‫עדכון מדיניות תמ"א ‪ – 38‬רמת אביב א‬ ‫הפרסום לפי סעיפים ‪ 78 77‬לאחר אישור המדיניות נועד לבלום פרויקטים שחרגו מעקרונות המדיניות‬ ‫תוקף הפרסומים‪ :‬שלוש שנים‪ .‬ההצעה היא לחדשם תוך עדכון מגבלות תמ"א ‪ 38‬בהתייחסות למבנן‪.‬‬ ‫מאז אישור המדיניות בוצע בשכונה פרויקט ‪ 1‬במתכונת תמ"א ‪ 38‬עיבוי ו‪ 0-‬פרויקטים במתכונת הריסה ובניה‪.‬‬ ‫התפתחות לאורך השנים > תמ"א ‪38‬‬ ‫מצב קיים | רח' אשר ברש ‪1-3‬‬ ‫התפתחות לאורך השנים > תמ"א ‪38‬‬ ‫מצב עתידי | מימוש זכויות בניה‬ ‫מצב עתידי | מימוש זכויות בניה | "עסקים כרגיל" – חניונים תת קרקעיים בחצרות בין מבני המגורים >‬ ‫פגיעה במרקם השכונה (תמונה להמחשה בלבד)‪.‬‬ ‫מפ"ת אביב‬ ‫מגורים | פעילויות | תנועה‬ ‫מצב קיים‬ ‫מצב עתידי‬ ‫מצב עתידי‬ ‫‪X‬‬ ‫‪1.3 X‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫הכוונה במסגרת העדכון היא לשמר את היחס שנקבע במדיניות של ‪ 1:1.3‬בין גובה הבניין לבין רוחב החצר‪.‬‬ ‫הנחיות ליישום תמ"א ‪38‬‬ ‫במבני השיכון‬ ‫(‪ 3‬קומות ויותר)‪:‬‬ ‫תמ"א ‪ – 38‬עיבוי‬ ‫תוספת קומות‬ ‫תמ"א ‪ – 38‬הריסה ובניה‬ ‫תמ"א ‪ – 38‬הריסה ובניה‬ ‫לבניין בודד‬ ‫למבנן של ‪ 3‬מבנים ויותר‬ ‫‪ 1.65‬לבניין בעל ‪ 3‬קומות‬ ‫(כולל מעל קומת קרקע חלקית)‬ ‫‪2.65‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪3.65‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪ 2.65‬לבניין בעל ‪ 4‬קומות ומעלה‬ ‫שטח קומה‬ ‫קווי בנין‬ ‫חניה‬ ‫תמהיל‬ ‫שטח הקומה הטיפוסית יקבע כשטח קומה ממוצע קיים ‪ +‬תוספת ‪ 25‬מ"ר לדירה‬ ‫לפי תכנית הרחבות‬ ‫(‪)2373,2473 ,2173 ,2371 ,2310‬‬ ‫‪ )1‬לא תותר חניה בתחום המגרש‪.‬‬ ‫‪ )2‬תשלום קרן חניה‪.‬‬ ‫לפי תכנית הרחבות ‪+‬אפשרות להקלה עד‬ ‫‪ 1‬מ' בכל כיוון‬ ‫הקלה בקו בניין צפוני כל עוד נשמר‪:‬‬ ‫‪ > 1.3‬רוחב חצר שמצפון ‪ /‬גובה חזית צפונית‬ ‫מרתף לפי תכנית ע‪ 1-‬בתכסית עד ‪80%‬‬ ‫‪ (1‬לא תותר חניה עילית‪.‬‬ ‫‪ (2‬הועדה המקומית רשאית להתיר משטח המגרש תוך התחשבות בעצים‬ ‫חניה תת קרקעית בקונטור‬ ‫לשימור‪.‬‬ ‫ירידת רכבים למרתף באמצעות רמפת‬ ‫הבניין‪ .‬תותר חריגה מהקונטור‬ ‫בנסיבות מיוחדות לאחר חו"ד‬ ‫ירידה בודדת‪.‬‬ ‫תקן חניה ‪.1:1‬‬ ‫מהנדס העיר‪.‬‬ ‫‪ (3‬ירידה לחניון באמצעות מעלית‬ ‫רכב בנפח הבניין או מחוץ לנפח‬ ‫אך ללא בינוי מעל משטח ירידה‪.‬‬ ‫‪ (4‬תקן חניה ‪.1:1‬‬ ‫‪ 20%‬מהדירות הנוספות בשטח עד ‪ 60‬מ"ר עיקרי‪.