1. No category

1
1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 och 0. Den här trycksaken,
vår årsredovisning, handlar om siffror. Kanske lite
förväntat och vid första tanken idéfattigt, men vi
tycker att vackra bilder på just siffror väl kan
symbolisera bredden av verksamhet i vår koncern.
Det handlar självklart om fastigheter, det är vår
huvudnäring, men vi försöker också ge en bild av vårt
sätt att tänka, att alltid söka kreativa lösningar och
ständig utveckling.
Vi pratar också en del om miljö och trygghet. Det
handlar om både dåtid, nutid och en hel del framtid
och så pratar vi gärna om stolthet. Vi kan inte låta
bli att berätta om att våra hyresgäster gillar oss och
vi dem, det hänger nog ihop. När vi summerar årets
kundenkäter, så ser vi att hårt arbete lönar sig,
våra hyresgäster trivs.
Det finns det siffror på.
2
3
ERN5T ROSÉN
Året som gått
6
Fem år i siffror
8
Affärsidé och vision
9
VD har ordet
10
Verksamhet och inriktning
12
Geografi och bestånd
13
Projekt på gång 14
Ernst Roséns historia
16
Mål och måluppfyllelse
18
Organisation och medarbetare
20
Fastigheter och förvaltning
22
Hyresgäster och dialog
24
Miljö och hållbarhet
26
Aranäs och Kungsbacka
28
Nääs Fabriker
30
En levande mötesplats
32
Flodén Byggnads AB
34
Investeringar i framtid
36
Marknadsanalys
38
Ernst Rosén och marknaden
42
Å RSRED OVISN1N G
Förvaltningsberättelse
48
Resultaträkning
49
Balansräkning 50
Kassaflödesanalys 52
Noter med redovisningsprinciper
och bokslutskommentarer 58
Undertecknande
70
Revisionsberättelse
71
Styrelse och ledningsgrupp
72
F4 stighetsbE stånd Produktion och idé: Clara, Karlstad / text: Florence Oppenheim / foto: Johan Palmborg, Mattias Larsson /
kartor: Kartena AB / tryck: Knappen, Karlstad. Tryckt på miljögodkända munken lynx, omslag 240 g, inlaga 130 g.
4
Fastighetsförteckning
74
Kartor
78
5
Året som gått
20
21
UEFA U
Ernst Rosén vann –
igen! I februari 2010
tog Ernst Rosén emot
Kundkristallen för Bästa
Serviceindex 2009, för
fjärde gången. I den
årliga hyresgästenkäten i samarbete med
AktivBo, vann Ernst
Rosén totalt bland
både kommunala och
privata bostadsbolag.
VALLDA GOLF
& COUNTRY CL
UB
09
Segrarna i UEFA U21
EM 2009, det tyska
U21-landslaget, valde
att under fyra veckor
i juni abonnera hela
Nääs Fabriker Hotell och
Restaurang. ”Vårt hotell
har klass, vi har optimala
förutsättningar”, sa den
tyske förbundskaptenen
Horst Hrubesch om
anläggningen.
ATTRAKTIV STADSDEL
Lejonet & Björnen fortsätter att efter ägarbyte
sälja kvalitetsglass i Ernst Roséns butikslokaler
på Danska Vägen. Möbelföretaget Bratells
valde också att stanna kvar hos Ernst Rosén
på Danska vägen efter ägarbyte.
Nääs Fabriker Hotell
och Restaurang
stärker sin position
i branschen. Fem
getingar i Expressen,
med betyget ”får en
att vilja frossa i superlativer” och medtagen
i White Guide 2009
med motiveringen
”Modern design och
kärleksfullt kök”.
KUNDKRISTALLEN
NÄÄS FABRIKER
HOTELL OCH RESTAURANG
Ernst Rosén stärker sitt varumärke
i Alingsås och
Lerum. Under
2009 har företaget deltagit i flera
stora evenemang,
till exempel Bomässa i Alingsås.
Vallda Golf & Country
Club går mot strömmen och bygger en
skotskinspirerad
golfbana i Valldaområdet utanför Kungsbacka. Banan med
18 hål öppnade 2009.
Huvudfinansiär är
Ernst Rosén och den
officiella invigningen
sker sommaren 2010.
BOMÄSSA
6
400 NYA BOSTÄD
ER
Aranäs har under 2009 aktivt jobbat
vidare som samhällsbyggare, med
renoveringsprojekt och projektering av
nya fastigheter i Kungsbacka. Under
året fick två stora satsningar klartecken:
Projekt Polstjärnan och Kolla Parkstad,
båda med byggstart under 2010.
Kungsmässan
fortsätter att attrahera
nya märkesbutiker.
Under våren öppnade
Kitchen Store och Design Only sina butiker.
I december invigde
Melrose Co sin klädbutik, i samma lokaler
som trendcaféet Joe
& The Juice, som
gör Sverigepremiär i
Kungsbacka.
VINDKRAFT
Under en månad i december
slogs portarna upp för Nääs
Fabrikers 1300 kvm stora
julklapps outlet. Besökare
strömmade till över förväntan
och succén var given. Nu
pågår planering för en permanent outlet på Nääs Fabriker.
NY OUTLET
Med en tydlig
inriktning mot
underhåll och
service drivs
byggverksamheten i Flodén
Byggnads AB
med stabil
sysselsättning
och goda
resultat.
NYTT I KUNGSBACKA
I augusti invigde
Rabbalshede Kraft
AB, med Ernst Rosén
som stark delägare,
Vindpark Kil med fyra
vindkraftverk i norra
Bohuslän. Parken
är nummer två i
bolagets expansiva
planer att till och med
2015 sätta cirka 250
vindkraftverk i drift.
FLODÉN BYGGNADS
AB
LUNNAGATAN I LERUM
7
Fastigheten på Lunnagatan i Lerum har ombildats till bostadsrätter.
Detta efter att Ernst
Roséns hyresgäster
fått erbjudande om att
köpa fastigheten som
lämpar sig ypperligt för
egnahemsboende.
Fem år i siffror
Affärsidé och vision.
Nyckeltal*
2009
2008
2007
2006
2005
Total omsättning, Mkr
649
551
535
540
399
Hyresintäkter, Mkr
400
390
370
356
349
Hyresintäkter, kr/kvm
1 075
1 045
1 016
988
967
Vakans bostäder
0 %
0 %
0 %
0 %
0%
Vakans lokaler
8 %
7 %
5 %
4 %
4%
Vakans totalt
2 %
2 %
2 %
1 %
1 %
Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr
4 898
4 846
4 949
4 525
4 300
Vision för Ernst Rosén
.
• att med vårt arbets
sätt inom kärnverksa
mheten vara
ett föredöme i bra
nschen.
Övervärde fastigheter, Mkr
2 607
2 561
2 837
2 574
2 398
•att vara förstahand
Balansomslutning, Mkr
2 813
2 759
2 568
2 299
2 237
Balansomslutning inkl övervärde, Mkr
4 734
4 646
4 611
4 152
3 964
Eget kapital, Mkr
210
190
185
181
147
Eget kapital justerat, Mkr
2 132
2 077
2 227
2 034
1 874
Soliditet
7 %
7 %
7 %
8 %
7%
Soliditet justerad
45 %
45 %
48 %
49 %
47 %
Belåning, Mkr
2 389
2 366
2 164
1 952
1 925
Belåningsgrad justerad
49 %
49 %
44 %
43 %
45 %
Yta bostäder 251 500
252 500
252 400
250 400
250 600
Yta lokaler 120 800
120 300
111 400
109 700
109 900
Yta totalt 372 300
372 800
363 800
360 100
360 500
3 531
Antal lägenheter
3 538
3 549
3 550
3 521
Fastigheter
90
91
91
94
96
Anställda
92
93
98
98
104
och byggservice på
svalet när det gäller
våra hemmamarkna
• att förena god avka
stning med en hög
bostäder, lokaler der.
kundnöjdhet.
• att genom fastighe
tsförvärv samt inves
teringar inom
närbesläktade verks
amheter skapa tillvä
xt.
Affärsidé för Ernst Rosén.
da hyresgäster.
er och lokaler som ger nöj
Vi skall tillhandhålla bostäd
egen förvalt, ett långsiktigt ägande och
Detta görs genom byggnation
gsbacka.
rg, Lerum, Alingsås och Kun
ning av fastigheter i Götebo
esgästen med
lutsfattandet sker nära hyr
Vi är organiserade så att bes
service- och
personal. Vi ska hålla en hög
engagerad och kompetent
tillväxt.
n för fortsatt utveckling och
kvalitetsnivå, vilket är grunde
* Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB. Från och med 2008 ingår även koncernens fastighets-
innehav i USA. Marknadsvärdet är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell.
Prioriterade mål fram till 2011
• Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka
uthyrningsgraden för lokaler till 95 procent.
DEFINITIONER
Vakans
Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter.
Övervärde fastigheter
Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde.
• Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen
Balansomslutning inklusive övervärde
Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet.
servicenivå, sänka förvaltningskostnaderna med 3 procent.
Eget kapital justerad
Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutning.
• Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs
Soliditet justerad
Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter.
Fabriker Hotell och Restaurangs marknadsposition och
Belåningsgrad justerad
Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde.
uppnå ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor.
8
9
VD har ordet
Året som gått är det första som jag har haft hela Ernst Roséns
vindarna allt starkare för ”vårt” Rabbalshede Kraft som under
verksamhet under mina vingar. I takt med att organisationen
2010 närmar sig börsen. Bolaget har två vindkraftsparker i
växer, går vi alltmer från att vara generalister till att bli specia-
drift och två under byggnation. Det är en styrka för oss att via
lister. För mig personligen innebär det att jag lägger allt mer
vårt ägande i Rabbalshede Kraft, med god marginal tillgodose
kraft på att arbeta med strategiska frågor.
vårt eget behov av fastighetsel med vindel.
Vindkraft är en god investering och en del av vår verksam-
Det är en mission för mig under 2010 att tydliggöra
sambandet mellan vår vision och hur vår egen insats som
het men att utveckla fastigheter tillhör vår kärnverksamhet.
individer påverkar våra mål. Att jobba målstyrt är en avgö-
Nya möjligheter har öppnat sig kring vår sekelskiftesfastighet
rande framgångsfaktor. En förutsättning är förstås att målen
på Viktor Rydbergsgatan 20. Boendeformen ägarlägenhet har
är konkreta och tydliga och att alla i organisationen kan ta
tillkommit och eftersom vi ser det som ett lyckat alternativ att
dem till sig. Parallellt med ett fokuserat arbete med vision
återskapa boende i Lorensbergs villastad, satsar vi helhjärtat
och affärsplan, har vi startat en process med att utveckla
på denna linje. Vi ser också ett genombrott på väg i projekt
och stärka våra varumärken, både Ernst Rosén och Nääs
Oscars på Marstrand. Ett fruktsamt samarbete med Läns-
Fabriker som profilerar vårt företagscenter.
styrelsen och Kungälvs kommun har lett till att vi nu tar fram
en genomförandebeskrivning för projektet som samtliga tre
För oss är det allt viktigare att marknaden inte ser Ernst
parter kan stå bakom.
Rosén enbart som en bostadsförvaltare utan också som ett
I Aranäs har vi en fortsatt, mycket stor utvecklings-
självklart alternativ när det gäller lokaler. Under 2009 förstärkte
–För att ligga i framkant krävs ständig utveckling.
vi organisationen med en kundansvarig för lokaler och vi
potential framför oss. Inom de närmaste fem, tio åren, har
fortsätter att utveckla och effektivisera vår förvaltningsmodell
vi en omfattande projektportfölj med både nybyggnation av
även under 2010. Nästa steg blir att spetsa oss genom rekry-
hyresrätter, bostadsrätter och kommersiella lokaler, samt om-
tering av en chef med övergripande ansvar för utvecklingen
och tillbyggnad av befintliga fastigheter. Fantastiska möjlighe-
av vår tekniska förvaltning.
ter i en fantastisk kommun!
Som stora fastighetsägare i centrala Lerum följer vi med
En framgångsfaktor i vår förvaltning är företagskulturen.
Under många år har vi värnat den speciella Rosénanda som
spänning kommunens planer på att utveckla och förnya
finns i vårt företag. För att ligga i framkant krävs ständig
Lerums centrum. I samma kommun ligger även vårt företags-
utveckling och för att utvecklas krävs aktiva, kreativa med-
center Nääs Fabriker som jag får så otroligt mycket positiva
arbetare med modet att föreslå förändring, om det leder till
kommentarer om, både hotell- och konferensverksamheten
förbättring. Vi skall jobba smart, vi skall erbjuda den bästa
och framför allt när det gäller helheten i området. Miljön är be-
upplevda lösningen, det ger den mest nöjda kunden och
rörande, så annorlunda från allt annat. Sjön har alltid ett eget
bästa avkastningen. Att lära sig av andras framgång och våga
uttryck, oavsett väder och årstid, som ger utrymme för kreativa
utsätta den egna verksamheten för andras blickar är en väg
tankar och lugn i själen. För mig känns det svårt att åka någon
till fortsatt framgång.
annanstans, nu när vi har denna unika miljö så nära.
