1. No category

Rev. mars 2015
Innholdsfortegnelse
Forord .................................................................................................................................................. 1
Kostnadsklassifikasjon etter NS 3454 .................................................................................................. 2
LCC-kostnader ordnet etter kostnadstyper NS 3454 (pr 2013)........................................................... 3
Annuiteten av Levetidskostnaden = Husleie ....................................................................................... 4
Overordnet prosess for LCC-beregninger i et Statsbygg – prosjekt .................................................... 5
Kapittel 5 – Eksempel yrkesbygg ......................................................................................................... 9
Kapitalkostnader ........................................................................................................................... 14
Forvaltningskostnader ................................................................................................................... 15
Driftskostnader .............................................................................................................................. 16
Vedlikehold og utskiftning ............................................................................................................. 17
Forsyningskostnader ..................................................................................................................... 23
Renholdskostnader........................................................................................................................ 27
Rev. mars 2015
Forord
Årskostnader Bok 1,2 og 3 ble utgitt i 1993 og 1994 og vi viser til disse. Bakgrunn for
kostnadsteori og beregninger er Norsk Standard NS 3454 pr. 1988. Standarden er revidert i
2000 og 2013. Beregningene i denne reviderte utgaven er endret fra årskostnadsberegninger
til LCC-beregninger samt at kostnadsspesifikasjonen er forandret.
Dette «eksempel på yrkesbygg Nivå 3» fra Bok 1 er oppdatert etter NS 3454 per 2013 samt
at kostnadene er prisjustert. Beregningene er utført av Martin Øhman – Summer Intern 2014
Oslo, juli 2014,
Torgeir Thorsnes
Rev. mars 2015
Kostnadsklassifikasjon etter NS 3454
Rev. mars 2015
LCC-kostnader ordnet etter kostnadstyper NS 3454 (pr 2013)
Rev. mars 2015
Annuiteten av Levetidskostnaden = Husleie
Rev. mars 2015
Overordnet prosess for LCC-beregninger i et Statsbygg – prosjekt
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Kapittel 5 – Eksempel yrkesbygg
Nivå 3
(fase: forprosjekt/hovedprosjekt)
Oppdatert Juli 2014, og iht NS 3454 (2013)
Fra årskostnader Bok 1 fra 1993
På grunnlag av forprosjekt for «Statens Hus» i Nordfjordeid skal det gjøres en
årskostnadskalkyle for å kontrollere tidligere beregninger og vurdere alternative løsninger.
Denne beregningen vil også kunne danne basis for FDV-budsjett som sammen med aktiv
tilstandsvurdering i driftsfasen, vil gi grunnlag for tiltak ( kfr. Bygninger i bruk I1l)
Nye forutsetninger:
Bruttoareal: 2.061 m2
B/F faktor: 1,4
Fra tidligere faser har vi:
•
•
•
brukstiden T= 60 år
kalkylerenten r = 4 % (7 % i tidligere utgave)
årskostnadsfaktoren b = 0,0442
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Beregning gjennomføres som vist i de ulike poster som forelå i 1986 fremdatert til 2014:
Kapitalkostnader
Forutsetninger
- kapitalkostnaden (ekskl. tomt) beregnet ut fra mengder og enhetspriser
etter bygningsdelstabellen NS 3451/9/ , gir en
Prosjektkostnad på kr. 65,423 mill. kr, avrundet til 65,5 mill. kr.
- annuitetsfaktor b = 0, 0442 (r = 4 %, t = 60 år)
Tabell 4. Investeringskostnader fordelt på hoveddeler pr. 2014. BTA = 2061 m2
Kt.
nr.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
831.
9.
96.
0
P50
Kostnadstype
Sum 1000 kr
Kr/m2
Felleskostnader
Bygning inkl. rigg
VVS-installasjoner
El-installasjoner
Tele- og automatisering
Andre installasjoner
Huskostnad
Utendørs
Entreprisekostnad
Generelle kostnader
Prosjektering
Intern administrasjon
Spesielle kostnader
Merverdiavgift
Basisramme
Forventet tillegg
Styringsramme
4.728
21.641
4.633
2.679
2.267
1.193
42.351
1.702
44.054
7.049
2.294
13.028
2.248
1.300
1.100
579
20.549
826
21.375
3.420
1.542
0
12.778
65.423
6.542
71.965
748
0
6.200
31.743
3.174
34.917
ÅK = Ko x b
ÅK = 65,423 mill. kr. x 0,0442 = 2.891.697 kr/år dvs. 1.403 kr/m2/år
Det forutsettes at Basisramme er det samme som prosjektkostnad (jfr. opprinnelig Bok 1).
