1. No category

Sverige Renoverar AB
Här renoveras
1,4 miljoner
lägenheter!
Sverige Renoverar AB
Klart 2015?
ge Renoverar AB
Sverige Renoverar AB
Renovering
pågår…
Här renoveras... flerbostadshus byggda 1950-1975. Klart 2015?
©VVS Företagen och Svensk Ventilation 2008
Grafisk form Formination AB Tryck Wallén Grafiska 2008
Här renoveras…
flerbostadshus byggda
1950-1975
Klart 2015?
Innehållsförteckning
Förord
3
Mer än hälften av alla Sveriges lägenheter är byggda 1950 -1975.
4
Sverige behöver renoveras!
5
Att tänka på
10
Potential för energieffektivisering
12
Renovering pågår - intervjuer med aktiva renoverare
20
Svenska Bostäder: Från akuta stambyten till renovering med en större helhetssyn
21
Skövdebostäder: Noggranna förberedelser, långsiktig planering
26
Familjebostäder i Stockholm: Renovering med traditionella metoder
31
Helsingsborgshem: Smart system för individuell mätning och debitering av varmvatten
35
Alingsåshem: Radikal energieffektivisering i samband med stambyten
41
Energimyndighetens beställargrupp för bostäder, BeBo:
2
Det är nu som tillfället bjuds att reducera energianvändningen med 50 procent till år 2050!
45
Reflektioner och spaning på framtiden
46
Ordförklaringar
50
Förord
Upprinnelsen till denna skrift var en inbjudan till VVS-branschen att delta i samtal kring renoveringsfrågor. Initiativet kom hösten 2006 från SABO:s VD-grupp för byggherrefrågor, som gjorde
förstudier kring ett större projekt rörande 1960- och 70-talshus. Vid dessa samtal erbjöds företag
och branschorganisationer att på olika sätt bidra till och delta i SABO:s projekt – Professionell
renovering – som skulle bedrivas under 2007. Man önskade en sammanställning av VVS-branschens erfarenheter av renoveringsteknik när det gäller stambyte, våtrumsrenovering och energieffektivisering i bostadshus. Avsikten är att göra ett underlag för beslutsfattare inom bostadsföretag. Det ska visa vilka tekniska frågor man bör ta ställning till inför en renovering. Av materialet bör också framgå de konsekvenser olika val får för förvaltningsteknik, innemiljö, energihushållning och ekonomi. Målet är att kunna presentera materialet under 2008.
I arbetet med att sammanställa dessa erfarenheter har vi gjort intervjuer med några nyckelpersoner som står mitt uppe i renoveringsbestyren. De representerar både större och mindre bostadsbolag men framför allt har vi valt att intervjua personer med stor kunskap om dessa hus. De har
lång erfarenhet av att förvalta husen och i flera fall var de också med och byggde dem.
Den här skriften redovisar intervjuerna. Vi tror att man kan lära mycket av varandra och att det
är viktigt att få igång en dialog mellan dem som successivt kommer att samla på sig viktiga erfarenheter kring upprustning av detta bestånd. Det är i huvudsak de tekniska aspekterna som behandlas. Men i de intervjuer som återges berörs även en hel del andra frågor som bevarandevärden, boendesamverkan och tillgänglighet, som ju alla har stor påverkan på slutresultatet.
Skriften avslutas med återgivning av en diskussion med framtidsspaning och reflektioner kring
renovering.
Vi som genomfört intervjuerna är Magnus Everitt, Svensk Ventilation, Marie Hult, White arkitekter, Rolf Kling, VVS Företagen. Lotta Bångens, Aton Teknikkonsult AB, Catarina Warfvinge, Bengt
Dahlgren AB, Anders Wester och Per Andersson, Svensk Byggtjänst ingår också i den arbetsgrupp
som fortsätter arbeta i projektet och har bidragit med material och idéer till broschyren. För avsnittet i denna skrift om Potential för energieffektivisering svarar Catarina Warfvinge. Projektet
har också en referensgrupp som består av Ingvar Andreasson, Familjebostäder i Stockholm,
Stefan Björling, SABO, Johan Carlberg, Skövdebostäder och Gösta Gustavsson, SABO.
3
Mer än hälften av alla Sveriges
lägenheter är byggda 1950-1975
Det har aldrig byggts så många flerbostadshus som
åren 1950-1975 och speciellt mellan 1961 och 1975.
Orsaken var politiska beslut om att bostadsbrist och
nöd skulle byggas bort. Drygt 460 000 lägenheter i flerbostadshus byggdes under 1950-talet och under perioden 1961-1975 byggdes 880 000 lägenheter. (Statistik
från BOOM-gruppen på KTH).
Det ”vanligaste” huset
Antal
lägenheter
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
-1931
1932-46
1947-60
1947-60 byggdes
520 000 lägenheter
1961-75
1976-90
1991-2000
1961-75 byggdes
830 000 lägenheter
För att klara av att bygga så många lägenheter var det
nödvändigt att överge tidigare hantverksmässiga byggmetoder. I början av 1950-talet började fabrikstillverkade byggnadsdelar användas liksom standardiserade
stomkomponenter. Husformerna fick enkel geometri.
Det finns mycket som arkitektoniskt skiljer hus byggda
på 1950-talet från framför dem som byggdes under senare delen av 1960-talet. Efter beslutet om miljonprogrammet 1965 skruvade byggtakten upp än mer. Då
kom elementbyggeriet och de rälsbundna kranbanorna, tillsammans med den växande bilismen och nya
stadsplanelösningar för trafikseparering, att allt mer
sätta sin prägel på husen och deras närmiljöer.
Husen från 1950-talet är terränganpassade, har ofta
lutande tak med tegelpannor, vindsförråd och entrépartier av trä och glas i någon form av mönster. I 1950talshusen är det ytterväggarna som har den bärande
4
funktionen. Väggarna var ofta av lättbetong. Det typiska 1960-talshuset har plant tak med invändiga stuprör,
markerad takkant och indragna balkonger. Under 1960talet började en bärande stomme av betong att användas. Själva stommen är i de flesta fall platsgjuten betong där tillverkningstakten kunde skruvas upp tack
vare utveckling av en rationell formteknik. Här är det
de lägenhetsskiljande väggarna som för ner lasterna i
marken och trapphus och eventuella hisschaktväggar
stabiliserar konstruktionen. Stommen kompletteras
med utfackningsväggar, t ex lätta regelväggar med eller
utan sandwichelement, d v s två skivor betong med mellanliggande isolering.
Den absolut vanligaste hustypen är ett lamellhus med
3 till 6 våningar, bärande stomme av betong och med
förtillverkade lätta utfackningsväggar klädda med fasadtegel eller ytterväggar med sandwichelement av betong. I Sverige finns idag 650 000 lägenheter i denna
hustyp byggd 1965 - 1975 och som ännu inte har byggts
om. Till en början upprättades fältfabriker för utfackningsväggar och mellanväggar i direkt anslutning till
arbetsplatsen. De färdiga byggnadsdelarna lyftes på
plats med rälsbundna kranar. Senare transporterades
utfackningsväggar istället från stationära fabriker.
Förtillverkningen drevs olika långt, men gemensamt
för dessa byggperioders hus är enkelheten i utformning
och upprepningen som en förberedelse för eller faktiskt genomförd prefabricering av olika element. Den
vanligaste hustypen är lamellhuset i tre våningar.
Sverige
behöver renoveras!
Kvaliteten på ”infrastrukturen” i dessa hus, det vill säga
på rör- och elinstallationer samt på våtrummens tätskikt har i huvudsak varit mycket bra. De äldsta av dessa
hus är mer än 50 år gamla och den tekniska livslängden
för installationer och tätskikt är snart till ända. En konsekvens av det höga byggandet under dessa år är att
behovet av renovering nu snabbt blir stort. Boverket har
sagt att en rimlig planering är att öka renoveringstakten från nuvarande 20-25 000 lägenheter till cirka
65 000 lägenheter per år.
De fastighetsägare som har en professionell metod för
underhåll och renovering är noga med att hålla ordning på olika byggdelars livslängd. Här återges ett utval, de flesta med inriktning på installationer.
Klinkergolv
30 – 40 år
Golvbrunn o
avloppsledningar
i gjutjärn
*
30 – 60 år
Installationer
Livslängd (år)
Radialfläktar
25
Axialfläktar
15
FTX aggregat
30-40
Renovering efter halva tiden
Frånluftsvärmepump
25-30
Renovering efter halva tiden
Fjärrvärmecentral
30-40
Källa: SIS Handbok Energibesiktning av byggnader
LIVSLÄNGDER ELINSTALLATIONER
LIVSLÄNGDER BADRUM
Målad puts
10 – 15 år
LIVSLÄNGDER VENTILATION M M
Värmesystem
och radiatorer
ca 80 år
Kakelvägg
30 – 40 år *)
När det gäller elanläggningars livslängd finns det inga generella regler. Miljö och slitage avgör. Detta innebär att man
gör en riskbedömning i varje aktuellt fall. En intressant kommentar från Elsäkerhetsverket är att det finns anläggningar
som är 80 år och fortfarande felfria. Så, en riskbedömning
blir här lösningen på problemet.
Värmerör i
sandfyllning
30 - 40 år
*) Tätskikt
saknas
* Avloppsrör av PVC installerade mellan åren 1963 och 1973
har dålig hållfasthet och kan karaktäriseras som förbrukade.
5
VATTENSKADOR OCH FUKTSKADOR
Renoveringsbehovet visar sig tydligast genom att antalet vattenskador ökar dramatiskt. De undersökningar
som gjorts av vattenskador i flerbostadshus visar tydligt att åldringsskador i rör och tätskikt är den huvudsakliga orsaken till skadeökningen. Undersökningarna
visar också att risken för korrosion i rör är ungefär dubbelt så hög i hus byggda 1946-1955 som i hus byggda
1956-1975. En viktig slutsats kan bli att, om man skjuter
upp renoveringen av husen kommer korrosionsskadorna på vvs-rören att öka kraftigt med fuktskador som
följd.
Av resultaten från en stor enkätundersökning med svar
från 7 640 hushåll i flerbostadshus i Stockholm, studien
Hälsomässigt Hållbara Hus (3H), framgår att fukt- och
vattenskador rapporteras av de boende i betydligt högre utsträckning i hus byggda 1961-1975 än i hus byggda
1998-2003. Av samma studie framgår att det är betydligt
fler som känner mögellukt och unken lukt i miljonprogrammets hus än i senare byggda hus.
Antal
procent
40
Andel (%) hushåll som år 2005 svarat att de har eller
har haft vatten- eller fuktskada (3H-studien)
35
30
25
Fuktskada
20
15
10
Vattenskada
5
0
rr
Ko
os
Me
ion
ka
n
åv
isk
erk
an
Mä
ns
g
kli
fak
tor
Fry
p
e
at
s- el
top and Ann
on ef
kti rand pss likn
u
r
p
t tfö
l o o ch
ns
Av
Ko ch u
o
sn
ing
Figur 1a. Vanliga orsaker till vattenskador på ledningssystem.
0
10
20
30
Figur 2.
50
60
Hus byggda 1998-2003
Hus byggda 1961-75
Vattenskadeundersökningen 2005.
40
De boende i miljonprogrammets hus rapporterar fler
vatten- och fuktskador än boende i hus byggda
1998-2003...
Figur 3.
... och känner i betydligt högre grad mögellukt och
andra obehagliga lukter.
Figur 1b. Risk för vattenskador från korrosion på
Andel (%) boende i flerfamiljshus i Stockholm år 2005,
byggda 1961-75 som känner av lukter jmf med dem i
nya hus, byggda 1998-2003 (3H-studien)
ledningssystem med hänsyn till installationsålder.
Sickande lukt
Mögellukt
Instängd lukt
Unken lukt
1946-1955
56-65
66-75
76-85
86-95
96-2005
0
10
20
Hus byggda 1961-75
6
30
40
50
60
Hus byggda 1998-2003
Andel (%) flerbostadshus i Stockholm, där de boende har ett
eller flera sjukahussymptom i högre frekvens än förväntat
50
40
30
20
10
0
-1960
61-75
Ja, ofta bostaden
Figur 4.
Legionellabakterien.
76-84
85-90
91-97
98-2003 Alla hus
Ja ofta
Figur 5. "Ja, ofta bostaden", anger procentandelen
hus i respektive byggperiod (X-axeln) där de boende
har högre besvärsfrekvenser än förväntat och som de
LEGIONELLA
Tappvatteninstallationerna är inte utformade med
hänsyn till risken för legionellatillväxt eftersom legionella var ett okänt fenomen när dessa hus byggdes. Tack
vare de undersökningar som gjorts under senare år
finns det nu mycket kunskap om hur installationerna
ska utformas för att göra dem säkrare. Vid renovering
av hus byggda 1950- 1975 bör ett mål alltid vara legionellasäkra installationer. Vid ett stambyte innebär detta
ingen extrakostnad.
anser beror på bostadsmiljön.
"Ja, ofta" avser på motsvarande sätt besvärsfrekvenser
för sjukahussymptom, oberoende av om de kopplas
till bostadsmiljön eller ej.
INNEMILJÖ
I en pågående innemiljöstudie, Hälsomässigt Hållbara
Hus, 3H (Corner, Emenius, Engvall, Hult), har 7 640 personer boende i ett slumpmässigt urval av 481 flerbostadshus i Stockholm besvarat en enkät om innemiljö
och hälsa under år 2005. Urvalet gjordes så att statistiskt säkerställda slutsatser skulle kunna dras om hur
de boende i hus från olika byggperioder upplevde sina
hus. Diagrammen i figur 2-3 och 5-9 är hämtade från
denna studie.
Om man bara tar med dem som svarat Ja, ofta, besvären
beror på bostadsmiljön är det 20 procent av andelen
flerbostadshus byggda 1961-1975 som har boende med
högre besvärsfrekvenser än förväntat. Detta är när hänsyn tagits till boendeform (allmännytta eller privat
hyresrätt/bostadsrätt), samt för varje enskilt hus andelen allergiker, andelen män respektive kvinnor samt de
boendes ålder, eftersom alla dessa kategorier har olika
förväntad sannolikhet att uppge SBS-besvär. Figur 5.
Stor andel riskhus för SBS bland miljonprogrammets
byggnader
Värmen på vintern och buller största komfortproblemen
Av figur 5 framgår att hus byggda 1961-1975, enligt 3Hstudien, har den högsta andelen hus med boende som
har högre besvärsfrekvenser än förväntat för sjukahussymptom (SBS). Ca 35 procent av alla flerbostadshus i
Stockholm i byggperioden 1961-1975 hade år 2005 högre besvärsfrekvenser än förväntat för sjukahussymptom om man tar med alla dem som svarat Ja, ofta (varje
vecka), på enkätens fråga om olika sjukahussymptom.
Komforten upplevs också som betydligt sämre i miljonprogrammets hus än i hus byggda åren 1998-2003.
Främst gäller det värmekomforten på vintern och ljudförhållanden. Se figur 6-10, som också kan användas
som referensvärden för de byggherrar som vill använda
enkät om innemiljö före och efter renovering.
7
Upplevd komfort år 2005 i Stockholms flerbostadshus,
byggda 1961-75 (3H-studien)
32
53
Luftkvalitet
Värmekomfort
vinter
Värmekomfort
sommar
45
31
Ljusförhållanden
18
20%
Bra
40%
60%
Acceptabelt
Dåligt
80%
Värmekomfort
sommar
77
20%
Bra
Figur 6. Procentandelen personer boende i flerbostadshus
Figur 7.
12
7
16
11
89
0%
3
14
20
68
Ljusförhållanden
100%
16
70
Ljudförhållanden
26
82
0%
12
14
82
Luftkvalitet
Värmekomfort
vinter
33
29
59
Ljudförhållanden
15
20
47
Upplevd komfort år 2005 i nya flerbostadshus,
byggda 1998-2003 i Stockholm (3H-studien)
40%
60%
80%
100%
Dåligt
Acceptabelt
Procentandelen personer boende i flerbostadshus i
i Stockholm byggda 1961-1975, som vid enkät 2005
Stockholm byggda åren 1998-2003, som vid enkät
avgav att de ansåg att luftkvaliteten i stort, värme-
2005 avgav att de ansåg att luftkvaliteten i stort,
komforten, ljud- och ljusförhållandena var bra, accep-
värmekomforten, ljud- och ljusförhållandena var bra,
tabla respektive dåliga.
acceptabla respektive dåliga.
Andel (%) boende som år 2005 besväras av dålig
värmekomfort i Stockholms flerbostadshus (3H-studien)
Andel (%) boende som år 2005 ofta (varje vecka)
besväras av olika ljud (3H-studien)
Kalla golv
Ljud från kranar,
element
Kalla väggar
Ljud från
ventilationen
rag i vardagsrum
r varmt i vardagsrum sommar
Ljud från grannar
ör kallt i vardagsrum vinter
Ljud utifrån
0
10
20
Hus byggda 1961-75
Figur 8.
30
40
50
0
60
20
Hus byggda 1961-75
Hus byggda 1998-2003
Det framgår av diagrammet att den andel boende
10
Figur 9.
30
40
50
60
Hus byggda 1998-2003
Även störningar av ljud utifrån, ljud från grannar och
som rapporterar kalla väggar, kalla golv och drag är
ljud från installationer är vanligare i miljonprogram-
betydligt vanligare i hus byggda 1961-1975 än i hus
mets hus än i hus byggda 1998-2003.
byggda 1998-2003.
Gränsvärdet för radon skärps
Enligt ett beslut i riksdagen våren 2002, grundat på
regeringens proposition 2001/2002 En god inomhusmiljö, ska radonhalten i alla skolor och förskolor vara
lägre än 200 Bq/m3 senast år 2010 och i bostäder senast
år 2020.
8
Radonhaltig blå lättbetong användes som stom- och
fasadmaterial under perioden 1929-1975, d v s den för
renovering nu aktuella bebyggelsen innehåller inte sällan blåbetong.
åtgärder till nästa gång. Det är viktigt att överväga om
det finns energibesparande åtgärder som är lämpliga
att göra samtidigt, eller som är svåra att göra efter den
övriga renoveringen.
De riktigt höga radonhalterna i bostadshus är dock
oftast att hänföra till markradon som letar sig in i byggnader med undertryck via otätheter. I samband med
energideklarationerna ska även resultat från radonmätning redovisas och i samband med renovering finns
goda möjligheter att åtgärda för höga radonhalter.
Energimärkt fönster
Tillverkare
Produktbeteckning
ELINSTALLATIONER
Hur kommer behovet av el- och telemedia att se ut om
20 år? Vid en 40-årsrenovering kan det vara viktigt att
försöka göra en bedömning av om det behövs utrymme
för ny kanalisation, t ex tomrör, om man gör nya elinstallationer. Marginalkostnaden för detta är förmodligen mycket låg.
ENERGIEFFEKTIVISERING
En av de viktigaste frågorna överhuvudtaget är hur vi
ska kunna förhindra dramatiska förändringar av jordens klimat. Ban Ki-Moon, FNs generalsekreterare, hävdade nyligen att jorden står inför en katastrof – ett
påstående som är svårt att negligera.
