Årsrapport 2013
DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon 06760 Telefaks 73 80 66 50 www.fortin.no Årsrapport 2013 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Dette er FORTIN Innhold DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS er et industrielt eiendomsselskap med eiendommer i Norge og Sverige. Kjernevirksomheten er å eie, utvikle og forvalte næringseiendom innen for definert s egment og geografisk område med mål om å skape avkastning for våre eiere gjennom god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. Virksomheten i Sverige er samlet i SveaReal. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA eies i dag av ca. 6 400 aksjonærer. 2013 i korte trekk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 Brev fra administrerende direktør . . . . . . . . . . .8 Konsernets virksomhet 2013 . . . . . . . . . . . . . 10 Våre eiendommer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Våre eiendommer i Norge . . . . . . . . . . . . . . . 16 Våre eiendommer i Sverige . . . . . . . . . . . . . . 18 Markedsmessige forhold . . . . . . . . . . . . . . . 20 Eierstyring og selskapsledelse . . . . . . . . . . . . 22 Et utvalg av våre eiendommer . . . . . . . . . . . . 23 Styrets beretning & regnskap . . . . . . . . . . . . . 35 Noter konsern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 Regnskap DnB NOR Eiendomsinvest I ASA . . . 77 www.fortin.no 4 FORTIN Årsrapport 2013 2013 i korte trekk Året 2013 har vært preget av økt optimisme med stigende makroindikatorer både globalt og i eurosonen. I svensk økonomi, som i stor grad stimuleres av internasjonale forhold, er konjunktur utsiktene positive. I Norge r egistreres imidlertid et skifte i økonomien, med lavere veksttakt enn tidligere. ●● Markedet for næringseiendom er preget av en vedvarende og økende differensieringstrend mellom avkastningskravet til bygg med bra og mindre bra beliggenhet. ●● Transaksjonsmarkedet i Norge vurderes som et godt normal marked selv om det er noe lavere aktivitet enn 2012. Antall transaksjoner har økt noe fra 2012 til 2013. ●● I Sverige har totalt transaksjonsvolum øket fra 2012 til 2013. ●● Konsernets resultat før skatt utgjør NOK 56,8 mill. Etter skatt utgjør årets resultat, inklusive omregningsdifferanser og andel av resultat tilknyttet minoritetsinteresser, NOK 175,3 mill. Driftsresultat før verdiendringer og netto rente- og finansposter er positivt med NOK 680,4 mill. ●● Eiendomsverdiene på konsernnivå har hatt en stabil utvikling i løpet av 2013. Markedsverdien for Konsernets eiendommer utgjorde NOK 11 522 mill. pr. 31.12.2013. ●● I den norske porteføljen er det i 2013 inngått nye kontrakter tilknyttet leieareal på ca. 5 500 m2, tilsvarende NOK 9,4 mill. i leie inntekter. Det er reforhandlet kontrakter på 3 900 m2, tilsvarende NOK 3,8 mill. ●● I Sverige er det ved årsskiftet inngått nye leieavtaler for totalt SEK 21,2 mill. og reforhandlet avtaler for SEK 32,6 mill., tilsammen SEK 53,8 mill. I areal utgjør dette 69 000 m2. ●● Justert for konkurser og kontrakter som er sagt opp for fraflytting tilsvarer nettoutleie for konsernet NOK 9,1 mill. ●● I Norge er økonomisk ledighet i porteføljen lav, og utgjør for heleide selskap 2,5 %. Inklusive Skandinaviske Handelsparker utgjør ledigheten 3,7 %. I Sverige beregnes ledigheten til 13,2 %. ●● Den økonomiske utleiegraden for Konsernet, vektet i forhold til totalt utleiepotensiale for porteføljen ved utgangen av året, utgjorde 90,3 %. ●● Konsernet har ved årsskiftet en gjennomsnittlig gjenværende kontraktstid på 4,5 år. ●● Verdijustert egenkapital ekskludert transaksjonskostnader utgjør NOK 43,90 pr. aksje pr. 31.12.2013. Dette er en positiv endring siden 31.12.2012 på NOK 4,20, tilsvarende 11 %. Resultat før skatt (mill. NOK) Gjenværende kontraktstid (vektet snitt) 56,8 4,5 år % Markedsverdi eiendommer (mill. NOK) Økonomisk utleiegrad (%) Verdijustert egenkapital pr. aksje (NOK) 11 522 90,3 43,90 Verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje Verdijustert egenkapital ekskludert transaksjonskostnader ble pr. 31.12.2013 estimert til NOK 43,90, en økning i løpet av 2013 på NOK 4,20 pr. aksje. Nye og reforhandlede kontrakter i Norge 9 400 m2 Nye og reforhandlede kontrakter i Sverige 69 000 m2 Eiendomsverdiene har hatt en flat utvikling i løpet av 2013, med en forsiktig nedjustering på 0,8 % siden utløpet av 2012. Valutaeffekten, ved at kronekursen for SEK har styrket seg i løpet av året påvirker Konsernets eiendomsverdier ført i SEK, og samlet gir dette en p ositiv effekt på NOK 359 mill., justert for Konsernets skatteposisjoner. Dette tilsvarer en endring pr. aksje på NOK 8,60. De lange rentene i både Norge og Sverige har øket i løpet av året, hvilket har medført at verdien av K onsernets inngåtte rentesikringer har forbedret seg med NOK 229 mill., tilsvarende NOK 5,50 pr. aksje. Endring i øvrige balanseverdier påvirker negativt med NOK -9,90 pr. aksje. Dette s kyldes hovedsakelig øket negativ verdi av gjeld i svenske kroner som følge av øket SEK-kurs mot NOK. Figuren viser utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje fra 2012 til 2013, splittet i komponentene netto eiendomsverdi/arbeidskapital og andel negativ markedsverdi av konsernets rentesikringer. 2012 2013 66 64 44 40 -20 -26 Netto eiendomsverdi og arbeidskapital VEK. pr. aksje Negativ verdi swap’er 6 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 7 Verdiutvikling 2013 Resultatet for året ble positivt med NOK 126 mill. Figuren illustrerer hvilke elementer som har påvirket resultatutviklingen. Driftsresultat Verdiendring investeringseiendommer + 680 mill. – 253 mill. Kontantstrøm 2013 Konsernets kontant beholdning er i løpet av året endret med NOK 248 mill. Netto finanskostnader ekskl. rentederivater – 380 mill. Finansielle derivater Skatt + 9 mill. – 40 mill. Andre poster = Resultat + 109 mill. + 126 mill. Driftsresultat Salg Netto endring arbeidskapital Valutakurseffekt Betalbare finanskostnader + 82 mill. + 3 mill. – 18 mill. – 594 mill. + 680 mill. Investering i eiendommer – 152 mill. Nedbetaling lån = Endring kontant beholdning – 249 mill. = – 248 mill. NEDBETALING LÅN tilsvarer nedbetaling av rentebærende gjeld. KONTANT BEHOLDNING tilsvarer summen av forannevnte komponenter som altså har ført til en reduksjon av konsernets kontant beholdning i 2013. DRIFTSRESULTAT: Før skatt, korrigert for verdiendringer i investeringseiendom og netto resultat av finansposter Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer 155 TNOK Urealisert verdiendring på investeringseiendom –252 875 TNOK VERDIENDRING INVESTERINGSEIENDOM –252 720 TNOK NETTO FINANSKOSTNADER EKSKLUSIVE RENTEDERIVATER: Tilsvarer summen av resultatandel tilknyttet selskap, finansinntekter og andre finanskostnader. Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi –299 094 TNOK Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi 308 081 TNOK FINANSIELLE DERIVATER: DRIFTS RESULTAT før skatt, korrigert for verdiendringer i investerings eiendom og netto resultat av finansposter. SALG reflekterer salg av finansielle anleggsmidler og varige driftsmidler (eiendom og aksjer). NETTO NDRING E ARBEIDS KAPITAL gjelder reduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapital binding i form av fordringer. VALUTAEFFEKT BETALBARE EIENDOMS ved at den FINANS- INVESTERINGER svenske kronen KOSTNADER reflekterer i løpet av året har t ilsvarer summen investeringerv styrket seg mot av betalte og vi eiendoms norsk krone. mottatte renter porteføljen. i 2013. 8 988 TNOK SKATT: Effekt av skatt er negativ for Konsernet. Andel ikke-kontrollerende eierposter –49 532 TNOK Omregningsdifferanser 158 094 TNOK ANDRE POSTER 108 562 TNOK RESULTAT tilsvarer andel resultat av kontrollerende eierinteresser etter skatt. Resultatet etter skatt for 2013 ble positivt med NOK 126 mill. Konsernets kontantbeholdning er i 2013 endret med NOK 248 mill. FORTIN Årsrapport 2013 9 Brev fra administrerende direktør 2013 kan oppsummeres som et år med konsolidering for konsernet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Vesentlige strukturelle grep i 2012, særlig i Sverige, har i 2013 gjort det nødvendig å prioritere løpende drift og forvaltning, samt videreutvikle en allerede sterk organisasjon for å løse utfordrende oppgaver i selskapet. Dette danner grunnlaget for økt aktivitet inn i 2014 med fokus på å skape likviditet i investe ringene. I Norge indikerer flere stukturelle forhold at det kan være strategisk riktig å forlenge Selskapets levetid i forhold til opprinnelig plan. Administrasjonen anbefaler derfor at det allerede ved general forsamlingen i mai 2014 besluttes å forlenge levetiden ut over 2016. Positive makrotrender Gjennom 2013 har vi observert en verdensøkonomi i fortsatt ubalanse, dog med enkelte positive signaler gjennom året, særlig for Europa og USA. Sverige og Norge har i hovedsak stabile økonomier som fortsatt presterer bedre enn verdensøkonomien. Vi ser imidlertid et bilde der Sverige synes å være i starten av en positiv trend mens Norge på viktige områder som olje og gass snarere er på vei inn i en periode med utflating og lavere vekst. “ Administrasjonen anbefaler at det allerede ved generalforsamlingen i mai 2014 besluttes å forlenge Selskapets levetid ut over 2016. Knut Styrvold Mål om å børsnotere SveaReal Som hovedaksjonær i SveaReal har FORTIN i løpet av året satt i gang en prosess for en mulig børsnotering av SveaReals aksjer. SveaReal har over flere år foredlet sin portefølje med mål om å skape et attrak tivt og lønnsomt eiendomsselskap. Vår vurdering er at det svenske markedet er inne i en positiv utvikling både innenfor næringseiendom og i et makroperspektiv. Dette gjenspeiles også i en økende aktivitet i markedet for å børsnotere eiendomsselskap etter en periode med lavere aktivitet. Eiendomsselskapene på Stockholmsbørsen prises nå nær de underliggende verdier. Dette kan gi en god mulighet for børsnotering av SveaReal. Videre ser SveaReal at nærhet og tilgang til kapitalmarkedet legger til rette for at eiendomsporteføljen kan ekspanderes og utvikles videre, samtidig som selskapet har en godt diversifisert portefølje med stabil kontantstrøm som basis for løpende drift og inntjening. Ledelsen og styret i SveaReal har bred erfaring og har vist evne til å videreutvikle porteføljen med begrensede midler selv i vanskelige tider. Dette gir godt grunnlag for å utnytte de betydelige utviklingsmuligheter som finnes i porteføljen, gjen nom redusert ledighet, reforhandling til høyere leienivåer og videre utvikling av potensialet for utbygging. Det er derfor vårt klare mål at SveaReal aktivt skal fokusere på en mulig børsnotering eller annen form for eierspredning i løpet av 2014 med overordnet mål om å gjøre eiernes investering likvid. For å utforske dette markedet nærmere har SveaReal engasjert rådgivere som håndterer denne prosessen. Siden over 60 % av våre verdier er samlet i SveaReal er det av stor viktighet at dette arbeidet lykkes. Differensiert strategi mellom Norge og Sverige For et eiendomsselskap i Norge er det normalt at leiekontraktene har en gjenværende løpetid på ca. 5 år. Sverige opererer med noe kortere kontraktsvarighet, vanligvis 3–4 år. I vårt tilfelle er alle eiendommene kjøpt inn over en kort periode (2006–2008), og eiendommene var da tilpasset en salgssituasjon med lange leiekontrakter. Det betyr at vi nå er i en periode hvor mange kontrakter skal reforhandles. I løpet av de nærmeste 3 år skal kontrakter med årsleie anslått til nærmere NOK 500 mill. på konsernnivå reforhandles/nyutleies. Dette tilsvarer ca. 50 % av samlet årsleie i konsernet, eller ca. 15–20 % av årsleien hvert år. Ser vi dette i sammenheng med innlåsningseffekten av rentesikringene tilsier dette at de neste 2–4 årene bør benyttes til fortløpende forvaltning og aktiv markedspleie til vi har normalisert utløpsprofilen på leiekontraktene. For Sverige, med kortere løpetid på kontraktene, er denne «normaltilstanden» i stor grad nådd allerede. Vi ser derfor at det er hensiktsmessig med en differensiert strategi mellom virksomheten i Sverige og Norge. I Sverige ser vi et vindu for å skape likviditet i løpet av 2014–2015, men endelig tidspunkt for realisasjon er fortsatt forbundet med usikkerhet. Forslag om forlenget levetid for Selskapet Flere eiendomsstrukturer skal realiseres i løpet av de nærmeste 2–3 år. Dette kan skape et tilbudsoverskudd av eiendommer i perioden, som igjen kan virke prisdempende. Sett i sammenheng med at norsk økonomi er på vei inn i en noe lavere veksttakt og at det vil ta tid å omsette en så vesentlig og d iversifisert eiendoms portefølje, vurderer administrasjonen at det vil være behov for en mulighet til å forlenge Selskapets levetid for å optimalisere aksjonærenes verdier. Avhengig av transaksjonsmodell for avhen ding av porteføljen i Sverige er det også her behov for fleksibilitet i forhold til tid. Administrasjonen anbefaler derfor overfor styret og generalforsamlingen at det allerede ved generalforsamlingen i mai 2014 besluttes å forlenge levetiden ut over 2016. Parallelt vil admini strasjonen i samråd med styret aktivt utforske exit-alternativer for å skape likviditet i investeringene så snart det er mulig og forsvarlig. Knut Styrvold 10 FORTIN Årsrapport 2013 Konsernets virksomhet 2013 For DnB NOR Eiendomsinvest var 2013 et år med gode driftsresultater som følge av aktivt markedsarbeid, effektiv prosjektstyring og god kostnadskontroll. Strukturelle grep planlegges nå for å realisere en viktig del av Konsernets verdier. Utløpsprofil lån Figuren illustrerer forfallsstrukturen på Konsernets lånebeholdning pr. 31.12.2013, fordelt på Norge og Sverige. Utløpsprofil renteswapper Figuren illustrer forfallsstrukturen på Konsernets rentesikringer pr. 31.12.2013, fordelt på Norge og Sverige. Mill. NOK Mill. NOK 3 000 3 500 3 000 2 500 2 500 2 000 2 000 1 500 1 500 1 000 1 000 500 500 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 -> Utfallsrommet for en realisasjon er imidlertid fortsatt avgrenset av rammebetingelser i markedet, og ledelsen anbefaler å differensiere strategien for eiendomsporteføljene i henholdsvis Norge og Sverige. STRATEGISK POSISJONERING I Norge tilsier flere strukturelle forhold at det kan være strategisk riktig å forlenge Selskapets levetid i forhold til det som opprinne lig ble stilt i utsikt for aksjonærene. Konsernet har bygget et godt fundament for videre positiv utvikling, men det er fortsatt markeds messige og finansielle forhold som bør tilpasses før denne delen av Konsernet er klar for realisasjon. Prognosene for norsk økonomi har blitt nedjustert etter noen år med god vekst. Dette setter viktige premisser for hvordan markedet for næringseiendom utvikler seg, og påvirker beslutningstakerne (bedriftene), leieprisnivåer og psykologien i markedet. Mange forventer noe lavere aktivitet frem mot 2015–2016. Konsernet retter fokus mot proaktivt markedsarbeid, videreutvikling av leietakerrelasjoner, implementering av miljø- og energiløsninger, effektiv drift og god gjennomføring av investeringer. Eiendommene i Norge ble anskaffet i perioden 2006–2008 med tilhørende lange leiekontrakter, ofte 10 år. I de kommende årene skal en stort antall kontrakter reforhandles. Frem til dette er gjen nomført kan både verdien av og investorinteressen for Selskapet bli negativt påvirket. I tillegg skal flere andre eiendomsfond avvikles innenfor samme tidshorisont, hvilket kan gi en prisdempende effekt ved et eventuelt oppgjør på det tidspunkt aksjonærene i utgangspunktet ble forespeilet. Til sammen betyr disse forholdene at tidspunktet for avvikling av Selskapet er spesielt viktig, all den tid 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 -> FORTIN AS, inklusive Skandinaviske Handelsparker FORTIN AS, inklusive Skandinaviske Handelsparker SveaReal SveaReal målet er å optimalisere aksjonærenes verdier. Et tilsvarende bilde gjelder for Konsernets finansielle struktur. Frem til 2017 er samtlige av K onsernets lån rentesikret. Først mot slutten av 2017 forfaller swapkontrakter nok til at Konsernet kan etablere en markedstilpasset finansieringsstruktur. Dette vil redusere den finansielle risikoen og dermed styrke selskapets markedsverdi. I Sverige avviker utsiktene fra det norske bildet, både når det gjelder makroforhold og rammebetingelser for næringseiendom. Kapital markedet for eiendom i Sverige er mer modent, noe som gjenspeiles i økt aktivitet i noteringsmarkedet. Svensk økonomi er i en tidlig oppgangsfase, og interessen øker blant internasjonale investorer. Løpetiden på leiekontrakter i dette markedet er generelt kortere enn i Norge. At leiekontraktene i vår portefølje i Sverige har kortere løpetid enn porteføljen i Norge ansees derfor ikke å påvirke markedsverdien negativt i et stigende marked. Vår hovedstrategi for den svenske porteføljen er å utforske muligheten for å børsnotere datterselskapet SveaReal i 2014. Denne strategien er basert på vårt overordnede mål om å gjøre eiernes investering likvid. Det må likevel presiseres at det vil være usikkerhet rundt tidspunkt for et endelig oppgjør og følgelig endelig realisering av verdier for den enkelte aksjonær. AKTIVT MARKEDSARBEID GIR RESULTATER Konsernet har de tre siste årene gjennomført kundeundersøkelse for å sikre en objektiv måling av tilfredshetsgrad blant leietakerne. Over ordnet viser årets undersøkelse at Konsernets fokus på utvikling av leietakerrelasjoner og kundeopplevd kvalitet har gitt gode resultater. 97% Kundeundersøkelser viser at hele 97 % av leietakerne i Norge anbefaler andre aktører å leie hos FORTIN FORTIN Årsrapport 2013 13 KONSERNSTRUKTUR DnB NOR EIENDOMSINVEST I ASA Aksjonærer Organisasjonskartet viser konsernstruktur for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA FORTIN AS Norge I 2013 er det gjennomført energimerking av alle konsernets norske eiendommer der dette er et krav. Heleide eiendommer (100 %) Skandinaviske Handelsparker AS (75 %) 248 000 m2 fordelt på 27 eiendommer 21 000 m2 i Töcksfors Handelspark og 55 000 m2 i utviklingspotensiale Sverige Sveareal AS (78,3 %) Sveareal AB FORTIN Properties AB 839 000 m2 fordelt på 80 eiendommer Tilfredsheten avhenger av kundens opplevelse av tilgjengelighet, serviceinnstilling, samt Konsernets evne til å følge opp avtalte tiltak som prioritering av større vedlikehold og oppgraderinger. Under søkelsen viser også at hele 97 % av leietakerne i Norge anbefaler andre aktører å leie hos oss. FOKUS PÅ ENERGI OG MILJØ Gjennom 2013 har Konsernet hatt et sterkt fokus på miljø- og energiløsninger, og det er iverksatt flere tiltak og prosjekter. Det er gjennomført energimerking av alle konsernets norske eiendommer der dette er et krav. Med utgangspunkt i en analyse av energi forbruket er enkelte eiendommer plukket ut til å være med i et ENØK-prosjekt med økonomisk støtte fra ENOVA. Prosjektet omfatter tiltak som både bidrar til å oppgradere den tekniske kvaliteten på eiendommene og reduserer energikostnadene for leietakere. Konsernet har også i Sverige initiert energisparingsprosjekter for å ivareta samfunnsansvar, samt for å sikre fremtidig verdiskapning både i virksomheten og for leietakere. I Kista ble det i 2012 investert i et geoenergianlegg i eiendommen Borgarfjord. Jordvarme anlegget inkluderer 70 brønner, som basert på resultatet i 2013 ga en innsparing av energikostnader i størrelsesorden NOK 2 mill. SveaReal jobber aktivt med energisertifisering av eiendommene, og pr. årsskiftet oppfylte 7 av dette selskapets eiendommer krav og kriteriene tilknyttet GreenBuilding-sertifisering. FORTIN AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond I AS) ble etablert i 2006 og perioden 2006–2010 ble benyttet til kjøp, overtagelse og deretter forvaltning av eiendommer. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et rent holdingselskap som eier alle a ksjene i FORTIN AS. All operativ virksomhet og eierskapet til alle eiendommer i Konsernet er samlet i FORTIN AS. DnB NOR Eiendoms invest I ASA med datterselskap og øvrige tilknyttede selskap benevnes videre som Konsernet. 14 FORTIN Årsrapport 2013 Våre eiendommer FORTIN AS med datterselskap er et eiendomsselskap med et totalt utleibart areal på ca. 1 108 000 m2 inkludert del eide selskap. Samlede verdier utgjorde ved utløpet av 2013 ca. NOK 11,5 milliarder. Vektet i forhold til eiendommenes inntektspotensial er 66 % av porteføljen beliggende i Sverige ved utgangen av året. 64 % av brutto leieinntekt er tilknyttet datterselskapet SveaReal AS, hvor FORTIN AS eier 78 %. Disse eiendommene er hovedsakelig lokalisert i Sør-Sverige, og 36 % er beliggende i Stockholm. Porteføljen i Sverige består av totalt 840 000 m2 fordelt på hhv. logistikk-, lager-, kontor- og industri areal. 34 % av eiendomsmassen er lokalisert i Norge, med geografisk hovedvekt på Oslo-området, Stavanger og Trondheimsregionen. Resterende 2 % er grensehandelseiendom. Leieinntekter Det har i løpet av 2013 vært god aktivitet i utleiemarkedet, med stigende leiepriser i storbyene. Spesielt Oslo utmerker seg, med en leieprisvekst i løpet av året på 10 %1). Forventninger om redusert arealledighet grunnet store signerte kontrakter i CBD- området tilsier et fortsatt relativt sterkt leiemarked og begrenset risiko for fall i leiepriser de neste årene. Den økonomiske ledig heten i porteføljen som helhet beregnes til 9,7 %, og utgjør for våre heleide selskap 2,5 %. I 2013 utgjør samlede avsetninger til mulige tap som følge av mislighold under 1 % av samlede leieinntekter. Våre leietagere fremstår som solide og med sunne virksomhe ter i et økonomisk perspektiv. Brutto årlige leieinntekter2) utgjør ved årsskiftet ca. NOK 993,4 mill., inklusive inntekter fra deleide selskaper. All leie indeksreguleres og 99 % av leieinntektene reguleres i henhold til KPI. Gjennomsnittlig gjenværende leievektet løpetid utgjør for Konsernet 4,5 år. For våre heleide eiendommer er leievektet gjenværende løpetid 5,6 år. Inntektsgrunnlaget for Konsernet er derfor ikke i særlig grad utsatt for kortsiktige sving ninger i markedet. Det løpende leienivået vurderes til ikke å avvike vesentlig fra dagens markedsbetingelser for utleie. I Norge står de 10 største leietakerne for 45 % av denne porteføljens samlede inn tekter, for Sverige beregnes andelen til 36 %. Ingen av leietakerne utgjør større andel enn 5 % av Konsernets samlede inntekter. Geografisk fordeling, basert på verdi for konsernet Sverige Norge 40 % Norge! Sverige 60 % Sommerrogt 13–15, Oslo Geografisk fordeling, basert på brutto leieinntekt for konsernet Oslo 23 % Grensehandelseiendom Øvrige Sverige Stavanger 7 % TrondheimStockholm 4 % Trondheim Stockhom 36 % Øvrige Sverige 28 % Stavanger Grensehandelseiendom 2 % Oslo Leievektet utløpsprofil kontrakter Konsern Vektet gjenværende løpetid 4,5 år Mill. NOK 250 200 1) Kilde: Arealstatistikk 2) rutto årlige leieinntekter er samlede leieinntekter for Konsernet inkludert leieinntekter for B ledig areal og eventuelle leietager-rabatter. 150 100 50 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026-> 16 FORTIN Årsrapport 2013 Våre eiendommer – Norge Tromsø Den norske porteføljen består av totalt 27 heleide eiendommer, med en tilhørende markedsverdi på NOK 4 634 mill. Det er en målsetning å konsentrere porteføljen i Norge til områder som vurderes å være i vekst for å skape en attraktiv portefølje som på sikt er salgbar. Ved utgangen av 2013 består denne, basert på leievektet areal, av ca. 49 % kontorbygg av gjennomgående høy kvalitet, med god leietakerstruktur og lange leiekontrakter. Porteføljen består for øvrig av handel (25 %), logistikk (13 %), samt noe hotell og innendørs parkeringsareal. Konsernet er eksponert i grensehandel gjennom utviklingsprosjektet Skandinaviske Handelsparker, et deleid selskap med 75 % eierandel. Fra å være en ren finansiell eier har Konsernet sett det nødvendig å ta en mer aktiv rolle i markeds bearbeiding og oppfølging av eksisterende leieforhold. I tillegg eier FORTIN AS 25 % i Kongsberg Industribygg AS. Denne eierinteressen behandles som en ren finansiell investeringspost, og er således ute latt fra nøkkeltallsberegning i denne rapporten. Gjenværende vektet kontraktslengde for denne delen av porteføljen beregnes til 5,6 år. Leievektet utløpsprofil kontrakter Norge Vektet gjenværende løpetid 5,6 år Mill NOK 50 Trondheim 40 Ulsteinvik 30 Trondheim 10 største leietakere – Norge 20 AF Gruppen Norge AS Talisman Energy Norge AS 10 Av leietagerne er 13 % innenfor oljeindustri, 22 % innenfor bygg og anlegg, 6 % offentlige og 12 % innenfor IKT. Handel utgjør 22 % med solide leietagere som bl.a. Norgesgruppen, ICA, REMA og Elkjøp. Øvrige leietakere utgjør 25 %. DSV Solutions AS Svanholmen 19 AS/Mestergruppen Oslo-området 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026-> Elkjøp Nordic AS Norgesgruppen Øst AS Riksantikvaren Konsberg Stavanger- området Geografisk fordeling Norge (heleide selskap) Segmentfordeling Norge (heleide selskap) Bransjefordeling Norge (heleide selskap) Trondheim Annet Stavanger Hotell Oslo Handel Drammen TDC AS Töckfors Network Norway AS Porsgrunn Grimstad Heleide eiendommer 27 Stenungsund Lager Kontor Oslo 69 % Kontor 49 % Olje 13 % Stavanger 21 % Lager 13 % Offentlig 6 % Trondheim 10 % Handel 25 % IKT 12 % Hotell/restaurant 2 % Handel 22 % Annet 10 % Bygg & anlegg/eiendom 22 % Finans/forsikring 4 % Rådgivning/revisjon 2 % Transport 5 % Hotell & restaurant 4 % Undervisning 1 % Andre 9 % Telenor Eiendom Holding AS Deleide eiendommer 1 18 FORTIN Årsrapport 2013 Våre eiendommer – Sverige SveaReal er et eiendomsselskap som gjennom to datterselskap eier en eiendomsportefølje på 80 eien dommer i Sverige, med en totalverdi på ca. SEK 7 mrd. Alle konsernets svenske eiendommer eies via datterselskapet SveaReal AS. Eierandelen til FORTIN AS er 78 % av dette selskapet. Strukturelt sett består porteføljen av en diversifisert portefølje av eiendommer, med etablering hovedsakelig i midtre og sørlig del av Sverige. Totalt består porteføljen av et utleibart areal på 840 000 kvm, hovedsakelig fordelt i Stor-Stockholm, Linköping, Västerås, Borås og Ôresundsregionen. Ved årsskiftet ble eiendommene vurdert til en underliggende eiendomsverdi på SEK 6 953 mill. SveaReal har en diversifisert leietakerstruktur med mer enn 750 leietakere. Östersund Geografisk fordeling Sverige øvrig Stockholm 56 % Hudiksvall Stockholm Øvrige Sverige 44 % Stockholm-området Västerås 10 største leietakere – Sverige Segmentfordeling Sverige Karlstad Totalförsvarets Forskningsinstitut Alfa Laval Tumba AB Aronsborg Konferenshotell AB (Choice) Handel 9 %Industri Tele2 Sverige AB Industri 6 % Hotell Kontor 40 % Handel Motala Lidköping Telefonaktiebolaget LM Ericsson Norrköping Lager 17 % Aditro Logistics Borås Logistikk/Lager Linköping Logistikk 8 % Kontor Verksamhetsindustri 19 % Borås Jönköping Fujitsu Services AB Visby Thomèe Gruppen AB Netonnet AB Vetlanda Leievektet utløpsprofil kontrakter Sverige Helsingborg Landskrona Lund Vektet gjenværende løpetid 3,2 år Malmö Mill SEK Öresund region 200 150 100 50 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026-> DHL Eiendommer 80 20 FORTIN Årsrapport 2013 Markedsmessige forhold Året 2013 har vært preget av økt optimisme med stigende makro indikatorer både globalt og i euro sonen. Forventningene for forbrukere og næringsliv, samt tall for industri produksjon indikerer et internasjonalt marked i forsiktig vekst, og risikoen for tilbakeslag for industrilandene er betydelig redusert. Makrobildet for 2013 1) Fra 2012, hvor aktiviteten for både industriland og vekstøkonomiene bremset kraftig opp, har vekst i global BNP i løpet av året økt betraktelig og den vedvarende usikkerheten som lenge har preget internasjonale fremtidige vekstforhold er dermed redusert. I euro sonen er det klare tegn til bedring, men arbeidsledigheten er fortsatt høy. Veksten i fremvoksende økonomier har avtatt noe, men den er fortsatt høyere enn i industrilandene og ser ut til å ha stabilisert seg på akseptable vekstrater. Styringsrentene ligger nær null i de fleste land, og det er få tegn til at rentenivået vil øke med det første. Prognosene for vekstrater i norsk økonomi har etter et par år med gode tall blitt nedjustert. Dette skyldes blant annet at oljesektorens vekstutsikter i norsk økonomi er redusert. Lav vekst hos våre handels partnere har sammen med et høyt kostnadsnivå i Norge bidratt til at eksporten har økt lite. Arbeidsledigheten forventes å stige noe frem til slutten av 2015. Boligmarkedet viser svakhetstegn. I tillegg observeres en svakere utvikling i forbruket enn ventet og et lavt investeringsnivå i bedrifter. Norges Banks rentebane ble nok en gang nedjustert på rentemøtet i desember 2013, og denne tilsier at styringsrenten holdes uendret frem til sommeren 2015. Til tross for dette vil forventninger om høyere eksport grunnet forbedring hos våre handelspartnere og en noe svakere kronekurs, samt en ekspansiv finanspolitikk bidra til å begrense dette taktomslaget i økonomien. Etter en periode hvor svensk økonomi (eksporthandelen) har vært tynget av sterk svensk krone og lav global etterspørsel er konjunktur utsiktene for svensk økonomi positive for 2014. Økonomien, som i større grad enn norsk økonomi påvirkes av europeiske og inter nasjonale rammebetingelser, stimuleres i takt med en forsiktig bedring i verdensøkonomien. Det er forventet sterkere svensk utenrikshandel og økte investeringer i løpet av 2014. Sterke offentlige finanser, en stabil svensk banksektor og en ekspansiv pengepolitikk kan også bidra til høyere aktivitet. Lysere økonomiske utsikter og fortsatt lave renter gir forventninger om større bidrag fra forbrukerne. Riksbanken valgte å kutte reporenten til 0,75 % i desember 2013. Også i Sverige la sentralbanken frem en lavere rentebane, hvilket understøtter at det er høyere sannsynlighet for at renten kuttes videre enn at den øker i løpet av det neste året. Markedet for næringseiendom Veksttakten i økonomien er premissgivende for både rentefast settelse og verdivurdering av eiendom, og således korrelerer vekst i BNP tydelig med avkastningsparametere for næringseiendom. Stabile vekstforhold i Norge og Sverige signaliserer implisitt at 2013 har vært et rolig år for norsk næringseiendom. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom beskrives i hovedsak som godt både i Norge og Sverige i 2013, til tross for at det i Norge registreres en nedgang i omsetningsvolum i forhold til 2012. Trenden med en klar segmentering av markedet, hvor investor og banker i høy grad differensierer mellom høykvalitets- og normaleiendom, vedvarer. Dette gjelder også i Sverige, men grunnet en forsiktig optimisme i banknæringen har også interessen for annen type eiendom økt. I Sverige er det registrert en økning av transaksjons volum fra 2012 til 2013.2) Økte kapital- og likviditetskrav for bankene er fortsatt kostnads drivende, men når konkurransen etterhvert tiltar er det naturlig å tro at marginene for næringseiendom vil falle. Markedet for bankfinansiering rapporterer at seriøse kunder med industriell tilnærming prioriteres, og at det oppleves økt appetitt for nye kunder i de fleste bankene. 1) Kilde: DNB Markets – Økonomiske Utsikter Januar 2014 2) Kilde: CBRE Dronningensgate 13, Oslo Koppholen 20, Sandnes 22 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 23 Eierstyring og selskapsledelse I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA/ FORTIN AS legges det stor vekt på å ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. Hovedprinsippene for Eierstyring og Selskapsledelse i Konsernet bygger på følgende: ●● Konsernet skal føre en åpen, pålitelig og relevant kommunikasjon med omverdenen om virksomheten og forhold knyttet til eier styring og selskapsledelse. ●● Konsernets styre skal være selvstendig og uavhengig av Konsernets ledelse. ●● Konsernet skal ha en klar arbeidsdeling mellom styret og Konsernets ledelse. ●● Konsernet skal praktisere likebehandling av alle aksjonærer. Etterlevelse Konsernet tar gjennom sine retningslinjer for eierstyring sikte på å følge «Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse» av 21. oktober 2010. I tråd med anbefalingen er det utarbeidet instrukser og retningslinjer for styrets og administrerende direktørs arbeid. Gjennom god eierstyring og selskapsledelse har Konsernet en målsetting om å styrke tilliten til Konsernet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid. Det er etablert en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styret og daglig ledelse i henhold til gjeldende lovgivning. Verdigrunnlag og etiske retningslinjer En sunn bedriftskultur og integritet i alle ledd av Konsernets virksom het er vesentlig for å bygge og opprettholde tillit internt og eksternt. Konsernets interne retningslinjer skal hjelpe ansatte og ledelse til å etterleve standarder for god forretningsskikk. Styret og ansatte skal utvise rettferdighet, ærlighet og integritet i all befatning med andre ansatte, forretningsforbindelser, kunder, leverandører, aksjonærer, konkurrenter, allmennheten og offentlige myndigheter. Våre retnings linjer skal også være et redskap for egenvurdering og for videre utvikling av Konsernets identitet. Samfunnsansvar Konsernet ønsker å være en ansvarlig samfunnsaktør både som aktør innenfor eiendomsbransjen, og som arbeidsgiver. Samfunns ansvaret berører egne aktiviteter og de deler av verdikjeden hvor konsernet har betydelig innflytelse, og som samlet påvirker mennesker, samfunn og miljø. Utøvelse av samfunnsansvaret har også betydning for k onsernets omdømme; i forholdet til aksjonærer og finansmarkedet, kunder, ansatte og øvrige interessenter. I den løpende forvaltning av Konsernets eiendommer skal det tilstrebes bruk av miljøvennlige og energieffektive løsninger. Driften skal ivareta aktuelle HMS-forskrifter og leverandører og leveranser skal tilfreds stille normal god forretningsskikk. Definisjoner Markedsverdi Eiendommenes virkelige verdi på bakgrunn av eksterne, uavhengige verdivurderere. Vektet lengde kontrakter Gjenværende løpetid på leiekontrakter, vektet i forhold til kontraktenes verdi. Soliditetsgrad Sum egenkapital i forhold til sum e iendeler og gjeld. Brutto leieinntekt Årlig leieinntektspotensiale, inklusive estimert leieinntektsnivå for ledig areal. Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) Virkelig verdi av eiendommer og finansielle instrumenter justert for arbeidskapital, rente bærende gjeld og skattemessige posisjoner. LTV (Loan To Value / Belåningsgrad) Rentebærende gjeld i forhold til sum investeringseiendom. Leieinntekt Løpende leieinntekter Økonomisk utleiegrad Løpende leieinntekter i forhold til årlig leieinntektspotensiale. Yield Direkteavkastning i form av driftsnetto eksklusive administrasjonskostnader på årsbasis i forhold til markedsverdi. Minoritetsinteresser Den andel av deleide selskap som Konsernet ikke eier. Et utvalg av våre eiendommer 24 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 25 VERVEN 4, STAVANGER Et prestisjebygg i Stavanger Sentrum med eget bryggeanlegg og utsikt over fjorden. Kantinen er formet som et skipsskrog og danner et markant og kjent bygningselement som hever dette bygget utover det jevne. SVANHOLMEN 19, FORUS Et moderne storhandelsbygg beliggende sentralt på Forus i Stavanger. Bygget består av ca. 12 500 m2 fordelt på ca. 6 000 m2 salgsrelaterte flater. DRONNINGENSGATE 13, OSLO Flotte kontorlokaler med historisk sus i kvadraturen i Oslo. Med bakgrunn i norsk historie er bygget i dag fredet. Eiendommens største leietaker er Riksantikvaren. 26 FORTIN Årsrapport 2013 DYRSKUEVEIEN 44, KLØFTA Moderne logistikkbygg på ca. 20 000 m2 beliggende i logistikk-clusteret på Kløfta mellom Oslo og Gardermoen. Et attraktivt bygg for profesjonelle distributører. TRÅDEN 11, MALMGATAN 5, NORRKÖPING Eiendommen ligger sentralt i Ingelstad, Norrköping. Bygget består av en lager/ industridel på 18 400 m2 og et frittstå ende kontorbygg på 1 900 m2. FORTIN Årsrapport 2013 29 BADEHUSGATEN 44, STAVANGER Parkeringsareal sentralt plassert i et attraktivt kontorområde i Stavanger sentrum. Totalt har parkeringshuset 156 disponible p-plasser med fleksible leieordninger tilpasset bedrifter, kunder og privatpersoner. HANTVERKAREN 1, SEGERSBYVÄGEN 4–6, BOTKYRKA En industrieiendom på ca. 10 000 m2, som er fordelt på kontor, lager og industri. Eiendom men ligger sentralt i Eriksbergs industriområde, mellom E4/E20 og Hågelbyleden. 30 FORTIN Årsrapport 2013 HELSFYR ATRIUM, INNSPURTEN 15 Signalbygg på 38 000 m2 beliggende sentralt på Helsfyr i Oslo med utmerket eksponering mot E6 mot Gardermoen og Ringveien, og gåavstand til alle kollektive transportmidler. Bygget er tegnet av Lund & Slaatto Arkitekter og har utsmykking fra Kjell Nupen. I tillegg har eiendommen utsikt over hele Oslo, inkludert fjorden og Holmenkollen. FORTIN Årsrapport 2013 33 ÖVERDOMAREN 3 OG 4, JÖNKÖPING To lagereiendommer på totalt 25 000 m2 i et av Sveriges største logistikkcluster. Eiendommen ligger strategisk plassert 3–4 minutters biltur fra Jönköping sentrum og sentralstasjonen, tett ved E4. FORTIN Årsrapport 2013 35 Styrets beretning og regnskap 36 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 37 Årsberetning 2013 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA – selskap og konsern Konsernets fokus er å arbeide aktivt med porteføljen for å legge grunnlaget for fremtidig verdiøkning på eiendom mene og dermed aksjonærverdiene. Utfallsrommet for en realisasjon er imidlertid fortsatt avgrenset av ramme betingelser i markedet, og ledelsen anbefaler å differensiere strategien for eiendomsporteføljene i henholdsvis Norge og Sverige. Virksomhetens art og hvor den drives DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et selskap med formål å eie aksjer i det heleide datterselskapet FORTIN AS som er det operative selskap hvor den løpende drift og forvaltning ivaretas. Kjernevirk somheten er å eie, utvikle og forvalte næringseiendom innenfor et definert segment og geografisk område med mål om å skape avkastning for aksjonærene. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskaper og øvrige tilknyttede selskaper benevnes etter dette som Konsernet. Selskapet har forretningsadresse i Beddingen 10 i Trondheim, som er kontor adressen til Konsernets tekniske og økonomiske forvalter Basale AS Konsernledelsen har kontor i Oslo. Selskapet eier pr. årsskiftet gjennom heleide og deleide dattersel skaper 109 eiendommer. Eiendommene er lokalisert i Sverige og Norge. I Norge er den geografiske hovedvekten på Oslo-området, Stavanger og Trondheim. I Sverige er eiendommene lokalisert til Stockholm og Sør-Sverige for øvrig. Vesentlige hendelser i 2013 Etter større strukturelle grep i 2012 ble våre to svenske eiendomsporte føljer samlet i datterselskapet SveaReal AS. Dette arbeidet la grunnlag for ytterligere videreutvikling av porteføljen i 2013. Det har nødvendig gjort et sterkt fokus på konsolidering av de to svenske porteføljene, både strukturelt og administrativt. Parallelt med denne konsoliderin gen startet SveaReal AS i 2013 opp en prosess for å forberede en mulig børsnotering av selskapets aksjer med tilhørende valg av rådgivere til å lede prosessen. Dette er et viktig steg i prosessen mot å skape likviditet i aksjonærenes verdier. I den norske porteføljen har prioriteringsområdene i 2013 vært aktiviteter rettet mot eksisterende og potensielle leietakere, markeds arbeid og videreutvikling av Konsernets eiendommer. Konsernet har et sterkt fokus på å være en aktiv og profesjonell aktør i markedet for næringseiendom. I løpet av 2013 har arbeidet med reforhandling av leieavtaler, forlengelse av leiekontrakter og/eller økning av leienivåer gitt resultater gjennom økt kontantstrøm og verdistigning på enkelte eiendommer. Konsernet har eget teknisk personale som kontinuerlig følger opp løpende prosjekter. God prosjektstyring og gjennomføringsevne av utviklingsprosjektene er essensielt for å realisere potensialet som ligger i bygningsmassen og tilknyttet tomteareal. Verdivurdering av eiendomsporteføljen Eiendommene er verdsatt til virkelig verdi på bakgrunn av eksterne, uavhengige verdivurderinger. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontrakts festede og forventede. Nøkkelparametere er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. De uavhengige verdivurderingene danner grunnlag for vurdering av virkelige verdier av eiendommene på balansetidspunktet. Pr. 31.12.2013 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK 11 522 mill. mot NOK 11 541 mill. ved inngangen av året. Korrigert for salg og valutaeffekt tilsvarer dette en verdinedgang på 0,8 %. Konsernets og Selskapets virksomhet og resultat i 2013 Selskapets aktivitet består i å investere innskutt kapital videre i næringseiendom. Konsernets fokus er å arbeide langsiktig og aktivt med porteføljen for å legge grunnlaget for fremtidig verdiøkning på eiendommene og dermed aksjonærverdiene. I løpet av 2012 posisjonerte Konsernet seg for ytterligere foredling av eksisterende portefølje med utgangs punkt i de strategiske retningslinjer som forelå. Arbeidet med å sikre finansiell og operasjonell fleksibilitet, med mål om å styrke forhand lingskraften og den finansielle posisjonen, ble videreført i 2013. Eiendomsporteføljen Konsernets totale eiendomsportefølje har et samlet areal på ca. 1 108 000 m2, basert på full konsolidering av datterselskapene. Av dette utgjør minoritetsinteressene ca. 187 000 m2. Kontoreiendommer representerer det største segmentet og utgjør leievektet pr. 31.12 2013 ca. 42 % av porteføljen. Kategorien Lager og logistikk inkluderer rene lager og logistikkeiendommer, samt kombinasjonsbygg med lager. Dette seg mentet utgjør 20 % av Konsernets eiendomsportefølje. Konsernet har også porteføljer innen handel (17 %), industri/ virksomhetsindustri (16 %) og hotell (1 %). Resterende del av porteføljen er innendørs parkering. Konsernet har i tillegg eierandel i Kongsberg Industribygg AS (25 %). Andel av eiendomsmassen i dette selskapet utgjør ca. 11 700 m2. Samlet eiendomsmasse utgjør dermed 1 120 000 m2. Konsernets eiendommer har en utleiegrad på 90,3 %. I Norge er økonomisk ledighet i porteføljen lav, og utgjør for heleide selskap 2,5 %. I Sverige har porteføljens ledighetsnivå økt noe siden fjoråret og utgjør pr. årsskiftet 13,2 %. Samlet utviklingspotensial i porteføljen er anslått til ca. 15 000 m2 for våre heleide eiendommer. Inkludert vår andel i Skandinaviske Handelsparker og SveaReal utgjør totalt utviklingspotensial ca. 216 000 m2. Konsernet har i løpet av 2013 solgt to eiendommer i det svenske datterselskapet SveaReal. I den norske porteføljen er det ikke solgt enkelteiendommer i løpet av året. ERIK GJELLESTAD, STYRELEDER (FØDT 1953) Erik Gjellestad har vært styreleder i Selskapet siden 2006. Han innehar også styreverv i blant annet Obligasjonsfondene III–V AS, SpareBank 1 Skade forsikring AS, og er partner og medeier i rådgivnings selskapet Saga Management AS. Han har tidligere blant annet vært administrerende direktør i Vesta Forsikring AS og SpareBank 1 Skadeforsikring AS, samt hatt ledende stillinger i Aktiv Forsikring AS, NICE AS og Storebrand Idun AS. Erik Gjellestad er utdannet sivil økonom fra Norges Handelshøgskole. Teknisk og økonomisk forvaltning av Konsernets eiendommer utføres i Norge av Basale AS. Samtlige eiendommer i Sverige forvaltes og driftes gjennom SveaReal AB, som har en erfaren organisasjon med betydelig kompetanse og gode oppnådde resultater innenfor forvaltning og utvikling av eiendommer i Sverige. Resultatregnskap, kontantstrøm og balanse Konsernet har siden 31.12.2012 utarbeidet konsernregnskapet i tråd med prinsippene i IFRS (International Financial Reporting Standards). Brutto leieinntekter for Konsernet ble NOK 980,1 mill. i 2013. I tillegg kommer andre inntekter med NOK 15,6 mill. Driftskostnader tilknyttet eiendommene og administrasjonskostnader utgjør samlet NOK 315,4 mill. Etter netto rente- og finansposter på NOK -372,9 mill. og positiv resultatandel i tilknyttede selskap på tilsammen NOK 2,0 mill., ble resultatet etter skatt NOK 175,3 mill., justert for omregningsdifferanser og andel av resultat tilknyttet minoritets interesser. Driftsresultat før verdiendringer og netto rente- og finans poster er positivt med NOK 680,4 mill. For morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble resultatet etter skatt NOK 232,4 mill. Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter, inklusive renter, var NOK 71,8 mill. Etter salg, investeringer og finansieringsaktiviteter utgjorde netto endring i kontanter og likvider NOK –247,7 mill. Konsernets samlede kontantbeholdning var NOK 539,5 mill. pr. 31.12.2013. I tillegg kommer ubenyttede trekkrettigheter i DnB Bank ASA på henholdsvis NOK 300 mill. for FORTIN AS og SEK 50 mill. EVA ERIKSSON, STYREMEDLEM (FØDT 1959) Eva Eriksson har vært styremedlem i Selskapet siden juni 2010. Hun har vært styremedlem i Strategisk Arki tektur siden våren 2009, leder fra 2012, og styremed lem i SveaReal AS fra 2012. Siden 2011 har hun også vært styremedlem i Fabege AB (publ), og siden 2013 styremedlem i Hemsö Fastighets AB, samt Sweden Arena Management AB. Hun har tidligere vært admi nistrerende direktør i Norgani Hotels ASA, forretnings områdesjef Fastighetsutveckling, JM AB (publ), i tillegg til ulike lederstillinger innen eiendom og finans. Hun er utdannet sivilingeniør fra KTH i Stockholm. 38 FORTIN Årsrapport 2013 for SveaReal AS. Likviditetsbeholdningen anses p.t. å være på et tilfredsstillende nivå for å kunne ivareta en forsvarlig drift og kunne gjennomføre påkrevde investeringer for å sikre leieforholdene. Totalkapitalen i Konsernet var NOK 12 390,7 mill. pr. 31.12.2013. Egen kapitalen var på NOK 2 094,2 mill. Dette gir en regnskapsmessig soliditetsgrad på 17 %. Konsernet samlet sett hadde en belåningsgrad på 72 %. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat i Konsernet. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens § 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet, og at denne forutsetningen er til stede. Arbeidsmiljø Konsernet hadde totalt 29 ansatte pr. 31.12.2013. Virksomheten i Norge hadde 6 ansatte pr. årsskiftet, hvorav en medarbeider ble ansatt i løpet av året. I Sverige var det 23 ansatte pr. årsskiftet. 7 medarbeidere ble ansatt i den svenske virksomheten i løpet av 2013. Konsernet har eta blert en policy som ivaretar hensynet til likestilling mellom kjønnene. I den norske virksomheten er 17 % av de ansatte kvinner, mens i den svenske virksomheten utgjør andel kvinner 50 %. I Norge ble det ikke registrert sykefravær eller personskader i løpet av 2013, mens syke fraværet i S verige utgjorde 1 %. Arbeidsmiljøet vurderes som godt. Selskapets styre består av to kvinner og to menn. Konsernet er bevisst de samfunnsmessige krav til likestilling og ønsker å utvikle seg i henhold til dette. Ytre miljø og samfunnsansvar Konsernets virksomhet forurenser i svært liten grad det ytre miljø. Byggene har miljøvennlig oppvarming og det gjennomføres fort løpende energitiltak for å redusere det totale energiforbruket. Det er gjennomført energimerking av Konsernets norske eiendommer der dette er et krav. Løpende drift inkluderer fortløpende oppdatering av HMS-forhold slik at offentligrettslige pålegg er oppfylt til enhver tid eller er under bearbeiding. Risikoforhold Det er styrets vurdering at det ikke er særskilte risikoforhold relatert til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA som avviker fra Konsernets samlede risikobilde. Risikobildet vurderes derfor samlet for Konsernet. Markedsutvikling Konsernet er eksponert for risiko knyttet til eiendomsmarkedet gjennom sin portefølje av eiendommer i Norge og Sverige. Disse markedenes utvikling avhenger av tilstanden i norsk og svensk FORTIN Årsrapport 2013 39 konomi, herunder rentenivå, utvikling i BNP, tilgjengelig kreditt, risiko ø vilje med mer, men også av utviklingen i internasjonal økonomi. Markedsutviklingen i løpet av 2013 gjenspeiles i verdivurderingene av Konsernets portefølje. Verdiutviklingen på Konsernets eien dommer har vært forholdsvis stabil, med en verdireduksjon på 0,8 % på porteføljebasis. Dette fordeler seg på en endring for den norske porteføljen (inklusive Skandinaviske Handelsparker) på -1,3 % og SveaReal på -0,4 %. Siden kjøpstidspunktet har eiendomsverdiene for Konsernet falt med 13 %, hvorav det i Norge registreres en nedgang på 2 %, mens verdi ene i Sverige er redusert med 19 % fra opprinnelig kostpris. Risiko knyttet til leieinntekter Konsernets leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og den forretningsmessige utviklingen hos leietakere. Leie avtalene gir i de fleste tilfeller faste inntekter i leieperioden hvoretter leiekontrakten reforhandles eller eventuelt utløper. En mindre andel av leieavtalene har elementer av omsetningsbasert leie. For leie kontrakter med omsetningsbasert leie følger deler av leien utviklin gen i den enkelte leietakers bruttoomsetning. I både Norge og Sverige ser man for seg en forsiktig vekst i real økonomien fremover, men særlig i Norge svakere enn de siste par år. Dette bildet gjenspeiles i leieprisutviklingen. For å redusere effekten av reduksjon i leieinntekter i perioder med lavkonjunktur, har Konsernet utarbeidet en rentesikringsstrategi som tilsier at struktur på rente sikringene skal gjenspeile forfallstruktur på leiekontraktene. Med forutsetning om korrelasjon mellom rentenivå og leieprisutvikling, sikres dermed kontantstrømmen ved at leiekontrakter som inngås i perioder med lavkonjunktur møtes av et marked med lave renter og vice versa. Faktisk situasjon avviker fra dette ved at de opprinnelig inngåtte rentesikringer fortsatt er løpende. For Konsernet har ikke markedets utvikling med hensyn til leiepris nivå noen stor umiddelbar effekt, all den tid det er relativt lav ledighet i porteføljen og lange underliggende leiekontrakter. Reforhandling av leiekontrakter er likevel en løpende aktivitet som innebærer en generell og ikke ubetydelig risiko tilknyttet betingelser og eventuelt bortfall av leieforhold. For majoriteten av Konsernets løpende leiekontrakter er leien fast, men med konsumprisjustering en gang pr. år. De fleste av disse leiekontraktene justeres med 100 % av endringen i konsumpris indeksen. Vektet gjenværende leietid for leiekontraktene i den direkte eide eiendomsporteføljen er ved regnskapsårets slutt på 5,6 år. Ved varende lav inflasjon medfører at utviklingen i leienivå kan bli svakere enn opprinnelig forutsatt. Kredittrisiko Konsernets leieinntekter er utsatt for generell kredittrisiko knyttet til den enkelte leietakers betalingsevne og soliditet. Det er for de fleste leieforhold stillet sikkerhet som bankgaranti eller depositum for 3–6 måneders leie. Majoriteten av Konsernets leieinntekter kommer fra leietakere som er vurdert til å være solide. Tap på fordringer har i 2013 vært lave. Finansrisiko En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konsernet ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konsernets verdier. Konsernets eiendomsinvesteringer vurderes å være tilfredsstillende finansiert pr. 31.12.2013, men det er styrets vurdering at belåningsgraden er for høy og soliditeten for lav i et lengre perspektiv. Styret arbeider derfor målrettet for å styrke Konsernets soliditet. Likviditetsrisiko Enkelte av Konsernets låneavtaler inneholder bestemmelser som inkluderer klausuler tilknyttet LTV (belåningsgrad) og/eller ICR (rente betjeningsevne). Brudd på disse kan medføre et krav fra långiver om førtidig nedbetaling av gjeld og/eller krav om at tilgjengelig kontant strøm skal gå til långiver, alternativt krav om økning av egenkapitalen. I forbindelse med utløp av Konsernets lån vil det være en risiko knyt tet til refinansiering. Konsernet risikerer at hele eller deler av et låne forhold ved utløp av låneavtalen må refinansieres med egenkapital, eventuelt refinansieres til dårligere betingelser enn opprinnelig for å tilfredsstille bankenes krav. Et krav om nedbetaling av gjeld som følge av brudd på låneklausuler eller i forbindelse med refinansiering av gjeld med egenkapital, vil gå ut over Konsernets likviditetssituasjon og finansielle handlingsrom. Konsernet kan også bli tvunget til å selge eiendommer eller hente inn kapital fra aksjonærene for å frem skaffe likviditet til en slik eventuell ekstraordinær nedbetaling. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsbuffer som er til passet avdragsprofilen på Konsernets gjeld, løpende vedlikeholdsog investeringsbehov, samt svingninger i driftskapitalbehov. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av Konsernets gjeld har flytende rente. Denne renten består i hovedsak av en pengemarkedsrente pluss bankenes marginpåslag. For å redusere risikoen tilknyttet endring i pengemarkedsrentene er det på alle lån inngått avtaler om rentesikring. Vektet bindingstid på rentesikringsavtalene tilknyttet heleide eiendommer er 5,1 år. For Konsernet som helhet utgjør dette en gjenværende bindingstid på 4,8 år. Når det gjelder bankenes marginpåslag så avhenger dette i stor grad av bankenes fortløpende vurderinger. Bankene gjennomførte i 2012 og 2013 vesentlige økninger i sine utlånsmarginer med begrun ALF BOY ASHEIM, STYREMEDLEM (FØDT 1946) Alf B. Asheim har vært styremedlem i Selskapet siden 2006. Han innehar også styreverv i Foreningen Humanitærgruppens legat og Sens AS. Han er nylig pensjonert som Director Special Projects i Telenor (Telenors eiendomsinvesteringer i utlandet). Han har tidligere vært adm. direktør for Telenor Eiendom Holding, SAS Properties, AS Eiendomsutvikling i tillegg til ulike stillinger i Det norske Veritas. Asheim er utdannet Siviløkonom med blant annet Master of Business Administration fra University of Denver. CAMILLA WAHL, STYREMEDLEM (FØDT 1970) Camilla Wahl har vært styremedlem i Selskapet siden mai 2013. Hun innehar diverse andre styreverv, blant annet i Rom AS og Wahl Eiendom AS. Wahl har også sittet i styret i NLP ASA. Hun har egen advokatpraksis, og har tidligere vært partner i Legalteam advokatfirma DA. Wahl har jobbet i Advokatfirmaet Selmer, Wikborg, Rein & Co og Utenriksdepartementet. Wahl er utdannet jurist fra universitetet i Oslo, er bedriftsøkonom fra NHHK og har studert sosialøkonomi ved Universitetet i Oslo. KNUT STYRVOLD, ADMINISTRERENDE DIREKTØR (FØDT 1955) Knut Styrvold, administrerende direktør i FORTIN AS, har nærmere 20 års erfaring innen kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendom, samt lang erfaring innen forretningsutvikling, salg og markedsføring. Han har tidligere jobbet i bl.a. Norsk Scania, Hovedstaden Eiendomsutvikling, Erling Sande, Solarnor og Forvalt ningscompagniet/Meglercompagniet. Knut Styrvold er utdannet siviløkonom fra BI, og har hatt en rekke styreverv innen eiendoms- og bilbransjen. Han er også styremedlem i SveaReal AS, Skandinaviske Handels parker AS og Kongsberg Industribygg AS. 40 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 41 Resultatregnskap Konsern (Tall i 1 000 NOK) nelse i endrede rammebetingelser for sine virksomheter. Konsernets finanskostnader har økt betydelig som følge av dette. Valutarisiko Konsernet er eksponert for valutarisiko ved at 60 % av K onsernets verdier er investert i svensk eiendom i svenske kroner (SEK). Konsernet har til nå begrenset sin risiko i forbindelse med endringer i valutakurser ved at majoriteten av lånefinansieringen i Sverige er gjort i lokal valuta. Konsernets gjenværende hovedeksponering består dermed i at valutakursen ved tidspunktet for eventuelt salg av eiendommer i Sverige vil påvirke størrelsen på salgsprovenyet regnet om til norske kroner. Det er ikke foretatt valutasikring for den opera sjonelle aktiviteten i Sverige, da denne i sin helhet skjer i lokal valuta. Fremtidig utvikling De vesentlige risikofaktorene for Konsernet er markedsmessig og finansiell risiko knyttet til det norske og svenske eiendoms- og finans markedet. Svensk økonomi påvirkes i større grad av europeiske og internasjonale rammebetingelser enn