Alle priser i de viste LCC-kostnadene (FDVU) i det etterfølgende er prisoppdatert etter SBED
indeks. Indeks pr. 1988 = 69,9. Indeks pr. mai 2014 = 175,6 => Økning på 250 %.
Rev. mars 2015
Forvaltningskostnader
21 Skatter og avgifter:
Eiendomsskatt
Statens Hus i Nordfjordeid er ikke pålagt eiendomsskatt.
22 Forsikringer:
Forprosjektet forutsetter:
• bruk av brannfast materiale
• brannklasse 1, dvs. at forsikringspremien kan antas å være ca.
0,125 % av fullverdigrunnlaget (kapitalkostnaden ekskl. tomt).
Dette gir årlig premie:
ÅK forsikring = 0,00125 x 65,423 mill = 81.779 kr/år
Alternativ beregning
Ved å installere sprinkelanlegg kan premiebeløpet reduseres
med opptil 60 %. Om sprinkelanlegget installeres på ca 50 %
av bruttoarealet, antas en rabatt på 30 % av premiebeløpet,
dvs. at premiebeløpet reduseres med 24.534 kr/år. Investeringskostnadene
for sprinkelanlegget, som antas å ha en levetid på 60 år, er ca. 375.000 kr.
Ved alternative valg av kalkylerente fås følgende årskostand
for tilleggsinvesteringen på 375.000 kr.
Kalkylerente
3%
5%
7%
9%
Annuitetsfaktor x T.I. Invest.
0,0361 x 375.000
0,0528 x 375.000
0,0712 x 375.000
0,0905 x 375.000
Vurdering:
Om tilleggsinvesteringen skal være lønnsom må ÅK
investering være mindre enn premiebeløpets
reduksjon. Analysen viser at tilleggsinvesteringen ikke
er lønnsom ved kalkylerenter større enn 5 % p.a.
Siden det benyttes 4 % i beregningene, så er
investeringen lønnsom og velges derfor bakgrunn av
dette. 19.800 kr/år < 24.534 kr/år.
Rev. mars 2015
Årskostnad
13.538
19.800
26.700
33.938
23 Eiendomsledelse og adm.:
Administrasjonskostnaden blir som ved skisseprosjekt:
ÅK administrasjon = 15 kr/m2 x 2061 m2= 30.915 kr/år
Sammenstilling post 2 Forvaltningskostnader:
21 Skatter og avgifter
22 Forsikring
23 Eiendomsledelse og adm.
Sum Forvaltningskostnader
0 kr/m2
31,7 kr/m2
15 kr/m2
46,7 kr/m2
0 kr/år
65.423 kr/år
30.915 kr/år
96.338 kr/år
Driftskostnader
31 Drift:
Bygningens størrelse er den avgjørende parameter for vurdering av personalbehovet. Det
må vurderes i hvert prosjekt behovet for antall stillinger.
Den generelle normen/tommelfingerregel tilsier at bemanningsbehovet kun er en
vaktmester i 1/4 stilling. Det forutsettes at denne personen ivaretar alle Driftstekniske
oppgaver. Til materiell/utstyr beregnes 10-20 % av personalkostnadene.
ÅK drift
• Personalkostnad
• Øvrige driftsutgifter
Sum 31 Drift
250.000 kr/år
50.000 kr/år
300.000 kr/år
33 Reparasjon av skader:
Denne posten beregnes ut fra erfaringstall og i henhold til bygningskategori. Generelt
beregnes 10 % av post for indre vedlikehold.
