generalforsamlingen den 24. mai 2012 side 1
TVERRBAKKEN BORETTSLAG INNHOLDSFORTEGNELSE SAKSLISTE – GENERALFORSAMLINGEN DEN 24. MAI 2012 SIDE 1–4 ÅRSMELDING FRA STYRET FOR 2011 SIDE 5 – 12 REVISJONSBERETNING SIDE 13 – 14 ÅRSREGNSKAP FOR 2011 MED NOTER / BUDSJETT 2012 - Årsregnskap 2011 og budsjett 2012 SIDE 15 – 18 - Noter til årsregnskap 2011 SIDE 19 – 26 - Opplysninger om selskapet, forsikring mm note 11 SIDE 23 - Opplysninger om selskapets lån note 12 SIDE 24 - Egenkapital note 15 SIDE 26 BUDSJETTKOMMENTAR FOR 2012 SIDE 27 – 28 HUSORDENSREGLER SIDE 29 – 32 VEDTEKTER SIDE 33 – 42 Side 1 TVERRBAKKEN BORETTSLAG Det innkalles til ordinær generalforsamling i Tverrbakken borettslag Tid og sted: Torsdag 24. mai 2012 kl. 19:00 i fellesrommet, Tverrbakken 1. SAKSLISTE 1. Konstituering 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2. Valg av møteleder Valg av sekretær Valg av 2 andelseiere til å undertegne protokollen sammen med møtelederen Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter Godkjenning av innkalling Godkjenning av saksliste Godkjenning av årsoppgjøret 2.1 2.2 Godkjenning av årsmelding fra styret Godkjenning av årsregnskapet 3. Budsjett 2012 4. Godtgjørelse til styret 5. Andre saker 6. Valg Oslo, den 26. april 2012 TVERRBAKKEN BORETTSLAG STYRET VEDLAGTE NAVNESEDDEL FYLLES UT OG LEVERES VED INNGANGEN. Side 2 Styrets innstilling til de saker som skal behandles på borettslagets ordinære generalforsamling den 24. mai 2012: Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen. Sak 2: Godkjenning av årsoppgjøret 2.1 Godkjenning av årsmelding fra styret Årsmelding for 2011 følger vedlagt og anbefales godkjent. 2.2 Godkjenning av årsregnskapet Årsregnskapet og revisjonsberetning for 2011 følger vedlagt. Årsregnskapet for 2011, som viser et overskudd på kr 620.862,- anbefales godkjent. Sak 3: Budsjett 2012 Budsjett for 2012 følger vedlagt og anbefales tatt til orientering. Sak 4: Godtgjørelse til styret Forslag vedrørende godtgjørelse for styreperioden fremlegges på generalforsamlingen. Sak 5: Andre saker 5.1 Trådløse brannvarslere Forslag fra Atle Teig Trådløse brannvarslere i hver leilighet vil forbedre brannsikkerheten i bygningen. Per i dag er det ingen automatisk varsling til de andre leilighetene dersom det begynner å brenne i en leilighet. Eksempel på trådløse brannvarslere finnes på butikk. If-sikkerhet.no. Prisen per varsler ligger mellom 500 og 1000 kr. Det foreslås at styret utreder alternativer, slik at vi kan forbedre brannsikkerheten. Styrets innstilling. Styret er ikke kjent med at det finnes brannvarslere på markedet som kan kommunisere sikkert og trådløst mellom leiligheter i en bygning som vår. De brannvarslerne det henvises til, kan heller ikke brukes for dette formål. Bygningen er som kjent i betong, så veggene som skiller leilighetene, forhindrer en slik trådløs forbindelse. For ordens skyld nevnes at hver leilighet er separat branncelle. Styret har i mange år har vært på jakt etter et trådløst brannvarslingssystem som ville kunne varsle alle beboerne med selektiv anvisning av den leilighet som utløste alarmen og automatisk varsling av brannvesenet. Hittil har styret Side 3 ikke funnet et slikt system på markedet. Det finnes kablede systemer for dette, men de er uforholdsmessig dyre og krever en omfattende installasjon. Forskriftenes minstekrav er at det i hver leilighet skal være en røykvarsler og et slukkeapparat eller en vannslange. Som styret har informert om, planlegger vi å skifte ut pulverslukkeapparat og røykvarsler i hver leilighet. Styret vurderer også å installere et supplerende mini-skumslukkeapparat. Det står enhver fritt å installere flere separate røykvarslere i leiligheten. Styret foreslår at forslaget avvises. 5.2 Bytte av parkeringsselskap Forslag fra Atle Teig Per i dag foretas kontroll av gjesteparkeringen av Smart Security. Smart Security er kjent som en av de mest useriøse aktørene i parkeringsbransjen. I parkeringsbransjen er det bransjenorm å delta i Parkeringsklagenemda. Dette er et organ for å løse eventuelle tvister mellom bileier og parkeringsselskap. Smart Security har som et av få selskap valgt å stå utenom denne ordningen. Ergo er det derfor tilnærmet umulig å få løst en tvist med selskapet uten å ta saken til forliksrådet eller alternativt rettens vei. Smart Security har vært involvert i en rekke uheldige hendelser som viser useriøsiteten til selskapet. På nettet fins flere artikler som viser dette. Det foreslås at styret sier opp avtalen med Smart Security så snart som mulig, og utreder alternativer til andre parkeringsselskaper som kan drifte gjesteparkeringen. Et krav må være at parkeringsselskapet er medlem i Parkeringsklgenemda. Alternativt foreslås det at vaktmester overtar ansvaret for kontroll av gjesteparkeringen. Styrets innstilling. Etter styrets oppfatning må det være erfaringene fra beboerne med å få løst tvister i forbindelse med parkering på gjesteparkeringsplassen som må være avgjørende i denne saken. Vi skal huske på at reglene som gjelder for når det er anledning til å ilegge bøter, er utarbeidet av styret og godtatt av parkeringsselskapet. Da må vi respektere at det ilegges bøter når reglene brytes. I løpet av årene har styret/styreleder fått en del henvendelser fra beboere om urimelig/feil ilagte bøter. I kontakt med Smart Security har imidlertid alle slike saker blitt løst til klagers tilfredshet, og i en del tilfelle er ilagte bøter blitt strøket, der en klagenemd neppe ville gjort det. Styret vil gjerne få beskjed om beboeres eventuelle dårlige erfaringer med behandling av tvister i forbindelse med parkering på gjesteparkeringsplassen. Uten kunnskap om slike forhold foreslås forslaget avvist. 5.3 Utvidet lås/alarmsystem for fellesområdene Forslag fra Irene Tørlen og Rene Brorstrøm På bakgrunn av en rekke innbrudd i borettslaget, bes Generalforsamlingen ta stilling til om det bør innføres flere sikringstiltak av borettslagets fellesarealer da overvåkning har vist seg ikke være avskrekkende nok. Vi er innforstått med at lagets beboere inkludert oss selv på sist generalforsamling ikke ønsket et mer omfattende overvåkningssystem som også overvåker oss beboere, og fremmer derfor følgende forslag: Side 4 Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å utrede og implementere et utvidet lås/ alarmsystem til fellesområdene, med dette menes dører inn til bodområder og garasjene (de områder post, avisbud o.l ikke uten videre har tilgang). Dette kan være et system slik at alarm (akkustisk eller til sentral) utløses i bod og garasje om man ikke passerer med gyldig nøkkel. Det finnes ulike systemer, med kortlesning, kode eller nøkler som sender en elektronisksender ala startsperre på bil, som både forenkler aktivering/ deaktivering av alarm og slik at tapte nøkler/ kort kan sperres. Alternativt enklere alarm-løsninger hvor kode slås inn for å deaktivere alarmene. Styrets kommentarer: Det er alltid kjedelig å få innbrudd i borettslaget, naturligvis spesielt for de som blir berørt. For å redusere antall innbrudd og/eller skaden av dem, kan man sette inn diverse preventive tiltak, som dessverre nesten alle også har noen negative virkninger. Foruten kostnadene er det den negative virkningen på bokvaliteten for beboerne som er viktigst. Derfor må vi ved vurderingen av ethvert preventivt tiltak tenke over: 1. Hvordan vil tiltaket redusere antall innbrudd og omfanget av skader på bygningen og/eller beboers eiendeler? 2. Hvordan vil tiltaket endre/redusere bokvaliteten for beboerne i borettslaget? Det tenkes på praktiske restriksjoner og komplikasjoner, følelse av overvåkning o.l. 3. Står kostnadene ved å iverksette tiltaket i forhold til det man vurderer å oppnå (pkt. 1) og den reduserte bokvaliteten beboerne blir utsatt for /(pkt. 2)? Styret vil vurdere noen aktuelle preventive tiltak og legge frem sine vurderinger i henhold til ovennevnte punkter for Generalforsamlingen som underlag for sin innstilling. Sak 6: Valg Valgkomitéens innstilling blir lagt frem på generalforsamlingen. 