1. No category

‫‪0‬‬
‫‪www.BIUFRIENDS.co.il‬‬
‫בר אילן חברים‬
‫התשע"ה ‪ 2015‬סמסטר ב‬
‫שם הפרויקט‪:‬‬
‫אוניברסיטת בר‪-‬אילן‬
‫הפקולטה למדעי החברה‬
‫המחלקה לניהול‬
‫מסלול לוגיסטיקה‬
‫קורס‪ 55-032-07 :‬ניהול פרויקטים‬
‫מרצה‪ :‬ד"ר אבינדב טל‬
‫מתרגל‪ :‬מר מינס אחיעד‬
‫מגיש‪ :‬לוי דהן‬
‫‪1‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪ .1‬ייזום הפרויקט ‪3-17‬‬
‫‪ 1.1‬לקוח הפרויקט הצורך בו יעדיו וכדאיותו (‪)3‬‬
‫‪1.1.1‬‬
‫תיאור‬
‫הלקוח‪3.....................................................................................................‬‬
‫‪1.1.2‬‬
‫הצורך בפרויקט וכדאיותו ללקוח‪3...............................................................‬‬
‫‪1.1.3‬‬
‫מטרות הפרויקט ויעדיו‪3.............................................................................‬‬
‫‪ 1.2‬בעלי עניין (‪)4-7‬‬
‫‪1.2.1‬‬
‫טבלת בעלי עניין‪ -‬תיאור‪ ,‬מעורבות ונחיצות‪4-5..............................................‬‬
‫‪1.2.2‬‬
‫טבלת מעורבות מוטיבציה‪5.........................................................................‬‬
‫‪1.2.3‬‬
‫מפת בעלי עניין‪ ,‬טרם הטיפול בבעלי עניין בעיתיים‪6.......................................‬‬
‫‪1.2.4‬‬
‫בעלי עניין בעיתיים‪7...................................................................................‬‬
‫‪ 1.3‬השוואה בן חלופות ‪8-16‬‬
‫‪1.3.1‬‬
‫ניתוח חלופות‪8-9.........................................................................................‬‬
‫‪1.3.2‬‬
‫מדדים כלכליים‪10-11...................................................................................‬‬
‫‪1.3.3‬‬
‫מדדי תועלת‪12.............................................................................................‬‬
‫‪1.3.4‬‬
‫סיכום עלות תועלת‪7....................................................................................‬‬
‫‪1.3.5‬‬
‫בחירה לפי ניתוח יחס עלות תועלת‪13.............................................................‬‬
‫‪1.3.6‬‬
‫נרמול העלות והתועלת ושיקלולם‪14-16..........................................................‬‬
‫סיכום ‪17.................................................................................................................‬‬
‫‪ .2‬תכנון תכולת עבודה‪ ,‬מבנה ארגוני‪ ,‬משאבים ועלויות‬
‫‪18-25 WBS 2.1‬‬
‫‪2.1.1‬‬
‫רשימה מדורגת של משימות הפרויקט (‪ )WBS‬רשימה מדורגת‪18-19..................‬‬
‫‪2.1.2‬‬
‫המשימות (‪ )WBS‬של הפרויקט‪ -‬מבנה גרפי של עץ‪20.......................................‬‬
‫‪2.1.3‬‬
‫סידור טבלאי של חבילות העבודה‪21-22..........................................................‬‬
‫‪ 2.2‬טפסי פירוט של חבילות העבודה‪23-25........................................................................‬‬
‫‪ 2.3‬מבנה ארגוני ‪26-27‬‬
‫‪2.3.1‬‬
‫מבנה ארגוני של הגוף שיבצע את הפרויקט‪26...................................................‬‬
‫‪2.3.2‬‬
‫התאמת המבנה הארגוני לביצוע הפרויקט‪27....................................................‬‬
‫‪ 2.4‬מטריצת חלוקת אחריות‪28-29......................................................................... RAM‬‬
‫‪ 2.5‬תרשים רשת ‪30...............................................................................................AON‬‬
‫‪ 2.6‬תרשים ‪ Gantt‬של התזמון המוקדם ‪31-34‬‬
‫‪2.6.1‬‬
‫טבלת תאריכים בתזמון המוקדם‪32-33...........................................................‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ 2.7‬פרופיל משאבים‪ -‬בעיות‪34-39....................................................................................‬‬
‫‪ 2.8‬תרשים ‪ Gantt‬של התזמון הסופי‪40............................................................................‬‬
‫‪ 2.9‬תזרים‪41-60............................................................................................................‬‬
‫‪2.9.1‬‬
‫ניתוח דו"ח תזרים מזומנים‪59.......................................................................‬‬
‫‪ 2.9.2‬תקציב הפ רויקט‪60.......................................................................................‬‬
‫‪ .3‬שלב ניהול הסיכונים ‪61-68‬‬
‫‪3.1-3.3‬טבלת המלצות התמודדות עם נזקים‪/‬תכנית ועוצמת הנזק‪61-62........................0.‬‬
‫‪ 3.3.1.1‬מטריצת סיכון‪63...............................................................................‬‬
‫‪ 3.4‬טבלת המלצות התמודדות עם נזקים‪/‬תכנית ועוצמת הנזק לאחר השינוי‪64-65............‬‬
‫סיכום‪66...........................................................................................................‬‬
‫‪3‬‬
‫חלק ‪ -1‬שלב ייזום הפרויקט‬
‫‪ 1.1‬לקוח הפרויקט הצורך בו יעדיו וכדאיותו‪:‬‬
‫‪ 1.1.1‬תיאור הלקוח‪:‬‬
‫ש‪.‬פרץ הוא איש עסקים ויזם המתמחה בעיקר ביבוא ייצוא והפצה של סחורות שונות‪ ,‬רוב פעילותו‬
‫נעשית במרוקו‪ ,‬צרפת וארה"ב‪ .‬ש‪.‬פרץ החליט להשקיע בייזום בניין דירות בישראל בעיר רעננה על‬
‫שטח שרכש מבעוד מועד על פינת הרחובות גולומב ואליעזר יפה‪.‬‬
‫לתפקיד מנהל הפרויקט נבחר אדם יחיד בעל ניסיון בתחום ניהול הפרויקטים ד‪.‬דהן‪ ,‬החל משלב‬
‫התכנון ועד להשלמת הפרויקט וגם בתחילת שלב תחזוקתו‪.‬‬
‫‪ 1.1.2‬הצורך בפרויקט ודאיותו ללקוח‪:‬‬
‫הצורך העיקרי עליו הפרויקט צריך לענות הוא כמובן הצורך הכלכלי‪ .‬תחום הנדל"ן בארץ פורח‬
‫וש‪.‬פרץ יוכל ליהנות מרווח כלכלי נאה מהשכרת הדירות בשלב הראשון וממכירתן בעתיד בשלב‬
‫מאוחר יותר‪ .‬בנוסף יוכל הלקוח להעמיק את נכסיו בארץ ולהבטיח את עתיד ילדיו שמתגוררים בה‪.‬‬
‫בנוסף במדינ ת ישראל ובעיר רעננה בפרט יש מחסור בדירות ויש דרישה לבניית יחידות דיור נוספות‬
‫ב עיר‪ .‬בנוסף השטח ממוקם ברחוב בעל מבנים ישנים יחסית ובניית מבנה חדש תשפר את תדמית‬
‫הרחוב ותעלה את ערכו‪.‬‬
‫‪ 1.1.3‬מטרות הפרויקט ויעדיו‪:‬‬
‫מטרות הפרויקט היא הקמת בניין דירות בעיר רעננה בפינת הרחוב גולומב ואליעזר יפה‪ .‬הפרויקט‬
‫הוא חלק מתהליך אסטרטגי של הלקוח ליזמות בישראל‪ ,‬ויצירת נכנסים לילדיו‪ .‬משך הפרויקט‬