Sammenstilling Driftskostnader:
31 Driftskostnader
33 Reparasjon av skader
Sum Driftskostnader
Rev. mars 2015
300.000 kr/år
7.214 kr/år
307.214 kr/år
145,6 kr/m2
3,5 kr/m2
149,1 kr/m2
Vedlikehold og utskiftning
Vedlikehold Post 32:
Denne posten samler kostnader til vedlikehold som er jevnt påløpende og lineære i forhold
til bruttoarealet. Det må vurderes om det er behov for tilleggsytelser for vedlikehold av
spesielle konstruksjoner eller tekniske anlegg. Posten vedlikehold deles opp i ytre og indre
vedlikehold på grunnlag av erfaringstall. Utskiftning kommer i post 41. Post for
intervallbundet vedlikehold er tatt bort i NS 3454 (2013-utgave) og inngår i post 32.
Alternative valg av materialer kan gi forskjellige vedlikeholdskostnader. Dette analyseres i
alternativsvurderingen når det velges materialer og tekniske anlegg. Dette sammenholdes
med post 41.
Sammenstilling Vedlikeholdskostnader
- Ytre vedlikehold
- Indre vedlikehold
Sum Vedlikeholdskostnader
72.135 kr/år
72.135 kr/år
144.270 kr/år
35 kr/m2
35 kr/m2
70 kr/m2
Utskiftning post 41:
Forutsetningene for utskiftingene er gitt i tabell 9, 10, og 11 for henholdsvis:
• 2 Bygningsmessige arbeider
• 3 VVS-tekniske arbeider og
• 4 - 6 EL-tekniske arbeider.
Som det fremgår av tabellene må brukstid og frekvenser for vedlikehold velges med
tilhørende enhetspriser. Enhetsprisene for utskifting må settes noe høyere enn enhetsprisen
ved nybygg idet gamle materialer/komponenter skal fjernes.
For endel av de tekniske anleggene vil levetiden for delkomponenter kunne være kort, men
en velger å betrakte hoveddelene av anlegget og i tillegg gi en hyppig vedlikeholdspost hvert
år for å dekke de korte intervaller mellom vedlikeholdsoperasjonene. Til dette settes det av
1 % av entreprisekostnader for VVS-tekniske anlegg og 0,5% for EI- tekniske anlegg.
Nåverdien for utskiftinger i tabell 16, 17 og 18.
Som det fremgår av tabellene 16, 17 og 18 er det lagt til et div. tillegg på 25 %. Dette fordi
den utregnede nåverdien er en entreprisekostnad. Tillegget skal dekke merverdiavgift,
prosjektering etc.
Rev. mars 2015
Tillegget vil variere mellom 15 - 30 % avhengig av hvilket omfang en benytter av eksterne
tjenester eller om egen driftsorganisasjon utfører mye selv. For det aktuelle eksemplet er
det forutsatt kun vaktmester dvs. det er et behov for å kjøpe de fleste tjenester av andre.
Årskostnaden fremkommer ved å multiplisere nåverdien med annuitetsfaktor, som for
eksemplet med 60 år og kalkylerente 4 %, er 0,0442.
Det kan være andre alternativer til materialer og tekniske anlegg. Disse undersøkes i en
alternativanalyse som må dokumenteres, og eventuell endring/anbefaling gjøres. Dette må
sammenholdes med Post 32.
Tabell 9. Forutsetninger:2. Bygningsmessige arbeider.
Komponenter
Enh
Mengde
Enh.prisin
vest.kr
Invest.kos
t i 1000 kr
Brukstid
år
23 YTTERVEGGER
Spekket tegl
m2
800
1125
900
Stk
Stk
Stk
RS
m2
150
5
2
5000
60000
31500
800
50
750
300
63
300
40
m2
Stk
Stk
Stk
2 130
100
16
2
50
5462,5
5750
90000
106,5
546,3
92
180
45
60
30
5750
m2
m2
665
1100
75
425
49,9
467,5
30
500
m2
m2
m2
100
80
1640
1350
1500
225
135
120
369
60
60
25
m2
1010
300
303
60
Vinduer av tre
Dører i yttervegg
Porter
Beslag
Malin innv.
yttervegg
24 INNERVEGGER
Malte vegger
Tredører
Ståldører
Motorstyrte
skyvedører
25 DEKKER OG
TRAPPER
Malt himling
Nedforet
systemhimling
Flis på gulv
Flis i trapper
Vinyl på gulv
26 YTTERTAK
Glatt
betongtakstein
Utskiftkost.
