Hvordan forstå grunnboken m.m. Gardermoen 14. januar 2015 Registerfører Åge-Andre Sandum Hvem er Tinglysingen? Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 1 Tinglysingsdivisjonenansvar • Tinglysingsdivisjonen, Statens kartverk • • • Sentral tinglysingsmyndighet Ansvar for føring av grunnboken Kontrollplikt av matrikkelføring vis a vis kommunene, påtale åpenbare feil • • Kontrollplikt konsesjonsplikt Dokumentavgift Dokumentflyt og avvikshåndtering Ny dokumentog føringskontroll Dokumentkontroll Registrering i grunnboken Journalføring Postmottak Mangler Føringsfeil retur til saksbehandler Mangler Mangelfulle rekvirentopplysninger Retur uten journalføring Retur uten tinglysing Utlån for oppretting av mangel Nekting av dokument Retur av nektet dokument Konferering Retur av tinglyst dokument Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 2 Hvorfor tinglyser vi? • Formålet med tinglysing er å oppnå rettsvern overfor godtroende tredjemann • Du oppnår rettsvern ved registrering i grunnboken • Grunnboken for fast eiendom og borettslagsandeler • Grunnboken er åpen for publikum, slik at vi oppnår notoritet og publisitet for de tinglyste rettsstiftelsene Hvorfor tinglyser vi? forts. • Sikre realkreditten • Sikre lån med pant i fast eiendom eller borettslagsandel • Tinglysing har ingen betydning mellom partene • En avtale blir ikke mer bindende eller mer gyldig av å være tinglyst Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 3 Hva er rettsvern? • En rettighet er beskyttet mot konkurranse fra andre som mener å ha den samme rettigheten eller eiendomsretten som deg dersom de • ikke har tinglyst sin rett • har tinglyst sin rett senere enn deg • Først i tid, best i rett • Når du har rettsvern for retten din er du også beskyttet mot tidligere rettighetshavers kreditorer • Tinglysingsloven § 20 flg. Grunnbokens troverdighet • • • Positiv troverdighet Man skal stole på at de opplysninger grunnboken gir er riktige • Unntak: forfalskning, tvang Staten har et objektivt erstatningsansvar, tingl. § 35 • • Negativ troverdighet Man skal stole på at det grunnboken ikke opplyser om heller ikke gjelder • OBS! Ikke tinglysingsplikt • OBS! Adgang til å rette feil • Gjelder rettslige, ikke faktiske forhold Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 4 Funksjonsdeling Matrikkel - Grunnbok NOU 1982:17 ”Alt vedrørende arealdisponering tas ut av grunnboken og legges til GAB.” NOU 1999:1 ”Grunnboken skal være et rent rettsvernregister som gir opplysninger om rettigheter og plikter knyttet til matrikkelenheten.” ”Registrering i grunnbok bør bare benyttes når partene trenger rettsvern som oppnås ved tinglysing.” Matrikkelen må dekke behovet for publisitet. Bakgrunnen for matrikkellova • Nødvendig med nasjonalt, ensartet eiendomsregister, med tilfredsstillende kvalitet • Det nasjonale eiendomsregisteret skal omfatte kart • Avklare hvilke objekter skal registreres som egne objekter i registeret • Avklare funksjonsfordeling mellom matrikkel og kommunale registre, samt matrikkel og grunnbok Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 5 Matrikkellova • § 1 Lovens formål ”Lova skal sikre tilgang til viktige eigedomsopplysningar, ved at det blir ført eit einsarta og påliteleg register (matrikkelen) over alle faste eigedommar i landet, og at grenser og eigedomsforhold blir klarlagde. Lova skal vidare sikre tilgang til eit felles geodetisk grunnlag, jf. kapittel 8.” Matrikkellova • § 4. Matrikkelen ”Matrikkelen skal innehalde opplysningar om den enkelte matrikkeleininga som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eigedom, under dette offisielle nemningar og opplysningar om den enkelte bygning, bustad og adresse. Matrikkelen skal vise grensene for matrikkeleiningane, under dette grenser for uteareal som inngår i eigarseksjon. Matrikkelen skal innehalde opplysningar om pålegg som gjeld bruk av grunn eller bygningar på vedkommande matrikkeleining.” Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 6 Matrikkellova - ansvar • Kommunene • • • Lokal matrikkelmyndighet Ansvar for oppmålingsforretninger, samt føring av matrikkelen Fylkeskartkontorene, Statens kartverk • Veiledningsorgan ut mot kommunene Innhold i matrikkelen • Matrikkelen har opplysninger om: • Matrikkelenheter • Matrikkelnummer • Areal • Registrert eier/fester • Kulturminner • Forurensning i grunnen etc. • Bygninger • Bygningstype • Bygningsstatus • kontaktperson Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 7 Innhold i matrikkelen • Bruksenheter i bygninger • Bruksenhetstype • Bruksareal • Antall rom • Adresser til matrikkelenheter • Valgkrets • skolekrets • kirkesokn Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? • Grunnboken er et rettighetsregister. • Grunnboken skal ikke ha opplysninger om en eiendoms fysiske forhold, herunder areal og grenser. • Grunnboken er rubrisert slik: • Hjemmelsopplysninger • Pengeheftelser • Servitutter • Grunndata Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 8 Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? • • Hjemmel: Grunnbokshjemmel som eier har bare den grunnboken utpeker som eier (tingl. § 14) • Eller den som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død (typisk ved hjemmelserklæring) • Den som har grunnbokshjemmel, har også hjemmel til de bygningene som er eller blir oppført på eiendommen (tingl. § 15) • Eks. ikke tinglyst festeforhold • Grunneieren vil inneha den formelle hjemmelen også til festerens bebyggelse • Har betydning blant annet for beregning av dokumentavgift • Formelt registrert hjemmelshaver, ikke nødvendigvis den reelle eieren. Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? • Pengeheftelser: • Pantedokument • Kjøpekontrakt • Føderåd • Leieavtale • Festekontrakt • Forkjøpsrett • Borett • Fredningsvedtak Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 9 Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? • Servitutter: • Veirett • Fiskerett • Jordskifte • Elektriske kraftledninger • Bryggeplass Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? • Alt som etter sin art eller omfang kan redusere etterstående panteretts dekningsmulighet skal rubriseres som pengeheftelse, jf. tingl. § 11. • Det er opptil registerfører å vurdere dette, jf Borgarting lagmannsretts kjennelse LB-2007-189515 . Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 10 Etablering av heftelser • Tinglyses på den tjenende eiendom • Den eiendommen som avgir rettigheten • Avgivereiendom må derfor gå klart frem av dokumentet • Rettighetshaveren skal angis • Rett for person (personlig rettighet) • • • Eks. bo-/bruksrett Fødselsnummer for rettighetshaveren skal oppgis Rett for eiendom (realrettighet) • • Eks. veirett Gnr./bnr. skal oppgis Vilkår for tinglysing • Hovedregel: • Tinglysingsloven §12 Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen. • Unntak: Rett til tinglysing kan følge av lov, eks. jordskifteloven § 24. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 11 Vilkår for tinglysing tinglysingsloven § 13 • Dokument som gir uttrykk for en rettshandel kan ikke anmerkes uten hjemmelshavers samtykke, tgl. § 13 • Unntak: • Rettskraftig dom kan anmerkes uten samtykke, § 13, 4.ledd • Utleggsforretning kan anmerkes uten samtykke • Ektefellesamtykke ved overskjøting av felles bolig • Tgl. § 13, 5. ledd • Ekteskapsloven § 32, egenerklæring om sivilstand Krav til klarhet • • Dokumentet må være klart • • • • Hva gjelder rettsstiftelsen? Hvor skal det tinglyses? Hvem er rettighetshavere til rettigheten? Særlig viktig å tenke på ved utforming av erklæringer og avtaler i