6.1 6.3 6.4 Valg av 1 medlem til styret. Valg av 5 varamedlemmer til styret. Valg av valgkomité. Side 5 39 Tverrbakken borettslag ÅRSMELDING 2011 Styret har etter generalforsamling 2011 bestått av følgende representanter: Navn Adr Leder Per Tore Jacobsen Tverrbakken 5, 0475 OSLO Nestleder Marius Gillesen Tverrbakken 5, 0475 OSLO Styremedlem Astrid Hildegunn Saksen Tverrbakken 1, 0475 OSLO Styremedlem Jonas Drag Tverrbakken 5, 0475 OSLO Styremedlem Ragnhild Godtland Tverrbakken 3, 0475 OSLO Varamedlem Varamedlem Varamedlem Varamedlem Varamedlem Tove Mårteig Anders Helstrup Kari Gjesteby Marit Sanaker Wollan Christine Kielland Larsen Tverrbakken 1, 0475 OSLO Tverrbakken 1, 0475 OSLO Tverrbakken 1, 0475 OSLO Tverrbakken 1, 0475 OSLO Tverrbakken 3, 0475 OSLO Valgkomite: Unni Martine Svarstad Grethe Ryen Irene Tørlen Kontaktperson for garasjen: Styreleder Kontaktperson for utleie Fellesrom: Grethe Ryen Kontaktperson for trimrom, sykkelrom og HMS-spørsmål: Marius Gillesen Kontakt Grønn Gruppe: Astrid Saksen Kontakt for websiden vår: Jonas Drag Styrets sammensetning og aktivitet: Selskapets styre består av 2 kvinner og 3 menn. Selskapet har 3 deltidsansatte, 2 kvinner og en mann, som til sammen utgjør 0,65 årsverk. Selskapet følger likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte samt ved nyansettelser. Overdragelse av leiligheter: 4 leiligheter har det siste året skiftet eiere. Bruksoverlating: Totalt 2 leiligheter er registrert bruksoverlatt per 31.12. Side 6 Juridiske andelseiere: Selskapet har pr 31.12. ingen juridiske andelseiere. Virksomhetens art: Selskapet er organisert etter de bestemmelser som følger av loven, og har til formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for eierne. Selskapet ligger i Oslo kommune. Selskapets organisasjonsnummer er 948 539 101. Det er 73 leiligheter og en hybelleilighet i selskapet. Forretningsførsel og revisjon: Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl. Revisor er BDO, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo. Arbeidsgiveransvar Styret er ikke kjent med at det skulle være noe rundt selskapets ansettelsesforhold som er i strid med bestemmelsene i arbeidsmiljøloven. Forsikring: Selskapets eiendommer er fullverdiforsikret i IF skadeforsikring. Polisenummer: 3061851. Ved skadesaker skal henvendelse gjøres til styret. Privat innbo/eiendeler må forsikres ved egen polise. Ytre miljø: Styret er ikke kjent med at virksomheten påvirker det ytre miljø negativt. Økonomi: Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Årets årsregnskap viser et overskudd med kr 620.862. Disponible midler utgjør ved utløpet av året kr 3.841.769. Denne unaturlig store økningen av disponible midler skyldes at det nye lånet vi har tatt opp for spesielle vedlikeholdsoppgaver i 2012, ble regnskapsført i 2011 (31.12), uten at vi brukte noe det året. En mer forståelig fremstilling finnes umiddelbart under Note – Disponible midler på 1. side av regnskapet. For øvrig vises til noter, budsjettkommentarer samt kommentarer under regnskapsbehandling på generalforsamlingen. Felleskostnadene er oppjustert med 10 % fra 01.01.2012. Styret foreslår at overskuddet tillegges egenkapitalen. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter selskapet har, er medtatt i det framlagte årsregnskap. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets stilling. Styrets arbeid: Det sittende styret har i 2011 hatt 14 styremøter og 2 beboermøter, ett i forbindelse med ordinær generalforsamling og et julemøte. I tillegg til ordinær generalforsamling hadde vi en ekstraordinær generalforsamling, den 16.11, hvor styret fikk fullmakt til å oppta et lån for gjennomføring av 2 større, viktige vedlikeholdsprosjekter i 2012. Styret arrangerte Side 7 tradisjonen tro 2 hagefester for beboerne i perioden. Dessuten har styret i 2011 sendt ut 2 Styret Informerer skriv. I 2011 er det, i tillegg til ordinært styrehonorar, utbetalt følgende godtgjørelser til styrets medlemmer: Fellesarrangement/styremiddag for hele styret Kr. 4000,Deltagelse på USBL-seminar for tillitsvalgte i Tønsberg for Ragnhild Godtland og Jonas Drag Kr. 9960,- Styret har jobbet med følgende viktige saker i 2011 Avslutning av fellesmåling av strøm Som kjent inngikk vi avtale med Hafslund om fellesmåling av strøm i Tverrbakken borettslag allerede i 2003. Dette var spesielt gunstig for vårt borettslag fordi vi hadde bare ett strøminntak til hele blokka. Fordelen besto i at vi ble betraktet som én stor industrikunde og fikk en vesentlig redusert nettleie. I tillegg fikk vi benytte oss av USBLs fond for å kjøpe strøm, noe som ellers bare ble tilbudt boligselskapene for fellesstrøm. Dette ga oss i alle år svært gunstige og forutsigbare strømpriser, sett i forhold til prisene hos konkurrentene på markedet. For at beboerne fremdeles skulle få sine separate regninger, avleste vaktmesteren målerne, og vi kjøpte en tjeneste av Hafslund som genererte de separate fakturaene. I begynnelsen av 2011 fikk vi beskjed om at NVE/Hafslund hadde besluttet at boligselskaper ikke fikk lov å ha fellesmåling av strøm, og at ordningen måtte avvikles i løpet av året. Beboerne måtte etableres som individuelle abonnenter igjen og betale den individuelle nettleieprisen som «alle andre». Omleggingen skjedde praktisk 15.12.2011. Ved omleggingen ble vi automatisk overført til strømtariffen til USBLs fond, men beboerne kan nå fritt velge å skifte strømleverandør Leieavtale Network Norway Etter en grundig diskusjon hvor strålevern var et vesentlig tema, vedtok vi på ordinær generalforsamling i 2011 å tillate Network Norway å sette opp en basestasjon på taket i nr.1 i forbindelse med deres utbygging av alternativt/supplerende mobilnettverk i Oslo. De betalte naturligvis alle utgiftene ved installasjonene, og de betaler selv driftsstrømmen til sitt anlegg. Tverrbakken borettslag mottar kr 30.000,- per år i leie for denne installasjonen. Vi kan ikke se at dette har gitt noen negative innvirkninger så langt. Utbedring oljelekkasje, heismotorene På grunn av anmerkninger fra Heiskontrollen ble vi nødt til å sette i verk diverse tiltak for utbedring av de forhold som ble påpekt. Det viktigste var bytte av lager/simmerringer på heismaskinene. Forberedelse til heisrehabilitering På ekstraordinær generalforsamling den 16.11.2011 ble det vedtatt å utføre en del rehabiliteringsarbeid på heisene i 2012, og styret fikk fullmakt til å ta opp et lån for å få gjennomført dette. Det var 3 hovedtiltak det ble vedtatt å utføre: Side 8 1. Montering av innerdører i alle 3 heiser, da dette var påkrevd ifølge gjeldende forskrifter for sikkerhet. 2. Skifte av styringsenhet i heisen i nr. 3 for å bruke denne som reservedeler for de 2 gjenværende, siden styringsenhetene er gått ut av produksjon forlengst og leverandøren er gått konkurs. Dette tiltaket ble gjort for å minimere risikoen for at en heis skulle stoppe og ikke lot seg reparere på grunn av mangel på tilgang på reservedeler. Dette ville kunne gi en uplanlagt heisstopp på mange uker. 3. Skifte av heismaskinen i nr. 1 som var nær ved å havarere i oktober/november 2011. Ovennevnte tiltak ble lagt ut på anbud, og 3 leverandører ble forespurt. Prisforskjellen mellom dem var minimal, og etter samlet vurdering bestemte vi oss for Kone, som også er vår serviceleverandør. Tiltakene ville nødvendigvis føre til at beboerne ville få heisen satt ut av drift i 1-3 uker avhengig av oppgang. Styret var nøye med planleggingen av arbeidene som skulle gjøres i begynnelsen av 2012, og prøvde å legge til rette for hjelpetiltak av forskjellig type i periodene med planlagt heisstopp. Heldigvis gikk alt etter planen uten problemer. Tverrbakken borettslags 40-årsjubileum I 2011 var det 40 år siden de første kunne flytte inn i blokka. Jubileet ble feiret 03.09. med busstur til