Under 2009 har vi också engagerat oss i att tillsammans
Vi har ett spännande år framför oss, ett år som andas ut-
med en grupp fastighetsägare och Hyresgästföreningen driva
veckling. Utveckling av våra varumärken, fastigheter, arbets-
frågan om hyresrättens framtid. Ambitionen är att nå en lång-
sätt och organisation, med fokus på ökad avkastning.
När året är slut hoppas jag att vi även har genomfört ett
siktig samsyn på marknaden om hyresrätten som en attraktiv
och annat strategiskt förvärv.
boendeform för väldigt många människor.
Satsningen på alternativa energikällor engagerar också
Thomas Lundh
många. Med en övertecknad nyemission under 2009 blåser
10
11
Verksamhet och inriktning
Geografi och bestånd
Ernst Rosén äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i de
kundnöjdhet och avkastning. Kreativitet genomsyrar inte bara
centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. Företags-
fastighetsförvaltningen utan även engagemanget i bolagets
centret Nääs Fabriker utmärker sig i beståndet, bland annat
investeringsverksamhet där Ernst Rosén genom aktivt ägande
genom det unika Nääs Fabriker Hotell och Restaurang.
bidrar till utveckling.
Bolaget bedriver också byggverksamhet genom det helägda
Totalt äger Ernst Rosén med hälftenägda Aranäs ett
dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar
hundratal fastigheter som för Ernst Rosén representerar ett
Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB,
uppskattat värde om 4,9 Mdr. Bolaget har varit verksamt i
den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka.
branschen i snart 60 år och är idag ett stabilt familjeföretag Ernst Rosén bedriver verksamhet för långsiktig hållbarhet,
i fjärde generation.
S TOC KHOLM
GÖT EBORG
38 hyresfastigheter
188 000 m2 förvaltad yta
146 500 m2 bostadsyta
41 500 m2 lokalyta
AL I N GSÅS
2 121 hyreslägenheter
24 hyresfastigheter
37 000 m2 förvaltad yta
28 000 m2 bostadsyta
9 000 m2 lokalyta
357 hyreslägenheter
åden.
Ernst Roséns verksamhetsomr
F ÖRETAGSCEN T RET N ÄÄS FA BRIKE R
GÖT EBORG
14 500 m2 lokalyta
60 företag i bruksmiljö med kontor,
utbildning, handel samt hotell.
L ERU M & GRÅBO
6 hyresfastigheter
KU N GSBACKA
Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga och
förvalta fastigheter.
Ernst Rosén äger och föräs
valtar företagscentret Nä
tor,
Fabriker med hotell, kon
utbildning och handel.
gErnst Rosén bedriver byg
terbolaverksamhet genom dot
.
get Flodén Byggnads AB
i olika
Ernst Rosén investerar
d
verksamheter för att me
ivt
finansiell styrka och akt
ling.
eck
ägande bidra till utv
42 hyresfastigheter
224 500 m2 förvaltad yta
144 500 m2 bostadsyta
12 000 m2 förvaltad yta
4 500 m2 bostadsyta
7 500 m2 lokalyta
57 hyreslägenheter
2 006 hyreslägenheter
80 000 m2 lokalyta
varav 35 000 m2 avser
Kungsmässan köpcenter.
M AL M Ö
ERNS T ROS É N
364 000 m2 förvaltad yta
251 500 m2 bostadsyta
112 500 m2 lokalyta
3 538 hyreslägenheter
inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka.
12
13
Projekt på gång
H y llad golfbana ger mervärde åt golfen
fastighetsutveckling på
Under 2009 öppnades 18 hål på den attraktiva golfbanan Vallda Golf &
S:t Pauligatan
Country Club i Vallda utanför Kungsbacka. Banan har skotskt tema och
Under 2009 beslutade Ernst Rosén om att
har redan hyllats för sin kvalitet, bland annat i Svenska Golfförbundets
förädla fastigheterna på S:t Pauligatan 3–11. banrapport och i Golf Digest årliga ranking där Vallda, som helt nyanlagd
I samband med stambyte planeras ombyggnad
bana, rankades nummer 26. Klubbens långsiktiga målsättning är att bli
av badrummen till 2010 års standard. Hyres-
en genuin familjebana och juniorverksamheten lockade redan under
gästerna kommer också att få möjlighet att göra
första spelåret flera hundra barn och ungdomar. Under 2010 kommer
ytterligare tillägg och välja totalombyggd lägenhet.
klubbhuset att uppföras och göra anläggningen helt komplett. Ernst
Arbetena planeras starta före sommaren 2010.
Rosén är huvudfinansiär för golfbanan.
R abbalshede K raft investerar
3 7 0 M S E K i n y vindpark
Rabbalshede Kraft fortsätter att stärka vindkraften
Genombrott på väg
som alternativ energikälla. Bolaget har sedan tidigare
i projekt på M arstrand
två vindkraftsparker i drift och två under byggnation.
Förnyelsen av det före detta turist-
Den senaste investeringen gäller totalt 21 vindkraft-
hotellet Oscars på Marstrand står
verk, som Rabbalshede Kraft bygger tillsammans
inför ett genombrott. Ernst Rosén,
med Göteborg Energi i Töftedalsfjället i Dals-Eds
som köpte fastigheten 2004, har
kommun. Rabbalshede Kraft ökar därmed sin pro-
tillsammans med Länsstyrelsen
duktionskapacitet med cirka 70 procent. Ernst Rosén
och Kungälvs kommun tecknat en
äger 24 procent i Rabbalshede Kraft AB.
principöverenskommelse om att
BILD?
ta fram en genomförandebeskrivning inför formellt beslut om att gå
vidare i planprocessen. Avsikten är
att genom varsam nedmontering
bevara och förnya fastigheten så att
den kan tillgodose samtidens behov
av igenkännande i miljön.
Klartecken för Aranäs förvärv och utveckling
av kvarteret Valand i Kungsbacka
Aranäs har tecknat ett samarbetsavtal med Kungsbacka kommun om
förvärv av kvarteret Valand i Kungsbacka och ska bygga 250 lägenheter
(50 procent hyresrätter och 50 procent bostadsrätter), 10 000 m2 kontor,
2 000 m2 butikslokaler och ett parkeringsdäck med 350 parkeringsplatser. Målet är att ha ett planprogram klart under 2010, med planerad
byggstart 2012.
14
15
Ernst Roséns historia
1955 Persgatan 9 i Lunden
byggs. Strategi i företaget,
bygga, äga och förvalta.
1952
1955
1982 Redbergsvägen 22–42
blir sista fastigheten som byggs
i egen regi.
1965
1982
1965–75 Deltar i byggnation
1952 Byggnadsfirman Ernst
Rosén grundas av Ernst Rosén. av miljonprogrammet i bl a
områdena Annedal, Vegastaden, Lunden, Landala.
1989 Flodén Byggnads AB i
Lerum förvärvas med byggverksamhet och fastigheter.
1984
1989
1984 Benny Rosén tillträder
som VD.
1993 En tid med fokus på
kundorienterad fastighetsförvaltning inleds.
1990
1993
1990 Området Nääs Fabriker
förvärvas.
1996 Byggnadsfirman Ernst Rosén och Ivar Kjellberg Fastighets
AB köper Aranäs AB med bl a
Kungsmässan i Kungsbacka.
1994
1994 Reine Rosén tillträder
som VD.
1996
2004 Utsedd till Årets Fastighetsägare av Fastighetstidningen.
1997
2004
1997 Första årliga hyresgäst-
enkäten delas ut till alla
hyresgäster.
2006
2007 Ernst Rosén går in
som ägare i vindkraftsbolaget
Rabbalshede Kraft AB.
2007
2006 Thomas Lundh tillträder
som VD. Ernst Rosén tar för
första gången emot pris för
Bästa serviceindex, 88 % i
enkäten 2005.
2009 Ernst Rosén agerar under
ett varumärke, med en gemensam, central organisation.
2008
2009
2008 Första, hela verksamhetsåret för Nääs Fabriker Hotell
och Restaurang.
Byggnadsfirman Ernst Rosén grundades av
Ernst Rosén 1952. Fyra generationer senare fortsätter familjeföretaget Ernst Rosén att utvecklas
och bredda sin verksamhet.
samheten till att förvalta de hus man valde att själva äga och
Området Nääs Fabriker i Tollered, mellan Lerum och Alingsås,
emissionen möjliggjorde uppförandet av bolagets första två vind-
förvalta. Under sju år påbörjades inga nya byggprojekt med
förvärvades i början av 1990-talet. Och 1996 ökade Ernst
kraftsparker, med totalt 10 vindkraftverk, i Bohuslän. Därmed
egen byggpersonal. När Ernst Rosén förvärvade Flodén
Rosén sitt fastighetsinnehav med 50 procent genom förvärvet
var också Ernst Rosén självförsörjande på fastighetsel från vind-
Byggnads AB 1989, återupptogs byggverksamheten i en
av Aranäs AB i Kungsbacka, tillsammans med Ivar Kjellberg
kraft. I oktober 2007 invigdes Nääs Fabriker Hotell och Restau-
annan form. I köpet ingick även ett fastighetsbestånd i Lerum
Fastighets AB. De senaste tio åren har Ernst Rosén genom-
rang – ett spektakulärt och prisat hotell med restaurang och
Under de första 30 åren uppförde Ernst Rosén inte mindre än
och Alingsås. Ernst Rosén hade tagit det första steget utanför
fört ett flertal strategiska förvärv av fastigheter i både Göteborg,
konferensverksamhet. Med hotellet på plats, lever Nääs Fabriker
45 egna fastigheter. De flesta är fortfarande kvar i bolagets
Göteborgs gränser.
Lerum och Alingsås.
nu upp till visionen om en levande mötesplats med handel,
Under 1990-talet fortsatte Ernst Rosén att växa och stärka
ägo. Under 1960- och 70-talen deltog Ernst Rosén, som en
Ernst Rosén har under åren också investerat i både ut-
kontor, utbildning och hotell- och konferensverksamhet. För att
av de stora byggmästarna i Göteborg, i riksdagens Miljonpro-
sin position i branschen. Med ett tydligt kundfokus, startade
manande och expansiva projekt utanför kärnverksamheten.
driva verksamheten på ett effektivare sätt genomförde Ernst
gram, med mål att bygga en miljon bostäder på tio år.
ett förbättringsarbete som resulterade i att Ernst Rosén blev
Våren 2007 gick Ernst Rosén genom en nyemission in som en
Rosén i slutet av 2008 en omorganisation av fastighetsförvalt-
Sveriges bästa fastighetsägare på service och kvalitet.
av huvudägarna i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB. Ny-
ningen och samlade all verksamhet till huvudkontoret i Göteborg.
I mitten av 1980-talet koncentrerade Ernst Rosén verk-
16
17
Mål och måluppfyllelse
De mål vi satte upp inför verksamhetsåret 2009
handlade mycket om att utveckla våra processer för
en effektivare organisation och förvaltning. Vi fortsätter i samma anda även 2010, med fokus på ökad
avkastning men även med fortsatt hög servicenivå
och kvalitet.
Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs
Fabriker Hotell och Restaurangs marknadsposition och uppnå ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor.
Några punkter ur vår handlingsplan för 2010
Under 2009 anställde Ernst Rosén en Kundansvarig, Lokaler
som möjliggör att vi under 2010 kommer att öka bearbet-
ningen av marknaden. Vi profilerar oss tydligare som en
Tre prioriterade utvecklingsmål inför 2009 var:
lokaluthyrare och ska under 2010 genomföra en lokal-
Att öka effektiviteten och kvaliteten i våra rutiner och
hyresgästenkät.
En förutsättning för ökad kreativitet och en effektivare
Att genomföra en eller flera modeller för lägenhets-
fastighetsförvaltning är Benchmarking. Vi fortsätter att vara
utveckling i våra fastigheter.
aktiva och ta tillfället att utbyta erfarenheter med andra i
arbetssätt inom ramen för den nya organisationen.
branschen. Våren 2010 förstärker vi genom nyrekrytering
Att öka bearbetningen av marknaden för att genomföra
också organisationen inom Affärsstöd Fastighet med ytter-
strategiska förvärv, framför allt inom vår kärnverksamhet
ligare kompetens inom teknikområdet.
Ernst Rosén satsar målmedvetet på marknadsföring av
Resultat
hotellet för att öka kännedomen hos en vidare kundkrets.