fritekst • Tinglysingsloven § 8, jf. tinglysingsforskriften § 4. Dokumentet skal være selvforklarende Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 12 Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? • Grunndata: • Opplysninger om når eiendommen er opprettet, fra hvilken eiendom er den opprettet. Opplysninger om det har skjedd fradeling, arealoverføring, seksjonering, sammenslåing, opprette realsameie/jordsameie Hvilke matrikkeldokumenter skal tinglyses? • Hovedregel, matrikkellova § 24 første ledd • Kommunen sender melding til tinglysing av eget tiltak ved: • Oppretting av ny matrikkelenhet • Sammenslåing • Arealoverføring • Endring av eierseksjon Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 13 Hvilke matrikkeldokumenter kan tinglyses? • Unntak, matrikkellova § 24 fjerde og femte ledd: • Tinglysing må kreves særskilt ved: • Matrikulering av grunn til offentlig vei eller jernbane • Matrikulering av umatrikulert grunneiendom eller festegrunn • Registrering av jordsameie Matrikkeldokumenter • Alt som skal tinglyses vedrørende oppretting, sammenslåing, sletting av matrikkelenhet, seksjonering osv. må være ført i matrikkelen før det kan tinglyses, jf. matrikkellova §24. • Tinglysingen vil motta melding til tinglysing, sammen med nødvendige vedlegg. • Matrikkelføringen er endelig registrert i matrikkelen på tinglysingstidspunktet. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 14 Hvordan opprette et grunnboksblad? • Tinglyse ”Melding til tinglysing”, jf matrikkellova § 24 Oppmålingsplikt • Sperre i tinglysingsloven § 12a første punktum • § 12a. Når det etter matrikkellova skal utføres oppmålingsforretning, kan dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett, ikke tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av matrikkelenheten senest samtidig blir registrert i grunnboken. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 15 Arealoverføring • Arealoverføring, jf. matrikkelloven § 15 • Areal kan overføres mellom tilgrensede matrikkelenheter, uten at arealet blir opprettet som ny matrikkelenhet. • Ved arealoverføring skjer det en fradeling, overføring og sammenslåing i en operasjon. • Arealet som skal overføres må være heftelsesfritt, automatisk pantutvidelse i den sammenslåtte enheten, jf. forskriften § 43 åttende ledd. Arealoverføring • Forholdet til konsesjonsloven må avklares, herunder egenerklæring om konsesjonsfrihet må legges ved evt. vedtak om konsesjon • Ved tinglysing må dokumentet ”erklæring om arealoverføring benyttes” • Utløser dokumentavgift som skal beregnes av markedsverdien og ikke kjøpesummen som partene har blitt enige om. • Hvis arealoverføring mellom enheter med samme hjemmelshaver, er det nok å sende inn ”melding til tinglysing”, da det ikke skjer noen hjemmelsovergang. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 16 Hvordan slette heftelser? • Hovedregel tingl. § 32 første ledd • • Personlige rettigheter: • • • • Samtykke fra rettighetshaveren For eksempel borett, forkjøpsrett, føderåd Rettighetshaveren må samtykke Legg ved skifteattest eller annen dokumentasjon på dødsfall dersom rettighetshaveren er død Realrettigheter: • • Rettighetshaveren er den til enhver tid eier av gnr. 10 bnr. 1 Nåværende hjemmelshaver til gnr. 10 bnr. 1 må samtykke Hvordan slette heftelser? Tinglysingsloven §§ 31-32a • Pantedokument • Hvis eiendommen er pantsatt må det originale pantedokumentet sendes inn for tinglysing av påtegning om pantefrafall, jf tingl. § 32 annet ledd. • Unntak: Uomsettelige pantedokumenter, jf. tingl. §32 annet ledd annet pkt. • • Panterett er en overførbar rettighet, Arvinger må samtykke til sletting. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 17 Hvordan slette heftelser tingl. § 32a • Tingl. 