1. No category

TINGLYSING OG KOMMUNENS FORHOLD TIL
GRUNNBOKSDATA VED MATRIKKELARBEID
TRONDHEIM, 15.02.2012
STEDSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
Lene Cecilie Bakler
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
registerfører e.f.
HVA SKAL VI GJENNOMGÅ?
 Grunnbokens innhold
 Innledende om tinglysing
 Kontroll av grunnboksdata før matrikkelføring
 Særlig om sammenslåing og prioritetskollisjoner
 Etablering av heftelser
 Sletting av heftelser
 Endring av hjemmelshaver
 Retting av feil i grunnboken
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORFOR TINGLYSE?
 Formålet med tinglysing er å oppnå rettsvern
overfor godtroende tredjemann
 Rettsvernet oppnås ved registrering i grunnboken
 Registeret er åpent for publikum, slik at man oppnår notoritet og
publisitet for de tinglyste rettsstiftelsene
 Sikre realkreditten
 Sikre lån med pant i fast eiendom
 Tinglysing har ingen betydning mellom partene
 En avtale blir ikke ”mer bindende” eller ”mer gyldig” av å være
tinglyst
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVA INNEHOLDER GRUNNBOKEN?
 Opplysninger om hjemmel og heftelser på en
matrikkelenhet
 Grunnboken skal ikke ha opplysninger om en
matrikkelenhets fysiske forhold, herunder areal og
grenser
 Grunnboken er delt inn i fire hoveddeler




Hjemmelsopplysninger
Pengeheftelser
Servitutter
Grunndata
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVA HAR GRUNNBOKEN OPPLYSNINGER OM?
 Hjemmelsforhold
 Formelt registrerte eierforhold
 Heftelser
 Formelt registrerte pengeheftelser
 Formelt registrerte servitutter
 Grunndata
 Hvilken matrikkelenhet denne matrikkelenheten er opprettet fra
 Om det er fradelt areal fra matrikkelenheten
 Om det er foretatt sammenslåinger, seksjoneringer mm.
 Eksempel på grunnboksblad
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
GRUNNBOKENS TROVERDIGHET
 Positiv troverdighet
 Man skal kunne stole på at de opplysningene grunnboken gir, er
riktige
 Unntak: forfalskning eller tvang
 Staten har et objektivt erstatningsansvar, jf. tingl.§ 35
 Negativ troverdighet
 Man skal kunne stole på at det grunnboken ikke opplyser om,
heller ikke gjelder
 Men husk - Ikke tinglysingsplikt!
 OBS! Adgang til å rette feil
 Troverdigheten gjelder rettslige, ikke faktiske forhold
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
GRUNNLEGGENDE FORUTSETNING FOR TINGLYSING
 Den som krever noe tinglyst (rekvirenten) må sørge
for at:





dokumentet er korrekt utfylt
dokumentet fyller lovens krav
nødvendig samtykke foreligger
nødvendig dokumentasjon foreligger
m.m.
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
TINGL. § 6 - ORIGINALE DOKUMENTER
 Alle dokumenter som skal tinglyses skal være i original
 Krav om originale signaturer
 Finnes unntak, for eksempel tinglysing av dom (bekreftet kopi)
 Tinglysingsgjenpart SKAL legges ved
 Tingl.§ 6 sammenholdt med tingl.forskr. § 6
 Gjenparten skal i visse tilfeller være bekreftet rett kopi
 Tingl.forskr. § 6 tredje ledd
 Registerfører MÅ forvisse seg om at en gjenpart som ikke er bekreftet,
er en rett kopi
 Tingl.forskr. § 6 fjerde ledd første punktum
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
TINGL. § 12 - HVA KAN TINGLYSES?
