Renovering pågår…
Sverige Renoverar AB Här renoveras 1,4 miljoner lägenheter! Sverige Renoverar AB Klart 2015? ge Renoverar AB Sverige Renoverar AB Renovering pågår… Här renoveras... flerbostadshus byggda 1950-1975. Klart 2015? ©VVS Företagen och Svensk Ventilation 2008 Grafisk form Formination AB Tryck Wallén Grafiska 2008 Här renoveras… flerbostadshus byggda 1950-1975 Klart 2015? Innehållsförteckning Förord 3 Mer än hälften av alla Sveriges lägenheter är byggda 1950 -1975. 4 Sverige behöver renoveras! 5 Att tänka på 10 Potential för energieffektivisering 12 Renovering pågår - intervjuer med aktiva renoverare 20 Svenska Bostäder: Från akuta stambyten till renovering med en större helhetssyn 21 Skövdebostäder: Noggranna förberedelser, långsiktig planering 26 Familjebostäder i Stockholm: Renovering med traditionella metoder 31 Helsingsborgshem: Smart system för individuell mätning och debitering av varmvatten 35 Alingsåshem: Radikal energieffektivisering i samband med stambyten 41 Energimyndighetens beställargrupp för bostäder, BeBo: 2 Det är nu som tillfället bjuds att reducera energianvändningen med 50 procent till år 2050! 45 Reflektioner och spaning på framtiden 46 Ordförklaringar 50 Förord Upprinnelsen till denna skrift var en inbjudan till VVS-branschen att delta i samtal kring renoveringsfrågor. Initiativet kom hösten 2006 från SABO:s VD-grupp för byggherrefrågor, som gjorde förstudier kring ett större projekt rörande 1960- och 70-talshus. Vid dessa samtal erbjöds företag och branschorganisationer att på olika sätt bidra till och delta i SABO:s projekt – Professionell renovering – som skulle bedrivas under 2007. Man önskade en sammanställning av VVS-branschens erfarenheter av renoveringsteknik när det gäller stambyte, våtrumsrenovering och energieffektivisering i bostadshus. Avsikten är att göra ett underlag för beslutsfattare inom bostadsföretag. Det ska visa vilka tekniska frågor man bör ta ställning till inför en renovering. Av materialet bör också framgå de konsekvenser olika val får för förvaltningsteknik, innemiljö, energihushållning och ekonomi. Målet är att kunna presentera materialet under 2008. I arbetet med att sammanställa dessa erfarenheter har vi gjort intervjuer med några nyckelpersoner som står mitt uppe i renoveringsbestyren. De representerar både större och mindre bostadsbolag men framför allt har vi valt att intervjua personer med stor kunskap om dessa hus. De har lång erfarenhet av att förvalta husen och i flera fall var de också med och byggde dem. Den här skriften redovisar intervjuerna. Vi tror att man kan lära mycket av varandra och att det är viktigt att få igång en dialog mellan dem som successivt kommer att samla på sig viktiga erfarenheter kring upprustning av detta bestånd. Det är i huvudsak de tekniska aspekterna som behandlas. Men i de intervjuer som återges berörs även en hel del andra frågor som bevarandevärden, boendesamverkan och tillgänglighet, som ju alla har stor påverkan på slutresultatet. Skriften avslutas med återgivning av en diskussion med framtidsspaning och reflektioner kring renovering. Vi som genomfört intervjuerna är Magnus Everitt, Svensk Ventilation, Marie Hult, White arkitekter, Rolf Kling, VVS Företagen. Lotta Bångens, Aton Teknikkonsult AB, Catarina Warfvinge, Bengt Dahlgren AB, Anders Wester och Per Andersson, Svensk Byggtjänst ingår också i den arbetsgrupp som fortsätter arbeta i projektet och har bidragit med material och idéer till broschyren. För avsnittet i denna skrift om Potential för energieffektivisering svarar Catarina Warfvinge. Projektet har också en referensgrupp som består av Ingvar Andreasson, Familjebostäder i Stockholm, Stefan Björling, SABO, Johan Carlberg, Skövdebostäder och Gösta Gustavsson, SABO. 3 Mer än hälften av alla Sveriges lägenheter är byggda 1950-1975 Det har aldrig byggts så många flerbostadshus som åren 1950-1975 och speciellt mellan 1961 och 1975. Orsaken var politiska beslut om att bostadsbrist och nöd skulle byggas bort. Drygt 460 000 lägenheter i flerbostadshus byggdes under 1950-talet och under perioden 1961-1975 byggdes 880 000 lägenheter. (Statistik från BOOM-gruppen på KTH). Det ”vanligaste” huset Antal lägenheter 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 -1931 1932-46 1947-60 1947-60 byggdes 520 000 lägenheter 1961-75 1976-90 1991-2000 1961-75 byggdes 830 000 lägenheter För att klara av att bygga så många lägenheter var det nödvändigt att överge tidigare hantverksmässiga byggmetoder. I början av 1950-talet började fabrikstillverkade byggnadsdelar användas liksom standardiserade stomkomponenter. Husformerna fick enkel geometri. Det finns mycket som arkitektoniskt skiljer hus byggda på 1950-talet från framför dem som byggdes under senare delen av 1960-talet. Efter beslutet om miljonprogrammet 1965 skruvade byggtakten upp än mer. Då kom elementbyggeriet och de rälsbundna kranbanorna, tillsammans med den växande bilismen och nya stadsplanelösningar för trafikseparering, att allt mer sätta sin prägel på husen och deras närmiljöer. Husen från 1950-talet är terränganpassade, har ofta lutande tak med tegelpannor, vindsförråd och entrépartier av trä och glas i någon form av mönster. I 1950talshusen är det ytterväggarna som har den bärande 4 funktionen. Väggarna var ofta av lättbetong. Det typiska 1960-talshuset har plant tak med invändiga stuprör, markerad takkant och indragna balkonger. Under 1960talet började en bärande stomme av betong att användas. Själva stommen är i de flesta fall platsgjuten betong där tillverkningstakten kunde skruvas upp tack vare utveckling av en rationell formteknik. Här är det de lägenhetsskiljande väggarna som för ner lasterna i marken och trapphus och eventuella hisschaktväggar stabiliserar konstruktionen. Stommen kompletteras med utfackningsväggar, t ex lätta regelväggar med eller utan sandwichelement, d v s två skivor betong med mellanliggande isolering. Den absolut vanligaste hustypen är ett lamellhus med 3 till 6 våningar, bärande stomme av betong och med förtillverkade lätta utfackningsväggar klädda med fasadtegel eller ytterväggar med sandwichelement av betong. I Sverige finns idag 650 000 lägenheter i denna hustyp byggd 1965 - 1975 och som ännu inte har byggts om. Till en början upprättades fältfabriker för utfackningsväggar och mellanväggar i direkt anslutning till arbetsplatsen. De färdiga byggnadsdelarna lyftes på plats med rälsbundna kranar. Senare transporterades utfackningsväggar istället från stationära fabriker. Förtillverkningen drevs olika långt, men gemensamt för dessa byggperioders hus är enkelheten i utformning och upprepningen som en förberedelse för eller faktiskt genomförd prefabricering av olika element. Den vanligaste hustypen är lamellhuset i tre våningar. Sverige behöver renoveras! Kvaliteten på ”infrastrukturen” i dessa hus, det vill säga på rör- och elinstallationer samt på våtrummens tätskikt har i huvudsak varit mycket bra. De äldsta av dessa hus är mer än 50 år gamla och den tekniska livslängden för installationer och tätskikt är snart till ända. En konsekvens av det höga byggandet under dessa år är att behovet av renovering nu snabbt blir stort. Boverket har sagt att en rimlig planering är att öka renoveringstakten från nuvarande 20-25 000 lägenheter till cirka 65 000 lägenheter per år. De fastighetsägare som har en professionell metod för underhåll och renovering är noga med att hålla ordning på olika byggdelars livslängd. Här återges ett utval, de flesta med inriktning på installationer. Klinkergolv 30 – 40 år Golvbrunn o avloppsledningar i gjutjärn * 30 – 60 år Installationer Livslängd (år) Radialfläktar 25 Axialfläktar 15 FTX aggregat 30-40 Renovering efter halva tiden Frånluftsvärmepump 25-30 Renovering efter halva tiden Fjärrvärmecentral 30-40 Källa: SIS Handbok Energibesiktning av byggnader LIVSLÄNGDER ELINSTALLATIONER LIVSLÄNGDER BADRUM Målad puts 10 – 15 år LIVSLÄNGDER VENTILATION M M Värmesystem och radiatorer ca 80 år Kakelvägg 30 – 40 år *) När det gäller elanläggningars livslängd finns det inga generella regler. Miljö och slitage avgör. Detta innebär att man gör en riskbedömning i varje aktuellt fall. En intressant kommentar från Elsäkerhetsverket är att det finns anläggningar som är 80 år och fortfarande felfria. Så, en riskbedömning blir här lösningen på problemet. Värmerör i sandfyllning 30 - 40 år *) Tätskikt saknas * Avloppsrör av PVC installerade mellan åren 1963 och 1973 har dålig hållfasthet och kan karaktäriseras som förbrukade. 5 VATTENSKADOR OCH FUKTSKADOR Renoveringsbehovet visar sig tydligast genom att antalet vattenskador ökar dramatiskt. De undersökningar som gjorts av vattenskador i flerbostadshus visar tydligt att åldringsskador i rör och tätskikt är den huvudsakliga orsaken till skadeökningen. Undersökningarna visar också att risken för korrosion i rör är ungefär dubbelt så hög i hus byggda 1946-1955 som i hus byggda 1956-1975. En viktig slutsats kan bli att, om man skjuter upp renoveringen av husen kommer korrosionsskadorna på vvs-rören att öka kraftigt med fuktskador som följd. Av resultaten från en stor enkätundersökning med svar från 7 640 hushåll i flerbostadshus i Stockholm, studien Hälsomässigt Hållbara Hus (3H), framgår att fukt- och vattenskador rapporteras av de boende i betydligt högre utsträckning i hus byggda 1961-1975 än i hus byggda 1998-2003. Av samma studie framgår att det är betydligt fler som känner mögellukt och unken lukt i miljonprogrammets hus än i senare byggda hus. Antal procent 40 Andel (%) hushåll som år 2005 svarat att de har eller har haft vatten- eller fuktskada (3H-studien) 35 30 25 Fuktskada 20 15 10 Vattenskada 5 0 rr Ko os Me ion ka n åv isk erk an Mä ns g kli fak tor Fry p e at s- el top and Ann on ef kti rand pss likn u r p t tfö l o o ch ns Av Ko ch u o sn ing Figur 1a. Vanliga orsaker till vattenskador på ledningssystem. 0 10 20 30 Figur 2. 50 60 Hus byggda 1998-2003 Hus byggda 1961-75 Vattenskadeundersökningen 2005. 40 De boende i miljonprogrammets hus rapporterar fler vatten- och fuktskador än boende i hus byggda 1998-2003... Figur 3. ... och känner i betydligt högre grad mögellukt och andra obehagliga lukter. Figur 1b. Risk för vattenskador från korrosion på Andel (%) boende i flerfamiljshus i Stockholm år 2005, byggda 1961-75 som känner av lukter jmf med dem i nya hus, byggda 1998-2003 (3H-studien) ledningssystem med hänsyn till installationsålder. Sickande lukt Mögellukt Instängd lukt Unken lukt 1946-1955 56-65 66-75 76-85 86-95 96-2005 0 10 20 Hus byggda 1961-75 6 30 40 50 60 Hus byggda 1998-2003 Andel (%) flerbostadshus i Stockholm, där de boende har ett eller flera sjukahussymptom i högre frekvens än förväntat 50 40 30 20 10 0 -1960 61-75 Ja, ofta bostaden Figur 4. Legionellabakterien. 76-84 85-90 91-97 98-2003 Alla hus Ja ofta Figur 5. "Ja, ofta bostaden", anger procentandelen hus i respektive byggperiod (X-axeln) där de boende har högre besvärsfrekvenser än förväntat och som de LEGIONELLA Tappvatteninstallationerna är inte utformade med hänsyn till risken för legionellatillväxt eftersom legionella var ett okänt fenomen när dessa hus byggdes. Tack vare de undersökningar som gjorts under senare år finns det nu mycket kunskap om hur installationerna ska utformas för att göra dem säkrare. Vid renovering av hus byggda 1950- 1975 bör ett mål alltid vara legionellasäkra installationer. Vid ett stambyte innebär detta ingen extrakostnad. anser beror på bostadsmiljön. "Ja, ofta" avser på motsvarande sätt besvärsfrekvenser för sjukahussymptom, oberoende av om de kopplas till bostadsmiljön eller ej. INNEMILJÖ I en pågående innemiljöstudie, Hälsomässigt Hållbara Hus, 3H (Corner, Emenius, Engvall, Hult), har 7 640 personer boende i ett slumpmässigt urval av 481 flerbostadshus i Stockholm besvarat en enkät om innemiljö och hälsa under år 2005. Urvalet gjordes så att statistiskt säkerställda slutsatser skulle kunna dras om hur de boende i hus från olika byggperioder upplevde sina hus. Diagrammen i figur 2-3 och 5-9 är hämtade från denna studie. Om man bara tar med dem som svarat Ja, ofta, besvären beror på bostadsmiljön är det 20 procent av andelen flerbostadshus byggda 1961-1975 som har boende med högre besvärsfrekvenser än förväntat. Detta är när hänsyn tagits till boendeform (allmännytta eller privat hyresrätt/bostadsrätt), samt för varje enskilt hus andelen allergiker, andelen män respektive kvinnor samt de boendes ålder, eftersom alla dessa kategorier har olika förväntad sannolikhet att uppge SBS-besvär. Figur 5. Stor andel riskhus för SBS bland miljonprogrammets byggnader Värmen på vintern och buller största komfortproblemen Av figur 5 framgår att hus byggda 1961-1975, enligt 3Hstudien, har den högsta andelen hus med boende som har högre besvärsfrekvenser än förväntat för sjukahussymptom (SBS). Ca 35 procent av alla flerbostadshus i Stockholm i byggperioden 1961-1975 hade år 2005 högre besvärsfrekvenser än förväntat för sjukahussymptom om man tar med alla dem som svarat Ja, ofta (varje vecka), på enkätens fråga om olika sjukahussymptom. Komforten upplevs också som betydligt sämre i miljonprogrammets hus än i hus byggda åren 1998-2003. Främst gäller det värmekomforten på vintern och ljudförhållanden. Se figur 6-10, som också kan användas som referensvärden för de byggherrar som vill använda enkät om innemiljö före och efter renovering. 7 Upplevd komfort år 2005 i Stockholms flerbostadshus, byggda 1961-75 (3H-studien) 32 53 Luftkvalitet Värmekomfort vinter Värmekomfort sommar 45 31 Ljusförhållanden 18 20% Bra 40% 60% Acceptabelt Dåligt 80% Värmekomfort sommar 77 20% Bra Figur 6. Procentandelen personer boende i flerbostadshus Figur 7. 12 7 16 11 89 0% 3 14 20 68 Ljusförhållanden 100% 16 70 Ljudförhållanden 26 82 0% 12 14 82 Luftkvalitet Värmekomfort vinter 33 29 59 Ljudförhållanden 15 20 47 Upplevd komfort år 2005 i nya flerbostadshus, byggda 1998-2003 i Stockholm (3H-studien) 40% 60% 80% 100% Dåligt Acceptabelt Procentandelen personer boende i flerbostadshus i i Stockholm byggda 1961-1975, som vid enkät 2005 Stockholm byggda åren 1998-2003, som vid enkät avgav att de ansåg att luftkvaliteten i stort, värme- 2005 avgav att de ansåg att luftkvaliteten i stort, komforten, ljud- och ljusförhållandena var bra, accep- värmekomforten, ljud- och ljusförhållandena var bra, tabla respektive dåliga. acceptabla respektive dåliga. Andel (%) boende som år 2005 besväras av dålig värmekomfort i Stockholms flerbostadshus (3H-studien) Andel (%) boende som år 2005 ofta (varje vecka) besväras av olika ljud (3H-studien) Kalla golv Ljud från kranar, element Kalla väggar Ljud från ventilationen rag i vardagsrum r varmt i vardagsrum sommar Ljud från grannar ör kallt i vardagsrum vinter Ljud utifrån 0 10 20 Hus byggda 1961-75 Figur 8. 30 40 50 0 60 20 Hus byggda 1961-75 Hus byggda 1998-2003 Det framgår av diagrammet att den andel boende 10 Figur 9. 30 40 50 60 Hus byggda 1998-2003 Även störningar av ljud utifrån, ljud från grannar och som rapporterar kalla väggar, kalla golv och drag är ljud från installationer är vanligare i miljonprogram- betydligt vanligare i hus byggda 1961-1975 än i hus mets hus än i hus byggda 1998-2003. byggda 1998-2003. Gränsvärdet för radon skärps Enligt ett beslut i riksdagen våren 2002, grundat på regeringens proposition 2001/2002 En god inomhusmiljö, ska radonhalten i alla skolor och förskolor vara lägre än 200 Bq/m3 senast år 2010 och i bostäder senast år 2020. 8 Radonhaltig blå lättbetong användes som stom- och fasadmaterial under perioden 1929-1975, d v s den för renovering nu aktuella bebyggelsen innehåller inte sällan blåbetong. åtgärder till nästa gång. Det är viktigt att överväga om det finns energibesparande åtgärder som är lämpliga att göra samtidigt, eller som är svåra att göra efter den övriga renoveringen. De riktigt höga radonhalterna i bostadshus är dock oftast att hänföra till markradon som letar sig in i byggnader med undertryck via otätheter. I samband med energideklarationerna ska även resultat från radonmätning redovisas och i samband med renovering finns goda möjligheter att åtgärda för höga radonhalter. Energimärkt fönster Tillverkare Produktbeteckning ELINSTALLATIONER Hur kommer behovet av el- och telemedia att se ut om 20 år? Vid en 40-årsrenovering kan det vara viktigt att försöka göra en bedömning av om det behövs utrymme för ny kanalisation, t ex tomrör, om man gör nya elinstallationer. Marginalkostnaden för detta är förmodligen mycket låg. ENERGIEFFEKTIVISERING En av de viktigaste frågorna överhuvudtaget är hur vi ska kunna förhindra dramatiska förändringar av jordens klimat. Ban Ki-Moon, FNs generalsekreterare, hävdade nyligen att jorden står inför en katastrof – ett påstående som är svårt att negligera. För Sveriges del har bygg- och fastighetssektorn ett stort ansvar för detta. 