בחינת חלופות לשימושי נכס נדל"ן - בדיקת כדאיות
תוכנית עסקית לבדיקת כדאיות כלכלית לתרחישי פעולה שונים למבנה ברחוב XXX ,XXX מוגש לחברת XXX )משיקולי חיסיון ושיקולים נוספים מוצגת באתר רק תמצית המנהלים של בדיקת הכדאיות, תוך הסתרת מידע מזהה על החברה( אורי דהן ושות' -יעוץ כלכלי ועסקי ,השקעות וגיוס הון טל ,073-7292232 ,077-7032332 .פקס ,02 6790162 .טלפון נייד ,050 5516067 דוא"ל , [email protected] :אתר,www.uri-dahan.com : כתובת :רח' טשרניחובסקי ,48כניסה ג' ,ירושלים 92585 תוכן חוו"ד א. מטרת התוכנית העסקית ותמצית הממצאים חלק - Iרקע ואפיון מצב נוכחי ב. רקע כללי על הנכס וסביבתו ג. אפיון פיזי של הנכס ד. אפיון פיננסי חלק - IIבחינת כדאיות כלכלית לתרחישי פעילות שונים ה. הגדרת המודל הכלכלי ו. תרחיש - 1המשך השכרת הנכס ללא ביצוע השקעה ז. תרחיש - 2המשך השכרת הנכס עם ביצוע השקעה ח. תרחיש - 3מכירת הנכס במצבו הנוכחי ט. תרחיש - 4מכירת הנכס לאחר ביצוע השקעה י. ממצאי התרחישים ובחינת תקפותם נספחים 2 א .מטרת התוכנית העסקית ותמצית הממצאים .1 מטרת התוכנית מטרת תוכנית עסקית זו לבחון את האלטרנטיבות העומדות בפני חברת XXXלגבי הנכס שהיא מחזיקה ברחוב XXXב XXXולהמליץ על האלטרנטיבה הכלכלית העדיפה. לצורך כך ערכנו אפיון יסודי של מצב הנכס וסביבתו ,בהיבטים הפיזיים והכלכליים ,תוך מתן ביטוי לנתוני שטח ,הסביבה הפיזית של הנכס ,תחזוקה ,כמו גם לנתוני הכנסות ,נתוני עלויות שוטפות ונתוני עלות השקעה במקרה שזו תידרש וכד'. זאת כדי להגדיר מודלים כלכליים פיננסיים ליישום החלופות העומדות בפני החברה לגבי הנכס ,כדי לאפשר הליך של הסקת מסקנות לגבי החלופה הכלכלית המועדפת ,הכול כמפורט בגוף התוכנית העסקית. .2 הנכס נשוא התוכנית הנכס ממוקם ברחוב XX XXXב ,XXXבשכונת ,XXXבלב אזור מסחרי ועסקי בשכונת ,XXXברחוב XXXישנה פעילות עסקית ערה ,משרדים רבים וכן מספר מועט יחסית של דירות מגורים. עם זאת ,הנכס ממוקם באזור צפוף יחסית ,עם בעיות צפיפות תחבורה המקשות על תנועת רכבים פרטיים ומאטות את התחבורה הציבורית .האזור מתאפיין גם בבעיות חניה .אופי המסחר באזור הנכס פונה לאוכלוסיה סוציו אקונומית בינונית ,בשונה ממרכזי מסחר חדשים וקניונים המוקמים באזורים אורבאניים בעשורים האחרונים בישראל. העיר XXXחווה בשנים האחרונות הגירה שלילית של האוכלוסייה היהודית לעומת הגירה חיובית של האוכלוסייה הערבית .בפרט נציין כי מתרחשת מגמה של הגירת האוכלוסייה המבוססת לאזור המרכז. בדיקת תוכניות בנין העיר XXXמצביעה על כך כי ישנו מספר גדול של תוכניות הנוגעות לפיתוח האזור בו ממוקם הנכס. שטח הנכס בפועל עומד על 1,063מ"ר ,כאשר כיום כמחציתו מאוכלסת ומחציתו לא מאוכלסת .נציין כי למרות שמחירי השכירות המוגנת נמוכים ,סך ההכנסות משכירות מוגנת עולים על סך ההכנסות משכירות חופשית ,כיוון שהיחידות בשכירות חופשית ברובן אינן מאוכלסות. הנכס במצבו הנוכחי מניב לחברה הכנסות שנתיות של כ 150 -אלף ₪לשנה או כ 12.5 -אלף ₪לחודש .עלות תחזוקת הנכס במצבו הנוכחי עומדת על כ 100 -אלף ₪לשנה ומהווה כשני שלישים מהתקבולים. מבדיקה שערכנו עולה כי השימוש המותר בנכס ,הוא למטרת "בניין מסחרי" )מצורף לנספחים(. להרחבה ראה גוף התוכנית העסקית. 