kr
Vedl.interv.år
Vedlkost kr
Anmerknin
g
60
30
125
60
60
20
20
10
10
10
750
2500
3750
Rep av
fuger
Maling
Maling
Maling
15
62,5
Maling
15
15
15
15
62,5
1000
1250
1250
Maling
Maling
Maling
Ny motor,
maling
15
87,5
Maling
20
20
10
250
250
50
Reparasjon
Reparasjon
Reparasjon
30
100
Reparasjon
37500
325000
5000
275
27 FAST INNREDN.
Diverse uspesifisert
RS
180
20
200000
28 DIVERSE
Utvendig anlegg
RS
210
15
225000
Rev. mars 2015
Tabell 10. Forutsetninger: 3 VVS – tekniske installasjoner.
Komponenter
Enh
Invest. Kost i 1000 kr
Bruktstid år
Utskiftningskost
kr
Vedl.-interv. År
Vedl-kost kr
31 Sanitæranl.
Beredere
Utstyr og armatur
Røranlegg
RS
RS
RS
61,8
216,8
357
15
20
60
70000
225000
1
1
1
625
2250
3750
Ventilasjonsanl.
Kanalanlegg
Maskinelt utstyr
Automatikk
RS
RS
RS
960
313,3
84
30
20
20
1000000
325000
87500
1
1
1
10000
3250
875
Diverse
Uspesifisert
RS
375
30
400000
1
3750
Tabell 11. Forutsetninger: 4-6. Elektro- og teletekniske installasjoner.
Komponenter
Enh
Invest. Kost i
1000 kr
Brukstid år
Utskift.-kost kr
Vedl.-interv. år
Vedl-kost kr
RS
RS
102,5
477,5
30
30
11250
500000
1
20
125
125000
RS
RS
RS
199,5
168,3
172,5
20
20
20
212500
175000
175000
1
1
1
2125
1050
1050
RS
RS
30,3
3
20
20
35000
3750
10
1
17500
50
RS
RS
202
19
20
20
212500
20000
1
1
2150
200
6 Andre inst.
62 Heisanlegg
RS
750
30
850000
15
187500
8 Prod. Rett.
Uts.
80 Vareløfter
RS
195
30
200000
15
50000
Diverse
Div uspesifisert
RS
375
30
400000
1
375
4 Elkraft inst.
41Gen. elekt.
43
Fordelingsanlegg
44 Lysanlegg
45 El-varme
46 Driftsteknisk
anlegg
5 Tele og kontinstallasjoner
51 Gen anlegg
52
Telefonopplegg
54 Alarm, -signal
56
Styr./overvåkn.
Rev. mars 2015
Tabell 16. 41 Utskiftning. 2. Bygningsmessige arbeider.
Diskonteringsfaktor
Komponent/arbeid
23 YTTERVEGGER
Spekket tegl
Vinduer av tre
Dører i yttervegg
Porter
Beslag
Malin innv.
yttervegg
24 INNERVEGGER
Malte vegger
Tredører
Ståldører
Motorstyrte
skyvedører
25 DEKKER OG
TRAPPER
Malt himling
Nedforet
systemhimling
Flis på gulv
Flis i trapper
Vinyl på gulv
Nåverdi
sum
1000 kr
0,822
5
0,676
10
0,555
15
50
216
0,456
20
0,375
25
0,308
30
75
325
0,253
35
0,208
40
0,171
45
0,141
50
75
325
98
575
3
10
169
550
233
451
451
26 YTTERTAK
Glatt
betongtakstein
27 FAST INNREDN.
Diverse uspesifisert
133
28 DIVERSE
Utvendig anlegg
233
225
Nåverdi SUM
DIV. tillegg 25%
TOTAL NÅVERDI
1.135
284
1.419
225
200
225
600
Årskostnad konto 2. Bygningsmessige arbeider:
1.419.000 x 0,0442 = 62.720 kr
Årskostnad pr. m2:
62.720 : 2.061 = 30,43 kr/m2
Rev. mars 2015
200
451
785
225
600
800
451
0,116
55
Tabell 17. 41 Utskiftning. 3. VVS-tekniske arbeider.
Diskonteringsfaktor
Komponent/arbeid
31 Sanitæranl.
Beredere
Utstyr og armatur
Røranlegg
Nåverdi
sum
1000 kr
0,822
5
0,676
10
72
149
Ventilasjonsanl.
