BONDEN I BYGGEFASEN -SUKSESSKRITERIER ENTREPRISEFORM, TILBUDSGRUNNLAG, KONTRAKT OG BYGGEFASE Galleriet i Steinkjer rådhus 26.06.2012 Vegar Brenne – rådgiver landbruksbygg 1 Prosess Forprosjekt •Strategiarbeid •Tegninger og kostnadsoverslag •Grunnforhold •Finansiering •Byggesøknad/Forhåndskonferanse(Kommunal forvaltning) •Valg av entrepriseform Entreprise- •Valg av modell for organisering av forholdet mellom byggherren, prosjekterende og entreprenørene form Tilbudsgrunnlag Kontrakt Byggefase •BOK 0 Generell del •BOK 1 Mengdebasert kravspesifikasjon eller funksjonsbasert kravspesifikasjon •BOK 2 Tegninger •Avklaringsmøter •Kontraktsmøter •Avtaleformular i henhold til NS med tilhørende kontraktsvilkår •Byggeledelse •Reklamasjoner 2 Prosess Grunnlaget for suksess eller fiasko legges i planleggingsfasen. Påstand: 90 % av premissene for suksess er lagt når 10% av kostnadene er påløpt. Entrepriseformer • Entrepriseform - modell for organisering av forholdet mellom - Byggherren - Prosjekterende - Entreprenørene • Danner strukturen for fordeling av risiko og ansvar mellom partene • TO HOVEDTYPER: Utførelsesentreprise Totalentreprise 4 Entrepriseformer • Forskjellen mellom utførelsesentreprise og totalentreprise ligger i hvor prosjekteringen er plassert. – Totalentreprise: Prosjektering og utførelse – Utførelsesentreprise: Utførelse. Byggherre har ansvaret for prosjekteringen. • Begrepet ”utførelsesentreprise” finnes ikke i tradisjonell litteratur men dekker ; generalentreprise, hovedentreprise og delt byggeherrestyrt entreprise. 5 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM Byggherrenes dilemma!! • • • Byggherrestyrte utførelsesentrepriser Fare for udekkede grensesnitt mellom de ulike entreprenørene Krever svært detaljert planleggingsarbeid Krever ”vanntett” anbudsunderlag . Manglende poster kan gi store overskridelser og dissens Gir sterk konkurranseeffekt – adgang til å delta for mindre bedrifter. Lett å sammenligne tilbud. Krav til entreprenørene må tydelig gå fram i konkurransegrunnlaget. Krever byggeledelse / koordinering – utgifter til byggeleder. 6 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM Totalentreprisen Gir byggherren lavere risiko Byggherren betaler en risikopremie for tryggheten, da entreprenøren normalt vil ha et visst påslag på alle underentreprenører Det er ingen grunn til å anta at denne entrepriseformen gir en lavere totalkostnad for byggherren. Ved totalentreprise – pass på! Totalentreprenøren har rett til å velge materialer og utførelser. Enkle og minimalistiske løsninger - høye drift/levetidskostnader. Spesifiser tilbudsgrunnlaget nøye slik at entreprenørens anbud inkluderer de utførelser byggherren ønsker. (letter også sammenligning) 7 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM – KONKLUSJON Byggherren må treffe valg ut fra en vurdering av egen kompetanse og tilgjengelige ressurser til styring og oppfølging av prosjektet. Uansett entrepriseform er det viktig med god oppfølging underveis for å sikre at prosjektforutsetningene blir ivaretatt. 8 TILBUDSGRUNNLAG Når entrepriseform er valgt og forprosjektet fullført kan prosjektet settes ut i en tilbudskonkurranse. VIKTIG UANSETT ENTREPRISEFORM! • Alle utførelser og ytelser er medtatt i konkurransegrunnlaget slik at innkomne tilbud representerer prisen på en komplett utførelse. • Dokumentene angir entydig ønskede utførelser og kvaliteter slik at tilbudene kan sammenliknes kun ut fra tilbudssum. • Et minimum av bestemmelser om konkurranse, kontrakt og SHA må inngå i konkurransegrunnlaget. • NB: En plantegning er sjelden et godt nok grunnlag for å innhente tilbud fra entreprenørene på. RISIKOPREMIE! 