För Sveriges del har bygg- och fastighetssektorn ett stort
ansvar för detta. 40 procent av energianvändningen i
Sverige sker i produktion och drift av byggnader.
Samtidigt som renoveringsarbetet nu tar fart i större
skala kommer alla flerbostadshus att energideklareras.
Det innebär att alla fastighetsägare snart kommer att
ha tillgång till kvalificerade förslag till energieffektiviserande åtgärder.
A
A
B
C
D
E
1,3
1,2
1,1
1,0
0,9
Mest energieffektivt
1,4
F
G
1,5
Även elinstallationerna har åldrats. Dimensionering
och tekniskt utförande är inte längre funktionell.
Lägenheterna har endast 1-fasinstallation vilket begränsar användning av tvättmaskiner. Installationerna är
inte skyddsjordade och försedda med jordfelsbrytare.
Ibland saknas även individuell mätning av förbrukningen. Elledningarnas isolering är gjord av material
som brutits ner och lätt faller sönder. Det utgör en uppenbar brandrisk.
Bäst fönster AB
TRFF07
Minst energieffektivt
U-värde, W/m2K
0,9
Dagsljustransmittans, procent
62
Solenergitransmittans, procent
37
www.energifonster.nu
Figur 10. Energimärkning av fönster. Till vänster syns de
U-världen (W/m, K) som ligger till grund för klassningen. Ju lägre U-värde, desto mindre värme
släpper fönstret igenom, dvs A-klass är bäst.
I Sverige har vi som nationella mål bestämt att vi ska
minska vår energianvändning med 20 procent till år
2020 och med 50 procent till år 2050 i förhållande till
energianvändningen år 1995. Om renoveringscykeln är
40 år betyder det att det är för sent att vänta med energi9
Att tänka på
RENOVERING – INTE REPARATION
•Rörinstallationer och tätskikt i våtrum är de dyraste
funktionerna att renovera och samtidigt de funktioner som får de allvarligaste konsekvenserna om man
misslyckas. Våtrummens kvalitet och risken för vattenskador är beroende av att dessa åtgärder är sam
ordnade och utförs samtidigt. När det inte längre är
meningsfullt att reparera - planera för en samtidig renovering av rör och tätskikt.
•Den största risken att smittas av legionella är hemma
i duschen. Alla nyrenoverade byggnader ska vara
legionellasäkra med installationer utförda enligt de
senaste rönen.
•Elinstallationerna är otidsenliga, har dålig personsäkerhet och kan vara brandfarliga. Gamla ledningar
kan också innehålla bly – vara blymantlade.
•Den stora kostnaden vid renovering är byte av rör och
tätskikt. Andra åtgärder påverkar ofta den långsiktiga ekonomin mycket lite.
PLANERING
•Gör en långsiktig strategi för stam- och våtrumsrenovering, energieffektivisering mm.
•De flesta av de åtgärder som berörs här innebär avsevärda störningar för de boende när renoveringsarbetet pågår. En renoveringsstrategi kan också innefatta
planering för att minska störningarna för de boende,
t ex genom antalet renoveringstillfällen.
•Gör noggranna inventeringar. Alla hus är inte lika
– inte ens i samma bostadsområde. Kontrollera tekniska lösningar, fuktskador, inneklimat, energistatus
och farliga ämnen. Besök alla lägenheter – gärna tillsammans med dem som ska utföra renoveringsarbetet.
•Nära dialog i tidigt skede med de boende lönar sig
alltid.
•Tillgänglighetsfrågorna
kan hanteras, men måste
vara med tidigt i planeringen. En dialog med kommunen om en övergripande planering av dessa
frågor är bra.
10
•Gör kravspecifikationer för de särskilda egenskaper
byggnaden ska ha efter renovering, när det gäller
innemiljön, energianvändningen och andra kvalitetskrav. Beskriv dem i termer som går att följa upp
efter renoveringen.
INNEMILJÖ
Under 1960- och 70-talen infördes en mängd nya plastmaterial i våra hem. Dessa avgav en okontrollerad dos
av föroreningar till inomhusluften. Samtidigt saknades
kunskap om hur energisparåtgärder, som tog fart efter
oljekrisen 1973, kunde påverka luftkvaliteten inomhus. Det hände också att luftflödena sänktes för att spara värmeenergi i bostäder, med försämrad luftkvalitet
och förhöjda radonhalter som följd. Nya lösningar med
mer isolering och större täthet i klimatskärmen ledde
till en annan fuktbalans, som man inte alltid hade kontroll över. Fuktproblemen ökade och de sjuka husen
blev ett begrepp i mitten av 1970-talet. Det är byggnader
där de som vistas i dem har en överfrekvens av symptom
som ögonirritation, täppt, rinnande näsa, hosta, halsirritation mm och som de sammankopplar med vistelse i
byggnaden. I dag är kunskaperna om sambanden mellan energieffektivisering och innemiljö betydligt bättre och det är viktigt att ta ställning till innemiljöfrågor
och precisera målnivåer i samband med renovering och
ombyggnad. Det gäller att ställa krav på fuktsäkring,
lågemitterande byggmaterial i ytskikt, tillräckliga luftflöden, högsta tillåtna radongashalt, temperaturer,
ljud, ljus och elmiljö i samband med upphandling av
åtgärder för energieffektivseirng. Med mer välisolerade
och lufttäta hus blir värmekomforten mycket bättre.
Det är luftkvaliteten man måste vara extra observant på
i samband med energieffektiviseringsåtgärder.
Enkät om innemiljö ett bra hjälpmedel
•Att genomföra en ”nöjd kund”-enkät i samband med
renovering är ganska vanligt. Här kan det vara bra att
även ta med frågor om upplevd innemiljö och hälsa
före och efter renovering. Om enkätresultaten sammanställs före garantibesiktningen kan de dessutom
vara till god hjälp att hitta sådant som eventuellt
återstår för entreprenören att justera.
•De diagram som angavs för hus byggda 1961-1975
•Se över OVK-resultaten. Dessa ska också redovisas
under avsnittet ”Sverige behöver renoveras” kan
användas som referensvärden vid enkätundersökningen. De är gjorda med utgångspunkt från Stockholmsenkäten ”Några frågor om ditt inomhusklimat” (Stockholms stads Utrednings- och Statistikkontor). Även för Örebroenkäten (Arbets- och miljömedicin, Örebro Universitetssjukhus) finns referensvärden. Det bör finnas minst 12 hushåll i huset för att
enkäten ska kunna ge statistiskt säkerställda resultat. I UFOS-rapporten ”Att skapa sunda hus” (Sveriges
kommuner och landsting) finns råd för genomförande av innemiljöenkäter.
i energideklarationerna. Är det lämpligt att samtidigt med renoveringen förbättra ventilationssystemets funktion och energiprestanda?
•Var noga med val av värmeåtervinningssystem på
frånluften. Inför inga lösningar som kan medföra
luktöverföring mellan lägenheter.
Källkontroll – Identifiera fukt- och vattenskador
•Var noga med att identifiera eventuella fukt- och vattenskador. Enkäten kan ge svar på om mögellukt
eller andra obehagliga lukter är ett utbrett problem
i husets lägenheter.
Källkontroll – Radon
•I
samband med energideklarationerna ska även
resultat från radonmätning redovisas. Detta kan utgöra viktig information inför en renovering. Är halterna höga kan hänsyn behöva tas både vad gäller val
av ventilationssystem och metod att täta rörgenomföringar, sprickor i betongplattor mot mark m m i
samband med renovering.
Källkontroll – Byggvaror
•Var noga med att kontrollera att nya byggmaterial
som appliceras på ytskikt inte har starka lukter och att
ämnen som klassas som miljö- eller hälsofarliga minimeras i de byggvaror som handlas upp. För denna senare
miljögranskning finns idag ett antal olika hjälpmedel
på marknaden.
INVENTERING AV FARLIGA ÄMNEN
•En inventering av farliga material är bra att utföra
före renoveringen. Både asbest och PCB-sanering är
kringgärdat av lagstiftning och ska utföras av fackmän.
Bly
Blymantlade elkablar och blyskarvade avloppsrör av
gjutjärn fanns i stor omfattning till och med 1970-talet.
Rör av PVC (polyvinylklorid) med blyföreningar som stabilisatorer har också varit vanliga.
PCB
PCB (polyklorerade bifenyler) kan finnas i elastiska
fogar i fasad, runt dörrar, i dilatationsfogar, i kondensatorer i elektrisk utrustning, oljebrännare, cirkulationspumpar, tvättmaskiner, köksfläktar, lysrörsarmaturer
från mitten av 1950-talet till 1972.
Asbest
Asbest förbjöds 1976 på grund av cancerriskerna med
fibrerna. I flerbostadshus kan asbest hittas t ex som
brandisolering, skruvplugg, i kakelfog- och i fix och i
ventilationskanaler.
Se mer i boken ”Farliga material i hus”
([email protected])
Ventilation
DRIFTFRÅGOR
•Kontrollera att det finns till och frånluft i badrum
•Uppdatering av relationsritningar och driftinstruk-
och kök. Överluftsdon mellan badrumsdörr och tröskel är en bra och enkel lösning som går att ordna vid
renovering. Frånluftsdonen ska gärna sitta så att luften inte kortsluts, utan ventilerar hela utrymmet,
särskilt de ytor där fuktbelastningen är som störst.
tioner samt utbildning av driftspersonalen på de nya
tekniksystemen bör alltid ingå i renoveringsprojektet. Detta är en liten kostnad och ger stor utdelning,
både i minskad energianvädning och lägre kostnader.
11
Potential för
energieffektivisering
Av intervjuerna i denna skrift framgår att olika företag har olika
strategier när det gäller energieffektivisering. En del passar
på att göra mycket i samband med stambyten, andra gör
ingenting. Det finns också de som anser att just stambytet
inte är rätt tillfälle att göra så många energieffektiviseringsåtgärder. Exempelvis innebär byte till fönster med bättre Uvärde att ändringsarbete måste genomföras i alla rum samtidigt, vilket försvårar kvarboende och förskjuter tiden för när
arbetena kan avslutas. En väl genomtänkt och långsiktig
effektiviseringsplan, grundad på inventering av olika byggnadstyper i beståndet och samordnad med både underhållsplan och kök- och badrumsrenoveringar verkar vara det
som de flesta tycker är att förorda som professionell fastighetsägare.
MYCKET ENERGI BARA VÄNTAR PÅ ATT BLI
SPARAD!
För att nå miljömålen måste den årliga energianvändningen i bygg- och fastighetssektorn ha minskat med
30 TWh till år 2020 och med 75 TWh till 2050. Besparingen till år 2020 motsvarar lika mycket energi som
60 000 normalstora flerfamiljshus drar! För att klara
målen krävs att vi tar ett gemensamt och rejält tag och
utnyttjar den stora besparingspotentialen som finns.
Faktum är att hus byggda 1950 - 1975 är speciellt gynnsamma för energibesparing. De är många, de är energitekniskt lika, energisparpotentialen är stor och med
tanke på deras ålder är det dags för en genomgripande
upprustning.
ENERGISTATUS PÅ SVERIGES ”VANLIGASTE”
FLERBOSTADSHUS
Husen under byggperioderna 1950 och 1960-75 är snarlika ur energisynpunkt eftersom de i stort följde minikraven i då gällande byggregler. Denna realitet i kombination med husens likhet i byggnads- och installationsteknik bör vi kunna utnyttja som en fördel för att
snabbt och kostnadseffektivt påverka energianvändningen för hela byggsektorn. Liksom när husen byggdes ska projekterings- och ombyggnadsmetoder kunna
rationaliseras och långa serier utnyttjas för att få fram
billiga reservdelar till husen.
Sveriges vanligaste flerbostadshus är byggt någon gång
mellan 1965-1975 som ett lamellhus och det har 3-6
våningar. Stommen är av betong och ytterväggar är
antingen förtillverkade lätta utfackningsväggar klädda
med fasadtegel eller av sandwichelement av betong.
Vi kan räkna med att det finns ca 650 000 omoderniserade lägenheter i precis den här hustypen. D v s hus
som inte fått nya stammar, nytt ytskikt i badrum och
vars energistatus inte har förbättrats. I princip har de
följande energiegenskaper:
Figur 11. Det ”vanligaste” huset.
12
• Ytterväggarna har ungefär 10 cm:s isolering i ytterväggarna och i taken ca 15 cm, jämfört med dagens
ca 20 cm respektive 40 cm.
• Balkongerna utgör stora köldbryggor liksom bjälklag och bärande väggar. De senare sticker ut i ytterväggen med endast ett tunt isolerskikt bakom fasadens ytbeklädnad.
• Fönstrens U-värde är ca 3.0 vilket kan jämföras med
nuvarande nybyggnadsstandard på runt 1.2 W/m2,K.
• Ofta är klimatskalet inte lufttätt.
Figur 12.
• Självdragssystem är förhärskande i husen byggda
fram till 1961, därefter är frånluftssystem vanligast,
se figuren nedan. Återvinning av värmen i ventilationsluften var mycket ovanligt fram till 1975.
• Eventuella frånluftsfläktar har ofta dålig verkningsgrad och drar därmed onödigt mycket el.
Figur 13.
• Rumstemperaturen har med tiden blivit ojämn i
husen och de som bor närmast undercentralen eller
cirkulationspumpen måste vädra bort överskottsvärme.
• Varmvattenanvändningen är hög
• Ofta distribueras värmen från en gemensam central
till respektive hus i dåligt isolerade markförlagda
ledningar.
• Lägenhetsmätare för el saknas så brukaren saknar
ekonomiskt incitament att spara hushållsel.
Till det typiska huset köps ca 220 kWh/Atemp som fördelas på följande poster:
125 kWh/A temp
Radiatorvärme
40 kWh/A temp
Varmvatten
20 kWh/A temp
Fastighetsel
35 kWh/A temp
Hushållsel
kWh/Atemp
%
100
250
80
200
60
150
40
100
20
50
0
0
1941-60
61-75
Självdrag
76-89
Frånluft
Till- och frånluft
Figur 14. Andel hus med olika ventilationsprinciper under
olika byggperioder.
Varmvatten
Fastighetsel
Hushållsel
Radiatorvärme
Figur 15. Behov av köpt energi med fördelning på olika poster
i Sveriges vanligaste flerfamiljshus.
13
HELHETSGREPP KRÄVS FÖR ATT MINSKA
ENERGIANVÄNDNINGEN – OCH ÅTGÄRDERNA
MÅSTE KOMMA I RÄTT ORDNING!
Sveriges i särklass vanligaste flerbostadshus har nu nått
den ålder då det är dags för en omfattande byggnadsoch installationstekniska renovering. Som fastighetsförvaltare har man då också ett unikt tillfälle att samtidigt förbättra husets energitekniska status. För att
komma ner rejält i energianvändningen räcker det inte
med någon enstaka liten energiåtgärd. Det är lika bra
att ta ett helhetsgrepp och planera för hela åtgärdspaket istället när det ändå är dags för underhåll. Vi har ju
också möjlighet att utnyttja varandras erfarenheter eftersom husen är så vanliga! För att hitta det optimala
paketet av energisparåtgärder ska undersökningarna
göras i rätt ordning:
1. Grundläggande vid energieffektivisering är att först
åtgärda klimatskalet. Ett dåligt isolerat och otätt klimatskal ökar storleken på värmesystemet. Det gör
också att temperaturen på ytterväggarnas insida
blir låg och måste kompenseras med högre inomhustemperatur.
2. Nästa steg är att undersöka åtgärder i ventilationssystemet. Luftväxling kräver mycket uppvärmningsenergi och eventuella fläktar kan dra onödigt
mycket el. Minskad energianvändning får aldrig ske
på bekostnad av luftväxlingen som är A och O för
att både brukarna och huset ska må bra.
3. Åtgärderna i klimatskalet och ventilationssystemet
kan ha minskat värmebehovet rejält så nu är det
dags att anpassa värmesystemet till de nya värmebehoven i varje rum. Dessutom ska värmen snabbt
kunna regleras efter det aktuella behovet.
4. Åtgärder för att minska energianvändningen för
varmvattensystemet kan egentligen genomföras
oberoende av punkterna 1 till 3 men de brukar bli
naturliga att utreda tillsammans med åtgärder
i värmesystemet.
I det följande redovisas konsekvenser av några energibesparande åtgärder under varje punkt. Naturligtvis
finns det många fler åtgärder som inte tas upp just här.
STEG 1: ENERGIFÖRBÄTTRING I KLIMATSKALET
För att värmeanvändningen ska minskas så ska man
börja med att minska energiförlusterna genom klimatskalet. Enkla åtgärder som egentligen ska ingå i underhållsplanen är att täta och dreva men ska energianvändningen reduceras rejält måste mer kostnadskrävande åtgärder övervägas. I det typiska huset från den
aktuella perioden är det nästan alltid lönt att öka på
den isolering på 15 cm som finns i takbjälklaget – där
det är möjligt. Många av husen har låglutande tak där
det är svårt att få plats med isolering utan ny och rest
takstol. I många fall kan det vara lönsamt att göra nytt
lutande och välisolerat tak med utvändiga stuprör och
samtidigt kunna inrymma ett antal nya lägenheter.
Ytterväggarnas ursprungliga ca 10 cm isolering är tyvärr så kostsamt att öka på att det inte är lönt om det
inte är dags att byta fasadskikt av underhållsskäl. I en
del fall hindrar dessutom bevarandeintressen utvändig tilläggsisolering att fasaden.
Vanliga tvåglasfönster från 1960-talet har ett U-värde på
runt 3.0 W/m2,K.
Figur 16.
14
Om karm och båge fortfarande är i bra skick kan fönstrets U-värde förbättras till ca 1.0 genom att en av rutorna byts ut mot en 2-glas isolerruta med lågemissionsskikt och där mellanrummet är fyllt med ädelgas. Om
skicket är så dåligt att fönstret måste bytas ut helt och
hållet så går det numera att få tag på fönster med U-värden ner mot 0.7 W/m2,K.
BESPARING AV BÄTTRE FÖNSTER I TYPHUSET
Om fönster med U-värde 3.0 i det vanligaste flerbostadshus tilläggsisoleras eller byts ut till 1.0 W/m2,K så kan
faktiskt hela 30 kWh/Atemp sparas. Nivån på radiatorvärme har nu sjunkit: 125 95 kWh/Atemp
kWh/Atemp
250
I ett frånluftssystem kan värmen återvinnas om en frånluftsvärmepump installeras. Värmepumpens förångare placeras i avluften och sänker lufttemperatur från
23°C till 5 - 10°C. Den återvunna värmen används för att
bereda tappvarmvatten eller till att värma vattnet till
radiatorsystemet eller både och. Mycket värmeenergi
kan sparas på detta sätt men glöm inte att värmepumpar är elkrävande.
200
150
100
50
0
Originalskick
Fönsterbyte
Varmvatten
Figur 17.