Effektiviteten och kvaliteten i vårt arbetssätt har ökat genom
Lovorden om hotellet och restaurangen bekräftar att vi har
att vi under året har utformat befattningsbeskrivningar för nya
en helt unik produkt, som vi gärna delar med oss av.
men också inom närbesläktade områden.
positioner och tydliggjort ansvarsområden för alla i organisationen. Rutinerna för hur vi ska arbeta i den nya organisationen
har genomarbetats och dokumenterats.
Arbetet med att ta fram och genomföra modeller för
lägenhetsutveckling har resulterat i två stora projekt. I våra
lägenheter på S:t Pauligatan 3–11, planerar vi före sommaren
stamrenovering i badrum. Vi har också tagit fram en modell
där hyresgästerna dels kan välja tillägg, dels en totalombyggd
lägenhet. I Annedal har en modell för standardhöjning av kök
tagits fram och ska påbörjas under 2010.
Genom omorganisation och omfördelning av resurser har
vi under året kunnat öka bearbetningen av marknaden för att
genomföra strategiska förvärv. Vi har blivit mer aktiva i våra
kontakter och har tydligare profilerat oss som aktiva köpare.
Prioriterade mål 2010–2011
Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka ut-
hyrningsgraden för lokaler till 95 procent per 2011-12-31.
”Att jobba målstyrt är en
r.”
avgörande framgångsfakto
Thomas Lundh
Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen
servicenivå, sänka förvaltningskostnader fram till 2011 med
3 procent.
18
Att vi tycker det är viktigt att ta ett socialt ansvar i samhället är ingen hemlighet. Vi har under många år hjälpt Göteborgs
ungdomar till nya segrar. I ÖIS betyder det bland annat ökade möjligheter för alla elva ungdomslag i fotboll.
19
Organisation och medarbetare
Personalomsättningen hos Ernst Rosén är mycket låg liksom
En tydlig organisation och en gemensam målbild är
viktiga delar i vårt framgångskoncept. Under 2010
arbetar vi fokuserat med att ytterligare tydliggöra
organisation och mål hos alla i organisationen.
Vi vet att vi är starka, mycket tack vare engagerade
och delaktiga medarbetare.
sjukfrånvaron. En attraktiv arbetsplats, där delaktighet och
engagemang skapar god stämning och ansvarskänsla, har
stor betydelse för ett företags framgång.
I bolaget finns ett bonussystem som är lika för alla.
Bonusen utgår från företagets mål, både mjuka och hårda
faktorer, där serviceindex är en betydande del. Med ett
bonussystem som inte baserar sig på enskilda individers
Ernst Rosén är verksamt inom fyra områden:
prestationer, har alla samma möjligheter att påverka. Minst
Fastigheter – vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och
två gånger per år samlas hela personalen under de så kal-
utveckla fastigheter.
lade Roséndagarna för att förankra och nå en enighet kring
Företagscenter – Nääs Fabriker med unika Nääs Fabriker
företagets mål och strategier. Team building, diskussioner
Hotell och Restaurang samt kontor, utbildning och handel.
och grupparbeten är viktiga för att skapa delaktighet och
Byggverksamhet – genom dotterbolaget Flodén Byggnads AB.
engagemang i aktuella utvecklingsfrågor. Att medarbetarna
Investeringar – genom aktivt ägande bidrar vi till utveckling av
jobbar tillsammans mot gemensamma mål, är en stor styrka
olika verksamheter.
hos Ernst Rosén.
I en allt större organisation krävs att medarbetarna spe-
Området fastigheter är uppdelat i de geografiska affärsom-
cialiserar sig och bygger kompetens. För att ytterligare stärka
rådena Väst och Öst. Stödfunktioner inom ekonomi, marknad,
våra medarbetare, ska vi under 2010 jobba mer målinriktat
administration och information är samlade i ett Affärsstöd
med kompetensutveckling. Det gynnar både företaget och
som stödjer ledningen och affärsområdena i det vardagliga
den enskilde. Alla medarbetare har tydliga befattningsbe-
arbetet. Under 2010 förändras organisationen genom att
skrivningar, förankrade i företagets nygamla struktur, och
separera stödenheten för Affärsstöd Fastighet som också
vi ser framför oss en övergång från att våra medarbetare är
förstärks genom nyrekrytering.
generalister till att bli specialister.
Ernst Roséns organisation.
/
Ekonomi / Administration
tion
rma
Info
/
ad
rkn
IT / Ma
Kundansvarig / Fas
kare
tighetsansvariga / Hantver
erhåll / Utveckling
Drift / Tillsyn / Skötsel / Und
**
*
are
etsansvariga / Hantverk
Kundansvariga / Fastigh
20
Vi vill gärna vara nummer ett för alla som söker bostad eller lokal. Det är en del av vår affärsidé.
Det förpliktigar, vi vet, men det är vår vardag att alltid försöka hitta lösningar som skapar nöjda kunder.
Vi har lyckats bra, nu gäller det att ödmjukt
kämpa på för att hålla vår position.
21
Fastigheter och förvaltning
belägna i centrum. I Affärsområde Öst ingår även företags-
Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta och
utveckla fastigheter. I vårt arbete att hitta kreativa
lösningar för en effektiv och utvecklad fastighetsförvaltning, strävar vi efter att tillhandahålla en attraktiv
boendemiljö för våra hyresgäster.
centret Nääs Fabriker i Tollered, en unik fabriksmiljö och en
levande mötesplats. Här har ett 60-tal företag sin verksamhet, i väldesignade lokaler från 15 kvm till 1 300 kvm.
Vi strävar efter att finnas nära hyresgästerna och möta
kunden med egen personal. ER Boendeservice har den mesta
av den dagliga kontakten med hyresgästen och ansvarar för
Totalt äger och förvaltar företaget ett 70-tal helägda fastighe-
att lokalhyresgäster och boende får den service de förväntar
ter i de centrala delarna av Göteborg, Lerum och Alingsås.
sig. Totalt finns åtta expeditioner: en i Lerum, en i Alingsås,
Beståndet är koncentrerat till bostadsyta men ca 30 procent
en på Nääs Fabriker och fem i Göteborg. Uthyrning av bostä-
av totalt 250 000 kvm består av lokalytor. De flesta fastig-
der, lokaler och garage samt löpande lägenhetsunderhåll och
heterna i Göteborg är byggda i egen regi under 1960- och
lokalhyresgästanpassningar ansvarar våra kundansvariga för.
70-talen. Ernst Roséns fastighetsbestånd är uppdelat i två
affärsområden, Väst och Öst, med var sin affärsområdeschef
Framtid
som har övergripande ansvar för fastigheterna, hyresgäs-
Ernst Rosén jobbar aktivt med att utveckla fastigheter, för-
terna, personalen och ekonomin. Med 2 100 lägenheter är
valtning och olika boendeformer. Under 2010 planeras ett om-
Ernst Rosén den femte största, privata fastighetsägaren i
byggnadsprojekt på S:t Pauligatan, med i första hand stambyte
Göteborg. I Alingsås är Ernst Rosén också en av de största
och renovering av badrummen, men där vi också erbjuder
privata fastighetsägarna, med en totalyta på 37 200 kvm.
våra hyresgäster att göra tillägg eller bygga om hela lägenhe-
I Lerum äger bolaget huvudsakligen kommersiella lokaler,
ten. Ytterligare ett förädlingsprojekt är på gång i Annedal.
Boendetid
Boendetid
Lägenhetsstorlekar
Lägenhetsstorlekar
Genomsnittlig boendetid är drygt 9 år.
Mindre är 1 år
3%
3 rok
25 %
1–2 år
23 %
4 rok
16 %
3–5 år
23 %
5 rok el. större
3%
2 rok
40 %
10 år eller
längre 36 %
1 rok
16 %
6–9 år
15 %
Bostadsbeståndet har en attraktiv sammansättning
med tyngdpunkt på 2 och 3-rumslägenheter.
Affärsområden.
Vegastaden
Annedal
Vasastaden
Nedre Johanneberg
Med aktiv förvaltning och tät dialog med hyresgästen åstadkommer vi en mycket låg omflyttning på 13 procent om året.
Bagaregården
Lorensberg
Alingsås
Landala
Lunden
Olskroken
Kallebäck
22
Lerum
Företagscentret
Nääs Fabriker
i Tollered
Nääs Fabriker, ett makalöst vackert område, med ett unikt hotell och flera spännande företag som
förstår värdet av kreativ arbetsmiljö. Idag satsar vi på att utveckla området ytterligare och på att skapa
en riktigt levande mötesplats för de cirka sextio
olika entreprenörer som idag verkar här.
23
Hyresgäster och dialog
kristallen för Bästa Serviceindex.
Våra hyresgäster och deras syn på den service vi erbjuder är ett viktigt mått på framgång. Vi fortsätter
att ligga i topp bland både privata och kommunala
fastighetsägare när det gäller nöjda kunder.
Serviceindex vid 2009 års enkät slutade på 88,4 procent.
Det var första gången som bostadsfastigheterna i Göteborg,
Alingsås och Lerum sammanställdes i ett gemensamt
resultat. Områdena Ta kunden på allvar och Hjälp när det
behövs ökade båda till över 90 procent, en bekräftelse på
Ernst Rosén fortsätter att vara ett av de bästa företagen i
att vårt förbättringsarbete ger resultat, trots den redan höga
branschen när det gäller andelen nöjda kunder. Vårt arbets-
servicenivån. Och i Göteborgsbeståndet kunde vi konstatera
sätt, med fokus på en nära relation till de som bor och verkar i
att Serviceindex hade ökat till hela 89 procent.
våra fastigheter, gör det möjligt att föra en kontinuerlig dialog
Två gånger av två möjliga (2007 och 2009) har Ernst
med kunderna. I möten med kunden tar vi tillvara synpunkter
Rosén tilldelats utmärkelsen Bästa Serviceindex i kategorin
och förslag som vi sedan använder i vårt förbättringsarbete.
”över 500 lägenheter i Göteborgsregionen” vid BenchMark
Under drygt tio år har vi genomfört årliga kundenkäter
Göteborg. 2010 kommer vi för första gången även att genom-
där vi i samarbete med konsultföretaget AktivBo mäter vad
föra en enkät bland våra lokalhyresgäster. Resultatet kommer
hyresgästerna tycker om sitt boende. Det område vi använder
att ligga till grund för ett förbättringsarbete som inleds mot
som mått på kundnöjdhet, heter Serviceindex och innehåller
denna kundkategori.
frågor i kategorierna Ta kunden på allvar, Rent och snyggt,
I vår strävan att vara nära våra kunder, har vi under 2009
Trygghet och säkerhet samt Få hjälp när det behövs.
ökat vår närvaro på publika arrangemang. I april deltog vi på
De senaste åren har Serviceindex legat stadigt över 88
Bodagarna på EnBo 09 i Alingsås, som är Nordens största
procent och vi har under åren tagit emot många utmärkelser
mässa i sitt slag, och under hösten var vi på plats både under
vid AktivBo:s årliga BenchMarkEvent i Stockholm. Fyra
Bo- och Energidagarna i Lerum och
gånger av fem möjliga har vi tilldelats utmärkelsen Kund-
ljusfestivalen Lights in Alingsås.
AktivBo AB är ett konsultföretag i fastighetsbranschen som genomför årliga enkätundersökningar bland hyresgäster
i cirka 425 000 privata och kommunala lägenheter (motsvarar cirka 30 procent av Sveriges hyresrätter).
”Hjälpsa
mma,
trevliga
oc
proffsiga h
.”
Ernst Roséns enkätresultat senaste fem åren
2009*
2008
2007
2006
2005
Serviceindex
88,4
88,8
88,9
88,5
90,4
Ta kunden på allvar
90,4
91,8
91,5
90,5
94,1
Trygghet
86,4
86,8
86,0
85,9
87,4
Rent och snyggt
86,9
87,3
86,4
86,0
88,2
Hjälp när det behövs
91,6
91,7
92,4
93,3
93,5
Produktindex
78,2
79,0
79,8
79,3
80,3
Lägenhet
75,4
75,9
76,4
75,7
76,4
Allmänna
utrymmen
87,7
84,3
85,1
85,5
85,0
Utemiljö
76,2
82,0
83,7
83,7
85,4
Attraktivitet
97,4
95,7
95,6
94,5
95,5
Profil 89,4
88,9
90,2
90,5
93,1
Prisvärdhet
69,4
72,9
78,5
79,4
79,1
Trend
91,3
92,1
92,5
89,0
91,0
* I 2009 års resultat ingår förutom Göteborg även våra fastigheter i Alingsås och Lerum.
24
I de stora kundundersökningar som årligen görs säger 89 procent av våra hyresgäster i Göteborg att vi gör
ett kanonjobb. ”Svenska mästare i nöjda hyresgäster”. Vi är otroligt stolta över det resultatet.