3 .3 המודל הכלכלי לבחינת החלופות כדי להצביע על כיוון הפעולה העדיף לחברה ,הוגדר מודל כלכלי שבחן ארבעה תרחישי פעילות .מובן כי קיימות אפשרויות ביניים רבות ולא ניתן לבחון את כולן אחת לאחת. כנקודת מוצא לבחינת תרחיש הפעולה העדיף לחברה הונח כי הדיירים המוגנים ימשיכו להחזיק בנכסיהם לטווח הסביר ,תוך העברת הנכס לדור הבא ולכן הנכסים בשכירות מוגנת לא יחזרו לחברה בטווח הכלכלי הנראה לעין .חזרת הנכסים בטווחים העולים על 50 שנה אינה אפקטיבית כלכלית ולכן לא ניתן לכך ביטוי .לכן בכל התרחישים השכירות המוגנת מתנהגת בצורה זהה. ארבעת האפשרויות שהוגדרו כוללות: .1המשך השכרת הנכס במצבו הנוכחי ,לדיירים מוגנים ובשכירות חופשית. .2שדרוג היחידות בבעלות החברה ,באמצעות שיפוץ השטח הקיים ללא הגדלת השטח בבעלות )נציין כי הטיוטה הראשונה שהוגשה כללה הגדלת השטחים בבעלות ,אך מבדיקת הנושא עולה כי לא ניתן להגדיל את השטחים בבעלות .הרחבה בנושא זה בגוף התוכנית( .המשך השכרת כלל הנכס ,ללא השקעה ביחידות בשכירות מוגנת. תרחיש כזה יכול לכלול מיתוג המבנה כמבנה משרדים ייחודי איכותי יחסית לסביבה הקרובה ,הכול בכפוף לבחינה שיווקית ואסטרטגית שתיערך ,באם ימצא כי תרחיש זה עדיף .נציין כבר בשלב זה כי מבדיקה שערכנו השימושים המותרים במבנה הם לבניין מסחרי בלבד )ראה התייחסות בהמשך ורישיון הבניין בנספחים(. .3מכירת חלק הנכס בבעלות והמשך השכרת היחידות בשכירות מוגנת. .4שדרוג ומכירת חלק הנכס בבעלות .שדרוג באמצעות שיפוץ השטח בבעלות .המשך השכרת היחידות בשכירות מוגנת או מכירתן בערך שלא יפחת מערך תקבולי השכירות המהוונים. נציין כבר בשלב זה כי לבחינה שתיערך בהמשך ערך השוואתי שמטרתו יצירת דירוג עדיפויות בין התרחישים .לתוצאות לכשעצמן ,כל תרחיש בפני עצמו ,חשיבות פחותה. להרחבה לגבי המודל הכלכלי ,ראה גוף התוכנית העסקית. 4 .4 ממצאי התרחיש העדיף השוואת ממצאי התרחישים שפורטו לעיל מצביעה על תרחיש 2כתרחיש עדיף ,אם כי לא מהותית ביחס לתרחיש ,1כלומר השקעה בשדרוג מצב היחידות בבעלות עדיפה במעט )עדיפות לא מובהקת( על המשך המצב הקיים )ראה לוח להלן(. לוח :1ריכוז ממצאי הכדאיות לתרחישים השונים )אלפי (₪ אפיון התרחיש ערך נכחי נקי תרחיש 1 2 תרחישי המשך שכירות המשך שכירות ללא השקעה המשך שכירות עם השקעה 3,787 3,995 3 4 תרחישי מכירה מכירה ללא השקעה מכירה לאחר השקעה 2,714 2,461 מבין תרחישי המכירה התרחיש העדיף הוא התרחיש העדיף הוא תרחיש השקעה ,אם כי גם כאן הפער אינו מהותי ולכן אינו מובהק. עובדה בולטת היא שתרחישי ההשכרה עדיפים מהותית על תרחישי המכירה. נבחנה תקפות הממצאים ע"י ביצוע מבחני רגישות ונמצא כי הממצאים תקפים. להרחבה לגבי הממצאים ותקפותם ,ראה גוף התוכנית העסקית. .5 מקורות מידע והערות להכנת התוכנית התבססנו על מידע שקיבלנו מהחברה ועל מידע שליקטנו עצמאית ממקורות אחרים .המידע שקיבלנו מהחברה כלל כרטסת הכנסות והוצאות המבנה, רשימת תקבולים עדכנית של המבנה ,שמאויות שנערכו למבנה או לחלקו בתקופות שונות ועוד. ככלל התוכנית ערוכה בש"ח ,אלא אם צוין אחרת ,כאשר נעשה שימוש בשער הדולר ,השער עומד על ₪ 4.0לדולר. במקרה של סתירה בין הנתונים המופיעים בטכסט לבין הנתונים המופיעים בלוחות ,נתוני הלוחות גוברים ועל כך אנו מתנצלים מראש. 5
© Copyright 2024