Ektraordinært Sameiermøte Kullebunn Boligsameie

Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
Oppgradering og rehabilitering av fasade
og terrasser på de tre terrasseblokkene
17.10.2012
Borgen Ungdomsskole
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Agenda
•
•
•
•
Informasjon om hva som er gjort så langt
Informasjon om finansiering
Spørsmål og diskusjon
Danne prosjektgruppe
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Oppgradering/vedlikehold
• Terrassegulv sist renovert i 2004/2005
– Kostnad NOK 1.350 mill / NOK 11.000 pr. leil.
• Ekstern befaring foretatt 25/8-2011
– Tor Audun Andreassen, ABBL, samt Grethe og Svein Ketil
• Spørreundersøkelse blant beboere
• Svar:
– Østhellinga: 19
– Borgenveien: 17
– Kullebunn: 29
• Totalt 65 (~50%)
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Forprosjekt
• Mange firmaer ble kontaktet, 5 ga skriftlig
tilbud
• Siv. Ing. Stener Sørensen i Drammen ble valgt
• Stener Sørensen har levert en tilstandsrapport
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Skadeomfang/vedlikeholdsbehov
- RISS DER BETONG DEKKER GÅR INN I SKILLEVEGGER.
- AVFLASSING AV MALING I HIMLINGEN.
- AVFLASSING AV MALING PÅ BETONG SKILLEVEGGER.
- AVFLASSING AV MALING PÅ BLOMSTERKASSER.
- BETONG SKADER LANGS FRONT GESIMS.
- BETONG SKADER, FROST SKADER OG DÅRLIG ARMERINGS
OVERDEKNING
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Skadeomfang/vedlikeholdsbehov
- BESLAG PÅ SKRÅ BETONG SKILLEVEGGER ER AVSLUTTET FOR TIDLIG
OG HAR FØRT TIL AVFLASSING AV MALING OG MUGG/GRUE PÅ
VEGG.
- OPPSPREKKING/BEGYNNENDE KRAKELERING AV EPOXY BEHANDLETE
TERRASSEGULV.
- DÅRLIG AVRENNING AV VANN PÅ TERRRASSEGULV.
- DÅRLIG AVRENNING AV VANN I AVLØPSRENNE UNDER
BLOMSTERKASSE.
- ENKELTE GJENNOMGÅENDE AVLØPSRØR VIA TERRASSENE ER I
DÅRLIG STAND.
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Skadeomfang/vedlikeholdsbehov
-
ENKELTE AV TERRASSEGULVENE ER FLISBELAGTE OG DISSE MÅ
FJERNES FOR NY OVERFLATE BEHANDLING AV BETONG GULVET.
- OPPSPREKKING AV STORE BETONG SKJØTER MÅ PIGGES OPP,
RENGJØRES OG STØPES IGJEN.
- PLATEKLEDTE AREALER PÅ TERRASSEHUSENE RENSES OG MALES PÅ
NYTT.
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Terrasseblokkenes betong tilstand
•
•
•
•
•
10 Betongprøver er tatt på øst/vest terrasser i de 3 terrasseblokkene
Her var overdekningen av betong frem mot armeringsjern meget god, 6070 mm og ingen tegn til rustangrep bortsett ved 2 borringer hvor
overdekningen lå med for liten overdekning
Overdekning i tak varierte noe, men ligger i hovedsak på 25-30 med mer
Enkelte betong tak med overdekning ned til 10-15 med mer. Ved nærmere
undersøkelser av disse ble det funnet at armeringen lå i karbonisert
betong og var rustangrepet. Ved registrering av sprekker og avflassing kan
dette være en indikasjon på at tilfeller av rustangrepet armeringsjern
Kjemisk analyse av 15 betong uttak viser at klorid innholdet
(salt innholdet) i betongen ligger godt innenfor kravet på 0.4.%
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Anbefalte tiltak
•
•
•
•
•
Maling på alle betongflater fjernes og males om. Dette kan gjøres kjemisk
eller ved sandblåsing eller sliping
Entreprenører flest velger sliping da en trenger mindre tildekking enn ved
kjemisk fjerning eller sandblåsing
Kjemisk fjerning eller sandblåsing er antagelig dyrere ved at sandblåsing
medfører at flater må sparkles opp og kjemisk rensing gjør at restavfallet
regnes som farlig avfall og må deponeres som det
Eksisterende maling må bort for å avdekke eventuelle sprekker og andre
betongskader hvor det må foretas meisling og utbedring
Nåværende epoxy belegg fjernes fra terrassegulvene og påføres nytt
polyutelan belegg som er mer fleksibelt og som opptar bevegelse
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Anbefalte tiltak
•
•
•
•
•
Områder med sprekker og riss meisles om
Rustangrepet armeringsjern sandblåses, armeringsjernet beskyttes med
rusthindrende midler og skadestedet mørtles igjen
Dekkbeslag på skilleveggene byttes og føres helt ned til 1. etasje
Platekledte arealer på terrassehusene renes og males på nytt
Alle «dryppneser» på dekk forkant gåes over, rusten armering utbedres,
mørtles igjen og ny «dryppnese» limes på i stedet for å sjekke
overdekningen ved å skjære en ny «dryppnese»
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Anbefalte tiltak
•
•
•
•
Tilmurte avløpsrenner under blomsterkasser freses opp for å sikre bedre
vannavrenning
Terrasse gulv hvor vannet ikke renner ned i avløpsrennen må fikses slik at
dette skjer
Gjennomgående avløpsrør i dårlig stand via terrassene må repareres
Noen blomsterkasser er i meget dårlig stand og må skiftes ut og mange
gamle blomsterkasser har gammel jord som kan trenge utskiftning
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Prosjektgjennomføring
Ide/
Behov
Studie
Forprosjekt
Planlegging
• Planlegging
– Innhente tilbud
– Vurdere tilbud
– Detaljert gjennomføringsplan
– Utarbeide forslag til kontraktspakke
– Utarbeide forslag til vedtak
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Hovedprosjekt
Slutt
Fremdriftsplan
•
•
•
•
•
•
•
Bygge oppdraget sendes ut på anbud til leverandører innen medio
november 2012
Innstilling på valg av entreprenør legges frem for styret innen medio
januar 2013
Styrets innstilling for rehab. prosjektet forelegges sameierne for
godkjenning i eget ekstraordinært sameie møte i begynnelsen av februar
2013
Kontraktsforhandlinger med valgt entreprenør gjennomføres og
undertegnes innen 28. februar 2013
Arbeidene starter opp 2. april 2013 (rett etter påske)
Alle arbeidene forventes å være avsluttet innen 1. november 2013
Alternativt kan vi utsette prosjektet til år 2014
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Økonomi
• Sameiet tar opp et lån som bare sameiere i
terrassehusene heftes for og betaler tilbake
• Prosjektets kostnadsramme vil trolig komme
opp i 12-15 mill, det tilsvarer ca. kr. 100.000,-125.000,- pr. leilighet
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
Prosjektgjennomføring
Prosjektsponsor
Sameiet
Prosjekteier
Styringskomite
Styremedlem
Styret
Prosjektleder
Innleid konsulent
Arbeidspakke 1
Beboermøte
Kullebunn Boligsameie
17.10.2012
…
Arbeidspakke n