det norske, og etter en periode med svak veksttakt stimuleres svensk økonomi nå i takt med en forsiktig bedring i verdensøkonomien. Prognosene for vekst i Norge er etter en periode med gode tall blitt nedjustert. Det forventes en moderat vekst i norsk økonomi i tiden fremover, og de forventede renteøkningene fra Norges Bank er derfor utsatt inntil videre. Over ordnet er det likevel grunn til å forvente en relativt stabil utvikling fremover for både norsk og svensk økonomi, også inn i 2014. ledighet indikerer et fortsatt relativt sterkt leiemarked og begrenset risiko for fall i leiepriser de neste årene. Det legges stor vekt på kontinuerlig oppfølging av våre kunder, og at organisasjonsmessige endringer følges opp for å beholde leietakere. Nøkkelen for å imøte komme disse utfordringene er langsiktighet fra et driftsperspektiv. Konsernet er nå inne i en aktiv forvaltningsfase, noe som generelt betyr stor aktivitet og dynamikk blant leietagerne med økende krav til oppfølging fra organisasjonens side. Utviklingen i markedet bidrar til svært selektive leietakere, hvilket underbygger viktigheten av at eiendomsbesittere fokuserer på profesjonell drift og videreut vikling av sine bygg. Styret har fokus på hele tiden å ha en nødvendig og tilfredsstillende likviditetsbeholdning. Styret arbeider kontinuerlig for positiv utvikling av eiendomsverdiene i Konsernet og gjennomfører en rekke tiltak for å oppnå dette med de virkemidler som er til rådighet. Note 2013 2012 Driftsinntekter og driftskostnader Leieinntekter Andre inntekter Sum driftsinntekter Årets resultat på NOK 232,4 mill. føres som dekning av tidligere års udekket tap. Innenfor markedet for næringseiendom vil tilgang til finansiering fortsatt være et usikkerhetsmoment, grunnet økte kapital- og likviditetskrav for bankene. Det er naturlig å forvente at marginene for lån til næringseiendom vil falle når konkurransen etter hvert tiltar igjen. Etter styrets vurdering er Konsernets tilgjengelige likviditet nødven dig for å sikre og utvikle aksjonærverdiene i Selskapets gjenværende levetid. Styret anser det ikke forsvarlig å utbetale utbytte, og det foreslås derfor at dette ikke utbetales for 2013. Ledigheten i kontormarkedet er stabil og leieprisene viser en stabil eller svakt økende tendens, avhengig av eiendomssegment og geografisk beliggenhet. Generelle forventninger om redusert areal Hendelser etter balansedagen Konsernet har ingen spesielle hendelser å rapportere etter balansedagen. Oslo, den 2. april 2014 Alf B. Asheim Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør 827 376 15 633 15 700 995 759 843 076 8, 24-248 666-226 344 24, 25-66 717-72 128 Sum driftskostnader -315 383 -298 472 Driftsresultat før verdiendringer investeringseiendom 680 376 544 604 155 178 117 Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer 8 Urealisert verdiendring på investeringseiendom 8-252 875-381 550 Sum driftsresultat 427 656 341 171 7, 11, 26 2 044 15 540 Finansinntekter 26, 28, 30 26 001 50 717 Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi 3, 8, 12, 26-299 094-269 884 Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi 3, 12, 26 308 081-83 131 Resultateffekt ved konserndannelse 7, 26--113 493 Finanskostnader 3, 26-407 896-330 095 Netto resultat av finansposter -370 863 -730 346 Resultat før skatt 56 793 -389 175 Skattekostnad Resultat etter skatt 27, 30-39 568-65 291 17 225 -454 466 Andre inntekter og kostnader Valutaomregningsdifferanse 158 094-22 397 Sum andre inntekter og kostnader 158 094 -22 397 Periodens totalresultat 175 319 -476 863 Andel resultat ikke-kontrollerende eierinteresser Eva Eriksson Styremedlem Camilla Wahl Styremedlem 980 126 Driftskostnader eiendommer Andel resultat kontrollerende eierinteresser Erik Gjellestad Styreleder 23 Administrasjonskostnader Resultatandel tilknyttet selskap Styrets forslag til resultatdisponering Konsernet hadde i regnskapsåret 2013 et overskudd etter skatt på NOK 17,2 mill., et totalresultat på NOK 175,3 mill. DnB NOR Eiendom sinvest I ASA hadde i regnskapsåret 2013 et overskudd på NOK 232,4 mill. som styret foreslår disponert som følger: 8, 22 49 532-32 136 125 788 -444 727 42 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 43 Balanse Konsern (Tall i 1 000 NOK) Note 2013 2012 Note 2013 2012 Eiendeler Egenkapital og gjeld Anleggsmidler Utsatt skattefordel Innskutt egenkapital 5, 19, 30 181 848 201 766 Goodwill 5, 7, 10 63 380 57 444 Investeringseiendom 5, 8, 18 Anlegg og utstyr 11 521 626 11 030 157 9 3 290 1 672 Aksjekapital 4, 17 417 978 417 978 Overkurs 4, 17 2 063 631 2 063 631 2 481 609 2 481 609 Sum innskutt egenkapital Investeringer i tilknyttede selskaper 7, 11 13 843 11 799 Annen egenkapital Finansielle derivater 12 0 0 Annen egenkapital Lån til tilknyttede selskaper 28 2 773 2 778 Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler -761 881 -884 747 -761 881 -884 747 Andel ikke-kontrollerende eierinteresser 374 461 325 340 2 094 189 1 922 202 3, 13, 18, 30 6 214 112 7 891 683 3, 8, 12, 13 1 025 150 1 307 703 1 500 2 467 11 788 259 11 308 083 62 938 106 279 539 531 750 564 Gjeld 602 469 856 843 Langsiktig rentebærende gjeld Omløpsmidler Andre fordringer 4, 30 Sum annen egenkapital Sum egenkapital 13,14, 18 4, 13,15, 18 Finansielle derivater Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg 8, 16, 18 0 0 Annen langsiktig gjeld 3, 13 Utsatt skatt Sum eiendeler 12 390 728 12 164 927 21 659 7 934 579 544 526 056 7 840 465 9 733 376 57 558 19 Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 3, 13, 20 61 320 Betalbar skatt 13, 19, 20 - - Annen kortsiktig gjeld 3, 13,18, 20, 21 2 394 754 451 788 Sum kortsiktig gjeld 2 456 074 509 346 Sum gjeld 10 296 539 10 242 722 Sum gjeld og egenkapital 12 390 728 12 164 927 Oslo, den 2. april 2014 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Camilla Wahl Styremedlem Alf B. Asheim Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør 44 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 45 Egenkapital Konsern Kontantstrøm Konsern (Tall i 1 000 NOK) (Tall i 1 000 NOK) Innskutt egenkapital Note 2013 2012 Annen egenkapital Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Omregning knyttet til Ikke- Resultat før skattekostnad 56 793 -389 175 203 433 Opptjent utenlandske kontrollerende Sum Note AksjekapitalOverkursfond 01.01.13 17 417 978 2 063 631 Årets resultat egenkapitaldatterselskapereierinteresseegenkapital -884 747 125 788 325 340 49 532 1 922 202 175 320 Justert for: 8 252 720 Endring virkelig verdi rentederivater Endringer i virkelig verdi investeringseiendom -308 082 83 131 Tap konserndannelse SveaReal - 113 493 Effekt virksomhetssammenslutning-- Finansinntekter 26 -28 045 -66 256 Effekt av innskudd heleid datterselskap Finanskostnader 26 706 990 599 978 i deleid datterselskap-- Netto valutakursendringer Andre inntekter og kostnader Kontantstrøm før endring i arbeidskapital -2 920 -411 -3 331 -17 796 - 662 581 544 604 Effekt valutakursendringer--Årets utvidede resultat 31.12.13 17 - - 122 867 - 49 121 171 988 417 978 2 063 631 -761 881 - 374 461 2 094 189 Kundefordringer og andre fordringer 43 341 33 429 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld -40 062 -12 535 Betalte skatter - - 665 860 565 498 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Andel av årets resultat som utgjør omregningsdifferanse: 01.01.12 417 978 119 819 38 275 158 094 71 823 6 032 Kjøp av eiendom 8 -149 683 -184 753 Salg av eiendom 8, 16 82 065 2 646 433 9 -2 849 - Netto finansielle investeringer - 25 493 -32 136 -476 863 Kontantstrømmer knyttet til anskaffelse av eiendom - 281 138 281 138 Effekt av innskudd heleid datterselskap 61 638 - - - -506 365 - 310 640 -195 725 417 978 2 063 631 -884 747 - 325 340 1 922 202 -61 638 -16 798 -5 599 -22 397 Kjøp av driftsmidler Kontanter og likvider ved oppkjøp konsernselskap 7 - 332 424 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -70 467 2 819 597 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Andel av årets resultat som utgjør omregningsdifferanse: 40 517 -444 727 Effekt virksomhetssammenslutning 17 -599 983 10 244 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter inklusive renter Årets resultat Årets utvidede resultat -604 281 2 117 928 -378 381 i deleid datterselskap Betalte renter Mottatte renter 14 700 2 063 631 31.12.12 Endring i arbeidskapital Opptak av nye lån - 51 093 Nedbetaling av lån -249 059 -2 426 637 Innbetaling ved emisjon - - Stiftelses/emisjonskostnader - ikke resultatført - - Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -249 059 -2 375 544 Netto endring i kontanter og likvider -247 703 450 085 Åpningsbalanse kontanter og likvider 750 564 300 479 Valutaendring på IB kontanter og likvider 36 669 - Kontanter og likvide midler ved periodens slutt 539 531 750 564 Herav bundne kontanter og likvide midler 542 43 130 46 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 47 Noter Konsern (b) Nye og endrede standarder som ikke er implementert av konsernet Om ikke annet er oppgitt i noten er alle beløp i 1 000 NOK Note 1 Generell informasjon Note 2 Regnskaps prinsipper DNB NOR Eiendomsinvest I ASA (selskapet) er et allmennaksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i på Beddingen 10, 7484 Trondheim, Norge. Selskapet er morselskap i eiendomskonsernet FORTIN AS. En rekke nye endringer i standarder og fortolkninger er utgitt av IASB med ikrafttredelses tidspunkt for regnskapsperioder som begynner etter 1. januar 2013. Ingen av disse er anvendt av selskapet i forbindelse med utarbeidelse av årsregnskapet for 2013. De mest sentrale nye standarder og endringer i eksisterende standarder er: • IFRS 13 Virkelig verdi • IAS 19 Ytelser til ansatte • IFRS 9 Finansielle instrumenter • IFRS 10 Konsernregnskap • IFRS 11 Felleskontrollert virksomhet • IFRS 12 Noteopplysninger om investeringer i andre selskaper Konsernet virksomhet består av investeringer i eiendomsprosjekter og eiendomsrelaterte prosjekter. Konsernet innehar en betydelig eiendomsportefølje. Eiendommene ligger henholdsvis i Norge og Sverige. Disse standardene forventes ikke medføre vesentlige endringer for konsernet Regnskapet ble godkjent for offentliggjøring av styret den 2. april 2014. c) Korreksjon av feil tidligere år Regnskapstall for år 2012 er korrigert for feil bokført verdi på langsiktig gjeld tidligere år. Feilen skyldes manglende agioberegning på lån i svenske kroner og gjelder årene 2010 til år 2012. Feil før år 2012 er korrigert rett mot inngående balanse for år 2012, mens feil i år 2012 er korrigert over resultatregnskapet. Viser her til note 30 hvor det fremgår hvilke regnskapslinjer som er berørt av endringene og hvilket beløp de er endret med i forhold til avlagt regnskap for år 2012. Tall for år 2012 hvor de endrede regnskapslinjene inngår er endret i forhold til korrigerte tall. 2.1Hovedprinsipper 2.2 Endring av regnskapsprinsipper 2.3Konsolidering 2.4Valuta 2.5Investeringseiendom 2.6Driftsmidler 2.7 Anleggsmidler holdt for salg 2.8Leieavtaler 2.9Goodwill 2.10 Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler 2.11 Finansielle instrumenter 2.12Kundefordringer 2.13 Kontanter og kontantekvivalenter 2.14Egenkapital 2.15 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 2.16Lån 2.17Lånekostnader 2.18 Betalbar og utsatt skatt 2.19Avsetninger 2.20Inntektsføring 2.21 Eiendomsrelaterte kostnader og andre driftskostnader 2.22 Ytelser til ansatte 2.23 Utdeling av utbytte 2.24Renteinntekter 2.25 Utdeling av utbytte 2.1 Generelt Selskapet avlegger konsernregnskapet i overensstemmelse med internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) som fastsatt av EU, samt de tillegg som følger av norsk regnskapslov. I regnskap for år 2012 var det oppført TNOK 252 213 som anleggsmidler klassifisert holdt for salg. En ny vurdering av denne posten viser at det ikke skulle ha vært ført opp noen anleggsmidler holdt for salg i år 2012. Sammenligningstall for år 2012 i balanse og noter er korrigert slik at det ikke er ført opp noe beløp som anleggsmidler holdt for salg. I tillegg til balansen er det foretatt korrigeringer av tall for år 2012 i note 8 Investeringseiendom og 16 Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg. Viser her også til oversikt endring i note 30. 2.3 Konsolidering og virksomhetssammenslutninger Datterselskap Datterselskaper er alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse over finansielle og driftsmessige prinsipper. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie (direkte eller indirekte) av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital i et selskap. Effekten av eventuelle opsjoner eller andre avtaler som medfører at konsernet blir i stand til å styre finansielle og operasjonelle retningslinjer vurderes også. Datterselskaper inngår i konsernregnskapet fra det tidspunkt konsernet oppnår kontroll over selskapet. Datterselskap inngår i konsernregnskapet frem til konsernet mister kontrollen over selskapet. Kjøp av datterselskaper/virksomhetskjøp Konsernregnskapet baseres på historisk kostprinsippet med følgende unntak: • Investeringseiendom vurderes til virkelig verdi • Eierbenyttet eiendom vurderes til verdiregulert med verdiendringer mot andre inntekter og kostnader • Finansielle derivater vurderes til virkelig verdi over resultatet Kjøp av selskaper eller annen virksomhet som anses som en virksomhet regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi på tidspunktet konsernet oppnår kontroll. Utsatt skatt beregnes på forskjellen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Konsernregnskapet er utarbeidet med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under ellers like forhold. Sammenligningstallene er utarbeidet etter samme regnskapsprinsipper. Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og summen av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi og ikke kontrollerende eierinteresser sin andel. Ikke kontrollerende eierinteresser sin andel vurderes til ikke kontrollerende eierinteresser sin andel av netto eiendeler. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskrivninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Negativ goodwill inntektsføres på oppkjøpstidspunktet. 2.2 Endring av regnskapsprinsipper (a) Nye og endrede standarder implementert av konsernet Av endrede standarder implementert i 2013 så er det bare IFRS 13 Virkelig verdi som har medført vesentlige endringer i forhold til konsernets rapportering. Implementeringen har ikke medført endringer i forhold til fastsettelse av virkelig verdi, men har medført betydelige endringer i forhold til de opplysninger som gis. Særlig har omfanget av tilleggsopplysninger knyttet til ikke observerbare variabler brukt i verdsettelsen blitt betydelig større. Øvrige nye standarder har ikke medført endringer av betydning for konsernet. Kjøp av selskaper som ikke anses som virksomhetskjøp Kjøp av selskaper som ikke inkluderer tilstrekkelig aktivitet til å anses som en virksomhet, behandles som kjøp av eiendeler. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet. Det beregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår ved førstegangsinnregning av kjøp. 48 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 49 i avhendingsåret. Gevinst eller tap ved avhending av investeringseiendommen er fastsatt som differansen mellom netto salgssum og balanseført verdi av eiendelen i det foregående årsregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskaper Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll (normalt ved eierandel på mellom 20 % og 50 %), over den finansielle og operasjonelle styringen. Tilknyttede selskaper inngår i konsernregnskapet fra tidspunktet konsernet oppnår vesentlig innflytelse, frem til det tidspunkt konsernet mister den betydelige innflytelsen. 2.6 Driftsmidler Varige driftsmidler som ikke direkte inngår i investeringseiendommene er klassifisert som anleggsmidler, og måles til anskaffelseskost med fradrag for av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader som kan henføres direkte til anskaffelsen av de varige driftsmidlene. Anskaffelseskost kan også omfatte overføringer av gevinst/tap fra egenkapital som gjelder sikring av kontantstrømmer ved kjøp av anleggsmidler i utenlandsk valuta. Tilknyttede selskaper innregnes etter egenkapitalmetoden. Konsernets andel av resultatet i tilknyttede selskaper justert for effekten av eventuelle mer- /mindreverdier på kjøpstidspunkt inngår på egen linje i resultatregnskapet. Konsernets andel av egenkapitalen i tilknyttede selskaper justert for eventuelle mer-/ mindreverdier og eventuell goodwill presenteres på egen linje i balansen. Eliminering av transaksjoner ved konsolidering Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, inkludert internfortjeneste og urealisert gevinst og tap er eliminert. Urealisert gevinst knyttet til transaksjoner med tilknyttede selskaper er eliminert med konsernets andel i selskapet/virksomheten. Tilsvarende er urealisert tap eliminert, men kun i den grad det ikke foreligger indikasjoner på verdinedgang på eiendelen som er solgt internt. 2.4 Valuta Konsernet presenterer sitt regnskap i NOK. Dette er også morselskapets funksjonelle valuta. Hvert selskap i konsernet definerer sin egen funksjonelle valuta. Funksjonell valuta er den valutaen i de økonomiske omgivelsene som selskapet opererer i. Utenlandsk valuta er annen valuta enn den funksjonelle valutaen for den aktuelle enheten. Transaksjoner i utenlandsk valuta bokføres i funksjonell valuta til valutakurs på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til valutakurs på balansedagen. Alle effekter av valutaomregninger resultatføres dersom de ikke inngår som del av nettoinvestering i utenlandsk enhet. Eiendeler og gjeld i utenlandske virksomheter/enheter omregnes til presentasjonsvalutaen med bruk av den gjeldende valutakursen på balansedagen. Resultatposter knyttet til disse enhetene er omregnet til gjennomsnittlig kurs pr. kvartal. Omregningsdifferanse som oppstår i forbindelse med omregningen innregnes i andre inntekter og kostnader. Ved avhending av utenlandsk virksomhet, resultatføres det akkumulerte beløp som er ført over egenkapital som er knyttet til den spesifikke virksomheten. Benyttede valutakurser ved omregning av poster i svenske kroner: 2013 2012 Balansen – kurs 31.12 94,72 85,49 Resultat – snittkurs 90,20 85,89 2.5 Investeringseiendom Eiendom som holdes med formål å motta leieinntekter, verdistigning eller begge deler klassifiseres som investeringseiendom. Investeringseiendom inkluderer også eiendom under utvikling for fremtidig anvendelse som investeringseiendom. Investeringseiendommer blir initielt innregnet til kostpris inkludert transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader omfatter dokumentavgift, honorar for juridiske tjenester og provisjoner for å få eiendommen i den stand som er nødvendig for at den skal kunne driftes. Balanseført verdi inkluderer også kostnaden ved å erstatte deler av en eksisterende investeringseiendom på det tidspunkt hvor kostnaden er påløpt dersom vilkårene for balanseføring er oppfylt. Etter førstegangsinnregning bokføres investeringseiendommen til virkelig verdi. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi innregnes i resultatet når de oppstår. Etterfølgende utgifter knyttet til investeringseiendom balanseføres dersom det er sannsynlig at de vil medføre økonomiske fordeler fra investeringseiendommen og kostnadene kan måles pålitelig. Utgifter til drift og vedlikehold av investeringseiendom kostnadsføres løpende. Investeringseiendommer fraregnes når de er avhendet eller er permanent ute av drift og det ikke forventes noen økonomisk fordel ved en avhending. All gevinst eller tap ved avgang eller avhending innregnes i resultatregnskapet Utgifter påløpt etter at driftsmidlet er tatt i bruk legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres som en separat eiendel, avhengig av hensiktsmessighet, bare når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler som kan knyttes til anskaffelsen vil tilfalle konsernet, og kostnaden ved anskaffelsen kan måles pålitelig. Balanseført verdi av den erstattede delen nedskrives til null. All annen reparasjon og vedlikehold resultatføres i perioden kostnaden oppstår. 2.7 Anleggsmidler holdt for salg Anleggsmidler (eller avhendingsgrupper) blir klassifisert som holdt for salg når balanseført beløp i hovedsak vil bli realisert ved en salgstransaksjon og et salg er vurdert som svært sannsynlig. Måling skjer til det laveste av balanseført verdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter. Investeringseiendom inngår i denne kategorien fra det tidspunktet det foreligger en intensjonsavtale på salg av eiendommen. 2.8 Leieavtaler (a) Når et selskap i konsernet er leietaker Leieavtaler der den vesentlige delen av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos en annen part, utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Betalinger, herunder forskuddsbetalinger, ved operasjonelle leieavtaler klassifiseres som driftskostnad og resultatføres lineært over leieavtalens varighet. (b) Når et selskap i konsernet er utleier Eiendommer utleid ved operasjonell leasing inngår i investeringseiendom i konsernets balanse. Leieinntekter bokføres lineært over leieperioden. Konsernet betaler honorar til rådgivere i forbindelse med fremforhandling av nye leieavtaler med konsernet leietakere. Honorarer betalt i forbindelse med fremforhandling av leieavtaler balanseføres sammen med den aktuelle investeringseiendom og amortiseres over leieavtalen. Betalinger, leiefritak eller andre insentiver som gis til leietakere periodiseres lineært over leieperioden. 2.9 Goodwill Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og summen av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi og ikke kontrollerende eierinteresser sin andel. For etterfølgende nedskrivningstesting tilordnes goodwill de kontantgenererende enheter eller grupper av kontantgenererende enheter som forventes å få fordeler av oppkjøpet hvor goodwill oppstod. Hver enhet eller gruppe av enheter hvor goodwill har blitt allokert representerer det laveste nivået i foretaket hvor goodwill følges opp for interne ledelsesformål. Goodwill følges opp for hvert driftssegment. Nedskrivning vurderes årlig, eller oftere om det forekommer hendelser eller endrede omstendigheter som indikerer et mulig verdifall. Balanseført verdi sammenlignes med gjenvinnbart beløp, som er det høyeste av bruksverdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter. Eventuell nedskrivning kostnadsføres og blir ikke reversert i påfølgende perioder. 2.10 Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler Immaterielle eiendeler med ubestemt utnyttbar levetid og goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler som avskrives vurderes for verdifall når det foreligger indikatorer på at fremtidig inntjening ikke kan forsvare eiendelens balanseførte beløp. Forskjellen mellom balanseført verdi og gjenvinnbart beløp resultatføres som nedskrivning. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av virkelig verdi fratrukket salgsutgifter og bruksverdi. Ved vurdering av verdifall grupperes anleggsmidlene på det laveste nivået der det er mulig å skille 50 FORTIN Årsrapport 2013 ut uavhengige inngående kontantstrømmer (kontantgenererende enheter). Ved hver rapporteringsdato vurderes mulighetene for reversering av tidligere nedskrivninger på ikke-finansielle eiendeler (unntatt goodwill). 2.11 Finansielle instrumenter FORTIN Årsrapport 2013 51 Nettopresentasjon av finansielle eiendeler og forpliktelser Finansielle eiendeler og forpliktelser presenteres netto i balansen og bare når det er en ubetinget motregningsrett som kan håndheves juridisk og hensikten er å gjøre opp netto eller realisere eiendelen og gjøre opp forpliktelsen samtidig. Klassifisering (a) Finansielle derivater til virkelig verdi over resultatet 2.12 Kundefordringer Kundefordringer oppstår ved fakturering av opptjente leieinntekter og andre inntekter som er innenfor den ordinære driftssyklusen. Kundefordringer som oppstår som en vanlig del av driftssyklusen klassifiseres som omløpsmidler. Kundefordringer som ikke inngår i den ordinære driftssyklusen og har forfall senere en 12 måneder, klassifiseres som anleggsmidler. Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet er finansielle eiendeler holdt for handelsformål. En finansiell eiendel klassifiseres i denne kategorien dersom den primært er anskaffet med henblikk på å gi fortjeneste fra kortsiktige prissvingninger. Derivater klassifiseres som holdt for handelsformål, med mindre de er en del av en sikring. Eiendeler i denne kategorien klassifiseres som omløpsmidler dersom det forventes at de vil bli gjort opp innen 12 måneder, ellers klassifiseres de som anleggsmidler. 2.13 Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd, andre kortsiktige, lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid og trekk på kassekreditt. I balansen er kassekreditt inkludert i lån under kortsiktig gjeld. Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i følgende kategorier: (a) Til virkelig verdi over resultatet og (b) Utlån og fordringer . Klassifiseringen avhenger av hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler ved anskaffelse. Konsernets finansielle forpliktelser er klassifisert som andre finansielle forpliktelser. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres finansielle eiendeler i kategorien til virkelig verdi, transaksjonskostnader resultatføres. Gevinst eller tap som følge av endringer i virkelig verdi av eiendeler presenteres som «verdiendringer på finansielle eiendeler til virkelig verdi» i den perioden de oppstår. Finansielle eiendeler fraregnes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. (b) Utlån og fordringer Utlån og fordringer er finansielle eiendeler som ikke er derivater og som har faste eller bestembare betalinger, og som ikke omsettes i et aktivt marked. De klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 12 måneder etter balansedagen. Utlån og fordringer består av kundefordringer og andre fordringer, samt kontanter og kontantekvivalenter i balansen. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres eiendeler i kategorien til virkelig verdi med tillegg for eventuelle transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres eiendelene til amortisert kost. Konsernet vurderer ved hver balansedato om det finnes objektive bevis på at en finansiell eiendel, eller en gruppe av finansielle eiendeler, har falt i verdi. Tap ved verdifall av en finansiell eiendel eller en gruppe av finansielle eiendeler resultatføres bare dersom det er objektive bevis på verdifall som et resultat av én eller flere hendelser som har inntruffet etter førstegangs balanseføring (en «tapshendelse») og denne tapshendelsen (eller hendelsene) påvirker fremtidige estimerte kontantstrømmer på en måte som kan måles pålitelig. Finansielle eiendeler fraregnes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. 2.14 Egenkapital Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Kostnader som er direkte knyttet til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner vises som fradrag i egenkapitalen, netto etter skatt, fra proveny. Egne egenkapitalinstrumenter som blir tilbakekjøpt (egne aksjer) blir innregnet til kostpris og blir presentert som reduksjon av egenkapital. Gevinst eller tap blir ikke resultatført som følge av kjøp, salg, utstedelse eller sletting av konsernets egne egenkapitalinstrumenter. Enhver differanse mellom balanseført verdi og vederlaget, dersom utstedt på nytt, blir innregnet i annen egenkapital. Stemmerettigheter knyttet til egne aksjer blir annullert og det blir ikke avsatt utbytte til egne aksjer. Ikke kontrollerende eierinteresser inngår i egenkapitalen. Ikke kontrollerende eierinteresser måles initielt til virkelig verdi av netto eiendeler ved oppkjøp. Ikke kontrollerende eierinteresser tilskrives sin forhåndsmessige andel av resultatet i de aktuelle datterselskapene. Kjøp og salg av aksjer til/fra ikke kontrollerende eierinteresser regnskapsføres som en egenkapitaltransaksjon. Forskjellen mellom forholdsmessig andel bokførte verdier og transaksjonspris belastes/godskrives kontrollerende eierinteresser sin andel av egenkapital. 2.15 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Leverandørgjeld er forpliktelser til å betale for varer eller tjenester som er levert fra leverandørene til den ordinære driften. Leverandørgjeld er klassifisert som kortsiktig dersom den forfaller innen ett år eller kortere. Dersom dette ikke er tilfelle, klassifiseres det som langsiktig. Leverandørgjeld måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes leverandørgjeld til amortisert kost ved bruk av effektiv rente. 2.16 Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid som del av effektiv rente. Andre finansielle forpliktelser Andre finansielle forpliktelser inneholder alle forpliktelser som ikke klassifiseres som virkelig verdi over resultatet ved førstegangsinnregning. De klassifiseres som kortsiktig dersom konsernet ikke har en ubetinget rett til å utsette betaling utover 12 måneder fra balansedagen. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres forpliktelsene til virkelig verdi med fratrekk for eventuelle etableringskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres forpliktelsene etter amortisert kost. Finansielle forpliktelser fraregnes fra balansen på det tidspunktet når forpliktelser til å innfri forpliktelser er opphørt. Dette skjer som regel ved at konsernet innfrir sine forpliktelser. Kostnader knyttet til etablering av trekkrettigheter balanseføres i påvente av låneopptak dersom det er sannsynlig at lån blir trukket opp. Kostnadene føres senere til fradrag på lånet ved opptrekk. Dersom det ikke anses sannsynlig at hele eller deler av trekkrettigheten blir trukket opp balanseføres honoraret som forskuddsbetalte likviditetstjenester og kostnadsføres over perioden rettigheten gjelder for. 2.17 Lånekostnader Lånekostnader fra generell og spesifikk finansiering knyttet til anskaffelse, konstruksjon eller produksjon av kvalifiserende eiendeler, som er eiendeler som det vil ta en betydelig periode å ferdigstille for tiltenkt bruk eller salg, aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen, frem til tidspunktet når eiendelen i all hovedsak er klar for tiltenkt bruk eller salg. 52 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 53 2.21 Eiendomsrelaterte kostnader og andre driftskostnader Utgifter direkte knyttet til drift av eksisterende eiendommer presenteres som eiendomsrelaterte kostnader, øvrige utgifter presenteres som administrasjonskostnader. Utgiftene kostnadsføres etter hvert som de påløper. Eventuelle kapitalinntekter fra midlertidig plasseringer av lånebeløp som ennå ikke er benyttet til anskaffelse av en kvalifiserende eiendel skal trekkes fra rentekostnader som aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen. Alle andre rentekostnader kostnadsføres i den perioden de påløper. 2.22 Ytelser til ansatte 2.18 Betalbar og utsatt skatt Skattekostnaden for en periode består av betalbar skatt og utsatt skatt. Skatt blir resultatført, bortsett fra når den relaterer seg til poster som er ført direkte mot egenkapitalen. Hvis det er tilfelle, blir skatten også ført mot utvidet resultat eller direkte mot egenkapitalen. Pensjonsordninger Skattemessig virkning på andre inntekter og kostnader er skilt ut og presentert over andre inntekter og kostnader. Disse inkluderer valutadifferanser på nettoinvesteringer i utenlandske foretak. Innskuddsbaserte pensjonsordninger Pensjonsordningene er generelt finansiert gjennom innbetalinger til forsikringsselskaper. Konsernets pensjonsordninger er innskuddsplaner. I henhold til lov om obligatorisk tjenestepensjon har alle konsernets ansatte i Norge pensjonsordninger som minst ivaretar lovens krav. De selskapene i konsernet som har ansatte har en innskuddsbasert pensjonsordning. Konsernet betaler faste bidrag til et forsikringsselskap, og har ingen juridisk eller annen forpliktelse til å betale ytterligere bidrag. Pensjonspremien kostnadsføres når den påløper. Betalbar skatt for perioden beregnes i samsvar med de skattemessige lover og regler som er vedtatt, eller i hovedsak vedtatt av skattemyndighetene på balansedagen. Det er lovverket i de land der konsernets datterselskaper eller tilknyttede selskap opererer og genererer skattepliktig inntekt som er gjeldende for beregningen av skattepliktig inntekt. Ledelsen vurderer de standpunkt man har hevdet i selvangivelsene der gjeldende skattelover er gjenstand for fortolkning. Basert på ledelsens vurdering, foretas avsetninger til forventede skattebetalinger der dette anses nødvendig. Overskuddsdeling og bonusplaner Konsernet regnskapsfører en avsetning der det foreligger kontraktsmessige forpliktelser. 2.23 Renteinntekter Renteinntekter inntektsføres basert på effektiv rente metoden etter hvert som de opptjenes. Når en fordring nedskrives reduserer konsernet balanseført verdi til gjenvinnbart beløp, som er den estimerte fremtidige kontantstrømmen neddiskontert med den opprinnelige effektive renten på instrumentet. Renteinntekter på nedskrevne lån bokføres ved bruk av effektiv rente metoden. Det er ved bruk av gjeldsmetoden beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld. Dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en virksomhetssammenslutning, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps eller skattemessig resultat, blir den ikke balanseført. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser og skattelover som er vedtatt eller i det alt vesentlige er vedtatt på balansedagen, og som antas å skulle benyttes når den utsatte skattefordelen realiseres eller når den utsatte skatten gjøres opp. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. 2.24 Klassifisering av eiendeler og gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld er poster med forfall innen 12 måneder, og andre poster som inngår i selskapets ordinære sirkulasjon av varer eller tjenester. Strategiske investeringer klassifiseres som anleggsmidler. Kortsiktig andel av langsiktig gjeld presenteres som kortsiktig. 2.25 Utdeling av utbytte Utbyttebetalinger til morselskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Utsatt skattefordel og utsatt skatt skal motregnes dersom det er en juridisk håndhevbar rett til å motregne eiendeler ved betalbar skatt mot forpliktelser ved betalbar skatt, og utsatt skattefordel og utsatt skatt gjelder inntektsskatt som ilegges av samme skattemyndighet for enten samme skattepliktige foretak eller forskjellige skattepliktige foretak som har til hensikt å gjøre opp forpliktelser og eiendeler ved betalbar skatt netto. 2.19 Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger for miljømessige tilbakeføringer, restrukturering og rettslige krav når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør ved en overføring av økonomiske ressurser, og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Avsetning for restruktureringskostnader omfatter termineringsgebyr på leiekontrakter og sluttvederlag til ansatte. Det avsettes ikke for fremtidige driftstap. I tilfeller hvor det foreligger flere forpliktelser av samme natur, fastsettes sannsynligheten for at forpliktelsene vil komme til oppgjør ved å vurdere forpliktelser av denne typen under ett. Det gjøres derfor en avsetning selv om sannsynligheten for oppgjør knyttet til det enkelte forholdet kan være lav. Avsetninger måles til nåverdien av forventede utbetalinger for å innfri forpliktelsen. Det benyttes en diskonteringssats før skatt som reflekterer nåværende markedssituasjon og risiko spesifikk for forpliktelsen. Økningen i forpliktelsen som følge av endret tidsverdi føres som finanskostnad. 2.20 Inntektsføring Inntekter inkluderer leieinntekter, servicehonorar og forvaltningshonorar fra eiendommene. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres i takt med utleieperioden. Inntekter som oppstår ved viderefakturering av kostnader til leietakere inntektsføres i den perioden de kontraktsmessig innvinnes. Note 3 Finansiell r isikostyring Konsernets virksomhet medfører eksponering mot flere former for finansiell risiko, som markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets har en risikostyringsstrategi som går ut på å redusere effekten av eksponeringen mot de ulike risiki til et tilfredsstillende nivå. Markedsrisiko Eksponering mot finansiell markedsrisiko oppstår som følge av eksponering mot renteendring og valutaendringer. Eksponeringen reduseres i hovedsak ved bruk av finansielle derivater. Valutarisiko Konsernet har virksomhet i Norge og Sverige. Risikoen knyttet til valutaeksponering reduseres ved at finansiering i hovedsak skjer i samme valuta som den underliggende virksomheten. Ved avvik mellom funksjonell valuta og valuta for finansiering inngås valutakontrakter. Det blir ikke inngått sikringskontrakter for nettoinvestering i utenlandske virksomhet, noe som medfører at en nedgang i svenske kroner vil medføre en nedgang i egenkapital i forhold til netto investert kapital i Sverige. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK): Variabler Valutakryss SEK/NOK Endring i variabler Effekt egenkapital +1 % 13 54 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 55 Note 4 Renterisiko Eksponering mot renterisiko oppstår ved at deler av lånefinansieringen er til flytende rentebetingelser. Lånene betjenes utfra løpende betalinger på inngått leieavtaler. Leiebetalinger endres ikke i forhold til rentenivået, men reguleres i henhold til inngått avtale. Endringer i rentenivå vil ha en direkte påvirkning på de fremtidige utgående kontantstrømmer for konsernet. Eksponeringen mot svinginger i kontantstrømmer er redusert ved inngåelse av rentederivater. Kapitalstruktur og kapital styring Hovedformålet med konsernets styring av kapitalstrukturen er å sikre at konsernet opprettholder en tilfredsstillende kapitalbase til gjennomføring av gode utviklingsprosjekter. Kapitalbalansen er avgjørende for å sikre at konsernet opprettholder en tilfredsstillende kredittrating og dermed lånebetingelser hos långivere, som står i et rimelig forhold til den virksomhet som drives. Konsernet styrer sin kapitalstruktur og gjør nødvendige endringer i den basert på en løpende vurdering av de økonomiske forhold virksomheten drives under, og de utsikter man ser på kort og mellomlang sikt. Styring av kapitalstrukturen gjøres gjennom å justere utbytteandeler, gjøre tilbakekjøp av egne aksjer, nedsetting av aksjekapital eller å emittere nye aksjer. Det refereres her til nærmere omtale i note 8 i forhold til sensitivitet knyttet til verdier på rentederivater. Soliditet Det er styrets vurdering at gjeldsgraden er for høy i et langsiktig perspektiv. En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konsernet ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konsernets verdier. Styret arbeider derfor målrettet for å styrke Konsernets soliditet. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsbuffer som er tilpasset avdragsprofilen på Konsernets gjeld, løpende vedlikeholdsbehov og svingninger i driftskapitalbehov. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK): Variabler Endring i variabler Rente på bankgjeld Effekt egenkapital pr. år +0,1 % -8 Kredittrisiko Kredittrisikoen er risikoen for tap som følge av at motparten i en avtale ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ovenfor konsernet. Risikoen er i hovedsak knyttet til kundefordringer og andre fordringer. Risikoen styres ved at man gjennomfører grundige kontroller av kunders kredittverdighet ved inngåelsen av et leieforhold, krever depositum og har periodisk oppfølging av utvikling i kredittverdigheten til vesentlige kunder. 2013 2012 Egenkapitalandel 17 % 16 % Likviditetsreserve 886 891 1 093 309 - herav ubenyttet trekkfasilitet 347 360 342 745 Maksimal eksponering mot kredittrisiko pr. balansedag tilsvarer balanseført beløp av finansielle eiendeler. Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko er risikoen for at konsernet ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ved forfall, samt risikoen for at konsernet ikke klarer å møte sine likviditetsforpliktelser uten at kostnaden øker dramatisk. Ut fra et bredere perspektiv inneholder likviditetsrisiko også risiko for at konsernet ikke er i stand til å finansiere økninger i eiendeler etter hvert som refinansieringsbehovet øker. Note 5 Regnskapsmesssige estimater Likviditetsrisikoen begrenses ved at man har tilstrekkelig likviditetsreserver og at forfallstrukturen på gjeldsstrukturen er fordelt over tid. Konsernets mest vesentlige regnskapsestimater er knyttet til følgende poster: • Virkelig verdi på investeringseiendom • Vurdering av goodwill • Utsatt skattefordel Tabellen under viser forfallstruktur på finansielle forpliktelser: Finansielle forpliktelser 2013 Balanseført beløp År 1 År 2 År 3–5 Etter år 5 Rentebærende gjeld Forventet kontantstrøm 6 214 112 1 187 129 2 759 955 993 080 3 560 612 Annen langsiktig gjeld 21 659 5 947 18 476 0 404 Leverandørgjeld 61 320 61 320000 Finansielle derivater 1 025 150 153 730 134 778 622 786 477 533 Annen gjeld 2 394 754 2 394 754 0 0 0 I posten «Annen gjeld» inngår 1.års avdrag på lån med TNOK 2 080 335. Av dette beløpet er TNOK 961 408 knyttet til et valutalån i svenske kroner som har forfall 31.12.2014. Det forventes at dette lånet vil bli rullet videre, men dette er ikke formalisert med lånegiver på dato for avleggelse av konsernregnskapet for år 2013. 2012 Balanseført beløp År 1 År 2 År 3–5 Etter år 5 Rentebærende gjeld 7 891 683 269 352 2 203 879 4 700 376 2 444 162 7 934 399 8 016 - - Leverandørgjeld Finansielle derivater Annen gjeld Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi på balansedagen. Se nærmere omtale i note 8. Konsernets balanseførte goodwill vurderes årlig eller når det foreligger indikasjoner på verdifall. Utsatt skattefordel basert på fremførbare underskudd er balanseført i den grad forventede fremtidige inntekter til det aktuelle selskap, er større enn de tilhørende kostnadene, slik at det fremførbare underskuddet kan utnyttes. Utnytting av underskudd mot skattemessige overskudd i de øvrige konsernselskapene gjennom konsernbidrag er også avgjørene for vurdering av oppføring av utsatt skattefordel på fremførbart underskudd. I tillegg er tidshorisonten på en slik utnytting av underskuddet av betydning for oppføringen. Finansielle forpliktelser Annen langsiktig gjeld Ved utarbeidelse av årsregnskapet i henhold til IFRS har konsernets ledelse benyttet estimater basert på beste skjønn og forutsetninger som er vurdert å være realistiske. Det vil kunne oppstå situasjoner eller endringer i markedsforhold som kan medføre endrede estimater og dermed påvirke konsernets eiendeler, gjeld, egenkapital og resultat. Forventet kontantstrøm 57 558 57 558--1 307 703 315 097 275 878 583 117 416 753 451 788 363 294 - - 88 494 56 FORTIN Årsrapport 2013 Note 6 Datterselskap og tilknyttede selskap FORTIN Årsrapport 2013 57 Datterselskaper Forr.kontor FORTIN AS Trondheim (No) Stemme-/Eierandel 31.12 100 % Datterselskaper (forts) Forr.kontor Cementhuset 5 AB Stockholm (Sv) Stemme-/Eierandel 31.12 78,32 % Sørlandsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Cementhuset 6 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Midt-Norge Invest AS Trondheim (No) 100 % Cementhuset 7 AB Stockholm (Sv) 78,32 % DnB NOR Eiendomsfond Deltaker I AS Trondheim (No) 100 % Cementhuset 8 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Telemarksporten AS Trondheim (No) 100 % Cementhuset 9 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Nord-Vest Invest AS Trondheim (No) 100 % Cementhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Stålfjæra 24 AS Trondheim (No) 100 % Fastighetsaktiebolaget Administratören Stockholm (Sv) 78,32 % Handelspark Invest AS Trondheim (No) 100 % Skandinaviske Handelsparker AS Trondheim (No) 75 % Fastighetsaktiebolaget Asienhuset Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Blocket 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Töcksfors Handelsparker AB Karlstad (Sv) 75 % Fastighetsaktiebolaget Bromsregulatorn Stockholm (Sv) 78,32 % Munkeröd 1:80 AB Strömstad (Sv) 75 % Fastighetsaktiebolaget Brudbuketten Stockholm (Sv) 78,32 % Nord-Norge Invest I AS Trondheim (No) 100 % Rådhusgaten Tomteinvest AS Trondheim (No) 75 % Fastighetsaktiebolaget Hantverkaren 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Krukskärvan Stockholm (Sv) 78,32 % Stavangerinvest AS Trondheim (No) 100 % Fastighetsaktiebolaget Rosenbuketten Stockholm (Sv) 78,32 % Badehusgaten 44 AS Trondheim (No) 100 % Fastighetsaktiebolaget Råfilmen Stockholm (Sv) 78,32 % JAB Eiendom AS Trondheim (No) 100 % Fastighetsaktiebolaget Rösaberg Stockholm (Sv) 78,32 % Forusinvest AS Trondheim (No) 100 % Fastighetsaktiebolaget Sprintern AB Stockholm (Sv) 78,32 % Banavigå KS Trondheim (No) 100 % Fastighetsaktiebolaget Storbådan Stockholm (Sv) 78,32 % Verven 4 Komplementar AS Trondheim (No) 100 % Fastighetsaktiebolaget Träskruven Stockholm (Sv) 78,32 % Austbøgården AS Trondheim (No) 100 % Fastighetsaktiebolaget Åkerby 8 Stockholm (Sv) 78,32 % Osloinvest I AS Trondheim (No) 100 % Fruktfastigheten AB Stockholm (Sv) 78,32 % Drammen Eiendom Invest AS Trondheim (No) 100 % Holmögaddhuset 3 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Bragernes Torg 2 AS Trondheim (No) 100 % Holmögaddhuset 4 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Helsfyr Atrium AS Trondheim (No) 100 % Industrihuset 17 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Helsfyr Atrium Drift AS Trondheim (No) 100 % I-parken i Lund AB Stockholm (Sv) 78,32 % Dronningensgate 13 Oslo AS Trondheim (No) 100 % Jordbrohuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Dyrskueveien 44 AS Trondheim (No) 100 % Rydaterminalen AB Stockholm (Sv) 78,32 % Sommerrogaten 13-15 AS Trondheim (No) 100 % Rydaterminalen III AB Stockholm (Sv) 78,32 % Handelsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Skogstahuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Solheimsveien 10 AS Trondheim (No) 100 % Smörbollshuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Østre Rosten 4B AS Trondheim (No) 100 % Speditionshuset 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fossegrenda Senter AS Trondheim (No) 100 % Svavelhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Tårnåsen Senter AS Trondheim (No) 100 % SveaReal Sjöbocka AB Stockholm (Sv) 78,32 % Levanger Eiendomsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Sämjehuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Bjølsenhallen DA Trondheim (No) 100 % Verkhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Vårveien AS Trondheim (No) 100 % Verkstadshuset 6 AB Stockholm (Sv) 78,32 % High Street Invest I AS Trondheim (No) 100 % Viaredsterminalen AB Stockholm (Sv) 78,32 % Bogstadveien 3-5 DA Trondheim (No) 100 % Vågenhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Kongsberg Industribygg AS Oslo (No) 25 % SveaReal AS Oslo (No) 78,32 % SveaReal II AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest III AB Stockholm (Sv) 78,32 % SveaReal AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest IV AB Stockholm (Sv) 78,32 % Antennhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest V AB Stockholm (Sv) 78,32 % Axethuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Kista AB Stockholm (Sv) 78,32 % Bägarhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget T-Hamn AB Stockholm (Sv) 78,32 % Böthuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget F-öarna 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 10 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Kommanditbolaget R-vik 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 11 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget R-vik 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 3 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget R-vik 2 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 4 AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS First Shopping AB Stockholm (Sv) 78,32 % 58 FORTIN Årsrapport 2013 Note 7 Kjøp av atterselskap d FORTIN Årsrapport 2013 59 Note 8 År 2013 Ingen kjøp foretatt i løpet av året. Investerings eiendom Oversikt bevegelser 2013 År 2012 Virksomhetskjøp Virkelig verdi ved SveaReal AS gikk med virkning fra 30.06.12 over fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap gjennom både nyemisjon og gjeldskonvertering. inngangen av året SverigeNorge Logistikk/Annen Logistikk/AnnenTotalt Lager Kontoreiendom Lager Kontoreiendom 2013 2 054 325 1 348 721 362 100 2 816 150 1 480 649 11 030 157 ------- -Kjøp av eiendom Fordeling av virkelig verdi ved virksomhetskjøp 2 968 212 Tilgang: -Påkostninger på eiendom SveaReal AS 30 073 41 989 54 339 2 696 17 650 2 935 149 683 ------ -Virksomhetskjøp -Kjøp av datterselskap Investeringseiendom 3 835 998 Kontanter og kontantekvivalenter 287 322 Lån -2 872 388 Rentederivater -338 328 Amortisering av balanseførte Utsatt skatt -416 955 honorarer ved utleie Netto omløpsmidler/kortsiktig ikke rentebærende gjeld -120 059 Aktiverte finansieringskostnader ------ ------ (ikke virksomhetskjøp) Balanseførte honorarer ved utleie----------- Emisjonsproveny 342 399 Overføring til/fra eiendeler Netto virkelig verdi av kjøpt virksomhet 717 989 holdt for salg----- Avtalt kjøpspris/emisjon 270 987 Årets realiserte verdiendring solgte investeringseiendommer - 155---- 155 - -82 065--- -82 065 Salg Virkelig verdi av tidligere andel (Eierandel: 42,5 %) 223 309 Verdi av ikke kontrollerende interesse eks. goodwill 281 138 Totalt 775 434 Goodwill Netto endring som følger av justering til virkelig verdi -81 285 -525 119 401 810 -2 696 -27 000 -18 584 -252 875 Omregningsdifferanser 221 797 309 140 145 635 - - - 676 572 57 444 Virkelig verdi ved utgangen av året 2 224 909 Avtalt kontant vederlag - -Kontanter mottatt ved kjøp - Netto utbetaling ved kjøp av virksomhet - Eierandel før konserndannelse pr. 30.06.12: 42,23 % Eierandel etter konserndannelse pr. 30.06.12: 60,84 % Eierandel pr. 31.12.12: 78,32 % Frem til konserndannelse 30.06.12 ble andelene i SveaReal AS behandlet som et tilknyttet selskap. Andel av resultatet i 1. halvår 2012 er inntektsført i konsernregnskapet for år 2012. Resultat fra tidspunkt for konserndannelsen og ut året, samt balanseposter pr. 31.12.12 er tatt inn i konsernregnskapet på lik linje som alle de øvrige konsernselskapene. Det er i konsernregnskapet for år 2012 tatt inn et regnskapmessig tap ved konserndannelsen på TNOK 113 493. Tapet er beregnet ved å sammenligne virkelig verdi på eierandel før konserndannelsen, men bokført verdi på aksjene. Tapet er ikke et reelt tap, men kun en effekt av at selskapet går over fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap. I desember år 2012 økte eierandelen i SveaReal AS ytterligere gjennom en emisjon ved tingsinnskudd. Aksjene i det heleide datterselskapet FORTIN Properties AB ble da overført til SveaReal AS og FORTIN AS mottok aksjer i retur. Netto endring i urealiserte gevinster -81 285 2 712 312 1 950 505 -525 119 401 810 362 100 2 806 800 1 465 000 11 521 626 -2 696 -27 000 -18 584 -252 875 Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg ------- I år 2013 er bygg som var klassifisert som «Annen eiendom Sverige» klassifisert som «Kontor Sverige». Årsaken er at dette er kobinasjonseiendommer som har innslag av begge segment. 60 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 61 Oversikt bevegelser 2012 Oversikt input til verdsettelser 2013 SverigeNorge Logistikk/Annen Logistikk/Annen Totalt Lager Kontoreiendom Lager Kontoreiendom 2012 Virkelig verdi ved inngangen av året - 3 035 779 824 167 389 100 2 782 750 1 492 050 8 523 846 Tilgang: Logistikk/ AnnenLogistikk/ Annen Lager Kontoreiendom Lager Kontoreiendom Verdsettelsesnivå333333 Verdsettelsesmodell (DCF = Diskontert -Kjøp av eiendom ------- -Påkostninger på eiendom -Virksomhetskjøp SverigeNorge 25 647 59 091 76 975 1 757 20 950 2 129 617 1 158 390 547 991 - - 332 184 753 - 3 835 997 -Kjøp av datterselskap kontanstrømsmodell)DCFDCFDCFDCFDCFDCF Verdi 31.12.2013 mill NOK 2 225 2 712 1 951 362 2 807 1 465 m2 439 554 230 978 168 751 42 010 131 153 95 978 NOK 571 1 205 811 676 1 521 1 680 Antall kvadratmeter Faktisk leie (snitt) (ikke virksomhetskjøp) ------- Lenge på eksisterende Balanseførte honorarer ved utleie------- leiekontrakter (range) Amortisering av balanseførte Lenge på eksisterende honorarer ved utleie år0–10 0–90–20 0–92–102–10 ------- leiekontrakter (snitt) år Aktiverte finansieringskostnader ------- Markedsleie (range) NOK Overføring til eiendeler holdt for salg------- Markedsleie (snitt) NOK 624 1 281 1 223 707 1 742 1399 Salg Forventet prisstigning % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,4 % 2,4 % 2,4 % Faktisk ledighet % 14,0 % 8,0 % 19,0 % 13,7 % 1,1 % 5,4 % - -1 230 648 -23 808 -7 840 - - -1 262 296 Årets realiserte verdiendring solgte investeringseiendommer 20 000 100 000 56 215 - 1 903 - 178 118 Netto endring som følger av justering til virkelig verdi -120 939 -127 772 -110 736 -20 917 10 547 -11 733 -381 550 - -26 628 -22 084 - - - -48 712 Virkelig verdi ved utgangen av året 2 054 325 2 968 212 1 348 721 362 100 -127 772 -110 736 -20 917 Omregningsdifferanser Netto endring i urealiserte gevinster -120 939 2 816 150 1 480 649 11 030 157 10 547 -11 733 3,1 2,2 5,2 423–1 143 699–1 820 286–1 796 6,9 5,1 6,4 460–833 1 083–2 581 788–7 576 Estimert ledighet % 5 %–7 % 5 %–8 % 3 %–7 % 0 %–34 % 1 %–4 % 0 %–5 % Diskonteringsrente (range) % 9 %–10 % 9 %–10 % 9 %–11 % 9 %–13 % 8 %–10 % 8 %–11 % Diskonteringsrente (snitt) % 9,6 % 8,9 % 9,5 % 11,1 % 9,0 % 9,3 % I år 2013 er bygg som var klassifisert som «Annen eiendom Sverige» klassifisert som «Kontor Sverige». Årsaken er at dette er kobinasjonseiendommer som har innslag av begge segment. -381 550 Oversikt input til verdsettelser 2012 Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg ------- SverigeNorge Logistikk/ AnnenLogistikk/ Annen Lager Kontoreiendom Lager Kontoreiendom 2013 2012 Verdsettelsesnivå333333 Leieinntekter fra investeringseiendom 980 126 827 376 VerdsettelsesmodellDCFDCFDCFDCFDCFDCF Kostnader knyttet til utleid eiendom -240 616 -219 286 -8 050 -7 058 Resultatposter knyttet til investeringseiendom Kostnader knyttet til ikke utleid eiendom Verdi 31.12.2012 Antall kvadratmeter Faktisk leie (snitt) mill NOK 2 054 2 968 1 349 362 2 816 1 481 m2 440 441 289 458 121 612 42 483 131 205 95 978 NOK 553 1 193 889 651 1 513 1 679 år 0-10 0-9 0-11 0 - 10 2 - 11 3 - 10 7,8 6,0 7,7 Lenge på eksisterende leiekontrakter (range) Lenge på eksisterende leiekontrakter (snitt) år 3,1 2,5 4,3 Markedsleie (range) NOK 401–1 255 292–1 436 253–1 298 Markedsleie (snitt) NOK64398976866715791580 460-884 1 046–2 225 799–7 189 Forventet prisstigning % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,3 % 2,3 % 2,3 % Faktisk ledighet % 6,0 % 10,0 % 11,0 % 11,7 % 1,2 % 4,4 % Estimert ledighet % 1 %–15 % 3 %–10 % 3 %–10 % 0 %–3 % 0 %–2 % 0 %–5 % Diskonteringsrente (range) % 9 %–12 % 6 %–10 % 9 %–11 % 9 %–14 % 9 %–10 % 8 %–11 % Diskonteringsrente (snitt) % 9,7 % 9,2 % 9,6 % 11,2 % 9,0 % 9,3 % Alle eiendommer både i Norge og Sverige er verdsatt basert på neddiskontering av fremtidige kontantstrømmer (DCF modell). Denne modellen anvender en rekke vesentlige ikke observerbare parametre. Disse parametrene inkluderer følgende: Fremtidige leieinnbetalinger: Disse estimeres basert på faktisk lokasjon, type og tilstand på den aktuelle bygningen. Estimatene underbygges av eksisterende leieavtaler, samt nylig inngåtte leieavtaler for lignende eiendommer i det samme området. 62 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 63 Note 9 Diskonteringsrente: Driftsmidler Diskonteringsrenten fastsettes basert på eksisterende markedsrente, justert for estimert usikkerhet i forhold til størrelse og tidspunkt for de fremtidige kontantstrømmene. 