Elanvändningen i frånluftssystem kan reduceras om
den gamla fläkten ersätts med en ny med högre verkningsgrad och med modern styr- och reglerutrustning.
Tryckstyrda frånluftsfläktar sparar värmeenergi
genom att de känner av när huset håller på att överventileras och varvtalet dras då ner. Med modern teknik
kan ventilationsflödet varieras efter årstid – mindre
under vintern och mer under sommaren. Men som sagt
– dra inte ner ventilationsflödet mer än tillåtet.
Fastighetsel
Hushållsel
Radiatorvärme
Köpt energibehov sjunker med 30 kWh/Atemp
efter att originalfönster bytts till energieffektiva
med U-värde 1.0 W/m2,K.
STEG 2: ENERGIFÖRBÄTTRINGAR I
VENTILATIONSSYSTEMET
Den åtgärd som sparar mest värmeenergi i ventilationssystemet är att återvinna värmen i den luft som lämnar
huset. Tyvärr finns det inga tekniska möjligheter för
återvinning i ett självdragssystem. Energianvändningen
kan minskas något om överventileringen vintertid
reduceras genom att byta ut befintliga uteluftsventiler
mot fukt- eller utetemperaturstyrda.
Ett självdrags- eller frånluftssystem kan istället ersättas
med ett till- och frånluftssystem med värmeåtervinning, ett så kallat FTX-system. Detta i sin tur kan utformas på två olika sätt; antingen med ett gemensamt
aggregat för ett eller flera trapphus eller ett mindre
aggregat i varje lägenhet, se figuren. Gynnsammast ur
energi- och driftsynpunkt är det stora och gemensamma
aggregatet medan lägenhetsaggregaten är minst
utrymmeskrävande i fall vad avser golvarea. Men tänkt
på att om värmeväxlingen är gemensam för flera lägenheter så ska den vara säker mot luktöverföring. Oavsett
typ så ökar ett FTX-system elanvändningen, dock endast
blygsamt i förhållande till frånluftsvärmepumpen.
Men å andra sidan så kan den återvunna värmen i ett
FTX-system endast användas till att värma inkommande uteluft. Det går inte med enkla metoder att använda
värmen för att bereda varmvatten eller för att värma
radiatorerna.
Figur 18. Frånluftssystem kan kompletteras med frånluftsvärmepump eller byggas om till FTX-system
15
För att avgöra vilken typ av värmeåtervinning som ska
väljas krävs noggranna helhetsanalyser inte bara av olika systemtyper utan också av komponenternas storlek
och där man analyserar både värme- och elanvändning.
Radiatorerna är dimensionerade så att de ska klara att
värma ventilationsluften också. I t ex ett självdragseller frånluftsventilerat hus har ventilationsluften som
kommer in genom uteluftsventilerna samma temperatur som uteluften. Radiatorerna måste därför vara
rejält mycket större än i ett hus med FTX-system där
tilluften redan är värmd till runt 18° när den blåses in.
Detta är en av anledningarna till att det inte är lönt att
ge sig på att åtgärda värmesystemet innan man vet hur
mycket och hur kall ventilationsluft som ska värmas.
I princip går en injustering ut på att ventilerna i värmesystemet ställs in så att önskad mängd värmevatten kan
passera. Dels ska vattenflödet till varje radiatorstam bli
det rätta vilket sker med ventiler som ofta är placerade i
källaren, dels ska värmevattnet fördelas mellan radiatorerna på en och stamma stam vilket sker med strypmöjlighet på varje radiator.
Besparing med FTX med bra återvinning i det
vanligaste huset
Med en riktigt effektiv återvinning, d v s där temperaturverkningsgrad är minst 80 procent minskas behovet
av köpt energi till radiatorsystemet med 35 kWh/Atemp!
Ett väl utformat kanalsystem och ett noggrant valt aggregat behöver inte ökar elanvändningen med mer än
3 kWh/Atemp jfr med ett frånluftssystem. Dubbelt upp
om ombyggnaden gäller ett självdragssystem. Nivån på
radiatorvärme har nu sjunkit: 125 95 60
kWh/Atemp
kWh/Atemp
250
Figur 20.
Principskiss över värmesystem med injusteringsventiler.
Egentligen är det komplicerat att injustera ett värmesystem. När man skruvar på en ventil kommer vattenflödet i hela värmesystemet att påverkas mer eller
mindre. Eftersom det ibland är alltför enkelt att skruva
på ventiler är det nödvändigt att injustera värmesystem
med jämna mellanrum.
200
150
100
50
0
Originalskick
Fönsterbyte
Varmvatten
FTX
Fastighetsel
Hushållsel
Radiatorvärme
Figur 19. Köpt energibehov sjunker med ytterligare
35 kWh/Atemp efter installation av FTX-system.
STEG 3: ENERGIÅTGÄRDA VÄRMESYSTEMET
Nu först är det dags att injustera värmesystemet vars
funktion ska anpassas till förbättringarna i klimatskalet och i ventilationssystemet. Samtidigt rättar man till
eventuella problem sedan tidigare med ojämn värmetillförsel i huset som gjort det nödvändigt att vädra bort
överskottsvärme i vissa lägenheter.
16
Injusteringen i sig sparar inte energi. Först när temperaturen är jämn i huset och när medeltemperaturen
sjunker så minskar energianvändningen! Sista steget
i injusteringen är därför att sänka temperaturen på
värmevattnet till radiatorerna vilket sker genom att
ändra nivån på reglerkurvan. Som bonus sjunker också
rörtemperaturen och därmed spillvärmen från värmerören.
En relativt stor energisparpotential kan infrias om brukarna ändrar sina vanor genom att sänka inomhustemperaturen och vädra mindre. Både förbättringar i klimatskalet och värmesystemet ökar förutsättningarna
för att detta ska lyckas. Temperaturen på ytterväggarnas och fönstrens insida ökar och komforten blir den
samma som tidigare men med lägre lufttemperatur.
Med jämn temperatur i huset minskar behovet att vädra för att få ner rumstemperaturen i lägenheterna nära
undercentralen.
Besparing då typhusets värmesystem injusteras
Man kan räkna med att en injustering av värmesystemet sparar åtminstone 10 kWh/Atemp genom att medeltemperaturen i huset sänks, vädringen minskar och
spillvärmen från rören minskar. Nivån på radiatorvärmen har nu sjunkit till 125 95 60 50 kWh/Atemp
kWh/Atemp
250
Energibesparing i typhuset med vattenbesparande
åtgärder
Man kan räkna med att spara åtminstone 15 kWh/Atemp
med lägenhetsvis mätning och debitering av varmvatten och snålspolande munstycke. Det finns en viss
risk att brukarna tröttnar på munstycken och tar bort
dem men just mätningen och debitering ger en varaktig reducering. Nivån på radiatorvärme har nu sjunkit
125 95 60 50 kWh/Atemp och köpt energi för att
bereda varmvatten från 40 kWh/Atemp 25.
HUR MYCKET HAR VI NU SPARAT I SVERIGES
VANLIGASTE FLERBOSTADSHUS?
200
De föreslagna åtgärderna i rätt ordning kan minska det
köpta behovet av energi med 90 kWh/Atemp d v s huset
använder nu 130 istället för 220 kWh/Atemp fördelat så
här:
150
100
50
0
Originalskick
Fönsterbyte
Varmvatten
FTX
Injustering
Fastighetsel
Hushållsel
Radiatorvärme
50 kWh/A temp
Radiatorvärme
25 kWh/A temp
Varmvatten
20 kWh/A temp
Fastighetsel
35 kWh/A temp
Hushållsel
Figur 21. Köpt energibehov till radiatorsystemet sjunker med
10 kWh/Atemp anpassning till den förbättrade klimatskärmen och ombyggnad till FTX-system.
kWh/Atemp
250
MINSKA VARMVATTENANVÄNDNING
Varmvattenanvändningen och därmed energibehovet
för att bereda varmvattnet utgör en relativt stor del av
energianvändningen. Faktum är att varmvattenanvändningen i ett flerfamiljshus är högre än i ett småhus utan att det egentligen finns några tekniska motiv.
Varmvatten kan sparas på två helt olika sätt. Utan att
brukarna ändrar sina vattenvanor så minskar varmvattenanvändningen om munstycke sätts in som blandar
in luft i vattenstrålen. Strålens blötande effekt är lika
stor som tidigare men nu med en mindre mängd varmvatten. Alternativet är lägenhetsvis mätning och debitering av varmvatten som har visat sig vara ett mycket
effektivt sätt att minska varmvattenanvändningen.
Åtgärden kräver att vattenmätare installeras på varmvattenledningen till varje lägenhet och helst också ett
system för fjärravläsning. Systemet är kostnadseffektivt
om badrum och kök i en lägenhet är anslutna till en
samma stam.
200
150
100
50
0
Originalskick
Fönsterbyte
Varmvatten
Figur 22.
FTX
Injustering
Fastighetsel
Lägenhetsvis
mätning av vv
Hushållsel
Radiatorvärme
Köpt energibehov sjunker med ytterligare
15 kWh/Atemp efter om snålspolande munstycken
installeras och varmvattnet mäts lägenhetsvis.
17
ÄNNU STÖRRE BESPARING OM DET ÄR DAGS
ATT BYTA FASADSKIKT!
Fortfarande har vi inte utnyttjat möjligheten att tilläggsisolera ytterväggarna. Normalt är åtgärden så kostnadskrävande att den inte är aktuellt förrän fasadskiktet
behöver bytas. Men när det är dags så är det lika bra att
ta i med rejält tjock isolering - det dröjer kanske 50 år
innan vi får en ny chans. Ju tjockare isolering som läggs
på utvändigt desto mer försvinner också av köldbryggorna. Lägg på 25 cm isolering på ytterväggarna och
totala värmebehovet sjunker kraftigt.
Sätt in undermätare i varje lägenhet och debitera brukarna för den hushållsel som de faktiskt använder så
sjunker den posten med ca 10 kWh/Atemp.
Utvecklingen av solfångare för varmvattenberedning
går snabbt och teknik finns som reducerar behovet av
köpt energi med ytterligare minst 10 kWh/Atemp.
Sparad energi i typhuset med kraftig tilläggsisolering
och eliminerade köldbryggor.
Med tilläggsisolering minskar radiatorvärmen med ytterligare 20 till 30 kWh/Atemp. Solfångaren minskar köpt
energi till varmvatten med minst 10 till 15 kWh/Atemp
och hushållselen minskar från 35 till 25 kWh/Atemp.
Nu behöver vi inte köpa mer än 90 kWh/Atemp.
kWh/Atemp
250
200
150
100
Figur 23.
50
0
Alla åtgärder, metoder och siffror är realistiska. Förutsättningarna är att åtgärderna är gjorda på ett typhus
från 1960-talet som inte genomgått några byggnadseller installationstekniska åtgärder sedan byggtiden.
Men mer kan göras!
18
Originalskick
Fönsterbyte
Varmvatten
FTX
Injustering
Fastighetsel
Lägenhetsvis
mätning av vv
Hushållsel
Allt
Radiatorvärme
Figur 24. Nu nere på en nivå där endast 90 behöver köpas
istället för de ursprungliga 220 kWh/Atemp.
Flera tips
Det finns så många möjligheter att spara energi i ett
flerfamiljshus, för tydlighetens skull har vi i exemplet
ovan bara undersökt några stora åtgärder. Här kommer
ett axplock av vad man mer kan göra:
Boendemedverkan sparar energi
En relativt stor energisparpotential kan infrias med
hjälp av de boendes medverkan. I vissa bostadsrättsföreningar har man börjat med en inbördes tävlan att få
ner energianvändningen (Borätt nr 3-2007).
•Information om hur man kan vädra energieffektivt
genom korta stunder med korsdrag, kan också minska värmeanvändningen.
•Energiklassade vitvaror har funnits länge och bidrar
till sänkt elanvändning i lägenheterna.
•Kontrollera eventuellt dolda elvärmare i t ex stuprör
eller sockeln. Det är inte ovanligt att de är igång året
runt,
•Motorvärmare försedda med timer eller styrsystem
med anpassning till utetemperatur drar mindre el.
•Om hissen är uttjänt kan man numera välja eleffektiva eftersom både motor- och belysningstekniken
har utvecklats.
För att minska värmeanvändningen
•Om de boende enkelt själva kan avläsa sin elanvänd-
•Isoleringen på alla rörledningar ses över så att inte
ning och få en signal om när toppbelastningen på
elnätet är som störst kan troligtvis elanvändningen
minska.
•Kulvertar med varma rör mellan hus kan också vara
•Smarta system där de boende själva kan minska luftväxlingen när alla är borta från lägenheten skapar
ytterligare möjligheter att minska energianvändningen.
För att minska elanvändningen
•Cirkulationspumpar är numera energiklassade så
om det är dags att byta så dra nytta av den. Utnyttja
energieffektiva maskiner i tvättstugor och torkrum.
värmen avges på fel ställe i huset. Det gäller rör både
i radiator- och tappvattensystemet.
riktiga energitjuvar som man ska se upp med.
•Temperaturen i trapphusen kan sänkas eller värmen
kan rent utav stängas av, där har man ju oftast ytterkläder på sig.
•Styr- och reglersystemet måste fungera för att energianvändningen ska bli låg. Det betyder att värmen
bara ska avges precis när och där den behövs och då
i rätt mängd.
•Elanvändningen för belysning i trapphus, gemensamma utrymmen och utebelysning kan sänkas
rejält genom byte och/eller ny styrning och reglering.
19
Renovering
pågår…
Intervjuer
med aktiva
renoverare
20
:
:
:
:
:
:
Svenska Bostäder
NÄRVARANDE
:
Lars Skoglund och Åke Sterner, Svenska Bostäder
Magnus Everitt, Svensk Ventilation
Rolf Kling, VVS-Företagen och Marie Hult, White
Från akuta stambyten till
renovering med en större helhetssyn
Svenska Bostäder är ett av landets största bostadsföretag,
som bygger ca 800 nya lägenheter per år. Stambyten görs i
ca 1 200 lägenheter per år. Inför den stora upprustning som
just påbörjats av 1960-talsbeståndet, vill man prova ett delvis nytt arbetssätt, där man genomför alla de åtgärder samtidigt som innebär att husen kommer att kunna stå sig 40 år
framåt i tiden. Lars Skoglund är Svenska Bostäders ombyggnadschef. Ombyggnadsenheten tillhör Teknikavdelningen som omsätter 2,3 miljarder kr per år. Åke Sterner är
stambytarsamordnare på ombyggnadsenheten och har
arbetat i många år med renovering av badrum och kök.
:
I boken ”Allmännyttan, Välfärdsbygge 1950-2000”
av Klas Ramberg, kan man läsa följande om
Svenska bostäders 1950- och 60-tals produktion:
”Som alla andra började Svenska Bostäder i Stockholm
sin teknikutveckling i liten skala under 1950-talets första år. Men under dessa år byggde man i huvudsak på
traditionellt sätt, även ett så stort projekt som Vällingby.
När Vällingby stod färdigt 1954 drog man igång ett mer
experimentellt byggande i ett område intill, Grimsta.
Där gjöts husen med hjälp av flyttbara formar och
rumsväggarna uppfördes med fabrikstillverkade lättbetongplattor.”
FAKTA
– Traditionellt har vi varit duktiga på underhåll, säger
Lars Skoglund. Vi har arbetat så att vi gjort om badrum
med stammar ett år, fasader ett annat år, tak ett tredje
år, d v s vi har tagit det ”peu en peu”. Nu är vi emellertid
Antal lägenheter som bostadsbolaget förvaltar
43 000 St
Antalet lägenheter byggda under
perioden 1950-1975
30 000 St
Andel av bolagets lägenhetsbestånd från
perioden 1950-75 som hittills renoverats
40 %
Genomsnittlig energianvändning i det
ej renoverade beståndet 1950-75
175 kWh/m 2, år
Mål för energianvändning efter
renovering (generellt fram till år 2012
145 kWh/m 2, år
Lars Skoglund till vänster och
Åke Sterner till höger.
21
:
inne på att göra mer åtgärder på en gång. Vi försöker
komma till ”nollställning” av ett hus. Vi ser samtidigt
över tekniska installationer och klimatskärmen och
tänker att efter åtgärderna ska husen stå sig i 30-40 år.
– Vi har inte gjort så mycket i källarna förut. Vad som
hänt där i form av sönderrostade rör mm, har då istället
ofta blivit en kostsam överraskning. Men nu tar vi hänsyn till källardelen i samband med stambytet och så får
förvaltningsområdet avgöra nivån på åtgärder i källaren, säger Åke Sterner.
Först identifierar vi de byggdelar som väsentligt förlänger byggnadens livslängd om de byts.
Sedan görs en förstudie som omfattar inventering,
grovt förslag till åtgärder samt en grov budget. Därefter
startar programskedet som i ett vanligt byggprojekt. Vi
har checklistor som stödjer våra 11 förvaltningsområden i de olika momenten. Teknikavdelningen gör en
projektrapport med ett förslag till renovering. Sedan
får affärsområdena lägga till och dra ifrån utifrån sina
prioriteringar och sin ekonomi.
1950-TALSHUSEN
Vi frågar hur långt Svenska Bostäder kommit med renovering av 1950-talshusen.
– Arbetet började i Västerort på mitten av 1990-talet, säger Lars Skoglund. Där har vi byggt om och tilläggsisolerat alla taken och gjort badrumsrenoveringar med
stambyte i badrum och kök i 70 procent av lägenheterna. Inom två år kommer det att vara klart i Västerort.
Sedan återstår andra delar av staden där vi har hunnit
till 50 procent.
Lars Skoglund berättar att man håller på med en ny
upphandling av badrumsrenoveringar som ska utmynna i ett ramavtal. Vi har typbadrum. Där ingår komponenter, som man kan välja till eller från. Vi provar också
rum i rum-renovering av badrum, d v s att bygga in ett
nytt badrum i det gamla med förtillverkade komponenter. Då förlägger man nya ledningar i ventilerade undertak i lägenheten under.
1960-TALSHUSEN
När det gäller 1960-talshusen har renoveringarna påbörjats. Just nu pågår bland annat renovering av de
många, stora lamellhusen i Bredäng, en förort sydväst
om Stockholm, samt av punkthus i Grimsta, Västerort.
Det senare är ett av Svenska Bostäders första elementbyggeriområden med ca 350 lägenheter. Det är sent
1950-tal, men har mer karaktären av 60-tal.
HUS BYGGDA 1970-75
Svenska Bostäder äger många hus som byggdes på tidigt
1970-tal i Husby, på det sk Norra Järvafältet. Diskussion
om hur detta område ska renoveras pågår. Här funderar
man för närvarande på att bygga bort loftgångarna.
Man kommer att göra en stor satsning på gårdarna, något man gjorde i Hjulsta, på södra Järva, med lyckat resultat.
Husen i Husby har mycket prefab-lösningar och mycket
köldbryggor. Värmesystemen i husen i detta område är
av typen ettrörssystem.
