Besiktningsprotokoll

1
Rune Karlsson
HMP Karlsson’s Bygg AB
Byggnadsteknisk besiktning av hus
för Säljare
__________________________________________________
Norra Långgatan 11 F&G, Borgholm
2014-05-13-1500
Fastighetsbeteckning
Kommun
Besiktningsdatum
Uppdragsgivare
Borgholm Äran 16, Borgholm
Borgholms Kommun
2014-05-13
Sune Ervanius
Besiktningsman
Rune Karlsson
Närvarande
-
Väder
+8 grader, omväxlande sol/regn
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
2
Besiktningsutlåtande
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår
1980
Typ av byggnad
Radhus
Stomme
Betong
Tak
Betonpannor
Fasad
Putsad yta
Fönster
3-glas fönster
Grund
Gjuten platta
Ventilation
Mekanisk
Uppvärmning
Direktverkande el
Övriga byggnader
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
3
Okulär besiktning
Utvändig besiktning
Gemensamt för båda lägenheterna, 11F och 11G.
Huvudbyggnad
Yttertak
Betongpannor med undertak av masonit.
Färgen på plåten har släppt på till kuporna.
På takets norra sida finns det mossa på betongpannorna, detta bör avlägsnas så
möjliggör man en längre livstid på pannorna genom att fukten inte stannar kvar
mer än nödvändigt.
Hängrännor och stuprör
Hängrännor i behov av rengöring då de är överfyllda av skräp vilket medför att
vatten rinner över rännan och rinner längs med fasaden som kan ta skada av
rinnande vatten.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
4
Markförhållande
På den norra sidan av huset står växter när grunden och binder upp fukt mot
huskroppen. För att förbättra klimatet för grunden bör dessa avlägsnas så att
vatten leds bort och marken blir torrare.
Fönster och dörrar
Fönster i behov av renovering och underhåll utvändigt.
Se resp lgh och rum för ytterligare information.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
5
Fasaden
Dörrfoder vid balkongen övre plan på södra sidan i behov av underhåll.
Fasaden i behov av rengöring alternativt ommålning.
Underspikningen på den nordöstra sidan är rötskadad i kanten.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
6
Vindsutrymme
Spår av mindre läckage finns vid takgenomförningar, både gällande ventilation
och avloppsluftning.
Undertaket består av masonit.
Viktigt att kolla att betongpannorna är hela regelbundet.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
7
Invändig besiktning
Lgh 11F
Ytterväggarna består av betongelement som invändigt är uppreglade med
träregel och isolering. Golven är uppreglade på gjuten platta.
Fuktmätningar visar inte på någon förhöjd fukthalt. Fuktmätningen är gjord
genom uppborrade hål bakom golvsockel i hall och kök. Inga tecken på förhöjd
fukthalt.
I hallen uppmättes 15,6% fukthalt och i köket 11,4% fukthalt.
Riskanalys
Reglar mot betonggolv måste ha en fuktisolering då fukt kan komma både från
yttervägg och från mark. Denna fuktisolering kan ej kontrolleras då det är helt
inbyggt. Se punkt markförhållande norra sidan.
Badrum
Nyrenoverat 2014 av fackmän. (uppgift lämnat av hyresgäst)
Plastmatta på golv och vägg.
Inget att notera.
Hall
Elementet i hallen är trasigt, termostaten ur funktion. (uppgift lämnat av
hyresgäst)
Sovrum
Höger fönster handtag trasigt, fönstret går ej att öppna.
Övrigt inget att notera.
Vardagsrum
Handtag på altandörr sitter löst.
Övrigt inget att notera.
Kök
Läckageskydd under kyl/frys rekommenderas.
Fönster i behov av målningsunderhåll.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
8
Invändig besiktning
Lgh 11G
Entréhall
Inget att notera.
Trapphus mellanvåning
Element på norra sidan har lossnat från vägg.
Fönster i behov av renovering och målningsunderhåll
Badrum
Plastmatta på golv och vägg.
En lukt av gammal spånskiva är påtaglig.
Kommer från fuktskadade spånskivor som sitter under tvättbänk.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
9
Lampfästet i toalettaket sitter löst, bör åtgärdas.
Kök
Läckageskydd under kyl/frys rekommenderas.
Vattenkranen i behov av renovering/byte då den droppar och inte kan stängas till
helt.
Fönsterlister har släppt i nederkant av fönster.
Övervåning
Sovrum 1
Fönster i behov av målningsunderhåll.
Sovrum 2
Fönster i norr i behov av målningsunderhåll.
En slagskada i taket.
Vardagsrum
Fönster och balkongdörr i behov av målningsunderhåll
Badrummet
I taket utmed taklister är det svagt svartfärgat. Ingen lukt eller fukt.