Kanalanlegg
Maskinelt utstyr
Automatikk
398
216
58
Diverse
Uspesifisert
132
Nåverdi SUM
DIV. tillegg 25%
TOTAL NÅVERDI
1.025
256
1.281
0,555
15
0,456
20
70
Årskostnad pr. m2:
56.620 : 2.061 = 27,5 kr/m2
Rev. mars 2015
0,308
30
0,253
35
0,208
40
70
225
0,171
45
70
225
1.000
325
88
325
88
400
70
638
Årskostnad konto 3. VVS-tekniske arbeider:
1.281.000 x 0,0442 = 56.620 kr
0,375
25
1.470
638
70
0,141
50
0,116
55
Tabell 18. 41) Utskiftning. 4-6. EL-tekniske arbeider.
Diskonteringsfaktor
Komponent/arbeid
Nåverdi
sum
1000 kr
0,822
5
0,676
10
0,555
15
0,456
20
0,375
25
0,308
30
0,253
35
0,208
40
0,171
45
0,141
50
0,116
55
0,208
40
0,171
45
0,141
50
0,116
55
4 Elkraft inst.
41Gen. elekt.
43 Fordelingsanlegg
44 Lysanlegg
45 El-varme
46 Driftsteknisk anl.
3
154
141
116
116
212
175
175
212
175
175
5 Tele og kontinstallasjoner
51 Gen anl
52 Telefonopplegg
54 Alarm, -signal
56 Styr./overvåkn.
23
3
141
13
35
4
212
20
35
4
212
20
6 Andre inst.
62 Heisanlegg
262
850
8 Prod. Rett. Uts.
80 Vareløfter
62
200
Diverse
Div uspesifisert
123
400
Nåverdi SUM
DIV. tillegg 25%
TOTAL NÅVERDI
1.157
324
1.481
11
500
833
1.961
833
Årskostnad konto 4-6. EL-tekniske arbeider:
1.481.000 x 0,0442 = 65.460 kr
Årskostnad pr. m2:
65.460 : 2061 = 31,8 kr/m2
Tabell 17. Sammenstilling av 41) Utskiftninger
Diskonteringsfaktor
Komponent/arbeid
BYGG (fra tabell 16)
VVS (fra tabell 17)
EL (fra tabell 18)
Nåverdi
sum
1000 kr
1.135
1.025
1.157
Nåverdi SUM
DIV. tillegg 25%
3.317
829
Rev. mars 2015
0,822
5
0,676
10
0,555
15
0,456
20
0,375
25
0,308
30
0,253
35
225
70
600
638
833
451
785
1.470
1.961
600
638
833
800
70
451
295
2.071
451
4.216
2.071
870
451
TOTAL
NÅVERDI
Årskostnad
4.1462-6. :
konto
4.146.000 x 0,0442 = 183.253 kr
Årskostnad pr. m2:
183.253 : 2061 = 88,9 kr/m2
Sammenstilling Vedlikehold og Utskiftning
Kostnadstype
Post 32
Vedlikehold
Post 41
Utskiftning
Nåverdi
Kr. Totalt
3.264.027
Nåverdi
Kr.pr m2
1.583,7
Årskostn.
faktor b
0,0442
Årskostnad
Kr totalt
144.270
Årskostnad
Kr pr m2
70
Årskostnad
% av total
3,49 %
4.146.000
2.142,6
0,0442
183.253
88,9
4,44 %
Forsyningskostnader
51 Energi:
Etter NS 3031 antas energiforbruket å være ca. 100 kWh/m2 årlig eller ca. 210 000 kWh pr.
år.
Beregningene nedenfor viser et eksempel på vurdering av to typer fyringsanlegg: EL- eller
oljefyranlegg. Det sistnevnte alternativ benyttes ikke lengre i dag. Det er erstattet med
fjernvarme, boring av brønner eller bio-/pelletsanlegg. I det etterfølgende vises komplette
beregninger for EL- og oljefyringsanlegg som eksempler. Tilsvarende beregninger som vises
her må gjøres for alternativer i dag for det aktuelle prosjektet.
Elektrisk oppvarming er valgt, men en vil vurdere kostnadene ved bruk av oljefyranlegg
kontra elektrisk oppvarming.