– Här finns också planer på att sälja ut en del lägenheter
som bostadsrätter, vilket innebär att vi tittar på möjligheten att dela undercentraler, säger Lars Skoglund.
STAMBYTEN OCH BADRUMSRENOVERINGAR
Stambytena i 1950-talshusen började vi med 1992, berättar Åke Sterner. Vi bytte rör och elinstallationer.
Detta gjorde vi med eget folk. Om det hade varit läckage
i en lägenhet i ett hus, så bytte vi rören i alla lägenheter
som hade samma stam, oftast i samma halva av trapphuset. Så småningom gjorde man istället hela trapphus
på en gång.
Idag går det till så att förvaltningsområdena bestämmer vilka områden som ska stambytas. Vi från teknikavdelningen åker dit och gör fuktkontroll i badrummet.
Vi använder ett fuktindikerande instrument. Därefter
bestäms vilka hus man ska börja med. Sedan ordnas informationsmöte för de boende.
BADRUMSRENOVERING I 1950-TALSHUS
Vid badrumsrenoveringar i 1950-talshusen byts alla avloppsrör. Rören flyttas ut ur väggen och man sätter in
badrumskassetter. Ytskikten byts ut med nytt kakel på
22
:
väggarna och klinker på golvet. Tätskiktet är gummimassa som man rollar på.
Förutom avloppsrör, byts tappvattenrören. Rören till
värmesystemet byts där de är anfrätta, inte annars. De
flesta rör till värmesystemet är av koppar från denna
tid. Men det förekommer också s k gröna rör (stålrör).
Dessa är mer korroderade.
Betongbjälklagen har ofta en fyllning av slagg eller grus
och en asfaltpapp. Om avloppsgrodorna ligger i fyllningen tas de bort och ersätts av nya. Om de är ingjutna
i bjälklagen lämnas de dock kvar och proppas. Nya grodor får då läggas i undertak i våningen under.
Badkaren är ofta inmurade på tre sidor. Man tar bort
all gammal fuktisolering med asfalt som från den tiden
kan vara gjord av stenkolstjära och innehålla PAH
(polyaromatiska kolväten).
ANTALET VATTENSKADOR MINSKAR STADIGT
MED RENOVERINGARNA
– Nu när vi genomfört en stor del av stambytena i 1950talshusen märker vi en nedgång i antalet vattenskador,
säger Åke Sterner.
Idag när stambyten ska genomföras tas alltid frågan
upp om behovet av att även byta avloppsrören i källarstråken. Ibland byts också avloppsserviserna ut från huset. De förläggs då ofta utanför huset istället för under
källargolvet. Det är mycket grejer som ska flyttas i en
källare, så det görs bara om det verkligen behövs. Det
görs om det varit mycket sättningar eller stopp i rören
genom åren, säger Lars Skoglund.
Ventilationen är självdrag eller frånluft med fläkt på
vinden. Det har inte funnits någon överluft till badrummen - dörren har gått dikt an mot den höga tröskeln . Vi
flyttar in tröskeln i badrummet en liten bit och sätter
en droppnäsa på dörren. Då får vi ett överluftsdon nedtill på badrumsdörren så ventilationen blir effektivare,
säger Åke Sterner.
Vid renoveringar nu använder vi avloppsrör av plast. Vi
bygger upp fyllning med nytt material (lekakulor) och
sedan en ny överbetong. Tätskiktet är av en typ som man
målar ut i flera lager. Svenska Bostäder använder alltid
rostfria golvbrunnar. I början hade dessa brunnar vassa
kanter från stansningen som man kunde skära sig på
när man rensade golvbrunnen säger Åke Sterner, men
nu är de bättre. De är också lätta att rengöra. De har ett
vattenlås som man kan lyfta upp. Dagens brunnar från
och med 1990-talet är lätta att rengöra.
BADRUMSRENOVERING I 1960-TALSHUS
I våra flerbostadshus i Tensta och Rinkeby, byggda i slutet av 1960-talet, renoverades badrummen redan 19891990. Här fanns väggolvbrunn som låg halvt i vägg och
på vilken klämringen hade släppt. Detta hade orsakat
mycket vattenskador. Stammarna stod i kasetter,
ingjutna i väggarna. Här byttes inte stammarna, som
bestod av de tidigt tillverkade vita PVC-rören. Dessa har
blivit ökända för att hålla dåligt. De sprack. Där har
man nu i efterhand fått gå tillbaka och riva ut allt.
– Inte heller i Rinkeby byttes stammarna, vilket vi nu
kan se var ett misstag, säger Åke Sterner. Det var en för
snål budget.
KÖKEN
Stammarna i köken byts normalt samtidigt som dem i
badrummen. I diskbänkskåpet lägger Svenska Bostäder
konsekvent en plastmatta som viks upp på väggen för
att slippa vattenskador. Man höjer diskbänken, dock
som tillval, i 1950-60 talsbestånden.
TILLGÄNGLIGHET
Åke Sterner arbetar just nu med renovering av de förtillverkade husen i Grimsta.
– Tillgänglighet är en fråga att ta hänsyn till, men inte
helt lätt i alla sammanhang, säger Åke Sterner. Bjälklagen i badrumsdelen kunde sänkas i samband med renoveringen. Däremot kunde WC rummet inte sänkas
till den nya golvnivån eftersom mellanväggen stod på
detta bjälklag. Det har därför sin höga golvhöjd kvar.
FARLIGA ÄMNEN
Svenska Bostäder gör alltid en miljöinventering i fastigheterna med avseende på asbest och bly samt övriga
miljöfarliga material. PCB tas i särskild ordning och följer inte stambytena. Risk finns att PCB då skulle hamna
23
:
i fel containrar. När det gäller radonmätningar och
åtgärder, så följer detta inte heller stambytena, utan
görs i enlighet med Stockholms stads riktlinjer.
Asbestprov måste tas i alla kakelfogar och i kakelfixet.
Det kan finnas i en port, men inte i nästa, säger Åke
Sterner. De gamla avloppsrören har blygjutna skarvar.
ENERGIEFFEKTIVISERING I 1950- OCH
60-TALSHUSEN
VENTILATION
I vissa självdragshus behålls självdragssystemet och
man kompletterar bara med kolfilterfläktar i köket .
I andra 1950-talshus installerar man F-ventilation med
central, varvtalsreglerad fläkt på vinden.
När Svenska Bostäder lägger om taken tilläggsisolerar
man dem samtidigt.
RELINING
– Även fasader tilläggsisoleras med 5-7 cm till när vi får
för stadsbyggnadskontoret – vi kollar alltid med dem,
säger Lars Skoglund. Röda tegelfasader får vi t ex inte
tilläggsisolera.
Relining använder Svenska Bostäder bara i sällsynta
fall, där det är svårt med åtkomigheten. Det gäller t ex
i och under källargolv eller vid skyddsrumsvalv. Man
kan dock hoppas på att reliningtekniken kan utvecklas,
så att den blir mer generellt användbar, säger Lars Skoglund.
I Bredäng, som är ett typiskt 1960-talsområde, där vi nu
renoverar, är husen K-märkta och fasaderna får inte tillläggsisoleras. Vi byter i regel inte karmar och bågar på
fönstren, men sätter in enegiglasruta. Om fasaden tillläggsisoleras flyttar vi ut fönstren för att bättre bibehålla utseendet på fasaden där så är möjligt.
Sedan injusteras värmen. Svenska Bostäder sätter förstås också in vattenbesparande armaturer i kök, badrum och WC, samt i tvättstugor.
Lars Skoglund berättar att Svenska bostäder installerat
individuell mätning och debitering av varmvatten och
värme på en del ställen.
– Här ser man intressanta skillnad mellan olika områden. I t ex Hammarby Sjöstad, där vi har individuell
mätning och debitering, och personer med god ekonomi, bryr man sig inte om ifall man får betala 3 000 kr
mer i månaden, medan boende i andra områden kan
vara väldigt känsliga för den debitering som följer om
man ökar energianvändningen.
Individuell mätning förbereds i all nyproduktion och
större ombyggnader.
Svenska Bostäder sätter in en box med bredband i lägenheterna. Sedan används bredbandet för att kunna sätta
in referensgivare.
– Vi byter alla datoriserade undercentraler för att vi vill
äga mjukvaran, säger Lars Skoglund. I samband med
24
det sätter vi in både kall- och varmvattenmätare som
kan fjärravläsas.
Ibland går avloppsstammarna 2 m ner under källargolvet. Där kan bästa lösningen vara att relina. Då är det
strumprelining vi använder.
– Om det finns ventilationskanaler med asbest inuti,
använder vi ibland strumprelining för att avskilja
asbesten från luften som går i kanalen, säger Åke
Sterner. Då måste man samtidigt dokumentera inför
framtida rivning att det finns dold asbest här.
Relining används en hel del av bostadsrättsföreningar
som lappar och lagar och där kanske badrummen i
vissa lägenheter fått renoverade ytskikt utan att stammarna bytts, säger Åke Sterner.
EL, TELE, DATA, TV
– I Västerort, d v s Vällingby, Hässelby och Blackeberg,
tog vi ett principbeslut på att inte röra elinstallationerna. Detta kan man idag fundera på om det var riktigt.
Från och med 1999, då renoveringarna började på
söderförort dras elen om och allt blir jordat. Elektrikerna
gör spår i väggen för nya rör. Vi byter dock inte elstigarna.
Dessa är ofta redan bytta. Man sätter in jorfelsbrytare.
Ett problem där har varit att säkringarna i det nya systemet löser ut på en gång om hyresgästerna har några
kraftfull apparater, som mikrovågsugn och vattenkokare. Numera finns emellertid säkringarna också i trög
modell, som inte löser ut så lätt.
:
SAMVERKAN MED DE BOENDE
Svenska Bostäders koncept bygger på kvarboende. De
hyresgäster som tycker att det blir för besvärligt att bo
kvar erbjuds evakueringslägenhet.
– I början är det många, kanske 80 procent av hyresgästerna, som vill flytta, säger Lars Skoglund. Alla erbjuds
en månadshyra. Sedan brukat det i slutändan bara vara
ett par personer per trappuppgång som vill flytta ut under renoveringen.
• Det är viktigt med en bra information till och dialog
med hyresgästerna, både om hur stambytet ska gå till
och när det ska göras.
• Man ska använda noga beprövade metoder som utförs av entreprenörer som är vana att arbeta med
kvarboende.
PROVISORISK WC OCH DUSCH
En torrtoalett av typen husvagnstoalett för nattbruk
sätts in i lägenheterna. För dagbruk ordnas flera toaletter i vagnar utanför huset, tillsammans med duschvagnar. Nu finns fina duschvagnar som har vattenklosett
med pumpanordning, vilket gör det möjligt att placera
duschvagnen nära entréerna.
GEMENSAMHETSLOKAL SOM ”TILLFLYKTSORT”
Det finns i regel möjlighet att gå till någon av områdets
gemensamhetslokaler under ombyggnaden, dit kan
man gå när det bilas i lägenheten. Detta är allra viktigast i höghus, där renovering och bilning ju pågår i
många lägenheter och störningen varar en längre tid.
UNDERTRYCK MOT BYGGDAMMET
Ett stort problem är byggdammet. Det är svårt att undvika. Svenska Bostäder brukar sätta en dammfälla i hallen utanför badrummet. När det bilas i badrummet
kopplas en slang på som för ut dammet i dammfällan.
Dörrarna mot övriga utrymmen sätts igen och man använder en speciell tätningslist på dörren samt ber hyresgästen att få hålla den stängd medan arbete pågår i
lägenheten.
ERFARENHETER
Vi ber slutligen Lars Skoglund och Åke Sterner sammanfatta några viktiga erfarenheter kring stambyte:
• Det sätt vi renoverade på i Tensta, utan stambyte, var
ett misstag.
• Det är viktigt att lägga upp en strategi för hur och när
man ska renovera badrummen.
25
Skövdebostäder
NÄRVARANDE
:
Johan Carlberg, Skövdebostäder
Magnus Everitt, Svensk Ventilation
Rolf Kling, VVS Företagen och Marie Hult, White
Noggranna förberedelser
– långsiktig planering
I Skövdebostäder, berättar produktionschefen Johan Carlberg, har man nu kök- och badrumsrenoverat större delen
av 1950-talsbeståndet och just påbörjat 1960-talshusen.
Man har ett väl utvecklat underhållssystem, som är uppbyggt efter olika byggdelars livslängd. Energieffektiviseringsåtgärder genomförs ofta i anslutning till dessa underhållsåtgärder såsom taköversyn, och i samband med det tillläggsisolering av tak. I ett 1960-talsområde har man nu
tilläggsisolerat hela fasaden, dock inte samtidigt som stambyte. Åtgärder för att reducera radonhalterna, som ofta är
höga i Skövde, görs i samband med stambytena. Vår filosofi är att inte störa hyresgästerna med för många åtgärder
samtidigt så att hela lägenheten berörs. Då kan de inte bo
:
Vi träffar Johan Carlberg på Skövdebostäders kontor en mulen novemberdag. Bostadsbolaget bygger
50-60 nya lägenheter per år. Antalet lägenheter
som Skövdebostäder ska renovera framöver är 150
lägenheter om året.
Johan Carlberg berättar att de just nu har tre bostadsområden inom de aktuella byggperioderna, där renovering pågår eller snart påbörjas:
• 548 lägenheter i Billingsluttningen, ett område byggt
på skifferberget Billingens sluttning åren 1955-58.
Området består av 3 till 4 vånings lamellhus utan hiss.
• 164 lägenheter i ett område som är byggt på tidigt
1960-tal.
kvar när åtgärder vidtas. Det är bättre att återkomma om
några år och göra nästa insats, resonerar man i Skövde-
FAKTA
bostäder.
Antal lägenheter som bostadsbolaget
förvaltar
4 331 St
Antalet lägenheter byggda under
perioden 1950-1975
2 500 St
Andel av bolagets lägenhetsbestånd från
perioden 1950-75 som hittills renoverats Ca 30 %
Genomsnittlig energianvändning i det ej
renoverade beståndet 1950-75 Utredning pågår kWh/m 2, år
Mål för energianvändning efter
renovering
Utredning pågår kWh/m 2, år
26
Johan Carlberg
:
• 377 lägenheter i området Havstena med punkthus
och lamellhus, byggda i början av 1960-talet. Dessa
byggnader är, liksom i de övriga två områdena, platsbyggda. Här är renoveringen påbörjad.
bara delvis ta bort det gamla krossmaterialet för att spara resurser och tid. Sedan kan man göra 2-skiktsgjutning. Överst en fiberspackling för att göra fall mot
golvbrunnen.
1970-talsbeståndet har man ännu inte börjat renovera.
Vi diskuterar att ett alternativ hade varit att förlägga
värmerören fritt på badrumsvägg. Då hade man också
sluppit de håltagningar i golvets tätskikt som görs för
att få upp värmerören till handdukstorkarna.
– Men det ligger i pipeline, säger Johan Carlberg. Detta
bestånd är inte så stort i Skövde, men i bostads- och centrumområdet Ryd finns ett klassiskt 1970-talsområde
med 2- och 3-vånings lamellhus. Dessa har stammar av
vita PVC-rör som inte är så hållbara. Där finns mycket
plastmaterial överhuvudtaget.
MATERIAL
1950- och tidiga 1960-talshusen i Skövde har ofta skalmur av tegel med luftspalt och isolering, eller så har de
stående lättbetongelement i fasaden. Balkongerna är
indragna. Lägenhetsskiljande väggar är oftast av betong och mellanväggar av lättbetong. Taken är av tegel
eller plåt.
TILLGÄNGLIGHET
När det gäller tillgänglighet har vi samarbete med kommunen. I t ex Billingesluttningen är det så kuperat och
halvtrappor till första bostadsvåningen, så där har vi
fått gehör för att det inte är någon idé att anpassa husen
för personer med rörelsehinder. I andra områden där
hiss finns är det också meningsfullt att bredda dörröppningar i badrum till 80 cm och göra andra anpassningsåtgärder inom delar av kvarteret.
STAMBYTE
Stambyte görs i såväl badrum som kök. Nya stammar
förläggs i samma lägen som de gamla. I badrummen
rivs allt ut ned till konstruktionsbetongen. Den gamla
fyllningen består ofta av slagg eller sand i 1950-talshusen och av kross i 1960-talshusen. Fyllningen avlägsnas
och värmerören, som är förlagda i bjälklaget, inspekteras. Om det läckt in vatten genom tätskiktet är fyllningen blöt och värmerören rostiga. Då behöver de bytas ut,
annars byts de inte. Hittills har all fyllning i bjälklaget
tagits bort och ersatts med luftbetong (lecabetong).
Detta är ett tungt arbete. I framtiden funderar Johan
Carlberg på att bara göra spår vid rördragningarna, d v s
Köksstammarna är ofta förlagda så att de kan rivas ut
från trapphuset i 1950-talshusen.
1960-talshusen har en smartare uppbyggnad, säger
Johan Carlberg. Där har man två lägenheter på samma
stam eller bad och kök på samma stam.
I höghusen används kasetter för att minimera rivning
i väggarna.
PP-rör
De uttjänta gjutjärnsstammarna byts mot nya stammar av PP-plast. I samma schakt dras tappvattenstammar, som också är plaströr. Sedan sätts en skiva för slitsen. En inspektionslucka anordnas vid tappvattenavgreningarna, antingen från badrummet eller från
köket. I 1950-talshusen gör vi rör-i-rör-system. Det är
plaströr i vattenstammarna och ledningarna är sedan
friliggande på badrumsvägg. Dessa dras synligt från
kassett i badrummet. Nya elledningar fästes in i lättbetongväggar. Detta går däremot inte om väggarna är av
betong.
Relining
– I 1940-talshusen har relining använts för att förstärka
rör under källargolv samt vid skyddsrum, invändiga
dagvattenledningar från plana tak. Det har då varit
strumprelining, säger Johan Carlberg.
Finurlig handdukstork
Skövdebostäder har en finurlig lösning som tillämpas i
samband med badrumsrenoveringarna. Man byter ut
radiatorn mot en handdukstork, som hyresgästerna är
mycket nöjda med. Den värms genom att den kopplas
direkt till värmesystemet. Så värms badrummet och
handdukarna på vintern via värmesystemet. För sommarbruk är handdukstorken kompletterad med en
elpatron, där de boende betalar elenergin.
27
:
KÖKEN
I köket höjs disk- och arbetsbänkar. Skåpluckor byts och
de boende får välja mellan fyra alternativ.
BILLINGEN – ETT OMRÅDE MED MYCKET
MARKRADON
I Skövdeområdet finns mycket markradon. I 1950- och
60-talshusen är dessutom många väggar gjorda av blå
lättbetong med uranhaltig alunskiffer från Billingen.
Den radonhaltiga lättbetongen tillverkades under perioden 1925-1974. I Skövdebostäder är markradonmätningar i stort sett gjorda i alla hus.