25
Miljö och hållbarhet
Det innebär indirekt att Ernst Rosén nu täcker hela sitt behov
Under 2009 fortsatte Ernst Rosén att fokusera på att
minska energi- och vattenanvändningen, något som
resulterade i att vi med god marginal kunde nå våra
miljömål för 2009. Noterbart är också att Ernst
Rosén nu indirekt täcker hela behovet av fastighetsel
med vindkraft via Rabbalshede Kraft AB.
av fastighetsel med vindel. I samarbete med Göteborg Energi
har Rabbalshede Kraft också beslutat att investera i 21 nya
vindkraftverk i Dals Ed, en investering som ökar företagets
produktionskapacitet med 70 procent.
Ernst Roséns verksamhet i Göteborg är sedan år 2000
miljödiplomerad av Göteborgs stad. Under 2009 gjordes en
omdiplomering som gäller till och med juli 2011 och som
Ernst Roséns detaljerade miljömål sträcker sig ytterligare några
även omfattar fastigheterna i Alingsås och Lerum samt Nääs
år framåt, till 2012. Ett av dem är att minska energianvänd-
Fabriker.
Ernst Roséns miljöledningssystem är certifierat enligt ISO
ningen i form av värme och vatten med minst tio procent
(jämfört med 2002). Vi är på god väg att nå det målet redan
14 001. Under 2010 ska företagets kvalitets- och miljöled-
nu, med en besparing på nio procent fram till 2009-12-31.
ningssystem integreras i ett komplett verksamhetssystem.
Bland övriga miljömål för 2009 märks framför allt en
minskning av elanvändningen med 6,5 procent (målet var
minst 1 procent) och minskad vattenanvändning med 2,2
procent, jämfört med målet 1 procent.
Miljöpolicy.
På Nääs Fabriker fanns tidigt ett tydligt miljötänkande. Det
Ernst Roséns verksamhet
ska bedrivas med minsta
möjliga
bidra till en hållbar utveck
ling. Ernst
Rosén betraktar samhällets
krav enligt lagar och förordn
ingar
som minimikrav. Vi ska strä
va efter ständig förbättring
för att
minska miljöbelastningen
och för att förebygga föro
reningar.
Vi betraktar miljöarbetet som
en förutsättning för att kun
na
nå företagets samtliga må
l. Miljöpolicyn omfattar hel
a verksamheten: såväl administration
, drift och underhåll som
ny- och
ombyggnadsprojekt.
har bland annat inneburit att där sedan länge finns sjövärme
påverkan på miljön, för att
installerad, för uppvärmning på vintern och kylning sommartid.
I 2009 års enkätresultat kan vi konstatera att våra hyresgäster är mycket nöjda med företagets engagemang i miljöfrågor. Vi jobbar vidare med information till våra hyresgäster
och genomför konkreta åtgärder för att ytterligare minska vår
miljöpåverkan 2010.
Vårt engagemang i Rabbalshede Kraft AB, där Ernst
Rosén äger 24 procent, har under 2009 resulterat i att ytterligare en vindkraftspark har tagits i drift i norra Bohuslän.
ENERGI FÖR UPPVÄRMNING OCH VARMVATTEN,
normalårskorrigerad kWh / m2 / ÅR
ELANVÄNDNING,
FASTIGHETSEL kWh / m2 / ÅR
VATTENANVÄNDNING,
LITER / M2 / ÅR
1 500
210
163,6
29,8
30
159,8
152,7
147,2
28,9
28,7
26,6
1 000
120
20
800
90
15
600
60
10
400
30
5
200
0
2006
2007
2008
2009
1 267
0
0
1 296
1 200
25
150
1 434
1 400
35
180
1 440
2006
2007
2008
2009
* Från och med 2008 ingår förutom Göteborg, även våra fastigheter i Alingsås och Lerum.
26
2006
2007
2008
2009
Det känns gott att investera i energi som är miljöanpassd.
54 vindkraftverk klara för produktion hade vi för ett år sedan, idag producerar 10 verk el,
21 verk är i byggfas, 21 verk är tillståndsgivna
och 72 verk är i ansökningsfas.
27
Aranäs och Kungsbacka
Polstjärnan har fått klartecken för byggnation av ett 70-tal
Med ett 50-procentigt ägande i Aranäs AB, deltar
Ernst Rosén som en aktiv samhällsutvecklare i Kungsbacka. I sin projektportfölj blandar Aranäs tradition
med nytänkande och är, som den största, privata
fastighetsägaren i Kungsbacka kommun, aktiv i
utvecklingen av nya boendeformer.
bostadsrättslägenheter. Byggstart i mars 2010.
Efter förvärv ska Aranäs bygga 250 lägenheter, kontor,
butikslokaler och parkeringsdäck i Kvarteret Valand i Kungs backa. Planprogram ska upprättas under 2010, detaljplane arbete under 2011 och beräknad byggstart 2012.
I Kolla Parkstad, Kungsbackas största detaljplan någonsin
med totalt cirka 1100 bostäder, planerar Aranäs byggnation
Ernst Rosén äger Aranäs tillsammans med Ivar Kjellberg Fastig-
av totalt cirka 400 lägenheter varav cirka 100 hyresrätter
hets AB. Totalt äger och förvaltar Aranäs cirka 50 procent av
och 300 bostadsrätter. Området beräknas vara klart för
alla hyreslägenheter i staden. De är också störst på lokaler,
byggstart hösten 2010.
med drygt 40 procent av alla butiks- och kontorslokaler. I be-
Nya anläggningar planeras för Statoil och McDonald’s med
ståndet ingår det populära köpcentret Kungsmässan. Bolaget
flera vid Onsalamotet. Beräknad byggstart i augusti 2010.
äger också 840 000 kvm mark i bra och exploaterbara lägen.
Kungsmässan fortsätter att attrahera både besökare och
Med sin närvaro på både bostads- och lokalmarknaderna, är
starka varumärken. I december var det gemensam invigning
Aranäs en naturlig del av Kungsbackabornas vardag. Vid 2010
för klädföretaget Melrose & Co, tillsammans med trendiga
års BenchMark Event i Stockholm i februari, var Aranäs nomi-
Joe & The Juice, som därmed öppnar sitt första café i Sverige.
nerade i kategorin ”Bästa Serviceindex” (där Ernst Rosén tog
Trots Kungsmässans starka ställning, fortsätter Aranäs att
hem priset) och ”Bästa profil”. Att bli nominerade till Kungs-
utveckla konceptet inför framtiden. I visionsprojektet Kungs-
backas arkitekturpris 2009 för de nybyggda bostadsrätterna
mässan 2015 arbetar ett antal utvalda arkitektkontor med
på Dr. Svedbergs gata, var också ett tecken på framgång.
För att ytterligare förstärka organisationen, har Aranäs
idéarbete kring olika utvecklingsmöjligheter.
under 2009 rekryterat nya chefer för ekonomi och förvaltning,
Under 2009 har Aranäs jobbat vidare med planering och
en projektledare för fastighetsutveckling, en bostadsförvaltare
projektering av nya projekt.
och en marknadskoordinator.
I Kolla Parkstad planeras byggnation av 38 kvarter med arkitektur liknande Kungsbacka innerstad.
Aranäs kommer att bygga 400 lägenheter, här markerade med gult och rosa.
28
Lugnet lägger sig över Kungsmässan i Kungsbacka. Men skenet bedrar, här sjuder det av aktivitet och
blomstrande näringsliv. I Kungsbacka har vi idag 42 fastigheter som vi äger, förvaltar och utvecklar.
29
Nääs Fabriker
besökande på Nääs Fabriker.
Nääs Fabriker är en levande mötesplats där verksamheter ska utvecklas och berika varandra. Ernst Rosén
jobbar aktivt för att skapa förutsättningar för en
kreativ utveckling i synergi.
Ett återkommande och framgångsrikt arrangemang på
Nääs Fabriker är soppluncher med föredrag i samarbete
med Lerums kommun och det lokala näringslivet. Luncherna
lockar många besökare och uppmuntrar till möten och nya
kontakter. Genom olika samarbeten med kommunen, har
Nääs Fabriker är ett företagscenter med ett 60-tal företag inom
Ernst Rosén med Nääs Fabriker en självklar plats som aktiv
olika verksamheter. Centret är beläget vid sjön Sävelången i
och ansvarsfull aktör i Lerum.
Tollered, cirka 20 minuter med bil från Göteborg. Fastigheten
Nääs Fabriker Hotell och Restaurang, med en unik
är ett före detta bomullsspinneri där Ernst Rosén har lyckats
design, vänder sig både till privatpersoner och till företag.
bevara den unika fabriksmiljön och kombinera den med
Under den korta tid som hotellet varit öppet, har det stått
modern inredning och design. Detta gäller inte minst Nääs
värd för många bröllop och många konfererande företag
Fabriker Hotell och Restaurang, hotell- och konferensverk-
ser hotellet som ”sitt ställe”. På Nääs Fabriker finns också
samheten som finns i området sedan hösten 2007.
Nääs SkönhetsFabrik som erbjuder behandlingar inom hår,
Företagscentret erbjuder väldisponerade lokaler från cirka
hud och kroppsvård och olika träningsformer. Tillsammans
15 m2 upp till 1 300 m2. Med sitt läge i en historisk miljö direkt
med hotellet, erbjuder de även olika paketlösningar för både
vid sjöstranden, nära Göteborg och lättillgängligt, är Nääs
privatpersoner och konferensgäster.
Fabriker ett attraktivt alternativ för många verksamheter. För-
Under 2010 planeras outlethandel på 1 300 kvm i
utom hotell och handel, anordnas segeltävlingar och andra
Mellersta Fabriken. En märkesoutlet med kända varumär-
events som bidrar till att skapa en levande miljö. På Nääs
ken som exempelvis Replay kommer att komplettera Nääs
Fabriker finns också en hantverks- och designutbildning som
Fabriker som en levande mötesplats på ett mycket bra sätt.
drivs av Lerums kommun.
Arbetet med att förbättra och förtydliga områdets skyltning
Under 2010 kommer båtlivet på sjön att återupplivas. pågår också. Under 2010 har Ernst Rosén också som mål att
I ett samverkansprojekt har en eldriven båt införskaffats som
öka kännedomen om Nääs Fabriker Hotell och Restaurang
ska användas för olika arrangemang runt sjön. Ernst Rosén
och få flera att upptäcka och få möjlighet att nyttja den unika
planerar också att investera i en egen båt som kan nyttjas av
produkten.
30
Ett av de mest spännande projekt vi investerat i är fantastiska Nääs Fabriker Hotell och Restaurang.
Mitt i ett område fyllt av aktivitet och ständig utveckling hittar du ett av Sveriges bästa hotell, vackert
beläget vid Sävelångens strand, med 57 unika
3 1 rum, färdiga att välkomna kräsna gäster.
En levande mötesplats
Restaurangen på Nääs Fabriker Hotell
och Restaurang är en upplevelse i sig.
En kreativ plats för möten och inspiration. Det är
visionen för Nääs Fabriker. En mångfald av olika
företag och evenemang, hotell- och konferensverksamhet,
utbildning och butiker. En levande mötesplats för
människor att växa i och njuta av.
Vällagade franska delikatesser och
handtillverkade jämtländska gårdsostar
handplockas på lagret hos grannarna
på Nääs Fabriker, Hugo Ericson Ost.
De är ett familjeföretag som har lagrat
och sålt ost sedan 1920-talet.
Hantverk & Design på Nääs Fabriker
På Nääs Fabriker är ett 60-tal företag verk-
är en gymnasie- och vuxenutbildning
samma inom olika områden. I en unik fabriks-
som drivs av Lerums kommun. Här
miljö, med modern design och ett läge direkt vid
samlas ungdomar från hela regionen
sjöstranden, kan olika verksamheter utvecklas i
för en grundläggande hantverks- och
synergi på en levande och kreativ mötesplats.
designutbildning på gymnasienivå.
Vid Nääs Fabriker har segelsällskapet Nääs Yacht Club sin
Generationer av
I Hotellgalleriet på Nääs Fabriker Hotell och Restaurang pryds
verksamhet. Klubben arrangerar segeltävlingar, bland annat
människor har upplevt
väggarna med konst årets alla dagar. De skiftande utställningarna
för ungdomar, och har vunnit SM i lagsegling för optimistjollar.
livets alla viktiga ögon-
förstärker den kreativa atmosfär som alltid varit områdets signum.
blick i och omkring
de historiska byggnaderna. Allt fler väljer
att fira sin högtidsdag
på Nääs Fabriker
Hotell och Restaurang
och abonnerar hela
anläggningen.
Nääs Fabriker ligger precis vid vattnet längs Sävelångens
östra strand. En fantastisk och inspirerande miljö för
promenader eller en stunds stilla ro vid strandkanten.
