‫תוכנית עסקית‬
‫לבדיקת כדאיות כלכלית לתרחישי פעולה שונים‬
‫למבנה ברחוב ‪XXX ,XXX‬‬
‫מוגש לחברת ‪XXX‬‬
‫)משיקולי חיסיון ושיקולים נוספים‬
‫מוצגת באתר רק תמצית המנהלים של בדיקת הכדאיות‪,‬‬
‫תוך הסתרת מידע מזהה על החברה(‬
‫אורי דהן ושות' ‪ -‬יעוץ כלכלי ועסקי‪ ,‬השקעות וגיוס הון‬
‫טל‪ ,073-7292232 ,077-7032332 .‬פקס‪ ,02 6790162 .‬טלפון נייד ‪,050 5516067‬‬
‫דוא"ל‪ , [email protected] :‬אתר‪,www.uri-dahan.com :‬‬
‫כתובת‪ :‬רח' טשרניחובסקי ‪ ,48‬כניסה ג'‪ ,‬ירושלים ‪92585‬‬
‫תוכן חוו"ד‬
‫א‪.‬‬
‫מטרת התוכנית העסקית ותמצית הממצאים‬
‫חלק ‪ - I‬רקע ואפיון מצב נוכחי‬
‫ב‪.‬‬
‫רקע כללי על הנכס וסביבתו‬
‫ג‪.‬‬
‫אפיון פיזי של הנכס‬
‫ד‪.‬‬
‫אפיון פיננסי‬
‫חלק ‪ - II‬בחינת כדאיות כלכלית לתרחישי פעילות שונים‬
‫ה‪.‬‬
‫הגדרת המודל הכלכלי‬
‫ו‪.‬‬
‫תרחיש ‪ - 1‬המשך השכרת הנכס ללא ביצוע השקעה‬
‫ז‪.‬‬
‫תרחיש ‪ - 2‬המשך השכרת הנכס עם ביצוע השקעה‬
‫ח‪.‬‬
‫תרחיש ‪ - 3‬מכירת הנכס במצבו הנוכחי‬
‫ט‪.‬‬
‫תרחיש ‪ - 4‬מכירת הנכס לאחר ביצוע השקעה‬
‫י‪.‬‬
‫ממצאי התרחישים ובחינת תקפותם‬
‫נספחים‬
‫‪2‬‬
‫א‪ .‬מטרת התוכנית העסקית ותמצית הממצאים‬
‫‪.1‬‬
‫מטרת התוכנית‬
‫מטרת תוכנית עסקית זו לבחון את האלטרנטיבות העומדות בפני חברת ‪ XXX‬לגבי הנכס‬
‫שהיא מחזיקה ברחוב ‪ XXX‬ב‪ XXX‬ולהמליץ על האלטרנטיבה הכלכלית העדיפה‪.‬‬
‫לצורך כך ערכנו אפיון יסודי של מצב הנכס וסביבתו‪ ,‬בהיבטים הפיזיים והכלכליים‪ ,‬תוך‬
‫מתן ביטוי לנתוני שטח‪ ,‬הסביבה הפיזית של הנכס‪ ,‬תחזוקה‪ ,‬כמו גם לנתוני הכנסות‪ ,‬נתוני‬
‫עלויות שוטפות ונתוני עלות השקעה במקרה שזו תידרש וכד'‪.‬‬
‫זאת כדי להגדיר מודלים כלכליים פיננסיים ליישום החלופות העומדות בפני החברה לגבי‬
‫הנכס‪ ,‬כדי לאפשר הליך של הסקת מסקנות לגבי החלופה הכלכלית המועדפת‪ ,‬הכול‬
‫כמפורט בגוף התוכנית העסקית‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫הנכס נשוא התוכנית‬
‫הנכס ממוקם ברחוב ‪ XX XXX‬ב‪ ,XXX‬בשכונת ‪ ,XXX‬בלב אזור מסחרי ועסקי בשכונת‬
‫‪ ,XXX‬ברחוב ‪ XXX‬ישנה פעילות עסקית ערה‪ ,‬משרדים רבים וכן מספר מועט יחסית של‬
‫דירות מגורים‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬הנכס ממוקם באזור צפוף יחסית‪ ,‬עם בעיות צפיפות תחבורה המקשות על תנועת‬
‫רכבים פרטיים ומאטות את התחבורה הציבורית‪ .‬האזור מתאפיין גם בבעיות חניה‪ .‬אופי‬
‫המסחר באזור הנכס פונה לאוכלוסיה סוציו אקונומית בינונית‪ ,‬בשונה ממרכזי מסחר‬
