1. No category

‫ליווי פיננסי לפרויקטים‬
‫הילה שליט‪ ,‬רו"ח‬
‫עמוד ‪1‬‬
‫עמוד ‪2‬‬
‫תהליך הליווי הפיננסי מנקודת ראות השמאי‪...‬‬
‫• הכנת דוח אפס‬
‫• קבלת אישור הבנק לפרויקט‬
‫• ליווי פיננסי עד קבלת טופס ‪ 4‬ואכלוס‬
‫עמוד ‪3‬‬
‫הכנת דוח אפס‬
‫בשלב הראשון מעביר הקבלן‪/‬יזם לבנק דו"ח אפס ‪ -‬דו"ח לבדיקת כדאיות‬
‫כלכלית להקמת פרויקט‪.‬‬
‫דוח זה הינו דו"ח הנערך ע"י שמאי מקרקעין המציג בדיקה עסקית בטרם‬
‫יתקבל מימון בנקאי להקמת הפרויקט (ליווי פיננסי)‪.‬‬
‫עמוד ‪4‬‬
‫הכנת דוח אפס‬
‫הדו"ח כולל בין היתר‪ ,‬בדיקה תכנונית של זכויות הבניה‪ ,‬בדיקה משפטית של‬
‫הזכויות בנכס‪ ,‬אומדנים לעלויות ההקמה ואומדנים להכנסות הצפויות‬
‫בפרויקט‪.‬‬
‫במידה ומתגלות חריגות כלשהן‪ ,‬יוצגו הנתונים בצורה ברורה לידיעת הבנק‪.‬‬
‫עמוד ‪5‬‬
‫הכנת דוח אפס‬
‫בבדיקת העסקה יינתן דגש למהות העסקה והשלכותיה ‪ -‬קומבינציה‪ ,‬פינוי‬
‫בינוי‪ ,‬תמ"א ‪ - 38‬עיבוי‪/‬פינוי בינוי וכד'‪.‬‬
‫במידה ובבחינת העסקה יעלו נושאים מהותיים היכולים לעכב‪/‬להכשיל את‬
‫הפרויקט העתידי כגון‪ ,‬דיירים מוגנים או דיירים מפונים אשר מסרבים‬
‫להתפנות‪ ,‬אחוז קומבינציה שאינו סביר ‪ -‬יובאו אלו לתשומת לב הבנק‪.‬‬
‫עמוד ‪6‬‬
‫הכנת דוח אפס‬
‫בבדיקה התכנונית יינתן דגש על התאמת מהות ושטח הפרויקט לתכניות בניין‬
‫עיר בתוקף‪ ,‬ייעוד הפרויקט‪ ,‬שטחי בניה עיקריים וכד'‪.‬‬
‫במידה ונמצאת אי התאמה בין הפרוגרמה (טרם קבלת היתר הבניה) למותר‬
‫עפ"י תוכניות בניין העיר ‪ -‬יצוינו הדברים בצורה בולטת תוך קבלת התייחסות‬
‫אדריכל הפרויקט‪/‬היזם‪.‬‬
‫עמוד ‪7‬‬
‫הכנת דוח אפס‬
‫בבדיקה המשפטית ייבדק נסח טאבו עדכני ובכלל זה‪ ,‬הזכויות במקרקעין‪,‬‬
‫שעבודים‪ ,‬הערות אזהרה וכד'‪.‬‬
‫ייבחנו הסכמים משפטיים‪/‬טיוטות הסכמים תוך שימת לב כי נתוני ההסכמים‬
‫עולים בקנה אחד עם הפרויקט והזכויות של הנכס‪.‬‬
‫במידה וקיימת אי התאמה‪/‬סתירה כל שהיא‪ ,‬ייערך ברור מול היזם ותינתן‬
‫הפניה מתאימה לתשומת לב הבנק‪.‬‬
‫עמוד ‪8‬‬
‫קבלת אישור הבנק לפרויקט‬
‫הליווי הפיננסי הוא למעשה בדיקה‬
‫חודשית של הבנק את כדאיות ההלוואה‬
‫שהוא העניק לקבלן הבונה‪.‬‬
‫הבנק יעניק ליווי פיננסי לפרויקט רק‬
‫לאחר שבדק את כדאיותו והבין שהוא‬
‫אכן ישים ורווחי‪.‬‬
‫הבנקים מעוניינים להבין מתוך הבדיקות‬