Hos inredNääs SkönhetsFabrik
ningsbutiken
i det gamla spinneriet
Signed Living
erbjuder professio-
kan besökaren
nella behandlingar
botanisera bland
och rådgivning för
unika, asiatiska
hälsa och skönhet. Här
inrednings- och
De populära soppluncherna på Nääs
hålls även intressanta
presentartiklar
Fabriker har under flera år lockat
föreläsningar om hälsa
som passar
mängder av besökare. Här visar sig
och välmående, och
särskilt bra i
Nääs Fabriker sin styrka som en levande
utbildning för frisörer.
svenska hem.
mötesplats – när engagerade föreläsare
tar upp tänkvärda ämnen och inspirerar
till möten i en skönt avslappnad miljö.
32
33
Flodén Byggnads AB
har sedan några år en servicepool för löpande service, akuta
Trots en svår konjunktur har Flodén Byggnads AB
klarat att behålla både god sysselsättning och en stabil
vinst under 2009. Löpande serviceavtal har dominerat
verksamheten även detta år.
reparationer och försäkringsskador för avtalskunder. Denna
verksamhet har vuxit ytterligare under 2009, med ett stort
antal nya årsavtal med försäkringsbolag och bostadsrättsföreningar. Väletablerade kontakter med beställare på de
marknader där bolaget är verksamt, har under 2009 också
Ernst Rosén bedriver byggverksamhet i hela Göteborgsom-
resulterat i ett antal om- och tillbyggnader av bland annat
rådet via dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Företaget har
skolor och andra kommunala verksamheter i Lerum, Alingsås
en stabil kundkrets och utför alla typer av fastighetsunderhåll
och Kungsbacka.
med höga krav på kvalitet, kapacitet och miljöansvar.
Mångåriga, stabila kundrelationer, kombinerat med
Huvuddelen av uppdragen kommer från externa kunder
en profil som till stor del handlar om service och löpande
men Flodén Byggnads AB är också en flitigt anlitad leve-
underhåll, ger Flodén Byggnads AB en mycket stabil grund
rantör till Ernst Roséns egen fastighetsförvaltning och till
att stå på, även i en lågkonjunktur. Företaget arbetar aktivt
hälftenägda Aranäs AB i Kungsbacka.
med kundvård vilket ytterligare befäster deras ställning på de
Flodén Byggnads AB är sedan 80 år tillbaka en väl-
lokala marknaderna.
renommerad aktör inom bygg- och fastighetsbranschen i
Under 2009 klarade Flodén Byggnads AB den årliga
Lerum och Alingsås. Marknaden har efter hand blivit allt
miljörevisionen med bravur och blev återigen miljödiplome-
större och omfattar idag hela Göteborgsområdet. Företaget
rade av Lerums kommun.
34
Över 80 år i branschen ger rutin och gedigen kunskap. Det har slagits i
en och annan spik sedan starten. Någon tumme har vi nog på samvetet också.
35
Investeringar i framtid
tiga i exploatering av nya områden. Sedan 2007 äger Ernst
Ernst Rosén förvaltar inte bara långsiktigt fastigheter utan investerar också i framtid, ny energi, nya
boendeformer och nya områden. Vi investerar också
i framtiden genom våra satsningar på barn- och
ungdomsverksamhet.
Rosén 75 procent av en fastighet i Ocean Side. I fastigheten,
som omfattar 1 100 kvm lokaler, har uthyrningstakten kunnat
behållas på en stabil nivå, trots den mycket allvarliga situationen på fastighetsmarknaden i USA under 2009.
På Viktor Rydbergsgatan 20, sekelskiftesfastigheten som
Ernst Rosén ägt sedan 2002, planeras nu att genomföra en
Vindkraft
ombyggnation till den nya boendeformen, ägarlägenheter.
Ernst Rosén gick in som tidig ägare i Rabbalshede Kraft AB
Det ger oss en möjlighet att uppnå vårt mål att återskapa
redan 2007 och har stått för en avgörande insats i företagets
boende i Lorensbergs villastad efter en trend av kontorisering
uppbyggnadsskede. Idag äger Ernst Rosén 24 procent i
i området.
bolaget. Trots ett tufft år på grund av finanskrisen och en
uppskjuten börsintroduktion, har Rabbalshede Kraft lyckats
Samhällsengagemang
behålla utbyggnadsplanerna att driftsätta cirka 250 vindkraft-
Barn och ungdomar är vår framtid. Därför har Ernst Rosén en
verk till 2015. Under 2009 startade bolagets andra vindkrafts-
lång historik kring sitt engagemang bland annat för idrotten.
park, Vindpark Kil, med fyra vindkraftverk i norra Bohuslän.
Idrotten har en ansvarsfull och viktig uppgift att fylla. Ernst
Hösten 2009 gjordes en nyemission som snabbt blev
Rosén stödjer många idrottsliga verksamheter där samarbe-
övertecknad. Det positiva utfallet av emissionen visar på ett
tet med den ideella barn- och ungdomsorganisationen mot
mycket stort intresse för vindkraft och en stark tro på Rab-
mobbning och andra kränkningar, Friends, och Öis utmärker
balshede Kraft AB och deras investeringsplaner.
sig som särskilt viktigt.
Golf
Satsade för framtiden gjorde Ernst Rosén också när vi gick in
som finansiär i en golfbana i Vallda i den expansiva kommunen Kungsbacka. Den skotskinspirerad artonhålsbanan är en
helt ny typ av bana, byggd enligt de modernaste metoderna.
Den har fyra mils dränering som möjliggör spel under en
längre säsong än vad som är normalt i Sverige.
Ernst Rosén stödjer organisationen Friends som arbetar mot mobbing.
Fastigheter
Under 2009 fick projektet att förnya och utveckla fastigheten
”Oscar” på Marstrand ett genombrott. Ambitionen har från
början varit att med varsam hand och traditionella metoder
förnya fastigheten och därmed utveckla den genuina miljön
på hamnpromenaden. Ernst Rosén har lagt mycket kraft i
projektet och under senhösten 2009 tecknade företaget en
principöverenskommelse tillsammans med Länsstyrelsen och
Kungälvs kommun om att ta fram en genomförandebeskriv-
ecklingen av alternativ
Ernst Rosén bidrar till utv
ng i vindkraft.
energi genom sitt engagema
ning, som ska ligga till grund för ett formellt beslut om att gå
vidare i processen.
I Kalifornien, norr om San Diego, är Ernst Rosén delak-
36
Ett stenkast ifrån Gamla Ullevi, i det otroligt vackra, gamla barnhuset på
Stampgatan 20, hittar du oss. Det är här vi har vår bas, även om vi alltid försöker vara nära
våra kunder, på plats ute i verkligheten. Vi3 7tror att ”nära” är en nyckel till framgång.
Marknadsanalys
Text av Jones Lang Lasalle
Ekonomisk utveckling
Försvagningen i den globala ekonomin under de senaste åren har
varit den största sedan andra världskriget, men både framåtriktade
indikatorer och faktiska siffror indikerar att botten har passerats
och att en återhämtning inletts. Detta har gynnat den svenska
ekonomin och även den har gått in i en återhämtningsprocess.
BNP minskar med 4,4 procent 2009 enligt Konjunkturinstitutet.
Men ökad export och stigande konsumtion förbättrar läget och
tillväxten beräknas bli 2,7 procent 2010 och 3,3 procent 2011.
En viktig dragkraft är den förbättrade internationella konjunkturen. Men eftersom den globala återhämtningen blir trög och
kronan stärks blir inte exporten en lika stark motor som under
tidigare uppgångar. I stället spelar den stigande konsumtionen
en större roll. Genom låga räntor och skattesänkningar ökar
hushållens disponibla inkomster med över 3 procent 2009 och
fortsätter upp under 2010 och 2011. Krisen har främst minskat
sysselsättningen inom industrin men också tjänstesektorn har
drabbats. I offentlig sektor stiger sysselsättningen både 2010 och
2011, främst på grund av en expansiv finanspolitik. Den totala
sysselsättningen fortsätter dock att falla under 2010, men nedgången bromsar in kraftigt under året för att stiga igen 2011.
I år har företag inom tillverkningsindustrin i Västra Götaland
kraftigt minskat sysselsättningen efter höstens och vinterns varselvåg men alla branscher i regionen har fått vidkännas personalneddragningar. Omkring 36 000 arbetstillfällen beräknas ha
försvunnit vid fjärde kvartalets utgång 2009 jämfört med 2008,
motsvarande ca 5 procent. Samma period 2010 beräknas sysselsättningen ha minskat med ytterligare uppemot 10 000 personer,
drygt 1 procent. Störst är minskningen inom byggbranschen,
transport och tillverkningsindustrin. I och med den turbulens
som råder inom fordonsindustrin och dess underleverantörer har
några kommuner i länet drabbats hårt av nedgången på arbetsmarknaden medan andra kommuner med ett mer differentierat
näringsliv har klarat sig bättre. Göteborg, med en stor andel av
fordonsindustrin har tack vare en större privat tjänstesektor och
turism, klarat sig bättre än många andra kommuner i länet.
fram till 2020 växa med ca 5 000 personer per år och nå drygt
560 000 invånare 2020. Befolkningstillväxten är ett resultat av
både en förväntad nettoinflyttning och ett födelseöverskott.
Största fastighetsägare hyresrätter Göteborg
Privata
Antal lgh Totalt kvm
Stena Fastigheter
8 000 560 000
SGS Studentbostäder
5 610 168 000
Acta
3 100 270 000
Wallenstam
2 930 201 468
Ernst Rosén
2 100 188 000
Diligentia
1 800 124 000
Bygg-Göta
1 600 100 000
Holger Blomstrands Byggnads AB
1 350 100 000
ES Fastigheter
1 200 80 000
Ivar Kjellberg Fastighets AB
1 100 70 000
Kommunala
Antal lgh Totalt kvm
Bostads AB Poseidon
23 500 1 589 000
Bostadsbolaget
22 500 1 390 000
Familjebostäder
18 100 1 122 000
Gårdstensbostäder
2 700 196 000
Hjällbostaden
2 300 173 000
Nybyggnation
göteborg
Under 2009 har 1 440 lägenheter färdigställts i Göteborg varav
1 280 lägenheter genom nybyggnation, resterade är tillskott
genom ombyggnationer. Nyproduktionen fördelar sig på 320
småhus, 930 lägenheter i flerbostadshus (ca 600 bostadsrätter
och 330 hyresrätter) och 30 gruppbostäder. Bland de färdigställda projekten finns ca 300 bostadsrätter och 150 hyresrätter
i Sannegården (Lundby), de sista etapperna av bostadsrätter i
kvarteret Venus (Centrum) och av hyresrätter vid Smörgatan
(Örgryte) och den första etappen vid Porslinsfabriken (Lundby).
Nyproduktionen under 2009 nästan halverades jämfört med
toppåret 2008 då fler lägenheter färdigställdes än under något
år sedan mitten av 70-talet. I genomsnitt har det färdigställts
ca 1 650 nyproducerade lägenheter per år under de fem senaste
åren. Vid slutet av 2009 pågick nyproduktion av drygt 1 900
lägenheter och av de pågående nybyggena är ca 1 700 lägenheter i flerbostadshus, varav ca 600 bostadsrätter och ca 1 100
hyresrätter. Flest lägenheter byggs i Centrum, (ca 750 lägenheter), Lundby (knappt 500 lägenheter) och Högsbo (ca 150
lägenheter). Andra intressanta nybyggnadsprojekt i Göteborg är
pågående byggnation av kontorshus i Gårda (17 000 kvm) samt
vid Lindholmens Science Park (16 000 kvm) vilka beräknas
färdigställas under 2010. Nya handelsytor tillkommer vid
Frölunda Torg där om- och nybyggnation just nu sker vilket
tillför ytor för både handel, kontor och bostäder. Ett utvecklingsområde i Göteborg som kommer att få stort fokus när det
gäller framtida nybyggnation är Skeppsbron där det idag finns
relativt stora ytor som används för parkering och som framöver
kommer att bebyggas med bostäder och kommersiella lokaler.
Befolkningsutveckling
Befolkningsutvecklingen i samtliga Ernst Roséns verksamhetsområden har varit positiv under 2009 och samtliga områden
präglas av ett positivt flyttnetto (skillnaden mellan antalet
in- och utflyttade i respektive kommun). Invånarantal den 1:a
november 2009;
Göteborg Kungsbacka Lerum Alingsås 506 730 (499 747)
73 763 (72 587)
38 253 (38 082)
37 465 (37 141)
Källa; SCB
Den långsiktiga prognosen för Västra Götaland är att växa med
drygt 100 000 personer fram till år 2020 vilket innebär en årlig
tillväxt med 0,5 procent per år. Prognosen för Göteborg är att
38
utvecklingen av Lerums centrum är att tillgängligheten från
resecentrum och från E20 förbättras. En ny avfart från E20 ska
byggas under perioden 2009-2011, och en ny bro över Säveån
kommer att underlätta för trafikflödet genom centrum. Det
planeras även för ytterligare industriell utbyggnad framförallt
vid Stenkullens industriområde.