‬‬ ‫בכפוף לאישור תכנית עיצוב אדריכלי‬ ‫בסמכות מהנדס העיר‪.‬‬ ‫הנחיות עיצוב לבינוי‬ ‫בקומת הקרקע‪:‬‬ ‫‪ )1‬תכסית קומת הקרקע תהייה זהה‬ ‫לתכסית הקומה הטיפוסית‪.‬‬ ‫‪ )2‬דירת קרקע אחת במבנן תבוטל לטובת‬ ‫שטח לחדרים טכניים‪.‬‬ ‫‪ )1‬נפח בינוי פשוט‪ ,‬חומרי גמר בהתאם להנחיות לעיצוב מגורים‪.‬‬ ‫‪ )2‬לא יותרו דירות גן או סיפוח קטע חצר משותפת לשימוש פרטי‪.‬‬ ‫‪ )3‬פיתוח וניקוז בהתאם לטופוגרפיה המקורית וללא דירוג‪.‬‬ ‫‪ )4‬גידור בהתאם למדיניות גדרות רמ"א ומבלי לפגוע באפשרות מעבר לציבור‪.‬‬ ‫פרצלציה במגרש עם מספר מבנים‬ ‫בכפוף להסכמת ‪ 50%‬ויותר מבעלי הדירות‪.‬‬ ‫מפ"ת אביב‬ ‫מגורים | פעילויות | תנועה‬ ‫‪5,000‬‬ ‫יח"ד קיימות‬ ‫‪+‬‬ ‫‪2,685‬‬ ‫יח"ד חדשות‬ ‫(מימוש מקסימלי)‬ ‫משמעות העדכון במימוש מקסימלי‪:‬‬ ‫‪200 +‬‬ ‫יח"ד פוטנציאליות‬ ‫נוספות ברמ"א א'‬ ‫מיפוי מנגנוני ההתחדשות‬ ‫מפ"ת אביב‬ ‫מגורים | פעילויות | תנועה‬ ‫‪5,000‬‬ ‫יח"ד קיימות‬ ‫‪+‬‬ ‫‪2,685‬‬ ‫יח"ד חדשות‬ ‫(מימוש מקסימלי)‬ ‫מבננים מומלצים להתחדשות‬ ‫באמצעות תמ"א ‪ 38‬בשכונה‪:‬‬ ‫מיפוי מנגנוני ההתחדשות‬ ‫תכנית הברון הירש ‪1,3,5‬‬ ‫בדיון בהתנגדויות‪ ,‬הוועדה‬ ‫המקומית דחתה את מבנה ה‪S-‬‬ ‫המוצע‪ .‬ההצעה שתובא לדיון‬ ‫בהמשך כוללת שלושה מבנים בני‬ ‫‪ 3.65‬קומות‪.‬‬ ‫שיקולים לעדכון מגבלות תמ"א ‪ 38‬ברמת אביב‬ ‫• כלכלית – נדרשת קומה נוספת לטובת הריסה ובניה‬ ‫מחדש‪.‬‬ ‫נקודת מוצא‪ :‬תמורה לדיירים תוספת עד ‪ 25‬מ"ר לקיים ‪ +‬מרפסת ‪ +‬חניה‬ ‫כדי לתת עדיפות על פני מימוש תכנית הרחבות או תמ"א ‪ 38‬עיבוי‬ ‫• תמריץ שיעודד התאגדות של מספר מבנים‪ ,‬ישמר את‬ ‫החצרות לצד תוספת מקומות חניה‪.‬‬ ‫• תום תוקף המגבלות שפורסמו והתאמת המגבלות‬ ‫החדשות לעדכונים בתמ"א ‪.38‬‬ ‫תוספת של‬ ‫‪ 3.65‬קומות‬ ‫תוספת של‬ ‫‪ 3.65‬קומות‬ ‫יתרונות לעדכון מגבלות תמ"א ‪ 38‬ברמת אביב‬ ‫יישום הידע שנרכש מאז אישור המדיניות‪ ,‬תוך פישוט‬ ‫התהליך‪ ,‬לדוגמה‪:‬‬ ‫‪ .1‬עיצוב – דרישה של תכנית עיצוב בסמכות מהנדס‬ ‫העיר להבטחת מצוינות תכנונית‪.‬‬ ‫‪ .2‬חדרים טכניים – ביטול דירת קרקע אחת לטובת‬ ‫חדרי אשפה‪ ,‬חשמל וכו'‪.‬‬ ‫‪ .3‬קונטור קומת קרקע בהתאם לקומה טיפוסית‪.‬‬ ‫‪ .4‬פשטות המבנה – בהתאם לבניה השיכונית‪.‬‬ ‫‪ .5‬יישום עקרונות המדיניות ובראשם "נחלת הכלל"‬ ‫‪ .6‬חיזוק‪ ,‬מיקלוט‪ ,‬חידוש והתחדשות‪ ,‬איכות חיים‪...‬‬