– Mätresultaten står sig i 5 år, sedan bör man göra om
dem, säger Johan Carlberg. I 1950-talshusen vet vi att
det finns radon. Skövdebostäder vidtar åtgärder för att
sänka radonhalterna i samband med köks- och badrumsrenoveringarna. Man sätter in ett lägenhetsaggregat med mekanisk frånluft i varje lägenhet. Frånluften
tas från kök, badrum, WC och klädkammare. Uteluft
tas in genom nya fönsterventiler.
Är inte risken stor att de boende stänger uteluftsventilerna och undertrycket gör att radon sugs in i lägenheterna från källaren? Hade det inte varit bättre att installera balanserad ventilation, d v s FTX, i dessa fall, undrar
vi. Då hade man dessutom fått en effektivare värmeåtervinning.
28
Johan Carlberg säger att de gjort mätningar före och efter renoveringen och att radonhalterna sjunkit i de flesta fall till under 200 Bq/m3 efter dessa åtgärder. Han menar dock att man i framtiden även kan ventilera källarna vid behov.
VENTILATION
1950-talshusen har självdrag, medan 1960-talshusen
ibland har mekaniskt frånluftssystem. I så fall rengörs
F-kanalerna.
VATTENSKADOR
I 1950-talshusen har vattenskadorna börjat komma. Nu
är det mycket skador från sönderrostade köksstammar
av gjutjärn.
ELINSTALLATIONER
Skövdebostäder har vid stambyte i 1950-talsbeståndet
inte bytt till jordade uttag i alla rum i lägenheterna.
Bara i kök och badrum. När vi frågar Johan varför säger
han att det är för att inte störa hyresgästen för lång tid.
Om man ska byta eluttag måste man vara i alla rum. Vi
försöker begränsa arbetena till kök och badrum.
– Vi funderar på att göra detta i ett andra separat steg.
Då skulle vi kunna återkomma till lägenheterna efter
Hyresgästerna kan som tillval
Vägghängd WC med badrumskasett, där nya rören är
välja duschhörn. Badrumsgolven
förlagda. Kasettfronten är öppningsbar för inspektion,
beläggs med klinker.
trots att den är helkaklad.
:
en tid och sätta fler och jordade uttag. Johan Carlberg
tycker att denna fråga är lite svår. Alla vill inte ha de jordade uttagen och få besväret att byta ut kontakterna till
alla sina lampor. Ungdomar vill nog ha. Vi har funderat
på att det kunde det vara ett tillval som vi erbjuder, säger Johan Carlberg.
– Vi har satt in energiglas i ett antal projekt som genomgått fönsterrenovering. Tidigare var U-värdet 2,8 W/m2K.
Efter renovering är U-värdet ca 1,8 W/m2K.
ENERGIEFFEKTIVISERING
Just nu fasadrenoverar Skövdebostäder ett område med
punkthus från 1960-talet. Dessa hus byggdes med mexitegel, som ju är en kalksten, i fasaden. Kalkstenen suger
mycket vatten, vilket ger fuktiga, kalla ytterväggar, med
dålig värmekomfort. Här putsar man fasaden och sätter
in en ny energiruta. Husen ligger intill en rätt trafikerad väg. Den nya rutan ger samtidigt en bättre ljudisolering.
Skövdebostäder arbetar med energieffektivisering,
skilt från kök- och badrumsrenoveringar.
SAMVERKAN MED DE BOENDE
Skövdebostäder har fiberkabel för bredband i alla hus.
Den har redan tidigare spikats i trapphuset. Tomrör
dras i vissa fall fram till fastigheten, men inte in i husen.
– Om vi skulle göra energisparåtgärder samtidigt håller
det inte med kvarboende, säger Johan Carlberg. Då måste vi in i varenda rum i lägenheten samtidigt. Energieffektivisering går därför istället sitt eget spår. Vi har
t ex tilläggsisolerat alla vindar på 1950-talshusen i samband med att taken har setts över. Vi sätter in närvarostyrning på belysningen i trapphus.
Vi har en underhållsplan och lägger upp våra åtgärder
efter livslängderna på olika byggdelar. I 1950-talshusen
är fönstren i gott skick. Vi har ännu inte satt in någon
extra ruta i dem. I 1960-tals höghus byts ytterbågen ut
mot en aluminiumbåge.
Skövdebostäder renoverar med kvarboende.
– Vi är inne i varje lägenhet ca 20 arbetsdagar, berättar
Johan Carlberg, eller fyra arbetsveckor – om det inte
varit någon vattenskada. I så fall måste tid för uttorkning läggas på. Efter 10 till 12 dagar sätts vattnet på i
lägenhetens kök. Man bjuder på en hyresfri månad. De
flesta boende väljer att fly fältet under den för dem värsta perioden. Då kan de använda pengarna till att skaffa
en annan, tillfällig bostad.
– Det finns också en del evakueringslägenheter, som vi
kan erbjuda dem som har största svårigheterna att klara
ett kvarboende, säger Johan Carlberg.
I köket har diskbänken höjts till 90 cm.
Över spisen monteras spiskåpa med
Handdukstork som sitter på radia-
Här syns de nymonterade spillvatten-
frånluftskanal. Fläkten är placerad
torkretsen. På sommaren går den
ledningarna under diskbänken.
centralt på vinden.
på el.
29
:
Det största problemet är byggdammet. Nu finns det
emellertid några rivningsfirmor som arbetar väldigt
bra när de river i badrummet. De sätter en provisorisk
dörr till badrummet och skapar undertryck med hjälp
av en fläkt som de monterar. Då kommer väldigt lite
damm ut i övriga lägenheten.
– De kommer framför allt i vindslägenheterna, säger
Johan Carlberg. Där stämmer ritningarna nästan aldrig
med verkligheten. Det är svårt att hitta stammar och
rördragningar.
Skövdebostäder ordnar en husvagnstoalett inne i lägenheten för nattbruk, samt duschvagnar och WC ute på
gården. Provisoriskt kallvatten och avlopp ordnas i
trapphuset.
Skövdebostäder gör uppdaterade relationsritningar
efter renovering och man slänger alla gamla driftsinstruktioner efter att nya har upprättats.
Någon av hyresgästföreningens samlingslokaler i området brukar ställas i ordning så att de boende kan fly
dit på dagarna för att slippa buller och damm.
Hur transporteras rivningsmassorna bort ur lägenheten, undrar vi.
– Vi plockar stam för stam och för ut massorna via störtränna om det finns fönster i badrum, annars via sorteringskassar i hiss eller störtränna från annat rum.
INVENTERING AV FARLIGA ÄMNEN
Johan Carlberg berättar att Skövdebostäder har inventerat asbest i 1950- och 60-talsbeståndet. I 1950-talshusen finns det ofta asbest i kakelfogen. I 1960-talshusen
har det varit mest i kakelfixet.
– All kakel tas bort, och är det asbest, vars sanering är
styrt av regelverk, är det viktigt med undertryck och
mask för den som arbetar med rivningen, säger Johan
Carlberg.
– I samband med renovering av1950-talshusen hittade
vi dessutom asbestmassa i skruvhålen till radiatorfästena.
UPPHANDLING
Skövdebostäder handlar upp område för område som
totalentreprenad. Den nu aktuella etappen innehåller
263 lägenheter.
– Vi gör en allmänt hållen kravspecifikation för rör och
en för el, säger JohanCarlberg.
Vilka överraskningar hittar man vid renoveringarna,
undrar vi.
30
UPPFÖLJNING EFTER RENOVERING
Rolf Kling, som studerat 1950-talsbadrum, frågar om
Skövdebostäder skulle kunna tänka sig att renovera
något eller några badrum i 1950-talsstil i något hus?
Han menar att de har ett särskilt bevarandevärde
genom att det var en stor sanitär revolution för gemene
man när dessa ”moderna” badrum kom.
Det tycker Johan Carlberg är en intressant idé.
– Det finns ju faktiskt hyresgäster som vill ha dem kvar,
så det kan vara av intresse, säger Johan Carlberg.
Efter renovering av kök och badrum går Skövdebostäder ut till hyresgästerna med en enkät för att få deras
åsikter om hur genomförandet har fungerat och vad de
tycker om resultatet. Man mäter också radon.
ERFARENHETER
Vi ber Johan Carlberg ta fram erfarenheter från hittills
genomförda renoveringar av 1950- och 1960-talshus.
– Planering, planering, planering! säger Johan Carlberg. Man måste starta tidigt med hyresgästinformationen. Ett år innan renoveringarna börjar går vi ut med
skriftlig information till de boende. 4 till 5 månader innan renoveringen sätter igång samlar vi de boende husvis för närmare information..
– Vi ägnar sedan mycket tid åt varje lägenhet före renoveringen, d v s att inventera ordentligt. Då tar vi med oss
den som ska utföra arbetet. Trots att vi har bra ritningsunderlag mäter vi då upp vissa detaljer, bland annat i
köken.
Familjebostäder i Stockholm
NÄRVARANDE
:
Ingvar Andreasson
Magnus Everitt, Svensk Ventilation
Rolf Kling, VVS Företagen och Marie Hult, White
Renovering –
med traditionella metoder
Familjebostäder arbetar nu mest med renovering av hus
byggda 1945-1963. De senaste sju åren har man renoverat
7 500 - 8 000 lägenheter. Familjebostäder har gjort en grundlig utredning om livslängder, som ligger till grund för underhållsarbetet och arbetar ganska traditionellt med stamrenovering. Statliga åtgärder i form av lagstiftning och ändrade
taxor måste till för att göra energieffektiviseringsåtgärder mer
attraktiva i samband med renovering av miljonprogrammet,
FAKTA
menar Familjebostäders tekniske chef, Ingvar Andreasson.
:
Flertalet flerbostadshus från den period som nu
renoveras är ritade av HSB:s arkitekter. Det var HSB
som förvaltade Familjebostäder under den perioden och fram till 1973. Det förekommer 8 till 10 olika planlösningar. Majoriteten av husen är 2- och 3spännare i olika kombinationer. Mot slutet av
perioden kom punkthusen. I Familjebostäders
bestånd är det ca 80 procent lamellhus och 20 procent punkthus.
Familjebostäder har hus i många av Stockholms förorter, bland annat Gubbängen, Bandhagen, Blackeberg,
Aspudden. Man har också haft ett stort bestånd i
Stockholms Innerstad. Dessa fick man av Stockholms
stad på 1970-talet i samband med den s k cityomvandlingen, då de sista omoderna lägenheterna fick WC
inomhus och s k Stockholmsduschar. (inrymda i garderober). Idag är många av dessa bostäder i innerstan ombildade till bostadsrätter.
Antal lägenheter som bostadsbolaget
förvaltar
Ca 22 500 St
Antalet lägenheter byggda under
perioden 1950-1975
Ca 13 000 St
Andel av bolagets lägenhetsbestånd från
perioden 1950-75 som hittills renoverats.
Genomsnittlig energianvändning i det ej
renoverade beståndet 1950-75
66 %
200 kWh/m 2, år
Mål för energianvändning efter renovering 200 kWh/m 2, år
Ingvar Andreasson.
31
:
TVÅ OLIKA RENOVERINGSMETODER
Familjebostäder använder två olika metoder för badrumsrenovering. Antingen behåller man de gamla
schakten och byter stammarna, eller så gör man en ny
schaktvägg. I de hus som har små trånga badrum, är
man hänvisad till den förra metoden.
De åtgärder som vidtas är badrumsrenovering och byte
av stammar i köket, samt ny eldragning i lägenheterna.
När det gäller kökssnickerier är det hyresgästernas val
numera om de vill byta dem eller behålla de gamla. Om
lägenheten är tom byter man snickerier.
HÅLLBARA VÄRMESYSTEM
Värmesystemen har lång livslängd - värmerören håller i
50-100 år. Undantag är värmesystem där det uppstått
någon form av läckage och där man tvingats fylla på vatten. Genom den syreinblandning som då sker kan det
bli korrosion. Radiatorer i badrum måste ibland tas
bort för att de inte får plats. Då sätter man dit en handdukstork med effekten 100 W. Denna går på el som betalas av hyresgästerna.
VENTILATION – HINDER FÖR FTX SOM MÅSTE
ÖVERVINNAS
Låghusen har självdrag (S-system) medan punkthusen
byggdes med F-system. Först på 1960-talet började man
med F-system i låghusen. När Familjebostäder renoverar behålls det befintliga ventilationssystemet. Självdragshusen kompletteras med kolfilterfläktar över spisarna.
De största ljudproblemen från installationer gäller ljud
från ventilationen. Familjebostäder har erfarenheten
att FTX-ventilation (från- och tilluftsventilation med
värmeåtervinning) som började sättas in i flerbostadshusen från och med 1976 och framåt gav klagomål från
hyresgästerna på ljud och drag. Ofta täpper de boende
då till tilluftsdon och då slutar ventilationen att fungera
som tänkt.
– Ska man kunna sälja in FTX-system i flerbostadshus
i samband med renovering måste de vara tysta och
dragfria, men det går lika bra med FX (mekanisk frånluft med värmepump som vanligtvis återför frånluftens värme till tappvarmvattnet), anser Ingvar
Andreasson.
32
På frågan varför de värmepumpar som installerades i
Stockholms flerbostadshus på 1970- och 80-talen blev
stående outnyttjade svarar Ingvar:
– De bostäder som hade F-system då försågs med värmepumpar för att normen så krävde. De fungerade ofta dåligt, då det saknades personal som klarade att sköta
dem. Så småningom tog Fortum över dem. De kopplade
dock ur dem. De tyckte väl att det var för dyrt att åka
runt i olika fastigheter och sköta dem. Ändå fick de ta
lika betalt för värmen som återvanns, som för fjärrvärmen, värmemätarna sattes efter värmepumpen, berättar Ingvar Andreasson. Nu har Familjebostäder återtagit värmepumparna från Fortum och de kommer successivt att tas i drift.
STAMMARNA
Ingvar Andreasson gillar att man återanvänder de gamla schakten. Man sätter en inspektionslucka på dem och
förlägger rören så att de är utbytbara.
Vi frågar om Familjebostäder behåller kakelfronterna
på de gamla badkaren, som är så typiska från 1950-talet.
Det gör man inte på grund av att golvbrunnarna blir
svårskötta för hyresgästerna när de ligger halvt under
fronten och risken är stor att de inte blir rensade. Detta
leder till stopp och kvarstående vatten under badkaret,
vilket är en vanlig orsak till vattenskada.
– Det brukar till och med synas som fuktskada på de
putsade fasaderna. För att rensa golvbrunnen måste
hyresgästen skruva loss två skruvar. Om man uppfinner
en fällbar lucka eller en ”självrensande golvbrunn”
skulle problemen sannolikt minska, menar Ingvar
Andreasson.
BADRUM PÅ 5 TILL 6 VECKOR
Den renoveringsmetod som Familjebostäder använder
tar 5 till 6 veckor. Detta är ren byggtid, bortbilning av
horisontella avloppsrör i golvet, stambyte, pågjutning
av nytt betonggolv, eldragning och nya ytskikt. Den dimensionerande tiden är torktiden för betonggolvet.
Det stora jobbet, som föregår detta och tar lång tid, är
att informera och samråda med hyresgästerna och få
deras godkännande. På fråga varför Familjebostäder
inte använder prefabtekniken med färdigt ”badrum på
48 timmar” svarar Ingvar Andreasson.
:
– Trots prefabtekniken måste ändå nästan alltid avloppsgrodorna bilas bort och detta tar långt mer än 48
timmar. Dock menar Ingvar Andreasson att förtillverkning kommer nu i nyproduktion.
1. Gemensam underhållspolicy.
2. Dokumentation.
3. Samordning, erfarenhetsåterföring.
4. Övergripande åtgärdsplan.
ERFARENHETER AV RELINING
Vi frågar Ingvar Andreasson hur han ser på relining.
– Vi testade detta för tio år sedan i Tensta med hyfsat resultat vid de spruttest som gjordes. Det är dock ingen
metod som vi anser ersätter stambyte, utan kan ses som
ett komplement i vissa fall.
EL
När det gäller el så sätts jordfelsbrytare in, med nya
jordade uttag över allt. Däremot installeras inte 5-ledarsystem.
TVÄTTSTUGOR
Tvättstugor försöker Familjebostäder flytta ut på gården, där det är möjlig, för att slippa ljudstörningar och
för att avluftningen ska komma längre bort från lägenheterna.
5. Förslag till prioriterade åtgärder.
6. Förslag till prioriteringsordning.
Ingvar Andreasson tror på behovsstyrd renovering.
Viktigt att klargöra vilken horisont man har och tänka
strategiskt. Man behöver nyckeltal för olika husgrupper. Familjebostäder har en databas för underhållsbehov, där olika åtgärder läggs in och tidssätts. I basen
finns också nyckeltal i forma av livslängd och priser för
olika komponenter.
VANLIGA TEKNISKA SVAGHETER I HUS BYGGDA
1945-1963
På frågan vilka konstruktioner och produkter som hållit sämst i detta bestånd av flerbostadshus har Ingvar
Andreasson följande lista:
• Tätningen vid golvbrunnen har gett sig.
För ca tio år sedan tog Familjebostäder, efter en grundlig utredning, fram behovskriterier för upprustning av
rörinstallationer i flerbostadshusbeståndet. Fokus låg
på spillvattenledningar i hus byggda under 1940 till
1960-talet. De frågor man önskade klarlägga var:
• Godsfel i avloppsrören. Avloppsstammarna före andra världskriget hade tjockare gods och höll bättre.
Efter kriget hade de sämre kvalitet. De sandgjutna
rören har ojämn tjocklek i genomskärning och går
sönder där godset är som tunnast. Duktiga rörläggare
lade det tjocka godset nedåt, där slitaget är som
störst, men så ser det inte ut över allt.
• Vilka kriterier finns för prioritering av åtgärder i fastighetsbeståndet? Vilka metoder ska användas?
På frågan var man hittar fuktskador anger Ingvar
Andreasson:
• Hur länge kan man utnyttja befintliga rörinstallationer med hänsyn till skaderiskerna?
• Golv i badrum, bristande tätning kring golvbrunn.
Skadan syns ofta i fasad.
• Relining kontra utbyte av rör?
• Bakom badkar.
• Metoder för statusbedömning av rörledningar.
• Fönster i badrum.
Detta resulterade i en Handlingsplan för upprustningsåtgärder som används fortfarande. Den har följande
rubriker:
• Vid handduschar.
STRATEGISK PLANERING FÖR RENOVERINGAR
De tidiga 1960-talshusen var ofta platsbyggda, medan
de som byggdes under slutet av 1960-talet och början av
1970-talet ofta var prefab. Prefabhusen har ofta betongelementfasader som ibland har PCB-fogar. Dessa har
emellertid nu sanerats. De plana taken med invändiga
33
:
stuprör har läckt och orsakat fuktskador. Golvbrunnarna i badrummen var halvt infällda i väggen och infästa från ledningarna till stammen, och de har läckt.
Badrummen hade målats med tät färg på båda sidor,
vilket resulterade i att uttorkningen inte fungerade,
utan färgen släppte.