Detaljplanarbetet är igång och byggnationen kan möjligtvis
starta under 2010-2011.
Ny- och ombyggnation bostäder Göteborg 2009
Nyproduktion småhus
Nyproduktion bostadsrätter
Nyproduktion hyresrätter
Nyproduktion gruppbostäder
Ombyggnationer
320
600
330
30
160
alingsås
Under åren 2000-2008 färdigställdes det i snitt drygt 150
bostäder i Alingsås. Den planerade bostadsproduktionen i
bostadsprogrammet för 2010-2012 är totalt cirka 500 bostäder,
fördelat över tre år vilket innebär i genomsnitt 165 bostäder
per år. Främsta utvecklingsområdena de närmsta åren är bland
annat Norra Stadsskogen, kvarteret Klinten, västra Ringgatan
(kvarteret Ljuset) samt Enevägen (kvarteret Hasseln). I fördjupningen av översiktsplanen över Alingsås som antogs i mars 2008
föreslås staden framförallt växa längs de större kommunikationsstråken inom 3 kilometer från Resecentrum. Ny bebyggelse kan
tillkomma dels genom komplettering och förnyelse i de flesta
stadsdelar, dels i helt nya stadsdelar. Nya stadsdelar med både
bostäder och verksamheter föreslås bland annat i Stadsskogen,
Bolltorp-Tomtered, Tuvebo-Rosendal, Ängabo och i Tegelbruket. Sammantaget ger planförslaget möjlighet till ca 5 000 nya
bostäder, vilket ger plats för ytterligare ca 10 000 invånare.
kungsbacka
Under de senaste 30 åren har Kungsbacka varit en av de mest
expansiva kommunerna i Sverige och trycket har varit mycket
stort att bygga nya bostäder i området. I Kungsbacka har det
byggts drygt 500 nya bostäder per år under de senaste 5 åren
och kommunen har för avsikt att fortsätta i den takten även de
kommande åren. Kommunen har vid årsskiftet 2009/2010 cirka
28 500 bostäder. Av dessa upplåts 8 200 med hyresrätt, 2 300
med bostadsrätt och cirka 18 000 är ägda småhus. I Kungsbacka
råder just nu brist på bostäder vilket till stora delar är ett resultat
av den stora inflyttningen från Göteborgsregionen. Det stora inflyttningstrycket och den kraftiga befolkningsökningen innebär
att bristen på bostäder i praktiken fungerar som begränsande
faktor för kommunens tillväxt. Exempel på stora projekt som
är under uppförande eller på planeringsstadiet; Området direkt
söder om innerstaden kallat Söderstaden som är en helt ny
stadsdel som omfattar stor utbyggnad av Aranäsgymnasiet, 300
bostäder samt infrastruktur med bland annat nytt parkeringshus. Björkris, med start 2009 som omfattar drygt 500 bostäder
varav en tredjedel hyresrätter. I Kolla stadsdel planeras start för
nybyggnation under 2010 vilket omfattar drygt 1000 bostäder
varav en tredjedel hyresrätter. Tölö ängar 2, med start 2010 som
omfattar 200 bostäder varav en tredjedel hyresrätter.
lerum
De senaste tio åren har Lerum växt med i genomsnitt 300
invånare per år. Det gör att Lerums kommuns befolkning har
ökat med 10 procent på ett decennium och det har i genomsnitt
byggts ca 200 nya bostäder om året under samma tid. Under
2009 färdigställdes det bland annat ytterligare bostäder vid Norra
Hallsås i området kallat Halssmycket (25 bostäder) samt 12
bostäder i området Norra Höjden, 4 km norr om Lerums centrum.
Under 2010/2011 planeras det för att byggas ett högre punkthus
(Höjdpunkten) samt tre parhus med sex lägenheter (Kamhusen)
i området kring Hallsås. Under 2009 slutfördes renoveringen
av Solkatten köpcentrum i centrala Lerum. Renoveringen har
pågått under ett år och inneburit en total omdaning för drygt
40 miljoner kronor. I centrala Lerum planeras det för ytterligare
utbyggnad genom bland annat nya handelsytor på ca 5 000
kvm i en första etapp vid Bagges Torg som skall utnyttjas för
sällanköpshandel, framförallt kläd- och skobutiker. I en andra
och tredje etapp om ca 5 000 kvm vardera, kommer ytterligare
handelsytor att etableras väster om torget. En förutsättning för
39
Lokalhyresmarknaden
Det som framförallt påverkar vakansgrader, hyresnivåer och
nyuthyrningsvolymer är sysselsättningstillväxten. Personalneddragningar har under 2009 varit omfattande för företagen i
Västra Götaland men under hösten har olika indikatorer och statistik glädjande nog gett positiva signaler för arbetsmarknadens
utveckling. Dock sker uppryckningen från historiskt låga nivåer
och enligt de flesta prognos-instituten väntas arbetslösheten
fortsätta stiga för att hamna omkring 10 procent vid slutet av
2010. Exportindustrin, som drabbats hårdast av den ekonomiska krisen, är den näringsgren som fortfarande tynger ned
konjunkturbilden för regionen och även om läget där håller på
att förbättras befinner sig större delen av tillverkningsindustrin
fortfarande i en lågkonjunktur.
Den negativa sysselsättningsutvecklingen väntas bidra till
en ökande vakansgrad under de kommande kvartalen i likhet
med vad vi sett under hela 2009. Vakansgraden totalt för
Göteborg låg på 8,3 procent i slutet av 2009 vilket innebär en
uppgång med 0,7 procentenheter från Q4 2008. Uppgången
i vakanser är således fortfarande relativt begränsad och generellt brukar man säga att det råder balans på hyresmarknaden
när vakansgraden ligger omkring 8 procent så fortfarande är
Göteborgsmarknaden en välmående och balanserad marknad.
Även i Lerum har efterfrågan varit relativt stabil under det
senaste året och här återfinns vakansgraden för kontorslokaler på
drygt 8 procent. Efterfrågan på kontorslokaler i Kungsbacka och
Alingsås har minskat under 2009 och den totala vakansgraden
för kontorslokaler i de båda städerna ligger omkring 10 procent
vid utgången av året. Även om företagen ser mer optimistiskt
på år 2010, i takt med att efterfrågan på varor och tjänster ökar,
släpar sysselsättningen efter vilket leder till en fortsatt relativt
svag efterfrågan på kommersiella lokaler framförallt under första
halvan av 2010. Vi beräknar att vakansgraden för kontor på
de ovan nämnda delmarknaderna kommer stiga under första
delen av 2010 och för Göteborg totalt bedöms vakansgraden
att hamna omkring 10 procent vid slutet av året. Vi bedömer
även att det kommer att ske ett distinkt skifte bland företagen i
regionen när det gäller lokalstrategier; 2009 handlade till stora
delar om att överleva för företagen vilket innebar fokus på att
göra sig av med outnyttjade lokalytor samt försöka reducera
hyresnivån, ofta genom andrahands uthyrningar. 2010 kommer
fokus istället handla om att hitta kostnadseffektiva, flexibla och
miljövänliga lokaler som kan uppfylla lokalbehovet på lång sikt.
Tack vare en modest omfattning av nybyggnation i Göteborg de
senaste åren så bedöms moderna lokaler med hög standard vara
fortsatt attraktivt att omlokalisera till för företagen i regionen.
Moderna kostnadseffektiva ytor förväntas absorberas relativt väl
då hyresgäster i högre utsträckning söker yt- och kostnadseffektiva lösningar i tider av ekonomisk turbulens. Genom detta
förväntas exempelvis nybyggnationer såsom Projekt Gårda och
vid Lindholmen Science Park att fyllas på med flera hyresgäster
under de kommande kvartalen. Den goda efterfrågan på moderna
lokaler väntas bidra till att hyresfallet för B-klassade lokaler beräknas blir större än för A-klassade lokaler. Våra genomlysningar
av fastighetsmarknaden tyder på att hyror i prime fastigheter
minskat omkring 5-10 procent samt hyror i B-fastigheter minskat
med 10-15 procent under 2009. De högsta hyrorna i Göteborg
har legat stabilt omkring 2 100 kr/kvm – 2 300 kr/kvm (för
lokaler >500 kvm) mellan år 2000-2009 och de högsta hyrorna
kommer med största sannolikhet att befinna sig i det spannet
även under de kommande åren. I Kungsbacka har hyresnivåerna
legat relativt stabilt under året på omkring 1 100-1 300 för
kontor i centralt läge. I Alingsås och Lerum ligger hyresnivåerna för kontor i centralt läge på 800-1 200 kr/kvm respektive
800-1 100 kr/kvm.
svenska fastighetsmarknaden under 2009. De två dominerande
fastighetsslagen på den svenska transaktions-marknaden är bostadshyreshus och kontorshyreshus, som tillsammans utgör 56
procent av den totala transaktionsvolymen. Andelen transaktioner av kontorshyreshus har under 2009 minskat till att omfatta
25 procent (42 procent), samtidigt som det bör noteras att
detaljhandelsfastigheternas andel ökar till 9 procent (6 procent).
De övriga fastighetsslagen (hotell, tomtmark, blandfastigheter
samt vissa typer av publika och offentliga fastigheter) ökar till
att nu utgöra 28 procent av den totala transaktionsvolymen
jämfört med 23 procent under 2008.
För Göteborgs del har det under hela 2009 genomförts
transaktioner för drygt 3,6 mdkr vilket är på ungefär samma
nivå som under 2008. Bland de större transaktioner som
genomförts under 2009 finns exempelvis; Wallenstam som köpt
Inom Vallgraven 6:1, Lorensberg 56:8 och Lorensberg 56:9
från Vasakronan för drygt 350 Mkr. Jernhusen köpte under året
Centralhuset av tyska III (Internationales Immobilien Insititut
GmBh) för drygt 410 Mkr. För de bästa kontorsfastigheterna
i centrala Göteborg uppgår direktavkastningskravet i slutet
av 2009 till omkring 6,15 procent, vilket innebär att avkastningsnivåerna sett en klar stabilisering under 2009. I centrala
Göteborg har avkastningsnivåerna ökat 15 punkter sedan Q4
2008 och liknande utveckling har noterats i delmarknaderna
Övriga innerstaden och på Norra Älvstranden som ligger på
6,90 procent (+15 punkter) respektive 7,50 procent (+25). Den
största förändringen sedan förra hösten har skett för sekundära
fastigheter där direktavkastningskraven ökat dramatiskt i
många fall. Detta både på grund av en större rädsla för stigande
vakanser i dessa objekt, men också större svårigheter att få
finansiering.
Nedgången i ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter i Göteborg fortsatte under 2009 och endast 470 hyresrätter
ombildades till bostadsrätter vilket det är det lägsta antalet
ombildade hyresrätter under 2000-talet. Bland de större ombildningar som skedde under året fanns exempelvis 70 lägenheter
vid Verktumsgatan i Högsbo samt 40 lägenheter vid Eklandagatan i Johanneberg. Sedan år 2000 har ca 12 800 hyresrätter
ombildats till bostadsrätter, varav nästan hälften under åren
2004-2006. Generellt har transaktionsmarknaden avseende
bostadsfastigheter i jämförelse med andra fastighetsslag varit
relativt stabil under 2009 vilket är ett resultat av att bostäder
ofta är lättare att finansiera för investerare samt upplevs ha låg
risk. Detta har inneburit att avkastningsnivåerna för bostäder i
centrala Göteborg legat stabilt kring 3,00-4,50 procent under
2009. Det stora intresset för bostäder och andra fastigheter med
begränsad risk kommer troligtvis att hålla i sig även under 2010.
Direktavkastningskrav Vakansgrad kontor
kontor (centralt)
(centralt) Göteborg
5.50-6.50%
6,5%
Kungsbacka
6.75-7.75%
10%
Lerum
7.75-8.75%
8%
Alingsås
7.75-8.75%
10%
Direktavkastningskrav bostäder
Göteborg
3.00-4.50%
Kungsbacka
4.50-6.50%
Lerum
5.00-7.00%
Alingsås
4.50-6.50%
Transaktionsmarknaden
Första halvan av 2009 präglades av låg aktivitet på investeringsmarknaden men aktiviteten ökade kraftigt efter sommaren.