‫הינו עד ‪ 20‬חודשים‪ .‬ובסופו יושכרו כלל הדירות (כרגע אין בכוונת הלקוח למכור דירות בפרויקט)‪.‬‬
‫הפרויקט יעשה ברמת ביצוע גבוה תוך שמירה על יעדי התקציב והזמנים שנקבעו מראש‪ .‬יש לציין‬
‫כי שלב רכישת הקרקע מוגדר כ "קדם פרויקט" שכן ש‪.‬פרץ רכש את הקרקע ועליה צריף ישן מספר‬
‫שנים טרם תחילת הפרויקט‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ 1.2‬בעלי העניין‬
‫‪ 1.2.1‬טבלת בעלי עניין‪ -‬תיאור‪ ,‬מעורבות ונחיצות‪:‬‬
‫בעלי‬
‫עניין‬
‫מעורבות‬
‫נחיצות‬
‫תועלת‬
‫מהפרויקט‬
‫נזק אפשרי‬
‫ש‪.‬פרץ‬
‫יוזם הפרויקט‪ ,‬מקבל‬
‫החלטות‪ ,‬עוקב ומפקח‬
‫על הפרויקט‪ .‬והמניע של‬
‫הפרויקט בעצם‬
‫נחיצות רבה בקביעת‬
‫מטרות הפרויקט ‪.‬‬
‫משפיע רבות על‬
‫הפרויקט‪.‬‬
‫תועלת כספית‪.‬‬
‫ועזרת לילדיו‬
‫נזק כספי‪.‬‬
‫ד‪.‬דהן (מנהל‬
‫הפרויקט)‬
‫מעקב בהיבט המקצועי‬
‫של ניהול הפרויקט‬
‫אחד הגורמים הכי‬
‫נחוצים בפרויקט‪,‬‬
‫רווח כספי‪,‬‬
‫יוקרה‪,‬‬
‫במידה והפרויקט לא‬
‫עומד ביעדים‪ ,‬פגיעה‬
‫ופיקוח צמוד‪ .‬קבלת‬
‫החלטות והקצאת‬
‫משאבים‪.‬‬
‫ומבצע הפרויקט‬
‫בפועל‪.‬‬
‫סיפוק אישי‪,‬‬
‫מוניטין‪.‬‬
‫בשמו של מנהל הפרויקט‪.‬‬
‫כישלון מעיד על חוסר‬
‫מקצועיות וחוסר יכולת‪.‬‬
‫והפסד בונוסים כספיים‪.‬‬
‫אדריכל‬
‫אחראי על‬
‫תכנון הבניין‬
‫ברמת השרטוט‬
‫שותף‬
‫לתהליך‬
‫תכנון הבניין‪.‬‬
‫רווח כספי‪,‬‬
‫מוניטין‬
‫תכנון לקוי עלול‬
‫לגרום לפגיעה‬
‫במוניטין‪.‬‬
‫מהנדס‬
‫הבניין‬
‫אחראי על תכנון מבנה‬
‫השלד(איך לבנות‪ ,‬בעזרת‬
‫מה לבנות וכו'‪,)...‬‬
‫ובדיקת הקרקע טרם‬
‫הבנייה‪.‬‬
‫נחוץ מאד‬
‫כיוון שעליו‬
‫מוטלת‬
‫האחריות‬
‫לבטיחות‪,‬‬
‫רווח כספי‪,‬‬
‫מוניטין‬
‫תכנון לקוי‬
‫שעלול לגרום‬
‫פגיעה במבנה‪,‬‬
‫במוניטין‬
‫המהנדס‬
‫הקבלן המבצע‬
‫תכנון והקמת המבנה‬
‫החדש‪ .‬אחריות‬
‫וחשיפה‬
‫לתביעות‬
‫חוזק ויציבות‬
‫הבניין‪.‬‬
‫משפטיות‪.‬‬
‫מבצע עבודות הבנייה‬
‫בפועל‬
‫רווח כספי‪ ,‬מוניטין‪.‬‬
‫בטיחותית‪.‬‬
‫עמידה בלוח זמנים‪.‬‬
‫תושבי הבניינים‬
‫הסמוכים‬
‫מושפעים מתהליך‬
‫הבנייה ומתוצאותיו‪.‬‬
‫נזק כספי‪ ,‬פגיעה‬
‫במוניטין וחשיפה‬
‫לתביעות משפטיות‪.‬‬
‫נחוצים בשיתוף‬
‫הפעולה עם הפרויקט‪,‬‬
‫לא באופן מעשי‪.‬‬
‫עליית ערך הדירות‬
‫עקב המבנה החדש‪.‬‬
‫רעש‪ ,‬זיהום אוויר‪ ,‬סכנה‬
‫לילדים‪ ,‬לכלוך‪ ,‬חסימת‬
‫כבישי גישה‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫עריית רעננה‬
‫מתן היתר ופיקוח‪.‬‬
‫היתר הבנייה נחוץ‬
‫מאד‪ ,‬היות ובלעדיו אי‬
‫אפשר להתחיל‬
‫הפרויקט‪.‬‬
‫עליית יוקרת‬
‫הרחוב‪ ,‬רווח כספי‬
‫(מס השבחה‬
‫וארנונה)‬
‫רשות העתיקות‪,‬‬
‫מתן היתר בנייה‪.‬‬
‫היתר הבנייה נחוץ‬
‫שמירה על העתיקות פגיעה בעתיקות‪ .‬הקצאת‬
‫כיוון שבלעדיו לא ניתן‬
‫להתחיל בפרויקט‪.‬‬
‫שבאזור מפני פגיעה‪ .‬קרקע לא נכונה תעורר‬
‫מחאות‪ .‬פגיעה בתשתיות‬
‫קביעת מדיניות‬
‫מנהל מקרקעי‬
‫ישראל‪ ,‬וועדה‬
‫מקומית לתכנון‬
‫ובנייה‪ ,‬בזק‬
‫חברת חשמל‪,‬‬
‫כיבוי אש‬
‫התנגדות מצד התושבים‬
‫ופגיעה‬
‫בתשתיות(כבישים‪ ,‬גינות‪,‬‬
‫מדרכות)‬
‫הבנייה בישראל‬
‫מתן התרי בנייה‪ ,‬ואישור‬
‫סופי‬
‫היתר הבנייה נחוץ‬
‫כיוון שבלעדיו לא ניתן‬
‫החברות הללו נותנות‬
‫אישורים בהתחלה ובסוף‬
‫קביעת מדיניות‬
‫הבנייה בישראל‬
‫להתחיל בפרויקט‪ .‬וגם‬
‫אישור סופי נחוץ כי‬
‫חלקם בנושא בטיחות‪,‬‬
‫לכן חשופות לתביעות‬
‫בלעדיו לא ניתן לסיים‬
‫את הפרויקט‬
‫וביקורת‪ .‬בנוסף תתכן‬
‫פגיעה בתשתיות‪.‬‬
‫מוצג ‪ :1‬טבלת נחיצות ומעורבות של בעלי העניין‬
‫‪ 1.2.2‬טבלת מעורבות מוטיבציה‪:‬‬
‫בעלי עניין‬
‫מעורבות‬
‫מוטיבציה‬
‫ש‪.‬פרץ (הלקוח)‬
‫‪8‬‬
‫‪10‬‬
‫ד‪.‬דהן (מנהל הפרויקט)‬
‫‪10‬‬
‫‪9‬‬
‫אדריכל‬
‫‪7‬‬
‫‪7‬‬
‫מהנדס‬
‫‪9‬‬
‫‪7‬‬
‫קבלן‬
‫‪9‬‬
‫‪9‬‬
‫תושבי הבניינים הסמוכים‬
‫‪6‬‬
‫‪2‬‬
‫עיריית רעננה‬
‫‪5‬‬
‫‪5‬‬
‫מוצג ‪ :2‬טבלת מעורבות ומוטיבציה של בעל העניין‬
‫‪6‬‬
‫‪ 1.2.3‬מפת בעלי עניין‪ ,‬טרם הטיפול בבעלי עניין בעיתיים‬
‫ד‪.‬דהן (מנהל הפרויקט)‬
‫מפת בעלי העניין‬
‫‪12‬‬
‫אדריכל‬
‫‪10‬‬
‫‪8, 10‬‬
‫מהנדס‬
‫‪9, 9‬‬
‫‪10, 9‬‬
‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫תושבי הבניינים הסמוכים‬
‫‪5, 5‬‬
‫עיריית רעננה‬
‫‪6, 4‬‬
‫רשות העתיקות‪ ,‬מנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬וועדה‬
‫מקומית לתכנון ובנייה‪ ,‬בזק‪.‬‬
‫‪6, 2‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5, 4‬‬
‫‪2‬‬
‫חברת החשמל‪ ,‬מכבי אש‬
‫‪0‬‬
‫‪12‬‬
‫ש‪.‬פרץ (הלקוח)‬
‫מוצג ‪ :3‬מפת בעלי העניין מצב קיים‬
‫‪10‬‬
‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫מוערבות‬
‫‪4‬‬
‫‪2‬‬
‫‪0‬‬
‫מוטיבציה‬
‫קבלן‬
‫‪9, 7‬‬
‫‪7, 7‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ 1.2.4‬בעלי עניין בעייתיים‬
‫נראה כי תושבי הבניינים הסמוכים עלולים להוות מכשול עבור הפרויקט‪ .‬מידות מעורבותם‬
‫בפרויקט ורמת המוטיבציה שלהם להצלחת הפרויקט נמוכות מאוד‪ .‬מידת מעורבותם נמוכה וכמו‬
‫כן גם המוטיבציה שלהם לסייע בהצלחת הפרויקט היא מאוד נמוכה‪.‬‬
‫כל זאת למרות שהקמת הבניין החדש תיפה את הרחוב‪ ,‬תעלה את ערך הדירות‪ ,‬ותחדש תשתיות‪.‬‬
‫אך יש לזכור כי דיירי הבניינים הסמוכים יהיו בקרבת פרויקט שיערך ‪ 24‬חודשים‪ ,‬ועלול להוות להם‬
‫מטרד כגון רעש‪ ,‬הרס תשתיות‪ ,‬נזק למבנה שלהם‪ ,‬לכלוך‪ ,‬חסימת כבישים‪ ,‬בעיות חנייה בעתיד‪.‬‬
‫וכו'‪.‬‬
‫בשל כך יש לנסות להגדיל את המוטיבציה של בעלי העניין (לא ראלי להקטין להם את המעורבות‬
‫מבחינה כלכלית ופרקטית) הבעייתיים שבמקרה שלנו הם דיירי הבניינים ליד‪ .‬יחד עם זאת יש‬
‫להקטין כלל שניתן את רמת מעורבותם בפרויקט על מנת שלא יהוו מכשול‪.‬‬
‫ניתן לנקוט בכמה אפשרויות שיעזרו להגדיל את המוטיבציה שלהם לסייע להצלחת הפרויקט‪:‬‬
‫‪ .1‬שימוש בחוק – הבנייה קיבלה את כל האישורים והתנגדותם אינה רלוונטית על פי החוק‪.‬‬
‫‪ .2‬פיצוי כספי – ניתן לתת פיצוי כספי על מנת לטפל בבעלי עניין "בעייתיים"‪.‬‬
‫‪ .3‬שדרוג קל במבנים ליד – במקרה של הפרויקט שלנו נבנתה חומה חדשה לבניין ליד‪ ,‬מה‬
‫שהשביע את רצון הדיירים‪ .‬שבהמשך אף ביקשו הצעה לפרויקט תמ"א ‪ 38‬בבניינם‪.‬‬
‫‪ .4‬הסברה לשכנים בבניינים הסמוכים שאומנם בטווח הקצר יהווה הפרויקט מטרד קל אבל‬
‫בטווח הארוך ישדרג את הרחוב ויעלה את ערך הדירות שלהם‪.‬‬
‫השימוש באפשרות ‪ 3‬להעלאת המוטיבציה של תושבי הבניינים הסמוכים גרם לעליית המוטיבציה‬
‫שלהם להצלחת הפרויקט וניתן לראות זאת בגרף החדש‪:‬‬
‫ד‪.‬דהן (מנהל הפרויקט)‬
‫מפת בעלי העניין‬
