ÅRSRAPPORT 2012
Årsrapport 2012 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Dette er Fortin DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere i, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsprosjekter i Norge og Sverige. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten er å skape avkastning for våre eiere gjennom god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. www.fortin.no Koppholen 20 Innhold Oppsummering og nøkkeltall 4 Brev fra administrerende direktør 9 Fortins historie og videre utvikling 10 Våre eiendommer 12 Våre eiendommer i Norge 14 Våre eiendommer i Sverige 16 Markedsmessige forhold i Norge og Sverige 18 Eierstyring og selskapsledelse 20 Styrets beretning & regnskap konsern 22 Noter konsern 34 Regnskap DnB NOR Eiendomsinvest I ASA 62 Fortin Årsrapport 2012 I 3 Oppsummering og nøkkeltall 2012 • Konsernet har endret regnskapsstandard fra norske regler (Local Gap) til IFRS pr. 01.01.2012. • Det ble gjennomført en rettet emisjon i SveaReal AS i juni 2012 mot eksisterende aksjonærer. Ved refinansiering av SveaReals lån var det nødvendig å tilføre selskapet ny egenkapital. FORTIN AS garanterte fulltegning av denne emisjonen, og økte med dette sin eierandel fra 41,4 % til 60,8 %. • I desember 2012 samordnet FORTIN sine investeringer i Sverige ved å integrere de svenske datterselskapene, FORTIN Properties AB og SveaReal AB. FORTIN AS økte med dette sin eierandel fra ca. 61 % til ca. 78 % i SveaReal AS. Målet er å skape likviditet i denne investeringen innenfor den opprinnelige tidsrammen for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. • I Norge fortsetter konsentrasjonen av porteføljen til områder som vurderes å være i vekst, med målsetning om å opprettholde grunnlag for en likvid investering. • I løpet av året er eiendommene Myrane på Måløy, Klarabergshuset i Stockholm, DC100 i Norrköping og utviklingsprosjektet Charlottenberg Handelspark AB avhendet. I tillegg ble oppgjøret for Sjølystarken på Skøyen og to eiendommer i Tromsø sluttført. Gjenværende eierandel i Industriinvest AS ble også realisert. • I den norske porteføljen er det i 2012 reforhandlet kontrakter på ca. 7 600 m2, tilsvarende NOK 14,3 mill. i leieinntekter. Det er inngått nye kontrakter på 1 750 m2, tilsvarende NOK 3 mill. • I det restrukturerte SveaReal-konsernet er det inngått nye leieavtaler for totalt SEK 48,7 mill. og reforhandlet avtaler for SEK 49,6 mill., tilsammen SEK 98,3 mill. 4 I Fortin Årsrapport 2012 • I Norge er økonomisk ledighet i porteføljen lav, og utgjør for heleide selskap 2,1 %. Inklusive Skandinaviske Handelsparker utgjør ledig heten 3 %. I Sverige har porteføljens ledighetsnivå økt noe siden fjoråret og utgjør 9,2 %. For Konsernet totalt beregnes økonomisk ledighet til 6,8 %. • Årsresultat før skatt utgjør NOK -399,4 mill. for Konsernet. Etter skatt utgjør årets resultat NOK, inklusive omregningsdifferanser og andel av resultat tilknyttet minoritetsinteresser NOK 484,8 mill. Driftsresultat før verdiendringer og netto rente- og finansposter er positivt med NOK 544,6 mill. • Verdijustert egenkapital ekskludert transaksjonskostnader (VEK) ble pr. 31.12.2012 estimert til NOK 39,70, hvilket er en nedgang det siste året på NOK 5,20. VEK har steget med NOK 5,60 til NOK 45,10 pr. 01.03.2013. • Eiendomsverdiene på konsernnivå har hatt en nedgang pr. 31.12.2012 på 2 %, justert for kjøp og salg i porteføljen. Markedsverdien for Konsernets eiendommer utgjorde pr. 31.12.2012 NOK 11 030 mill. • Det globale makrobildet for 2012 har vært preget av vedvarende økonomisk uro i Eurosonen. Signalene i starten av 2013 tilsier at risikoen for tilbakeslag er redusert, men at det fortsatt er en lang vei å gå før markedene kan friskmeldes. • Markedet for næringseiendom kan i 2012 betegnes som et normalår, med totalt sett gode rammevilkår. Differensieringen i avkastningskrav mellom eiendommer som defineres innenfor høykvalitets- og normal segment er fortsatt stor. • Transaksjonsmarkedene i både Norge og Sverige avsluttet sterkt, som følge av enkelte store transaksjoner. Dyrskuveien 44 Verdijustert egenkapital (vek) pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje ekskludert transaksjons kostnader ble pr. 31.12.2012 estimert til NOK 39,70, hvilket tilsvarer en nedgang i løpet av 2012 på NOK 5,20. Nedgangen i løpet av 2012 skyldes verdifall i deler av den svenske eiendomsporteføljen. Reduksjonen av verdier re lateres til reutleierisiko for to store leieforhold i Sverige, samt et verdifall på handelseiendommen Bo;x som er under full restrukturering og ombygging for å tilpasses ny leietakerstruktur. I tillegg falt de lange rentene i både Norge og Sverige vesentlig i løpet av året, hvilket har medført at verdien av Konsernets inngåtte rentesikringer har blitt ytterligere negativ. Justert for innløsning i perioden har den negative verdien av rentesikringene økt med NOK 1,30 pr. aksje i løpet av 2012. 2011 2012 Netto eiendomsverdi og arbeidskapital Netto eiendomsverdi og arbeidskapital 69 66 Vek pr. aksje 31.12.11 Vek pr. aksje 31.12.12 45 40 Negativ verdi swap’er -25 Negativ verdi swap’er -26 Fortin Årsrapport 2012 I 5 resultateffekt 2012 Resultatet for året ble negativt med NOK 453 mill. Driftsresultat + 545 mill. Verdiendring investeringseiendommer - 203 mill. Netto finanskostnader ekskl. finansielle d erivater og effekt virksomhetssammen slutning - 274 mill. Endring finansielle derivater til virkelig verdi Resultat - 353 mill. - 453 mill. Effekt viksomhetssammenslutning - 114 mill. Skatt - 63 mill. Andre poster + 10 mill. DRIFTSRESULTAT før skatt, korrigert for verdiendringer i investeringseiendom og netto resultat av finansposter VERDIENDRING INVESTERINGSEIENDOMMER: Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer 178 117 TNOK Urealisert verdiendring på investeringseiendom -381 550 TNOK SUM -203 433 TNOK NETTO FINANSKOSTNADER EKSKL. FINANSIELLE DERIVATER OG EFFEKT VIRKSOMHETSSAMMENSLUTNING: Netto finanskostnader (se note 27) -740 546 TNOK Effekt virksomhetssammenslutning 113 493 TNOK Finansielle derivater 353 015 TNOK SUM -274 142 TNOK ENDRING FINANSIELLE DERIVATER TIL VIRKELIG VERDI: Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi SUM -269 884 TNOK -83 131 TNOK -353 015 TNOK EFFEKT VIRKSOMHETSSAMMENSLUTNING: Regnskapsmessig konsekvens av at kurs lagt til grunn ved konserndannelsen med SveaReal 30. juni 2012 var lavere enn bokført verdi pr. aksje i SveaReal pr. 30.06.2012. SKATT: Effekt av skatt er negativ for Konsernet i 2012. ANDRE POSTER: Andel ikke-kontrollerende eierinteresser Omregningsdifferanser SUM RESULTAT tilsvarer andel resultat av kontrollerende eierinteresser. 6 I Fortin Årsrapport 2012 32 136 TNOK -22 397 TNOK 9 739 TNOK Kontantstrøm 2012 Konsernets kontantbeholdning har gjennom året økt med NOK 450 mill. + Kontanter og likvider ved oppkjøp av konsernselskap + Salg + 2 672 mill. + Opptak nye lån + 332 mill. + Netto endring arbeids kapital - Betalbare finanskostnader + 21 mill. - 560 mill. + 51 mill. - Investering i eiendommer - 185 mill. - Nedbetaling lån - 2 427 mill. Driftsresultat 545 mill. = Økning kontantbeholdning + 450 mill. DRIFTSRESULTAT før skatt, korrigert for verdiendringer i investeringseiendom og netto resultat av finansposter. SALG reflekterer salg av finansielle anleggsmidler og varige driftsmidler (eiendom og aksjer). OPPTAK NYE LÅN tilsvarer innbetaling ved opptak av ny langsiktig gjeld. KONTANTER OG LIKVIDER VED OPPKJØP AV KONSERNSELSKAP viser effekten av virksomhetskjøp av datterselskapet SveaReal. NETTO ENDRING ARBEIDSKAPITAL gjelder reduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapitalbinding i form av fordringer. BETALBARE FINANSKOSTNADER utgjør NOK 560 mill. EIENDOMS-INVESTERINGER reflekterer investeringer (leietakertilpasninger/vedlikehold) i eiendomsporteføljen. NEDBETALING LÅN tilsvarer nedbetaling av rentebærende gjeld. ØKNING KONTANT-BEHOLDNING tilsvarer summen av forannevnte komponenter som har ført til en økning av konsernets kontantbeholdning i 2012. Fortin Årsrapport 2012 I 7 Bjølsenhallen Dronningensgate 13 8 I Fortin Årsrapport 2012 Brev fra administrerende direktør I løpet av året 2012 har vi gjennomført vesentlige tiltak for å legge til rette for en fremtidig likviditet i investeringen. Overordnet er det økonomiske klima fortsatt i stor grad påvirket av uro i Europa. De fleste land opplever tilbakegang og rentene er rekordlave. Dette er tydelige tegn på en økonomi i ubalanse. Det påvirker våre markeder i Sverige i sterkere grad enn i Norge fordi den svenske økonomien generelt er nærmere knyttet til Europa. Norge har vært og er fortsatt i en særstilling ved at vi, forenklet sagt, lever av å eksportere dyre varer og tjenester og importere billige varer. Overført til vår situasjon betyr dette at det svenske eiendomsmarkedet er mer utfordrende enn det norske. Dette har dessverre påvirket enkelte av våre svenske eiendommer, som har fått et verdifall i 2012. Samtidig medfører de stadig lavere renter at vi har store og økende negative verdier på rentesikringene som ble etablert ved kjøp av eiendommene. Likevel har vi lykkes med å utnytte muligheter i mark edet ved å realisere enkelte eiendommer som er solgt med gevinst og samtidig har gitt vesentlig likviditetstilførsel. Dette har vært viktig for å kunne bevare verdiene i den gjenværende portefølje gjennom å ha tilstrekkelig likviditet til nødvendige investeringer. Transaksjonene er gjennomført ut fra en vurdering av fremtidig lønnsomhetspotensiale og risiko, og ut fra Konsernets strategi om konsentrasjon av porteføljen i forhold til geografi og segment. I tillegg krever markedet vesentlig tettere oppfølging av eiendommene enn opprinnelig forutsatt. Å konsen trere porteføljen gir dermed muligheter for en mer effektiv forvaltning av denne. I Sverige har vi i tillegg til å selge enkelteiendommer ut fra en risiko- og avkastningsvurdering gjennomført en total restrukturering av våre aktiviteter. Vårt datterselskap FORTIN Properties AB ble et søsterselskap til vårt deleide selskap SveaReal AB slik at dette nå styres som et selskap med en totalbalanse på ca. SEK 7 mrd. under egen forvaltning. Vår eierandel i disse selskapene er samlet på 78,3 %. Målsettingen med dette tiltaket er dels å sikre en effektiv og aktiv forvaltning av eiendommene i Sverige. Det viktigste er likevel å legge til rette for alternative måter å gjøre investeringen likvid. Målsettingen er å gjøre aksjeposten i dette selskapet attraktiv og realiserbar i løpet av 2 til 3 år. Innenfor det tidsrommet som er skissert ved etablering, har vi nå muligheter til å selge hele selskapet, deler av selskapet eller eventuelt utforske mulighetene for en mulig børsnotering, enten alene eller som del av en større konstellasjon. Dette vil gi grunnlag for å skape den forutsatte likviditet i investeringen og vil også ligge innenfor den opprinnelige tidsrammen for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. I Norge vil vi ytterligere konsentrere porteføljen og prioritere aktiv forvaltning av våre eiendommer. Store leiekontrakter nærmer seg reforhandling, og det er naturlig og fornuftig å gjøre en markedsjobb med disse eiendommene før det vil være riktig å realisere den norske porteføljen. Sett i sammenheng med innlåsningseffekten forårsaket av rentesikringene vil det vurderes alternative måter å avhende eiendomsporteføljen innenfor det angitte tidsperspektiv for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Styret vil i 2013 vurdere de ulike strategiske valgmulighetene for dette. Oppsummert har vi i 2012 gjennomført vesentlige tiltak for å legge bedre til rette for fremtidig likviditet i investeringen. Tidsaspektet i seg selv vil øke verdiene ved at rentesikringene går mot forfall. Knut Styrvold Fortin Årsrapport 2012 I 9 Fortins historie og videre utvikling Konsernets opprinnelige investeringsmandat med hensyn til tidsrammer ligger til enhver tid som et bakteppe for videre strategisk arbeid. Markedsutsiktene i dag tilsier at en realisering av Konsernet blir en todelt prosess, hvor det er sannsynlig at realisasjon av den svenske investeringen kan iverksettes før den norske. FORTIN AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond I AS) ble etablert i 2006 og perioden 2006-2010 ble benyttet til kjøp, overtagelse og dernest forvaltning av eiendommer. grad. Det er gjennomført flere eiendomssalg, både i Norge og Sverige. Investeringene i Sverige er nå samordnet for å tilrettelegge for effektiv drift, samt danne grunnlag for flere realisasjonsalternativer. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et rent holdingselskap som eier alle aksjene i FORTIN AS. All operativ virksomhet og eierskapet til alle eiendommer i Konsernet er samlet i FORTIN AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskap og øvrige tilknyttede selskap benevnes videre som Konsernet. Logistikkeiendommen DC100 i Norrköping, kontoreiendommene Klarabergshuset og SjølystArken innenfor CBD-markedet i henholdsvis Stockholm og Oslo, Myrane (en mindre logistikk/handelseiendom i Måløy), to eiendommer i Tromsø, samt Charlottenberg Handelspark AB er alle prosjekter som er avhendet og/eller gjort opp i løpet av året. Prosessen med å rendyrke porteføljen for å skape en attraktiv eiendomsmasse er videreført fra fjoråret. STRATEGI Året 2012 har vært et begivenhetsrikt år. Store strukturelle prosesser er gjennomført for å styrke Konsernet, og det er foretatt vesentlige grep for å imøtekomme de utfordringer selskapet står ovenfor. Fokus for virksomheten er å opprettholde og videreutvikle verdiene i Konsernet og skape likviditet i investeringen for aksjonærene. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er etter gjennomførte tiltak i 2012 bedre rustet enn tidligere for en fremtidig realisasjon, men rammebetingelsene begrenser likevel utfallsrommet, gitt det opprinnelige tidsperspektivet i investeringsmandatet. En konsekvens av markedsuroen har vært en klar differensiering av eiendomsmarkedet. Sentralt beliggende bygg med solide langsiktige leiekontrakter og høy areal- og energieffektivitet blir klart preferert. Avkastningskravet for standard-eiendommer øker. FORTIN benyttet denne muligheten til å delvis bevege seg ut av markedet for eiendom med lave avkastningskrav. I løpet av 2012 ble det solgt to store og attraktive eiendommer til gode priser, hvilket tilførte Konsernet betydelig likviditet. Kapitaltilførselen benyttes til å ivareta og utvikle øvrige eiendommer, med målsetning om å klargjøre disse for et senere salg. Et viktig premiss for strategidiskusjonene i administrasjon og styre har vært å gi Konsernet nødvendig handlefrihet i et stadig mer utfordrende marked. Utviklingen i både eiendomsmarkedet og kapitalmarkedet har siden kjøp av eiendommene vært annerledes enn forutsatt ved etableringen av selskapet. I tillegg har den internasjonale krisen vedvart i et betydelig lenger og i et mer alvorlig omfang enn hva man i utgangspunktet hadde antatt. For å håndtere turbulente kapitalmarkeder og utfordrende rammevilkår må Konsernets virksomhet tilpasses. I løpet av 2012 har eiendomsporteføljen blitt omstrukturert i betydelig For den svenske virksomheten vil videre fokus være å fullføre integre ringen av FORTIN Properties AB og SveaReal AB. SveaReal-konsernet, som etter strukturendringen er et eiendomsselskap med eiendomsverdier for ca. SEK 7 mrd., har nå totalansvaret for videre drift og forvaltning av denne virksomheten i Sverige. Selskapet har en sterk og kompetent organisasjon med en profesjonell ledelse. Målsetningen er å posisjonere den svenske virksomheten slik at fremtidige exit-muligheter kan utnyttes. Konkret vil fokus settes på markedsarbeid, drift og forvaltning for å skape et enda mer effektivt og veldrevet selskap. Refinansiering 10 I Fortin Årsrapport 2012 Verven 4 av selskapets låneforhold som forfaller i 2014/2015 må forberedes i god tid før forfallstidspunkt. På denne måten dannes grunnlaget for ulike alternativer med hensyn til å gjøre denne aksjeposten attraktiv og realiserbar i løpet av de neste to til tre år. Dette kan gjøres ved salg av hele eller deler av selskapet, fusjon eller børsnotering. I Norge tilsier strukturen på leiekontrakter, rentesikringsavtaler og egenkapitalsituasjon at det er behov for noe mer tid før virksomheten er ferdig strukturert og således klar for realisering. Forfallsprofilen på de norske leiekontrakter er sunn i et normalt, langsiktig eiendomsperspektiv, men innen 2017 skal 40 % av kontraktsverdiene reforhandles. Det er derfor behov for et proaktivt markedsarbeid for å forlenge disse leieforholdene. Tilsvarende gjelder for rentesikringene tilknyttet den norske virksomheten, som ved utgangen av 2012 har en negativ markedsverdi på ca. NOK 700 mill. Dette vanskeligjør salg av enkelteiendommer før rentesikringene har løpt ut, siden effekten ved et salg vil være at en vesentlig del av kapitalen som blir frigjort i transaksjonen vil måtte benyttes til å løse opp rentesikringen. Ved årsskiftet har rentesikringer tilknyttet den norske porteføljen snitt gjenværende løpetid på 5,7 år. Målsetning i Norge er å konsentrere porteføljen til områder som vurderes å være i vekst for å skape en attraktiv portefølje som på sikt er salgbar. Dette stiller krav til en kompetent organisasjon som kan følge opp de krav og rammebetingelser som Konsernet møter fra leietakere, leverandører og bankforbindelser. Konsernets opprinnelige investeringsmandat med hensyn til tidsrammer ligger til enhver tid som et bakteppe for videre strategisk arbeid, også i Norge. Markedsutsiktene i dag tilsier imidlertid at en realisering av Konsernet blir en todelt prosess, hvor det er sannsynlig at realisasjon av den svenske investeringen kan iverksettes før den norske. KONSERNSTRUKTUR DnB NOR EIENDOMSINVEST I ASA Aksjonærer DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Fortin AS Norge Sverige 78,3 % 223 000 m2 fordelt på 27 eiendommer Sveareal AS 75 % Skandinaviske Handelsparker AS: 21 000 m2 i Töcksfors Handelspark og 55 000 m2 i utviklingspotensiale Sveareal AB FORTIN Properties AB 852 000 m2 fordelt på 82 eiendommer Organisasjonskartet viser konsernstruktur for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA etter den eiermessige integrasjonen i Sverige. Fortin Properties AB ble før årsskiftet kjøpt av SveaReal AS, og ble et søsterselskap til SveaReal AB. Fortin Årsrapport 2012 I 11 Våre eiendommer FORTIN AS er et eiendomsselskap med et totalt utleibart areal på ca. 1 096 000 m2 inkludert deleide selskap. Samlede verdier utgjorde ved utløp av 2012 ca. NOK 11,0 milliarder. I løpet av 2012 ble det gjennomført en eiermessig integrasjon av våre svenske virksomheter, hvilket endret den geografiske fordelingen av porteføljen. Ved utgangen av året er 65 % av porteføljen (basert på leieinntekt) beliggende i Sverige, og totalt 63 % er tilknyttet datterselskapet SveaReal AS, hvor FORTIN AS eier 78 %. Disse eiendommene er hovedsakelig lokalisert i Sør-Sverige, og 20 % er be liggende i Stockholm. Porteføljen fordeles på hhv. logistikk og kontor, samt noe handel og industri. 