‫שהם עורכים לגבי הקבלן כי הוא הגון‪,‬‬
‫אינו מסובך פיננסית‪ ,‬ובעל יכולת גבוהה‬
‫להוצאה לפועל של הפרויקט המתוכנן‪.‬‬
‫עמוד ‪9‬‬
‫ליווי פיננסי עד קבלת טופס ‪ 4‬ואכלוס‬
‫לאחר שהתקבל אישור ומוענקת לקבלן מסגרת אשראי‪ ,‬מתחיל ליווי הפרויקט‬
‫ברמה השוטפת‪.‬‬
‫דוח ליווי חודשי הינו דוח הכולל פיקוח הנדסי‪ ,‬ביקורת חשבונאית וכלכלית‬
‫שוטפת למשך תקופת בניית הפרויקט‪ ,‬החל מרגע קבלת הליווי הפיננסי ע"י‬
‫הבנק המלווה וכלה בקבלת טופס ‪ 4‬ואישור אכלוס לפרויקט‪.‬‬
‫עמוד ‪10‬‬
‫ליווי פיננסי עד קבלת טופס ‪ 4‬ואכלוס‬
‫הבנק המלווה פותח חשבון ליווי מיוחד‪ ,‬אליו מפקידים הרוכשים את הכספים‬
‫בזמנים שנקבעו בחוזה באמצעות שוברים מיוחדים שהונפקו ע"י הבנק‪.‬‬
‫בתמורה להפקדת כספם בחשבון הליווי של הבנק‪ ,‬מקבלים הרוכשים ערבות‬
‫בנקאית מהבנק עצמו‪.‬‬
‫עמוד ‪11‬‬
‫ליווי פיננסי עד קבלת טופס ‪ 4‬ואכלוס‬
‫מנגד‪ ,‬המפקח אשר מינה הבנק‪ ,‬מלווה באופן צמוד את התקדמות הפרויקט‪.‬‬
‫הן מבחינה הנדסית והן מבחינה פיננסית‪.‬‬
‫במידה ובמהלך חיי הפרויקט נתקל השמאי ב"אורות אדומים" ‪ -‬נתונים אשר‬
‫אינם עולים בקנה אחד עם דוח האפס‪ ,‬מחובתו להסב את תשומת לב הבנק‬
‫לכך‪.‬‬
‫עמוד ‪12‬‬
‫ליווי פיננסי עד קבלת טופס ‪ 4‬ואכלוס‬
‫דוגמאות לאורות אדומים‪:‬‬
‫• עיכוב לא סביר בהתקדמות הבניה‪.‬‬
‫• בניה ללא היתר‪.‬‬
‫• הוצאות לא סבירות‪/‬חורגות מהתקציב המקורי‪.‬‬
‫• פוליסת ביטוח אשר אינה תואמת את הפרויקט‪.‬‬
‫• שינויים בשווי המלאי‪.‬‬
‫עמוד ‪13‬‬
‫ליווי פיננסי עד קבלת טופס ‪ 4‬ואכלוס‬
‫דוגמאות לאורות אדומים‪:‬‬
‫• מכירות בשיעור הנמוך מהמתומחר בדוח האפס‪.‬‬
‫• אי התאמה בין התקבולים בחשבון הליווי לאלו המוצגים ב"משכנת"‪/‬כרטסת‬
‫הנהלת חשבונות‪.‬‬
‫• אי התאמה בין התקבולים לערבויות חוק מכר‪.‬‬
‫• פריסת תקבולים שאינה סבירה‪.‬‬
‫• עיכוב במכירת דירות ביחס לתחזית דוח האפס‪.‬‬
‫עמוד ‪14‬‬
‫ליווי פיננסי עד קבלת טופס ‪ 4‬ואכלוס‬
‫נקודות אלו יצוינו בצורה ברורה בתחילת כל דוח ביצוע ובמידת הצורך אף‬
‫בהודעה מיידית לרפרנט‪.‬‬
‫שינויים כאלו ואחרים בתקציב ובשווי ביחס לדוח האפס‪ ,‬יוצגו לבנק על כל‬
‫המשתמע מכך ויבוצעו בדוחות לאחר קבלת אישור מהבנק‪.‬‬
‫עמוד ‪15‬‬
‫ליווי פיננסי עד קבלת טופס ‪ 4‬ואכלוס‬
‫הליווי הפיננסי הינו תהליך ארוך טווח‪ ,‬לפיכך המחלקה פועלת בצמוד ובשיתוף‬