‫אדריכל‬
‫‪12‬‬
‫מהנדס‬
‫קבלן‬
‫‪10‬‬
‫‪8, 10‬‬
‫‪9, 9‬‬
‫‪10, 9‬‬
‫מוטיבציה‬
‫‪8‬‬
‫תושבי הבניינים הסמוכים‬
‫‪9, 7‬‬
‫‪7, 7‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6, 6‬‬
‫עיריית רעננה‬
‫‪5, 5‬‬
‫‪6, 4‬‬
‫רשות העתיקות‪ ,‬מנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬וועדה מקומית‬
‫לתכנון ובנייה‪ ,‬בזק‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5, 4‬‬
‫‪2‬‬
‫חברת החשמל‪ ,‬מכבי אש‬
‫ש‪.‬פרץ (הלקוח)‬
‫מוצג ‪ : 4‬מפת בעלי העניין מצב חדש‬
‫‪0‬‬
‫‪12‬‬
‫‪10‬‬
‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫מוערבות‬
‫‪4‬‬
‫‪2‬‬
‫‪0‬‬
‫‪8‬‬
‫‪ 1.3‬השוואה בן חלופות‬
‫‪ 1.3.1‬ניתוח חלופות‬
‫ל‪-‬ש‪.‬פרץ תקציב של עד ‪ 10‬מליון ‪ ₪‬לבניית הבניין‪.‬‬
‫מנהל הפרויקט ד‪.‬דהן בדק והציג בפני ש‪.‬פרץ הלקוח מספר חלופות בנייה לבחירה‪ .‬מצד אחד הרצון‬
‫הוא לעמוד בתקציב ולחסוך בעלויות ומנגד חשובה התועלת הן באיכות הבנייה והן בעמידה בזמנים‬
‫(כל זמן שהדירות לא מושכרות הכסף לא נכנס)‪ .‬יש לציין כי החלופות שהוצגו מגלמות את כל פעולת‬
‫הבנייה (מלבד רכישת השטח) כך שיתכן שישנן הוצאות שימצאו בכל החלופות (למשל הוצאת‬
‫אישורים‪ ,‬מעלית‪ ,‬קולטי שמש ועוד)‪.‬‬
‫להלן החלופות שהוצגו‪:‬‬
‫‪‬‬
‫חלופה ‪ :1‬בנייה קונבנציונאלית – אורכת ‪ 18‬חודשים‪ ,‬ועולה ‪.₪ 8,800,000‬‬
‫הבנייה בשיטה זו היא הנפוצה ביותר לבנייה בישראל‪ ,‬כאשר חומרי הבניה מגיעים אל‬
‫האתר עצמו והבניין מוקם אט אט בשטח עצמו‪ .‬בניה קונבנציונאלית כוללת חפירת יסודות‪,‬‬
‫הרכבת תבניות ולוחות מעץ ויציקות בטון‪ .‬הקירות מוקמים מלבנים כשבניהן מלט‪,‬‬
‫והגמורים נעשים בסופו של דבר באמצעות טיח וצבע‪ .‬שיטה זו איטית יחסית‪ ,‬מלכלכת‬
‫ומרעישה‪ ,‬אולם מאפשרת עבודה של פועלים שאינם אנשי מקצוע מנוסים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫חלופה ‪ :2‬בנייה טרומית – אורכת ‪ 12‬חודשים‪.₪ 9,000,000 ,‬‬
‫בשיטה הזאת מבוצע ראשית תכנון המבנה לפרטיו‪ ,‬אז מוזמנים חלקיו השלמים ממפעלי‬
‫החלקים‪ ,‬ואלה מורכבים בשטח על מנת ליצור את המבנה המבוקש‪ .‬הרכבת המבנה בבניה‬
‫טרומית היא זולה ודורשת בעלי מקצוע מיומנים בתחום המסוגלים לעשות את העבודה‬
‫תוך זמן קצר ביותר‪ .‬שיטת זו הינה מתקדמת וחכמה זאת בזכות יתרונותיה הרבים‪ .‬בניה‬
‫טרומית היא מהירה יחסית‪ ,‬נקייה ומקצועית‪ ,‬וביכולתה להציג תוצרים מצוינים בשטח‬
‫תוך גרימת נזק מינימאלי לסביבה‪ ,‬מנגד כמו שאמרנו קשה למצוא אנשי מקצוע‬
‫שמתמקצעים בשיטה זו‪ ,‬בנוסף לכך יש התמודדות לוגיסטית קשה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫חלופה ‪ :3‬שיטות בניה מתועשות – אורכת ‪ 16‬חודשים ‪.₪ 9,500,000‬‬
‫שיטות אלו משלבות בין השיטות שהובאו להלן‪ ,‬השיטה הקונבנציונאלית והשיטה‬
‫הטרומית‪ .‬בשיטה המתועשת נבנים יסודות הבניין ותקרות בשיטה הקונבנציונאלית‬
‫הרגילה‪ ,‬ואילו קירות המבנה מוזמנים מהמפעל ומורכבים באתר כמו בשיטה הטרומית‪.‬‬
‫שיטה זו משמשת עבור מבנים שלא תמיד יש אפשרות לוגיסטית להניע את חלקיהם‬
‫מהמפעל ועד האתר‪ .‬המבנים עוברים בדיקה של ליקויי בנייה ועמודים בכל התקנים‬
‫הנדרשים‪ .‬בניה מתועשת משפרת את איכות הבניה‪ ,‬אינה פוגעת באיכות הסביבה ומנפיקה‬
‫תוצרים מהירים‪ .‬עם זאת‪ ,‬בעת בחירה בשיטת הבנייה הטרומית או המתועשת נדרש לבחור‬
‫בחברה מקצועית ביותר‪ ,‬בעלת ניסיון רב בבנייה מסוג זה ובעלת הוכחות בשטח אודות‬
‫המבנים שהקימה‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫* כל החלופות מתאימות לצורכי הלקוח הן בתקציב והן בזמנים (ובשאר הרצונות)‪.‬‬
‫תכונות‬
‫הבנייה‬
‫‪3‬‬
‫בנייה מתועשת‬
‫בקרה על תהליך ביקורת איכותית‬
‫מהשטח צמודה‬
‫הבנייה‬
‫לפועלים בשטח‬
‫עובדים מנוסים‬
‫סוג העובדים‬
‫ומתמחים בשיטות‬
‫הנחוצים‬
‫בנייה מתועשת‬
‫אין אפשרות לשנות את‬
‫אפשרות שינוי‬
‫צורת המבנה‬
‫במבנה‬
‫עובדים מקצועיים‬
‫ביצוע העבודה‬
‫ומנוסים בתחום בעלי‬
‫בשטח‬
‫ידע וניסיון גבוה בשטח‬
‫איכות החומרים גבוהה‬
‫והמוצר‬
‫קצר מאוד‬
‫משך בניה‬
‫עובדי בנייה מתועדת‬
‫הוצאות על‬
‫יקרים אך מנוסים‬
‫המבנה‬
‫ומאפשרים סיום מהיר‬
‫של פרויקט והוזלת‬
‫עלויות בנייה‬
‫הפועלים עובדים כלי‬
‫שיטת העבודה‬
‫עבודה ועזרי בנייה‬
‫בשטח‬
‫מתקדמים‬
‫מוצג ‪ :5‬פירוט החלופות‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫בנייה טרומית‬
‫‪1‬‬
‫בניית קונבנציונאלית‬
‫ביקורת איכותית מהשטח‬
‫‪,‬צמודה לפועלים‬
‫הקבלן או המהנדס מעבירים‬
‫ביקורת מהשטח‬
‫עובדים מנוסים ומתמחים‬
‫בסוג האחד של ענף בו הם‬
‫עוסקים‬
‫אין אפשרות לשנות את‬
‫צורת המבנה‬
‫עובדים מנוסים‬
‫ומיומנים הפועלים‬
‫ביעילות בשטח‪.‬‬
‫לא מיומנים‪ ,‬זולים ‪.‬אינם‬
‫בהכרח מנוסים בעבודת הבנייה‬
‫הוספה לבניין חדר או קומה‬
‫העובדים לעיתים אינם מבצעים‬
‫את עבודתם כנדרש וכתוצאה‬
‫מכך יתכנו טעויות במידות‬
‫‪.‬החומרים המאוכסנים בשטח‬
‫תלוי בקבלן\אדריכל\חברת‬
‫גבוהה‬
‫הבנייה‬
‫קצר ‪ -‬טווח בינוני‬
‫קצר מאוד‬
‫גבוהה ‪ -‬הפועלים ששוכרים גבוהות ‪ -‬הפועלים ששוכרים‬
‫לבנייה יקרים מכיוון שדרושים‬
‫לבנייה יקרים ‪ ,‬בעלי‬
‫מיומנויות הדורשות הפעלת הרבה פועלים והכלים פשוטים‬
‫כלים משוכללים יקרים‬
‫‪.‬זולים‬
‫במהלך הבנייה‬
‫ידנית ‪,‬הפועלים עובדים על‬
‫בעזרת כלים וידנית ‪,‬‬
‫המבנה באופן ידני‬
‫הפועלים עובדים במכונות‬
‫כדי להקל עליהם‬
‫‪10‬‬
‫‪ 1.3.2‬מדדים כלכליים‬
‫יש לציין שחלק מהחלופות אותן סקרנו חדשות יחסית וטרם אפשר להעריך אם בעתיד הם ישתלמו‬
‫יותר מבחינת אחזקה לכן ההנחה היא שההכנסות מהדירות הסופיות זהות ולא משנה איך בנינו את‬
‫הבניין‪ .‬כמו כן גם עלויות האחזקה לאחר בניית הבניין זהות‪.‬‬
‫מדידה כמותית של עלויות החלופות תיעשה על ידי חישובי ‪. NPV‬‬
‫הצימר צריך להיות מוקם תוך שנה וחצי מקסימום והחברה המבצעת התחייבה לספק תחזוקה‬
‫שוטפת של הצימר כל שנתיים‪ PVi .‬חושב לפי ‪ 5%‬ריבית (המספרים במיליוני שקלים)‬
‫חלופה ‪ :1‬בנייה קונבנציונאלית‬
‫שנה‬
‫‪0‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬
‫עלויות‬
‫תחזוקה‬
‫עלויות‬
‫פיתוח‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.500000‬‬
‫‪1.800000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫מוצג ‪ :6‬עלויות חלופה ‪1‬‬
‫‪C‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.500000‬‬
‫‪1.800000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪PV‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.380952‬‬