Hadeland og middag på Hadeland Glassverk. Været var litt grått, så landskapet fikk ikke vist seg fra sin vakreste side på turen, men vår guide, Trygve Ellingsen, veide opp for det med sine livfulle beretninger om smått og stort langs veien. Den tidligere ordføreren i Hole kommune er nå 90 år og har alltid vært opptatt av lokalhistorie, så han hadde mye å fortelle fra områder vi kjørte gjennom. I tillegg krydret han med sine mange muntre historier. Ellingsen ble bedt om å guide oss også denne gangen, slik han gjorde ved 30-årsjubileet, nettopp fordi han øste kunnskap og humør over oss da. De 25 beboerne som hadde satt av dagen, fikk en langt fra kjedelig busstur. Litt synd at så få møtte opp, muligens var påmeldingsfristen for kort? På glassverket overvar vi omvisning i glassblåseriet, og det var mulighet for de som ville til å blåse sitt eget glass. Det ble også tid til å gå i butikkene, og det var ganske så mange som hadde mer enn én handlepose med seg tilbake til bussen. Tverrbakken borettslag på internett www.tverrbakken.no har eksistert noen år, og et fantastisk arbeid ble lagt ned av Jan W. Hoogerwerf for å etablere siden og fylle den med innhold. Dessverre var rutinene for informasjonsflyt fra styret og ut på nett ikke på plass, og mye av innholdet ble etter hvert utdatert. Sammen med Jan brukte styret høsten 2011 til å gå igjennom all informasjon på siden og oppdatere det som var utdatert og legge til det som manglet. Vi har også fått på plass en blogg-tjeneste som alle beboere kan melde seg på, slik at de får varsel på e-post når det legges ut ny informasjon. Dermed kan de som ønsker det få all informasjon fra styret elektronisk. Resultatet av denne satsingen har nesten tredoblet trafikken på sidene. Vårt mål er at www.tverrbakken.no skal være et naturlig valg for å finne nyttig og oppdatert informasjon om Tverrbakken borettslag. Behandling av søknad om installasjon av varmepumpe Vi fikk en søknad om å installere varmepumpe i Tverrbakken borettslag. Det har også vært tidligere forespørsler om dette, så styret gjorde en ganske omfattende vurdering, da det er grunn til å tro at dette spørsmålet vil komme opp flere ganger. Etter å ha rådført oss med fagfolk og eksperter, bl.a. ENOVA, har vi konkludert med at: Styret ikke kan tillate installasjon av varmepumper i Tverrbakken borettslag. Side 9 Kortversjonen for vår begrunnelse er følgende: Det er primært 3 forhold som inngår i vurderingen: 1. Fasadeendring, estetisk. 2. Utvidet vedlikeholds- og forsikringsansvar for borettslaget. 3. Støy for naboer. Punktene 1 og 2 er lite problematiske i vårt borettslag, slik at vi har konsentrert oss om punkt 3, nemlig den støy som varmepumpene genererer for naboer. Den mest overbevisende bekreftelse på at vår konklusjon er riktig, var uttalelsene fra ENOVA, som har som sin fremste oppgave å fremme en miljøvennlig omlegging av energibruk i Norge, deriblant bruk av varmepumper. Deres fagfolk kjente ikke til at det fantes varmepumper på markedet som ville tilfredsstille de nasjonale forskrifter for støy hos naboene i et borettslag av vår type. Med å ta dette inn i årsmeldingen ønsker styret å markere sin basisholdning til senere tilsvarende søknader. Forslag om HC-toalett, søknad om kommunale midler Vi fikk i forbindelse med planleggingen av rehabilitering av heisene og aktuelle tiltak for å minimere ulempene for beboerne ved heisstoppene en forespørsel om å bygge om toalettet som hører til fellesrommet i nr.1 til handicaptoalett. Formålet var dels å etablere mer universell utforming av fellesrommet, og dels at dette skulle tjene som et «nød-toalett», for eks. ved heisstopp, for alle beboere som hadde problemer med å gå i trapper. Selv om plassforholdene er ganske knappe, kom Hoogerwerf med et godt forslag til hvordan vi kunne få det til. Vi søkte om finansiell støtte for et slikt tilgjengelighetstiltak fra Oslo Kommune. Det ble innvilget 100 % finansiering av tiltaket, som ble planlagt gjennomført i begynnelsen av 2012. I forbindelse med tiltaket måtte låssystemet til fellesrommet endres slik at alle beboere kunne få adgang til «nødtoalettet». Helse-, miljø- og sikkerhet-dokumentasjonen er nå blitt digital Høsten 2011 gikk vi over til en web-basert løsning levert av USBL. All dokumentasjon som omhandler borettslagets HMS-arbeid er overført til portalen. Dette forenkler vårt arbeid med å sikre at Tverrbakken borettslag forblir en trygg plass å bo og arbeide. Selv om vi regelmessig foretar inspeksjoner og går gjennom sjekklister, er det viktig at alle som oppdager avvik innen helse, miljø eller sikkerhet informerer vaktmester eller styret, slik at vi raskest mulig kan rette opp avviket og gå gjennom rutiner for å redusere sjansen for lignende avvik i fremtiden. Ekstraordinær generalforsamling Styret innkalte til ekstraordinær generalforsamling den 16.11. for å få fullmakt til å oppta lån for å gjennomføre 2 vedlikeholdsprosjekter som tidligere også var diskutert på beboermøter og gitt tilslutning der. Det ene prosjektet var rehabilitering av heisene, som omtalt i et tidligere punkt. Det andre var rehabilitering av avløpsrørene fra kjøkken/vaskerom i 3- og 4romsleilighetene. Begrunnelsen for at styret ønsket å gjøre disse tiltakene i 2012 ble nøye beskrevet i innkallingen til denne ekstraordinære generalforsamlingen. Styret fikk fullmakt til å oppta et lån på 4,8 millioner, hvorav 1,6 millioner skulle brukes til å refinansiere lånet som ble tatt opp i forbindelse med utskifting av vinduer. Resultatet ble altså at vi «netto» lånte ca. 3,2 millioner for bruk til de 2 prosjektene. Denne summen utgjør økningen av fellesgjelden. Vi søkte om lån i DNB, som er den bank som ga gunstigst betingelser og fikk innvilget dette som et annuitetslån over 25 år til en flytende rente som for tiden er 3,8 % pa. Side 10 Ny sentralenhet til videoovervåkningssystemet I november oppdaget vi at sentralenheten i vårt videoovervåkningssystem var brutt sammen. Spørsmålet var om vi skulle erstatte denne med en enhet med tilnærmet samme funksjonalitet, eller om vi skulle gå for en noe mer moderne løsning med utvidet funksjonalitet. Etter innhenting av tilbud på forskjellige varianter, bestemte vi oss for å gå for den billigste løsningen, en enhet med samme funksjonalitet som vi hadde tidligere. Den ble installert i løpet av de første månedene av 2012. Trimrommet i Tverrbakken 3 I vårt lille, men koselige trimrom ble det i løpet av året byttet ut 2 ergometersykler med en ny spinningsykkel. Det ble også bestemt at romaskin og ny TV skulle kjøpes inn, og det var på plass januar 2012. Medlemsmassen ligger stabilt på ca. 10 betalende. Når slitt utstyr skal skiftes ut, ønsker vi å kjøpe inn apparater/utstyr som samsvarer med brukernes ønsker. Med så få brukere kan vi ikke investere i svært dyre apparater. Treningsrommet skal være selvfinansierende. Det er også fokusert på apparater som er mest mulig fleksible, slik at beboere i alle aldre kan ha glede av trimrommet. Hekken ved nr. 1 (langs vaktmesterboligen) Hekken langs vaktmesterleiligheten var for lengst moden for utskifting. For flere år siden forsøkte vaktmesteren å forynge den ved å skjære den helt tilbake. Det hjalp, men hekken var fortsatt lite pen og i tillegg glissen langs vestveggen. Det var også mye kraftigvoksende ugress i bedet, og det var unødvendig bredt. Styret og Grønn Gruppe besluttet å plante ny hekk og samtidig gjøre bedet smalere. I slutten av september fikk borettslaget leid en mini-graver, og Terje og vaktmesteren gravde opp hekken. Jorden ble rensket for røtter og steiner og sollet på dugnad, slik at det nå er klart for planting av ny hekk. Et asfalteringsfirma la duk, pukk og kantstein før de asfalterte der bedet var smalnet inn. Gangveien ned mot parkeringsplassen er nå bred nok til at vaktmester kan rygge inn med tilhenger, f. eks. for bortkjøring etter dugnad. I mai 2012 blir det plantet rosehekk langs vaktmesterboligen. Grillfester