‫פעולה עם הבנק מצד אחד והיזם‪/‬קבלן מצד שני על מנת להבטיח מתן שירות‬
‫מקצועי‪ ,‬אדיב ומהיר לשני הצדדים‪.‬‬
‫עמוד ‪16‬‬
‫דוגמא לדוח אפס‬
‫חוות דעת בדבר עלויות הקמה‬
‫וכדאיותו הכלכלית‬
‫של פרויקט להקמת ‪ 12‬יח"ד‬
‫רחוב הקציר ‪ ,15‬שכונת העמק (וואלי)‪,‬‬
‫נס ציונה‬
‫עמוד ‪17‬‬
‫ליווי פיננסי של פרויקטים מיוחדים‬
‫קיים מספר לא מבוטל של פרויקטים אשר מאפייניהם דורשים מוצר מימון‬
‫שונה מזה של פרויקטים המוצעים למכירה‪ .‬להלן מספר דוגמאות‪:‬‬
‫• נדל"ן מניב‬
‫• עסקאות קומבינציה‬
‫• קבוצות רכישה‬
‫• דיור מוגן‬
‫עמוד ‪18‬‬
‫נדל"ן מניב‬
‫בניית נכס המיועד להשכרה כגון מסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬בית מלון וקניון‪.‬‬
‫בפרויקטים מסוג זה נדרש מימון מלא לאורך כל תהליך הבניה‪ ,‬ללא כניסת‬
‫תקבולים וצורך בערבויות חוק מכר‪.‬‬
‫פרויקטים כגון בית מלון וקניון‪ ,‬דורשים מימון בהיקף גדול מהרגיל‪.‬‬
‫עמוד ‪19‬‬
‫עסקאות קומבינציה‬
‫עסקת חליפין בה יש שיתוף פעולה בפרויקט לבניה בין בעל קרקע לבין קבלן‬
‫או יזם‪.‬‬
‫בעל הקרקע מקבל שירותי בניה מהקבלן תמורת חלק מהקרקע שמקבל‬
‫הקבלן‪.‬‬
‫עמוד ‪20‬‬
‫עסקאות קומבינציה‬
‫בעסקה מסוג זה קיימים מספר יתרונות‪:‬‬
‫• חסכון במימון הקרקע לקבלן‬
‫• חסכון בהוצאות עקיפות כגון שיווק על ידי מכירת חלק מהפרויקט מראש‬
‫לבעל הקרקע‬
‫• הקבלן מתחייב במס רכישה רק בגין האחוזים הנרכשים מן הבעלים‪ ,‬ואין‬
‫הוא מתחייב במס הכנסה עקב "מכירת" היחידות לבעל הקרקע‬
‫עמוד ‪21‬‬
‫קבוצות רכישה‬
‫במקרה זה לקבוצת הדיירים יש ייצוג מול הבנק המלווה וכל העמדת אשראי‬
‫במהלך הליווי מתחלקת בין הדיירים בקבוצה בהתאם לחלקו היחסי של כל‬
‫רוכש כפי שנקבע בדוח האפס ובהסכם מול הבנק‪.‬‬
‫עמוד ‪22‬‬
‫דיור מוגן‬
‫צרכי המימון של פרויקט זה תלויים‬
‫בתמהיל הזכויות הנמכרות (זכות בעלות‪,‬‬
‫זכות הנובעת מפקדון או מתשלום‪ ,‬דמי‬
‫כניסה חד פעמיים ודמ"ש חודשיים)‪,‬‬
‫קבלת דמי הפקדון‪/‬דמי כניסה הגם‬
‫אם מתקבלים במהלך הפרויקט אינם‬
‫מבטחים את הרוכשים עפ"י חוק מכר‪.‬‬
‫עמוד ‪23‬‬
‫תודה רבה!‬
‫עמוד ‪24‬‬
‫הילה שליט‪ ,‬רו"ח‬
‫מחלקת ליווי פיננסי‬
‫ספקטרום למקרקעין בע"מ‬
‫טל‪03-5378010 :‬‬
‫פקס‪03-6740710 :‬‬
‫נייד‪052-3838788 :‬‬
‫מייל‪[email protected] :‬‬
‫עמוד ‪25‬‬