מורה דרך בעסקאות תמ"א 38 (חלק א + ב)
תוכן עניינים תוכן עניינים חלק א' פרק :1דבר המחבר 1 פרק :2מבוא 11 פרק :3סקיצת שלבי התקדמות -פרוייקט תמ"א 33 51 פרק " :4משחק המשתתפים" -הגורמים המשתתפים בהליך תמ"א 33 53 פרק :5השלבים לביצוע פרוייקט תמ"א 33 .1כללי .2השלב הראשון -בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית ,כלכלית ומשפטית .5השלב השני -כינוס כלל בעלי הזכויות ובחירת נציגות 5.1כללי 5.2הפגישה הראשונה של עורך-הדין עם בעלי הזכויות 5.5נקודות לדיון עם בעלי הזכויות ,תנאים מסחריים ומפרט טכני 5.3בדיקת היתכנות קניינית לפרוייקט (באמצעות עורך-דין) 5.3.1כללי 5.3.2דגשים א 35 33 34 15 41 41 42 41 41 43 תוכן עניינים 5.1עורך-דין/בעלי זכויות -הסכם שכר-טרחה -תמ"א 53 5.4כתב מינוי נציגות כתב מינוי נציגות -תמ"א 53 טופס ריכוז מידע תכנוני שאלון היתכנות קניינית .3השלב השלישי -הגדרת המסלול המתאים לביצוע הפרוייקט ובדיקת כדאיות כלכלית .1השלב הרביעי -הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם 43 37 31 35 33 33 וחתימה על הסכם ייצוג עם גורם מוסכם שינהל משא ומתן (מסחרי ומשפטי) מול היזמים לצורך התקשרות 1.1כללי 1.2מינוי שמאי מטעם בעלי הזכויות .4השלב החמישי -בחירת היזם המתאים בהליך מסודר וניהול משא ומתן משפטי לניסוח הסכם התקשרות ותכניות 4.1התקשרות עם יזמים .3השלב השישי -בחירת מפקח בניה מטעם בעלי הזכויות וחתימה על הסכם התקשרות עם המפקח .3השלב השביעי -חתימה על הסכמי התקשרות מחייבים 174 173 טיפים לבחירת קבלן 112 פרק :6המודלים המנחים לניהול פרוייקט תמ"א 33 יזמות פרטית של בעלי הזכויות ביצוע על-ידי רשויות מקומיות/חברות כלכליות -חסרונות 111 111 113 ב 64 64 66 175 175 תוכן עניינים פרק :7דמי ניהול management fee -התחדשות עירונית 116 .1הקדמה .2הצגת הבעיה .5מהו המסלול בו יש ללכת? .3התבוננות אל העתיד .1סוף דבר 116 127 121 125 123 פרק :3ניהול משא ומתן בפרוייקט תמ"א 33 151 המשא ומתן 152 פרק :9פסיכולוגיה ואימון "מחלום למציאות" -תכנית פעולה סינרגיה כערך מוביל לתכנית 151 151 153 153 התהליך היצירתי חשיבה יצירתית מטרת-העל של התכנית -עיצוב סטנדרטים בעסקאות תמ"א יעדי הגישה 132 135 133 131 הומניזם ועסקים עסקה פסיכולוגית האימון החברתי-עסקי coaching 133 133 117 מה האימון החברתי-עסקי עושה? דוגמאות לכלים אימוניים התורמים לקיום העסקה החזון היחסים בין החלום והמציאות 117 111 111 112 אימון coaching - ג תוכן עניינים הצבת יעדים העצמה כלי חשיבה רציונאלית סוגי האימון/הדרכה הנדרשים בתהליך תמ"א יישומים אפשריים 112 115 115 115 113 פרק :11החשיבות והקשיים ביצירת תקשורת נכונה של נציגות הבניין להובלת תהליך תמ"א 33 113 .1 .2 .5 .3 .1 כללי ששת הכללים לנציגות הבניין ,עשה ואל תעשה בתהליך התקשורת ליצרת מנהיגות וריתמת כלל מחזיקי זכויות בפרויקט משא ומתן בתמ"א - 53מלאכת מחשבת ,הבעיות והכלים