‫‪1.632653‬‬
‫‪0.008638‬‬
‫‪0.008227‬‬
‫‪0.007835‬‬
‫‪0.007462‬‬
‫‪0.007107‬‬
‫‪0.006768‬‬
‫‪0.006446‬‬
‫‪0.006139‬‬
‫‪0.005847‬‬
‫‪0.005568‬‬
‫‪0.005303‬‬
‫‪0.005051‬‬
‫‪0.004810‬‬
‫‪0.004581‬‬
‫‪0.004363‬‬
‫‪∑_PV‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪6.880952‬‬
‫‪8.513605‬‬
‫‪8.522244‬‬
‫‪8.530471‬‬
‫‪8.538306‬‬
‫‪8.545768‬‬
‫‪8.552875‬‬
‫‪8.559643‬‬
‫‪8.566090‬‬
‫‪8.572229‬‬
‫‪8.578075‬‬
‫‪8.583644‬‬
‫‪8.588947‬‬
‫‪8.593998‬‬
‫‪8.598808‬‬
‫‪8.603389‬‬
‫‪8.607752‬‬
‫‪11‬‬
‫חלופה ‪ :2‬בנייה טרומית‬
‫שנה‬
‫‪0‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬
‫עלויות‬
‫תחזוקה‬
‫עלויות‬
‫פיתוח‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.500000‬‬
‫‪2.000000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪C‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.500000‬‬
‫‪2.000000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪PV‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.380952‬‬
‫‪1.814059‬‬
‫‪0.008638‬‬
‫‪0.008227‬‬
‫‪0.007835‬‬
‫‪0.007462‬‬
‫‪0.007107‬‬
‫‪0.006768‬‬
‫‪0.006446‬‬
‫‪0.006139‬‬
‫‪0.005847‬‬
‫‪0.005568‬‬
‫‪0.005303‬‬
‫‪0.005051‬‬
‫‪0.004810‬‬
‫‪0.004581‬‬
‫‪0.004363‬‬
‫‪Cum_PV‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪6.880952‬‬
‫‪8.695011‬‬
‫‪8.703650‬‬
‫‪8.711877‬‬
‫‪8.719712‬‬
‫‪8.727174‬‬
‫‪8.734281‬‬
‫‪8.741049‬‬
‫‪8.747495‬‬
‫‪8.753635‬‬
‫‪8.759481‬‬
‫‪8.765050‬‬
‫‪8.770353‬‬
‫‪8.775404‬‬
‫‪8.780214‬‬
‫‪8.784795‬‬
‫‪8.789158‬‬
‫מוצג ‪ :7‬עלויות חלופה ‪2‬‬
‫חלופה ‪ :3‬שיטות בניה מתועשות‬
‫עלויות‬
‫פיתוח‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.500000‬‬
‫‪2.500000‬‬
‫עלויות‬
‫תחזוקה‬
‫שנה‬
‫‪0‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪C‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.500000‬‬
‫‪2.500000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪PV‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪2.380952‬‬
‫‪2.267574‬‬
‫‪0.008638‬‬
‫‪Cum_PV‬‬
‫‪4.500000‬‬
‫‪6.880952‬‬
‫‪9.148526‬‬
‫‪9.157164‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.008227‬‬
‫‪0.007835‬‬
‫‪0.007462‬‬
‫‪0.007107‬‬
‫‪0.006768‬‬
‫‪0.006446‬‬
‫‪9.165391‬‬
‫‪9.173227‬‬
‫‪9.180689‬‬
‫‪9.187796‬‬
‫‪9.194564‬‬
‫‪9.201010‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.006139‬‬
‫‪0.005847‬‬
‫‪0.005568‬‬
‫‪0.005303‬‬
‫‪0.005051‬‬
‫‪0.004810‬‬
‫‪9.207149‬‬
‫‪9.212996‬‬
‫‪9.218564‬‬
‫‪9.223868‬‬
‫‪9.228918‬‬
‫‪9.233729‬‬
‫‪12‬‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.010000‬‬
‫‪0.004581‬‬
‫‪0.004363‬‬
‫‪9.238310‬‬
‫‪9.242673‬‬
‫מוצג ‪ :8‬עלויות חלופה ‪3‬‬
‫‪ 1.3.3‬מדדי תועלת‬
‫מנהל הפרויקט אסף את מדדי התועלת יחד עם הלקוח‪ .‬בנוסף נתן לכל מדד תועלת ניתן משקל‬
‫באחוזים כאשר כלל המשקלים מגיעים ל ‪ .100%‬בכל פרמטר של השוואה קיבלה כל אחת‬
‫מהחלופות ציון סובייקטיבי בסקלה של ‪.1-10‬‬
‫בסוף חלוקת הציון לכל חלופה בכל מדד תועלת‪ ,‬חושב ממוצע משוקלל לכל חלופה‪ .‬ניתן לראות את‬
‫התהליך מסוכם בטבלה הבאה‪:‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫משקל קונבנציונאלית טרומית מתועשת‬
‫קריטריון‬
‫‪8‬‬
‫‪7‬‬
‫‪7‬‬
‫סיכון לא לעמוד בתכנית הפרויקט (ציון גבוה פחות סיכון) ‪20%‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪6‬‬
‫‪20%‬‬
‫משך זמן הפרויקט (ציון גבוה זמן קצר יותר)‬
‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪10%‬‬
‫טוב לבעלי עניין שליליים (השכנים)‬
‫‪7‬‬
‫‪5‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10%‬‬
‫יכולת שדרוג עתידית‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪7‬‬
‫‪10%‬‬
‫רמת דיוק‬
‫‪7‬‬
‫‪6‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10%‬‬
‫יכולת גיוס אנשי מקצוע‬
‫‪7‬‬
‫‪6‬‬
‫‪8‬‬
‫‪10%‬‬
‫תלות לוגיסטית (ציון גבוה פחות תלות)‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪7‬‬
‫‪5%‬‬
‫פגיעה בסביבה (ציון גבוה פחות פוגע)‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪8‬‬
‫‪5%‬‬
‫עמידות בפני רעידות אדמה‬
‫תועלת משוקללת (‪)T‬‬
‫‪7.7‬‬
‫‪7.3‬‬
‫‪7.25‬‬
‫‪100%‬‬
‫מוצג ‪ :9‬השוואה איכותנית בין החלופות‬
‫‪13‬‬
‫‪ 1.3.4‬סיכום עלות מול תועלת – ניתוח שולי (במיליוני שקלים)‬
‫מדד‬
‫תועלת משוקללת‬
‫(‪)Ti‬‬
‫עלות כוללת‬
‫‪ 1‬קונבנציונלית‬
‫חלופה‬
‫‪ 2‬טרומית‬
‫‪ 3‬מתועשת‬
‫‪7.25‬‬
‫‪7.3‬‬
‫‪7.7‬‬
‫‪8.8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9.5‬‬
‫מוצג ‪ :10‬ניתוח עלות מול תועלת – ניתוח שולי‬
‫לאחר השוואת החלופות ניתן לראות שכל חלופה מדורגת בהתאם לציון תועלת שלה‪ ,‬כלומר חלופה‬
‫שקיבלה ציון תועלת גבוה יותר גם תעלה יותר‪ .‬מה שאומר שאין כאן שום חלופה נשלטת וכל חלופה‬
‫תואמת את העלות שלה במדד הזה‪.‬‬
‫חלופה ‪ : 1‬החלופה הכי זולה עם התועלת הכי נמוכה‪.‬‬
‫חלופה ‪ :2‬החלופה בעלת עלות בינונית ותועלת בינונית בהתאם‪.‬‬
‫חלופה ‪ :3‬החלופה הכי יקרה עם התועלת הכי גובה‪.‬‬
‫‪ 1.3.5‬בחירה לפי ניתוח יחס תועלת‪-‬עלות‬
‫חלופה‬
‫קריטריון‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫קונבנציונאלית‬
‫טרומית‬
‫מתועשת‬
‫תועלת ‪₪ 1M‬‬
‫‪0.116174351‬‬
‫‪0.108193814 0.113776543‬‬
‫מוצג ‪ :11‬בחירת חלופה לפי יחס תועלת‪/‬עלות‬
‫‪‬‬
‫על פי ניתוח יחס תועלת‪/‬עלות נבחר בחלופה ‪ 1‬כיוון שהחלופה נותנת את התועלת הגבוהה‬
‫ביותר לכל מיליון שקל שמושקעים בה‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫‪ .1.3.6‬נרמול העלות והתועלת ושקלולם‬
‫חלופה‬
‫שיטה‬
‫קריטריון‬
‫נרמול‬
‫תועלת‬
‫נרמול‬
‫עלות ‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪0.805555556‬‬
‫‪0.811111111‬‬
‫‪0.855555556‬‬
‫‪Bi=(Ti-1)/9‬‬
‫𝒏𝒊𝒎𝑪‬
‫𝒊𝑪‬
‫‪1‬‬
‫‪0.979360264‬‬
‫‪0.931305515‬‬
‫= 𝒊𝑪𝑵‬
‫‪1‬‬
‫‪Bi-NCi‬‬
‫‪1‬‬
‫משוואות הציון המשוקלל‬
‫של עלות‪/‬תועלת מנורמלים‬
‫‪-0.19444444‬‬
‫‪-0.16824915‬‬
‫‪-0.07574996‬‬
‫𝑋‪𝑌 = 1 − 0.194‬‬
‫𝑋‪𝑌 = 0.979 − 0.168‬‬
‫𝑋‪𝑌 = 0.931 − 0.076‬‬
‫‪Y=NCi+(Bi-NCi)X‬‬
‫נרמול‬
‫עלות ‪2‬‬