 Et dokument kan bare anmerkes i grunnboken når
det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte,
anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand
en fast eiendom i embedskretsen
 Unntak dersom rett til tinglysing følger av lov, for eksempel
jordskifteloven § 24
 Vurderes i lys av formålet med all tinglysing
 Skape et særskilt rettsvern
 Dersom retten allerede har rettsvern i form av lov, offentligrettslig
vedtak eller gyldig avtale er det ikke behov for tinglysing
 Men, kjennelse fra Borgarting lagmannsrett 28.08.2007
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
TINGL. § 12 A - SAMSPILL GRUNNBOK OG MATRIKKEL
 Når det etter matrikkellova skal utføres
oppmålingsforretning, kan et dokument som gir
grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett, ikke
tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av
matrikkelenheten senest samtidig blir registrert i
grunnboken
 Tinglysing av et dokument kan være avhengig
av matrikulering
 Hvis det følger av matrikkelregelverket at forholdet
er oppmålingspliktig, må arealet måles opp før
dokumentet kan tinglyses, jf. matrikkellova § 12
 Unntak matrikkelforskriften § 30
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
TINGL. § 13 M.FL. - SAMTYKKE
 Ingen rettshandel kan anmerkes på en eiendom uten
hjemmelshaverens samtykke, tingl. § 13
 Unntak:
 Rettskraftig dom kan anmerkes uten samtykke, § 13 fjerde ledd
 Tvangsforretninger kan anmerkes uten samtykke
 Eks. utleggsforretning og melding om konkurs
 Ektefellesamtykke ved felles bolig, tingl. § 13 femte ledd
 Egenerklæring om sivilstand, ekteskapsloven § 32
 Ingen heftelse kan slettes uten rettighetshaverens
samtykke, tingl. § 32
 Unntak:
 Sletting når virkningen er falt bort, jf. § 31 første ledd
 Sletting av en åpenbart opphørt heftelse, jf. § 31 andre ledd
 Sletting etter kunngjøring dersom det er sannsynliggjort at
heftelsen er bortfalt, jf. § 32 a
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
TINGL. §§ 14 OG 15 - GRUNNBOKSHJEMMEL
 Grunnbokshjemmel som eier har bare den
grunnboken utpeker som eier (§ 14)
 Eller den som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved
eierens død (typisk ved hjemmelserklæring)
 Den som har grunnbokshjemmel, har også
hjemmel til de bygningene som er eller blir
oppført på eiendommen (§ 15)
 Eks. ikke tinglyst festeforhold
 Grunneieren vil inneha den formelle hjemmelen også til
festerens bebyggelse
 Har betydning blant annet for beregning av dokumentavgift
 Formelt eierskap
 Grunnboken gir ikke nødvendigvis uttrykk for de reelle
eierforholdene
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
KONTROLL AV GRUNNBOKSOPPLYSNINGER FØR
MATRIKKELFØRING – HVORFOR?
 Unngå feilføring i matrikkelen
 Unngå retur av dokumenter som sendes til
tinglysing
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
KONTROLL AV GRUNNBOKSOPPLYSNINGER FØR
MATRIKKELFØRING FORTS.
 Heftelser som kan forhindre tinglysing
 Eks. fradelingsforbud
 Eks. urådighet/tinglysingssperre
 begrensninger i hjemmelshavers rettslige råderett
 Eks. prioritetskollisjoner
 Fradelinger
 Sammenslåinger
 Arealoverføringer
 Seksjoneringer/reseksjoneringer
 Sletting av matrikkelenheter
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
MELDING TIL TINGLYSING
 Ved opprettelse av ny matrikkelenhet,
sammenslåing, arealoverføring eller endring av
eierseksjon skal det sendes melding til tinglysing
 Matrikkellova § 24
 Finnes unntak (eks. forretninger rekvirert før 01.01.2010)
 Melding også ved sletting av matrikkelenheter
 OBS! Grunnboksbladet må være fritt for heftelser, både
pengeheftelser og servitutter, før vi kan fjerne det
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
SPESIELT OM SAMMENSLÅING
 Hjemmelsgrunnlag
 Matrikkellova § 18
 Matrikkelforskriften § 43
 Matrikkelenhetene som ønskes sammenslått må ha
samme hjemmelshaver
 Samme hjemmelsforhold som sådan
 Det må ryddes i pengeheftelsene slik at det ikke
oppstår prioritetskollisjoner når matrikkelenhetene
sammenslås
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
NÅR BLIR DET PRIORITETSKOLLISJON?
 Like heftelser på matrikkelenhetene
 Ingen kollisjon
 Bare den ene matrikkelenheten har heftelser
 Som hovedregel ingen kollisjon, men vær likevel obs på
forkjøpsretter og kjøpekontrakter
 Er det panteheftelse på en av matrikkelenhetene
og en eller flere av de andre matrikkelenhetene
også har en eller annen type pengeheftelse
 Alltid prioritetskollisjon
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORDAN LØSE EN PRIORITETSKOLLISJON?
 Slette heftelsen (helt eller delvis)
 Tinglyse en prioritetsvikelse
 Rettighetshaver må undertegne på en prioritetsvikelse
 Heftelsen kan også utvides til å gjelde alle
matrikkelenhetene
 Eks. kjøpekontrakt
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
PRIORITETSKOLLISJONER FORTS.