להתמודדות כיצד יש אפשרות לדעת שהתקבל סכום המקסימום שניתן לקבל? כלים לנציגות הבניין ,על-מנת לבצע משא ומתן מוצלח 113 116 141 142 142 פרק :11היתכנות כלכלית 141 GO NO GO 144 בדיקת מסמכי הבית המשותף בדיקות תשריט תכנון לפרוייקט חובת גילוי ושקיפות ניתוח ההיתכנות הכלכלית של יישום תמ"א - 53מוגש לוועדת הפנים והגנת הסביבה -תמיר אגמון ,כלכלן ()73.75.2717 .1המצב בארץ 143 143 146 137 ד 137 תוכן עניינים .2תמ"א 53 2.1רקע כללי 2.2יישום תמ"א 53 טבלה :1בקשות שהוגשו ושאושרו ,במחוזות התכנון והבניה בשנים 2776 - 2771 2.5הטבות מס הגלומות בתכנית .5ניתוח ההיתכנות הכלכלית של תמ"א 53 טבלה - 2דירות וחדרים לפי תקופה 132 132 133 131 133 133 136 טבלה - 5ניתוח נקודת איזון לכדאיות כלכלית לפי שני הדגמים טבלה - 3מחירי דירות בערים נבחרות בארץ (באלפי ש"ח ,דירת 3חדרים ,סוף )2776 .3דרכים חלופיות לחיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה 131 132 פרק :12דו"ח אפס בפרוייקט על-פי תמ"א 33 קווים כלליים שמאיים בהכנת דו"ח אפס לתמ"א 53 תמ"א 53תיקון ( 2הריסה ובניה מחדש) -קווים כלליים תיאור העסקה נתונים כלליים לגבי המבנה המיועד להריסה 131 131 134 133 133 תיאור הפרוייקט המוצע התמורה לדיירים המפונים 133 133 פרק :13מיסוי עסקת תמ"א 33במסגרת הריסה ובניה הקדמה מיסוי עסקת תמ"א 53הריסה ובניה על העסקה עם היזם חלים שלושה מסלולי מס אפשריים 161 161 164 164 ה 137 תוכן עניינים הרפורמה השפעת הרפורמה על מיסוי עסקאות תמ"א 53הריסה ובניה ( )1מיסוי העסקה שנעשית מול היזם מסלול א' -פטור לדירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ,התשכ"ג1645- חישוב גובה הפטור עד לתיקון 34לחוק מיסוי מקרקעין חישוב גובה הפטור בעקבות תיקון 34לחוק מיסוי מקרקעין מסלול ב' -פטור לזכויות הבניה מכוח תמ"א 53על-פי תיקון 33 163 271 271 271 275 273 271 לחוק מיסוי מקרקעין מסלול ג' -תשלום מס בעסקה מול היזם ללא ניצול פטור כלשהוא ( )2מכירת דירת התמורה בידי בעל הדירה -קביעת המס שיחול במכירת דירת התמורה הדין עד לתיקון 34לחוק מיסוי מקרקעין הדין לאחר תיקון 34לחוק מיסוי מקרקעין דירה שהתקבלה בתמורה ליחידה שאיננה "דירת מגורים" הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת התמורה שימוש בהכרזה לשם קבלת פטור מתשלום מס 217 217 211 211 212 215 פרק :14תשלומי ארנונה 213 פרק :15היטל השבחה ומע"מ תשלום היטל השבחה במסגרת תמ"א 53 תשלום היטל השבחה בביצוע פרוייקט תמ"א 53 221 221 225 ו 273 תוכן עניינים מועד היווצרות החיוב בהיטל השבחה לעומת מועד תשלום ההיטל הקלות בשיעורו של היטל ההשבחה בתכנית מכוח תמ"א 53 סקירת סעיף 16ב(א) לתוספת השלישית טרם תיקון 64 עמידה בדרישות תמ"א 53כתנאי להקלות בהיטל השבחה 221 223 223 223 פרק :16מע"מ (חוק מס ערך מוסף ,התשל"ו)1975- פטור ממע"מ בעסקאות תמ"א - 53האומנם? 