‫𝒏𝒊𝒎𝑪‬
‫𝒙𝒂𝒎𝑩 ∗‬
‫𝒊𝑪‬
‫= 𝒊𝑪𝑵‬
‫‪0.855555556‬‬
‫‪0.837897115‬‬
‫‪0.796783607‬‬
‫‪2‬‬
‫‪Bi-NCi‬‬
‫‪-0.05‬‬
‫‪-0.026786‬‬
‫‪0.058771948‬‬
‫‪2‬‬
‫משוואות הציון המשוקלל‬
‫של עלות‪/‬תועלת מנורמלים‬
‫𝑋‪𝑌 = 0.856 − 0.05‬‬
‫𝑋‪𝑌 = 0.838 − 0.027‬‬
‫𝑋‪𝑌 = 0.797 + 0.059‬‬
‫‪Y=NCi+(Bi-NCi)X‬‬
‫מוצג ‪ : 12‬נרמול העלות והתועלת‪ -‬השוואת חלופות‬
‫‪15‬‬
‫גרפים של פונקציית הציון המשוקלל של עלות‪/‬תועלת מנורמלים על פי שתי השיטות הנבחרות‪:‬‬
‫‪1.00‬‬
‫‪0.99‬‬
‫‪0.98‬‬
‫‪0.97‬‬
‫‪0.96‬‬
‫‪0.95‬‬
‫‪0.94‬‬
‫‪0.93‬‬
‫‪0.92‬‬
‫‪0.91‬‬
‫‪0.90‬‬
‫‪0.89‬‬
‫‪0.88‬‬
‫‪0.87‬‬
‫‪0.86‬‬
‫‪0.85‬‬
‫‪0.84‬‬
‫‪0.83‬‬
‫‪0.82‬‬
‫‪0.81‬‬
‫‪0.80‬‬
‫‪0.79‬‬
‫‪0.78‬‬
‫‪0.77‬‬
‫‪0.76‬‬
‫‪0.75‬‬
‫‪0.74‬‬
‫‪0.73‬‬
‫‪0.72‬‬
‫‪0.71‬‬
‫‪0.70‬‬
‫לפי 𝑖𝐶‪𝑁𝐶𝑖=𝐶𝑚𝑖𝑛/‬‬
‫סידרה‪1‬‬
‫חלופה ‪1‬‬
‫סידרה‪2‬‬
‫חלופה ‪2‬‬
‫סידרה‪3‬‬
‫חלופה ‪3‬‬
‫‪1.00‬‬
‫‪0.90‬‬
‫‪0.80‬‬
‫‪0.70‬‬
‫‪0.60‬‬
‫‪0.50‬‬
‫‪0.40‬‬
‫‪0.30‬‬
‫‪0.20‬‬
‫‪0.10‬‬
‫‪0.00‬‬
‫מוצג ‪ :13‬גרף המתאר עלות תועלת מנורמלים על פי שיטה ‪1‬‬
‫‪1.00‬‬
‫‪0.99‬‬
‫‪0.98‬‬
‫‪0.97‬‬
‫‪0.96‬‬
‫‪0.95‬‬
‫‪0.94‬‬
‫‪0.93‬‬
‫‪0.92‬‬
‫‪0.91‬‬
‫‪0.90‬‬
‫‪0.89‬‬
‫‪0.88‬‬
‫‪0.87‬‬
‫‪0.86‬‬
‫‪0.85‬‬
‫‪0.84‬‬
‫‪0.83‬‬
‫‪0.82‬‬
‫‪0.81‬‬
‫‪0.80‬‬
‫‪0.79‬‬
‫‪0.78‬‬
‫‪0.77‬‬
‫‪0.76‬‬
‫‪0.75‬‬
‫‪0.74‬‬
‫‪0.73‬‬
‫‪0.72‬‬
‫‪0.71‬‬
‫‪0.70‬‬
‫לפי 𝑥𝑎𝑚𝐵∗𝑖𝐶‪𝑁𝐶𝑖=𝐶𝑚𝑖𝑛/‬‬
‫חלופה ‪1‬‬
‫סידרה‪1‬‬
‫סידרה‪2‬‬
‫חלופה ‪2‬‬
‫סידרה‪3‬‬
‫חלופה ‪3‬‬
‫‪1.00‬‬
‫‪0.90‬‬
‫‪0.80‬‬
‫‪0.70‬‬
‫‪0.60‬‬
‫מוצג ‪:14‬גרף המתאר עלות תועלת מנורמלים על פי שיטה ‪2‬‬
‫‪0.50‬‬
‫‪0.40‬‬
‫‪0.30‬‬
‫‪0.20‬‬
‫‪0.10‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪16‬‬
‫מסקנות‪:‬‬
‫ניתן לראות בטבלה ובגרפים הצגה של שתי שיטות נרמול ושקלול שת תועלת ועלות‪ .‬התרשימים‬
‫מציגים באופן גרפי את שתי השיטות‪ .‬ניתן לראות כי בשתי השיטות חלופה לא יעילה כיוון שבכל‬
‫נקודה בגרף חלופה ‪ 1‬או ‪ 3‬מתעלות עליה‪ ,‬לכן אין שום מקרה שהיא תבחר‪ .‬בגרף המתאר את השיטה‬
‫הראשונה נראה כי נקודות החיתוך בין חלופה ב' ו‪-‬ג' היא ב‪ ,x=0.48 -‬בנקודה זו העקומה שבעלייה‬
‫היא של חלופה ב' ולכן נבחר בחלופה ב'‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫סיכום חלק ‪:1‬‬
‫‪‬‬
‫בפרק זה הצגנו את הלקוח ש‪.‬פרץ‪ ,‬ובעלי העניין הפרויקט בצורה מפורטת‪ .‬תיארנו את‬
‫הצורך בביצועה הפרויקט‪ ,‬מדובר בצורך כלכלי בעיקר‪.‬‬
‫‪‬‬
‫סקרנו את מגוון בעלי העניין‪ ,‬הן מבחינת מעורבות והן מבחינת מוטיבציה‪ .‬טיפלנו בבעלי‬
‫העניין "הבעייתיים" שהם השכנים על ידי הגדלת המוטיבציה שלהם להצלחת‬
‫הפרויקט‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הצגנו שלוש חלופות (בנייה קונבנציונאלית‪ ,‬בנייה טרומית‪ ,‬בנייה מתועשת)‪ .‬השתמשנו‬
‫בכלים שונים כמו טבלת הערכת חלופות‪ ,‬ונרמולם של תועלת ועלות במספר שיטות‪.‬‬
‫לבסוף בחרנו בחלופה ‪ 1‬שהיא השיטה הקונבנציונאלית‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫חלק ‪ -2‬תכנון תכולת עבודה‪ ,‬מבנה ארגוני משאבים ועלויות‬
‫‪WBS 2.1‬‬
‫‪ 2.1.1‬רשימה מדורגת של משימות הפרויקט )‪(WBS‬רשימה מדורגת‬
‫‪ .1‬הקמת בניין מגורים בעיר רעננה‬
‫‪ 1.1‬קבלת התרים ואישורים‬
‫‪1.1.1‬‬
‫מדידת הקרקע‬
‫‪1.1.2‬‬
‫מנהל מקרקעי ישראל‬
‫‪1.1.3‬‬
‫וועדה מקומית לתכנון ובנייה‬
‫‪1.1.4‬‬
‫קבלת אישורים מרשות העתיקות‬
‫‪1.1.5‬‬
‫חברת חשמל‬
‫‪1.1.6‬‬
‫מכבי אש‬
‫‪ 1.2‬בדיקות והכנות הקרקע‬
‫‪1.2.1‬‬
‫ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת צפיפות‪ ,‬בדיקת עומק‪ ,‬בדיקת חוזק‪ ,‬וכו')‬
‫‪1.2.2‬‬
‫תיחום וגידור השטח‬
‫‪1.2.3‬‬
‫חפירות ופינוי פסולת‬
‫‪1.2.4‬‬
‫יישור והידוק הקרקע ויציקת היסודות‬
‫‪1.2.5‬‬
‫הכנה לניקוזים ויציקת בטון‬
‫‪ 1.3‬תכנון בניית הבניין‬
‫‪1.3.1‬‬
‫תכנון אדריכלי‬
‫‪ 1.3.1.1‬הגדרת תקציב וסדר עדיפויות‬
‫‪ 1.3.1.2‬הכנת מספר חלופות על גבי סקיצות ראשוניות‬
‫‪ 1.3.1.3‬הכנת תכנית עבודה מסודרת ע"י הקבלן המבצע‬
‫‪1.3.2‬‬
‫תכנון הנדסי‬
‫‪ 1.3.2.1‬תכנון הקונסטרוקציה‬
‫‪ 1.3.2.2‬תכנון השלד‬
‫‪ 1.3.2.3‬תכנון מפורט של המערכות‬
‫‪ 1.4‬התקשרות עם קבלן מבצע‬
‫‪1.4.1‬‬
‫הכנת מפרט בקשה להצעות מקבלנים (‪) RFP‬‬
‫‪1.4.2‬‬
‫בחירת קבלן‬
‫‪1.4.3‬‬
‫חוזה והתקשרות‬
‫‪ 1.5‬בניית השלד‬
‫‪1.5.1‬‬
‫יציקת עמודים‬
‫‪19‬‬
‫‪1.5.2‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪0‬‬
‫‪1.5.3‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪1‬‬
‫‪1.5.4‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪2‬‬
‫‪1.5.5‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪3‬‬
‫‪1.5.6‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪4‬‬
‫‪1.5.7‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪5‬‬
‫‪1.5.8‬‬
‫חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים‬
‫‪1.5.9‬‬
‫ביקורת שלד‬
‫‪ 1.6‬גימור חיצוני של הבניין‬
‫‪1.6.1‬‬
‫ריצוף השטח הפתוח והחניה‬
‫‪1.6.2‬‬
‫חיפוי חיצוני של הבניין‬
‫‪1.6.3‬‬
‫התקנת גינות‬
‫‪ 1.7‬גימור פנימי של הבניין‬
‫‪1.7.1‬‬
‫עבודות תשתית מים ‪+‬ביוב‬
‫‪1.7.2‬‬
‫עבודת תשתית חשמל‬
‫‪1.7.3‬‬
‫עבודת תשתית גז‬
‫‪1.7.4‬‬
‫ריצוף‬
‫‪1.7.5‬‬
‫טיח וצבע‬
‫‪1.7.6‬‬
‫התקנת חלונות‪ ,‬דלתות ומעקות‪.‬‬
‫‪1.7.7‬‬
‫התקנת חדרי רחצה ושירותים‬
‫‪1.7.8‬‬
‫התקנת מטבחים‬
‫‪20‬‬
‫‪ 2.1.2‬עץ המשימות )‪ (WBS‬של הפרויקט‪ -‬מבנה גרפי של עץ‬
‫הקמת בניין‬
‫מגורים בעיר‬
‫רעננה‬
‫גימור פנימי‬
‫של הבניין‬
‫גימור חיצוני‬
‫של הבניין‬
‫עבודות‬
‫תשתית מים‬
‫‪+‬ביוב‬
‫ריצוף השטח‬
‫הפתוח‬
‫והחניה‬
‫עבודת‬
‫תשתית‬
‫חשמל‬
‫חיפוי חיצוני‬
‫של הבניין‬
‫עבודת‬
‫תשתית גז‬
‫התקנת גינות‬
‫ריצוף‬
‫טיח וצבע‬
‫התקנת‬
‫חלונות‪ ,‬דלתות‬
‫ומעקות‪.‬‬
‫התקנת חדרי‬
‫רחצה‬
‫ושירותים‬
‫התקנת‬
‫מטבחים‬
‫בניית השלד‬
‫יציקת עמודים‬
‫יציקת תקרה\ריצפה‬
‫כולל הכנת תשתית‬
‫חשמל מים וביוב‬
‫קומה ‪0‬‬
‫התקשרות עם‬
‫קבלן מבצע‬
‫הכנת מפרט‬
‫בקשה‬
‫להצעות‬
‫מקבלנים‬
‫(‪) RFP‬‬
‫תכנון הנדסי‬
‫תכנון‬
‫הקונסטרוקצי‬
‫ה‬
‫יציקת תקרה\ריצפה‬
‫כולל הכנת תשתית‬
‫חשמל מים וביוב‬
‫קומה ‪1‬‬
‫חוזה‬
‫והתקשרות‬
‫הגדרת תקציב‬
‫וסדר עדיפויות‬
‫תכנון מפורט‬
‫של המערכות‬
‫הכנת מספר‬
‫חלופות על גבי‬
‫סקיצות ראשוניות‬
‫הכנת תכנית‬
‫עבודה מסודרת‬
‫ע"י הקבלן‬
‫המבצע‬