 Kommunen skal gjøre en forhåndskontroll
 Statens kartverk Tinglysing har det endelige
ansvaret for å avdekke prioritetskollisjoner og sette
vilkår i denne forbindelse
 Dette følger av kommentarene til matrikkelforskriften
 Det betyr at registerfører kan stoppe en
sammenslåing eller arealoverføring til tross for at
kommunen mener at vilkårene er oppfylt
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
PRAKTISKE PROBLEMSTILLINGER
 Etablering av heftelser
 Sletting av heftelser
 Endring av hjemmelshaver
 Retting av feil
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
ETABLERING AV HEFTELSER
 Tinglyses på den tjenende eiendom
 Den eiendommen som avgir rettigheten
 Avgivereiendom må derfor gå klart frem av
dokumentet
 Rettighetshaveren skal angis
 Rett for person (personlig rettighet)
 Eks. bo-/bruksrett
 Fødselsnummer for rettighetshaveren skal oppgis
 Rett for eiendom (realrettighet)
 Eks. veirett
 Gnr./bnr. skal oppgis
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
ETABLERING AV HEFTELSER FORTS. – KRAV TIL
KLARHET OG FORM
 Klarhet i forhold til:




HVA det gjelder
HVOR det skal innføres (hvilken matrikkelenhet?)
HVEM som er rettighetshaver
Tinglysingsforskriften § 4
 Dokumentet bør være selvforklarende
 Dokumentet bør være kort og så vidt mulig bare
inneholde bestemmelser som kan tinglyses
(jf. tingl. § 12)
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
ETABLERING AV HEFTELSER FORTS.
 Pengeheftelse eller servitutt?
 Er det av betydning for panthavere og andre at
heftelsen fremkommer på en panteattest?
 Statens kartverk Tinglysing vurderer om heftelsen
etter sin art og sitt omfang har betydning for
dekningsmulighetene ved et eventuelt tvangssalg
 Og dermed om heftelsen skal registreres på
grunnboksbladet som en pengeheftelse eller en servitutt
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORDAN SLETTE HEFTELSER?
 Hovedregel tingl. § 32 første ledd
 Samtykke fra rettighetshaveren
 Personlige rettigheter:
 For eksempel borett, forkjøpsrett, føderåd
 Rettighetshaveren må samtykke
 Legg ved skifteattest eller annen dokumentasjon på dødsfall
dersom rettighetshaveren er død
 Realrettigheter:
 Rettighetshaveren er den til enhver tid eier av f.eks. gnr. 10 bnr. 1
 Nåværende hjemmelshaver til gnr. 10 bnr. 1 må dermed samtykke
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORDAN SLETTE HEFTELSER? FORTS.
 Sletting av pantedokumenter:
 Det originale pantedokumentet må sendes inn
med påtegning om pantefrafall (delvis sletting)
eller sletting, jf. tingl. § 32 andre ledd
 Hva gjør man dersom panthaveren er død?
 Panteretten er en overførbar rettighet
 Arvingene må derfor samtykke til sletting
 Legg ved dokumentasjon på hvem som er
arvinger (typisk skifteattest)
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORDAN SLETTE HEFTELSER? FORTS.
 Hva gjør man dersom det originale pantedokumentet
er bortkommet?
 Sletting etter kunngjøring, tingl. § 32 a
 En heftelse som er over 20 år og som det er sannsynlig at
er opphørt, kan slettes etter kunngjøring i Norsk lysingsblad
og i lokalavisen
 Krever en begjæring fra panthaveren eller
hjemmelshaveren
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
SLETTING AV HEFTELSER - TOLKING AV TINGLYSTE
DOKUMENTER
 Hvem er rettighetshaver?
 Hva fremkommer av grunnboken?
 Rettighetshaver fremkommer ikke av grunnboken
 Hva sier stiftelsesgrunnlaget? (det tinglyste dokumentet)
 Misforhold mellom grunnbok og det tinglyste dokumentet?
 Foreligger det en tinglysingsfeil?
 Dersom det er tvil om hvem som er rettighetshaver
 Hva mener partene selv?
 Utgangspunktet er at Statens kartverk Tinglysing tar stilling til
om heftelsen kan slettes på bakgrunn av en begjæring om
sletting og den vedlagte dokumentasjonen
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORDAN FÅ REGISTRERT RIKTIG HJEMMELSHAVER?
 Hovedregel:
 Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av skjøte
 Ved privat skifte:
 Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av
hjemmelserklæring i forbindelse med arv/skifte/uskifte med
vedlagt uskifte-/skifteattest
 Ved offentlig skifte:
 Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av skjøte
 Hjemmelsoverføring på grunnlag av rettskraftig dom
 Fastsettelsesdom
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORDAN FÅ REGISTRERT RIKTIG HJEMMELSHAVER?
FORTS.
 Grunnbokshjemmel etter kunngjøring
 Tingl. § 38 a og c
 Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av en
hjemmelserklæring som Tinglysingen utarbeider etter at
kunngjøring er foretatt
 Grunnbokshjemmel til matrikkelenhet som er
ervervet til vei- eller jernbaneformål
 Tingl. § 38 b
 Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av en eiererklæring
fra stat, fylkeskommune eller kommune
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORDAN FÅ REGISTRERT RIKTIG HJEMMELSHAVER?