255 253 פרק :17רשות מקרקעי ישראל רשות מקרקעי ישראל -שאלות נפוצות החלטות רשות מקרקעי ישראל עסקאות תמ"א 53בבניינים הבנויים על אדמות רשות מקרקעי ישראל 231 231 232 235 פרק :13איחוד וחלוקה כמכשיר לאכיפת הסדר פינוי במסגרת תמ"א 33הריסה ובניה מחדש על מיעוט סרבן 231 פרק :19הטרגדיה של הבית המשותף/היחיד מול הקהילה (כולל מודלים אלטרנטיביים לשינוי השיטה) .1הקדמה .2מוסד הבית המשותף וזכות הקניין -מערכת יחסים מסועפת 2.1מוסד הבית המשותף 2.2מושג הקניין כמערכת של הקצאה וחלוקה 211 212 245 244 232 ז תוכן עניינים " 2.5בעיית האיסוף""/בעיית הפעולה המשותפת" והשפעות חיצוניות 2.3פרופיל הדייר הסרבן במדינת ישראל תמונת מצב .5המצב הנוכחי בתחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל כרקע להצעת החוק 5.1המצב הנוכחי בראי החקיקה פינוי-בינוי 5.2המצב הנוכחי בראי החקיקה -תמ"א 53 5.5המצב הנוכחי בראי הפסיקה 513 513 522 526 5.3מודל של התערבות -רקע להצעת החוק .3מודלים אלטרנטיביים משלימים -הקמה של מוסדות חדשים 3.1בוררות כמודל אלטרנטיבי ליישוב סכסוכים 3.2מודל המנהלת כמודל אלטרנטיבי ליישוב סכסוכים 3.5מינוי כונס נכסים לביצוע הפרוייקט /מכירה פומבית 3.3מבחן תום-הלב ושימוש לרעה בהליכי משפט .1הזכות לקניין -סקירה קצרה מזווית ראיה אוניברסלית 1.1סקירה כללית 1.2זכות הקניין -משפט משווה .4סיכום עם מבט לעתיד 551 531 533 511 515 514 542 545 541 531 פרק :21פניה למפקח/ת על המקרקעין פניה למפקח/ת (שיעבוד יחידת רישום חדשה לצורך ליווי בנקאי) סמכויות המפקח החלטה 1 החלטה 2 החלטה 5 הקדמה 531 533 533 533 566 373 373 ח 573 511 תוכן עניינים פסיקה 315 פרק :21פולשים/דייר מוגן 351 פרק :22מקורות מימון -ליווי החיזוק והבניה החדשה 335 עקרונות לבחינת עסקת תמ"א 53 333 331 בטוחה לבנק מממן ליווי פיננסי -עקרונות השיטה דו"ח מפקח תקופתי השלבים תהליך מתן אשראי למימון פרוייקט 331 334 333 333 333 פרק :23בטוחות (ערבויות) במסגרת תמ"א 33 336 פרק :24הצעת חוק בנושא התחדשות עירונית א .מבוא הסבר כללי 315 315 315 ב .ערבות בנקאית -כללי ג .המצב הנוכחי ג .1המצב הנוכחי בראי החקיקה ג .2המצב הנוכחי בראי הפסיקה ד .הסדר שלילי/העדר הסדר/חוק חסר והתבוננות אל העתיד ה .רשלנות מקצועית של עורך-דין -גובה הערבות ו .דעה אישית ומסקנות 311 314 314 341 345 341 337 תפקיד הבנק/הקרן -מימון ט תוכן עניינים 331 333 ז .סוף דבר דברי הסבר פרק :25חישוב זכויות בניה על-פי תמ"א 33והחלטות ועדת ערר הבהרות חשובות לחישוב זכויות בתמ"א 53בשינוי מס' 2 ועדת ערר מחוזית ,אופן חישוב שטחי הבניה הנוספים המותרים לבניה מכוח סעיף 13א לתמ"א 53 362 פרק Golden Triangle of property rights :26 115 זכותו הקניינית של היזם במסגרת תמ"א 53 113 פרק :27הרפורמה בחוק התכנון והבניה בהקשר להתחדשות עירונית וקבינט הדיור של ממשלת ישראל 125 פרק :23רפורמה בחוק התכנון והבניה -המלצות הצוות הבין- משרדי לבחינת