Følgende forutsetninger legges til grunn:
• el-installasjoner ca. levetid 20 år
• ventilasjonsbatteri ca. levetid 20 år
• fyrrom og pipe ca. levetid 40 år
• radiatoranlegg inkl. oljekjel ca. levetid 25 år
• bygningsmessige arbeider ca. levetid 60 år
• antatt oljepris 362 øre/liter, tilsvarer en kWh pris på 0,4022 kr. En gjennomsnittlig
virkningsgrad på 80% for oljekjelen medfører et årlig kraftbehov på 262.500 kWh
• antatt el. pris på 0,80 kr/kWh.
Rev. mars 2015
Tabell 8. Årskostnadsberegning olje- og el-alternativ
Kostnadsbærer
Fyrrom, pipe m.m
Radiatoranlegg inkl.
oljekjel
Bygningsmessige
arbeider
Vedlikehold
Driftsutgifter Oljepris pr.
kWh: 0,4022 kr
Sum årskostnader for
oljealternativ
Investeringskostnad
660.000
1.650.000
Diskonteringsfaktor
1+0,2083
1+0,3751+0,1407
Annuitetsfaktor
0,0442
0,0442
Årskostnad
35.249
110.547
180.000
1
0,0442
7.956
Installasjoner
Ventillasjonsbatteri
Bygningsmessige
arbeider
Vedlikehold
Driftsutgifter EL .pris pr.
kWh: 0,80 kr
Sum årskostnader for
EL-alternativ
495.000
120.000
75.000
7.500
105.578
266.830
1+0,4564+0,2083
1+0,4564+0,2083
1
0,0442
0,0442
0,0442
36.422
8.830
3.315
3.750
168.00
220.317
Vurdering:
Beregningene (kfr. tabell 8) viser en årlig besparelse på ca. 46.513 kr (266.830-220.317) for
EL-alternativet i forhold til oljefyringsanlegg. Kostnadene er svært følsomme for forandringer
av forbruk. EL-alternativet velges på bakgrunn av beregningene.
Fra beregningene (basert på EL-alternativet) får en den årlige driftsutgift til energi, dvs.:
ÅK energi = 168.000 kr/år
52 Vann- og avløpsavgift:
Vann- og kloakkavgift
Det er ikke regnet med å installere vannmåler.
For Eid kommune beregnes avgiftene etter følgende forutsetninger:
• ikke installert vannmåler
• årlig vann- og kloakkavgift i Eid kommune:
Bruttoareal
<160 m2
Rev. mars 2015
Vannavgift
2.557,5 kr/år
Kloakkavgift
2.625 kr/år
>160 m2
ÅK vannavgift = 2.557,5 +
ÅK kloakkavgift = 2.625 +
182,5 kr/m/10m2/år
177,5 kr/m/10m2/år
[(2.061 − 160)]
× 182,5 = 37.250,8 kr/år
10
[(2.061−160)]
10
× 177,5 = 36.367,8 kr/år
Sum vann- og kloakkavgift: 73.618,6 kr/år
Alternativsberegning
Vann- og kloakkavgiften synes urimelig høy ved å basere beregningene på arealavhengig
forbruk. Ved å installere vannmåler betaler en for det virkelige forbruk, som i dette tilfelle
bør være lønnsomt. Avgiftene er følgende:
• vannavgift kr 10 pr. m3
• kloakkavgift kr 10 pr. m3
Disse avgiftene inkluderer leie av vannmåler fra Eid kommune.
En antar vannforbruk 1 m3 pr. m2 bruttoareal, dvs. 2.061 m3
Dette gir en alternativ årskostnad:
ÅK (vannavgift) 2.061 x 10 = 20.610
ÅK (kloakkavgift) 2.061 x 10 = 20.610
Sum vann- og kloakkavgift: 41.220
Vurdering:
I dette tilfelle er det helt innlysende at avgiftene må baseres
på reelt forbruk. Kommunen har lagt avgiftene for
arealavhengigforbruk på et så høyt nivå at vannavgiften selv
for bygninger mindre enn 160 m2 vil bli mindre ved bruk av
vannmåler når en antar et forbruk på 1 m3 pr. m2 bruttoareal.