Under helåret 2009 genomfördes transaktioner i Sverige till ett
värde om 48 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Detta motsvarar en nedgång med 60 procent jämfört
med 2008 och ligger i nivå med transaktionsvolymen under
2003. Transaktionsvolymen för s.k. cross border-transaktioner
minskade samtidigt med 71 procent, vilket väl speglar den
svaga aktivitet från utländska aktörer som har präglat den
40
2004
1733
Hyresgästbildade bostadsrätter i Göteborg
2005
2006
2007
2008
2115
1978
1192
1008
2009
470
Källa; Fastighetskontoret
41
Ernst Rosén och marknaden
På marknaden är Ernst Rosén mest känd som en bostads-
Lågkonjunkturen påverkar alla, där är Ernst Rosén
inget undantag. Men tack vare ett strategiskt beläget
fastighetsbestånd, med tyngdpunkt på bostäder, har
verksamheten lämnats relativt oberörd.
förvaltare men en tredjedel av beståndet består faktiskt av
lokaler. Under 2010 inleder vi ett varumärkesarbete där
målet är att tydligare profilera oss som en lokalförvaltare. Vi
har förstärkt vår närvaro på marknaden genom nyrekryteringen av en Kundansvarig lokaler, som är fokuserad på att
Ernst Rosén äger och förvaltar fastigheter i en expansiv del av
utveckla den kommersiella uthyrningen.
Sverige, Göteborg med kranskommuner. Fastighetsbeståndet
Ernst Rosén förvärvar fastigheter för långsiktig förvaltning.
är beläget i de centrala delarna av Göteborg, Kungsbacka,
Idag ligger prisnivån för bostadsfastigheter på en mycket hög
Lerum och Alingsås. I en region som präglas av ökande
nivå, med direktavkastningskrav ner till två, tre procent, bero-
befolkningstillväxt, en låg nyproduktion av hyresrätter samt
ende på läge. Det extremt låga ränteläget under lågkonjunk-
löpande ombildningar till bostadsrätter, är risken för vakanser
turen har motverkat eventuella prisfall som man skulle kunnat
i våra bostäder i princip obefintlig.
förvänta sig, men som uteblev helt. Ernst Rosén är trots låga
De flesta av våra lokaler finns insprängda i våra bostads-
avkastningskrav köpare till fastigheter som kompletterar det
hus där uthyrningsgraden är relativt okänslig för konjunktur-
befintliga beståndet.
svängningar, detta med anledning av att de framför allt hyrs
Hotell- och konferensverksamheten har under 2009 haft
ut till verksamheter som efterfrågas direkt i boendemiljön.
ett mycket tufft år i Göteborgsregionen. Att då konstatera att
Under 2009 har uthyrningsgraden i de helt kommersiella
Nääs Fabriker Hotell och Restaurang har ökat beläggningen
fastigheterna framför allt påverkats genom att uthyrningarna
markant är noterbart. Produktens utformning med kvalitet,
har tagit längre tid än normalt. Hyresintäkterna ligger dock
hög service och design, har visat sig vara mindre konjunktur-
kvar på en stabil nivå. Intressenterna har varit mer försiktiga
känslig. Under 2010 kommer en riktad satsning på mark-
med beslutet att byta lokal eller öka sina ytor, men vi ser
nadsföring och profilering att genomföras, som ska stärka
redan nu i början av 2010 en vändning.
kännedomen och ytterligare öka beläggningen.
42
Det har gått några år nu, sedan vår historia startade, närmare bestämt 58 stycken.
Vi börjar lära oss en del. Vi drivs av ständig utveckling, det är det som gör framtiden så spännande,
att hela tiden hitta nya kreativa lösningar,
4 3 för vår bransch och för vår verksamhet.
LEDARE
L, TEAM
Å
T
S
E
HET
V
L
ASTIG
LEIF E
STÖD F
S
R
Ä
F
I AF
MIKAEL
ASPLUND
FASTIGH
ETSANSV
ARIG
MAG
NUS
ANDR
FAST
É
IGH
ETSA ASSON,
NSVA
RIG
ÅRSREDOVI5NING
JOHAN R
OSÉN, KU
NDANS
VARIG
N,
LUNDI
JONAS
ARIG
V
S
N
ETSA
H
G
I
T
FAS
JOH
AN
EKO
NOM NA WA
LLE
I O
N
CH
REC TIN,
EPT
ION
RKNER
S BJÖ
A
IG
E
R
D
AN
NSVAR
HETSA
G
I
T
S
FA
MARIE
MIKKEL
KUNDAN
SEN,
SVARIG
LOKALE
R
44
,
NDERSSON
ANNIKA A
,
G
I
R
VA
S
N
STÄDA
45
Å R S
redovisning
46
Hoppas du gillade vad du just läst och sett.
Ord om hur vi tänker och hur vi jobbar, om
året som gått och om år som komma skall.
Allt bildsatt med just bilder på siffror.
Nu blir det fler siffror, men i korrekta
uppställningar och utan alla vackra bilder,
precis som sig bör i en bra årsredovisning.
Välkommen till summeringen av vårt år
2009, ett år vi är mycket stolta över.
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
Styrelse
Ledningsgrupp
Benny Rosén född 1929
Reine Rosén född 1951
Byggmästare och styrelseledamot sedan 1984.
Styrelsens ordförande
1994–2006. Verkställande
direktör 1984–1994.
Övriga uppdrag: Hedersordförande i Örgryte IS.
Byggnadsingenjör och
styrelseordförande sedan
2006. Styrelseledamot
1984–2006. Verkställande
direktör 1994–2006.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Rabbalshede Kraft
AB sedan 2007.
Thomas Lundh född 1954
Gustav Edvardsson född 1951
Civilekonom och fastighetsjurist. Verkställande direktör
sedan 2006. Fastighetschef
1994–2006, Ekonomichef
1988–1993.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Fastighetsägarna
Göteborg Första Regionen,
Göteborgskretsen samt
distrikt öst.
MBA, civilekonom och fil.
kand. Styrelseledamot sedan
2007. Entreprenör och
managementkonsult.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Sveriges Möbelhandlare, Möbelvision AB,
och Waxy Franchise Sweden
AB. Styrelseledamot i Validera
i Borås AB.
Birgitta Hanning
Andreas Ericsson
Affärsstödchef.
Anställd sedan1994.
1994–2007 Koncerncontroller.
Affärsområdeschef Väst.
Anställd sedan 2007.
2007–2008 Projektansvarig
Johan Rosén född 1978
Birgitta Hanning född 1967
Förvaltare. Styrelseledamot sedan 2007.
Styrelsesuppleant
2006-2007. Kundansvarig sedan 2008.
Civilekonom. Adjungerad
i styrelsen sedan 1995.
Affärsstödschef sedan
2008, Koncerncontroller
1994-2007.
Annika Fagrell
Thomas Lundh
Affärsområdeschef Öst.
Anställd sedan 2008.
VD.
Anställd sedan 1988.
1988–1993 Ekonomichef.
1994–2006 Fastighetschef.
Per Rosén född 1982
Copywriter. Styrelseledamot sedan 2007.
Styrelsesuppleant
2006–2007.
72
73
Fastighetsförteckning
Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Tkr
Total Antal Antal
Yta (m2) 2
lägenheter
yta (m
) lägenheter lokaler
Yta (m2) Garagelokaler platser
Göteborg
Lunden 22:15 Lunden 22:9 Lunden 25:23 Lunden 25:26 Lunden 17:27 Lunden 17:26 Lunden 17:25,17:23 Lunden 17:24 Lunden 17:28 Lunden 17:21 Lunden 17:19 Lunden 16:25 Lunden 16:22 Lunden 16:20 Olskroken 1:17 Bagaregården 5:10 Lunden 3:4 Lunden 25:24 Lunden 25:25 Lunden 17:22 Kallebäck 4:5 Heden 25:1 Vasastaden 12:4 Vasastaden 12:5 Vasastaden 22:20 Annedal 19:16 Annedal 19:19 Annedal 19:17 Olivedal 5:23 Olivedal 3:25 Olivedal 27:11 Stampen 26:1 Lorensberg 10:5 Lorensberg 11:6 Krokslätt 43:11 Krokslätt 82:19 Torp 24:6 Torp 27:5 Danska Vägen 69/
Liedstrandsgatan 3 Danska Vägen 73 Danska Vägen 79/
Torkelsgatan 1 Pärlstickaregatan 4 Danska Vägen 72 Danska Vägen 74 Danska Vägen 76–78 Danska Vägen 80–82 S:t Pauligatan 20–30 Danska Vägen 86–96 S:t Pauligatan 6–16 S:t Pauligatan 1/
Mäster Johansg. 8, 12 S:t Pauligatan 3–7 S:t Paulgatan 9–11 Redbergsvägen 22–42/
L:a Redbergsgatan 2 Kungälvsgatan 4 Platågatan 4 Danska Vägen 77 Danska Vägen 75/
Pärlstickaregatan 2
Danska Vägen 84 Mejerigatan 18–22 Engelbrektsgatan 63/
Hedåsgatan Nedre Fogelbergsg. 4 Nedre Fogelbergsg. 6 Karl Gustavsg. 53–67 Brunnsgatan 1/
Västergatan 11–15/
Övre Husarg. 6–12 Övre Husarg. 14–26 Västergatan 19–29 Nordostpassagen 41–43 Vegagatan 22–38 Jungmansgatan 31–33 Stampgatan 20 Viktor Rydbergsg 14 Viktor Rydbergsg 20 Falkenbergsgatan 14 Utlandagatan 6–8/
Gyllenkrooksgatan 10/
Rudedammsgatan 6 Anders Zornsgatan 25 Anders Zornsgatan 36 Omb 79
Omb 74 11 362 10 153 1 247 998 18 21
5
1
1 126 889 121 109 -
Omb 75 Omb 75 58 73 72 74 72 66 65 10 579 5 743 9 696 21 630 48 642 21 376 41 393
77 080 53 703 1 131 639 1 078 2 385 4 968 2 305 4 477 10 472 6 540 18 12 17 31 66 35 78 49 60 2
2
3
1
15
2
11
9
10
919 568 989 2 010 4 095 1 825 4 115 5 112 5 449 212 71 89 375
873 480 362 5 360 1 091 122
203
-
72 62 58 46 520 44 314 24 101 6 241 5 205 3 335 38 41 25 16
20
17
3 583 3 501 1 792 2 658 1 704 1 543 51
104
36
82 84 63 62 196 602 20 800 7 086 7 561
18 961 1 882 717 898 192 28 9
9
18
-
2
2
14 523 1 882 692 684 4 438 -
25 214 176 9
-
Omb 77 65 63 9 705 38 902 55 282 1 119 4 288 6 006 17 50 75 4
11
-
1 033 3 564 6 006 86 724 -
75
75
83 81 Omb 82 71 41 467 29 204 36 431 162 794 2 930 2 007 2 756 11 852 34 24 29 173 2
1
1
7
2 625 1 918 2 692 10 938 305 89 64 914 21
107
74 75 75 68 69 73 Omb 87 Omb 05 21 77 158 596 132 606 109 326 39 912 131 065 84 972 28 600 19 517 3 886 17 387 11 488 10 447 8 845 3 347 10 656 7 692 2 258 973 860 1 415 174 140 155 48 114 112 -
-
- 21 8
10
9
5
22
12
6
1
-
-
10 307 8 937 8 519 2 903 8 984 6 292 -
-
860 1 415 1 181 1 510 326 444 1 672 1 400 2 258 973 -
-
172
27
125
101
5
20
77 Omb 92 Omb 96 222 600 20 541 16 501 22 651 1 706 1 400 155 29 24 38
-
3
12 563 1 706 1 372 10 088 -
28 191
12
5
2 017 635 188 175 2 121 276
146 388 41 787 1 637
Totalt Göteborg
74
I vår vardag har vi delat upp arbetet i fyra olika verksamhetsområden.
Fastigheter, företagscenter, byggverksamhet och investeringar. I alla gäller självklart vår vision
om kreativa lösningar för ständig utveckling.
Till nytta för både våra kunder och oss.