שינויים בחוק התכנון והבניה -תקציר מנהלים ()1661662117 155 רקע יעדים עיקרי ההמלצות איזון מחודש בין סמכויות מוסדות התכנון בדגש על הרחבת סמכויות הוועדה המקומית הגברת השקיפות והשתתפות הציבור עדכון ההיבטים הכלכליים והקשר בין קניין לתכנון י 336 361 155 153 151 154 153 156 תוכן עניינים עיקרי הרפורמה בהליכי התכנון ורישוי הבניה 540 מדרג התכניות החדש הוועדות ותפקידיהן :הוועדה המקומית החדשה הוועדות ותפקידיהן :תכנית אחת בוועדה אחת הזרמת ההליכים "תכנון זמין" הרפורמה בהליכי הרישוי היבטי קניין אכיפה ועונשין לסיכום 541 543 546 547 550 550 556 558 559 פרק :29ועדת שרים לענייני דיור )קבינט דיור( סיכום השוואה לחו"ל 561 569 פרק :30תכניות הרובעים במרכז תל אביב -מנוף להתחדשות או סם הרדמה? .1מבוא ורקע כללי .2תכנית הרובעים -עבר ,הווה ,עתיד .3עיקרי התכניות המופקדות ואפקט ההילה .4התנגדות לתכניות הרובעים 4.1כללי 4.2ריבוי מגבלות תכנון ועיצוב המכשילות התחדשות עירונית 4.3ודאות תכנונית מקסימאלית 4.4תמריצים מבוססי זכויות יא 575 575 587 585 592 592 594 595 596 תוכן עניינים 3.1זמינות בהיבט קנייני 3.4סיכום .1אונסק"ו ,מהנדס העיר ומתנגדים נוספים .4תמ"א ,53תכניות על-פי סעיף 25ומסמכי מדיניות .3סיכום ומסקנות 163 163 163 471 473 פרק :31הבדלים בין פינוי-בינוי ותמ"א - 33על קצה המזלג 473 פרק :32ישראל 2113בהשוואה בינלאומית -על קצה המזלג 415 חלק ב' פרק :33הסכם עקרונות 421 423 הסכם עקרונות -הריסה ובניה מחדש הסכם עקרונות 423 453 פרק :34דוגמאות הסכמים הסכם מותנה על-פי תמ"א 53-1 433 411 נספח א' -נסח לשכת רישום מקרקעין נספח א' - 1מסמכי הבית המשותף -צו רישום בית משותף ותקנון נספח ב' -מפרט טכני לעבודות בבית המשותף – דוגמה נספח ג' -תשריט הבניינים במצב הקיים במתחם נספח ד' -לוחות זמנים ומועדים נספח ה' -תכנית עקרונית 356 NON SHOP יב 356 337 311 312 341 תוכן עניינים נספח ו' -פרוטוקול חברה נספח ז' -ייפוי-כוח בלתי-חוזר נספח ח' -ייפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר לתכנון נספח ח' - 1ייפוי-כוח לצרכי מס נספח ח' - 2ייפוי-כוח בלתי-חוזר להסרת הערת אזהרה נספח ט' -בקשה לביטול הערת אזהרה נספח ט' - 1תעודת התאגדות ופרוטוקול מורשי חתימה 346 333 331 333 334 333 333 336 נספח י"א -נספח תמורות דיירים נספח י"ב -רשימת דיירים נספח י"ג -כתב מינוי נציגות -תמ"א 53 נספח י"ד -כתב הסכמה -בהתאם לסעיף 3לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ,התשס"ח2773- הסכם תמ"א ( - 53-2הריסה ובניה מחדש) מכתב מקדים לבעלים סקירה תמציתית -הסכם מותנה על-פי תמ"א 53/2 -כולל תיקון 5 הסכם מותנה -תמ"א - 53הריסה ובניה 361 364 363 373 376 נספח א' -נסח לשכת רישום מקרקעין ומסמכי רישום הבית המשותף נספח א' - 1טבלת בעלים נספח ב' -תשריטים/תכניות/הדמיות של הפרוייקט נספח ג' -המפרט הטכני של דירות הבעלים ודירות היזם