20132012 Eierbenyttet Inventar og Eierbenyttet Inventar og eiendominnredning eiendominnredning Anskaffelseskost Estimert ledighet: Anskaffelseskost pr. 01.01 - 7 201 - - Denne fastsettet med utgangspunkt i faktiske markedsforhold og forventede markedsforhold ved utgangen av eksisterende leieavtaler. Tilgang virksomhetskjøp - - - 6 922 Tilgang i løpet av året - 2 849 279 Avgang i løpet av året - - - - Eierkostnader: Akkumulerte anskaffelser pr. 31.12 - 10 050 - 7 201 Eierkostnader estimeres basert på estimerte vedlikeholdskostnader for å opprettholde bygningens kapasitet over den økonomiske levetiden. Av- og nedskrivninger 5 529 - - Virkelig verdi av investeringeiendom Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi basert på innhentede verdivurderinger fra to uavhengige verdivurderere, DTZ og Newsec. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelfaktorer er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. For fastleggelse av den enkelte diskonteringsrente vurderes eiendommens beliggenhet, attraktivitet, kvalitet, det generelle eiendomsmarkedet og kredittmarkedet, leietakers antatte soliditet og kontraktsstrukturen. Av- og nedskrivninger pr. 01.01 - Virksomhetskjøp --- 4 878 Avskrivninger i løpet av året - 1 345 - Nedskrivninger i løpet av året - - - - Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12. - 6 874 - 5 529 651 Omregningsdifferanse114 Bokført verdi - 3 290 - 1 672 2013 2012 Sensitiviteten ved vurdering av virkelig verdi for investeringseiendommer er således bl.a. tilknyttet yield, rentenivå, inflasjon (KPI) og markedsleie for eiendommene. Det er nedenfor indikert separate effekter av endringer i disse variablene (beløp i MNOK): Variabler Note 10 Endring i variabler Verdiendring Yield 0,25 % -203 Diskonteringsrente 0,25 % -196 Anskaffelseskost pr. 01.01 1 % 149 Tilgang i løpet av året 10 % 915 Inflasjon Markedsleie Virkelig verdi av finansielle derivater Virkelig verdi av derivater, inkludert rentebytteavtaler og rente- og valutabytteavtaler, er fastsatt som nåverdien av fremtidig kontantstrøm knyttet til avtalene. Nåverdien er beregnet på bakgrunn av kvoterte rentekurver og valutakurser på vurderingsdagen. Beregningene utføres av den bankforbindelsen som derivatet er inngått med. Anskaffelseskost 57 444 - - 57 444 Avgang i løpet av året - - Omregningsdifferanse 5 936 Akkumulert anskaffelseskost pr. 31.12 63 380 57 444 Nedskrivninger Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK) Variabler Goodwill Endring i variabler Verdiendring Rentenivå, NIBOR og swaprente NOK 1 % 178 Rentenivå, STIBOR og swaprente SEK 1 % 184 Nedskrivninger pr. 01.01 - - Nedskrivninger i løpet av året - - Akkumulerte nedskrivninger pr. 31.12. - - Oppført goodwill gjelder oppkjøp og konserndannelse med SveaReal AS i år 2012.. Nedskrivningstest av bokført goodwill er gjennomført med utgangspunkt i endringer i de underliggende verdiene i SveaReal AS, herunder utsatt skatt innarbeidet i forbindelse med virksomhetssammenslutningen. 64 FORTIN Årsrapport 2013 Note 11 Tilknyttede selskaper FORTIN Årsrapport 2013 65 Tilknyttede selskaper 2013 Balanse- Andel Forretnings- ført verdi resultat Omregn. Balanseført Land kommune Eierandel 01.01 etter skatt differanser Utbytte verdi 31.12 2013 31.12.13 FinansielleFinansielle derivater til virkelig Utlån og forpliktelser målt verdi over resultatet fordringer til amortisert kost Total Eiendeler Kongsberg Industribygg AS Note 13 Finansielle instrumenter 25 % 11 799 2 044 - - 13 843 Finansielle investeringer Totalt Norge Oslo 11 799 2 044 - - 13 843 Andre fordringer 62 938 62 938 Kontanter og kontantekvivalenter 539 531 539 531 Drifts- Resultat Enhet Eiendeler Gjeld EK inntekter etter skatt Kongsberg Industribygg AS 467 864 412 492 55 371 38 328 8 176 Totalt 467 864 412 492 55 371 38 328 8 176 Sum finansielle eiendeler - 602 469 - Balanse- Andel Forretnings- ført verdi resultat Omregn. Balanseført Land kommune Eierandel 01.01 etter skatt differanser Utbytte verdi 31.12 SveaReal AS Norge Oslo 0,0 % 317 149 18 614 - - 0 Norge Oslo 25 % 14 872 -3 074 - - 11 799 Rentebærende langsiktig gjeld 6 214 112 6 214 112 1 025 150 1 025 150 Totalt 332 021 15 540 - - 11 799 Industribygg AS Rentebærende lån 21 659 21 659 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 2 456 074 2 456 074 Sum finansielle forpliktelser 8 691 845 9 716 995 FinansielleFinansielle derivater til virkelig Utlån og forpliktelser målt verdi over resultatet fordringer til amortisert kost Total 2012 Kongsberg 602 469 Forpliktelser Finansielle derivater Tilknyttede selskaper 2012 -- 31.12.12 1 025 150 - Eiendeler SveaReal AS har i år 2012 gått fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap. Finansielle investeringer Drifts- Resultat Andre fordringer 106 279 106 279 Enhet Kontanter og kontantekvivalenter 750 564 750 564 Sum finansielle eiendeler 856 843 - 856 843 Rentebærende langsiktig gjeld 7 891 683 7 891 683 1 307 703 1 307 703 Eiendeler Gjeld EK inntekter etter skatt Kongsberg Industribygg AS 474 651 427 455 47 196 37 484 -12 295 Totalt 474 651 427 455 47 196 37 484 -12 295 -- - Forpliktelser Finansielle derivater Note 12 Finansielle derivater Rentesikringskontrakter (eks. renter) Valutasikringskontrakt (eks. renter) 2013 2012 1 025 150 1 271 799 - 35 904 1 025 150 1 307 703 2013 2012 Hovedstol rentederivater NOK 4 079 975 4 097 300 Hovedstol rentederivater i SEK 4 502 170 3 719 975 Sum hovedstol 8 582 145 7 817 275 Sum gjeld Rentebærende lån 7 934 7 934 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 509 346 509 346 8 408 963 9 716 666 Sum finansielle forpliktelser 1 307 703 - Verdsettelseshierarkiet for finansielle instrumenter regnskapsført til virkelig verdi. Virkelig verdi av finansielle instrumenter regnskapsført til amortisert kost. Rentederivater Valutaderivater Hovedstol i EURO 2013 2012 - 181 642 Hovedstol i SEK - -217 651 Sum hovedstol - -36 008 Valutaderivater er innfridd i år 2013. Gjort om til rentederivat i SEK. Nivåer for verdsettelse av finansielle instrumenter: Nivå 1: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på kvoterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler. Nivå 2:Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på observerbar markedsinformasjon ikke omfattet av nivå 1. Nivå 3:Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på informasjon som ikke er observerbar i henhold til nivå 2. Det har ikke vært noen bevegelser mellom nivåene for 2011, 2012 og 2013. Alle finansielle derivater er i verdsettelseshierarkiet klassifisert i nivå 2. 66 FORTIN Årsrapport 2013 Note 14 Kundefordringer og andre fordringer FORTIN Årsrapport 2013 67 Kundefordringer 2013 2012 16 793 40 297 Note 17 Aksjekapital, aksjonærer og egenkapital 2013 2012 Ordinære aksjer, pålydende NOK 10 41 797 816 41 797 816 Totalt antall ordinære aksjer 41 797 816 41 797 816 Andre fordringer 46 145 65 982 Sum fordringer 62 938 106 279 2013 2012 12 417 4 487 - 2 170 Endringer i aksjekapital og overkurs: Avsetning for tap på krav ved inngangen til året Årets avsetning til tap på krav Årets konstaterte tap Reversert tidligere avsetning Aksjekapital Overkurs 1 023 8 065 Ordinære aksjer -3 566 1 620 Utstedt og betalt 41 797 816 41 797 816 417 978 417 978 2 063 631 2 063 258 - -3 925 Begynnelse av året 41 797 816 41 797 816 417 978 417 978 2 063 631 2 063 631 9 874 12 417 Utøvede aksjeopsjoner 41 797 816 41 797 816 417 978 417 978 2 063 631 2 063 631 Endring i avsetning på tap på krav på grunn av kjøp og salg av virksomheter Avsetning for tap ved utgangen av året Antall aksjer 201320122013201220132012 Kapitalforhøyelse Forfalte kundefordringer Utgangen av året Sum Ikke forfalt og <30 dager 2013 16 793 10 090 2 101 216 4 386 2012 40 297 21 589 7 692 573 10 443 30–60d 60–90d >90d Egne aksjer til pålydende Alle aksjene i selskapet har lik stemmerett og lik rett på utbytte. Oversikt over de 20 største aksjonærene pr. 31.12.13: Note 15 Bankinnskudd Aksjonær Kontanter og bankinnskudd Bundne midler Sum 2013 2012 538 989 707 434 542 43 130 539 531 750 564 Antall aksjer: Eierandel: 12 625 959 30,21 % RN Invest AS 334 535 0,80 % Bentneset Invest AS 179 003 0,43 % 173 191 0,41 % DNB NOR Bank ASA BNP Paribas Sec. Services S.c.a. Stenslet Holding AS FORTIN AS har tilgjengelig trekkfasilitet på NOK 300 mill. i DNB Bank ASA og SveaReal AB har en tilgjengelig trekkfasilitet i DNB Bank ASA på SEK 50 mill./NOK 47 mill. Det er ikke trukket noe på fasilitetene verken pr. 31.12.12 eller 31.12.13. Note 16 Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg 151 515 0,36 % 114 990 0,28 % Green Invest AS 109 013 0,26 % Lucellum AS 107 499 0,26 % Hadeland Gjensidige Brannkasse 104 166 0,25 % Victory Life 101 533 0,24 % Stiftelsen Kjell Holm 101 089 0,24 % Clear Thought AS 100 000 0,24 % Gjermundsen 100 000 0,24 % Augura Life Ireland Ltd Rostant 2013 2012 Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg 01.01 - 1 409 988 Gabrielsen Gjennomførte salg - -1 409 988 Bergshaven AS Overføringer fra/til investeringseiendom - - Investeringseiendom: 98 039 0,23 % 97 631 0,23 % 96 026 0,23 % Berger 91 541 0,22 % 0,22 % Omregningsdifferanse -- Skaarud 90 785 Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg 31.12 - Arepo AS 88 386 0,21 % AS Meløyvær 87 765 0,21 % - 2013 2012 Aksjer og andeler klassifisert som hold for salg 01.01 - 29 000 Øvrige aksjonærer 26 845 150 64,23 % Gjennomførte salg - -29 000 41 797 816 100,00 % Aksjer og andeler: Aksjer og andeler klassifisert som hold for salg 31.12 - - Sum anleggsmidler holdt for salg 31.12 - - Utbytte Selskapet har ikke utbetalt utbytte i år 2013 eller år 2012. Egne aksjer Selskapet har ingen egne aksjer. 68 FORTIN Årsrapport 2013 Note 18 Rentebærende gjeld FORTIN Årsrapport 2013 69 2013 2012 Total rentebærende gjeld til pålydende 8 315 950 8 014 106 -Andel gjeld som er rentesikret 8 517 360 8 149 134 Sikringsgrad 1,021,02 Note 19 Utsatt skatt og utsatt skattefordel Endring i eiendeler ved utsatt skatt Pr. 01.01.2012 Finansielle derivater Underskudd til fremføring Avsetninger Øvrige poster Sum 461 279 274 974 184 650 1 655 - Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap 85 165 17 010 - - 102 175 Resultatført utsatt skatt -29 417 -126 814 -1 655 - -157 885 Gjennomsnittlig rente inkludert margin (%) 7,32 % 7,34 % Føringer direkte mot egenkapitalen ----- Gjennomsnittlig margin (%) 2,26 % 2,05 % Valutaendringer -3 494 -1 397 - - -4 891 Gjennomsnittlig gjenstående løpetid, lån (år) 5,3 8,6 31.12.12 327 228 73 450 - - 400 677 Gjennomsnittlig gjenstående bindingstid, sikringskontrakter (år) 4,8 5,7 Netto utsatt skatt NORGE 186 967 11 945 - - 198 912 Oppført utsatt skattefordel 140 261 61 505 - - 201 766 Total rentebærende gjeld til pålydende Gjenværende ikke amortisert etableringsgebyr 8 315 950 8 014 106 21 503 28 877 Bokført verdi rentebærende gjeld 8 294 447 7 985 229 Første års avdrag rentebærende gjeld (kortsiktig) 2 080 336 93 546 6 214 112 7 891 683 2013 2012 Forfall i 2014 2 020 547 93 546 Forfall i 2015 2 535 654 1 914 465 Langsiktig rentebærende gjeld eksklusiv første års avdrag Forfallsfordeling langsiktig rentebærende gjeld Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Resultatført utsatt skatt Skatt ført direkte mot egenkapitalen -88 915 47 939 - - - - - 7 268 - - 20 856 31.12.13 251 901 128 657 - - 380 557 Netto utsatt skatt NORGE 147 723 50 987 198 710 Oppført utsatt skattefordel 104 178 77 670 181 848 940 396 2 911 636 Forfall i 2018 eller senere 2 819 353 3 130 659 Totalt 8 315 950 8 050 306 2013 2012 8 939 587 9 295 616 Eiendom holdt for salg - - Valutaendringer Eierbenyttet eiendom - - 31.12.12 699 218 12 246 Driftsmidler -- Netting utsatt skattefordel NORGE -186 967 -11 945 512 251 Investeringseiendom Fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum pantsatte eiendeler 15 737 95 183 234 120 585 158 9 189 444 9 975 957 Endring i forpliktelser ved utsatt skatt Pr. 01.01.2012 8 315 950 8 014 106 InvesteringsFinansielle -eiendom Fordringer derivater 281 511 15 605 0 - Øvrige poster Sum 1 170 298 286 524 954 - - 1 189 526 143 Resultatført utsatt skatt -100 411 -3 359 - 11 175 -92 595 Føringer direkte mot egenkapitalen Oppført utsatt skatt Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Skatt ført direkte mot egenkapitalen Valutaendringer FORTIN AS har avgitt morselskapsgaranti for samtlige av konsernets engasjement i DNB Bank ASA. Total garanti er på MNOK 4 400. - Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Resultatført utsatt skatt Gjeld sikret ved pant -40 976 13 588 Valutakursendringer Forfall i 2016 og 2017 Bokført verdi av konsernets eiendeler som er stilt som pant for gjeld pr. 31.12 - -6 836 - 25 741 - -30 -6 866 - 13 504 724 968 - - -198 912 301 - 13 504 526 056 - - - - -27 424 274 -1 409 - - - - - 54 432 - - 263 54 695 778 254 31.12.13 779 391 -15 178 - 14 041 Netting utsatt skattefordel NORGE -147 723 -50 987 - - -198 710 Oppført utsatt skatt 631 668 -66 165 - 14 041 579 544 Netto regnskapsført utsatt skatt år 2012 324 289 Netto regnskapsført utsatt skatt år 2013 397 696 Midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlaget for beregning av utsatt skatt: Skatteeffekt Skattesats Ved inngangen av året Endring knyttet til nye kjøp Endring knyttet til salg Oppløsning i løpet av året 1 776 714 464 283 - -62 881 -13 874 Effekt av endring skattesats Norge 01.01.14 -12 234 Ved utgangen av året 26 % - 1 713 833 438 175 Skatteeffekt og skattesats av grunnlag som ikke inngår i beregning av utsatt skatt, er beregnet med 28 % skatt (27 % 01.01.14) på forhold som gjelder norske selskaper og 22 % skatt på forhold som gjelder svenske selskaper. 22 % 26 % 70 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 71 2013 2012 Årets betalbare skatt (fordring) 0 -543 Sum betalbar skatt 0 -543 Betalbar skatt i balansen Note 22 Leieinntekter 2013 2012 964 732 810 472 Innregnede leieinntekter Innregnet minimumsleie fra minimumsbetaling Viderefakturerte felleskostnader Sverige Innregnet variabel leie Totale leieinntekter Beskrivelse av fremførbart underskudd 0 0 15 394 16 904 980 126 827 376 Konsernets underskudd til fremføring pr. 31.desember forfaller som følger: 2013 2012 Ingen forfallsfrist 541 889 358 428 Innen 1 år Sum underskudd til fremføring 541 889 358 428 Oversikt over fremførbart underskudd som ikke er tatt inn i grunnlag for utsatt skattefordel: Note 20 2012 93 469 2 til 5 år 517 281 575 623 Etter 5 år 248 016 155 528 Sum 956 576 824 620 2013 2012 2013 2012 Ikke oppført fremførbart underskudd: 275 881 242 606 Balanseført verdi av eiendeler som leies ut under operasjonelle leieavtaler er som følger: Sum ikke oppført fremførbart underskudd: 275 881 242 606 Eierbenyttet eiendom 0 0 Investeringseiendom 11 521 626 11 030 157 Leverandør gjeld og annen kortsiktig gjeld 2013 191 279 Årlig leie fra inngåtte kontrakter som utløper i aktuelle perioder (Tall før KPI-regulering): Ikke oppført fremførbart underskudd er i hovedsak knyttet til fusjonssperrer i Sverige. Disse forvente oppløst i løpet av år 2014 og år 2015. Akkumulert avskrivning Utdeling av utbytte til morselskapets aksjonærer påvirker verken selskapets betalbare eller utsatte skatt. Periodisert leieinntekt i balanse Leverandørgjeld Gjeld til tilknyttede selskaper Skyldig offentlige avgifter, skattetrekk og lignende Betalbar skatt Påløpte kostnader Fakturert, ikke betalte honorarer Påløpte rentekostnader Forskudd fra leietakere Første års avdrag langsiktig gjeld Øvrige poster SUM Bokført verdi 2013 2012 61 320 57 558 - - 6 228 16 098 - - 42 336 36 859 22 693 22 693 140 063 126 656 88 276 117 218 2 080 336 93 546 14 821 38 718 2 456 074 509 346 Note 23 Andre inntekter 0 0 11 521 626 11 030 157 2013 2012 Mottatt ikke opptjent leieinntekt -88 276 -111 665 Opptjent ikke mottatt leieinntekt 9 472 17 500 2013 2012 Erstatninger 902 4 690 Andre ikke eiendomsrelaterte inntekter Andre inntekter Note 24 Driftskostnader eiendom og andre driftskostnader 14 731 11 010 15 633 15 700 2013 2012 26 676 43 358 207 630 126 521 13 370 51 439 Eiendomskostnader Vedlikeholdskostnader Driftskostnader eiendom Andre kostnader eiendom Tap på fordringer Note 21 Avsetninger, betingende eiendeler og betingede forpliktelser Sum eiendomskostnader Kortsiktige avsetninger Balanse 01.01 Honorarer Sum 22 693 22 693 5 025 248 666 226 344 2013 2012 32 587 22 458 0 30 062 14 248 6 972 Administrasjonskostnader Påløpt 00 Personalkostnader (se note 26) Avsetning reversert 0 0 Emisjonskostnader SveaReal Benyttet avsetning 0 0 Advokat og konsulent honorarer Balanse 31.12.2013 22 693 22 693 Det er inngått avtale med DNB Markets om at fakturerte, ikke betalte, honorarer på NOK 22,7 mill. først forfaller til betaling når verdijustert egenkapital i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA når NOK 100 pr. aksje. 990 Ordinær revisjon – konsernrevisor 973 1 577 Ordinær revisjon – andre revisorer 1 090 1 394 Skatterådgivning 4853 Andre tjenester utenom revisjon – konsernrevisor 563 Andre tjenester utenom revisjon – andre revisorer 368 - 33 417 1 121 Andre driftskostnader 16 792 8 090 Sum administrasjonskostnader 66 717 72 128 Leiekostnader Honorar revisor gjelder lovpålagt revisjon, skatterådgivning og skatterådgivning ut over revisjon. 72 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 73 Leiekostnader består av leasingavtaler på innleide firmabiler. 