35 % av eiendomsmassen er lokalisert i Norge, primært i Oslo, Stavanger og i Trondheimsregionen. Resterende 2 % er grensehandelseiendom. Leieinntekter Den økonomiske ledigheten i porteføljen som helhet beregnes til 6,8 %, og utgjør for våre heleide selskap 2,1 %. I 2012 utgjør samlede avsetninger til mulige tap som følge av mislighold under 1 % av samlede leieinntekter. Våre leietagere fremstår som solide og med sunne virksomheter i et økonomisk perspektiv. Brutto årlige leieinntekter¹ utgjør ved årsskiftet ca. NOK 953 mill., inklusive inntekter fra deleide selskaper. All leie indeksreguleres og grunnlaget for reguleringen er 99 % av KPI. Gjennomsnittlig gjenværende leievektet løpetid utgjør for Konsernet 4,6 år. For våre heleide eiendommer er leievektet gjenværende løpetid 6,6 år. Inntektsgrunnlaget for Konsernet er derfor ikke i særlig grad utsatt for kortsiktige svingninger i markedet. Det løpende leienivået vurderes til ikke å avvike vesentlig fra dagens markedsbetingelser for utleie. De 20 største leietagerne står for 38 % av Konsernets samlede leieinntekter, og ingen leietager utgjør større andel enn 4 %. 1. Brutto årlige leieinntekter er samlede leieinntekter for Konsernet inkludert leieinntekter for ledig areal og eventuelle leietager-rabatter. Leievektet utløpsprofil kontrakter Konsern Geografisk fordeling, basert på verdi for konsernet Sverige Norge 45 % Årsleie TNOK Norge! Sverige 55 % 200 000 150 000 Geografisk fordeling, basert på leieinntekt for konsernet 100 000 Oslo 24 % Grensehandelseiendom Øvrige Sverige Stavanger 7 % 50 000 TrondheimStockholm 4 % Trondheim Stockhom 20 % Øvrige Sverige 43 % Stavanger 0 -> 13 15 016 017 018 019 020 2021 022 023 024 025 026 14 2 2 2 20 20 20 2 2 2 2 2 2 2 12 I Fortin Årsrapport 2012 Grensehandelseiendom 2 % Oslo Bragernes Torg 2A Fortin Årsrapport 2012 I 13 våre eiendommer norge Den norske porteføljen består av totalt 27 heleide og 3 deleide eiendommer, med en tilhørende markedsverdi på NOK 4 966 mill. Ved utgangen av 2012 består den norske porteføljen av ca. 63 % kontorbygg av gjennomgående høy kvalitet, med gode leietagere og lange leiekontrakter. Forøvrig består porteføljen av handel (17 %), logistikk (7 %), samt noe hotell og innendørs parkeringsareal. Som et ledd i eksponeringen i handelssegmentet er Konsernet posisjonert for økende grensehandel gjennom utviklingsprosjektet Skandinaviske Handelsparker, et deleid selskap med 75 % eierandel. I mars 2012 åpnet Töcksfors Handelspark, 1. byggetrinn av handelsparken. Gjenstående utviklingspotensiale utgjør ca. 55 000 m2 pr. årsskiftet. I tillegg eier FORTIN AS 25 % i Kongsberg Industribygg AS. Denne eierinteressen behandles som en ren finansiell investeringspost, og er således utelatt fra nøkkeltallsberegning i denne rapporten. Geografisk fordeling basert på leieinntekt Norge Av leietagerne er 10 % innenfor oljeindustri, 8 % offentlige og 11 % innenfor IKT. Handel utgjør 27 % med solide leietagere som bl.a. Norgesgruppen, ICA, REMA og Elkjøp. Øvrige leietakere utgjør 44 %. Segmentfordeling basert på leieinntekt Norge Oslo 69 % Trondheim Stavanger Stavanger 20 % TrondheimOslo 11 % Annet Kontor 63 % Lager 7 % Hotell Handel Handel 17 % Hotell 6 % Lager Annet 7 % Kontor Leievektet utløpsprofil kontrakter Norge Årsleie TNOK 50 000 Bransjefordeling basert på leieinntekt Norge 40 000 Olje 10 % Industri 5 % Offentlig 8 % 30 000 IKT 11 % Handel 27 % Finans 4 % 20 000 Rådgivning/revisjon etc 2 % Bygg & anlegg/eiendom 21 % Hotell & restaurant 4 % 10 000 Andre 9 % 0 13 20 14 20 15 20 14 I Fortin Årsrapport 2012 16 20 17 20 18 20 19 20 -> 20 2021 2022 023 024 025 026 20 2 2 2 2 Tromsø Ulsteinvik Trondheim Oslo-området Konsberg Stavangerområdet Drammen Töckfors Porsgrunn Grimstad Stenungsund Heleide eiendommer 27 10 største leietakere Norge Deleide eiendommer 3 Leietaker AF Gruppen Norge AS Axon Norway AS Talisman Energy AS DSV Solutions AS Svanholmen 19 AS/Mestergruppen Elkjøp Nordic As Riksantikvaren TDC Song AS Telenor Eiendom Holding AS Norgesgruppen Øst AS Koppholen Fortin Årsrapport 2012 I 15 våre eiendommer sverige Etter restruktureringen av den svenske virksomheten eies nå alle svenske eiendommer via datterselskapet SveaReal AS. SveaReal er et eiendomsselskap med en totalverdi på ca. SEK 7 mrd. FORTIN AS eier 78 % av dette selskapet. Strukturelt sett består porteføljen av en diversifisert portefølje av eiendommer, med eta blering hovedsakelig i midtre og sørlig del av Sverige. Totalt består porteføljen av 82 eiendommer med et utleibart areal på 852 000 kvm. Hovedsakelig er disse plassert i Stor-Stockholm, Linköping, Västerås, Borås og Öresundsregionen. Ved årsskiftet ble eiendommene vurdert til en underliggende eiendomsverdi på SEK 7 074 mill. SveaReal har en diversifisert leietakerstruktur med mer enn 750 leietakere. Geografisk fordeling basert på leieinntekt Sverige øvrig Stockholm 32 % Stockholm Øvrige Sverige 68 % Leievektet utløpsprofil kontrakter Sverige Segmentfordeling basert på leieinntekt Sverige Industri Kontor 51 % Årsleie TNOK Hotell Logistikk/Lager 37 % 200 000 Handel 3 %Handel Hotell 4 % Logistikk/Lager Industri 5 %Kontor 150 000 100 000 50 000 0 13 20 14 20 15 20 16 I Fortin Årsrapport 2012 16 20 17 20 18 20 19 20 20 2021 2022 023 024 025 026 20 2 2 2 2 -> Östersund Hudiksvall Stockholm-området Västerås Karlstad Motala Lidköping Norrköping Linköping Borås Jönköping Visby Vetlanda Helsingborg Landskrona Lund Malmö Heleide eiendommer 82 SveaReals 10 største leietakere Leietaker LM Ericsson Totalförsvarets forskingsinstitut Tele2 Alfa Laval Aronsborg Konferenshotell AB (Choice) DHL Aditro Logistics Fujitsu Netonnet Pentagonen Haldex Fortin Årsrapport 2012 I 17 Bjølsenhallen 18 I Fortin Årsrapport 2012 Markedsmessige forhold Norge og Sverige Året 2012 har vært preget av høy usikkerhet rundt videre utvikling i euro-området, med fallende vekstrater, stigende arbeidsledighet og en vedvarende usikkerhet rundt internasjonale fremtidige vekstforhold. Eurosonen har av sentrale analytikermiljø blitt vurdert å være i mild resesjon, og en avklaring av situasjonen i eurosonen har fremstått som et viktig premiss for den videre makroøkonomiske utviklingen. Forhold som økt kapitaltilgang og et aksjemarked som ble vesentlig bedre enn mange fryktet ved inngangen av året signaliserer at risikoen for tilbakeslag er redusert, men industrilandene preges fortsatt av høy arbeidsledighet, lav lønns- og prisvekst og lave renter. Usikkerheten er dermed fortsatt tilstede inn i 2013. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom fikk en sterk avslutning på fjoråret, både i Norge og Sverige. Alternativ finansiering via obli gasjonsmarkedet ga muligheter der tradisjonell bankfinansiering ikke var aktuelt. Flere store strukturelle transaksjoner ble gjennomført, hvilket igjen resulterte i transaksjonsvolum tilnærmet historisk høye nivåer. Eiendom fremstår fortsatt som en attraktiv investeringsklasse i et volatilt og urolig marked. Den internasjonale krisen har skapt ringvirkninger også for de nordiske landene. Effekten har spesielt vært stor for svensk økonomi på grunn av dempet etterspørsel etter svenske eksportprodukter. I løpet av 2012 opplevde svensk økonomi et markant fall i aktivitetsnivå, med tilhørende bekymring blant industriens innkjøpssjefer og fall i forbrukertilliten. Vekstanslagene og konjunkturutsiktene for 2013 er likevel positive, basert på soliditeten i både svenske husholdninger og statsfinanser. Prognosene for det norske markedet tilsier en fortsatt sterk differen siering mellom normal- og høykvalitetseiendom. Yieldnivået for ulike typer risiko varierer, og leieprisene anslås å stige for de beste objektene. For det øvrige markedet forventes en flat leieprisutvikling. I løpet av 2013 er det også sannsynlig at ledighetsraten for markedet for kontoreiendom øker, først og fremst grunnet nybygging som forårsaker store ledigstilte arealer. På den annen side påvirker konvertering av næringseiendom til bolig også dette bildet. I 2012 har norsk økonomi kunnet vise til vedvarende konjunkturopp gang, særskilt drevet av lave renter og høy etterspørsel fra petroleums næringen. God sysselsettingsvekst og stadig stigende boligpriser har skapt optimisme blant forbrukere og næringsliv. En sterk norsk krone og rekordlave renter internasjonalt holder den norske styringsrenten lav. Vekstanslagene for norsk økonomi i 2013 er stabile, men flere analysemiljø spår en dempet vekst i forhold til fjoråret. I det svenske eiendomsmarkedet er prognosene til dels identiske med det norske, med stabile yield- og leieinntektsnivåer, og en sterk differensieringstrend mellom eiendommer som defineres innenfor høy kvalitets – og normalsegment. Det er antatt at som i Norge vil prime eiendommer med sentral beliggenhet holde seg stabilt i verdi, mens yieldnivåene for mindre sentrale eiendommer vil øke og verdiene dermed falle. Markedet for næringseiendom Markedet for næringseiendom i 2012 har vært stabilt, men fortsatt er det slik at eiendomsverdiene er sterkt påvirket av makroøkonomiske forhold. Direkte er kostnads-, inntekts- og avkastningssiden påvirket. Markedspsykologien og risikoviljen synes å forsterke disse utviklings trekkene. Fortin Årsrapport 2012 I 19 Eierstyring og selskapsledelse I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA/FORTIN AS legges det stor vekt på å ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. Hovedprinsippene for Eierstyring og Selskapsledelse i Konsernet bygger på følgende: • Konsernet skal føre en åpen, pålitelig og relevant kommunikasjon med omverdenen om virksomheten og forhold knyttet til eierstyring og selskapsledelse. • Konsernets styre skal være selvstendig og uavhengig av Konsernets ledelse. • Konsernet skal ha en klar arbeidsdeling mellom styret og Konsernets ledelse. Verdigrunnlag og etiske retningslinjer En sunn bedriftskultur og integritet i alle ledd av Konsernets virksomhet er vesentlig for å bygge og opprettholde tillit internt og eksternt. Selskapets interne retningslinjer skal hjelpe ansatte og ledelse til å etterleve standarder for god forretningsskikk. Styret og ansatte skal utvise rettferdighet, ærlighet og integritet i all befatning med andre ansatte, forretningsforbindelser, kunder, leverandører, aksjonærer, konkurrenter, allmennheten og offentlige myndigheter. Våre retningslinjer skal også være et redskap for egenvurdering og for videreutvikling av Konsernets identitet. Samfunnsansvar • Konsernet skal praktisere likebehandling av alle aksjonærer. Etterlevelse Konsernet tar gjennom sine retningslinjer for eierstyring sikte på å følge «Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse» av 21. oktober 2010. I tråd med anbefalingen er det utarbeidet instrukser og retningslinjer for styrets og administrerende direktørs arbeid. Gjennom god eierstyring og selskapsledelse har Konsernet en målsetting om å styrke tilliten til Konsernet og bidra til verdiskapning over tid. Det er etablert en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styret og daglig ledelse i henhold til gjeldende lovgivning. 20 I Fortin Årsrapport 2012 Konsernet ønsker å være en ansvarlig samfunnsaktør både som aktør innenfor eiendomsbransjen, og som arbeidsgiver. Samfunnsansvaret berører egne aktiviteter og de deler av verdikjeden hvor konsernet har betydelig innflytelse, og som samlet påvirker mennesker, samfunn og miljø. Utøvelse av samfunnsansvaret har også betydning for konsernets omdømme; i forholdet til aksjonærer og finansmarkedet, kunder, ansatte og øvrige interessenter. I den løpende forvaltning av Selskapets eiendommer skal det tilstrebes bruk av miljøvennlige og energieffektive løsninger. Driften skal ivareta aktuelle HMS-forskrifter og leverandører og leveranser skal tilfredsstille normal god forretningsskikk. Sommerogaten 13-15 Fortin Årsrapport 2012 I 21 Styrets beretning og regnskap 22 I Fortin Årsrapport 2012 Sommerogaten 13-15 Årsrapport 2010 Fortin Årsrapport 2012 I 23 Årsberetning 2012 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA – selskap og konsern Overgang til IFRS og urealiserte verdiendringer for eiendommer og rentesikringsinstrumenter gir store engangseffekter av negativ karakter. Virksomhetens art og hvor den drives DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et selskap med formål å eie aksjer i det heleide datterselskapet FORTIN AS. FORTIN AS er et selskap med formål å investere i, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter, og er det operative selskap hvor den løpende drift og forvaltning ivaretas. Selskapet har forretningsadresse i Beddingen 10 i Trondheim, som er kontoradressen til Konsernets tekniske og økonomiske forvalter Basale AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskaper og øvrige til knyttede selskaper benevnes etter dette som Konsernet. Konsernledelsen har kontor i Oslo. Selskapet eier pr. årsskiftet gjennom heleide og deleide datterselskaper 111 eiendommer. Eiendommene er lokalisert i Sverige og Norge. I Norge er den geografiske hovedvekten på Oslo-området, Stavanger og Trondheim. I Sverige er eiendommene lokalisert til Stockholm og Sør-Sverige for øvrig. Vesentlige hendelser i 2012 Gjennom 2012 har DnB NOR Eiendomsinvest I ASA gjennom strategiske tiltak ytterligere lagt til rette for å gjøre investeringen i Konsernet likvid. Frigjøring av likviditet gjennom salg av enkelte eiendommer til gode priser har åpnet for å gjennomføre strukturelle tiltak for våre investeringer i Sverige. Emisjonen i SveaReal sommeren 2012 la grunnlaget for å samordne eiendomsporteføljen i Sverige. I desember 2012 ble så Konsernets virksomhet i Sverige, FORTIN Properties AB, overført til SveaReal AS. Resultatet av disse tiltakene medførte at FORTIN AS økte sin eierandel i SveaReal AS fra 41 % til 78 %. Med dette ble det etablert et svensk eiendomsselskap med en brutto eiendomsverdi på ca. SEK 7 mrd. Konsernet har i 2012 besluttet å utarbeide konsernregnskapet i tråd med 24 I Fortin Årsrapport 2012 IFRS (International Financial Reporting Standards), med tilhørende omarbeiding av regnskapet fra og med 01.01.2011. Verdivurdering av eiendomsporteføljen Eiendommene er verdsatt til virkelig verdi på bakgrunn av gjennomsnittet av to eksterne, uavhengige verdivurderinger. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelfaktorer er løpende inn tekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske for utsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. De uavhengige verdivurderingene som gjennomføres halvårlig, siste gang pr. 31.12.2012, danner grunnlag for vurdering av virkelige verdier av eiendommene på balansetidspunktet. Pr. årsskiftet har eiendomsverdiene på konsernnivå hatt en nedgang på 2 % siden verdivurdering gjennomført pr. 31.12.2011, justert for kjøp og salg i porteføljen. Markedsverdien for Konsernets eiendommer utgjorde pr. 31.12.2012 NOK 11 030 mill. Det er i hovedsak verdien av de svenske eiendommene som har falt, og dette verdifallet kan primært relateres til to forhold. For det første er det priset inn et vesentlig risikoelement i forbindelse med fremtidig reutleie av to store areal i Kista-porteføljen utenfor Stockholm. I tillegg er handelseiendommen Bo;X i Stockholm under full omstrukturering og ombygging for å tilpasses nye leietakere. Verdien på de norske eiendommene har holdt seg stabile gjennom året. Konsernets og Selskapets virksomhet og resultat i 2012 Selskapets aktivitet består i å investere innskutt kapital videre i nærings eiendom. Konsernets aktivitet består i aktivt å forvalte eiendoms porteføljen. Fokuset er å arbeide langsiktig og aktivt med porteføljen slik at Selskapets verdier forvaltes med det formål å maksimere aksjonærverdier. I 2011 ble det lagt vekt på å rendyrke eiendomsprofilen og videreutvikle organisasjonen for å skape fleksibilitet og kapasitet til å utnytte de positive utviklingsmulighetene i porteføljen. I løpet av 2012 har selskapet posisjonert seg for ytterligere foredling av eksisterende portefølje med utgangspunkt i de strategiske retningslinjer som foreligger for Selskapet. En vedvarende usikkerhet i internasjonal økonomi har preget utviklingen i både eiendomsmarkedet og kapitalmarkedet. Leietakere er vesentlig mer forsiktige med å forlenge kontrakter og øke areal, og det krever økt innsats for å redusere risikoen for fraflytning. I dagens marked er kravene til standard høye, og dermed kostnadskrevende. Konsernet legger stor vekt på videreutvikling av relasjoner for å imøtekomme og håndtere leietageres ønsker og behov. Eiendomsporteføljen Konsernets totale eiendomsportefølje har et samlet areal på ca. 1 096 000 m2, basert på full konsolidering av våre datterselskap. Av dette utgjør minoritetsinteressene 190 000 m2. Konsernet har investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer utgjør (leievektet pr. 31.12.2012) ca. 50 % av porteføljen. Etter integrasjonen med SveaReal har logistikk-andelen i porteføljen økt fra 18 % til 27 %. Konsernet har også porteføljer innen handel (13 %), industri (4 %) og hotell (3 %). Resterende del av porteføljen er parkering tilknyttet øvrige arealer. Konsernet har i tillegg eierandel i Kongsberg Industribygg AS (25 %). Andel av eiendomsmassen i dette selskapet utgjør ca. 11 700 m2. Samlet eiendomsmasse utgjør dermed 1 108 000 m2. Konsernets eiendommer har en utleiegrad på 93,2 %. I Norge er økonomisk ledighet i porteføljen lav, og utgjør for heleide selskap 2,1 %. Inklusive Skandinaviske Handelsparker er ledigheten 3 %. I Sverige har porteføljens ledighetsnivå økt noe siden fjoråret og utgjør 9,2 %. Samlet utviklingspotensial i porteføljen er anslått til 10 000 m2 for våre heleide eiendommer. Inkludert vår andel i Skandinaviske Handelsparker og SveaReal utgjør totalt utviklingspotensial ca. 180 000 m2. Konsernet har i løpet av 2012 solgt og/eller mottatt oppgjør for eiendommene Sjølystarken i Oslo, Myrane i Måløy, to eiendommer i Tromsø, DC100 i Norrköping og Klarabergshuset i Stockholm, samt Charlottenberg Handelspark AB i Sverige. Gjenværende eierandel i Industriinvest AS ble også realisert i 2012. Erik Gjellestad Styreleder (født 1953) Erik Gjellestad har vært styreleder i Selskapet siden 2006. Han innehar også styreverv i blant annet SveaReal AS, Obligasjonsfondene III – V AS, SpareBank 1 Skadeforsikring AS, og er partner og medeier i rådgivningsselskapet Saga Management AS. Han har tidligere blant annet vært administrerende direktør i Klosters hotellvirksomhet, i Vesta Forsikring AS og SpareBank 1 Skadeforsikring AS, samt hatt ledende stillinger i Aktiv Forsikring AS, NICE AS og Storebrand Idun AS. Erik Gjellestad er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøgskole. Eva Eriksson Styremedlem (født 1959) Eva Eriksson har vært styremedlem i Selskapet siden juni 2010. Hun har vært styremedlem i Byggpartner AB siden 2007, styremedlem i Strategisk Arkitektur siden våren 2009, leder fra 2012, og styremedlem i styret til BWG Homes siden 2007, leder fra 2011. Siden 2011 har hun også vært styremedlem i Fabege AB (publ), og siden 2012 styremedlem i Global Utbetaling 2007 AS , Global Utbetaling 2008 AS, samt Naeringsbygg Holding III AS. Hun har tidligere vært administrerende direktør i Norgani Hotels ASA, forretningsområdesjef Fastighetsutveckling, JM AB (publ), i tillegg til ulike lederstillinger innen eiendom og finans. Hun er utdannet sivilingeniør fra KTH i Stockholm. Teknisk og økonomisk forvaltning av Konsernets eiendommer ut føres i Norge av Basale AS. Restruktureringen av den svenske eiendomsvirksomheten førte til at samtlige eiendommer i Sverige nå forvaltes og driftes gjennom SveaReal AB. Dette selskapet har en erfaren organisasjon med betydelig kompetanse og gode oppnådde resultater innenfor forvaltning og utvikling av eiendommer i Sverige. Dette gir muligheter for en mer effektiv drift av denne delen av eiendomsporteføljen. Fortin Årsrapport 2012 I 25 Resultatregnskap, kontantstrøm og balanse Konsernet har i 2012 besluttet å utarbeide konsernregnskapet i tråd med prinsippene i IFRS (International Financial Reporting Standards), med tilhørende omarbeiding av regnskapstallene fra og med 01.01.2011. Endring av regnskapsstandard betyr blant annet følgende: • Eiendomsverdien justeres til markedsverdi i balansen. • Årets endring av eiendomsverdien, etter fradrag av årets investeringer, føres via resultatregnskapet som en urealisert verdiendring. • Verdier av rentederivater føres i balansen. • Årets endring av verdier på rentederivater føres via resultatregnskapet som en urealisert verdiendring. • Leierabatter periodiseres over kontraktsperioden. Brutto leieinntekter for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Konsern ble i 2012 NOK 827,4 mill. I tillegg kommer andre inntekter med NOK 15,7 mill. Driftskostnader tilknyttet eiendommene og administrasjonskostnader utgjør samlet NOK 298,5 mill. Etter netto rente- og finansposter på NOK -756,1 mill. og positiv resultatandel i tilknyttede selskap på tilsammen NOK 15,5 mill., ble resultatet et underskudd etter skatt på NOK 484,8 mill., inklusive omregnings differanser og andel av resultat tilknyttet minoritets interesser. Driftsresultat før verdiendringer og netto rente- og finansposter er positivt med NOK 544,6 mill. For morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble resultatet et underskudd etter skatt på NOK 520,5 mill. Underskuddet skyldes nedskrivning av finansielle anleggsmidler. Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter inklusive renter var for Konsernet NOK 6,0 mill. Etter salg, investeringer og finansieringsaktiviteter utgjorde netto endring i kontanter og likvider NOK 450,1 mill. Konsernets samlede kontantbeholdning er pr. 31.12.2012 NOK 750,5 mill. I tillegg kommer ubenyttede trekkrettigheter i DnB Bank ASA på henholdsvis NOK 300 mill. for FORTIN og SEK 50 mill. for SveaReal AS. Likviditetsbeholdningen anses å være på et tilfredsstillende nivå for å kunne ivareta en forsvarlig drift og kunne gjennomføre påkrevde investeringer for å sikre leieforholdene. Totalkapitalen i Konsernet var pr. 31.12.2012 på NOK 12 172,9 mill. Egenkapitalen pr. 31.12.2012 var på NOK 1 894,0 mill. Dette gir en regnskapsmessig soliditetsgrad på 16 %. Konsernet samlet sett hadde en belåningsgrad på 74 %. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat i Konsernet. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens § 3 – 3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet for selskapet, og at denne forutsetningen er til stede. Arbeidsmiljø Konsernet hadde pr. 31.12.2012 totalt 27 ansatte. Virksomheten i Norge har pr. årsskiftet 5 ansatte. I Sverige er det pr. årsskiftet 22 ansatte. Tre medarbeidere er ansatt i den svenske virksomheten i løpet av 2012. Konsernet har etablert en policy som ivaretar hensynet til likestilling 26 I Fortin Årsrapport 2012 mellom kjønnene. I den norske virksomheten er 20 % av de ansatte kvinner, mens i den svenske virksomheten utgjør andel kvinner 50 %. I Norge er det ikke registrert sykefravær eller personskader i løpet av 2012, mens sykefraværet i Sverige utgjorde 2,2 %. Arbeidsmiljøet vurderes som godt. Konsernets styre består av to kvinner og to menn. Konsernet er bevisst de samfunnsmessige krav til likestilling og ønsker å utvikle seg i henhold til dette. Ytre miljø og samfunnsansvar DnB NOR Eiendomsinvest I ASA’s virksomhet forurenser i svært liten grad det ytre miljø. Byggene har miljøvennlig oppvarming og det gjennomføres fortløpende energitiltak for å redusere det totale energiforbruket. Løpende drift inkluderer fortløpende oppdatering av HMS-forhold slik at offentligrettslige pålegg er oppfylt til en hver tid eller er under bearbeiding. Risikoforhold Det er styrets vurdering at det ikke er særskilte risikoforhold relatert til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA som avviker fra Konsernets samlede risikobilde. Risikobildet vurderes derfor samlet for Konsernet. Markedsutvikling Konsernet er eksponert for risiko knyttet til eiendomsmarkedet gjennom sin portefølje av eiendommer i Norge og Sverige. Disse markedenes utvikling avhenger av tilstanden i norsk og svensk økonomi, herunder rentenivå, utvikling i BNP, tilgjengelig kreditt, risikovilje med mer, men også av utviklingen i internasjonal økonomi. Markedsutviklingen i løpet av 2012 gjenspeiles i verdivurderingene av Konsernets portefølje. Verdiutviklingen av Konsernets heleide eiendommer har vært negativ, med et verdifall på 2 % på porteføljebasis. I Norge har verdiene på den heleide porteføljen holdt seg stabil, mens verdiendringen i Sverige var negativ med 3 %. Siden kjøpstidspunktet har verdiene falt med 12 %, hvorav de norske eiendommene nesten er tilbake på opprinnelige kostpriser, mens eiendommene i Sverige viser en samlet nedgang på 18 %. Risiko knyttet til leieinntekter Konsernets leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og den forretningsmessige utviklingen hos leietakere. Leie avtalene gir i de fleste tilfeller faste inntekter i leieperioden hvoretter leiekontrakten reforhandles eller eventuelt utløper. En mindre andel av leieavtalene har elementer av omsetningsbasert leie. For leiekontrakter med omsetningsbasert leie følger deler av leien utviklingen i den enkelte leietakers bruttoomsetning. I både Norge og Sverige ser man for seg en forsiktig vekst i real økonomien fremover. Dette bildet gjenspeiles i leieprisutviklingen. For å redusere effekten av frafall av leieinntekter i perioder med lavkonjunktur, ble det i Konsernet utarbeidet en rentesikringsstrategi som tilsa at struktur på rentesikringene skal gjenspeile forfallstruktur på leiekontraktene. Med forutsetning om korrelasjon mellom rentenivå og leieprisutvikling, sikres dermed kontantstrømmen ved at leiekontrakter som inngås i perioder med lavkonjunktur møtes av et marked med lave renter og vice versa. Faktisk situasjon avviker fra dette ved at de opprinnelig inngåtte rentesikringer fortsatt er løpende. For Konsernet har ikke markedets utvikling med hensyn til leieprisnivå noen stor umiddelbar effekt all den tid det er lav ledighet i porteføljen og lange underliggende leiekontrakter. Reforhandling av leiekontrakter er likevel en løpende aktivitet som innebærer generell og ikke ubetydelig risiko tilknyttet betingelser og eventuelt bortfall av leieforhold. For majoriteten av Konsernets løpende leiekontrakter er leien fast, men med konsumprisjustering en gang pr. år. De fleste av disse leiekontraktene justeres med 100 % av endringen i konsumprisindeksen. Vektet gjenværende leietid for leiekontraktene i den direkte eide eiendomsporteføljen er ved regnskapsårets slutt på 6,6 år. Vedvarende lav inflasjon medfører at utviklingen i leienivå kan bli svakere enn opprinnelig forutsatt. Alf Boy Asheim Styremedlem (født 1946) Alf B. Asheim har vært styremedlem i Selskapet siden 2006. Han innehar også styreverv i Foreningen Humanitærgruppens legat og Sens AS. Han jobber som Director Special Projects i Telenor, har tidligere jobbet som adm. direktør for Telenor Eiendom Holding, SAS Properties, AS Eiendomsutvikling i tillegg til ulike stillinger i Det norske Veritas. Asheim er utdannet Siviløkonom med blant annet Master of Business Administration fra University of Denver. Kredittrisiko Konsernets leieinntekter er utsatt for generell kredittrisiko knyttet til den enkelte leietakers betalingsevne og soliditet. Det er for de fleste leieforhold stillet sikkerhet som bankgaranti eller depositum for 3–6 måneders leie. Majoriteten av Konsernets leieinntekter kommer fra leietakere som er vurdert til å være solide. Tap på fordringer har i 2012 vært moderate. Finansrisiko En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konsernet ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konsernets verdier. Konsernets eiendomsinvesteringer vurderes å være tilfredsstillende finansiert pr. 31.12.2012, men det er styrets vurdering at belåningsgraden er for høy og soliditeten for lav i et lengre perspektiv. Styret arbeider derfor målrettet for å styrke Konsernets soliditet. Likviditetsrisiko Enkelte av Konsernets låneavtaler inneholder bestemmelser som inkluderer klausuler tilknyttet LTV (belåningsgrad) og/eller ICR (rentebetjeningsevne). Brudd på disse kan medføre krav fra långiver om førtidig nedbetaling av gjeld og/eller krav om at tilgjengelig kontantstrøm skal gå til långiver, alternativt krav om økning av egenkapitalen. I forbindelse med utløp av Konsernets lån vil det være en risiko knyttet til refinansiering. Konsernet risikerer at hele eller deler av et låneforhold ved utløp av låneavtalen må refinansieres med egenkapital, eventuelt refinansieres til dårligere betingelser enn opprinnelig for å tilfredsstille bankenes krav. Ved krav om nedbetaling av gjeld som følge av brudd på låneklausuler eller i forbindelse med refinansiering av gjeld med egenkapital, vil det gå ut over Konsernets likviditetssituasjon og finansielle handlingsrom. Konsernet kan også bli tvunget til å selge eiendommer eller hente inn kapital fra aksjonærene for å fremskaffe likviditet til en slik eventuell ekstraordinær nedbetaling. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsbuffer som er tilpasset avdragsprofilen på Konsernets gjeld, løpende vedlikeholdsbehov og svingninger i driftskapitalbehov. Anne-Marie Erdal Styremedlem (født 1959) Anne Marie Erdal har vært styremedlem i Selskapet siden 2009. Hun jobber som daglig leder i Ekstra Ressurs AS, og har tidligere jobbet som økonomisjef i Pareto-gruppen samt med revisjon i Førsund, Knap, Rafen & Co og i Deloitte. Hun har hatt en rekke lengre konsulentoppdrag (management for hire) for ulike selskaper, også innenfor eiendom. Erdal er utdannet statsautorisert revisor fra Norges Handelshøyskole. Knut Styrvold administrerende direktør (født 1955) Knut Styrvold, har nærmere 20 års erfaring innen kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendom, samt lang erfaring innen forretningsutvikling, salg og markedsføring. Han har tidligere jobbet i bl.a. Norsk Scania, Hovedstaden Eiendomsutvikling, Erling Sande, Solarnor og Forvaltningscompagniet/Meglercompagniet. Knut Styrvold er utdannet siviløkonom fra BI, og har hatt en rekke styreverv innen eiendoms- og bilbransjen. Han er også styremedlem i SveaReal AS og Kongsberg Industribygg AS. Fortin Årsrapport 2012 I 27 Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av Konsernets gjeld har flytende rente. Denne renten består i hovedsak av en pengemarkedsrente pluss bankenes marginpåslag. For å redusere risikoen tilknyttet endring i pengemarkedsrentene er det på alle lån inngått avtaler om rentesikring. Vektet bindingstid på rentesikringsavtalene er 5,7 år. Når det gjelder bankenes marginpåslag så avhenger dette i stor grad av bankenes fortløpende vurderinger. Bankene gjennomførte i 2012 vesentlige økninger i sine utlånsmarginer med begrunnelse i endrede rammebetingelser for sine virksomheter. Konsernets finanskostnader har økt betydelig som følge av dette. Valutarisiko Konsernet er eksponert for valutarisiko ved at 55 % av Konsernets ver dier er investert i svensk eiendom i svenske kroner (SEK). Konsernet har til nå begrenset sin risiko i forbindelse med endringer i valutakurser ved at majoriteten av lånefinansieringen i Sverige er gjort i lokal valuta. Konsernets gjenværende hovedeksponering består dermed i at valutakursen ved tidspunktet for eventuelt salg av eiendommer i Sverige vil påvirke størrelsen på salgsprovenyet i NOK. Det er ikke foretatt valutasikring for den operasjonelle aktiviteten i Sverige da denne i sin helhet skjer i lokal valuta. Fremtidig utvikling Verdensøkonomien er fortsatt i sterk ubalanse, og i Eurosonen spesielt er usikkerheten stor rundt håndtering av vedvarende gjeldsproblemer og finansiell uro. Dette påvirker også de nordiske landene, spesielt Sverige grunnet dempet etterspørsel etter svensk eksport. Likevel er signalene at både svensk og norsk økonomi møter stabile vekst- og rammevilkår, også inn i 2013. Innenfor markedet for næringseiendom vil tilgang til finansiering også i 2013 være et usikkerhetsmoment, forårsaket av implementering av nye regulatoriske krav i banknæringen. I tillegg vil effekten av tilførsel av nye kontorareal grunnet ferdigstilte nybygg gjøre seg synlig gjennom økte ledighetsrater. Dette krever at arbeidet med kontinuerlig oppfølging av våre leietakere videreføres, og at organisasjonsmessige endringer følges opp. Nøkkelen for å imøtekomme disse utfordringene er langsiktighet fra et driftsperspektiv. Våre tiltak i det svenske markedet er del av denne strategien. Det er en større usikkerhet enn tidligere rundt utviklingen i eien domsverdiene. I tillegg skaper det internasjonale, mer utfordrende, økonomiske bildet en økt risiko for mislighold blant Konsernets leietakere enn hva vi opplever i en normalisert realøkonomisk situasjon. Konsernet er nå inne i en aktiv forvaltningsfase, og på vei inn i av viklingsfasen, noe som generelt betyr større aktivitet og dynamikk blant leietagerne med økende krav til oppfølging fra organisasjonens side. Utviklingen i markedet bidrar til svært selektive leietakere, hvilket underbygger viktigheten av at eiendomsbesittere fokuserer på profesjonell drift og