Besiktning hus 2

1
Rune Karlsson
HMP Karlsson’s Bygg AB
Byggnadsteknisk besiktning av hus
för Säljare
__________________________________________________
Lundarnagatan 49
2014-09-10-0830
Fastighetsbeteckning
Kommun
Besiktningsdatum
Borgholm Föra 3:17 Hus 2
Borgholms Kommun
2014-09-10
Uppdragsgivare
Besiktningsman
Danske Bank
Rune Karlsson
Närvarande
Väder
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
+15 grader sol
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
2
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår
1975
Typ av byggnad
Fritidshus
Stomme
Trä
Tak
Plåttak
Fasad
Stående spåntad panel
Fönster
2-glas kopplade
Grund
Uteluftsventilerad krypgrund
Ventilation
Självdrag
Uppvärmning
Direktverkande el
Övriga byggnader
Övriga uppgifter
Vatten och el är frånkopplade.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
3
Besiktningsutlåtande
Okulär besiktning
Huvudbyggnad
Utvändigt
Yttertak
Taket består av TRP plåt och undertak av masonit.
Inget att notera.
Hängrännor och stuprör
Hängrännorna är i behov av översyn/justering och rengöring.
Fönster och dörrar
Samtliga fönster och ytterdörrar är i behov av målningsunderhåll. Fönsterparti i
söder har begynnande rötskador pga brist på underhåll.
Fönster i väster och i norr rötskadade.
Fönsterbleck är i behov av översyn/justering.
Fasad
Fasaden, foder och knutbrädor är i behov av underhåll och målning. Fasaden i
väster är i behov av rengöring, samt komplettering av saknad panelbräda upp
mot gavelspets där fladdermöss tar sig in. Fasaden på denna sida är i behov av
rengöring från fladdermössavföring. Mellan brädor och asfaltsboard på
gavelspets är full av fladdermössavföring, vilket kan orsaka lukt.
Markförhållande
Då takvatten rinner ner på marken intill grunden hålls fuktigheten i grunden hög
för att undvika onödig fukt i grunden bör takvatten ledas bort från grunden i täta
rör.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
4
Grund
Grunden är en uteluftsventilerad krypgrund. Trossbotten består av brädor dock
ej under del av sovrum och badrum i öster som är bytt till asfaltsboard. Även
bärdynan i gamla delen är delvis utbytt. Marken i grunden består av sjösten.
Fuktkvoten uppmättes till mellan 20,0% - 20,9% fukthalt. Under badrum finns
spår av fuktskada troligen orsakad av att varmvattenberedarens skvallerrör
rinner ner genom bjälklaget. Bärdynan och trossbottenbrädor i den östra delen
mellan sovrum och badrum som inte är utbytt är rötskadade och i behov av
utbyte.
Grunden i denna del är i behov av renovering.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
5
Riskanalys - grunden
Alla uteluftsventilerade grunder bedöms som riskkonstruktioner ur
fuktsynpunkt. Fukt tillförs grunden genom ventilationsluften, främst under
sommarhalvåret samt från takvatten och markfukt. Risk för mikrobiell påväxt
om fuktkvoten överstiger 17% fukthalt i trävirke.
Vind
Ingång från lucka i gavel. Isolering på vind består av kutterspån och gullfiber.
Då en panelbräda i gaveln saknas har fladdermöss fått ett hål att ta sig in på
vinden genom. På vinden finns spår efter fladdermössavföring och sanering är
nödvändig för att slippa obehaglig lukt. Fladdermössen har också tagit sig in
mellan ytterpanel och asfaltsboard vilket orsakar att spillningen rinner ner i
vardagsrummet. Även detta utrymme är i behov av rengöring.
För övrigt inget att notera.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
6
Invändig besiktning
Kök
Köksfläkt saknas.
Hall
Inget att notera.
Sovrum
Ventilation saknas.
Toa/duschrum
Plastmatta på golv och våttapet på väggar.
Avlopp i utrymmet för VVB består endast av ett hål ner genom trossbotten med
ett rör. Röret är inte tätt vilket medför att vatten läcker från skvallerröret från
avtappning i trossbotten och orsakar skador i trossbotten. Se vidare Grund.
Varmvattenberedaren är frånkopplad.
Renoveringsbehov föreligger.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
7
Vardagsrum
Fönster i väst i behov av justering.
I nordvästra hörnet har fladdermössavföring runnit ner från vindsutrymmet. Se
vidare vind.
Sovrum
Ventilation saknas.
Mittposten i fönster på utsida rötskadad.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
8
VILLKOR SAMT SYFTE MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN
Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del
av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte
besiktas ingår i köparens undersökningsplikt.
Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad
del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av överlåtelsebesiktningen
redovisas i ett besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader.
Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid
överlåtelsen.
Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen.
Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som upptas i besiktningsutlåtandet.
Följande byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen:
- Installationer för el och VVS
- Skorstenar och rökgångar
- Värmeanläggning
- Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool och poolaggregat, bastuaggregat
- Altaner och uterum
- Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, ej heller provtryckning, mätning av radon, samt
förekomst av asbest och PCB.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE
Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller lämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till
den som beställt överlåtelsebesiktningen. I uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning.
Beställaren skall förvissa sig om att samtliga uppgifter lämnade under besiktningen protokollförs och antecknas
av besiktningsförrättaren.
Skador på grund av slitage och i andra sammanhang obetydliga uppgifter antecknas inte i utlåtandet. Det åligger
beställaren att säkerställa åtkomst till samtliga delar av fastigheten som ska ingå i besiktningen samt att det finns
godkända stegar att tillgå. Vidare åligger det beställaren att säkerställa att berörda ytor ska vara lättåtkomliga
samt fria från skrymmande bohag.
HANDLINGAR
Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar och upplysningar som säljaren lämnat.
Det åligger inte besiktningsförrättaren att kontrollera äkthet eller riktighet i de handlingar eller upplysningar som
säljaren tillhandahåller såvida inte det är uppenbart att det framstår som felaktiga .
OKULÄR BESIKTNING
Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren
undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av
byggteknisk betydelse.
Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,
inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara.
Om något utrymme inte är tillgängligt under besiktningen kommer detta att noteras i utlåtandet och köparen får
söka information från annat håll eller be säljare att lämna garantier eller annan specificera information om den
del som inte besiktas.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
9
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN GÄLLER FÖRHÅLLANDENA VID BESIKTNINGSTILLFÄLLET
Information som redovisas vid den okulära besiktningen såsom fel och brister, riskanalyser samt
rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före det att köpet vinner laga kraft
skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som påpekas i
gjorda analyser och bedömningar av risker kan inte en köpare ställa säljare ansvarig för såvida inte säljare
lämnar garantier i köpeavtal. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren
lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.
Information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljare/köpare kunskap om fastighetens skick i besiktad
del. Informationen redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av
jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.
RISKANALYS
Vid sidan av förhållanden som antecknats vid en omsorgsfull gjord okulär överlåtelsebesiktning skall
besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel eller brister
än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att
beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och
den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för
väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i
den okulär besiktning liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i
och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som
besiktningsförrättaren antecknat i riksanalys finns eller inte. Säljaren måste ge sitt godkännande för fortsatt
utredning eller för undersökning som kräver ingrepp i fastigheten.
BESIKTNINGSUTLÅTANDET
Innehåller all den samlade information från överlåtelsebesiktningen och om den besiktigade fastighetens
befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsförslag
som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i
överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens
befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning.
Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål meddela
besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar någon uppgift.
FÖRSÄKRING
Besiktningsförrättaren har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.
ÖVERLÅTELSE AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET ÄR INTE TILLÅTET
Besiktningsförrättaren har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet och beställaren har nyttjanderätt dock med
begränsningar och inom ramarna för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till
besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt skriftligt medgivande överlåtas på annan ej heller användas i annat
syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Om överlåtelser sker utan medgivande
enligt ovan kommer besiktningsutlåtandet inte att gälla och kan således inte göras gällande mot
besiktningsförrättaren.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
10
BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Skulle besiktningsutlåtandet lämnas med felaktig eller otillräcklig information om den besiktade fastigheten kan
beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren förväntar sig genom den
information som lämnats i besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad
nedsättning av köpeskillingen blir lägre eller att reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig.
Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta skada orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av
överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller följande begränsningar.
SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av
köpeskillingen beställaren eventuellt skulle fått om felet rapporterades vid överlåtelsetillfället. Den sammanlagda
skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15
prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning ingicks.
Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20% av ett prisbasbelopp ersätts inte. Skada
som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren
lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om skriftlig komplettering finns i direkt samband
med att överlåtelsebesiktningen är utförd och överlämnad till beställaren.
Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada. Ej heller för skavanker
och slitage eller andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet.
Krav mot besiktningsförrättaren ska reklameras till denne inom skälig tid efter det att skadan upptäckts eller
borde ha upptäckts. Reklamation kan dock ej ske senare än två (2) år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är
avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen.
Sker inte reklamation inom föreskriven tid förfaller all rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket.
ÖVRIGT
Kopieringsbar kopia av besiktningsutlåtandet skall arkiveras av besiktningsförrättaren under avtalstid, två år.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21