Plastmatta på golv och vägg.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
10
Förråd/klädkammare
I taket intill ventilation finns det en fuktfläck troligen orsakad av kondens.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
11
VILLKOR SAMT SYFTE MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN
Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del
av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte
besiktas ingår i köparens undersökningsplikt.
Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad
del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av överlåtelsebesiktningen
redovisas i ett besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader.
Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid
överlåtelsen.
Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen.
Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som upptas i besiktningsutlåtandet.
Följande byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen:
- Installationer för el och VVS
- Skorstenar och rökgångar
- Värmeanläggning
- Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool och poolaggregat, bastuaggregat
- Altaner och uterum
- Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, ej heller provtryckning, mätning av radon, samt
förekomst av asbest och PCB.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE
Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller lämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till
den som beställt överlåtelsebesiktningen. I uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning.
Beställaren skall förvissa sig om att samtliga uppgifter lämnade under besiktningen protokollförs och antecknas
av besiktningsförrättaren.
Skador på grund av slitage och i andra sammanhang obetydliga uppgifter antecknas inte i utlåtandet. Det åligger
beställaren att säkerställa åtkomst till samtliga delar av fastigheten som ska ingå i besiktningen samt att det finns
godkända stegar att tillgå. Vidare åligger det beställaren att att säkerställa att berörda ytor ska vara lättåtkomliga
samt fria från skrymmande bohag.
HANDLINGAR
Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar och upplysningar som säljaren lämnat.
Det åligger inte besiktningsförrättaren att kontrollera äkthet eller riktighet i de handlingar eller upplysningar som
säljaren tillhandahåller såvida inte det är uppenbart att det framstår som felaktiga .
OKULÄR BESIKTNING
Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren
undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av
byggteknisk betydelse.
Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,
inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara.
Om något utrymme inte är tillgängligt under besiktningen kommer detta att noteras i utlåtandet och köparen får
söka information från annat håll eller be säljare att lämna garantier eller annan specificera information om den
del som inte besiktas.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
12
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN GÄLLER FÖRHÅLLANDENA VID BESIKTNINGSTILLFÄLLET
Information som redovisas vid den okulära besiktningen såsom fel och brister, riskanalyser samt
rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före det att köpet vinner laga kraft
skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som påpekas i
gjorda analyser och bedömningar av risker kan inte en köpare ställa säljare ansvarig för såvida inte säljare
lämnar garantier i köpeavtal. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren
lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.
Information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljare/köpare kunskap om fastighetens skick i besiktad
del. Informationen redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av
jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.
RISKANALYS
Vid sidan av förhållanden som antecknats vid en omsorgsfull gjord okulär överlåtelsebesiktning skall
besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel eller brister
än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att
beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och
den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för
väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i
den okulär besiktning liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i
och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som
besiktningsförrättaren antecknat i riksanalys finns eller inte. Säljaren måste ge sitt godkännande för fortsatt
utredning eller för undersökning som kräver ingrepp i fastigheten.
BESIKTNINGSUTLÅTANDET
Innehåller all den samlade information från överlåtelsebesiktningen och om den besiktigade fastighetens
befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsförslag
som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i
överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens
befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning.
Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål meddela
besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar någon uppgift.
FÖRSÄKRING
Besiktningsförrättaren har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.
ÖVERLÅTELSE AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET ÄR INTE TILLÅTET
Besiktningsförrättaren har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet och beställaren har nyttjanderätt dock med
begränsningar och inom ramarna för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till
besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt skriftligt medgivande överlåtas på annan ej heller användas i annat
syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Om överlåtelser sker utan medgivande
enligt ovan kommer besiktningsutlåtandet inte att gälla och kan således inte göras gällande mot
besiktningsförrättaren.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
13
BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Skulle besiktningsutlåtandet lämnas med felaktig eller otillräcklig information om den besiktade fastigheten kan
beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren förväntar sig genom den
information som lämnats i besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad
nedsättning av köpeskillingen blir lägre eller att reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig.
Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta skada orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av
överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller följande begränsningar.
SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av
köpeskillingen beställaren eventuellt skulle fått om felet rapporterades vid överlåtelsetillfället. Den sammanlagda
skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15
prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning ingicks.
Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20% av ett prisbasbelopp ersätts inte. Skada
som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren
lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om skriftlig komplettering finns i direkt samband
med att överlåtelsebesiktningen är utförd och överlämnad till beställaren.
Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada. Ej heller för skavanker
och slitage eller andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet.
Krav mot besiktningsförrättaren ska reklameras till denne inom skälig tid efter det att skadan upptäckts eller
borde ha upptäckts. Reklamation kan dock ej ske senare än två (2) år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är
avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen.
Sker inte reklamation inom föreskriven tid förfaller all rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket.
ÖVRIGT
Kopieringsbar kopia av besiktningsutlåtandet skall arkiveras av besiktningsförrättaren under avtalstid, två år.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21