‫חדשים וקניונים המוקמים באזורים אורבאניים בעשורים האחרונים בישראל‪.‬‬
‫העיר ‪ XXX‬חווה בשנים האחרונות הגירה שלילית של האוכלוסייה היהודית לעומת‬
‫הגירה חיובית של האוכלוסייה הערבית‪ .‬בפרט נציין כי מתרחשת מגמה של הגירת‬
‫האוכלוסייה המבוססת לאזור המרכז‪.‬‬
‫בדיקת תוכניות בנין העיר ‪ XXX‬מצביעה על כך כי ישנו מספר גדול של תוכניות הנוגעות‬
‫לפיתוח האזור בו ממוקם הנכס‪.‬‬
‫שטח הנכס בפועל עומד על ‪ 1,063‬מ"ר‪ ,‬כאשר כיום כמחציתו מאוכלסת ומחציתו לא‬
‫מאוכלסת‪ .‬נציין כי למרות שמחירי השכירות המוגנת נמוכים‪ ,‬סך ההכנסות משכירות‬
‫מוגנת עולים על סך ההכנסות משכירות חופשית‪ ,‬כיוון שהיחידות בשכירות חופשית ברובן‬
‫אינן מאוכלסות‪.‬‬
‫הנכס במצבו הנוכחי מניב לחברה הכנסות שנתיות של כ‪ 150 -‬אלף ‪ ₪‬לשנה או כ‪ 12.5 -‬אלף‬
‫‪ ₪‬לחודש‪ .‬עלות תחזוקת הנכס במצבו הנוכחי עומדת על כ‪ 100 -‬אלף ‪ ₪‬לשנה ומהווה כשני‬
‫שלישים מהתקבולים‪.‬‬
‫מבדיקה שערכנו עולה כי השימוש המותר בנכס‪ ,‬הוא למטרת "בניין מסחרי" )מצורף‬
‫לנספחים(‪.‬‬
‫להרחבה ראה גוף התוכנית העסקית‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪.3‬‬
‫המודל הכלכלי לבחינת החלופות‬
‫כדי להצביע על כיוון הפעולה העדיף לחברה‪ ,‬הוגדר מודל כלכלי שבחן ארבעה תרחישי‬
‫פעילות‪ .‬מובן כי קיימות אפשרויות ביניים רבות ולא ניתן לבחון את כולן אחת לאחת‪.‬‬
‫כנקודת מוצא לבחינת תרחיש הפעולה העדיף לחברה הונח כי הדיירים המוגנים ימשיכו‬
‫להחזיק בנכסיהם לטווח הסביר‪ ,‬תוך העברת הנכס לדור הבא ולכן הנכסים בשכירות‬
‫מוגנת לא יחזרו לחברה בטווח הכלכלי הנראה לעין‪ .‬חזרת הנכסים בטווחים העולים על ‪50‬‬
‫שנה אינה אפקטיבית כלכלית ולכן לא ניתן לכך ביטוי‪ .‬לכן בכל התרחישים השכירות‬
‫המוגנת מתנהגת בצורה זהה‪.‬‬
‫ארבעת האפשרויות שהוגדרו כוללות‪:‬‬
‫‪ .1‬המשך השכרת הנכס במצבו הנוכחי‪ ,‬לדיירים מוגנים ובשכירות חופשית‪.‬‬
‫‪ .2‬שדרוג היחידות בבעלות החברה‪ ,‬באמצעות שיפוץ השטח הקיים ללא הגדלת השטח‬
‫בבעלות )נציין כי הטיוטה הראשונה שהוגשה כללה הגדלת השטחים בבעלות‪ ,‬אך‬
‫מבדיקת הנושא עולה כי לא ניתן להגדיל את השטחים בבעלות‪ .‬הרחבה בנושא זה בגוף‬
‫התוכנית(‪ .‬המשך השכרת כלל הנכס‪ ,‬ללא השקעה ביחידות בשכירות מוגנת‪.‬‬
‫תרחיש כזה יכול לכלול מיתוג המבנה כמבנה משרדים ייחודי איכותי יחסית לסביבה‬
‫הקרובה‪ ,‬הכול בכפוף לבחינה שיווקית ואסטרטגית שתיערך‪ ,‬באם ימצא כי תרחיש זה‬