Tradisjonen tro arrangerte styret også i år 2 grillfester; ved jonsok og i slutten av august. Begge gangene var det godt oppmøte og deilig mat. Per, Terje og Marius var grillmestere. Det er et økende antall deltagere på festene, og det er hyggelig stemning i godt lag. Jubilanter 2011 Tverrbakken borettslag har som tradisjon å feire andelseiere som fyller runde år (70, 75, 80 osv). I 2011 var det 3 jubilanter som fikk blomsterhilsen. Dugnader Vi hadde 2 dugnader i 2011. Den ene var i forbindelse med fjerning av hekken ved nr.1, se ovenfor, og den andre var om våren med tradisjonell våropprydding etter vinteren. Vaktmesterrunden Vår årlige vaktmesterrunde startet i november og ble avsluttet i januar 2012. Vi får mange positive tilbakemeldinger om at beboerne setter pris på denne årlige sjekken av leiligheten. Det sjekkes for vannlekkasjer, sluk renses om nødvendig, batteri skiftes i røykvarsler og fuktighetsdetektor i kjøkkenskap og funksjonstestes, brannslukningsapparat sjekkes, og andre ting som er satt på sjekklista utføres. Side 11 Vi har hatt 1 større vannlekkasje/ forsikringssak i 2011 Denne lekkasjen hadde sin årsak i utett sluk i et bad som var helrenovert for noen år siden, men hvor det ikke var gjort tilfredsstillende arbeid. Dette resulterte i relativt store skader som hadde utviklet seg over noe tid i leiligheten under. Vaktmestertjeneste, renhold og miljø Borettslaget har en vaktmester ansatt på deltid, Per Leonhardsen. Han bor med sin familie i borettslaget. Han kan nås på telefon 95123427 eller [email protected] Borettslaget hadde i 2011 i tillegg 2 personer deltidsansatt for renhold av de 3 vestibylene, trimrommet og styrerommet i borettslaget. Redegjørelse for økonomisk resultat og budsjett for 2011 På grunn av en del uforutsette utgifter i 2010 gikk vi med et underskudd på ca. 100.000,- i forhold til budsjett, som var satt opp som et null-budsjett. Dette reduserte naturlig nok våre disponible midler tilsvarende. Likevel hadde vi solide disponible midler ved utgangen av 2010. Vi øket husleien for 2011 med 10 % og la opp til et budsjett for året med et overskudd på ca. 150.000,-kr, hvor en av målsettingene var å begynne å spare penger til de 2 større vedlikeholdsprosjekter vi visste vi måtte gjennomføre de nærmeste årene. Disse er beskrevet i punkter over. Resultatet for 2011 ble på ca. kr 115.000,- slik at vi kompenserte for tapet i disponible midler fra 2010, og på den måten startet sparingen. Grunnen til at vi ikke nådde helt opp til det budsjetterte overskudd, var igjen primært ekstra utgifter på heisene. Vi diskuterte de 2 nevnte vedlikeholdsprosjekter på beboermøtet etter den ordinære generalforsamlingen. Spesielt utryggheten for uplanlagte heisstopp, fordi det ikke fins reservedeler, gjorde at det ble enighet om at styret utredet en fremskyndelse av gjennomføringen av vedlikeholdsprosjektene. Dette ble ytterligere interessant da en beboer kom på ideen om bare å skifte én av de 3 styringsenhetene og bruke den som reservedeler til de 2 andre. På den måten ville kostnadene også reduseres. Styringsenhetene har jo fungert bra i mange år, og det er egentlig ingen grunn til at de ikke skal gjøre det i flere år til. I og med at det ikke er slitasje på grunn av elde vi frykter, egner denne metoden utmerket for å redusere frykten for uplanlagt stopp. Da den ene heismaskinen i nr.1 nesten havarerte på slutten av året og måtte skiftes ut, vurderte styret det slik at vi ville anbefale å gjennomføre rehabilitering av heisene så fort som mulig. Siden vi da måtte finansiere dette ved å oppta lån, fant vi det hensiktsmessig å låne til og å gjennomføre rørrehabiliteringen samtidig. Vi innkalte derfor til ekstraordinær generalforsamling for å få fullmakt til å oppta nødvendig lån. Styret fikk fullmakt til å låne ca. 3,2 millioner til gjennomføring av de 2 prosjektene. Som følge av vedtakene økte vi husleien for 2012 med 10 %. I denne innkallingen er driftsbudsjettet for 2012 av regnskapstekniske årsaker ikke oppdatert for vedlikeholdsprosjektene. Hvis disse holder seg innenfor planlagte kostnadsrammer, vil forventet overskudd være på ca. kr 375.000,-. Hvis vi setter av det beløpet som BEVARplanen tilsier på kr 325.000, får vi i tillegg en økning av disponible midler på ca 50.000,-kr. Side 12 Styrets videre arbeid Vi håper at selskapet fortsatt kan styres med samme entusiasme som før. Til dette trengs imidlertid stadig interesserte beboere som er villige til å ta i et tak. Vi skal ikke legge skjul på at det er en del arbeid forbundet med å være med i selskapets styre, men hyggelig og lærerikt er det. Tverrbakken, den 18. april 2012 Per Tore Jacobsen /s/ Leder Marius Gillesen /s/ Nestleder Ragnhild Godtland /s/ Styremedlem Astrid Hildegunn Saksen /s/ Styremedlem Jonas Drag /s/ Styremedlem Side 13 Side 14 Side 15 1 Årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag Årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note - Disponible midler Regnskap 2011 552 517 Regnskap 2010 645 161 620 862 402 413 Opptak/avdrag langsiktig gjeld 2 668 390 -495 057 B. Årets endring disponible midler 3 289 252 -92 644 C. Disponible midler UB 3 841 769 552 517 A. Disponible midler IB B. Endringer disponible midler Årets resultat Detaljert fremstilling av Disponible midler Denne unaturlig store økningen av disponible midler i 2011 skyldes at det nye lånet vi har tatt opp for spesielle vedlikeholdsoppgaver i 2012, ble av «tekniske» årsaker regnskapsført og overført til Borettslagets konto i 2011, nærmere bestemt 31.12. Dette medførte at vi hadde unormalt store disponible midler på 3.841769,-kr en dag i 2011, nemlig 31.12! Økningen av disponible midler for et år normalt oppfattes som et mål for det økonomiske resultat av årets drift. For å få et reelt bilde for 2011, har vi, med forutsetning av at lånet ble overført den 1.1.2012, m.a.o. en dag senere og i samme år som pengene skal benyttes, laget en mer detaljert fremstilling. Regnskap Regnskap 2011 2010 A. Disponible midler IB 552 517 645 161 B. Endringer disponible midler Årets resultat Avdrag langsiktig gjeld (uten refinansiering av «vinduslånet») 620 862 506 610 402 413 -495 057 B. Årets endring disponible midler 114 252 -92 644 C. Reelle Disponible midler UB 666 769 552 517 Dette betyr i klartekst at vi økte våre disponible midler i 2011 med 114.252,-kr og hadde ved årets slutt 666.769,-kr i disponible midler. Opptak av lån Betaling av restsaldo på lån, «vinduslånet», som skulle refinansieres 4 800 000 1 625 000 Lån til de 2 større vedlikeholdsoppgavene i 2012 Tillagt de reelle disponible midler UB 3 175 000 666 769 Slik fremkommer den «unaturlige» størrelsen på disponible midler UB i fremstillingen over 3 841 769 39 Tverrbakken Borettslag Side 16 Resultatregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag 2 Note Regnskap 2011 Regnskap 2010 Budsjett 2011 Budsjett 2012 Innkrevde felleskostnader 1 2 580 729 2 350 018 2 599 000 2 850 000 Andre driftsinntekter 2 24 152 11 119 0 25 000 2 604 881 2 361 137 2 599 000 2 875 000 Driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Personalkostnader 3 350 975 339 055 352 000 363 000 Styrehonorar 4 63 875 68 000 70 000 72 000 Revisjonshonorar 5 7 083 6 838 7 000 7 000 105 819 104 252 106 000 109 000 30 067 46 085 50 000 50 000 Forretningsførerhonorar Andre honorarer 6 Kontingent Usbl 16 425 16 425 16 000 16 000 Forsikringspremier 129 523 133 087 140 000 140 000 Energikostnader 206 933 219 544 210 000 225 000 242 291 213 981 259 000 259 000 186 848 199 090 195 000 205 000 Kommunale avgifter Andre driftskostnader eiendom 7 Driftskostnader administrasjon 8 37 363 13 988 13 000 13 000 Reparasjoner og vedlikehold 9 322 273 317 653 235 000 342 000 10 48 818 28 269 41 000 41 000 1 748 292 1 706 267 1 694 000 1 842 000 856 589 654 870 905 000 1 033 000 20 731 18 420 7 000 7 000 Rentekostnader -256 458 -270 877 -260 000 -304 000 Netto finansposter -235 