‫יציקת תקרה\ריצפה‬
‫כולל הכנת תשתית‬
‫חשמל מים וביוב‬
‫קומה ‪2‬‬
‫יציקת‬
‫תקרה\ריצפה כולל‬
‫הכנת תשתית‬
‫חשמל מים וביוב‬
‫קומה ‪3‬‬
‫ביצוע בדיקות קרקע‬
‫(בדיקת צפיפות‪,‬‬
‫בדיקת עומק‪ ,‬בדיקת‬
‫חוזק‪ ,‬בדיקת וכו')‬
‫תיחום וגידור‬
‫השטח‬
‫חפירות ופינוי‬
‫פסולת‬
‫יישור והידוק‬
‫הקרקע ויציקת‬
‫היסודות‬
‫הכנה לניקוזים‬
‫ויציקת בטון‬
‫יציקת‬
‫תקרה\ריצפה כולל‬
‫הכנת תשתית‬
‫חשמל מים וביוב‬
‫קומה ‪4‬‬
‫חלוקת קומה‬
‫לדירות ע"י‬
‫בלוקים‬
‫תכנון אדריכלי‬
‫בחירת קבלן‬
‫תכנון השלד‬
‫יציקת תקרה\ריצפה‬
‫כולל הכנת תשתית‬
‫חשמל מים וביוב‬
‫קומה ‪5‬‬
‫מוצג ‪ :15‬עץ המשימות )‪ (WBS‬של הפרויקט‬
‫תכנון בניית‬
‫הבניין‬
‫בדיקות‬
‫והכנות‬
‫הקרקע‬
‫ביקורת שלד‬
‫קבלת התרים‬
‫ואישורים‬
‫מדידת‬
‫הקרקע‬
‫מנהל מקרקעי‬
‫ישראל‬
‫וועדה מקומית‬
‫לתכנון ובנייה‬
‫קבלת אישורים‬
‫מרשות‬
‫העתיקות‬
‫חברת חשמל‬
‫מכבי אש‬
‫‪21‬‬
‫‪ 2.1.3‬סידור טבלאי של חבילות העבודה‬
‫שם ח"ע‬
‫קוד ח"ע‬
‫ח"ע מקדימה‬
‫משך‬
‫(ימים)‬
‫משאבים‬
‫‪-‬‬
‫‪7‬‬
‫מודד קרקע ‪100%‬‬
‫‪40‬‬
‫אדריכל מהנדס ‪100%‬‬
‫אדריכל מהנדס ‪100%‬‬
‫‪1.1.1‬‬
‫מדידת הקרקע‬
‫‪1.1.2‬‬
‫א‪.‬מנהל מקרקעי ישראל‬
‫‪1.1.1‬‬
‫‪1.1.3‬‬
‫א‪ .‬ועדה מקומית לתכנון ובנייה‬
‫‪1.1.2‬‬
‫‪40‬‬
‫‪1.1.4‬‬
‫א‪ .1 .‬מרשות העתיקות‬
‫‪1.1.3‬‬
‫‪30‬‬
‫אדריכל מהנדס קרקע ‪100%‬‬
‫‪1.1.5‬‬
‫א‪ .‬חברת חשמל‬
‫‪1.1.4‬‬
‫‪15‬‬
‫אדריכל ‪100%‬‬
‫‪1.1.6‬‬
‫א‪ .‬מכבי אש‬
‫‪1.1.5‬‬
‫‪15‬‬
‫אדריכל ‪50%‬‬
‫‪1.2.1‬‬
‫ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת צפיפות‪,‬‬
‫בדיקת עומק‪ ,‬בדיקת חוזק)‬
‫‪1.2.2‬‬
‫‪15‬‬
‫מהנדס קרקע ‪100%‬‬
‫‪1.2.2‬‬
‫תיחום וגידור השטח‬
‫‪1.1.6‬‬
‫‪4‬‬
‫מנהל עבודה ‪ 100%‬ופועלים ‪1000%‬‬
‫‪1.2.3‬‬
‫חפירות ופינוי פסולת‬
‫‪1.2.2‬‬
‫‪30‬‬
‫מפעיל כלים כבדים ופועלים ‪100%‬‬
‫‪1.2.4‬‬
‫יישור והידוק הקרקע ויציקת‬
‫היסודות‬
‫‪1.4.3‬‬
‫‪30‬‬
‫מהנדס ‪ 50%‬מנהל עבודה ‪ 100%‬פועלים‬
‫‪1000%‬‬
‫‪1.2.4‬‬
‫‪14‬‬
‫מהנדס ‪ 100%‬מנהל עבודה ‪100%‬‬
‫פועלים ‪ 500%‬שרברב ‪100%‬‬
‫‪1.1.4 1.1.3 1.1.2‬‬
‫‪14‬‬
‫אדריכל ‪50%‬‬
‫‪14‬‬
‫אדריכל ‪50% 50%‬‬
‫קבלן ‪100%‬‬
‫‪1.2.5‬‬
‫הכנה לניקוזים ויציקת בטון‬
‫‪1.3.1.1‬‬
‫הגדרת תקציב וסדר עדיפויות‬
‫‪1.3.1.2‬‬
‫הכנת מספר חלופות על גבי סקיצות‬
‫ראשוניות‬
‫‪1.3.1.1‬‬
‫‪1.3.1.3‬‬
‫הכנת תכנית עבודה מסודרת ע"י‬
‫הקבלן המבצע‬
‫‪1.3.1.2‬‬
‫‪14‬‬
‫‪1.3.2.1‬‬
‫תכנון הקונסטרוקציה‬
‫‪1.3.1.3‬‬
‫‪14‬‬
‫מהנדס ‪ 100%‬אדריכל ‪50%‬‬
‫‪1.3.2.2‬‬
‫תכנון השלד‬
‫‪1.3.2.1‬‬
‫‪14‬‬
‫מהנדס ‪ 100%‬אדריכל ‪50%‬‬
‫‪1.3.2.3‬‬
‫תכנון מפורט של המערכות‬
‫‪1.3.2.2‬‬
‫‪14‬‬
‫מהנדס ‪ 100%‬אדריכל ‪50%‬‬
‫‪1.3.2.3‬‬
‫‪10‬‬
‫אדריכל ‪100%‬‬
‫‪1.4.2‬‬
‫בחירת קבלן‬
‫‪1.4.1‬‬
‫‪10‬‬
‫אדריכל ‪100%‬‬
‫‪1.4.3‬‬
‫חוזה והתקשרות‬
‫‪1.4.2‬‬
‫‪10‬‬
‫עורך דין ‪50%‬‬
‫‪1.4.1‬‬
‫הכנת מפרט בקשה להצעות מקבלנים‬
‫(‪) RFP‬‬
‫‪22‬‬
‫יציקת עמודים‬
‫‪1.2.4‬‬
‫‪15‬‬
‫מהנדס ‪ 50%‬מנהל עבודה ‪ 100%‬פועלים‬
‫‪2000%‬‬
‫‪1.5.1‬‬
‫‪21‬‬
‫מהנדס ‪ 50%‬מנהל עבודה ‪ 100%‬פועלים‬
‫‪ 2000%‬חשמלאי ‪ 100%‬שרברב ‪100%‬‬
‫‪1.5.2‬‬
‫‪21‬‬
‫מהנדס ‪ 50%‬מנהל עבודה ‪ 100%‬פועלים‬
‫‪ 2000%‬חשמלאי ‪ 100%‬שרברב ‪100%‬‬
‫‪1.5.3‬‬
‫‪21‬‬
‫מהנדס ‪ 50%‬מנהל עבודה ‪ 100%‬פועלים‬
‫‪ 2000%‬חשמלאי ‪ 100%‬שרברב ‪100%‬‬
‫‪1.5.4‬‬
‫‪21‬‬
‫מהנדס ‪ 50%‬מנהל עבודה ‪ 100%‬פועלים‬
‫‪ 2000%‬חשמלאי ‪ 100%‬שרברב ‪100%‬‬
‫‪1.5.5‬‬
‫‪21‬‬
‫מהנדס ‪ 50%‬מנהל עבודה ‪ 100%‬פועלים‬
‫‪ 2000%‬חשמלאי ‪ 100%‬שרברב ‪100%‬‬
‫‪1.5.6‬‬
‫‪21‬‬
‫מהנדס ‪ 50%‬מנהל עבודה ‪ 100%‬פועלים‬
‫‪ 2000%‬חשמלאי ‪ 100%‬שרברב ‪100%‬‬
‫‪1.5.1‬‬
‫‪60‬‬
‫מנהל עבודה ‪ 50%‬פועלים ‪2000%‬‬
‫‪1.5.7‬‬
‫‪7‬‬
‫מהנדס ‪100%‬‬
‫‪1.6.1‬‬
‫ריצוף השטח הפתוח והחניה‬
‫‪1.5.8‬‬
‫‪15‬‬
‫פועלים ‪2000%‬‬
‫‪1.6.2‬‬
‫חיפוי חיצוני של הבניין‬
‫‪1.5.8‬‬
‫‪50‬‬
‫פועלים ‪1000%‬‬
‫‪1.6.3‬‬
‫התקנת גינות‬
‫‪1.6.1‬‬
‫‪15‬‬
‫גנן ‪ 100%‬אדריכל ‪50%‬‬
‫‪1.7.1‬‬
‫עבודות תשתית מים ‪+‬ביוב‬
‫‪1.5.8‬‬
‫‪60‬‬
‫שרברב ‪ 100%‬פועלים ‪100%‬‬
‫‪1.7.2‬‬
‫עבודת תשתית חשמל‬
‫‪1.5.8‬‬
‫‪60‬‬
‫חשמלאי ‪ 100%‬פועלים ‪100%‬‬
‫‪1.7.3‬‬
‫עבודת תשתית גז‬
‫‪1.5.8‬‬
‫‪30‬‬
‫עובד גז ‪200%‬‬
‫‪1.7.4‬‬
‫ריצוף‬
‫‪1.7.5‬‬
‫‪60‬‬
‫פועלים ‪2000%‬‬
‫‪1.7.5‬‬
‫טיח וצבע‬
‫‪1.7.3 1.7.2 1.7.1‬‬
‫‪80‬‬
‫פועלים ‪1500%‬‬
‫‪1.7.6‬‬
‫התקנת חלונות‪ ,‬דלתות ומעקות‪.‬‬
‫‪1.7.5‬‬
‫‪60‬‬
‫פועלים ‪1500%‬‬
‫‪1.7.7‬‬
‫התקנת חדרי רחצה ושירותים‬
‫‪1.7.4‬‬
‫‪40‬‬
‫שרברב ‪ 100%‬פועלים ‪1500%‬‬
‫‪1.7.8‬‬
‫התקנת מטבחים‬
‫‪1.7.6‬‬
‫‪20‬‬
‫נגר ‪ 100%‬שרברב ‪ 100%‬פועלים ‪100%‬‬
‫‪1.5.1‬‬
‫‪1.5.2‬‬
‫‪1.5.3‬‬
‫‪1.5.4‬‬
‫‪1.5.5‬‬
‫‪1.5.6‬‬
‫‪1.5.7‬‬
‫‪1.5.8‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת‬
‫תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪0‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת‬
‫תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪1‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת‬
‫תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪2‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת‬
‫תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪3‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת‬
‫תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪4‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת‬
‫תשתית חשמל מים וביוב קומה ‪5‬‬
‫חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים‬
‫ביקורת שלד‬
‫‪1.5.9‬‬
‫מוצג ‪ :16‬סידור טבלאי של חבילות עבודה‬
‫‪23‬‬
‫‪ 2.2‬טופסי פירוט חבילות עבודה‬
‫נושא‪ :‬התקנת חלונות‪ ,‬דלתות ומעקות‬
‫מס"ד‪1.7.6 :‬‬
‫תיאור‪ :‬שלב בו מרכיבים את דלתות הפנים‪ ,‬והחוץ‪ ,‬יחד עם החלונות ותריסים‬
‫חבילות עבודה מקדימות‪1.7.1-1.7.5 1.1-1.6 :‬‬
‫משאבים‬
‫חבילות עבודה עוקבות‪1.7.8 :‬‬
‫כוח אדם‪ :‬פועלים‬
‫ציוד ‪ :‬כלי עבודה‬
‫חומרים‪ :‬עץ‪ ,‬אלומיניום‪ ,‬ברזל‬
‫תקציב‪₪ 400,000 :‬‬
‫אחראי ביצוע‪ :‬קבלן‬
‫אילוצים‪:‬‬
‫‪ .1‬הדלתות והחלונות חייבים לעמוד בתקנים של משרד התקנים‪.‬‬
‫‪ .2‬מדובר בציוד עדין ויש להיזהר משריטות בזמן העברה בן דירות‪.‬‬
‫מוצג ‪ :17‬טופס פירוט חבילת עבדה ‪.1.7.6‬‬
‫נושא‪ :‬מדידת הקרקע‬
‫מס"ד‪1.1.1 :‬‬