40 procent av energianvändningen i Sverige sker i produktion och drift av byggnader. Samtidigt som renoveringsarbetet nu tar fart i större skala kommer alla flerbostadshus att energideklareras. Det innebär att alla fastighetsägare snart kommer att ha tillgång till kvalificerade förslag till energieffektiviserande åtgärder. A A B C D E 1,3 1,2 1,1 1,0 0,9 Mest energieffektivt 1,4 F G 1,5 Även elinstallationerna har åldrats. Dimensionering och tekniskt utförande är inte längre funktionell. Lägenheterna har endast 1-fasinstallation vilket begränsar användning av tvättmaskiner. Installationerna är inte skyddsjordade och försedda med jordfelsbrytare. Ibland saknas även individuell mätning av förbrukningen. Elledningarnas isolering är gjord av material som brutits ner och lätt faller sönder. Det utgör en uppenbar brandrisk. Bäst fönster AB TRFF07 Minst energieffektivt U-värde, W/m2K 0,9 Dagsljustransmittans, procent 62 Solenergitransmittans, procent 37 www.energifonster.nu Figur 10. Energimärkning av fönster. Till vänster syns de U-världen (W/m, K) som ligger till grund för klassningen. Ju lägre U-värde, desto mindre värme släpper fönstret igenom, dvs A-klass är bäst. I Sverige har vi som nationella mål bestämt att vi ska minska vår energianvändning med 20 procent till år 2020 och med 50 procent till år 2050 i förhållande till energianvändningen år 1995. Om renoveringscykeln är 40 år betyder det att det är för sent att vänta med energi9 Att tänka på RENOVERING – INTE REPARATION •Rörinstallationer och tätskikt i våtrum är de dyraste funktionerna att renovera och samtidigt de funktioner som får de allvarligaste konsekvenserna om man misslyckas. Våtrummens kvalitet och risken för vattenskador är beroende av att dessa åtgärder är sam ordnade och utförs samtidigt. När det inte längre är meningsfullt att reparera - planera för en samtidig renovering av rör och tätskikt. •Den största risken att smittas av legionella är hemma i duschen. Alla nyrenoverade byggnader ska vara legionellasäkra med installationer utförda enligt de senaste rönen. •Elinstallationerna är otidsenliga, har dålig personsäkerhet och kan vara brandfarliga. Gamla ledningar kan också innehålla bly – vara blymantlade. •Den stora kostnaden vid renovering är byte av rör och tätskikt. Andra åtgärder påverkar ofta den långsiktiga ekonomin mycket lite. PLANERING •Gör en långsiktig strategi för stam- och våtrumsrenovering, energieffektivisering mm. •De flesta av de åtgärder som berörs här innebär avsevärda störningar för de boende när renoveringsarbetet pågår. En renoveringsstrategi kan också innefatta planering för att minska störningarna för de boende, t ex genom antalet renoveringstillfällen. •Gör noggranna inventeringar. Alla hus är inte lika – inte ens i samma bostadsområde. Kontrollera tekniska lösningar, fuktskador, inneklimat, energistatus och farliga ämnen. Besök alla lägenheter – gärna tillsammans med dem som ska utföra renoveringsarbetet. •Nära dialog i tidigt skede med de boende lönar sig alltid. •Tillgänglighetsfrågorna kan hanteras, men måste vara med tidigt i planeringen. En dialog med kommunen om en övergripande planering av dessa frågor är bra. 10 •Gör kravspecifikationer för de särskilda egenskaper byggnaden ska ha efter renovering, när det gäller innemiljön, energianvändningen och andra kvalitetskrav. Beskriv dem i termer som går att följa upp efter renoveringen. INNEMILJÖ Under 1960- och 70-talen infördes en mängd nya plastmaterial i våra hem. Dessa avgav en okontrollerad dos av föroreningar till inomhusluften. Samtidigt saknades kunskap om hur energisparåtgärder, som tog fart efter oljekrisen 1973, kunde påverka luftkvaliteten inomhus. Det hände också att luftflödena sänktes för att spara värmeenergi i bostäder, med försämrad luftkvalitet och förhöjda radonhalter som följd. Nya lösningar med mer isolering och större täthet i klimatskärmen ledde till en annan fuktbalans, som man inte alltid hade kontroll över. Fuktproblemen ökade och de sjuka husen blev ett begrepp i mitten av 1970-talet. Det är byggnader där de som vistas i dem har en överfrekvens av symptom som ögonirritation, täppt, rinnande näsa, hosta, halsirritation mm och som de sammankopplar med vistelse i byggnaden. I dag är kunskaperna om sambanden mellan energieffektivisering och innemiljö betydligt bättre och det är viktigt att ta ställning till innemiljöfrågor och precisera målnivåer i samband med renovering och ombyggnad. Det gäller att ställa krav på fuktsäkring, lågemitterande byggmaterial i ytskikt, tillräckliga luftflöden, högsta tillåtna radongashalt, temperaturer, ljud, ljus och elmiljö i samband med upphandling av åtgärder för energieffektivseirng. Med mer välisolerade och lufttäta hus blir värmekomforten mycket bättre. Det är luftkvaliteten man måste vara extra observant på i samband med energieffektiviseringsåtgärder. Enkät om innemiljö ett bra hjälpmedel •Att genomföra en ”nöjd kund”-enkät i samband med renovering är ganska vanligt. Här kan det vara bra att även ta med frågor om upplevd innemiljö och hälsa före och efter renovering. Om enkätresultaten sammanställs före garantibesiktningen kan de dessutom vara till god hjälp att hitta sådant som eventuellt återstår för entreprenören att justera. •De diagram som angavs för hus byggda 1961-1975 •Se över OVK-resultaten. Dessa ska också redovisas under avsnittet ”Sverige behöver renoveras” kan användas som referensvärden vid enkätundersökningen. De är gjorda med utgångspunkt från Stockholmsenkäten ”Några frågor om ditt inomhusklimat” (Stockholms stads Utrednings- och Statistikkontor). Även för Örebroenkäten (Arbets- och miljömedicin, Örebro Universitetssjukhus) finns referensvärden. Det bör finnas minst 12 hushåll i huset för att enkäten ska kunna ge statistiskt säkerställda resultat. I UFOS-rapporten ”Att skapa sunda hus” (Sveriges kommuner och landsting) finns råd för genomförande av innemiljöenkäter. i energideklarationerna. Är det lämpligt att samtidigt med renoveringen förbättra ventilationssystemets funktion och energiprestanda? •Var noga med val av värmeåtervinningssystem på frånluften. Inför inga lösningar som kan medföra luktöverföring mellan lägenheter. Källkontroll – Identifiera fukt- och vattenskador •Var noga med att identifiera eventuella fukt- och vattenskador. Enkäten kan ge svar på om mögellukt eller andra obehagliga lukter är ett utbrett problem i husets lägenheter. Källkontroll – Radon •I samband med energideklarationerna ska även resultat från radonmätning redovisas. Detta kan utgöra viktig information inför en renovering. Är halterna höga kan hänsyn behöva tas både vad gäller val av ventilationssystem och metod att täta rörgenomföringar, sprickor i betongplattor mot mark m m i samband med renovering. Källkontroll – Byggvaror •Var noga med att kontrollera att nya byggmaterial som appliceras på ytskikt inte har starka lukter och att ämnen som klassas som miljö- eller hälsofarliga minimeras i de byggvaror som handlas upp. För denna senare miljögranskning finns idag ett antal olika hjälpmedel på marknaden. INVENTERING AV FARLIGA ÄMNEN •En inventering av farliga material är bra att utföra före renoveringen. Både asbest och PCB-sanering är kringgärdat av lagstiftning och ska utföras av fackmän. Bly Blymantlade elkablar och blyskarvade avloppsrör av gjutjärn fanns i stor omfattning till och med 1970-talet. Rör av PVC (polyvinylklorid) med blyföreningar som stabilisatorer har också varit vanliga. PCB PCB (polyklorerade bifenyler) kan finnas i elastiska fogar i fasad, runt dörrar, i dilatationsfogar, i kondensatorer i elektrisk utrustning, oljebrännare, cirkulationspumpar, tvättmaskiner, köksfläktar, lysrörsarmaturer från mitten av 1950-talet till 1972. Asbest Asbest förbjöds 1976 på grund av cancerriskerna med fibrerna. I flerbostadshus kan asbest hittas t ex som brandisolering, skruvplugg, i kakelfog- och i fix och i ventilationskanaler. Se mer i boken ”Farliga material i hus” ([email protected]) Ventilation DRIFTFRÅGOR •Kontrollera att det finns till och frånluft i badrum •Uppdatering av relationsritningar och driftinstruk- och kök. Överluftsdon mellan badrumsdörr och tröskel är en bra och enkel lösning som går att ordna vid renovering. Frånluftsdonen ska gärna sitta så att luften inte kortsluts, utan ventilerar hela utrymmet, särskilt de ytor där fuktbelastningen är som störst. tioner samt utbildning av driftspersonalen på de nya tekniksystemen bör alltid ingå i renoveringsprojektet. Detta är en liten kostnad och ger stor utdelning, både i minskad energianvädning och lägre kostnader. 11 Potential för energieffektivisering Av intervjuerna i denna skrift framgår att olika företag har olika strategier när det gäller energieffektivisering. En del passar på att göra mycket i samband med stambyten, andra gör ingenting. Det finns också de som anser att just stambytet inte är rätt tillfälle att göra så många energieffektiviseringsåtgärder. Exempelvis innebär byte till fönster med bättre Uvärde att ändringsarbete måste genomföras i alla rum samtidigt, vilket försvårar kvarboende och förskjuter tiden för när arbetena kan avslutas. En väl genomtänkt och långsiktig effektiviseringsplan, grundad på inventering av olika byggnadstyper i beståndet och samordnad med både underhållsplan och kök- och badrumsrenoveringar verkar vara det som de flesta tycker är att förorda som professionell fastighetsägare. MYCKET ENERGI BARA VÄNTAR PÅ ATT BLI SPARAD! För att nå miljömålen måste den årliga energianvändningen i bygg- och fastighetssektorn ha minskat med 30 TWh till år 2020 och med 75 TWh till 2050. Besparingen till år 2020 motsvarar lika mycket energi som 60 000 normalstora flerfamiljshus drar! För att klara målen krävs att vi tar ett gemensamt och rejält tag och utnyttjar den stora besparingspotentialen som finns. Faktum är att hus byggda 1950 - 1975 är speciellt gynnsamma för energibesparing. De är många, de är energitekniskt lika, energisparpotentialen är stor och med tanke på deras ålder är det dags för en genomgripande upprustning. ENERGISTATUS PÅ SVERIGES ”VANLIGASTE” FLERBOSTADSHUS Husen under byggperioderna 1950 och 1960-75 är snarlika ur energisynpunkt eftersom de i stort följde minikraven i då gällande byggregler. Denna realitet i kombination med husens likhet i byggnads- och installationsteknik bör vi kunna utnyttja som en fördel för att snabbt och kostnadseffektivt påverka energianvändningen för hela byggsektorn. Liksom när husen byggdes ska projekterings- och ombyggnadsmetoder kunna rationaliseras och långa serier utnyttjas för att få fram billiga reservdelar till husen. Sveriges vanligaste flerbostadshus är byggt någon gång mellan 1965-1975 som ett lamellhus och det har 3-6 våningar. Stommen är av betong och ytterväggar är antingen förtillverkade lätta utfackningsväggar klädda med fasadtegel eller av sandwichelement av betong. Vi kan räkna med att det finns ca 650 000 omoderniserade lägenheter i precis den här hustypen. D v s hus som inte fått nya stammar, nytt ytskikt i badrum och vars energistatus inte har förbättrats. I princip har de följande energiegenskaper: Figur 11. Det ”vanligaste” huset. 12 • Ytterväggarna har ungefär 10 cm:s isolering i ytterväggarna och i taken ca 15 cm, jämfört med dagens ca 20 cm respektive 40 cm. • Balkongerna utgör stora köldbryggor liksom bjälklag och bärande väggar. De senare sticker ut i ytterväggen med endast ett tunt isolerskikt bakom fasadens ytbeklädnad. • Fönstrens U-värde är ca 3.0 vilket kan jämföras med nuvarande nybyggnadsstandard på runt 1.2 W/m2,K. • Ofta är klimatskalet inte lufttätt. Figur 12. • Självdragssystem är förhärskande i husen byggda fram till 1961, därefter är frånluftssystem vanligast, se figuren nedan. Återvinning av värmen i ventilationsluften var mycket ovanligt fram till 1975. • Eventuella frånluftsfläktar har ofta dålig verkningsgrad och drar därmed onödigt mycket el. Figur 13. • Rumstemperaturen har med tiden blivit ojämn i husen och de som bor närmast undercentralen eller cirkulationspumpen måste vädra bort överskottsvärme. • Varmvattenanvändningen är hög • Ofta distribueras värmen från en gemensam central till respektive hus i dåligt isolerade markförlagda ledningar. • Lägenhetsmätare för el saknas så brukaren saknar ekonomiskt incitament att spara hushållsel. Till det typiska huset köps ca 220 kWh/Atemp som fördelas på följande poster: 125 kWh/A temp Radiatorvärme 40 kWh/A temp Varmvatten 20 kWh/A temp Fastighetsel 35 kWh/A temp Hushållsel kWh/Atemp % 100 250 80 200 60 150 40 100 20 50 0 0 1941-60 61-75 Självdrag 76-89 Frånluft Till- och frånluft Figur 14. Andel hus med olika ventilationsprinciper under olika byggperioder. Varmvatten Fastighetsel Hushållsel Radiatorvärme Figur 15. Behov av köpt energi med fördelning på olika poster i Sveriges vanligaste flerfamiljshus. 13 HELHETSGREPP KRÄVS FÖR ATT MINSKA ENERGIANVÄNDNINGEN – OCH ÅTGÄRDERNA MÅSTE KOMMA I RÄTT ORDNING! Sveriges i särklass vanligaste flerbostadshus har nu nått den ålder då det är dags för en omfattande byggnadsoch installationstekniska renovering. Som fastighetsförvaltare har man då också ett unikt tillfälle att samtidigt förbättra husets energitekniska status. För att komma ner rejält i energianvändningen räcker det inte med någon enstaka liten energiåtgärd. Det är lika bra att ta ett helhetsgrepp och planera för hela åtgärdspaket istället när det ändå är dags för underhåll. Vi har ju också möjlighet att utnyttja varandras erfarenheter eftersom husen är så vanliga! För att hitta det optimala paketet av energisparåtgärder ska undersökningarna göras i rätt ordning: 1. Grundläggande vid energieffektivisering är att först åtgärda klimatskalet. Ett dåligt isolerat och otätt klimatskal ökar storleken på värmesystemet. Det gör också att temperaturen på ytterväggarnas insida blir låg och måste kompenseras med högre inomhustemperatur. 2. Nästa steg är att undersöka åtgärder i ventilationssystemet. Luftväxling kräver mycket uppvärmningsenergi och eventuella fläktar kan dra onödigt mycket el. Minskad energianvändning får aldrig ske på bekostnad av luftväxlingen som är A och O för att både brukarna och huset ska må bra. 3. Åtgärderna i klimatskalet och ventilationssystemet kan ha minskat värmebehovet rejält så nu är det dags att anpassa värmesystemet till de nya värmebehoven i varje rum. Dessutom ska värmen snabbt kunna regleras efter det aktuella behovet. 4. Åtgärder för att minska energianvändningen för varmvattensystemet kan egentligen genomföras oberoende av punkterna 1 till 3 men de brukar bli naturliga att utreda tillsammans med åtgärder i värmesystemet. I det följande redovisas konsekvenser av några energibesparande åtgärder under varje punkt. Naturligtvis finns det många fler åtgärder som inte tas upp just här. STEG 1: ENERGIFÖRBÄTTRING I KLIMATSKALET För att värmeanvändningen ska minskas så ska man börja med att minska energiförlusterna genom klimatskalet. Enkla åtgärder som egentligen ska ingå i underhållsplanen är att täta och dreva men ska energianvändningen reduceras rejält måste mer kostnadskrävande åtgärder övervägas. I det typiska huset från den aktuella perioden är det nästan alltid lönt att öka på den isolering på 15 cm som finns i takbjälklaget – där det är möjligt. Många av husen har låglutande tak där det är svårt att få plats med isolering utan ny och rest takstol. I många fall kan det vara lönsamt att göra nytt lutande och välisolerat tak med utvändiga stuprör och samtidigt kunna inrymma ett antal nya lägenheter. Ytterväggarnas ursprungliga ca 10 cm isolering är tyvärr så kostsamt att öka på att det inte är lönt om det inte är dags att byta fasadskikt av underhållsskäl. I en del fall hindrar dessutom bevarandeintressen utvändig tilläggsisolering att fasaden. Vanliga tvåglasfönster från 1960-talet har ett U-värde på runt 3.0 W/m2,K. Figur 16. 14 Om karm och båge fortfarande är i bra skick kan fönstrets U-värde förbättras till ca 1.0 genom att en av rutorna byts ut mot en 2-glas isolerruta med lågemissionsskikt och där mellanrummet är fyllt med ädelgas. Om skicket är så dåligt att fönstret måste bytas ut helt och hållet så går det numera att få tag på fönster med U-värden ner mot 0.7 W/m2,K. BESPARING AV BÄTTRE FÖNSTER I TYPHUSET Om fönster med U-värde 3.0 i det vanligaste flerbostadshus tilläggsisoleras eller byts ut till 1.0 W/m2,K så kan faktiskt hela 30 kWh/Atemp sparas. Nivån på radiatorvärme har nu sjunkit: 125 95 kWh/Atemp kWh/Atemp 250 I ett frånluftssystem kan värmen återvinnas om en frånluftsvärmepump installeras. Värmepumpens förångare placeras i avluften och sänker lufttemperatur från 23°C till 5 - 10°C. Den återvunna värmen används för att bereda tappvarmvatten eller till att värma vattnet till radiatorsystemet eller både och. Mycket värmeenergi kan sparas på detta sätt men glöm inte att värmepumpar är elkrävande. 