727 -252 457 -253 000 -297 000 620 862 402 413 652 000 736 000 Overført til/ fra annen egenkapital 620 862 402 413 0 0 SUM OVERFØRINGER 620 862 402 413 0 0 Andre kostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansposter Renteinntekter Årets resultat Overføringer og disponeringer 39 Tverrbakken Borettslag Side 17 Balanse 2011 Tverrbakken 39 Tverrbakken Borettslag Borettslag 3 Note 2011 2010 11 8 521 070 8 521 070 8 521 070 8 521 070 -472 15 103 183 0 EIENDELER Anleggsmidler Varige driftsmidler Bygninger Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Restanser felleskostnader Kundefordringer Fordringer på Usbl Andre kortsiktige fordringer 238 8 937 178 453 169 076 6 443 6 220 Bankinnskudd og kontanter Kontanter Innestående bank 5 773 816 908 327 Sum omløpsmidler 5 958 661 1 107 662 14 479 731 9 628 732 SUM EIENDELER 39 Tverrbakken Borettslag Side 18 Balanse 2011 Tverrbakken 39 Tverrbakken Borettslag Borettslag 4 Note 2011 2010 Andelskapital 7 300 7 300 Sum innskutt egenkapital 7 300 7 300 Annen egenkapital 364 686 -256 176 Sum opptjent egenkapital 364 686 -256 176 15 371 986 -248 876 Husbanken 12 4 771 653 5 028 263 Pantegjeld 12 4 800 000 1 875 000 2 419 200 2 419 200 11 990 853 9 322 463 89 882 93 973 163 990 202 645 26 066 21 937 1 836 954 236 590 2 116 892 555 145 Sum gjeld 14 107 745 9 877 608 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 14 479 731 9 628 732 11 990 853 9 322 463 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Langsiktig gjeld Borettsinnskudd Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Forskuddsbetalt felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig off. myndigheter Annen kortsiktig gjeld 13 Sum kortsiktig gjeld Pantstillelser 14 Tverrbakken, 18. april 2012 Per Tore Jacobsen /s/ Leder Marius Gillesen /s/ Nestleder Ragnhild Godtland /s/ Styremedlem Astrid Hildegunn Saksen /s/ Styremedlem Jonas Drag /s/ Styremedlem 39 Tverrbakken Borettslag Side 19 5 Noter årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note 0 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr 50.000,-. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlets levetid. Driftsinntekter Inntektsføring ved salg av varer/tjenester skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres etter hvert som de opptjenes. Leieinntekter bokføres og inntektsføres i takt med opptjening. 39 Tverrbakken Borettslag Side 20 6 Noter årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note 1 - Innkrevde felleskostnader 3800 Innkrevde felleskostnader 3812 Leie parkering 3842 Mer/mindre inntekter v/utleie 3846 Utleie av felleslokaler Sum 2011 2010 2 162 412 1 967 138 332 036 304 406 83 461 75 874 2 820 2 600 2 580 729 2 350 018 2011 2010 0 860 320 0 Note 2 - Andre driftsinntekter 3371 Tvangssalg m/mva 3955 Fellesvaskeri 3957 Nøkkelsalg 3990 Andre driftsinntekter Sum 682 1 164 23 150 9 095 24 152 11 119 2011 2010 226 548 200 719 0 2 610 Note 3 - Personalkostnader 5100 Fast lønn til ansatte - fra lønnssystemet 5102 Overtid - fra lønnssystemet 5120 Timelønn - fra lønnssystemet 4 635 0 19 600 35 475 34 233 33 028 0 5 773 65 136 65 136 5290 Motkonto for gruppe 52 - fra lønnssystemet 5380 Tapt arbeidsfortjenste -65 136 -65 136 0 2 500 5400 Arbeidsgiveravgift - fra lønnssystemet 5405 Arb.giv.avg.feriepenger - fra lønnssystemet 5635 Yrkesskadeforsikring 53 551 52 796 4 827 4 657 1 456 1 497 6 125 0 350 975 339 055 5129 Annen lønn - fra lønnssystemet 5150 Påløpne feriepenger - fra lønnssystemet 5210 El. komm.tj. (s-fritt) - fra lønnssystemet 5230 Fri losji og bolig - fra lønnssystemet 5998 Lønn og godtgjørelser ved dødsfall Sum Personalkostnader omfatter lønns- og personalkostnader, samt arbeidsgiveravgift. Antall årsverk sysselsatt: 1,66 Borettslaget er ikke pliktig å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. 39 Tverrbakken Borettslag Side 21 7 Noter årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note 4 - Styrehonorar 2011 2010 63 875 68 000 63 875 68 000 2011 2010 7 083 6 838 7 083 6 838 2011 2010 6711 Kontorholdskostnader Usbl 11 682 11 680 6714 Tilleggstjenester forretningsfører 5330 Honorar tillitsvalgte - fra lønnssystemet Sum Honoraret til styret er på kr. 70 000. Note 5 - Revisjonshonorar 6700 Revisjonshonorar Sum Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon Note 6 - Andre honorar 18 385 12 200 6730 Teknisk honorar 0 3 705 6731 Teknisk honorar Usbl 0 18 500 30 067 46 085 2011 2010 2 687 2 513 0 2 420 6360 Renhold, sanitærartikler 8 468 9 257 6391 Snømåking, strøing 7 218 0 6392 Containerleie/tømming 6 900 7 668 Sum Note 7 - Andre driftskostnader eiendom 6340 Heis alarm 6341 Brannalarm 6400 Leie av maskiner 1 325 0 12 555 1 380 6542 Møbler/utstyr etc. til felleslokaler 5 747 35 685 6550 Lyspærer,lysrør,sikringer o.l. 5 096 3 002 6551 Nøkler, låser o.l. 7 576 8 796 10 448 16 103 2 956 2 217 6500 Verktøy og redskaper 6552 Driftsmateriell 6750 Vakthold 6951 Avgifter TV/ Bredbånd 115 070 109 595 7020 Vedlikehold bil/arb.maskiner 80 0 7070 Driftskostn. bil, traktor m.m. 722 455 186 848 199 090 Sum 39 Tverrbakken Borettslag Side 22 8 Noter årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note 8 - Driftskostnader administrasjon 6800 Kontorrekvisita 6810 IT-rekvisita 6825 Kopiering 6840 Aviser/tidsskrifter/faglitt. 2011 2010 765 1 653 0 6 482 1 009 0 18 750 0 6900 Telefon/Fax kontorer 3 889 2 240 6905 Mobiltelefon 1 897 0 6910 Internett 5 439 3 137 6940 Porto 1 382 170 183 0 50 0 7100 Km godtgjørelse m.m. oppgavepliktig - fra lønnssys 7120 Parkeringskostnader/bompenger 7142 Reisekostnader taxi 0 306 4 000 0 37 363 13 988 2011 2010 6602 Vedlikehold VVS 30 863 18 086 6603 Vedlikehold elektro 12 558 13 835 6611 Vedlikehold heiser 164 583 117 906 48 783 18 337 0 979 0 400 13 333 11 526 7375 Møter,div tillitsvalgte Sum Note 9 - Reparasjoner og vedlikehold 6613 Vedlikehold parkeringsplasser og grøntanlegg 6617 Vedlikehold brannvernutstyr 6620 Vedlikehold utstyr 6621 Vedlikehold tekniske anlegg 6630 Egenandel forsikring 0 6 000 2 336 740 6643 Glassarbeid/Vindu 0 18 750 6644 Fasade/balkonger 0 91 275 42 676 9 116 2 850 3 494 4 291 7 210 322 273 317 653 6641 Malerarbeider 6647 Garasjeporter/inngangsdører 6648 Vedlikehold dører 6691 Vedlikehold egeneide leiligheter/lokaler Sum Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningen(e). 39 Tverrbakken Borettslag Side 23 9 Noter årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note 10 - Andre kostnader 7420 Gaver, fradragsberettiget 7718 Fellesarrangement 7719 Møter, div. styret 2011 2010 664 2 320 32 893 9 032 1 825 6 100 7720 Generalforsamling 675 0 7740 Kurs for tillitsvalgte 9 960 9 780 7770 Betalingskostnader 2 805 243 0 750 -3 -5 7780 Tilsk.Bomiljø BS 7792 Øredifferanse 7795 Husleietap 0 49 48 818 28 269 Leilighet i eget eie 1970 Boligeiendom (inkl. tomt) 1970 33 800 8 487 270 0 0 = Akkumulert kostpris pr.31.12: 33 800 8 487 270 = Samlede avskrivinger 01.01 : 0 0 + Avskrivinger i 2011 : 0 0 - Akkumulert avskriving v/avgang : 0 0 Sum Note 11 - Anleggsregister Anskaffet i år : Antatt levetid i år : Akkumulert kostpris 01.01 : + Tilgang i 2011 : = Samlede avskrivinger 31.12: Bokført 31.12: 0 0 33 800 8 487 270 Borettslagets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring. Polisenr. 3061851 Kostpris ved oppføring av bygningene på eiertomt i 1970. Gnr.225, bnr. 320. Tomtens areal er 3.962 m2. 39 Tverrbakken Borettslag Side 24 10 Noter årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note 12 - Langsiktig gjeld Kreditor: Boligbyggelaget Usbl Utskifting av vinduer Husbanken Husbanken 8002 1 11442026801 11442026830 DNB Bank ASA Lån til rehabiitering av heis og avløpsrør 12122318743 Lånetype: Serie Annuitet Annuitet Annuitet Opptaksår: 2008 2006 2006 2011 Formål: Lånenummer: Rentesats: 6.7 % 3.7 % 4.5 % 3.8 % Følger Nibor pluss 0,5 31.12.2011 01.09.2025 01.06.2025 01.07.2037 Opprinnelig lånebeløp: 2 500 000 4 750 000 2 650 000 4 800 000 Lånesaldo 01.01: 1 875 000 3 934 039 1 094 224 0 Avdrag i perioden: 1 875 000 203 043 53 567 0 Opptak i perioden: 0 0 0 4 800 000 Lånesaldo 31.12: 0 3 730 996 1 040 657 4 800 000 Ant. andeler 1 Andel gjeld 31.12 76 128 Sum fellesgjeld 76 128 24 59 097 1 418 328 24 53 922 1 294 128 24 39 268 942 432 1 21 234 21 234 24 16 483 395 592 24 15 040 360 960 24 10 953 262 872 1 97 941 97 941 24 76 030 1 824 720 24 69 371 1 664 904 24 50 518 1 212 432 Betingelser: Beregnet innfridd: Note - Langsiktig gjeld Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 11442026801 Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 11442026830 Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 12122318743 Lån i Husbanken nr. 114420268, utbedringslån over 25 år, tatt opp i 2000. Annuitetslån. Lånet ble delt i oktober 2006 hvorav del 01 har fastrente 3,7 frem til 01.06..2016 og del 30 har fastrente 4,5 frem til 01.03.2012. Det ble betalt kr. 70 000 ekstraordinær avdrag på del 30 i 2008. 39 Tverrbakken Borettslag Side 25 11 Noter årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note 13 - Annen kortsiktig gjeld 2450 Gjeld mellomregning 2932 Skyldig revisorhonorar 2937 Påløpte elektrisitetskostnader 2940 Skyldig/utbet.feriepenger - fra lønnssystemet 2941 Skyldige feriepenger - fra lønnssystemet 2950 Påløpne renter langsiktig gjeld Sum 2011 2010 1 781 867 156 956 3 541 3 419 613 26 299 34 233 0 0 33 028 16 700 16 888 1 836 954 236 590 Note 14 - Pantstillelser Av anleggets bokførte gjeld er kr. 11 990 853 sikret ved pant. Herav kr 2 419 200 som innskuddskapital. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr 31.12. en bokført verdi på kr. 8 521 070. 39 Tverrbakken Borettslag Side 26 12 Noter årsregnskap 2011 Tverrbakken Borettslag 39 Tverrbakken Borettslag Note 15 - Egenkapital Egenkapital per 01.01 Endringer Egenkapital per 31.12 Andelskapital 7 300 0 7 300 Sum innskutt egenkapital 7 300 0 7 300 Annen egenkapital -256 176 620 862 364 686 Sum opptjent egenkapital -256 176 620 862 364 686 Sum egenkapital -248 876 620 862 371 986 Egenkapital Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital 39 Tverrbakken Borettslag Side 27 BUDSJETT 2012 Budsjettet for 2012 står i høyre tallkolonne på første side i regnskapet. Det er satt opp med utgangspunkt i det budsjett som ble vedtatt av styret sist høst. For poster hvor en er kjent med nye og endelige tall, og dette gir vesentlige avvik, er budsjettet justert. Innkrevde felleskostnader Innbetaling til felleskostnadene (f eks bolig, parkering, næring, brensel, trappevask m m) er budsjettert med dagens nivå på årsbasis. Andre driftsinntekter Postene er budsjettert med utgangspunkt i kjente forhold og justeringer på budsjetteringstidspunktet. Personalkostnader Lønnsutgifter til vaktmester, vaskehjelp m.m. er beregnet økt med ca 3 %. Det betales 14,1 % arbeidsgiveravgift av utbetalt lønn og styrehonorar. Telefongodtgjørelse til ansatte og styremedlemmer er budsjettert i h t forventet forbruk i 2012. Under denne posten belastes også kostnader til arbeidstøy, personforsikring m m. Styrehonorar Honoraret er budsjettert med utgangspunkt i en økning på ca 3 % i forhold til tidligere års bevilgede honorar. Avskrivninger Avskrivninger gjøres i tråd med Regnskapslovens bestemmelser. Normalt brukes følgende avskrivningsplan: Inventar, utstyr og kontormaskiner IT Transportmidler Arbeidsmaskiner Tekniske anlegg Påkostninger bolig Påkostninger næringslokaler Gårdsrom 5 år 3 år 7 år 10 år 15 år Ingen avskrivninger (tillegges eiendommens verdi) 100 år 20 år Revisjonshonorar Revisjonshonoraret er budsjettert med en økning på ca 3 % i 2012. Forretningsførerhonorar Budsjettert med økning på 3 % fra 01.07.2012. Andre honorarer Her budsjetteres juridisk og teknisk honorar samt tilleggstjenester fra forretningsfører. Kontingent Usbl Kontingenten er kr 300,- pr. andel. Forsikringspremier Det er i utgangspunktet budsjettert med en økning på 7 % i forsikringspremien for 2012. For tilknyttede boligselskap betales premien til Borettslagenes Sikringsfond av Usbl. Energikostnader Denne budsjettposten dekker boligselskapets utgifter til fellesstrøm og evt. olje eller fjernvarme og er budsjettert i h t forventet nivå i 2012. Kommunale avgifter Kommunale avgifter i Oslo er budsjettert økt med h h v 3 % for Renovasjon, 9 % for Vann- og avløp og 18 % for Feieravgift. Andre driftskostnader eiendom Her budsjetteres bl.a. avgift på radio- og TV-anlegg, containerleie, snøbrøyting, renhold v/byrå, innleid vaktmestertjeneste og diverse innkjøp vedrørende eiendommen. Driftskostnader administrasjon Her budsjetteres bl.a. kontorrekvisita, telefon, porto, kopiering, eventuelle abonnementer, kjøp og drift av kontormaskiner og datautstyr. Side 28 Reparasjoner og vedlikehold Gjelder vedlikehold av eiendommen og fellesareal. Påkostninger I h t regnskapsloven skal påkostninger aktiveres og vil derfor kun synliggjøres i balansen. Andre kostnader Her budsjetteres bl.a. kostnader ved fellesarrangementer i boligselskapet, lokalleie, kurs for tillitsvalgte, gaver, økologi- og miljøtiltak, medlemskontingent til velforeninger og andre foreninger m m. Andel driftskostnader i sameie Her budsjetteres boligselskapets andel av driftskostnader i sameie. Finanskostnader / avdrag gjeld For de selskapene som har fastrentelån, er gjeldende rentenivå lagt til grunn i budsjettet. For selskap som har eller skal ha flytende rente er det budsjettert med et rentenivå på 3,0 % for husbanklån og 0,50 % over gjeldende rentesats på budsjetteringstidspunktet for øvrige lån i 2012. Avdrag på lån (kr 355.000. i 2012) vil kun framkomme som reduksjon av langsiktig gjeld i balansen. Regulering av innbetaling til felleskostnader Såfremt boligselskapet ikke planlegger større vedlikeholdsarbeid eller på annen måte går ut over den oppsatte budsjettramme, skulle det ikke være nødvendig å regulere innbetaling av felleskostnadene fra 01.07.2012. Oslo den 31. desember 2011 Med vennlig hilsen Boligbyggelaget Usbl Camilla Kleiven Brommeland Regnskapsansvarlig Øyvind Velsvik Støve Rådgiver Dir.tlf: 9167 5128 e-post: [email protected] Dir.tlf: 4569 3664 e-post: [email protected] Side 29 Husordensregler Generelt Tverrbakken Borettslag er andelseiernes egen eiendom. De er ansvarlig for at husordensreglene og vedtektene, som reglene er en del av, blir overholdt. Brudd på disse vil kunne få konsekvenser for boforholdet. Husordensreglene angår alle oss som bor i borettslaget, og derfor omtales vi som beboere i det etterfølgende. Det er i vår felles interesse at husordensreglene til enhver tid blir fulgt, slik at andre beboere ikke sjeneres og bomiljøet bli best mulig. Ro i leiligheten Bråk og støy fra leiligheten må unngås. Det skal i alminnelighet være ro i leiligheten fra kl 23.00 til kl. 06.00. Høylytt musikk er ikke tillatt før kl 08.00 og etter kl. 22.00. Reparasjoner og innredningsarbeid som medfører støy er ikke tillatt på søn-, hellig- og høytidsdager, etter kl. 21.00 på hverdager (mandag til fredag) eller etter kl. 18.00 på lørdager og dager før helligdag. Samme regler gjelder for kortvarig boring i betong, for eksempel for å henge opp bilder, eller feste hyller, skap og lister. For at slikt arbeid skal foregå effektivt og medføre minst mulig støy, har borettslaget kjøpt inn en bormaskin, borhammer, spesielt egnet for dette. Beboerne oppfordres til å bruke denne, og den kan lånes hos vaktmester. For langvarige perioder med boring/meisling i betong (for eksempel ved oppussing av bad) gjelder imidlertid spesiell regel. Slikt arbeid må utføres på hverdager, mandag til fredag, mellom kl. 08.00 og 16.00, med verktøy som gir minst mulig støy. Nabovarsel med antatt varighet må settes opp på alle 3 oppslagstavler (fordi lyden forplanter seg i hele blokka) før slikt arbeid skal utføres. Støy i trappeoppgangene må unngås. Avfallssortering I Tverrbakken borettslag må alle kildesortere avfall. Dette innebærer følgende: - Papir og papp skal i papircontainerne. Juice- og melkekartonger skylles (og helst brettes og stappes til kubber). - Restavfall kastes i søppeldunkene i søppelrommene. - Beboerne oppfordres til å benytte kompostbingene for matavfall. - Større gjenstander som ikke får plass i søppeldunkene, er beboerne selv ansvarlige for å få fjernet. - Glass og metall skal til gjenbruksstasjoner. - Farlig avfall skal til miljøstasjoner. - Mer informasjon på oppslagstavlen. Renhold Renholdet på det enkelte etasjeplan, samt trappene ned til neste etasje utføres av beboerne. Borettslaget har ansvar for renhold av inngangspartiet i oppgangene, heri inkludert vindfang, vestibyle og heis, samt hovedrengjøring av vestibyler, trappeoppganger m.v. Tverrbakken Borettslag 26.04.2012 Side 30 Skadedyr Hvis man oppdager skadedyr, så som møll, kakerlakk, maur, må det straks meldes fra til styret. Umiddelbar uskadeliggjøring er viktig for å unngå spredning, f. eks. gjennom ventilasjonsanlegget. Bad og våtrom Våtrom må brukes, utstyres og vedlikeholdes slik at lekkasjer og fuktskader unngås. Styret skal underrettes før man starter rehabilitering av bad og våtrom. I tillegg skal styret etter utført arbeid få dokumentasjon på at arbeidet er utført av autoriserte fagfolk og i samsvar med gjeldende normer. Vann og avløp I hver leilighet er det en stoppekran. Beboer må vite hvor denne er og hvordan den stenges. Vanntilførselen til leiligheten bør alltid stenges av med stoppekranen når leiligheten forlates for lengre tid. La aldri en kran stå åpen når et rom forlates. Fett eller annet som kan tilstoppe avløpet, må ikke tømmes i vask eller sluk. Brannvern Andelseier er ansvarlig for at det fins funksjonerende brannvernutstyr i leiligheten. Minimum godkjent brannvernutstyr består av et godkjent brannslukningsapparat og en røykvarsler. Elektrisk anlegg Det elektriske opplegget i leiligheten må brukes forskriftsmessig. Reparasjons- og tilleggsarbeid må utføres av autoriserte håndverkere. Ventilasjonsanlegget Det er ikke tillatt å kople kjøkkenvifter e.l. til ventilasjonsanlegget. Det er heller ikke tillatt å tette ventilene i kjøkken, bad m.v. For at anlegget skal virke tilfredsstillende, må samtlige ventiler alltid stå åpne. Balkongene Brannlukene må ikke tildekkes slik at bruken som rømningsvei hindres. Det er ikke anledning til å innglasse balkongen. Det er ikke tillatt å montere parabolantenne eller markise på balkongen. Det er ikke tillatt å riste tepper o.l. eller lufte dyner over rekkverket. Det er forbudt å kaste sigarettsneiper ned på terrassen. Husk brannfaren. Det er tillatt å bruke elektrisk grill og gassgrill på balkongen. (Altså ikke kullgrill). Følgende forutsetninger gjelder ved bruk av gassgrill: - Gassbeholderen, evt. 2 stk, skal alltid oppbevares på balkongen. - Det skal brukes komposittbeholdere, maks 11 kg størrelse. - Det skal meldes fra til styret at man bruker gassgrill slik at vi har en oversikt over leiligheter hvor det oppbevares gass på balkongen i tilfelle brann. Tverrbakken Borettslag 26.04.2012 Side 31 Lufting Alle rom må til enhver tid holdes såpass oppvarmet at vannet i ledningene ikke fryser. Vinduer bør ikke bli stående oppe i regnvær. Tørke- og bankeplass Tørking av tøy ute skal skje på tørkeplassen. Til teppebanking benyttes bankestativet ved nedkjørselen til garasjene. Det er ikke tillatt å bruke tørke- eller bankeplassen på søn-, hellig- og høytidsdager. Låsing av dører Inngangsdørene til de 3 oppgangene skal alltid holdes låst. Beboerne må ikke slippe inn uvedkomne. Spesielt viktig er å ikke slippe inn personer man ikke kjenner fra dørtelefonen i leiligheten. Det skal også dører til sykkelrom, kjellerganger og kjellerboder. De som bruker garasjen må sørge for at inn/utkjøringsportene og andre dører inn til garasjene alltid er låst. Når man forlater garasjen, kjørende eller til fots, skal man vente i oppkjørselen til porten er lukket, slik at ikke uvedkommende slipper inn. Felles inne- og utearealer Til hver leilighet hører det én bod. Barn må ikke oppholde seg alene i kjellerganger eller i garasjeanlegget. Ingen må sette fra seg akebrett, ski, kjelker eller sykler i vestibyler, trapperom, kjellerganger eller utenfor inngangene. Kun barnevogner er tillatt plassert i vestibylene. Gjester kan parkere på gjesteparkeringsplassen med gyldige parkeringskort. Gjeldende regler for parkering er skiltet på plassen. Røyking og bruk av åpen flamme i heis, oppganger, kjellerganger, boder og garasjer er forbudt. Husdyrhold Husdyr som f.eks. hund eller katt, kan først anskaffes eller medtas etter at søknad er innvilget av styret. Tillatelse blir gitt under forutsetning av at andre beboere ikke sjeneres. Felleslokalet i Tverrbakken 1 Styret disponerer en møblert, liten leilighet som beboerne kan leie for en symbolsk pris til sine overnattingsgjester og til å arrangere private sammenkomster, så som fødselsdagselskap osv.. Beboer som leier felleslokalet, er ansvarlig for at det forlates ryddig og rengjort, og at nøklene straks leveres tilbake etter bruk. Trimrommet i Tverrbakken 3 Trimrommet kan benyttes av alle beboere i borettslaget mot en årlig mindre avgift. Brukerne må sørge for at trimrommet forlates i samme stand og orden som da man startet. Tverrbakken Borettslag 26.04.2012 Side 32 Garasjene I borettslaget er det 62 innendørs parkeringsplasser i 2 kjelleretasjer. Det følger ikke garasjeplass med leilighetene, men andelseierne er prioritert ved tildeling. Det kan kun plasseres en kjørbar bil eller 2 kjørbare motorsykler innenfor den tildelte parkeringsplassen. Mindre reparasjonsarbeider på egen bil/motorsykkel er tillatt under forutsetning av at det skjer innenfor egen parkeringsplass. Det må ikke oppbevares brannfarlige stoffer i garasjene. Sykkelparkering Borettslaget har 2 sykkelrom med totalt 44 plasser i 2-etasjes sykkelstativer. Styret organiserer tildelingen, men det er dessverre for få plasser til å dekke behovet. I sykkelrommene er det kun tillatt å plassere sykler, og disse skal stå i stativene. Oppslagstavlene Beboerne plikter å holde seg oppdatert med informasjonen på oppslagstavlene, og å følge eventuelle anvisninger. Informasjonshåndboken Alle andelseierne har fått utlevert Informasjonshåndboken. Dette er en ringperm som foruten borettslagets vedtekter og disse husordensreglene, inneholder mye nyttig informasjon. Informasjonsskriv fra styret bør settes inn i håndboken (under pkt 6). Der finner du også utfyllende og praktiske opplysninger om de fleste av punktene i disse husordensreglene. Informasjonshåndboken skal følge leiligheten ved salg og fremleie. Borettslaget har sin egen hjemmeside: http://tverrbakken.no Her vil alle oppslag og informasjon som deles ut til beboerne legges ut. Dessuten ligger hele Informasjonshåndboken der. Endelig ligger det en god del ”historisk” tekst- og bildemateriale fra borettslaget med omegn. Disse husordensregler ble vedtatt enstemmig på 2. ordinære generalforsamling i Tverrbakken Borettslag, tirsdag 4. mai 1976, med endringer vedtatt på ordinær generalforsamling 25. april 1990, 22. mai 2002 og 25. mai 2004. De sistnevnte ble gjort gjeldende fra 15.8.2005, samtidig med nye vedtekter for borettslaget. Fra da av er det styret som utarbeider husordensreglene. Styret vedtok endringer i husordensregler styremøtet 7. januar 2009, den 21. april 2009 og siste endringer ble vedtatt på styremøtet den 1. juni 2010. Meldinger fra borettslagets styre eller USBL ved rundskriv eller oppslag gjelder på samme måte som husordensreglene. Tverrbakken Borettslag 26.04.2012 Side 33 Vedtekter For Tverrbakken borettslag org nr 948 539 101 Tilknyttet Boligbyggelaget Usbl Vedtatt på generalforsamling den 16. oktober 1970, sist endret den 28. mai 2009 1 Innledende bestemmelser 1-1 Formål Tverrbakken borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold (1) Borettslaget ligger i Oslo kommune og har forretningskontor i Oslo kommune. (2) Borettslaget er tilknyttet Usbl boligbyggelag som er forretningsfører. 