‫תיאור‪ :‬על מנת להגיש בקשות לאישור‪ ,‬ועל מנת לתכנן את המבנה יש למדוד את הקרקע‪.‬‬
‫חבילות עבודה מקדימות‪ :‬אין‬
‫משאבים‬
‫חבילות עבודה עוקבות‪1.1.2-1.1.4 :‬‬
‫כוח אדם‪ :‬מודד קרקע מוסמך‬
‫ציוד ‪ :‬כלי מדידה‬
‫חומרים‪ :‬אין‬
‫תקציב‪₪ 5,000 :‬‬
‫אחראי ביצוע‪ :‬אדריכל‬
‫אילוצים‪:‬‬
‫‪ .1‬עדיף למדוד ביום ללא גשם‪.‬‬
‫מוצג ‪ :18‬טופס פירוט חבילת עבדה ‪.1.1.1‬‬
‫‪24‬‬
‫נושא‪ :‬ביקורת שלד‬
‫מס"ד‪1.5.4 :‬‬
‫תיאור‪ :‬בדיקת השלד על ידי מהנדס שלד מוסמך‪.‬‬
‫חבילות עבודה מקדימות‪1.5.1-1.5.2:‬‬
‫משאבים‬
‫חבילות עבודה עוקבות‪1.6-1.7 :‬‬
‫כוח אדם‪ :‬מהנדס שלד‬
‫ציוד ‪ :‬כלי בדיקה אופטיים‬
‫חומרים‪ :‬אין‬
‫תקציב‪₪ 6,000 :‬‬
‫אחראי ביצוע‪ :‬מהנדס‪ ,‬קבלן‬
‫אילוצים‪:‬‬
‫מוצג ‪ :19‬טופס פירוט חבילת עבדה ‪.1.5.4‬‬
‫נושא‪ :‬חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים‬
‫מס"ד‪1.5.3 1.4.2 :‬‬
‫תיאור‪ :‬שלב בו יש לבחור בקבלן שיבצע את הבנייה בפועל‪.‬‬
‫חבילות עבודה מקדימות‪1.4.1:‬‬
‫משאבים‬
‫חבילות עבודה עוקבות‪1.7.5 :‬‬
‫כוח אדם‪ :‬פועלים‬
‫ציוד ‪ :‬מנוף‪ ,‬כלי עבודה‬
‫חומרים‪ :‬מלט‪ ,‬בלוקים‬
‫תקציב‪₪ 200,000 :‬‬
‫אחראי ביצוע‪ :‬קבלן‬
‫אילוצים‪:‬‬
‫‪ .1‬יש לבחור בלוקים מבודדי קור‪ ,‬חום ורעש‪.‬‬
‫מוצג ‪ :20‬טופס פירוט חבילת עבדה ‪.1.7.6‬‬
‫‪25‬‬
‫נושא‪ :‬בחירת קבלן‬
‫מס"ד‪1.4.2 :‬‬
‫תיאור‪ :‬שלב המתבצע החל ממצב שקומה ראשונה מוכנה מבחינת שלד והלך ונעשה בכל קומה‪.‬‬
‫חבילות עבודה מקדימות‪1.5.2:‬‬
‫משאבים‬
‫חבילות עבודה עוקבות‪1.3 :‬‬
‫כוח אדם‪ :‬אדריכל‬
‫ציוד ‪ :‬אין‬
‫חומרים‪ :‬אין‬
‫תקציב‪₪ 1,000 :‬‬
‫אחראי ביצוע‪ :‬אדריכל‪ ,‬לקוח‪ ,‬מנהל פרויקט‪.‬‬
‫אילוצים‪:‬‬
‫‪ .1‬בבחירת הקבלן יש להתחשב באילוצי תקציב‪.‬‬
‫‪ .2‬יש לבחור בקבלן שמתאים לחלופה שנבחרה‪.‬‬
‫מוצג ‪ :21‬טופס פירוט חבילת עבדה ‪.1.4.2‬‬
‫‪26‬‬
‫‪ 2.3‬המבנה הארגוני של מבצעי הפרויקט‬
‫‪ 2.3.1‬מבנה ארגוני של הגוף שיבצע את הפרויקט‬
‫מנהל פרויקט‬
‫מהנדס‬
‫מהנדס שלד‬
‫קבלן‬
‫מפעיל ציוד‬
‫כבד‬
‫נגר‬
‫גנן‬
‫אדריכל‬
‫שרברב‬
‫חשמלאי‬
‫מנהל עבודה‬
‫פועלי בניין‬
‫מוצג ‪ :22‬מבנה ארגוני של החברה המבצעת‪.‬‬
‫מודד‬
‫עורך דין‬
‫‪27‬‬
‫‪ 2.3.2‬התאמת המבנה ארגוני לביצוע הפרויקט‬
‫ניתן לראות שמדובר כאן במבנה אירגוני מסוג פונקציונאלי‪ .‬כלומר‪ ,‬חלוקה ראשונה לפי התמחות‪,‬‬
‫השנייה לפי תת התמחות‪ ,‬והשלישית לפי דרג וסמכות (שקיימת רק תחת מנהל העבודה במקרה‬
‫שלנו)‪ .‬בפרויקט כזה דרושים עובדים בעלי התמקצעות וניסיון רב‪ .‬במודל זה יש התמקצעות טובה‬
‫ומהירה של העובדים‪ ,‬חלוקה נכונה של המשאבים (בזכות המימונים)‪ ,‬חלוקת סמכות ברורה‪,‬‬
‫וערוצי תקשורת ברורים‪.‬‬
‫ניתן לראות שבראש הפרויקט נמצא מנהל הפרויקט אשר מונה על ידי הלקוח לתפקיד‪ .‬יחד עם‬
‫הלקוח גייס מנהל הפרויקט עובדים המתאימים לכל קטגוריה‪ ,‬אותם עובדים גייסו עובדים נוספים‬
‫תחתיהם בהתאם לצרכיהם‪.‬‬
‫מהנדס – אחראי על כל התכניות ההנדסיות‪ ,‬ועל הוצאת חלק מהאישורים‪.‬‬
‫אדריכל – אחראי על התכניות התכנוניות‪ ,‬על הוצאת האישורים‪ ,‬ועל גיוס הקבלן המבצע‪.‬‬
‫קבלן – אחראי על ביצוע העבודה בפועל‪ .‬תחתיו יהיו בעלי מקצוע מקצועיים נוספים (נגרים‪,‬‬
‫שרברבים וכו')‪ ,‬ובנוסף ישמש תחתיו מנהל העבודה שהוא מנהלם הישיר של פועלי הבניין‪.‬‬
‫עורך דין – אחראי על ייעוץ משפטים ועריכת החוזים השונים‪.‬‬
‫מכן רואים כי המבנה הפונקציונאלי הוא המתאים ביותר לפרויקט מהסוג הסוג והכי יתרום‬
‫לייעולו והצלחתו‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫‪ 2.4‬מטריצת חלוקת האחריות (‪)RAM‬‬
‫מטריצת האחריות מסכמת את הפונקציות אשר ימלא כל משתתף עיקרי בפרויקט‪.‬‬
‫כל אות במטריצה מסמלת סוג של סמכות עפ"י המפתח הבא‪:‬‬
‫‪-R‬ביצוע‬
‫‪ -A‬אישור‬
‫‪ -C‬ייעוץ‬
‫‪ -I‬יידוע‬
‫תפקיד‬
‫ש‪.‬פרץ‬
‫שלב‬
‫מנהל‬
‫אדריכל קבלן מהנדס קבלן‬
‫הפרויקט‬
‫א‪ .‬מנהל מקרקעי ישראל‬
‫‪A‬‬
‫מנהל‬
‫פועלי עורך‬
‫עבודה‬
‫דין‬
‫בניין‬
‫‪R‬‬
‫א‪ .‬ועדה מקומית לתכנון ובנייה‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫א‪ .‬קבלת אישורים מרשות‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪C‬‬
‫‪C‬‬
‫‪R‬‬
‫העתיקות‬
‫א‪ .‬חברת חשמל‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫א‪ .‬מכבי אש‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫א‪ .‬מדידת הקרקע‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪c‬‬
‫\‬
‫‪R‬‬
‫צפיפות‪ ,‬בדיקת עומק‪ ,‬בדיקת‬
‫חוזק‪ ,‬בדיקת יסודות וכו')‬
‫תיחום וגידור השטח‬
‫‪I‬‬
‫חפירות ופינוי פסולת‬
‫‪I‬‬
‫יישור והידוק הקרקע ויציקת‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪R‬‬
‫היסודות‬
‫הכנה לניקוזים ויציקת בטון‬
‫הגדרת תקציב וסדר עדיפויות‬
‫‪I‬‬
‫‪R‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪R‬‬
‫‪29‬‬
‫הכנת מספר חלופות על גבי‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫סקיצות ראשוניות‬
‫הכנת תכנית עבודה מסודרת ע"י‬
‫הקבלן המבצע‬
‫‪I‬‬
‫תכנון הקונסטרוקציה‬
‫תכנון השלד‬
‫‪I‬‬
‫תכנון מפורט של המערכות‬
‫הכנת מפרט בקשה להצעות‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪R‬‬
‫‪I‬‬
‫‪C‬‬
‫‪I‬‬
‫‪R‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫מקבלנים (‪) RFP‬‬
‫בחירת קבלן‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪C‬‬
‫חוזה והתקשרות‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪C‬‬
‫‪C‬‬
‫יציקת עמודים‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪I‬‬
‫‪R‬‬
‫‪A‬‬
‫יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪I‬‬
‫‪R‬‬
‫‪A‬‬
‫‪I‬‬
‫‪R‬‬
‫‪A‬‬
‫תשתית חשמל מים וביוב ‪0-5‬‬
‫חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים‬
‫ביקורת שלד‬
‫‪I‬‬
‫ריצוף השטח הפתוח והחניה‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪R‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫התקנת גינות‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫עבודות תשתית מים ‪+‬ביוב‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫עבודת תשתית חשמל‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫עבודת תשתית גז‬