videreutvikling av sine bygg. Styret har fokus på å ivareta krav til det som oppfattes som en nødvendig og tilfredsstillende likviditetsbeholdning. Styret vil arbeide for positiv utvikling av eiendomsverdiene i Konsernet og tar sikte på å gjennomføre hensiktsmessige tiltak for å muliggjøre dette. Styrets forslag til resultatdisponering Konsernet har i regnskapsåret et underskudd etter skatt på NOK 484,8 mill. Morselskapet har i regnskapsåret 2012 et underskudd på NOK 520,5 mill. Styret foreslår følgende resultatdisponering for Selskapet: Årets underskudd på NOK 520,5 mill. føres som udekket tap. Etter styrets vurdering er Konsernets tilgjengelige likviditet nødvendig for å sikre og utvikle aksjonærverdiene. Styret anser det ikke forsvarlig å utbetale utbytte, og det foreslås derfor at dette ikke utbetales for 2012. Hendelser etter balansedagen Konsernet har ingen spesielle hendelser å rapportere etter balansedagen. Oslo, den 24. april 2013 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Anne-Marie Erdal Styremedlem 28 I Fortin Årsrapport 2012 Alf B. Asheim Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør Resultatregnskap konsern (Tall i NOK 1 000) Leieinntekter Andre inntekter Note 2012 2011 9, 23 827 376 717 554 24 15 700 5 927 843 076 723 481 Sum driftsinntekter Driftskostnader eiendommer 3, 9, 25 -226 344 -165 898 Administrasjonskostnader 25, 26 -72 128 -19 305 Sum driftskostnader -298 472 -185 203 Driftsresultat før verdiendringer investeringseiendom 544 604 538 278 Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer 9 178 117 -27 804 Urealisert verdiendring på investeringseiendom 9 -381 550 173 780 341 171 684 254 8, 12, 27 15 540 28 366 27, 29 40 517 21 213 -269 884 -227 445 -330 322 Sum driftsresultat Resultatandel tilknyttet selskap Finansinntekter Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi 3, 13, 27 Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi 3, 13, 27 -83 131 Resultateffekt ved konserndannelse 8, 27 -113 493 - Finanskostnader 3, 27 -330 095 -295 683 Netto resultat av finansposter -740 546 -803 871 Resultat før skatt -399 375 -119 617 -63 047 85 833 -462 422 -33 784 Skattekostnad Resultat etter skatt 28 Andre inntekter og kostnader Omregningsdifferanser -22 397 91 Sum andre inntekter og kostnader -22 397 91 -484 819 -33 693 -32 136 15 367 -452 683 -49 061 Periodens totalresultat Andel resultat ikke-kontrollerende eierinteresser Andel resultat kontrollerende eierinteresser Fortin Årsrapport 2012 I 29 Balanse konsern (Tall i NOK 1 000) Eiendeler Anleggsmidler Note 2012 2011 01.01.11 Utsatt skattefordel 5, 20 209 730 168 714 81 224 Goodwill 5, 8, 11 57 444 0 0 Investeringseiendom 5, 9, 19 10 777 944 8 523 846 9 870 436 10 1 672 0 0 8, 12 308 479 Anlegg og utstyr Investeringer i tilknyttede selskaper 11 799 332 021 Finansielle derivater 13 0 0 0 Lån til tilknyttede selskaper 29 2 778 164 517 154 486 Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler 2 467 0 0 11 063 835 9 189 099 10 414 625 Omløpsmidler Andre fordringer Kontanter og kontantekvivalenter 14, 15, 19 106 279 73 522 76 777 4, 14, 16, 19 750 564 300 479 207 756 856 843 374 001 284 533 252 213 1 438 988 45 130 12 172 891 11 002 087 10 744 288 Sum omløpsmidler Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg Sum eiendeler 30 I Fortin Årsrapport 2012 9, 17, 19 Balanse konsern (Tall i NOK 1 000) Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Note 2012 2011 01.01.11 Aksjekapital 4, 18 417 978 417 978 363 464 Overkurs 4, 18 Sum innskutt egenkapital 2 063 631 2 063 631 1 872 473 2 481 609 2 481 609 2 235 937 Annen egenkapital Annen egenkapital -912 983 -398 661 -344 779 Sum annen egenkapital 4 -912 983 -398 661 -344 779 Andel ikke-kontrollerende eierinteresser 325 340 14 700 -667 1 893 966 2 097 648 1 890 491 Sum egenkapital Gjeld Langsiktig rentebærende gjeld 3, 14, 19 7 927 883 7 497 925 7 740 838 Finansielle derivater 3, 13, 14 1 307 703 982 049 651 729 7 934 27 507 21 957 Annen langsiktig gjeld 3, 14 Utsatt skatt 20 Sum langsiktig gjeld 526 056 0 0 9 769 576 8 507 482 8 414 524 18 459 Kortsiktig gjeld 57 558 48 876 Betalbar skatt Leverandørgjeld 14, 20, 21 3, 14, 21 0 1 302 2 889 Annen kortsiktig gjeld 3, 14, 19, 21 451 788 346 779 417 925 509 346 396 957 439 273 10 278 922 8 904 439 8 853 797 12 172 891 11 002 087 10 744 288 Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum gjeld og egenkapital Oslo, den 24. april 2013 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Anne-Marie Erdal Styremedlem Alf B. Asheim Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør Fortin Årsrapport 2012 I 31 egenkapital konsern (Tall i NOK 1 000) Innskutt egenkapital 01.01.12 Annen egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datter selskaper Aksje kapital Overkursfond Opptjent egenkapital 18 417 978 2 063 631 -398 661 14 700 2 097 648 -452 683 -32 136 -484 819 281 138 281 138 61 638 - Effekt virksomhetssammenslutning Effekt av innskudd heleid datter selskap i deleid datterselskap -61 638 Årets utvidede resultat 18 31.12.10 NGAAP - - -514 321 - 310 640 -203 681 417 978 2 063 631 -912 983 - 325 340 1 893 966 363 464 1 872 473 120 318 26 822 2 383 077 -465 097 -27 489 -492 586 -667 1 890 491 Effekt av overgang til IFRS 01.01.11 Emisjon 363 464 1 872 473 54 514 196 252 250 766 -5 095 -5 095 Emisjonskostnader Årets resultat - 15 367 -33 694 -4 820 Årets utvidederesultat 32 I Fortin Årsrapport 2012 -344 779 -49 061 Korreksjon andel tilknyttet selskap 31.12.11 Sum egenkapital Note Årets resultat 31.12.12 Ikkekontrollerende eierinteresse 18 -4 820 - - -53 881 - 15 367 -38 514 417 978 2 063 631 -398 661 - 14 700 2 097 648 Kontantstrøm konsern (Tall i NOK 1 000) Note 2012 2011 -399 375 -119 617 203 433 -145 976 353 015 557 767 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad: Justert for: Endringer i virkelig verdi investeringseiendom 9 Endring virkelig verdi rentederivater Tap konserndannelse SveaReal 113 493 - Finansinntekter 27 -56 057 -49 579 Finanskostnader 27 330 095 295 683 Netto valutakursendringer Kontantstrøm før endring i arbeidskapital - -3 353 544 604 534 925 Endring i arbeidskapital: Kundefordringer og andre fordringer 33 429 -6 776 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld -12 535 -42 316 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 565 498 485 833 Betalte renter -599 983 -492 542 Mottatte renter 40 517 21 213 Netto kontstrøm fra operasjonelle aktiviteter inklusive renter 6 032 14 504 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kjøp av eiendom 9 -184 753 -165 178 Salg av eiendom 9 2 646 433 276 166 25 493 -12 863 Netto finansielle investeringer Kontanter og likvider ved oppkjøp konsernselskap Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 8 332 424 - 2 819 597 98 125 Kontantstrøm fra finanseringsaktiviteter Opptak av nye lån 51 093 172 124 Nedbetaling av lån -2 426 637 -437 703 Innbetaling ved emisjon - 250 767 Stiftelses/emisjonskostnader – ikke resultatført - -5 095 -2 375 544 -19 907 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og likvider 450 085 92 722 Åpningsbalanse kontanter og likvider 300 479 207 756 Kontanter og likvide midler ved periodens slutt 750 564 300 478 43 130 446 Herav bundne kontanter og likvide midler Fortin Årsrapport 2012 I 33 Noter konsern (Tall i NOK 1 000) Note 1 Generell informasjon DNB NOR Eiendomsinvest I ASA (selskapet) er et allmennaksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Beddingen 10, 7484 Trondheim, Norge. Selskapet er morselskap i eiendomskonsernet FORTIN AS. Konsernet virksomhet består i investeringer i eiendomsprosjekter og eiendomsrelaterte prosjekter. Konsernet innehar en betydelig eiendomsportefølje. Eiendommene ligger henholdsvis i Norge og Sverige. Regnskapet ble godkjent for offentliggjøring av styret den 24. april 2013. Note 2 Regnskaps prinsipper 2.1Hovedprinsipper 2.2 Endring av regnskapsprinsipper 2.3Konsolidering 2.4Valuta 2.5Investeringseiendom 2.6Driftsmidler 2.7 Anleggsmidler holdt for salg 2.8Leieavtaler 2.9 Goodwill 2.10 Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler 2.11 Finansielle instrumenter 2.12Kundefordringer 2.13 Kontanter og kontantekvivalenter 2.14Egenkapital 2.15Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 2.16Lån 2.17Lånekostnader 2.18 Betalbar og utsatt skatt 2.19Avsetninger 2.20Inntektsføring 2.21 Eiendomsrelaterte kostnader og andre driftskostnader 2.22Ytelser til ansatte 2.23Renteinntekter 2.24 Klassifisering av eiendeler og gjeld 2.25Utdeling av utbytte 2.1 Generelt Selskapet avlegger konsernregnskapet i overensstemmelse med internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) som fastsatt av EU, samt de tillegg som følger av norsk regnskapslov. Konsernregnskapet baseres på historisk kostprinsippet med følgende unntak: • Investeringseiendom vurderes til virkelig verdi • Eierbenyttet eiendom vurderes til verdiregulert med verdiendringer mot andre inntekter og kostnader • Finansielle derivater vurderes til virkelig verdi over resultatet Konsernregnskapet er utarbeidet med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under ellers like forhold. Sammenligningstallene er utarbeidet etter samme regnskapsprinsipper. 2.2 Endring av regnskapsprinsipper a) Nye og endrede standarder implementert av konsernet Regnskapet for 2012 er det første regnskapet som konsernet avlegger i henhold til IFRS. Tidligere regnskap er avlagt i h enhold til regnskapsloven generelle regler. I forbindelse med implementering av IFRS er tidligere års regnskapstall o marbeidet, vesentlige regnskapsprinsipper og effekten av disse er beskrevet i note 31. 34 I Fortin Årsrapport 2012 b) Nye og endrede standarder som ikke er implementert av konsernet En rekke nye og endringer I standarder og fortolkninger er utgitt av IASB med ikrafttredelses tidspunkt for regnskapsperioder som begynner etter 1. januar 2012. Ingen av disse er anvendt av selskapet i forbindelse med utarbeidelse av å rsregnskapet for 2012. De mest sentrale ny standarder og endringer i eksisterende standarder er: • Endringer i IAS 1, Presentasjon av finansregnskap • IFRS 13, Virkelig verdi • IAS 19, Ytelser til ansatte • IFRS 9, Finansielle instrumenter • IFRS 10, Konsernregnskap • IFRS 11, Felleskontrollert virksomhet • IFRS 12, Noteopplysninger om investeringer i andre selskaper Med unntak av IFRS 13 forventes ingen av disse standardene eller endringene i eksisterende standarder å medføre vesent lige endringer i forhold til konsernets IFRS regnskap. IFRS 13 ”Fair Value Measurement” definerer hva som menes med virkelig verdi når begrepet benyttes i IFRS, gir en enhetlig beskrivelse av hvordan virkelig verdi skal bestemmes i IFRS og definerer hvilke tilleggsopplysninger som skal gis når virkelig verdi benyttes. Standarden utvider ikke omfanget av regnskapsføring til virkelig verdi men gir veiledning om anvendelses metode der bruken allerede er påkrevd eller tillatt i andre IFRSer. Konsernet benytter virkelig verdi som målekriterium for investeringseiendom og finansielle derivater. Endringen forventes ikke medføre betydelige endringer i forhold til fastsettelsen av IFRS 13, men vil medføre endringer i hvilke tilleggsopplysninger som gis. Standarden har i krafttredelsestidspunkt 01.01.2013. 2.3 Konsolidering og virksomhetssammenslutninger Datterselskap Datterselskaper er alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse over finansielle og driftsmessige prinsipper. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie (direkte eller indirekte) av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital i et selskap. Effekten av eventuelle opsjoner eller andre avtaler som medfører at konsernet blir i stand til å styre finan sielle og operasjonelle retningslinjer vurderes også. Datterselskaper inngår i konsernregnskapet fra det tidspunkt konsernet oppnår kontroll over selskapet. Datterselskap inngår i konsernregnskapet frem til konsernet mister kontrollen over selskapet. Kjøp av datterselskaper / virksomhetskjøp Kjøp av selskaper eller annen virksomhet som anses som en virksomhet regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi på tidspunktet konsernet oppnår kon troll. Utsatt skatt beregnes på forskjellen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og sum men av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi og minoritetsinteressens andel. Minoritetsinteressens andel vurderes til minoritetsinteressens andel av netto eiendeler. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskriv ninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Negativ goodwill inntektsføres på oppkjøpstidspunktet. Kjøp av selskaper som ikke anses som virksomhetskjøp Kjøp av selskaper som ikke inkluderer tilstrekkelig aktivitet til å anses som en virksomhet, behandles som kjøp av eiendeler. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det beregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som opp står ved førstegangsinnregning av kjøp. Investeringer i tilknyttede selskaper Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll over den finansielle og opera sjonelle styringen (normalt ved eierandel på m ellom 20 % og 50 %). Tilknyttede selskaper inngår i konsernregnskapet fra tidspunktet konsernet oppnår vesentlig innflytelse, frem til det tidspunkt konsernet mister den betydelige innflytelsen. Tilknyttede selskaper innregnes etter egenkapitalmetoden. Konsernets andel av resultatet i tilknyttede selskaper justert for effekten av eventuelle mer- /mindreverdier på kjøpstidspunkt inngår på egen linje i resultatregnskapet. Konsernet andel av Fortin Årsrapport 2012 I 35 egenkapitalen i tilknyttede selskaper justert for eventuelle mer-/ mindreverdier og eventuell goodwill presenteres på egen linje i balansen. Eliminering av transaksjoner ved konsolidering Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, inkludert internfortjeneste og urealisert gevinst og tap er elimi nert. Urealisert gevinst knyttet til transaksjoner med tilknyttede selskaper er eliminert med konsernets andel i selskapet/ virksomheten. Tilsvarende er urealisert tap eliminert, men kun i den grad det ikke foreligger indikasjoner på verdinedgang på eiendelen som er solgt internt. 2.4 Valuta Konsernet presenterer sitt regnskap i NOK. Dette er også morselskapets funksjonelle valuta. Hvert selskap i konsernet defi nerer sin egen funksjonelle valuta. Funksjonell valuta er den valutaen i de økonomiske omgivelsene som selskapet operer i. Utenlandsk valuta er annen valuta en den funksjonelle valutaen for den aktuelle enheten. Transaksjoner i utenlandsk valuta bokføres i funksjonell valuta til valutakurs på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i uten landsk valuta omregnes til valutakurs på balansedagen. Alle effekter av valutaomregninger resultatføres dersom de ikke inngår som den del av nettoinvestering i utenlandsk enhet. Eiendeler og gjeld i utenlandske virksomheter/enheter omregnes til presentasjonsvalutaen med bruk av den gjeldende valutakursen på balansedagen, resultatposter knyttet til disse enhetene er omregnet til gjennomsnittlig kurs pr. kvartal. Om regningsdifferanse som oppstår i forbindelse med omregningen innregnes i andre inntekter og kostnader. Ved avhending av utenlandsk virksomhet, resultatføres det akkumulerte beløp som er ført over egenkapital som er knyttet til den spesifikke virksomheten. 2.5 Investeringseiendom Eiendom som holdes med formål å motta leieinntekter, verdistigning eller begge deler klassifiseres som investeringseien dom. Investeringseiendom inkluderer også eiendom under utvikling for fremtidig anvendelse som investeringseiendom. Investeringseiendommer blir initielt innregnet til kostpris inkludert transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader omfatter dokumentavgift, honorar for juridiske tjenester og provisjoner for å få eiendommen i den stand som er nødvendig for at den skal kunne driftes. Balanseført verdi inkluderer også kostnaden ved å erstatte deler av en eksisterende investeringseiendom på det tidspunkt hvor kostnaden er påløpt dersom vilkårene for balanseføring er oppfylt. Etter førstegangsinnregning bokføres investeringseiendommen til virkelig verdi. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi innregnes i resultatet når de oppstår. Etterfølgende utgifter knyttet til investeringseiendom balanseføres dersom det er sannsynlig at de vil medføre økonomiske fordeler fra investeringseiendommen og kostnadene kan måles pålitelig. Utgifter til drift og vedlikehold av investeringseien dom kostnadsføres løpende. Investeringseiendommer fraregnes når de er avhendet eller er permanent ute av drift og det ikke forventes noen økonomisk fordel ved en avhending. All gevinst eller tap ved avgang eller avhending innregnes i resultatregnskapet i avhendingsåret. Gevinst eller tap ved avhending av investeringseiendommen er fastsatt som differansen mellom netto salgssum og balan seført verdi av eiendelen i det foregående årsregnskapet. 