1. No category

SELSKAPSPRESENTASJON
DNB NOR Eiendomsinvest I ASA
Pr. 31.12.2013
Oppdatert 03.03.2013
INNLEDNING/BAKGRUNN


Fortin er et eiendomsselskap som eier, forvalter
og drifter en bred portefølje av attraktive
næringseiendommer i Norge og Sverige
Fortin er eid av DNB NOR Eiendomsinvest I
ASA
–
–


Etablert i 2006 for å gi en eksponering mot markedet
for næringseiendom over 10 år
Ca. 6.400 aksjonærer
Fortin har endret profil fra et finansielt
"eiendomsfond" til et industrielt selskap med
egen administrasjon
Fortins eiendomsportefølje i Sverige er samlet i
det svenske selskapet SveaReal hvor Fortin har
en eierandel på 78,3 %
Nøkkeltall pr. 31.12.2013 1
Leieinntekter, MNOK
783
Leieinntekter, NOK per kvm
844
Økonomisk utleiegrad
91 %
Vektet kontraktslengde, år
4,3
Markedsverdi, MNOK
10 136
Markedsverdi, NOK per kvm
10 923
Antall eiendommer (totalt)
110
Areal m2
927 900
Netto leieinntekt oppgis ekskl. felleskostnader
Geografisk fordeling etter verdier1
47%
53%
2
1
Justert for eiendommer hvor FORTIN har deleierskap
Norge
Sverige
DE NORSKE EIENDOMMENE ER KONSENTRERT
RUNDT OSLO, STAVANGER OG TRONDHEIM
Nøkkeltall
Leieinntekter, MNOK
354
Leieinntekter, NOK per kvm
1307
Økonomisk utleiegrad
97 %
Vektet kontraktslengde, år
5,6
Markedsverdi, MNOK
4 977
Markedsverdi, NOK per kvm
18 380
Antall eiendommer
30
Areal
270 762
Netto leieinntekt oppgis ekskl. felleskostnader
Porteføljefordeling1
Geografisk fordeling1
5%
4%
9%
Kontor
30 %
Lager
56 %
3
1
Basert på markedsverdi
Stavanger
19 %
Handel
Annet
10 %
Oslo
Trondheim
67 %
Øvrig
DE SVENSKE EIENDOMMENE ER EID GJENNOM
78,3 % AV SELSKAPET SVEAREAL
Nøkkeltall SveaReal1
Netto leieinntekter, MSEK
579
Leieinntekter, SEK per kvm
690
Økonomisk utleiegrad
87 %
Vektet kontraktslengde, år
3,2
Markedsverdi, MSEK
6 954
Markedsverdi, SEK per kvm
8 284
Antall eiendommer
80
Areal
839 000
Porteføljefordeling2
12 %
Kontor
48 %
Industri
Lager / Logistikk
34 %
Øvrigt
6%
Netto leieinntekt oppgis ekskl. felleskostnader
Geografisk fordeling2
•
•
Fortin eier 78,3 % av SveaReal, Stiftelsen
Uni eier 2,7 %, Trondheim kommunale
pensjonskasse eier 2,3 % og øvrig
aksjonærer eier 16,7 %
SveaReals styre består av Widar Salbuvik
(styreleder). Knut Styrvold, Eva Eriksson,
Odd Ekholt og Erik Selin
Linköping/Norrköping
3 %6 %
Stockholm
19 %
Väst
4%
11 %
Västerås
57 %
Öresund
Øvrig
4
1.
2.
Nøkkeltall basert på 100 % av SveaReal
Basert på markedsverdi
LEIEPROFIL
Viktigste leietagere Sverige
Utløpsprofil leiekontrakter, MNOK
Ericsson
Totalforsvarets Forskningsinstitutt
Tele2
250
Alfa Laval
Choice
200
DHL
Fujitsu Simens
150
Netonnet
SVEAREAL
100
Haldex
Viktigste leietagere Norge
NORGE INKL. SKHP
50
AF Gruppen
Talisman Energy
DSV Solution
Mestergruppen
0
Elkjøp
Riksantikvaren
TDC Song
Telenor
NorgesGruppen
5
FINANSIERING



Eiendommene til Fortin er finansiert med
banklån tilsvarende ca. 75 % av brutto
eiendomsverdi
Gjelden er gitt av DNB, Swedbank, Realkreditt,
BN Bank, Storebrand, Sparebanken Øst,
Handelsbanken, SR-Bank, Nordea og Danske
Bank
Fortin betaler en rente til bankene til svarende
NIBOR + kredittmargin
Utløpsprofil lån
Andel SveaReal
Fortin AS
782
190
1 940
182
920
269
509
1 153
796
384
259
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 >2024
– Gjennomsnittlig kredittmargin er på markedsmessige
Nøkkeltall finansiering1
vilkår, men selskapet har ikke ønske om å offentliggjøre
denne av konkurransemessige hensyn bankene imellom

Fortin Norge
I tillegg har Fortin inngått rentebytteavtaler
(renteswapper) for å sikre renten slik at
rentekostnaden for Fortin vil være tilnærmet
swaprente + kredittmargin
– Total rentekost for selskapet er ca. 7,3 %
6
1
Justert for eiendommer hvor FORTIN har deleierskap
Rentebærende langsiktig
gjeld, MNOK
LTV*
Gjennomsnittlig løpetid. År
SveaReal
4 207
85 %
7,7
Samlet
3 203
62 %
2,9
7 411
73 %
5,3
VERDI AV RENTEBYTTEAVTALER


Rentesikringsavtalene vil ha en løpende
markedsverdi (MtM verdi) i forhold til om
alternativ markedsrente er over eller under den
fastrenten som rentesikringsavtalen er inngått på
Utvikling i markedsverdi av rentesikring per aksje1
0,0
-5,0
Denne markedsverdien vil tilsvare nåverdien av
forskjellen mellom inngått fastrente og alternativ
markedsrente, slik at ved lavere markedsrente vil
rentebytteavtalen ha en negativ verdi for
selskapet
-10,0
-15,0
-20,0
-25,0

Ved utløp av avtalen vil selskapet ikke lenger ha
noen forpliktelse knyttet til avtalene, og
markedsverdien er da nøytral
Utløpsprofil renteswapper
844
Nøkkeltall rentesikring pr. 31.12.20132
MNOK
Beløp rentesikret
Gjennomsnitlig løpetid
rentesikringer
Markedsverdi
rentebytteavtaler*
Fortin Norge
SveaReal
Samlet
Andel SveaReal
4 420
3 199
7 619
4,8
4,4
4,8
-558
-369
-928
Fortin AS
2 237 1 959
1 081
32
38
242
218
79
38
231
178 164 213
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
7
1.
2.
Forutsetter lineær verdiutvikling av MtM verdier i forhold til tid
Justert for eiendommer hvor Fortin har deleierskap
VERDIJUSTERT EGENKAPITAL (VEK)
Prinsipper for beregning av VEK


VEK per aksje
Eiendomsverdi er satt som gjennomsnitt av
verdivurderinger utført av DTZ og Newsec.
Verdivurderinger utføres hvert halvår
44
20
Rabatt for latent skatt er satt til 10 % i Norge og
5,5 % i Sverige av differansen mellom
eiendomsverdi og skattemessig
avskrivningsgrunnlag for eiendommene. I tillegg
er fremførbart underskudd verdsatt til 13,5 % i
Norge og 12,6 % i Sverige

Netto gjeld er basert på rentebærende gjeld
justert for netto arbeidskapital basert på
ureviderte tall per 30. juni 2013

Markedsverdier av rentesikringen er justert ned
med 13,5 % i skattemessig verdi
174
4
237
Eiendomsverdi Latent
skatt
8
Netto gjeld
MtM
etter skatt
VEK
ENDRING I VEK
Endring i VEK fra 30/9/2013 til 31/12/2013
Historisk utvikling i VEK
120
Totalt
-1,5
100
Eiendomsverdier
0,0
Latent skatt
Netto gjeld
-1,0
-0,2
0,5
-2
-2
-1
-1
0
1
60
MtM etter skatt
40
Samlet valutaeffekt
20
1
NOK per aksje
SEKNOK endret seg fra 93,72 per 30/09/2013 til 94,72 per 31/12/13
9
80
NOK per aksje
-0,8
0
SENSITIVITET - PRISING/YIELD
9,0%
82,0%
80,0%
78,0%
76,0%
74,0%
72,0%
70,0%
68,0%
66,0%
64,0%
62,0%
8,0%
7,0%
Yield1
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
25
30
35
40
Estimert eiendomsyield
Kurs
Estimert LTV
25
45
VEK, NOK per aksje
50
55
Estimert eiendomsyield ex MtM
30
35
40
60
Estimert LTV (h.a.)
45
50
55
60
79.3%
77.5%
75.8%
74.2%
72.7%
71.2%
69.7%
68.4%
Estimert eiendomsyield
7.3%
7.2%
7.0%
6.9%
6.7%
6.6%
6.5%
6.3%
Estimert eiendomsyield ex MtM
8.1%
7.9%
7.7%
7.5%
7.4%
7.2%
7.0%
6.9%
Yield er beregnet basert på leie og kostnader for 2013, og dividert med implisitt eiendomsverdi lik egenkapitalverdi pluss netto gjeld
10
LTV
Implisitt eiendomsyield vs. VEK
SELSKAPSSTRUKTUR OG LEVETID

DNB NOR Eiendomsinvest har opprinnelig en
løpetid på 10 år
Konsernstruktur
– Mulighet for forlengelse på inntil 5 år. Beslutning om
forlengelse må vedtas av generalforsamling med minst
75 % av avgitte stemmer

Fortin AS
Selskapet har utalt følgende om exit strategi:
– "Målsettingen er å gjøre aksjeposten i SveaReal attraktiv
og salgbar i løpet av 2 til 3 år. Dette kan gjøres ved salg
av hele eller deler av selskapet, fusjon eller
børsnotering. Dette vil skape den forutsatte likviditet i
investeringen og vil også ligge innenfor den
opprinnelige tids-rammen for DnB NOR Eiendomsinvest
I ASA" Investorrapport nr. 1 2013
– "De negative verdiene av rentesikringsavtalene
kombinert med et norsk eiendomsmarked der det er
risiko for at mange eiendomsfond og tilsvarende
strukturer har planer om å selge eiendommer på omtrent
samme tidspunkt, gjør at man vil vurdere et bredere sett
av mulige måter å avhende eiendomsporteføljen
innenfor det angitte tidsperspektiv for DnB NOR
Eiendomsinvest I ASA. Styret vil bruke 2013 til å
vurdere de ulike strategiske valgmulighetene for dette"
Investorrapport nr. 1 2013
11
DNB NOR Eiendomsfond I ASA
Norge
27 eiendommer
230 000 m2
Skandinaviske
Handelsparker
Forutsatt levetid
SveaReal
852.000 m2
Fordelt på 80
eiendommer
VEDLEGG
 Regnskap og investorrapporter
– www.fortin.no/no/investor/
 Kort beskrivelse av enkelt bygg i Fortin Norge
– www.fortin.no/no/eiendommer/se_alle/
 Mer informasjon om SveaReal
– www.sveareal.se/
 Ledelse og styret
– www.fortin.no/no/om_fortin/styret/
– www.fortin.no/no/om_fortin/konsern/
12