I kommuner hvor vannmålere ikke leies ut av vannverket, vil det være aktuelt å investere i
egen vannmåler.
Investeringskostnaden for måleren med filter og avstengningsventiler anslås til ca. 25.000 kr
med en antatt levetid på 30 år (nyinvestering etter denne periode), og en brukstid på 60 år,
tilsvarer dette (med kalkylerente 4 % p.a.):
Rev. mars 2015
Nåverdi: 25.000 kr + 25.000 kr x 0,3083* = 32.707,5 kr
Årskostnad: 32.707,5 x 0,0442
= 1 445,7 kr/år
*Nåverdifaktor for r= 4 % og T= 30 år.
Vurdering:
For at denne investering skal være lønnsom, må de årlige vann- og kloakkutgifter
reduseres med minst samme beløp (1.445,7 kr/år).
53 Renovasjon:
Det er forutsatt at:
• renovasjon er basert på bruk av åpen container på 20 m3
• kostnader for leie og tømming av container 1 gang pr. mnd. anslås til 17.500 kr/år
• ekstra tømming p.g.a. større søppelvolum 1 gang pr. 2. uke anslås til 13.437,5 kr/år
Dette gir:
ÅK renovasjon = 17.500 kr/år + 13.437,5 kr/år = 30.937,5 kr/år
Vurdering:
En ønsker å vurdere bruk av lukket container kombinert med komprimator.
Komprimatoren reduserer søppelvolumet ca 4-6 ganger, noe som reduserer kostnaden
til tømming. Anskaffelseskostnaden for komprimator med beholder anslås til ca.
250.000 kr, og levetiden anslås til å være 10 år.
Nåverdien av investeringsrekken blir:
(250.000kr/10 år i løpet av 60 år med realrente 4% p.a.):
250.000 (1+0,6756+0,4564+0,3083+0,2083+0,1407)* = 697.325 kr
Dette gir i årskostnad:
ÅK investering 697.325 kr x 0,0442 = 30.821,8 kr
Rev. mars 2015
ÅK tømming av komprimator 1 gang pr. kvartal til en kostnad av kr. 1.450 pr. gang = 5.800
kr/år.
ÅK komprimeringsanlegg = 36.621,8 kr.
Vurdering:
Beregningen viser at det ikke er lønnsomt å investere i søppelkomprimator for å redusere
årskostnaden for renovasjon. Merutgiftene pr. år blir ca. 5.700 kr ved å benytte denne
løsning.
Samlede forsyningskostnader
51 ÅK energi:
52 ÅK vann og kloakk:
53 ÅK renovasjonsavgift
Sum forsyningskostnader
168.000 kr/år
41.220 kr/år
30.937,5 kr/år
240.157,5 kr/år
Renholdskostnader
61 Regelmessig renhold:
Renholdskostnadene for dette bygget kan inndeles i to hovedtyper etter renholdsbehov:
• offentlige publikumsarealer
• øvrige arealer
Offentlige publikumsarealer krever arbeidsinnsats utover ordinær arbeidstid samt på
lørdager. Renholdskostnadene blir derfor store, og arbeid med innsparinger må tillegges stor
vekt. Det kan derfor være lønnsomt å investere i teknisk/økonomisk utstyr som bone- og
vaskemaskiner, moppevaskeri m.v. Det må avsettes plass til oppbevaring av slikt utstyr. Det
må undersøkes om det er arealer som trenger spesiell behandling.
Tabell 5. Forutsetninger og beregning av renholdskostnadene
Arealkategori
1 Offentlig
publikumsareal
1. etg.
m2
Hyppighet
Tid/m2
Timepris
Tot. kostn.
Forutset.
230
1/400
300
107 640
Moppevask
2. etg.
180
2 g.pr.dag
6d/uke
52 uker/år
1 g.pr.dag
6d/uke
52 uker/år
1/300
300
56 160
Moppevask
Øvrige arealer
- Kantine
110
1 g.pr.dag
5d/uke
52 uker/år
1/300
300
28 600
Moppevask
- Toaletter
Rev. mars 2015
Kontorer + div.
arealer
980
Sum areal
1 500
1 g. grundig rent
pr uke 52
uker/år +4 d pr
uke
tilsynsrenhold
1/200
300
76 440
1/400
300
152 880
Moppevask
Kr/år 421 720
ÅK renhold er beregnet til 421 720 kr/år eller gjennomsnittlig renholdskostnad 281 kr/m2
renholdsareal (bruttoareal).