32 a første ledd • Skal være umulig eller uforholdsmessig vanskelig å få rettighetshavers samtykke. • Vilkår: Sletting av pantobligasjon, skadesløsbrev på grunnlag av at det er sannsynliggjort at heftelsen er bortfalt og dokumentet blir innlevert. • Vi starter kunngjøringsprosess Hvordan slette heftelser • Tingl. 32 a annet ledd • Enhver heftelse kan slettes hvis den er over 20 år og det er sannsynliggjort at den er opphørt. • Hvis innsigelse, registerfører må vurdere om den er åpenbar grunnløs Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 18 Sletting av heftelser – tolkning av tinglyste dokumenter • Hvem er rettighetshaver? • Hva fremkommer av grunnboken? • Rettighetshaveren fremkommer ikke av grunnboken • Hva sier stiftelsesgrunnlaget? (det tinglyste dokumentet) Sletting av heftelser – tolkning av tinglyste dokumenter • Misforhold mellom grunnbok og det tinglyste dokumentet? • • Foreligger det en tinglysingsfeil? Dersom det er tvil om hvem som er rettighetshaver • Hva mener partene selv? •Utgangspunktet er at Statens kartverk Tinglysing tar stilling til om en heftelse kan slettes på bakgrunn av en begjæring om sletting og den vedlagte dokumentasjonen Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 19 Retting av feil i grunnboken • Uriktig innføring i grunnboken • • • Tingl. § 18, første ledd, første alternativ Feil forårsaket av tinglysingsmyndigheten Det typiske er at dokumentet er korrekt utfylt, men ikke riktig registrert i grunnboken Retting av feil i grunnboken • Krever iht. rettspraksis en høy grad av sannsynlighet for at grunnbokens innhold er uriktig, jf. Rt. 1997-1154 • Sannsynlighetskravet knytter seg til situasjonene da den påståtte tinglysingsfeilen ble begått. Rt. 2008-287 • Registerfører kan ikke ta stilling til en eventuell tvist om det underliggende rettsspørsmål Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 20 Retting av feil som skyldes parten selv • Hovedregel: utstedelse av nytt dokument, ny tinglysing • Tinglysingsgebyr og dokumentavgift Retting av feil som skyldes parten selv • Retting ved tinglysing av inkuriepåtegning på skjøter • Snever ulovfestet unntaksregel • Konkret vurdering av saken etter begjæring fra partene • Lagmannsretten har uttalt at retting er forbeholdt de klare tilfeller, der feilen er lett å konstatere og godtgjøre i ettertid. • Dokumentasjonskrav • Tinglysingsgebyr, men fritatt for dokumentavgift Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 21 Hvordan få endret hjemmelshaver • Hovedregel: Skjøte el. Hjemmelserklæring v/ skifte • Registrere hjemmelsovergang på grunnlag av rettskraftig dom • Tinglysingsloven § 38a og c – grunnbokshjemmel etter kunngjøring • Tinglysingsloven § 38 b Opprydding av hjemmelsforhold i grunnboken • Hjemmelshaveren: juridisk person som ikke eksisterer lenger • Nødkompetanse, signaturberettiget på avviklingstidspunktet kan ustede skjøte og sikringspantedokument, jf. HR-200700747 • Hjemmelshaveren er konkurs • Bostyrer kan utstede skjøte • Konkursboet er avviklet uten å ha ryddet opp i hjemmelsforholdet • Må undersøke om hj. haveren/ tidl. konkursdebitor har full råderett over eiendommen • Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 22 Endring av hjemmelsforhold • Tingl. §13 fjerde ledd • Overføre hjemmelen på bakgrunn av en rettskraftig dom. • Stadfestelsesdom. Tenk igjennom hvordan påstanden utformes. Grunnbokshjemmel etter kunngjøring – tgl. § 38a • Dersom eiendommen tilhører noen som ikke har grunnbokshjemmel • Flere vilkår som må være oppfylt: • Skriftlig erklære å være eier • Utøve eierrådighet • Sannsynliggjøre at eierskapet har vart i minst 20 år • - dokumentasjon Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 23 Nyttige nettsider • www.kartverket.no • www.seeiendom.no Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar 2015 24