2 Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100. (2) Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel. (3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil 10% av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens §4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) Andelseierne skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 2-2 Sameie i andel (1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel. (2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes pkt 4-2. Side 34 2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget. (2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med pkt 2 i vedtektene. (3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3 Forkjøpsrett 3-1 Hovedregel for forkjøpsrett (1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett. (2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens §3. (3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes pkt 3-2, jfr borettsloven §4-15, første ledd. Imidlertid må andelseiere som er interessert i å benytte intern forkjøpsrett selv følge med på Usbls ukentlige fellesannonse i avis eller på Usbls nettsider – se pkt 3-3 (4). Andelseiere som vil gjøre forkjøpsretten gjeldende kan mest hensiktsmessig kontakt Usbl direkte." 3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget, ved forretningsfører USBL, mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget, ved forretningsfører USBL, har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet på denne måten har kommet fram til laget minst 15 dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. 3-3 Nærmere om forkjøpsretten (1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran. Side 35 (2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg utpeker boligbyggelaget hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen. (3) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. (4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider, ved oppslag i borettslaget eller på annen egnet måte. 4 Borett og bruksoverlating 4-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. (4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen 4-2 Bruksoverlating (1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre. (2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller andelseierens ektefelle, samboer eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år. - andelseier er en juridisk person. - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen. - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens §3 andre ledd. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning, men styret skal informeres. Side 36 (4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. 5 Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer innvendig, rør, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. For varmtvannsberedere pålegges andelseierne å skifte ut disse før de blir 25 år gamle. Unnlatelse vil føre til at borettslaget vil få utskiftingen gjort på andelseiers regning. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker, innvendige dører og godkjente ytterdører med karmer og innvendige vinduer og glassflater. Inngangsdørene til leilighetene skal være godkjente branndører (B30) (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l. Andelseier har også ansvar for at det fins funksjonerende brannvernutstyr forskriftsmessig plassert i boligen. Minimum godkjent brannvernutstyr består av et godkjent brannslukningsapparat og en røykvarsler. (4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget. (7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre også dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også nødvendig utskifting og ytre vedlikehold av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. I tillegg omfatter Borettslagets vedlikeholdsplikt boligenes sikringsskap med alt innhold samt nødvendig utskifting av brannslukningsapparat og røykvarslere i boligene. Side 37 (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Andelseieren skal også gi adgang til boligen slik at borettslaget, av fellespreventive hensyn, kan påse at andelseier oppfyller sin vedlikeholdsplikt. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. (5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18. 6 Pålegg om salg og fravikelse 6-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 6-2 Pålegg om salg (1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22, første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt. 6-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. 7 Felleskostnader og pantesikkerhet 7-1 Felleskostnader (1) Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100. 7-2 Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 8 Styret og dets vedtak 8-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 4 andre medlemmer med 5 varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. Side 38 (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer. 8-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 8-3 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2, andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene. 8-4 Representasjon og fullmakt To styremedlemmer i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn. 9 Generalforsamlingen 9-1 Myndighet Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen. 9-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst 20 dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere Side 39 varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget. (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det etter vedtektenes pkt 9-3 (1). 9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap. - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer. - Eventuelt valg av revisor. - Fastsetting av godtgjørelse til styret. - Andre saker som er nevnt i innkallingen. 9-5 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 9-6 Stemmerett og fullmakt Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme. 9-7 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i pkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt. (3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning. 10 Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 10-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23. 10-2 Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet. Side 40 10-3 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget. 11 Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene 11-1 Vedtektsendringer (1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. (2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra boligbyggelaget, jf borettslagslovens §7-12: - vilkår for å være andelseier i borettslaget. - bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget. - denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer. 11-2 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato. Side 41 BORETTSLAGETS ANSVAR Rør felles oppvarming (fjernvarme) - Tak - Bjelkelag - Bærende konstruksjon Soverom Annet som går gjennom boligen Stue Fellesrør (stigeledning) Sikringsskap (vedlikehold + utskifting) Entre Fellesledning Vaskerom Fellesrør Innebygde rør / ledninger Kjøkken Bad/WC Sluk (utskifting) Vifte Felles kanal Vindu (utskifting) Side 42 ANDELSEIERS ANSVAR Skap (utskifting) V.v.bereder (vedlikehold + utskifting) Pipe (feiing) Vindu (vedlikehold Gulv, tak og vegger (vedlikehold) Innvendige ledninger (vedlikehold + (utskifting) Soverom Himlingsplater, gulvbelegg, tapet (utskifting) Stue Innvendig dør (utskifting) Ytterdør (utskifting) Innsekter, skadedyr (utbedring) Entre Varmekabler (vedlikehold + utskifting) Vaskerom Klosett (vedl. + utskifting) Benker (utskifting) Apparat/vifte (vedlikehold + utskifting) Kjøkken Listverk (utskifting) Innvendig rør (vedlikehold + utskifting Bad/WC Sluk (vedl + oppstaking)
© Copyright 2025