Kostnadene for renhold av de ulike arealkategorier avhenger av gulvbelegget. En vil vurdere
teppebelegg som et alternativ til vinylbanebelegg i kontorarealene.
En antar at tidsforbruket pr. arealenhet til renhold vil reduseres noe ved bruk av
teppebelegg, men i tillegg til vanlig renhold må en regne med våtvask eller rensing.
Samlet kontorareal utgjør ca. 700 m2. Renhold av disse arealer (med vinylbelegg) koster (kfr.
tabell 5):
(76 440 + 152 880) ·700/980 = 163 800 kr/år
Tabell 6. Årskostnad renhold teppebelegg
m2
700
Hyppighet
1 g. grundig rent pr uke
52 uker/år
Tid/m2
1/215
Timepris
300
Total kostn.
50 791
+4 d pr uke
«tilsynsrenhold»
1/430
300
101 581
700
Kr/år 152 372
Kostnaden for teppebelegg anslås å være ca. 375 kr/m2, mens tilsvarende pris for vinylbelegg
er ca. 225 kr/m2. Levetiden for teppebelegg regnes til ca 15 år, dvs 10 år kortere levetid enn
for vinyl.
Med kalkylerente 4 % og tidshorisont 60 år får man følgende årskostnad for de to alternative
investeringer (diskonteringsfaktor kap 7.3):
Nåverdi teppebelegg:
375 (1 + 0,5553 + 0,3083 + 0,1712) = 763 kr/m2
ÅK teppebelegg investering:
763 kr/m2 x 0,0442 = 33,7 kr/m2 eller 23 950 kr/år
Nåverdi vinylbelegg:
Rev. mars 2015
225 (1 + 0,3751 + 0,1407) = 341 kr/m2
ÅK vinylbelegg investering:
341 kr/m2 x 0,0442 = 15,07 kr/m2 eller 10 550,54 kr/år
De totale årskostnadene blir derved:
Invest.
23 950 +
10 550,54 +
ÅK teppebelegg
ÅK vinylbelegg
Renhold
152 372
163 800
= 176 322 kr/år
= 174 350,54 kr/år
Konklusjonen er at teppe alternativet ikke gir noen besparelse i forhold til vinylbelegg, og
utgjør en merkostnad på ca. 1970 kr/år ved en kalkylerente på 4% p.a. Vinylbelegg velges på
bakgrunn av beregningene.
I henhold til Bok 1 ønskes det å se på kalkyleresultatets følsomhet ved varierende
kalkylerente. Dette har vi sett bort fra i denne oppdatering.
Tabell 21 Total årkostnadsoppstilling.
Kostnadstype
Kapitalkostnad
Forvaltningskostn.
Driftskostn.
Vedlikehold og
utskiftning
Forsyningskostnad
Renholdskostn.
Levetidskostnad
Nåverdi
kr.totalt
65.423.000
2.179.593
6.945.701
7.410.023
Nåverdi kr. pr
m2
31.743
1.058
3.370
3.595
Årskostn. Faktor
b
0,0442
0,0442
0,0442
0,0442
Årkostnad kr
totalt
2.891.697
96.338
307.000
327.523
Årskostnad kr
pr m2
1.403
46,7
149,1
158,9
Årskostnad %
5.433.427,6
3.944.581
91.336.325
792
1.914
42.472
0,0442
0,0442
0,0442
240.157,5
174.350,5
4.037.066
116,5
84,6
1.958,8
5,95 %
4,32%
100 %
71,63 %
2,38 %
7,61 %
8,11 %
Fordelingen av årskostnadene på kapital og FDV basert på beregninger i forprosjekt- og
hovedprosjektfasene.
Rev. mars 2015
Fordeling
FDV
28 %
Kapital
72 %
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015
Beregningsfaktorer
Tabell 17. Diskonteringsfaktor.
Tabell 18. Innvers annuitetsfaktor.
Rev. mars 2015
Tabell 19. Årskostnads- / annuitetsfaktor.
Rev. mars 2015
Rev. mars 2015