Några av husen byggda 1945 - 1975 har blå lättbetong i
väggarna. Detta kan innebära att de har förhöjda halter
av radon. Vanligare är emellertid förekomst av förhöjda
halter markradon. Familjebostäder följer Stockholms
stads program för radonmätning och sanering och har
nu genomfört mätningar i flertalet fastigheter. Saneringen har påbörjats i fastigheter med förhöjda halter.
året om. Energianvändningen i dessa hus är i medeltal
180-200 kWh/kvm Hya (Boa + Loa).
Fönster byts nästan bara i byggnader som har problem
med trafikbuller. I sådana fall får fönstren också ett
bättre U-värde.
Vattensnåla armaturer sätts in i kök, badrum och WC
samt i tvättstugor. Energisnåla tvättmaskiner sätts in i
de gemensamma tvättstugorna.
Energin är fortfarande för billig för att energieffektivisering alltid ska vara riktigt lönsam, menar Ingvar
Andreasson.
DIALOGEN MED HYRESGÄSTERNA
FÖRTJÄNSTER I HUS BYGGDA 1945-1963
De största förtjänsterna tycker Ingvar Andreasson är de
fina planlösningarna. Även om badrummen i 1950-talslägenherna är små, så går det att sätta in en liten tvättmaskin.
När det gäller handikappanpassning så har dessa badrum golv med 10 cm:s förhöjning, så det är svårt att
rullstolsanpassa. Familjebostäder sätter emellertid in
förhöjd WC-stol, 42 cm mot normalhöjd 40. RHWC av
standardtyp är 46 cm höga, då uppstår problemet att
kortare personer har svårt att nå ned med fötterna till
golvet. Så 42 cm är en kompromiss som verkar fungera.
Vid badkaret sätter man stödhandtag av standardtyp
och vid WC-stolen förbereder man för RH-handtag.
FRAMTIDEN
På frågan hur Ingvar tror att renoveringstekniken kommer att förändras i framtiden svarar han:
– Skillnaden idag och om 10 år kommer att vara att VVSprodukterna kommer från Kina. Redan idag får man
samma funktionsgarantier som på svenska och europeiska produkter. Om det visar sig att de håller kommer de
att få en stor marknad på grund av det lägre priset.
ENERGIEFFEKTIVISERING
Familjebostäder gör ingen tilläggsisolering i samband
med renoveringarna av detta bestånd. I de hus som har
F-system styr man fläktarna så att det blir ca 0,5 oms/h
34
Familjebostäder genomför återkommande enkäter
bland hyresgästerna. Där efterfrågas synpunkter på
målning, byggstädning, temperaturen i lägenheten
mm. På så vis får vi veta vad hyresgästerna tycker före
och sedan efter en renovering.
UPPHANDLING OCH KOSTNADER
Relationsritningarna för hus byggda under 1950- och
60-talet är bra och kan användas som underlag för upphandling. Sedan behövs noggrann inspektion och kartläggning av husens tekniska status. Fuktmätningar
måste genomföras och fuktskador identifieras.
Familjebostäder handlar upp ett stort antal lägenhetsrenoveringar inom samma område och sluter ett fastprisavtal för tre år framåt. Arbetena handlas upp på totalentreprenad. Det har , enligt Ingvar Andreasson, fungerat bra.
Vi avslutar med att fråga vad Ingvar Andreasson ser som
det viktigaste motivet för en renovering.
– Det är att säkerställa byggnadens livslängd, svarar
han.
Helsingsborgshem
NÄRVARANDE
:
Kjell Persson, Helsingborgshem
Magnus Everitt, Svensk Ventilation, Rolf Kling, VVS Företagen och Marie Hult, White
Per Andersson och Anders Wester, Svensk Byggtjänst och Stefan Björling, SABO
Smart system för individuell mätning
och debitering av varmvatten
Helsingborgshem har ett antal större tidstypiska bostadsområden från perioden 1950-75. De flesta av Helsingborgshems lägenheter från 1950-talet och tidigt 60-tal är renoverade
i dag.
Kjell Persson, efter pension verksam i Boendekomfort AB,
har en lång anställning i Helsingsborghem bakom sig. Vi in-
:
Lussebäcken, Miatorp, är ett typiskt 1950-talsområde med ca 600 lägenheter, som renoverades 198184. Exempel på flerbostadshus från tidigt 1960-tal,
är ca 700 lägenheter som platsbyggdes i Elineberg.
Dessa renoverades 1985-96. De flerbostadshus som
är byggda i början av 1960-talet är platsbyggda och
liknar 50-talshusen.
tervjuar honom för att få veta hur man gjort renoveringarna.
Många i branschen känner också till Kjell för att han år 2000
TEKNISKT UTFÖRANDE
fick Dagens Industris och Sweco Theorells stora energi-
1950/60-talshusen är oftast 3 till 4 våningshus . De har
en platsbygd betongstomme med fasad och innerväggar av murat tegel. Tegelväggar med luftspalt utan isolering i yttervägg. Taken är lutande 30-45 grader och
klädda med taktegel. Vindsbjälklagen är dåligt isolerade.
och miljöpris. Det fick han för sina smarta lösningar på individuell mätning av värme och debitering av varmvatten i fler-
FAKTA
bostadshus.
Helsingsborgshem
Antal lägenheter som bostadsbolaget
förvaltar
11 782 St
Antalet lägenheter byggda under
perioden 1950-1975
7 159 St
Andel av bolagets lägenhetsbestånd från
perioden 1950-75 som hittills renoverats
63 %
Genomsnittlig energianvändning i det ej
renoverade beståndet 1950-75
156 kWh/m 2, år
(per uthyrd yta)
Mål för energianvändning efter renovering 156 kWh/m 2, år
Kjell Persson.
Kommentar från Kjell Persson:
Energiåtgång. har inte ingått i denna renovering.
35
:
Dessa hus saknar hiss och badrummen är små med
70 cm breda dörrar, vilket gör att de inte är handikappanpassade. Husen är fint terränganpassade och har fina
trädetaljer i t ex trapphus samt bra kvalitet på träfönstren. Radiatorsystemen har fungerat bra. Rören drogs i
golvet och togs upp strategiskt i badrummen.
Ventilationen är självdrag. Frånluft finns i kök och badrum.
Före ombyggnad fanns inga individuella vattenstammar. Gemensamma stammar grenade sig ut i lägenheterna. Vattenledningarna bestod av galvade stålrör för
både varm- och kallvatten, vilket är ovanligt.
Avloppsledningarna har varit gjutjärnsrör på lägenhetsplanen och lerrör (keramikrör) från Höganäs i källaren och utomhus. Lerrören användes ända fram till
1965.
Värmerören till radiatorsystemet är så kallade gröna
rör, d v s stålrör. De är dragna i golvet, från fasad till fasad, med inbyggda stammar i yttervägg. Många av stammarna har skarvmuff ar som är känsliga för korrosion,
säger Kjell Persson.
Dessa hus, särskilt 1950-talshusen, har 1-fas el-system
med väldigt få eluttag i lägenheterna. Skyddsrören för
ledningar är av järn, i vilka det är draget kabel som har
blymantel med tjärpapp som isolering. Tjärpappen är
ofta kladdig och ledarna kan därför vara svåra att ersätta
med nya. I järnrör är det inte heller tillåtet att dra in
enkelisolerade ledare (FK).
RENOVERINGSMETODER
Renovering av 1950-talshusen och tidigt 60-tal har
gjorts på många olika sätt. Det vanligaste är renovering
av badrum och kök. Man har hela tiden byggt om med
kvarboende hyresgäster. Vid de första renoveringarna
som gjordes var det obligatorisk att både kök och badrum skulle renoveras. Men senare blev det mer vanligt
att hyresgästerna fick bestämma och resultatet blev att
inte alla kök blev renoverade.
Balkongerna försågs med nya räcken. I många fall utökades balkongplattan och inglasning kunde fås som
tillval.
36
Inget stambyte
I 99 procent av fallen behölls de befintliga avloppsrören. Detta var, med facit i hand, kanske ett misstag.
Vid upprustningen sa man att man skulle uppgradera
husen för ca en 20 års-period, säger Kjell Persson. Nu har
de 20 åren passerat och ingen ny renovering är i sikte.
Om vi skulle bytt avloppsrören hade vi fått göra större
åverkan i badrummet och det hade kanske inte på den
tiden varit möjligt med kvarboende hyresgäster. Det
har dock blivit ett allt större problem med de obytta avloppsrören.
I Helsingborg togs förr dricksvattnet från grundvattentäkt. Sedan övergick man till att ta vatten från sjöar och
då började dricksvattenrören som var av stål att rosta,
d v s även galvaniserade stålrör, rostar i Helsingborg. De
rostade och det blev avsättningar på insidan. Vid renoveringarna byttes dessa till kopparrör.
Man har således bytt vattenrören, men inte avloppsrören. Tveksamt om man kan kalla det stambyte, säger
Kjell Persson.
Väggarna i badrummet var kaklade men hade inget tätskikt bakom kaklet. I början av renoveringarna sattes
nytt kakel utanpå det gamla. Detta håller emellertid
inte. Det blir fuktskador i väggen bakom det gamla kaklet och allt släpper.
Relining
Här kanske relining skulle kunna varit ett alternativ till
att byta avloppsrören, undrar vi.
– Vi har gjort provlägenheter där man sprutat en plastmassa invändigt i rören i olika skikt. Våra prov med den
metoden har inte blivit till belåtenhet. Dock är denna
metod vanligt förekommande bl a i Göteborgstrakten
så resultatet beror kanske på noggrannheten vid utförandet.
Avloppsrören av lera kan inte rensas med vanliga rensmetoder. De är bara drevade med lite cement i fogarna.
Man kan alltså inte ha så högt tryck när de ska rengöras.
Ledningar under golv kan dock lätt relinas med strumpmetoden om inte sättningar förekommer.
Man bör alltid kontrollera eller byta vattenserviceledningarna i huset. Risk finns annars att man får översvämning i källaren.
:
TILLGÄNGLIGHETEN KUNDE VARIT BÄTTRE
En annan eftertanke är att badrumsdörrarna borde
breddats. I samband med bygganmälan kommer nu
kravet på breddning av dörrarna
– Handikappanpassningen klarar man inte med de lösningar vi gjorde, säger Kjell Persson. Badrumsdörrarna
har nu fått breddas i efterhand för att klara handikappkraven. Dock har badrummen i äldre hus för små ytor
för rullstolsburna. Helsingborgshem har satt in hiss
i något hus i varje område för att rörelsehindrade ska
kunna bo i området. Genom att trappornas halvplan
vätte mot fasaden och hade en nivåskillnad till lägenheternas entréer, kunde inte utvändiga hissar monteras.
Istället fick man skära av halva bredden på trapporna
för att installera hiss.
LAGENLIGA FLÖDEN MED F-VENTILATION GER
KLAGOMÅL PÅ DRAG
Självdragsventilationen har ibland bibehållits. I de senare renoveringarna av 50-talshusen sattes mekanisk
frånluftsventilation in (F-system). När F-systemen sattes
in klagade många boende på drag. Flödet fick regleras
ner, vilket blev är en bra lösning för boende som är känsliga för drag, man kanske inte för personer med luftvägsbesvär som behöver mycket luft.
MÖGELPROBLEM MED GENERATIONSVÄXLING
I badrum utan fönster och med självdragsventilation
har problem med mögelpåväxt uppstått i samband
med generationsväxlingen. Nya boende med andra
duschvanor flyttar in.
RADIATORSYSTEMEN HÅLLER
ELEKTROMAGNETISKA FÄLT
Radiatorsystemen är inte bytta i dessa hus. Det gjordes
bara en inreglering och nya ventiler sattes in. Radiatorrören har inte rostat. Dock var matarledningarna till
radiatorerna i badrummen rostskadade. Därför togs
radiatorerna i badrummen bort och ersattes med en
handdukstork som går på el. Om badrummet ligger
mot fasad och har fönster kan det vara svårt att klara
uppvärmningen med enbart handdukstorken. Vi har
då ofta låtit radiatorn vara kvar. Det blir för mycket att
värma med en handdukstork, säger Kjell Persson.
Det är viktigt att mäta de elektromagnetiska fälten inför en renovering, säger Kjell Persson. De kan vara höga
på grund av vagabonderande strömmar. Man bör ta
med krav på högsta tillåtna elektriska och magnetiska
fältstyrka i vistelsezonen i samband med upphandlingen, menar han. Gör icke metalliskt avbrott på inkommande vatten- och fjärrvärmeledningar, jorda ut det,
nolla allting! Nuförtiden är det alltid plaströr, konstaterar Kjell Persson.
EL- OCH TELEINSTALLATIONER – ÖKANDE
BEHOV
– När det gäller elarbeten så måste numera hela lägenheten jordas. Detta gällde inte under denna renovering.
Man har dragit om all tråd i befintliga skyddsrör och
kompletterat med eluttag var 4:e meter på alla väggar,
ofta med utanpåliggande ledningar. Vi har inte satsat
på att dra upp 3-fas till varje lägenhet. När man bygger
om idag bör man undersöka möjligheten att installera
3-fas till lägenheten.
– Man borde tänkt på att dra tomrör för framtida behov
i samband med renovering. Det är en liten marginalkostnad att lägga in tomrör för framtida installation
när man ändå är etablerad på platsen, säger Kjell Persson.
Husen har inte byggts om för femledarsystem. Däremot
har man satsat på s. k . sugtranformatorer . Det innebär
att man samlar upp strömmen som går fel, d v s den
som skulle gått i den femte ledaren.
– Vi har gjort mätningar före och efter åtgärd, säger
Kjell Persson. Före installation av sugtransformator var
det höga fältstyrkor. Efter installationen var fältstyrkorna lägre än på landet. Det kostade inte heller mer än
2 miljoner kronor för ca 1.600 lägenheter.
ENERGIEFFEKTIVISERING
Den största minskningen av energianvändningen har
skett genom att de boende fått lägenhetsvis mätning
och debitering av varmvatten och el.
– Individuell mätning av varmvatten började vi med
redan 1997 i 1950-talshusen, säger Kjell Persson, som
föregångare på detta område. Vi mäter flödet. Man
37
:
betalar per liter varmvatten. Hyresgästen har en basmängd varmvatten som ingår i hyran. Mätaren för
varmvatten sitter i källaren. De boende kan gå in på
nätet och avläsa sina förbrukningar. Varmvattenförbrukningen sjunker med 30-50 procent när detta system införs, säger Kjell Persson.
– Den metod vi använder för att mäta vatten, går också
att använda för att mäta el.
När mätning införs där man tidigare har haft kollektiv
el finns exempel på att elanvändningen sjunker med
upp till 50 procent!. En basanvändning på ca 2400 kWh
(något högre om inte tvättstuga finns tillgänglig) elenergi per lägenhet och år ingår i hyran. Resten får man
själv betala.
Trapphusbelysningen har effektiviserats genom byte
till lågenergilampor 2x9W, som man gängar in i hållarna i befintliga armaturer. Numera används akustiska
givare som styr belysningen. Fördelen är att givaren reagerar snabbare genom att den ”hör” när någon öppnar
en dörr, innan den upptäcks av en rörelsedetektor.
Fönstren har inte bytts ut, vilket man kanske också skulle
gjorts. De kläddes med plåt på utsidan. Det som händer
är att koppelhakar och spanjoletter successivt blir utslitna och de boende klagar på kallras. Energianvändningen skulle också blivit lägre om detta gjorts.
Man har kittat om fönstren i samband med målningen
ca var 16:e år. Även plåtbeklädnaden på utsidan gjordes
på underhållskontot.
Tilläggsisolering av vindarna görs i samband med vissa
renoveringar. Men någon ytterligare isolering, t ex av tegelfasaderna, görs inte.
I samband med renoveringarna har F-system satts in i
flera hus. Då har man också satt in värmepump som använts för att värma tappvatten. De äldsta husen saknar
dock återvinning på frånluften. De renoveringar av
1950-talshus som genomfördes på mitten av 1990-talet,
fick värmepump. Det har dock inte varit problemfritt.
Det går åt mer elenergi och värmepumparna kräver
mycket tillsyn och skötsel. Detta har inneburit att de
ställts av i alla hus som har mindre än 30 lägenheter.
Helsingborgshem har dataövervakning av klimat och
energi. Det samlas in från datoriserade undercentraler i
38
fastigheten. Data finns lagrade i huset om man skulle
tappa värden på vägen.
MATERIAL OCH FARLIGA ÄMNEN
Fasaderna från 1950-talet är nästan uteslutande av tegel
här i Helsingborg. Det är problem med fogarna, eftersom myror och humlor gillar murbruk. Det finns också
tegel som fryser sönder. Då byter vi ut.
Det finns ventilationskanaler som är gjorda av eternit,
d v s asbest.
Asbest finns också i kakelfogningen. Om man ska ta
bort asbesten i lägenheternas ventilationskanaler eller
i kakelfogarna måste man fundera på om hyresgästerna
ska evakueras. Nu har asbesten byggs in så att fibrer inte
kommer i kontakt med luften. Detta kräver dock att
man tydligt markerar att asbest finns, så att den som
någon gång ska riva huset vet om detta och kan skydda
sig.
FÖRTILLVERKADE HUS – SENT 1960-TAL OCH
BÖRJAN AV 70-TALET
De förtillverkade flerbostadshusen kom i slutet av 1960talet och början av 1970-talet. Av dessa finns det många
i Helsingsborgshems bestånd. Ett stort område från
1967, Drottninghög, renoverades delvis 1997. 1970-talsområdena har man inte börjat med på allvar ännu.
Inventering av det första pågår.
Helsingborgshem hade i slutet av 1960-talet en egen elementfabrik tillsammans med Skanska. Bostadsområdena planerades för att kunna bygga kranbanan först
och sedan bygga hus så långt man nådde.
TEKNISKT UTFÖRANDE
I Drottninghög bestod hela vardagsrumsgolvet av ett
förtillverkat element. Badrummet var ett block. Bjälklagen var bara 18 cm tjocka. Takhöjden var 252 cm.
Man byggde fort! Två lägenheter per dag. Utfackningsväggarna i fasaden byggdes ofta på platsen i trästomme
med gipsplank
Många intressanta prefablösningar finns i denna byggperiod. Kjell var själv delaktig i utvecklingen av installationslösningarna. I ett område är schakten för installationerna förlagda så att de nås från trapphuset. Köks-
:
schakten bestod också av en betongkasun. Den var placerad vid den lägenhetsskiljande brandväggen mellan
två lägenheter .
Avloppsstammar och horisontella avloppsrör av vit PVC
tillverkades av Gustavbergs fabriker i Gånghester. Dessa
visade sig med åren bli väldigt sköra. Avloppsledningar
i kryputrymmen och under källargolv utfördes av lerrör. De horisontella avloppsledningarna var inbyggda i
de prefabricerade bjälklagen.
Varm- och kallvattenledningarna består av kopparrör. I
källaren förekommer det galvaniserade stålrör för kallvatten. Fogarna till de galvaniserade kallvattenrören
har börjat gå sönder.