200 150 100 50 0 Originalskick Fönsterbyte Varmvatten Figur 17. Elanvändningen i frånluftssystem kan reduceras om den gamla fläkten ersätts med en ny med högre verkningsgrad och med modern styr- och reglerutrustning. Tryckstyrda frånluftsfläktar sparar värmeenergi genom att de känner av när huset håller på att överventileras och varvtalet dras då ner. Med modern teknik kan ventilationsflödet varieras efter årstid – mindre under vintern och mer under sommaren. Men som sagt – dra inte ner ventilationsflödet mer än tillåtet. Fastighetsel Hushållsel Radiatorvärme Köpt energibehov sjunker med 30 kWh/Atemp efter att originalfönster bytts till energieffektiva med U-värde 1.0 W/m2,K. STEG 2: ENERGIFÖRBÄTTRINGAR I VENTILATIONSSYSTEMET Den åtgärd som sparar mest värmeenergi i ventilationssystemet är att återvinna värmen i den luft som lämnar huset. Tyvärr finns det inga tekniska möjligheter för återvinning i ett självdragssystem. Energianvändningen kan minskas något om överventileringen vintertid reduceras genom att byta ut befintliga uteluftsventiler mot fukt- eller utetemperaturstyrda. Ett självdrags- eller frånluftssystem kan istället ersättas med ett till- och frånluftssystem med värmeåtervinning, ett så kallat FTX-system. Detta i sin tur kan utformas på två olika sätt; antingen med ett gemensamt aggregat för ett eller flera trapphus eller ett mindre aggregat i varje lägenhet, se figuren. Gynnsammast ur energi- och driftsynpunkt är det stora och gemensamma aggregatet medan lägenhetsaggregaten är minst utrymmeskrävande i fall vad avser golvarea. Men tänkt på att om värmeväxlingen är gemensam för flera lägenheter så ska den vara säker mot luktöverföring. Oavsett typ så ökar ett FTX-system elanvändningen, dock endast blygsamt i förhållande till frånluftsvärmepumpen. Men å andra sidan så kan den återvunna värmen i ett FTX-system endast användas till att värma inkommande uteluft. Det går inte med enkla metoder att använda värmen för att bereda varmvatten eller för att värma radiatorerna. Figur 18. Frånluftssystem kan kompletteras med frånluftsvärmepump eller byggas om till FTX-system 15 För att avgöra vilken typ av värmeåtervinning som ska väljas krävs noggranna helhetsanalyser inte bara av olika systemtyper utan också av komponenternas storlek och där man analyserar både värme- och elanvändning. Radiatorerna är dimensionerade så att de ska klara att värma ventilationsluften också. I t ex ett självdragseller frånluftsventilerat hus har ventilationsluften som kommer in genom uteluftsventilerna samma temperatur som uteluften. Radiatorerna måste därför vara rejält mycket större än i ett hus med FTX-system där tilluften redan är värmd till runt 18° när den blåses in. Detta är en av anledningarna till att det inte är lönt att ge sig på att åtgärda värmesystemet innan man vet hur mycket och hur kall ventilationsluft som ska värmas. I princip går en injustering ut på att ventilerna i värmesystemet ställs in så att önskad mängd värmevatten kan passera. Dels ska vattenflödet till varje radiatorstam bli det rätta vilket sker med ventiler som ofta är placerade i källaren, dels ska värmevattnet fördelas mellan radiatorerna på en och stamma stam vilket sker med strypmöjlighet på varje radiator. Besparing med FTX med bra återvinning i det vanligaste huset Med en riktigt effektiv återvinning, d v s där temperaturverkningsgrad är minst 80 procent minskas behovet av köpt energi till radiatorsystemet med 35 kWh/Atemp! Ett väl utformat kanalsystem och ett noggrant valt aggregat behöver inte ökar elanvändningen med mer än 3 kWh/Atemp jfr med ett frånluftssystem. Dubbelt upp om ombyggnaden gäller ett självdragssystem. Nivån på radiatorvärme har nu sjunkit: 125 95 60 kWh/Atemp kWh/Atemp 250 Figur 20. Principskiss över värmesystem med injusteringsventiler. Egentligen är det komplicerat att injustera ett värmesystem. När man skruvar på en ventil kommer vattenflödet i hela värmesystemet att påverkas mer eller mindre. Eftersom det ibland är alltför enkelt att skruva på ventiler är det nödvändigt att injustera värmesystem med jämna mellanrum. 200 150 100 50 0 Originalskick Fönsterbyte Varmvatten FTX Fastighetsel Hushållsel Radiatorvärme Figur 19. Köpt energibehov sjunker med ytterligare 35 kWh/Atemp efter installation av FTX-system. STEG 3: ENERGIÅTGÄRDA VÄRMESYSTEMET Nu först är det dags att injustera värmesystemet vars funktion ska anpassas till förbättringarna i klimatskalet och i ventilationssystemet. Samtidigt rättar man till eventuella problem sedan tidigare med ojämn värmetillförsel i huset som gjort det nödvändigt att vädra bort överskottsvärme i vissa lägenheter. 16 Injusteringen i sig sparar inte energi. Först när temperaturen är jämn i huset och när medeltemperaturen sjunker så minskar energianvändningen! Sista steget i injusteringen är därför att sänka temperaturen på värmevattnet till radiatorerna vilket sker genom att ändra nivån på reglerkurvan. Som bonus sjunker också rörtemperaturen och därmed spillvärmen från värmerören. En relativt stor energisparpotential kan infrias om brukarna ändrar sina vanor genom att sänka inomhustemperaturen och vädra mindre. Både förbättringar i klimatskalet och värmesystemet ökar förutsättningarna för att detta ska lyckas. Temperaturen på ytterväggarnas och fönstrens insida ökar och komforten blir den samma som tidigare men med lägre lufttemperatur. Med jämn temperatur i huset minskar behovet att vädra för att få ner rumstemperaturen i lägenheterna nära undercentralen. Besparing då typhusets värmesystem injusteras Man kan räkna med att en injustering av värmesystemet sparar åtminstone 10 kWh/Atemp genom att medeltemperaturen i huset sänks, vädringen minskar och spillvärmen från rören minskar. Nivån på radiatorvärmen har nu sjunkit till 125 95 60 50 kWh/Atemp kWh/Atemp 250 Energibesparing i typhuset med vattenbesparande åtgärder Man kan räkna med att spara åtminstone 15 kWh/Atemp med lägenhetsvis mätning och debitering av varmvatten och snålspolande munstycke. Det finns en viss risk att brukarna tröttnar på munstycken och tar bort dem men just mätningen och debitering ger en varaktig reducering. Nivån på radiatorvärme har nu sjunkit 125 95 60 50 kWh/Atemp och köpt energi för att bereda varmvatten från 40 kWh/Atemp 25. HUR MYCKET HAR VI NU SPARAT I SVERIGES VANLIGASTE FLERBOSTADSHUS? 200 De föreslagna åtgärderna i rätt ordning kan minska det köpta behovet av energi med 90 kWh/Atemp d v s huset använder nu 130 istället för 220 kWh/Atemp fördelat så här: 150 100 50 0 Originalskick Fönsterbyte Varmvatten FTX Injustering Fastighetsel Hushållsel Radiatorvärme 50 kWh/A temp Radiatorvärme 25 kWh/A temp Varmvatten 20 kWh/A temp Fastighetsel 35 kWh/A temp Hushållsel Figur 21. Köpt energibehov till radiatorsystemet sjunker med 10 kWh/Atemp anpassning till den förbättrade klimatskärmen och ombyggnad till FTX-system. kWh/Atemp 250 MINSKA VARMVATTENANVÄNDNING Varmvattenanvändningen och därmed energibehovet för att bereda varmvattnet utgör en relativt stor del av energianvändningen. Faktum är att varmvattenanvändningen i ett flerfamiljshus är högre än i ett småhus utan att det egentligen finns några tekniska motiv. Varmvatten kan sparas på två helt olika sätt. Utan att brukarna ändrar sina vattenvanor så minskar varmvattenanvändningen om munstycke sätts in som blandar in luft i vattenstrålen. Strålens blötande effekt är lika stor som tidigare men nu med en mindre mängd varmvatten. Alternativet är lägenhetsvis mätning och debitering av varmvatten som har visat sig vara ett mycket effektivt sätt att minska varmvattenanvändningen. Åtgärden kräver att vattenmätare installeras på varmvattenledningen till varje lägenhet och helst också ett system för fjärravläsning. Systemet är kostnadseffektivt om badrum och kök i en lägenhet är anslutna till en samma stam. 200 150 100 50 0 Originalskick Fönsterbyte Varmvatten Figur 22. FTX Injustering Fastighetsel Lägenhetsvis mätning av vv Hushållsel Radiatorvärme Köpt energibehov sjunker med ytterligare 15 kWh/Atemp efter om snålspolande munstycken installeras och varmvattnet mäts lägenhetsvis. 17 ÄNNU STÖRRE BESPARING OM DET ÄR DAGS ATT BYTA FASADSKIKT! Fortfarande har vi inte utnyttjat möjligheten att tilläggsisolera ytterväggarna. Normalt är åtgärden så kostnadskrävande att den inte är aktuellt förrän fasadskiktet behöver bytas. Men när det är dags så är det lika bra att ta i med rejält tjock isolering - det dröjer kanske 50 år innan vi får en ny chans. Ju tjockare isolering som läggs på utvändigt desto mer försvinner också av köldbryggorna. Lägg på 25 cm isolering på ytterväggarna och totala värmebehovet sjunker kraftigt. Sätt in undermätare i varje lägenhet och debitera brukarna för den hushållsel som de faktiskt använder så sjunker den posten med ca 10 kWh/Atemp. Utvecklingen av solfångare för varmvattenberedning går snabbt och teknik finns som reducerar behovet av köpt energi med ytterligare minst 10 kWh/Atemp. Sparad energi i typhuset med kraftig tilläggsisolering och eliminerade köldbryggor. Med tilläggsisolering minskar radiatorvärmen med ytterligare 20 till 30 kWh/Atemp. Solfångaren minskar köpt energi till varmvatten med minst 10 till 15 kWh/Atemp och hushållselen minskar från 35 till 25 kWh/Atemp. Nu behöver vi inte köpa mer än 90 kWh/Atemp. kWh/Atemp 250 200 150 100 Figur 23. 50 0 Alla åtgärder, metoder och siffror är realistiska. Förutsättningarna är att åtgärderna är gjorda på ett typhus från 1960-talet som inte genomgått några byggnadseller installationstekniska åtgärder sedan byggtiden. Men mer kan göras! 18 Originalskick Fönsterbyte Varmvatten FTX Injustering Fastighetsel Lägenhetsvis mätning av vv Hushållsel Allt Radiatorvärme Figur 24. Nu nere på en nivå där endast 90 behöver köpas istället för de ursprungliga 220 kWh/Atemp. Flera tips Det finns så många möjligheter att spara energi i ett flerfamiljshus, för tydlighetens skull har vi i exemplet ovan bara undersökt några stora åtgärder. Här kommer ett axplock av vad man mer kan göra: Boendemedverkan sparar energi En relativt stor energisparpotential kan infrias med hjälp av de boendes medverkan. I vissa bostadsrättsföreningar har man börjat med en inbördes tävlan att få ner energianvändningen (Borätt nr 3-2007). •Information om hur man kan vädra energieffektivt genom korta stunder med korsdrag, kan också minska värmeanvändningen. •Energiklassade vitvaror har funnits länge och bidrar till sänkt elanvändning i lägenheterna. •Kontrollera eventuellt dolda elvärmare i t ex stuprör eller sockeln. Det är inte ovanligt att de är igång året runt, •Motorvärmare försedda med timer eller styrsystem med anpassning till utetemperatur drar mindre el. •Om hissen är uttjänt kan man numera välja eleffektiva eftersom både motor- och belysningstekniken har utvecklats. För att minska värmeanvändningen •Om de boende enkelt själva kan avläsa sin elanvänd- •Isoleringen på alla rörledningar ses över så att inte ning och få en signal om när toppbelastningen på elnätet är som störst kan troligtvis elanvändningen minska. •Kulvertar med varma rör mellan hus kan också vara •Smarta system där de boende själva kan minska luftväxlingen när alla är borta från lägenheten skapar ytterligare möjligheter att minska energianvändningen. För att minska elanvändningen •Cirkulationspumpar är numera energiklassade så om det är dags att byta så dra nytta av den. Utnyttja energieffektiva maskiner i tvättstugor och torkrum. värmen avges på fel ställe i huset. Det gäller rör både i radiator- och tappvattensystemet. riktiga energitjuvar som man ska se upp med. •Temperaturen i trapphusen kan sänkas eller värmen kan rent utav stängas av, där har man ju oftast ytterkläder på sig. •Styr- och reglersystemet måste fungera för att energianvändningen ska bli låg. Det betyder att värmen bara ska avges precis när och där den behövs och då i rätt mängd. •Elanvändningen för belysning i trapphus, gemensamma utrymmen och utebelysning kan sänkas rejält genom byte och/eller ny styrning och reglering. 19 Renovering pågår… Intervjuer med aktiva renoverare 20 : : : : : : Svenska Bostäder NÄRVARANDE : Lars Skoglund och Åke Sterner, Svenska Bostäder Magnus Everitt, Svensk Ventilation Rolf Kling, VVS-Företagen och Marie Hult, White Från akuta stambyten till renovering med en större helhetssyn Svenska Bostäder är ett av landets största bostadsföretag, som bygger ca 800 nya lägenheter per år. Stambyten görs i ca 1 200 lägenheter per år. Inför den stora upprustning som just påbörjats av 1960-talsbeståndet, vill man prova ett delvis nytt arbetssätt, där man genomför alla de åtgärder samtidigt som innebär att husen kommer att kunna stå sig 40 år framåt i tiden. Lars Skoglund är Svenska Bostäders ombyggnadschef. Ombyggnadsenheten tillhör Teknikavdelningen som omsätter 2,3 miljarder kr per år. Åke Sterner är stambytarsamordnare på ombyggnadsenheten och har arbetat i många år med renovering av badrum och kök. : I boken ”Allmännyttan, Välfärdsbygge 1950-2000” av Klas Ramberg, kan man läsa följande om Svenska bostäders 1950- och 60-tals produktion: ”Som alla andra började Svenska Bostäder i Stockholm sin teknikutveckling i liten skala under 1950-talets första år. Men under dessa år byggde man i huvudsak på traditionellt sätt, även ett så stort projekt som Vällingby. När Vällingby stod färdigt 1954 drog man igång ett mer experimentellt byggande i ett område intill, Grimsta. Där gjöts husen med hjälp av flyttbara formar och rumsväggarna uppfördes med fabrikstillverkade lättbetongplattor.” FAKTA – Traditionellt har vi varit duktiga på underhåll, säger Lars Skoglund. Vi har arbetat så att vi gjort om badrum med stammar ett år, fasader ett annat år, tak ett tredje år, d v s vi har tagit det ”peu en peu”. Nu är vi emellertid Antal lägenheter som bostadsbolaget förvaltar 43 000 St Antalet lägenheter byggda under perioden 1950-1975 30 000 St Andel av bolagets lägenhetsbestånd från perioden 1950-75 som hittills renoverats 40 % Genomsnittlig energianvändning i det ej renoverade beståndet 1950-75 175 kWh/m 2, år Mål för energianvändning efter renovering (generellt fram till år 2012 145 kWh/m 2, år Lars Skoglund till vänster och Åke Sterner till höger. 21 : inne på att göra mer åtgärder på en gång. Vi försöker komma till ”nollställning” av ett hus. Vi ser samtidigt över tekniska installationer och klimatskärmen och tänker att efter åtgärderna ska husen stå sig i 30-40 år. – Vi har inte gjort så mycket i källarna förut. Vad som hänt där i form av sönderrostade rör mm, har då istället ofta blivit en kostsam överraskning. Men nu tar vi hänsyn till källardelen i samband med stambytet och så får förvaltningsområdet avgöra nivån på åtgärder i källaren, säger Åke Sterner. Först identifierar vi de byggdelar som väsentligt förlänger byggnadens livslängd om de byts. Sedan görs en förstudie som omfattar inventering, grovt förslag till åtgärder samt en grov budget. Därefter startar programskedet som i ett vanligt byggprojekt. Vi har checklistor som stödjer våra 11 förvaltningsområden i de olika momenten. Teknikavdelningen gör en projektrapport med ett förslag till renovering. Sedan får affärsområdena lägga till och dra ifrån utifrån sina prioriteringar och sin ekonomi. 1950-TALSHUSEN Vi frågar hur långt Svenska Bostäder kommit med renovering av 1950-talshusen. – Arbetet började i Västerort på mitten av 1990-talet, säger Lars Skoglund. Där har vi byggt om och tilläggsisolerat alla taken och gjort badrumsrenoveringar med stambyte i badrum och kök i 70 procent av lägenheterna. Inom två år kommer det att vara klart i Västerort. Sedan återstår andra delar av staden där vi har hunnit till 50 procent. Lars Skoglund berättar att man håller på med en ny upphandling av badrumsrenoveringar som ska utmynna i ett ramavtal. Vi har typbadrum. Där ingår komponenter, som man kan välja till eller från. Vi provar också rum i rum-renovering av badrum, d v s att bygga in ett nytt badrum i det gamla med förtillverkade komponenter. Då förlägger man nya ledningar i ventilerade undertak i lägenheten under. 1960-TALSHUSEN När det gäller 1960-talshusen har renoveringarna påbörjats. Just nu pågår bland annat renovering av de många, stora lamellhusen i Bredäng, en förort sydväst om Stockholm, samt av punkthus i Grimsta, Västerort. Det senare är ett av Svenska Bostäders första elementbyggeriområden med ca 350 lägenheter. Det är sent 1950-tal, men har mer karaktären av 60-tal. HUS BYGGDA 1970-75 Svenska Bostäder äger många hus som byggdes på tidigt 1970-tal i Husby, på det sk Norra Järvafältet. Diskussion om hur detta område ska renoveras pågår. Här funderar man för närvarande på att bygga bort loftgångarna. Man kommer att göra en stor satsning på gårdarna, något man gjorde i Hjulsta, på södra Järva, med lyckat resultat. Husen i Husby har mycket prefab-lösningar och mycket köldbryggor. Värmesystemen i husen i detta område är av typen ettrörssystem. – Här finns också planer på att sälja ut en del lägenheter som bostadsrätter, vilket innebär att vi tittar på möjligheten att dela undercentraler, säger Lars Skoglund. STAMBYTEN OCH BADRUMSRENOVERINGAR Stambytena i 1950-talshusen började vi med 1992, berättar Åke Sterner. Vi bytte rör och elinstallationer. Detta gjorde vi med eget folk. Om det hade varit läckage i en lägenhet i ett hus, så bytte vi rören i alla lägenheter som hade samma stam, oftast i samma halva av trapphuset. Så småningom gjorde man istället hela trapphus på en gång. Idag går det till så att förvaltningsområdena bestämmer vilka områden som ska stambytas. Vi från teknikavdelningen åker dit och gör fuktkontroll i badrummet. Vi använder ett fuktindikerande instrument. Därefter bestäms vilka hus man ska börja med. Sedan ordnas informationsmöte för de boende. BADRUMSRENOVERING I 1950-TALSHUS Vid badrumsrenoveringar i 1950-talshusen byts alla avloppsrör. Rören flyttas ut ur väggen och man sätter in badrumskassetter. Ytskikten byts ut med nytt kakel på 22 : väggarna och klinker på golvet. Tätskiktet är gummimassa som man rollar på. Förutom avloppsrör, byts tappvattenrören. Rören till värmesystemet byts där de är anfrätta, inte annars. De flesta rör till värmesystemet är av koppar från denna tid. Men det förekommer också s k gröna rör (stålrör). Dessa är mer korroderade. Betongbjälklagen har ofta en fyllning av slagg eller grus och en asfaltpapp. Om avloppsgrodorna ligger i fyllningen tas de bort och ersätts av nya. Om de är ingjutna i bjälklagen lämnas de dock kvar och proppas. Nya grodor får då läggas i undertak i våningen under. Badkaren är ofta inmurade på tre sidor. Man tar bort all gammal fuktisolering med asfalt som från den tiden kan vara gjord av stenkolstjära och innehålla PAH (polyaromatiska kolväten). ANTALET VATTENSKADOR MINSKAR STADIGT MED RENOVERINGARNA – Nu när vi genomfört en stor del av stambytena i 1950talshusen märker vi en nedgång i antalet vattenskador, säger Åke Sterner. Idag när stambyten ska genomföras tas alltid frågan upp om behovet av att även byta avloppsrören i källarstråken. Ibland byts också avloppsserviserna ut från huset. De förläggs då ofta utanför huset istället för under källargolvet. Det är mycket grejer som ska flyttas i en källare, så det görs bara om det verkligen behövs. Det görs om det varit mycket sättningar eller stopp i rören genom åren, säger Lars Skoglund. Ventilationen är självdrag eller frånluft med fläkt på vinden. Det har inte funnits någon överluft till badrummen - dörren har gått dikt an mot den höga tröskeln . Vi flyttar in tröskeln i badrummet en liten bit och sätter en droppnäsa på dörren. Då får vi ett överluftsdon nedtill på badrumsdörren så ventilationen blir effektivare, säger Åke Sterner. Vid renoveringar nu använder vi avloppsrör av plast. Vi bygger upp fyllning med nytt material (lekakulor) och sedan en ny överbetong. Tätskiktet är av en typ som man målar ut i flera lager. Svenska Bostäder använder alltid rostfria golvbrunnar. I början hade dessa brunnar vassa kanter från stansningen som man kunde skära sig på när man rensade golvbrunnen säger Åke Sterner, men nu är de bättre. De är också lätta att rengöra. De har ett vattenlås som man kan lyfta upp. Dagens brunnar från och med 1990-talet är lätta att rengöra. BADRUMSRENOVERING I 1960-TALSHUS I våra flerbostadshus i Tensta och Rinkeby, byggda i slutet av 1960-talet, renoverades badrummen redan 19891990. Här fanns väggolvbrunn som låg halvt i vägg och på vilken klämringen hade släppt. Detta hade orsakat mycket vattenskador. Stammarna stod i kasetter, ingjutna i väggarna. Här byttes inte stammarna, som bestod av de tidigt tillverkade vita PVC-rören. Dessa har blivit ökända för att hålla dåligt. De sprack. Där har man nu i efterhand fått gå tillbaka och riva ut allt. – Inte heller i Rinkeby byttes stammarna, vilket vi nu kan se var ett misstag, säger Åke Sterner. Det var en för snål budget. KÖKEN Stammarna i köken byts normalt samtidigt som dem i badrummen. I diskbänkskåpet lägger Svenska Bostäder konsekvent en plastmatta som viks upp på väggen för att slippa vattenskador. Man höjer diskbänken, dock som tillval, i 1950-60 talsbestånden. TILLGÄNGLIGHET Åke Sterner arbetar just nu med renovering av de förtillverkade husen i Grimsta. – Tillgänglighet är en fråga att ta hänsyn till, men inte helt lätt i alla sammanhang, säger Åke Sterner. Bjälklagen i badrumsdelen kunde sänkas i samband med renoveringen. Däremot kunde WC rummet inte sänkas till den nya golvnivån eftersom mellanväggen stod på detta bjälklag. Det har därför sin höga golvhöjd kvar. FARLIGA ÄMNEN Svenska Bostäder gör alltid en miljöinventering i fastigheterna med avseende på asbest och bly samt övriga miljöfarliga material. PCB tas i särskild ordning och följer inte stambytena. Risk finns att PCB då skulle hamna 23 : i fel containrar. När det gäller radonmätningar och åtgärder, så följer detta inte heller stambytena, utan görs i enlighet med Stockholms stads riktlinjer. Asbestprov måste tas i alla kakelfogar och i kakelfixet. Det kan finnas i en port, men inte i nästa, säger Åke Sterner. De gamla avloppsrören har blygjutna skarvar. ENERGIEFFEKTIVISERING I 1950- OCH 60-TALSHUSEN VENTILATION I vissa självdragshus behålls självdragssystemet och man kompletterar bara med kolfilterfläktar i köket . I andra 1950-talshus installerar man F-ventilation med central, varvtalsreglerad fläkt på vinden. När Svenska Bostäder lägger om taken tilläggsisolerar man dem samtidigt. RELINING – Även fasader tilläggsisoleras med 5-7 cm till när vi får för stadsbyggnadskontoret – vi kollar alltid med dem, säger Lars Skoglund. Röda tegelfasader får vi t ex inte tilläggsisolera. Relining använder Svenska Bostäder bara i sällsynta fall, där det är svårt med åtkomigheten. Det gäller t ex i och under källargolv eller vid skyddsrumsvalv. Man kan dock hoppas på att reliningtekniken kan utvecklas, så att den blir mer generellt användbar, säger Lars Skoglund. I Bredäng, som är ett typiskt 1960-talsområde, där vi nu renoverar, är husen K-märkta och fasaderna får inte tillläggsisoleras. Vi byter i regel inte karmar och bågar på fönstren, men sätter in enegiglasruta. Om fasaden tillläggsisoleras flyttar vi ut fönstren för att bättre bibehålla utseendet på fasaden där så är möjligt. Sedan injusteras värmen. Svenska Bostäder sätter förstås också in vattenbesparande armaturer i kök, badrum och WC, samt i tvättstugor. Lars Skoglund berättar att Svenska bostäder installerat individuell mätning och debitering av varmvatten och värme på en del ställen. – Här ser man intressanta skillnad mellan olika områden. I t ex Hammarby Sjöstad, där vi har individuell mätning och debitering, och personer med god ekonomi, bryr man sig inte om ifall man får betala 3 000 kr mer i månaden, medan boende i andra områden kan vara väldigt känsliga för den debitering som följer om man ökar energianvändningen. Individuell mätning förbereds i all nyproduktion och större ombyggnader. Svenska Bostäder sätter in en box med bredband i lägenheterna. Sedan används bredbandet för att kunna sätta in referensgivare. – Vi byter alla datoriserade undercentraler för att vi vill äga mjukvaran, säger Lars Skoglund. I samband med 24 det sätter vi in både kall- och varmvattenmätare som kan fjärravläsas. Ibland går avloppsstammarna 2 m ner under källargolvet. Där kan bästa lösningen vara att relina. Då är det strumprelining vi använder. – Om det finns ventilationskanaler med asbest inuti, använder vi ibland strumprelining för att avskilja asbesten från luften som går i kanalen, säger Åke Sterner. Då måste man samtidigt dokumentera inför framtida rivning att det finns dold asbest här. Relining används en hel del av bostadsrättsföreningar som lappar och lagar och där kanske badrummen i vissa lägenheter fått renoverade ytskikt utan att stammarna bytts, säger Åke Sterner. EL, TELE, DATA, TV – I Västerort, d v s Vällingby, Hässelby och Blackeberg, tog vi ett principbeslut på att inte röra elinstallationerna. Detta kan man idag fundera på om det var riktigt. Från och med 1999, då renoveringarna började på söderförort dras elen om och allt blir jordat. Elektrikerna gör spår i väggen för nya rör. Vi byter dock inte elstigarna. Dessa är ofta redan bytta. Man sätter in jorfelsbrytare. Ett problem där har varit att säkringarna i det nya systemet löser ut på en gång om hyresgästerna har några kraftfull apparater, som mikrovågsugn och vattenkokare. Numera finns emellertid säkringarna också i trög modell, som inte löser ut så lätt. : SAMVERKAN MED DE BOENDE Svenska Bostäders koncept bygger på kvarboende. De hyresgäster som tycker att det blir för besvärligt att bo kvar erbjuds evakueringslägenhet. – I början är det många, kanske 80 procent av hyresgästerna, som vill flytta, säger Lars Skoglund. Alla erbjuds en månadshyra. Sedan brukat det i slutändan bara vara ett par personer per trappuppgång som vill flytta ut under renoveringen. • Det är viktigt med en bra information till och dialog med hyresgästerna, både om hur stambytet ska gå till och när det ska göras. • Man ska använda noga beprövade metoder som utförs av entreprenörer som är vana att arbeta med kvarboende. PROVISORISK WC OCH DUSCH En torrtoalett av typen husvagnstoalett för nattbruk sätts in i lägenheterna. För dagbruk ordnas flera toaletter i vagnar utanför huset, tillsammans med duschvagnar. Nu finns fina duschvagnar som har vattenklosett med pumpanordning, vilket gör det möjligt att placera duschvagnen nära entréerna. GEMENSAMHETSLOKAL SOM ”TILLFLYKTSORT” Det finns i regel möjlighet att gå till någon av områdets gemensamhetslokaler under ombyggnaden, dit kan man gå när det bilas i lägenheten. Detta är allra viktigast i höghus, där renovering och bilning ju pågår i många lägenheter och störningen varar en längre tid. UNDERTRYCK MOT BYGGDAMMET Ett stort problem är byggdammet. Det är svårt att undvika. Svenska Bostäder brukar sätta en dammfälla i hallen utanför badrummet. När det bilas i badrummet kopplas en slang på som för ut dammet i dammfällan. Dörrarna mot övriga utrymmen sätts igen och man använder en speciell tätningslist på dörren samt ber hyresgästen att få hålla den stängd medan arbete pågår i lägenheten. ERFARENHETER Vi ber slutligen Lars Skoglund och Åke Sterner sammanfatta några viktiga erfarenheter kring stambyte: • Det sätt vi renoverade på i Tensta, utan stambyte, var ett misstag. • Det är viktigt att lägga upp en strategi för hur och när man ska renovera badrummen. 25 Skövdebostäder NÄRVARANDE : Johan Carlberg, Skövdebostäder Magnus Everitt, Svensk Ventilation Rolf Kling, VVS Företagen och Marie Hult, White Noggranna förberedelser – långsiktig planering I Skövdebostäder, berättar produktionschefen Johan Carlberg, har man nu kök- och badrumsrenoverat större delen av 1950-talsbeståndet och just påbörjat 1960-talshusen. Man har ett väl utvecklat underhållssystem, som är uppbyggt efter olika byggdelars livslängd. Energieffektiviseringsåtgärder genomförs ofta i anslutning till dessa underhållsåtgärder såsom taköversyn, och i samband med det tillläggsisolering av tak. I ett 1960-talsområde har man nu tilläggsisolerat hela fasaden, dock inte samtidigt som stambyte. Åtgärder för att reducera radonhalterna, som ofta är höga i Skövde, görs i samband med stambytena. Vår filosofi är att inte störa hyresgästerna med för många åtgärder samtidigt så att hela lägenheten berörs. Då kan de inte bo : Vi träffar Johan Carlberg på Skövdebostäders kontor en mulen novemberdag. Bostadsbolaget bygger 50-60 nya lägenheter per år. Antalet lägenheter som Skövdebostäder ska renovera framöver är 150 lägenheter om året. Johan Carlberg berättar att de just nu har tre bostadsområden inom de aktuella byggperioderna, där renovering pågår eller snart påbörjas: • 548 lägenheter i Billingsluttningen, ett område byggt på skifferberget Billingens sluttning åren 1955-58. Området består av 3 till 4 vånings lamellhus utan hiss. • 164 lägenheter i ett område som är byggt på tidigt 1960-tal. kvar när åtgärder vidtas. Det är bättre att återkomma om några år och göra nästa insats, resonerar man i Skövde- FAKTA bostäder. Antal lägenheter som bostadsbolaget förvaltar 4 331 St Antalet lägenheter byggda under perioden 1950-1975 2 500 St Andel av bolagets lägenhetsbestånd från perioden 1950-75 som hittills renoverats Ca 30 % Genomsnittlig energianvändning i det ej renoverade beståndet 1950-75 Utredning pågår kWh/m 2, år Mål för energianvändning efter renovering Utredning pågår kWh/m 2, år 26 Johan Carlberg : • 377 lägenheter i området Havstena med punkthus och lamellhus, byggda i början av 1960-talet. Dessa byggnader är, liksom i de övriga två områdena, platsbyggda. Här är renoveringen påbörjad. bara delvis ta bort det gamla krossmaterialet för att spara resurser och tid. Sedan kan man göra 2-skiktsgjutning. Överst en fiberspackling för att göra fall mot golvbrunnen. 1970-talsbeståndet har man ännu inte börjat renovera. Vi diskuterar att ett alternativ hade varit att förlägga värmerören fritt på badrumsvägg. Då hade man också sluppit de håltagningar i golvets tätskikt som görs för att få upp värmerören till handdukstorkarna. – Men det ligger i pipeline, säger Johan Carlberg. Detta bestånd är inte så stort i Skövde, men i bostads- och centrumområdet Ryd finns ett klassiskt 1970-talsområde med 2- och 3-vånings lamellhus. Dessa har stammar av vita PVC-rör som inte är så hållbara. Där finns mycket plastmaterial överhuvudtaget. MATERIAL 1950- och tidiga 1960-talshusen i Skövde har ofta skalmur av tegel med luftspalt och isolering, eller så har de stående lättbetongelement i fasaden. Balkongerna är indragna. Lägenhetsskiljande väggar är oftast av betong och mellanväggar av lättbetong. Taken är av tegel eller plåt. TILLGÄNGLIGHET När det gäller tillgänglighet har vi samarbete med kommunen. I t ex Billingesluttningen är det så kuperat och halvtrappor till första bostadsvåningen, så där har vi fått gehör för att det inte är någon idé att anpassa husen för personer med rörelsehinder. I andra områden där hiss finns är det också meningsfullt att bredda dörröppningar i badrum till 80 cm och göra andra anpassningsåtgärder inom delar av kvarteret. STAMBYTE Stambyte görs i såväl badrum som kök. Nya stammar förläggs i samma lägen som de gamla. I badrummen rivs allt ut ned till konstruktionsbetongen. Den gamla fyllningen består ofta av slagg eller sand i 1950-talshusen och av kross i 1960-talshusen. Fyllningen avlägsnas och värmerören, som är förlagda i bjälklaget, inspekteras. Om det läckt in vatten genom tätskiktet är fyllningen blöt och värmerören rostiga. Då behöver de bytas ut, annars byts de inte. Hittills har all fyllning i bjälklaget tagits bort och ersatts med luftbetong (lecabetong). Detta är ett tungt arbete. I framtiden funderar Johan Carlberg på att bara göra spår vid rördragningarna, d v s Köksstammarna är ofta förlagda så att de kan rivas ut från trapphuset i 1950-talshusen. 1960-talshusen har en smartare uppbyggnad, säger Johan Carlberg. Där har man två lägenheter på samma stam eller bad och kök på samma stam. I höghusen används kasetter för att minimera rivning i väggarna. PP-rör De uttjänta gjutjärnsstammarna byts mot nya stammar av PP-plast. I samma schakt dras tappvattenstammar, som också är plaströr. Sedan sätts en skiva för slitsen. En inspektionslucka anordnas vid tappvattenavgreningarna, antingen från badrummet eller från köket. I 1950-talshusen gör vi rör-i-rör-system. Det är plaströr i vattenstammarna och ledningarna är sedan friliggande på badrumsvägg. Dessa dras synligt från kassett i badrummet. Nya elledningar fästes in i lättbetongväggar. Detta går däremot inte om väggarna är av betong. Relining – I 1940-talshusen har relining använts för att förstärka rör under källargolv samt vid skyddsrum, invändiga dagvattenledningar från plana tak. Det har då varit strumprelining, säger Johan Carlberg. Finurlig handdukstork Skövdebostäder har en finurlig lösning som tillämpas i samband med badrumsrenoveringarna. Man byter ut radiatorn mot en handdukstork, som hyresgästerna är mycket nöjda med. Den värms genom att den kopplas direkt till värmesystemet. Så värms badrummet och handdukarna på vintern via värmesystemet. För sommarbruk är handdukstorken kompletterad med en elpatron, där de boende betalar elenergin. 27 : KÖKEN I köket höjs disk- och arbetsbänkar. Skåpluckor byts och de boende får välja mellan fyra alternativ. BILLINGEN – ETT OMRÅDE MED MYCKET MARKRADON I Skövdeområdet finns mycket markradon. I 1950- och 60-talshusen är dessutom många väggar gjorda av blå lättbetong med uranhaltig alunskiffer från Billingen. Den radonhaltiga lättbetongen tillverkades under perioden 1925-1974. I Skövdebostäder är markradonmätningar i stort sett gjorda i alla hus. – Mätresultaten står sig i 5 år, sedan bör man göra om dem, säger Johan Carlberg. I 1950-talshusen vet vi att det finns radon. Skövdebostäder vidtar åtgärder för att sänka radonhalterna i samband med köks- och badrumsrenoveringarna. Man sätter in ett lägenhetsaggregat med mekanisk frånluft i varje lägenhet. Frånluften tas från kök, badrum, WC och klädkammare. Uteluft tas in genom nya fönsterventiler. Är inte risken stor att de boende stänger uteluftsventilerna och undertrycket gör att radon sugs in i lägenheterna från källaren? Hade det inte varit bättre att installera balanserad ventilation, d v s FTX, i dessa fall, undrar vi. Då hade man dessutom fått en effektivare värmeåtervinning. 28 Johan Carlberg säger att de gjort mätningar före och efter renoveringen och att radonhalterna sjunkit i de flesta fall till under 200 Bq/m3 efter dessa åtgärder. Han menar dock att man i framtiden även kan ventilera källarna vid behov. VENTILATION 1950-talshusen har självdrag, medan 1960-talshusen ibland har mekaniskt frånluftssystem. I så fall rengörs F-kanalerna. VATTENSKADOR I 1950-talshusen har vattenskadorna börjat komma. Nu är det mycket skador från sönderrostade köksstammar av gjutjärn. ELINSTALLATIONER Skövdebostäder har vid stambyte i 1950-talsbeståndet inte bytt till jordade uttag i alla rum i lägenheterna. Bara i kök och badrum. När vi frågar Johan varför säger han att det är för att inte störa hyresgästen för lång tid. Om man ska byta eluttag måste man vara i alla rum. Vi försöker begränsa arbetena till kök och badrum. – Vi funderar på att göra detta i ett andra separat steg. Då skulle vi kunna återkomma till lägenheterna efter Hyresgästerna kan som tillval Vägghängd WC med badrumskasett, där nya rören är välja duschhörn. Badrumsgolven förlagda. Kasettfronten är öppningsbar för inspektion, beläggs med klinker. trots att den är helkaklad. : en tid och sätta fler och jordade uttag. Johan Carlberg tycker att denna fråga är lite svår. Alla vill inte ha de jordade uttagen och få besväret att byta ut kontakterna till alla sina lampor. Ungdomar vill nog ha. Vi har funderat på att det kunde det vara ett tillval som vi erbjuder, säger Johan Carlberg. – Vi har satt in energiglas i ett antal projekt som genomgått fönsterrenovering. Tidigare var U-värdet 2,8 W/m2K. Efter renovering är U-värdet ca 1,8 W/m2K. ENERGIEFFEKTIVISERING Just nu fasadrenoverar Skövdebostäder ett område med punkthus från 1960-talet. Dessa hus byggdes med mexitegel, som ju är en kalksten, i fasaden. Kalkstenen suger mycket vatten, vilket ger fuktiga, kalla ytterväggar, med dålig värmekomfort. Här putsar man fasaden och sätter in en ny energiruta. Husen ligger intill en rätt trafikerad väg. Den nya rutan ger samtidigt en bättre ljudisolering. Skövdebostäder arbetar med energieffektivisering, skilt från kök- och badrumsrenoveringar. SAMVERKAN MED DE BOENDE Skövdebostäder har fiberkabel för bredband i alla hus. Den har redan tidigare spikats i trapphuset. Tomrör dras i vissa fall fram till fastigheten, men inte in i husen. – Om vi skulle göra energisparåtgärder samtidigt håller det inte med kvarboende, säger Johan Carlberg. Då måste vi in i varenda rum i lägenheten samtidigt. Energieffektivisering går därför istället sitt eget spår. Vi har t ex tilläggsisolerat alla vindar på 1950-talshusen i samband med att taken har setts över. Vi sätter in närvarostyrning på belysningen i trapphus. Vi har en underhållsplan och lägger upp våra åtgärder efter livslängderna på olika byggdelar. I 1950-talshusen är fönstren i gott skick. Vi har ännu inte satt in någon extra ruta i dem. I 1960-tals höghus byts ytterbågen ut mot en aluminiumbåge. Skövdebostäder renoverar med kvarboende. – Vi är inne i varje lägenhet ca 20 arbetsdagar, berättar Johan Carlberg, eller fyra arbetsveckor – om det inte varit någon vattenskada. I så fall måste tid för uttorkning läggas på. Efter 10 till 12 dagar sätts vattnet på i lägenhetens kök. Man bjuder på en hyresfri månad. De flesta boende väljer att fly fältet under den för dem värsta perioden. Då kan de använda pengarna till att skaffa en annan, tillfällig bostad. – Det finns också en del evakueringslägenheter, som vi kan erbjuda dem som har största svårigheterna att klara ett kvarboende, säger Johan Carlberg. I köket har diskbänken höjts till 90 cm. Över spisen monteras spiskåpa med Handdukstork som sitter på radia- Här syns de nymonterade spillvatten- frånluftskanal. Fläkten är placerad torkretsen. På sommaren går den ledningarna under diskbänken. centralt på vinden. på el. 29 : Det största problemet är byggdammet. Nu finns det emellertid några rivningsfirmor som arbetar väldigt bra när de river i badrummet. De sätter en provisorisk dörr till badrummet och skapar undertryck med hjälp av en fläkt som de monterar. Då kommer väldigt lite damm ut i övriga lägenheten. – De kommer framför allt i vindslägenheterna, säger Johan Carlberg. Där stämmer ritningarna nästan aldrig med verkligheten. Det är svårt att hitta stammar och rördragningar. Skövdebostäder ordnar en husvagnstoalett inne i lägenheten för nattbruk, samt duschvagnar och WC ute på gården. Provisoriskt kallvatten och avlopp ordnas i trapphuset. Skövdebostäder gör uppdaterade relationsritningar efter renovering och man slänger alla gamla driftsinstruktioner efter att nya har upprättats. Någon av hyresgästföreningens samlingslokaler i området brukar ställas i ordning så att de boende kan fly dit på dagarna för att slippa buller och damm. Hur transporteras rivningsmassorna bort ur lägenheten, undrar vi. – Vi plockar stam för stam och för ut massorna via störtränna om det finns fönster i badrum, annars via sorteringskassar i hiss eller störtränna från annat rum. INVENTERING AV FARLIGA ÄMNEN Johan Carlberg berättar att Skövdebostäder har inventerat asbest i 1950- och 60-talsbeståndet. I 1950-talshusen finns det ofta asbest i kakelfogen. I 1960-talshusen har det varit mest i kakelfixet. – All kakel tas bort, och är det asbest, vars sanering är styrt av regelverk, är det viktigt med undertryck och mask för den som arbetar med rivningen, säger Johan Carlberg. – I samband med renovering av1950-talshusen hittade vi dessutom asbestmassa i skruvhålen till radiatorfästena. UPPHANDLING Skövdebostäder handlar upp område för område som totalentreprenad. Den nu aktuella etappen innehåller 263 lägenheter. – Vi gör en allmänt hållen kravspecifikation för rör och en för el, säger JohanCarlberg. Vilka överraskningar hittar man vid renoveringarna, undrar vi. 30 UPPFÖLJNING EFTER RENOVERING Rolf Kling, som studerat 1950-talsbadrum, frågar om Skövdebostäder skulle kunna tänka sig att renovera något eller några badrum i 1950-talsstil i något hus? Han menar att de har ett särskilt bevarandevärde genom att det var en stor sanitär revolution för gemene man när dessa ”moderna” badrum kom. Det tycker Johan Carlberg är en intressant idé. – Det finns ju faktiskt hyresgäster som vill ha dem kvar, så det kan vara av intresse, säger Johan Carlberg. Efter renovering av kök och badrum går Skövdebostäder ut till hyresgästerna med en enkät för att få deras åsikter om hur genomförandet har fungerat och vad de tycker om resultatet. Man mäter också radon. ERFARENHETER Vi ber Johan Carlberg ta fram erfarenheter från hittills genomförda renoveringar av 1950- och 1960-talshus. – Planering, planering, planering! säger Johan Carlberg. Man måste starta tidigt med hyresgästinformationen. Ett år innan renoveringarna börjar går vi ut med skriftlig information till de boende. 4 till 5 månader innan renoveringen sätter igång samlar vi de boende husvis för närmare information.. – Vi ägnar sedan mycket tid åt varje lägenhet före renoveringen, d v s att inventera ordentligt. Då tar vi med oss den som ska utföra arbetet. Trots att vi har bra ritningsunderlag mäter vi då upp vissa detaljer, bland annat i köken. Familjebostäder i Stockholm NÄRVARANDE : Ingvar Andreasson Magnus Everitt, Svensk Ventilation Rolf Kling, VVS Företagen och Marie Hult, White Renovering – med traditionella metoder Familjebostäder arbetar nu mest med renovering av hus byggda 1945-1963. De senaste sju åren har man renoverat 7 500 - 8 000 lägenheter. Familjebostäder har gjort en grundlig utredning om livslängder, som ligger till grund för underhållsarbetet och arbetar ganska traditionellt med stamrenovering. Statliga åtgärder i form av lagstiftning och ändrade taxor måste till för att göra energieffektiviseringsåtgärder mer attraktiva i samband med renovering av miljonprogrammet, FAKTA menar Familjebostäders tekniske chef, Ingvar Andreasson. : Flertalet flerbostadshus från den period som nu renoveras är ritade av HSB:s arkitekter. Det var HSB som förvaltade Familjebostäder under den perioden och fram till 1973. Det förekommer 8 till 10 olika planlösningar. Majoriteten av husen är 2- och 3spännare i olika kombinationer. Mot slutet av perioden kom punkthusen. I Familjebostäders bestånd är det ca 80 procent lamellhus och 20 procent punkthus. Familjebostäder har hus i många av Stockholms förorter, bland annat Gubbängen, Bandhagen, Blackeberg, Aspudden. Man har också haft ett stort bestånd i Stockholms Innerstad. Dessa fick man av Stockholms stad på 1970-talet i samband med den s k cityomvandlingen, då de sista omoderna lägenheterna fick WC inomhus och s k Stockholmsduschar. (inrymda i garderober). Idag är många av dessa bostäder i innerstan ombildade till bostadsrätter. Antal lägenheter som bostadsbolaget förvaltar Ca 22 500 St Antalet lägenheter byggda under perioden 1950-1975 Ca 13 000 St Andel av bolagets lägenhetsbestånd från perioden 1950-75 som hittills renoverats. Genomsnittlig energianvändning i det ej renoverade beståndet 1950-75 66 % 200 kWh/m 2, år Mål för energianvändning efter renovering 200 kWh/m 2, år Ingvar Andreasson. 31 : TVÅ OLIKA RENOVERINGSMETODER Familjebostäder använder två olika metoder för badrumsrenovering. Antingen behåller man de gamla schakten och byter stammarna, eller så gör man en ny schaktvägg. I de hus som har små trånga badrum, är man hänvisad till den förra metoden. De åtgärder som vidtas är badrumsrenovering och byte av stammar i köket, samt ny eldragning i lägenheterna. När det gäller kökssnickerier är det hyresgästernas val numera om de vill byta dem eller behålla de gamla. Om lägenheten är tom byter man snickerier. HÅLLBARA VÄRMESYSTEM Värmesystemen har lång livslängd - värmerören håller i 50-100 år. Undantag är värmesystem där det uppstått någon form av läckage och där man tvingats fylla på vatten. Genom den syreinblandning som då sker kan det bli korrosion. Radiatorer i badrum måste ibland tas bort för att de inte får plats. Då sätter man dit en handdukstork med effekten 100 W. Denna går på el som betalas av hyresgästerna. VENTILATION – HINDER FÖR FTX SOM MÅSTE ÖVERVINNAS Låghusen har självdrag (S-system) medan punkthusen byggdes med F-system. Först på 1960-talet började man med F-system i låghusen. När Familjebostäder renoverar behålls det befintliga ventilationssystemet. Självdragshusen kompletteras med kolfilterfläktar över spisarna. De största ljudproblemen från installationer gäller ljud från ventilationen. Familjebostäder har erfarenheten att FTX-ventilation (från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning) som började sättas in i flerbostadshusen från och med 1976 och framåt gav klagomål från hyresgästerna på ljud och drag. Ofta täpper de boende då till tilluftsdon och då slutar ventilationen att fungera som tänkt. – Ska man kunna sälja in FTX-system i flerbostadshus i samband med renovering måste de vara tysta och dragfria, men det går lika bra med FX (mekanisk frånluft med värmepump som vanligtvis återför frånluftens värme till tappvarmvattnet), anser Ingvar Andreasson. 32 På frågan varför de värmepumpar som installerades i Stockholms flerbostadshus på 1970- och 80-talen blev stående outnyttjade svarar Ingvar: – De bostäder som hade F-system då försågs med värmepumpar för att normen så krävde. De fungerade ofta dåligt, då det saknades personal som klarade att sköta dem. Så småningom tog Fortum över dem. De kopplade dock ur dem. De tyckte väl att det var för dyrt att åka runt i olika fastigheter och sköta dem. Ändå fick de ta lika betalt för värmen som återvanns, som för fjärrvärmen, värmemätarna sattes efter värmepumpen, berättar Ingvar Andreasson. Nu har Familjebostäder återtagit värmepumparna från Fortum och de kommer successivt att tas i drift. STAMMARNA Ingvar Andreasson gillar att man återanvänder de gamla schakten. Man sätter en inspektionslucka på dem och förlägger rören så att de är utbytbara. Vi frågar om Familjebostäder behåller kakelfronterna på de gamla badkaren, som är så typiska från 1950-talet. Det gör man inte på grund av att golvbrunnarna blir svårskötta för hyresgästerna när de ligger halvt under fronten och risken är stor att de inte blir rensade. Detta leder till stopp och kvarstående vatten under badkaret, vilket är en vanlig orsak till vattenskada. – Det brukar till och med synas som fuktskada på de putsade fasaderna. För att rensa golvbrunnen måste hyresgästen skruva loss två skruvar. Om man uppfinner en fällbar lucka eller en ”självrensande golvbrunn” skulle problemen sannolikt minska, menar Ingvar Andreasson. BADRUM PÅ 5 TILL 6 VECKOR Den renoveringsmetod som Familjebostäder använder tar 5 till 6 veckor. Detta är ren byggtid, bortbilning av horisontella avloppsrör i golvet, stambyte, pågjutning av nytt betonggolv, eldragning och nya ytskikt. Den dimensionerande tiden är torktiden för betonggolvet. Det stora jobbet, som föregår detta och tar lång tid, är att informera och samråda med hyresgästerna och få deras godkännande. På fråga varför Familjebostäder inte använder prefabtekniken med färdigt ”badrum på 48 timmar” svarar Ingvar Andreasson. : – Trots prefabtekniken måste ändå nästan alltid avloppsgrodorna bilas bort och detta tar långt mer än 48 timmar. Dock menar Ingvar Andreasson att förtillverkning kommer nu i nyproduktion. 1. Gemensam underhållspolicy. 2. Dokumentation. 3. Samordning, erfarenhetsåterföring. 4. Övergripande åtgärdsplan. ERFARENHETER AV RELINING Vi frågar Ingvar Andreasson hur han ser på relining. – Vi testade detta för tio år sedan i Tensta med hyfsat resultat vid de spruttest som gjordes. Det är dock ingen metod som vi anser ersätter stambyte, utan kan ses som ett komplement i vissa fall. EL När det gäller el så sätts jordfelsbrytare in, med nya jordade uttag över allt. Däremot installeras inte 5-ledarsystem. TVÄTTSTUGOR Tvättstugor försöker Familjebostäder flytta ut på gården, där det är möjlig, för att slippa ljudstörningar och för att avluftningen ska komma längre bort från lägenheterna. 5. Förslag till prioriterade åtgärder. 6. Förslag till prioriteringsordning. Ingvar Andreasson tror på behovsstyrd renovering. Viktigt att klargöra vilken horisont man har och tänka strategiskt. Man behöver nyckeltal för olika husgrupper. Familjebostäder har en databas för underhållsbehov, där olika åtgärder läggs in och tidssätts. I basen finns också nyckeltal i forma av livslängd och priser för olika komponenter. VANLIGA TEKNISKA SVAGHETER I HUS BYGGDA 1945-1963 På frågan vilka konstruktioner och produkter som hållit sämst i detta bestånd av flerbostadshus har Ingvar Andreasson följande lista: • Tätningen vid golvbrunnen har gett sig. För ca tio år sedan tog Familjebostäder, efter en grundlig utredning, fram behovskriterier för upprustning av rörinstallationer i flerbostadshusbeståndet. Fokus låg på spillvattenledningar i hus byggda under 1940 till 1960-talet. De frågor man önskade klarlägga var: • Godsfel i avloppsrören. Avloppsstammarna före andra världskriget hade tjockare gods och höll bättre. Efter kriget hade de sämre kvalitet. De sandgjutna rören har ojämn tjocklek i genomskärning och går sönder där godset är som tunnast. Duktiga rörläggare lade det tjocka godset nedåt, där slitaget är som störst, men så ser det inte ut över allt. • Vilka kriterier finns för prioritering av åtgärder i fastighetsbeståndet? Vilka metoder ska användas? På frågan var man hittar fuktskador anger Ingvar Andreasson: • Hur länge kan man utnyttja befintliga rörinstallationer med hänsyn till skaderiskerna? • Golv i badrum, bristande tätning kring golvbrunn. Skadan syns ofta i fasad. • Relining kontra utbyte av rör? • Bakom badkar. • Metoder för statusbedömning av rörledningar. • Fönster i badrum. Detta resulterade i en Handlingsplan för upprustningsåtgärder som används fortfarande. Den har följande rubriker: • Vid handduschar. STRATEGISK PLANERING FÖR RENOVERINGAR De tidiga 1960-talshusen var ofta platsbyggda, medan de som byggdes under slutet av 1960-talet och början av 1970-talet ofta var prefab. Prefabhusen har ofta betongelementfasader som ibland har PCB-fogar. Dessa har emellertid nu sanerats. De plana taken med invändiga 33 : stuprör har läckt och orsakat fuktskador. Golvbrunnarna i badrummen var halvt infällda i väggen och infästa från ledningarna till stammen, och de har läckt. Badrummen hade målats med tät färg på båda sidor, vilket resulterade i att uttorkningen inte fungerade, utan färgen släppte. Några av husen byggda 1945 - 1975 har blå lättbetong i väggarna. Detta kan innebära att de har förhöjda halter av radon. Vanligare är emellertid förekomst av förhöjda halter markradon. Familjebostäder följer Stockholms stads program för radonmätning och sanering och har nu genomfört mätningar i flertalet fastigheter. Saneringen har påbörjats i fastigheter med förhöjda halter. året om. Energianvändningen i dessa hus är i medeltal 180-200 kWh/kvm Hya (Boa + Loa). Fönster byts nästan bara i byggnader som har problem med trafikbuller. I sådana fall får fönstren också ett bättre U-värde. Vattensnåla armaturer sätts in i kök, badrum och WC samt i tvättstugor. Energisnåla tvättmaskiner sätts in i de gemensamma tvättstugorna. Energin är fortfarande för billig för att energieffektivisering alltid ska vara riktigt lönsam, menar Ingvar Andreasson. DIALOGEN MED HYRESGÄSTERNA FÖRTJÄNSTER I HUS BYGGDA 1945-1963 De största förtjänsterna tycker Ingvar Andreasson är de fina planlösningarna. Även om badrummen i 1950-talslägenherna är små, så går det att sätta in en liten tvättmaskin. När det gäller handikappanpassning så har dessa badrum golv med 10 cm:s förhöjning, så det är svårt att rullstolsanpassa. Familjebostäder sätter emellertid in förhöjd WC-stol, 42 cm mot normalhöjd 40. RHWC av standardtyp är 46 cm höga, då uppstår problemet att kortare personer har svårt att nå ned med fötterna till golvet. Så 42 cm är en kompromiss som verkar fungera. Vid badkaret sätter man stödhandtag av standardtyp och vid WC-stolen förbereder man för RH-handtag. FRAMTIDEN På frågan hur Ingvar tror att renoveringstekniken kommer att förändras i framtiden svarar han: – Skillnaden idag och om 10 år kommer att vara att VVSprodukterna kommer från Kina. Redan idag får man samma funktionsgarantier som på svenska och europeiska produkter. Om det visar sig att de håller kommer de att få en stor marknad på grund av det lägre priset. ENERGIEFFEKTIVISERING Familjebostäder gör ingen tilläggsisolering i samband med renoveringarna av detta bestånd. I de hus som har F-system styr man fläktarna så att det blir ca 0,5 oms/h 34 Familjebostäder genomför återkommande enkäter bland hyresgästerna. Där efterfrågas synpunkter på målning, byggstädning, temperaturen i lägenheten mm. På så vis får vi veta vad hyresgästerna tycker före och sedan efter en renovering. UPPHANDLING OCH KOSTNADER Relationsritningarna för hus byggda under 1950- och 60-talet är bra och kan användas som underlag för upphandling. Sedan behövs noggrann inspektion och kartläggning av husens tekniska status. Fuktmätningar måste genomföras och fuktskador identifieras. Familjebostäder handlar upp ett stort antal lägenhetsrenoveringar inom samma område och sluter ett fastprisavtal för tre år framåt. Arbetena handlas upp på totalentreprenad. Det har , enligt Ingvar Andreasson, fungerat bra. Vi avslutar med att fråga vad Ingvar Andreasson ser som det viktigaste motivet för en renovering. – Det är att säkerställa byggnadens livslängd, svarar han. Helsingsborgshem NÄRVARANDE : Kjell Persson, Helsingborgshem Magnus Everitt, Svensk Ventilation, Rolf Kling, VVS Företagen och Marie Hult, White Per Andersson och Anders Wester, Svensk Byggtjänst och Stefan Björling, SABO Smart system för individuell mätning och debitering av varmvatten Helsingborgshem har ett antal större tidstypiska bostadsområden från perioden 1950-75. De flesta av Helsingborgshems lägenheter från 1950-talet och tidigt 60-tal är renoverade i dag. Kjell Persson, efter pension verksam i Boendekomfort AB, har en lång anställning i Helsingsborghem bakom sig. Vi in- : Lussebäcken, Miatorp, är ett typiskt 1950-talsområde med ca 600 lägenheter, som renoverades 198184. Exempel på flerbostadshus från tidigt 1960-tal, är ca 700 lägenheter som platsbyggdes i Elineberg. Dessa renoverades 1985-96. De flerbostadshus som är byggda i början av 1960-talet är platsbyggda och liknar 50-talshusen. tervjuar honom för att få veta hur man gjort renoveringarna. Många i branschen känner också till Kjell för att han år 2000 TEKNISKT UTFÖRANDE fick Dagens Industris och Sweco Theorells stora energi- 1950/60-talshusen är oftast 3 till 4 våningshus . De har en platsbygd betongstomme med fasad och innerväggar av murat tegel. Tegelväggar med luftspalt utan isolering i yttervägg. Taken är lutande 30-45 grader och klädda med taktegel. Vindsbjälklagen är dåligt isolerade. och miljöpris. Det fick han för sina smarta lösningar på individuell mätning av värme och debitering av varmvatten i fler- FAKTA bostadshus. Helsingsborgshem Antal lägenheter som bostadsbolaget förvaltar 11 782 St Antalet lägenheter byggda under perioden 1950-1975 7 159 St Andel av bolagets lägenhetsbestånd från perioden 1950-75 som hittills renoverats 63 % Genomsnittlig energianvändning i det ej renoverade beståndet 1950-75 156 kWh/m 2, år (per uthyrd yta) Mål för energianvändning efter renovering 156 kWh/m 2, år Kjell Persson. Kommentar från Kjell Persson: Energiåtgång. har inte ingått i denna renovering. 35 : Dessa hus saknar hiss och badrummen är små med 70 cm breda dörrar, vilket gör att de inte är handikappanpassade. Husen är fint terränganpassade och har fina trädetaljer i t ex trapphus samt bra kvalitet på träfönstren. Radiatorsystemen har fungerat bra. Rören drogs i golvet och togs upp strategiskt i badrummen. Ventilationen är självdrag. Frånluft finns i kök och badrum. Före ombyggnad fanns inga individuella vattenstammar. Gemensamma stammar grenade sig ut i lägenheterna. Vattenledningarna bestod av galvade stålrör för både varm- och kallvatten, vilket är ovanligt. Avloppsledningarna har varit gjutjärnsrör på lägenhetsplanen och lerrör (keramikrör) från Höganäs i källaren och utomhus. Lerrören användes ända fram till 1965. Värmerören till radiatorsystemet är så kallade gröna rör, d v s stålrör. De är dragna i golvet, från fasad till fasad, med inbyggda stammar i yttervägg. Många av stammarna har skarvmuff ar som är känsliga för korrosion, säger Kjell Persson. Dessa hus, särskilt 1950-talshusen, har 1-fas el-system med väldigt få eluttag i lägenheterna. Skyddsrören för ledningar är av järn, i vilka det är draget kabel som har blymantel med tjärpapp som isolering. Tjärpappen är ofta kladdig och ledarna kan därför vara svåra att ersätta med nya. I järnrör är det inte heller tillåtet att dra in enkelisolerade ledare (FK). RENOVERINGSMETODER Renovering av 1950-talshusen och tidigt 60-tal har gjorts på många olika sätt. Det vanligaste är renovering av badrum och kök. Man har hela tiden byggt om med kvarboende hyresgäster. Vid de första renoveringarna som gjordes var det obligatorisk att både kök och badrum skulle renoveras. Men senare blev det mer vanligt att hyresgästerna fick bestämma och resultatet blev att inte alla kök blev renoverade. Balkongerna försågs med nya räcken. I många fall utökades balkongplattan och inglasning kunde fås som tillval. 36 Inget stambyte I 99 procent av fallen behölls de befintliga avloppsrören. Detta var, med facit i hand, kanske ett misstag. Vid upprustningen sa man att man skulle uppgradera husen för ca en 20 års-period, säger Kjell Persson. Nu har de 20 åren passerat och ingen ny renovering är i sikte. Om vi skulle bytt avloppsrören hade vi fått göra större åverkan i badrummet och det hade kanske inte på den tiden varit möjligt med kvarboende hyresgäster. Det har dock blivit ett allt större problem med de obytta avloppsrören. I Helsingborg togs förr dricksvattnet från grundvattentäkt. Sedan övergick man till att ta vatten från sjöar och då började dricksvattenrören som var av stål att rosta, d v s även galvaniserade stålrör, rostar i Helsingborg. De rostade och det blev avsättningar på insidan. Vid renoveringarna byttes dessa till kopparrör. Man har således bytt vattenrören, men inte avloppsrören. Tveksamt om man kan kalla det stambyte, säger Kjell Persson. Väggarna i badrummet var kaklade men hade inget tätskikt bakom kaklet. I början av renoveringarna sattes nytt kakel utanpå det gamla. Detta håller emellertid inte. Det blir fuktskador i väggen bakom det gamla kaklet och allt släpper. Relining Här kanske relining skulle kunna varit ett alternativ till att byta avloppsrören, undrar vi. – Vi har gjort provlägenheter där man sprutat en plastmassa invändigt i rören i olika skikt. Våra prov med den metoden har inte blivit till belåtenhet. Dock är denna metod vanligt förekommande bl a i Göteborgstrakten så resultatet beror kanske på noggrannheten vid utförandet. Avloppsrören av lera kan inte rensas med vanliga rensmetoder. De är bara drevade med lite cement i fogarna. Man kan alltså inte ha så högt tryck när de ska rengöras. Ledningar under golv kan dock lätt relinas med strumpmetoden om inte sättningar förekommer. Man bör alltid kontrollera eller byta vattenserviceledningarna i huset. Risk finns annars att man får översvämning i källaren. : TILLGÄNGLIGHETEN KUNDE VARIT BÄTTRE En annan eftertanke är att badrumsdörrarna borde breddats. I samband med bygganmälan kommer nu kravet på breddning av dörrarna – Handikappanpassningen klarar man inte med de lösningar vi gjorde, säger Kjell Persson. Badrumsdörrarna har nu fått breddas i efterhand för att klara handikappkraven. Dock har badrummen i äldre hus för små ytor för rullstolsburna. Helsingborgshem har satt in hiss i något hus i varje område för att rörelsehindrade ska kunna bo i området. Genom att trappornas halvplan vätte mot fasaden och hade en nivåskillnad till lägenheternas entréer, kunde inte utvändiga hissar monteras. Istället fick man skära av halva bredden på trapporna för att installera hiss. LAGENLIGA FLÖDEN MED F-VENTILATION GER KLAGOMÅL PÅ DRAG Självdragsventilationen har ibland bibehållits. I de senare renoveringarna av 50-talshusen sattes mekanisk frånluftsventilation in (F-system). När F-systemen sattes in klagade många boende på drag. Flödet fick regleras ner, vilket blev är en bra lösning för boende som är känsliga för drag, man kanske inte för personer med luftvägsbesvär som behöver mycket luft. MÖGELPROBLEM MED GENERATIONSVÄXLING I badrum utan fönster och med självdragsventilation har problem med mögelpåväxt uppstått i samband med generationsväxlingen. Nya boende med andra duschvanor flyttar in. RADIATORSYSTEMEN HÅLLER ELEKTROMAGNETISKA FÄLT Radiatorsystemen är inte bytta i dessa hus. Det gjordes bara en inreglering och nya ventiler sattes in. Radiatorrören har inte rostat. Dock var matarledningarna till radiatorerna i badrummen rostskadade. Därför togs radiatorerna i badrummen bort och ersattes med en handdukstork som går på el. Om badrummet ligger mot fasad och har fönster kan det vara svårt att klara uppvärmningen med enbart handdukstorken. Vi har då ofta låtit radiatorn vara kvar. Det blir för mycket att värma med en handdukstork, säger Kjell Persson. Det är viktigt att mäta de elektromagnetiska fälten inför en renovering, säger Kjell Persson. De kan vara höga på grund av vagabonderande strömmar. Man bör ta med krav på högsta tillåtna elektriska och magnetiska fältstyrka i vistelsezonen i samband med upphandlingen, menar han. Gör icke metalliskt avbrott på inkommande vatten- och fjärrvärmeledningar, jorda ut det, nolla allting! Nuförtiden är det alltid plaströr, konstaterar Kjell Persson. EL- OCH TELEINSTALLATIONER – ÖKANDE BEHOV – När det gäller elarbeten så måste numera hela lägenheten jordas. Detta gällde inte under denna renovering. Man har dragit om all tråd i befintliga skyddsrör och kompletterat med eluttag var 4:e meter på alla väggar, ofta med utanpåliggande ledningar. Vi har inte satsat på att dra upp 3-fas till varje lägenhet. När man bygger om idag bör man undersöka möjligheten att installera 3-fas till lägenheten. – Man borde tänkt på att dra tomrör för framtida behov i samband med renovering. Det är en liten marginalkostnad att lägga in tomrör för framtida installation när man ändå är etablerad på platsen, säger Kjell Persson. Husen har inte byggts om för femledarsystem. Däremot har man satsat på s. k . sugtranformatorer . Det innebär att man samlar upp strömmen som går fel, d v s den som skulle gått i den femte ledaren. – Vi har gjort mätningar före och efter åtgärd, säger Kjell Persson. Före installation av sugtransformator var det höga fältstyrkor. Efter installationen var fältstyrkorna lägre än på landet. Det kostade inte heller mer än 2 miljoner kronor för ca 1.600 lägenheter. ENERGIEFFEKTIVISERING Den största minskningen av energianvändningen har skett genom att de boende fått lägenhetsvis mätning och debitering av varmvatten och el. – Individuell mätning av varmvatten började vi med redan 1997 i 1950-talshusen, säger Kjell Persson, som föregångare på detta område. Vi mäter flödet. Man 37 : betalar per liter varmvatten. Hyresgästen har en basmängd varmvatten som ingår i hyran. Mätaren för varmvatten sitter i källaren. De boende kan gå in på nätet och avläsa sina förbrukningar. Varmvattenförbrukningen sjunker med 30-50 procent när detta system införs, säger Kjell Persson. – Den metod vi använder för att mäta vatten, går också att använda för att mäta el. När mätning införs där man tidigare har haft kollektiv el finns exempel på att elanvändningen sjunker med upp till 50 procent!. En basanvändning på ca 2400 kWh (något högre om inte tvättstuga finns tillgänglig) elenergi per lägenhet och år ingår i hyran. Resten får man själv betala. Trapphusbelysningen har effektiviserats genom byte till lågenergilampor 2x9W, som man gängar in i hållarna i befintliga armaturer. Numera används akustiska givare som styr belysningen. Fördelen är att givaren reagerar snabbare genom att den ”hör” när någon öppnar en dörr, innan den upptäcks av en rörelsedetektor. Fönstren har inte bytts ut, vilket man kanske också skulle gjorts. De kläddes med plåt på utsidan. Det som händer är att koppelhakar och spanjoletter successivt blir utslitna och de boende klagar på kallras. Energianvändningen skulle också blivit lägre om detta gjorts. Man har kittat om fönstren i samband med målningen ca var 16:e år. Även plåtbeklädnaden på utsidan gjordes på underhållskontot. Tilläggsisolering av vindarna görs i samband med vissa renoveringar. Men någon ytterligare isolering, t ex av tegelfasaderna, görs inte. I samband med renoveringarna har F-system satts in i flera hus. Då har man också satt in värmepump som använts för att värma tappvatten. De äldsta husen saknar dock återvinning på frånluften. De renoveringar av 1950-talshus som genomfördes på mitten av 1990-talet, fick värmepump. Det har dock inte varit problemfritt. Det går åt mer elenergi och värmepumparna kräver mycket tillsyn och skötsel. Detta har inneburit att de ställts av i alla hus som har mindre än 30 lägenheter. Helsingborgshem har dataövervakning av klimat och energi. Det samlas in från datoriserade undercentraler i 38 fastigheten. Data finns lagrade i huset om man skulle tappa värden på vägen. MATERIAL OCH FARLIGA ÄMNEN Fasaderna från 1950-talet är nästan uteslutande av tegel här i Helsingborg. Det är problem med fogarna, eftersom myror och humlor gillar murbruk. Det finns också tegel som fryser sönder. Då byter vi ut. Det finns ventilationskanaler som är gjorda av eternit, d v s asbest. Asbest finns också i kakelfogningen. Om man ska ta bort asbesten i lägenheternas ventilationskanaler eller i kakelfogarna måste man fundera på om hyresgästerna ska evakueras. Nu har asbesten byggs in så att fibrer inte kommer i kontakt med luften. Detta kräver dock att man tydligt markerar att asbest finns, så att den som någon gång ska riva huset vet om detta och kan skydda sig. FÖRTILLVERKADE HUS – SENT 1960-TAL OCH BÖRJAN AV 70-TALET De förtillverkade flerbostadshusen kom i slutet av 1960talet och början av 1970-talet. Av dessa finns det många i Helsingsborgshems bestånd. Ett stort område från 1967, Drottninghög, renoverades delvis 1997. 1970-talsområdena har man inte börjat med på allvar ännu. Inventering av det första pågår. Helsingborgshem hade i slutet av 1960-talet en egen elementfabrik tillsammans med Skanska. Bostadsområdena planerades för att kunna bygga kranbanan först och sedan bygga hus så långt man nådde. TEKNISKT UTFÖRANDE I Drottninghög bestod hela vardagsrumsgolvet av ett förtillverkat element. Badrummet var ett block. Bjälklagen var bara 18 cm tjocka. Takhöjden var 252 cm. Man byggde fort! Två lägenheter per dag. Utfackningsväggarna i fasaden byggdes ofta på platsen i trästomme med gipsplank Många intressanta prefablösningar finns i denna byggperiod. Kjell var själv delaktig i utvecklingen av installationslösningarna. I ett område är schakten för installationerna förlagda så att de nås från trapphuset. Köks- : schakten bestod också av en betongkasun. Den var placerad vid den lägenhetsskiljande brandväggen mellan två lägenheter . Avloppsstammar och horisontella avloppsrör av vit PVC tillverkades av Gustavbergs fabriker i Gånghester. Dessa visade sig med åren bli väldigt sköra. Avloppsledningar i kryputrymmen och under källargolv utfördes av lerrör. De horisontella avloppsledningarna var inbyggda i de prefabricerade bjälklagen. Varm- och kallvattenledningarna består av kopparrör. I källaren förekommer det galvaniserade stålrör för kallvatten. Fogarna till de galvaniserade kallvattenrören har börjat gå sönder. Elledningarna ligger fritt på stegar i källartaket. Detta är ett problem vid källarbränder då all försörjning i huset slås ut. I lägenheterna förlades elledningarna i golvsocklar av PVC-plast. Dessa är sköra och går ofta sönder när man stöter mot med dammsugaren. Radiatorsystemet Första etappen gjordes med vattenburna radiatorer i tvårörssystem och har fungerat bra. Sedan gick man över till ettrörsystem. Dessa har varit problematiska. Ventilen på radiatorn är en unik modell, ersättningsradiatorer får specialtillverkas och systemet är svårt att injustera. Radiatorsystemets värmerör, även stammarna, bestod av tunnväggiga stålrör. Stammarna sammanfogades med klämmuffar med den så kallade Mannesmanmetoden. Vid senare områden gick man tillbaka till traditionellt tvårörsystem delvis beroende på att metoden för sammanfogning av stålrören var klumpig. Ventilationen Ventilationen är av typ mekanisk frånluft utan värmeåtervinning. Den är uppbyggd med gemensam frånluftskanal för lägenheterna. Frånluften i kök går också i den gemensamma betongkasunen som matar bägge lägenheterna. Det förekommer läckage mellan lägenheterna, vilket ger luktproblem. RENOVERING Stambyte De befintliga horisontella avloppsrören, de så kallade avloppsgrodorna, är ingjutna i bjälklagen. Rören har blivit slitna och är uttjänta. Nya avloppsrör läggs i taket i våningen under. Det blir en lösning med undertak. Man håller nu på att undersöka hur ljudisoleringen ska kunna klaras. Eftersom badrumsväggen ligger mot trapphuset kan man byta vatten- och avloppsstammar därifrån. Den prefabricerade golvplattan i badrummet har i vissa områden en spännvidd på 360 cm. Den har satt sig, vilket innebär att golvbrunnen inne alltid sitter i lägsta punkten i badrummet. Sprickor i skarvar mellan blocken har inneburit att det blivit en öppen glipa ut mot trapphuset. Detta medför ljud- och luktöverföring. Badrummen Plastmattorna har blivit fula och sedan har man lagt klinker på dessa. Då blev emellertid i vissa områden golvet i badrummet för högt. Vattnet tog sig lätt över tröskel och ut i hallen. Detta ledde till många vattenskador. I Helsingborgshem användes i vissa områden en typ av golvbrunn som hette Vifa med en skruv mitt i. Dessa har fått bytas då klämringen släppte. Utbytta brunnar har i huvudsak ersatts med brunnar av rostfritt stål. Vi hade även en del väggbrunnar. Dessa läckte, men har nu bytts ut. Väggarna har klarat sig bra. Väggplastmattan är kemsvetsad i skarvarna. Plasten krymper dock och plastmattor drar sig med åren. I en del badrum finns Dickersby våtvägg, som har ett målat tätskikt, gipsskiva, primer och väv. Dessa har hållig ganska bra, enligt Kjell Persson. Handdukstorken som sitter på tappvarmvattenledningen tas bort med hänsyn till risk för tillväxt av legionellabakterier. 39 : Värmesystem Vi har provat en ventil som stänger av flödet till radiatorn när man öppnar balkongdörren. Den är särskilt bra att använda där de boende har inglasade balkonger. Där har man balkongdörren öppen jämt. Ventilation – innemiljö Ombyggnad pågår av ett tidigt 1970-talsområde med tvåvåningshus, där de boende klagar på inneklimatet. ”Källarlukt” kom in från krypgrunden i alla lägenheter på bottenvåningen. Där fick man dels täta de förtillverkade plattor som låg ovanpå krypgrunden, dels sätter man in FTX-system. Man använde då det gamla, före detta soputrymmet i källaren till fläktrum. De nya ventilationskanalerna drogs i trapphuset. Detta kostar mycket – trots att inte stambyte ingår. Man bör för framtida renoveringar sätta in tryckstyrda fläktar. Här kan man lära sig av nybyggnadsprojektet Jens Ols, byggt av Lunds kommuns fastighets AB, LKF. Där har man en grundventilation. Denna kan sedan ökas på individuellt i varje lägenhet. Uppe i fläktkammaren sitter en tryckstyrd fläkt. Det är en bra lösning på ett F-system, tycker Kjell Persson. KOSTNADER Vi frågar Kjell vad som kostat mycket i drift och oplanerat underhåll och får följande lista: • Ombyggnaden med tätning av krypgrund och installation av FTX-system i ett 1970-talsområde. • Nya dräneringar för att torka ut fuktiga grunder. • Golvbrunnar som läckt och orsakat vattenskador. • De vita PVC-rören som sprungit läck och orsakat vattenskador. Sådana har Helsingsborgshem haft många av. 1. Största problemen är att reda ut vad vill man ha för framtiden. Vad kommer att efterfrågas, hur ser teknikutvecklingen ut, inte minst på data-teleområdet, hur ska man hantera modern elektrisk utrustning? 2. Man måste vara mycket noggrann med att inventera varje hustyp som ska renoveras och hitta de lösningar som är anpassade just för denna. Förvaltaren har stor kunskap, t ex om var de ledningar finns som rostar. Det är också bra om man kan leta upp dem som var med och byggde husen, rörmokare och andra. Bostadsbolag som gjort bra inventeringar är bland annat Uppsalahem och Öbobostäder. 3. Man måste ta tidig kontakt med hyresgästerna och informera och föra dialog. 4. Kontakterna med myndigheterna bör tas tidigt, så man vet vad som gäller redan under planringen. 5. Gör en ordentlig kravspecifikation som beskriver vilka egenskaper den renoverade byggnaden ska ha, inför upphandlingen av en entreprenör. 6. Man behöver hjälpmedel, som en tabell på teknisk livslängd för olika komponenter, så man kan planera in byte i underhålls- och renoveringsplaner. 7. Alla ledningar ska vara utbytbara, man ska kunna se läckage. 8. Anpassningen för rörelsehindrade ska man tänka på redan från början. Badrumsdörr och balkong är akilleshälar. Man kan få bidrag för bostadsanpassning. När det gäller badrum kanske man kan slå ihop klädkammare och bad i vissa lägenheter från 1950-talet så att badrummen blir större. ERFARENHETER FÖR FRAMTIDEN 9. Energieffektivisering bör diskuteras ur alla aspekter och analyseras och vägas utifrån vilka effekter det kan få på inneklimat och husens utseende. Styrningar och mätningar för att spara el är viktigt. Man ska separat kunna mäta fastighetsel respektive lägenhetsel. Statistik på fastighetselen behövs för att göra energideklarationer. Slutligen ber vi Kjell Persson sammanfatta vad man ska tänka på vid renovering. 10. Man bör minst ha ett 40-årsperspektiv när man renoverar! • De gamla galvade vattenrören som rostat. • Förhöjda magnetfält som fått åtgärdas. • Fönster som åldras kräver mycket skötsel. 40 Här är hans tiopunktsprogram: : Alingsåshem NÄRVARANDE Ing-Mari Odegren, Alingsåshem Magnus Everitt, Svensk Ventilation Rolf Kling, VVS Företagen och Marie Hult, White Radikal energieffektivisering i samband med stambyten Ing-Marie Odegren, vd Alingsåshem, planerar för ombyggnad av bland annat 1970-talsområdet Brogården. Det är ett typiskt miljonprogramområde med trevånings lamellhus, centralt beläget i Alingsås. Området innehåller 300 lägenheter med betydande behov av renovering. Energianvändningen är planerad att minska från 216 kWh/m2/år till 92 kWh/m2/år. Den stora skillnaden åstadkoms på uppvärmningsområdet, där energianvändningen ska minska från 115 kWh/m2/år till 27 kWh/m2/år. Ombyggnadsarbetena ska påbörjas våren 2008. Under tiden har en visningslägenhet iordningställts för att de boende skall få en upp- : Ing-Marie Odegren hälsade oss välkomna i Alingåshems lokaler. Hon är ingenjör och har dessutom 20 poäng i beteendevetenskap, något som kommit till god användning i rollen som VD på Alingsåshem. Man har ett mycket bra samarbete med Alingsås kommun och med Alingsås Energi, som är döttrar i den kom.munala koncernen AB Alingsås Rådhus. Alingsåshem har i sina ägardirektiv att ” bolaget aktivt ska engagera sig i energieffektivt byggande”. – Ett bostadsbolag måste vara nyttigt för ägarna, säger Ing-Marie Odegren. Alingsåshem vinnlägger sig också om en god dialog med de boende. fattning om vad ombyggnaden innebär för deras lägenhet. De boende måste godkänna ombyggnaden, som beräknas Antal lägenheter som bostadsbolaget förvaltar 3 200 St Antalet lägenheter byggda under perioden 1950-1975. 1 960 St Andel av bolagets lägenhetsbestånd från perioden 1950-75 som hittills renoverats. Genomsnittlig energianvändning i det ej renoverade beståndet 1950-75 Mål för energianvändning efter renovering Foto: Christer Nordemo FAKTA vara klar år 2011. 30 % 216 kWh/m 2, år 82 kWh/m 2, år Ing-Mari Odegren. 41 : – Passivhuskonceptet är en del av den hållbara utvecklingen. Vår definition av hållbar utveckling är att ha en helhetssyn på ekologisk-, ekonomisk- och social hållbarhet, säger Ing-Marie Odegren. Det ska vara robust och hållbart. Vi kommer också att tillhandahålla energirådgivning som skall stimulera till minskad energianvändning. ARKITEKTUREN VIKTIG Alingsåshem är medlem i ByggaBoDialogen, som inbjuder spetsföretag och organisationer på miljöområdet att samverka med regeringen för att snabba på utvecklingen mot ett långsiktigt hållbart samhälle. I samband med ombyggnaderna tillfrågar Alingsåshem sakkunniga på tillgänglighetsfrågor. – Ines Usman från Boverket har varit här och hon stödjer våra ombyggnadsplaner tillfullo, säger Ing-Marie Odegren. Brogården är ett 1970-talsområde som är det första som ska byggas om enligt passivhuskonceptet. Syftet med konceptet passivhus är att husen värms upp passivt genom att ta tillvara värme från personer, elektriska apparater och instrålad sol. På detta sätt blir husen nästan själuppvärmda. Bevarandevärdena är viktiga att ta hänsyn till även i miljonprogrammets hus, säger Ing-Marie Odegren. Det är också viktigt att de tillägg man gör får god gestaltning. TILLGÄNGLIGHET ENERGIEFFEKTIVSERING Brogården före renovering 15+15 isoering på vinden U -v ä rde ca 0,20 W/m², K Central ventilation utan värmeåtervinning 10 cm isolering i ytterväggarna U = 0,4 W/m², K 3 -glasfönster U= 2,0 Balkong med betonggolv Med köldbryggor Till golvet innanf ö r Trapphusdörrar U = 2,5 Täthet 4 oms/tim vid 50 Pa Ingen isolering i bottenbjälklaget Före och efter åtgärder. Texterna förklarar i första sektionen hur husen var konstruerade före ombyggnad och i andra sektionen vilka åtgärder man planerar att vidta vid renoveringen. 42 : Följande åtgärder planeras i Brogården: • Samtliga ytterväggar kommer att ha 35 cm värmeisolering. Vi byter ut nuvarande tegel mot keramiska plattor och skivmaterial. Nuvarande gul tegelfasad är söndersprängd . • Byte till energieffektiva fönster med värde 0,85. • Inbyggnad av befintliga, indragna balkonger, så man slipper den köldbrygga som balkongplattans infästning utgör. Samtidigt får man ett större vardagsrum. Sedan bygger man nya fribärande balkonger utanpå fasaden. Dessa ger inga köldbryggor. • Överst bjälklaget kommer att ha 50 cm isolering. Man sätter också isolering på ovansidan av yttertaket, som är ett valmat, för att inte få kondens där och fuktproblem. • Man räknar med att den mängd värme som ska behövas är så liten att den kan tillföras med tilluften. Radiatorsystemet tas bort. De befintliga radiatorerna har haft för låga flöden. Man har också haft problem med att radiatorsystemet rostat och att det blivit ”flagor” inuti detta. • Installation av FTX-ventilation, d v s mekanisk tilloch frånluft med värmeåtervinning. • Lägenheterna har platsgjutna mellanväggar av betong. Man sätter ljudisolering på ena sidan, så att bara den ena lägenheten minskar i storlek. • Ledningar för fjärrvärme, vatten och avlopp byts ut och läggs samordnat. Brogården efter renovering Efterbåda 43 : Energianvändningen har mätts före ombyggnad och beräknats efter ombyggnad. ning som tagits fram inom ByggaBoDialogen, säger IngMarie Odegren. Energibehov för Före ombyggnad kWh/m 2/år Beräknat efter ombyggnad kWh/m 2/år Uppvärmning Varmvatten Fastighetsel Hushållsel Total energianvändning 115 42 20 39 216 27 25 13 27 82 Alingsåshem har anlitat en handbollscoach som partneringledare. Det gäller att ”få med alla spelare på plan”. Landstinget i Västra Götaland var först med att anställa en coach. Konsulterna i Alingsåshems partneringsystem är anställda av entreprenörerna. De som deltar i projektgruppen för ombyggnaden är: • Alingsåshem BOENDESAMVERKAN En attitydenkät har delats ut till de boende angående hur man ser på olika energisparåtgärder. • Hyresgästföreningen • 5 st boendegrupper SABO gjorde 1995 en undersökning om hur olika människor ser på sitt boende. Hyresstrategin som Alingsåshem har är att låsa en stor del av hyran i 10 år och låta kunden påverka den rörliga delen genom debitering av värme och el. Alla värden på värmeanvändning, varmvatten och hushållsel skickas till Alingsåshem från Alingsås energi och de boende ska själva kunna se sin förbrukning. • HSB – Det är viktigt med dialogen med de boende och att det också skapas eller bibehålls en mötesplats för dem, säger Ing-Marie Odegren. I fallet Brogården samverkar man med närliggande intressenter. • Norby Kapell • Äldreomsorgen • Socialtjänsten • Kommunens översiktsplanerare på plan- och bygg • Alingsås Energi • Föreningar • Näringslivet, bl a Lidel och Lennartssons Bageri • Entreprenörer • Konsulter. PARTNERINGUPPHANDLING KRÄVER NY KOMPETENS HOS BESTÄLLAREN Alingsåshem har redan handlat upp all ny- och ombyggnad fram till och med 2011. Upphandlingen har skett som en strategisk partnering . Man har slutit ett långsiktigt partneravtal med Skanska. Liknande avtal har också tecknats med underentreprenörerna för installationsteknik. Alla entreprenörer måste redovisa sina nettokostnader, dvs. även rabatter vid inköp. Upphandlingen har gjorts till 80 procent på kvalitet och till 20 procent på pris. Det behövs enligt Ing-Marie Odegren mycket ny kompetens, både hos beställaren och hos alla andra parter för att klarar av en sådan här planeringsprocess. – Vi har påbörjat en vidareutbildning av alla dem som ska arbeta med projektet genom att de får gå den utbild44 VIKTIGT MED EGENKONTROLL Metodiken för systematiskt arbetsmiljöarbete (AFS 2001:1) var en Aha!-upplevelse för mig, säger Ing-Marie Odegren. Samma princip kan tillämpas i alla led och även för de boendes miljö. Kvalitetssäkring är A och O. Det får inte gå för fort – då kommer fuktproblemen! Det måste finnas ett bra underlag (en bra kravspecifikation) för vad det är vi ska köpa. Egenkontrollen och hur den sköts i praktiken måste stå i fokus. Energimyndighetens beställargrupp för bostäder, BeBo NÄRVARANDE Hans Isaksson, K-Konsultgruppen Rolf Kling, VVS Företagen Marie Hult, White Det är nu tillfället bjuds att reducera energianvändningen med 50 procent till år 2050! De renoveringar som genomförs de närmaste åren ska hålla ungefär 40 år framåt i tiden, d v s till 2050. Då är det ingen idé att sikta på en 20 procent reducering av energianvändningen fram till 2020. Man måste passa på och gå direkt på 50 procent besparing till år 2050 i samband med renoveringar som sker nu. Det säger Hans Isaksson, K-konsultgruppen i Stockholm, som är projektledare för BeBo, Beställargrupp Bostäder. BeBo är ett projekt som drivs av Energimyndigheten. Han menar att det som kostar mycket är stambyten och övrigt som behöver åtgärdas för att husen ska kunna stå i ytterligare 40 år. Det är viktigt att passa på och ta med energiåtgärder som gör byggnaderna mer långsiktigt hållbara och sänker driftskostnaderna. Hans Isaksson betonar, att det är en förutsättning för att vi ska kunna uppnå det nationella miljökvalitetsmålet för energianvänd- MILJÖMÅL ningen i bebyggelsen. Nationellt miljömål Den totala energianvändningen per uppvärmd areaenhet i bostäder och lokaler minskar. Minskningen bör vara • 20 % till år 2020 och • 50 % till år 2050 i förhållande till användningen 1995. Till år 2020 skall beroendet av fossila bränslen för energianvändningen i bebyggelsesektorn vara brutet, samtidigt som andelen förnybar energi ökar kontinuerligt. I Energimyndighetens Beställargrupp Bostäder, BeBo, ingår flera av landets största bostadsföretag från allmännyttan, kooperationen och den privata sektorn. Gruppen tar fram underlag för att demonstrera och utvärdera energieffektiv teknik. Den har tidigare genomfört flera teknikupphandlingar, kyl/frys, tvätt och torkutrustning, ventilation och köksutrustning. Nu arbetar man för att få fram bra exempel på energieffektiv renovering av miljonprogrammets flerbostadshus. – Man måste betänka att miljonprogrammet byggdes 1965-1975, huvudsakligen före den första oljekrisen. Energistandarden är därefter, anpassad till ett väsentligt lägre energipris. Mycket kan göras, inte minst åtgärder på klimatskal och ventilation. Hans Isaksson nämner med glimten i ögat, att projektet har döpts till ”Ny kostym och respirator” som ett tecken på vad som måste förbättras. Miljonprogrammets lägenheter byggdes med industriell byggteknik. Man använde i stor omfattning prefabricerade betongelement som mellanväggar och golvbjälklag. Ytterväggarna uppfördes ofta på plats som så kallade utfackningsväggar. På något vis måste man hitta tillbaks till ett industriellt tänkande och montagemetoder där man utnyttjar den repeterbarhet som finns i miljonprogrammets bestånd. BeBo satsar nu på att med 3-5 demonstrationsprojekt visa att energiåtgärderna kan genomföras i samband med ombyggnaderna. Målet är högt satt och de valda åtgärdspaketen ska halvera nuvarande energianvändning. Åtgärdspaketen ska vara så kostnadseffektiva och rationella att de uppfyller rimliga lönsamhetskrav, säger Hans Isaksson. 45 Reflektioner NÄRVARANDE Lise-Lott Larsson, ÅF, och Stefan Björling, SABO Rolf Kling, VVS Företagen Marie Hult, White – och spaning på framtiden! En kväll i december bjöd vi in Lise-Lott Larsson och Stefan Björling för att reflektera över vad som kommit fram i intervjuerna och göra en framtidsspaning – vad väntar runt hörnet när det gäller renovering och energieffektivisering? Lise-Lott, 40 år, civilingenjör, Teknisk Fysik, arbetar som sektionschef på ÅF, Effektiv Energianvändning. Hon bor i en bostadsrätt på Södermalm, byggd 1969, totalrenoverad 1999. Stefan, 26 år, civilingenjör VoV från KTH har gjort examensarbete om stamrenovering. Han arbetar nu som byggtekniskt sakkunnig på SABO och bor i en privat hyres- CITATET rätt i Sundbyberg, byggd 1965. Stefan Björling inledde med att förmedla en oro för att det går för långsamt med renoveringarna av det stora beståndet som byggdes 1960-1975. – I Boverkets rapport ”Bättre koll på underhåll” sägs att takten i renoveringar av flerbostadshus bör vara 65 000 lägenheter per år om vi ska klara renovering av miljonprogrammet i rimlig tid. Senaste året renoverades 25 000 lägenheter. Fortsätter det så hamnar vi på år 2030 eller senare innan allt är klart. Det finns en risk att skadorna blir väldigt stora, om inte den takt som behövs kan hållas. Dagens situation beror både på att det inte finns resurser på entreprenadmarknaden och att det saknas långsiktiga beslut för finansiering av Lise-Lott Larsson: – Ingenjörsmässigt är det inget svårt problem att vidta åtgärder som minskar energianvändningen. Det handlar mest om ledarskap, menar Lise-Lott. – Många investeringar är ju direkt lönsamma och det är inte seriöst att slösa bort våra hyror och vår miljö genom att inte effektivisera energianvändningen! Lise-Lott Larsson och Stefan Björling. 46 renoveringar. Omfattningen och takt på renoveringarna blir helt avgörande av årliga hyresförhandlingarna, säger Stefan. – Man borde göra en simulering på ett flerbostadshus av den typ man ska renovera, och se vilka åtgärder som just i det fallet är mest effektiva, fortsätter Lise-Lott. Rolf Kling inflikar att en vattenskada kan kosta 100 000 kronor. Det kan bli väldigt dyrt att hålla för låg takt. – Ingenjörsmässigt är det inget svårt problem att vidta åtgärder som minskar energianvändningen. Det handlar mest om ledarskap, menar Lise-Lott. Många investeringar är ju direkt lönsamma och det är inte seriöst att slösa bort våra hyror och vår miljö genom att inte effektivisera energianvändningen! – Ett problem är att politikerna sätter sina hjärtefrågor före det långsiktiga tänkande som krävs när det gäller att hålla byggnader i gott skick, menar Stefan. Vart fjärde år fattas beslut att satsa på renovering, vart fjärde år att bygga nytt. Och nu satsas det på utförsäljning. Det är inte lätt för dem som ska renovera att ha en långsiktig planering. När det gäller de olika upplåtelseformerna tror LiseLott att många privata fastighetsbolag, samt bostadsrättsföreningar med kunniga styrelser tänker långsiktigt – de ser ekonomi i att ha ett bra planerat underhåll. Stefans erfarenhet, efter att ha varit runt i ett stort antal kommuner och gjort intervjuer med bostadsföretag, är att det bland de allmännyttiga bolagen går att finna många exempel på hur man har en långsiktig planering och arbetar systematiskt med underhåll och renovering. DET BEHÖVS POLITISK STYRNING Hur ser ni på möjligheten att energieffektivisera i samband med renoveringarna, frågar vi. Lise-Lott tror att ökade energikostnader, i kombination med energideklarationer och klimatdebatt kommer att trigga på energieffektiviseringen. Hon upplyser oss om att miljonprogrammets hus använder 60 procent mer energi än de hus som byggdes före och efter. På frågan vilka åtgärder som krävs svarar Lise-Lott att man kan täta ytterväggar, vindar och tak, byta fönster, byta till mekanisk ventilation med värmeåtervinning, bygga vindfång, bygga in balkonger etc. möjligheterna är många. – Jag tror dessutom mycket på individuell mätning och debitering av varmvatten, el och värme, säger Stefan. Idag kan man som boende i flerbostadshus i de flesta fall läsa av sin egen elanvändning, detta påverkar förbrukningen. Utökar man mätningen och debiteringen på andra förbrukningsområden kommer det att påverka hyresgästers intresse av att hushålla med resurser. Både Stefan och Lise-Lott anser att det måste till kraftfulla politiska åtgärder för att få igång en renoveringsprocess som inte bara omfattar det nödvändigaste, utan även tar hänsyn till energieffektivitet och som håller en rimlig takt. Det borde finnas krav från myndigheterna på att, när man renoverar sitt hus, ska energianvändningen inte ligga över en viss nivå, t ex kraven i nya BBR, och på att en ökande andel ska vara förnybar energi, menar Lise-Lott. Skattesystemet ska också vara så att en miljöanpassad ombyggnad ska ge en bättre fastighetsekonomi! Om fastighetsägaren inget gör måste Miljöbalkens princip, ”Förorenaren betalar” gälla även koldioxidutsläppen. Statliga och kommunala förvaltningar bör gå före och visa hur de arbetar mot växthuseffekten, menar LiseLott. Det är bra att nya LOU är tydligare på att man får ställa miljökrav och krav på kompetens kring exempelvis energieffektivisering, men kanske det även borde vara lagkrav på att det ska finnas miljöprogram med tydliga miljökrav för ny- och ombyggnadsprojekt, säger Lise-Lott och tillägger: – Vi får se vad energitjänstedirektivet som nu utarbetas kommer med för förslag, tanken här är bland annat att statliga och kommunala bolag ska gå i täten. SATSA PÅ TÄVLINGAR DÄR MÅNGA DISCIPLINER SAMARBETAR Lise-Lott tycker att beställarna borde gå ihop och satsa på tävlingar i olika former för att få fram bra idéer om hur renoveringarna kan göras, t ex om vad passivhusteknik kan betyda i ombyggnadsfall. Det kan vara ett parallellt uppdrag, en allmän tävling eller en markanvisningstävling, där byggherren sätter ihop ett lag av konsulter, som får komma med ett samlat förslag. Sådana initiativ skulle kunna tas och kanske stödjas finansiellt 47 av Energimyndigheten, Kretsloppsrådet, ByggaBoDialogen, Sveriges Arkitekter, VVS Företagen, SABO, Svensk Ventilation m fl. många lägenheter på så kort tid. Går att renovera 65 000 lägenheter per år utan att det finns ett stort inslag av förtillverkning även i detta arbete, undrar vi. – Det behövs goda exempel och de skapas när olika fackmän samarbetar i tidiga skeden, säger Lise-Lott. Det förutsätter att byggherren sätter igång en process. ÅF var med i ett parallellt uppdrag för VVS-konsulter för några år sedan när White byggde sitt nya kontorshus i Stockholm. Det innebar tidigt samarbete mellan alla konsulter. Erfarenheterna är mycket positiva för oss, säger Lise-Lott. – Nej, det måste nog till något radikalt, säger Stefan. Kanske är det framför allt hela ombyggnadsprocessen och logistiken mellan fastighetsägare, hantverkare och boende, som måste läggas upp på ett annat sätt. Att man tänker igenom vad man kan erbjuda de boende, vad olika yrkesgrupper kan lära sig att utföra, utöver vad de gör idag. Certifiering för ett visst hantverk, t ex elektriker eller plattsättare skapar begränsningar i stället för se möjligheterna. De hantverkare, ofta enmansföretagare som anlitas av enskilda villaägare och bostadsrättshavare utför många olika arbetsmoment. Just denna typ av rationaliseringar måste även de större entreprenadföretagen ta till sig för att effektivisera renoveringsarbetena. Marie påtalar att Stockholm stad har varit föredöme genom att arrangera ett flertal tävlingar om energieffektiva, sunda flerbostadshus. Bland annat inför ombyggnad av 1960-talsområdet Östbergahöjden. Det är dock viktigt att man följer upp tävlingarna så att vinnarna får fortsatt uppdrag och med att sedan kontrollera måluppfyllelsen i färdig byggnad. Efter det s k Stockholmsprojektet på 1980-talet då man byggde ett antal energisnåla flerbostadshus, har Stockholm stad varit mindre bra på uppföljning av sina projekt, menar Marie. Stefan berättar att SABO startar ”Energiutmaningen” under våren 2008. Det är ett åtagande om energibesparing för SABO- företag. De företag som ansluter sig till initiativet går med på en viss målsättning om att gemensamt minska energianvändningen. Där utmanar bostadsbolag varandra att spara energi och åtar sig också att mäta och rapportera sin energianvändning. Det finns naturligtvis risker med att exempelvis fjärrvärmeleverantörer enbart justerar priserna uppåt med hänvisning till att de har en stor del fasta kostnader. SABO- företagen har erfarenheter att detta skett exempelvis på va- sidan efter att företagen varit framgångsrika med att minska vattenförbrukningen. Hittills har fokus varit på hur mycket pengar man sparar, men det kan nog utvecklas till att gälla minimering av utsläpp av växthusgaser och annan miljöpåverkan i framtiden, tror Stefan. INDUSTRIALISERAD RENOVERING? Miljonprogrammets hus är anpassade för industriell produktion genom sin upprepning och måttanpassning. Detta var grunden till att det gick att bygga så pass 48 FÖRHÅLLNINGSSÄTT TILL RENOVERINGAR Vi berättar att, i de intervjuer vi gjort till denna skrift med bostadsföretag, kan vi se olika sätt att åtgärda de befintliga husen. Vissa stamrenoverar i badrum och kök och applicerar nya ytskikt i dessa utrymmen och nöjer sig med detta. Andra passar på att vidta en mängd andra åtgärder i samband med stamrenoveringarna, bland annat går igenom rör i källare, vidtar åtgärder för att minska energianvändningen, förbättrar tillgängligheten, säkerheten o s v. Detta kräver naturligtvis en längre och mer omfattande störning för hyresgästen. Å andra sidan blir man bara störd en gång på 40 år. Åter andra gör sina energieffektiviseringsåtgärder i anslutning till det vanliga underhållsarbetet. Om man ändå ska måla om fönster passar man på att byta ut fönsterglaset till energiglas, täta fönster och balkongdörrar. Om man ska byta stammar installerar man vattensnål utrustning och kanske individuell mätning av varmvatten. Det kan då vara lättare för hyresgästen att bo kvar, eftersom man begränsar arbetena till några rum i taget. Båda de två senare beskrivna sätten kan säkert vara effektiva, men man har här en mer eller mindre medveten hållning och långsiktig strategi. Det vore intressant med en strategisk studie av vad som, på 40 års sikt, ger bästa resultat i form av nöjda hyresgäster, lägsta energianvädning och kostnader. Vad tror ni, vad kommer att vara framgångslinjen? Båda sätten kan säkert vara framgångsrika, tror Stefan och Lise-Lott, fast Stefan lutar mest år totalrenovering nu, som håller sig i 40 år. – Men för att detta ska hända måste det till incitament, tycker både Stefan och Lise-Lott. På EU-nivå och nationell nivå måste lagstiftning och skatter ge stöd åt miljöanpassade ombyggnader, som minskar påverkan på växthuseffekten. I Europa finns ett jättebestånd av miljonprogramshus. Det finns en stor potential att effektivisera NU och utveckla lämpliga metoder och produkter för detta på en stor marknad! – Jag tror att det kollektiva kommunikationsnätet kommer att vara kraftfullt utbyggt 2050 för både varu- och persontransporter, samt att de kraftigt ökade energikostnaderna kommer att driva en utveckling mot energieffektiva byggnader, säger Stefan och tillägger: – Sedan kan man ju aldrig veta om någon kommer med en smart, oväntad uppfinning, i klass med datorn, som ger nya möjligheter till energiomvandling, men det är inget vi kan räkna med fem i tolv! LCC-BERÄKNINGAR HÖR NUTIDEN TILL Ett problem är att så mycket kretsar kring investeringskostnaden, menar Stefan. Livscykelkostnadsanalyser (LCC) används nästan inte alls, trots att det är ett utmärkt analysredskap för långsiktiga förvaltare. Det tänkesättet hör verkligen nutiden till, säger Stefan. Här behövs nog utbildning och lättillgängliga datorprogram, som ger stöd, menar han och fortsätter: Själva upphandlingsförfarandet, som kretsar så mycket kring investeringskostnaderna, är snett. Därför är det kanske intressant att testa nya former av avtal i samband med upprustningarna. Alingsåshem har handlat upp sina renoveringar med höga energimål med hjälp av partneringavtal. (Se avsnittet om Alingsåshem). Det finns också ett nyuppväckt intresse för EPC (Energy Performance Contract), som innebär ett utökat åtagande från entreprenören när det gäller att uppnå energimål. Det innebär att byggherren och entreprenören delar på vinsten om de mål som satts upp klaras efter ett antal överenskomna år. Om vinsten uteblir får entreprenören stå för investeringen. KOLDIOXIDDEKLARATION PÅ ALLA HUS Sverige Renoverar AB Här renoveras 1,4 miljoner lägenheter! Sverige Renoverar AB Hur tror ni att det ser ut om 40-år i Sverige? Tror ni att byggsektorn har klarat sin andel av målet ”minska energianvändningen med 50 procent till 2050”? – Det är ju en nödvändighet. Jag tror att varje byggnad år 2050 kommer att ha en miljödeklaration, där det bland annat står hur mycket koldioxidekvivalenter som använts för att bygga och årligen driva huset. Detta övervägs noga som en del av värderingen vid försäljning och vid ansökan om kredit. Klart 2015? verige Renoverar AB 49 Ordförklaringar Självdragsventilation (S) Bygger på termik. Genom att varm luft stiger skapas ett undertryck i frånluftskanalerna. Tilluft tas in via uteluftsventiler och otätheter. Frånluftsdon normalt i kök, bad, wc och klädkammare. Effektiviteten påverkas av vind och temperaturförhållanden, årstid och uppvärmningsform. Frånluftsventilation (F) Med hjälp av fläktar sugs luften ur byggnaden via kanaler som mynnar i kök, bad, wc och klädsammare. Systemet fungerar oberoende av ute- temperatur. Möjlighet till filtrering av tilluft och värmeåtervinning. Tilluften tas in via uteluftsventiler och otätheter. Till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning (FTX) Fungerar på motsvarande sätt som frånluftssystem men här tas inte luften in via uteluftsventiler och otätheter utan med hjälp av en fläkt och ett kanalsystem. Tilluften förs in i sov och vardagsrum. Frånluften tas ut i kök, bad, wc och klädkammare. Atemp Ytbegrepp i BBR och energideklarationer. Ytan innanför yttervägg som är uppvärmd till minst 10 grader. BBR Boverkets byggregler. BKR Byggkeramikrådet. Branschregler för kakel och klinker i våtrum. Utbildning och behörighet för kakeloch klinkersättning. BÄR Boverkets ändringsregler. Grodor Benämning av horisontella avloppsrör i badrumsgolv. 50 GVK Golvbranschens Våtrumskontroll. Branschregler för tätskikt i våtrum. Utbildning av golvläggare och kakelsättare. Auktorisation av företag som arbetar med tätskikt. PEX Tvärbindbar (förnätad) polyetenplast. Används till vattenledningsrör. Se även PP. PP Polypropen. Används i vattenledningsrör. Hårda till skillnad mot PEX som är böjbara. PVC Polyvinylklorid. Plastmaterial som används i t ex våtrumsmattor. Relining Teknik för att förlänga rörs livslängd. Förekommer i två varianter strump- och sprutrelining. Rören rengöres och eventuella skador åtgärdas därefter behandlas rören invändigt. Riskanalys Strukturerad bedömning av risker. Stammar Vertikala tekniska försörjningsledningar för t ex el, tele, vatten och avlopp. Stambyte Byte av tappvatten- och avloppsrör. Om nödvändigt värmerör i badrumsgolv. Byte av tätskikt i badrum. Säker vatteninstallation Branschregler / -auktorisation för minimering av vattenskador. VVC Varmvattencirkulation, ger varmt vatten vid tappställe utan långa spoltider. Minskar risk för legionellatillväxt. 51 Recept för beslutsfattare vid renovering 1. Noggrann inventering av byggnaderna med avseende på byggnadsoch installationsteknik, förekomst av farliga ämnen. 2. Lista på livslängder för olika komponenter – tänk 40 år framåt vid renoveringen – ta del av utvecklingstendenser för teknik, energipriser och boendes preferenser. 3. Innemiljöinventering med boendeenkät, ta del av OVK, radonmätning. 4. Energideklarationen – vilka åtgärdsförslag kan med fördel genomföras i samband med renoveringen? 5. Tidig information och dialog med boende – ta vara på goda idéer som kommer upp. Vid besök i varje lägenhet görs jämförelser med relationsritningar. Avvikelser noteras. Följ upp hur de boende har det när renoveringsarbetet pågår. 6. Kontakt med kommunen om tillgänglighetsfrågor och eventuella bevarande värden. 7. Strategisk plan för vilka åtgärder som ska ingå, gärna några alternativ som analyseras med LCC och miljöeffekter. 8. Kravspecifikation som beskriver vilka egenskaper den renoverade byggnaden ska ha, som underlag för upphandling. 9. Fundera över entreprenadformen – prova partnering, EPC? Ta med hur kravspecifikationen ska följas upp i samband med slutbesiktningen. 10. Uppföljande boendeenkät om innemiljö samt energimätning före Box 47103, 100 74 Stockholm www.vvsforetagen.se www.svenskventilation.se www.sbuf.se Box 47160, 100 74 Stockholm Framtagen med stöd av garantibesiktningen.
© Copyright 2024