נספח ד' -בקשה לרישום הערת אזהרה נספח ה' - 1נוסח ערבות בנקאית חוק המכר 655 655 653 653 653 651 נספח י' -ערבות ביצוע יג 366 371 371 תוכן עניינים נספח ה' - 2ערבות בנקאית להבטחת שכר הדירה לתקופת הפינוי נספח ה' - 5ערבות להבטחת תשלום מיסים נספח ו' -כתב הוראות לנאמן נספח ז' -ייפוי-כוח בלתי-חוזר לתכנון הבעלים ליזם לצורך תכנון פרוייקט והגשת התכניות נספח ז' - 1ייפוי-כוח בלתי-חוזר נספח ז' - 2ייפוי-כוח בלתי-חוזר מהיזם לבעלים למחיקת הערת אזהרה נספח ז' - 5ייפוי-כוח בלתי-חוזר לצרכי מס נספח ח' -דוגמת פוליסת ביטוח נספח ט' -רישיון סיווג קבלן ביצוע -יצורף בטרם העליה על הקרקע נספח י' -תעודת התאגדות היזם בצירוף פרוטוקול מורשי חתימה נספח י' - 1פרוטוקול החלטת היזם להתקשר בעסקה נספח י"א -פרוטוקול אסיפת בעלים להסמכת הנציגות נספח י"ב -כתב הסכמה למפקח על הבתים המשותפים נספח י"ג -טופס דוגמה להתחייבות הבעלים כלפי היזם לצורך שיעבוד לטובת הבנק המלווה נספח י"ד -תצהיר ביטול עסקה נספח ט"ו -הסכם התקשרות ייצוג משפטי עבור הבעלים נספח ט"ז -כתב הסכמה של בן/בת הזוג נספח י"ז -מחירון השינויים יד 637 637 631 633 617 647 642 645 643 643 644 631 635 631 631 631 631 634 תוכן עניינים פרק :35דוגמאות להסכמי מכר דירות -טופס הצטרפות הסכם מאסטר למכירות נספח "ד" -נספח תשלומים ומועדים ייפוי-כוח בלתי-חוזר נספח "ו" -כתב אחריות נספח "ז" -היעדר היתר בניה 633 634 1755 1753 1735 1734 פרק :36מועד הדיווח ויום המכירה בעסקאות תמ"א 33 1715 פרק :37תיקון צו בית משותף במסגרת תמ"א 33 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - תמ״א 53 חוק התכנון והבניה ,התשכ״ה1641- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - תמ״א 53 פרק א' :כללי פרק ב' :הוראות בניה לחיזוק מבנים ולעידוד החיזוק פרק ג' :שיקול-דעת מוסד תכנון ושמירת זכותו 1716 1743 1743 1743 1731 1732 1731 1734 פרק ד' :תנאים להיתר בניה פרק ה' :מעקב ועדכון התכנית נספח מס' - 2נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר 1733 הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), 1762 התשס"ח2773- פרק :33חסמים במסגרת פרוייקטים המבוססים על תמ"א 33 טו 1766 תוכן עניינים פרק :39השוואה בין דירה במסגרת פרוייקט חיזוק לבין דירה 1176 חדשה פרק :41מסקנות והמלצות 1111 פרק :41סקירה מהעיתונות 1131 פרק :42הקדשות לספר "מורה הדרך בעסקאות תמ"א "33 1141 אפי נוה ,עורך-דין -יו"ר ועד מחוז ת"א והמרכז בלשכת עורכי- הדין אוהד דנוס ,שמאי מקרקעין -יו"ר לשכת השמאים בישראל מאיר מזרחי ,עורך-דין -מאיר מזרחי ושות' משרד עורך-דין מיכה גדרון ,עורך-דין -יו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה משה רז-כהן -רז-כהן-פרשקר ושות' -משרד עורך-דין אייל אוכמן -יו"ר איגוד חברות התמ"א וההתחדשות העירונית 1141 1145 1141 1143 1146 1131 טז
© Copyright 2024