Elledningarna ligger fritt på stegar i källartaket. Detta
är ett problem vid källarbränder då all försörjning i huset slås ut. I lägenheterna förlades elledningarna i golvsocklar av PVC-plast. Dessa är sköra och går ofta sönder
när man stöter mot med dammsugaren.
Radiatorsystemet
Första etappen gjordes med vattenburna radiatorer i
tvårörssystem och har fungerat bra. Sedan gick man
över till ettrörsystem. Dessa har varit problematiska.
Ventilen på radiatorn är en unik modell, ersättningsradiatorer får specialtillverkas och systemet är svårt att
injustera. Radiatorsystemets värmerör, även stammarna, bestod av tunnväggiga stålrör. Stammarna sammanfogades med klämmuffar med den så kallade Mannesmanmetoden. Vid senare områden gick man tillbaka
till traditionellt tvårörsystem delvis beroende på att
metoden för sammanfogning av stålrören var klumpig.
Ventilationen
Ventilationen är av typ mekanisk frånluft utan värmeåtervinning. Den är uppbyggd med gemensam frånluftskanal för lägenheterna. Frånluften i kök går också
i den gemensamma betongkasunen som matar bägge
lägenheterna. Det förekommer läckage mellan lägenheterna, vilket ger luktproblem.
RENOVERING
Stambyte
De befintliga horisontella avloppsrören, de så kallade
avloppsgrodorna, är ingjutna i bjälklagen. Rören har
blivit slitna och är uttjänta. Nya avloppsrör läggs i taket
i våningen under. Det blir en lösning med undertak.
Man håller nu på att undersöka hur ljudisoleringen ska
kunna klaras.
Eftersom badrumsväggen ligger mot trapphuset kan
man byta vatten- och avloppsstammar därifrån. Den
prefabricerade golvplattan i badrummet har i vissa områden en spännvidd på 360 cm. Den har satt sig, vilket
innebär att golvbrunnen inne alltid sitter i lägsta punkten i badrummet. Sprickor i skarvar mellan blocken har
inneburit att det blivit en öppen glipa ut mot trapphuset. Detta medför ljud- och luktöverföring.
Badrummen
Plastmattorna har blivit fula och sedan har man lagt
klinker på dessa. Då blev emellertid i vissa områden golvet i badrummet för högt. Vattnet tog sig lätt över tröskel och ut i hallen. Detta ledde till många vattenskador.
I Helsingborgshem användes i vissa områden en typ av
golvbrunn som hette Vifa med en skruv mitt i. Dessa
har fått bytas då klämringen släppte. Utbytta brunnar
har i huvudsak ersatts med brunnar av rostfritt stål. Vi
hade även en del väggbrunnar. Dessa läckte, men har
nu bytts ut.
Väggarna har klarat sig bra. Väggplastmattan är kemsvetsad i skarvarna. Plasten krymper dock och plastmattor drar sig med åren.
I en del badrum finns Dickersby våtvägg, som har ett
målat tätskikt, gipsskiva, primer och väv. Dessa har hållig ganska bra, enligt Kjell Persson.
Handdukstorken som sitter på tappvarmvattenledningen tas bort med hänsyn till risk för tillväxt av legionellabakterier.
39
:
Värmesystem
Vi har provat en ventil som stänger av flödet till radiatorn när man öppnar balkongdörren. Den är särskilt
bra att använda där de boende har inglasade balkonger.
Där har man balkongdörren öppen jämt.
Ventilation – innemiljö
Ombyggnad pågår av ett tidigt 1970-talsområde med
tvåvåningshus, där de boende klagar på inneklimatet.
”Källarlukt” kom in från krypgrunden i alla lägenheter
på bottenvåningen. Där fick man dels täta de förtillverkade plattor som låg ovanpå krypgrunden, dels sätter
man in FTX-system. Man använde då det gamla, före
detta soputrymmet i källaren till fläktrum. De nya ventilationskanalerna drogs i trapphuset. Detta kostar
mycket – trots att inte stambyte ingår.
Man bör för framtida renoveringar sätta in tryckstyrda
fläktar. Här kan man lära sig av nybyggnadsprojektet
Jens Ols, byggt av Lunds kommuns fastighets AB, LKF.
Där har man en grundventilation. Denna kan sedan
ökas på individuellt i varje lägenhet. Uppe i fläktkammaren sitter en tryckstyrd fläkt. Det är en bra lösning
på ett F-system, tycker Kjell Persson.
KOSTNADER
Vi frågar Kjell vad som kostat mycket i drift och oplanerat underhåll och får följande lista:
• Ombyggnaden med tätning av krypgrund och installation av FTX-system i ett 1970-talsområde.
• Nya dräneringar för att torka ut fuktiga grunder.
• Golvbrunnar som läckt och orsakat vattenskador.
• De vita PVC-rören som sprungit läck och orsakat vattenskador. Sådana har Helsingsborgshem haft många
av.
1. Största problemen är att reda ut vad vill man ha för
framtiden. Vad kommer att efterfrågas, hur ser teknikutvecklingen ut, inte minst på data-teleområdet,
hur ska man hantera modern elektrisk utrustning?
2. Man måste vara mycket noggrann med att inventera
varje hustyp som ska renoveras och hitta de lösningar som är anpassade just för denna. Förvaltaren har
stor kunskap, t ex om var de ledningar finns som rostar. Det är också bra om man kan leta upp dem som
var med och byggde husen, rörmokare och andra.
Bostadsbolag som gjort bra inventeringar är bland
annat Uppsalahem och Öbobostäder.
3. Man måste ta tidig kontakt med hyresgästerna och
informera och föra dialog.
4. Kontakterna med myndigheterna bör tas tidigt, så
man vet vad som gäller redan under planringen.
5. Gör en ordentlig kravspecifikation som beskriver
vilka egenskaper den renoverade byggnaden ska ha,
inför upphandlingen av en entreprenör.
6. Man behöver hjälpmedel, som en tabell på teknisk
livslängd för olika komponenter, så man kan planera
in byte i underhålls- och renoveringsplaner.
7. Alla ledningar ska vara utbytbara, man ska kunna se
läckage.
8. Anpassningen för rörelsehindrade ska man tänka
på redan från början. Badrumsdörr och balkong är
akilleshälar. Man kan få bidrag för bostadsanpassning. När det gäller badrum kanske man kan slå
ihop klädkammare och bad i vissa lägenheter från
1950-talet så att badrummen blir större.
ERFARENHETER FÖR FRAMTIDEN
9. Energieffektivisering bör diskuteras ur alla aspekter
och analyseras och vägas utifrån vilka effekter det
kan få på inneklimat och husens utseende. Styrningar och mätningar för att spara el är viktigt.
Man ska separat kunna mäta fastighetsel respektive
lägenhetsel. Statistik på fastighetselen behövs för
att göra energideklarationer.
Slutligen ber vi Kjell Persson sammanfatta vad man ska
tänka på vid renovering.
10. Man bör minst ha ett 40-årsperspektiv när man renoverar!
• De gamla galvade vattenrören som rostat.
• Förhöjda magnetfält som fått åtgärdas.
• Fönster som åldras kräver mycket skötsel.
40
Här är hans tiopunktsprogram:
:
Alingsåshem
NÄRVARANDE
Ing-Mari Odegren, Alingsåshem
Magnus Everitt, Svensk Ventilation
Rolf Kling, VVS Företagen och Marie Hult, White
Radikal energieffektivisering
i samband med stambyten
Ing-Marie Odegren, vd Alingsåshem, planerar för ombyggnad av bland annat 1970-talsområdet Brogården. Det är ett
typiskt miljonprogramområde med trevånings lamellhus,
centralt beläget i Alingsås. Området innehåller 300 lägenheter med betydande behov av renovering. Energianvändningen är planerad att minska från 216 kWh/m2/år till
92 kWh/m2/år. Den stora skillnaden åstadkoms på uppvärmningsområdet, där energianvändningen ska minska
från 115 kWh/m2/år till 27 kWh/m2/år. Ombyggnadsarbetena ska påbörjas våren 2008. Under tiden har en visningslägenhet iordningställts för att de boende skall få en upp-
:
Ing-Marie Odegren hälsade oss välkomna i Alingåshems lokaler. Hon är ingenjör och har dessutom 20
poäng i beteendevetenskap, något som kommit till
god användning i rollen som VD på Alingsåshem.
Man har ett mycket bra samarbete med Alingsås kommun och med Alingsås Energi, som är döttrar i den
kom.munala koncernen AB Alingsås Rådhus. Alingsåshem har i sina ägardirektiv att ” bolaget aktivt ska
engagera sig i energieffektivt byggande”.
– Ett bostadsbolag måste vara nyttigt för ägarna, säger
Ing-Marie Odegren. Alingsåshem vinnlägger sig också
om en god dialog med de boende.
fattning om vad ombyggnaden innebär för deras lägenhet.
De boende måste godkänna ombyggnaden, som beräknas
Antal lägenheter som bostadsbolaget
förvaltar
3 200 St
Antalet lägenheter byggda under perioden
1950-1975.
1 960 St
Andel av bolagets lägenhetsbestånd från
perioden 1950-75 som hittills renoverats.
Genomsnittlig energianvändning i det ej
renoverade beståndet 1950-75
Mål för energianvändning efter renovering
Foto: Christer Nordemo
FAKTA
vara klar år 2011.
30 %
216 kWh/m 2, år
82 kWh/m 2, år
Ing-Mari Odegren.
41
:
– Passivhuskonceptet är en del av den hållbara utvecklingen. Vår definition av hållbar utveckling är att ha en
helhetssyn på ekologisk-, ekonomisk- och social hållbarhet, säger Ing-Marie Odegren. Det ska vara robust och
hållbart. Vi kommer också att tillhandahålla energirådgivning som skall stimulera till minskad energianvändning.
ARKITEKTUREN VIKTIG
Alingsåshem är medlem i ByggaBoDialogen, som inbjuder spetsföretag och organisationer på miljöområdet
att samverka med regeringen för att snabba på utvecklingen mot ett långsiktigt hållbart samhälle.
I samband med ombyggnaderna tillfrågar Alingsåshem sakkunniga på tillgänglighetsfrågor.
– Ines Usman från Boverket har varit här och hon stödjer
våra ombyggnadsplaner tillfullo, säger Ing-Marie Odegren.
Brogården är ett 1970-talsområde som är det första som
ska byggas om enligt passivhuskonceptet. Syftet med
konceptet passivhus är att husen värms upp passivt genom att ta tillvara värme från personer, elektriska apparater och instrålad sol. På detta sätt blir husen nästan
själuppvärmda.
Bevarandevärdena är viktiga att ta hänsyn till även i
miljonprogrammets hus, säger Ing-Marie Odegren. Det
är också viktigt att de tillägg man gör får god gestaltning.
TILLGÄNGLIGHET
ENERGIEFFEKTIVSERING
Brogården före renovering
15+15 isoering på vinden
U -v ä rde ca 0,20 W/m², K
Central ventilation utan värmeåtervinning
10 cm isolering i
ytterväggarna
U = 0,4 W/m², K
3 -glasfönster
U= 2,0
Balkong med betonggolv
Med köldbryggor
Till golvet innanf ö r
Trapphusdörrar
U = 2,5
Täthet
4 oms/tim vid 50 Pa
Ingen isolering i bottenbjälklaget
Före och efter åtgärder. Texterna förklarar i första sektionen hur husen var konstruerade före ombyggnad och i andra sektionen vilka
åtgärder man planerar att vidta vid renoveringen.
42
:
Följande åtgärder planeras i Brogården:
• Samtliga ytterväggar kommer att ha 35 cm värmeisolering. Vi byter ut nuvarande tegel mot keramiska
plattor och skivmaterial. Nuvarande gul tegelfasad är
söndersprängd .
• Byte till energieffektiva fönster med värde 0,85.
• Inbyggnad av befintliga, indragna balkonger, så man
slipper den köldbrygga som balkongplattans infästning utgör. Samtidigt får man ett större vardagsrum.
Sedan bygger man nya fribärande balkonger utanpå
fasaden. Dessa ger inga köldbryggor.
• Överst bjälklaget kommer att ha 50 cm isolering.
Man sätter också isolering på ovansidan av yttertaket, som är ett valmat, för att inte få kondens där
och fuktproblem.
• Man räknar med att den mängd värme som ska behövas är så liten att den kan tillföras med tilluften.
Radiatorsystemet tas bort. De befintliga radiatorerna
har haft för låga flöden. Man har också haft problem
med att radiatorsystemet rostat och att det blivit
”flagor” inuti detta.
• Installation av FTX-ventilation, d v s mekanisk tilloch frånluft med värmeåtervinning.
• Lägenheterna har platsgjutna mellanväggar av
betong. Man sätter ljudisolering på ena sidan, så att
bara den ena lägenheten minskar i storlek.
• Ledningar för fjärrvärme, vatten och avlopp byts ut
och läggs samordnat.
Brogården efter renovering
Efterbåda
43
:
Energianvändningen har mätts före ombyggnad och
beräknats efter ombyggnad.
ning som tagits fram inom ByggaBoDialogen, säger IngMarie Odegren.
Energibehov för
Före ombyggnad
kWh/m 2/år
Beräknat efter
ombyggnad kWh/m 2/år
Uppvärmning
Varmvatten
Fastighetsel
Hushållsel
Total energianvändning
115
42
20
39
216
27
25
13
27
82
Alingsåshem har anlitat en handbollscoach som partneringledare. Det gäller att ”få med alla spelare på
plan”. Landstinget i Västra Götaland var först med att
anställa en coach.
Konsulterna i Alingsåshems partneringsystem är anställda av entreprenörerna. De som deltar i projektgruppen för ombyggnaden är:
• Alingsåshem
BOENDESAMVERKAN
En attitydenkät har delats ut till de boende angående
hur man ser på olika energisparåtgärder.
• Hyresgästföreningen
• 5 st boendegrupper
SABO gjorde 1995 en undersökning om hur olika människor ser på sitt boende. Hyresstrategin som Alingsåshem har är att låsa en stor del av hyran i 10 år och låta
kunden påverka den rörliga delen genom debitering av
värme och el. Alla värden på värmeanvändning, varmvatten och hushållsel skickas till Alingsåshem från
Alingsås energi och de boende ska själva kunna se sin
förbrukning.
• HSB
– Det är viktigt med dialogen med de boende och att det
också skapas eller bibehålls en mötesplats för dem,
säger Ing-Marie Odegren. I fallet Brogården samverkar
man med närliggande intressenter.
• Norby Kapell
• Äldreomsorgen
• Socialtjänsten
• Kommunens översiktsplanerare på plan- och bygg
• Alingsås Energi
• Föreningar
• Näringslivet, bl a Lidel och Lennartssons Bageri
• Entreprenörer
• Konsulter.
PARTNERINGUPPHANDLING KRÄVER NY
KOMPETENS HOS BESTÄLLAREN
Alingsåshem har redan handlat upp all ny- och ombyggnad fram till och med 2011. Upphandlingen har skett
som en strategisk partnering . Man har slutit ett långsiktigt partneravtal med Skanska. Liknande avtal har
också tecknats med underentreprenörerna för installationsteknik. Alla entreprenörer måste redovisa sina nettokostnader, dvs. även rabatter vid inköp. Upphandlingen har gjorts till 80 procent på kvalitet och till 20
procent på pris.
Det behövs enligt Ing-Marie Odegren mycket ny kompetens, både hos beställaren och hos alla andra parter för
att klarar av en sådan här planeringsprocess.
– Vi har påbörjat en vidareutbildning av alla dem som
ska arbeta med projektet genom att de får gå den utbild44
VIKTIGT MED EGENKONTROLL
Metodiken för systematiskt arbetsmiljöarbete (AFS
2001:1) var en Aha!-upplevelse för mig, säger Ing-Marie
Odegren. Samma princip kan tillämpas i alla led och
även för de boendes miljö. Kvalitetssäkring är A och O.
Det får inte gå för fort – då kommer fuktproblemen! Det
måste finnas ett bra underlag (en bra kravspecifikation)
för vad det är vi ska köpa. Egenkontrollen och hur den
sköts i praktiken måste stå i fokus.
Energimyndighetens beställargrupp
för bostäder, BeBo
NÄRVARANDE
Hans Isaksson, K-Konsultgruppen
Rolf Kling, VVS Företagen
Marie Hult, White
Det är nu tillfället bjuds att reducera energianvändningen med 50 procent till år 2050!
De renoveringar som genomförs de närmaste åren ska hålla
ungefär 40 år framåt i tiden, d v s till 2050. Då är det ingen
idé att sikta på en 20 procent reducering av energianvändningen fram till 2020. Man måste passa på och gå direkt på
50 procent besparing till år 2050 i samband med renoveringar som sker nu. Det säger Hans Isaksson, K-konsultgruppen i Stockholm, som är projektledare för BeBo,
Beställargrupp Bostäder. BeBo är ett projekt som drivs av
Energimyndigheten. Han menar att det som kostar mycket
är stambyten och övrigt som behöver åtgärdas för att husen
ska kunna stå i ytterligare 40 år. Det är viktigt att passa på
och ta med energiåtgärder som gör byggnaderna mer långsiktigt hållbara och sänker driftskostnaderna. Hans Isaksson betonar, att det är en förutsättning för att vi ska kunna
uppnå det nationella miljökvalitetsmålet för energianvänd-
MILJÖMÅL
ningen i bebyggelsen.
Nationellt miljömål
Den totala energianvändningen per uppvärmd areaenhet
i bostäder och lokaler minskar.
Minskningen bör vara
• 20 % till år 2020 och
• 50 % till år 2050
i förhållande till användningen 1995.
Till år 2020 skall beroendet av fossila bränslen för energianvändningen i bebyggelsesektorn vara brutet, samtidigt
som andelen förnybar energi ökar kontinuerligt.
I Energimyndighetens Beställargrupp Bostäder, BeBo,
ingår flera av landets största bostadsföretag från allmännyttan, kooperationen och den privata sektorn.
Gruppen tar fram underlag för att demonstrera och utvärdera energieffektiv teknik. Den har tidigare genomfört flera teknikupphandlingar, kyl/frys, tvätt och torkutrustning, ventilation och köksutrustning. Nu arbetar
man för att få fram bra exempel på energieffektiv renovering av miljonprogrammets flerbostadshus.
– Man måste betänka att miljonprogrammet byggdes
1965-1975, huvudsakligen före den första oljekrisen.
Energistandarden är därefter, anpassad till ett väsentligt lägre energipris. Mycket kan göras, inte minst åtgärder på klimatskal och ventilation. Hans Isaksson nämner med glimten i ögat, att projektet har döpts till ”Ny
kostym och respirator” som ett tecken på vad som måste förbättras.
Miljonprogrammets lägenheter byggdes med industriell byggteknik. Man använde i stor omfattning prefabricerade betongelement som mellanväggar och golvbjälklag. Ytterväggarna uppfördes ofta på plats som så kallade utfackningsväggar. På något vis måste man hitta
tillbaks till ett industriellt tänkande och montagemetoder där man utnyttjar den repeterbarhet som finns i
miljonprogrammets bestånd.