9 TILBUDSGRUNNLAG Komplett tilbudsgrunnlag – Bok 0, Generelle tilbudsbestemmelser – Bok 1, Tilbudsspesifikasjoner (kravspek) – Bok 2, Tegninger Forskjellen på mengdebeskrivelse og funksjonsbeskrivelse 10 TILBUDSGRUNNLAG BOK 0 • • • • • • • • Generell beskrivelse (anskaffelsen, kontraktsperiode, framdriftsplan konkurransen, forholdet til PBL, samordning på byggeplass, entrepriseform) Bestemmelser for gjennomføring av konkurransen Kvalifikasjonskrav Krav til ytelsen og tildelingskriterier Oppdragsgivers behandling av tilbudene (åpning og protokoll) Avgjørelse av konkurransen (avlysning av konkurransen, forbehold, kontraktstildeling) Felles forhold på byggeplassen (Rigg og drift, spesielle risikoforhold, SHA, Kvalitetssikring, FDV-dokumentasjon og opplæring) Kontraktsvilkår (generelle og spesielle) 11 VALG AV ENTREPRENØR • • Entreprenør velges på grunnlag av de tildelingskriterier som er angitt i tilbudsdokumentene. -Gunstigste pris ? -Byggetid ? -Mest fordelaktige tilbud ? -Kompetanse i bedriften ? Osv…………………. Formell behandling er nødvendig for å unngå juridisk etterspill. Bruk standardiserte tilbudsregler og følg dem. 12 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Tilbudsdokument skal angi hvilken entrepriseform / type kontrakt som skal legges til grunn. Bruk standardiserte kontraktsbestemmelser NS 8405 – Utførelsesentreprise NS 8406 – Utførelsesentreprise (forenklet ) NS 8407 - Totalentreprise 13 KONTRAKT MED ENTREPRENØR • Norsk standard – – – – – – – – – – – – – – – • Partenes representant Kontraktsdokumenter og deres rekkefølge Sikkerhetsstillelse og forsikring Prøving og kontroll med materialer og utførelse Forhold på byggeplassen (ryddighet og stillasjer) Bruk av underentreprenør Framdrift Endringer Betalingsbetingelser Mengdekontroll Indeksregulering Overtakelse Sluttoppgjør Forsinkelse Reklamasjon Avtaleformular basert på norsk standard 14 BYGGEFASEN KRITERIER FOR SUKSESS • OPPSTARTSMØTE OG BYGGEMØTER • FRAMDRIFT • ØKONOMISK KONTROLL • DEKKE OPP ALLE OMRÅDER MED ANSVAR (GRENSESNITT) • KONTROLL • OVERTAKELSESPROSEDYRE • FORSIKRINGER & GARANTIER • SHA • FORVALTNING DRIFT OG VEDLIKEHOLD (FDVDOKUMENTER) • OPPFØLGING I REKLAMASJONSTID Prosess Forprosjekt •Strategiarbeid •Tegninger og kostnadsoverslag •Grunnforhold •Finansiering •Byggesøknad/Forhåndskonferanse(Kommunal forvaltning) •Valg av entrepriseform Entreprise- •Valg av modell for organisering av forholdet mellom byggherren, prosjekterende og entreprenørene form Tilbudsgrunnlag Kontrakt Byggefase •BOK 0 Generell del •BOK 1 Mengdebasert kravspesifikasjon eller funksjonsbasert kravspesifikasjon •BOK 2 Tegninger •Avklaringsmøter •Kontraktsmøter •Avtaleformular i henhold til NS med tilhørende kontraktsvilkår •Byggeledelse •Reklamasjoner 16 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Dagmulkt. Byggherren kan kreve dagmulkt - på del - frister kun dersom det er avtalt Dagmulktssats 1 promille pr hverdag - maks 10 % av kontraktssum. Byggherren kan ikke kreve erstatning i stedet for dagmulkt . Mangler. Det foreligger en mangel dersom kontraktsarbeidet ved overtakelsen ikke er i den stand byggherren har krav på etter kontrakten. Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre en mangel med mindre utbedringene vil bli uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås Byggherren skal sette en rimelig frist for utbedring - ikke rettet innen fristen entreprenøren betaler utbedring utført av andre – forhåndsvarsel kreves. Prisavslag kan kreves i stedet for utbedring Gårdbrukeren skal lykkes! Reklamasjon kan ikke framsettes senere enn (3) 5 år etter overtagelsen 17