FORTS.
 Nærmere om grunnbokshjemmel etter kunngjøring
etter tingl. § 38 a
 Dersom matrikkelenheten tilhører noen som ikke har
grunnbokshjemmel
 Flere vilkår som må være oppfylt:
 Skriftlig erklære å være eier
 Utøve eierrådighet
 Sannsynliggjøring av eierskap
 minst 20 år - dokumentasjon
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVORDAN FÅ REGISTRERT RIKTIG HJEMMELSHAVER?
FORTS.
 Nærmere om grunnbokshjemmel etter kunngjøring
etter tingl. § 38 c
 Grunnbokshjemmel til matrikkelenhet som er
opprettet i medhold av matrikkellova § 9 første ledd
bokstav d
 Eierløs sjøgrunn eller eierløs undergrunn
 Flere vilkår som må være oppfylt:
 Skriftlig erklære å være eier
 Sannsynliggjøring av eierskap
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
DOKUMENTAVGIFT
 Tinglysing av hjemmelsoverføringer utløser som
hovedregel plikt til å betale dokumentavgift
 jf. Stortingets vedtak om dokumentavgift § 1
 Unntak må ha konkret hjemmel og må påberopes
 Stortingets vedtak om dokumentavgift
 Lov om dokumentavgift
 Forskrift om dokumentavgift
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
DOKUMENTAVGIFT FORTS.
 Dokumentavgiften beregnes av eiendommens salgsverdi
 Salgsverdien på tinglysingstidspunktet
jf. Høyesteretts avgjørelse Rt. 2008 s. 1160
 Unntak ved førstegangs overføring av en i sin helhet
nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk
 jf. Stortingets vedtak om dokumentavgift § 3
 Dokumentavgiften beregnes av tomteverdien
 Bygg på fremmed grunn
 Det må betales dokumentavgift av bebyggelsen selv om
erververen har oppført denne selv
 Ses i sammenheng med tingl. § 15
 hvem er hjemmelshaver til bebyggelsen?
 Borgarting lagmannsretts avgjørelse LB-2007-167696
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
PRAKTISKE UNNTAK FRA DOKUMENTAVGIFTSPLIKTEN
 Ideell arveandel etter loven
 Stortingsvedtaket § 2 bokstav f
 Overføring mellom ektefeller
 Stortingsvedtaket § 2 bokstav e
 Ved separasjon/skilsmisse, jf. dal. § 8 første ledd
 Overføring av felles bolig ved samlivsbrudd
mellom samboere
 Dokumentavgiftsloven § 8 andre ledd
 OBS! Fritaket gjelder ikke fritidsbolig
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
KONSESJON
 Erverv av fast eiendom er konsesjonspliktig
 Konsesjonsloven § 2
 Diverse unntak i konsesjonsloven, eks. §§ 4 og 5
 Konsesjonsfriheten må i mange tilfeller godtgjøres ved en
egenerklæring om konsesjonsfrihet, jf. konsesjonsforskriften § 2
 Forholdet til konsesjonsloven må avklares før
dokumentet kan tinglyses
 Konsesjon er et vilkår for tinglysing, jf. konsesjonsloven § 15
 Det er kommunen som er konsesjonsmyndigheten!
 Tinglysingen har en kontrollfunksjon i forhold til tinglysing
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
RETTING AV GRUNNBOKEN
 Retting av tinglysingsfeil
 Rettes i medhold av tingl. § 18
 Uten kostnad for partene
 Krever i praksis en henvendelse, per brev, e-post eller telefon
 Retting av feil som skyldes partene selv
 Hovedregelen er utstedelse av nytt dokument og ny tinglysing
 Medfører nytt tinglysingsgebyr og ny dokumentavgift
 Retting ved inkuriepåtegning
 Snever ulovfestet unntaksregel
 Konkret vurdering av saken etter begjæring fra partene
 Medfører nytt tinglysingsgebyr, men ikke ny dokumentavgift
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
INFORMASJON OG HJELP
www.tinglysing.no
Rundskriv for Tinglysingen
Sjekkliste ved tinglysing
Ofte stilte spørsmål
e-kundesenter
Tinglysingstelefonen
tlf. 32 11 88 00
Alle hverdager fra kl. 08.00-14.00
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET
HVOR SKAL DERE SENDE POST TIL OSS?
 Post som gjelder fast eiendom:
 Statens kartverk Tinglysing
3507 Hønefoss
 Post som gjelder borettslagsandeler:
 Statens kartverk Ullensvang
Tinglysing borettslag
5788 Kinsarvik
GRUNNBOKSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET