Årsredovisning 2012 (pdf) - Förvaltnings AB Framtiden
Årsredovisning 2012 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Innehåll 3 2012 i sammandrag 4VD-kommentar Om Framtidenkoncernen 5 Detta är Framtidenkoncernen 8 Marknad, fastigheter och hyresgäster 17 Utveckling av fastigheterna 22Miljö 25Fastighetsvärdering 28Finansiering 32 Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Förvaltningsberättelse och finansiella rapporter 51Årets verksamhet 54 Årets resultat 56 Fem år i sammandrag 58 Risk- och känslighetsanalys 60 Förslag till vinstdisposition och Utblick 2013 62 Rapport över totalresultat, koncernen 63 Rapport över finansiell ställning, koncernen 65Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen 66Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen 67Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget 68 Balansräkningar, moderbolaget 70 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 71 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 72Noter 101Revisionsberättelse 102Granskningsrapport Fastighetsförteckning 103Fastighetsförteckning per stadsdel 126Karta över koncernens fastighetsbestånd 47% 20 000 20 10 000 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 0 Marknadsvärde fastigheter Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok Soliditet Framtidenkoncernen ägs i sin helhet av Göteborgs Stad. I koncernen finns tio rörelsedrivande dotterbolag och ett dotterdotterbolag. Moderbolag är Förvaltnings AB Framtiden. Marknadsvärde fastigheter och soliditet 70 000 mnkr 60 000 50 000 40 000 2012 i sammandrag 58% 30 000 51% 48% 20 000 53% 52% • Hyresintäkterna uppgick till 4 988 mnkr (4 783). • Hyresförhandlingarna ledde till höjningar för bostäder på mellan 2,0 och 2,41 procent per bolag. 10 000 0 2008 2009 2010 2011 • Driftsöverskottet uppgick till 2 862 mnkr (2 661). 2012 • Framtidenkoncernen har färdigställt 339 nya hyresrättslägenheter, 76 bostadsrätter och egnahem, varav 7 är en gruppbostad. Dessutom har 22 lägenheter tillkommit genom lokalkonverteringar och sammanslagningar. Marknadsvärde fastigheter Soliditet • Fastigheternas marknadsvärde ökade till 62 593 mnkr (58 850). • Investeringar i ny- och ombyggnation samt förvärv har gjorts med 2 354 mnkr (2 773). Driftsöverskott och uppgick Resultat efter • Koncernens soliditet till 58finansnetto procent (53). Koncernen mnkr 5• 000 har drygt 70 400 lägenheter med en IFRS vakansgrad om 0,0 procent (0,1). ÅRL Driftsöverskott och resultat efter finansnetto 6 000 mnkr 4 000 4 000 3 000 2 000 2 000 0 Investeringar -2 000 1 000 2 500 mnkr -4 000 2 000 -6 000 1 500 Investeringar 2 500 mnkr 2008 2009 2010 2011 1 500 Resultat efter finansnetto 0 Driftsöverskott Resultat efter finansnetto 2005 2006 2007 2008 2009 Operating surplus and income 2008 4,000 2009 IFRS ÅRL 2,000 0 -2,000 30 000 47% 20 000 Fastighetsinvesteringar 50% 52% 48% 51% 3 000 mnkr10 000 2005 2006 2007 2008 2 000 Marknadsvärde fastigheter 1 500 Soliditet 1 000 500 2008 2004 after net financial items 40 000 0 2005 6,000 SEK m 60 000 mnkr 2005 2006ÅRL 2007 50 000 0 2006 500 Marknadsvärde fastigheter och soliditet 2 500 2007 1 000 1 000 0 2008 2 000 2012 Driftsöverskott 500 0 2009 2010 2011 2012 2009 Ekonomisk information -4,000 Förvaltnings-6,000 AB Framtiden lämnar under året följande 2005 2006 2007 2008 2009 information: Operating surplus • Årsredovisning med fastighetsförteckning utges i Income after net financial items mars. • Delårsrapport per den 30 juni utges i augusti. Delårsrapport och förvaltningsberättelse finns i engelsk version. All ekonomisk information kan beställas från: Förvaltnings AB Framtiden, Box 111, 401 21 Göteborg Telefon 031-773 75 50 eller på e-post [email protected] eller hämtas från www.framtiden.se Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Vi är på rätt väg! Mycket av årets nyproduktion byggdes på egen mark. För att öka takten i byggandet behöver vi tillgång till mer mark. Under året har vi fått markanvisningar för 250 bostäder, bland annat 100 hyresrätter i Backa inom ramen för Framtidens Selma, men det räcker inte långt. Det pågår ett intensivt arbete med att frigöra parkeringsmark inom koncernen vilket kommer att resultera i mer byggbar mark för bostäder. Parkeringsanläggningar ska företrädesvis byggas under mark. Samtidigt avlöser de stora projekten varandra. På norra Gårda blev Poseidon klar med de sista 110 lägenheterna och därmed är kvarteret Venus färdigbyggt och övergår nu i förvaltning. Ett annat stort pågående projekt är Kvillebäcken där Bostadsbolaget bygger omkring 200 hyresrätter. De första hyresgästerna flyttar in efter sommaren 2013. I Hovås pågår ett spännande nyproduktionsprojekt där Familjebostäder och Egnahemsbolaget planerar för 250 bostäder. Långsiktiga planer för underhållet ”Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden”. Så lyder koncernens nya gemensamma vision. Här omfattar ”vi” såväl medarbetare som hyresgäster och samarbetspartners och ”bygger” handlar inte bara om att bygga nytt, utan också om att förädla och förvalta. ”Hållbart samhälle” är grunden i koncernens uppdrag och innehåller den ekologiska, sociala och ekonomiska dimensionen. Och ”Framtiden” står inte bara för koncernen utan för en utveckling av Göteborg som regioncentrum. Vi har samma vision i vårt uppdrag, oavsett var i koncernen vi arbetar. Ett intensivt år Vi har haft ett intensivt år med mycket fokus på det interna arbetet samtidigt som utvecklingsarbetet har tagit flera steg framåt, med exempelvis en gemensam markgrupp och en omfattande IT-genomlysning. Våra medarbetare är motiverade och sjukfrånvaron är låg. Koncernens fastighetsvärden har ökat med 3,7 miljarder och var vid årsskiftet nästan 63 miljarder kronor. Soliditeten har ökat från 53 till 58 procent. Under året har vi gjort riskanalyser, vilket involverat alla medarbetare i bolagen och mycket tid och energi har ägnats det arbetet. Jag känner mig trygg med att koncernen har sina viktiga processer kvalitetssäkrade så att vi kan fokusera ännu mer på vår kärnverksamhet. Mer bostäder måste fram Framtidenkoncernens kärnverksamhet är att bygga och förvalta fastigheter. Under 2012 levererade vi 40 procent fler inflyttningsklara bostäder än föregående år. Än har vi inte nått målet 750 inflyttningsklara bostäder per år. Men det är ett långsiktigt mål och vi är på rätt väg. Vi räknar med att nå målet 2015. Som koncern har vi viljan, kunskapen och en finansiell ställning som ger oss de bästa förutsättningar för att öka byggandet i staden. 4 I VD-kommentar Minst lika viktigt som det är att bygga nytt, är det att på ett effektivt sätt förvalta och ta hand om de fastigheter vi har. Det så kallade ”underhållsberget” diskuteras ibland. En stor del av våra fastigheter är just folkhems- och miljonprogramsbebyggelse. Vi har fleråriga underhållsplaner för våra fastigheter och vi budgeterar för att underhåll ska kunna genomföras i enlighet med planerna. Våra möten med hyresgäster och kunder ska präglas av professionalitet, trygghet, trivsel och service. Inom koncernen förfogar vi över många olika resurser och verksamheter för att skapa så trygga miljöer som möjligt, för att tillhandahålla service och handel kring våra lokala torg och för att ge hyresgästernas inflytande över sin bostad och sin miljö. Vi vill främja och uppmuntra miljömedvetandet hos hyresgäster och kunder. Här ligger vi i framkant. Källsortering, minskad förbrukning av el, värme och vatten är självklarheter för oss. Vi har också startat en elbilspool för hyresgästerna i Gårdsten där bilarna kommer att drivas med energi producerad i solceller som sitter på balkongfronter i bostadsområdet. Vi har en viktig roll i bostadsförsörjningen till grupper utanför den ordinarie bostadsmarknaden som måste balanseras mot den stora efterfrågan på bostäder som dagligen diskuteras. Vi samarbetar i dessa frågor nära andra aktörer inom Göteborgs Stad. Framtiden är spännande Framtidenkoncernen är en spännande arbetsplats med mycket professionella medarbetare som gör samhällsnyttiga insatser och bidrar till Göteborgs utveckling. Vi har många projekt på gång inom nyproduktion och förvaltning, på miljöområdet och det sociala området. Vi kommer att ha ett ännu större fokus på hållbarhetsfrågor. Vi är en aktör inom öppet fiberbaserat bredbandsnät som ger många framtida möjligheter, både för hyresgästerna och för vår egen fastighetsförvaltning. Inom koncernen fortsätter vi att arbeta ännu mer över bolagsgränserna för att nå synergieffekter och leva vår vision! Detta kommer att märkas under 2013 och framåt. Anneli Snobl, VD Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Detta är Framtidenkoncernen Attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i en stads och en regions utveckling. Genom att äga bostads företag kan Göteborgs Stad medvetet och aktivt agera på bostads- och fastighetsmarknaden i syfte att stärka stadens roll och utveckling. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Förvaltnings AB Framtiden Poseidon Bostadsbolaget Gårdstensbostäder Parkeringsbolaget Familjebostäder Framtidenkoncernen är en fastighetskoncern, helägd av Göteborgs Stad, och en av landets största fastighetsägare. Antalet lägenheter uppgår till drygt 70 400. I koncernen ingår förutom bostadsföretag även bolag för kommersiella lokaler, parkeringar, produktion av egnahem och störningsservice. Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag. Tillgången till attraktiva bostäder har stor betydelse för Göte borgs utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur. På sådana platser genereras de nya företagen och de nya arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden för att stärka Göteborgs utveckling och stadens roll som regioncentrum. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga Framtidenkoncernen. En gemensam vision i koncernen Under 2012 har Framtidenkoncernen antagit en gemensam vision: ”Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden” där varje ord definieras: Vi – alla medarbetare, Göteborgs Stad, hyresgäster, akademien och partners. Bygger – nytt, förädlar och förvaltar bostäder, lokaler, torg och parkeringar. Hållbara samhället – socialt, ekologiskt och ekonomiskt. För – göteborgarna, regionen, potentiella hyresgäster och kunder. Framtiden – utveckling för ett attraktivare Göteborg. Affärsidé • Framtidenkoncernen ska vara en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum. • Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla torg- och mötesplatser med ett varierat utbud av lokaler för butik, kontor och lager samt tillhandahålla attraktiva parkeringsmöjligheter. • Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt möjlighet att utveckla sin egen välfärd. Strategier för utveckling Framtiden har koncerngemensamma mål och fokusområden som baseras på de prioriterade mål och inriktningar som Göteborgs kommunfullmäktige fattar beslut om varje år. Framtidenkoncernens mest prioriterade uppgift är att skapa nya bostäder och öka tempot i bostadsbyggandet. Fler bostäder måste byggas, främst i attraktiva lägen med möjlighet till god kollektivtrafik, gärna som kompletteringsbebyggelse i centrum6 I Detta är Framtidenkoncernen Egnahemsbolaget Bygga Hem GöteborgsLokaler Störningsjouren Rysåsen Scandinavium nära områden. Ambitionen är att nå en nyproduktion om 600 inflyttningsklara hyreslägenheter och 150 bostadsrätter/egnahem per år. Under 2012 färdigställdes 415 nya bostäder. Nyproduktionen ska bidra till att utveckla Göteborg genom att tillhandahålla attraktiva bostäder. I planeringen av såväl nya bostäder som när befintligt bestånd ska rustas upp är barnperspektivet en viktig del. Andra perspektiv som alltid finns med i arbetet är tillgänglighet, trygghet, hållbarhet – socialt, ekologiskt och ekonomiskt – och medborgardialog. För att skapa attraktiva boendemiljöer krävs att god service och handel finns i nära anslutning till bostäderna. Torgen ska vara naturliga mötesplatser. En stor del av koncernens fastigheter är nu 40–60 år gamla och har ett underhållsbehov som är förenat med stora kostnader. Alternativa lösningar för underhållsåtgärder och ett strukturerat arbete med fleråriga underhållsplaner och tydliga prioriteringar är nödvändigt. Detta måste ske i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål. Specialkompetens och uppbyggd erfarenhet ska tas tillvara. Miljöhänsyn är i fokus ur många perspektiv. Nyproduktionen ska kännetecknas av hus med bra klimatskal och energi effektiva installationer. Vid renovering och ombyggnad ska möjligheten till energibesparande åtgärder utvärderas. Vardagsförvaltningen ska präglas av löpande driftsoptimering av system och byggnader. Hyresgästerna ska erbjudas möjlighet till ett miljöanpassat boende. Hyresgäster och kunder ska erbjudas bra bostäder och lokaler, känna trygghet och trivsel och ha möjlighet till inflytande över sitt boende och sin närmaste omgivning. För att få en bild av vad hyresgäster och kunder tycker om bolagens verksamhet görs enkätundersökningar både lokalt och koncerngemensamt. Framtidenkoncernen ska aktivt arbeta för ökad integration och välfärd i bostadsområdena och för ett mindre segregerat Göteborg. Koncernen deltar i stadens arbete kring bostadsförsörjning till hushåll utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Arbete kring dessa frågor kommer att intensifieras under 2013. Koncernen samverkar med staden för att bidra med lägenheter för trygghetsboende för äldre i befintligt bestånd. Framtidenkoncernen ska vara en attraktiv arbetsgivare, sträva efter mångfald och motverka all diskriminering genom att förändra och utveckla attityder och värderingar. Ökad delaktighet, kompetensutveckling och trivselskapande aktiviteter leder till motiverade medarbetare. Ett övergripande ekonomiskt mål är att den justerade soliditeten inte får understiga 30 procent. Ur ett riskperspektiv är det viktigt för koncernen att ha en bred finansiering. Ett antal strategiska beslut har tagits för att nå detta. Målsättningen är att skapa en upplåning utifrån koncernens finansiella kapacitet och tillgångar, en väl avvägd kombination mellan kapitalmarknadsupplåning och bankfinansiering. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Hyresgäster Nöjd boendeindex1 Fastighetsägarbetyg1 Inflytandebetyg1 Verksamhet Nyproduktion, färdigställda lägenheter + bostadsrätter/annat ägande Total energimängd2 fjärrvärme+el, köpt energi, kWh/kvm Medarbetare Motiverad medarbetarindex3 Sjukfrånvaro, % Ekonomi Soliditet, % Fastighetsresultat, exkl. utökat underhåll, mnkr Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr4 Ordinarie planerat underhåll, kr/kvm4 Utökat underhåll, kr/kvm4 Mål 2013 2012 2011 2010 2009 - - - 67 68 66 67 68 65 750 minska 1 % 415 179 298 179 342 183 153 179 >65 ≤3,5 3,5 68 3,6 3,6 75 4,0 >30 2 056 58 2 039 53 1 884 52 1 766 51 1 782 130 184 63 30 5 164 88 155 78 144 75 136 76 129 97 Ny kundenkät planeras hösten 2013. Redovisningsmetoden för normalårskorrigering för uppvärmning med fjärrvärme har ändrats från graddagskorrigering till Energiindex. Historiska värden, för jämförelse, är i tabellen framräknade enligt Energiindex. 3 Nytt index från och med 2011. Undersökningen görs vartannat år. 4 Interna styrmått baserade på ÅRL och RR. 1 2 Kommunfullmäktiges prioriterade mål i budget 2012 • Tidigt förebyggande och rehabiliterande insatser ska öka när det gäller barn och unga samt vuxna med missbruksproblem. • Andelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i föreningslivet ska öka. • Full behovstäckning i förskolan. • Andelen elever med godkända betyg ska öka. • Andelen elever som deltar i ämnesundervisning i minst matematik och engelska på modersmål ska öka. • Antalet förskolor och skolor som har tillgång till genuspedagoger och hbtq-kompetent personal ska öka. • Andelen miljöcertifierade/-diplomerade förskolor och skolor ska öka. • Äldres inflytande över sin vardag ska öka. • Alla barn och ungdomar i Göteborg mellan 6 och 19 år ska, förutom ordinarie undervisning, erbjudas plats i kultur- och musikskolans verksamheter. • Integrationen, såsom den uttrycks i styrkortet för integration, ska öka. • Andelen jämställdhetssäkrade verksamheter inom nämnder och bolag ska öka. • Tillgången på bostäder, arbete och meningsfull sysselsättning ska öka för personer med funktionsnedsättning. • El-effektiviteten ska öka. • Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. • Andelen miljömåltider ska öka. • Resurshushållningen inom avfallshanteringen i Göteborg ska öka. • Bostadsbristen ska minska, därför ska det under året byggas cirka 2 500 bostäder. • Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska. • Biltrafiken ska minska till förmån för resande med kollektiv trafik och cykel. • Andelen födda utanför Norden samt andelen kvinnor ska öka på chefsnivå. • Osakliga löneskillnader mellan kvinnor och män ska minska. • Normen för Göteborgs Stad ska vara att erbjuda alla anställda en tillsvidareanställning på heltid • Upphandling av tjänster med sociala hänsyn ska öka. Detta är Framtidenkoncernen I 7 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Marknad, fastigheter och hyresgäster Göteborg växer och behovet av fler bostäder är stort. Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Mer än var fjärde göteborgare, omkring 135 000 personer, bor hos något av de kommunala bostadsbolagen. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Marknad Göteborgs utveckling under 2012 Sverige och Göteborgsregionen var länge ett undantag i den pågående europeiska lågkonjunkturen. Under hösten 2012 blev det dock allt tydligare att recessionen i Europa krupit närmare Göteborg, även om konjunkturläget ännu är en bra bit ifrån de nivåer som rådde vid krisen 2008–2009. I Business Region Göteborgs (BRG) rapport Konjunkturen Göteborgsregionen, kvartal 4, 2012, rapporterar företagen i regionen om lägre efterfrågan. Företagens bedömning av konjunkturläget är väsentligt mer pessimistisk jämfört med tidigare, även om svaren visar på stora variationer mellan branscher. Byggindustrin är en bransch som enligt Konjunkturinstitutets barometer försvagas tydligt i landet. Men i Göteborgsregionen står byggföretagen emot och nedgången våren 2012 var bara marginell. Emellertid spås en viss nedgång i byggandet under det första halvåret 2013. Arbetsförmedlingens statistik visar att i december 2012 var 7,1 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborg öppet arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program. Det motsvarar drygt 25 000 personer och är en ökning från före gående år med cirka 1 400 personer. Göteborgs befolkning uppgick vid årets slut till cirka 525 000 personer. De senaste åren har befolkningen ökat med mellan 5 500 och 7 000 personer per år. Stor efterfrågan på bostäder Aktörer på bostadsmarknaden I Göteborg finns nästan 260 000 bostäder, varav cirka en femtedel är småhus och resten flerbostadshus. Flerbostadsmarknaden består i stort sett av lika delar kommunägda hyresrätter, privat ägda hyresrätter samt bostadsrätter, men fördelningen varierar mellan stadsdelarna. Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter delas in i kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre privatägda fastigheter. Av de drygt 140 000 hyreslägenheterna i Göteborg äger Framtidenkoncernen drygt hälften. De största privata ägarna av hyresfastigheter i Göteborg är Stena Fastigheter med 8 800 lägenheter och Wallenstam med 3 000 lägenheter. Tillskott av bostäder Bostadsbyggandet i Göteborg ökade 2012, då 2 110 nya bostäder färdigställdes jämfört med 1 702 bostäder 2011. Utfallet är i nivå med prognosen för 2012. Av årets tillskott var 90 procent Marknadsandelar – Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad 19 % 27 % nybyggda medan resterande tillkom genom ombyggnationer. Nyproduktionen fördelar sig på 216 småhus, 1 492 lägenheter i flerbostadshus (970 bostadsrätter och 522 hyresrätter) samt 186 specialbostäder. Under 2012 har totalt 2 249 bostäder börjat byggas i Göteborg. Framtidenkoncernen har under året färdigställt 339 av hyresrätterna och bidragit med 76 bostadsrätter/småhus med äganderätt varav 7 gruppbostäder. Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det netto tillkommit ytterligare 22 lägenheter. Stor efterfrågan och höjda bostadspriser Efterfrågan på bostäder, framför allt hyresrätter, har varit stor även under 2012. I dagsläget finns inga vakanta hyresrätter på marknaden. Förmedling av hyreslägenheter sker ofta genom Boplats Göteborg där fastighetsägare i Göteborgsområdet kan annonsera ut lediga lägenheter. Boplats ägs av Göteborgs Stad, de tre stora bostadsbolagen i Framtidenkoncernen och Fastighets ägarna GFR. Under 2012 annonserades totalt 7 822 lägenheter på Boplats Göteborg, vilket är drygt 1 000 lägenheter färre än 2011. I genomsnitt söktes varje lägenhet av 960 personer, vilket är mer än 130 fler sökande till varje lägenhet jämfört med 2011. Denna siffra varierar stort mellan olika bostadsområden. Det ökade söktrycket syns även i antalet registrerade personer på Boplats. 148 550 personer var registrerade som sökande i slutet av 2012, vilket är en ökning med över 22 000 på ett år. Framtidenkoncernen förmedlar alla lediga lägenheter via Boplats Göteborg. Under 2012 lämnade dotterbolagen 3 789 lägenheter till Boplats. Trots finansiell oro, stort utbud av bostäder och längre försäljningstider steg priset något på både bostadsrätter och villor i landet som helhet under 2012. Priserna på villor i Storgöteborg steg med i genomsnitt 4 procent. Bostadsrättspriserna i Stor göteborg steg under samma period med 10 procent. I centrala Göteborg var ökningen 8 procent. Stabil efterfrågan på lokaler Göteborg har inte upplevt någon större nedgång i efterfrågan på kontorslokaler under året. Både efterfrågan och hyresnivåerna bedöms vara stabila. De kontorslokaler som efterfrågas är framför allt moderna och yteffektiva. Vakansgraden för kontorslokaler i Storgöteborg uppskattas till cirka 9 procent. De mest attraktiva butikslägena i Göteborg utgörs av de centrala stråken inom vallgraven såsom Nordstan, Fredsgatan och Kungsgatan. I de bästa butikslägena är vakansgraden i princip obefintlig. Framtidenkoncernen är den största kommersiella fastighetsägaren i Göteborg. Övriga stora ägare är börsnoterade fastighetsbolag och institutioner, varav de största är Vasakronan, Wallenstam, Castellum, Balder och Platzer. Stadens parkeringar 27 % Kommunägda hyresrätter Privatägda hyresrätter/övrigt 27 % Bostadsrätter Småhus, enskilda Det finns ungefär 106 000 parkeringsplatser i Göteborg som staden ansvarar för. Av dessa har Framtidenkoncernen hand om cirka 80 000 platser på kommunal kvartersmark och i parkeringshus. Utöver detta finns parkeringsplatser som ägs av andra aktörer. Marknad, fastigheter och hyresgäster I 9 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Koncernens fastigheter Framtidenkoncernen är en av landets största fastighetsägare. Antalet lägenheter uppgår till 70 442. Av totalt 5 018 000 kvm, upptar bostadsbeståndet 4 466 000 kvm och lokalerna 552 000 kvm. Bostädernas andel utgör 89 procent av ytan. Det beräknade hyresvärdet för 2013 uppgår till nästan 5,2 mdkr, varav bostäderna står för cirka 4,5 mdkr. Fastighetsbeståndet klassificeras efter en geografisk indelning i marknadslägen, A-, B- och C-lägen, beroende på hur attraktivt respektive läge uppfattas vara, samt efter beståndets åldersfördelning. En beskrivning av denna indelning och dess effekter på beståndets marknadsvärde återfinns i not 16, Förvaltningsfastigheter. Värderingsläge A1-A4 B1-B5 C1-C3 Angered Norra Hisingen Östra Göteborg Västra Hisingen Lundby Bostäderna Centrum Koncernens lägenheter finns i alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes. Vid slutet av 2012 fanns inom koncernen totalt 70 442 lägenheter, vilket är 358 fler än vid föregående årsskifte. Flest lägenheter har Framtidenkoncernen i Majorna-Linné, Centrum, Kortedala (del av Östra Göteborg), Gunnared (del av Angered) och Biskopsgården (del av Västra Hisingen). Här finns sammantaget drygt 50 procent av koncernens bestånd. Av koncernens totala bostadsyta finns 35 procent i A-lägen, 41 procent i B-lägen och 24 procent i C-lägen. En stor andel av bostadsytan finns i B-lägen inom värdeårskategorin 1960–69. Det handlar ofta om stora förvaltnings enheter i områden utanför stadskärnan, som är relativt attraktiva och har prisvärda hyresnivåer. I takt med att ombyggnader och renoveringar görs stiger värdeåret. Genomsnittligt värdeår vid 25 000 årsskiftet var 1975 (1975). 20 000 De flesta lägenheterna i koncernen består av 2 rum och kök (43 en andel som varit konstant under många år. 15 procent), 000 Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med 000 en10beräknad hyresnivå för 2013 på 1 008 kr/kvm och år, vilket innebär en månadshyra på 5 292 kr. Det är en ökning med 3,1 5 000 procent jämfört med 2012. Ökningen beror både på att koncernen MajornaLinné Västra Göteborg Askim-Frölunda-Högsbo Privat Framtiden har byggt nya lägenheter och att de årliga hyresförhandlingarna förväntas ge en ökning. Dessutom genomförs ombyggnader i enstaka fastigheter som höjer hyresnivån. I C-lägen är hyran relativt opåverkad av byggnadernas värdeår. Mest påverkar värdeåret hyran i A-lägen. En orsak är att koncernens nyproduktion med relativt höga hyror finns i A-lägen. bo rg Gö te tra Vä s rra No tra Hi sin Hi sin ge n ge n by Lu nd Vä s o sb ög -H da -F rö lun As kim An ge re d bo rg né Gö te Lin a- ajo tra rn a M Ös Ce nd rla gr yt e- Hä nt ru m 0 Ör ÖrgryteHärlanda Bruttointäkt för 2013 per intäktsslag 9% 4% 87 % Bostadsyta per marknadsläge 35 % 24 % Marknadsandel* — Antal lägenheter 30 000 Lägenheter 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 41 % Fordonsplatser A-läge B-läge C-läge Ce ajo ntru m rn gr a- L yte inn é Ös Härl tra an d Gö a As te kim bo -F rg rö L lun un da db -H y ög sb o A Vä ng str er a H ed No isin ge rra Vä His n str ing a G en öt eb or g Lokaler Ör M Bostäder 0 Marknadsandel stadsdelar* 25 000 Lägenheter 20 000 Övriga fastighetsägare Lägenheter i koncernen * Med marknadsandel avses koncernens lägenheter i förhållande till det totala antalet hyresrätter i respektive område. 10 I Marknad, fastigheter och hyresgäster n g or ge y n ge db o re d sb or g m nn é ru 10 000 nd a 15 000 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Fördelning av koncernens lägenhetsbestånd i stadsdelarna i procent samt genomsnittlig bruttohyra i stadsdelarnas primärområden ANGERED 15 % NORRA HISINGEN 6% ÖSTRA GÖTEBORG 14 % VÄSTRA HISINGEN 9% LUNDBY 7% CENTRUM 11 % GÖTEBORG MAJORNALINNÉ 16 % ÖRGRYTE-HÄRLANDA 7% Bruttohyra 2013, kr/kvm VÄSTRA GÖTEBORG 3% >1 100 kr/kvm 1 050–1 099 kr/kvm ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO 12 % 1 000–1 049 kr/kvm 950–999 kr/kvm 900–949 kr/kvm <900 kr/kvm Apartment stock comp 50 % 40 Andel bostadsyta fördelad på värdeår och marknadsläge Lägenhetssammansättning 2% 16 % 10 % 14 14 % Housing rent per age and location category 12 16 14 12 1,400 SEK/m2 per year 10 10 8 1,200 6 1,000 8 6 4 800 2 600 0 400 4 50 <1 95 0 -1 95 19 9 60 -1 96 19 9 70 -1 97 19 9 80 -1 98 19 9 90 -1 99 9 >2 00 0 Värdeår 19 200 B-location 3 Rok 1 Rok 2 Rok 4 Rok 5 Rok & större 16 % 14 1 400 kr/kvm/år 12 1 200 10 1 000 8 800 6 600 20 10 0 One Two Thre room rooms room and a and a and 200 kitchen Value kitchen year kitch 0 949 -1959 0 -1969 -1979 1989 -1999 -2009 <1 <1970 0 >1990 0 0 0 0 0- 1970-1990 200 199 197 196 195 198 C-läge B-läge A-läge 50 % C-location B-location A-location 4 2 400 >1990 40 C-location 30 19 -1 95 9 60 -1 96 19 9 70 -1 97 19 9 80 -1 98 19 9 90 -1 99 20 9 00 -2 00 9 A-location 19 50 <1 94 9 0 A-läge B-läge C-läge <1970 1970-1990 43 %2 0 31 % Residential floor space divided according to age and location Hyra efter värdeår och marknadsläge 30 20 Marknad, fastigheter och hyresgäster I 11 10 0 1 rok Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalerna Koncernen äger och förvaltar sammanlagt nästan 552 000 kvm lokalyta. Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Drygt hälften av lokalytan, 316 000 kvm, ägs av bostadsföretagen och är i allmänhet lokaliserade i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande 236 000 kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av bostadsnära köpcentrum, stadsdelstorg av varierande storlek, vårdcentraler, attraktiva innerstadsfastigheter samt idrottsarenorna Scandinavium och Frölundaborg. Två av de större stadsdelstorgen är Selma Lagerlöfs Torg och Vårväderstorget. Göteborgs Stad är den största hyresgästen genom dess förvaltningar och bolag som hyr större delen av kontorslokalerna. Det staden hyr utgör 26 procent av koncernens kommersiella yta och 27 procent av bruttohyran. Näst största hyresgäst är Got Event som hyr 7 procent av ytan och står för 4 procent av hyresintäkterna. Got Event är ett av Göteborgs Stads bolag och driver koncernens två arenor, Scandinavium och Frölundaborg. Andra stora hyresgäster är Ica, Västra Götalandsregionen, och Axfood. Den genomsnittliga kontraktslängden är 2 år och 2 månader. I hyran ingår värme och årlig debitering för ombyggnadstillägg i det fall då fastighetsägaren har bekostat en ombyggnad för hyresgästen. Parkeringar Framtidenkoncernen äger nästan 48 000 parkeringsplatser varav cirka 6 000 i centrala staden. Lokalyta fördelad på marknadsläge 20% 41% A-läge Lokalyta per läge Yta, 1 000 kvm % Årshyra, mnkr kr/kvm Vakans, %* Butik 122 22 % 144 1 182 6,6 % Fritid, samlingslokal 108 20 % 69 640 3,8 % 4 1% 2 503 24,1 % Kontor 143 26 % 136 952 7,5 % Lager 22 4% 9 393 25,8 % 8 1% 10 1 193 0,0 % Utbildning, vård, omsorg 85 15 % 74 878 0,0 % Övrigt 60 11 % 43 726 28,2 % 552 100 % 488 884 8,4 % 39% Användning Industri, verkstad Restaurang B-läge C-läge Totalt 40 % 21 % 39 % A-läge B-läge C-läge * Andel vakant yta vid årsskiftet. I vakansen ingår avställda lokaler. 12 I Marknad, fastigheter och hyresgäster Marknadsandelar – Hela bostadsGöteborgs Stad Marknadsandelarmarknaden – Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Resultatanalys Nedan redovisas utfallet för koncernens fyra bostadsföretag samt för hela koncernen. Redovisningen presenteras i kr/kvm och baseras på Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets Rekommendationer, till skillnad mot koncernredovisningen i övrigt som är upprättad enligt IFRS. Den mest väsentliga skillnaden är kr/kvm Bruttointäkt lägenheter Bruttointäkt lokaler A-läge att enligt IFRS tas förvaltningsfastigheterna upp till verkligt värde i balansräkningen, där underhåll betraktas som värdebevarande och därmed bokförs som investering. Enligt Årsredovisningslagen belastar underhållet resultatet. Koncernens bostadsföretag B-läge C-läge 1 126 1 015 863 Bostadsföretag totalt Koncernen totalt 1 018 1 047 962 734 626 821 773 1 112 999 852 1 005 1 017 8 15 12 12 13 Hyresbortfall rabatter m.m. 11 10 8 10 10 Totalt hyresbortfall 19 24 20 21 23 1 109 996 849 1 001 1 030 Nettointäkt lokaler 919 634 499 742 708 Nettointäkter totalt 1 093 975 832 984 994 9 10 16 11 47 1 101 985 848 995 1 042 Värme 102 107 110 106 104 Vatten 29 33 36 32 31 El 27 26 38 29 31 Renhållning 23 23 24 23 24 Fastighetsskötsel 80 90 95 87 91 Reparationer 46 46 52 47 47 Driftsadministration 65 64 72 66 84 Bruttointäkt Hyresbortfall outhyrt och avställt Nettointäkt lägenheter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettointäkter totalt Övriga driftskostnader 15 15 20 16 27 Total driftskostnad 387 403 447 407 438 Underhållskostnader 205 255 221 229 233 varav utökat underhåll Fastighetsavgift/fastighetsskatt 82 26 23 20 23 25 Summa totala kostnader 617 681 688 660 695 Driftsöverskott 484 304 160 335 346 1 565 1 849 1 050 4 463 4 466 143 114 53 310 552 Bostadslägenheter, antal 25 070 30 370 14 980 70 420 70 442 Marknadsvärde, mnkr 33 346 21 199 5 703 60 248 62 593 Bostadsyta, kvm tusental Lokalyta, kvm tusental I de totala intäkterna och i det totala hyresbortfallet ingår fordonsplatser. Av hyresbortfall avställt och outhyrt är 4 kr att hänföra till lägenheter (3 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 2 kr i C-läge). Av hyresbortfall rabatter med mera, är 4 kr hänförligt till lägenheter (5 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 4 kr i C-läge). Marknad, fastigheter och hyresgäster I 13 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Hyresgäster Tillgänglighet, närhet, inflytande och trygghet är nyckelord i bolagens arbete med hyresgäster och kunder. De ska lätt komma i kontakt med sin hyresvärd, ha möjlighet att påverka sin boendemiljö och känna sig trygga. Bolagen har olika strategier och arbetssätt, men det övergripande målet är att erbjuda attraktiva bostäder, lokaler och miljöer där människor trivs. I maj 2012 började koncernens nya gemensamma uthyrningspolicy för bostäder att gälla. Policyn förtydligar principerna för uthyrningen och är ett viktigt dokument för transparens och rättvisa. Policyn finns tillgänglig på koncernens och bostadsbolagens hemsidor. Koncernens lägenheter förmedlas via Boplats som under 2013 kommer att installera ett nytt administrativt system för ökad transparens och tillgänglighet. Även internomflyttningar kommer att synliggöras på Boplats under 2013. En ny koncerngemensam policy för uthyrning av kommer siella lokaler började också gälla i maj 2012. I koncernens cirka 70 400 lägenheter bor omkring en fjärdedel av Göteborgs befolkning. De senaste åren har antalet hushåll som flyttat från eller bytt bostad inom koncernens bestånd minskat och uppgår idag till cirka 11 procent. Under året fick 7 851 hushåll (8 781) en ny bostad i något av koncernens bostads företag. En koncerngemensam kundundersökning är planerad till hösten 2013. Under 2011 och 2012 gjordes ingen undersökning. Inflytande på många olika sätt Framtidenkoncernen lägger stort fokus på hyresgästernas inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Bolagen arbetar aktivt för att öka samverkan och delaktighet vid både ombyggnad och förändringsarbete samt i det dagliga förvaltningsarbetet. Inflytande handlar också om att utveckla hyresrätten i linje med nuvarande och framtida hyresgästers behov. I bolagen pågår åtskilliga projekt och aktiviteter för att skapa plattformar för ökat inflytande. Ett exempel är att man bjuder in hyresgästerna till dialog vid långsiktiga satsningar och förändringar. Ett annat är att man uppmuntrar hyresgästerna att ta aktiv del i gårdsföreningar med olika inriktningar. Dessutom utvecklas informationen på hemsidor och via andra kanaler för att i ett tidigt skede nå hyresgästerna. Verksamheten är alltid öppen för synpunkter och idéer från hyresgästerna. Miljöengagerade hyresgäster Mer eller mindre allt vi gör påverkar miljön beroende på hur vi bor, arbetar, reser och handlar. Därför ska koncernen skapa förutsättningar för och uppmuntra hyresgästerna att leva med omsorg om miljön. Gemensamma miljödagar och planteringsdagar är återkommande inslag i förvaltningen ute i bostadsområdena. Gårdsföreningar är också ett bra forum för miljöarbetet. Systemet med fastighetsnära källsortering kräver ett aktivt informationsarbete. Bolagen arbetar återkommande med informationskampanjer för att öka andelen avfall som hyresgästerna sorterar. Samverkan med hyresgästerna är viktig i arbetet för att begränsa miljöpåverkan. Återkoppling från hyresgäster Personalen får genom sina dagliga kontakter med hyresgäster och kunder kunskap om deras önskemål och förväntningar och hur de uppfattar bolagens tjänster. Denna kunskap kompletteras med kundenkäter som ger goda möjligheter att analysera förbättringsområden. Koncerngemensamma kundundersökningar har under flera år visat att hyresgästerna tycker att koncernens verksamhet, bostäder och lokaler håller en god kvalitet. Mindre kundenkäter görs vid behov av bolagen för att mäta uppfattningen kring en angelägen fråga i till exempel ett visst bostadsområde. Koncernens kundundersökningar ger också svar på hur hyresgästerna värderar stadsdelstorgen, vilket har stor betydelse för verksamhetsplanering och torgutveckling. Parkeringsbolaget genomför undersökningar bland sina parkeringskunder. Fokus på trygghet och säkerhet Frågor som rör trygghet och säkerhet är i fokus för alla bolag inom koncernen. Den fysiska miljön ute och inne, förnyelse av belysning, utemiljö, trygghetsvandringar med boende och samverkansparter är viktiga delar i arbetet, liksom fungerande skalskydd, säkerhetsdörrar, låssystem och bokning av tvättstugor. Avflyttning Omflyttning Transfers and removals Om- och avflyttning 16 % 16 % Drygt 135 000 personer bor i något av koncernens bostadsbolag. Här bor fler barn och ungdomar (0–17 år), 12 12 20 procent, jämfört med genomsnittet för boende i privata hyresrätter, som är 14 procent. Koncernen har också en större 8 8 utländsk bakgrund. Det kan jämföras med 32 procent av de 4 0 etnisk mångfald och cirka 48 procent av hyresgästerna har som bor i privata hyresrätter. Inkomsterna är lägre och det bor 4 i genomsnitt fler barnfamiljer i koncernens bostadsbolag än i 2008 2009 Omflyttning 2010 2011 2012 0 2006 de privata. 2007 2008 2009 2010 Om- och avflyttning Avflyttning Transfers 14 I Marknad, fastigheter och hyresgäster Removals % Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Genom att systematiskt arbeta för ett brett utbud och mer samverkan mellan aktörerna på och vid torgen, skapas förutsättningar för ökad trygghet, mindre skadegörelse och fler människor som rör sig i området. Varje år delas ett pris för ”Ökad trygghet & säkerhet” ut inom koncernen för att uppmärksamma goda exempel, öka intresset för trygghets- och säkerhetsarbete och utvidga samverkan inom koncernen. Årets pristagare var Said Abdullahi på Störningsjouren och Anders Krogh på GöteborgsLokaler. De uppmärksammades för sitt arbete med trygghetsskapande åtgärder, sin stora kunnighet och sitt kontaktnät som skapar en bättre och säkrare boendemiljö för hyresgästerna. Koncernens dotterbolag Störningsjouren erbjuder fastighetsägare, framför allt systerbolagen i koncernen, och bostadsrättsföreningar hjälp att hantera störningar på främst kvälls- och natte- tid. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet för ökad trygghet. Socialt ansvar Koncernen ska bidra till den sociala dimensionen genom att aktivt arbeta för ökad integration, mindre segregering och ökad välfärd i de bostadsområden där sådana behov finns. Detta arbete sker ofta i samverkan med andra. Framtiden har utsetts till processägare för Kommunfullmäktiges prioriterade mål för integration. Under många år har koncernen arbetat för att på olika sätt bidra till ökad sysselsättning, både för ungdomar och vuxna. Tanken är att hitta nya vägar och samarbetsformer för att bidra till och skapa sysselsättningstillfällen i bostadsområdena. En vikMarknad, fastigheter och hyresgäster I 15 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 tig del är också sommar- och feriejobb för ungdomar och under sommaren 2012 uppgick antalet till drygt 500. Det är ett sätt att både engagera ungdomar som bor i bostadsområdena och erbjuda sysselsättning som ger erfarenhet inför framtiden. Exempel på insatser som görs tillsammans med externa samarbetspartners: Team Göteborg – evenemangsvärdar 15-25 Värdskapet blir Team Göteborg när målgruppen utökas till att omfatta även de som är över 25 år. Tillsammans med Göteborg & Co och Göteborgs Stad deltar koncernens bolag genom att erbjuda unga hyresgäster att delta i volontärpoolen Team Göteborg. Ungdomarna får utbildning för att kunna agera som värdar vid olika evenemang i staden. Genom volontärarbetet får de erfarenhet, kunskaper och meriter som kan vara värdefulla när de söker arbete. Dessutom träffar de andra unga från olika områden, har roligt och gör en viktig insats för staden. Totalt 260 värdar deltog under 2012, varav hälften kom från hushåll i Framtidenkoncernens bostadsbestånd. Praktikanter och traineer Bolagen tar löpande emot olika praktikanter och traineer. Detta gäller i första hand elever som kommer från Lindholmens Tekniska Gymnasium (fastighetsvärd/fastighetstekniker), Fastighets akademin (fastighetsförvaltare och teknisk förvaltare) samt gymnasieskolans naturbruksprogram (miljövärd). Ica-skolan Skolan är ett brett samarbete med syfte att utbilda och ge ung domar mellan 18 och 24 år arbete. Arbetslösa ungdomar går en sex månader lång driftsutbildning, med både teori och praktik, för butik. Alla deltagare har varit arbetslösa under lång tid och har haft svårt att komma in på arbetsmarknaden. Göteborgs Lokaler finansierar utbildningen. Ica-skolan har flyttat från Bergsjön till Hjällbo. Framtidens Yrkesskola Skolan vänder sig främst till ungdomar som inte har godkända betyg från grundskolan och är nu inne på sitt fjärde verksamhetsår. Samarbetspartners är Utbildningsförvaltningen, Stena Fas tigheter och Wallenstam. Bostadsbolagen bidrar med praktikplatser till eleverna. Sommaren 2013 förs skolans verksamhet över till Göteborgs Stads ordinarie utbildningsverksamhet. Samverkan om bostadsförsörjning Koncernen ingår i Göteborgs Stads ledningsgrupp för bostadsförsörjning, tillsammans med berörda förvaltningar och bolag, som hanterar bostadsfrågor för hushåll som av olika skäl är utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Ledningsgruppen har under året presenterat en rapport om hemlöshet i Göteborg. I rapporten ges en översiktlig nulägesbild av Göteborgs Stads hemlöshetsarbete och insatser för att säkerställa en bostadsförsörjning för alla göteborgare. Ledningsgruppen har lämnat förslag till inledande åtgärder för att utveckla förutsättningarna för att alla göteborgare har rätt boende, i rätt tid och till rätt kostnad. Bostäder till hushåll med särskilda behov Personer som av medicinska och/eller sociala skäl har svårt att skaffa sig en bostad på egen hand kan få hjälp av Göteborgs Stad. Sedan flera år tillbaka finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder 16 I Marknad, fastigheter och hyresgäster till dessa hushåll. Stadens Fastighetskontor har i uppdrag att samordna avtalet och engagera de privata fastighetsägarna. Även personer som på grund av psykiska, fysiska eller intellek tuella funktionsnedsättningar behöver särskilt stöd ska ha möjlighet att få en lägenhet. I samarbete med stadsdelarna och Fas tighetskontoret arbetar koncernen för att öka den målgruppens tillgång till lägenheter. Koncernens bostadsföretag lämnade under året sammanlagt 287 (277) lägenheter till Fastighetskontoret för dessa grupper, varav 47 (26) var avsedda för personer med funktionsnedsättningar. Vid årsskiftet hade koncernen drygt 150 lägenheter uthyrda till frivilligorganisationer som arbetar med boendesocialt utsatta grupper. Inför 2013 har samarbetsavtalet breddats till att omfatta tre nya målgrupper: • hushåll med särskilda behov inom gruppen anhöriginvandring till tidigare mottagna flyktingar • hushåll inom ramen för engångssatsningen i Göteborgs Stad – eget boende utan stöd • hushåll aktuella inom projektet ”Bostad Först”. Koncernen har förbundit sig till att leverera 550 lägenheter till Fastighetskontoret för 2013. Nya boendeformer för äldre Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad eller boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av offentliga miljöer och bostadsområden och vid om- eller nybyggnad. Koncernen deltar i olika projekt som utvecklar teknikstöd som kan underlätta vardagen samt öka tryggheten och självständigheten för äldre som bor i egen lägenhet. Lägenheter som är tillgänglighetsanpassade enligt Göteborgs Stads norm ska märkas och marknadsföras på Boplats Göteborg. För närvarande finns cirka 9 000 tillgänglighetsmärkta lägen heter i koncernen. Koncernen medverkar i en arbetsgrupp för utveckling och planering av mellanboendeformer för äldre i Göteborgs Stad med tyngdpunkt på trygghetsboende. Mellanboendeformer omfattar trygghetsboende, seniorboende och gemenskapsboende. Trygghetsboende är bostäder i det ordinarie bostadsbeståndet som är tillgängliga utan behovsprövning enligt socialtjänstlagen. Stadens målsättning är att cirka 300–400 mellanboenden ska finnas i befintligt fastighetsbestånd om ett par år, varav cirka 25 procent i nyproducerat bestånd. Öppet bredbandsnät i alla fastigheter Koncernens bredbandsnät, Framtidens Bredband, är ett öppet fiberbaserat bredbandsnät där det råder full konkurrens mellan olika tjänsteleverantörer för internet, telefoni och TV. Vid utgången av 2012 var den fysiska utbyggnaden klar, vilket innebär att alla hyresgäster har möjlighet att köpa tjänster till förmånliga priser i bredbandsnätet. Övergången från det analoga systemet kommer att ske i början av 2014. Bredbandet möter de allt högre kraven på kommunikation inom till exempel undervisning, samhällstjänster, vård och omsorg, e-handel och underhållning. Dessutom kommer det utbyggda bredbandsnätet att utgöra en intressant plattform för olika former av tjänsteutveckling. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Utveckling av fastigheterna Framtidenkoncernen har ett tydligt uppdrag att bygga och förvalta bostäder då tillgången till attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Ambitionen är att ha minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter eller egna hem varje år. En förutsättning är dock större tilldelning av mark och fler antagna detaljplaner. Pagineringstext ska in här I 17 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Nyproduktion Efterfrågan på bostäder är hög i Göteborg och staden planerar en fortsatt förtätning och utbyggnad av staden. Under lång tid har för få bostäder byggts och därför är det nödvändigt att öka takten och skapa fler nya bostäder. Ett av koncernens viktigaste uppdrag är att bidra till detta genom målet minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter/egnahem per år. Koncernen beräknar att nå nyproduktionsmålet 2015. Orsaken till att det dröjer är bristen på byggklar mark. Alla hyresrätter som byggdes under året var uthyrda när de var klara för inflyttning. Den totala investeringen för nyproduktion uppgick till 498 mnkr (544). Markanvisningar Göteborgs Stad har fattat beslut om totalt åtta markanvisningar under året. Dessa planeras ge 1 400 bostäder, varav 520 hyres rätter. Året innan beslöts om 14 markanvisningar för 1 087 bostäder, varav 677 hyresrätter. Av koncernens inflyttningsklara hyresrätter 2012 byggdes 45 procent på egen mark, 30 procent på anvisad mark från Göteborgs Stad och 25 procent på mark från det kommunala bolaget Älvstranden Utveckling AB. Framtidenkoncernen har under 2012 erhållit markanvisningar för 250 bostäder i områdena Gunnilse (150) och Selma Lagerlöfs Torg (100), varav 140 hyresrätter och 110 bostadsrätter. Tilldelningen är för liten för att kunna nå målet för nyproduktion. Förtätning och kompletteringsbebyggelse Framtidenkoncernen har möjlighet att bygga på egen mark genom att förtäta och kompletteringsbygga. Många projekt som koncernen har och har haft under de senaste åren är just sådana projekt. Förtätning och kompletteringsbebyggelse är positivt ur många aspekter. Infrastrukturen fungerar oftast bra, markkostnaderna är begränsade och det skapar ett mer tillgängligt boende med hiss som gör det möjligt för äldre och rörelsehindrade att bo kvar i området. Både förtätning och kompletteringsbebyggelse är oftast mindre projekt som vanligtvis ger högre byggkostnader per lägenhetsyta, jämfört med större projekt. Å andra sidan gör småskaliga projekt det möjligt för mindre byggentreprenörer att lämna anbud. Exempel på nyproduktion genom förtätning och kompletteringsbebyggelse är Norra Dragspelsgatan och Mandolingatan i Västra Frölunda, Dirigentgatan och Riksdalersgatan i Högsbo samt Nordåsgatan i Härlanda. I dagsläget arbetar koncernen med ett flertal förtätningsprojekt, bland annat på Blendas Gata, Jacobs Gata och Julius Gata i Backa Röd samt Glasmästaregatan i Krokslätt. Pågående planer för koncernen I stadens planprocess pågår arbete med detaljplaner för koncernens räkning för cirka 2 200 bostäder (1 900), varav 1 700 hyresrätter (1 500) och 500 bostadsrätter och egnahem (400). Några planarbeten har pågått i många år och andra har precis startat. Inga detaljplaner för koncernens räkning vann laga kraft under året. 2011 vann detaljplaner för endast 30 hyresrätter laga kraft och föregående år var motsvarande siffra 220. 18 I Utveckling av fastigheterna Koncernens bedömning är att målet med 600 hyresrätter och 150 bostadsrätter/egnahem klara för inflyttning per år inte kommer att nås förrän det pågår arbete med betydligt fler detaljplaner för koncernens räkning och avsevärt fler vinner laga kraft. Bostäder under produktion Under 2012 hade Framtidenkoncernen pågående nyproduktion av totalt 970 bostäder (1 051), varav 785 hyresrätter (876) och 185 bostadsrätter och egnahem (175), exempelvis på Färgfabriksgatan i Kvillebäcken, Monsungatan i Västra Eriksberg, Nordåsgatan i Härlanda, Riksdalersgatan i Högsbo och Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda. Inflyttningsklara bostäder i nyproduktion 2012 Antalet färdigställda och inflyttningsklara bostäder inom koncernen uppgick till 415 bostäder (298), varav 339 hyresrätter (226) och 76 bostadsrätter och egna hem (72). Sju av de 76 är en gruppbostad. Ökningen av färdigställda bostäder uppgår till nästan 40 procent. Antal inflyttningsklara bostäder 2012 Anders Perssonsgatan (Venus) 110 Riksdalersgatan 87 Monsungatan (Dockhusen) 86 Norra Dragspelsgatan 38 Glasmästaregatan 18 Antal hyresrätter 339 Norra Dragspelsgatan 33 Näsetvägen/Lilla Korsåsgatan 26 Vassdalsvägen 12 Kryddhyllan Antal bostadsrätter och äganderätter 5 76 Nyproduktionsprojekt 2012 Hyresrätter Anders Perssonsgatan, Venus Kvarteret Venus i Gårda, som började byggas 2008 av Poseidon, har varit koncernens största nyproduktionsprojekt på många år med sammanlagt 317 lägenheter. De första hyresgästerna flyttade in vid årsskiftet 2010/2011 och de sista 110 lägenheterna blev inflyttningsklara under året. Riksdalersgatan Vid Riksdalersgatan i Högsbo har Familjebostäder byggt sammanlagt 99 Svanenmärkta lägenheter, varav 12 rökfria, med en genomsnittsstorlek på 66 kvm. Lägenheterna finns i två punkthus med 5 respektive 10 våningar samt ett lamellhus med 4–8 våningar. Projektets miljömål formuleras i ett eget miljöprogram utifrån Göteborgs Stads ”Miljöanpassat byggande” och nordisk miljömärkning ”Svanen”. Inflyttning har skett etappvis och hela projektet var inflyttat i april. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Monsungatan, Dockhusen Dockhusen ligger i Västra Eriksberg där Bostadsbolaget har byggt sammanlagt 86 lägenheter i två lamellhus med 7–9 våningar. Husen är byggda som lågenergihus och det ena huset är helt rökfritt. Lägenheternas genomsnittsstorlek är 69 kvm. Hyresgästerna flyttade in under hösten. Norra Dragspelsgatan, Prisma På Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda har tre punkthus byggts med sammanlagt 104 bostäder, varav ett med 38 hyreslägenheter som ägs av Bostadsbolaget. Huset har åtta våningar och lägenheternas genomsnittsstorlek är 71 kvm. Bostadsbolagets 38 lägenheter var inflyttningsklara i april. Glasmästaregatan Glasmästaregatan ligger i Krokslätt där Poseidon rustar upp 160 lägenheter och bygger på fastigheten med 110 nya lägenheter. Genomsnittsstorlek för de nya lägenheterna är 54 kvm. Befintliga lägenheter i området är förhållandevis stora och man önskar därför ett tillskott av små lägenheter. Renoveringen omfattar ventilation, kök, badrum, tvättstugor och utvändig mark. Tillgängligheten ökar i fastigheten främst genom installation av hissar. Byggnaderna som uppfördes på 1960-talet tilläggsisoleras och putsas samt förses med nya fönster. Inflyttning pågår och projektet väntas vara helt klart i slutet av 2015. Färgfabriksgatan, Kvillebäcken Bostadsbolaget bygger sammanlagt 196 lägenheter i Kvillebäcken på Hisingen. Husen byggs enligt ”Miljöanpassad byggnad, nivå silver” och blir en del av Göteborgs nya gröna stadsdel. Husen byggs kring upphöjda gårdar och varierar därför i höjd för att skapa rätt atmosfär. Det är höga mål på hållbarhet och miljöanpassning i området. Inflyttning sker sommaren 2013 respektive 2014. Hinderbanan, Kvibergs Terrasser Poseidon bygger 93 miljöanpassade lägenheter i två sexvåningars lamellhus i Kvibergs terrasser. Genomsnittsstorleken är 69,1 kvm. Åtta lägenheter samt en lokal ska bli boende med särskild service. Inflyttning i augusti–september 2014. Nordåsgatan Nordåsgatan ligger i Härlanda där Poseidon bygger 65 lägenheter i två punkthus med 9 våningar. Genomsnittsstorleken är 65,4 kvm. Merparten av lägenheterna är små och tänkta för framför allt ungdomar. Sju av lägenheterna är reserverade för stadsdelsnämnden och ska bli bostäder och en gemensam lokal för personer med funktionsnedsättningar. Inflyttning i juni–augusti 2013. Exempel på nyproduktion av bostadsrätter, äganderätter och studentbostäder Norra Dragspelsgatan, Prisma Brf Prisma ligger i Västra Frölunda där Egnahemsbolaget har byggt 65 energieffektiva bostäder i två punkthus. Husen består av 8 våningar och har gemensam takterrass. (I projektet ingår även ett punkthus med 38 hyresrätter som ägs av Bostadsbolaget.) Lägenheternas genomsnittsstorlek är 71 kvm. I 33 av bostadsrättslägenheterna var det inflyttning i augusti/september 2012 och resterande 32 lägenheter har inflyttning i mitten av januari 2013. Jupitergatan, Mellbyhöjd Egnahemsbolagets projekt Brf Mellbyhöjd ligger i Östra Göteborg och omfattar 10 radhus, 12 bostadsrätter i två hus och 7 bostäder i ett boende med särskild service. Radhusen är på 119 kvm i två plan. Bostadsrätterna är på 3 rum och kök med en genomsnittsstorlek på 72 kvm. Fem radhus och sex bostadsrätter blir klara för inflyttning under januari och februari 2013. Övriga bostäder blir klara under maj och juni. Lisa Sass Gata, Backa På Lisa Sass gata ska ett äldreboende konverteras till cirka 100 studentbostäder. Genomsnittstorleken är 25 kvm. Snabb kollektivtrafik ger goda förbindelser till Chalmers och Göteborgs universitet. GöteborgsLokaler svarar för ombyggnaden och hyr ut fastigheten till Stiftelsen Göteborg Studentbostäder. Planerad inflyttning i januari 2014. Nyproduktionsprojekt, hyresrätter, avslutade 2012 Adress Fastighet Bolag Anders Perssonsgatan (Venus) Gårda 71:8 Poseidon Riksdalersgatan Järnbrott 758:109 Familjebostäder Antal lgh Slutkostnad, mnkr 317 885,5 99 173,5 Monsungatan (Dockhusen) Sannegården 68:1 Bostadsbolaget 86 150,3 Norra Dragspelsgatan (Prisma) Järnbrott 133:10 Bostadsbolaget 38 57,6 Nyproduktionsprojekt, hyresrätter, pågående 2012-12-31 Adress Fastighet Bolag Antal lgh Projektkostnad, mnkr Glasmästaregatan Krokslätt 54:3 Poseidon 110 389,3* Färgfabriksgatan (Kvillebäcken) Kvillebäcken 13:6, 78:1 Bostadsbolaget 196 377,0 Hinderbanan (Kvibergs terrasser) Kviberg 741:184 Poseidon 93 186,0 Nordåsgatan Bagaregården 31:3 Poseidon 65 137,6 *Projektkostnaden avser både nyproduktion och ombyggnation. Utveckling av fastigheterna I 19 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Investeringar och underhåll i befintliga fastigheter En betydande del av koncernens fastigheter är folkhems- och miljonprogramsfastigheter byggda under perioden 1950–1975 och har uppnått en ålder som kräver omfattande underhåll främst på fasader, tak, fönster, stammar och tekniska installationer. Då behoven är stora krävs ett strukturerat arbete med fleråriga underhållsplaner med tydliga prioriteringar. Detta måste ske i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål. Varje fastighet är unik och det fordras erfarenhet och kunskap om fastigheten för att välja rätt ombyggnadsåtgärd. När en större renovering ska göras utreds möjligheten till energibesparande åtgärder. Under 2012 har underhåll och investeringar gjorts för i genomsnitt 370 kr/kvm (343), totalt 1 853 mnkr (1 715).  Större ombyggnadsprojekt I en del områden, till exempel Södra Biskopsgården och Backa Röd, görs större ombyggnader där både inre och yttre upprustning sker och där det oftast är nödvändigt att evakuera hyresgästerna under en tid. Större ombyggnader kräver ofta två års framförhållning för att klara av tekniska utredningar, projektering, upphandling och evakuering. Lövgärdet är det sista miljonprogramområdet som byggdes i Göteborg på 1970-talet. På Paprikagatan och Mejramgatan har badrum och kök renoverats i 224 lägenheter. Dessutom har balkonger och fasader åtgärdats. De lägenheter som har balkonger i ”fel” väderstreck har fått balkong också på andra sidan och har alltså nu två balkonger, varav den ena är inglasad. Arbetena avslutades vid årsskiftet. Nedan redovisas ett antal stora ombyggnadsprojekt som pågått under längre tid och avslutats under 2012, samt projekt som fortfarande pågår. Dr Forselius Backe, Guldheden Poseidons renovering av de höga hästskoformade husen på södra Guldheden startade 2006. Åtgärderna har varit stambyte, upprustning av samtliga våtrum och nya kök som tillval samt nytt elsystem. 593 lägenheter renoverades i fem etapper och de sista lägenheterna blev klara 2011. Under 2012 blev det allra sista i fastigheterna klart då några lokaler byggdes om till lägenheter. Större ombyggnader Paprikagatan och Mejramgatan, Lövgärdet Hyresgästen och hyran vid större ombyggnader Varje större ombyggnation föregås av en teknisk utredning och inventering för att kartlägga fastighetens status. Utifrån detta tas ett förslag till ombyggnadsplan fram för att möta fastighetens behov av långsiktig förvaltning. Samtliga hyresgäster bjuds in till informationsmöte och en ombyggnadsgrupp bildas som ska företräda hyresgästerna under hela ombyggnadsprojektet. I gruppen ingår oftast den lokala hyresgästföreningen. Gruppen ger också förslag på åtgärder. En åtgärdslista innehållande delar av projektet som hyresgästen blir berörd av tas fram och ska godkännas av samtliga hyresgäster, oftast i samband med möten i en visningslägenhet innan evakuering och ombyggnad startar. Hyresnivån fastställs i förhandlingar med Hyresgästföreningen. Blidvädersgatan, Södra Biskopsgården Bostadsbolagets område i Södra Biskopsgården tillkom under senare delen av 1950-talet och upprustning av de 1 086 bostäderna i området har pågått sedan 2004. På Blidvädersgatan kommer 570 lägenheter att ha totalrenoverats, varav 96 lägenheter under 2012. Sista etappen på 108 bostäder är påbörjad. Totalrenoveringen omfattar kök, badrum, el, ventilation, fönster och fasader samt vissa markanläggningar. En styrka i projektet är den nära dialog med hyresgästerna som möjliggjort att arbetena kunnat framskrida rationellt. Hjalmar Bergmans Gata, Backa På Hjalmar Bergmans Gata har Poseidon tio fristående fastig heter med 257 lägenheter som började renoveras hösten 2010. Stammar har bytts och i och med det har kök och badrum samt värmesystem åtgärdats. Fastigheterna tilläggsisoleras, fasaderna putsas, balkongerna målas och får nya fronter av färgat glas. Inglasning finns som tillval. Arbetena inomhus var klara hösten 2012 och utvändigt ska allt vara färdigt våren 2013. Underhåll Vanligtvis är underhållet av sådan art att hyresgästerna kan bo kvar under renoveringstiden. Störst fokus är och har varit på fasader, stammar och tekniska installationer. I samband med stambyte renoveras badrummen. Det finns också ett stort antal parkeringsgarage både under och på mark som kräver underhåll. Några parkeringsdäck har renoverats under året, till exempel Johan på Gårdas garage och Focusgaraget. Balladgatan, Memoargatan och Folkvisegatan, Brunnsbo I Brunnsbo renoverar Poseidon klimatskal vilket berör 352 lägenheter. Byggnaderna härstammar från miljonprogrammet och renoveringen omfattar i huvudsak fasader, fönster, tak, takavvattInvesteringar ning och entréer. Visst markarbete genomförs, då exempelvis mnkr dagvattensystem anläggs, belysningen förbättras och plante2 500 nytt 2 000 ringar förnyas. Underhåll och investeringar i befintligt bestånd 360 kr/kvm 1 500 340 1 000 320 280 Familjebostäder totalrenoverar sex åttavåningars punkthus från 1953 med totalt 177 lägenheter. Renoveringen omfattar våtrum, 0 stambyte och elrenovering. I samarbete med Göteborgs Stads 2005 2006 2007 2008 2009 projekt ”Görbra för äldre” har ett provbadrum med handikappsanpassningar byggts för att utvärderas. Dessutom har viss tillgänglighetsanpassning gjorts i hela projektet. 500 300 2008 2009 20 I Utveckling av fastigheterna 2010 2011 2012 Bankogatan, Högsbotorp Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Markmyntsgatan, Högsbotorp Kungsportsavenyn 18, Lorensberg Familjebostäders 1950-talsfastighet på Markmyntsgatan innehåller 108 lägenheter fördelade på sex våningar och lika många trapphus. Renoveringen avser klimatskal och omfattar tilläggsisolering, tak, fönster, fasad, balkonger, entrédörrar samt mark arbeten. Fastigheten byggdes på 1880-talet och är klassad som byggnadsminne exteriört. GöteborgsLokaler har renoverat fasad och tak. Nu pågår även lokalanpassning av tre våningar. Inflyttning sker i tre etapper och är klar i september 2013. Ombyggnationerna har skett i nära samarbete med hyresgästerna. Exempel på övriga ombyggnadsprojekt Timjansgatan och Saffransgatan, Norra Gårdsten Byalagsgatan, Eketrägatan, Inägogatan, Kyrkbytorget och Äringsgatan, Kyrkbyn Bostadsområdet i Norra Gårdsten är ett område som byggdes 1969–1971 som en del av miljonprogrammet. Området omfattar 734 lägenheter fördelade på 17 hus. Gårdstensbostäder har under fem års tid rustat upp fasader, balkongräcken, tak, entréer, målning och belysning i trapphus samt tvättstugor. Markbehållare för sophantering har anlagts och parkeringsytor har asfalterats. Bostadsbolaget färdigställde 2011 ett provhus för fasadupprustningen av Kyrkbyns lamellhus. Fastigheterna är från 1950-talet och har under de senaste 10 åren haft återkommande vatten inträngning och energiförbrukningen i husen är mycket hög. Husen har tilläggsisolerats samt försetts med tjockputs. Fasadupprustning av ytterligare tre hus blir klar under 2013. Ombyggnader, färdigställda 2012 Antal lgh Bolag Slutkostnad, mnkr Adress Fastighet Dr Forselius Backe, etapp 1-5 Guldheden 63:1, 63:2, 63:3, 64:1, 64:2, 64:3 593 Poseidon 183,4 badrum, kök Paprikagatan, Mejramgatan, etapp 2 Gårdsten 62:11, 62:9, 62:8 224 Poseidon 104,9 badrum, kök, fasader, balkonger Blidvädersgatan, etapp 5 Biskopsgården 29:7, 29:8 77,2 fasader, badrum, kök Rymdtorget 10-81 Bergsjön 2:25–2:35 861 Familjebostäder 27,9 trapphusupprustning Markmyntsgatan Järnbrott 84:6 108 Familjebostäder 27,8 stambyte Örtugsgatan Järnbrott 68:3 78 Familjebostäder 18,0 stambyte 96 Bostadsbolaget Åtgärd Ombyggnader, pågående 2012-12-31 Adress Fastighet Antal lgh Bolag Projektkostnad, mnkr Åtgärd Hjalmar Bergmans Gata, etapp 1 Backa 79:12, 79:22, 79:10 257 Poseidon 164,4 badrum, kök fasader, balkonger Balladgatan, Memoargatan, Folkvisegatan Backa 7:1, 7:2, 7:10 352 Poseidon 160,0 fasader, trapphus, utemiljö Blidvädersgatan, etapp 6 Biskopsgården 29:7, 29:8 108 Bostadsbolaget 87,0 fasader, badrum, kök Bergsgårdsgärdet Hjällbo 5:14 531 Poseidon 80,0 fasader, balkonger, utemiljö Bondegärdet, etapp 1-2 Hjällbo 9:4 398 Poseidon 61,0 badrum Bankogatan Järnbrott 63:5, 93:1-4 177 Familjebostäder 45,1 stambyte inkl el Birgittagatan, Svanebäcksgatan Kungsladugård 12:19, 12:18, 12:16, 12:17 149 Familjebostäder 35,5 fasader Riksdalersgatan Järnbrott 94:1, 93:5 124 Familjebostäder 31,6 stambyte inkl el Riksdalersgatan Järnbrott 66:1, 67:1 138 Familjebostäder 30,3 stambyte inkl el Ankargatan Majorna 323:9 121 Familjebostäder 30,0 fasader Tideräkningsgatan Kortedala 140:2 109 Familjebostäder 28,3 stambyte inkl el Markmyntsgatan Järnbrott 84:6 108 Familjebostäder 28,0 klimatskal Tusenårsgatan, Kalendervägen, Månadsgatan, Veckogatan Kortedala 14:2, 10:1, 11:1, 9:1, 13:2 219 Bostadsbolaget 26,5 fönster Eketrägatan Kyrkbyn 96:1, 96:2 132 Bostadsbolaget 26,0 fasader Konvaljegatan, Tjärblomsgatan Kvillebäcken 8:7 114 Familjebostäder 23,6 radon Utveckling av fastigheterna I 21 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Miljö El exklusive hyresgästel Systematiskt och utifrån en helhetssyn arbetar koncernens bolag för att minska påverkan på miljön och uppnå balans mellan miljö, människa, produktion och färdig produkt. Detta gäller oavsett vilken roll vi har – som hyresvärd, kund, fastighetsägare, byggherre eller arbetsgivare. Den el som används till gemensamma utrymmen, till exempel tvättstugor, trapphus, utomhusbelysning, hissar och ventilation, och som inte förbrukas i hyresgästernas lägenheter, benämns ”el exklusive hyresgästel”. Under 2012 genomfördes flera projekt för att minska el användningen, främst för belysning inne och ute. Arbeten med övriga delar sker kontinuerligt i samband med justeringar av värme, ventilationskontroll, elrenoveringar och andra optimeringsåtgärder eller som en del i renoveringsprojekt. Utbyggnaden av olika lås- och larmlösningar, förbättrad belysning för ökad trygghet och installation av så kallade ”nodrum” för Framtidens bredband skapar ökat elbehov. Under året förbrukades 22 kWh/ kvm el exklusive hyresgästel och 25 kWh/kvm totalt, vilket är på samma nivå som föregående år. Nyckeltal för hållbar energianvändning Gemensamma nyckeltal Nyckeltalen för att följa upp bolagens aktiviteter ska präglas av enkelhet och relevans. Att direkt följa upp energiförbrukning för uppvärmning kan vara svårt då det tar tid innan en förändring slår igenom på förbrukningen. För el, vatten och avfall syns resultaten av genomförda förändringar snabbare. Fjärrvärme för uppvärmning och varmvatten För att utjämna och skapa system för att följa upp fjärrvärmeförbrukningen, som har stor relevans för den dagliga verksamheten, har koncernen under 2012 ändrat beräkningsmodell för normal årskorrigering till Energiindex. Eftersom varmvattenförbrukningen mäts endast i ett fåtal fastigheter uppskattas att 33 procent av fjärrvärmeförbrukningen i koncernen går till varmvatten. Nyckeltalet för 2012 års energianvändning för fjärrvärme och varmvatten är baserat på den totala mängden köpt fjärr värme, minus andelen varmvatten normalårskorrigerat med energiindex, plus andelen varmvatten satt i relation till andelen bostadsyta och lokalyta. Detta resulterar i ett nyckeltal för fjärrvärme som energikälla. Det uppgick till 157 kWh/kvm (161). Oförändrad vattenförbrukning Vattenförbrukningen i fastigheterna är jämn sett över tid. Arbete pågår ständigt med vattenbesparande åtgärder vid stambyten, badrums- och köksrenoveringar. Årets förbrukning var 1,8 m3/kvm, vilket är samma som 2011. Minskade koldioxidutsläpp Framtidenkoncernens koldioxidutsläpp består till nästan 99 procent av utsläpp från fjärrvärmeproduktionen vid Göteborg Energi. Enligt koncernens beräkningsgrund hade den en utsläppskvot för koldioxid på 101 g/kWh för 2011, vilket kan jämföras med 2010 då man hade en bränslemix och beräkningsgrund som gav 94,1 g/kWh. De koldioxidutsläpp som inte kommer från fjärrvärme kan härledas till bilkörning, naturgas och elproduktion samt oljeeldning till och med 2012. Framtidenkoncernen köper till största delen el som Bra miljöval, vilket ger mycket låga utsläpp av koldioxid då merparten är vattenkraft. Mellan 2010 och 2011 steg den normalårskorrigerade fjärrvärmeanvändningen med cirka 7 procent medan den verkliga användningen sjönk med cirka 2 procent. Tillsammans med att beräkningsgrunden för fjärrvärme förändrats ger det en minskning av koldioxidbelastningen från cirka 80 000 ton till cirka 72 100 ton mellan åren. Värden för 2012 blir klara först under andra kvartalet 2013. Annan uppvärmning I några områden finns fortfarande el som uppvärmningskälla för varmvatten och/eller värme. Vanligaste användningsområdet för frånluftsvärmepumpar är produktion av varmvatten. Ett fåtal värmepumpar används för att producera värme. Under senare delen av 2012 genomfördes två projekt där oljeuppvärmda fastigheter konverterades till värmepump. Därmed finns ingen olja kvar som uppvärmningskälla i koncernens fas tigheter. I Lilleby ås används naturgas för uppvärmning. Möjligheten att dra fram fjärrvärme i området undersöks. Property electricity Normalårskorrigerad fjärrvärmeförbrukning* 30 kWh/kvm 180 kWh/kvm 180 kWh/m2 25 160 160 20 26 2,0 m3/kvm 24 1,9 22 1,8 20 1,7 18 1,6 16 1,5 2006 20082007 2009 2008 2010 15 140 140 10 120 100 2 for a normal year District heating – adjusted use 28 kWh/m Vattenförbrukning Förbrukning av el 5 2010 2011 2012 * Förändrad beräkningsgrund från och med 2010. 22 I Utveckling av fastigheterna 0 120 2008 2009 2010 2011 2012 100 2006 2007 Förbrukning av el, kWh/kvm Förbrukning av el, exkl hyresgäster 2008 2009 2010 2009 2011 2010 2012 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Utveckling av fastigheterna I 23 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Arbete med miljö på lång sikt Avfallshantering Miljöengagerade medarbetare Nästan alla Framtidenkoncernens hyresgäster, 98 procent, har möjlighet att källsortera sitt avfall. I flera områden finns även möjlighet till utökad källsortering i olika fraktioner, till exempel papper, glas, metall och plast. Det finns även möjlighet att kompostera matavfall i allt fler områden. Information och miljövärdar hjälper hyresgästerna att sortera och se värdet av att sortera rätt. Under 2012 infördes viktbaserad taxa vilket gör att kompostering av hushållsavfall blir viktigare. Bolagen i koncernen har särskilda miljö- och energiansvariga som har som sin dagliga uppgift att arbeta med miljö- och energifrågor. Det finns ett stort engagemang för miljöfrågorna och entusiastiska medarbetare är en förutsättning för att lyckas i strävan att minska den negativa miljöpåverkan. God inomhusmiljö Radon Framtidenkoncernens program för att komma tillrätta med radon i fastigheterna har blivit ett ledande exempel på hur man kan minska radonkoncentrationen i bostäder. Samtliga bolag som har identifierat radon i byggnadsmaterial eller markradon som överstiger gränsvärdet 200 Bq/m3 har åtgärdsprogram. Dessa handlar oftast om ventilation och värme, att byta ut material (blåbetong) eller att laga sprickor i tätskikt. I särskilt svåra fall kan det vara kostnadseffektivt att riva hela eller delar av byggnader. Riksdagens mål är att samtliga bostäder ska ha en radongashalt under 200 Bq/m3 år 2020. Framtidenkoncernens planer följer Riksdagens mål. Lagkrav på OVK Obligatorisk funktionskontroll av ventilationen görs i de flesta av Framtidenkoncernens fastigheter med ett intervall på 3 eller 6 år. Inomhusklimat Inomhusklimat handlar ofta om temperatur och att undvika drag från ventilation, men också om ljus och buller från utsidan. Koncernens ambition är att skapa miljöer som klarar uppsatta gränsvärden med god marginal. Investeringar görs i styr- och reglersystem, fläktar, pumpar, isolerglas med mera för att skapa ett bra inomhusklimat till rimliga driftskostnader, minskad energianvändning och goda inomhusmiljöer för hyresgästerna. Val av material och produkter Framtidenkoncernen är en betydande aktör i utvecklingen av lösningar på hur man bygger, förvaltar och bor för att belasta miljö och hälsa så lite som möjligt. Hälso- och miljöriskabla ämnen ska undvikas och försiktighetsprincipen gäller. För att säkerställa att lagens och koncernen egna krav på material och produkter uppfylls, används en miljödatabas som kompletteras efter hand med ny kunskap, forskning och lagkrav. Bedömningskriterierna i databasen är en praktisk tillämpning av Kemikalie inspektionens PRIO-kriterier. Dessa kompletteras med en bevakning av ämnena i SIN-listan (Substitute it Now!), som är en förteckning över särskilt farliga ämnen. Miljöledningssystem Ett av koncernens bolag har valt att certifiera sin verksamhet enligt ISO 14001. Övriga bolag har egna väl etablerade miljöledningssystem. Framtidenkoncernens miljöpolicy ses över årligen och revideras vid behov. Miljönyckeltal för energi och miljö följs upp och nya måltal identifieras. Koncernens bolag har beslutat att fortsätta använda koncepten Svanen och Miljöbyggnad silver i sin nyproduktion. 24 I Utveckling av fastigheterna Miljö och energiprojekt 2012 i korthet Flera miljö- och energiprojekt under året handlar mycket om att förändra, anpassa och förfina applikationer och installationer. Några exempel: • Installation av LED-belysning eller annan typ av energieffektiv inne- och utebelysning där det tidigare suttit lysrör eller andra typer av mindre energieffektiva belysningskällor samt införande av olika slags belysningsstyrning. • Införande av individuell mätning av varmvatten och el. • Injustering av befintliga värmesystem för att uppnå en jämnare temperatur i fastigheten samt mindre mängd tillförd fjärr värme och el för pumpdrift. • Konvertering från eluppvärmning till fjärrvärme med centralstyrning. • Konvertering från fossil uppvärmning via olja till värmepump. Förutom ovanstående genomförs projekt i det befintliga fastighetsbeståndet i syfte att spara energi genom bland annat tilläggsisoleringar, fönsterbyten, återvinningsprojekt, uppförande av miljörum med möjlighet till sortering i flera fraktioner. Interna projekt för minskad bilkörning till förmån för kollektivt åkande samt införande av bilpooler för tjänsteresor genomförs också. Framtidenkoncernen har i några projekt installerat solceller för produktion av el, huvudsakligen fastighetsel. Gårdstensbostäder samarbetar i ett utvecklingsprojekt med Göteborg Energi där solenergi för värmeproduktion ingår tillsammans med sol celler och en vindkraftanläggning. Bolagen genomför kontinuerligt informations- och utbildningsinsatser för hyresgästerna om ny teknik och källsortering. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Fastighetsvärdering Alla koncernens fastigheter marknadsvärderas i en intern värderingsmodell vid varje årsskifte och per sista juni årligen. För att kvalitetssäkra koncernens värderingsmodell externvärderas ett antal fastigheter varje år. Vid utgången av 2012 uppgick det samlade fastighetsvärdet till 62,6 miljarder kronor. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 I Göteborg är det fortsatt brist på fastigheter till försäljning. Att satsa på bostadsfastigheter med goda och medelgoda lägen anses vara förenat med låg risk och efterfrågan är klart större än ut budet. De alternativa placeringsmöjligheter som finns, till exempel obligationer och aktier, ger för närvarande mycket låg avkastning, varför direktägande i fastigheter blir ett attraktivt alternativ för kapitalplacering. Priserna i mycket attraktiva bostadslägen drivs till stora delar av möjligheten att ombilda till bostadsrätter. För att kunna förvärva måste intresserade köpare bjuda i paritet med vad en bostadsrättsförening betalar, vilket ändå ger en bättre avkastning än till exempel obligationer. Noterade direktavkastningskrav vid förvärv har under året gått ner till 2–2,25 procent i bästa A-läge. I övriga A-lägen och i B-lägen är marknaden också stark. Direktavkastningskraven bedöms ha sjunkit i bra B-lägen, där avkastningen upplevs som attraktiv i förhållande till fastigheternas relativt låga risk. Bostadsfastigheter i C-lägen, särskilt de med en hög teknisk risk, är fortfarande svåra att avyttra. Det har ändå genomförts transaktioner i C-lägen under året, där direktavkastningskraven har legat på de förhöjda nivåer som har bedömts gälla sedan krisen 2008. Marknaden för kommersiella fastigheter fungerar väl för kvalitetsfastigheter i A-läge, men sämre i B- och C-lägen. Såväl finansiärer som investerare ställer sig avvaktande till de risker som förknippas med kommersiella fastigheter i mindre centrala lägen, eller där läget inte är optimalt för verksamheterna i fastigheten. Internvärdering Fastigheternas verkliga värde beräknas genom en intern värderingsmodell som ska spegla marknadsvärdet, det vill säga det mest sannolika priset på varje fastighet vid en tänkt försäljning. Syftet med värderingen är att: • möta kraven i årsredovisningslagen och IFRS om individuell fastighetsvärdering • beräkna fastigheternas värdemässiga utveckling samt • skapa underlag för säkerhetsvärdering i samband med koncernens löpande finansiering. Den interna värderingsmodellen beskrivs mer utförligt i not 16, Förvaltningsfastigheter. Extern värdering av 72 fastigheter För att kvalitetssäkra den interna värderingsmodellen externvärderas ett urval av fastigheterna varje år. Inför årsskiftet har Newsec och CB Richard Ellis (CBRE) haft i uppdrag att värdera hälften var av totalt 72 fastigheter. De externt värderade fastigheterna utgör 7,0 procent av marknadsvärdet på koncernens bestånd. Fastigheterna är ett representativt urval beträffande både läge, standard och användning. Det bedömda värdet på de externvärderade fastigheterna överstiger internvärderingen på samma fas tigheter med 8,3 procent (6,8). För bostadsfastigheterna som utgör större delen värdet (93 procent) var skillnaden 7,1 procent (6,3). Fastigheternas värde Vid årsskiftet hade koncernens fastigheter ett sammanlagt avkastningsvärde på 62 593 mnkr (58 850) inklusive marknadsvärdet av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg. Detta värde överstiger summan av bokfört värde på fastigheterna och ombyggnadstillägg med 37 403 mnkr (34 035). Det totala värdet på 62 593 mnkr motsvarar 12 474 kr/kvm (11 769). 26 I Fastighetsvärdering Samtliga fastigheter Ingående värde 2012-01-01 58 850 Investeringar inklusive värdebevarande underhåll och förvärv 2 354 Försäljningar -18 Övrig värdeförändring 1 407 Utgående värde 2012-12-31 62 593 Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,0 procent (5,1). Avkastningskraven för bostadsfastigheter har sänkts i ett antal lägen, dels i centrala Göteborg, det vill säga bästa Aläge, dels i några stadsdelar precis utanför centrum, i de tre bästa B-lägena. I övriga A- och B-lägen samt i C-lägen är avkastningskraven oförändrade. De transaktioner som under året har noterats i C-lägen stärker den tidigare bedömda nivån. Viss om klassificering av bostadslägen har gjorts. Det genomsnittliga avkastningskravet för bostäder uppgår till 4,7 procent (4,9). Avkastningskraven som tillämpas på lokalfastigheter och parkeringsanläggningar har sänkts i det bästa A-läget och höjts i ett antal B-lägen. Det genomsnittliga avkastningskravet på lokaler och parkeringsanläggningar uppgår till 7,7 procent (7,5). Direktavkastningskravet för bostäder bedöms variera mellan 2,75 och 7,25 procent beroende på läge. För lokaler har direkt avkastningskravet bedömts till mellan 6,00 och 9,00 procent. Läge A B C Direktavkastningskrav bostäder, % 2,75–4,00 4,50–6,25 6,75–7,25 Direktavkastningskrav lokaler, % 6,00–8,00 8,00–8,50 9,00–9,00 Kalkylräntan beräknas genom att den förväntade långsiktiga inflationen om 2 procent läggs på direktavkastningskravet för respektive marknadsläge. Värdeförändring Koncernens fastigheter har i genomsnitt ökat med 6,4 procent i värde. Värdeförändringen beror på ökade normaliserade kassaflöden och sänkta direktavkastningskrav, med ungefär lika stor del. De värdehöjande investeringarna antas stå för 1,9 procent av värdeökningen. Den kan härledas både till de separat värderade projektfastigheterna och till de normalt värderade fastigheterna där kassaflödet bedöms öka efter avslutad åtgärd. Bara fastigheter som genomgår större ombyggnader definieras som projektfastigheter. Värdeförändring % Förändrade avkastningskrav 2,6 Ökade normaliserade kassaflöden 2,8 Värdeförändringar i projektfastigheter m.m. 1,0 Summa 6,4 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Koncernens fastighetsvärden fördelar sig per läge enligt följande: Marknadsvärde, mnkr Bruttointäkt, mnkr Normaliserat driftsnetto, mnkr Yta, 1 000 kvm Direktavkastning år 1, % * Marknadsvärde kr/kvm Driftsnetto, kr/kvm A 34 862 2 077 1 249 1 784 3,6 % 19 546 700 B 21 836 2 096 1 127 2 070 5,2 % 10 548 544 C 5 895 1 006 415 1 164 7,0 % 5 064 357 62 593 5 179 2 791 5 018 4,5 % 12 474 556 Läge * Kalkylerat för år 1 i kassaflödesanalysen. Marknadsvärden för koncernens bostadsfastigheter i identiskt bestånd har ökat med 5,7 procent, där bostäder i B-lägen har ökat mest procentuellt sett. Det beror på att avkastningskraven sänktes i tre av fem B-lägen. Höjda hyror har drivit värdeutvecklingen i alla lägen. Bostäder 2012, mnkr Värdeförändring 2012-12-31 Värdeförändring 2011-12-31 Värdeförändring 2010-12-31 A 28 306 5,6 % 14,9 % B 18 071 6,2 % 6,1 % C 4 806 4,1 % 51 182 5,7 % Läge äge Lokaler Värdeförändring 2012-12-31 Värdeförändring 2011-12-31 8,5 % A 1 272 10,2 % 15,6 % 1,0 % 7,1 % B 345 -2,9 % 8,8 % -1,5 % 6,7 % 5,5 % C 108 -0,2 % 7,7 % -0,4 % 10,9 % 7,7 % 1 725 6,6 % 13,5 % 0,3 % Förvaltningsfastigheter, identiskt bestånd, det vill säga bebyggda fastigheter som inte har kategoriserats som projektfastigheter5 och som ägdes både vid utgången av 2009, 2010, 2011, 2012 med lokalyta som överstiger bostadsyta. Direktavkastningskrav bostäder 8% 10 6 5 8 4 6 3 4 2 2 1 0 2008 2009 A-läge B-läge 2009 2010 C-läge Direktavkastningskrav lokaler 12 % 7 2008 Värdeförändring 2010-12-31 Definitionen på projektfastighet är att projektets aktiverade del ska uppgå till minst 10 procent av fastighetens marknadsvärde vid föregående årsskifte. stningskrav lokaler 2007 Läge 2012, mnkr Förvaltningsfastigheter, identiskt bestånd, det vill säga bebyggda fastigheter som inte har kategoriserats som projektfastigheter5 och som ägdes både vid utgången av 2009, 2010, 2011, 2012 med bostadsyta som överstiger lokalyta. 5 Marknadsvärdena för koncernens lokal- och parkeringsfastigheter i identiskt bestånd har ökat med 6,6 procent på årsbasis. Det beror på att fastigheter i A-läge har haft en positiv värdeuppgång, vilket i sin tur beror på sänkta avkastningskrav och höjda parkeringsintäkter. Lokalfastigheter i B-läge har däremot haft en negativ värdeförändring, vilket beror på höjda avkastningskrav, samtidigt som intäkterna varit oförändrade det senaste året. 2010 2011 B-läge 2012 C-läge Direktavkastningskravet är vägt med hänsyn till andelen bostadsyta i respektive undergrupp A1-A4, B1-B5 och C1-C3. 0 2008 2009 A-läge 2010 2011 B-läge 2012 C-läge Direktavkastningskravet är vägt med hänsyn till andelen lokalyta i respektive undergrupp A1-A4, B1-B5 och C1-C3. Fastighetsvärdering I 27 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Finansiering Låga räntor, fortsatt finansiell kris i euroområdet men viss återhämtning i USA. Trots nedgång i svensk export och kraftig ökade varsel har Göteborgsregionen stått sig bra. Med en välskött ekonomi, låga räntor och hög efterfrågan på hyresrätter står Framtidenkoncernen stabilt. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Minskad oro på finansmarknaden Oron på de finansiella marknaderna har minskat något under året främst till följd av fortsatt låga styrräntor och centralbankernas stödprogram som ska säkerställa banksystemet. Dock kvarstår de strukturella problemen med svaga statsfinanser och stora skillnader i konkurrenskraft i flera av euroländerna. I euroområdet minskade tillväxten under året och arbetsmarknaden var fortsatt svag, även om skillnaderna är stora mellan de olika länderna. Däremot fortsätter återhämtningen försiktigt i USA, med stigande tillväxt och förbättrad bostadsmarknad. Arbetslösheten är fortfarande hög även om arbetsmarknaden förbättrades under senare delen av året. Den svenska BNP-tillväxten utvecklades positivt under första halvåret. Därefter dämpades tillväxten framför allt till följd av den svaga utvecklingen i euroområdet. Det medförde att den svenska exporten försvagades och varseltalen ökade kraftigt under hösten. Riksbanken sänkte därför reporäntan från 1,75 procent till 1,00 procent under året. De korta marknadsräntorna fortsatte att falla tack vare bankernas goda tillgång till upplåning i såväl kronor som andra valutor, vilket påverkade lån med kort räntebindning. De längre räntorna har varit fortsatt låga tack vare Europeiska centralbankens och USA:s centralbanks stödköp av obligationer vilket indirekt påverkat svenska räntor. Den 5-åriga swapräntan varierade mellan cirka 2,4 och 1,5 procent. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden har successivt minskat under året medan prissättningen på lån hos svenska banker har varierat på grund av nya bankregler. Finansiell organisation Framtidenkoncernen har från och med 1 januari 2012 en centraliserad finansiell organisation. All finansiell verksamhet och riskhantering inom koncernen är samordnad och hanteras av moderbolaget och styrs av Förvaltnings AB Framtidens finanspolicy. Finanspolicy och riskhantering Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och finansiella riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera koncernens kapitalkostnader genom att ta tillvara stordriftsfördelar samt att minimera de finansiella nettokostnaderna över tid inom ramen för finanspolicyn. Finanspolicyn fastställer befogenheter, ansvar samt ramar för hantering av koncernens finansieringsbehov, finansiella tillgångar och skulder samt finansiella risker. Uppföljning och kontroll av att finanspolicyn efterlevs sker kontinuerligt. Finanspolicyn reglerar bland annat följande: Risker Policy Utfall 2012 Kreditlöptid 2,0 år–5 år 2,5 år Låneförfall exkl. certifikatsprogram närmaste 12-månadersperiod max 30 % 8% Låneförfall lång skuld under ett kalenderår max 30 % 30 %, 2014 Tillräckliga kreditfaciliteter ska finnas för att hålla en god betalningsberedskap Likvida medel: 2 mnkr Kreditlöften samt outnyttjade krediter: 3 066 mnkr Ränteförfall inom 12 månader max 35 % 31 % Räntebindningstid 2,5 år – 5,0 år 3,3 år Kredit- och motpartsrisk Lägst A3 Moodys/A- Standard & Poor’s Uppfyllt Valutarisk Valutarisk ska elimineras genom valutaderivatkontrakt Endast lån i SEK Refinansieringsrisk Likviditetsrisk Betalningsberedskap Ränterisk Tabellen visar ett urval av policyns mått för riskhantering. Trem 200 Reproräntan, tremånadsräntan och femårsräntan 2002-2012 6% 6% reporänta 5 5 3 månads 4 4 5 årsränta 3 3 2 2 Femårsränta Tremånadsränta Reproränta 1 07 20 -01 07 -01 20 -07 - 1 12 -3 1 0 Reporänta 20 20 1 2- -3 1 12 20 1 1- -3 1 12 20 1 0- -3 1 12 920 0 12 -3 31 20 0 8- 2- 1 -1 23 07 20 31 -1 220 06 -1 31 20 05 2- 31 -1 2- 04 20 -1 03 20 20 02 -1 231 0 1 Finansiering I 29 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Finansiell ställning och finansiering mellan 29 och 48 procent vilket väl ryms inom gällande villkor för koncernens säkerställda lån. Anledningen till de låga be låningsgraderna är att koncernens fastigheter har ökat i värde sedan säkerheterna ställdes. Låneavtal omfattas ofta av olika typer av åtaganden, så kallade ”covenants”, som kredittagaren ska uppfylla. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns det en ägarklausul. Denna innebär att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad äger över 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns andra finansiella nyckeltal och åtaganden i en del av koncernens avtal. Dessa är krav på viss rating, soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Samtliga ”covenants” är uppfyllda med god marginal. Framtidenkoncernen har en betydande finansiell ställning. Koncernens egna kapital uppgick vid årsskiftet till 36 423 mnkr (31 942) och soliditeten till 58 procent (53). Utifrån beräknade fastighetsvärden på 62 593 mnkr och en kreditportfölj på 15 458 mnkr innebär detta en belåningsgrad på 25 procent. Sedan 2009 har Standard & Poor’s bedömt koncernens kreditvärdighet. Från hösten 2011 har koncernen haft ett långsiktigt kreditbetyg på AA- med stabila utsikter samt ett kortsiktigt betyg på A-1+/ K1. För att kunna tillgodose koncernens kapitalbehov på kort och lång sikt ska koncernen sprida upplåningen på olika typer av finansieringsformer för att få tillgång till olika kreditmarknader och långivare. Koncernen har två publika finansieringsprogram; ett certifikatprogram för kort upplåning och ett Medium Term Note-program (MTN-program) för långfristig upplåning. Under året har ramen för certifikatprogrammet utökats till 4 000 mnkr och ramen för MTN-programmet utökats till 10 000 mnkr. Båda programmen har mottagits väl av den svenska kapitalmarknaden. Totalt har koncernen en utestående volym om 2 489 mnkr (2 270) på certifikatmarknaden och 6 027 mnkr (2 400) på MTNmarknaden. Obligationerna på MTN-marknaden har en spridning från 18 månader upp till 5 år. Två bilaterala banklån på totalt 700 mnkr har tagits upp under årets början. Lånen har använts till att minska låneskulden på ett syndikeringslån, med en total volym på 3 000 mnkr, som förföll i maj 2012. Vid årsskiftet utnyttjade koncernen totalt 1 100 mnkr av ett syndikeringslån, med total volym på 2 800 mnkr, som förfaller i maj 2013. En frivillig uppsägning har skett av lånet med 1 400 mnkr i slutet av december 2012. Koncernens totala kreditportfölj uppgick vid årsskiftet till 15 458 mnkr (15 582). Kreditlöften och outnyttjade krediter uppgick till 3 066 mnkr (3 246). Under 2013 förfaller krediter på sammanlagt 1 611 mnkr, exklusive certifikatupplåning, till återbetalning. Detta belopp täcks till fullo av kreditlöften och outnyttjade krediter. Koncernens kreditportfölj hade vid utgången av 2012 en genomsnittlig återbetalningstid på 2,2 år och, om kreditlöften inkluderas, 2,5 år. Motsvarande siffror för 2011 var 1,8 respektive 2,5 år. Med hänsyn till det mycket långsiktiga fastighetsinne havet strävar koncernen efter en långsiktig kreditbindning. Ränteexponering Räntekostnaden är en av de enskilt största kostnadsposterna för koncernen och den långsiktiga lönsamheten är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. Styrningen av ränterisk utgår från begreppet nettoexponering. Med det avses nettot av de tillgångs- och skuldbelopp som i framtiden ska få ny räntebestämning. Den genomsnittliga löptiden för ränteexponeringen, liksom exponeringens fördelning tidsmässigt, har stor betydelse för koncernens räntekostnader. Finanspolicyn föreskriver att den genomsnittliga räntelöp tiden ska vara mellan 2,5 år (1,5) och 5 år (4), och att högst 35 procent (35) av exponeringen ska falla in under de närmaste tolv månaderna. Om önskad räntestruktur eller räntebindningstid inte kan uppnås när lån tas upp eller omsätts, är tillåtna derivatinstrument för att förändra räntestrukturen eller räntelöptiden ränteswappar, ränteterminer inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Då Framtidenkoncernens låneavtal huvudsakligen löper med 3 månaders respektive 1 månads Stibor som räntebas har förlängning av räntelöptiden gjorts genom ränteswappar på löptider upp till 10 år. Räntelöptiden har successivt förlängts på årets mycket låga räntenivåer från 2,6 år vid årets börja till 3,3 år vid utgången av 2012. Genomsnittlig effektiv räntesats avseende nettoexponeringen uppgick till 3,3 procent vid årets utgång, att jämföras med 3,5 procent vid utgången av 2011. Finansnettot 2012 Framtidenkoncernens finansnetto uppgick under 2012 till -668 mnkr (-815). Skillnaden på 147 mnkr består till största delen på minskad värdeminskning av derivatinstrument på 229 mnkr mellan åren samt ökade räntekostnader med -61 mnkr. Koncer- Finansiella åtaganden Merparten av koncernens banklån är säkerställda med pantbrev. Belåningsgraden i de säkerställda portföljerna varierar i dagsläget Övriga lån Kreditportföljens förfallostruktur Koncernens finansieringskällor vid utgången av 2010 Finansieringskällor 2012-12-31 7 000 mnkr 10 000 mnkr 6 000 5 000 8 000 4 000 6 000 3 000 4 000 2 000 6 000 m 5 000 5 000 4 000 4 000 3 000 3 000 2 000 2 000 1 000 2013 2014 2015 2016 2017 6 17 20 15 20 1 14 N at gs or MTN tifik ÖvrigaMTlån r eb tad e t ö C G S 13 at ka tut er ns sti k i e n nd lån Sv diti e Sy kr 20 TN M Sv itin ensk sti a tu yn t dik er a lån t öt eb or St gs ad Ce rtifi ka t 30 I Finansiering 0 20 Certifikat Syndikerat lån 20 MTN 1 000 12 Svenska kreditinstitut 0 20 2 000 20 11 1 000 0 6 000 mnkr K p MTN 0 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 nen använder olika derivatinstrument för att få önskad ränteförfallostruktur. Enligt IFRS-reglerna ska de olika instrumenten marknadsvärderas på bokslutsdagen, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde i derivatportföljen. Den nominella lånevolymen uppgick vid årets slut till 15 458 mnkr (15 582). Under året har investeringar på 2 354 mnkr gjorts. Nettoexponeringen, lånevolymen med avdrag för kassa och kortfristiga placeringar, uppgick vid slutet av 2012 till 15 456 mnkr, vilket är en ökning med 39 mnkr. Den genomsnittliga finansieringskostnaden var under året 4,3 procent att jämföra med 5,4 procent under 2011. Vid beräkning enligt årsredovisningslagen uppgick finansieringskostnaden under året till 3,6 procent att jämföra med 3,5 procent under 2011. Finansieringskostnadens sammansättning, % Fördelning av finansieringskostnad vilket speglas i det negativa värdet. Volymen derivat består till största del av ränteswappar på -12 065 mnkr (-10 915), varav strukturerade swapavtal till -450 mnkr (-50) medan volymen FRA uppgår till 0 mnkr (-1 100), samt Caps -600 (-600). Värdemässigt är ränteswappar helt dominerande med -481 mnkr. Känsligheten för förändringar i ränteläget, såväl när det gäller löpande resultat som marknadsvärdet av ovanstående portföljer, redovisas i avsnittet Risk- och känslighetsanalys. God likviditet Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt lång planeringshorisont för investeringar begränsar behovet av likviditetsreserver. Genom en hög självfinansieringsgrad har kreditlöften främst använts för att täcka vissa refinansieringsrisker. Eventuellt kassaöverskott placeras i bank eller i kortfristiga räntebärande instrument med god kreditvärdighet enligt finanspolicyn. Outnyttjade krediter och kreditlöften uppgick den 31 december till 3 066 mnkr (3 246). Finansieringskostnad lån 2,94 Räntenetto ränteswappar 0,69 Avgifter 0,09 Finansiella nyckeltal Värdeförändringar derivatinstrument enligt IFRS 0,54 Total finansieringskostnad, % 4,26 Värdering av kredit- och derivatportföljen Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen, med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde var per den 31 december 2012 enligt denna värderingsmetod 15 635 mnkr (15 633), vilket ska ställas i relation till portföljens nominella belopp på 15 458 mnkr (15 582). Värdet av derivatportföljen var vid utgången av 2012 -481 mnkr (-402). Derivatportföljens kontrakterade räntenivåer är betydligt högre än de räntor som gällde vid värderingstillfället 2012 2011 Genomsnittlig finansieringskostnad, % 4,3 5,4 Genomsnittlig finansieringskostnad, %, enligt Årsredovisningslagen 3,6 3,5 Ränteexponering, netto, mnkr -15 456 -15 417 Kreditvolym, mnkr -15 458 -15 582 Kreditportföljens marknadsvärde, mnkr -15 635 -15 633 -481 -402 Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 4,8 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,5 Soliditet, % 58 53 Belåningsgrad, % 25 26 Derivatportföljens marknadsvärde, mnkr Finansiering I 31 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Framtidenkoncernen består av moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden, tio dotterbolag och ett dotterdotterbolag. Både koncernstyrelsen och dotterbolagens styrelser utses av kommunfullmäktige. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Utser Avger revisionsberättelse Ägare genom årsstämma Tillsätter styrelse och ordförande Revisorer Utför revision Interna styrinstrument Ägardirektiv, bolagsordning, styrelsens arbetsordning inkl. arbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktör, policydokument, vision, affärsidé, mål och strategier. Externa styrinstrument Aktiebolagslagen, kommunallagen, lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag samt andra relevanta lagar och bestämmelser. Styrelse Tillsätter VD Mål och strategier Rapporter och kontroll Förvaltnings AB Framtiden Bolagsstyrning Bolagsstyrningen omfattar olika system genom vilket ägaren direkt och indirekt styr moderbolaget och dess dotterbolag. God transperens i informationen gentemot ägare och andra intressenter bidrar till att styr- och beslutssystemen fungerar effektivt. Bolagsstyrningen formas av både interna och externa styrinstrument. Ägare genom årsstämma Förvaltnings AB Framtiden ägs i sin helhet av Göteborgs Stad. Ägaren styr Förvaltnings AB Framtiden genom av kommunfullmäktige antagna ägardirektiv och bolagsordning. Kommunfullmäktige utser styrelser och lekmannarevisorer för både moderbolaget och dotterbolagen samt fastställer bolags ordning och utser en representant att föra ägarens talan vid årsstämman i respektive bolag. Årsstämman beslutar om: • Fastställande av moderbolagets resultaträkning och balansräkning samt koncernresultaträkning och koncernbalansräkning • Disposition av bolagets resultat • Ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör • Val av externa revisorer • Ersättning till styrelse och revisorer • Övriga viktiga frågor Styrelse Styrelsen för Förvaltnings AB Framtiden består av åtta ordinarie ledamöter samt tre ersättare. Den politiska sammansättningen motsvarar kommunfullmäktiges. Dessutom har arbetstagarorganisationerna PTK och LO representanter i styrelsen som har närvaro- och yttranderätt men inte rösträtt. Moderbolagets styrelsesammansättning redovisas nedan. Dotterbolagsstyrelserna i Gårdstensbostäder, GöteborgsLokaler och Störningsjouren har tjänstemän, och i vissa fall hyresgäster, som ledamöter. Övriga dotterbolag har styrelser med en politisk sammansättning som motsvarar mandatfördelningen i kommunfullmäktige. Göteborgarna påverkar indirekt de politiskt tillsatta styrelsernas sammansättning genom val till kommunfullmäktige vart fjärde år. Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 33 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Under 2012 har styrelsen i moderbolaget haft åtta sammanträden utöver årsstämman. Vid styrelsemötet i maj fastställs styrelsens arbetsordning samt instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Då fastställer styrelsen även den koncerngemensamma affärsplanen. I februari och augusti fastställs bokslut respektive delårsbokslut. Budget för nästkommande år beslutas i november. Styrelseordförande och vice ordförande ska genom kontakter med verkställande direktören följa bolagets och koncernens ut- veckling mellan styrelsemötena samt svara för att styrelsens ledamöter löpande får den information som krävs för att kunna fullfölja uppdraget. Styrelsen utvärderar årligen sitt eget arbete. Utvärderingen omfattar om styrelsen är organiserad på lämpligt sätt när det gäller arbetsfördelning, om dess arbetsformer fungerar och om styrelsen saknar någon kompetens för att kunna utföra sina arbetsuppgifter. Vidare utvärderar styrelsen årligen verkställande direktörens arbetsinsatser. För information om ersättningar, se not 10. Från vänster: Helene Odenjung, Elisabet Rothenberg, Mats Pilhem, Owe Nilsson, Dario Espiga, Thomas Martinsson, Rikard Ljunggren och David Lega. På bilden saknas: Marina Johansson, Endrick Schubert och Shadiye Heydari. Styrelsen Ledamöter Owe Nilsson (s), ordförande Född 1948 Ledamot sedan 2007 Ledamot i Göteborgs kommunfullmäktige Helene Odenjung (fp), vice ordförande Född 1965 Ledamot sedan 2005 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Dario Espiga (s) Född 1952 Ledamot sedan 2012 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Elisabet Rothenberg (m) Född 1960 Ledamot sedan 2011 Ledamot i Göteborgs kommunfullmäktige Marina Johansson (s) Född 1971 Ledamot sedan 2011 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Mats Pilhem (v) Född 1956 Ledamot sedan 2011 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Rikard Ljunggren (m) Född 1979 Ledamot sedan 2012 Thomas Martinsson (mp) Född 1969 Ledamot sedan 2011 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse 34 I Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Suppleanter David Lega (kd) Född 1973 Suppleant sedan 2011 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Endrick Schubert (s) Född 1944 Suppleant sedan 2011 Ersättare i Göteborgs kommunfullmäktige Shadiye Heydari (s) Född 1967 Suppleant sedan 2012 Arbetstagarrepresentanter Ulla Berg (PTK) Sedan 2010 (Bostadsbolaget) Thomas Gustavsson (LO) Sedan 1990 (Bostadsbolaget) Jan-Olov Isacsson (LO) Sedan 2000 (Poseidon) Ersättare arbetstagar representanter Jan Jentzell (PTK) Sedan 2011 (Poseidon) Anders Carlsson (PTK) Sedan 2010 (Bostadsbolaget) Camilla Claesson (LO) Sedan 2008 (Familjebostäder) Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Koncernledning Moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden ansvarar för övergripande strategiska frågor i koncernen samt samordning av exempelvis övergripande marknadsföring/information, gemensamma utvecklingsprojekt, IT-utveckling, upphandlingar och inköp, byggande och projektutveckling samt finansförvaltning. I koncernens ledningspolicy är samspelet mellan koncernstyrelsen, koncernens verkställande direktör och dotterbolagen fastställt. Koncernens och dotterbolagens verkställande direktörer samt koncernens ledningsgrupp bildar ett VD-råd som kontinuerligt följer koncerngemensamma frågor. Inom koncernen finns ett antal grupper som samverkar kring för koncernen viktiga frågor: miljö och energi, bygg, kommunikation, marknad, personal, bostadsförsörjning, finans, ekonomi, redovisning, upphandling, värdering, IT samt intern styrning och kontroll. Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med den av styrelsen fastställda VD-instruktionen samt utifrån lagar och förordningar som reglerar verksamheten samt av ägaren fastställda styrdokument. Verkställande direktören är föredragande i styrelsen, men ingår inte som ledamot, och ansvarar för att ge styrelsen nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. Verkställande direktören ansvarar även för att beslut som fattats av styrelsen verkställs samt för bolagets löpande förvaltning. Som stöd för verkställande direktören sammanträder koncernledningen minst två gånger per månad och behandlar strategiska och koncern- och företagsövergripande frågor samt specifika verksamhetsfrågor. Koncernledningen består förutom av verkställande direktören/koncernchefen av ekonomi- och finanschef, fastighetsutvecklingschef och kommunikations- och utvecklingschef. För information om ersättningar, se not 10. Stående från vänster: Anneli Snobl och Ulrika Arensberg. Sittande från vänster: Ulrika Stenson och Carina Grönberg. Koncernens ledningsgrupp Anneli Snobl Verkställande direktör Anställd 2011 Carina Grönberg Ekonomi- och finanschef Anställd 1999 Ulrika Arensberg Fastighetsutvecklingschef Anställd 2009 Ulrika Stenson Kommunikations- och utvecklingschef Anställd 2011 Revisorer Varje år genomgår Förvaltnings AB Framtiden och dess dotterbolag två slags revisioner. Den ena är revision av årsredovisningen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, baserad på aktiebolagslagens krav, som utförs av auktoriserade revisorer enligt aktiebolagslagen. Den andra utförs av lekmannarevisorerna som utses av kommunfullmäktige. Revisionen enligt aktiebolagslagen syftar dels till att säkerställa att årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen, att koncernredovisningen redovisas i enlighet med IFRS och att dessa ger en i allt väsentligt rättvisande bild av bolagets finansiella resultat och ställning, dels att verkställande direktören och styrelse inte handlat i strid mot tillämpliga lagar och regler samt ett uttalande om föreslagen vinstdisposition. Revisionen beaktar de delar av den interna kontrollen som är relevant för upprättande av årsredovisningen, men har inte som syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. Den lagstadgade revisionen redovisas i en revisionsberättelse till årsstämman och genomförs av Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB. Lekmannarevisorernas uppdrag och arbetsformer regleras genom kommunallagen, aktiebolagslagen och Göteborgs Stads revisionsreglemente. Lekmannarevisorerna har till syfte att bedöma om bolagets verksamhet är ändamålsenlig och ekonomiskt tillfredsställande och att den interna kontrollen är tillräcklig. Lekmannareviso- rerna upprättar en granskningsrapport och en granskningsredogörelse som behandlar bolagets verksamhet och interna kontroll. Granskningen redovisas till kommunfullmäktige och rapporterna finns också tillgängliga på www.stadsrevisionen.goteborg.se. Uppgifter om ersättningar till de externa revisorerna och lekmannarevisorerna återfinns i not 8. Inom Framtidenkoncernen finns sedan 2012 en internrevisionsfunktion vars arbetsuppgifter är att granska och utvärdera den interna styrningen och kontrollen på uppdrag av moder bolagets styrelse. Revisorer Lekmannarevisorer Lars Bergsten (m), sedan 2007 Bengt Bivall (v), sedan 2011 Lekmannarevisorsuppleanter Claes-Göran Lans (m), sedan 2001 Lars Svensson (s), sedan 2011 Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, sedan 2007 huvudansvarig revisor Bror Frid Suppleant Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, sedan 2007 Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 35 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Kontrollmiljö Riskbedömning Förbättring Information och kommunikation Kontrollaktiviteter Övervakning inkl. uppföljning och utvärdering Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och kommunallagen för den interna kontrollen. Det innebär att bolaget med utgångspunkt i målen för verksamheten ska ge en rimlig försäkran att verksamheten är effektiv och ändamålsenlig, att den finansiella rapporteringen är tillförlitlig och att lagar och förordningar efterlevs. I arbetet med den interna kontrollen i Förvaltnings AB Framtiden används ett etablerat ramverk för intern kontroll som utarbetats av Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission (COSO). Ramverket består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt övervakning inklusive uppföljning och utvärdering. Kontrollmiljö Basen för den interna kontrollen är kontrollmiljön vilket utgörs av den kultur som är etablerad i moderbolaget och dess dotterbolag. Koncernen har under ett flertal år arbetet med ledarutvecklingsprogram för alla ledare i koncernen och arbetade under 2011 fram ”Framtidens medarbetarbok” i syfte att skapa ett gemensamt förhållningssätt och stärka medarbetarskapet i koncernen. För att hålla frågorna levande förs dessutom en kontinuerlig dialog kring förhållningssätt och etik och moral med all personal. För att säkerställa att god moral, etik och integritet genomsyrar koncernen finns en affärsetisk policy. Andra styrande dokument som ska vägleda och stödja ledning och medarbetare och som bidrar till att forma kontrollmiljön är koncernens policyer, gällande till exempel ledning, personal och ledarskap, ekonomi och investeringar, finansiering och kommunikation. Styrelsen fastställer årligen styrelsens arbetsordning, VD-instruktion och attestinstruktion. Ytterligare styrande dokument som formar kontrollmiljön är exempelvis policy och riktlinje mot mutor inom Göteborgs Stad, upphandlings- och inköpspolicy samt riktlinjer för intern kontroll. Genom tydlig ansvarsfördelning samt kunskap och förståelse för dessa styrande dokument skapas förutsättningar för att uppnå en god kontrollmiljö. 36 I Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Riskbedömning I enlighet med Göteborgs Stads riktlinjer för intern kontroll görs årligen en riskbedömning. I riskbedömningen identifieras och värderas de väsentligaste riskerna med utgångspunkt från verksamhetens mål och uppdrag. Åtgärder utarbetas vid behov för att hantera dessa risker. Där det redan existerar riskreducerande åtgärder och kontroller väljs de väsentligaste riskerna ut för uppföljning av att kontrollerna fungerar som avsett, dessa dokumenteras i en så kallad internkontrollplan. Kontrollaktiviteter Kontrollaktiviteter är rutiner och andra aktiviteter som utförs löpande i det dagliga arbetet för att förebygga riskerna för att mål och uppdrag inte uppnås. De syftar till att förebygga, upptäcka och rätta till fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter som utförs är analytiska uppföljningar av verksamhet och resultat på olika nivåer i koncernen, avstämningar, behörighetskontroller, attester och utbetalningskontroller. I arbetet med att före bygga, upptäcka och rätta till fel och avvikelser utgör cheferna i koncernens verksamheter den första försvarslinjen. Den andra försvarslinjen är de personer (till exempel stabsfunktioner och controllers) som cheferna har till sin hjälp för att bygga upp, underhålla och granska den interna styrningen och kontrollen. De kan både förebygga, upptäcka och ta hand om inträffade felaktigheter. Information och kommunikation Förvaltnings AB Framtiden har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en korrekt och effektiv informationsgivning. Det kräver att alla delar inom organisationen kommunicerar och utbyter väsentlig och relevant information. Koncernledning, liksom styrelse, erhåller löpande finansiell information om koncernen. Även information om dotterbolagens måluppfyllelse kommuniceras enligt fastställd tidplan. För att säkerställa att informationsgivningen blir korrekt finns en kommunikationspolicy. Det finns riktlinjer, manualer och arbetsinstruktioner som uppdateras och kommuniceras löpande med berörda medarbetare. Även anvisningar och check- Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 listor, tillsammans med övergripande tidsplaner, finns tillgängliga för att säkerställa att verksamheten är effektiv och ändamålsenlig. De olika råd och nätverk som finns inom koncernen syftar bland annat till att skapa en likformig tillämpning av policyer, riktlinjer och instruktioner. Övervakning, uppföljning och utvärdering Under året görs löpande och separata uppföljningar och utvärderingar på olika nivåer i organisationen, på såväl dotterbolagssom koncernnivå. Vidare utförs olika tester av kontrollaktiviteter för att säkerställa att risker hanteras på ett betryggande sätt. Göteborgs Stads arbete med självdeklarationer är också en del av övervakningen och utvärderingen av den interna kontrollen. Dessa löpande och separata uppföljningar och utvärderingar görs för att försäkra sig om att den interna kontrollen fungerar bra och att avvikelser upptäcks och rättas till. Styrelsen utvärderar information som bolagsledning och revisorer lämnar. Styrelsen gör årligen en uppföljning av resultatet av internkontrollplanen samt beslutar om nästa års internkontrollplan. På styrelsemötet där bolagets årsbokslut godkänns deltar de externa revisorerna och lekmannarevisorerna som lämnar en rapport avseende årets granskning. Denna rapport ligger till grund för vidare utveckling av den interna kontrollen. Erfarenheter från utvärderingen av den interna kontrollen ska dels löpande användas för att förbättra hanteringen av risker i verksamheten och driva verksamhetsförbättringar, dels nyttjas i den årliga riskbedömningen. Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 37 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Dotterbolagen Förvaltnings AB Framtiden har under året haft tio rörelsedrivande dotterbolag samt ett dotterdotterbolag. Bostadsfastigheterna ägs och förvaltas av de fyra bostadsföretagen. Övriga bolag har verksamhet som rör lokaler, parkeringsplatser, störnings ärenden samt byggverksamhet. Här presenterar varje bolag sin verksamhet och året som gått. Mer information finns på respektive bolags webbplats. Poseidon Under året har Poseidon fyllt 25 år som bostadsaktiebolag. Jubileet firades med hyresgäster på Liseberg en dag i augusti. Efter fusionen med HjällboBostaden har Poseidon åtta distrikt och förvaltar totalt 26 378 lägenheter. Under året färdigställdes 110 nya lägenheter i Norra Gårda och 18 i Krokslätt. I mitten av december togs det första spadtaget till 94 nya bostäder vid Kviberg. Inflyttning beräknas till sommaren 2014. Husen ligger vackert i gröna omgivningar och byggs miljöanpassat. Under 2012 har Poseidon startat en ombyggnad av fem hus i Backa Röd. Husen ska omvandlas till lågenergihus och projektet finansieras genom en standardhöjning och tillbyggnad av ytterligare två våningsplan. För att säkerställa bolagets satsning på minskad energianvändning, har Poseidon under 2012 rekryterat tre nya medarbetare med spetskompetens på området. Poseidon och Hyresgästföreningen har tagit fram en modell för kvalitetshyror på lägenhetsnivå. Under 2012 har 1 528 lägenheter fått justerade hyror enligt modellen. Poseidon har förhandlat med Hyresgästföreningen om kvalitetshyra på lägenhetsnivå för ytterligare 2 300 lägenheter i beståndet. Boinflytande är viktigt i Poseidons förvaltning. De 90 gårdsföreningarna är Poseidons och Hyresgästföreningens gemensamma satsning på boinflytande. Poseidons arbete för trygghet och trivsel för äldre på Stackmolnsgatan har under året väckt internationellt intresse. Utvecklingen av boendet har skett i nära dialog med hyresgästerna. Poseidon arbetar aktivt för att attrahera unga för att möta den pågående generationsväxlingen inom fastighetsbranschen. Bolaget initierar och marknadsför utbildningar inom fastighetssektorn och erbjuder såväl trainee- som praktikplatser för ungdomar som genomgår dessa utbildningar. Poseidon vill att fler hyresgäster ska sortera sitt biologiskt nedbrytbara avfall. För att utveckla nya lösningar för en ökad utsortering planerar Poseidon att intensifiera informationen till hyresgästerna och utreda effekten av olika metoder för att förbättra utsortering av främst bioavfall. Nyckeltal Poseidon 2012 2011 2010 2009 2008 Hyresintäkter, mnkr 1 844 1 603 1 555 1 528 1 473 Resultat efter finansnetto, mnkr Antal lägenheter Lokalyta, kvm tusental Fastighetsvärden, mnkr Justerad soliditet, % Antalet tillsvidareanställda, 31 dec 45 72 116 57 63 26 378 23 951 23 780 23 697 23 596 100 91 91 92 95 23 965 21 634 19 494 17 784 16 300 56 54 53 52 49 228 192 183 187 185 Bostads AB Poseidon är koncernens största bostadsföretag och äger och förvaltar 26 378 lägenheter över hela Göteborg. Fastigheterna är allt från unika sekelskifteshus till moderna nybyggen med senaste teknik. Drygt 45 000 personer har sitt hem i bolaget. Nästan hälften av lägenheterna, 45 procent, består av två rum och kök. www.poseidon.goteborg.se VD Anders Söderman 38 I Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Bostadsbolaget Bostadsbolaget fortsätter att utveckla allmännyttan och hyresrätten genom nya bostäder och koncept. Under 2012 såväl påbörjades som avslutades ett antal projekt i bolagets regi. I Västra Frölunda blev punkthuset Prisma inflyttningsklart under våren. Under hösten flyttade hyresgästerna in i bolagets första helt rökfria hus som är en av två likadana byggnader, Dockhusen, i Västra Eriksberg. Byggnation av de omkring 200 lägenheterna i Göteborgs nyaste stadsdel Kvillebäcken med tydlig miljöprägel pågick och uthyrning av den första etappen, Mandelpotatisen, startade under hösten. Runt 12 000 intresseanmälningar kom in till de drygt 70 lägenheter som lades ut via Boplats Göteborg. Behovet av nya bostäder i Göteborg är stort, inte minst bland studenter. Bostadsbolaget har i samarbete med Chalmers Studentbostäder skapat 15 nya centrala studentlägenheter. De följs av ytterligare drygt 40 i början av 2013. Underhåll av befintligt bestånd är av stor vikt för såväl kundnöjdhet som för att säkra husens långsiktiga värden. Bostadsbolaget har under året fortsatt sin stora satsning på underhåll i ett flertal projekt som bland annat omfattar fasad- och fönsterprojekt samt badrumsrenoveringar. Projekt som syftar till minskad användning av både el och vatten har genomförts. Däribland en översyn av allmänbelysningen. Alla dessa projekt är möjliga tack vare en välskött ekonomi och genom att bolaget lyckas hålla ner sina kostnader för driftadministration. Den personliga relationen till hyresgästerna är viktig och ett signum för Bostadsbolaget. Därför genomfördes för femte året i rad en kundaktivitet där alla närmare 270 medarbetare deltar och besöker hyresgästerna i bolagets omkring 23 000 lägenheter. Kundaktiviteten har blivit en tradition som både skapar kundnytta och stärker sammanhållningen bland medarbetarna. Bostadsbolaget strävar efter att bli det barnvänligaste bostadsföretaget och har bland annat under ett par år arbetat till- sammans med en Ungdomspanel för att även nå denna målgrupp. Sedan hösten 2011 stödjer också Bostadsbolaget stiftelsen Läxhjälpen och har därmed möjliggjort att tio elever från Hammarkullsskolan fått hjälp med sina studier. Bostadsbolagets arbete uppmärksammas på många olika sätt. Bland annat tilldelades bolaget CSR Västsveriges pris i början av året och utmärkelsen Årets Fastighetsförvaltare i slutet av 2012, främst för arbetet med unga i stadsdelen Haga. Nyckeltal Bostadsbolaget 2012 2011 2010 2009 2008 Hyresintäkter, mnkr 1 519 1 457 1 405 1 380 1 320 Resultat efter finansnetto, mnkr Antal lägenheter 32 17 3 4 40 23 047 22 909 22 845 22 652 22 579 96 97 97 98 98 20 195 18 685 16 494 15 201 14 020 56 52 49 48 47 264 261 261 270 273 Lokalyta, kvm tusental Fastighetsvärden, mnkr Justerad soliditet, % Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Bostadsbolaget är ett av Sveriges största bostadsföretag med omkring 23 000 lägenheter över hela Göteborg. Bolaget arbetar med hela boendemiljön eftersom man vet att bra bostadsområden ger människor möjlighet att växa och må bra. Totalt arbetar närmare 270 personer för att dagligen leverera god service till hyresgästerna. www.bostadsbolaget.se VD Bertil Rignäs Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 39 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Familjebostäder En mer kundnära organisation är syftet med de förändringar som Familjebostäder påbörjat under året. Samtidigt har arbetet med att ge hyresgästerna så god service som möjligt och att förbättra dialogen i samband med nya byggplaner fortsatt. Under 2012 lanserades en ny version av hyresgästportalen Hemmahos. Den blev enklare att använda, lättare att hitta i och inte minst blev den mobil. Allt för att hyresgästerna snabbt och enkelt ska kunna anmäla ett serviceärende, se vad som händer i ärendet, ha koll på sin hyra och anmäla intresse för att byta lägenhet. Satsningen på stambyten med badrumsrenovering har fortsatt. Åtgärder har påbörjats i cirka 400 lägenheter, huvudsakligen i 50-talsområdena Högsbo och Kortedala. Elsystemen i äldre lägenheter har moderniserats med nya kablar, fler och jordade uttag. I ett flertal fastigheter i de östra stadsdelarna har beröringsfria låssystem installerats i tvättstugor och entréer. Familjebostäder jobbar också aktivt med att se över bolagets markinnehav för att ge möjlighet till nya byggrätter. Förutom att söka markanvisningar kommer bolaget också att begära ändring av detaljplaner, där byggnation kan vara möjlig. Målet är en produktion av 200 lägenheter per år. Under året färdigställdes 87 lägenheter i nybyggnadsprojektet på Riksdalersgatan i Högsbo. Färdiga planer för cirka 200 lägenheter finns och byggstart för dessa beräknas ske under 2013. Planarbete för cirka 600 lägenheter pågår parallellt. Kommunikationen kring planerade nya bostäder blir allt viktigare. Många människor är engagerade men inte alltid odelat positiva. Tillsammans med andra berörda bostads- och fastighetsbolag har Familjebostäder deltagit i ett dialogarbete som fått stor uppmärksamhet i Göteborg och i branschen. I ett tidigt skede i planprocessen inför byggnation i Hovås har dialog förts på möten, öppna hus, webben och på facebook. Många har varit aktiva och bidragit med goda idéer för den kommande planeringen och inte minst fått möjlighet att personligen framföra åsikter, positiva som negativa. Under 2012 rekryterades ny vd, Per-Henrik Hartmann. En ny ledningsgrupp har utsetts och ny organisation fastställdes med bland annat färre distrikt och centrala avdelningar. Syftet är att skapa en mer kundnära organisation. Arbetet med att införa denna fortgår under 2013. Nyckeltal Familjebostäder 2012 2011 2010 2009 2008 Hyresintäkter, mnkr 1 182 1 110 1 075 1 060 1 028 Resultat efter finansnetto, mnkr Antal lägenheter 35 13 20 25 66 18 259 18 170 17 930 17 918 17 921 Lokalyta, kvm tusental Fastighetsvärden, mnkr 92 93 92 93 93 15 026 14 239 12 315 11 446 10 244 58 58 59 57 55 226 231 228 223 220 Justerad soliditet, % Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Familjebostäder i Göteborg AB är en av Göteborgs största hyresvärdar. Bolaget äger och förvaltar drygt 18 000 hyreslägenheter och här bor över 32 000 personer. 60 procent av bostäderna är smålägenheter, med två rum och kök eller mindre. I beståndet finns en stor andel av de för Göteborgs så karaktäristiska landshövdingehusen. www.familjebostader.se VD Per-Henrik Hartmann 40 I Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Gårdstensbostäder Renoveringen av Norra Gårdsten slutfördes. Planeringen för solenergi lösningar fortsatte. Bolaget stängde året med full uthyrningsgrad, 193 nya arbetstillfällen och ett gott fastighetsresultat. Områdets femtonåriga, omfattande och hållbara utveckling av livsmiljön samt fastighetsbeståndet har fortsatt under 2012. Slutrenoveringen i Norra Gårdsten resulterade i att samtliga 17 fastigheter med tillhörande uteplatser stod färdiga. Som först i Sverige installerade bolaget solceller i balkongfronterna i ett flerbostadshus och blev med det ett grönt alternativ i Göteborg Energis elnät. Ett viktigt beslut om viljeinriktning gällande ytterligare solcellslösningar togs. I samarbete med Göteborg Energi uppförde bolaget två laddstationer för elbilar, samt etablerade en elbilspool till Gård sten i samverkan med Move About, Göteborg Energi och Balco, med start i februari 2013. Gårdstensbostäder fortsatte sina initiativ för att skapa arbetstillfällen. Under året etablerades 193 arbetstillfällen i stadsdelen, en del via social upphandling som företaget arbetat med sedan starten. Totalt har bolaget ordnat över 1 800 arbetstillfällen under 15 år. Gårdstensbostäder fick med sig 13 av sina samarbetspartners i stiftelsen Läxhjälpen, som ger åttonde- och niondeklassare i Gårdsten kvalificerad läxhjälp och ökade möjligheter att förbättra sina betyg och framtidsmöjligheter. Ett fortsatt arbete att aktivera ungdomar sker fortlöpande, bland annat med seglarskola, filmvisning och skidresa på sportlovet. I samarbete med Göteborgsvarvet inbjöd bolaget Gårdstensborna till diverse träningsträffar. Efter sju år av engagerat ledarskap i Gårdsten gick VD Katarina Ahlqvist över till annan verksamhet. Gårdstensbostäders chef för fastighetsförvaltningen, Michael Pirosanto, är tillförordnad VD. Nyckeltal Gårdstensbostäder 2012 2011 2010 2009 2008 180 176 171 169 163 Hyresintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Antal lägenheter Generellt fick Gårdstensbostäder mycket goda betyg inom fastighetsägarbetyget 67 (69) – kundvård och inflytande samt mycket höga betyg för trygghetsinsatser. Nöjdboendindex fick index 65 (66). Bolaget har idag en stabil finansiell situation och upprustar och utvecklar på kommersiella villkor. Fastighetsresultatet för 2012 uppgick till 38,1 mnkr (36,7). 0 0 -4 -10 -5 2 736 2 736 2 734 2 726 2 726 Lokalyta, kvm tusental 21 21 21 21 21 1 078 1 065 998 913 938 Justerad soliditet, % 62 60 59 60 60 Antalet tillsvidareanställda, 31 dec 27 29 29 29 27 Fastighetsvärden, mnkr Gårdstensbostäder AB äger och förvaltar 2 736 lägenheter och bedriver även utvecklingsarbete i stadsdelen Gårdsten i nordöstra Göteborg. Bolaget har sedan starten 1997 lagt ner mycket arbete och betydande resurser på att involvera och engagera invånarna i förnyelsen av stadsdelen. Detta har haft en mycket stor betydelse för Gårdstens framgång. www.gardstensbostader.se T.f. VD Michael Pirosanto Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 41 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Egnahemsbolaget Under 2012 färdigställde Egnahemsbolaget 114 bostäder, varav 76 med bostadsrätt/äganderätt inklusive sju gruppbostäder. Samtidigt pågår produktion av 117 bostäder. Försäljningen har under året gått över förväntan i flerbostadsprojekten. Under sommaren och hösten 2012 såldes de sista husen i Aröds Äng, på centrala Hisingen. I våras blev de sista husen i Ängås, Västra Frölunda, klara. Området innehåller totalt 24 friköpta bostäder i två plan, 19 enplans radhus för 55+ och 7 bostäder i ett boende med särskild service. Kryddhyllan i Gårdsten färdigställdes också under våren, då de sista fem husen blev klara. Vid Norra Dragspelsgatan, Västra Frölunda, har produktion av tre punkthus pågått sedan 2011. Området innehåller totalt 103 nya bostäder. Bostadsbolaget äger ett av husen. Där finns 38 hyresrätter i flera olika storlekar som blev inflyttningsklara under våren. De andra två husen är Bostadsrättsföreningen Prisma som består av 65 lägenheter. I det ena huset var det inflyttning i september och det sista huset flyttar ägarna in i januari 2013. Lägenheterna är på 2 och 3 rum och kök. Samtliga har inglasad balkong eller uteplats. På översta våningen i varje hus finns en gemensam takterrass och i föreningen finns en gästlägenhet. Under de båda husen ligger ett garage med 44 bilplatser. På Brännö i södra skärgården är 12 bostäder i par- och radhus färdiga. Husen ligger kring en gemensam gård nedanför Utkiken på norra Brännö. De flesta bostäder är 3 rum och kök i ett och ett halvt plan. Det pågår nyproduktion av 29 bostäder i Mellbyhöjd, Bergsjön. Dessa är uppdelade i två etapper, men samtliga blir färdiga för inflyttning under 2013. Området innehåller totalt 10 friköpta radhus, 12 bostadsrätter i två hus och 7 bostäder i ett boende med särskild service. Nyckeltal Egnahemsbolaget I Kyrkbyn byggs 54 lägenheter i olika storlekar i Brf Byabacken. De flesta lägenheterna har loggia – ett ljusrum i gränslandet mellan ute och inne. Andra lägenheter har uteplats eller balkong. Under husen byggs ett garage med 40 parkeringsplatser. Inflyttning kommer att ske hösten 2013. Under året har samtliga medarbetare involverats i Egnahemsbolagets utvecklingsarbete. I affärskonceptet har ett antal strategiska insatsområden identifierats. Dessa arbetas vidare med i projektform. 2012 2011 2010 2009 2008 Omsättning, mnkr 257 214 280 97 240 Resultatavräknade bostäder 120 65 89 30 91 Resultat efter finansnetto, mnkr 19 -28 -27 -7 1 Soliditet, % 37 37 34 40 45 Antal tillsvidareanställda, 31 dec 23 20 29 27 28 Göteborgs Egnahems AB bildades redan 1933 under namnet Småstugebyrån. De traditionerna lever vidare och Egnahemsbolaget bygger välplanerade, attraktiva och prisvärda bostäder med bostadsrätt eller äganderätt i hela Göteborg. Ett tydligt uppdrag är att bygga i områden där det behövs mer blandad be byggelse och fler upplåtelseformer. www.egnahemsbolaget.se VD Pertti Heina 42 I Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Parkeringsbolaget Ett omfattande arbete har gjorts tillsammans med övriga aktörer i staden för att identifiera de behov av nya parkeringsanläggningar som förändringen och utvecklingen av staden leder till. Där har arbetet med garaget på Skeppsbron kommit längst och innebär ett samarbete med övriga bolag i koncernen. På Skeppsbron ska 40 000 kvadratmeter bostäder och verksamheter byggas. Det, och en ny spårvagnslinje, gör Skeppsbron till en viktig kommande knutpunkt. För att tillgodose parkeringsbehovet kommer, i ett första skede, 700 parkeringsplatser att anläggas under en ny kaj, som först byggs ut till ett bredare, attraktivt och lättillgängligt hamnstråk med butiker, restauranger och en grön park. I enlighet med Göteborgs Stads parkeringspolicy ska korttidsparkering i stadens centrala delar att prioriteras framför långtidsparkering. Detta som en del i att stödja stadens kollektiv trafiksatsningar och stärka tillgängligheten för besökare från hela regionen. Ett steg i den riktningen var att införa ”shoppingtaxa” på en mindre del av Hedens parkeringsplatser. Det innebär att parkeringsavgiften blir högre när bilen står längre än 3 timmar på parkeringsplatsen. De förändrade resvanorna har varit avgörande för Parkeringsbolagets organisation, långsiktiga planering och ekonomi. 2012 har präglats av förberedelser för att klara framtidens utmaningar och den uppgift som förtydligas i det ägardirektiv som förväntas beslutas av Göteborgs kommunfullmäktige under våren 2013. Ett antal rekryteringar har genomförts och kompetens har kartlagts och vässats. Arbetet har varit omfattande och berört samtliga medarbetare. Bolagets ekonomi och kompetens ger nu möjlighet att öka stadens tillgänglighet för alla som bor, verkar i och besöker Göteborg. Ett exempel på hur kundernas behov möts är möjligheten att betala sin parkering med mobiltelefon. Nyckeltal Parkeringsbolaget Omsättning, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Detta nya sätt att betala, som infördes i oktober, gör att man endast betalar för den tid man utnyttjar sin parkering. En lösning som är smart, enkel och med stor nytta. 2012 2011 2010 2009 2008 334 318 277 251 244 66 71 57 55 47 Lokalyta, kvm tusental 20 20 20 20 20 Fastighetsvärde, mnkr 1 144 1 099 974 824 822 Ägda och förvaltade p-platser, tusental 41 41 41 39 39 Soliditet, % 76 73 73 80 82 Antalet tillsvidareanställda, 31 dec 39 38 34 37 36 Göteborgs Stads Parkerings AB erbjuder privatpersoner och företag bilplatser att hyra, parkeringstillstånd och besöksparkeringar. Parkeringsbolaget förvaltar drygt 40 000 parkeringsplatser och sköter genom arrendeavtal skyltsättning, övervakning och handläggning av kontrollavgifter även på systerbolagens parkeringsplatser. www.p-bolaget.goteborg.se VD Maria Stenström Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 43 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 GöteborgsLokaler GöteborgsLokaler är Framtidenkoncernens specialist på förvaltning och utveckling av kommersiella lokaler. Hälften av de förvaltade ytorna ligger vid lokala stadsdelstorg. Målet är att skapa trygga, till gängliga torg med ett gott utbud av det som göteborgaren behöver i sin vardag. På så sätt bidrar GöteborgsLokaler till stadens infra struktur och till att bygga ett hållbart Göteborg. I Göteborgs Stads budget fastslås att: ”Nya bostadsområden ska planeras på ett sätt som integrerar affärer, service och småskaligt näringsliv med bostäder. Vi ska inte bygga nya externa köpcentra. Staden ska bidra till att de lokala torgen utvecklas till levande närmiljöer och sociala mötesplatser.” Detta stämmer väl överens med GöteborgsLokalers affärsidé och hur bolagets uppdrag ser ut. GöteborgsLokaler har under 2012 fortsatt att samverka brett för att skapa goda förutsättningar för lokalhyresgästerna och en trevlig och trygg närmiljö för deras kunder. Inflytande, kundvård och service, utemiljö och trygghet på kvällstid är de viktigaste faktorerna att jobba med. Under året har bolaget exempelvis arbetat med: • att förbättra utbudsmixen på stadsdelstorgen. • att förstärka barnperspektivet genom att skapat fler mötesplatser för barn genom platser för lek på torgen. • 97 evenemang som genomförts på stadsdelstorgen för att förstärka torgen som den naturliga mötesplatsen i stadsdelen, till exempel stadsdelskalas, sommarunderhållning, julmarknader. • uppskattade utbildningar för sina lokalhyresgäster med syfte att ge mervärde och vara kompetenshöjande. Utbildningarna har bland annat handlat om textning och skyltning, bygg din egen hemsida, konsumenträtt. • trygghetsinformatörer, med målet att öka kunskapen om trygghet och säkerhetsfrågor. Nyckeltal Göteborgslokaler • trygghetsvandringar och förstärkning av belysning för att öka den upplevda tryggheten. • att sprida julstämning på de lokala stadsdelstorgen med 52 ljusgranar och 4 129 meter juldekor. • att uppdatera driftsundercentraler för att möjliggöra effektivare driftsoptimering av energisystem. • ökad tillgänglighet genom markanpassningar, förbättrat tillgänglighet för kommunikationer, cykel- och bilparkering. • fasad-, fönster- och takrenoveringar som har gjorts på sex egna fastigheter. 2012 2011 2010 2009 2008 157 138 135 136 131 10 24 8 9 -11 Lokalyta, kvm tusental 170 174 173 173 176 Fastighetsvärden, mnkr 815 852 816 765 695 Justerad soliditet, % 58 57 55 53 55 Antalet tillsvidareanställda, 31 dec 54 50 48 47 46 Hyresintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Förvaltnings AB GöteborgsLokaler äger och förvaltar 170 000 kvm lokaler för butik, kontor och kommunal verksamhet. Bolaget externförvaltar ytter ligare 314 000 kvm med annan ägare. Sammanlagt gör det bolaget till en av Göteborgs största fastighetsförvaltare. www.goteborgslokaler.se VD Robert Hörnquist 44 I Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Störningsjouren Hög musik och fest är de vanligaste anledningarna till att hyresgäster ringer Störningsjouren. Under 2012 anmäldes nästan 5 300 stör ningar. Hyresgästen som vill anmäla en störning kopplas till Störningsjourens ledningscentral via den egna hyresvärdens journummer. Ledningscentralen skickar ut ett team med två personer i en bil som oftast är på plats inom 15 minuter. De börjar med att besöka den som gjort anmälan för att själva få en uppfattning om störningen. Då får hyresgästen dessutom en möjlighet att prata av sig. Det är viktigt att anmälaren känner sig trygg. Nästa steg är att ta kontakt med den som stör. Drygt hälften av alla störningar handlar om hög musik eller fest. Oftast räcker det med att teamet knackar på för att volymen ska dämpas. Personalen har förstås tystnadsplikt och berättar inte vem som har gjort anmälan. Varje anmälan leder till en rapport som skrivs på plats. Den finns hos hyresvärden nästa morgon. Teamen som arbetar med att åtgärda störningar arbetar mellan klockan 20 och 03 söndag till torsdag, samt klockan 20–04 på fredagar och lördagar. Fredag/lördag är fler team i tjänst än under övriga dagar. Kunderna får även information om skräp, brännbart material och annat som skapar otrygghet genom att det inte är rent och snyggt. Under året har en av medarbetarna, Said Abdullahi, belönats med Framtidens pris för ökad trygghet och säkerhet för sitt trygghetsskapande arbete. Det är bland annat hans förtroendeingivande och respektfulla sätt att prata med ungdomar som ledde till att han fick priset. Stadsdelsförvaltningarna kan anlita Störningsjouren för tillsyn som en del i sitt förebyggande arbete. Tillsynen ska ingå i förvaltningens åtgärdsplan och Störningsjouren är hyresvärdens förlängda arm i det arbetet. Nyckeltal Störningsjouren Under 2012 har Störningsjouren haft systerbolagen inom Framtidenkoncernen samt 20 privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som kunder. Dessutom har tio stadsdelsförvaltningar haft möjlighet att använda sig av Störningsjourens tjänster. Antalet störningsärenden uppgick till 5 263 (4 968). Ett urval av de hyresgäster som blivit störda får svara på fyra frågor om hur de upplever Störningsjourens insats. Detta bildar underlag till NKKI, nöjd kunds kundindex (hyresvärdens hyresgäster). Index för 2012 uppgick till 75 (76), vilket är ett mycket gott betyg. 2012 2011 2010 2009 2008 Omsättning, mnkr 18 18 20 19 19 Resultat efter finansnetto, mnkr -1 0 1 1 1 Antalet tillsvidareanställda, 31 dec 24 25 24 25 24 Störningsjouren i Göteborg erbjuder fastighetsägare hjälp med att hantera störningar, främst på kvällar och nätter. Kunder är koncernens bostadsföretag, privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet. www.storningsjouren.goteborg.se VD Bo Strandberg Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 45 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Rysåsen Rysåsen Fastighets AB äger cirka 7 000 kvm kommersiell handelsyta med ett trettiotal verksamheter samt nästan 17 700 kvm mark vid Selma Lagerlöfs Torg 2. Rysåsen leder Framtidens Selma, ett utveck lingsarbete på och kring torget, i samarbete med olika aktörer inom Göteborgs Stad. Runt Selma Lagerlöfs torg finns mycket byggbar mark och en väl fungerande infrastruktur. Koncernen har också ett stort antal lägenheter i området. Det långsiktiga målet är att utveckla torget och komplettera området med upp till 3 000 nya bostäder och fler arbetsplatser. Under året har arbetet med detaljplanen för etapp 1 startat. Ambitionen är ett bärkraftigt stadsdelscentrum med handel och offentlig service. Upp till 500 bostäder och nya arbetsplatser i kombination med plats för idrotts- och kulturverksamhet är bärande delar i visionen om en attraktivare, tryggare och mer hållbar stadsdel. Till grund för planen ligger idéer, som ställdes ut i början av 2012, från fem arkitektlag. Framtidenkoncernen har fått en gemensam markanvisning av fastighetskontoret för 100 bostäder och ska bygga sammanlagt 250 bostäder samt lokaler för handel och kontor i etapp 1. www.framtidensselma.se VD Anneli Snobl Ytterligare två byggbolag har fått markanvisning. Byggstart av första etappen kan ske tidigast 2015 med en beräknad inflyttning omkring 2017. Under tiden ska torget förvaltas så att handel och service fungerar väl för boende och verksamma i området. Nuvarande och eventuella nya verksamheter ska erbjudas lokaler i det nya Selma Lagerlöfs torg. Nyckeltal Rysåsen 2012 2011 2010 2009 2008 Hyresintäkter, mnkr 6 7 7 7 5 Resultat efter finansnetto, mnkr 0 1 0 1 2 Lokalyta, kvm tusental 7 7 7 7 7 Fastighetsvärde, mnkr 40 43 46 44 46 Justerad soliditet, % 54 51 52 50 51 Scandinavium Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB, som ägs till 91,84 procent av Förvaltnings AB Framtiden, äger arenafastig heterna Scandinavium och Frölundaborg. Fastigheterna förvaltas av GöteborgsLokaler. Ökad konkurrens samt en tekniskt föråldrad konstruktion ledde till uppdraget att studera möjligheten att bygga ut eller bygga om Scandinavium, alternativt bygga en ny arena i området. Förstudien förordade att inriktningen ska vara att en ny arena bör byggas. Då ett sådant beslut är en stor fråga som berör många aktörer i Göteborg lämnades förstudien över till kommunstyrelsen i november 2011 för fortsatt hantering. VD Anneli Snobl Nyckeltal Scandinavium Hyresintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr 2012 2011 2010 2009 17 17 15 11 2008 10 5 -8 1 -4 -99 Lokalyta, kvm tusental 40 40 40 40 40 Fastighetsvärde, mnkr 218 207 206 161 128 53 49 43 42 41 Justerad soliditet, % 46 I Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 47 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Medarbetare Kundkontakter och fastighetsförvaltning är arbetsuppgifter för merparten av koncernens anställda. Många beslut fattas nära kunderna. Det ställer krav på förhållningssätt och bemötande, hos både medarbetare och ledare. Ett aktivt främjande medarbetarskap är det gemensamma förhållningssätt som ska prägla koncernens arbetssätt. Mångfald och jämställdhet All diskriminering och segregering måste motverkas och jämställdhet är en självklar del i det dagliga arbetet. Med mångfald menas allt som gör en människa unik. Det kan handla om kön, funktionshinder, etnisk bakgrund, religiös tillhörighet, ålder, språk, sexuell läggning med mera. Det är utgångspunkter i Framtidenkoncernens värdegrund. Fyra av fem anställda i koncernen har svensk bakgrund. Ambitionen är att öka antalet anställda med utländsk bakgrund så att personalsammansättningen närmar sig den mångfald av nationaliteter som finns bland hyresgästerna, där cirka hälften har utländsk bakgrund. Samtliga bolag har planer för sitt mångfaldsarbete. En fördelning med minst 60/40 kan sägas vara en balanserad könsfördelning. Framtidenkoncernen hade vid årsskiftet 902 anställda (896) varav 43 procent var kvinnor. Inom befattningsområdena ledning, fastighetsskötsel och övrigt råder balans mellan kvinnor och män. Inom områdena uthyrare, värdar, administration och teknik är det obalans. Andelen kvinnliga ledare sjönk något under 2012 och uppgick till 41 procent (42). I ett av koncernens dotterbolag är verkställande direktören kvinna. Även koncernchefen är kvinna. Arbetet med att öka representationen av det underrepresenterade könet i samtliga befattningsgrupper fortsätter. Attrahera unga till branschen Ålderstrukturen i koncernen stämmer väl överens med hur det ser ut i fastighetsbranschen i övrigt. Endast en femtedel av medarbetarna är yngre än 40 år.  Inom fem år uppnår cirka 14 procent pensionsålder. Arbete med att attrahera yngre medarbetare vid rekrytering är i fokus. Ett koncerngemensamt arbete för att marknadsföra fastighets- branschen som en intressant arbetsgivare startade under hösten. Syftet är att långsiktigt öka attraktiviteten och yngre personer med fastighetsutbildning att söka jobb hos oss. Tillsammans med unga medarbetare har bostadsbolagen bland annat deltagit på jobbmässa i Trollhättan och gymnasiemässan i Göteborg. I samverkan med Göteborgsregionens kommunalförbund (GR) har studievägledare i regionen informerats om branschen i allmänhet och rekryteringsbehovet av fastighetsvärdar i synnerhet. Samarbete med gymnasieskolor som tillhandahåller VVS- och fastighetsprogrammet har ökats i syfte att förbättra kommunikationen mellan bransch och skola så att ungdomarna ”får upp ögonen” för fastighetsbranschen. Tillsammans med GR har också tagits initiativ för att ta fram en vuxenutbildning till fastighetsvärd. Fortsatt låg sjukfrånvaro Det konsekventa arbetet med att öka frisktalen och minska sjukfrånvaron har varit framgångsrikt. Sjukfrånvaron i Framtidenkoncernen är fortsatt låg och uppgick till 3,5 procent (3,6). Medarbetarundersökning vartannat år Koncernens medarbetarundersökning genomförs vartannat år och nästa tillfälle är våren 2013. Det övergripande resultatet beskrivs i form av Motiverad medarbetarindex, MMI, som ska ha ett värde mellan 0 och 100. De viktigaste faktorerna för MMI är arbetssituation och utveckling, befogenheter och mandat, verksamhetsstyrning, målinriktat arbetet och samarbete. Koncernens MMI för 2011 uppgick till 68. Ett riktmärke för ett ”bra” MMI är mellan 60 och 70. Kompetensutveckling Fortbildning och vidareutbildning av medarbetarna är varje bolags ansvar. Utbildningsbehov inventeras och planeras bland annat utifrån utvecklingssamtal mellan chef och medarbetare. I koncernens övergripande personal- och ledarskapspolicy betonas att bolagens roll som service- och kunskapsorganisationer kräver systematisk kompetensutveckling. Inom vissa yrkeskategorier råder brist på personer med rätt kompetens, vilket är ett problem för branschen som helhet. Åldersstruktur Befattningar – fördelning 175 150 100 75 50 150 7 40 5 30 4 20 60 3 10 2 0 1 0 gh sti 2008 2009 2010 2011 2012 Tjänstemän kvinnor Fa Tjänstemän män Män 48 I Ledning, organisation och medarbetare 50 90 -1 9 20 år -2 25 4 år -2 30 9 år -3 35 4 år -3 40 9 år -4 45 4 år -4 50 9 år -5 55 4 år -5 9 å 60 r -å r re Vä rd a et ss r kö t Fö se l r Ad valt m nin ini g str at ion Te kn ik Öv rig t ing lja Sä Kvinnor 60 Antal 6 0 0 dn 8% 30 25 Le 180 Antal 120 125 Sjukfrånvaro -1 9 20 år -2 25 4 år -2 30 9 år -3 35 4 år -3 40 9 år -4 45 4 år -4 50 9 år -5 55 4 år -5 9 å 60 r -å r -1 20 9 år -2 25 4 år -2 30 9 år -3 35 4 år -3 40 9 år -4 45 4 år - 200 Antal Åldersstruktur -19 år 20-24 25-29 år 30-34 år 35-39 år 40-44 år 45-49 år 50-54 år 55-59 år 60årår Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Medarbetarskap Koncernen fokuserar på ett aktivt främjande medarbetarskap. Alla i koncernen ska vara delaktiga i att diskutera och utveckla medarbetarskapet. Några viktiga nyckelord för gott medarbetarskap lyfts fram som innebär att alla tar ansvar för att bidra till: • samarbete • tydlighet • omtanke • engagemang • initiativ • helhetssyn. I koncernen ska vi arbeta utifrån ett främjande förhållningssätt. Vår ”Främjandeprincip” är ett gemensamt förhållningssätt som bygger på: • Hur ska det vara när det är som bäst? • Den som får goda förutsättningar gör ett bra jobb. • Den som inte kan, får hjälp. Under året har en gemensam utvecklingsdag för alla ledare arrangerats för att ge inspiration och utveckla nätverket. Internkommunikation En fungerande internkommunikation är ett viktigt verktyg för att skapa delaktighet och trygghet. Cheferna är den viktigaste kommunikationskanalen, men internkommunikation sker också genom intranät, olika typer av informationsmöten, arbetsplats träffar med mera. Under året startade arbetet med att utveckla ett modernt koncerngemensamt intranät. Målet är att det ska sättas i drift under 2013. Ledning, organisation och medarbetare I 49 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB Framtiden, 556012-6012, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012. 51Årets verksamhet 54 Årets resultat 56 Fem år i sammandrag 58 Risk- och känslighetsanalys 60 Förslag till vinstdisposition och Utblick 2013 62 Rapport över totalresultat, koncernen 63 Rapport över finansiell ställning, koncernen 65Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen 66Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen 67Resultaträkningar och Rapport över totalresultat, moderbolaget 68 Balansräkningar, moderbolaget 70 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 71 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 72Noter 101Revisionsberättelse 102Granskningsrapport Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Årets verksamhet Ägarförhållanden Marknaden Förvaltnings AB Framtiden ägs till 100 procent av Göteborgs Stad och är moderbolag för tio rörelsedrivande dotterbolag samt ett dotterdotterbolag. Fyra av dessa är allmännyttiga kommunala bostadsbolag. Övriga dotterbolag förvaltar och utvecklar kommersiella lokaler, anläggningar och parkeringsplatser, erbjuder störningsservice, bygger bostadsrätter och egna hem. Under 2012 har ett antal fusioner ägt rum inom koncernen. HjällboBostaden har fusionerats med Poseidon, Sannegården Bostäder har fusionerats med Familjebostäder och två av koncernens vilande dotterbolag, Göteborgs Tomträttskassa samt Göteborgshem, har fusionerats med moderbolaget. Hösten 2012 kröp recessionen i Europa allt närmare Göteborg, även om konjunkturläget ännu är en bra bit ifrån de nivåer som rådde vid krisen 2008–2009. Företagen i regionen rapporterade om lägre efterfrågan och deras bedömning av konjunkturläget var väsentligt mer pessimistisk jämfört med tidigare, även om det fanns variationer mellan branscher. I december 2012 var 7,1 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborg öppet arbetslösa eller i arbetsmarknads politiska program. Indikatorer pekar på att arbetslösheten ökar något efter årsskiftet. Efterfrågan på bostäder har varit fortsatt hög vilket syns i det ökade antalet registrerade personer på Boplats. Drygt 148 000 personer var registrerade som sökande i slutet av 2012, vilket är en ökning med över 22 000 på ett år. Även priserna på både bostadsrätter och villor steg under 2012, med 10 respektive 4 procent i Storgöteborg. Verksamhet Framtidenkoncernen arbetar för att stärka Göteborgs roll som regioncentrum och stadens utveckling i övrigt. Detta sker genom att nya bostäder byggs, befintliga områden renoveras och byggs om samt genom att underhållet av fastigheter och anläggningar hålls på en god nivå. Koncernen arbetar även med att stärka och utveckla de lokala torgen. Dessutom pågår ett kontinuerligt utvecklingsarbete, framför allt i ytterområdena. Verksamhetens inriktning är fastlagd i ägardirektivet till moderbolaget. Dessutom utgör Göteborgs kommunfullmäktiges mål och inriktningar basen för koncernens gemensamma mål och planer. Under året har Förvaltnings AB Framtiden utsetts till processägare för kommunfullmäktiges mål om ökad integration. Balanserad styrning Framtidenkoncernens verksamhet är målstyrd. Den följs upp i ett balanserat styrkort med perspektiven hyresgäster, medarbetare, ekonomi och verksamhet. I koncernens styrkort redovisas koncerngemensamma mätetal som fastställs med utgångspunkt i ägarens mål. Mål 2012 Utfall 2012 Mål 2013 Nöjd boendeindex1 - - - Fastighetsägarbetyg1 - - - Inflytandebetyg1 - - - Verksamhet Nyproduktion, färdigställda bostäder 750 415 750 Total energimängd, fjärrvärme+el, köpt energi 180 179 minska 1 %/år Hyresgäster Medarbetare Motiverad medarbetarindex2 Sjukfrånvaro, % - - >65 ≤3,6 3,5 ≤3,5 >30 1 956 58 2 039 >30 2 056 114 184 130 155 155 164 63 78 88 Ekonomi Soliditet, % Fastighetsresultat, exkl. utökat underhåll, mnkr3 Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr3 Ordinarie planerat underhåll, kr/kvm3 Utökat underhåll, kr/kvm 3 Ny kundundersökning planeras 2013. Nästa medarbetarundersökning genomförs 2013. 3 Interna styrmått baserade på ÅRL och RR. 1 2 Fastigheterna Fastighetsbeståndet uppgår till 5 miljoner kvm varav 4,5 miljoner kvm är bostäder och 0,5 miljoner kvm är lokaler. Antalet lägenheter är 70 442 och drygt hälften ligger i Majorna, Centrum, Kortedala (del av Östra Göteborg), Gunnared (del av Angered) och Biskopsgården (del av Västra Hisingen). Merparten av lägenheterna ligger i vad marknaden kategoriserar som B-läge. Nio av tio lägenheter är en-, två- eller trerumslägenheter med kök. Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med en beräknad genomsnittlig hyra för 2013 på 1 008 kr/kvm och år. Det innebär för den genomsnittliga lägenheten på 63 kvm en månadshyra på 5 292 kronor. Drygt hälften av lokalytan ägs av bostadsföretagen och är i allmänhet lokaliserad i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande yta är renodlade lokalfastigheter. Den genomsnittliga hyran i de kommersiella lokalerna uppgick under året till 884 kr/kvm. Dessutom äger koncernen nästan 47 900 parkeringsplatser. Investeringar i fastigheter Under 2012 har 2 354 mnkr (2 773) investerats i förvärv, nyoch ombyggnader. Av detta avsåg 498 mnkr (544) nyproduktion, 1 853 mnkr (1 715) ombyggnation och 3 mnkr (514) förvärv. Årets nettotillskott av hyreslägenheter blev 358 varav 339 i nyproduktionen. De största projekten är bland annat Poseidons projekt Venus i norra Gårda (110 nya bostäder), Familjebostäders projekt på Riksdalersgatan i Högsbo (87 lägenheter) och Bostadsbolagets projekt Dockhusen på Eriksberg (86 lägenheter). Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det netto tillkommit 22 lägenheter. Styrelsen har under året fattat beslut om nyproduktion av 360 lägenheter i Kvillebäcken, Kviberg, Krokslätt och Högsbo. Genom konvertering av ett äldreboende i Backa planeras 96 lägenheter som ska hyras av SGS (Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder). Förvärv Poseidon har under året förvärvat mark i Gamlestan för att komplettera en byggrätt. Förvärvet uppgick till 3 mnkr (514). Förvaltningsberättelse I 51 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Försäljningar Totalt fem fastigheter har avyttrats under året. Familjebostäder har sålt ett daghem till Göteborgs Stad (del av Änggården 15:2). Egnahemsbolaget har sålt tre radhus i Sannegården till privatpersoner. GöteborgsLokaler har sålt Kortedala 135:1 till Egnahemsbolaget för vidare förädling. Årets försäljningar uppgick till 18 mnkr (6). Annan byggverksamhet Egnahemsbolaget har färdigställt 114 lägenheter som blev klara för inflyttning under året. Av dessa var 45 hyresrätter, 13 äganderätter och 56 bostadsrätter. 38 av de 45 hyresrätterna byggdes på uppdrag av Bostadsbolaget och resterande är en gruppbostad som sålts till Göteborgs Stad. Fastigheternas värde Vid årsskiftet hade koncernens fastigheter ett sammanlagt avkastningsvärde på 62 593 mnkr (58 850) inklusive marknadsvärdet av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg. Detta värde överstiger summan av bokfört värde på fastigheterna och ombyggnadstillägg med 37 064 mnkr (34 035). Det totala värdet på 62 593 mnkr motsvarar 12 474 kr/kvm (11 769). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,0 procent (5,1). Avkastningskraven för bostadsfastigheter har sänkts i ett antal lägen, dels i centrala Göteborg, det vill säga det bästa A-läget, dels i några stadsdelar precis utanför centrum, i de tre bästa B-lägena. I övriga A- och B-lägen samt i C-lägen är avkastningskraven oförändrade. De transaktioner som under året har noterats i C-lägen stärker den tidigare bedömda nivån. Viss omklassificering av bostadslägen har gjorts. Avkastningskraven som tillämpas på lokalfastigheter och parkeringsanläggningar är oförändrade sedan halvårsskiftet, men har förändrats sedan förra årsskiftet, då avkastningskraven sänktes i det bästa A-läget och höjdes i ett antal B-lägen. Fastigheterna är värderade i en intern värderingsmodell med extern kvalitetssäkring av indata. Två externa värderingsinstitut gör oberoende bedömningar av kalkylräntor och direktavkastningskrav i olika lägen. Dessutom externvärderas 72 fastigheter som utgör cirka 7 procent av marknadsvärdet och den externa värderingen jämförs med den interna. De externt värderade fas tigheterna värderas i genomsnitt 8,3 procent högre än samma fastigheter värderade enligt den interna modellen. Finansiering Kreditbetyg Koncernen har av Standard & Poor’s tilldelats kreditbetyget AA-/Stabil/A-1+. Kreditbetyget prövas årligen av Standard & Poor’s. Kreditportfölj Koncernen har två publika finansieringsprogram; ett certifikatprogram för kort upplåning och ett Medium Term Note-program (MTN-program) för långfristig upplåning. Under året har ramen för certifikatprogrammet utökats till 4 000 mnkr och ramen för MTN-programmet utökats till 10 000 mnkr. Vid utgången av året uppgick koncernens lån på certifikatsmarknaden till 2 489 mnkr (2 270) samt till 6 027 mnkr (2 400) på MTN-marknaden. Två bilaterala banklån om totalt 700 mnkr togs upp under årets början. Lånen har använts till att minska låneskulden på ett syndikeringslån, med en total volym på 3 000 mnkr, som förföll i maj 2012. Vid årsskiftet utnyttjade koncernen totalt 1 100 mnkr av ett syndikeringslån, med total 52 I Förvaltningsberättelse volym på 2 800 mnkr, som förfaller i maj 2013. En frivillig uppsägning har skett av lånet med 1 400 mnkr i slutet av december 2012. Totalt uppgick koncernens kreditportfölj till 15 458 mnkr (15 582). Nettoexponeringen, det vill säga lånevolymen med avdrag för kassa och kortfristiga placeringar, uppgick vid slutet av 2012 till 15 456 mnkr, vilket är en ökning med 39 mnkr. Koncernen hade en belåningsgrad på 25 procent (26) och en soliditet på 58 procent (53) vid utgången av året. Finansiella åtaganden Merparten av koncernens banklån är säkerställda med pantbrev. Vid utgången av 2012 var 6 809 mnkr av den totala kreditportföljen säkerställd med pantbrev, vilket innebär en belåningsgrad på 11 procent. Låneavtal omfattas ofta av olika typer av åtaganden, så kallade ”covenants”, som kredittagaren ska uppfylla. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns det en ägarklausul. Denna innebär att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad äger över 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns det andra finansiella nyckeltal och åtaganden i koncernens avtal, bland annat krav på att soliditeten får uppgå till lägst 35 procent samt att räntetäckningsgraden (för definition se Fem år i sammandrag) får vara lägst 2,0 ggr. Derivatportfölj För löpande justering av ränteriskerna används derivatinstrument, främst ränteswappar och FRA:s (kortfristiga ränteterminskontrakt). Värdet av derivatportföljen var vid utgången av året -481 mnkr (-402). Derivatportföljens kontrakterade räntenivåer är betydligt högre än de räntor som gällde vid värderingstillfället vilket speglas i det negativa värdet. Likviditet och kreditlöften Kreditlöften används främst för att täcka vissa refinansieringsrisker. Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt lång planeringshorisont för investeringar begränsar behovet av likviditetsreserver. Outnyttjade krediter och kreditlöften uppgick den 31 december till 3 066 mnkr (3 246), varav 300 mnkr har sagts upp av koncernen från och med 1 januari 2013. Totalt uppgick koncernens likvida medel, inklusive outnyttjade krediter, och kreditlöften till 3 068 mnkr (3 410). Miljö och energi Den verkliga förbrukningen av fjärrvärme för värme och varmvatten har ökat från 704 GWh till 759 GWh mellan åren 2011 och 2012. Efter normalårskorrigering har fjärrvärmeförbrukningen minskat från 794 till 777 GWh. Normalårskorrigering görs för att eliminera vädrets påverkan på den faktiska byggnadens behov och förbrukning och därmed kunna jämföra förbrukningen mellan åren. Underlag för beräkning tas fram av SMHI. Normalårskorrigerad fjärrvärmeförbrukning per kvadrat meter för året är 157 kWh/kvm (161). Under 2012 har två fas tigheter konverterats från olja till eluppvärmning via värmepump och därmed helt eliminerat olja som uppvärmningskälla i koncernen. Konverteringen har även avsevärt minskat koncernens klimatpåverkan. Under året har Framtidenkoncernen beslutat och infört ett hjälpmedel för val av material och produkter för att minimera hälso- och miljöriskämnen i produktionen. Viktbaserad avfallstaxa har införts och bolagen uppför nya och fler miljöhus för att underlätta sortering i olika fraktioner. Koncernen har även varit Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 med och tagit initiativ till att samma krav återfinns i Upphandlingsbolagets upphandlingar och Miljöstyrningsrådets mallar för upphandlingar som används av kommuner och landsting. Koncernens bolag har beslutat att fortsättningsvis arbeta med miljöbyggnadskoncepten Svanen och Miljöbyggnad Silver i sin nyproduktion. Personal Koncernen har haft 969 (943) anställda i medeltal under året, varav 411 (400) kvinnor och 558 (543) män. Medelåldern i koncernen är drygt 48 år och de närmaste fem åren kommer nästan 14 procent av de anställda att uppnå pensionsålder. Sjukfrånvaron är fortsatt låg, 3,5 procent (3,6). Fortsatt fokus på intern kontroll I arbetet med den interna kontrollen i Förvaltnings AB Framtiden används ett etablerat ramverk för intern kontroll som utarbetats av Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission (COSO). I enlighet med Göteborgs Stads riktlinjer för intern kontroll gjordes under året riskbedömningar dels för moderbolaget och dels för koncernen som helhet. Även dotterbolagen har under året arbetat med riskbedömningar. Huvud syftet med riskbedömningarna är att identifiera och bedöma de risker som bolagen kan möta i sitt arbete för att nå sina mål. För de väsentligaste riskerna har åtgärder utarbetats för att hantera dessa risker. Där det redan existerar riskreducerande åtgärder och kontroller har de väsentligaste riskerna valts ut för uppföljning av att kontrollerna fungerar som avsett, dessa dokumenteras i en så kallad internkontrollplan. Styrelsen beslutade i december 2012 om riskbedömningen. Inom ramen för Göteborgs Stads arbete med självdeklarationer gjordes under hösten 2012 en extern verifiering av den interna kontrollen inom inköpsprocessen. Verifieringen genomfördes av externa revisorer. Sammantaget visar resultatet att merparten av bolagen i koncernen har en god måluppfyllelse och att den interna kontrollen förstärkts från 2011. Som ytterligare en del i arbetet med den interna styrningen och kontrollen anställdes en internrevisor i Förvaltnings AB Framtiden i början av 2012. Staden genomför bolagsöversyn Kommunstyrelsen beslutade i december 2011 om en översyn av stadens bolag. Översynen ska resultera i förslag till övergripande principer för hur bolagssektorn ska styras och organiseras samt förslag avseende enskilda bolag/verksamheter utifrån ett legalt, finansiellt och verksamhetsmässigt perspektiv. Under 2012 har översynen påbörjats. Förvaltningsberättelse I 53 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Årets resultat Resultat Koncernens driftsöverskott ökade med 201 mnkr, till 2 862 mnkr. Årets värdeförändring var 2 435 mnkr lägre än föregående år och uppgick till 1 344 mnkr, medan finansnettot var 147 mnkr bättre och uppgick till 668 mnkr. Koncernen har en total skatteintäkt på 1 010 mnkr vilket är en förändring mellan åren på 2 488 mnkr. Av denna förändring avser 1 783 mnkr en sänkning av bolagsskatten 2013 med 4,3 procentenheter, vilket påverkar koncernens uppskjutna skatt positivt. Totalt förbättras årets resultat med 456 mnkr, till 4 470 mnkr. Driftskostnader, kr/kvm 2012 2011 104 101 El 31 33 Vatten och avlopp 31 29 Renhållning 24 25 Fastighetsskötsel 91 91 Reparationer och löpande underhåll 47 45 Driftsadministration 92 84 Övrigt 27 35 447 443 Värme Hyresintäkter De samlade hyresintäkterna i koncernen uppgick under 2012 till 4 988 mnkr (4 783). Av dessa var 86,9 procent (86,7) hyresintäkter för bostäder som uppgick till 4 333 mnkr (4 149). Ökningen består av effekter av hyresförhandlingarna, som resulterade i en hyreshöjning med mellan 2,0 och 2,41 procent per bolag, föregående års fastighetsförvärv samt ny- och ombyggnation. Bruttohyran i koncernens lägenhetsbestånd uppgick till 984 kr/kvm (949). Intäkterna för lokaler minskade med 5 mnkr och uppgick till 391 mnkr (396). Övriga hyresintäkter, som till största delen avser uthyrning av parkeringsplatser, ökade med 27 mnkr och uppgick till 264 mnkr för 2012. Vid årets slut fanns 33 vakanta lägenheter, av totalt 70 442. Året innan var motsvarande antal 43. Det motsvarar en vakansgrad, uttryckt i procent av antal lägenheter, på 0,0 procent (0,1). Vakansgraden för lokaler var vid årsskiftet 7,1 procent (6,5), vilket motsvarar en yta på cirka 39 000 kvm (36 200). Driftskostnader Driftskostnaderna uppgick till 2 240 mnkr (2 215). De taxebundna kostnaderna för värme, el, vatten och renhållning står för drygt 40 procent av driftskostnaderna och ökade med 13 mnkr jämfört med föregående år, vilket motsvarar 1,4 procent. I driftskostnader ingår även reparation och löpande underhåll med 237 mnkr, vilka ökade med 10 mnkr mot 2011 och avser främst fler reparationer. Kostnaderna för driftsadministration och övriga driftskostnader ökade med 42 mnkr respektive minskade med 44 mnkr, medan fastighetsskötsel ökade med 3 mnkr. Ökningen av driftsadministrationen beror bland annat på ökade administrativa kostnader och ökade personalkostnader. Minskningen av övriga driftskostnader beror till stor del på att kostnaderna för bränder har varit lägre under 2012. Koncernens bostadsföretag samt lokalbolag har valt, sedan ett antal år, att ha en försäkringslösning med en högre självrisk jämfört med en traditionell fastighetsförsäkring. 54 I Förvaltningsberättelse Fastighetsavgift/fastighetsskatt De flesta av koncernens lägenheter har en fastighetsavgift som uppgår till schablonbeloppet 1 365 kr per lägenhet (1 302). Totalt sett har fastighetsavgiften/fastighetsskatten ökat med 6 mnkr jämfört med 2011 och uppgår till 124 mnkr. Driftsöverskott/bruttoresultat Koncernens driftsöverskott uppgick vid årsskiftet till 2 862 mnkr (2 661). Direktavkastningen på fastigheternas marknadsvärden har ökat med 0,1 procentenheter till 4,6 procent. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Under året uppgick värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna till 1 344 mnkr (3 778). Värdeförändringen på förvaltningsfastigheterna består av en orealiserad värdeökning på 1 344 mnkr (3 778). Bakom värdeförändringen ligger ökade intäkter på både bostäder och parkeringsplatser, samt sänkta direktavkastningskrav i vissa lägen för både bostäder och lokaler. I genomsnitt har direktavkastningskravet sjunkit med 0,1 procentenheter (0,1). Centrala administrationskostnader I den centrala administrationen ingår kostnader för styrelse, verkställande direktör och annan ledningspersonal, årsstämma och revision i dotterbolagen samt moderbolagets kostnader. Kostnaderna uppgick till 106 mnkr (108), vilket motsvarar 21 kr/kvm (22). Byggverksamhet Resultatet för byggverksamheten har förbättrats mellan åren till 19 mnkr (-30) främst till följd av fler resultatavräknade hus, till ett antal av 120 (65), och återläggning av tidigare års avsättningar. Finansnetto Framtidenkoncernens finansnetto uppgick under 2012 till -668 mnkr (-815). Skillnaden på 147 mnkr består till största delen på lägre värdeminskning av derivatinstrument på 229 mnkr mellan åren samt ökade räntekostnader med -61 mnkr. Den genomsnittliga finansieringskostnaden under året var 4,3 procent. Motsvarande siffra för 2011 var 5,4 procent. Vid beräkning enligt årsredovisningslagen uppgick finansieringskostnaden under året till 3,6 procent att jämföra med 3,5 procent under 2011. Räntebindningstiden under året har i genomsnitt som lägst varit 2,6 år och som högst 3,3 år. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Skatt på årets resultat Moderbolaget Den totala skattekostnaden för bolagsskatt, aktuell skatt, beräknas för koncernen till -59 mnkr (-41). Beslutet att sänka bolagsskatten med 4,3 procentenheter påverkade den uppskjutna skatten för året positivt med 1 783 mnkr. Tillsammans med skatteeffekten på värdeförändringar blev årets resultatpåverkande förändring av uppskjuten skatteskuld 1 068 mnkr (-1 438). Moderbolagets verksamhet utgörs av koncernledningsfunktioner. Under 2012 har finansfunktionen centraliserats. Intäkterna uppkommer genom att koncerngemensamma kostnader faktureras dotterbolagen. Faktureringen uppgick under 2012 till 30,7 mnkr (25,8) och rörelseresultatet uppgick till 0 mnkr (0). I finansnettot ingår en anteciperad utdelning på 8,6 mnkr (33,7). Av dessa är 5,2 mnkr (28,9) hänförbara till de skattemässiga transaktioner som gjorts inom koncernen och kommer från Gårdstensbostäder. 3,4 mnkr (4,8) är utdelning4 från dotterbolagen Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder. Det egna kapitalet uppgick till 1 295 mnkr (1 274 mnkr). Förändringen i eget kapital under året hänförs till årets resultat om 21,2 mnkr (33,5). Soliditeten uppgick till 8 procent (9). Eget kapital Vid slutet av året uppgick koncernens egna kapital till 36 423 mnkr (31 942). Soliditeten uppgick till 58 procent (53). Minoritetens andel av det egna kapitalet uppgick till 10 mnkr (8). Ställda säkerheter Koncernen har under året löst säkerställda lån som ersatts av lån via kapitalmarknaden. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut men före undertecknande av årsredovisningen Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Årsredovisning och koncernredovisning kommer att framläggas på årsstämman den 19 mars 2013. 4 Enligt Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) Förvaltningsberättelse I 55 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Fem år i sammandrag (Belopp i mnkr om ej annat anges) 2012 2011 2010 2009 2008 Resultaträkning Hyresintäkter Driftskostnader varav reparation och löpande underhåll Fastighetsavgift/fastighetsskatt 4 988 4 783 4 624 4 533 4 361 -2 240 -2 215 -2 191 -2 086 -2 009 -237 -226 -222 -194 -194 -124 -118 -117 -112 -106 Driftsöverskott 2 862 2 661 2 497 2 505 2 416 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 344 3 778 2 000 1 859 -6 362 Centrala kostnader, inkl. avskrivningar -106 -108 -109 -106 -109 Finansnetto -668 -815 -204 -456 -1 031 3 460 5 493 4 157 3 794 -5 077 62 593 58 850 52 324 48 087 43 708 Resultat efter finansnetto Balansräkning Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar 317 419 432 337 642 Omsättningstillgångar 386 556 625 552 2 076 22 101 Eget kapital 36 423 31 942 27 966 24 904 Avsättningar 9 298 10 413 8 960 7 844 6 857 15 458 15 582 14 848 14 440 14 884 2 117 1 888 1 607 1 788 2 584 4 466 4 442 4 408 4 389 4 376 552 558 558 560 561 Lägenheter, antal 70 442 70 084 69 607 69 319 69 134 Parkeringsplatser, antal 47 861 47 806 47 195 46 959 45 421 Fastighetsinvesteringar 2 354 2 773 2 261 2 165 2 145 Låneskulder (räntebärande) Rörelseskulder (ej räntebärande) Fastigheter Lägenhetsyta, kvm tusental Lokalyta, kvm tusental Finansiellt Soliditet, % 58 53 52 51 48 Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 4,8 4,9 4,8 3,8 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,5 0,5 0,6 0,7 Belåningsgrad % 25 26 28 30 34 Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, % 4,3 5,4 1,4 3,1 7,1 Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, % ** 3,6 3,5 3,4 3,6 4,6 -162 2 26 -852 930 Avkastning på totalt kapital, % 6,7 11,2 8,1 9,0 -9,2 Avkastning på eget kapital, % 12,1 21,1 15,7 16,1 -21,3 Medelantal anställda 969 943 952 951 949 Sjukfrånvaro, % 3,5 3,6 3,6 4,0 5,1 883 Kassaflöde Personal Förvaltning 984 949 928 912 Hyresbortfall lägenheter, kr/kvm Medelhyra lägenheter brutto, kr/kvm 12 14 13 12 14 Medelhyra lokaler brutto, kr/kvm 769 770 758 739 716 Hyresbortfall lokaler, kr/kvm Driftskostnader, kr/kvm varav reparation och löpande underhåll, kr/kvm 65 61 60 62 66 447 443 443 422 407 39 47 45 45 39 21 22 22 21 22 Driftsöverskott, kr/kvm 571 533 504 506 489 Vakansgrad lägenheter, % 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 Vakansgrad lokaler, % 7,1 6,5 5,5 5,5 5,7 Centrala kostnader inkl. avskrivningar, kr/kvm Utfall balanserat styrkort NBI, Nöjd boendeindex* - - 67 67 66 NMI, Nöjd medarbetarindex* - - - 75 72 MMI, Motiverad medarbetarindex* - 68 - - - Inflytande* - - 66 65 64 2 039 1 884 1 766 1 782 1 754 Fastighetsresultat (exkl. utökat underhåll)** * Ingen mätning 2012. ** Baserat på ÅRL och RR. 56 I Förvaltningsberättelse Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Definitioner Fastigheter Färdigställda fastigheter plus mark och markanläggningar. Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, ÅRL och RR Lägenhetsyta, lokalyta, lägenheter antal, parkeringsplatser antal redovisas per balansdagen. Finansnettot, exkl. räntebidrag och orealiserade resultat derivatinstrument, dividerat med genomsnittlig lånevolym. Följande korrigeringar har gjorts; ränteintäkter och kostnader för PRI har exkluderats och aktiverad ränta har återförts. Soliditet Avkastning på totalt kapital, % Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Resultat efter finansiella poster plus finansiella poster hänförbara till företagets skulder i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Lägenhetsyta/Lokalyta Justerad soliditet Redovisat eget kapital plus bedömt övervärde minskat med uppskjuten skatt på fastigheter i förhållande till justerad balansomslutning. Räntetäckningsgrad, ggr (IFRS) Avkastning på eget kapital, % Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Rörelseresultat minskat med värdeförändring förvaltningsfastigheter i förhållande till finansnettot (orealiserade vinster derivatinstrument i finansnettot har exkluderats). Driftsöverskott Skuldsättningsgrad, ggr Förvaltning Räntebärande skulder i förhållande till redovisat eget kapital. Medelhyra, hyresbortfall, driftskostnader, underhållskostnader, centrala kostnader och driftsöverskott har beräknats på genomsnittlig lägenhets- och lokalyta. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i relation till fastigheternas totala avkastningsvärde. Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, IFRS Finansnettot, exkl. räntebidrag, dividerat med genomsnittlig lånevolym. Följande korrigeringar har gjorts; ränteintäkter och kostnader för PRI har exkluderats och aktiverad ränta har återförts. Bruttoresultat exkl. av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar. Vakansgrad, lägenheter Antal vakanta lägenheter i procent av antal uthyrningsbara lägenheter vid årets slut. Vakansgrad, lokaler Vakant lokalyta i procent av uthyrningsbar lokalyta vid årets slut. Fastighetsresultat enligt ÅRL och RR (internt mått) Driftsöverskott plus övriga intäkter/kostnader minskat med centrala kostnader, exkl. poster av jämförelsestörande karaktär såsom utökat underhåll och fastighetsförsäljningar. Förvaltningsberättelse I 57 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Risk- och känslighetsanalys Riskanalys Hyresintäkter, kostnader för drift och underhåll samt ränta är några av de parametrar som ligger till grund för koncernens resultatutveckling och för värderingen av tillgångar och skulder. Förändras marknaden, kostnadsbilden eller regelverket kan det ge stora effekter på både resultat och värden. Intäkter Hyrorna är koncernens största intäktspost och utgör därmed grunden för verksamheten. Cirka 87 procent av intäkterna kommer från bostadshyrorna. Koncernens dotterbolag äger mer än hälften av hyresrätterna i Göteborg och därmed är risken kopplad till bostadsmarknaden som helhet. Bostadshyrorna ligger 4,3 procent under privatägda hyresrätter i motsvarande läge, trots att koncernens bestånd i genomsnitt är yngre än det privatägda. Risken för sänkta hyror bedöms därför som låg. Det finns få lediga lägenheter och risken för ökade vakanser bedöms som liten, eftersom Göteborg har haft brist på bostäder under många år. Det finns viss risk med de nyproducerade lägenheterna, som har en relativt sett högre hyra än äldre lägenheter. En alltför hög hyra kan också orsaka ökad omsättning, vilket medför ökade kostnader. Vakanser på enskilda lägenheter undviks genom en korrekt prissättning. För att säkerställa en hyra i linje med hyresgästernas värderingar, har koncernens dotterbolag tillsammans med Göteborgs Fastighetsägareförening och Hyresgästföreningen utarbetat en modell för hyressättning som ska spegla den enskilda lägenhetens kvaliteter. Det största lokalhyresavtalet utgör 3,0 procent av intäkterna från lokalhyror. Övriga tre största avtal utgör vardera mellan 1,1 och 2,5 procent av de totala lokalhyresintäkterna. Driftskostnader Uppvärmningskostnaderna utgör 23 procent av de totala driftskostnaderna där kostnaden för fjärrvärme är den största delen. Ett kontinuerligt arbete pågår med att minska förbrukningen och därmed kostnaderna för fjärrvärme. Nybyggnation och större renoveringar av fastigheter sker med fokus på energieffektivitet för att på det sättet minska behovet av tillförd värme. Ett aktivt arbete pågår med att påverka hyresgästers och kunders förbrukning av värme genom olika informationsinsatser. När det gäller fjärrvärme är koncernen beroende av Göteborg Energi som enda leverantör, vilket i sig kan vara en risk vid till exempel driftsavbrott, prisförändringar eller prismodellförändringar. Löpande underhåll/investeringar Drygt 50 procent av koncernens lägenheter finns i fastigheter som har ett värdeår mellan 1950 och 1975. Detta innebär att en stor del av beståndet är i behov av upprustning samtidigt. För att bilda sig en uppfattning om stora kostnadstoppar i form av underhållsåtgärder arbetar bolagen med långsiktigt planerat underhåll, som sträcker sig i olika detaljeringsgrad framåt i tiden. Under en lång rad av år har kostnaderna för underhållsåtgärder ökat procentuellt mer än hyreshöjningarna. För att möjliggöra och finansiera det kommande behovet av underhåll/ombyggnation till den nivå som krävs för att värdesäkra fastigheterna, behöver en översyn göras av bland annat hyressättningen. 58 I Förvaltningsberättelse Värdeförändringar Fastigheterna redovisas till verkligt värde i koncernens balansräkning. Värdeförändringar påverkar resultaträkningen, vilket kan medföra väsentliga resultatvariationer. Värdet på fastigheterna är främst beroende av det förväntade driftsöverskottet samt marknadens krav på direktavkastning och kalkylräntor. Eftersom värderingar av fastigheter bygger på bedömningar och jämförelser mellan koncernens fastigheter och fastigheter som omsatts den senaste tiden, är värdet förknippat med osäkerhet. Felaktiga antaganden kan leda till felaktiga värden. Värdeförändringar är oftast en av de enskilt största resultatposterna. Det är orealiserade resultat som inte påverkar kassaflödet. För mer information, se not 16. Känslighetsanalys Värdet på koncernens fastighetsportfölj är beroende av intäkter, kostnader och de avkastningskrav som råder på fastighetsinvesteringar. En procents förändring av dessa parametrar ger följande förändring av marknadsvärde och soliditet: Effekt på marknadsFörändring värdet Effekter på tillgångarna Hyra år 1 +/-1 % Långsiktig vakansgrad/hyresbortfall +/-1,8 % +/-0,3 %-enhet +1 %enhet Drifts- och underhållskostnad Avkastningskrav och kalkylränta Effekt på soliditet -1,6 % -0,3 %-enhet +/-1 % -/+0,7 % -/+0,1 %-enhet +/-1 %enhet -/+19,0 % -4,7 %-enhet/ +3,2 %-enhet Förändring av direktavkastningskrav och kalkylräntor ger de största effekterna på marknadsvärdet. Hyresintäkter och vakansgrad påverkar inte värdena i samma utsträckning om inte stora förändringar uppstår på marknaden. Förändring av marknadsvärde förvaltnings fastigheter - 20 % Värde, mnkr 52 161 56 902 62 593 68 852 75 112 -10 % +/-0 +10 % +20 % Belåningsgrad, % 30 27 25 22 21 Soliditet, % 54 56 58 59 61 Effekter på resultatet Hyra Vakans Driftskostnader Förändring Effekt på årsresultat +/-1 % +/-51 mnkr +1% -51 mnkr +/-1 % -/+22 mnkr Finansiella risker Framtidenkoncernen är i sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker. En koncerngemensam finanspolicy som uppdateras och fastställs årligen av styrelsen ligger till grund för hanteringen av dessa. Sedan den 1 januari 2012 är all finansförvaltning inom koncernen centraliserad till moderbolaget. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och finansiella riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera koncernens kapitalkostnader genom att tillvarata stordriftsfördelar samt att minimera de finansiella nettokostnaderna över tid inom ramen för finanspolicyn. Uppföljning och kontroll av att finanspolicyn efterlevs sker kontinuerligt. För närmare information om finansiell riskhantering, se not 47. Framtidenkoncernen har en lägre finansiell risk än många andra fastighetsbolag genom att koncernen har hög soliditet, 58 procent (53), och låg belåningsgrad, 25 procent (26). Koncernen har ett högt kreditbetyg AA-/Stabil/A-1+, vilket årligen utvärderas av Standard & Poor’s. Detta ger god tillgång till en bred långivarbas på såväl bankmarknaden som kapitalmarknaden. Koncernens lånevolym uppgick vid årsskiftet till 15 458 mnkr (15 582), varav 6 942 mnkr (10 642) var banklån, 0 mnkr (270) från Göteborgs Stad och 8 516 mnkr (4 670) kapitalmarknadslån. Kapitalmarknadsupplåningen sker via ett certifikatsprogram (med en ram på 4 000 mnkr) och ett MTN-program (ram 10 000 mnkr). Arbetet med att bredda finansieringskällorna fortsätter under 2013. Koncernen arbetar aktivt med att hålla nere räntekostnaderna utifrån det riskmandat som styrelsen ger via finanspolicyn. Den genomsnittliga räntelöptiden får uppgå till lägst 2,5 år och högst 5,0 år. Löptiden i ränteportföljen har under året successivt förlängts från 2,6 år till 3,3 år och på så sätt har de historiskt låga långräntorna utnyttjats. Den genomsnittliga räntan för koncernens låneportfölj 2012 uppgick till 3,3 procent och förväntas inte stiga under 2013 då det låga ränte läget väntas bestå. Finansnettots räntekänslighet, exkl. marknadsvärdering derivat, 2013–2015, mnkr, koncernen: Finansnettots räntekänslighet Ränteantagande Under antagande om oförändrad lånevolym samt oförändrad löptid och positionssammansättning avseende nettoexponeringen, kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan. Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid utgången av 2012 samt en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan. Effekter på finansnettot 2012 2013 2014 2015 -568 -514 -497 -471 Ränta +1 % -549 -549 -533 Ränta -1 % -478 -446 -407 Räntenivå 2012-12-31 Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivatportföljen baseras på rådande marknadsräntor per 2012-12-31. För att bedöma portföljernas räntekänslighet, har beräkning skett med en förändring av marknadsräntorna med en procentenhet. Kredit- och derivatportföljens räntekänslighet, mnkr, koncernen Kreditportfölj Ränteantagande Derivatportfölj Nominellt värde Marknadsvärde Nominellt värde, netto Marknadsvärde Räntenivå 2012-12-31 -15 458 -15 635 -12 665 -481 Ränta +1% -15 458 -15 558 -12 655 -80 Ränta -1% -15 458 -15 713 -12 655 -915 Skuldportföljens känslighetsanalys, mnkr, koncernen Räntenettots förändring under 2013 Förändring av marknadsvärde derivat på balansdagen Ränta +1 % -35 +401 Ränta -1 % +36 -434 Förvaltningsberättelse I 59 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Förslag till vinstdisposition Till årsstämman i moderbolaget står följande vinstmedel till förfogande (kr): Styrelsen föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande (kr): Ingående balanserade vinstmedel Fusionsresultat Årets resultat Summa I ny räkning balanseras 1 262 055 835 -3 471 21 193 213 1 283 245 577 1 283 245 577 Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande finansiella rapporter. Utblick 2013 I Europa har de politiska åtgärderna ökat förtroendet för stats finanser och banker. Dock väntas fortsatt hög arbetslöshet och svag tillväxt under 2013 inom euroområdet. Efter ett svagt slut av 2012 förväntas den svenska ekonomin sakta förbättras under 2013. Denna utveckling bedöms inte som tillräcklig för att undvika att arbetsmarknaden försämras. Det finns därför risk att höstens varseltal infrias och ger högre arbetslöshet. En starkare utveckling i USA och Kina väntas däremot bidra till ökad svensk export. Vi bedömer att nettoinflyttningen till Göteborg utvecklas i samma takt som förra året varför efterfrågan på koncernens lägenheter väntas vara fortsatt hög. Risken för vakanser är därför mycket låg. Hyresförhandlingarna pågår mellan koncernens bolag och Hyresgästföreningen. Två av koncernens bolag, Bostadsbolaget och Poseidon har förhandlat klart. I Bostadsbolaget höjs hyrorna mellan 0 och 2,6 procent och i Poseidon är motsvarande siffra 0-4 procent. Förhandlingar pågår hos Familjebostäder och Gårdstensbostäder. 60 I Förvaltningsberättelse Driftskostnaderna beräknas följa den allmänna prisutvecklingen under 2013 och investeringarna kommer att öka något jämfört med 2012 års nivå. Fastighetsresultatet (koncernens interna styrmått) beräknas överstiga 2012 års utfall. Finansnetto, exklusive värdeförändring i derivatinstrument, beräknas minska något jämfört med föregående år bland annat beroende på en beräknad lägre finansieringskostnad jämfört med 2012. Koncernens långsiktiga mål för nyproduktion, med 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter/äganderätter, kommer att nås först 2015. Mycket av nyproduktionen som pågår är förtätning och komplettering på egen mark. Koncernen behöver fler markanvisningar från Göteborgs Stad samt fler lagakraftvunna detaljplaner för att nå målen. Under 2013 kan koncernen ha närmare 1 200 bostäder i produktion varav 950 hyresrätter. Antalet inflyttningsklara bostäder kommer att vara färre jämfört med 2012. Av de 313 bostäderna som beräknas bli inflyttningsklara under året är 202 hyresrätter. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Förvaltningsberättelse I 61 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Rapport över totalresultat, koncernen tkr Not 2012 2011 Hyresintäkter 4, 7 4 988 358 4 782 961 Förvaltningsintäkter 5 237 651 211 383 5 226 009 4 994 344 -2 239 670 -2 214 917 Kostnader för fastighetsförvaltningen Driftskostnader 6, 11 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -124 031 -118 406 -2 363 701 -2 333 323 Driftsöverskott/Bruttoresultat 7 2 862 308 2 661 021 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 16 1 343 708 3 778 284 Centrala administrationskostnader 8, 11 -105 661 -107 796 Byggverksamhet 9, 11 19 194 -30 391 7 946 6 913 4 127 495 6 308 031 Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat 10, 12 Finansiella intäkter 13 7 205 14 452 Finansiella kostnader 13 -674 870 -829 487 Finansnetto 13 -667 665 -815 035 3 459 830 5 492 996 1 009 723 -1 478 693 Årets resultat 4 469 553 4 014 303 Koncernens totalresultat för året 4 469 553 4 014 303 4 468 276 4 014 090 Resultat före skatt Skatt på årets resultat 14 Totalresultat hänförligt till: Moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalresultat för året Resultat per aktie för resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare under året (utryckt i kr per aktie) 62 I Rapport över totalresultat, koncernen 1 277 213 4 469 553 4 014 303 44 683 40 141 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Rapport över finansiell ställning, koncernen tkr Not 2012-12-31 2011-12-31 37 363 44 073 37 363 44 073 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar 15 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 16 62 593 082 58 850 407 Parkeringsbåt 17 6 088 12 176 Bostadsmoduler 18 99 885 103 689 Inventarier 19 53 905 149 226 Övriga anläggningstillgångar 20 30 512 31 894 62 783 472 59 147 392 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 22 323 323 Fordringar hos intresseföretag 23 5 600 5 600 Andra långfristiga värdepappersinnehav 24 1 908 1 908 Derivatinstrument 25 19 554 27 851 Andra långfristiga fordringar 26 61 458 42 308 88 843 77 990 62 909 678 59 269 455 171 113 152 151 46 958 51 913 35 039 55 799 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m. 28 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 29 Aktuella skattefordringar Derivatinstrument 25 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 30 45 941 2 963 67 376 61 363 62 422 67 104 212 736 239 142 2 036 164 343 385 885 555 636 63 295 563 59 825 091 Rapport över finansiell ställning, koncernen I 63 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Rapport över finansiell ställning, koncernen tkr Not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital 10 000 10 000 100 000 100 000 36 303 443 31 823 547 36 413 443 31 933 547 9 553 8 481 36 422 996 31 942 028 Långfristiga skulder 35, 36 Avsättningar för pensioner 32 225 364 222 125 Avsättningar för uppskjutna skatter 33 9 035 796 10 115 473 Övriga avsättningar 34 36 840 75 695 MTN-program 36 5 526 280 2 250 000 Skulder till kreditinstitut 37 5 832 107 8 535 829 Derivatinstrument 25 485 494 412 094 Övriga räntebärande skulder 38 - 67 000 21 141 881 21 678 216 2 105 395 Kortfristiga skulder 35, 36 Skulder till kreditinstitut 37 1 110 800 MTN-program 36 500 000 150 000 Certifikatprogram 36 2 488 735 2 270 284 Övriga räntebärande skulder 38 - 203 000 504 919 427 381 Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga ej räntebärande skulder 7 930 1 719 80 384 62 650 Derivatinstrument 25 15 811 6 842 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 39 1 022 107 977 576 5 730 686 6 204 847 Summa skulder 26 872 567 27 883 063 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 63 295 563 59 825 091 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter 40 8 717 406 12 672 295 Ansvarsförbindelser 41 32 475 34 314 64 I Rapport över finansiell ställning, koncernen Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen Hänförligt till moderföretagets aktieägare Ingående balans 2011-01-01 Överföring minoritet Summa Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital 27 848 132 27 958 132 7 594 27 965 726 -674 -674 674 0 -1 -1 - -1 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel 10 000 100 000 - - Övrigt Utdelning till aktieägare - - -38 000 -38 000 - -38 000 Totalresultat - - 4 014 090 4 014 090 213 4 014 303 Utgående balans 2011-12-31 10 000 100 000 31 823 547 31 933 547 8 481 31 942 028 Ingående balans 2012-01-01 10 000 100 000 31 823 547 31 933 547 8 481 31 942 028 - - Överföring minoritet Effekt förändrad skattesats Totalresultat Utgående balans 2012-12-31 204 204 -205 -1 11 416 11 416 - 11 416 - - 4 468 276 4 468 276 1 277 4 469 553 10 000 100 000 36 303 443 36 413 443 9 553 36 422 996 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen I 65 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen tkr Not 2012 2011 Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m.m. 4 127 495 6 308 031 42 -1 242 213 -3 448 300 7 844 10 857 43 -569 009 -505 819 218 2 738 Erhållen ränta Erlagd ränta Erhållna räntebidrag Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 44 Kassaflöde från den löpande verksamheten -28 665 -35 575 2 295 670 2 331 932 -506 550 -321 307 1 789 120 2 010 625 Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella anläggningstillgångar Försäljning/amortering av finansiella anläggningstillgångar Investeringar i byggnader/markanläggningar/mark/pågående nyanläggningar Försäljning av byggnader/markanläggningar/mark Erhållna investeringsbidrag Investeringar i andra anläggningstillgångar Försäljning av andra anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 728 -18 077 -51 264 -154 130 43 001 69 458 -2 273 453 -2 608 171 20 033 6 922 - 665 -94 422 -67 052 530 1 512 -2 359 303 -2 768 873 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av räntebärande skulder Utbetald utdelning till aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början 45 Årets förändring av likvida medel 1 200 -4 876 3 844 731 2 523 362 -3 438 055 -1 720 388 - -38 000 407 876 760 098 -162 307 1 850 164 343 162 493 -162 307 1 850 2 036 164 343 Outnyttjade kreditlöften 5 065 893 3 245 729 Summa disponibla medel 5 067 929 3 410 072 -15 639 290 -14 908 081 119 459 -733 323 Likvida medel vid årets slut * Förändring av räntebärande nettolåneskuld Räntebärande nettolåneskuld vid årets ingång Ökning/minskning av räntebärande låneskuld Ökning av avsättningar Ökning/minskning av likvida medel Räntebärande nettolåneskuld vid årets utgång * varav spärrade medel 0 tkr (230). 66 I Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen 45 46 888 264 -162 307 1 850 -15 681 250 -15 639 290 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Resultaträkningar, moderbolaget tkr Not Förvaltningsintäkter 5 Bruttoresultat Centrala administrationskostnader 8, 11 Rörelseresultat 10 Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto 13, 31 Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat 14 Årets resultat 2012 2011 30 708 25 753 30 708 25 753 -30 236 -25 466 472 287 507 554 489 571 -483 278 -456 363 24 276 33 208 24 748 33 495 -3 555 - 21 193 33 495 Rapport över totalresultat, moderbolaget tkr 2012 2011 Årets resultat Not 21 193 33 495 TOTALRESULTAT FÖR ÅRET 21 193 33 495 Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget I 67 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Balansräkningar, moderbolaget tkr Not 2012-12-31 2011-12-31 29 - 29 0 1 181 1 174 1 181 1 174 1 498 097 1 480 646 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar 15 Materiella anläggningstillgångar Inventarier 19 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 21 Fordringar hos koncernföretag Summa anläggningstillgångar 9 840 000 8 917 000 11 338 097 10 397 646 11 339 307 10 398 820 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 68 I Balansräkningar, moderbolaget 30 3 1 4 561 459 4 399 955 585 409 3 630 3 086 90 266 38 170 4 655 943 4 441 621 746 2 474 4 656 689 4 444 095 15 995 996 14 842 915 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Balansräkningar, moderbolaget tkr Not 2012-12-31 2011-12-31 Aktiekapital 10 000 10 000 Reservfond 2 000 2 000 12 000 12 000 1 262 052 1 228 560 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital 31 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa eget kapital 21 193 33 495 1 283 245 1 262 055 1 295 245 1 274 055 3 555 - 3 555 0 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 33 Långfristiga skulder 35, 36 MTN-program 36 5 526 280 2 250 000 Skulder till kreditinstitut 37 4 634 107 6 600 000 Övriga räntebärande skulder 38 0 67 000 10 160 387 8 917 000 1 791 209 Kortfristiga skulder 35, 36 Skulder till kreditinstitut 37 1 100 000 MTN-program 36 500 000 150 000 Certifikatprogram 36 2 488 735 2 270 284 Övriga räntebärande skulder 38 0 203 000 Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga ej räntebärande skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 39 4 146 2 736 256 712 186 200 2 493 876 184 723 47 555 4 536 809 4 651 860 Summa skulder 14 697 196 13 568 860 SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 15 995 996 14 842 915 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter 40 5 600 000 8 250 000 Ansvarsförbindelser 41 221 489 425 275 Balansräkningar, moderbolaget I 69 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Förändringar i eget kapital, moderbolaget tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital 10 000 2 000 1 266 560 Utdelning till aktieägare - - -38 000 Årets resultat - - 33 495 Utgående balans 2011-12-31 10 000 2 000 1 262 055 Ingående balans 2012-01-01 1 262 055 Ingående balans 2011-01-01 10 000 2 000 Fusionsresultat - - -3 Årets resultat - - 21 193 10 000 2 000 1 283 245 Utgående balans 2012-12-31 Aktiekapitalet utgörs av 100 000 aktier med kvotvärde om 100 kr. 70 I Förändringar i eget kapital, moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Kassaflödesanalyser, moderbolaget tkr Not 2012 2011 Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m.m. 472 287 42 256 157 446 664 355 613 43 -381 848 -363 783 Erhållen ränta Erlagd ränta Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 44 Kassaflöde från den löpande verksamheten -176 -1 077 65 368 -8 803 -403 242 320 564 -337 874 311 761 Investeringsverksamheten Investering i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i inventarier Försäljning av inventarier -29 - -266 -640 3 14 Fusionering av dotterföretag 197 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -95 -626 -513 057 -1 219 068 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av räntebärande skulder Lämnade koncernbidrag Erhållen utdelning Utbetald utdelning Erhållna koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början 45 Årets förändring av likvida medel Likvida medel vid årets slut 45 3 844 731 2 518 990 -3 005 602 -1 584 078 -32 207 -58 002 33 726 57 643 - -38 000 8 650 11 550 336 241 -310 965 -1 728 170 2 474 2 304 -1 728 170 746 2 474 Outnyttjade kreditlöften 2 965 893 1 638 791 Summa disponibla medel 2 966 639 1 641 265 -13 407 519 -12 472 777 -839 129 -934 912 -1 728 170 -14 248 376 -13 407 519 Förändring av räntebärande nettolåneskuld Räntebärande nettolåneskuld vid årets ingång Minskning/ökning av räntebärande låneskuld Minskning/ökning av likvida medel Räntebärande nettolåneskuld vid årets utgång 46 Kassaflödesanalyser, moderbolaget I 71 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Noter (belopp i tkr om inte annat anges) Not 1 Allmän information Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar bostadsfastigheter via fyra dotterföretag. I koncernen finns även företag som förvaltar lokaler och parkeringsplatser samt administrerar störnings ärenden och byggverksamhet. Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i Sverige. Adressen till moderföretaget är Box 111, 401 21 Göteborg. Moderföretagets funktionella valuta och koncernens rapport valuta är svenska kronor. Styrelsen har den 8 februari 2013 godkänt denna koncern redovisning för offentliggörande. Koncernens redovisningsprinciper Not 2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna införts avseende övrigt totalresultat. Den mest väsentliga förändkoncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har ringen i den ändrade i IAS 1 är kravet att de poster som redovisas tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat i ”övrigt totalresultat” ska presenteras fördelat på två grupper. anges. Fördelningen baseras på om posterna kan komma att omklassifiKoncernredovisningen för Förvaltnings AB Framtiden har ceras till resultaträkningen eller ej. upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, RFR 1 KomIAS 19 ”Ersättningar till anställda” ändrades i juni 2011. pletterade redovisningsnormer för koncerner och International Ändringen innebär att koncernen kommer att sluta tillämpa Financial Reporting Standards (IFRS) och de IFRIC-tolkningar ”korridormetoden” och i stället redovisa alla aktuariella vinster sådana som de har antagits av EU. Koncernredovisningen har och förluster i övrigt totalresultat när de uppstår. Kostnader för upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad be tjänstgöring under tidigare år kommer att redovisas omgående. träffar värderingar av förvaltningsfastigheter samt finansiella till- Koncernen avser att tillämpa den ändrade standarden för det gångar och skulder (inklusive derivatinstrument) värderade till räkenskapsår som börjar 1 januari 2013. Effekterna av detta reverkligt värde. dovisas i not 32. Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver IFRS 9 ”Financial instruments” hanterar klassificering, värdeanvändning av en del viktiga uppskattningar för redovisnings ring och redovisning av finansiella skulder och tillgångar. IFRS 9 ändamål. Vidare krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid anger att finansiella tillgångar ska klassificeras i två olika kategorier; tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. Dessa be- värdering till verkligt värde eller värdering till upplupet anskaffdömningar baseras på historiska erfarenheter och de olika anta- ningsvärde. Klassificering fastställs vid första redovisningstillfället ganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under utifrån företagets affärsmodell samt karaktäristiska egenskaper i de rådande omständigheter. Slutsatser dragna av detta utgör grun- avtalsenliga kassaflödena. För finansiella skulder sker inga stora förden för avgöranden avseende redovisade värden på tillgångar och ändringar. Koncernen har för avsikt att tillämpa den nya standarden skulder, i de fall de inte kan fastställas genom information från senast det räkenskapsår som börjar 1 januari 2015 och har ännu inte andra källor.utvärderat effekterna. Standarden har ännu inte antagits av EU. IFRS 10 ”Consolidated financial statements” bygger på Nya och ändrade standarder som tillämpas av redan existerande principer då den identifierar kontroll som den koncernen avgörande faktorn för att fastställa om ett företag ska inkluderas Inga av de IFRS eller IFRIC-tolkningar som för första gången är i koncernredovisningen. Standarden ger ytterligare vägledning obligatoriska för det räkenskapsår som började 1 januari 2012 för att bistå vid fastställandet av kontroll när detta är svårt att har haft någon väsentlig inverkan på koncernen. bedöma. Koncernen avser att tillämpa IFRS 10 för det räkenskapsår som börjar 1 januari 2014. Förändringen bedöms inte ha Nya standarder, ändringar och tolkningar av någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter. befintliga standarder som ännu inte har trätt i Standarden har ännu inte antagits av EU. kraft och som inte har tillämpats i förtid av IFRS 12 ”Disclosures of interests in other entities” omfattar koncernen upplysningskrav för dotterföretag, joint arrangements, intresseEtt antal nya standarder och ändringar av tolkningar och befint- företag och ej konsoliderade strukturerade företag. Koncernen liga standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter avser att tillämpa IFRS 12 för det räkenskapsår som börjar 1 januari 2012 och har inte tillämpats vid upprättandet av kon- 1 januari 2014. Förändringen bedöms inte ha någon väsentlig cernen finansiella rapporter. Inga av dessa förväntas ha någon inverkan på koncernens finansiella rapporter. Standarden har väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter, med undan- ännu inte antagits av EU. tag av de som följer: IFRS 13 ”Fair value measurement” syftar till att värderingar IAS 1 ”Utformning av finansiella rapporter” Ändringar har till verkligt värde ska bli mer konsekventa och mindre komplexa 72 I Noter Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 2, fortsättning genom att standarden tillhandahåller en exakt definition och en gemensam källa i IFRS till verkligt värdevärderingar och till hörande upplysningar. Koncernen har för avsikt att tillämpa den nya standarden det räkenskapsår som börjar 1 januari 2013. Standarden har ännu inte antagits av EU. Inga andra av de IFRS eller IFRIC-tolkningarna som ännu inte trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen. Principer för koncernredovisning Dotterföretag Dotterföretag är alla de företag där koncernen har rätten att utforma finansiella och operativa strategier på ett sätt som vanligen följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseförvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar och skulder. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande in flytande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktie innehav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över totalresultatet. När ett förvärv av dotterföretag inte avser förvärv av rörelse utan förvärv av nettotillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av nettotillgångar om förvärvet avser fastigheter med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar personal/organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Koncerninterna transaktioner, balansposter, intäkter och kostnader samt orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Även orealiserade förluster elimineras om inte transaktionen utgör ett bevis för att ett nedskrivningsbehov föreligger. Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande Koncernen behandlar transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som transaktioner med koncernens aktie ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiskt förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar, i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Försäljning av dotterbolag När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande eller betydande inflytande, omvärderas varje kvarvarande innehav till verkligt värde och ändringen i redovisat värde redovisas i resultaträkningen. Alla belopp avseende den avyttrade enheten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som om koncernen direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna eller skulderna. Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat omklassificeras till resultatet. Om ägarandelen i ett intresseföretag minskar men ett betydande inflytande ändå kvarstår, omklassificeras, i de fall det är relevant, bara en proportionell andel av de belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat till resultatet. Intresseföretag Intresseföretag är alla de företag där koncernen har ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan 20 procent och 50 procent av rösterna. Innehav i intresseföretag redovisas enligt kapitalandels metoden och värderas inledningsvis till anskaffningsvärde. Koncernens andel av resultat som uppkommit i intresseföretaget efter förvärvet redovisas i rapporten över totaltresultatet. När koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till eller överstiger dess innehav i intresseföretagets redovisar koncernen inte ytterligare förluster, om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller gjort betalningar för intresseföretagets räkning. Ändrade redovisningsprinciper Inga redovisningsprinciper har ändrats och följaktligen har det inte krävts några justeringar av belopp som tidigare redovisats i koncernredovisningen. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verk ställande beslutsfattaren. Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter, lokalfastigheter och parkeringsplatser samt administrerar störningsärenden och byggverksamhet. Uppföljning av resultat och fördelning av resurser i koncernen görs till respektive dotterföretag. Koncernen bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med kunder inom samma geografiska område. Det resultatmått som den ledande beslutsfattaren följer upp, och fattar beslut om fördelning av resurser, benämns fastighets resultat. Resultatmåttet är upprättat i enlighet med ÅRL och Redovisningsrådets rekommendationer. Skillnaden mellan detta resultatmått och koncernens finansiella rapporter avser till största delen marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Omräkning av poster i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan enligt de valutakurser som gäller på transaktionsdagen. Valutakursvinster och -förluster som uppkommer vid betalning av sådana transaktioner och vid omräkning av monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta till balansdagens kurs, redovisas i resultaträkningen. Koncernen innehar per 31 december 2012 inga icke-monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta. Noter I 73 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 2, fortsättning Immateriella anläggningstillgångar Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nyttjande perioden. Nyttjandeperioden uppgår till fem år. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Fastigheterna redovisas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på bedömda marknadsvärden på balans dagen. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde endast då det är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med tillgången kommer koncernen tillgodo. Förändringar av verkligt värde, utöver investeringar, redovisas i resultaträkningen såsom värdeförändring förvaltningsfastigheter. Intäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. I samband med bokslutet görs en intern värdering per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå och ut hyrningsgrad m.m. Verkliga drifts- och underhållskostnader har ersatts av normaliserade kostnader för respektive fastighet. Se vidare not 16. Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen eller säljaren. Värdeförändringen på fastigheterna fram till tidpunkten för avyttring eller utrangering redovisas i resultaträkningen såsom värdeförändring förvaltningsfastigheter. Parkeringsbåt, bostadsmoduler, inventarier och övriga anläggningstillgångar Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. För parkeringsbåt, inventarier och övriga anläggningstillgångar sker avskrivning linjärt över den beräknade nyttjande tiden. Tillgångarnas restvärden och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov. En tillgångs värde skrivs ned om dess redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jäm förelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas i övriga rörelseintäkter/-kostnader. Pågående ny- och ombyggnationer Pågående ny- och ombyggnationer i förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. En individuell värdering görs av varje projekt. Pågående ny- och ombyggnationer som inte avser förvaltningsfastigheter redovisas till bokfört värde under rubriken ”Pågående ombyggnationer”. Där det finns ett nedskrivningsbehov, görs en nedskrivning direkt till det förväntade värdet enligt värderingsmodellen. Nedskrivning görs mot den anläggningstillgång det berör. 74 I Noter Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar baseras på anskaffningsvärdet. Inga avskrivningar görs på förvaltningsfastigheter. Avskrivningar görs för att fördela anskaffningsvärde eller omvärderat belopp ner till det beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden. Avskrivningar görs linjärt med följande procentsatser på anskaffningsvärdet: Immateriella anläggningstillgångar 20 Parkeringsbåt6,67 Inventarier5–33 Bostadsmoduler5 Övriga anläggningstillgångar 20 Varulager Varulager redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, med avdrag för til�lämpliga rörliga försäljningskostnader. Varulager är värderade till direkta tillverkningskostnader med tillägg för viss andel i indirekta kostnader. I varulager återfinns de fastigheter som innehas för försäljning i den löpande verksamheten eller som är under byggnation eller exploatering för att säljas på det sättet. Resultatavräkning sker vid slutbesiktning. Finansiella instrument Principerna för värdering av finansiella instrument är att derivatinstrument värderas till verkligt värde, övriga finansiella skulder och övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när koncernen blir part i ett avtalsförhållande. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats och skuld tas upp när det finns avtalsmässig skyldighet att betala, även om faktura inte mottagits. Leverantörsskuld tas upp när faktura mottagits. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen då rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen då förpliktelsen i avtalet fullgörs. Koncernen klassificerar sina finansiella instrument enligt följande: Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen: Dessa tillgångar och skulder redovisas till verkligt värde vid anskaffningstidpunkten och värderas därefter löpande till verkligt värde. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den period de uppstår. Koncernens derivatinstrument faller inom denna kategori. Kundfordringar och lånefordringar: Kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. De ingår i omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag senare än tolv månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Värdering sker initialt till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Även andra långfristiga värdepappersinnehav och andra långfristiga fordringar klassificeras under denna kategori och värderas till anskaffningsvärde om inte nedskrivningsbehov finns. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 2, fortsättning Derivatinstrument: Derivatinstrument innehas för att hantera koncernens finansiella riskexponering genom att säkra befintlig ränte- och valutaexponering mot förändringar i räntenivåer och valutakurser. Alla derivatinstrument värderas till verkligt värde och effekten av värdeförändringen redovisas i finansnettot. Räntederivat innehas för att få önskad räntebindningstid i den befintliga lånefinansieringen. Även valutaterminer används för att reducera risker vid förluster i utländsk valuta. Alla värdeförändringar på sådana derivat redovisas i finansnettot. Säkringsredovisning tillämpas inte. Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknads mässig kreditmarginal. Derivatportföljen marknadsvärderas utifrån den svenska swapräntan på värderingsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för aktuell löptid. I värdet ingår inte upplupen ränta. Forward Rate Agreement (FRA) värderas genom att den avtalade räntan jämförs med den officiella marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Marknadsvärde för derivat med optionsinslag (Cap-kontrakt, swap tioner och strukturerade swappar) motsvaras av aktuellt återköpspris på värderingsdagen. Bokfört värde på kundfordringar och leverantörsskulder, minskat med eventuella krediteringar, bedöms motsvara verkligt värde då de bedöms vara kortfristiga. Upplåning: Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde med justering för transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Skillnaden mellan erhållet belopp och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone tolv månader efter balansdagen. Räntekostnader periodiseras och resultatförs över löptiden. Checkräkningskredit redovisas som upplåning bland kortfristiga skulder. Ränta på projekt under byggnadstiden, vilket innebär att lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som det tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för användning eller försäljning, aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för tillgången. Vid beräkning av koncernens lånekostnad, som ska aktiveras, har dotterbolagens genomsnittliga finansieringskostnad använts. Leverantörs- och andra skulder: Leverantörs- och andra skulder har kort förväntad löptid och redovisas utan diskontering till nominellt belopp. Likvida medel: Likvida medel utgörs av kassa- och banktillgodohavanden och övriga kortfristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaffningstidpunkten. Avsättningar En avsättning redovisas när koncernen har en legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Avsättningar värderas till nuvärdet av det belopp som förväntas krävas för att reglera förpliktelsen. Härvid används en diskonteringsränta före skatt som återspeglar en aktuell marknadsbedömning av det tidsberoende värdet av pengar och de risker som är förknippade med avsättningen. Den ökning av avsättningen som beror på att tid förflyter redovisas som en räntekostnad. Ersättning till anställda Pensionsförpliktelser Avsättningar för förpliktelser relaterade till ersättningar efter avslutad anställning uppkommer då förpliktelserna är förmåns bestämda. Den skuld som redovisas i balansräkningen avseende förmånsbestämda pensionsplaner är nuvärdet av den förmåns bestämda förpliktelsen på balansdagen minus verkligt värde på förvaltningstillgångarna, med justeringar för de ej redovisade kostnader för tjänstgöring under tidigare perioder. Dessa förpliktelser och kostnader avseende tjänstgöring under innevarande period beräknas aktuariellt med ”Projected unit credit method”. Beräkning sker årligen för koncernens förmånsbestämda planer med hjälp av extern aktuarie. Avsättningen i balansräkningen utgörs av nuvärdet av de förmånsbestämda förpliktelserna med justering för oredovisade aktuariella vinster och förluster. Aktuariella vinster och förluster uppkommer huvudsakligen vid förändringar av aktuariella antaganden samt vid skillnad mellan de aktuariella antagandena och det faktiska utfallet. Den del av de ackumulerade belopp som överstiger tio procent av det största av förpliktelsernas nuvärde och förvaltningstillgångarnas marknadsvärde, korridoren, vid föregående års utgång, redovisas i resultatet över den förväntade genomsnittliga tjänstgöringstiden för de personer som omfattas av planen. För alla förmånsbestämda planer består den aktuariella kostnaden, vilken belastar resultatet, av kostnad för tjänstgöring under innevarande period, räntekostnad, kostnad för tjänstgöring under tidigare perioder samt amortering av aktuariella vinster eller förluster. Skatt som utgår på pensionskostnader, exempelvis särskild löneskatt på pensionskostnader, har beaktats vid omräkningen enligt ovan, vilket är i enlighet med UFR 4 Redovisning av särskild löneskatt och avkastningsskatt. Inom Framtidenkoncernen finns ett antal personer som har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. ITP-planen som är finansierad genom försäkring i Alecta är en förmånsbestämd pensionsplan som omfattar flera arbets givare enligt UFR 3. För denna pensionsplan innebär detta att ett företag ska som huvudregel redovisa sin proportionella andel av den förmånsbestämda pensionsförpliktelsen samt av de förvaltningstillgångar och kostnader som är förbundna med pensionsplanen. I redovisningen ska även upplysningar lämnas enligt kraven för förmånsbestämda pensionsplaner. För redovisning enligt ovan krävs information i enlighet med kraven i IAS 19. Då erforderliga uppgifter inte kan erhållas från Alecta redovisas dessa pensionsåtaganden, fram till och med den tidpunkt då erforderlig information erhålls från Alecta, som en avgiftsbestämd pensionsplan enligt IAS 19. Detta innebär att inbetalda premier till Alecta löpande kommer att redovisas som kostnad även i fortsättningen. Koncernens utbetalningar avseende avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i den period den uppstår. Räntekomponenten i pensionskostnaden redovisas bland finansiella kostnader. Noter I 75 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 2, fortsättning Ersättningar vid uppsägning Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning sagts upp av koncernen före normal pensionstidpunkt, eller då en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Koncernen redovisar avgångsvederlag när den bevisligen är förpliktad endera att säga upp anställda enligt en detaljerad formell plan utan möjlighet till återkallande, eller att lämna ersättningar vid uppsägning som resultat av ett erbjudande som gjorts för att uppmuntra till frivillig avgång. Förmåner som förfaller mer än tolv månader efter balansdagen diskonteras till nuvärde. Vinstandels- och bonusplaner Koncernen har inga vinstandels- och bonusplaner. Leasing Leasegivare Koncernens hyreskontrakt utgör operationella leasingkontrakt och består endast av uthyrning av fastigheter. Intäkter från operationella leasingkontrakt redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. Leasetagare Alla koncernens leasingkontrakt är operationella leasingkontrakt och kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Intäkter Intäkterna innefattar det verkliga värdet av vad som kommer att erhållas i koncernens löpande verksamhet. Intäkterna redovisas exklusive mervärdesskatt och rabatter samt efter eliminering av koncernintern försäljning. Koncernen redovisar en intäkt när dess belopp kan mätas på ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att ekonomiska fördelar kommer att tillfalla företaget och särskilda kriterier har uppfyllts såsom beskrivs nedan. Intäktsbeloppet anses inte kunna mätas på ett tillförlitligt sätt förrän alla förpliktelser avseende försäljningen har uppfyllts eller förfallit. Koncernen grundar sina bedömningar på historiska utfall och beaktar därvid typ av kund, typ av transaktion och speciella omständigheter i varje enskilt fall. Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen. Intäkter från kontant- och kontokortsbetalningar avseende bilplatser redovisas i samma period som platsen utnyttjas. Intäkter från kontrollavgifter redovisas i samma period som de utfärdas. Redovisning av inkomstskatter Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets resultat. Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period som ska ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt enligt gällande lagstiftning. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall då den underliggande transaktionen redovisas direkt i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital varvid även skatteeffekten redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. 76 I Noter Periodens skattekostnad eller skatteintäkt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skillnader som medför eller reducerar skatt i framtiden. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och -skulder redovisas i balansräkningen för alla skattepliktiga temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen av seende underskottsavdrag och samtliga temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att kunna utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som har beslutats samt förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulder regleras. Redovisning av underhållskostnader Löpande underhåll i form av förbrukningsartiklar och utbyte av mindre delar redovisas i resultaträkningen som driftskostnad medan utgifter för att byta ut väsentliga delar och övrigt planerat underhåll redovisas som investering i fastigheten. Statliga stöd Koncernen erhåller statliga stöd i form av investeringsbidrag vid ny- och ombyggnation, samt räntebidrag. Bidrag från staten redovisas till verkligt värde då det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidraget. Statliga stöd relaterade till tillgångar redovisas som en reduktion av tillgångens anskaffningsvärde. Statliga bidrag som gäller kostnader periodiseras och redovisas i resultaträkningen över samma perioder som de kostnader bidragen är avsedda att täcka. Bidrag relaterade till resultatet redovisas under separat rubrik i resultaträkningen. Kassaflödesanalys Den indirekta metoden har använts för att redovisa kassaflöden från den löpande verksamheten. Moderföretagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer samt tillämpliga uttalanden från Akutgruppen. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Principerna har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 2, fortsättning Andelar koncernföretag I moderbolagets bokslut redovisas andelar i koncernföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Alla utgifter som är hänförliga till ett rörelseförvärv aktiveras i moderbolaget, exempelvis transaktionsutgifter. När det gäller villkorade tilläggsköpeskillingar hanteras dessa enligt bestämmelserna om avsättning. Omvärderingar av tilläggsköpeskillingar redovisas mot anskaffningsvärdet. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter. När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Finansiella instrument Moderbolaget använder sig av undantaget i RFR 2 avseende IAS 39 och redovisar därmed övriga finansiella instrument till anskaffningsvärde enligt Årsredovisningslagen. Resultateffekten av i förtid stängda derivatkontrakt, vars syfte har varit att säkra framtida räntenivåer, periodiseras över återstående löptid för respektive derivatkontrakt. Vid en väsentligt förändrad finansiering kan effekten resultatföras. Ersättningar till anställda Moderföretagets pensionsåtaganden har beräknats och redovisats baserat på Tryggandelagen. Tillämpning av Tryggandelagen är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt. Uppskjuten skatt De belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. Sambandet mellan redovisning och beskattning gör att uppskjuten skatteskuld inte särredovisas i juridisk person avseende obeskattade reserver. Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i resultat- och balansräkning. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas enligt RFR 2 [IAS 27] p2 samt RFR 2 [IAS 18] p3. Ett koncernbidrag som ett moderföretag erhåller från ett dotterbolag ska i moderbolaget redovisas enligt samma principer som sedvanliga utdelningar från dotterbolag. Detta innebär att koncernbidraget ska redovisas som finansiell intäkt. Skatt på koncernbidraget redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen. Ett koncernbidrag som lämnas från moderbolag till dotterbolag redovisas inte enligt huvudansatsen utan istället enligt det tillåtna alternativet. Detta innebär att koncernbidrag redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Skatteeffekten när alternativet används redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen. Fusioner Fusioner redovisas enligt koncernvärdemetoden, vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av det överlåtande företaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital. Not 3 Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Egnahemsbolaget Bolaget har en risk i de cirka 350 bostäder som byggts med enstegstätade putsfasader. Koncernen har gjort avsättning avseende framtida kostnader för putsskador. Se vidare not 34. Fastighetsvärdering Modellen för marknadsvärdering av koncernens fastighetsbestånd bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl samt ett beräknat driftsnetto för år elva. För beräkning av kassaflödet/driftsnettot år 1 används bedömda hyror för 2013, kontrakterat hyresbortfall vid 2012-11-30, normaliserade drifts- och underhållskostnader samt utgående fastighetsskatt. För utveckling av driftsnettot under kalkylperioden görs antaganden om utveckling av inflation, hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Dessa antaganden varierar beroende på respektive fas tighets marknadsläge och ålder. Marknadsläget avspeglas även i direktavkastningskrav och kalkylräntor. Alla antaganden som görs bygger på bedömningar gjorda av externa värderingsinstitut. Eftersom en värdering ska spegla förväntade betalningskonsekvenser finns alltid en osäkerhet i bedömningen. Varje fastighet är dessutom unik och det är svårt att förutsäga hur priset vid en försäljning skulle utfalla. Ett bedömt marknadsvärde är alltid behäftat med ett visst osäkerhetsintervall. I normala fall uppgår det till mellan fem och tio procent. Koncernens marknadsvärden är baserade på ett antagande om att fastigheterna säljs som förvaltningsobjekt, det vill säga den värdeökning som kan uppstå vid en försäljning till en bostadsrättsförening beaktas inte. De förvärv som gjorts av bostadsrättsföreningar kan därmed inte användas som underlag i värdebedömningen. Se även vidare not 16 Förvaltningsfastigheter. En till synes liten efterfrågan på bostäder eller fastigheter i Göteborg kan ge stora effekter på värdet av koncernens fastighetsbestånd. En effekt på nedanstående parametrar ger följande förändring av marknadsvärde och soliditet: Effekt på marknadsFörändring värdet Hyra år 1 Långsiktig vakansgrad/hyresbortfall Drifts- och underhållskostnad Avkastningskrav och kalkylränta +/-1 % +1 %-enhet +/-1 % +/-1 %-enhet Effekt på soliditet +/-1,8 % +/-0,3 %-enhet -1,6 % -0,3%-enhet -/+ 0,7 % -/+0,1 %-enhet -/+19,0 % - 4,7 %-enhet/ +3,2 %-enhet Noter I 77 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 4 Not 6 Hyresintäkter Driftskostnader Koncernen Bostäder 2012 2011 4 333 337 4 149 392 Koncernen 2012 2011 Värme -519 933 -505 081 Lokaler 390 554 396 143 El -155 643 -165 348 Övrigt 264 467 237 426 Vatten och avlopp -155 538 -143 280 4 988 358 4 782 961 Renhållning -119 911 -124 060 Fastighetsskötsel -457 843 -455 206 Reparationer och löpande underhåll -236 588 -226 436 Driftsadministration -460 883 -418 561 Övrigt -133 331 -176 945 -2 239 670 -2 214 917 Av koncernens kontraktsportfölj per 2012-12-31 är 94,6 procent (94,2) uppsägningsbara inom ett år, 4,5 procent (4,4) senare än ett år men inom fem år och 0,9 procent (1,4) senare än fem år. Övriga hyresintäkter avser till största delen uthyrning av parkeringsplatser. Not 5 Not 7 Förvaltningsintäkter Koncernen Förvaltningsuppdrag Parkeringsintäkter Kontrollavgifter Övrigt Moderbolaget Fakturering dotterbolagen Övrigt 78 I Noter Segmentsrapportering 2012 2011 31 336 24 920 154 855 150 120 18 875 22 534 32 585 13 809 237 651 211 383 2012 2011 30 708 25 740 - 13 30 708 25 753 Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter, lokalfastigheter och parkeringsplatser samt administrerar störningsärenden och byggverksamhet. Uppföljning av resultat och fördelning av resurser i koncernen görs till respektive dotterföretag. Koncernen bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med kunder inom samma geografiska område. Det resultatmått som den ledande beslutsfattaren följer upp och fattar beslut om fördelning av resurser benämns fastighetsresultat. Fastighetsresultat är ett internt resultatmått som definieras som driftsöverskott plus övriga intäkter och kostnader exklusive poster av jämförelsestörande karaktär, som utökat underhåll, nedskrivningar, återförda nedskrivningar samt fastighetsförsäljningar. Resultatmåttet är upprättat i enlighet med ÅRL och Redovisningsrådets rekommendationer. Skillnaden mellan detta resultatmått och koncernens finansiella rapporter avser till största delen marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 7, fortsättning 2012-12-31 mnkr Intäkter Förvaltningskostnader Fastighetsresultat Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Övriga bolag Eliminering Totalt 1 845 1 520 1 183 773 -79 5 242 -1 071 -911 -722 -571 72 -3 203 774 609 461 202 -7 2 039 Övriga poster -505 -381 -316 -72 -3 -1 277 Finansnetto -225 -196 -110 -4 -30 -565 44 32 35 126 -40 197 1 231 1 381 617 88 54 3 371 - - - - -103 -103 Resultat efter finansnetto enligt ÅRL och RR Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter Marknadsvärdering finansiella instrument - - - - -5 -5 Resultat efter finansnetto enligt IFRS Övriga poster 1 275 1 413 652 214 -94 3 460 Summa tillgångar enligt ÅRL och RR 11 764 7 561 5 221 18 469 -15 947 27 068 Justering till marknadsvärde förvaltningsfastigheter 12 401 12 758 9 903 1 735 -536 36 261 - - - - -33 -33 Justering till marknadsvärde finansiella instrument Övriga poster Summa tillgångar enligt IFRS 2011-12-31 mnkr Intäkter Förvaltningskostnader Fastighetsresultat - - - 48 -48 0 24 165 20 319 15 124 20 252 -16 564 63 296 Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Övriga bolag Eliminering Totalt 1 609 1 465 1 103 885 -66 4 996 -919 -904 -710 -656 77 -3 112 690 561 393 229 11 1 884 Övriga poster -416 -356 -295 -164 -8 -1 239 Finansnetto -202 -189 -86 -4 -46 -527 72 16 12 61 -43 118 Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter 1 916 2 073 1 318 307 56 5 670 Marknadsvärdering finansiella instrument -100 -85 -63 -41 - -289 - - - - -6 -6 Resultat efter finansnetto enligt IFRS 1 888 2 004 1 267 327 7 5 493 Summa tillgångar enligt ÅRL och RR 11 240 7 410 5 162 17 957 -14 809 26 960 Justering till marknadsvärde förvaltningsfastigheter 10 730 11 377 9 126 2 087 -430 32 890 -21 2 -6 - - -25 Resultat efter finansnetto enligt ÅRL och RR Övriga poster Justering till marknadsvärde finansiella instrument Övriga poster Summa tillgångar enligt IFRS - - - - - 0 21 949 18 789 14 282 20 044 -15 239 59 825 Noter I 79 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 8 2012 Arvode till valda revisorer Koncernen 2012 2011 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Övriga tjänster -2 363 -2 269 -564 -636 -255 -270 -3 182 -3 175 Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode utgått för lekmannarevision med 1 091 tkr (1 139). Moderbolaget 2012 2011 -305 -470 -79 -52 Arvode till PwC Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Övriga tjänster -70 -30 -454 -552 Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode utgått för lekmannarevision med 118 tkr (127). Not 9 Intäkter byggverksamhet Kostnader byggverksamhet Summa byggverksamhet 2012 2011 250 649 204 150 -231 455 -234 541 19 194 -30 391 Byggverksamheten avser Egnahemsbolagets småhusproduktion av bostäder som upplåts med bostads- eller äganderätt. Resultatavräkning sker vid slutbesiktning. Under året har 120 bostäder (65) resultatavräknats. Not 10 Koncernen 2012 2011 Medelantal anställda -5 687 -42 596 -47 833 -48 283 Övriga sociala kostnader -121 289 -128 796 Summa personalkostnader -542 922 -529 797 Principer för ersättning till styrelse, vd och vice vd, koncernen Till styrelsernas ordförande och ledamöter utgår arvode enligt kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller inte styrelsearvode. Ersättning till de verkställande och vice verkställande direktörerna utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som en del av den totala ersättningen. Ersättning till de verkställande direktörerna be slutas av verkställande direktören i moderbolaget i samråd med Göteborgs Stad. Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare, koncernen Grundlön/ styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad Totalt Styrelseordförande 270 - - 270 Övriga styrelseledamöter 818 23 - 841 Styrelsesuppleanter 183 - - 183 Verkställande direktörer och vice verkställande direktör 9 586 425 3 058 13 069 Övriga ledande befattningshavare 40 010 1 447 8 275 49 732 Totalt 50 867 1 895 11 333 64 095 Grundlön/ styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad Totalt 2011 Personal -3 058 -44 775 I pensionskostnader till vd ingår pensionskostnader under uppsägningstid med 0 tkr (2 938). 2012 Byggverksamhet Koncernen Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, vd och vice vd Övriga anställda Arvode till PwC Revisionsuppdrag 2011 Pensionskostnader Styrelseordförande 275 - - 275 Övriga styrelseledamöter 905 - - 905 Styrelsesuppleanter - 213 213 - Verkställande direktörer och vice verkställande direktör* 12 054 573 5 687 18 314 Kvinnor 411 400 Män 558 543 Övriga ledande befattningshavare 40 854 1 633 8 474 50 961 969 943 Totalt 54 301 2 206 14 161 70 668 Löner och ersättningar Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, vd och vice vd Övriga anställda -10 857 -13 510 -362 943 -339 208 -373 800 -352 718 I löner till vd ingår avgångsvederlag samt lön under uppsägningstid med 0 tkr (1 953). 80 I Noter * I lön, förmåner och pensionskostnad för verkställande direktör ingår kostnader under uppsägningstid och för avgångsvederlag med totalt 4 891 tkr. Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 60 personer (63) totalt i koncernen. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 10, fortsättning Pensioner De verkställande direktörerna inom koncernen har olika avtal om möjlig tidpunkt för att gå i pension, som varierar mellan 62 och 65 års ålder. Vid avgång vid 62 års ålder utgår pension med 75 procent av aktuell lön till och med 65 års ålder. Under denna period fortsätter bolaget att erlägga pensionspremier inom ITPplanen. Övriga ledande befattningshavare har rätt att, med enstaka undantag, gå i pension vid 65 års ålder. Pensionsförmåner motsvarar ersättning enligt ITP-planen. Principer för ersättning till styrelse och vd, moderbolaget Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller inte styrelsearvode. Ersättning till verkställande direktören i moderbolaget utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som en del av den totala ersättningen. Ersättning till verkställande direktör beslutas av stadsdirektören i Göteborgs Stad. Avgångsvederlag De verkställande direktörerna inom koncernen har avtalade ömsesidiga uppsägningstider på 6 månader. Avtal har träffats om avgångsvederlag på mellan 12 och 24 månader beroende på ålder vid avgången. Avtal finns med andra ledande befattningshavare inom koncernen gällande uppsägningstider på mellan 6 och 12 månader. Det finns också avtal med andra ledande befattningshavare om en månads uppsägning med ett avgångsvederlag på 12 månadslöner. För resterande andra ledande befattningshavare gäller centrala kollektivavtal. Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare, moderbolaget Företagsledningens könsfördelning % Kvinnor Män Styrelse 52 48 Vd och övriga ledande befattningshavare 41 59 2012 Grundlön/ styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad Totalt Styrelseordförande 33 - - 33 Övriga styrelseledamöter 122 122 - - Styrelsesuppleanter 23 - - 23 Verkställande direktör 1 541 57 529 2 127 Övriga ledande befattningshavare 2 899 96 710 3 705 Totalt 4 618 153 1 239 6 010 Grundlön/ styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad Totalt 2012 2011 Styrelse Vd och övriga ledande befattningshavare 51 44 49 56 Moderbolaget 2012 2011 12 8 Medelantal anställda Kvinnor Män 4 3 16 11 Löner och ersättningar Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter och vd Övriga anställda -1 719 -1 433 -9 817 -6 080 -11 536 -7 513 -529 -121 Pensionskostnader Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter och vd Övriga anställda Övriga sociala kostnader Summa personalkostnader -1 842 -1 048 -2 371 -1 169 -4 276 -2 459 -18 183 -11 141 2011 Styrelseordförande 23 - - 23 Övriga styrelseledamöter 132 - - 132 Styrelsesuppleanter 26 - - 26 Verkställande direktör 1 252 19 121 1 392 Övriga ledande befattningshavare 2 264 91 475 2 830 Totalt 3 697 110 596 4 403 Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Moderbolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda. Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 3 personer (3). Pensioner Moderbolagets vd och övriga ledande befattningshavare har rätt att gå i pension vid 65 års ålder. Moderbolagets vd har premiebestämd pension på 30 procent av ordinarie lön. För övriga befattningshavare motsvarar pensionsförmånerna ersättning enligt ITP-planen. Noter I 81 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 10, fortsättning Avgångsvederlag Med verkställande direktören har avtal träffats om en ömsesidig uppsägningstid på sex månader samt ett avgångsvederlag på 18 månadslöner. Med övriga ledande befattningshavare finns avtal om en ömsesidig uppsägningstid på mellan två och sex månader. Företagsledningens könsfördelning Not 12 Kostnader fördelade på kostnadsslag Koncernen 2012 2011 -547 332 -510 201 -43 706 -39 502 Material/tjänster -1 920 888 -2 233 019 Lokalkostnader -21 251 -23 796 -175 793 -179 216 -2 708 970 -2 985 734 2012 2011 2 204 5 227 Kostnader för ersättningar till anställda Avskrivningar Moderbolaget, % Kvinnor Män 2012 Styrelse 37,5 62,5 Vd och övriga ledande befattningshavare 100 0 Not 13 2011 Styrelse Vd och övriga ledande befattningshavare 50 50 100 0 2012 -9 997 -5 483 Bostadsmoduler -3 805 -3 569 -19 561 -19 837 -8 059 -8 049 -41 422 -36 938 Planenliga avskrivningar inom centrala administrationskostnader Summa avskrivningar Moderbolaget -2 184 -2 418 -2 184 -2 418 -100 -146 -100 -146 -43 706 -39 502 2012 2011 Planenliga avskrivningar inom centrala kostnader Inventarier 4 5 231 4 875 7 078 4 875 7 078 122 2 143 7 205 14 452 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Räntebidrag Summa finansiella intäkter Finansiella kostnader Planenliga avskrivningar inom byggverksamhet Inventarier 4 2 208 2011 Immateriella anläggningstillgångar Inventarier Finansiella intäkter Utdelning Planenliga avskrivningar i fastighetsförvaltningen inom driftskostnader Övriga anläggningstillgångar Koncernen Återförda nedskrivningar Avskrivningar Inventarier Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Not 11 Koncernen Övriga kostnader Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Nedskrivning -161 -244 -161 -62 -62 -583 330 -521 902 -86 451 -315 491 Övriga räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Värdeförändring derivatinstrument netto Övriga finansiella kostnader -244 -5 471 -5 471 -14 187 -7 717 -683 968 -845 110 14 569 15 685 Summa finansiella kostnader -674 870 -829 487 Finansnetto -667 665 -815 035 Aktiverad ränta Räntesatsen som använts under året avseende aktiverad ränta uppgår till 3,6 procent (3,5). 82 I Noter Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 13, fortsättning Finansieringskostnad Koncernens genomsnittliga finansieringskostnad uppgick under 2012 till 4,3 procent (5,4). Finansieringskostnaden fördelar sig enligt nedanstående tabell. Not 14 Finansieringskostnad, % 2012 Aktuell skattekostnad Räntekostnad lån 2,94 Uppskjuten skatt Räntenetto derivatinstrument, inkl agioförändring 0,69 Avgifter 0,09 Värdeförändring derivatinstrument 0,54 Total finansieringskostnad 4,26 Moderbolaget 2012 2011 Finansiella intäkter Resultat från andelar i koncernföretag Anteciperade utdelningar Erhållna koncernbidrag (se not 31) Summa finansiella intäkter Koncernen Obeskattade reserver Underskott 939 070 -1 520 546 5 163 1 118 1 068 267 -1 437 626 Övrigt Koncernen 372 395 Redovisat resultat före skatt Skillnaden mellan årets skattekostnad/intäkt och skattekostnad/intäkt baserad på gällande skattesats 2012 2011 3 459 830 5 492 996 -909 935 -1 444 658 Skattepliktiga intäkter som ej ingår i resultatet -275 -34 534 Avdragsgilla kostnader som ej ingår i resultatet 84 3 152 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3 procent 489 571 2011 -11 380 Förvaltningsfastigheter 372 395 507 554 2012 -18 548 -711 469 884 100 -1 478 693 93 893 117 076 997 -1 437 626 1 009 723 22 36 673 100 1 068 267 142 560 83 350 997 2011 -41 067 Finansiella instrument 28 100 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2012 -58 544 Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen 33 726 469 884 Räntor Koncernen 8 573 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter, koncernföretag Räntor Skatt på årets resultat Skatteeffekt av kostnader/intäkter som inte är skattemässigt avdragsgilla/ skattepliktiga Finansiella kostnader Ej skattepliktiga intäkter 74 152 Räntekostnader och liknande resultatposter, koncernföretag Ej avdragsgilla kostnader -973 -940 Schablonintäkt periodiseringsfond -794 -1 128 Lämnade koncernbidrag (se not 31) -7 000 Räntekostnader -1 328 -1 307 Uppskjuten skatteintäkt p g a sänkt skattesats -8 328 -76 007 Justering avseende tidigare period -74 700 Årets skattekostnad Övriga räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa finansiella kostnader Finansnetto 1 782 549 - 138 993 -737 1 009 723 -1 478 693 -462 466 -372 792 -12 484 -7 564 -474 950 -380 356 Vägd genomsnittlig skattesats för koncernen var 22,4 procent (26,9), exkl skatteeffekt pga sänkt skattesats. Den 21 november 2012 beslöt riksdagen att ändra skatte satsen från 26,3 procent till 22 procent från och med 2013. -483 278 -456 363 Moderbolaget 24 276 33 208 2012 2011 - - Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt -3 555 - -3 555 0 Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen Moderbolaget Underskott Finansiella instrument 2012 2011 13 - -3 568 - -3 555 0 Noter I 83 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 14, fortsättning Not 16 Skillnaden mellan årets skattekostnad/intäkt och skattekostnad/intäkt baserad på gällande skattesats Förvaltningsfastigheter Moderbolaget 2012 2011 Redovisat resultat före skatt 24 748 33 495 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3 procent -6 509 -8 809 Skatteeffekt av kostnader/intäkter som inte är skattemässigt avdragsgilla/ skattepliktiga - -27 Ej skattepliktiga intäkter 2 255 8 870 Ej avdragsgilla kostnader -22 -34 Uppskjuten skatteintäkt p g a sänkt skattesats 695 - Årets skattekostnad 26 - -3 555 0 Not 15 Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 2012 2011 62 015 43 940 3 728 18 075 -5 915 - - - 59 828 62 015 -17 942 -6 544 5 915 - Årets avskrivningar -10 438 -11 398 Utgående ackumulerade avskrivningar -22 465 -17 942 37 363 44 073 Utgående planenligt restvärde De immateriella anläggningstillgångarna avser koncerngemensamma fastighetssystem, intranät och diarie-/ärendehanteringssystem. Moderbolaget 2012 2011 - - Inköp 29 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 29 0 Ingående avskrivningar - - Årets avskrivningar - - Utgående ackumulerade avskrivningar 0 0 29 0 Ingående anskaffningsvärde Utgående planenligt restvärde De immateriella anläggningstillgångarna avser koncerngemensamt intranät och diarie-/ärendehanteringssystem. 84 I Noter Investeringar inklusive värdebevarande underhåll och förvärv 2012 2011 58 850 407 52 324 428 2 353 875 2 773 442 -17 999 -6 500 Övrig icke realiserad värdeökning 1 406 799 3 759 037 Utgående balans 31 december 62 593 082 58 850 407 Vid varje årsskifte och per den 30 juni internvärderas koncernens fastighetsbestånd och varje fastighet åsätts ett marknadsvärde. Värdena beräknas genom en intern värderingsmodell som ska spegla mest sannolikt pris vid en försäljning på den öppna marknaden. Ett representativt urval av koncernens fastigheter värderas årligen av externa värderingsinstitut. De externvärderade fastigheterna utgör 5,8 procent av antalet och representerar 7,0 procent av marknadsvärdet. Metod för intern värdering Övriga immateriella anläggningstillgångar Koncernen Ingående balans 1 januari Fastighetsförsäljningar Skattepliktiga intäkter som ej ingår i resultatet Justering avseende tidigare period Marknadsvärde (tkr) Den interna värderingsmodellen är en avkastningsbaserad metod som bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under de kommande tio åren samt ett beräknat restvärde för år elva. I kassaflödet ingår kontrakterade intäkter och kostnader såsom hyror minskade med hyresbortfall, fastighetsskatt och en normaliserad drift och normaliserat underhåll. För utveckling av driftsnettot under kalkylperioden görs antaganden om utveckling av inflation, hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. För kalkylperiodens sista år beräknas ett rest värde, vilket motsvarar ett bedömt marknadsvärde vid denna tidpunkt. Driftsnettot och restvärdet uttrycks i nominella termer och diskonteras med en kalkylränta som är baserad på marknadens direktavkastningskrav. Alla koncernens fastigheter delas in i kategori A, B eller C med undergrupper A1-A5, B1-B5 samt C1-C3 beroende på geografiskt läge. Dessa lägen speglar efterfrågan och bedömd attraktivitet ur hyresgästers såväl som investerares perspektiv, där A1läget har högst efterfrågan, medan C3 karaktäriseras av lägst efterfrågan. Lägesindelningen styr nivån på direktavkastningskravet samt drifts- och underhållskostnaderna. Fastigheterna delas också in i grupper efter värdeår. Värdeåret styrs av fastigheternas nybyggnadsår med årstillägg för större investerings- och underhållsåtgärder. Värdeåret ligger till grund för bedömningen av drifts- och underhållskostnaderna. Justeringar av värderingsmodellen För vissa fastigheter görs justeringar som avviker från det normala värderingsförfarandet. Enbostadshus värderas med en ortsprismetod. De fastigheter där fastighetsägaren har ett större eller mindre åtagande än vad som är normalt för fastighetstypen, justeras för kassaflödeseffekter utöver det normala. Projektfastigheter värderas enligt ett separat förfarande, där värdet beräknas som om byggnaden vore färdigställd vid värdetidpunkten varefter återstående kostnader dras av. Fastigheter där planerade aktiveringar uppgår till minst 10 procent av fastighetens marknadsvärde, värderas enligt principen för projektvärdering. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 16, fortsättning Begränsningar Drifts- och underhållskostnader Fastigheterna har värderats var för sig utan hänsyn till portfölj effekter eller andra omständigheter som skulle avvika från en normal försäljningsprocess. Antaganden som görs i den interna modellen bygger på bedömningar gjorda av de externa värderingsinstituten. Eftersom en värdering ska spegla förväntade betalningskonsekvenser finns alltid en osäkerhet i bedömningen. Varje fastighet har unika egenskaper som inte alltid kan beaktas i en schabloniserad modell och det är svårt att förutsäga hur priset vid en försäljning skulle utfalla. Ett bedömt marknadsvärde är alltid behäftat med ett visst osäkerhetsintervall. I normala fall uppgår det till mellan 5 och 10 procent. Dessa har i värderingen baserats på normaliserade kostnader för aktuell fastighetstyp, värdeår och läge. För bostäder uppgår dessa kostnader till mellan 359 och 477 kr/kvm. Den lägsta kostnaden avser centralt belägna nyproducerade fastigheter, till exempel bostäder på Norra Älvstranden. Lokaler i anslutning till bostäderna antas ha en något lägre drifts- och underhållskostnad. För butiksoch kontorsfastigheter inom GöteborgsLokaler och för parkeringsanläggningar inom Parkeringsbolaget tillämpas andra schablonkostnader. Genomsnittlig antagen drifts- och underhållskostnad för koncernens fastigheter är 432 kr/kvm. Kostnaden har ökat med 2,6 procent sedan föregående år. Drifts- och underhållskostnaderna antas följa KPI med tillägg för en extra kostnadsökning motsvarande 0,25 procent. Antaganden Värdetidpunkten för värderingen är 2012-12-31, vilket innebär att alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar de förhållanden som vid detta datum var kända på marknaden. Avkastningskrav och kalkylräntor Kalkylräntan, som används för att diskontera varje års förväntade kassaflöde, härleds ur de transaktioner som noteras på marknaden. Härledning sker dels med hjälp av egna analyser, dels med hjälp av de bedömningar som de externa värderingsinstituten gör. Bristen på transaktioner av olika fastighetstyper i olika lägen, gör att det råder en osäkerhet vid värdebedömningen. Osäkerheten visas genom att de externa värderingsinstituten tillämpar olika räntekrav på samma typ av fastighet vilket resulterat i olika nivåer på värdebedömningarna. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,0 procent (5,1). Avkastningskraven som har tillämpats på bostäderna har sänkts med 0,25 procentenheter i lägena A1, B1, B2 och B3, och behållits oförändrade i övriga A- och B-lägen samt i C-lägen. För lokalfastigheter och parkeringsanläggningar sänktes avkastningskraven i A1 och B2 men höjdes i A4, B1 och B3. I C-lägen är avkastningskraven oförändrade. Fastighetsavgift/fastighetsskatt Fastighetsavgift/fastighetsskatt belastar driftsnettot i enlighet med de regler för fastighetsavgift/fastighetsskatt som gäller från december 2007. Det innebär att de flesta av koncernens fastig heter belastas med schablonbeloppet 1 210 kr per lägenhet. Marknadsvärde på pantsatta fastigheter uppgår till 19 119 mnkr (28 409). Minskningen beror på att säkerställda lån har lösts och nya lån har upptagits via kapitalmarknaden. Koncernen 2012 2011 Taxeringsvärde mark 13 296 922 13 247 300 Taxeringsvärde byggnad 29 863 579 29 623 082 43 160 501 42 870 382 Not 17 Parkeringsbåt Koncernen Ingående anskaffningsvärde KPI Den inflation (KPI) som ligger till grund för de flesta framtida bedömningar i kassaflödena bedöms till 2 procent per år. Hyror och hyresutveckling Bostadshyrorna bedöms öka med 1,9 procent 2013, varefter den framtida hyresutvecklingen beräknas följa KPI. Ingående bruttohyror för bostäder har i det totala beståndet ökat med 3,5 procent sedan föregående års värdebedömning. Då ingår även ombyggda och nyproducerade fastigheter. Bruttohyror för lokaler har minskat med 0,3 och för parkering ökat med 1,7 procent. För lokaler antas att löpande kontrakt gäller under 2013 och därefter följer hyran KPI till 70 procent. Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde 2012 2011 79 195 79 195 - - 79 195 79 195 -67 019 -60 930 -6 088 -6 089 -73 107 -67 019 6 088 12 176 Vakanser Den faktiska utgående vakansen belastar första årets kalkyl, varefter vakansen successivt anpassas under tre års tid till en för läget marknadsmässig vakans. I dagens penningvärde motsvarar den marknadsmässiga vakansen 1,0 procent av bruttointäkterna. Den faktiska hyresförlusten på grund av vakanser, rabatter och annat bortfall uppgick vid värdetidpunkten till 2,1 procent. Noter I 85 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 18 Not 20 Bostadsmoduler Övriga anläggningstillgångar Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar 2012 2011 122 245 122 245 - - Inköp -2 755 - Utrangeringar/försäljningar Omklassificeringar 834 - 184 379 183 563 -151 669 -149 378 -2 216 -2 291 18 - -153 867 -151 669 30 512 31 894 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 119 490 122 245 Ingående avskrivningar -18 556 -14 987 Försäljningar/utrangeringar Koncernen Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 755 - Ingående avskrivningar Omklassificeringar 1 - Årets avskrivningar Årets avskrivningar -3 805 -3 569 Utrangeringar/försäljningar -19 605 -18 556 Utgående ackumulerade avskrivningar 99 885 103 689 Utgående planenligt restvärde Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Inventarier Ingående anskaffningsvärde 2012 2011 392 148 337 135 Inköp 20 752 50 867 Försäljningar/utrangeringar -7 307 -39 010 -97 091 43 156 Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 308 502 392 148 -242 922 -256 545 Försäljningar/utrangeringar 7 102 38 451 Omklassificeringar 3 750 - Årets avskrivningar -22 527 -24 828 -254 597 -242 922 53 905 149 226 Moderbolaget 2012 2011 Ingående anskaffningsvärde 2 814 3 505 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Inköp 266 640 Utrangeringar/försäljningar -33 -1 331 3 047 2 814 -1 640 -2 800 -244 -161 18 1 321 -1 866 -1 640 1 181 1 174 Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utrangeringar/försäljningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde 86 I Noter - Andelar i koncernföretag Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Försäljning Fusion Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående planenligt restvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden -18 Not 21 Aktieägartillskott Ingående avskrivningar 2011 183 563 Övriga anläggningstillgångar avser till största delen parkeringsanläggningar och investeringar i annans fastighet. Not 19 Koncernen 2012 183 563 2012 2011 1 836 191 1 938 984 - -135 000 -200 - 17 651 32 207 1 853 642 1 836 191 -355 545 -355 545 - - -355 545 -355 545 1 498 097 1 480 646 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 21, fortsättning OrganisationsAntal nummer andelar Bokfört värde Bostads AB Poseidon 556120-3398 13 600 177 636 Göteborgs stads bostadsaktiebolag 556046-8562 400 000 107 268 Familjebostäder i Göteborg AB 556114-3941 27 500 268 710 Gårdstensbostäder AB 556536-0277 10 000 137 224 Göteborgs Egnahems AB 556095-3829 160 000 68 536 Koncernföretag -Bygga Hem i Göteborg AB 556643-7934 Not 22 Andelar i intresseföretag Koncernen 2012 2011 Ingående anskaffningsvärde 3 163 3 163 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 163 3 163 Ingående nedskrivningar -2 840 -2 840 Utgående ackumulerade nedskrivningar -2 840 -2 840 323 323 Göteborgs Stads Parkerings AB 556119-4878 5 400 391 819 Förvaltnings AB GöteborgsLokaler 556082-4897 10 000 258 703 Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB 556125-8616 321 39 536 Indirekt ägda Rysåsen Fastighets AB 556711-1520 1 000 47 665 Framtiden Housing Finance No. 6 AB (publ) Ellesbokomplementären AB 340 33 33 34 556731-5170 5 000 500 Boplats Göteborg AB 210 30 30 210 Gärdsås Utvecklings AB 490 49 49 49 Störningsjouren i Göteborg AB Utgående planenligt restvärde 556657-1443 5 000 500 1 498 097 Samtliga dotter- och dotterdotterföretag, utom Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB som ägs till 91,84 procent, är helägda. Samtliga har sitt säte i Göteborg. Under året har AB HjällboBostaden fusionerats med Bostads AB Poseidon och Sannegården Bostäder AB har fusionerats med Familjebostäder i Göteborg AB. Per 21 september 2012 har de tidigare helägda ,vilande, dotterföretagen AB Göteborgs Tomträttskassa, 556312-3388, och AB Göteborgshem, 556316-1966, fusionerats med moderbolaget. I moderbolagets resultaträkning per 2012-12-31 ingår 0 tkr i nettoomsättningen och 0 tkr i rörelseresultatet, som hänför sig till de båda bolagens resultaträkning för tiden före fusionen. Koncernmässiga värdet på tillgångar och skulder som övertogs av moderbolaget var, vid tidpunkten för fusionen, enligt följande, tkr: Omsättningstillgångar Skulder Fusionsresultat Antal Kapital- Rösträtts- Bokfört andelar andel % andel % värde Gärdsås Torgbolag KB - 57 49 0 KB Ellesbo 2 - 33 33 0 300 30 30 V Sandarna Fastighetsutveckling AB Summa aktier och andelar 30 323 Organisationsnummer Årets resultat Eget kapital Ellesbokomplementären AB 556432-9810 - 102 Boplats Göteborg AB 556467-7390 104 3 366 Gärdsås Utvecklings AB 556599-9694 - 111 Gärdsås Torgbolag KB 969673-5233 834 2 373 KB Ellesbo 2 916844-6442 171 5 288 V Sandarna Fastighetsutveckling AB 556707-2409 - 100 Indirekt ägda Samtliga intresseföretag har sitt säte i Göteborg. Tomträttskassan Göteborgshem 97 100 0 0 Fordringar hos intresseföretag -3 0 Koncernen 2012 2011 Not 23 Ingående anskaffningsvärde 5 600 5 600 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 600 5 600 Utgående planenligt restvärde 5 600 5 600 Noter I 87 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 24 Not 27 Andra långfristiga värdepapper Finansiella instrument per kategori Koncernen 2012 2011 Ingående anskaffningsvärde 3 037 3 038 Inköp - - Försäljning - -1 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 037 3 037 Ingående nedskrivningar -1 129 -1 130 - 1 -1 129 -1 129 1 908 1 908 Redovisningsprinciperna för finansiella instrument har tillämpats för nedanstående poster, koncernen: Tillgångar värderade till Övriga verkligt värde via resultat- finansiella Summa räkningen tillgångar tillgångar 2012-12-31 Tillgångar i balansräkningen Försäljning Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående planenligt restvärde Derivatinstrument 20 495 - 20 495 Kundfordringar och andra fordringar - 114 334 114 334 Andra långfristiga värdepapper och andra långfristiga fordringar - 68 966 68 966 Likvida medel - 2 036 2 036 20 495 185 336 205 831 Andra långfristiga värdepapper består mestadels av andelar i bostadsrättsföreningar. Not 25 2012-12-31 Derivatinstrument Skulder i balansräkningen Derivatinstrument används för att reducera för ränteriskexponering och för att eliminera valutarisk vid finansiering i utländsk valuta. Koncernens riskhantering beskrivs i not 47 Finansiell riskhantering. Skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Upplåning - Derivatinstrument -501 305 Leverantörsskulder - -504 919 -504 919 Övriga skulder - - - 19 554 -485 494 27 851 -412 094 Kortfristiga Fristående derivat -räntederivat Tillgångar värderade till Övriga verkligt värde via resultat- finansiella Summa räkningen tillgångar tillgångar 2011-12-31 941 -15 811 2 963 -6 842 Derivatinstrument 30 814 - 30 814 Kundfordringar och andra fordringar - 113 087 113 087 Andra långfristiga värdepapper och andra långfristiga fordringar - 49 816 49 816 Likvida medel - 164 343 164 343 30 814 327 246 358 060 Verkligt värde motsvarar redovisat värde i tabellen ovan. Not 26 2011-12-31 Andra långfristiga fordringar Koncernen 2011 42 308 81 543 Tillkommande/avgående andelar 19 150 -39 235 Utgående fordran 61 458 42 308 Ingående fordran Skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Övriga finansiella skulder Summa skulder Skulder i balansräkningen 2012 Posten består främst av andelar i bostadsrättsföreningar. 88 I Noter -15 962 841 -16 464 146 Tillgångar i balansräkningen Fristående derivat -räntederivat -15 457 922 -15 457 922 - Redovisat värde fördelar sig enligt nedan: Långfristiga Summa skulder 501 305 501 305 2012-12-31 2011-12-31 Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder Övriga finansiella skulder Upplåning Derivatinstrument 418 936 -15 311 508 -15 311 508 - -418 936 Leverantörsskulder - -427 381 -427 381 Övriga skulder - -270 000 -270 000 418 936 -16 008 889 -16 427 825 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 27, fortsättning Upplysning om verkligt värde Upplysning krävs om värdering till verkligt värde per nivå i följande verkligt värde hierarki: Nivå 1 – Noterade priser på en aktiv marknad för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 – Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. erhållna från prisnoteringar). Nivå 3 – Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata. Samtliga koncernens finansiella instrument som värderas till verkligt värde klassificeras som nivå 2. Not 28 Förändring i reserven för osäkra kundfordringar är som följer: Koncernen Ingående balans 1 januari Reservering för osäkra fordringar Fordringar som skrivits bort under året Återförda outnyttjade belopp Utgående balans 31 december 2011 Exploateringsfastigheter 2 580 18 991 168 533 133 160 Förutbetalda försäkringspremier 152 151 Förutbetalda PRI-kostnader 171 113 2012 2011 3 719 Kundfordringar Övrigt 2012 66 657 73 227 -21 314 46 958 51 913 3-6 månader Mer än 6 månader 2012 2011 17 533 13 637 723 447 1 231 922 19 487 15 006 883 2 969 256 43 96 1 148 1 618 52 071 57 776 62 422 67 104 2012 2011 369 361 Upplupna ränteintäkter, koncernföretag 57 641 33 287 Balanserad ränta derivatinstrument 23 490 - 2011 -19 699 891 3 141 - Förutbetalda kostnader lån Per den 31 december 2012 var kundfordringar uppgående till 19 487 tkr (15 006) förfallna utan att något nedskrivningsbehov ansågs föreligga. Åldersanalysen av dessa kundfordringar framgår nedan: Mindre än 3 månader 2 782 -21 314 4 915 Not 29 Koncernen 1 482 -19 699 Förutbetalda hyreskostnader Upplupna räntebidrag Kundfordringar netto 7 998 Koncernen Upplupna ränteintäkter Avgår osäkra fordringar -12 092 8 623 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2012 Kundfordringar -8 490 Avsättningar respektive återföringar av reserver för osäkra kundfordringar ingår i posten driftskostnader i resultaträkningen. Den maximala exponeringen för kreditrisk per balansdagen är det verkliga värdet på ovanstående poster. Koncernen Koncernen 2011 -20 002 Not 30 Varulager m m Pågående arbeten för annans räkning 2012 -21 314 Moderbolaget Förutbetalda hyreskostnader, koncernföretag Övrigt 8 766 4 522 90 266 38 170 Not 31 Kapitalöverföringar, brutto (moderbolaget) 2012 2011 7 000 34 600 Kapitalöverföringar har erhållits från Poseidon Per den 31 december 2012 har koncernen redovisat kundford- Parkeringsbolaget ringar där nedskrivningsbehov föreligger på 19 699 tkr (21 314). Åldersanalysen av de osäkra kundfordringarna ser ut enligt följande: 21 100 48 750 28 100 83 350 -7 000 -6 900 HjällboBostaden - -27 700 Egnahemsbolaget - -28 900 Kapitalöverföringar har lämnats till Koncernen 2012 2011 Mindre än 3 månader -1 663 -3 473 3-6 månader -2 761 -3 044 Mer än 6 månader -15 275 -14 797 Summa osäkra kundfordringar -19 699 -21 314 Gårdstensbostäder Scandinavium Summa kapitalöverföringar - -11 200 -7 000 -74 700 21 100 8 650 Noter I 89 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 32 Avsättningar för pensioner Totala pensionskostnaden har belastat resultaträkningen enligt följande: Koncernen Förmånsbestämda planer Avgiftsbestämda planer 2012 2011 -17 920 -18 254 Från och med 2013 kommer koncernen inte längre tillämpa ”korridormetoden” för att i stället redovisa alla aktuariella vinster och förluster i övrigt totalresultat när de uppstår. Kostnader för tjänstgöring under tidigare år kommer att redovisas omgående. Nedanstående tabell förklarar pensionsskuldens förändring: Koncernen -29 913 -30 029 Nuvärde av pensionsskuld vid årets ingång -47 833 -48 283 Intjäning under året Förmånsbestämda planer Förmånsbestämda planer omfattar i huvudsak ålderspension och respektive arbetsgivare har vanligtvis ett åtagande att betala livsvarig pension. Intjänandet bygger på antalet anställningsår och den anställde måste vara ansluten till planen ett visst antal år för att uppnå full rätt till ålderspension. För varje år tjänar den anställde in ökad rätt till pension, vilket redovisas som pension intjänad under perioden samt ökning av pensionsåtagandet. Den försäkringstekniska beräkningen av pensionsförpliktelser och pensionskostnader baseras på följande antaganden: Pensionsutbetalningar Flytt ITPK Aktuariell vinst/förlust 10 204 35 795 287 225 275 931 2012 2011 222 125 222 389 16 696 12 294 -13 313 -12 400 -144 -158 225 364 222 125 Nuvärde av pensionsskuld vid årets slut Koncernen Nettoskuld i balansräkningen vid årets ingång Nettokostnad redovisad i resultaträkningen Pensionsutbetalningar 4,20 Flytt ITPK Nettoskuld vid årets slut 3,75 3,00 3,00 0,40-6,00 0,70-6,00 2,00 2,00 Framtida årliga pensionsökningar Personalomsättning Inflation Samtliga koncernens pensionsförpliktelser är ofonderade. Följande avsättning för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen: Koncernen 2012 2011 2010 2009 2008 2 275 -12 400 -159 2011 2,50-2,75 4 262 -13 313 9 991 3,75 3,5 240 429 -144 2012 2,50-2,80 275 931 10 285 Koncernen, % Diskonteringsränta, den 31 december 2011 Ränta Diskonteringsränta, den 1 januari Framtida årliga löneökningar 2012 Nettokostnad redovisad i resultaträkningen avseende förmånsbestämda planer: Koncernen 2012 2011 Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande år 4 262 2 275 10 285 9 991 27 10 2 122 18 16 696 12 294 Ränta på förpliktelsen Justering p.g.a. flytt ITPK Periodens resultatpost av aktuariell förlust Förpliktelsens nuvärde den 31 december 287 225 275 931 240 429 259 437 248 320 Oredovisade aktuariella vinster (+)/ förluster (-) Pensionskostnader för förmånsbestämda planer -61 861 -53 806 Skuld som redovisas i balansräkningen den 31 december Ränta på förpliktelser klassificeras i resultaträkningen som finansiell kostnad. Koncernen förväntas att betala 10 003 tkr till den förmånsbestämda planen under nästa räkenskapsår. 225 364 222 125 222 389 221 776 219 379 -18 040 -37 661 -28 941 Koncernen tillämpar reglerna för ”korridoren”. Dessa regler innebär att del av aktuariella vinster och förluster för varje pensionsplan ska redovisas i resultat- och balansräkningen under kommande perioder (periodiseras över den genomsnittliga återstående tjänstgöringstiden) om de överstiger 10 procent av nuvärdet av pensionsförpliktelsen. Vid årets utgång överstiger aktuariella förluster 10 procent av nuvärdet av pensionsförpliktelserna. Årets resultat har inneburit en aktuariell förlust om 10 204 tkr. Denna beror främst på sänkningen av diskonteringsräntan. Per 2012-12-31 uppgår den oredovisade aktuariella förlusten till 61 861 tkr. 90 I Noter Avgiftsbestämda planer Planerna omfattar i huvudsak ålderspension, sjukpension och familjepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter, exempelvis försäkringsbolag. Storleken på premien baseras på lönen. Pensionskostnaderna för perioden ingår i resultaträkningen och uppgår till 29 913 tkr (30 029). För ett flertal av koncernföretagen tryggas åtaganden för ålderspension och sjukpension för tjänstemän genom försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapporterings, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2012 har koncernen inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som en förmånsbestämd plan. Pensionsplaner enligt ITP som tryggas genom försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsför- Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 32, fortsättning säkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 7 594 tkr (11 384). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2012 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 129 procent (113). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Förpliktelser avseende pensioner till nuvarande och tidigare verkställande direktörer ingår med Koncernen Ansvarsförbindelser Ingående balans 2012-01-01 474 Avsättning under året 19 Avsättning tagen i anspråk - Utgående balans 2012-12-31 493 Not 33 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen Koncernen 2012 2011 9 061 125 10 000 195 Uppskjutna skatteskulder - Skillnad redovisat värde och skattemässigt värde fastigheter - Finansiella instrument - 36 096 - Obeskattade reserver 76 926 69 788 4 271 9 434 -106 464 - - Övriga temporära skillnader Uppskjutna skattefordringar - Finansiella instrument - Underskottsavdrag Utgående balans -62 -40 9 035 796 10 115 473 Förändring avseende uppskjuten skatt Obeskattade reserver Förvaltningsfastighet Underskott Finansiella instrument Avsättningar Ingående balans 69 790 10 000 195 -40 36 096 0 Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen 18 548 -939 070 -22 -142 560 - -5 163 -1 068 267 -11 410 - - - - - -11 410 76 928 9 061 125 -62 -106 464 0 4 269 9 035 796 Ingående balans 58 410 8 479 649 -751 129 989 0 10 562 8 677 859 Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen 11 380 1 520 546 711 -93 893 - -1 130 1 437 614 Utgående balans 69 790 10 000 195 -40 36 096 0 2012 Uppskjuten skatt som redovisats i eget kapital Utgående balans Övrigt Totalt 9 432 10 115 473 2011 Moderbolaget 9 432 10 115 473 2012 2011 -3 568 - Uppskjutna skatteskulder - Finansiella instrument Uppskjutna skattefordringar - Underskottsavdrag Utgående balans 13 - -3 555 0 Förändring avseende uppskjuten skatt Obeskattade reserver Förvaltningsfastighet Underskott Finansiella instrument Avsättningar Övrigt Totalt Ingående balans - - - - - - 0 Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen - - 13 -3 568 - - -3 555 Utgående balans 0 0 13 -3 568 0 0 -3 555 2012 Noter I 91 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 34 Övriga avsättningar Koncernen Ingående balans 2012-01-01 Avsättning under året Avsättning tagen i anspråk Utgående balans 2012-12-31 Garantiåtaganden Övrigt Totalt 74 245 1 450 75 695 - - 0 -38 576 -279 -38 855 35 669 1 171 36 840 Garantiåtaganden avser bland annat åtaganden i resultatavräknade byggprojekt, av vilka större delen bedöms bli reglerade inom två år. I garantiåtaganden ingår också kostnader för bedömda åtaganden för uppförda bostäder med enstegstätade putsfasader. Egnahemsbolaget har byggt cirka 350 bostäder med denna typ av fasader. Bolaget har gjort avsättningar för bedömda tillkommande kostnader avseende åtgärdande av fuktskador på dessa fasader samt framtida juristkostnader. Ett av försäkringsbolagen där byggfelsförsäkring tecknats, för fastigheter med enstegstätade putsfasader, har framställt regresskrav mot Egnahemsbolaget om 10,5 mnkr. Bolaget bestrider detta krav och bedömer att någon avsättning inte ska göras. Bedömningen utgår från den skiljedom som avkunnats till Egnahemsbolagets fördel, gentemot försäkringsbolaget under våren 2010. Not 35 Skuldernas förfallotider Koncernen Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Summa Skulder till kreditinstitut 1 110 800 3 134 107 2 698 000 - 6 942 907 Certifikatprogram 2 488 735 - - - 2 488 735 500 000 1 250 000 4 276 280 - 6 026 280 - - - - 0 505 756 - - - 505 756 84 515 - - - 84 515 1 025 069 2012-12-31 MTN-program Övriga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga rörelseskulder Interimsskulder Derivatinstrument Summa skulder 1 025 069 - - - 15 811 36 025 251 167 198 302 501 305 5 730 686 4 420 132 7 225 447 198 302 17 574 567 Koncernen har erhållit bindande kreditlöften från kreditinstitut på 3 065 893 tkr (3 245 729), varav 300 000 tkr har sagts upp av koncernen från och med 1 januari 2013. I beloppet ingår kreditlöften från Göteborgs Stad med 500 000 tkr (230 000). Moderbolaget Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Summa Skulder till kreditinstitut 1 100 000 3 134 107 1 500 000 - 5 734 107 Certifikatprogram 2 488 735 - - - 2 488 735 MTN-program 500 000 1 250 000 4 276 280 - 6 026 280 Skulder till koncernföretag 256 712 - - - 256 712 - - - - 0 4 146 - - - 4 146 2012-12-31 Övriga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga rörelseskulder Interimsskulder Summa skulder 2 493 - - - 2 493 184 723 - - - 184 723 4 536 809 4 384 107 5 776 280 0 14 697 196 Moderbolaget har erhållit bindande kreditlöften från kreditinstitut på 2 965 893 tkr (1 638 791), varav 200 000 tkr har sagts upp av bolaget från och med 1 januari 2013. I beloppet ingår kreditlöften från Göteborgs Stad med 500 000 tkr (230 000). 92 I Noter Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 36 Finansiella skulder Framtidenkoncernens finansieringskällor består främst av två publika finansieringsprogram; ett Certifikatprogram och ett MTN-program samt bankfinansiering. Certifikatprogrammet är en kortfristig upplåning på den svenska kapitalmarknaden, med en löptid på upp till ett år. Under året har programmets rambelopp utökats från 3 000 mnkr till 4 000 mnkr. MTN-programmet är en långfristig upplåning på den svenska kapitalmarknaden, med löptider på lägst ett år och högst 15 år. Under året har programmets rambelopp utökats från 5 000 mnkr till 10 000 mnkr. Räntebärande skulder, mnkr Koncernen 2012 2011 Nominellt/ Nominellt/ redovisat Marknads- redovisat Marknadsvärde värde värde värde Certifikatprogram 2 489 2 489 2 270 2 270 MTN-program 6 027 6 115 2 400 2 404 Skulder till kreditinstitut 6 942 7 031 10 642 10 689 - - 270 270 15 458 15 635 15 582 15 633 Övriga ränte bärande skulder Totalt Moderbolaget 2012 Koncernens kreditportfölj hade vid utgången av 2012 en genomsnittlig återbetalningstid på 2,2 år (1,8). Inklusive kreditlöften uppgår motsvarande siffra till 2,5 år (2,3). Enligt koncernens finanspolicy ska amorteringar och återbetalning av krediter uppgå till högst 30 procent av den totala kreditvolymen exklusive certifikatsprogram under ett enskilt år. Moderbolagets kreditportfölj hade vid utgången av 2012 en genomsnittlig återbetalningstid på 2,1 år (1,8). Inklusive kreditlöften uppgår motsvarande siffra till 2,5 år (2,3). Kreditportföljens förfallostruktur (inkl. kreditlöften) 2012-12-31 mnkr 2013 2 334 15 2 555 18 5 150 33 5 150 36 2015 2 276 15 1 078 7 2016 2 545 17 2 545 17 2017- 3 153 20 3 153 22 15 458 100 14 481 100 Summa Not 37 Skulder till kreditinstitut Koncernen Checkräkningskrediter Övriga lån Certifikatprogram 2 489 2 489 2 270 2 270 Moderbolaget 6 027 6 115 2 400 2 404 Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut 5 734 5 809 8 391 8 418 231 231 349 349 14 481 14 644 13 410 13 441 Särskilda avtalsvillkor Certifikatprogrammet innehåller en klausul om att emissions instituten äger rätt till förtida inlösen om Göteborgs Stad upphör att vara direkt och/eller indirekt ägare till 51 procent av antalet aktier och röster i Förvaltnings AB Framtiden. MTN-programmet innehåller en klausul om att emissionsinstituten har rätt till förtida inlösen av MTN om Förvaltnings AB Framtiden upphör att uppfylla kriterierna för ett dotterföretag enligt bestämmelserna i 1 kap 11§ i lag (2005:551) om aktiebolag, i förhållande till Göteborgs Stad, som hade gällt om Göteborgs Stad hade varit ett aktiebolag. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns en ägarklausul, vilket innebär att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad äger 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns det, i två av koncernens avtal, ett krav på att soliditeten lägst får uppgå till 35 procent samt att räntetäckningsgraden, enligt definitioner i femårsöversikten, får vara lägst 2,0 gånger. Samtliga särskilda avtalsvillkor har varit uppfyllda under året. 2012 2011 134 107 336 244 6 808 800 10 304 980 6 942 907 10 641 224 900 000 1 651 973 Av totalt beviljat belopp avseende checkkredit har koncernen sagt upp 300 000 tkr från och med 1 januari 2013. MTN-program Totalt Moderbolaget Belopp Andel % 2014 Beviljat belopp, checkkredit 2011 Nominellt/ Nominellt/ redovisat Marknads- redovisat Marknadsvärde värde värde värde Övriga räntebärande skulder Koncernen Belopp Andel % Övriga lån Beviljat belopp, checkräkningskredit 2012 2011 134 107 141 209 5 600 000 8 250 000 5 734 107 8 391 209 800 000 550 000 Av totalt beviljat belopp avseende checkkredit har bolaget sagt upp 200 000 tkr från och med 1 januari 2013. Noter I 93 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 38 Not 40 Övriga räntebärande skulder Ställda säkerheter Koncernen 2012 2011 Långfristigt lån hos Göteborgs Stad - 67 000 Kortfristigt lån hos Göteborgs Stad - 203 000 0 270 000 2012 2011 Koncernen 2012 2011 8 717 406 12 672 065 För egna skulder och avsättningar Avseende skulder till kreditinstitut - Fastighetsinteckningar Övriga Moderbolaget Långfristigt lån hos Göteborgs Stad - 67 000 Kortfristigt lån hos Göteborgs Stad - 203 000 0 270 000 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2012 2011 Upplupna räntekostnader 167 971 125 945 Upplupna sociala avgifter 18 209 19 953 Upplupna personalkostnader 38 507 36 547 Upplupna kostnader för underhåll 94 257 63 757 Upplupna kostnader för el, värme och liknande 149 547 135 061 Förutbetalda hyresintäkter 388 040 385 713 76 806 105 677 5 880 6 072 Upplupna ombyggnadskostnader Upplupen fastighetsskatt Upplupen kostnad fastighetsskötsel 11 306 5 765 Upplupna arrendeavgifter 12 280 10 993 Övrigt 59 304 82 093 1 022 107 977 576 Moderbolaget 2012 2011 Upplupna räntekostnader 166 173 37 153 Upplupna sociala avgifter 579 481 Upplupna personalkostnader 1 387 812 Balanserad ränta derivatinstrument 7 271 - Övrigt 9 313 9 109 184 723 47 555 94 I Noter Summa ställda säkerheter Moderbolaget - 230 8 717 406 12 672 295 2012 2011 5 600 000 8 250 000 5 600 000 8 250 000 För dotterbolags skulder - Pantsatta fordringar dotterbolag Not 39 Koncernen - Spärrade medel Not 41 Ansvarsförbindelser Koncernen 2012 2011 Ansvarsförbindelse PRI 4 424 4 429 Ansvarsförbindelse Fastigo 6 950 6 917 Uppskov stämpelskatt vid fastighetsförvärv 20 240 22 107 Övriga ansvarsförbindelser 861 861 32 475 34 314 Koncernen har erhållit uppskov med stämpelskatt vid internförsäljning av fastigheter. Stämpelskatten ska erläggas då fastigheten säljs externt. Moderbolaget Borgensåtaganden, koncernföretag Ansvarsförbindelse Fastigo 2012 2011 221 237 425 127 252 148 221 489 425 275 Moderbolaget har gått i borgen för koncernföretag avseende pensionsskuld. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 42 Not 44 Justeringar för poster som Specifikation av kassaflödet från förändringar i rörelsekapital ej ingår i kassaflödet m.m Koncernen Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar avseende immateriella, materiella och finansiella anläggningstillgångar Värdeförändring förvaltningsfastigheter 2012 2011 Förändring av varulager Förändring av kortfristiga fordringar 43 706 39 502 -3 778 284 Värdeförändring finansiella instrument 102 712 288 967 Realisationsvinst/förlust vid försäljning av materiella anläggningstillgångar -5 842 -6 884 -39 081 8 399 -1 242 213 -3 448 300 2012 2011 244 161 12 -4 256 157 Moderbolaget Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar avseende materiella och finansiella anläggningstillgångar Realisationsresultat vid försäljning av finansiella anläggningstillgångar Aktiverad ränta i investeringsverksamheten Moderbolaget Erlagd ränta i den löpande verksamheten Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av rörelseskulder 2011 -18 962 -7 248 -710 295 13 224 - 35 143 222 707 -362 426 -506 550 -321 307 2012 2011 -612 751 344 792 209 509 -24 228 -403 242 320 564 Not 45 Likvida medel Likvida medel utgörs av balansräkningens poster, kassa- och bankmedel. Av dessa utgör 0 tkr (230) spärrade medel. Nettolåneskuld Erlagda räntor Erlagd ränta i den löpande verksamheten Moderbolaget 2012 Not 46 Not 43 Koncernen Förändring av avsättningar Förändring av rörelseskulder -1 343 708 Övrigt Koncernen 2012 2011 -579 031 -516 108 10 022 10 289 -569 009 -505 819 2012 2011 -381 848 -363 783 -381 848 -363 783 Nettolåneskulden består av räntebärande låneskulder samt avsättningar till pensioner/PRI med avdrag för likvida medel. Not 47 Finansiell riskhantering Framtidenkoncernen har från och med den 1 januari 2012 en centraliserad finansiell organisation. All finansiell verksamhet och riskhantering inom koncernen är samordnad och hanteras av moderbolaget. Framtidenkoncernen är i sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker. En koncerngemensam finanspolicy som uppdateras och fastställs årligen av styrelsen ligger till grund för hanteringen av dessa risker. Policyn fastställer befogenheter, ansvar samt ramar för hantering av koncernens finansieringsbehov, finansiella tillgångar och skulder samt finansiella risker. Rapportering av koncernens finansiella positioner sker löpande till Göteborgs Stad, styrelse, vd och dotterbolagens vd:ar. Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och finansiella riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera koncernens kapitalkostnader genom att tillvarata stordriftsfördelar samt att minimera de finansiella nettokostnaderna över tid inom ramen för finanspolicyn. Uppföljning och kontroll av att finanspolicyn efterlevs sker kontinuerligt. Noter I 95 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 47, fortsättning Finansiella risker Ränterisk Valutarisk Finansieringsrisk Likviditetsrisk Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändrade marknadsräntor påverkar koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. Då räntekostnaden är en av de enskilt största kostnadsposterna är Framtidenkoncernens styrning av ränterisken i form av genomsnittlig räntelöptid för nettoexponeringen samt exponeringens fördelning över tiden mycket viktig. Policy Den genomsnittliga räntelöptiden får variera mellan 2,5 år (1,5) och 5 år (4). Högst 35 procent (35) av exponeringen får infalla under den närmaste 12-månadersperioden. Om önskad ränte struktur/räntebindningstid inte kan uppnås vid upptagande eller omsättning av lån är tillåtna derivatinstrument för att förändra räntestrukturen eller räntelöptiden ränteswappar, ränteterminer inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Optionsutfärdande kräver medgivande av koncernens verkställande direktör. Den 31 december 2012 var den genomsnittliga räntelöptiden för koncernens nettoexponering 3,3 år (2,6) med 31 procent (29) av exponeringen inom närmaste 12-månadersperiod. Räntelöptiden har under året varierat mellan 2,6 och 3,3 år. Den genomsnittliga räntelöptiden för moderbolagets nettoexponering var 3,5 år med 26 procent av exponeringen inom närmaste 12-månadersperiod. Nedanstående tabell visar nettoexponeringen, den genomsnittliga räntan i exponeringen. Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument, 2012-12-31, koncernen Belopp, mnkr Nominell ränta, % 2013:1 -3 441 5,0 2013:2 -748 3,2 2013:3 -200 2,7 2013:4 -375 3,2 2014 -1 200 2,7 2015 -1 245 2,8 2016 -2 335 2,8 2017 -2 462 3,2 2018 -800 2,7 2019 -700 2,6 2020 -500 2,6 2021- -1 450 2,5 Totalt -15 456 3,3 Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen uppgår till 2,3 procent (3,6). 96 I Noter Kredit- och motpartsrisk Kommersiell kreditrisk Administrativ risk Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument 2012-12-31, moderbolaget Belopp, mnkr Nominell ränta, % 2013:1 -2 465 6,0 2013:2 -748 3,2 2013:3 -200 2,7 2013:4 -375 3,2 2014 -1 200 2,7 2015 -1 245 2,8 2016 -2 335 2,8 2017 -2 462 3,2 2018 -800 2,7 2019 -700 2,6 2020 -500 2,6 2021- -1 450 2,5 Totalt -14 480 3,4 Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen uppgår till 2,3 procent (3,2). Valutarisk Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar påverkar koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. Valutarisk uppstår vid placering eller upplåning i utländsk valuta. Policy Bolagets exponering ska uteslutande vara i svenska kronor. Vid placering eller upplåning i annan valuta än svenska kronor ska valutarisken elimineras genom att ingå valutaderivatkontrakt. Tillåtna instrument är valutaswap, valutatermin eller valutaoption. Den 31 december 2012 fanns ingen valutaexponering. Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansieringsmöjligheterna är begränsade när lån ska omsättas eller nya lån upptas. För att minska refinansieringsrisken eftersträvas en spridning av låneförfall över tid och mellan långivare. Policy Den genomsnittliga kreditlöptiden bör uppgå till lägst 2 år. Förfallande lån, exklusive certifikatprogram, ska ha en spridning så att högst 30 procent förfaller till refinansiering inom närmaste 12-månadersperiod. Högst 30 procent av den långa låneskulden bör förfalla under ett enskilt kalenderår. Refinansieringsrisken för certifikatprogram ska säkerställas genom tillräckliga back-upkrediter. Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 47, fortsättning Den 31 december 2012 uppgick den genomsnittliga kreditlöptiden till 2,5 år. Andel låneförfall exklusive certifikatprogram för närmaste 12-månadersperiod uppgick till 8 procent. Högsta andel förfall inom enskilt kalenderår var 30 procent, år 2014. Utestående certifikatvolym den 31 december 2012 var till fullo säkerställt med back-up-krediter. Nedanstående tabell visar den löptidsvägda volymen avseende derivatexponering fördelat per kreditbetyg per den 31 december 2012. Finansiella motparter med lång rating Löptidsvägd derivatvolym, % AAA/Aaa - Likviditetsrisk AA+/Aa1 - Med likviditetsrisk avses att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. AA-/Aa3 61 A+/A1 22 A/A2 6 A-/A3 11 Policy För att garantera god betalningsberedskap ska outnyttjade kreditfaciliteter finnas i tillräcklig omfattning. Kommersiell kreditrisk Den 31 december 2012 uppgick koncernens likvida tillgångar till 2 mnkr (164). Kreditavtal och outnyttjade krediter uppgick den 31 december 2012 till 3 066 mnkr (3 246), varav 300 mnkr har sagts upp av koncernen från och med 1 januari 2013. Moderbolagets likvida tillgångar uppgick till 1 mnkr (2) vid utgången av 2012. Kreditavtal och outnyttjade krediter uppgick den 31 december 2012 till 2 966 mnkr (1 639), varav 200 mnkr har sagts upp av bolaget från och med 1 januari 2013. Det framtida likviditetsbehov som koncernen kan överblicka begränsas till den likviditet som behövs för den fortsatta förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet. Kassaflödet från den löpande verksamheten är och förväntas förbli positivt och jämt fördelat. Med hänsyn till kassaflöde, den befintliga likviditeten samt kreditavtal och outnyttjade krediter, bedömer koncernen att likviditetsrisken är mycket begränsad. Koncernens hyresfordringar är fördelade på ett stort antal hyresgäster. Hyresförluster i förhållande till koncernens nettoomsättning uppgick till 0,1 procent (0,2). Kredit- och motpartsrisk Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde var 15 635 mnkr per den 31 december 2012 enligt denna värderingsmetod, vilket ska ställas i relation till portföljens nominella belopp på 15 458 mnkr. Vid motsvarande värdering den 31 december 2011 översteg marknadsvärdet det nominella värdet med 51 mnkr. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för aktuell löptid. FRA värderas genom att den avtalade räntan jämförs med den officiella marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Marknadsvärde för derivat med optionsinslag motsvaras av aktuellt återköpspris på värderingsdagen. Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Exponering kan uppstå vid placering av överskottslikviditet samt vid handel med derivatinstrument. För att minska motpartsexponering i derivatinstrument har internationellt standardiserade nettingavtal, så kallade ISDA-avtal, tecknats. Policy Endast finansiella motparter med hög kreditvärdighet accepteras. Samtliga finansella motparter ska ha lägst kreditbetyget A3 hos Moodys och/eller kreditbetyget A- hos Standard & Poor’s avseende lång kreditvärdighet. För placeringar och derivatexponering finns dessutom en maximal kreditgräns på 500 mnkr per motpart. Eventuellt kassaöverskott ska placeras i bank eller i kortfristiga räntebärande instrument enligt fastställda limiter. Administrativ risk Finansfunktionen arbetar kontinuerligt med översyn och vidareutveckling av de administrativa systemen samt de interna kontrollerna. Koncernen arbetar inom finansområdet huvudsakligen med standardsystem som bedöms vara av hög kvalitet. Policy Den administrativa risken hanteras genom att ange strikta ramar för rapportering, riskkontroll, ansvarsfördelning, beslutsordning och attestrutiner. Marknadsvärde finansiella instrument Den 31 december 2012 uppgick koncernens samlade motpartsexponering i derivatinstrument till 0 mnkr (0) inklusive upplupna räntor, beräknat som nettofordran per motpart. För en enskild motpart uppgick högsta nettofordran till 0 mnkr (0). Vid beräkningen har så kallad netting tillämpats enligt gällande ISDA-avtal. För moderbolaget uppgick den samlade motpartsexponeringen till 0 mnkr (0). Noter I 97 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 47, fortsättning Nominella belopp och marknadsvärde för derivatportföljen, 2012-12-31, mnkr, koncernen 2012-12-31 Ränteswappar, netto FRA:s, netto 2011-12-31 Nominellt belopp Marknadsvärde Nominellt belopp Marknadsvärde -11 615 -460 -10 915 -383 0 0 -1 100 -18 Strukturerade swapavtal -450 -21 -50 -2 Caps, netto -600 0 -600 1 -12 665 -481 -12 665 -402 Totalt Nominella belopp och marknadsvärde för derivatportföljen, 2012-12-31, mnkr, moderbolaget 2012-12-31 Ränteswappar, netto FRA:s, netto Strukturerade swapavtal Caps, netto Totalt 2011-12-31 Nominellt belopp Marknadsvärde Nominellt belopp Marknadsvärde -11 615 -460 -250 -11 0 0 - - -450 -21 - - -600 0 - - -12 665 -481 -250 -11 Finansnettots räntekänslighet Under antaganden om oförändrad lånevolym samt oförändrad löptid och positionssammansättning avseende nettoexponeringen, kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan. Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid utgången av 2012 samt en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan. Finansnettots räntekänslighet 2013-2015, mnkr, koncernen, enligt ÅRL och RR Räntenivå 2012-12-31 2012 2013 2014 2015 -568 -514 -497 -471 Ränta +1 %-enhet -549 -549 -533 Ränta -1 %-enhet -478 -446 -407 2012 2013 2014 2015 -5 -4 -4 -4 Ränta +1 %-enhet -4 -4 -4 Ränta -1 %-enhet -4 -4 -3 Finansnettots räntekänslighet 2013-2015, mnkr, moderbolaget Räntenivå 2012-12-31 Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivatportföljen baseras på rådande marknadsräntor per 2012-12-31. För att bedöma portföljernas räntekänslighet har beräkning skett med en förändring av marknadsräntorna med en procentenhet. Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet 2012-12-31, mnkr, koncernen Kreditportfölj Ränteantagande Derivatportfölj Nominellt värde Marknadsvärde Nominellt värde Marknadsvärde Räntenivå 2012-12-31 -15 458 -15 635 -12 665 -481 Ränta +1 %-enhet -15 458 -15 558 -12 665 -80 Ränta -1 %-enhet -15 458 -15 713 -12 665 -915 Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet 2012-12-31, mnkr, moderbolaget Kreditportfölj Ränteantagande Derivatportfölj Nominellt värde Marknadsvärde Nominellt värde Marknadsvärde Räntenivå 2012-12-31 -14 481 -14 644 -12 665 -481 Ränta +1 %-enhet -14 481 -14 570 -12 665 -80 Ränta -1 %-enhet -14 481 -14 721 -12 665 -915 98 I Noter Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Not 48 Upplysningar om närstående och koncerninterna transaktioner Koncernen står under bestämmande inflytande från sin ägare Göteborgs Stad. Några transaktioner med ledande befattningshavare eller nyckelpersoner, utöver lön och andra ersättningar, se not 10, har inte förekommit. 2012 2011 5 5 33 28 2 610 138 847 Göteborgs Stads nämnder och bolag 3 627 47 634 Moderbolaget 2012 2011 100 100 - - Bolag inom Framtidenkoncernen 8,9 14,7 Göteborgs Stads nämnder och bolag 3,6 8,3 Bolag inom Framtidenkoncernen - - Göteborgs Stads nämnder och bolag - - Bolag inom Framtidenkoncernen - 135 000 Göteborgs Stads nämnder och bolag - - Intäkter, % Göteborgs Stads nämnder och bolag Not 49 Händelser efter balansdagen Intäkter från och kostnader till andra koncernföretag m.m. Koncernen Vid köp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med extern part. Köp och försäljningar av fastigheter mellan koncernföretag sker till skattemässigt restvärde. Köp och försäljningar av andra anläggningstillgångar sker till bokfört värde. För upplysning om lån hos Göteborgs Stad se not 38. Det har inte inträffat någon väsentlig händelse att redogöra för efter räkenskapsårets utgång. Kostnader, % Göteborgs Stads nämnder och bolag Köp av fast egendom eller andra tillgångar, tkr Göteborgs Stads nämnder och bolag Försäljning av fast egendom eller andra tillgångar, tkr Intäkter, % Bolag inom Framtidenkoncernen Göteborgs Stads nämnder och bolag Kostnader, % Köp av fast egendom eller andra tillgångar, tkr Försäljning av fast egendom eller andra tillgångar, tkr Noter I 99 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen samt RFR 2 och ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 8 februari 2013 Owe Nilsson ordförande Helene Odenjung vice ordförande Thomas Martinsson ledamot Elisabet Rothenberg Marina Johansson Rikard Ljunggren ledamot ledamotledamot Dario Espiga ledamot Mats Pilhem ledamot Anneli Snobl verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 11 februari 2013. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bror Frid Auktoriserad revisor Vår granskningsrapport har avgivits den 8 februari 2013. Lars Bergsten av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor 100 I Noter Bengt Bivall av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Revisionsberättelse Till årsstämman i Förvaltnings AB Framtiden Org. nr. 556012-6012 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Förvaltnings AB Framtiden för år 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50-99. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncern redovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision inne fattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Förvaltning AB Framtiden för år 2012. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi ut över vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 11 februari 2013 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bror Frid Auktoriserad revisor Revisionsberätelse I 101 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Granskningsrapport Till årsstämman i Förvaltnings AB Framtiden Org. nr. 556012-6012 Till Göteborgs kommunfullmäktige för kännedom Vi, av fullmäktige i Göteborgs kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat Förvaltnings AB Framtidens verksamhet under 2012. Styrelse och verkställande direktör ansvarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med lagar och föreskrifter, bolagsordning samt ägardirektiv. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska och bedöma om bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. En sammanfattning av utförd granskning har överlämnats till bolagets styrelse och verkställande direktör. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal verksamhet och med beaktande av de beslut kommunfullmäktige och årsstämman fattat. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för vår bedömning. Utifrån genomförd granskning bedömer vi att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Göteborg 2013-02-08 102 I Granskningsrapport Lars Bergsten Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor Bengt Bivall Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Fastighetsförteckning 104Angered 105Askim-Frölunda-Högsbo 108Centrum 111Lundby 113Majorna-Linné 117 Norra Hisingen 119 Västra Göteborg 120 Västra Hisingen 121Örgryte-Härlanda 123 Östra Göteborg 125 Totalt koncernen 126Koncernkarta Angered Norra Hisingen Östra Göteborg Västra Hisingen Lundby Centrum MajornaLinné Västra Göteborg Askim-FrölundaHögsbo ÖrgryteHärlanda Göteborgs Stad är från och med 2011 indelad i tio stadsdelar. Varje stadsdel har en egen politisk nämnd med ansvar för bibliotek, förskola, grundskola, individoch familjeomsorg, fritidsverksamhet samt social omsorg för äldre och personer med funktionshinder. Stadsdelsnämnderna ska också arbeta tillsammans med andra kommunala förvaltningar, näringsliv, föreningsliv och de boende i stadsdelen när det gäller samhällsplanering och att främja goda miljöer. På följande sidor följer koncernens fastighetsförteckning, uppdelad per stadsdel. Stadsdelskarta I 103 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Värde Bostadsår yta, kvm Lokalyta, Antal kvm bostäder Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) ANGERED Agnesberg PO Gårdsten 81:3 Schottisvägen 1962 1 100 - 19 4 732 868 789 Angereds Centrum PO Angered 86:1 Fjäderharvsgatan 1982 546 - 6 3 912 934 915 Angereds Centrum PO Angered 93:2 Angereds Torg 1978 4 681 1 429 59 37 961 5 924 864 Angereds Centrum PO Angered 92:3 Länkharvsgatan 1978 4 627 - 58 22 996 4 038 873 Angereds Centrum PO Angered 92:2 Länkharvsgatan 1979 4 471 309 60 28 580 5 025 865 Angereds Centrum PO Angered 92:1 Länkharvsgatan 1980 3 776 - 46 19 384 3 285 870 Angereds Centrum PO Angered 91:1 Fjäderharvsgatan 1979 10 714 - 132 52 678 9 321 867 Angereds Centrum PO Angered 90:2 Fjäderharvsgatan 1979 4 546 - 54 21 965 3 869 851 870 Angereds Centrum PO Angered 90:1 Fjäderharvsgatan 1980 3 776 - 46 19 384 3 285 Angereds Centrum PO Angered 87:1 Fjäderharvsgatan 1980 - - - 591 143 - Angereds Centrum PO Angered 85:1 Länkharvsgatan 1980 2 286 - 28 11 285 1 930 839 Eriksbo FB Hjällbo 122:2 Eriksbo Västergärde 1988 - - - 223 330 - Eriksbo FB Hjällbo 25:6 Eriksbo Östergärde 21-43 1984 14 267 80 199 71 934 12 289 855 Eriksbo FB Hjällbo 25:5 Eriksbo Östergärde 1-20 1984 10 808 816 155 56 905 9 749 855 Eriksbo FB Hjällbo 25:3 Eriksbo Västergärde 25-34 1984 6 286 36 84 32 200 5 350 844 Eriksbo FB Hjällbo 25:2 Eriksbo Västergärde 15-24 1985 6 203 36 76 32 200 5 171 828 Eriksbo FB Hjällbo 25:1 Eriksbo Västergärde 2-14 1983 7 430 557 103 38 183 6 793 856 Eriksbo FB Hjällbo 24:3 Hjällbogärdet 14-30 1984 9 600 430 127 49 661 8 299 840 Eriksbo FB Hjällbo 24:2 Hjällbogärdet 3-13, 31-33 1988 7 330 456 98 40 871 6 586 847 Eriksbo FB Hjällbo 24:1 Hjällbogärdet 1-2 1976 - 1 077 - 3 363 - - Eriksbo FB Hjällbo 122:5 Eriksbo Östergärde 1988 - - - 320 493 - Eriksbo FB Hjällbo 122:3 Eriksbo Västergärde 1988 - - - 289 482 - Eriksbo FB Hjällbo 122:1 Hjällbogärdet 1988 - - - 289 370 - Eriksbo FB Hjällbo 122:4 Eriksbo Östergärde 1988 - - - 319 216 - Gårdstensberget GB Gårdsten 7:2 Salviagatan 2000 - 930 - 4 074 816 1 195 Gårdstensberget GB Gårdsten 6:3 Gårdsten Centrum 1989 1 284 7 852 27 37 293 6 888 Gårdstensberget GB Gårdsten 45:9 Kanelgatan 1971 - - - - 327 - Gårdstensberget GB Gårdsten 4:16 Muskotgatan 1980 39 472 767 538 198 514 35 787 856 849 Gårdstensberget GB Gårdsten 3:13 Saffrans- och Timjansgatan 1971 52 441 1 382 734 241 002 46 897 Gårdstensberget GB Gårdsten 2:1 Timjansgatan 51 1971 - 430 - 1 128 184 - Gårdstensberget GB Gårdsten 12:15 Kanel- och Peppargatan 1971 52 697 5 814 736 249 351 51 265 884 Gårdstensberget GB Gårdsten 1:4 Kanelgatan 1984 18 717 - 255 95 600 17 143 906 Gårdstensberget GB Gårdsten 10:10 Salviagatan 1980 32 832 3 826 446 171 875 30 806 847 Hammarkullen BB Hjällbo 35:7 Bredfjällsgatan 36 1969 10 128 1 275 142 47 413 - 832 Hammarkullen BB Hjällbo 37:9 Hammarkulletorget 30 1970 5 900 - 84 26 400 5 164 875 Hammarkullen BB Hjällbo 37:8 Hammarkulletorget 25 1970 4 505 - 61 20 023 3 925 871 Hammarkullen BB Hjällbo 37:7 Hammarkulletorget 19 1970 5 954 - 82 26 600 5 184 871 Hammarkullen BB Hjällbo 37:6 Hammarkulletorget 13 1970 5 758 - 83 26 000 4 893 850 Hammarkullen BB Hjällbo 37:33 Hammarkulletorget 57 1970 4 630 - 80 21 030 4 029 870 871 Hammarkullen BB Hjällbo 37:32 Hammarkulletorget 52 1970 5 452 1 93 24 800 - Hammarkullen BB Hjällbo 37:31 Hammarkulletorget 10 1971 - 334 - 359 225 - Hammarkullen BB Hjällbo 37:13 Hammarkulletorget 47 1970 4 793 - 69 21 792 4 082 852 Hammarkullen BB Hjällbo 37:12 Hammarkulletorget 41 1970 4 904 - 71 22 304 4 194 855 Hammarkullen BB Hjällbo 41:3 Sandeslätt 44 1969 4 197 - 60 18 000 3 579 853 Hammarkullen BB Hjällbo 37:10 Sandeslättsgatan 1 1970 - 622 - 4 279 1 237 - Hammarkullen BB Hjällbo 41:4 Sandeslätt 51 1970 5 465 - 78 24 800 4 660 853 Hammarkullen BB Hjällbo 37:11 Hammarkulletorget 36 1970 5 007 1 69 22 800 - 853 Hammarkullen BB Hjällbo 41:2 Sandeslätt 39 1969 3 393 20 50 14 625 2 899 852 Hammarkullen BB Hjällbo 41:8 Sandeslätt 23 1970 4 455 257 65 21 018 3 920 857 Hammarkullen BB Hjällbo 41:9 Sandeslätt 30 1970 4 998 - 75 22 798 4 300 860 Hammarkullen BB Hjällbo 41:7 Sandeslätt 15 1970 4 580 12 64 20 798 3 928 856 Hammarkullen BB Hjällbo 41:6 Sandeslätt 8 1970 4 064 - 57 18 468 3 444 847 855 Hammarkullen BB Hjällbo 41:5 Sandeslätt 1 1970 3 970 - 58 18 371 3 395 Hammarkullen GL Hjällbo 37:40 Hammarkulletorget 61 1990 - 15 795 - 8 661 7 508 - Hjällbo GL Hjällbo 9:2 Hjällbo Lillgata 1-6 1988 - 16 923 - 58 000 11 962 - Hjällbo GL Hjällbo 60:3 Bergsgårdsgärdet 80 1980 - 12 316 - 21 049 10 186 - 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 104 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Hjällbo PO Hjällbo 9:4 Bondegärdet 1968 43 455 1 430 618 189 768 39 603 860 Hjällbo PO Hjällbo 7:7 Sandspåret 1984 33 601 480 430 174 217 30 200 866 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Hjällbo PO Hjällbo 6:8 Skolspåret 1967 45 622 6 645 591 213 573 46 111 874 Hjällbo PO Hjällbo 5:14 Bergsgårdsgärdet 1974 50 067 1 534 652 232 415 46 123 874 Lövgärdet PO Gårdsten 45:14 Rosmaringatan 1976 - - - 2 083 779 - Lövgärdet PO Gårdsten 62:3 Rosmaringatan 1976 9 605 127 138 43 903 - 759 Lövgärdet PO Gårdsten 63:1 Kaprisgatan 1982 22 552 151 283 129 506 - 918 Lövgärdet PO Gårdsten 62:6 Paprikagatan 1976 8 952 - 128 40 896 6 844 765 Lövgärdet PO Gårdsten 62:9 Paprikagatan 1975 8 019 685 110 39 142 - 932 Lövgärdet PO Gårdsten 62:16 Rosmaringatan 1977 9 765 - 130 43 600 7 332 751 Lövgärdet PO Gårdsten 62:13 Mejramgatan 1973 8 687 10 129 37 400 - 872 Lövgärdet PO Gårdsten 62:12 Mejramgatan 1974 9 906 317 140 45 930 8 812 860 882 Lövgärdet PO Gårdsten 62:11 Mejramgatan 1974 8 861 - 126 39 800 7 818 Lövgärdet PO Gårdsten 45:18 Paprikagatan 1975 - - - 9 720 1 726 - Lövgärdet PO Gårdsten 45:17 Paprikagatan 2000 - - - 562 137 - Lövgärdet PO Gårdsten 45:16 Mejramgatan 1998 - - - 680 238 - Lövgärdet PO Gårdsten 45:15 Mejramgatan 1976 - - - 1 028 408 - Lövgärdet PO Gårdsten 62:8 Paprikagatan 1975 6 496 810 96 32 564 - 860 Lövgärdet PO Gårdsten 62:7 Paprikagatan 1975 6 135 45 84 28 374 - 763 Rannebergen BB Angered 82:18 Fjällkåpan 11 1971 3 956 27 59 17 993 3 374 850 Rannebergen BB Angered 82:17 Fjällkåpan 6 1972 5 227 - 79 23 800 4 423 846 Rannebergen BB Angered 82:16 Fjällkåpan 3 1972 3 984 - 60 17 990 3 398 853 Rannebergen BB Angered 82:13 Fjällhavren 5 1973 5 019 - 80 22 800 4 213 839 Rannebergen BB Angered 82:12 Fjällhavren 2 1973 3 661 1 59 16 867 - 840 Rannebergen BB Angered 81:3 Fjällviolen 5 1974 5 681 16 91 25 846 4 782 840 Fjällviolen 1 842 Rannebergen BB Angered 81:2 Rannebergen BB Parkeringsfast. distr 7 Rannebergen BB Angered 82:2 Fjällglimmen 8 1974 5 754 - 92 26 000 4 846 1960 - 150 - 6 160 2 184 - 1973 - 948 - - 2 646 - Rannebergen BB Angered 82:9 Fjällgrönan 7 1976 5 477 1 82 25 412 - 843 Rannebergen BB Angered 82:21 Fjällnejlikan 4 1973 5 787 22 87 26 230 4 923 849 Rannebergen BB Angered 82:8 Fjällgrönan 4 1975 4 485 - 68 20 684 3 812 850 Rannebergen BB Angered 82:7 Fjällglimmen 5 1975 5 965 17 96 27 857 - 838 836 Rannebergen BB Angered 82:6 Fjällglimmen 1 1975 4 019 - 64 18 619 3 360 Rannebergen BB Angered 82:28 Fjällveronikan 1 1973 3 957 - 59 17 956 3 341 844 Rannebergen BB Angered 82:23 Fjällsippan 4 1972 4 550 - 68 20 749 3 860 848 Rannebergen BB Angered 82:24 Fjällsippan 1 1972 4 563 120 69 20 822 3 908 852 Rannebergen BB Angered 82:26 Fjällsyran 1 1973 4 281 - 69 19 480 3 618 845 Rannebergen BB Angered 82:22 Fjällnejlikan 1 1972 4 563 - 69 20 762 3 903 855 Rannebergen BB Angered 82:27 Fjällveronikan 4 1973 5 787 18 87 26 226 4 934 851 840 Rannebergen BB Angered 82:25 Fjällsyran 4 1973 4 273 - 68 19 472 3 590 Rannebergen BB Angered 82:29 Fjällveronikan 9 1975 - 313 - - 154 - Rannebergen BB Angered 82:3 Fjällbinkan 8 1975 3 411 191 56 16 232 2 965 840 Rannebergen BB Angered 82:4 Fjällbinkan 5 1975 3 751 25 63 17 388 3 129 831 Rannebergen BB Angered 82:5 Fjällbinkan 2 1975 4 523 - 75 20 930 3 796 839 Rannebergen GL Angered 81:1 Fjällviolen 1-4 1979 Angered - 8 868 - - 6 100 - 766 440 96 733 10 682 3 840 886 746 531 859 Askim-Frölunda-Högsbo Flatås PO Järnbrott 145:2 Synhållsgatan 1973 - - - 184 - - Frölunda Torg PO Rud 9:2 Gånglåten 2003 12 059 100 181 112 799 13 781 1 138 Frölunda Torg PO Järnbrott 142:4 Marconigatan 1964 7 315 595 97 78 805 7 599 920 Frölunda Torg PO Rud 9:5 Gånglåten 2001 5 041 112 84 45 166 5 517 1 086 Frölunda Torg PO Rud 9:4 Gånglåten 2003 11 742 1 117 179 117 075 14 025 1 129 Frölunda Torg PO Rud 9:3 Gånglåten 2003 11 096 269 172 104 559 12 820 1 143 Frölunda Torg PO Rud 760:44 Gånglåten 1963 - - - - 785 - Frölunda Torg PO Järnbrott 758:72 Mandolingatan 1985 - - - 1 219 628 - 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 105 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Frölunda Torg PO Järnbrott 758:71 Mandolingatan 1962 - - - - 1 218 - Frölunda Torg PO Järnbrott 758:66 Mandolingatan 1961 - 350 - 1 184 - - Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) FrölundaTorg PO Järnbrott 184:4 Näverlursgatan 1965 6 962 1 034 90 56 174 7 295 913 Frölunda Torg PO Järnbrott 184:3 Näverlursgatan 1964 7 887 41 102 57 644 7 210 913 Frölunda Torg PO Järnbrott 184:2 Näverlursgatan 1964 7 825 293 101 59 096 7 573 903 Frölunda Torg PO Järnbrott 184:1 Näverlursgatan 1964 7 899 104 102 58 838 - 914 Frölunda Torg PO Rud 760:43 Gånglåten 1963 - - - - 875 - Frölunda Torg PO Järnbrott 142:6 Marconigatan 1970 7 143 808 100 87 800 7 679 978 Frölunda Torg PO Järnbrott 142:5 Marconigatan 1964 7 302 680 98 81 202 7 629 928 Frölunda Torg PO Järnbrott 140:1 Mandolingatan 1961 9 072 317 156 67 550 8 894 964 Frölunda Torg PO Järnbrott 140:2 Mandolingatan 1962 9 072 259 156 67 522 8 948 965 Frölunda Torg PO Järnbrott 140:3 Mandolingatan 1962 9 072 356 156 68 029 8 964 966 Frölunda Torg PO Järnbrott 140:4 Mandolingatan 1962 9 072 241 156 67 182 8 839 964 Frölunda Torg PO Järnbrott 140:6 Mandolingatan 1962 9 072 204 156 67 114 8 811 962 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:93 Fredrikas Gård 1997 4 632 - 70 45 207 5 325 1 117 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:99 Idas Gård 2001 2 754 - 46 30 400 3 217 1 138 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:97 Julianas Gård 1995 3 851 18 62 37 360 - 1 141 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:96 Julianas Gård 1995 8 896 10 132 85 018 - 1 206 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:95 Annas Gård 1996 7 028 473 114 69 949 - 1 138 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:94 Annas Gård 1996 4 632 120 69 45 187 - 1 171 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:87 Elins Gård 2003 - - - 12 437 1 526 - Högsbohöjd PO Järnbrott 116:88 Idas Gård 2001 6 762 24 110 62 212 - 1 138 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:90 Amandas Gård 1999 7 337 - 130 76 400 9 801 1 299 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:92 Fredrikas Gård 1997 4 324 233 65 43 779 5 428 1 149 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:91 Amandas Gård 1998 3 725 86 65 37 445 - 1 289 Högsbohöjd PO Järnbrott 116:89 Fyrktorget 2000 2 290 678 37 29 026 3 892 1 267 Högsbotorp FB Järnbrott 93:1 Bankogatan 7 1953 1 869 - 31 13 171 1 704 903 Högsbotorp FB Järnbrott 67:1 Riksdalersgatan 1-5 1953 2 710 111 50 19 649 2 639 929 Högsbotorp FB Järnbrott 66:1 Riksdalersgatan 7-21 1953 3 146 633 54 25 567 3 974 1 016 Högsbotorp FB Järnbrott 65:1 Dollargatan 2-10 1952 1 788 105 30 13 221 1 940 1 008 896 Högsbotorp FB Järnbrott 63:5 Bankogatan 3-5 1954 3 873 53 64 27 239 3 536 Högsbotorp FB Järnbrott 131:3 Högsbogatan 40 1982 - 2 758 - 14 641 - - Högsbotorp FB Järnbrott 124:3 Marklandsgatan 17-19 1961 2 936 - 48 21 400 2 728 899 Högsbotorp FB Järnbrott 123:2 Spannlandsgatan 5-9 1962 4 240 261 70 32 724 4 055 906 Högsbotorp FB Järnbrott 123:1 Spannlandsgatan 10-16 1961 5 954 - 96 42 821 5 564 929 Högsbotorp FB Järnbrott 122:3 Skäpplandsgatan 7-11 1962 4 280 - 72 31 200 3 895 884 Högsbotorp FB Järnbrott 108:2 Markmyntsgatan 3 1957 2 712 10 56 19 000 3 065 1 124 Högsbotorp FB Järnbrott 67:2 Sterlingsgatan 2-10 1952 2 508 93 42 18 240 2 627 989 Högsbotorp FB Järnbrott 93:3 Bankogatan 11 1953 1 625 13 27 11 560 1 488 903 Högsbotorp FB Järnbrott 90:1 Riksdalersgatan 48-52 1953 990 48 18 7 226 988 936 Högsbotorp FB Järnbrott 68:3 Örtugsgatan 1-23 1953 4 029 239 78 30 300 4 585 1 027 Högsbotorp FB Järnbrott 94:1 Riksdalersgatan 10-26 1953 3 435 326 78 25 304 3 899 1 034 Högsbotorp FB Järnbrott 93:5 Riksdalersgatan 30-38 1953 1 996 103 46 14 622 2 267 1 089 Högsbotorp FB Järnbrott 93:4 Bankogatan 13 1953 1 625 13 27 11 555 1 487 899 Högsbotorp FB Järnbrott 92:3 Riksdalersgatan 42-46 1953 990 18 18 7 260 992 957 Högsbotorp FB Järnbrott 92:1 Sikelgatan 2-8 1953 1 350 78 24 10 114 1 389 937 Högsbotorp FB Järnbrott 91:1 Riksdalersgatan 23-45 1953 8 718 926 168 64 644 8 980 963 Högsbotorp FB Järnbrott 93:2 Bankogatan 9 1953 1 679 - 28 11 768 1 511 900 Högsbotorp FB Järnbrott 89:6 Skiljemyntsgatan 3-19 1953 3 464 57 58 24 227 3 239 913 Högsbotorp FB Järnbrott 88:1 Skiljemyntsgatan 16-18 1954 3 148 86 57 22 000 3 090 925 Högsbotorp FB Järnbrott 81:6 Markmyntsgatan 16 1953 1 812 31 30 13 263 1 753 911 Högsbotorp FB Järnbrott 68:4 Riksdalersgatan 2-4 1953 1 988 153 34 15 097 2 118 907 Högsbotorp FB Järnbrott 75:2 Järnmyntsgatan 2-8 1976 1 430 52 26 11 292 1 538 1 041 Högsbotorp FB Järnbrott 758:114 Riksdalersgatan 21 1967 - - - 560 195 - Högsbotorp FB Järnbrott 76:1 Järnmyntsgatan 1-7 1953 1 524 55 26 12 338 1 783 1 012 Högsbotorp FB Järnbrott 77:2 Nickelmyntsgatan 1-11 1977 2 328 10 39 18 053 2 764 1 165 Högsbotorp FB Järnbrott 78:4 Penninggatan 1-15 1954 3 284 - 58 23 720 3 403 1 000 Högsbotorp FB Järnbrott 81:4 Bankogatan 12-38 1992 4 682 699 80 47 410 6 462 1 207 Högsbotorp FB Järnbrott 87:1 Bankogatan 19-33 1954 2 994 - 50 22 503 2 968 918 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 106 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Högsbotorp FB Järnbrott 81:8 Markmyntsgatan 2-12 1954 3 837 1 314 64 34 091 5 253 1 007 Högsbotorp FB Järnbrott 83:4 Axel Dahlströms Torg 2 1984 2 858 927 54 29 071 4 403 1 194 1 149 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Högsbotorp FB Järnbrott 84:1 Skiljemyntsgatan 2-14 1972 2 868 144 48 22 907 3 522 Högsbotorp FB Järnbrott 84:5 Markmyntsgatan 19 1985 - 409 - 1 767 - - Högsbotorp FB Järnbrott 84:6 Markmyntsgatan 7-17 1954 6 204 63 108 43 800 6 092 977 908 Högsbotorp FB Järnbrott 86:8 Bankogatan 35-43 1953 1 922 103 32 14 012 1 843 Högsbotorp GL Järnbrott 83:2 Axel Dahlströms Torg 3 1954 - 2 376 - 11 138 2 121 - Högsbotorp GL Järnbrott 82:3 Axel Dahlströms Torg 1 1954 - 2 306 - 8 314 1 448 - Högsbotorp GS Järnbrott 758:572 Axel Dahlströms Torg 1964 - - - 2 281 585 - Järnbrott BB Järnbrott 12:2 Kondensatorsgatan 3 1986 4 645 95 85 40 021 5 065 1 028 1 169 Järnbrott BB Järnbrott 8:2 Modulatorsgatan 1 1990 3 629 69 62 32 267 - Järnbrott BB Järnbrott 14:2 Relägatan 1 1952 3 300 79 60 24 275 3 602 964 Järnbrott BB Järnbrott 17:1 Bildradiogatan 13 1988 3 810 181 66 33 491 - 1 065 Järnbrott BB Järnbrott 18:1 Bildradiogatan 10 1952 2 080 - 32 15 138 2 068 932 Järnbrott BB Järnbrott 19:2 Antenngatan 7 1953 218 2 205 7 10 877 2 063 1 091 Järnbrott BB Järnbrott 20:1 Antenngatan 10 1954 384 806 12 7 130 1 147 1 050 Järnbrott BB Järnbrott 4:2 Bildradiogatan 29 1990 4 524 181 84 40 453 5 683 1 216 Järnbrott BB Järnbrott 13:1 Relägatan 8 1953 1 755 58 27 12 588 1 663 913 Järnbrott BB Järnbrott 3:1 Bildradiogatan 14 1963 3 496 212 57 26 056 3 736 1 007 Järnbrott PO Järnbrott 10:1 Televisionsgatan 1970 1 083 71 18 8 626 1 104 971 Järnbrott PO Järnbrott 11:1 Televisionsgatan 1986 3 939 72 66 33 367 4 233 1 041 Järnbrott PO Järnbrott 19:3 Flygradiogatan 1991 3 197 45 57 29 047 - 1 138 Järnbrott PO Järnbrott 9:1 Bildradiogatan 1988 2 918 117 48 26 243 3 272 1 044 Järnbrott PO Järnbrott 6:1 Rundradiogatan 1990 7 413 158 120 65 394 8 451 1 113 Järnbrott PO Järnbrott 7:3 Rundradiogatan 1982 6 300 - 112 53 200 6 901 1 057 Järnbrott PO Järnbrott 5:1 Bildradiogatan 1987 5 730 686 96 52 872 6 599 1 046 Järnbrott PO Järnbrott 2:1 Flygradiogatan 1991 3 380 156 54 30 894 3 907 1 107 Kaverös FB Järnbrott 91:2 Riksdalersgatan 47-53 2011 6 534 - 99 54 000 10 776 1 571 Kaverös PO Järnbrott 154:1 Dirigentgatan 1981 20 674 337 304 172 930 24 300 1 153 Kaverös PO Järnbrott 155:1 Barytongatan 1965 11 644 333 172 85 652 11 282 958 Kaverös PO Järnbrott 155:4 Barytongatan 1996 1 854 522 22 23 521 - 1 449 Kaverös PO Järnbrott 194:1 Kaverösporten 1999 2 639 - 36 32 200 5 784 1 442 Kaverös PO Järnbrott 156:1 Tunnlandsgatan 1965 11 695 370 180 86 053 11 530 961 Tofta BB Järnbrott 136:3 Södra Dragspelsgatan 24 1963 3 427 49 50 25 014 3 153 913 Tofta BB Järnbrott 136:2 Södra Dragspelsgatan 22 1963 3 427 - 50 25 000 3 129 913 Tofta BB Järnbrott 136:8 Södra Dragspelsgatan 28 1963 3 427 39 50 25 078 3 145 913 Tofta BB Järnbrott 136:1 Södra Dragspelsgatan 20 1963 3 427 60 50 25 127 - 912 Tofta BB Järnbrott 136:4 Södra Dragspelsgatan 26 1963 3 427 56 50 25 045 - 913 Tofta BB Järnbrott 134:9 Södra Dragspelsgatan 37 1963 4 117 - 60 30 000 3 732 907 Tofta BB Järnbrott 133:4 Norra Dragspelsgatan 8 1962 4 112 74 60 29 800 3 903 912 Tofta BB Järnbrott 134:3 Norra Dragspelsgatan 1 1962 5 373 40 82 38 258 5 063 940 Tofta BB Järnbrott 134:20 Pianogatan 50 1962 5 311 20 83 38 224 5 016 944 Tofta BB Järnbrott 134:18 Södra Dragspelsgatan 43 1964 4 117 39 60 30 078 3 748 906 Tofta BB Järnbrott 134:15 Pianogatan 74 1968 3 125 12 43 22 614 2 913 931 Tofta BB Järnbrott 134:14 Pianogatan 18 1963 6 974 51 109 50 868 6 596 944 Tofta BB Järnbrott 134:11 Södra Dragspelsgatan 41 1964 3 774 - 55 27 600 3 422 907 Tofta BB Järnbrott 134:10 Södra Dragspelsgatan 39 1963 3 774 1 55 27 614 - 906 Tofta BB Järnbrott 134:1 Norra Dragspelsgatan 9 1962 5 454 - 83 39 400 5 129 940 Tofta BB Järnbrott 133:7 Norra Dragspelsgatan 14 1963 3 802 39 55 27 600 3 587 896 Tofta BB Järnbrott 133:5 Norra Dragspelsgatan 10 1962 4 112 101 60 29 878 3 916 912 Tofta BB Järnbrott 133:3 Norra Dragspelsgatan 6 1962 4 112 74 60 29 800 3 917 912 Tofta BB Järnbrott 133:2 Norra Dragspelsgatan 4 1962 4 112 39 60 29 800 3 874 912 Tofta BB Järnbrott 133:6 Norra Dragspelsgatan 12 1962 4 147 71 60 30 039 3 897 896 Tofta BB Järnbrott 133:10 Norra Dragspelsgatan 16 1963 5 571 331 88 25 699 - 1 226 Tofta PO Järnbrott 166:11 Frölunda Kyrkogata 1996 6 058 116 98 58 592 7 293 1 165 512 680 31 059 8 172 4 312 055 572 192 1 031 Askim- Frölunda- Högsbo 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 107 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Värde Bostadsår yta, kvm Lokalyta, Antal kvm bostäder Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) CENTRUM Guldheden BB Guldheden 57:5 Doktor Westringsgata 14 A 2003 1 811 471 23 31 544 - 1 258 Guldheden BB Guldheden 57:4 Doktor Westrings Gata 12 1950 3 366 134 66 38 275 - 1 146 Guldheden BB Guldheden 50:1 Doktor Westrings Gata 4 1950 1 628 - 24 18 152 1 537 927 Guldheden BB Guldheden 28:1 Doktor Bondesons Gata 1 1976 7 561 223 213 91 539 - 1 257 Guldheden BB Guldheden 30:1 Doktor Bondesons Gata 2 1992 1 641 1 205 31 33 498 3 315 996 Guldheden BB Guldheden 31:1 Doktor Fries Torg 1 1992 1 208 861 12 22 033 2 060 906 Guldheden BB Guldheden 48:3 Syster Estrids Gata 2 1957 2 209 - 30 28 633 2 653 894 Guldheden BB Guldheden 46:1 Syster Estrids Gata 5 1950 11 605 11 228 129 066 11 964 1 030 Guldheden BB Guldheden 51:1 Doktor Westrings Gata 8 1950 1 628 22 24 18 152 1 532 919 Guldheden BB Guldheden 52:1 Doktor Westrings Gata 7 1959 6 438 822 120 75 226 7 634 1 080 Guldheden BB Guldheden 54:3 Syster Emmas Gata 13 1951 4 063 138 72 46 013 - 1 086 Guldheden BB Guldheden 54:4 Doktor Wengbergsgata 8 2005 5 813 - 66 106 921 9 071 1 451 Guldheden BB Guldheden 55:2 Doktor Westrings Gata 13 1951 9 631 528 185 110 535 - 1 097 Guldheden BB Guldheden 56:1 Syster Emmas Gata 1 1951 1 836 - 36 20 938 2 115 1 128 Guldheden BB Guldheden 45:1 Syster Estrids Gata 6 1950 2 336 14 44 26 179 2 386 1 006 Guldheden BB Guldheden 49:1 Doktor Westrings Gata 2 A 1950 1 620 53 30 18 232 - 1 083 Guldheden GL Guldheden 62:1 Dr Fries Torg 6-7 1981 - 1 998 - - 1 468 - Guldheden PO Guldheden 21:1 Dr Saléns Gata 1995 3 234 119 48 44 369 - 1 210 Guldheden PO Guldheden 20:3 Dr Saléns Gata 1950 2 187 544 24 27 122 2 633 1 020 Guldheden PO Guldheden 20:8 Dr Heymans Gata 1951 2 566 - 38 28 600 - 1 065 Guldheden PO Guldheden 63:3 Dr Forselius Backe 1980 4 633 39 97 58 710 - 1 176 Guldheden PO Guldheden 64:1 Dr Forselius Backe 1960 4 261 109 57 47 941 4 841 1 122 Guldheden PO Guldheden 64:2 Dr Forselius Backe 1960 4 375 79 74 48 991 - 1 162 Guldheden PO Guldheden 64:3 Dr Forselius Backe 1960 5 108 7 100 56 856 - 1 225 Guldheden PO Guldheden 63:2 Dr Forselius Backe 1975 7 165 770 133 87 259 8 720 1 158 Guldheden PO Guldheden 24:1 Dr Belfrages Gata 1992 9 702 - 161 127 000 12 579 1 297 Guldheden PO Guldheden 34:3 Dr Liborius Gata 1952 7 902 344 162 89 017 8 566 1 039 Guldheden PO Guldheden 25:1 Dr Belfrages Gata 1995 4 914 76 76 67 339 - 1 220 Guldheden PO Guldheden 26:1 Dr Saléns Gata 1950 1 700 1 052 30 25 216 2 885 1 043 Guldheden PO Guldheden 27:2 Dr Heymans Gata 1951 10 094 48 146 112 930 10 833 1 016 Guldheden PO Guldheden 63:1 Dr Forselius Backe 1977 6 189 276 136 77 101 8 118 1 196 Guldheden PO Guldheden 29:1 Dr Billqvists Gata 1995 3 409 115 58 46 743 4 371 1 251 1 179 Guldheden PO Guldheden 32:1 Syster Ainas Gata 1997 2 466 51 36 35 314 - Guldheden PO Guldheden 32:3 Syster Ainas Gata 1997 2 466 73 36 35 300 - 1 181 Guldheden PO Guldheden 36:3 Dr Liborius Gata 1952 5 996 784 116 68 575 6 883 1 038 Guldheden PO Guldheden 36:4 Dr Allards Gata 1992 4 091 54 47 59 337 6 243 1 279 Guldheden PO Guldheden 37:3 Dr Liborius Gata 1995 2 466 - 36 34 312 3 091 1 179 Guldheden PO Guldheden 38:4 Dr Liborius Gata 1996 2 604 - 38 36 000 3 068 1 178 Guldheden PO Guldheden 38:1 Dr Liborius Gata 1997 2 604 - 38 36 459 3 160 1 178 Guldheden PO Guldheden 38:2 Dr Liborius Gata 1996 2 604 - 38 36 000 3 069 1 179 Guldheden PO Guldheden 61:3 Dr Sydows Gata 1952 7 905 657 145 90 438 8 410 1 021 Guldheden PO Guldheden 60:1 Dr Sydows Gata 1952 3 916 100 69 44 333 - 1 030 Guldheden PO Guldheden 38:3 Dr Liborius Gata 1996 2 604 - 38 36 000 3 118 1 182 1 008 Guldheden PO Guldheden 59:1 Dr Sydows Gata 1952 1 836 44 32 21 041 - Guldheden PO Guldheden 37:4 Dr Liborius Gata 1995 - 500 - - - - Guldheden PO Guldheden 32:2 Syster Ainas Gata 1997 2 328 - 34 32 600 2 828 1 179 Guldheden PO Guldheden 38:5 Dr Liborius Gata 1995 2 604 - 38 35 600 3 120 1 178 Heden BB Heden 22:12 Engelbrektsgatan 36 1989 16 996 1 568 221 270 800 23 139 1 252 Heden BB Heden 22:13 Bohusgatan 3 1991 20 280 1 049 270 320 560 27 410 1 273 Heden FB Heden 28:15 Tegnérsg 18/Hedåsg 19 1982 3 260 - 34 57 000 3 283 1 007 1 273 Heden FB Heden 27:8 Södra V 10/Wadmansg 9 1989 2 099 1 348 30 52 880 4 694 Heden FB Heden 26:16 Wadmansgatan 8 1930 1 142 113 11 18 372 1 257 952 Heden FB Heden 26:8 Hedåsgatan 11 1980 1 429 21 16 24 800 1 483 1 025 Heden FB Heden 26:9 Hedåsgatan 13 1991 1 398 51 20 25 412 1 830 1 260 Heden FB Heden 27:20 Wadmansgatan 5-7 1991 2 835 128 34 51 356 3 533 1 204 Heden FB Heden 27:5 Wadmansgatan 3 1991 994 - 9 17 800 1 155 1 162 Heden FB Heden 27:9 Wadmansgatan 11 1991 1 073 - 16 19 200 1 329 1 239 Heden FB Heden 30:14 Södra Vägen 30 1994 1 812 285 21 33 931 2 221 998 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 108 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Heden FB Heden 26:10 Berzeliig 20/Hedåsg 15 1988 1 969 153 21 36 055 2 313 1 048 Heden FB Heden 25:19 Sten Sturegatan 3-11 1993 5 615 - 100 103 000 7 692 1 349 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Heden FB Heden 31:8 Södra Vägen 36 1970 1 815 212 16 33 632 2 015 968 Heden FB Gårda 31:20 Gudmundsgatan 9 1960 604 - 17 8 474 576 954 Heden FB Gårda 31:1 Gudmundsgatan 11 1960 585 111 18 7 822 608 952 Heden FB Gårda 31:12 Underåsgatan 6-8 1960 777 43 19 9 489 731 912 Heden FB Gårda 31:13 Underåsgatan 4 1960 347 - 6 4 153 313 901 Heden FB Gårda 31:14 Underåsgatan 2/Åvägen 32 1931 623 - 14 6 799 491 789 Heden FB Gårda 31:15 Åvägen 30 1960 501 104 10 6 645 545 963 Heden FB Gårda 31:16 Åvägen 28 1960 525 39 11 7 389 499 905 Heden FB Gårda 31:17 Gudmundsgatan 1 1960 471 57 13 6 547 501 966 Heden FB Heden 26:12 Berzeliig 16/Wadmansg 16 1960 1 991 157 17 33 955 2 196 974 Heden FB Gårda 31:19 Gudmundsgatan 5 1960 605 35 16 7 596 601 936 Heden FB Gårda 31:21 Fabriksgatan 39 1960 481 - 11 6 542 438 910 Heden FB Gårda 31:22 Fabriksgatan 41 1960 481 - 11 5 727 438 910 Heden FB Gårda 31:23 Underåsgatan 10-12 1960 890 - 20 10 497 807 907 Heden FB Gårda 31:24 Underåsgatan 14-16 1960 893 - 18 10 510 808 905 Heden FB Gårda 31:5 Fabriksgatan 43 1960 647 71 13 9 364 662 909 Heden FB Gårda 31:6 Underåsgatan 20 1960 526 72 13 7 649 539 926 Heden FB Gårda 31:7 Underåsgatan 18 1960 335 - 6 3 962 304 907 1 288 Heden FB Heden 16:3 Nya Allén 3/Parkgatan 6 1996 2 142 48 20 42 558 2 926 Heden FB Heden 25:15 Hedåsgatan 10 1979 1 195 100 12 20 927 1 331 971 Heden FB Gårda 31:18 Gudmundsgatan 3 1960 633 32 17 7 644 608 942 Heden GL Heden 24:12 Engelbrektsgatan 69-71 1975 - 4 710 - 41 400 6 024 - Heden PB Gårda 32:52 Fabriksgatan 45-49, Åvägen 40-42 1973 - 11 785 - 256 000 41 799 - Heden PB Gårda 744:382 Johan på Gårdas Gata 1989 - - - 20 800 3 960 - Heden PB Gårda 744:563 Fabriksgatan 36 1990 - - - 13 800 4 213 - Heden PB Heden 22:14 Skånegatan 13 1989 - - - 37 000 6 750 - Heden PB Heden 40:16 Södra vägen 70 2005 - - - 6 600 2 400 - Heden SC Heden 34:17 Valhallagatan 1 1970 - 28 475 - - 7 912 - Inom Vallgraven BB Nordstaden 24:12 Kronhusgatan 10 1985 665 163 9 12 574 907 1 110 Kronhusgatan 12 1 180 Inom Vallgraven BB Nordstaden 24:9 1985 3 563 100 49 60 600 - Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 43:11 Kungsgatan 5 1960 2 436 1 185 35 47 559 3 493 957 Inom Vallgraven BB Nordstaden 23:9 1981 5 568 658 74 98 614 7 615 1 166 Kronhusgatan 4 Inom Vallgraven BB Nordstaden 29:1 Övre Spannmålsgatan 2 A 1970 1 112 30 15 17 625 1 094 964 Inom Vallgraven BB Nordstaden 27:5 Kvarnbergsgatan 11 1981 1 603 209 26 26 600 - 1 171 Inom Vallgraven BB Nordstaden 27:8 Kvarnbergsgatan 5 1983 2 658 118 41 44 503 2 907 1 057 Inom Vallgraven BB Nordstaden 28:4 Kronhusgatan 2 B 1982 799 182 12 14 758 - 1 199 1 169 Inom Vallgraven BB Nordstaden 26:4 Kvarnbergsgatan 13 1981 3 471 529 48 62 757 4 868 Inom Vallgraven BB Nordstaden 29:3 Kvarnbergsgatan 6 1960 891 54 12 14 294 - 946 Inom Vallgraven BB Nordstaden 29:4 Kvarnbergsgatan 4 1980 953 72 16 16 238 1 019 1 006 Inom Vallgraven BB Nordstaden 30:1 Mätaregatan 1 1984 2 886 - 34 47 800 3 469 1 164 Inom Vallgraven BB Nordstaden 30:2 Kvarnbergsgatan 8 1984 1 609 52 19 27 494 - 1 061 Kvarnbergsgatan 12 Inom Vallgraven BB Nordstaden 31:2 Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 42:3 Kungsgatan 9C 1960 877 61 13 13 002 841 915 1980 1 240 230 15 22 766 1 634 1 060 Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 41:6 Kungshöjdsgatan 7 A 1973 908 59 16 14 747 - 1 032 Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 37:22 Kungshöjdsgatan 8 1979 1 995 430 25 34 545 - 1 181 Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 41:2 Hvitfeldtsgatan 3 A 1970 1 118 37 13 17 736 1 061 939 Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 41:3 Hvitfeldtsgatan 5 A 1970 1 225 - 13 19 200 1 152 941 Johanneberg FB Johanneberg 28:1 Rosensköldsgatan 1 1960 2 691 93 48 45 859 3 758 1 298 Johanneberg FB Johanneberg 22:3 Richertsgatan 14 1939 1 403 - 28 22 000 1 541 1 099 Johanneberg FB Johanneberg 28:2 Rosensköldsgatan 3 1962 1 625 25 28 27 282 2 124 1 301 Johanneberg FB Johanneberg 28:3 Rosensköldsgatan 5 1960 1 673 - 27 28 000 2 143 1 258 Johanneberg FB Johanneberg 4:3 Viktor Rydbergsgatan 21 1934 1 366 80 22 22 044 1 435 1 002 Johanneberg FB Johanneberg 46:7 Spaldingsgatan 13 1958 1 748 - 29 28 400 1 952 1 061 Johanneberg PO Johanneberg 40:3 Wallenbergsgatan 1950 1 550 - 27 22 600 1 831 1 141 Johanneberg PO Johanneberg 41:5 Engdahlsg, Wallenbergsg 1950 3 315 91 71 53 320 3 783 1 109 Johanneberg PO Johanneberg 43:3 Wallenbergsgatan 1950 1 416 - 24 22 800 1 555 1 055 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 109 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Johanneberg PO Johanneberg 44:6 Wallenbergsgatan 1950 1 622 117 32 26 332 1 847 1 088 Krokslätt FB Krokslätt 87:2 Övre Buråsliden 10/ Norra Krokslättsg 1933 2 093 196 43 28 493 1 503 637 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Krokslätt PO Krokslätt 99:1 Eklandagatan 1950 2 210 104 40 30 762 2 640 1 161 Krokslätt PO Krokslätt 156:1 Framnäsgatan 1989 1 149 82 21 18 075 - 1 280 Krokslätt PO Krokslätt 160:1 Solgårdsgatan 1938 2 994 14 60 32 414 - 1 222 Krokslätt PO Krokslätt 161:1 Stuxbergsgatan 1938 1 746 - 39 18 800 2 223 1 274 Krokslätt PO Krokslätt 179:1 Eklandagatan 1950 2 992 354 64 42 017 3 797 1 219 Krokslätt PO Krokslätt 54:3 Glasmästaregatan 1965 13 091 179 178 144 877 14 312 1 030 Krokslätt PO Krokslätt 69:3 Fridkullagatan 1950 3 914 326 86 43 905 4 448 1 065 Krokslätt PO Krokslätt 76:3 Glasmästaregatan 1992 7 131 1 602 88 123 858 10 573 1 221 Krokslätt PO Krokslätt 70:1 Brushanegatan 1989 4 846 138 76 75 847 5 917 1 199 Landala BB Landala 12:24 Landalabergen 22 1972 3 740 - 60 61 000 3 851 1 030 Landala BB Landala 10:20 Amund Grefwegatan 3 1974 7 915 12 266 198 131 571 19 056 1 325 Landala BB Landala 10:21 Kapellgången 3 1973 4 679 144 80 78 737 5 495 1 128 Landala BB Landala 10:22 Landalagången 8 1973 5 609 848 91 99 544 6 983 1 091 Landala BB Landala 10:23 Landalagången 11 1973 5 648 209 92 93 792 - 1 065 Landala BB Landala 10:24 Landalagången 5 1973 4 253 55 68 69 569 - 1 059 Landala BB Landala 12:16 Landalabergen 4 1971 2 755 153 45 46 708 - 1 023 Landalabergen 6 1 030 Landala BB Landala 12:17 Landala BB Parkeringsfast. distr 1 Landala BB Landala 12:23 Landalabergen 35 1971 2 720 91 45 45 708 - 1950 - - - 13 102 3 087 - 1972 3 327 - 67 54 000 3 540 1 064 Landala BB Landala 12:25 Landalabergen 20 1971 2 578 - 40 42 600 2 643 1 025 Landala BB Landala 12:26 Landalabergen 31 1972 4 140 - 80 68 000 4 393 1 061 Landala BB Landala 12:27 Landalabergen 28 1971 3 994 - 60 65 000 4 069 1 019 Landala BB Landala 12:28 Landalabergen 17 1971 3 994 - 60 65 000 4 061 1 017 Landala BB Landala 37:3 Hantverkaregatan 1 1985 1 258 - 16 21 800 1 443 1 147 Landala BB Landala 37:4 Hantverkaregatan 3 1984 1 255 63 27 21 800 1 512 1 154 Landala BB Landala 37:5 Malmstensgatan 4 1984 462 741 9 - - 1 127 Landala BB Landala 12:18 Landalabergen 8 1971 3 916 478 59 67 710 4 423 1 018 Landala BB Landala 10:19 Aschebergsgatan 49B 1974 - 197 - 11 272 - - Landala GL Landala 10:25 Amund Grefwegatan 1 1973 - 1 780 - - 1 851 - Lorensberg FB Lorensberg 25:3 Södra Vägen 45 1930 1 329 160 10 23 111 1 518 969 Lorensberg FB Lorensberg 17:24 Pontus Wiknersgatan 12 1938 1 507 - 18 24 090 1 684 1 055 Lorensberg FB Lorensberg 17:25 Pontus Wiknersgatan 10 1937 1 481 - 21 23 542 1 679 1 095 Lorensberg PB Lorensberg 24:2 Gösta Rahmns Gata 1 1977 - - - 10 600 2 265 - Stampen FB Stampen 9:24 Odinsplatsen 8/Odinsg 23 1936 2 054 217 39 28 942 2 699 1 158 Stampen PB Gullbergsvass 13:16 Burggrevegatan 2009 - - - 14 555 2 590 - Stampen PO Gårda 71:8 2010 23 979 446 317 433 797 40 346 1 571 Anders Personsgatan Stampen PO Stampen 16:14 Norra Ågatan 2004 2 171 - 78 41 800 3 745 1 725 Stampen PO Stampen 16:15 Norra Ågatan 2004 2 390 - 35 46 000 3 606 1 509 Stampen PO Stampen 16:16 Norra Ågatan 2004 2 390 - 35 46 000 3 606 1 509 Stampen PO Stampen 16:13 Norra Ågatan 2004 10 454 - 149 210 400 17 241 1 523 1 531 Stampen PO Stampen 16:17 Norra Ågatan 2004 2 390 - 35 46 000 3 658 Vasastaden BB Vasastaden 12:18 Viktoriagatan 11 1981 980 150 5 15 132 - 814 Vasastaden BB Vasastaden 19:13 Karl Gustavsgatan 22 1981 1 259 99 16 22 234 - 1 022 1 101 Vasastaden BB Vasastaden 10:15 Haga Kyrkogata 24 1986 761 41 9 13 641 - Vasastaden BB Vasastaden 12:17 Vasagatan 11 1981 291 358 2 8 409 765 860 Vasastaden BB Vasastaden 15:15 Karl Gustavsgatan 17 1991 3 285 399 32 62 321 4 092 1 093 Vasastaden BB Vasastaden 19:1 Engelbrektsgatan 3 1980 1 408 127 19 25 481 - 1 076 Vasastaden BB Vasastaden 7:14 Viktoriagatan 10 1980 789 243 9 16 243 - 1 018 Vasastaden BB Vasastaden 7:3 Storgatan 15 A 1986 861 140 11 16 360 - 1 149 Vasastaden BB Vasastaden 8:6 Bellmansgatan 12 A 1980 1 278 493 16 26 580 - 1 037 Vasastaden BB Vasastaden 9:16 Bellmansgatan 3 1988 1 914 37 29 34 040 - 1 257 Vasastaden BB Vasastaden 9:8 Bellmansgatan 15 A 1984 1 673 110 21 30 972 - 1 099 1 077 Vasastaden BB Vasastaden 15:13 Viktoriagatan 20 1982 1 070 314 15 21 873 1 569 Vasastaden GL Lorensberg 53:3 Kungsportsavenyen 18 1976 - 1 482 - 40 200 2 965 - Vasastaden GL Vasastaden 8:10 Bellmansgatan 2 1974 - 1 509 - - - - 490 394 94 005 7 920 7 836 419 712 549 1 166 Centrum 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 110 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Brämaregården BB Lindholmen 12:1 Arbetaregatan 6 Brämaregården BB Rambergsstaden 33:2 Inlandsgatan 38 A Värde Bostadsår yta, kvm Lokalyta, Antal kvm bostäder Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Lundby 1993 3 435 - 40 50 000 2 852 830 1983 1 358 222 26 14 294 1 586 1 024 Brämaregården BB Rambergsstaden 33:1 Lantmannagatan 4 1986 1 049 183 21 10 998 1 262 1 069 Brämaregården BB Rambergsstaden 32:1 Lantmannagatan 8 A 1985 1 479 140 27 14 634 1 610 1 033 Brämaregården BB Rambergsstaden 29:2 Stataregatan 2 1985 1 271 108 23 12 469 - 1 051 Brämaregården BB Rambergsstaden 12:15 Inlandsgatan 29 A 1964 1 044 45 14 8 569 895 826 Verkmästaregatan 2 1 397 Brämaregården BB Lindholmen 9:1 1997 842 - 13 13 608 1 176 Brämaregården BB Lindholmen 735:487 Förmansgatan 1 A 1991 968 - 13 11 620 912 942 Brämaregården BB Lindholmen 735:39 1995 243 - 3 2 954 220 907 Gjutaregatan 10 Brämaregården BB Lindholmen 735:333 Lindholmsvägen 10 1929 - 291 - 1 941 - - Brämaregården BB Lindholmen 19:2 1995 240 - 7 3 424 270 1 127 Gjutaregatan 8 Brämaregården BB Lindholmen 19:1 Plåtslagaregatan 7 1995 172 - 2 4 612 179 878 Brämaregården BB Lindholmen 16:1 Släggaregatan 1 A 1992 1 507 - 21 18 200 1 436 953 Brämaregården BB Rambergsstaden 33:3 Inlandsgatan 36A 1983 1 089 47 21 10 538 1 126 1 004 Brämaregården BB Lindholmen 15:1 1993 1 752 - 20 25 800 1 466 837 Brämaregården BB Parkeringsfast. distr 2 1960 - - - 4 450 2 149 - Brämaregården BB Lindholmen 15:3 1994 569 - 8 7 205 569 1 000 1 066 Arbetaregatan 5 Släggaregatan 6 A Brämaregården BB Rambergsstaden 33:4 Östra Keillersgatan 4 A 1986 1 071 14 21 10 382 1 151 Brämaregården BB Rambergsstaden 7:2 1982 607 83 10 6 131 - 995 Brämaregården BB Rambergsstaden 6:10 Västra Andersgårdsg 7 A 1946 4 257 124 90 34 407 3 960 922 Inlandsgatan 34 A Brämaregården BB Rambergsstaden 7:8 Inlandsgatan 32 1976 2 465 384 43 23 136 - 972 Brämaregården BB Rambergsstaden 7:9 Östra Keillersgatan 6 A 1964 668 - 16 5 546 607 909 Brämaregården BB Rambergsstaden 9:10 Västra Andersgårdsg 12 2004 2 057 - 57 27 400 2 692 1 309 Brämaregården BB Rambergsstaden 9:11 Västra Andersgårdsg 10 1972 2 015 - 70 17 943 2 524 1 252 Brämaregården BB Rambergsstaden 9:13 Gropegårdsgatan 3 1972 2 015 - 70 17 400 2 520 1 251 Brämaregården BB Rambergsstaden 9:14 Västra Andersgårdsg 2 1972 4 275 - 151 37 600 5 445 1 274 Brämaregården BB Rambergsstaden 9:15 Gropegårdsgatan 1 B 1972 - 1 115 - 4 187 - - Brämaregården BB Rambergsstaden 9:16 Gropegårdsgatan 1 A 1972 5 210 - 185 46 400 6 591 1 265 Brämaregården BB Rambergsstaden 9:9 Brämaregården BB Rambergsstaden 9:12 Västra Andersgårdsg 6 Gropegårdsgatan 5 1972 - - - - 602 - 1972 2 015 156 70 17 896 - 1 253 Brämaregården GL Brämaregården 72:8 Virvelvindsgatan 8 A 1981 - 1 880 - - - - Brämaregården PO Brämaregården 20:11 Jägaregatan 2006 3 548 - 72 48 600 4 893 1 358 982 Brämaregården PO Brämaregården 3:27 1983 1 064 - 17 10 326 1 045 Brämaregården PO Brämaregården 3:26 Rambergsvägen Östra Stillestorpsgatan 1983 1 132 20 16 10 932 - 927 Brämaregården PO Brämaregården 3:25 Bergavägen 1983 566 141 9 6 094 688 946 Brämaregården PO Brämaregården 3:16 Östra Stillestorpsgatan 1980 835 10 14 7 908 - 977 Brämaregården PO Brämaregården 29:5 Myntgatan 1983 1 981 88 25 19 357 2 074 1 014 Brämaregården PO Brämaregården 27:9 Brämaregatan 1972 3 720 249 68 34 082 3 654 915 Brämaregården PO Brämaregården 27:2 Brämaregatan 1951 678 259 13 6 823 946 1 007 Brämaregården PO Brämaregården 25:13 Hisingsgatan 1969 2 667 90 58 22 644 - 994 Brämaregården PO Brämaregården 2:13 Rambergsvägen 1963 5 228 151 102 43 349 4 998 944 Eriksberg EH Sannegården 80:5 Rositas Gata 10 2009 136 - 1 2 457 199 1 421 Eriksberg EH Sannegården 80:12 Pepitas Gata 11 2009 146 - 1 2 526 209 1 389 Eriksberg EH Sannegården 79:5 Astris Gata 18 2009 136 - 1 2 484 199 1 421 Eriksberg EH Sannegården 79:15 Rositas Gata 3 2009 146 - 1 2 543 209 1 389 Eriksberg EH Sannegården 79:12 Rositas Gata 9 2009 146 - 1 2 550 209 1 389 Eriksberg EH Sannegården 80:15 Pepitas Gata 5 2009 146 - 1 2 518 209 1 389 Eriksberg EH Sannegården 80:9 Pepitas Gata 17 2009 141 - 1 2 435 209 1 438 Eriksberg FB Sannegården 28:29 Styrgången 6-10/ Styrfart 10-14 2000 4 254 173 65 78 607 7 607 1 582 Eriksberg FB Sannegården 83:1 Skonaren Ingos Gata 2011 - - - 2 000 - - Kvillebäcken BB Kvillebäcken 78:1 Rundbäcksgatan 1929 - - - 13 250 - - Kvillebäcken BB Kvillebäcken 43:1 Drakblommegatan 3 1960 5 773 35 161 47 916 5 421 908 Kvillebäcken FB Kvillebäcken 5:5 Vårlöksgatan 3 1952 1 194 66 20 10 100 1 226 934 Kvillebäcken FB Kvillebäcken 9:6 Konvaljeg 2-4/Kabbeleksg 1 1994 3 296 586 75 37 664 4 344 1 131 Kvillebäcken FB Kvillebäcken 8:7 Tjärblomsg 2-6/ Konvaljeg 1-5 1979 7 149 515 137 66 955 7 496 969 Kvillebäcken FB Kvillebäcken 7:7 Smörbollsg 2-6/ Tjärblomsg 1-5 1997 7 776 16 209 87 200 8 753 1 116 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 111 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Kvillebäcken FB Kvillebäcken 6:1 Smörbollsgatan 5 1952 1 184 52 20 9 651 1 229 945 Kvillebäcken FB Kvillebäcken 5:4 Vårlöksgatan 1 1953 1 194 66 20 9 682 1 259 938 Vårlöksgatan 2 917 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Kvillebäcken FB Kvillebäcken 6:4 1950 1 236 70 20 10 295 1 220 Kvillebäcken PB Brämaregården 37:2 Vågmästaregatan 3 1980 - - - 8 128 1 812 - Kvillebäcken PO Tolered 29:14 1983 3 656 32 52 33 000 - 1 043 Gamla Björlandavägen Kvillebäcken PO Rambergsstaden 58:1 Alice Bonthronsgatan 1968 1 694 341 35 15 843 - 799 Kvillebäcken PO Rambergsstaden 57:1 Alice Bonthronsgatan 1976 1 609 - 32 12 224 1 285 799 Kvillebäcken PO Rambergsstaden 44:1 Sockenvägen 1956 2 461 226 48 20 021 2 469 951 Kvillebäcken PO Rambergsstaden 41:2 Wieselgrensgatan 1986 5 323 550 93 53 276 6 161 1 040 Kvillebäcken PO Rambergsstaden 40:1 Sunnanvindsgatan 1956 2 893 153 53 23 273 2 907 958 Kyrkbyn FB Kyrkbyn 89:1 1992 2 979 392 45 29 598 3 371 1 060 Eketrägatan 22-24 Kyrkbyn FB Kyrkbyn 33:1 Inägogatan 29-33 1972 4 350 82 66 35 324 4 723 1 061 Kyrkbyn FB Kyrkbyn 27:1 Inägogatan 27 1991 810 - 12 7 722 881 1 087 1 544 Lindholmen FB Sannegården 34:5 Miraallén 49-63 2002 6 076 497 87 113 829 9 844 Lindholmen FB Sannegården 33:1 Miraallén 65 2002 - - - 2 200 - - Rambergsstaden FB Brämaregården 75:1 Virvelsvindsgatan 16 1958 7 033 737 123 91 831 9 378 1 155 Rambergsstaden PB Rambergstaden 71:2 Inlandsgatan 1970 - - - 2 121 672 - Sannegården BB Sannegården 74:1 1929 5 829 137 80 108 902 9 739 1 559 Ostindiefararen Sannegården BB Kyrkbyn 96:2 Eketrägatan 4 1952 5 853 584 111 45 693 - 903 Sannegården BB Kyrkbyn 27:13 Inägogatan 19 A 1986 1 816 - 32 16 663 1 849 1 005 Sannegården BB Sannegården 68:1 Monsungatan 56 2010 5 947 175 86 35 028 - 1 667 Sannegården BB Sannegården 57:1 Ostindiefararen 48 2008 8 545 113 121 169 718 - 1 669 Sannegården BB Sannegården 56:1 Ostindiefararen 26 2009 7 058 118 105 142 106 - 1 511 Sannegården BB Sannegården 55:1 Styrfarten 1 2005 9 878 109 163 191 879 - 1 616 Sannegården BB Sannegården 28:30 Maskinkajen 13 2001 7 251 504 76 136 662 13 244 1 642 Sannegården BB Sannegården 28:28 Manövergången 2 2001 4 259 72 46 75 724 6 557 1 326 Sannegården BB Kyrkbyn 96:1 Eketrägatan 10 A 1955 2 236 105 54 17 220 2 265 972 Sannegården BB Kyrkbyn 94:2 Inägogatan 6 1951 1 101 63 19 8 536 1 373 915 Sannegården BB Kyrkbyn 93:2 Eketrägatan 5 1952 6 024 - 119 45 200 5 773 948 Sannegården BB Kyrkbyn 92:1 Byalagsgatan 14 1954 3 661 985 90 32 659 4 457 975 Sannegården BB Kyrkbyn 95:1 Eketrägatan 3 1952 4 642 1 399 87 36 331 - 909 Sannegården BB Kyrkbyn 37:2 Byalagsgatan 8 A 1952 4 146 173 78 31 795 3 847 895 1 006 Sannegården BB Kyrkbyn 156:2 Inägogatan 17 A 1987 1 816 - 32 16 760 1 867 Sannegården BB Kyrkbyn 89:7 Kyrkbytorget 1 1978 1 410 2 251 54 22 679 3 637 1 428 Sannegården FB Sannegården 53:1 Östra Eriksbergsg 12 2006 5 277 451 72 105 693 8 663 1 544 Sannegården FB Sannegården 47:1 Östra Eriksbergsg 4-10 2004 3 968 56 52 73 975 6 586 1 510 Sannegården FB Sannegården 38:1 Ångaren Ediths gata 10 2009 7 881 124 115 152 348 13 892 1 631 Sannegården GL Kyrkbyn 89:6 Eketrägatan 12 2001 - 1 878 - - 1 226 - Sannegården PO Kyrkbyn 17:13 Douglasgatan 1975 4 810 319 73 40 077 4 824 952 Sannegården PO Kyrkbyn 17:5 Lundbygatan 1988 563 33 11 5 329 - 1 106 Sannegården PO Kyrkbyn 17:6 Lundbygatan 1988 1 050 136 17 10 639 1 277 1 049 Sannegården PO Kyrkbyn 27:2 Inägogatan 1997 984 - 18 10 337 1 071 1 089 Sannegården PO Kyrkbyn 27:3 Inägogatan 1997 1 263 - 21 13 198 1 348 1 067 Sannegården PO Kyrkbyn 35:1 Inägogatan 1997 1 370 - 25 14 452 1 701 1 156 Sannegården PO Kyrkbyn 35:2 Inägogatan 1997 1 320 - 24 13 935 1 518 1 150 Sannegården PO Kyrkbyn 89:2 Eketrägatan 1995 4 338 224 78 44 427 4 910 1 087 Sannegården PO Kyrkbyn 36:2 Inägogatan 1974 2 177 217 39 18 196 2 398 1 038 Sannegården PO Kyrkbyn 35:3 Inägogatan 1997 1 320 5 24 13 935 - 1 148 Sannegården PO Kyrkbyn 36:1 Byalagsgatan 1997 2 173 174 39 23 234 - 1 084 Sannegården PO Kyrkbyn 34:1 Inägogatan 1997 2 681 12 49 28 200 - 1 150 Sannegården PO Kyrkbyn 89:3 Eketrägatan 1996 2 163 - 39 21 896 2 373 1 089 Sannegården PO Kyrkbyn 89:4 Eketrägatan 1979 1 383 - 24 11 775 1 525 1 080 Sannegården PO Sannegården 20:1 Bautastensgatan 1986 1 086 350 30 11 685 1 375 1 266 1 050 Sannegården PO Sannegården 19:1 Bautastensgatan 1983 681 100 12 6 418 - Sannegården PO Sannegården 17:2 Lambergsgatan 1969 543 - 17 3 638 457 793 Sannegården PO Sannegården 16:1 Bautastensgatan 1983 5 415 135 113 49 145 5 755 1 026 Sannegården PO Kyrkbyn 91:1 Byalagsgatan 1998 4 074 561 73 46 297 5 009 1 084 Sannegården PO Kyrkbyn 90:2 Eketrägatan 1996 1 320 - 24 13 335 1 516 1 148 1 150 Sannegården PO Kyrkbyn 90:1 Eketrägatan 1996 2 640 - 48 26 600 3 179 Slätta Damm BB Tolered 147:3 Arvid Lindmansgatan 11 1967 2 362 2 613 45 32 426 4 472 967 282 343 24 559 5 251 3 437 827 370 539 1 185 Lundby 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 112 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Värde Bostadsår yta, kvm Lokalyta, Antal kvm bostäder Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Majorna- Linné Haga BB Haga 25:19 Pilgatan 4 1986 8 030 345 104 135 920 - 1 204 Haga BB Haga 23:22 Husargatan 22 1988 3 914 389 53 68 674 - 1 242 Haga BB Haga 23:23 Haga Nygata 33 A 1990 436 72 6 8 364 - 1 300 Haga BB Haga 23:24 Haga Nygata 35 A 1990 376 139 6 8 211 - 1 193 Haga BB Haga 24:15 Haga Nygata 25 A 1986 591 510 11 12 642 1 379 1 332 Haga BB Haga 24:2 Haga Nygata 27 A 1987 904 115 11 16 332 - 1 259 Haga BB Haga 24:3 Haga Nygata 27 C 1987 943 481 12 19 965 1 746 1 143 Haga BB Haga 23:1 Haga Nygata 31 A 1987 741 279 10 15 161 1 236 1 099 1 227 Haga BB Haga 25:18 Haga Nygata 19 A 1986 1 362 431 25 27 859 2 492 Haga BB Haga 20:20 Husargatan 43 1984 1 041 139 19 18 641 1 212 977 Haga BB Haga 5:10 Haga Nygata 10 1981 4 979 869 69 87 174 6 346 1 004 1 314 Haga BB Haga 24:7 Husargatan 23 1989 2 203 51 32 37 493 - Haga BB Haga 23:10 Pilgatan 22 1989 - 5 - 19 600 - - Haga BB Haga 19:16 Pilgatan 1 1983 9 063 530 117 155 053 11 320 1 182 Haga BB Haga 2:1 Mellangatan 2 A 1962 1 991 422 17 31 594 2 561 1 010 Haga BB Haga 2:2 Västra Skansgatan 1 A 1984 1 825 577 19 36 175 2 648 1 027 Haga BB Haga 2:3 Haga Östergata 4 B 1970 1 244 177 14 20 788 1 375 970 Haga BB Haga 2:4 Haga Östergata 4 B 1970 962 603 12 19 787 1 582 984 1 220 Haga BB Haga 20:19 Husargatan 31 1985 6 572 284 86 111 237 - Haga PB Haga 18:4 Bergsgatan 3 1986 - - - 16 738 2 820 - Haga PB Haga 31:5 Haga Östergata 12 m fl 1992 - 5 016 - 88 400 10 856 - Haga PO Haga 10:10 Landsvägsgatan 1985 8 307 941 107 163 092 11 528 1 161 Haga PO Haga 10:11 Frigångsgatan 1985 4 711 670 50 93 336 5 837 1 032 Haga PO Haga 17:6 Bergsgatan 1983 5 650 1 775 78 130 600 10 056 1 146 Haga PO Haga 11:15 Frigångsgatan 1990 8 856 290 115 154 017 11 416 1 242 Haga PO Haga 12:11 Haga Nygata 1989 2 715 244 43 46 409 3 438 1 144 Haga PO Haga 12:13 Frigångsgatan 1989 2 110 - 21 35 600 2 411 1 143 Haga PO Haga 12:6 Haga Nygata 1989 2 968 344 51 49 085 - 1 194 Haga PO Haga 13:15 Haga Nygata 1984 2 088 487 34 37 987 3 122 1 084 Haga PO Haga 13:16 Frigångsgatan 1984 5 830 173 80 98 289 - 1 187 Haga PO Haga 15:10 Landsvägsgatan 1986 4 795 253 74 79 917 5 939 1 217 Haga PO Haga 16:8 Bergsgatan 2007 2 479 260 24 65 454 4 359 1 454 Haga PO Haga 8:3 Haga Nygata 1993 5 636 606 65 107 455 8 948 1 324 Haga PO Haga 9:6 Järntorget 1993 6 087 2 692 63 166 800 12 851 1 243 Haga PO Haga 16:4 Bergsgatan 1989 11 452 1 112 155 227 800 16 389 1 241 961 Kungsladugård BB Kungsladugård 90:1 Späckhuggaregatan 6 A 1960 1 962 21 36 21 840 1 895 Kungsladugård BB Parkeringsfast. distrikt 3 1948 - - - 3 718 3 944 - Kungsladugård BB 1948 2 358 369 42 26 871 2 510 962 Kungsladugård 58:13 Svalebogatan 41 Kungsladugård BB Kungsladugård 92:1 Bokekullsgatan 1 A 1948 1 908 - 36 20 400 1 926 967 Kungsladugård BB Kungsladugård 89:1 Späckhuggaregatan 3 A 1948 3 657 - 68 38 953 3 721 967 Kungsladugård BB Kungsladugård 91:1 Blåvalsgatan 6 A 1948 2 172 675 37 26 226 2 508 962 Kungsladugård BB Kungsladugård 93:2 Bokekullsgatan 7 A 1948 3 339 45 61 35 644 3 331 964 Kungsladugård BB Kungsladugård 88:1 Späckhuggaregatan 2 A 1948 1 617 32 30 17 638 - 964 Kungsladugård BB Kungsladugård 94:1 Blåvalsgatan 9 A 1949 6 495 180 120 68 096 6 674 966 Kungsladugård BB Kungsladugård 98:1 Svalebogatan 45 A 1948 1 299 - 24 13 600 1 286 966 Kungsladugård BB Kungsladugård 97:1 Svalebogatan 47 A 1948 1 935 158 36 20 738 2 007 972 Kungsladugård BB Kungsladugård 96:1 Späckhuggaregatan 7 A 1948 1 086 - 19 11 308 1 109 967 Kungsladugård BB Kungsladugård 95:1 Blåvalsgatan 1 A 1949 1 617 21 30 17 240 1 569 965 1 061 Kungsladugård FB Kungsladugård 82:6 Birgittagatan 16 1975 498 58 12 6 269 580 Kungsladugård FB Kungsladugård 9:14 Gröna Vallen 6 m fl 1976 3 717 84 73 44 084 3 746 983 Kungsladugård FB Majorna 103:11 1973 7 838 424 128 93 087 7 827 949 1 020 Älvsborgsgatan 8 m fl Kungsladugård FB Majorna 109:27 Karl Johansgatan 148 m fl 1984 2 072 230 32 27 182 2 334 Kungsladugård FB Majorna 720:344 Klippan 8-24 1960 1 629 - 37 16 200 1 411 866 Kungsladugård FB Kungsladugård 82:14 Tranegatan 6-8 m fl 1982 1 888 62 33 23 600 1 984 1 042 1 155 Kungsladugård FB Kungsladugård 82:11 Ostindiegatan 1-3 m fl 1990 1 055 113 15 13 927 1 309 Kungsladugård FB Kungsladugård 80:13 Kungsladugårdsgatan 36 1931 852 58 11 9 579 906 936 Kungsladugård FB Kungsladugård 8:7 1983 586 - 8 7 362 575 982 Peter Bagges gata 6 Kungsladugård FB Kungsladugård 8:13 Svanebäcksgatan 18 m fl 1960 1 425 57 27 16 417 1 449 965 Kungsladugård FB Kungsladugård 8:12 Peter Bagges gata 2 m fl 1960 1 973 631 38 26 278 2 785 1 022 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 113 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Kungsladugård FB Kungsladugård 79:4 Lugnet 12 1981 583 - 9 6 460 579 993 Kungsladugård FB Kungsladugård 79:10 Godhemsgatan 58-60 1981 2 291 46 34 25 171 2 293 987 Besöksadress Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Kungsladugård FB Kungsladugård 78:15 Stjernsköldsgatan 2 m fl 1960 6 375 86 126 103 000 7 577 1 182 Kungsladugård FB Kungsladugård 78:1 Slottsskogsgatan 55 1983 702 35 11 8 952 732 1 000 1 030 Kungsladugård FB Kungsladugård 74:6 1982 649 57 11 8 028 681 Kungsladugård FB Kungsladugård 74:20 Slottsskogsgatan 45 m fl Slottsskogsgatan 49 1960 11 207 1 136 178 130 260 11 804 965 Kungsladugård FB Kungsladugård 74:12 Vänmötet 9 1977 476 18 12 5 983 475 989 Kungsladugård FB Kungsladugård 74:5 Slottsskogsgatan 47 1972 554 15 12 6 503 555 993 Kungsladugård FB Kungsladugård 27:9 Kennedygatan 7 m fl 1984 3 834 275 56 49 585 4 217 1 035 1983 722 303 10 11 057 1 091 997 1967 692 - 11 7 805 685 990 1 114 Kungsladugård FB Kungsladugård 7:5 Kungsladugård FB Kungsladugård 15:22 Majstångsg 38/ Silverkälleg 11 Svanebäcksg 35/Mariag 11 Kungsladugård FB Kungsladugård 29:2 Stilla Gatan 4 1956 462 29 11 5 093 525 Kungsladugård FB Kungsladugård 20:15 Mariagatan 31-33 1965 1 340 57 18 15 000 1 301 951 Kungsladugård FB Kungsladugård 20:14 Jordhyttegatan 3 1993 1 362 - 30 17 800 1 712 1 257 1974 4 656 757 77 57 368 5 481 1 045 1961 616 302 12 6 950 732 1 077 1 145 Kungsladugård FB Kungsladugård 2:7 Kungsladugård FB Kungsladugård 19:9 Bankebergsgatan 4 Kustroddaregatan 4 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 19:7 Bankebergsgatan 2 1961 533 47 14 6 364 677 Kungsladugård FB Kungsladugård 18:7 Kennedygatan 20 1982 455 10 6 5 716 455 993 Kungsladugård FB Kungsladugård 18:5 Kjellestadsg 9/Mariag 23 1984 687 61 11 8 912 825 1 097 Kungsladugård FB Kungsladugård 18:11 Kjellestadsgatan 5-7 1982 964 8 14 12 097 969 1 002 Kungsladugård FB Kungsladugård 17:2 1963 436 - 9 4 915 437 1 002 Strandridaregatan 3 Kungsladugård FB Kungsladugård 16:11 Älvsborgsgatan 37 m fl 1968 5 389 559 83 64 202 5 913 971 Kungsladugård FB Kungsladugård 28:16 Strandridaregatan 11 m fl 1983 8 258 561 112 105 080 8 746 1 015 Kungsladugård FB Kungsladugård 15:30 Älvsborgsgatan 21 m fl 1995 8 086 958 148 121 213 11 393 1 259 Kungsladugård FB Kungsladugård 29:9 Strandridaregatan 22 m fl 1982 3 220 170 51 40 481 3 337 1 000 Kungsladugård FB Kungsladugård 15:21 Silverkällegatan 9 1929 447 14 6 4 586 429 949 Kungsladugård FB Kungsladugård 15:20 Silverkällegatan 7 1987 537 - 8 6 747 592 1 103 Kungsladugård FB Kungsladugård 14:11 Älvsborgsgatan 13 m fl 1968 7 078 97 119 79 243 7 141 994 Kungsladugård FB Kungsladugård 12:19 Svanebäcksgatan 2-10 1960 2 903 73 55 33 024 2 832 952 Kungsladugård FB Kungsladugård 12:18 Svanebäcksg 12-14/ Ostindieg 11 1960 1 486 - 20 16 600 1 356 912 Kungsladugård FB Kungsladugård 12:17 Birgittagatan 19 m fl 1960 1 526 220 18 17 521 1 468 907 Kungsladugård FB Kungsladugård 12:16 Birgittagatan 9-17 1960 3 216 38 56 36 200 3 047 945 Kungsladugård FB Kungsladugård 11:23 Slottsskogsgatan 7-9 1966 3 805 - 78 42 000 3 839 1 009 Kungsladugård FB Kungsladugård 10:15 Gröna Vallen 5 m fl 1961 5 694 223 99 65 519 5 802 980 Kungsladugård FB Kungsladugård 1:7 1973 592 13 12 6 947 607 1 020 Birgittagatan 4 Kungsladugård FB Kungsladugård 1:14 Kustroddaregatan 1 m fl 1960 2 633 590 41 33 481 3 297 988 Kungsladugård FB Kungsladugård 15:31 Älvsborgsg 19/ Ostindieg 12-18 1967 2 381 131 31 27 259 2 358 934 Kungsladugård FB Kungsladugård 37:42 Kungsladugårdsgatan 32 m fl 1981 3 791 353 52 42 531 4 132 993 Kungsladugård FB Kungsladugård 7:11 Svanebäcksgatan 29-33 1983 1 460 - 21 18 200 1 551 1 062 1 012 Kungsladugård FB Kungsladugård 6:18 Svanebäcksgatan 11 m fl 1965 6 469 253 109 73 059 6 770 Kungsladugård FB Kungsladugård 51:2 Fågelfängaregatan 15 1951 - 985 - 9 272 - - Kungsladugård FB Kungsladugård 5:2 1992 429 - 8 5 546 516 1 203 Svanebäcksgatan 3 Kungsladugård FB Kungsladugård 5:12 Svanebäcksgatan 1, 5-9 1964 1 666 85 25 18 803 1 680 956 Kungsladugård FB Kungsladugård 5:11 Älvsborgsgatan 22 m fl 1964 2 319 247 45 27 278 2 493 990 Kungsladugård FB Kungsladugård 47:5 Ståthållaregatan 19-23 1951 - 884 - 8 223 - - Kungsladugård FB Kungsladugård 47:4 Oxhagsgatan 3 1940 - 1 866 - 17 000 - - Kungsladugård FB Kungsladugård 45:6 Wärnsköldsgatan 1 m fl 1973 2 159 50 31 25 404 2 220 972 Kungsladugård FB Kungsladugård 45:5 Mariagatan 4 1975 452 15 6 5 343 435 958 Kungsladugård FB Kungsladugård 45:4 Mariag 3,6 /Svanebäcksg 22 1961 635 229 11 8 281 887 1 008 1 066 Kungsladugård FB Kungsladugård 21:23 Majstångsgatan 9-11 1957 4 496 109 96 49 250 4 877 Kungsladugård FB Kungsladugård 4:15 Kustroddaregatan 28 m fl 1975 7 232 589 137 87 518 7 530 958 Kungsladugård FB Kungsladugård 7:12 Älvsborgsgatan 48-52 1983 1 536 131 16 20 225 1 641 990 1 098 Kungsladugård FB Kungsladugård 37:38 Lugnet 5 1960 516 42 14 5 818 581 Kungsladugård FB Kungsladugård 37:37 Lugnet 7 1981 586 - 9 7 313 602 996 Kungsladugård FB Kungsladugård 36:23 Ekedalsgatan 36 m fl 1983 1 438 70 20 18 321 1 577 1 027 Kungsladugård FB Kungsladugård 36:22 Slottsskogsgatan 70 m fl 1964 5 417 165 120 60 890 5 672 1 009 Kungsladugård FB Kungsladugård 36:19 Ekedalsgatan 38 1934 486 61 11 5 455 547 1 011 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 114 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Kungsladugård FB Kungsladugård 35:36 Valvgången 2 m fl 1976 2 344 61 35 27 400 2 370 999 Kungsladugård FB Kungsladugård 35:14 Kungsladugårdsgatan 16 1976 904 - 14 10 642 920 1 018 Besöksadress Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Kungsladugård FB Kungsladugård 35:13 Kungsladugårdsgatan 18 1966 569 34 12 6 414 572 984 Kungsladugård FB Kungsladugård 35:12 Kungsladugårdsgatan 20 1983 574 17 10 7 216 604 1 046 Kungsladugård FB Kungsladugård 34:46 Svanebäckgatan 45 m fl 1980 6 513 158 96 80 605 6 573 992 Kungsladugård FB Kungsladugård 33:8 Kungsladugårdsgatan 1 m fl 1965 2 688 349 38 32 285 3 001 959 Kungsladugård FB Kungsladugård 3:10 Slottsskogsgatan 5 m fl 1966 3 828 388 76 44 289 4 332 990 Kungsladugård FB Kungsladugård 42:10 Wärnsköldsgatan 9 m fl 1968 4 618 222 71 53 280 4 720 975 Kungsladugård PB Majorna 104:8 Kungsladugård PB Kungsladugård 21:26 Majstångsgatan 1-7 Karl Johansgatan 85 1995 - 1 245 - 7 151 1 203 - 1983 - - - 2 422 500 - Majorna BB Majorna 204:11 Karl Johansgatan 36 A 1991 10 864 1 039 148 147 145 13 591 1 160 Majorna BB Majorna 202:1 Karl Johansgatan 22 1989 656 278 10 10 222 1 012 1 125 Majorna BB Majorna 202:8 Kaptensgatan 12 1990 6 851 469 89 89 781 - 1 144 Majorna BB Majorna 203:9 Kaptensgatan 15 A 1988 10 432 311 141 132 712 12 376 1 156 Majorna BB Majorna 205:2 Karl Johansgatan 44 1991 9 867 828 116 131 283 11 816 1 123 Majorna BB Majorna 214:26 Karl Johansgatan 49 1964 8 287 1 144 181 100 554 10 397 1 148 Majorna BB Majorna 213:14 Betzensgatan 1 1971 7 391 2 348 62 99 657 10 438 938 Majorna BB Majorna 214:27 Karl Johansgatan 47 F 1967 6 510 572 133 77 686 - 1 193 Majorna BB Majorna 209:7 Kaptensgatan 11 1990 967 1 391 21 37 710 - 1 303 Majorna FB Majorna 331:9 Paternostergatan 24-32 1957 6 966 79 103 76 272 7 261 1 010 Majorna FB Majorna 315:13 Mariebergsg 18 m fl 1985 4 631 217 67 58 766 5 051 1 056 Majorna FB Majorna 317:9 Kabyssgatan 8 1985 1 242 - 21 15 400 1 517 1 127 Majorna FB Majorna 324:9 Tellgrensgatan 9 m fl 1985 5 347 212 80 66 600 5 809 1 057 Majorna FB Majorna 328:10 Buskärsgatan 1 1984 978 - 14 12 158 1 080 1 104 1 036 Majorna FB Majorna 328:9 Såggatan 53 m fl 1984 3 049 85 44 38 282 3 247 Majorna FB Majorna 331:6 Paternostergatan 6 1977 - 1 319 - 7 585 - - Majorna FB Majorna 160:1 Ärlegatan 9-11 1970 2 454 55 46 28 996 2 775 1 111 Majorna FB Majorna 333:9 Godhemsgatan 16-30 1980 6 703 - 97 83 000 6 917 1 028 Majorna FB Majorna 335:10 Ekedalsgatan 43 1977 677 57 12 7 876 730 1 027 Majorna FB Majorna 335:14 Godhemsgatan 36 m fl 1977 8 087 291 120 96 238 8 292 995 Majorna FB Majorna 347:1 Godhemsplatsen 1 1979 588 44 10 6 442 595 925 Majorna FB Majorna 720:216 Allmänna Vägen 48 1989 629 - 7 6 856 582 925 Majorna FB Majorna 331:2 Såggatan 69 1950 531 - 8 5 851 544 956 Majorna FB Majorna 143:6 Ärlegatan 2 1987 636 228 9 9 504 863 1 024 Majorna FB Majorna 110:2 Allmänna Vägen 50 1985 513 93 9 7 078 679 1 131 Majorna FB Majorna 111:7 Hellstedtsgatan 3-7 1986 2 796 1 830 46 56 361 5 108 1 098 Majorna FB Majorna 143:16 Slottsskogsgatan 18-36 1990 4 919 1 350 62 71 453 7 126 1 151 Majorna FB Majorna 143:2 Ärlegatan 10 1987 525 - 7 6 593 559 1 066 Majorna FB Majorna 143:3 Ärlegatan 8 1987 459 71 6 6 154 554 1 065 Majorna FB Majorna 313:13 Tellgrensgatan 2 m fl 1987 9 239 50 133 114 567 10 174 1 096 Majorna FB Majorna 143:5 Ärlegatan 4 1987 582 25 9 7 314 643 1 096 Majorna FB Majorna 161:1 Ärlegatan 7 1953 1 433 85 26 15 600 1 597 1 066 Majorna FB Majorna 143:7 Slottsskogsgatan 42 1987 796 107 13 10 742 972 1 065 1 037 Majorna FB Majorna 143:9 Slottsskogsgatan 38 1987 608 33 8 7 809 666 Majorna FB Majorna 144:5 Slottsskogsgatan 44-46 1960 1 228 1 171 17 21 760 2 614 947 Majorna FB Majorna 145:3 Slottsskogsgatan 50 1982 1 382 93 28 17 798 1 621 1 108 Majorna FB Majorna 145:7 Slottsskogsgatan 48 1993 1 624 79 32 21 605 2 282 1 354 Majorna FB Majorna 145:8 Slottsskogsgatan 52-54 1998 2 327 164 52 33 268 3 340 1 361 1 073 Majorna FB Majorna 146:23 Slottsskogsgatan 6 1952 1 364 251 24 16 146 1 672 Majorna FB Majorna 317:15 Kabyssgatan 6 m fl 1970 7 306 32 102 85 213 7 242 986 Majorna FB Majorna 143:4 Ärlegatan 6 1980 590 - 13 7 414 672 1 140 1 108 Majorna FB Majorna 315:10 Galateagatan 13 1985 1 475 - 21 18 400 1 634 Majorna PB Majorna 721:92 Skärgårdsgatan 6 1986 - - - 6 534 1 140 - Majorna PO Majorna 158:1 Kabelgatan 1950 4 936 922 93 57 071 6 441 1 196 Majorna PO Majorna 159:1 Märlspiksgatan 1986 1 135 - 22 14 221 1 385 1 220 Majorna PO Majorna 217:1 Kustgatan 1991 3 352 2 574 99 60 323 - 1 385 Masthugget BB Olivedal 27:12 Jungmansgatan 39 1968 6 701 1 053 103 86 225 7 949 986 Masthugget FB Olivedal 31:13 Flaggatan 3 1974 498 40 11 6 490 575 1 091 Masthugget FB Olivedal 22:38 Sjömansgatan 8 1976 1 024 - 16 13 008 1 084 1 018 Masthugget FB Olivedal 23:25 Eldareg 8-18/Sofiebergsg 8 1965 6 320 209 111 76 314 6 678 1 040 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 115 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Masthugget FB Olivedal 28:11 Eldaregatan 3 2006 6 541 161 114 94 000 7 497 1 114 Masthugget FB Olivedal 31:12 Kompassg 10/Flaggatan 1 1977 967 150 20 13 280 1 169 1 082 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Masthugget FB Olivedal 31:16 Flagg 5-7/Paradisg 26-30 1970 4 267 - 59 53 200 4 343 1 018 Masthugget FB Olivedal 30:11 Flagg 2-8/Sjömansg 9-15 1980 3 966 218 56 47 789 4 150 1 001 1 224 Masthugget PO Stigberget 34:24 Fjärde Långgatan 1989 3 941 126 51 55 941 - Olivedal PB Masthugget 29:1 Masthamnsgatan 17 2002 - - - 22 600 4 213 - Olivedal PO Kommendantsängen Landsvägsgatan 716:8 1971 706 326 13 15 220 1 086 917 Olivedal PO Olivedal 2:12 Plantagegatan 1986 8 207 379 105 124 097 - 1 190 Olivedal PO Olivedal 2:6 Plantagegatan 1985 2 287 134 26 34 634 - 1 000 Sanna FB Sandarna 2:3 Asperögatan 4 1939 768 15 16 8 209 950 1 193 Sanna FB Sandarna 15:6 Karl Johansgatan 162 1966 1 176 76 24 13 269 1 294 1 078 Sanna FB Sandarna 15:3 Öckerögatan 2 1987 1 047 19 24 13 050 1 319 1 189 Sanna FB Sandarna 15:2 Öckerögatan 4 1975 1 652 14 28 19 400 2 009 1 153 Sanna FB Sandarna 15:1 Öckerög 6/ Karl Johansg 160 1971 1 116 369 24 14 753 1 614 1 209 Sanna FB Sandarna 14:2 Öckerögatan 3 1983 1 176 37 24 14 598 1 523 1 257 Sanna FB Sandarna 12:6 Jordhyttegatan 7 1993 614 46 11 8 411 710 1 131 Sanna FB Sandarna 12:4 Jordhyttegatan 11 1993 460 194 9 7 334 719 1 186 Sanna FB Sandarna 10:2 Orustgatan 12 1993 1 008 187 24 14 156 1 457 1 276 Sanna FB Sandarna 2:8 Jordhyttegatan 12 1991 1 008 72 16 13 160 1 218 1 189 Sanna FB Sandarna 1:8 Jordhyttegatan 2-4 1993 1 276 140 31 17 281 1 699 1 227 Sanna FB Sandarna 4:5 Donsögatan 1 1993 952 248 16 14 650 1 485 1 217 Sanna FB Sandarna 26:1 Öckerögatan 5 1984 1 140 36 24 14 409 1 464 1 262 Sanna PO Sandarna 8:10 Orustgatan 1968 3 820 88 80 42 388 4 385 1 140 Sanna PO Sandarna 8:11 Donsögatan 1986 2 280 9 40 28 431 - 1 163 Sanna PO Sandarna 6:7 Brännögatan 1984 3 539 38 65 44 252 - 1 057 Sanna PO Sandarna 9:2 Orustgatan 1991 1 484 396 17 22 016 - 1 128 Sanna PO Sandarna 7:2 Brännögatan 1986 1 152 22 24 14 370 - 1 117 Sanna PO Sandarna 5:8 Donsögatan 1986 6 286 597 102 80 196 7 550 1 136 Sanna PO Sandarna 3:1 Jordhyttegatan 1939 4 960 169 111 52 258 5 867 1 145 Sanna PO Sandarna 14:4 Orustgatan 1986 1 129 - 24 13 997 1 345 1 192 Sanna PO Sandarna 11:8 Jordhyttegatan 1962 2 776 55 52 30 671 2 958 1 051 Stigberget FB Majorna 401:1 Allmänna V 11/ Djurgårdsg 16 1980 717 115 9 9 504 819 1 001 Stigberget FB Majorna 350:4 Oljekvarnsgatan 22 1984 550 - 11 6 916 630 1 146 Stigberget FB Majorna 338:9 Spetsbergsgatan 1-3 1989 2 308 - 32 29 000 2 784 1 206 Stigberget FB Majorna 342:1 Ekedalsgatan 1 1992 878 - 18 11 333 1 139 1 297 Stigberget FB Majorna 339:1 Söderlingsgatan 10 1986 808 - 11 10 034 874 1 081 Stigberget FB Majorna 339:4 Söderlingsgatan 14 1989 589 - 6 7 446 628 1 067 Stigberget FB Majorna 339:5 Söderlingsgatan 12 1986 579 - 9 7 276 649 1 120 Stigberget FB Majorna 340:10 Ekedalsgatan 12 1986 726 10 14 9 087 864 1 183 Stigberget FB Majorna 340:11 Söderlingsgatan 11-17 1985 2 626 58 49 33 141 3 049 1 139 Stigberget FB Majorna 340:7 Ekedalsgatan 18 1979 505 168 10 6 760 626 1 053 Stigberget FB Majorna 340:8 Ekedalsgatan 16 1979 496 42 8 6 146 578 1 092 Stigberget FB Majorna 723:8 Allmänna Vägen 9 1978 315 50 5 3 193 270 778 Stigberget FB Majorna 341:14 Söderlingsg 1-9/ Ekedalsg 4-8 1986 6 020 516 99 78 101 7 484 1 147 Stigberget FB Majorna 342:8 Fredbergsgatan 2, 4, 6 2002 2 536 60 52 39 792 3 549 1 378 Stigberget FB Majorna 343:11 Stenklevsgatan 3 2003 433 909 9 19 953 1 775 1 374 Stigberget FB Majorna 343:12 Oljekvarnsgatan 14 1987 1 983 70 31 25 774 2 541 1 181 Stigberget FB Majorna 343:14 Djurgårdsg 47/ Oljekvarnsg 8-12 1991 2 573 77 45 33 710 3 382 1 273 Stigberget FB Majorna 344:4 Dahlströmsgatan 5 2000 636 - 13 9 303 873 1 373 Stigberget FB Majorna 344:8 Stenklevsg 6-10/ Fredbergsg 1 1978 3 000 43 51 35 598 3 240 1 071 Stigberget FB Majorna 345:2 Dahlströmsgatan 4 1938 961 42 23 10 083 900 912 Stigberget FB Majorna 346:8 Ekedalsgatan 11-23 1985 5 261 292 88 66 477 6 039 1 111 1 062 Stigberget FB Majorna 340:9 Ekedalsgatan 14 1985 644 92 9 8 495 763 Stigberget FB Majorna 345:1 Dahlströmsgatan 6 1992 - 781 - - - - Stigberget FB Majorna 345:5 Ekedalsgatan 7-9 1997 1 586 - 38 21 542 2 205 1 390 Stigberget FB Majorna 338:7 Söderlingsgatan 6-8 1987 987 115 21 13 079 1 327 1 242 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 116 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Stigberget FB Majorna 329:13 Klareborgsgatan 30 1965 886 - 18 9 967 1 016 1 146 Stigberget FB Majorna 322:12 Djurgårdsgatan 41 m fl 1960 10 222 327 181 115 493 10 741 1 028 1 012 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Stigberget FB Majorna 323:9 Ankargatan 1-55 1965 7 327 35 121 82 216 7 452 Stigberget FB Majorna 325:1 Klareborgsgatan 22 1973 440 - 7 5 164 431 980 Stigberget FB Majorna 325:5 Klareborgsgatan 14 1979 451 - 6 5 363 476 1 055 Stigberget FB Majorna 325:6 Klareborgsgatan 18-20 1960 1 040 - 16 11 620 1 036 996 Stigberget FB Majorna 326:10 Vingagatan 7 1960 535 - 8 6 036 530 991 Stigberget FB Majorna 326:12 Vingagatan 9 m fl 1978 5 895 271 94 70 703 6 302 1 030 Stigberget FB Majorna 319:18 Klareborgsgatan 5 m fl 1991 4 335 1 174 51 67 535 6 381 1 126 Stigberget FB Majorna 327:6 Klareborgsgatan 21 1978 580 90 12 6 981 660 1 052 Stigberget FB Majorna 337:5 Spetsbergsgatan 6 1955 701 137 15 8 058 861 1 095 Stigberget FB Majorna 329:18 Vargögatan 4-6 1990 1 511 - 22 19 262 1 673 1 107 Stigberget FB Majorna 329:19 Klareborgsgatan 24-26 1960 1 181 73 24 13 352 1 302 1 086 Stigberget FB Majorna 329:3 Klareborgsgatan 28 1990 1 035 4 17 13 199 1 193 1 151 Stigberget FB Majorna 330:5 Såggatan 60-62 1990 1 862 - 29 23 715 2 128 1 143 Stigberget FB Majorna 336:1 Hålekärrsgatan 14/ Bangatan 67 1980 779 - 12 9 922 884 1 037 Stigberget FB Majorna 337:6 Spetsbergsgatan 4 1955 742 61 15 8 155 833 1 070 Stigberget FB Majorna 327:1 Såggatan 46/ Vingagatan 6-8 1962 846 294 12 10 256 1 115 1 048 1 098 Stigberget FB Majorna 337:7 Vitögatan 1-5/Bangatan 65 1937 1 558 72 29 16 907 1 792 Stigberget FB Majorna 319:17 Ankargatan 18 m fl 1970 4 205 103 65 48 800 4 264 994 Stigberget FB Majorna 304:20 Amiralitetsgatan 12 m fl 1975 7 070 480 98 85 646 7 309 978 971 Stigberget FB Majorna 305:20 Djurgårdsgatan 21-23 1980 1 286 - 17 14 000 1 249 Stigberget FB Majorna 305:22 Allmänna Vägen 20 1989 - 358 - - 214 - Stigberget FB Majorna 305:23 Djurgårdsgatan 27 1991 912 - 12 11 676 1 082 1 187 Stigberget FB Majorna 305:25 Kommendörsgatan 16-20 1980 2 572 - 36 28 200 2 552 992 Stigberget FB Majorna 307:12 Koopmansg 11-15/ Amiral g 18-20 1950 3 056 71 56 33 818 3 135 1 001 Stigberget FB Majorna 307:13 Amiralitetsgatan 16 m fl 1975 1 406 51 20 16 400 1 425 980 Stigberget FB Majorna 307:4 Koopmansgatan 9 2000 432 - 8 6 415 557 1 288 Stigberget FB Majorna 308:8 Oljekvarnsgatan 17 m fl 1986 2 896 60 49 36 518 3 341 1 130 Stigberget FB Majorna 309:30 Koopmansgatan 12 1979 480 37 12 5 907 560 1 104 Stigberget FB Majorna 309:56 Klareborgsgatan 12 1976 1 851 18 36 21 800 2 178 1 112 Stigberget FB Majorna 318:17 Såggatan 40 m fl 1960 10 401 155 181 117 940 10 588 1 003 Stigberget FB Majorna 305:7 Djurgårdsgatan 25 1960 571 - 9 5 505 477 835 Stigberget GL Majorna 723:7 Karl Johansgatan 12 1979 - 1 280 - - - - Stigberget PB Majorna 352:4 Amiralitetsgatan 3 1997 - - - 1 676 286 - Änggården FB Änggården 14:2 Lillängsgatan 1-7 1970 - 3 432 - 35 800 - - Änggården FB Änggården 15:2 Lillängsgatan 2-6 1970 - 3 156 - 28 546 - - Änggården PB Del Av Änggården 33:1 Ehrenströmsgatan 15 2008 - - - - - - Änggården PB Guldheden 754:69 1980 - - - 17 470 2 673 - Ehrenströmsgatan 17 Änggården PB Änggården 33:2 Per Dubbsgatan 9 1995 - 1 264 - 36 000 3 191 - Änggården SC Slottskogen 719:13 Slottskogsgatan 2007 - 11 037 - - 4 584 - 689 764 92 994 11 009 9 718 283 869 771 1 085 Majorna- Linné Norra Hisingen Backa PO Backa 78:4 Baron Rogers Gata 1970 4 492 18 64 30 000 4 055 818 Backa PO Backa 79:8 Blendas Gata 1970 4 446 - 66 34 400 3 577 805 Backa PO Backa 79:9 Blendas Gata 1970 7 618 - 114 59 000 6 671 876 Backa PO Backa 79:2 Julias Gata 1979 7 536 150 104 50 009 - 849 Backa PO Backa 79:7 Blendas Gata 1970 4 416 150 64 28 989 - 794 Backa PO Backa 79:6 Blendas Gata 2002 4 311 318 124 49 561 - 1 364 Backa PO Backa 79:3 Julias Gata 1971 4 272 59 57 30 513 - 794 Backa PO Backa 79:12 Hjalmar Bergmans Gata 1971 4 688 - 74 35 800 5 323 1 084 Backa PO Backa 79:11 Hjalmar Bergmans Gata 1970 4 688 - 74 33 340 5 422 1 087 Backa PO Backa 79:10 Hjalmar Bergmans Gata 1970 4 760 299 76 33 215 - 1 095 Backa PO Backa 79:1 Katjas Gata 1971 11 499 12 159 75 442 - 810 Backa PO Backa 79:5 Jacobs Gata 1970 5 354 359 71 43 239 4 999 793 Backa PO Backa 78:3 Baron Rogers Gata 1984 8 638 - 122 76 360 8 597 939 Backa PO Backa 78:2 Baron Rogers Gata 1985 8 443 248 119 73 556 8 336 940 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 117 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Backa PO Backa 77:3 Markurellgatan 2006 5 084 - 72 49 800 5 639 1 068 Backa PO Backa 77:2 Markurellgatan 2006 5 084 - 72 50 650 5 579 1 069 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Backa PO Backa 78:1 Baron Rogers Gata 1995 4 368 - 60 41 200 4 807 1 067 Backa PO Backa 77:1 Markurellgatan 1992 5 204 150 72 47 190 - 1 067 979 Brunnsbo BB Backa 7:9 Kåserigatan 5 1965 2 618 11 32 19 023 2 569 Brunnsbo BB Backa 866:578 Humoreskgatan 1 2005 - 413 - 2 872 - - Brunnsbo BB Backa 7:8 Kåserigatan 4 1965 2 618 59 32 19 074 2 609 979 Brunnsbo BB Backa 7:6 Kåserigatan 3 1965 2 618 59 32 19 267 2 598 974 Brunnsbo BB Backa 1:4 Brunnsbotorget 4 1965 5 700 691 88 45 539 6 369 1 006 Brunnsbo BB Backa 1:1 Berättelsegatan 40 1964 2 483 31 37 18 242 2 543 1 020 Brunnsbo BB Backa 1:2 Berättelsegatan 12 1963 8 553 340 129 64 703 9 014 1 024 Brunnsbo BB Backa 7:5 Kåserigatan 2 1965 2 618 60 32 19 398 2 619 978 Brunnsbo BB Backa 1:6 Berättelsegatan 1 1963 5 714 445 96 44 006 - 1 039 Brunnsbo BB Backa 1:7 Berättelsegatan 29 1963 6 008 - 100 43 600 6 271 1 044 Brunnsbo BB Backa 1:8 Anekdotgatan 3 1963 5 451 5 90 39 400 5 662 1 038 Brunnsbo BB Backa 7:3 Kåserigatan 6 1965 6 422 43 112 46 848 6 681 1 033 Brunnsbo BB Backa 7:4 Humoreskgatan 2 1964 5 700 62 88 42 224 - 1 007 Brunnsbo GL Backa 1:3 Brunnsbotorget 3 1965 - 2 786 - 11 847 2 275 - Brunnsbo PO Backa 7:2 Memoargatan 1962 6 912 553 96 52 875 7 070 923 Brunnsbo PO Backa 7:11 Balladgatan 1963 4 688 328 80 35 727 - 943 Brunnsbo PO Backa 7:10 Balladgatan 1964 4 688 381 80 35 758 4 830 942 931 Brunnsbo PO Backa 7:1 Folkvisegatan 1963 6 912 1 142 96 53 226 7 094 Brunnsbo PO Backa 866:580 Folkvisegatan 1996 - 721 - 3 709 431 - Skogome EH Backa 210:3 S:t Jörgens v 2 1992 - 1 300 - 9 160 1 560 - Skogome EH Backa 210:2 S:t Jörgens v 4 1991 - 170 - 1 212 145 - Skälltorp BB Backa 104:5 Lisa Sass Gata 14 1971 3 205 250 105 21 200 - 1 298 Skälltorp BB Backa 104:4 Lisa Sass Gata 16 1976 2 740 710 94 24 151 - 1 252 Skälltorp BB Backa 104:3 Lisa Sass Gata 18 1971 2 867 538 101 25 229 4 202 1 277 Skälltorp BB Backa 104:2 Lisa Sass Gata 10 1971 - 2 851 - 1 926 631 - Skälltorp FB Backa 75:13 Gåsagången 14-17 1970 2 104 80 36 16 604 1 957 901 Skälltorp FB Backa 75:10 Gåsagången 10-13 1970 2 092 54 36 16 572 1 905 892 Skälltorp FB Backa 75:12 Gåsagången 5-9 1970 2 615 190 45 20 853 2 431 891 Skälltorp FB Backa 75:14 Gåsagången 22-28/ Akkas g 7-11 1970 3 661 492 42 26 135 3 368 846 Skälltorp FB Backa 75:11 Gåsagången 18-21 1970 2 096 90 36 16 539 1 927 894 Skälltorp FB Backa 75:19 Selma Lagerlöfs Torg 1-13 1971 - 5 311 - 25 614 - - Skälltorp FB Backa 866:727 Akkas Gata 13/ Gåsagången 29 1970 - - - - - - Skälltorp FB Backa 866:725 Akkas Gata 1/ Gåsagången 21 1970 - - - - 81 - Skälltorp FB Backa 866:724 Nils Holgerssons Gata 1970 - 27 - 4 444 1 208 - Skälltorp FB Backa 75:2 Gåsagången 29-32 1970 2 104 126 36 16 471 1 944 888 Skälltorp FB Backa 75:9 Gåsagången 1-4 1970 2 092 147 36 16 522 1 965 897 Skälltorp FB Backa 75:8 Gåsagången 57-60 1970 2 116 165 24 17 202 1 881 849 Skälltorp FB Backa 75:7 Gåsagången 43-47 1970 2 619 81 45 20 495 2 398 895 Skälltorp FB Backa 75:6 Gåsagången 33-38 1970 2 513 219 43 19 845 2 451 880 Skälltorp FB Backa 75:5 Gåsagången 52-56 1970 2 630 110 45 20 672 2 437 895 Skälltorp FB Backa 75:4 Gåsagången 48-51 1970 2 104 42 36 16 555 1 904 890 888 Skälltorp FB Backa 75:3 Gåsagången 39-42 1970 2 104 111 36 16 668 1 930 Skälltorp GL Backa 104:1 Lisa Sass Gata 22-26 1971 - 2 921 - 14 693 - - Skälltorp GL Backa 104:7 Lisa Sass Gata 12 1989 - 6 323 - - 3 999 - Skälltorp RY Backa 75:20 Selma Lagerlöfs Torg 1970 - 7 213 - 44 600 7 468 - Tuve BB Tuve 10:140 Norumshöjd 45 1967 4 194 5 56 30 809 3 841 915 Tuve BB Tuve 9:63 Norumshöjd 78 1968 4 124 1 56 30 200 - 918 Tuve BB Tuve 9:64 Norumshöjd 24 1967 12 547 79 169 92 242 11 532 914 Tuve BB Tuve 9:61 Norumshöjd 52 1979 17 375 151 227 137 639 16 058 914 Tuve BB Tuve 10:146 Norumshöjd 17 1968 3 795 327 50 28 987 3 721 911 909 Tuve BB Tuve 10:144 Norumshöjd 9 1966 2 443 - 32 17 800 2 221 Tuve BB Tuve 10:143 Glöstorpsvägen 1 A 1966 - 263 - 2 603 1 066 - Tuve BB Tuve 10:141 Norumshöjd 1 1966 2 377 - 31 17 400 2 211 910 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 118 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Tuve BB Tuve 10:142 Norumshöjd 5 1966 2 443 - 32 17 800 2 242 918 Tuve BB Tuve 9:65 Norumshöjd 85 1979 12 445 78 157 84 633 11 518 908 914 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Tuve BB Tuve 10:145 Norumshöjd 13 1967 2 443 10 32 17 818 2 238 Tuve GL Tuve 10:152 Norums Torg 5-7 1998 - 8 814 - 47 958 10 568 - 288 454 49 141 4 422 2 398 853 324 998 955 Norra Hisingen Västra Göteborg Grevegården FB Tynnered 6:3 Grevegårdsvägen 50-96 1994 14 892 198 202 139 903 15 689 1 012 Grevegården FB Tynnered 5:1 Grevegårdsvägen 2-40 1993 12 526 343 163 117 728 13 295 1 004 Grevegården FB Tynnered 7:1 Grevegårdsvägen 100-194 1995 29 041 1 511 390 288 319 32 146 1 014 Kannebäck FB Önnered 48:12 Opalgatan 47-75 1966 7 149 224 106 52 964 6 397 874 Kannebäck FB Önnered 45:1 Opalgatan 83-125 1966 - - - - 507 - Kannebäck FB Önnered 45:12 Grevegårdsvägen 218-242 1966 7 075 110 99 51 802 6 213 867 Kannebäck FB Önnered 45:13 Opalgatan 83-107 1966 6 996 1 298 95 56 216 6 866 865 Kannebäck FB Önnered 45:14 Grevegårdsvägen 200-216 1966 4 786 415 68 37 108 4 562 869 864 Kannebäck FB Önnered 45:2 Opalgatan 109-125 1966 4 928 - 68 35 400 4 258 Kannebäck FB Önnered 48:1 Opalgatan 1-75 1966 - - - 6 800 1 601 - Kannebäck FB Önnered 48:11 Bronsåldersgatan 40-64 1966 6 504 327 93 48 569 5 944 876 Kannebäck FB Önnered 48:4 Bronsåldersgatan 66-80 1966 4 175 192 57 30 706 3 726 866 Kannebäck FB Önnered 48:9 Opalgatan 1-19 1966 5 109 - 73 36 800 4 472 874 Kannebäck FB Önnered 48:10 Opalgatan 21-45 1966 6 614 79 97 48 294 5 813 872 Långedrag EH Rud 46:1 Riggatan 9 1975 190 - 1 2 839 99 522 Styrsö FB Donsö 203:2 D Gärde 2-15/ Töttefällev 4-14 1986 1 468 - 20 17 056 1 430 974 Styrsö FB Donsö 47:1 Ringkullevägen 1-5 1970 721 337 9 6 728 844 885 Styrsö FB Styrsö 2:646 Styrsö Tångenväg 69 1990 402 - 6 3 477 425 1 058 Styrsö FB Styrsö 3:161 Styrsö Byväg 1 1929 103 - 2 1 558 61 596 Styrsö FB Styrsö 3:335 Halsviksvägen 68-70 1952 186 - 2 2 502 137 737 Styrsö GL Styrsö 3:183 Brattenvägen 13 1980 - 1 142 - - - - Ängås BB Järnbrott 164:14 Briljantgatan 37 1967 10 243 45 124 74 981 9 101 886 Ängås BB Järnbrott 164:15 Briljantgatan 51 1967 6 171 354 83 46 296 5 851 911 Ängås BB Järnbrott 164:17 Briljantgatan 66 1967 4 294 24 58 31 513 - 902 906 Ängås BB Järnbrott 164:8 Topasgatan 49 1965 4 029 129 59 29 601 - Ängås BB Järnbrott 164:19 Topasgatan 13A 1967 - 179 - 891 - - Ängås BB Järnbrott 164:7 Topasgatan 40 1966 3 388 110 48 24 763 - 918 906 Ängås BB Järnbrott 164:6 Topasgatan 27 1966 6 368 56 90 45 693 5 788 Ängås BB Järnbrott 164:5 Topasgatan 14 1967 6 650 91 94 46 707 6 035 904 Ängås BB Järnbrott 164:4 Topasgatan 5 1966 4 544 1 666 63 41 174 5 441 904 898 Ängås BB Järnbrott 164:3 Topasgatan 53 1966 5 558 8 75 38 814 4 996 Ängås BB Järnbrott 164:20 Topasgatan 4 1966 - 1 061 - 7 145 1 924 - Ängås GL Järnbrott 164:2 Topasgatan 58-59 1973 - 3 405 - - 3 158 1 008 Önnered BB Önnered 102:1 Önnereds Byväg 2 1983 2 068 - 40 41 640 2 094 Önnered EH Önnered 62:25 Tanneskärsg 55 1970 115 - 1 2 069 87 753 Önnered EH Önnered 62:80 Tanneskärsg 157 1970 84 - 1 1 670 71 845 Önnered EH Önnered 62:89 Tanneskärsg 175 1970 84 - 1 1 670 71 845 Önnered EH Önnered 63:14 Tanneskärsg 203 1970 116 - 1 2 182 91 792 Önnered EH Önnered 63:24 Tanneskärsg 229 1970 116 - 1 2 182 88 759 Önnered EH Önnered 63:29 Tanneskärsg 241 1970 116 - 1 2 144 88 759 Önnered EH Önnered 62:70 Tanneskärsg 137 1970 84 - 1 1 670 71 845 Önnered EH Önnered 61:62 Kupeskärsgatan 61 1970 84 - 1 1 621 71 845 Önnered EH Önnered 62:65 Tanneskärsg 127 1970 84 - 1 1 667 68 809 Önnered EH Önnered 62:73 Tanneskärsg 149 1970 84 - 1 1 667 68 809 Önnered EH Önnered 61:59 Kupeskärsgatan 67 1970 84 - 1 1 620 68 809 Önnered EH Önnered 61:36 Kupeskärsgatan 101 1970 84 - 1 1 620 71 845 Önnered EH Önnered 61:29 Kupeskärsgatan 81 1970 84 - 1 1 620 71 845 Önnered EH Önnered 60:27 Kupeskärsgatan 54 1970 115 - 1 2 056 87 753 Önnered PO Fiskebäck 90:1 Kumleskärsgatan 1994 Västra Göteborg 7 211 111 79 85 254 9 671 1 268 174 721 13 415 2 378 1 524 699 181 030 943 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 119 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Värde Bostadsår yta, kvm Lokalyta, Antal kvm bostäder Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Västra Hisingen Jättesten BB Biskopsgården 6:5 Långströmsgatan 15 1967 1 829 - 62 9 056 2 016 1 102 Jättesten BB Biskopsgården 6:4 Långströmsgatan 13 1967 2 111 - 74 10 374 2 356 1 116 Jättesten BB Biskopsgården 6:3 Långströmsgatan 11 1966 2 111 - 74 10 374 2 359 1 118 Jättesten BB Biskopsgården 5:3 Långströmsgatan 9 1967 2 111 - 74 10 374 2 356 1 116 1 118 Jättesten BB Biskopsgården 5:2 Långströmsgatan 5 1967 2 034 192 71 10 561 2 409 Jättesten BB Biskopsgården 5:1 Långströmsgatan 3 1967 - 12 - 4 287 1 039 - Jättesten PO Kyrkbyn 125:2 Baltzersgatan 2004 10 443 517 193 134 362 12 106 1 102 Jättesten PO Kyrkbyn 81:1 Jättestensgatan 1993 1 184 513 19 16 522 1 733 797 Jättesten PO Kyrkbyn 128:2 Jättestensgatan 1985 8 459 205 155 77 988 9 760 1 107 1 094 Jättesten PO Kyrkbyn 123:1 Baltzersgatan 2002 9 082 117 165 108 128 - Jättesten PO Kyrkbyn 125:1 Jättestensgatan 1962 - 947 - 3 005 704 - Länsmansgården BB Biskopsgården 93:2 Temperaturgatan 10 1965 4 890 - 75 25 854 4 761 887 Länsmansgården BB Biskopsgården 94:1 Rimfrostgatan 105 1965 5 141 - 77 25 313 4 543 884 Länsmansgården BB Biskopsgården 94:7 Rimfrostgatan 29 1965 2 564 - 35 12 684 2 229 869 Länsmansgården BB Biskopsgården 94:6 Rimfrostgatan 39 1965 2 939 47 43 14 504 2 584 872 Länsmansgården BB Biskopsgården 94:5 Rimfrostgatan 49 1964 2 571 - 37 12 691 2 241 872 Länsmansgården BB Biskopsgården 94:4 Rimfrostgatan 59 1964 3 316 130 49 16 850 - 880 Länsmansgården BB Biskopsgården 94:2 Rimfrostgatan 87 1965 4 108 - 63 20 221 3 645 887 Länsmansgården BB Biskopsgården 93:3 Temperaturgatan 2 1965 1 565 190 24 7 813 1 539 886 Länsmansgården BB Biskopsgården 93:1 Temperaturgatan 32 1965 8 017 - 117 39 000 7 051 879 Länsmansgården BB Biskopsgården 92:2 Rimfrostgatan 19 1965 2 564 - 35 12 684 2 227 869 Länsmansgården BB Biskopsgården 92:1 Rimfrostgatan 1 1965 4 691 3 63 23 000 4 172 868 873 Länsmansgården BB Biskopsgården 94:3 Rimfrostgatan 73 1964 3 477 52 49 17 317 3 077 Länsmansgården GL Biskopsgården 91:2 Länsmanstorget 1 1991 - 1 377 - - - - Länsmansgården GL Biskopsgården 87:3 Länsmanstorget 2 1978 - 2 931 - 15 781 2 354 - Länsmansgården PO Biskopsgården 830:848 Daggdroppegatan 1966 - - - 1 707 - - Länsmansgården PO Biskopsgården 830:847 Klimatgatan 1966 - - - - 182 - Länsmansgården PO Biskopsgården 830:768 Klimatgatan 1966 - - - 1 801 471 - Länsmansgården PO Biskopsgården 82:1 Daggdroppegatan 1973 2 308 58 30 11 996 - 929 Länsmansgården PO Biskopsgården 730:369 1964 - - - - 261 - Klimatgatan Länsmansgården PO Biskopsgården 84:1 Klimatgatan 1973 10 538 353 154 55 790 10 198 951 Länsmansgården PO Biskopsgården 87:1 Klimatgatan 1974 8 876 440 142 46 600 8 785 968 Länsmansgården PO Biskopsgården 87:2 Daggdroppegatan 1972 6 886 367 88 36 350 6 583 934 Nolered BB Torslanda 175:3 2002 1 960 - 30 25 071 2 873 1 371 Lilleby Ås 10 Nolered BB Amhult 2:97 Mörängens Lycka 1 2005 5 435 24 70 64 256 7 295 1 267 Nolered BB Amhult 2:96 Amhults Uppegård 1 2005 8 930 71 112 108 972 11 711 1 257 Nolered BB Amhult 2:95 Benjamins Lycka 1 2004 5 984 47 76 83 562 7 893 1 275 Nolered BB Amhult 2:94 Olenas Lycka 1 2004 3 315 87 42 45 952 5 084 1 268 Nolered GL Röd 135:1 Nordhagsvägen 2 A 1981 - 1 716 - - - - Biskopsgården 51:17 Godvädersgatan 47 1959 11 108 431 172 53 152 9 990 871 Norra Biskopsgården BB Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:7 Godvädersgatan 17 1959 9 089 517 147 45 034 - 895 Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:6 Godvädersgatan 1 1959 8 231 160 121 38 200 7 262 856 Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:3 Dimvädersgatan 36 1958 10 485 149 163 50 293 - 872 Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:18 Dimvädersgatan 1 1958 8 373 863 128 42 889 8 262 867 Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:11 Godvädersgatan 25 1968 12 679 332 184 62 787 - 853 Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:10 Dimvädersgatan 19 1958 8 798 324 128 43 148 - 855 Norra Biskopsgården BB Parkeringsfast. distr 5 1965 - - - 9 820 3 202 - Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:2 Dimvädersgatan 57 1958 12 797 261 196 60 685 11 501 871 Norra Biskopsgården PO Biskopsgården 61:6 Byvädersgången 1979 - 151 - 538 - - Norra Biskopsgården PO Biskopsgården 60:3 Klarvädersgatan 1969 9 028 509 126 47 294 8 094 797 Norra Biskopsgården PO Biskopsgården 60:2 Klarvädersgatan 1979 7 620 300 105 42 258 6 608 800 Norra Biskopsgården PO Biskopsgården 51:14 Friskväderstorget 1986 5 395 1 458 99 30 558 5 682 841 Svartedalen PO Biskopsgården 52:7 Väderilsgatan 1995 1 680 - 24 12 629 1 794 969 Svartedalen PO Biskopsgården 96:8 Bernhards Gränd 1993 4 059 71 50 30 434 - 1 029 Svartedalen PO Biskopsgården 52:9 Väderilsgatan 1996 4 725 154 84 34 029 - 1 043 Svartedalen PO Biskopsgården 96:7 Norra Fjädermolnsgatan 1993 23 633 1 476 317 161 400 24 650 958 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 120 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Svartedalen PO Biskopsgården 96:6 Bymolnsgatan 1993 5 138 12 57 40 447 6 104 999 Svartedalen PO Biskopsgården 96:5 Bernhards Gränd 1994 844 638 10 8 724 1 518 1 024 Besöksadress Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Svartedalen PO Biskopsgården 52:6 Väderilsgatan 1981 3 069 164 45 18 733 - 965 Svartedalen PO Biskopsgården 52:4 Väderilsgatan 1982 3 206 - 47 19 281 3 283 965 1 043 Svartedalen PO Biskopsgården 52:2 Väderilsgatan 1996 4 725 584 84 35 112 5 222 Svartedalen PO Biskopsgården 52:14 Stackmolnsgatan 1979 4 708 167 77 27 221 5 404 976 Svartedalen PO Biskopsgården 52:10 Väderilsgatan 1981 6 107 - 110 34 800 6 584 1 037 Svartedalen PO Biskopsgården 52:5 Väderilsgatan 1979 1 548 162 18 9 027 - 927 Svartedalen PO Biskopsgården 52:13 Stackmolnsgatan 1965 9 236 413 150 46 251 9 468 969 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:4 Blidvädersgatan 63 1972 2 508 1 542 36 16 935 - 1 021 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:5 Blidvädersgatan 57 1977 2 508 428 36 15 177 - 1 021 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:6 Blidvädersgatan 49A 1958 3 901 79 66 19 080 4 960 1 215 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 29:7 Blidvädersgatan 13 1957 4 281 210 78 20 929 4 728 1 037 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 29:8 Blidvädersgatan 21 1957 5 241 128 90 25 555 6 651 1 217 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:7 Blidvädersgatan 41A 1957 3 901 198 66 19 193 4 944 1 221 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 29:6 Blidvädersgatan 7 1957 3 847 158 66 19 105 3 576 865 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:6 Vårvädersgatan 19 1968 4 008 62 83 23 523 - 1 033 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:5 Vårvädersgatan 15 1968 5 099 72 105 30 323 5 473 1 030 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:4 Vårvädersgatan 13 1968 2 672 26 55 15 662 2 817 1 030 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:3 Vårvädersgatan 9 1967 5 287 109 109 31 286 5 682 1 032 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:2 Vårvädersgatan 5 1967 5 286 73 109 31 108 5 720 1 036 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:1 Vårvädersgatan 1 1967 5 287 152 109 31 362 - 1 064 Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:8 Blidvädersgatan 33A 1956 4 554 214 78 22 474 5 797 1 214 Södra Biskopsgården GL Biskopsgården 29:14 Vårväderstorget 3 1986 - 11 933 - 52 699 9 864 - Södra Biskopsgården GL Biskopsgården 31:3 Blåsvädersgatan 1 1974 - 770 - - - - Södra Biskopsgården GL Biskopsgården 99:1 Höstvädersgatan 1 1991 - 8 324 - 46 800 8 843 - Södra Biskopsgården PO Biskopsgården 24:5 Blidvädersgatan 1986 4 354 653 81 28 184 - 945 378 448 44 819 6 107 2 574 939 424 680 979 1 135 Västra Hisingen Örgryte-Härlanda Bagaregården PO Bagaregården 31:2 Lefflersgatan 1986 5 655 179 109 71 937 - Bagaregården PO Bagaregården 31:3 Nordåsgatan 2011 - - - 29 600 - - Bagaregården PO Bagaregården 37:12 Frödingsgatan 1986 738 - 12 9 134 806 1 092 1 124 Bagaregården PO Bagaregården 35:7 Kobergsgatan 1986 5 076 63 80 63 557 6 168 Bagaregården PO Bagaregården 37:13 Frödingsgatan 1971 2 523 - 60 25 000 2 383 945 Bagaregården PO Bagaregården 38:15 Frödingsgatan 1986 738 - 12 9 134 806 1 092 Bagaregården PO Bagaregården 40:4 Sulitelmagatan 1980 1 743 45 21 21 679 - 1 007 Bagaregården PO Bagaregården 42:4 Sulitelmagatan 1970 2 379 10 39 27 800 - 1 078 Björkekärr BB Sävenäs 58:4 Smörslottsgatan 64 1961 12 742 407 216 124 575 13 066 975 Björkekärr BB Sävenäs 58:3 Spåntorget 3 1961 8 041 620 136 78 081 - 978 Björkekärr BB Sävenäs 58:2 Träkilsgatan 3 1960 11 852 191 209 115 745 - 989 Björkekärr BB Sävenäs 58:1 Träkilsgatan 53 1960 9 314 59 148 89 728 9 152 966 Björkekärr BB Sävenäs 131:3 Träkilsgatan 2 2004 - - - 559 394 - Björkekärr FB Sävenäs 105:1 Stabbeg 2/Rosendalsg 12 1991 3 317 642 44 42 000 5 033 1 203 Björkekärr FB Sävenäs 116:9 Lådämnesgatan 18-32 1975 3 529 158 61 36 077 3 764 974 Björkekärr FB Sävenäs 106:3 Lådspikaregatan 26-32 1955 1 546 20 29 14 451 1 695 1 034 Björkekärr FB Sävenäs 106:2 Stabbegatan 4-8, 109-111 1955 1 779 217 33 17 112 2 212 1 046 Kallebäck PO Skår 52:2 Kallebäcksvägen 1974 5 152 605 76 57 564 6 185 1 059 Kallebäck PO Skår 54:1 Kallebäcksvägen 1980 4 507 89 77 49 658 5 043 1 116 Kallebäck PO Skår 51:1 Omvägen 1951 7 629 348 142 74 976 8 481 1 043 Kallebäck PO Skår 50:1 Omvägen 1951 1 945 266 31 19 847 2 315 1 085 Kallebäck PO Kallebäck 8:1 Kallebäcksvägen 1932 2 360 8 72 22 405 - 1 050 Kålltorp PB Kålltorp 99:2 Bromeliusgatan 1955 - - - - 470 - Kålltorp PO Kålltorp 58:5 Qvidingsgatan 1937 2 139 - 36 22 600 2 118 990 Kålltorp PO Kålltorp 59:12 Qvidingsgatan 1938 2 969 203 60 31 853 3 286 1 036 Kålltorp PO Kålltorp 59:13 Forsstenagatan 1938 2 497 675 48 29 247 2 990 1 018 1 101 Kålltorp PO Kålltorp 60:1 Björcksgatan 1977 3 928 439 75 48 523 4 813 Kålltorp PO Kålltorp 65:1 Intagsgatan 1978 1 240 - 30 14 600 1 070 863 Kålltorp PO Kålltorp 93:1 Ahrenbergsgatan 1970 5 212 10 93 61 000 - 1 036 Kålltorp PO Kålltorp 57:4 Qvidingsgatan 1977 604 - 12 7 168 665 1 076 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 121 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Kålltorp PO Kålltorp 56:9 Qvidingsgatan 1982 814 57 15 10 166 883 1 057 Kålltorp PO Kålltorp 36:13 Stobéegatan 1983 934 - 15 11 567 973 1 041 1 012 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Kålltorp PO Kålltorp 108:5 Ättehögsgatan 1960 1 881 27 36 21 035 1 911 Kålltorp PO Kålltorp 107:1 Zachrissonsgatan 1970 1 851 - 39 21 600 1 636 884 Kålltorp PO Kålltorp 106:1 Zachrissonsgatan 1960 2 229 306 47 25 883 - 1 036 Kålltorp PO Kålltorp 105:1 Zachrissonsgatan 1960 2 737 124 53 31 225 3 012 1 012 Kålltorp PO Kålltorp 103:1 Zachrissonsgatan 1980 1 226 246 25 16 639 1 290 888 Lunden PB Lunden 45:12 S:t Pauligatan 42 1979 - 502 - 9 096 2 063 - Lunden PO Lunden 61:6 Ulfsparregatan 1951 1 200 12 24 13 015 - 1 023 Lunden PO Lunden 61:5 Överstegatan 1950 2 120 15 48 23 220 - 1 023 Lunden PO Lunden 56:4 Trestegsgatan 1939 2 482 45 56 26 331 - 1 175 Lunden PO Lunden 53:4 Stavhopparegatan 1960 1 969 41 40 22 178 - 1 073 Lunden PO Lunden 53:3 Häcklöparegatan 1939 1 687 60 32 17 980 - 1 106 Lunden PO Lunden 52:1 Stavhopparegatan 1977 1 508 22 25 17 872 - 1 010 Lunden PO Lunden 54:1 Valåsgatan 1940 1 676 112 35 17 979 2 025 1 138 Lunden PO Lunden 61:4 Blekeslänten 1963 13 108 1 668 178 156 963 14 634 970 Lunden PO Lunden 42:1 Hogenskildsgatan 1950 5 564 345 118 62 395 6 046 1 015 1 117 Lunden PO Lunden 57:1 Skogshyddegatan 1939 2 272 313 44 25 266 2 824 Olskroken EH Olskroken 35:17 Colin Campbells Plats 1 2005 - 4 343 - - 3 375 - Olskroken PB Gårda 744:557 Lagerströmsplatsen 1981 - - - 2 803 1 560 - Olskroken PB Olskroken 38:1 Olskrokstorget 2007 - - - 11 800 2 100 - Olskroken PO Olskroken 6:12 Bondegatan 1983 9 796 621 115 127 883 11 241 1 032 Olskroken PO Olskroken 13:17 Sparvgatan 1990 3 308 - 42 43 167 4 051 1 150 Olskroken PO Olskroken 7:14 Bondegatan 1983 2 639 6 709 33 36 025 11 701 1 038 Olskroken PO Olskroken 5:5 Borgaregatan 1983 7 281 3 481 99 125 800 13 724 1 080 Olskroken PO Olskroken 4:11 Borgaregatan 1983 11 636 96 155 145 233 - 1 071 Olskroken PO Olskroken 30:11 Borgaregatan 1983 3 598 - 49 52 012 5 447 1 124 Olskroken PO Olskroken 29:11 Borgaregatan 1983 7 844 1 063 101 104 564 - 1 106 1 032 Olskroken PO Olskroken 13:8 Svangatan 1981 2 925 245 44 37 977 3 263 Olskroken PO Olskroken 13:16 Falkgatan 1976 1 459 - 36 14 400 1 246 854 Redbergslid PO Bagaregården 9:8 Bagaregårdsgatan 1990 7 122 246 115 92 597 8 316 1 137 Redbergslid PO Bagaregården 6:5 Ejdergatan 1979 4 784 341 67 58 807 4 764 946 Redbergslid PO Bagaregården 51:1 Ejdergatan 1982 2 186 121 34 27 971 - 1 000 Redbergslid PO Bagaregården 4:6 Falkgatan 1976 1 053 - 21 10 474 841 799 Redbergslid PO Bagaregården 4:20 Kungälvsgatan 1982 1 275 305 16 16 221 - 940 Redbergslid PO Bagaregården 2:10 Uddevallagatan 1976 5 140 121 85 60 550 5 262 1 000 Redbergslid PO Bagaregården 3:5 Falkgatan 1981 4 973 303 74 61 998 5 242 1 009 1947 - - - 8 622 4 433 - Kaggeledsgatan 39 2002 395 658 6 8 475 942 1 259 Torpa BB Parkeringsfast. distr 4 Torpa BB Sävenäs 64:1 Torpa BB Sävenäs 66:1 Uddeholmsgatan 3 A 1947 3 870 103 72 36 040 3 850 943 Torpa BB Sävenäs 73:1 Helleforsgatan 5 A 1957 1 869 358 36 19 223 2 192 947 Torpa BB Sävenäs 74:1 Långedsgatan 1 A 1948 1 836 - 36 16 400 1 751 954 Torpa BB Sävenäs 64:2 Kaggeledsgatan 37 1947 3 787 643 81 37 639 4 174 970 Torpa BB Sävenäs 72:1 Helleforsgatan 6 A 1948 5 061 43 96 45 933 4 974 946 Torpa BB Sävenäs 71:8 Hagforsgatan 4 1960 8 588 421 105 81 852 - 983 Torpa BB Sävenäs 71:5 Hagforsgatan 57 1960 5 759 - 65 54 600 5 701 990 Torpa BB Sävenäs 71:4 Hagforsgatan 19 1960 12 030 - 170 115 000 12 284 1 021 1 012 Torpa BB Sävenäs 71:3 Hagforsgatan 1 1960 5 186 - 70 50 818 5 690 Torpa BB Sävenäs 71:2 Helleforsgatan 13 A 1948 1 224 24 24 11 072 1 178 951 Torpa BB Sävenäs 69:1 Helleforsgatan 18 A 1948 6 384 46 120 58 678 - 947 Torpa BB Sävenäs 65:1 Vidkärrsallén 1 A 1947 4 110 - 78 37 000 3 899 949 Torpa BB Sävenäs 71:1 Helleforsgatan 11 1948 2 754 276 54 26 583 - 961 Torpa GL Sävenäs 66:2 Uddeholmsgatan 5 1972 Örgryte- Härlanda - 528 - - - - 296 280 30 241 4 890 3 384 237 353 084 1 023 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 122 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Värde Bostadsår yta, kvm Lokalyta, Antal kvm bostäder Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Östra göteborg Gamlestaden GL Kviberg 22:14 Regementsvägen 4 1983 - 296 - - - - Gamlestaden PB Gamlestaden 68:2 Måns Bryntessonsgatan 1991 - - - 295 150 - Gamlestaden PO Kviberg 22:8 Beväringsgatan 1959 6 892 292 102 45 851 - 919 Gamlestaden PO Kviberg 22:10 Beväringsgatan 1959 3 419 347 50 23 634 - 920 Gamlestaden PO Kviberg 22:6 Beväringsgatan 1959 6 864 215 102 49 217 7 034 915 Gamlestaden PO Kviberg 22:7 Beväringsgatan 1959 6 892 198 102 45 698 6 601 917 915 Gamlestaden PO Kviberg 22:9 Beväringsgatan 1959 6 892 247 102 46 138 6 566 Gamlestaden PO Kviberg 741:184 Hinderbanan 2011 - - - 2 957 - - Gamlestaden PO Gamlestaden 8:20 Banérsgatan 1981 1 416 - 18 12 563 1 250 882 Gamlestaden PO Gamlestaden 34:1 Gamlestadsvägen 1938 1 450 - 24 10 440 1 350 919 Gamlestaden PO Gamlestaden 11:23 Brahegatan 1985 8 582 154 130 78 795 8 521 980 Gamlestaden PO Gamlestaden 12:28 Brahegatan 1976 9 197 708 144 77 016 8 774 923 Gamlestaden PO Gamlestaden 13:21 Holländaregatan 1983 966 20 20 8 693 - 971 Gamlestaden PO Gamlestaden 13:27 Gamlestadsvägen 1983 5 730 467 79 53 465 5 695 940 Gamlestaden PO Gamlestaden 14:11 Lars Kaggsgatan 1936 4 163 58 84 30 244 4 004 959 Gamlestaden PO Gamlestaden 15:8 Måns Bryntessonsgatan 1948 1 727 70 30 12 605 - 987 Gamlestaden PO Gamlestaden 20:21 Måns Bryntessonsgatan 1982 3 179 10 60 28 600 - 855 895 Gamlestaden PO Gamlestaden 9:18 Banérsgatan 1981 953 - 22 8 462 853 Gamlestaden PO Gamlestaden 30:2 Måns Bryntessonsplatsen 1937 - - - - - - Gamlestaden PO Gamlestaden 8:3 Banérsgatan 1981 430 - 6 3 847 392 911 Gamlestaden PO Gamlestaden 34:3 Lars Kaggsgatan 1938 1 791 - 36 13 052 1 883 963 Gamlestaden PO Gamlestaden 34:6 Nylösegatan 1981 2 981 57 41 26 561 2 687 899 Gamlestaden PO Gamlestaden 4:9 Brahegatan 1989 5 993 3 307 175 88 900 13 255 1 399 Gamlestaden PO Gamlestaden 51:5 Batterigatan 1985 1 092 12 18 9 970 1 152 1 049 Gamlestaden PO Gamlestaden 7:22 Holländareplatsen 1958 - - - 570 - - Gamlestaden PO Gamlestaden 7:30 Holländareplatsen 1980 3 881 30 48 34 392 - 1 033 Gamlestaden PO Gamlestaden 8:11 Artillerigatan 1983 3 750 1 075 60 39 443 4 876 974 Gamlestaden PO Gamlestaden 8:18 Holländareplatsen 1981 3 262 51 49 28 808 - 957 Gamlestaden PO Gamlestaden 30:1 Gamlestadsvägen 1938 3 227 66 65 23 583 - 975 Norra Kortedala FB Kortedala 58:1 Petrifängsgatan 1-13 1955 2 482 151 46 16 433 2 613 995 Norra Kortedala FB Kortedala 59:2 Sjusovaregatan 1-11 1955 2 300 61 43 15 070 2 169 890 Norra Kortedala FB Kortedala 60:1 Sjusovaregatan 13-17 1955 1 177 76 23 7 867 1 090 880 944 Norra Kortedala FB Kortedala 61:2 Sjusovaregatan 4-10 1955 1 558 45 26 10 477 1 680 Norra Kortedala FB Kortedala 763:90 Sjusovareg 1-11 1955 - - - - 17 - Norra Kortedala FB Kortedala 61:1 Sjusovaregatan 2 o 12 1955 4 100 51 81 26 600 4 116 993 Norra Kortedala PO Kortedala 94:1 Allhelgonagatan 1978 3 270 62 54 25 062 - 1 008 Norra Kortedala PO Kortedala 90:6 Julaftonsgatan 1992 5 048 77 75 42 121 - 1 059 1 072 Norra Kortedala PO Kortedala 90:8 Adventsvägen 1994 6 077 20 100 52 600 - Norra Kortedala PO Kortedala 90:9 Adventsvägen 1994 1 917 - 36 16 554 1 899 991 Norra Kortedala PO Kortedala 91:3 Brittsommargatan 1970 8 765 30 127 62 267 8 742 967 Norra Kortedala PO Kortedala 91:4 Årstidsgatan 1980 2 744 45 56 21 804 - 1 069 Norra Kortedala PO Kortedala 90:5 Julaftonsgatan 1993 4 895 68 72 43 634 5 571 1 044 Norra Kortedala PO Kortedala 95:1 Allhelgonagatan 1981 1 986 62 36 15 676 - 1 029 Norra Kortedala PO Kortedala 96:2 Allhelgonagatan 1979 3 716 - 79 28 095 4 274 1 076 Norra Kortedala PO Kortedala 96:3 Brittsommargatan 1976 2 148 - 36 16 114 2 274 1 015 Norra Kortedala PO Kortedala 97:1 Allhelgonagatan 1979 2 902 - 51 21 200 3 245 1 017 Norra Kortedala PO Kortedala 90:4 Annandagsgatan 1993 5 366 131 82 46 698 - 1 059 Norra Kortedala PO Kortedala 101:2 Aprilgatan 1989 10 328 355 172 87 709 11 676 1 044 Norra Kortedala PO Kortedala 89:3 Annandagsgatan 1994 3 092 222 48 28 614 - 1 065 Norra Kortedala PO Kortedala 102:1 Decembergatan 1988 14 948 251 245 123 414 15 866 1 024 Norra Kortedala PO Kortedala 103:1 Aprilgatan 1988 3 415 646 58 30 744 4 151 1 024 Norra Kortedala PO Kortedala 105:6 Allhelgonagatan 1978 2 586 293 39 12 172 - 529 Norra Kortedala PO Kortedala 67:2 Adventsvägen 1990 - - - - 195 - Norra Kortedala PO Kortedala 83:1 Vårfrugatan 1995 2 732 52 43 24 201 - 1 022 1 082 Norra Kortedala PO Kortedala 84:1 Vårfrugatan 1995 1 773 - 33 15 983 2 114 Norra Kortedala PO Kortedala 86:2 Adventsvägen 1956 5 424 - 96 35 400 5 214 933 Norra Kortedala PO Kortedala 86:3 Adventsvägen 1990 3 600 - 64 30 157 3 440 931 Norra Kortedala PO Kortedala 87:1 Adventsvägen 1956 - - - - 135 - Norra Kortedala PO Kortedala 89:2 Adventsvägen 1996 2 106 - 36 19 481 2 421 1 067 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 123 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Södra Kortedala BB Kortedala 28:1 Gregorianska gatan 31 1955 5 167 - 96 34 017 4 771 900 Södra Kortedala BB Kortedala 29:2 Gregorianska gatan 6 1955 3 838 - 72 25 587 3 646 899 Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Södra Kortedala BB Kortedala 30:1 Gregorianska gatan 63 1955 2 163 113 42 14 156 2 057 918 Södra Kortedala BB Kortedala 31:3 Julianska gatan 10 1956 11 269 3 165 72 663 10 295 903 Södra Kortedala BB Kortedala 31:4 Skottårsgatan 2 1955 2 564 80 49 17 327 2 451 911 Södra Kortedala BB Kortedala 5:1 Kalendervägen 2 1983 1 065 1 271 10 10 744 1 635 758 Södra Kortedala BB Kortedala 6:1 Kalendervägen 1 1953 2 726 99 48 18 042 2 475 874 Södra Kortedala BB Kortedala 31:2 Gregorianska gatan 77 1955 5 878 - 114 38 731 5 479 909 Södra Kortedala BB Kortedala 9:1 Månadsgatan 10 1953 4 929 69 90 32 503 4 449 883 Södra Kortedala BB Kortedala 8:1 Kalendervägen 29 1965 7 077 242 120 49 112 6 896 905 Södra Kortedala BB Kortedala 27:3 Gregorianska gatan 1 1955 4 024 412 78 28 226 4 050 910 Södra Kortedala BB Kortedala 13:1 Kalendervägen 16 1954 5 710 1 105 37 032 - 898 Södra Kortedala BB Kortedala 10:1 Kalendervägen 5 1953 2 131 92 36 13 687 1 923 869 Södra Kortedala BB Kortedala 11:1 Kalendervägen 17 1954 2 115 41 36 13 545 2 057 955 1 022 Södra Kortedala BB Kortedala 12:4 Tusenårsgatan 28 1979 1 231 72 21 9 188 1 354 Södra Kortedala BB Kortedala 13:2 Tusenårsgatan 2 1974 8 412 374 149 60 492 8 292 941 Södra Kortedala BB Kortedala 14:2 Tusenårsgatan 18 1979 1 581 29 27 11 675 1 556 954 Södra Kortedala BB Kortedala 15:2 Tusenårsgatan 7 1979 1 794 52 26 13 220 1 840 963 Södra Kortedala BB Kortedala 16:3 Tusenårsgatan 17 1986 2 227 123 36 17 818 2 398 1 010 Södra Kortedala BB Kortedala 19:2 Hundraårsgatan 5 1993 2 500 189 44 21 835 2 661 1 014 Södra Kortedala BB Kortedala 23:1 Hundraårsgatan 8 1992 3 757 57 66 31 804 4 118 1 061 Södra Kortedala BB Kortedala 24:1 Halvsekelsgatan 7 1990 4 372 87 65 35 608 4 517 1 014 Södra Kortedala BB Kortedala 25:1 Halvsekelsgatan 12 1990 13 890 122 231 116 166 - 1 037 Södra Kortedala BB Kortedala 25:2 Halvsekelsgatan 2 1990 3 365 193 54 28 049 3 492 997 Södra Kortedala BB Kortedala 12:1 Kalendervägen 6 1954 7 614 - 140 49 200 7 011 894 Södra Kortedala BB Kortedala 25:3 Kvartsekelsgatan 13 1987 - 1 955 - - - - Södra Kortedala FB Kortedala 140:2 Tideräkningsgatan 6-34 1964 8 388 124 109 56 975 7 240 852 Södra Kortedala FB Kortedala 51:10 Kalendervägen 28 1970 2 154 - 35 15 370 2 345 1 038 Södra Kortedala FB Kortedala 51:2 Kalendervägen 36 1968 2 152 - 36 14 566 2 258 1 039 Södra Kortedala FB Kortedala 51:3 Kalendervägen 34 1969 2 152 21 36 14 566 2 298 1 036 Södra Kortedala FB Kortedala 51:4 Kalendervägen 32 1968 2 152 - 36 14 600 2 273 1 040 Södra Kortedala FB Kortedala 51:5 Kalendervägen 30 1969 2 154 18 36 14 590 2 368 1 033 Södra Kortedala FB Kortedala 54:2 Kalendervägen 83-91 1971 1 923 171 39 14 089 2 225 1 037 Södra Kortedala FB Kortedala 55:2 Kalendervägen 38 1968 2 152 - 36 14 566 2 333 1 038 Södra Kortedala FB Kortedala 56:5 Kalendervägen 103-105 1976 3 412 619 65 25 164 3 991 1 019 1 032 Södra Kortedala FB Kortedala 56:1 Kalendervägen 109 1974 2 317 31 45 16 795 2 434 Södra Kortedala FB Kortedala 63:12 Vårmånadsgatan 2-18 1955 3 837 24 73 25 000 3 404 880 Södra Kortedala FB Kortedala 57:1 Kalendervägen 125 1954 1 124 73 23 7 631 1 167 996 Södra Kortedala FB Kortedala 57:3 Kalendervägen 123 1954 1 508 109 33 10 126 1 545 978 Södra Kortedala FB Kortedala 57:4 Kalendervägen 121 1954 1 586 50 35 10 422 1 608 985 Södra Kortedala FB Kortedala 57:5 Kalendervägen 119 1954 1 581 - 35 10 366 1 585 988 Södra Kortedala FB Kortedala 57:7 Kalendervägen 115 1963 1 772 21 34 12 139 1 868 1 022 Södra Kortedala FB Kortedala 57:8 Kalendervägen 113 1955 1 682 - 33 11 032 1 648 966 Södra Kortedala FB Kortedala 57:9 Kalendervägen 111 1955 822 - 14 9 906 837 931 Södra Kortedala FB Kortedala 63:1 Kalendervägen 54-56 1955 2 070 944 36 16 634 3 206 1 069 Södra Kortedala FB Kortedala 56:2 Kalendervägen 107 1954 2 162 - 40 14 182 2 318 1 020 Södra Kortedala FB Kortedala 63:2 Kalendervägen 52 1968 2 088 - 36 14 054 2 265 1 070 Södra Kortedala FB Kortedala 63:3 Kalendervägen 50 1965 2 070 - 36 14 023 2 237 1 056 Södra Kortedala FB Kortedala 63:4 Kalendervägen 48 1969 2 070 - 36 14 189 2 255 1 068 Södra Kortedala FB Kortedala 63:5 Kalendervägen 46 1968 2 176 30 38 15 000 2 433 1 065 1 069 Södra Kortedala FB Kortedala 63:6 Kalendervägen 44 1969 2 176 78 38 15 614 2 452 Södra Kortedala FB Kortedala 63:8 Vårmånadsgatan 20-30 1955 2 731 - 48 17 779 2 364 849 Södra Kortedala FB Kortedala 64:2 Vårmånadsgatan 11-17 1955 1 743 33 31 11 309 1 527 855 Södra Kortedala FB Kortedala 763:29 Vårmånadsgatan 20-30 1955 - - - - 105 - Södra Kortedala FB Kortedala 62:1 Östra Midvintersg 28-42 1955 3 341 90 61 22 244 3 513 985 Södra Kortedala GL Kortedala 21:4 Hundraårsgatan 32 2000 - 2 858 - - 1 232 - Södra Kortedala GL Kortedala 50:3 Förstamajgatan 2B 1983 - 9 201 - 46 450 8 424 - Södra Kortedala GL Kortedala 51:14 Kalendervägen 22 1953 - 417 - 1 077 199 - Södra Kortedala GL Kortedala 136:7 Hundraårsgatan 1968 - 9 767 - 43 441 8 606 - Södra Kortedala GL Kortedala 134:6 Kortedala Torg 1 1958 - 2 630 - 12 344 2 436 - 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. 124 I Fastighetsförteckning Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Lokalyta, Antal kvm bostäder Stadsdel/ Primärområden FastigFastighetshetsägare 1) beteckning Besöksadress Södra Kortedala GL Kortedala 17:1 Minutgatan 2 1956 - 1 364 - 4 179 - - Södra Kortedala GL Kortedala 134:4 Tusenårsg 5 A/ Kortedala Torg 4 1981 - 7 841 - 30 807 6 041 - - - - 885 - - 1981 - - - 397 171 - Södra Kortedala GS Kortedala 763:107 Tideräkningsgatan Södra Kortedala GS Kortedala 763:95 Vårmånadsg/ Östra Midvintersg Värde Bostadsår yta, kvm Taxeringsvärde, tkr 2) Hyres- Bostadsvärde, hyra, tkr 3, 4) kr/kvm 5) Södra Kortedala PO Kortedala 2:3 Timgatan 1991 2 209 37 34 19 513 2 759 1 116 Södra Kortedala PO Kortedala 1:1 Månadsgatan 1992 3 045 181 51 25 875 3 420 1 070 Södra Kortedala PO Kortedala 2:2 Timgatan 1991 4 427 5 68 36 600 - 1 114 Södra Kortedala PO Kortedala 2:1 Månadsgatan 1992 8 714 132 137 75 055 9 911 1 073 1 108 Utby FB Utby 129:2 Fjällbo Park 1996 6 251 9 896 95 58 823 15 759 Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:1 Siriusgatan 30-54 1970 - - - 4 393 1 449 - Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:2 Siriusgatan 24-28 1970 5 073 - 71 22 170 4 025 793 Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:9 Siriusgatan 108-120 1971 12 667 186 189 57 861 10 192 794 Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:4 Siriusgatan 38-42 1970 4 860 - 72 22 060 3 805 783 Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:5 Siriusgatan 30-36 1970 6 390 130 96 29 193 5 150 787 Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:6 Siriusgatan 60-64 1970 4 770 300 69 22 574 4 048 796 Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:7 Siriusgatan 54-58 1971 4 610 495 67 22 026 4 030 795 Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:8 Siriusgatan 72-76 1970 4 860 - 72 22 060 3 844 789 Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:9 Siriusgatan 66-70 1970 4 860 20 72 22 060 3 865 784 Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:10 Siriusgatan 98-106 1972 9 023 16 146 41 000 7 244 802 Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:6 Siriusgatan 78-120 1971 - 20 - 5 400 1 601 - Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:8 Siriusgatan 90-96 1971 6 331 392 102 28 600 5 398 802 Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:3 Siriusgatan 16-22 1970 6 282 453 92 29 494 5 288 782 Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:7 Siriusgatan 78-88 1971 10 772 709 160 50 405 9 045 792 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:25 Rymdtorget 16-21 1968 2 632 - 41 11 232 2 105 800 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:45 Merkuriusgatan 25-73 1967 13 375 - 177 57 174 10 542 788 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:19 Rymdtorget 4 1968 2 832 85 40 12 254 2 261 782 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:30 Rymdtorget 28-33 1968 2 504 146 39 11 160 2 056 779 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:31 Rymdtorget 40-45 1968 2 632 - 41 11 232 2 095 795 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:32 Rymdtorget 52-57 1968 2 632 - 41 11 232 2 100 798 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:33 Rymdtorget 70-75 1968 2 632 - 41 11 232 2 101 798 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:34 Rymdtorget 58-63 1969 2 632 - 41 11 232 2 140 813 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:35 Rymdtorget 76-81 1969 2 632 - 41 11 232 2 136 812 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:38 Rymdtorget 6-7 1971 981 554 16 6 944 1 367 847 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:28 Rymdtorget 46-51 1968 2 632 - 41 11 232 2 101 798 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:44 Tellusgatan 6-30 1968 14 673 - 169 62 991 11 389 773 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:27 Rymdtorget 34-39 1968 2 632 - 41 11 232 2 066 785 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:9 Merkuriusgatan 1-23 1967 6 854 - 87 29 253 5 372 784 Östra Bergsjön FB Bergsjön 4:1 Rymdtorget 10-15 1968 2 632 - 41 11 232 2 080 789 Östra Bergsjön FB Bergsjön 6:1 Saturnusgatan 7, 8 1968 3 935 - 138 16 734 4 644 1 180 1 201 Östra Bergsjön FB Bergsjön 6:3 Saturnusgatan 1, 2 ,3 1969 3 661 153 125 16 189 4 474 Östra Bergsjön FB Bergsjön 6:4 Saturnusgatan 1970 - - - 702 142 - Östra Bergsjön FB Bergsjön 767:210 Merkuriusgatan 1986 - - - 1 034 327 - Östra Bergsjön FB Bergsjön 767:261 Tellusgatan 1967 - - - 2 723 850 - Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:4 Tellusgatan 50-62 1967 3 772 - 49 16 172 2 870 761 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:29 Rymdtorget 64-69 1968 2 632 - 41 11 232 2 112 801 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:12 Tellusgatan 42-48 1967 2 468 459 28 11 793 2 271 785 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:13 Tellusgatan 32-40 1967 3 732 325 42 17 126 3 074 757 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:16 Rymdtorget 1 1968 2 850 100 40 12 614 2 319 785 782 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:17 Rymdtorget 2 1968 2 832 100 40 12 371 2 298 Östra Bergsjön FB Bergsjön 767:279 Merkuriusgatan 1967 - 30 - 1 475 437 - Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:18 Rymdtorget 3 1968 2 832 100 40 12 031 2 289 782 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:20 Rymdtorget 5 1968 2 832 58 40 12 032 2 245 779 Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:26 Rymdtorget 22-27 1968 2 632 - 41 11 232 2 073 788 Östra Bergsjön GL Bergsjön 2:41 Rymdtorget 8 B 2003 - 7 300 - 26 323 7 859 - Östra Bergsjön PO Bergsjön 767:209 Stjärnbildsgatan 1986 - - - 1 655 - - 586 305 74 949 9 611 4 132 348 623 774 927 4 465 827 551 911 70 442 43 160 546 5 179 146 1 008 Östra Göteborg Summa koncern 1) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent. Fastighetsförteckning I 125 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Karta över koncernens fastighetsbestånd Del av Centrum Rambergsstaden Olskroken Stampen Lindholmen Säve Eriksberg Inom Vallgraven Över Heden Lorensberg Haga Masthugget Olivedal Majorna Stigberget 0 400 Vasastaden Annedal Landala Björlanda Skogome Johanneberg Tuve 800 Krokslätt meter Länsmansgården Bru Kärrdalen Slättadamm Kvillebäcken Norra Biskopsgården Nolered Jättesten Rambergsstaden Arendal Lindholmen Södra Biskopsgården Inom Vallgr Eriksberg Vasas Olivedal L Hjuvik Majorna J Guld Sanna Hagen Högsbohöjd Långedrag Grimmered Änggården Högsbotorp Ruddalen Flatås Kaverös Fiskebäck Guldringen Bratthammar 0 2 kilometer 126 I Karta över koncernens fastighetsbestånd 4 Södra Skärgården Järnbrott Högsbo Tofta Önnered Grevegården Ängås Kannebäck Näset Askim Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Rödbo Lövgärdet Rannebergen Gårdstensberget Angereds centrum Kärra Bergum Agnesberg Hammarkullen Gunnilse Linnarhult Eriksbo HjällboNorra Kortedala Skälltorp Västra Bergsjön Östra Bergsjön Södra Kortedala Backa Utby Gamlestaden unnsbo Bagaregården Torpa Härlanda Kålltorp Stampen Björkekärr Lunden raven Överås staden Lorensberg Kärralund Skår Johanneberg dheden Krokslätt Kallebäck Familjebostäder i Göteborg AB Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Bostads AB Poseidon Göteborgs stads bostads AB Gårdstensbostäder Övriga bolag Grafisk form/Produktion: Natvik Information AB Textbearbetning: E Gustafsson Information AB Bilder: Bert Leandersson sid. 1, 2, 3, 5, 7, 12, 25, 27, 28, 31, 46, 50, 53, 59 och 78. Anna Hult sid. 15, 23, 38 och 57. Niklas Bernstone sid. 4, 34, 35 och vd-bilderna på 38-45. Pontus Johansson sid. 17, 32, 47 och 49. Krister Engström sid. 37 och 55. Anna von Brömssen sid. 8 och 61. Johannes Liljeson sid. 39. Dynagraph sid. 40. Viveca Larsson sid. 41. Linda Jöner sid. 42. Lennart Berglund sid. 43. Erik Yngvesson sid. 45. White Arkitekter sid. 46. Bilden på sidan 44 är GöteborgsLokalers egen. Årsredovisningen är tryckt på miljövänligt papper. Inlaga: Maxi Offset 120 gr. Omslag: Maxi Offset 300 gr. Repro/Tryck: Elanders AB Karta över koncernens fastighetsbestånd I 127 Bostads AB Poseidon Box 1, 424 21 Angered Tel 031-332 10 00, Fax 031-332 10 01 e-post [email protected] www.poseidon.goteborg.se Bygga Hem i Göteborg AB Sankt Jörgens väg 2, 422 49 Hisings Backa Tel 031-55 86 90 e-post [email protected] www.egnahemsbolaget.se Göteborgs stads bostadsaktiebolag Box 5044, 402 21 Göteborg Tel 031-731 50 00, Fax 031-731 51 50 e-post [email protected] www.bostadsbolaget.se Göteborgs Stads Parkeringsaktiebolag Box 7174, 402 33 Göteborg Tel 031-774 37 00, Fax 031-13 62 66 e-post [email protected] www.p-bolaget.goteborg.se Familjebostäder i Göteborg AB Box 5151, 402 26 Göteborg Tel 031-731 67 00, Fax 031-731 67 01 e-post [email protected] www.familjebostader.se Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, 402 25 Göteborg Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34 e-post [email protected] www.goteborgslokaler.se Gårdstensbostäder AB Box 4, 424 21 Angered Tel 031-332 60 00, Fax 031-332 60 01 e-post [email protected] www.gardstensbostader.se Störningsjouren i Göteborg AB Gårdavägen 1, 412 50 Göteborg Tel 031-773 83 80, Fax 031-773 83 87 e-post [email protected] www.storningsjouren.goteborg.se Göteborgs Egnahems AB Box 4034, 422 04 Hisings Backa Tel 031-707 70 00, Fax 031-707 70 29 e-post [email protected] www.egnahemsbolaget.se Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, 402 25 Göteborg Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34 e-post [email protected] Rysåsen Fastighets AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, 402 25 Göteborg Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34 e-post [email protected] Förvaltnings AB Framtiden Box 111, 401 21 Göteborg Besöksadress: Åvägen 40 Tel 031-773 75 50, Fax 031-773 75 64 e-post [email protected] www.framtiden.se Organisationsnummer 556012-6012 Moderbolag i Framtidenkoncernen, helägd av Göteborgs Stad
© Copyright 2024