BeBo satsar nu på att med 3-5 demonstrationsprojekt
visa att energiåtgärderna kan genomföras i samband
med ombyggnaderna. Målet är högt satt och de valda åtgärdspaketen ska halvera nuvarande energianvändning. Åtgärdspaketen ska vara så kostnadseffektiva och
rationella att de uppfyller rimliga lönsamhetskrav, säger Hans Isaksson.
45
Reflektioner
NÄRVARANDE
Lise-Lott Larsson, ÅF, och Stefan Björling, SABO
Rolf Kling, VVS Företagen
Marie Hult, White
– och spaning på framtiden!
En kväll i december bjöd vi in Lise-Lott Larsson och Stefan
Björling för att reflektera över vad som kommit fram i intervjuerna och göra en framtidsspaning – vad väntar runt hörnet när det gäller renovering och energieffektivisering?
Lise-Lott, 40 år, civilingenjör, Teknisk Fysik, arbetar som
sektionschef på ÅF, Effektiv Energianvändning. Hon bor i en
bostadsrätt på Södermalm, byggd 1969, totalrenoverad
1999. Stefan, 26 år, civilingenjör VoV från KTH har gjort
examensarbete om stamrenovering. Han arbetar nu som
byggtekniskt sakkunnig på SABO och bor i en privat hyres-
CITATET
rätt i Sundbyberg, byggd 1965.
Stefan Björling inledde med att förmedla en oro för att
det går för långsamt med renoveringarna av det stora
beståndet som byggdes 1960-1975.
– I Boverkets rapport ”Bättre koll på underhåll” sägs att
takten i renoveringar av flerbostadshus bör vara 65 000
lägenheter per år om vi ska klara renovering av miljonprogrammet i rimlig tid. Senaste året renoverades
25 000 lägenheter. Fortsätter det så hamnar vi på år
2030 eller senare innan allt är klart. Det finns en risk att
skadorna blir väldigt stora, om inte den takt som
behövs kan hållas. Dagens situation beror både på att
det inte finns resurser på entreprenadmarknaden och
att det saknas långsiktiga beslut för finansiering av
Lise-Lott Larsson:
– Ingenjörsmässigt är det inget svårt problem att vidta
åtgärder som minskar energianvändningen. Det handlar
mest om ledarskap, menar Lise-Lott.
– Många investeringar är ju direkt lönsamma och det är
inte seriöst att slösa bort våra hyror och vår miljö genom
att inte effektivisera energianvändningen!
Lise-Lott Larsson och Stefan Björling.
46
renoveringar. Omfattningen och takt på renoveringarna blir helt avgörande av årliga hyresförhandlingarna,
säger Stefan.
– Man borde göra en simulering på ett flerbostadshus
av den typ man ska renovera, och se vilka åtgärder som
just i det fallet är mest effektiva, fortsätter Lise-Lott.
Rolf Kling inflikar att en vattenskada kan kosta 100 000
kronor. Det kan bli väldigt dyrt att hålla för låg takt.
– Ingenjörsmässigt är det inget svårt problem att vidta
åtgärder som minskar energianvändningen. Det handlar mest om ledarskap, menar Lise-Lott. Många investeringar är ju direkt lönsamma och det är inte seriöst att
slösa bort våra hyror och vår miljö genom att inte effektivisera energianvändningen!
– Ett problem är att politikerna sätter sina hjärtefrågor
före det långsiktiga tänkande som krävs när det gäller
att hålla byggnader i gott skick, menar Stefan. Vart fjärde
år fattas beslut att satsa på renovering, vart fjärde år att
bygga nytt. Och nu satsas det på utförsäljning. Det är
inte lätt för dem som ska renovera att ha en långsiktig
planering.
När det gäller de olika upplåtelseformerna tror LiseLott att många privata fastighetsbolag, samt bostadsrättsföreningar med kunniga styrelser tänker långsiktigt – de ser ekonomi i att ha ett bra planerat underhåll.
Stefans erfarenhet, efter att ha varit runt i ett stort antal
kommuner och gjort intervjuer med bostadsföretag, är
att det bland de allmännyttiga bolagen går att finna
många exempel på hur man har en långsiktig planering och arbetar systematiskt med underhåll och renovering.
DET BEHÖVS POLITISK STYRNING
Hur ser ni på möjligheten att energieffektivisera i samband med renoveringarna, frågar vi.
Lise-Lott tror att ökade energikostnader, i kombination
med energideklarationer och klimatdebatt kommer
att trigga på energieffektiviseringen. Hon upplyser oss
om att miljonprogrammets hus använder 60 procent
mer energi än de hus som byggdes före och efter.
På frågan vilka åtgärder som krävs svarar Lise-Lott att
man kan täta ytterväggar, vindar och tak, byta fönster,
byta till mekanisk ventilation med värmeåtervinning,
bygga vindfång, bygga in balkonger etc. möjligheterna
är många.
– Jag tror dessutom mycket på individuell mätning och
debitering av varmvatten, el och värme, säger Stefan.
Idag kan man som boende i flerbostadshus i de flesta
fall läsa av sin egen elanvändning, detta påverkar förbrukningen. Utökar man mätningen och debiteringen
på andra förbrukningsområden kommer det att påverka hyresgästers intresse av att hushålla med resurser.
Både Stefan och Lise-Lott anser att det måste till kraftfulla politiska åtgärder för att få igång en renoveringsprocess som inte bara omfattar det nödvändigaste, utan
även tar hänsyn till energieffektivitet och som håller en
rimlig takt. Det borde finnas krav från myndigheterna
på att, när man renoverar sitt hus, ska energianvändningen inte ligga över en viss nivå, t ex kraven i nya BBR,
och på att en ökande andel ska vara förnybar energi,
menar Lise-Lott. Skattesystemet ska också vara så att en
miljöanpassad ombyggnad ska ge en bättre fastighetsekonomi! Om fastighetsägaren inget gör måste Miljöbalkens princip, ”Förorenaren betalar” gälla även koldioxidutsläppen.
Statliga och kommunala förvaltningar bör gå före och
visa hur de arbetar mot växthuseffekten, menar LiseLott. Det är bra att nya LOU är tydligare på att man får
ställa miljökrav och krav på kompetens kring exempelvis energieffektivisering, men kanske det även borde
vara lagkrav på att det ska finnas miljöprogram med
tydliga miljökrav för ny- och ombyggnadsprojekt, säger
Lise-Lott och tillägger:
– Vi får se vad energitjänstedirektivet som nu utarbetas
kommer med för förslag, tanken här är bland annat att
statliga och kommunala bolag ska gå i täten.
SATSA PÅ TÄVLINGAR DÄR MÅNGA DISCIPLINER
SAMARBETAR
Lise-Lott tycker att beställarna borde gå ihop och satsa
på tävlingar i olika former för att få fram bra idéer om
hur renoveringarna kan göras, t ex om vad passivhusteknik kan betyda i ombyggnadsfall. Det kan vara ett parallellt uppdrag, en allmän tävling eller en markanvisningstävling, där byggherren sätter ihop ett lag av konsulter, som får komma med ett samlat förslag. Sådana
initiativ skulle kunna tas och kanske stödjas finansiellt
47
av Energimyndigheten, Kretsloppsrådet, ByggaBoDialogen, Sveriges Arkitekter, VVS Företagen, SABO, Svensk
Ventilation m fl.
många lägenheter på så kort tid. Går att renovera 65 000
lägenheter per år utan att det finns ett stort inslag av
förtillverkning även i detta arbete, undrar vi.
– Det behövs goda exempel och de skapas när olika fackmän samarbetar i tidiga skeden, säger Lise-Lott. Det förutsätter att byggherren sätter igång en process. ÅF var
med i ett parallellt uppdrag för VVS-konsulter för några
år sedan när White byggde sitt nya kontorshus i
Stockholm. Det innebar tidigt samarbete mellan alla
konsulter. Erfarenheterna är mycket positiva för oss,
säger Lise-Lott.
– Nej, det måste nog till något radikalt, säger Stefan.
Kanske är det framför allt hela ombyggnadsprocessen
och logistiken mellan fastighetsägare, hantverkare och
boende, som måste läggas upp på ett annat sätt. Att
man tänker igenom vad man kan erbjuda de boende,
vad olika yrkesgrupper kan lära sig att utföra, utöver
vad de gör idag. Certifiering för ett visst hantverk, t ex
elektriker eller plattsättare skapar begränsningar i stället för se möjligheterna. De hantverkare, ofta enmansföretagare som anlitas av enskilda villaägare och
bostadsrättshavare utför många olika arbetsmoment.
Just denna typ av rationaliseringar måste även de större
entreprenadföretagen ta till sig för att effektivisera
renoveringsarbetena.
Marie påtalar att Stockholm stad har varit föredöme
genom att arrangera ett flertal tävlingar om energieffektiva, sunda flerbostadshus. Bland annat inför ombyggnad av 1960-talsområdet Östbergahöjden. Det är
dock viktigt att man följer upp tävlingarna så att vinnarna får fortsatt uppdrag och med att sedan kontrollera
måluppfyllelsen i färdig byggnad. Efter det s k Stockholmsprojektet på 1980-talet då man byggde ett antal
energisnåla flerbostadshus, har Stockholm stad varit
mindre bra på uppföljning av sina projekt, menar Marie.
Stefan berättar att SABO startar ”Energiutmaningen”
under våren 2008. Det är ett åtagande om energibesparing för SABO- företag. De företag som ansluter sig till
initiativet går med på en viss målsättning om att gemensamt minska energianvändningen. Där utmanar
bostadsbolag varandra att spara energi och åtar sig också att mäta och rapportera sin energianvändning.
Det finns naturligtvis risker med att exempelvis fjärrvärmeleverantörer enbart justerar priserna uppåt med
hänvisning till att de har en stor del fasta kostnader.
SABO- företagen har erfarenheter att detta skett exempelvis på va- sidan efter att företagen varit framgångsrika med att minska vattenförbrukningen.
Hittills har fokus varit på hur mycket pengar man sparar, men det kan nog utvecklas till att gälla minimering
av utsläpp av växthusgaser och annan miljöpåverkan i
framtiden, tror Stefan.
INDUSTRIALISERAD RENOVERING?
Miljonprogrammets hus är anpassade för industriell
produktion genom sin upprepning och måttanpassning. Detta var grunden till att det gick att bygga så pass
48
FÖRHÅLLNINGSSÄTT TILL RENOVERINGAR
Vi berättar att, i de intervjuer vi gjort till denna skrift
med bostadsföretag, kan vi se olika sätt att åtgärda de
befintliga husen. Vissa stamrenoverar i badrum och
kök och applicerar nya ytskikt i dessa utrymmen och
nöjer sig med detta. Andra passar på att vidta en mängd
andra åtgärder i samband med stamrenoveringarna,
bland annat går igenom rör i källare, vidtar åtgärder för
att minska energianvändningen, förbättrar tillgängligheten, säkerheten o s v. Detta kräver naturligtvis en
längre och mer omfattande störning för hyresgästen.
Å andra sidan blir man bara störd en gång på 40 år. Åter
andra gör sina energieffektiviseringsåtgärder i anslutning till det vanliga underhållsarbetet. Om man ändå
ska måla om fönster passar man på att byta ut fönsterglaset till energiglas, täta fönster och balkongdörrar.
Om man ska byta stammar installerar man vattensnål
utrustning och kanske individuell mätning av varmvatten. Det kan då vara lättare för hyresgästen att bo kvar,
eftersom man begränsar arbetena till några rum i taget.
Båda de två senare beskrivna sätten kan säkert vara
effektiva, men man har här en mer eller mindre medveten hållning och långsiktig strategi. Det vore intressant
med en strategisk studie av vad som, på 40 års sikt, ger
bästa resultat i form av nöjda hyresgäster, lägsta energianvädning och kostnader. Vad tror ni, vad kommer att
vara framgångslinjen?
Båda sätten kan säkert vara framgångsrika, tror Stefan
och Lise-Lott, fast Stefan lutar mest år totalrenovering
nu, som håller sig i 40 år.
– Men för att detta ska hända måste det till incitament,
tycker både Stefan och Lise-Lott. På EU-nivå och nationell nivå måste lagstiftning och skatter ge stöd åt miljöanpassade ombyggnader, som minskar påverkan på
växthuseffekten. I Europa finns ett jättebestånd av miljonprogramshus. Det finns en stor potential att effektivisera NU och utveckla lämpliga metoder och produkter för detta på en stor marknad!
– Jag tror att det kollektiva kommunikationsnätet kommer att vara kraftfullt utbyggt 2050 för både varu- och
persontransporter, samt att de kraftigt ökade energikostnaderna kommer att driva en utveckling mot energieffektiva byggnader, säger Stefan och tillägger:
– Sedan kan man ju aldrig veta om någon kommer med
en smart, oväntad uppfinning, i klass med datorn, som
ger nya möjligheter till energiomvandling, men det är
inget vi kan räkna med fem i tolv!
LCC-BERÄKNINGAR HÖR NUTIDEN TILL
Ett problem är att så mycket kretsar kring investeringskostnaden, menar Stefan. Livscykelkostnadsanalyser
(LCC) används nästan inte alls, trots att det är ett utmärkt analysredskap för långsiktiga förvaltare. Det tänkesättet hör verkligen nutiden till, säger Stefan. Här behövs nog utbildning och lättillgängliga datorprogram,
som ger stöd, menar han och fortsätter: Själva upphandlingsförfarandet, som kretsar så mycket kring investeringskostnaderna, är snett. Därför är det kanske
intressant att testa nya former av avtal i samband med
upprustningarna. Alingsåshem har handlat upp sina
renoveringar med höga energimål med hjälp av partneringavtal. (Se avsnittet om Alingsåshem). Det finns också ett nyuppväckt intresse för EPC (Energy Performance
Contract), som innebär ett utökat åtagande från entreprenören när det gäller att uppnå energimål. Det innebär att byggherren och entreprenören delar på vinsten
om de mål som satts upp klaras efter ett antal överenskomna år. Om vinsten uteblir får entreprenören stå för
investeringen.
KOLDIOXIDDEKLARATION PÅ ALLA HUS
Sverige Renoverar AB
Här renoveras
1,4 miljoner
lägenheter!
Sverige Renoverar AB
Hur tror ni att det ser ut om 40-år i Sverige? Tror ni att
byggsektorn har klarat sin andel av målet ”minska
energianvändningen med 50 procent till 2050”?
– Det är ju en nödvändighet. Jag tror att varje byggnad
år 2050 kommer att ha en miljödeklaration, där det
bland annat står hur mycket koldioxidekvivalenter som
använts för att bygga och årligen driva huset. Detta
övervägs noga som en del av värderingen vid försäljning
och vid ansökan om kredit.
Klart 2015?
verige Renoverar AB
49
Ordförklaringar
Självdragsventilation (S)
Bygger på termik. Genom att varm luft stiger skapas ett undertryck i frånluftskanalerna.
Tilluft tas in via uteluftsventiler och otätheter. Frånluftsdon normalt i kök, bad, wc och
klädkammare. Effektiviteten påverkas av vind och temperaturförhållanden, årstid och
uppvärmningsform.
Frånluftsventilation (F)
Med hjälp av fläktar sugs luften ur byggnaden via kanaler som mynnar i kök, bad, wc och
klädsammare. Systemet fungerar oberoende av ute- temperatur. Möjlighet till filtrering
av tilluft och värmeåtervinning. Tilluften tas in via uteluftsventiler och otätheter.
Till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning (FTX)
Fungerar på motsvarande sätt som frånluftssystem men här tas inte luften in via
uteluftsventiler och otätheter utan med hjälp av en fläkt och ett kanalsystem.
Tilluften förs in i sov och vardagsrum. Frånluften tas ut i kök, bad, wc och klädkammare.
Atemp
Ytbegrepp i BBR och energideklarationer. Ytan innanför yttervägg som är uppvärmd till minst 10 grader.
BBR
Boverkets byggregler.
BKR
Byggkeramikrådet.
Branschregler för kakel och klinker i våtrum. Utbildning och behörighet för kakeloch klinkersättning.
BÄR
Boverkets ändringsregler.
Grodor
Benämning av horisontella avloppsrör i badrumsgolv.
50
GVK
Golvbranschens Våtrumskontroll. Branschregler för tätskikt i våtrum. Utbildning av golvläggare och kakelsättare. Auktorisation av företag som arbetar med tätskikt.
PEX
Tvärbindbar (förnätad) polyetenplast. Används till vattenledningsrör. Se även PP.
PP
Polypropen. Används i vattenledningsrör. Hårda till skillnad mot PEX som är böjbara.
PVC
Polyvinylklorid. Plastmaterial som används i t ex våtrumsmattor.
Relining
Teknik för att förlänga rörs livslängd. Förekommer i två varianter strump- och sprutrelining. Rören rengöres och eventuella skador åtgärdas därefter behandlas rören invändigt.
Riskanalys
Strukturerad bedömning av risker.
Stammar
Vertikala tekniska försörjningsledningar för t ex el, tele, vatten och avlopp.
Stambyte
Byte av tappvatten- och avloppsrör. Om nödvändigt värmerör i badrumsgolv.
Byte av tätskikt i badrum.
Säker vatteninstallation
Branschregler / -auktorisation för minimering av vattenskador.
VVC
Varmvattencirkulation, ger varmt vatten vid tappställe utan långa spoltider. Minskar risk
för legionellatillväxt.
51
Recept
för beslutsfattare
vid renovering
1. Noggrann inventering av byggnaderna med avseende på byggnadsoch installationsteknik, förekomst av farliga ämnen.
2. Lista på livslängder för olika komponenter – tänk 40 år framåt vid renoveringen – ta del av utvecklingstendenser för teknik, energipriser
och boendes preferenser.
3. Innemiljöinventering med boendeenkät, ta del av OVK, radonmätning.
4. Energideklarationen – vilka åtgärdsförslag kan med fördel genomföras i samband med renoveringen?
5. Tidig information och dialog med boende – ta vara på goda idéer som
kommer upp. Vid besök i varje lägenhet görs jämförelser med relationsritningar. Avvikelser noteras. Följ upp hur de boende har det när
renoveringsarbetet pågår.
6. Kontakt med kommunen om tillgänglighetsfrågor och eventuella bevarande värden.
7. Strategisk plan för vilka åtgärder som ska ingå, gärna några alternativ
som analyseras med LCC och miljöeffekter.
8. Kravspecifikation som beskriver vilka egenskaper den renoverade
byggnaden ska ha, som underlag för upphandling.
9. Fundera över entreprenadformen – prova partnering, EPC? Ta med
hur kravspecifikationen ska följas upp i samband med slutbesiktningen.
10. Uppföljande boendeenkät om innemiljö samt energimätning före
Box 47103, 100 74 Stockholm
www.vvsforetagen.se
www.svenskventilation.se
www.sbuf.se
Box 47160, 100 74 Stockholm
Framtagen med stöd av
garantibesiktningen.