2.6 Driftsmidler Varige driftsmidler som ikke direkte inngår i investeringseiendommene er klassifisert som anleggsmidler, og måles til anskaf felseskost med fradrag for av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader som kan henføres direkte til anskaf felsen av de varige driftsmidlene. Anskaffelseskost kan også omfatte overføringer av gevinst/tap fra egenkapital som gjelder sikring av kontantstrømmer ved kjøp av anleggsmidler i utenlandsk valuta. Utgifter påløpt etter at driftsmidlet er tatt i bruk legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres som en separat eiendel, avhengig av hensiktsmessighet, bare når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler som kan knyttes til anskaffelsen vil tilfalle konsernet, og kostnaden ved anskaffelsen kan måles pålitelig. Balanseført verdi av den erstattede delen nedskrives til null. All annen reparasjon og vedlikehold resultatføres i perioden kostnaden oppstår. 36 I Fortin Årsrapport 2012 2.7 Anleggsmidler holdt for salg Anleggsmidler (eller avhendingsgrupper) blir klassifisert som holdt for salg når balanseført beløp i hovedsak vil bli realisert ved en salgstransaksjon og et salg er vurdert som svært sannsynlig. Måling skjer til det laveste av balanseført verdi og virke lig verdi fratrukket salgsutgifter. Investeringseiendom inngår i denne kategorien fra det tidspunktet det foreligger en intensjonsavtale på salg av eiendommen. 2.8 Leieavtaler (a) Når et selskap i konsernet er leietaker Leieavtaler der den vesentlige delen av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos en annen part, utleier, klas sifiseres som operasjonelle leieavtaler. Betalinger, herunder forskuddsbetalinger, ved operasjonelle leieavtaler klassifiseres som driftskostnad og resultatføres lineært over leieavtalens varighet. (b) Når et selskap i konsernet er utleier Eiendommer utleid ved operasjonell leasing inngår i investeringseiendom i konsernets balanse. Leieinntekter bokføres line ært over leieperioden. Konsernet betaler honorar til rådgivere i forbindelse med fremforhandling av nye leieavtaler med konsernets leietakere. Honorarer betalt i forbindelse med fremforhandling av leieavtaler balanseføres sammen med den aktuelle investeringseiendom og amortiseres over leieavtalen. Betalinger, leiefritak eller andre insentiver som gis til leietakere periodiseres lineært over leieperioden. 2.9 Goodwill Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og summen av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi og minoritetsinteressens andel. For etterfølgende nedskrivningstesting tilordnes goodwill de kontantgenererende enheter eller grupper av kontantgenere rende enheter som forventes å få fordeler av oppkjøpet hvor goodwill oppstod. Hver enhet eller gruppe av enheter hvor goodwill har blitt allokert representerer det laveste nivået i foretaket hvor goodwill følges opp for interne ledelsesformål. Goodwill følges opp for hvert driftssegment. Nedskrivning vurderes årlig, eller oftere om det forekommer hendelser eller endrede omstendigheter som indikerer et mulig verdifall. Balanseført verdi sammenlignes med gjenvinnbart beløp, som er det høyeste av bruksverdi og virkelig verdi fratruk ket salgsutgifter. Eventuell nedskrivning kostnadsføres og blir ikke reversert i påfølgende perioder. 2.10 Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler Immaterielle eiendeler med ubestemt utnyttbar levetid og goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Varige drifts midler og immaterielle eiendeler som avskrives vurderes for verdifall når det foreligger indikatorer på at fremtidig inntjening ikke kan forsvare eiendelens balanseførte beløp. Forskjellen mellom balanseført verdi og gjenvinnbart beløp resultatføres som nedskrivning. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av virkelig verdi fratrukket salgsutgifter og bruksverdi. Ved vurdering av verdifall grupperes anleggsmidlene på det laveste nivået der det er mulig å skille ut uavhengige inngående kontantstrøm mer (kontantgenererende enheter). Ved hver rapporteringsdato vurderes mulighetene for reversering av tidligere nedskriv ninger på ikke-finansielle eiendeler (unntatt goodwill). 2.11 Finansielle instrumenter Klassifisering Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i følgende kategorier: (a) Til virkelig verdi over resultatet og (b) Utlån og for dringer. Klassifiseringen avhenger av hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler ved anskaffelse. Konsernet finansielle forpliktelser er klassifisert som andre finansielle forpliktelser. (a) Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet er finansielle eiendeler holdt for handelsformål. En finansiell eiendel klas sifiseres i denne kategorien dersom den primært er anskaffet med henblikk på å gi fortjeneste fra kortsiktige prissvingninger. Derivater klassifiseres som holdt for handelsformål, med mindre de er en del av en sikring. Eiendeler i denne kategorien klassifiseres som omløpsmidler dersom det forventes at de vil bli gjort opp innen 12 måneder, ellers klassifiseres de som anleggsmidler. Fortin Årsrapport 2012 I 37 Ved førstegangsinnregning regnskapsføres finansielle eiendeler i kategorien til virkelig verdi, transaksjonskostnader resul tatføres. Gevinst eller tap som følge av endringer i virkelig verdi av eiendeler presenteres som ”verdiendringer på finansielle eiendeler tilvirkelig verdi” i den perioden de oppstår. Finansielle eiendeler fraregnes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. (b) Utlån og fordringer Utlån og fordringer er finansielle eiendeler som ikke er derivater og som har faste eller bestembare betalinger, og som ikke omsettes i et aktivt marked. De klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 12 måneder etter balanse dagen. Utlån og fordringer består av kundefordringer og andre fordringer, samt kontanter og kontantekvivalenter i balansen. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres eiendeler i kategorien til virkelig verdi med tillegg for eventuelle transaksjons kostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres eiendelene til amortisert kost. Konsernet vurderer ved hver balansedato om det finnes objektive bevis på at en finansiell eiendel, eller en gruppe av finan sielle eiendeler, har falt i verdi. Tap ved verdifall av en finansiell eiendel eller en gruppe av finansielle eiendeler resultatføres bare dersom det er objektive bevis på verdifall som et resultat av én eller flere hendelser som har inntruffet etter førstegangs balanseføring (en ”tapshendelse”) og denne tapshendelsen (eller hendelsene) påvirker fremtidige estimerte kontantstrøm mer på en måte som kan måles pålitelig. Finansielle eiendeler fraregnes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. Andre finansielle forpliktelser Andre finansielle forpliktelser inneholder alle forpliktelser som ikke klassifiseres som virkelig verdi over resultatet ved første gangsinnregning. De klassifiseres som kortsiktig dersom konsernet ikke har en ubetinget rett til å utsette betaling utover 12 måneder fra balansedagen. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres forpliktelsene til virkelig verdi med fratrekk for eventuelle etableringskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres forpliktelsene etter amortisert kost. Finansielle forpliktelser fraregnes fra balansen på det tidspunktet når forpliktelser til å innfri forpliktelser er opphørt. Dette skjer som regel ved at konsernet innfrir sine forpliktelser. Nettopresentasjon av finansielle eiendeler og forpliktelser Finansielle eiendeler og forpliktelser presenteres netto i balansen og bare når det er en ubetinget motregningsrett som kan håndheves juridisk og hensikten er å gjøre opp netto eller realisere eiendelen og gjøre opp forpliktelsen samtidig. 2.12 Kundefordringer Kundefordringer oppstår ved fakturering av opptjente leieinntekter og andre inntekter som er innenfor den ordinære driftssyklusen. Kundefordringer som oppstår som en vanlig del av driftssyklusen klassifiseres som omløpsmidler. Kunde fordringer som ikke inngår i den ordinære driftssyklusen og har forfall senere en 12 måneder, klassifiseres som anleggsmidler. 2.13 Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd, andre kortsiktige, lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid og trekk på kassekreditt. I balansen er kassekreditt inkludert i lån under kort siktig gjeld. 2.14 Egenkapital Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Kostnader som er direkte knyttet til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner vises som fradrag i egenkapitalen, netto etter skatt, fra proveny. Egne egenkapitalinstrumenter som blir tilbakekjøpt (egne aksjer) blir innregnet til kostpris og blir presentert som reduksjon av egenkapital. Gevinst eller tap blir ikke resultatført som følge av kjøp, salg, utstedelse eller sletting av konsernets egne egenkapitalinstrumenter. Enhver differanse mellom balanse ført verdi og vederlaget, dersom utstedt på nytt, blir innregnet i annen egenkapital. Stemmerettigheter knyttet til egne aksjer blir annullert og det blir ikke avsatt utbytte til egne aksjer. 38 I Fortin Årsrapport 2012 Minoritetsinteressen inngår i egenkapitalen. Minoritetsinteressen måles initielt til virkelig verdi av netto eiendeler ved opp kjøp. Minoriteten tilskrives sin forhåndsmessige andel av resultatet i de aktuelle datterselskapene. Kjøp og salg av aksjer til/ fra minoritet regnskapsføres som en egenkapitaltransaksjon. Forskjellen mellom forholdsmessig andel bokførte verdier og transaksjonspris belastes/godskrives majoritetens andel av egenkapital. 2.15 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Leverandørgjeld er forpliktelser til å betale for varer eller tjenester som er levert fra leverandørene til den ordinære driften. Leverandørgjeld er klassifisert som kortsiktig dersom den forfaller innen ett år eller kortere. Dersom dette ikke er tilfelle, klassifiseres det som langsiktig. Leverandørgjeld måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes leverandørgjeld til amortisert kost ved bruk av effektiv rente. 2.16 Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte låne beløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid som del av effektiv rente. Kostnader knyttet til etablering av trekkrettigheter balanseføres i påvente av låneopptak dersom det er sannsynlig at lån blir trukket opp. Kostnadene føres senere til fradrag på lånet ved opptrekk. Dersom det ikke anses sannsynlig at hele eller deler av trekkrettigheten blir trukket opp balanseføres honoraret som forskuddsbetalte likviditetstjenester og kostnadsføres over perioden rettigheten gjelder for. 2.17 Lånekostnader Lånekostnader fra generell og spesifikk finansiering knyttet til anskaffelse, konstruksjon eller produksjon av kvalifiserende eiendeler, som er eiendeler som det vil ta en betydelig periode å ferdigstille for tiltenkt bruk eller salg, aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen, frem til tidspunktet når eiendelen i all hovedsak er klar for tiltenkt bruk eller salg. Eventuelle kapitalinntekter fra midlertidig plasseringer av lånebeløp som ennå ikke er benyttet til anskaffelse av en kvalifise rende eiendel skal trekkes fra rentekostnader som aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen. Alle andre rentekostnader kostnadsføres i den perioden de påløper. 2.18 Betalbar og utsatt skatt Skattekostnaden for en periode består av betalbar skatt og utsatt skatt. Skatt blir resultatført, bortsett fra når den relaterer seg til poster som er ført direkte mot egenkapitalen. Hvis det er tilfelle, blir skatten også ført mot utvidet resultat eller direkte mot egenkapitalen. Skattemessig virkning på andre inntekter og kostnader er skilt ut og presentert over andre inntekter og kostnader. Disse inkluderer valutadifferanser på nettoinvesteringer i utenlandske foretak. Betalbar skatt for perioden beregnes i samsvar med de skattemessige lover og regler som er vedtatt, eller i hovedsak vedtatt av skattemyndighetene på balansedagen. Det er lovverket i de land der konsernets datterselskaper eller tilknyttede selskap opererer og genererer skattepliktig inntekt som er gjeldende for beregningen av skattepliktig inntekt. Ledelsen vurderer de standpunkt man har hevdet i selvangivelsene der gjeldende skattelover er gjenstand for fortolkning. Basert på ledelsens vurdering, foretas avsetninger til forventede skattebetalinger der dette anses nødvendig. Det er ved bruk av gjeldsmetoden beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld. Dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en virksomhetssammenslutning, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps eller skattemessig resultat, blir den ikke balanseført. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser og skattelover som er vedtatt eller i det alt vesentlige er vedtatt på balansedagen, og som antas å skulle benyttes når den utsatte skat tefordelen realiseres eller når den utsatte skatten gjøres opp. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. Fortin Årsrapport 2012 I 39 Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Utsatt skattefordel og utsatt skatt skal motregnes dersom det er en juridisk håndhevbar rett til å motregne eiendeler ved betalbar skatt mot forpliktelser ved betalbar skatt, og utsatt skattefordel og utsatt skatt gjelder inntektsskatt som ilegges av samme skattemyndighet for enten samme skattepliktige foretak eller forskjellige skattepliktige foretak som har til hensikt å gjøre opp forpliktelser og eiendeler ved betalbar skatt netto. 2.19 Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger for miljømessige tilbakeføringer, restrukturering og rettslige krav når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør ved en overføring av økonomiske ressurser, og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Avsetning for restruktureringskostnader omfatter termineringsgebyr på leiekontrakter og sluttvederlag til ansatte. Det avsettes ikke for fremtidige driftstap. I tilfeller hvor det foreligger flere forpliktelser av samme natur, fastsettes sannsynligheten for at forpliktelsene vil komme til oppgjør ved å vurdere forpliktelser av denne typen under ett. Det gjøres derfor en avsetning selv om sannsynligheten for oppgjør knyttet til det enkelte forholdet kan være lav. Avsetninger måles til nåverdien av forventede utbetalinger for å innfri forpliktelsen. Det benyttes en diskonteringssats før skatt som reflekterer nåværende markedssituasjon og risiko spesifikk for forpliktelsen. Økningen i forpliktelsen som følge av endret tidsverdi føres som finanskostnad. 2.20 Inntektsføring Inntekter inkluderer leieinntekter, servicehonorar og forvaltningshonorar fra eiendommene. Leieinntekter fra investeringsei endommer inntektsføres i takt med utleieperioden. Inntekter som oppstår ved viderefakturering av kostnader til leietakere inntektsføres i den perioden de kontraktsmessig innvinnes. 2.21 Eiendomsrelaterte kostnader og andre driftskostnader Utgifter direkte knyttet til drift av eksisterende eiendommer presenteres som eiendomsrelaterte kostnader, øvrige utgifter presenteres som administrasjonskostnader. Utgiftene kostnadsføres etter hvert som de påløper. 2.22 Ytelser til ansatte Pensjonsordninger Pensjonsordningene er generelt finansiert gjennom innbetalinger til forsikringsselskaper. Konsernets pensjonsordninger er innskuddsplaner. I henhold til lov om obligatorisk tjenestepensjon har alle konsernets ansatte i Norge pensjonsordninger som minst ivaretar lovens krav. Innskuddsbaserte pensjonsordninger De selskapene i konsernet som har ansatte har en innskuddsbasert pensjonsordning. Konsernet betaler faste bidrag til et forsikringsselskap, og har ingen juridisk eller annen forpliktelse til å betale ytterligere bidrag. Pensjonspremien kostnadsføres når den påløper. Overskuddsdeling og bonusplaner Konsernet regnskapsfører en avsetning der det foreligger kontraktsmessige forpliktelser. 2.23 Renteinntekter Renteinntekter inntektsføres basert på effektiv rente metoden etter hvert som de opptjenes. Når en fordring nedskrives re duserer konsernet balanseført verdi til gjenvinnbart beløp, som er den estimerte fremtidige kontantstrømmen neddiskontert med den opprinnelige effektive renten på instrumentet. Renteinntekter på nedskrevne lån bokføres ved bruk av effektiv rente metoden. 2.24 Klassifisering av eiendeler og gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld er poster med forfall innen 12 måneder, og andre poster som inngår i selskapets ordinære sirkulasjon av varer eller tjenester. Strategiske investeringer klassifiseres som anleggsmidler. Kortsiktig andel av langsiktig gjeld presenteres som kortsiktig. 40 I Fortin Årsrapport 2012 2.25 Utdeling av utbytte Utbyttebetalinger til morselskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Note 3 Finansiell risikostyring Konsernets virksomhet medfører eksponering mot flere former for finansiell risiko, som markedsrisiko, kredittrisiko og likvi ditetsrisiko. Konsernets har en risikostyringsstrategi som går ut på å redusere effekten av eksponeringen mot de ulike risiki til et tilfredsstillende nivå. Markedsrisiko Eksponering mot finansiell markedsrisiko oppstår som følge av eksponering mot renteendring og valutaendringer. Ekspone ringen reduseres i hovedsak ved bruk av finansielle derivater. Valutarisiko Konsernet har virksomhet i Norge og Sverige. Risikoen knyttet til valutaeksponering reduseres ved at finansiering i hovedsak skjer i samme valuta som den underliggende virksomheten. Ved avvik mellom funksjonell valuta og valuta for finansier ing inngås valutakontrakter. Det blir ikke inngått sikringskontrakter for nettoinvestering i utenlandske virksomhet, noe som medfører at en nedgang i svenske kroner vil medføre en nedgang i egenkapital i forhold til netto investert kapital i Sverige. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK): Variabler Valutakryss SEK/NOK Endring i variabler Effekt egenkapital +1 % 6 Renterisiko Eksponering mot renterisiko oppstår ved at deler av lånefinansieringen er til flytende rentebetingelser. Lånene betjenes utfra løpende betalinger på inngått leieavtaler. Leiebetalinger endres ikke i forhold til rentenivået, men reguleres i henhold til inngått avtale. Endringer i rentenivå vil ha en direkte påvirkning på de fremtidige utgående kontantstrømmerfor konsernet. Eksponeringen mot svinginger i kontantstrømmer er redusert ved inngåelse av rentederivater. Det refereres til nærmere omtale i note 6 i forhold til sensitivitet knyttet til verdier på rentederivater. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK): Variabler Rente på bankgjeld Endring i variabler Effekt egenkapital +0, 1% -8 Kredittrisiko Kredittrisikoen er risikoen for tap som følge av at motparten i en avtale ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ovenfor konsernet. Risikoen er i hovedsak knyttet til kundefordringer og andre fordringer. Risikoen styres ved at man gjennomfører grundige kontroller av kunders kredittverdighet ved inngåelsen av et leieforhold, krever depositum og har periodisk oppføl ging av utvikling i kredittverdigheten til vesentlige kunder. Maksimal eksponering mot kredittrisiko pr. balansedag tilsvarer balanseført beløp av finansielle eiendeler. Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko er risikoen for at konsernet ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ved forfall, samt risikoen for at konser net ikke klarer å møte sine likviditetsforpliktelser uten at kostnaden øker dramatisk. Ut fra et bredere perspektiv inneholder likviditetsrisiko også risiko for at konsernet ikke er i stand til å finansiere økninger i eiendeler etter hvert som refinansierings behovet øker. Likviditetsrisikoen begrenses ved at man har tilstrekkelig likviditetsreserver og at forfallstrukturen på gjeldsstrukturen er fordelt over tid. Fortin Årsrapport 2012 I 41 Tabellen under viser forfallstruktur på finansielle forpliktelser 2012 Finansielle forpliktelser Rentebærende gjeld År 1 År 2 År 3-5 Etter år 5 7 927 883 305 552 2 203 879 4 700 376 2 444 162 7 934 399 8 016 0 0 57 558 57 558 0 0 0 1 307 703 315 097 275 878 583 117 416 753 451 788 363 294 0 0 88 494 Annen langsiktig gjeld Leverandørgjeld Finansielle derivater Annen gjeld Forventet kontantstrøm Balanseført beløp Forventet kontantstrøm 2011 Finansielle forpliktelser Rentebærende gjeld Note 4 Kapital struktur og kapitalstyring Balanseført beløp År 1 År 2 År 3-5 Etter år 5 7 497 925 385 173 839 686 4 043 949 4 159 204 27 507 Annen langsiktig gjeld 27 507 0 0 0 Leverandørgjeld 48 876 48 876 0 0 0 Finansielle derivater 982 049 166 253 164 034 395 240 265 395 Annen gjeld 346 779 346 779 0 0 0 Hovedformålet med konsernets styring av kapitalstrukturen er å sikre at konsernet opprettholder en tilfredsstillende kapital base til gjennomføring av gode utviklingsprosjekter. Kapitalbalansen er avgjørende for å sikre at konsernet opprettholder en tilfredsstillende kredittrating og dermed lånebetingelser hos långivere, som står i et rimelig forhold til den virksomhet som drives. Konsernet styrer sin kapitalstruktur og gjør nødvendige endringer i den basert på en løpende vurdering av de økonomiske forhold virksomheten drives under, og de utsikter man ser på kort og mellomlang sikt. Styring av kapitalstruk turen gjøres gjennom å justere utbytteandeler, gjøre tilbakekjøp av egne aksjer, nedsetting av aksjekapital eller å emittere nye aksjer. Soliditet Det er styrets vurdering at gjeldsgraden er for høy i et langsiktig perspektiv. En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konsernet ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konsernets verdier. Styret arbeider derfor målrettet for å styrke Konsernets soliditet. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsbuffer som er tilpasset avdragsprofilen på Konsernets gjeld, løpende vedlike holdsbehov og svingninger i driftskapitalbehov. 2012 16 % 19 % Likviditetsreserve 1 093 309 600 479 342 745 300 000 – herav ubenyttet trekkfasilitet 42 I Fortin Årsrapport 2012 2011 Egenkapitalandel Note 5 Regnskaps messsige estimater Ved utarbeidelse av årsregnskapet i henhold til IFRS har konsernets ledelse benyttet estimater basert på beste skjønn og forutsetninger som er vurdert å være realistiske. Det vil kunne oppstå situasjoner eller endringer i markedsforhold som kan medføre endrede estimater og dermed påvirke konsernets eiendeler, gjeld, egenkapital og resultat. Konsernets mest vesentlige regnskapsestimater er knyttet til følgende poster: Virkelig verdi på investeringseiendom Vurdering av goodwill Utsatt skattefordel Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi på balansedagen. Se nærmere omtale i note 6. Konsernets balanseførte goodwill vurderes årlig eller når det foreligger indikasjoner på verdifall. Utsatt skattefordel basert på fremførbare underskudd er balanseført i den grad forventede fremtidige inntekter til det aktuelle selskap er større enn de tilhørende kostnaden, slik at det fremførbare underskuddet kan utnyttes. Utnytting av underskudd mot skattemessige overskudd i de øvrige konsernselskapene gjennom konsernbidrag er også avgjørende for vurdering av oppføring av utsatt skattefordel på fremførbart underskudd. I tillegg er tidshorisonten på en slik utnytting av underskuddet av betydning for oppføringen. Note 6 Fastsettelse av virkelig verdi Virkelig verdi av investeringeiendom Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi basert på innhentede verdivurderinger fra to uavhengige verdivur derere, DTZ og Newsec. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelfaktorer er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. For fastleggelse av den enkelte diskonteringsrente vurderes eiendommens beliggenhet, attraktivitet, kvalitet, det generelle eiendomsmarkedet og kredittmarkedet, leietakers antatte soliditet og kontraktsstrukturen. Sensitiviteten ved vurdering av virkelig verdi for investeringseiendommer er således bl.a. tilknyttet yield, rentenivå, inflasjon (KPI) og markedsleie for eiendommene. Det er nedenfor indikert separate effekter av endringer i disse variablene (beløp i MNOK): Variabler Endring i variabler Verdiendring Yield 0,25 % -193 Diskonteringsrente 0,25 % -195 Inflasjon Markedsleie 1 % 106 10 % 839 Virkelig verdi av finansielle derivater Virkelig verdi av derivater, inkludert rentebytteavtaler og rente- og valutabytteavtaler, er fastsatt som nåverdien av frem tidig kontantstrøm knyttet til avtalene. Nåverdien er beregnet på bakgrunn av kvoterte rentekurver og valutakurser på vurderingsdagen. Beregningene utføres av den bankforbindelsen som derivatet er inngått med. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK) Variabler Endring i variabler Verdiendring Rentenivå, NIBOR og swaprente NOK 1 % 217 Rentenivå, STIBOR og swaprente SEK 1 % 211 Valutakryss SEK/EUR 1 % -2 Fortin Årsrapport 2012 I 43 Note 7 Datterselskap og tilknyttede selskap 44 I Fortin Årsrapport 2012 KONSERN: Datterselskaper Forr.kontor FORTIN AS Trondheim (No) Stemme- / Eierandel 31.12 100 % Sørlandsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Midt-Norge Invest AS Trondheim (No) 100 % DnB NOR Eiendomsfond Deltaker I AS Trondheim (No) 100 % Telemarksporten AS Trondheim (No) 100 % Nord-Vest Invest AS Trondheim (No) 100 % Stålfjæra 24 AS Trondheim (No) 100 % Handelspark Invest AS Trondheim (No) 100 % Skandinaviske Handelsparker AS Trondheim (No) 75 % Töcksfors Handelsparker AB Karlstad (Sv) 75 % Munkeröd 1:80 AB Strömstad (Sv) 75 % Nord-Norge Invest I AS Trondheim (No) 100 % Storgaten 69 AS Trondheim (No) 100 % Storgaten 69 KS Trondheim (No) 100 % Rådhusgaten Tomteinvest AS Trondheim (No) 75 % Industri Invest I AS Trondheim (No) 100 % Norsk Kylling Eiendom AS Trondheim (No) 100 % Norsk Kylling Eiendom II AS Trondheim (No) 100 % Stavangerinvest AS Trondheim (No) 100 % Badehusgaten 44 AS Trondheim (No) 100 % JAB Eiendom AS Trondheim (No) 100 % Forusinvest AS Trondheim (No) 100 % Banavigå KS Trondheim (No) 100 % Verven 4 Komplementar AS Trondheim (No) 100 % Austbøgården AS Trondheim (No) 100 % Osloinvest I AS Trondheim (No) 100 % Drammen Eiendom Invest AS Trondheim (No) 100 % Bragernes Torg 2 AS Trondheim (No) 100 % Helsfyr Atrium AS Trondheim (No) 100 % Helsfyr Atrium Drift AS Trondheim (No) 100 % Dronningensgate 13 Oslo AS Trondheim (No) 100 % Dyrskueveien 44 AS Trondheim (No) 100 % Sommerrogaten 13-15 AS Trondheim (No) 100 % Rein Eiendom AS Trondheim (No) 100 % Handelsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Solheimsveien 10 AS Trondheim (No) 100 % Østre Rosten 4B AS Trondheim (No) 100 % Fossegrenda Senter AS Trondheim (No) 100 % Tårnåsen Senter AS Trondheim (No) 100 % Levanger Eiendomsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Bjølsenhallen DA Trondheim (No) 100 % Vårveien AS Trondheim (No) 100 % High Street Invest I AS Trondheim (No) 100 % Bogstadveien 3-5 DA Trondheim (No) 100 % Kongsberg Industribygg AS Oslo (No) 25 % SveaReal AS Oslo (No) 78,32 % SveaReal AB Stockholm (Sv) 78,32 % Antennhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Axethuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Bägarhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Böthuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 10 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 11 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 3 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 4 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 5 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 6 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 7 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 8 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 9 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Administratören Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Asienhuset Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Blocket 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Bromsregulatorn Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Brudbuketten Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Hantverkaren 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Krukskärvan Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Rosenbuketten Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Råfilmen Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Rösaberg Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Sprintern AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Storbådan Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Träskruven Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Valbrevet Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Åkerby 8 Stockholm (Sv) 78,32 % Fruktfastigheten AB Stockholm (Sv) 78,32 % Holmögaddhuset 3 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Holmögaddhuset 4 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Industrihuset 17 AB Stockholm (Sv) 78,32 % I-parken i Lund AB Stockholm (Sv) 78,32 % Jordbrohuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Pelikanhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Rydaterminalen AB Stockholm (Sv) 78,32 % Rydaterminalen III AB Stockholm (Sv) 78,32 % Skogstahuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Smörbollshuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Speditionshuset 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Svavelhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % SveaReal Sjöbocka AB Stockholm (Sv) 78,32 % Sämjehuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Verkhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Verkstadshuset 6 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Viaredsterminalen AB Stockholm (Sv) 78,32 % Vågenhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % SveaReal II AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest III AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest IV AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest V AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Kista AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget T-Hamn AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget F-öarna 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Kommanditbolaget R-vik 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget R-vik 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget R-vik 2 AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS First Shopping AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fortin Årsrapport 2012 I 45 Note 8 Kjøp av datterselskap Virksomhetskjøp SveaReal AS gikk med virkning fra 30.06.12 over fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap gjennom både nyemisjon og gjeldskonvertering. Fordeling av virkelig verdi ved virksomhetskjøp SveaReal AS Investeringseiendom Kontanter og kontant ekvivalenter Lån Rentederivater 3 835 998 287 322 -2 872 388 -338 328 Utsatt skatt -416 955 Netto omløpsmidler/kortsiktig ikke rentebærende gjeld -120 059 Emisjonsproveny 342 399 Netto virkelig verdi av kjøpt virksomhet 717 989 Avtalt kjøpspris / emisjon 270 987 Virkelig verdi av tidligere andel (Eierandel: 42,5%) 223 309 Verdi av ikke kontrollerende interesse eks. goodwill Totalt Goodwill Avtalt kontant vederlag -Kontanter mottatt ved kjøp Netto utbetaling ved kjøp av virksomhet 281 138 775 434 57 444 332 424 -332 424 Eierandel før konserndannelse pr. 30.06.12: 42,23 % Eierandel etter konserndannelse pr. 30.06.12: 60,84 % Eierandel pr. 31.12.12: 78,32 % Frem til konserndannelse 30.06.12 ble andelene i SveaReal AS behandlet som et tilknyttet selskap. Andel av resultatet i 1. halvår 2012 er inntektsført i konsernregnslapet for år 2012. Resultat fra tidspunkt for konserndannelsen og ut året, samt balanseposter pr. 31.12.12 er tatt inn i konsernregnskapet på lik linje som alle de øvrige konsernselskapene. Det er i konsernregnskapet for år 2012 tatt inn et regnskapmessig tap ved konserndannelsen på TNOK 113 493. Tapet er beregnet ved å sammenligne virkelig verdi på eierandel før konserndannelsen, men bokført verdi på aksjene. Tapet er ikke et reelt tap, men kun en effekt av at selskapet går over fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap. I desember år 2012 økte eierandelen i SveaReal AS ytterligere gjennom en emisjon ved tingsinnskudd. Aksjene i det h eleide datterselskapet FORTIN Properties AB ble da overført til SveaReal AS og FORTIN AS mottok aksjer i retur. 46 I Fortin Årsrapport 2012 Note 9 Investerings eiendom INVESTERINGSEIENDOM Virkelig verdi ved inngangen av året 2011 9 870 436 184 753 165 178 Tilgang: -Påkostninger på eiendom -Virksomhetskjøp Overføring til eiendeler holdt for salg Salg Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer Urealisert verdiendring på investeringseiendom Omregningsdifferanser Virkelig verdi ved utgangen av året Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg Resultatposter knyttet til investeringseiendom 3 835 997 - -252 213 -1 409 988 -1 262 295 -245 016 178 117 -27 804 -381 549 173 780 -48 712 -2 740 10 777 944 8 523 846 252 213 1 409 988 2012 2011 Leieinntekter fra investeringseiendom 827 376 717 554 Kostnader knyttet til utleid eiendom -219 286 -165 898 -7 058 - Kostnader knyttet til ikke utleid eiendom Note 10 Driftsmidler 2012 8 523 846 Anskaffelseskost 2012 Eierbenyttet eiendom 2011 Inventar og innredning Eierbenyttet eiendom Inventar og innredning Anskaffelseskost pr. 01.01 - - - - Tilgang virksomhetskjøp - 6 922 - - Tilgang i løpet av året - 279 - - Avgang i løpet av året - - - - Akkumulerte anskaffelser pr. 31.12 - 7 201 - - - Av- og nedskrivninger Av- og nedskrivninger pr. 01.01 - - - Virksomhetskjøp - 4 878 - Avskrivninger i løpet av året - 651 - Nedskrivninger i løpet av året - - - - Akkumulert av- og nedskrivninger pr. 31.12. - 5 529 - - Bokført verdi - 1 672 - - - Fortin Årsrapport 2012 I 47 Note 11 Goodwill 2012 2011 Anskaffelseskost - - Anskaffelseskost pr. 01.01 - - Tilgang i løpet av året 57 444 - Avgang i løpet av året - - 57 444 - Nedskrivninger pr. 01.01 - - Nedskrivninger i løpet av året - - Akkumulert nedskrivninger 31.12. - - Akkumulerte anskaffelses pr. 31.12 Nedskrivninger Oppført goodwill gjelder oppkjøp og konserndannelse med SveaReal AS i år 2012. Viser her til omtale i note 8. Note 12 Tilknyttede selskaper TILKNYTTEDE SELSKAPER 2012 Land Forretnings- kommune Eierandel Balanseført verdi 01.01 Andel resultat etter skatt Omregn. differanser Utbytte Balanseført verdi 31.12 SveaReal AS Norge Oslo - 317 149 18 614 - - - Kongsberg Industribygg AS Norge Oslo 25 % 14 872 -3 074 - - 11 799 332 021 15 540 - - 11 799 EK Driftsinntekter Resultat etter skatt Totalt SveaReal AS har i år 2012 gått fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap. Enhet Eiendeler Gjeld Kongsberg Industribygg AS 474 651 427 455 47 196 37 484 -12 295 Totalt 474 651 427 455 47 196 37 484 -12 295 TILKNYTTEDE SELSKAPER 2011 Land Forretnings- kommune Eierandel Balanseført verdi 01.01 Andel resultat etter skatt Omregn. differanser Utbytte Balanseført verdi 31.12 SveaReal AS Norge Oslo 41,4 % 301 166 20 803 -4 820 - 317 149 Kongsberg Industribygg AS Norge Oslo 25 % 7 309 7 563 - - 14 872 Totalt 308 479 28 366 -4 820 - 332 021 Enhet Eiendeler Gjeld EK Driftsinntekter Resultat etter skatt SveaReal AS 4 301 315 3 535 239 766 060 402 898 49 873 504 461 444 970 59 491 36 659 30 250 4 805 776 3 980 209 825 551 439 557 80 123 Kongsberg Industribygg AS Totalt 48 I Fortin Årsrapport 2012 Note 13 Finansielle derivater Rentesikringskontrakter (eks. renter) Valutasikringskontrakt (eks. renter) Sum gjeld Rentederivater 2012 2011 01.01.11 1 271 799 956 921 619 169 35 904 25 128 32 560 1 307 703 982 049 651 729 2012 2011 01.01.11 4 097 300 4 101 140 4 227 097 Hovedstol rendederivater SEK 3 719 975 3 600 161 3 675 709 Sum hovedstol 7 817 275 7 701 301 7 902 805 Hovedstol rentederivater NOK Valutaderivater Hovedstol i EURO 2012 2011 01.01.11 181 642 218 930 219 081 Hovedstol i SEK -217 651 -251 615 -219 112 Sum hovedstol -36 008 -32 685 -31 Finansielle forpliktelser målt til amortisert kost Total Note 14 Finansielle instrumenter 2012 31.12.12 Finansielle derivater til virkelig verdi over resultatet Utlån og fordringer Eiendeler Finansielle investeringer - Kundefordringer 40 297 Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter SUM FINANSIELLE EIENDELER - 40 297 65 982 65 982 750 564 750 564 856 843 - 856 843 7 927 883 7 927 883 Forpliktelser Rentebærende langsiktig gjeld Finansielle derivater 1 307 703 1 307 703 Rentebærende lån Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld SUM FINANSIELLE FORPLIKTELSER 1 307 703 - 7 934 7 934 509 346 509 346 8 445 163 9 752 866 Fortin Årsrapport 2012 I 49 2011 31.12.11 Finansielle derivater til virkelig verdi over resultatet Utlån og fordringer Finansielle forpliktelser målt til amortisert kost Total Eiendeler Finansielle investeringer - - - - Kundefordringer - 40 329 - 40 329 Andre kortsiktige fordringer - 33 193 - 33 193 Kontanter og kontantekvivalenter - 300 479 - 300 479 SUM FINANSIELLE EIENDELER - 374 001 - 374 001 Forpliktelser - 7 497 925 7 497 925 982 049 - - 982 049 Rentebærende lån - - 27 507 27 507 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld - - 396 957 396 957 982 049 - 7 922 389 8 904 438 Finansielle forpliktelser målt til amortisert kost Total Rentebærende langsiktig gjeld Finansielle derivater SUM FINANSIELLE FORPLIKTELSER 01.01.11 01.01.11 Finansielle derivater til virkelig verdi over resultatet Utlån og fordringer Eiendeler Finansielle investeringer - Kundefordringer - - - 64 701 - 64 701 Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter - 12 076 - 12 076 - 207 756 - 207 756 SUM FINANSIELLE EIENDELER - 284 533 - 284 533 Forpliktelser Rentebærende langsiktig gjeld - 7 740 838 7 740 838 651 729 - - 651 729 Rentebærende lån - - 21 957 21 957 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld - - 439 273 439 273 651 729 - 8 202 068 8 853 797 Finansielle derivater SUM FINANSIELLE FORPLIKTELSER Verdsettelseshierarkiet for finansielle instrumenter regnskapsført til virkelig verdi. Virkelig verdi av finansielle instrumenter regnskapsført til amortisert kost. Nivåer for verdsettelse av finansielle instrumenter: Nivå 1: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på kvoterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler. Nivå 2: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på observerbar markedsinformasjon ikke omfattet av nivå 1. Nivå 3: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på informasjon som ikke er observerbar i henhold til nivå 2. Det har ikke vært noen bevegelser mellom nivåene for 1.1.2011, 2011 og 2012. Alle finansielle derivater er i verdsettelseshierarkiet klassifisert i nivå 2. 50 I Fortin Årsrapport 2012 Note 15 Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer 2011 40 329 Andre fordringer 65 982 33 193 Sum fordringer 106 279 73 522 Avsetning for tap på krav ved inngangen til året Årets avsetning til tap på krav 2012 2011 4 487 2 500 2 170 1 902 Årets konstaterte tap 8 065 362 Reversert tidligere avsetning 1 620 -277 Endring i avsetning på tap på krav på grunn av kjøp og salg av virksomheter -3 925 0 Avsetning for tap ved utgangen av året 12 417 4 487 Sum Ikke forfalt og innenfor <30 dager 30-60d 60-90d >90d 2012 40 297 21 589 7 692 573 10 443 2011 40 329 31 625 312 562 7 830 Forfalte kundefordringer Note 16 Bankinnskudd 2012 40 297 Kontanter og bankinnskudd Bundne midler Sum 2012 2011 707 434 300 033 43 130 446 750 564 300 479 FORTIN AS har tilgjengelig trekkfasilitet på NOK 300 mill. i DNB Bank ASA og SveaReal AB har en tilgjengelig trekkfasilitet i DNB Bank ASA på SEK 50 mill. / NOK 43 mill. Det er ikke trukket noe på fasilitetene verken pr. 31.12.11 eller 31.12.12. Note 17 Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg 2012 2011 01.01.11 Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg 01.01 Investeringseiendom: 1 409 988 45 130 - Gjennomførte salg -1 409 988 -45 130 - Overføringer fra/til investeringeiendom 252 213 1 409 988 45 130 Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg 31.12 252 213 1 409 988 45 130 2012 2011 01.01.11 Aksjer og andeler: Aksjer og andeler klassifisert som hold for salg 01.01 29 000 - Gjennomførte salg -29 000 29 000 - 29 000 - 252 213 1 438 988 45 130 Aksjer og andeler klassifisert som hold for salg 31.12 Sum anleggsmidler holdt for salg 31.12 Fortin Årsrapport 2012 I 51 Note 18 Aksjekapital, aksjonærer og egenkapital 2012 2011 Ordinære aksjer, pålydende NOK 10 41 797 816 41 797 816 Totalt antall ordinære aksjer 41 797 816 41 797 816 Endringer i aksjekapital og overkurs: Antall aksjer 2012 Aksjekapital 2011 2012 Overkurs 2011 2012 2011 Ordinære aksjer Utstedt og betalt 41 797 816 41 797 816 417 978 417 978 2 063 631 2 063 258 Begynnelse av året 41 797 816 36 346 368 417 978 363 464 2 063 631 1 872 473 41 797 816 41 797 816 417 978 417 978 2 063 631 2 063 631 Antall aksjer: Eierandel: 10 376 195 24,82 % RN INVEST AS 334 535 0,80 % AUGURA LIFE IRELAND LTD 229 502 0,55 % BENTNESET INVEST AS 179 003 0,43 % Utøvede aksje opsjoner Kapitalforhøyelse Utgangen av året 5 451 448 54 514 191 158 Egne aksjer til pålydende Alle aksjene i selskapet har lik stemmerett og lik rett på utbytte. Oversikt over de 20 største aksjonærene pr. 31.12.12: Aksjonær DNB BANK ASA AASLAND, PAAL IVAR 173 191 0,41 % 138 256 0,33 % HORTEN, GUNNAR 110 212 0,26 % GREEN INVEST AS 109 013 0,26 % HADELAND GJENSIDIGE BRANNKASSE 104 166 0,25 % CLEAR THOUGHT AS 100 000 0,24 % ROSTANT, RENE YVES 98 039 0,23 % VICTORY LIFE GABRIELSEN, METTE LISE 97 631 0,23 % BERGSHAVEN AS 96 026 0,23 % G1812 INVEST AS 93 889 0,22 % 91 541 0,22 % SKAARUD, ARE 90 785 0,22 % AREPO AS 88 386 0,21 % AS MELØYVÆR 87 765 0,21 % LIM AS 85 640 0,20 % SANDBERG, ANNE OLIV 83 867 0,20 % ØVRIGE AKSJONÆRER 29 030 174 69,45 % 41 797 816 100,00 % BERGER, LEIF EDGAR Utbytte Selskapet har ikke utbetalt utbytte i 2012 eller 2011. Egne aksjer Selskapet har ingen egne aksjer. 52 I Fortin Årsrapport 2012 Note 19 Rentebær ende gjeld 2012 2011 01.01.11 8 050 306 7 655 481 7 928 983 8 185 334 7 701 301 7 902 805 1,02 1,01 1,00 Gjennomsnittlig rente inkludert margin (%) 7,34 % 6,55 % 5,9 % Gjennomsnittlig margin (%) 2,05 % 1,58 % 1,0 % Gjennomsnittlig gjenstående løpetid, lån (år) 8,6 7,8 8,6 Gjennomsnittlig gjenstående bindingstid, sikringskontrakter (år) 5,7 6,0 6,7 8 050 306 7 655 481 7 928 983 28 877 44 725 69 781 8 021 429 7 610 756 7 859 202 Total rentebærende gjeld til pålydende Andel gjeld som er rentesikret Sikringsgrad Total rentebærende gjeld til pålydende Gjenværende ikke amortisert etableringsgebyr Bokført verdi rentebærende gjeld Første års avdrag rentebærende gjeld (kortsiktig) Langsiktig rentebærende gjeld eksklusiv første års avdrag Forfallsfordeling langsiktig rentebærende gjeld 93 546 112 831 118 364 7 927 883 7 497 925 7 740 838 2012 2011 01.01.11 Forfall i 2013 93 546 520 009 570 189 Forfall i 2014 1 914 465 211 496 211 643 Forfall i 2015 og 2016 2 911 636 3 255 601 3 277 402 3 130 659 3 668 375 3 869 749 8 050 306 7 655 481 7 928 983 Forfall i 2017 eller senere Totalt Bokført verdi av konsernets eiendeler som er stilt som pant for gjeld pr. 31.12 2012 2011 01.01.11 9 295 616 8 523 846 9 870 436 Eiendom holdt for salg - 1 409 988 45 130 Eierbenyttet eiendom - - - Driftsmidler - - - 95 183 40 329 64 701 Investeringseiendom Fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum pantsatte eiendeler Gjeld sikret ved pant 585 158 300 479 207 756 9 975 957 10 274 641 10 188 023 8 050 306 7 655 481 7 928 983 FORTIN AS har avgitt morselskapsgaranti for samtlige av konsernets engasjement i DNB Bank ASA. Fortin Årsrapport 2012 I 53 Note 20 Utsatt skatt og utsatt skattefordel Endring i eiendeler ved utsatt skatt Pr. 01.01.2011 Finansielle derivater Underskudd til fremføring Avsetninger Øvrige poster SUM 182 484 115 388 2 305 970 301 148 Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Resultatført utsatt skatt - - - - 92 490 74 983 -650 -970 - - - - 274 974 190 370 1 655 - Føringer direkte mot egenkapitalen 165 852 Valutaendringer 31.12.11 466 999 Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap 85 165 17 010 - - 102 175 Resultatført utsatt skatt -29 417 -124 570 -1 655 - -155 641 Skatt ført direkte mot egenkapitalen - - - - - -3 494 -1 397 - - -4 891 31.12.12 327 228 81 414 - - 408 641 Netto utsatt skatt NORGE 186 967 11 945 Oppført utsatt skattefordel 140 260 69 469 - - 209 730 Investeringseiendom Fordringer Finansielle derivater Øvrige poster SUM 197 911 22 013 Valutakursendringer Endring i forpliktelser ved utsatt skatt Pr. 01.01.2011 Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Resultatført utsatt skatt - - 85 257 -6 408 Føringer direkte mot egenkapitalen 219 924 - - - 1 170 80 019 - - - - - -1 657 - - - -1 657 281 511 15 605 - 1 170 298 286 Valutaendringer 31.12.11 198 912 Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap 524 954 - - 1 189 526 143 Resultatført utsatt skatt -100 411 -3 359 - 11 175 -92 595 -30 -6 866 724 968 Skatt ført direkte mot egenkapitalen - Valutaendringer -6 836 31.12.12 699 218 12 246 - 13 504 Netting utsatt skattefordel NORGE -186 967 -11 945 - - -198 912 512 251 301 - 13 504 526 056 Oppført utsatt skatt Netto regnskapsført utsatt skattefordel år 2010 81 224 Netto regnskapsført utsatt skattefordel år 2011 168 714 Netto regnskapsført utsatt skatt år 2012 316 326 Midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlaget for beregning av utsatt skatt: Ved inngangen av året 2 550 120 Endring knyttet til nye kjøp 0 Endring knyttet til salg -636 203 -137 203 Oppløsning i løpet av året Ved utgangen av året 54 I Fortin Årsrapport 2012 1 776 714 Betalbar skatt i balansen 2012 Årets betalbare skatt (fordring) -543 2011 0 Sum betalbar skatt -543 0 Beskrivelse av fremførtbart underskudd Konsernets underskudd til fremføring pr. 31. desember 2012 forfaller som følger: 2012 2011 Ingen forfallsfrist 358 428 679 894 Sum underskudd til fremføring 358 428 679 894 Utdeling av utbytte til morselskapets aksjonærer påvirker verken selskapets betalbare eller utsatte skatt. Note 21 Leverandør gjeld og annen kort siktig gjeld Leverandørgjeld Gjeld til tilknyttede selskaper Skyldig offentlige avgifter, skattetrekk og lignende Betalbar skatt Påløpte kostnader Fakturert, ikke betalte honorarer 2011 57 558 48 876 - - 16 098 12 496 - 1 302 36 859 16 315 22 693 22 693 Påløpte rentekostnader 126 656 88 088 Forskudd fra leietakere 117 218 80 655 Første års avdrag langsiktig gjeld 93 546 112 832 Øvrige poster 38 718 13 700 509 346 396 957 Honorarer Sum 22 693 22 693 Påløpt 2012 0 0 Avsetning reversert i 2012 0 0 SUM Note 22 Avsetninger, betingende eiendeler og betingede forpliktelser 2012 Kortsiktige avsetninger Balanse 01.01.12 Benyttet avsetning i 2012 Balanse 31.12.12 0 0 22 693 22 693 Det er inngått avtale med DNB Markets om at fakturerte, ikke betalte honorarer på NOK 22,7 mill. først forfaller til betaling når verdijustert egenkapital i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA når NOK 100 pr. aksje. Se nærmere kommentar i note 29. Fortin Årsrapport 2012 I 55 Note 23 Leieinntekter Innregnede leieinnteker Innregnet minimumsleie fra minimumsbetaling 43 089 41 455 Innregnet variabel leie 176 904 35 569 Totale leieinntekter 827 376 717 554 Innen 1 år 2 til 5 år Etter 5 år Sum Balanseført verdi av eiendeler som leies ut under operasjonelle leieavtaler er som følger: 2012 2011 419 574 389 568 1 605 645 1 371 991 915 741 1 102 387 2 940 960 2 863 946 2012 2011 Eierbenyttet eiendom 0 0 Investeringseiendom 10 777 944 8 523 846 Akkumulert avskrivning Bokført verdi Periodisert leieinntekt i balanse 0 0 10 777 944 8 523 846 2012 2011 Mottatt ikke opptjent leieinntekt -117 218 -80 655 Opptjent ikke mottatt leieinntekt 17 500 0 2012 2011 Erstatninger 4 690 0 Andre diverse mindre inntekter 11 010 5 927 15 700 5 927 Andre inntekter 56 I Fortin Årsrapport 2012 2011 640 530 Viderefakturte felleskostnader Sverige Årlig leie fra inngåtte kontrakter som utløper i aktuelle perioder (tall før KPI-regulering): Note 24 Andre inntekter 2012 607 383 Note 25 Drifts kostnader eiendom og andre drifts kostnader 2012 2011 Vedlikeholdskostnader Eiendomskostnader 43 358 22 219 Driftskostnader eiendom 126 521 97 837 Andre kostnader eiendom 51 439 41 355 Tap på fordringer 5 025 4 487 226 344 165 898 Sum eiendomskostnader 2012 2011 Personalkostnader (se note 26) Administrasjonskostnader 22 458 11 522 Emisjonskostnader SveaReal 30 062 0 6 972 2 901 Ordinær revisjon – konsernrevisor 1 577 1 950 Ordinær revisjon – andre revisorer 1 394 1 805 0 0 Advokat og konsulent honorarer Andre attestasjonstjenester Skatterådgivning Andre tjenester utenom revisjon – konsernrevisor Andre tjenester utenom revisjon – andre revisorer Leiekostnader 53 0 368 214 33 13 1 121 380 Andre driftskostnader 8 090 520 Sum adminstrasjonskostnader 72 128 19 305 2012 2011 Honorar revisor gjelder lovpålagt revisjon, skatterådgivning og skatterådgivning ut over revisjon. Leiekostnader består av leasingavtaler på innleide firmabiler. Ordinære leiebetalinger 1 121 380 Sum leiebetalinger 1 121 380 Fremtidig minimumsleie knyttet til ikke kansellerbare leieavtaler forfaller som følger: 2012 2011 Innen 1 år 401 0 1 til 5 år 518 0 Etter 5 år Sum - 0 919 0 Fortin Årsrapport 2012 I 57 Note 26 Lønns kostnader 2012 2011 16 507 9 702 Bonus/overskuddsdeling 1 379 593 Pensjonskostnad – innskuddsbasert 1 677 537 Andre sosiale kostnader 2 895 691 Totale lønnskostnader 22 458 11 523 Lønn og styrehonorar 2012 2011 Norge Antall årsverk som har vært sysselsatt i regnskapsåret: 5 5 Sverige 21 2 26 7 Verdi av tildelte opsjoner Samlet godt gjørelse Totalt Ytelser til ledende ansatte Styrehonorar Lønn Bonus Naturalytelser Periodisert pensjonskostnad 125 2 046 285 19 72 Ledende ansatte Administrerende direktør 2 546 Styret Styrets leder 325 325 Øvrige styremedlemmer 675 675 Samlet godtgjørelse 1 125 2 046 285 19 72 - 3 546 Styrehonorar til administrerende direktør gjelder styrehonorar i Sveareal AS Styrets leder har i tillegg mottatt TNOK 125 for styreverv i SveaReal AS, TNOK 30 for styreverv i Kongsberg Industribygg as og TNOK 75 for styreverv i Skandinaviske Handelsparker. Det er ikke utsted noen opsjoner til ansatte eller ledende personer. Det eksisterer ikke noen forpliktelser knyttet til aksjeverdibaserte godtgjørelser til fordel for ansatte og styremedlemmer. Det er ikke ytet lån eller stilt garantier til daglig leder, styreleder eller andre nærestående parter. For de ansatte er det etablert en resultatbasert bonusavtale. Omfanget av denne for administrerende direktør er begrenset til maksimalt kr 300 000. Utbetaling avhenger av oppnådde resultater nærmere definert av styret. Inngåtte sluttavtaler for ansatte i konsernet: Oppsigelsestid Etterlønn Administrerende direktør 6 mndr. 12 mndr. Finansdirektør/CFO 6 mndr. 6 mndr. Styrets leder har ingen særskilt oppsigelsestid eller krav til etterlønn. Rutine for fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte: Konsernets lønnspolitikk skal legge til rette for å rekruttere og beholde ledere som har de egenskaper som er nødvendige for å lede selskapet. Som et ledd i dette kan det gis godtgjørelse i tillegg til basislønn. Styret fastsetter vilkår eller rammer for slik godtgjørelse. I henhold til arbeidsavtalene skal administrerende direktør og finansdirektørs lønn vurderes årlig. Det er gjennomført slik lønnsvurdering i regnskapsåret 2012. 