2013 2012 Ordinære leiebetalinger 417 1 121 Sum leiebetalinger 417 1 121 For de ansatte er det etablert en resultatbasert bonusavtale. Omfanget av denne er for administrerende direktør, finansdirektør og teknisk direktør begrenset til maksimalt NOK 375 000. Utbetaling avhenger av oppnådde resultater nærmere definert av styret. Kriterier for bonus er bl.a. økonomisk resultat totalt sett, oppnådd resultat ift. budsjett, leveranser ift. kunder, leietagertilfredshet, gjennomføring av prosjekter mm. Bonusavtalen med de tre ledende ansatte i Norge forutsetter at de investerer 25 % av brutto utbetalt bonus til kjøp av aksjer i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Fremtidig minimumsleie knyttet til ikke kansellerbare leieavtaler forfaller som følger: 2013 2012 Oppsigelsestid Etterlønn Innen 1 år - 401 Administrerende direktør 6 mndr. 12 mndr. 1 til 5 år - 518 Finansdirektør 6 mndr. 6 mndr. Etter 5 år - 0 Teknisk direktør 6 mndr. 6 mndr. Inngåtte sluttavtaler for ansatte i konsernet: Sum- 919 Styrets leder har ingen særskilt oppsigelsestid eller krav til etterlønn. Øvrige avtaler: Lojalitetsbonus Note 25 Lønns kostnader 2013 2012 21 965 16 507 Bonus/overskuddsdeling 2 745 1 379 Pensjonskostnad - innskuddsbasert 2 314 1 677 Andre sosiale kostnader 5 562 2 895 Totale lønnskostnader 32 587 22 458 2013 2012 Lønn og styrehonorar Antall årsverk som har vært sysselsatt i regnskapsåret: Det er inngått avtaler om lojalitetsbonus med administrerende direktør, finansdirektør og teknisk direktør i FORTIN AS for å sikre så langt det er mulig at selskapet beholder kritisk kompetanse og erfaring frem mot realisering av porteføljen. Hvis nøkkelpersoner skulle slutte i selskapet på et kritisk tidspunkt i avviklingsfasen, vil det kunne ha stor negativ betydning økonomisk sett. Det vil være svært vanskelig å rekruttere erstatning for disse. Avtalen gir de tre lederne rett til en utbetaling tilsvarende 1,5x årslønn forutsatt at de er ansatt i uoppsagt stilling i selskapet på det tidspunkt hvor minst 90 % av porteføljen er realisert og/eller det er skapt annen likviditet for aksjonærene. Rutine for fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til lendende ansatte: Norge 65 Sverige 2321 Konsernets lønnspolitikk skal legge til rette for å rekruttere og beholde ledere som har de egenskaper som er nødvendige for å lede selskapet. Som et ledd i dette kan det gis godtgjørelse i tillegg til basislønn. Styret fastsetter vilkår eller rammer for slik godtgjørelse. Lønnen vurderes årlig. Totalt29 26 Aksjer eid av ledende ansatte og styremedlemmer Ytelser til ledende ansatte Ledende ansatte: Periodisert Verdi av Samlet Styre- Natural- pensjons- tildelte godthonorar Lønn Bonus ytelser kostnadopsjoner gjørelse Ledende ansatte Administrerende direktør 119 2 100 300 22 62 - Knut Styrvold Administrerende direktør Pål Berg-Knutsen Finansdirektør 3 000 2 175 Erik Nordli Teknisk direktør 2 175 2 603 Styret: Styret Styrets leder 275 275 Erik Gjellestad Styreleder 5 567 Alf Asheim Styremedlem 2 500 Styremedlem 2 000 Øvrige styremedlemmer 525 525 Eva Eriksson Samlet godtgjørelse 919 Sum 17 417 Totalt antall aksjer i selskapet (se note 18) 41 797 816 Eierandel samlet blant ledende ansatte og styret 0,04 % 2 100 300 22 62 - Styrehonorar til administrerende direktør gjelder styrehonorar i Sveareal AS. Styrets leder har i tillegg mottatt TNOK 125 for styreverv i SveaReal AS, TNOK 30 for styreverv i Kongsberg Industribygg as og TNOK 75 for styreverv i Skandinaviske Handelsparker. Det er ikke utsted noen opsjoner til ansatte eller ledende personer. Det eksisterer ikke noen forpliktelser knyttet til aksjeverdibaserte godtgjørelser til fordel for ansatte og styremedlemmer. Det er ikke ytet lån eller stilt garantier til daglig leder, styreleder eller andre nærstående parter. 3 403 74 FORTIN Årsrapport 2013 Note 26 Finansinntekter og finan kostnader FORTIN Årsrapport 2013 75 Finansinntekter 2013 2012 Renteinntekter 6 244 40 517 Inntekt på tilknyttede selskaper Note 27 Skattekostnad 2013 2012 Betalbar skatt 2 044 15 540 Endring utsatt skatt 39 568 65 291 19 700 10 150 Skattekostnad 39 568 65 291 Andre finansinntekter 57 50 Sum finansinntekter 28 045 66 257 Resultat før skatt 56 793 -389 175 Skattekostnad (-)/skatteinntekt (+) (28 %) -15 902 108 969 Ikke balanseført utsatt skattefordel 2 200 11 850 Ikke fradragsberettigede kostnader Valutagevinster 2013 2012 305 187 300 404 Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi 299 094 269 884 Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi -308 081 83 131 - 113 493 90 892 20 900 Andre finanskostnader 11 817 8 791 Sum finanskostnader 398 908 796 603 Finanskostnader Rentekostnader fra lån målt til amortisert kost Tap ved konserndannelse Valutatap -15 011 -16 665 Ikke skattepliktige inntekter 902 - Korreksjon feil tidligere år rett mot egenkapitalen 369 - Effekt av regnskapsmessig virkning ved overgang fra tilknyttet selskap til datterselskap - -31 778 Effekt av kostnadsføring av tidligere ikke balanseført utsatt skatt i forbindelse med salg 2 220 -89 195 -26 108 -39 309 - -39 876 - 19 787 Effekt av endring midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlagt for beregning Rentekostnader Rentekostnad på lån Diskontering av avsetninger Sum rentekostnader ved effektiv rentes metode 2013 2012 305 187 300 404 7 374 15 848 312 561 316 252 av utsatt skatt Verdistigning solgte eiendommer Endring skattesats Sverige Effekt av annen skattesats på midlertidige forskjeller 31.12 Effekt av andre skattesatser i døtre FORTIN AS innfridde i 2012 eksternt lån i det svenske datterselskapet BTCS Kista AB, pålydende SEK 1 015 000 000. Fordringen på datterselskapet ble deretter konvertert til egenkapital, og inngår som en del av konsernregnskapet. Det er ikke inngått noe avtale om valutasikring for dette lånet, da lånet fungerer som en sikring av investeringen i de svenske datterselskapene. Funksjonell valuta for datterselskapet er SEK, og valutaeffekter ved konsolidering av datterselskapet er presentert som omregningsdifferanser. Valutaeffekter ved omregning av lånet på SEK 1 015 000 000 til NOK (funksjonell valuta for morselskapet) presenteres som annen finanskostnad og annen finansinntekt, avhengig av utviklingen i valutakursen på balansetidspunkt for inneværende og foregående regnskapsår. Annet Skattekostnad Note 28 Transaksjoner med nærstående parter 10 359 318567 -65 291 2013 2012 Balanseført verdi 01.01 2 778 164 517 Lån gitt i løpet av året - - Lån tilbakebetalt i løpet av året -47 -167 708 Renteinntekter og provisjon 42 6 340 Konsernets transaksjoner med nærstående parter: Lån til nærstående parter Lån til tilknyttede selskaper: Balanseført verdi 31.12 Note 29 - 11 322 -39 568 Effekt valutakursendring Hendelser etter balansedagen 122 Ingen hendelser å berette om. - -371 2 773 2 778 76 FORTIN Årsrapport 2013 Note 30 Korreksjon feil tidligere år FORTIN Årsrapport 2013 77 Resultatregnskap DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Korreksjon av feil verdi langsiktig rentebærende gjeld I resultat og balanse er tall for år 2012 korrigert med feil fra tidligere år. Feil knyttet til år 2012 er korrigert over resultatregnskapet, mens feil tidligere år er tatt mot inngående balanse for år 2012. Tall IB 2013 er korrigert med balansekorreksjoner for år 2012. Korreksjon av anleggsmidler klassifisert holdt for salg Beløp presentert som anleggsmidler holdt for salg i konsernregnskapet for år 2012 var på TNOK 252 213. En ny vurdering av denne posten viser at det ikke skulle ha vært ført opp noen anleggsmidler holdt for salg i år 2012. Sammenligningstall for år 2012 i balanse og noter er korrigert slik at det ikke er ført opp noe beløp som anleggsmidler holdt for salg. I tillegg til balansen er det foretatt korrigeringer av tall for år 2012 i note 8 Investeringseiendom og 16 Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg. OppførtOppført regnskap år 2012 Korreksjon regnskap år 2013 Resultatregnskap: 40 517 10 200 50 717 Netto resultat av finansposter Finansinntekt -740 546 10 200 -730 346 Resultat før skatt -399 375 10 200 -389 175 -63 047 -2 244 -65 291 Resultat etter skatt Skattekostnad -462 422 7 956 -454 466 Periodens totalresultat -484 819 7 956 -476 863 -32 136 - -32 136 -452 683 7 956 -444 727 Andel resultat ikke-kontrollerende eierinteresser Andel resultat kontrollerende eierinteresser (Tall i 1 000 NOK) Note 2013 2012 Driftsinntekter og driftskostnader Inntekt på investering i datterselskap 0 386 Sum driftsinntekter 0 386 Lønnskostnader m.m. 3 -914 -1 141 Annen driftskostnad 3, 4, 8 -1 773 -2 562 Sum driftskostnader -2 687 -3 703 Driftsresultat -2 687 -3 316 0 7 273 Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern Utsatt skattefordel 209 730 -7 964 201 766 4 Renteinntekt Annen finansinntekt Reversering nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler Balanse: 1 49147 2 0 234 530 0 Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler 1 0 -523 400 Rentekostnad til foretak i samme konsern 4 -260 0 Investeringseiendom 10 777 944 252 213 11 030 157 Sum anleggsmidler 11 063 835 244 249 11 308 083 Resultat av finansposter 234 320 -515 980 252 213 -252 213 - Resultat før skattekostnad 231 634 -519 296 12 172 891 -7 964 12 164 927 -912 983 28 236 -884 747 Sum egenkapital 1 893 966 28 236 1 922 202 Langsiktig rentebærende gjeld 7 927 883 -36 200 7 891 683 Avsatt til udekket tap 232 368 -520 445 Sum langsiktig gjeld 9 769 576 -36 200 9 733 376 Sum overføringer 232 368 -520 445 10 278 922 -36 200 10 242 722 12 172 891 -7 964 12 164 927 Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg Sum eiendeler Annen egenkapital Skattekostnad 2 735 -1 149 Årsresultat 232 368 -520 445 Overføringer Sum gjeld Sum gjeld og egenkapital Endring utsatt skattefordel er knyttet til reduksjon av fremførbart underskudd. 78 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 79 Balanse DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i 1 000 NOK) Note 2013 2012 Note 2013 2012 EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Anleggsmidler Innskutt egenkapital Immaterielle eiendeler 417 978 417 978 Utsatt skattefordel 2 1 776 1 042 Aksjekapital Overkurs 7 2 063 631 2 063 631 Sum immaterielle eiendeler 1 776 1 042 Sum innskutt egenkapital 2 481 609 2 481 609 Investeringer i aksjer og andeler 1 1 974 658 1 740 128 Udekket tap 7 -510 921 -743 289 Sum finansielle anleggsmidler 1 974 658 1 740 128 Sum opptjent egenkapital -510 921 -743 289 Sum anleggsmidler 1 976 434 1 741 169 Sum egenkapital 1 970 688 1 738 320 Finansielle driftsmidler Opptjent egenkapital Omløpsmidler Gjeld Fordringer Fordringer konsernselskaper 6, 7 Kortsiktig gjeld 4 13 424 Andre fordringer 57 55 Sum fordringer 71 480 Bankinnskudd, kontanter o.l. 3 793 4 282 Sum omløpsmidler 3 863 4 761 Sum eiendeler 1 980 297 1 745 931 Leverandørgjeld 1367 Kortsiktig gjeld til konsern 4 9 608 7 244 Sum kortsiktig gjeld 9 609 7 611 Sum gjeld 9 609 7 611 Sum egenkapital og gjeld 1 980 297 1 745 931 Oslo, den 2. april 2014 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Camilla Wahl Styremedlem Alf B. Asheim Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør 80 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 81 Kontantstrømsoppstilling DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Noter Konsern Om ikke annet er oppgitt i noten er alle beløp i 1 000 NOK (Tall i 1 000 NOK) Note 2013 2012 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Reversering nedskrivning aksjer 1 231 634 -519 296 -234 530 523 400 Endring i fordringer 409 18 022 Endring i kortsiktig gjeld 1 998 5 192 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -489 27 318 Generell informasjon Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men har også eiendommer i Stavanger, Trondheim, Østlandsområdet samt i Sør-Sverige. Fra og med regnskapåret 2012 er selskapsregnskapet til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA presentert for seg selv og ikke sammen med konsernregnskapet. Konsernregnskapet er tilgjengelig hos selskapets forvalter Basale AS, Beddingen 10/PB 5666 Sluppen, 7484 Trondheim. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Investering i finansielle anleggsmidler 0 0 -32 033 Overføring kapital til datterselskap 0 Endring andre investeringer 0 0 Netto likviditetsendring fra investeringer 0 -32 033 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble etablert i november 2005. Selskapet eier 100 % av aksjene i FORTIN AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har som formål å gi investorene en diversifisert eksponering i næringseiendom uten at investor selv må ta del i den daglige driften og forvaltningen av eiendommene. Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Innbetalt egenkapital 0 0 Stiftelses-/emisjonskostnader – ikke resultatført 0 0 Utbetalt aksjonærer 0 0 Netto kontantstrøm fra finansielle aktiviteter 0 0 Netto endring kontanter og kontantekvivalenter -489 -4 715 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter 01.01 4 282 0 Beholding av kontanter og kontantekvivalenter 31.12 3 793 4 282 Regnskapsprinsipper Basisprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Morselskap og konsernstruktur DnB NOR Eiendomsinvest I ASA utgjør konsernets morselskap og eier 100 % av aksjene i FORTIN AS. Aksjer og eierandeler i datterselskaper Aksjer i datterselskaper bokføres etter kostmetoden. Dersom virkelig verdi antas å være lavere enn anskaffelseskost nedskrives eierandelene til virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld vurderes til anskaffelseskost ved låneopptaket. Etableringsgebyr ved låneopptak balanseføres og kostnadsføres over låneperioden som finanskostnad. Ved nye låneopptak kostnadsføres tidligere gebyrer som er balanseført. Skatt og utsatt skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. 82 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport 2013 83 Note 2 Driftsinntekter Driftsinntekter inntektsføres i den perioden de opptjenes. Skatt 2013 Betalbar skatt Mottatt konsernbidrag på resultat som er opptjent i eiertiden inntektsføres som en driftsinntekt. Konsernbidrag på resultat opptjent før eiertid går til reduksjon av kostprisen på aksjene. Endring i utsatt skatt Endring utsatt skatt som følge av endret skattesats 01.01.14 Sum skattekostnad Driftskostnader Driftskostnader kostnadsføres i perioden de påløper. Løpende leveransekontrakter, forskuddsbetalte utgifter med videre periodiseres på balansetidspunktet. 2012 Årets skattekostnad fordeler seg på: - - -800 1 149 66 -735 1 149 231 634 -519 296 38 - Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Kontanter og kontantekvivalenter Betalingsmidler i balansen består av kontanter og bankinnskudd. Tilbakeføring nedskrivning aksjer Kontantstrømoppstillingen Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter indirekte metode. -234 530 523 400 Inntektsført konsernbidrag - -386 Mottatt konsernbidrag - 386 Endring i midlertidige forskjeller - - Benyttet fremførbart underskudd - -4 104 -2 858 - Fremførbart underskudd -6 579 -3 721 Sum -6 579 -3 721 -1 776 -1 042 27 % 28 % 64 857 -145 403 -65 658 146 552 Årets skattegrunnlag Oversikt over midlertidige forskjeller: Note 1 Investering i andre selskaper Utsatt skatt (+)/Utsatt skattefordel (-) Bokført verdi Datterselskaper Forr.kontor Eierandel 31.12 2013 2012 Endring FORTIN AS Trondheim 100 % 1 974 658 1 740 128 234 530 Sum datterselskaper 1 974 658 1 740 128 234 530 Skattesats Avstemming av årets skattekostnad 28 % av resultat før skatt Aksjer i datterselskaper er nedskrevet som følge av verdifall på underliggende eiendommer og negativ verdi på renteog valutaderivater. 28 % av permanente forskjeller og nedskrivning aksjer Effekt av endring skattesats 01.01.14 Resultatført skattekostnad Endringen i år 2013 skyldes en tilbakeføring av en andel av tidligere års nedskrivning på TNOK 234 530. Akkumulert nedskrivning på aksjer pr. 31.12.2013 er TNOK 2 102 599. 66 735 -1 149 Avvik- - Note 3 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte og godtgjørelse til revisor Selskapet har ingen ansatte. Daglig leder er ansatt hos datterselskapet FORTIN AS. Ytelser til styret: 2013 2012 Utbetalt styrehonorar 800 1 000 Sum lønnskostnader 800 1 000 113 141 913 1 141 Bokført arbeidsgiveravgift Sum lønnskostnader totalt Som følge av at selskapet ikke har noen ansatte har de heller ikke iverksatt noen tiltak for å innføre en tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det er ikke ytet lån eller stilt garantier til daglig leder, styreleder eller andre nærstående parter. Revisor: 2013 2012 Ordinær revisjon 260 235 Andre attestasjonstjenester - - Skatterådgivning -- Andre tjenester utenom revisjonen Sum revisjonskostnader (Tall eks. mva) 60 - 320 235 84 FORTIN Årsrapport 2013 Note 4 Mellomværende med selskap i samme konsern FORTIN Årsrapport 2013 85 Kortsiktig fordring: Drammen Eiendom Invest AS Stavangerinvest I AS FORTIN AS Sum kortsiktige konsernfordringer 2013 2012 - 38 13 - - 386 13 424 2013 2012 -9 608 -7 242 Note 7 Egenkapital Egenkapital pr. 01.01.13 Årets resultat Egenkapital pr. 31.12.13 Aksjekapital Overkurs Udekket tap Sum 417 978 2 063 631 -743 289 1 738 320 - - 232 368 232 368 417 978 2 063 631 -510 921 1 970 688 2013 2012 Selskapet har ingen fri egenkapital pr. 31. desember 2013. Kortsiktig gjeld: FORTIN AS Verven 4 Komplementar AS Sum kortsiktig konserngjeld - -2 -9 608 -7 244 RenteinntekterRentekostnader Renter på konsernmellomværende mot FORTIN AS år 2013 - 260 Mellomværende er behandlet etter markedsmessige vilkår. Øvrig mellomværende gjelder utlegg for kostnader. Note 8 Spesifikasjon av andre drifts kostnader Honorar for juridisk bistand Honorar til forretningsfører og utsendelser aksjonærer Honorar til revisor Forsikringspremie I år 2013 er selskapet fakturert et management fee på TNOK 82 fra det heleide datterselskapet FORTIN AS. Dette er honorar for den jobben konsernadministrasjonen i FORTIN AS har utført for selskapet i år 2013. Det har også vært tilsvarende fakturering av management fee til alle øvrige konsernselskaper. Note 5 Note 6 Antall aksjer, aksjeeiere mv. Betingede utfall og hendelser etter balansedagen Aksjekapital Aksjer Antall Pålydende Balanseført 41 797 816 10 417 978 Selskapet har bare en aksjeklasse og alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet. Aksjonærer AksjerEierandel DNB Bank ASA 12 625 959 30,2 % Øvrige aksjonærer med eierandel under 1 % (Totalt 6 438 stk) 29 171 857 69,8 % Totalt antall aksjer 41 797 816 100,0 % Eierandeler i selskapet av styremedlemmer og ansatte: Styret: Erik Gjellestad Styreleder 5 567 Alf Asheim Styremedlem 2 500 Eva Eriksson Styremedlem 2 000 Knut Styrvold Administrerende direktør 3 000 Pål Berg-Knutsen Finansdirektør 2 175 Erik Nordli Teknisk sjef 2 175 Ansatte: Sum aksjer ansatte og styret 17 417 Samlet eierandel i selskapet 0,04 % 14 1 268 2 024 320 235 33178 Management fee til FORTIN AS 82 80 Øvrige poster 46 30 1 773 2 562 Sum annen driftskostnad Note 9 Det er ikke gjennomført noen store enkelttransaksjoner i år 2013. Store enkelttransaksjoner 25 Betingede utfall: Det er ikke registrert tvister som kan gi vesentlig økonomisk risiko for konsernet. Det er inngått avtale med DNB Bank ASA/DNB Markets tilknyttet påløpte honorar, stort NOK 23,1 mill. Honoraret, som er fast i nominelle kroner, skal betales dersom Porteføljen realiseres og slik realisasjon (sammen med eventuelt utbytte fra og med etablering i 2006) gir en nominell verdi pr. aksje i morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (VEK) på NOK 100 eller høyere. Honoraret forfaller til betaling på oppgjørstidspunktet for slik realisasjon. Hendelser etter balansedagen: Ingen hendelser å berette om. 86 FORTIN Årsrapport 2013 Revisjonsberetning FORTIN Årsrapport 2013 87 88 FORTIN Årsrapport 2013 Foto: Thomas Bjørnflaten (Nyebilder AS), Kimm Saatvedt og Bård Ek Design: Creuna Trykk: RK Grafisk AS FORTIN Årsrapport 2013 89
© Copyright 2024