‫עדיף‪ .‬נציין כבר בשלב זה כי מבדיקה שערכנו השימושים המותרים במבנה הם לבניין‬
‫מסחרי בלבד )ראה התייחסות בהמשך ורישיון הבניין בנספחים(‪.‬‬
‫‪ .3‬מכירת חלק הנכס בבעלות והמשך השכרת היחידות בשכירות מוגנת‪.‬‬
‫‪ .4‬שדרוג ומכירת חלק הנכס בבעלות‪ .‬שדרוג באמצעות שיפוץ השטח בבעלות‪ .‬המשך‬
‫השכרת היחידות בשכירות מוגנת או מכירתן בערך שלא יפחת מערך תקבולי השכירות‬
‫המהוונים‪.‬‬
‫נציין כבר בשלב זה כי לבחינה שתיערך בהמשך ערך השוואתי שמטרתו יצירת דירוג‬
‫עדיפויות בין התרחישים‪ .‬לתוצאות לכשעצמן‪ ,‬כל תרחיש בפני עצמו‪ ,‬חשיבות פחותה‪.‬‬
‫להרחבה לגבי המודל הכלכלי‪ ,‬ראה גוף התוכנית העסקית‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪.4‬‬
‫ממצאי התרחיש העדיף‬
‫השוואת ממצאי התרחישים שפורטו לעיל מצביעה על תרחיש ‪ 2‬כתרחיש עדיף‪ ,‬אם כי לא‬
‫מהותית ביחס לתרחיש ‪ ,1‬כלומר השקעה בשדרוג מצב היחידות בבעלות עדיפה במעט‬
‫)עדיפות לא מובהקת( על המשך המצב הקיים )ראה לוח להלן(‪.‬‬
‫לוח ‪ :1‬ריכוז ממצאי הכדאיות לתרחישים השונים )אלפי ‪(₪‬‬
‫אפיון התרחיש‬
‫ערך נכחי נקי‬
‫תרחיש‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫תרחישי המשך שכירות‬
‫המשך שכירות ללא השקעה‬
‫המשך שכירות עם השקעה‬
‫‪3,787‬‬
‫‪3,995‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫תרחישי מכירה‬
‫מכירה ללא השקעה‬
‫מכירה לאחר השקעה‬
‫‪2,714‬‬
‫‪2,461‬‬
‫מבין תרחישי המכירה התרחיש העדיף הוא התרחיש העדיף הוא תרחיש השקעה‪ ,‬אם כי‬
‫גם כאן הפער אינו מהותי ולכן אינו מובהק‪.‬‬
‫עובדה בולטת היא שתרחישי ההשכרה עדיפים מהותית על תרחישי המכירה‪.‬‬
‫נבחנה תקפות הממצאים ע"י ביצוע מבחני רגישות ונמצא כי הממצאים תקפים‪.‬‬
‫להרחבה לגבי הממצאים ותקפותם‪ ,‬ראה גוף התוכנית העסקית‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫מקורות מידע והערות‬
‫להכנת התוכנית התבססנו על מידע שקיבלנו מהחברה ועל מידע שליקטנו עצמאית‬
‫ממקורות אחרים‪ .‬המידע שקיבלנו מהחברה כלל כרטסת הכנסות והוצאות המבנה‪,‬‬
‫רשימת תקבולים עדכנית של המבנה‪ ,‬שמאויות שנערכו למבנה או לחלקו בתקופות שונות‬
‫ועוד‪.‬‬
‫ככלל התוכנית ערוכה בש"ח‪ ,‬אלא אם צוין אחרת‪ ,‬כאשר נעשה שימוש בשער הדולר‪ ,‬השער‬
‫עומד על ‪ ₪ 4.0‬לדולר‪.‬‬
‫במקרה של סתירה בין הנתונים המופיעים בטכסט לבין הנתונים המופיעים בלוחות‪ ,‬נתוני‬
‫הלוחות גוברים ועל כך אנו מתנצלים מראש‪.‬‬
‫‪5‬‬