58 I Fortin Årsrapport 2012 Aksjer eid av ledende ansatte og styremedlemmer Ledende ansatte: Knut Styrvold Administrerende direktør Pål Berg-Knutsen Finansdirektør 3 000 2 175 Erik Nordli Teknisk direktør 2 175 Styret: Erik Gjellestad Styreleder Anne-Marie Erdal Styremedlem 5 567 Alf Asheim Styremedlem 2 500 Eva Eriksson Styremedlem 2 000 3 000 Sum 20 417 Totalt antall aksjer i selskapet (se note 18) 41 797 816 Eierandel samlet blant ledende ansatte og styret Note 27 Finans inntekter og finanskost nader Finansinntekter Renteinntekter Verdiendring, finansielle derivater over resultat Inntekt på tilknyttede selskaper 0,05 % 2012 2011 40 517 14 262 - - 15 540 28 366 Andre finansinntekter - 6 951 Sum finansinntekter 56 057 49 579 2012 2011 Rentekostnader fra lån målt til amortisert kost Finanskostnader 300 404 255 085 Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi 269 884 227 445 83 131 330 322 Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi Tap ved konserndannelse 113 493 - Andre finanskostnader 29 691 40 598 Sum finanskostnader 796 603 853 450 Rentekostnader 2012 2011 Rentekostnad på lån 300 404 255 085 Diskontering av avsetninger Sum rentekostnader ved effektiv rentes metode - - 300 404 255 085 Inkludert i disse beløpene er effektene av kjøp og salg, samt verdiendringer gjennom perioden. Fortin Årsrapport 2012 I 59 Note 28 Skattekostnad 2012 Betalbar skatt - - Endring utsatt skatt 63 047 -85 833 Skattekostnad 63 047 -85 833 -399 375 -119 617 Skattekostnad (-) / skatteinntekt (+), kalkulert med 28% 111 825 33 493 Ikke balanseført utsatt skattefordel 11 850 26 516 Ikke fradragsberettigede kostnader -16 665 - - 51 847 Resultat før skatt Effekt av inntatt utsatt skattefordel IB svensk konsern Effekt av regnskapsmessig virkning ved overgang fra tilknyttet selskap til datterselskap (se note 8). -31 778 Effekt av kostnadsføring av tidligere ikke balanseført utsatt skatt i forbindelse med salg -89 195 -19 637 Effekt av endring midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlag for beregning av utsatt skatt -39 309 -4 503 Verdistigning solgte eiendommer -39 876 - Endring skattesats Sverige 19 787 - Effekt av andre skattesatser i døtre 10 359 -1 883 -46 - -63 047 85 833 2012 2011 164 517 154 486 Annet Skattekostnad Note 29 Transaksjoner med nærstående parter 2011 Lån til nærstående parter Lån til tilknyttede selskaper: Balanseført verdi 01.01 Lån gitt i løpet av året Lån tilbakebetalt i løpet av året - - -167 708 -999 6 340 11 216 Renteinntekter og provisjon Effekt valutakursendring Balanseført verdi 31.12 -371 -186 2 778 164 517 Lån til SveaReal AS inngår i lån til tilknyttet selskap frem til innfrielse ved konserndannelsen i juli år 2012. Note 30 Hendelser etter balanse dagen Note 31 Effekt av over gang til IFRS Eiendommen Badhuset 5 ble solgt 1. mars 2013 til en større lokal aktør i Linköping, Vasaparken AB Eiendommen inngikk ikke i SveaReals kjernevirksomhet og er relativ liten i en by der selskapet ikke er spesielt etablert. Total areal på eiendommen er ca. 2 600 m2. NOTE NGAAP Egenkapital 31.12.10 Effekter av overgang til IFRS Investeringseiendom vurdert til virkelig verdi 190 840 Finansielle derivater vurdert til virkelig verdi -651 729 B -75 010 C 43 313 D Tilknyttet selskap vurdert til virkelig verdi Endring utsatt skatt Sum overgangseffekter IFRS 60 I Fortin Årsrapport 2012 2 383 077 Egenkapital 31.12.10 -492 586 1 890 491 A NGAAP Egenkapital 31.12.11 2 675 867 Effekter av overgang til IFRS Investeringseiendom vurdert til virkelig verdi 433 396 Finansielle derivater vurdert til virkelig verdi -982 051 B -81 653 C 52 089 D Tilknyttet selskap vurdert til virkelig verdi Endring utsatt skatt Sum overgangseffekter IFRS Egenkapital 31.12.11 NGAAP Årsresultat 2011 A -578 219 2 097 648 NOTE 41 899 Effekter av overgang til IFRS Endring virkelig verdi investeringeiendom 145 976 A Endring finansielle derivater til virkelig verdi -557 767 B Endring finanskostnader overført til finansielle derivater 227 445 B 19 434 D -6 569 C Endring utsatt skatt Endring resultat tilknyttet selskap Reversering avskrivninger investeringseiendom 259 521 A Reversering nedskrivning investeringseiendom -130 389 A -34 491 A 1 157 E 91 F Reversering gevinst ved salg eiendom Reversering kostnadsført utleiehonorar Effekt valutakursendring IFRS Sum overgangseffekter -75 592 Total resultat 2011 -33 693 NOTE: A Sum resultateffekt verdiendring investeringseiendom 240 617 Effekter av at investeringseiendom ved overgang til IFRS vurderes til virkelig verdi. Går her fra en vurdering til historisk kostpris med årlig avskrivninger over til å vurdere til virkelig verdi. B Sum resultateffekt finansielle derivater -330 322 Effekt av at virkelig verdi på finansielle derivater tas inn i regnskapet. Tidligere betalte og bokførte renter på finansielle derivater går til fratrekk i verdiend ringen. Dette medfører at det kun er verdiendring ut over betalte renter på finansielle derivater i året som har resultateffekt ved overgang til IFRS. C Sum resultateffekt tilknyttet selskap -6 569 Effekt av at resultat i tilknyttede selskaper som også er omregnet etter IFRS. D Sum resultateffekt endring utsatt skatt 19 434 Effekt som følge av verdiendring investeringseiendom og balanseføring av rentederivater. I forhold til investeringseiendom har en nå tatt inn hele den midlertidge forskjellen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi, justert for et bunnfradrag ved førstegangsinnregning. Bunnfradrag ved førstegangsinn regning er midlertidig forskjell mellom markedsverdi og skattemessig verdi på kjøpstidspunktet. E Sum resultateffekt kostnadsført utleiehonorar 1 157 Effekt av at restsaldo på balanseførte utleiehonorar er kostnadsført i sin helhet ved overgang til IFRS. F Sum resultateffekt valutakursendring 91 Effekt av endring valutakurs NOK/SEK mellom 31.12.10 og 31.12.11 i forhold til oppført investeringseiendom og rentederivater i svensk underkonsern. Fortin Årsrapport 2012 I 61 Verven regnskap DnB NOR Årsrapport 2010 Eiendomsinvest I ASA 62 I Fortin Årsrapport 2012 Resultatregnskap DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i NOK 1 000) Note 2012 2011 Driftsinntekter og driftskostnader Inntekt på investering i datterselskap 386 25 000 Sum driftsinntekter 386 25 000 Lønnskostnader m.m. 3 Annen driftskostnad 3, 8 -1 141 -913 -2 562 -1 838 Sum driftskostnader -3 703 -2 751 Driftsresultat -3 316 22 249 7 273 240 147 315 Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern 4 Renteinntekt Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler 1 -523 400 -178 000 Rentekostnad til foretak i samme konsern 4 0 -219 Resultat av finansposter -515 980 -177 664 Resultat før skattekostnad -519 296 -155 415 -1 149 -4 897 -520 445 -160 312 Skattekostnad Årsresultat 2 Overføringer avsatt til udekket tap -520 445 -160 312 Sum overføringer -520 445 -160 312 Fortin Årsrapport 2012 I 63 Balanse DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i NOK 1 000) Eiendeler Note 2012 2011 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 2 Sum immaterielle eiendeler 1 042 2 191 1 042 2 191 Finansielle driftsmidler Lån til konsernselskap 4 0 241 240 Investeringer i aksjer og andeler 1 1 740 128 1 990 255 Sum finansielle anleggsmidler 1 740 128 2 231 495 Sum anleggsmidler 1 741 169 2 233 686 424 17 694 Omløpsmidler Fordringer Fordringer konsernselskaper Andre fordringer Sum fordringer 4 55 808 480 18 502 Bankinnskudd, kontanter o.l. 4 282 8 998 sum omløpsmidler 4 761 27 500 1 745 931 2 261 186 Sum eiendeler 64 I Fortin Årsrapport 2012 Egenkapital og gjeld Note 2012 2011 Innskutt egenkapital Aksjekapital 6, 7 Overkursfond 7 Sum innskutt egenkapital 417 978 417 978 2 063 631 2 063 631 2 481 609 2 481 609 Opptjent egenkapital Udekket tap 7 Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital -743 289 -222 844 -743 289 -222 844 1 738 320 2 258 765 367 2 008 Gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldig offentlige avgifter Kortsiktig gjeld til konsern 4 Annen kortsiktig gjeld 0 13 7 244 27 0 373 Sum kortsiktig gjeld 7 611 2 420 Sum gjeld 7 611 2 420 1 745 931 2 261 186 Sum egenkapital og gjeld Oslo, den 24. april 2013 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Anne-Marie Erdal Styremedlem Alf B. Asheim Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør Fortin Årsrapport 2012 I 65 Kontantstrømsoppstilling DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i NOK 1 000) Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Note Resultat før skattekostnad Nedskrivning aksjer 1 Endring i fordringer Endring i kortsiktig gjeld Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 2012 2011 -519 296 -155 415 523 400 178 000 18 022 -16 413 5 192 -2 520 27 318 3 653 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Investering i finansielle anleggsmidler Overføring kapital til datterselskap Endring andre investeringer 1 0 0 -32 033 -241 240 0 0 -32 033 -241 240 Innbetalt egenkapital 0 250 767 Stiftelses-/emisjonskostnader – ikke resultatført 0 -5 095 Netto likviditetsendring fra investeringer Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Utbetalt aksjonærer 0 0 Netto kontantstrøm fra finansielle aktiviteter 0 245 672 Netto endring kontanter og kontantekvivalenter -4 715 8 085 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter 01.01 8 998 913 Beholding av kontanter og kontantekvivalenter 31.12 4 282 8 998 66 I Fortin Årsrapport 2012 Noter DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i NOK 1 000) Generell informasjon DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble etablert i november 2005. Selskapet eier 100% av aksjene i FORTIN AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har som formål å gi investorene en diversifisert eksponering i næringseiendom uten at investor selv må ta del i den daglige driften og forvaltningen av eiendommene. Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men har også eiendommer i Stavanger, Trondheim, Østlandsområdet samt i Sør-Sverige. Fra og med regnskapsåret 2012 er selskapsregnskapet til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA presentert for seg selv og ikke sammen med konsernregnskapet. Konsernregnskapet er tilgjengelig hos selskapets forvalter Basale AS, Beddingen 10 / PB 5666 Sluppen, 7484 TRONDHEIM. Regnskapsprinsipper Basisprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Morselskap og konsernstruktur DnB NOR Eiendomsinvest I ASA utgjør konsernets morselskap og eier 100% av aksjene i FORTIN AS. Aksjer og eierandeler i datterselskaper Aksjer i datterselskaper bokføres etter kostmetoden. Dersom virkelig verdi antas å være lavere enn anskaffelseskost ned skrives eierandelene til virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. A vsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld vurderes til anskaffelseskost ved låneopptaket. Etableringsgebyr ved låneopptak balanseføres og kostnads føres over låneperioden som finanskostnad. Ved nye låneopptak kostnadsføres tidligere gebyrer som er balanseført. Lang siktig gjeld nominert i euro er oppført til sikringskurs. Skatt og utsatt skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanse føres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. Driftsinntekter Driftsinntekter inntektsføres i den perioden de opptjenes. Fortin Årsrapport 2012 I 67 Mottatt konsernbidrag på resultat som er opptjent i eiertiden inntektsføres som en driftsinntekt. Konsernbidrag på resultat opptjent før eiertid går til reduksjon av kostprisen på aksjene. Driftskostnader Driftskostnader kostnadsføres i perioden de påløper. Løpende leveransekontrakter, forskuddsbetalte utgifter med mer perio diseres på balansetidspunktet. Kontanter og kontantekvivalenter Betalingsmidler i balansen består av kontanter og bankinnskudd. Kontantstrømoppstillingen Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter indirekte metode. Alle kronebeløp i tabeller i note til regnskapet er spesifisert i hele tusen NOK. Note 1 Investering i andre selskaper Bokført verdi Datterselskaper Forr.kontor Eierandel 31.12 2012 2011 FORTIN AS Trondheim 100 % 1 740 128 1 990 255 -250 127 1 740 128 1 990 255 -250 127 Sum datterselskaper Endring Aksjer i datterselskaper er nedskrevet som følge av verdifall på underliggende eiendommer og negativ verdi på rente- og valutaderivater. Endringen i år 2012 skyldes emisjon på TNOK 273 273 og en økning av nedskrivning på TNOK 523 400. Akkumulert nedskrivning på aksjer pr. 31.12.2012 er TNOK 2 337 130. Emisjon ble fortatt ved konvertering av langsiktig fordring på FORTIN AS til aksjer på TNOK 241 240 og en kontantutbetaling inklusive omdanning konsernrenter år 2012, på TNOK 32 033. Note 2 Skatt Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt 2012 2011 - - Endring i utsatt skatt 1 149 4 897 Sum skattekostnad 1 149 4 897 Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad -519 296 -155 415 Permanente forskjeller (nedskrivning aksjer) 523 400 178 000 - -5 095 Inntektsført konsernbidrag Emisjonskostnader -386 -25 000 Mottatt konsernbidrag 386 25 000 Endring i midlertidige forskjeller Benyttet fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag - - -4 104 -17 490 - - Oversikt over midlertidige forskjeller: Fremførbart underskudd -3 721 -7 825 Sum -3 721 -7 825 28 % utsatt skatt (+) / Utsatt skattefordel (-) -1 042 -2 191 -145 403 -43 516 Avstemming av årets skattekostnad 28 % av resultat før skatt 28 % av permanente forskjeller Resultatført skattekostnad Avvik 68 I Fortin Årsrapport 2012 146 552 48 412 -1 149 -4 897 - - Note 3 Lønnskost nader, antall ansatte, godt gjørelser, lån til ansatte og godtgjørelse til revisor Selskapet har ingen ansatte. Daglig leder er ansatt hos datterselskapet FORTIN AS. Ytelser til styret: 2012 Utbetalt styrehonorar 1 000 800 Sum lønnskostnader 1 000 800 141 113 1 141 913 Bokført arbeidsgiveravgift Sum lønnskostnader totalt 2011 Som følge av at selskapet ikke har noen ansatte har de heller ikke iverksatt noen tiltak for å innføre en tjenestepensjons ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det er ikke ytet lån eller stilt garantier til daglig leder, styreleder eller andre nærstående parter. Revisor: 2012 2011 235 277 Andre attestasjonstjenester - - Skatterådgivning - - Andre tjenester utenom revisjonen - - 235 277 2012 2011 Ordinær revisjon Sum revisjonskostnader (Tall eks. mva) Note 4 Mellom værende med selskap i samme konsern MOR: Langsiktig fordring: FORTIN AS - 241 240 Sum langsiktige konsernfordringer - 241 240 Kortsiktig fordring: Drammen Eiendom Invest AS 38 - FORTIN AS 386 17 694 Sum kortsiktige konsernfordringer 424 17 694 2012 2011 Kortsiktig gjeld: FORTIN AS Storgata 69 AS Verven 4 Komplementar AS Østre Rosten 4B AS Sum kortsiktig konserngjeld -7 242 - - -5 -2 -22 - - -7 244 -27 Mellomværende er behandlet etter markedsmessige vilkår. Langsiktig fordring mot FORTIN AS er i år 2012 konvertert til aksjer. Lånet ble renteberegnet frem til emisjonsdag og bokførte renter er TNOK 7 273. Øvrig mellomværende gjelder utlegg for kostnader. I år 2012 er selskapet fakturert et managementfee på TNOK 80 fra det heleide datterselskapet FORTIN AS. Dette er hono rar for den jobben konsernadministrasjonen i FORTIN AS har utført for selskapet i år 2012. Det har også vært tilsvarende fakturering av managementfee til alle øvrige konsernselskaper. Fortin Årsrapport 2012 I 69 Note 5 Store enkelt transaksjoner Emisjon FORTIN AS: Det er i år 2012 forettatt en konvertering av fordring på FORTIN AS til aksjer. I tillegg har det vært en kontantemisjon. Totalt emisjonsbeløp var på TNOK 273 273. Av dette var TNOK 32 033 kontantinnskudd. Note 6 Antall aksjer, aksjeeiere mv. Aksjekapital Aksjer Antall Pålydende Balanseført 41 797 816 10 417 978 Aksjer Eierandel 10 376 195 24,8 % Selskapet har bare en aksjeklasse og alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet. Aksjonærer DNB Bank ASA Øvrige aksjonærer med eierandel under 1% (Totalt 6 875 stk) Totalt antall aksjer 31 421 621 75,2 % 41 797 816 100,0 % Eierandeler i selskapet av styremedlemmer og ansatte: Styret: Erik Gjellestad Styreleder Anne-Marie Erdal Styremedlem 5 567 Alf Asheim Styremedlem 2 500 Eva Eriksson Styremedlem 2 000 Knut Styrvold Administrerende direktør 3 000 Pål Berg-Knutsen Finansdirektør 2 175 Erik Nordli Teknisk direktør 2 175 3 000 Ansatte: Note 7 Egenkapital Sum aksjer ansatte og styret 20 417 Samlet eierandel i selskapet 0,05 % Egenkapital pr. 01.01.12 Årets resultat Egenkapital pr. 31.12.12 Aksjekapital Overkursfond Udekket tap Sum 417 978 2 063 631 -222 844 2 258 765 - - -520 445 -520 445 417 978 2 063 632 -743 290 1 738 320 2012 2011 Selskapet har ingen fri egenkapital pr. 31. desember 2012. Note 8 Spesifikasjon av andre driftskost nader Honorarer for juridisk bistand Honorar til forretningsfører og utsendelser aksjonærer 50 2 104 1 273 Honorarer til revisor 235 277 Forsikringspremie 178 208 Øvrige poster Sum annen driftskostnad 70 I Fortin Årsrapport 2012 14 30 30 2 562 1 838 Note 9 Betingede utfall og hendelser etter balanse dagen Betingede utfall: Det er ikke registrert tvister som kan gi vesentlig økonomisk risiko for konsernet. Det er inngått avtale med DNB Bank ASA / DNB Markets tilknyttet påløpte honorar, stort NOK 23,1 mill. Honoraret, som er fast i nominelle kroner, skal betales dersom Porteføljen realiseres og slik realisasjon (sammen med eventuelt utbytte fra og med etablering i 2006) gir en nominell verdi pr. aksje i morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (VEK) på NOK 100 eller høyere. Honoraret forfaller til betaling på oppgjørstidspunktet for slik realisasjon. Hendelser etter balansedagen: Ingen hendelser å berette om. DEFINISJON AV NØKKELTALL LTV (Loan to Value) Soliditetsgrad Belåningsgrad Rentebærende gjeld/Markedsverdi. Egenkapital/Sum eiendeler og gjeld. ICR (Interest Coverage Ratio) Rentebetjeningsevne Rentekostnad/EBITDA. EBITDA Resultat før skatt, rentekostnader og avskrivninger. Yield Investorenes krav til avkastning. Denne vil variere mellom ulike typer eiendom, leietakerstruktur, beliggenhet, eiendommens kvalitet og investorenes oppfatning av risiko. VEK Verdijustert egenkapital Virkelig verdi av eiendommer og finansielle instrumenter justert for arbeidskapital, rentebærende gjeld og skattemessige posisjoner. Fortin Årsrapport 2012 I 71 Revisjonsberetning 72 I Fortin Årsrapport 2012 Fortin Årsrapport 2012 I 73 Foto: Thomas Bjørnflaten (Nyebilder AS) Kimm Saatvedt Design: Creuna Trykk: SSD.no Helsfyr Atrium DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon 06760 Telefaks 73 80 66 50 www.fortin.no
© Copyright 2024