75
Fastighetsförteckning
Fastighetsförteckning
Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal
Antal
Yta (m2) lägenheter
lokaler lägenheter
Tkr
yta (m2)
Yta (m2)
lokal Garageplatser
Lerum
Yta (m2) Garagelokal platser
Kungsbacka
Torp 2:9 Hallsås 1:5
Hallsås 1:44
Ölslanda 10:71
Hallsås 2:261
Lextorp 3:198 Tollered 5:1 Göteborgsv 16
Brobacken 2
Brobacken 10
Hantverksvägen 2
Åsenvägen 2
Ljungvik Monv 11-89
Tollered
80
89 84
44
87
93
29
Totalt Lerum 15 342
21 631 13 096
2 348
6 160
20 919 54 631
2 157
2 455 1 970
959
1 318
3 105 14 500
-
3
14
-
-
40 -
2
12
4
12
10
-
122
-
248 928
-
-
3 105 -
2 157
2 207 1 042
959
1 318
-
14 500
56
6
53
46
20
-
134 127
26 464
57
162
4 281
22 183
181
Alingsås
Polstjärnan 2 Polcirkeln 16 Tjuren 9
Liljan 4
Konfektasken 13
Norrskenet 21 Polstjärnan 3 Enigheten 7
Enigheten 8
Enigheten 9
Enigheten 10
Enigheten 11
Enigheten 13
Kämpen 9 Färgaren 11
Gustaf 3
Solen 9
Solen 13
Pärlan 11
Russinet 1
Pumpan 1
Kvarnberget 6
Kvarnberget 7
Pelikan 5
Totalt
Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal
Antal
Yta (m2)
Tkr
yta (m2)
lägenheter lokaler
lägenheter
Nordostpassagen 11 Omb 83 2 434 Nordostpassagen 16 Omb 85 3 366 Ahlströmerg 6A–B
Omb 80
8 088
Östra Kyrkog 3
85
10 996
Sidenvägen 9A
Okänt
806
Hallbovägen 7 Omb 86 2 322 Nordostpassagen 13 Omb 84 2 685 Ahlströmerg 5/Kungsg 40–42 Omb 81
15 014
Drottningg 43
82
5 763
Östra Ringgatan 8A
82
1 146
Östra Ringgatan 8B
82
1 146
Östra Ringgatan 8C
82
1 146
Ö Ringg 6/Drottningg 41
83
8 108
Plang 25, Nygatan 21 73 5 813 Färgaregatan 18
62
21 138
Ö Kyrkog 6–8, Torgg/
Kungsgatan 14
85
32 736
Drottninggatan 7–11
79
3 502
Kungsgatan 10–12
85
18 616
Kungsgatan 24
64
10 610
Lövskogsgatan 6–18
89
15 808
Lövskogsgatan 1–13
90-91
23 756
Kvarnbacken 46
90
14 146
Kvarnbacken 48
90
18 251
Lilla Torget 3
65
22 854
Alingsås
250 250
Totalt helägda fastigheter
2 402 012
76
388 550 1 260
1 619
589
340 411 2 208
802
105
104
105
1 130
1 086 3 808
8
8
13
20
1
7
7
23
12
1
1
1
16
8
27
2
1
1
2
6
-
-
7
-
-
-
-
-
3
4
363 528 1 144
1 464
50
340 411 1 465
802
105
104
105
1 130
468 2 391
25 22 116
155
539
-
-
743
-
-
-
-
-
618 1 417
3
2
3
21
8
4
35
3
15
4 492
556
2 600
1 468
2 188
3 285
2 145
2 795
3 186
44
8
28
2
21
35
24
31
11
14
-
10
4
-
3
-
-
7
3 424
556
2 283
260
2 188
2 929
2 145
2 795
870
1 068
-
317
1 208
-
356
-
-
2 316
27
6
38
58
11
37 220
357
64
28 320
8 900
234
251 859
2 535
502
178 989
72 870
2 052
Korpen 8
Korpen 9
Korpen 10
Korpen 11
Polstjärnan 1
Varla 12:18
Varla 12:20
Varla 12:62
Varla 12:66
Facklan 11
Kolla 1:31, 33
Kolla 3:34
Kolla 3:42
Varla 9:29
Varla 9:30
Varla 9:46
Varla 9:47
Varla 9:31
Varla 9:48
Varla 9:28
Varla 9:49
Varla 9:39, 40, 50 Varla 9:52
Varla 9:53 Varla 12:32
Varla 12:33
Ejdern 1
Södercentrum 1
Facklan 10
Hamnen 3
Hamnen 5
Söderbro 11
S:t Gertrud 8
Guldgubbegatan 5
Guldgubbegatan 3
Guldgubbeg 1/
Drottningg 6 Drottninggatan 2+4
Gullregnsvägen 1–47
Östanvindsgatan 3–19
Östanvindsgatan 21–47
Östanvindsgatan 49–61
Östanvindsgatan 63–79
Södra Torgg 13–17/
Östergatan 3–5
Valhallsv 1–12/
Munins väg 19–31
Askvägen 25
Kolla backe 5+7
Ivarsgårdsg 1–23,2–50
Ivarsgårdsg 25–47,52–94
Ivarsgårdsgatan 96–136
Ivarsgårdsgatan 137–179
Ivarsgårdsgatan 49–91
Ivarsgårdsgatan 93–135
Bäckmans Gård 2–40
Bäckmans Gård 42–64
Bäckmans Gård
80–116,120–132
Nydalsgatan 1–12/
Boplatsgatan 1–5
Boplatsgatan 15–18/
Dragstedsg 1-4, 6-12
Smeagatan 1–3,
Stormgatan 4–38
Stormgatan 40–72
Kungsgatan 5
Nygatan 10
N:a Torgg 8–12, Österg 7
Nygatan 2
Hamntorget 1
Södra Torggatan 16–18/
Kyrkogatan 6
Storg 33–35, Vallg 1–3
61
63
24 608 46 146
3 742 6 505
51 105
11
3
3 495 6 486
247 19
52
67
62
60
70
71
73
74
81
33 067
28 804
117 064
38 487
61 116
25 819
54 579
4 793
4 001
16 503
5 324
8 435
3 629
6 937
63
67
225
68
121
48
87
4
1
12 10
18
12
12
4 476
3 998
16 338
5 143
7 994
3 459
6 883
317
3
165
181
441
170
54
75
32
317
100
108
54
56
04
21 781
1 647
20
2
1 487
160
18
92
02
06
83
84
86
86
87
87
87
87
72 042
60 242
25 404
34 530
35 264
20 622
34 144
25 710
26 842
31 620
26 155
7 170
6 006
1 994
4 220
3 996
2 336
3 919
3 086
3 086
3 559
2 969
87
71
32
58
56
32
55
44
44
50
42
1
1
-
3
1
-
1
-
-
-
-
6 948
4 804
1 994
3 914
3 988
2 336
3 914
3 086
3 086
3 559
2 969
222
1 202
-
306
8
-
5
-
-
-
-
115
33
56
55
37
58
41
52
62
37
88–89
57 220
6 418
87
3
6 354
64
141
91
42 661
5 038
50
-
5 038
-
71
92
49 443
74
73 392
77
78 530
56
1 727
Omb 09 vårdbygg
Omb 04 allm.bygg.
Omb 91
3 708
Omb 91
6 053
5 402
10 233
10 917
286
4 987
2 768
500
717
54
138
133 5
-
-
-
-
-
26
29
-
8
11
3
5
5 402
9 799
10 616
286
-
-
-
-
-
434
301
-
4 987
2 768
500
717
62
188
71
8
53 800
54 200
7 554
8 390
-
46
12
21
-
2 231
7 554
6 159
6
66
Alania 11
Varla 9:32
Varla 9:44
Varla 9:45
Varla 8:16
Kungsbacka 4:71
Valand 4
Kungsbacka 2:1
Tölö 6:15
Storg 31, Vallg 6
Bäckmans Gård 68–76
Teknikgatan 2–10
Teknikgatan 12–20
Kabelgatan 11
Lantmannagatan 5
Borgmästaregatan 8
Borgmästaregatan 5
Tölövägen 25
Omb 08
88
86
90
74
05
Omb 99
Omb 07
08
23 009
vårdbygg.
19 600
28 600
3 130
37 486
13 208
617 956
vårdbygg
1 933
1 133
3 438
4 142
1 107
3 739
2 319
35 115
4510
17
-
-
-
-
-
-
-
50
3
6
8
5
1
1
6
112
1
1147
786
-
1 133
-
3 438
-
4 142
-
1 107
-
3 739
-
2 319 - 35 115
3416
1094
2
-
Totalt Kungsbacka
2 007 769
224 503
2 006
353
144 646 79 857
2 040
Totalt koncernen inklusive 50 % av
Aranäs AB:s fastighetsbestånd
3 405 896
364 111
3 538
678
251 312 112 799
3 072
76
68
77
Kartor
ÅRSREDOVISNING
Våra fastigheter i Alingsås
Ernst Rosén äger och förvaltar centrala fastigheter i Göteborg, Lerum, Alingsås och Kungsbacka. Totalt äger Ernst Rosén
111 fastigheter, varav 42 finns i Kungsbacka och ägs tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. I dessa 111 fastigheter
inrymms 4 541 lägenheter.
Göteborg
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Alingsås
Ahlströmerg 6A–B
Drottninggatan 43
Ahlströmerg 5, Kungsg 40–42
Östra Ringgatan 8A
Östra Ringgatan 8B
Östra Ringgatan 8C
Ö Ringg 6/Drottng 41
Plang 25, Nygatan 21
Färgaregatan 18
Lilla Torget 3
Kungsg 10–12
Kungsg 24
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Ö Kyrkog 6–8,Torgg, Kungsg 14
Östra Kyrkog 3
Drottningg 7–11
Lövskogsgatan 6–18
Lövskogsgatan 1–13
Sidenvägen 9
Nordostpassagen 16
Nordostpassagen 11
Nordostpassagen 13
Hallbov 7
Kvarnbacken 46
Kvarnbacken 48
Våra fastigheter i Lerum
1
2
3
4
5
6
7
Lerum
Göteborgsv 16
Brobacken 2
Brobacken 10
Åsenvägen 2
Hantverksv 2
Ljungvik Monv 11–89
Spinnerivägen 1,
Företagscentret
Nääs Fabriker
Våra hälftenägda fastigheter
i Kungsbacka
© Kartena AB
Våra fastigheter i Göteborg
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Danska vägen 69/
Liedstrandsgatan 3
Danska vägen 73
Danska vägen 75/
Pärlstickaregatan 2
Danska vägen 79/
Torkelsgatan 1
Pärlstickaregatan 4
Danska vägen 72
Danska vägen 74
Danska vägen 76–78
Danska vägen 80–82
20 Danska vägen 77
21 Engelbrektsgatan 63
22 Nedre Fogelbergsgatan 4
23 Nedre Fogelbergsgatan 6
24 Karl Gustavsgatan 53–67
25 Brunnsgatan 1/
Västergatan 11–15/
Övre Husargatan 6–12
26 Övre Husargatan 14–26
27 Västergatan 19–29
28 Nordostpassagen 41–43
29 Vegagatan 22–38
10 Danska vägen 84
11 Sankt Pauligatan 20–30
12 Danska vägen 86–96
13 Sankt Pauligatan 6–16
14 Sankt Pauligatan 1/
Mäster Johansgatan 8, 12
15 Sankt Pauligatan 3–7
16 Sankt Pauligatan 9–11
17 Redbergsvägen 22–42/
Lilla Redbergsgatan 2
18 Kungälvsgatan 4
19 Platågatan 4
78
30 Jungmansgatan 31–33
31 Stampgatan 20
32 Viktor Rydbergsgatan 14
33 Viktor Rydbergsgatan 20
34 Falkenbergsgatan 14
35 Utlandsgatan 6–8/
Gyllenkroksgatan 10/
Rudedammsgatan 6
36 Anders Zornsgatan 25
37 Anders Zornsgatan 36
38 Mejerigatan 18–22
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Drottninggatan 2+4
Guldgubbegatan 1/
Drottninggatan 6
Guldgubbegatan 3
Guldgubbegatan 5
Stormgatan 4–38
Stormgatan 40–72
Bäckmans Gård 80–116,
120–132
Bäckmans Gård 68–76
Bäckmans Gård 42–64
Bäckmans Gård 2–40
Nydalsgatan 1–12/
Boplatsgatan 1–5
Boplatsg 15–18
Dragstedtsg 1–4, 6–12
Smeag 1–3
Tölövägen 25
Ivarsgårdsgatan 137–179
Ivarsgårdsgatan 93–135
Ivarsgårdsgatan 49–91
Ivarsgårdsgatan 96–136
Ivarsgårdsgatan 25–47, 52–94
Ivarsgårdsgatan 1–23, 2–50
Kabelgatan 11
7
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
Kungsbacka
© Kartena AB
79
Teknikgatan 2–10
Teknikgatan 12–20
Östanvindsgatan 3–19
Östanvindsgatan 21–47
Östanvindsgatan 49–61
Östanvindsgatan 63–79
Borgmästaregatan 5
Borgmästaregatan 8
Storgatan 31, Vallgatan 6
Storgatan 33–35, Vallgatan 1–3
Norra Torggatan 8–12,
Östergatan 7
Södra Torggatan 13–17,
Östergatan 3–5
Södra Torggatan 16–18,
Kyrkogatan 6
Hamntorget 1
Nygatan 2
Nygatan 10
Lantmannagatan
Gullregnsvägen 1–47
Valhallsvägen 1–12/
Munins väg 19–31
Askvägen 25
Kolla backe 5+7
Kungsgatan 5
Box 135, 401 22 Göteborg. Besöksadress: Stampgatan 20. Telefon: 031-80 60 80. E-POST: [email protected]. www.ernstrosen.se
80