‫‪A‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫ריצוף‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫טיח וצבע‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫התקנת חלונות‪ ,‬דלתות ומעקות‪.‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫התקנת חדרי רחצה ושירותים‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫התקנת מטבחים‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪I‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪R‬‬
‫חיפוי חיצוני של הבניין‬
‫מוצג ‪ :23‬טבלת ‪RAM‬‬
‫‪I‬‬
‫‪30‬‬
‫‪ 2.5‬תרשים רשת (הפעולות שחסרות הינן ערסלים‬
‫מוצג ‪ :24‬תרשים רשת מסוג ‪AON‬‬
‫‪31‬‬
‫‪ 2.6‬תרשים ‪ Gantt‬של התזמון המוקדם‬
‫מוצג ‪ :25‬תרשים ‪ Gantt‬של התזמון המוקדם‬
‫‪32‬‬
‫טבלת תאריכים בתזמון המוקדם‬
‫סיום מוקדם‬
‫התחלה מוקדמת‬
‫ראש' ‪ 10/09/17‬ראש' ‪28/06/15‬‬
‫שני ‪ 18/01/16‬ראש' ‪28/06/15‬‬
‫שני ‪ 06/07/15‬ראש' ‪28/06/15‬‬
‫שני ‪ 31/08/15‬שלש' ‪07/07/15‬‬
‫שני ‪ 26/10/15‬שלש' ‪01/09/15‬‬
‫שני ‪ 07/12/15‬שלש' ‪27/10/15‬‬
‫שני ‪ 28/12/15‬שלש' ‪08/12/15‬‬
‫שני ‪ 18/01/16‬שלש' ‪29/12/15‬‬
‫חמש' ‪ 14/07/16‬שלש' ‪19/01/16‬‬
‫ראש' ‪14/02/16‬‬
‫שני ‪25/01/16‬‬
‫משך‬
‫‪576 days‬‬
‫‪147 days‬‬
‫‪7 days‬‬
‫‪40 days‬‬
‫‪40 days‬‬
‫‪30 days‬‬
‫‪15 days‬‬
‫‪15 days‬‬
‫‪128 days‬‬
‫פעילויות קדם‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪15 days‬‬
‫‪11‬‬
‫ראש' ‪ 24/01/16‬שלש' ‪4 days 19/01/16‬‬
‫ראש' ‪ 06/03/16‬שני ‪30 days 25/01/16‬‬
‫‪8‬‬
‫‪11‬‬
‫‪30 days‬‬
‫‪27‬‬
‫חמש' ‪ 14/07/16‬שני ‪14 days 27/06/16‬‬
‫ראש' ‪ 03/04/16‬שלש' ‪84 days 08/12/15‬‬
‫רבי' ‪ 03/02/16‬שלש' ‪42 days 08/12/15‬‬
‫ראש' ‪ 27/12/15‬שלש' ‪14 days 08/12/15‬‬
‫‪13‬‬
‫‪4,5,6‬‬
‫‪14 days‬‬
‫‪17‬‬
‫ראש' ‪14 days 17/01/16‬‬
‫‪18‬‬
‫ראש' ‪ 03/04/16‬חמש' ‪42 days 04/02/16‬‬
‫שלש' ‪ 23/02/16‬חמש' ‪14 days 04/02/16‬‬
‫רבי' ‪14 days 24/02/16‬‬
‫שני ‪14/03/16‬‬
‫ראש' ‪ 03/04/16‬שלש' ‪14 days 15/03/16‬‬
‫ראש' ‪ 15/05/16‬שני ‪30 days 04/04/16‬‬
‫‪19‬‬
‫‪21‬‬
‫‪22‬‬
‫ראש' ‪17/04/16‬‬
‫שני ‪04/04/16‬‬
‫‪10 days‬‬
‫‪23‬‬
‫ראש' ‪01/05/16‬‬
‫ראש' ‪15/05/16‬‬
‫רבי' ‪18/01/17‬‬
‫ראש' ‪17/07/16‬‬
‫שני ‪18/04/16‬‬
‫שני ‪02/05/16‬‬
‫שני ‪27/06/16‬‬
‫שני ‪27/06/16‬‬
‫‪10 days‬‬
‫‪10 days‬‬
‫‪148 days‬‬
‫‪15 days‬‬
‫‪25‬‬
‫‪26‬‬
‫‪13‬‬
‫שני ‪15/08/16‬‬
‫שני ‪18/07/16‬‬
‫‪21 days‬‬
‫‪29‬‬
‫שלש' ‪ 13/09/16‬שלש' ‪21 days 16/08/16‬‬
‫‪30‬‬
‫‪21 days‬‬
‫‪31‬‬
‫חמש' ‪ 10/11/16‬חמש' ‪21 days 13/10/16‬‬
‫‪32‬‬
‫ראש' ‪ 11/12/16‬ראש' ‪21 days 13/11/16‬‬
‫‪33‬‬
‫ראש' ‪26/06/16‬‬
‫חמש' ‪14/01/16‬‬
‫רבי' ‪03/02/16‬‬
‫רבי' ‪12/10/16‬‬
‫שני ‪16/05/16‬‬
‫שני ‪28/12/15‬‬
‫רבי' ‪14/09/16‬‬
‫שם פעילות‬
‫‪WBS‬‬
‫בניית בניין מגורים בעיר רעננה ‪1‬‬
‫קבלת התרים ואישורים ‪1.1‬‬
‫‪1.1.1‬‬
‫מדידת הקרקע‬
‫‪1.1.2‬‬
‫א מנהל מקרקעי ישראל‬
‫‪1.1.3‬‬
‫א ועדה מקומית לתכנון ובנייה‬
‫‪1.1.4‬‬
‫א רשות העתיקות‬
‫‪1.1.5‬‬
‫א חברת החשמל‬
‫‪1.1.6‬‬
‫א מכבי אש‬
‫בדיקת והכנות הקרקע ‪1.2‬‬
‫ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת צפיפות‪,‬‬
‫)בדיקת עומק‪ ,‬בדיקת חוזק ‪1.2.1‬‬
‫תיחום וגידור השטח‬
‫חפירות ופינוי פסולת‬
‫יישור והידוק הקרקע ויציקת‬
‫‪1.2.4‬‬
‫היסודות‬
‫‪1.2.5‬‬
‫הכנה לניקוזים ויציקת בטון‬
‫תכנון בניית הבניין ‪1.3‬‬
‫‪1.3.1‬‬
‫תכנון אדריכלי‬
‫‪1.3.1.1‬‬
‫הגדרת תקציב וסדר עדיפויות‬
‫הכנת מספר חלופות על גבי‬
‫‪1.3.1.2‬‬
‫סקיצות ראשוניות‬
‫הכנסת תכנית עבודה‬
‫‪1.3.1.3‬‬
‫מסודרת על ידי הקבלן המבצע‬
‫‪1.3.2‬‬
‫תכנון הנדסי‬
‫‪1.3.2.1‬‬
‫תכנון הקונסטרוקציה‬
‫‪1.3.2.2‬‬
‫תכנון השלד‬
‫‪1.3.2.3‬‬
‫תכנון מפורט של המערכות‬
‫התקשרות עם קבלן מבצע ‪1.4‬‬
‫הכנת מפרט בקשה להצעות‬
‫‪1.4.1‬‬
‫‪ RFP‬מקבלנים‬
‫‪1.4.2‬‬
‫בחירת קבלן‬
‫‪1.4.3‬‬
‫חוזה והתקשרות‬
‫בניית השלד ‪1.5‬‬
‫‪1.5.1‬‬
‫יציקת עמודים‬
‫יציקת תקרה‪/‬ריצפה כולל הכנת‬
‫‪1.5.2‬‬
‫תשתיות חשמל מים וביוב קומה ‪0‬‬
‫יציקת תקרה‪/‬ריצפה כולל הכנת‬
‫‪1.5.3‬‬
‫תשתיות חשמל מים וביוב קומה ‪1‬‬
‫יציקת תקרה‪/‬ריצפה כולל הכנת‬
‫‪1.5.4‬‬
‫תשתיות חשמל מים וביוב קומה ‪2‬‬
‫יציקת תקרה‪/‬ריצפה כולל הכנת‬
‫‪1.5.5‬‬
‫תשתיות חשמל מים וביוב קומה ‪3‬‬
‫יציקת תקרה‪/‬ריצפה כולל הכנת‬
‫‪1.5.6‬‬
‫תשתיות חשמל מים וביוב קומה ‪4‬‬
‫‪1.2.2‬‬
‫‪1.2.3‬‬
‫‪33‬‬
‫שני ‪09/01/17‬‬
‫שני ‪12/12/16‬‬
‫‪21 days‬‬
‫‪34‬‬
‫ראש' ‪ 09/10/16‬שני ‪60 days 18/07/16‬‬
‫רבי' ‪ 18/01/17‬שלש' ‪7 days 10/01/17‬‬
‫ראש' ‪ 18/12/16‬שני ‪50 days 10/10/16‬‬
‫‪36‬‬
‫ראש' ‪ 30/10/16‬שני ‪15 days 10/10/16‬‬
‫‪36‬‬
‫ראש' ‪ 18/12/16‬שני ‪50 days 10/10/16‬‬
‫‪39‬‬
‫ראש' ‪ 20/11/16‬שני ‪15 days 31/10/16‬‬
‫ראש' ‪ 10/09/17‬שני ‪240 days 10/10/16‬‬
‫‪36‬‬
‫ראש' ‪ 01/01/17‬שני ‪60 days 10/10/16‬‬
‫‪36‬‬
‫ראש' ‪ 01/01/17‬שני ‪60 days 10/10/16‬‬
‫‪36‬‬
‫ראש' ‪ 20/11/16‬שני ‪30 days 10/10/16‬‬
‫‪47‬‬
‫ראש' ‪ 16/07/17‬שני ‪60 days 24/04/17‬‬
‫ראש' ‪ 23/04/17‬שני ‪43,44,45 80 days 02/01/17‬‬
‫‪47‬‬
‫ראש' ‪ 16/07/17‬שני ‪60 days 24/04/17‬‬
‫‪46‬‬
‫ראש' ‪ 10/09/17‬שני ‪40 days 17/07/17‬‬
‫‪48‬‬
‫ראש' ‪ 13/08/17‬שני ‪20 days 17/07/17‬‬
‫מוצג ‪ :26‬תאריכים של ח"ע בתזמון מוקדם‬
‫‪29‬‬
‫‪35‬‬
‫יציקת תקרה‪/‬ריצפה כולל הכנת‬
‫תשתיות חשמל מים וביוב קומה ‪5‬‬
‫‪1.5.8‬‬
‫י בלוקים"חלוקת קומה לדירות ע‬
‫‪1.5.9‬‬
‫ביקורת שלד‬
‫גימור חיצוני של הבניין ‪1.6‬‬
‫‪1.6.1‬‬
‫ריצוף השטח הפתוח‬
‫‪1.6.2‬‬
‫חיפוי חיצוני של הבניין‬
‫‪1.6.3‬‬
‫התקנת גינות‬
‫גימור פנימי של הבניין ‪1.7‬‬
‫‪1.7.1‬‬
‫עבודת תשתית מים ‪ +‬ביוב‬
‫‪1.7.2‬‬
‫עבודת תשתית חשמל‬
‫‪1.7.3‬‬
‫עבודת תשתית גז‬
‫‪1.7.4‬‬
‫ריצוף‬
‫‪1.7.5‬‬
‫טיח וצבע‬
‫‪1.7.6‬‬
‫התקנת חלונות דלתות ומעקות‬
‫‪1.7.7‬‬
‫התקנת חדרי רחצה ושירותים‬
‫‪1.7.8‬‬
‫התקנת מטבחים‬
‫‪1.5.7‬‬
‫‪34‬‬
‫‪ 2.7‬פרופיל משאבים‬
‫מהנדס בניין‪:‬‬
‫בעיה‪ :‬הקצאת יתר‪/‬עומס בעבודה‬
‫לפרויקט מהנדס בניין אחד שיעבוד לאורך הפרויקט במשרה מלאה (‪ .)100%‬לאורך הפרויקט ישנם‬
‫חמישה ימים שהמהנדס נמצא בהקצאת יתר‪ ,‬כלומר עומס בעבודה‪.‬‬
‫מדובר בפעילות ‪ – 1.5.1-1.5.9‬הליך בניית השלד יציקה הקומות וביקורת השלד‪.‬‬
‫גרף משאבים לפני פתרון הבעיה‬
‫מוצג ‪ :27‬גרף משאבים של משאב מהנדס‪ -‬בעיה ‪1‬‬
‫‪35‬‬
‫פתרונות אפשריים‪:‬‬
‫‪ .1‬העסקת המהנדס בשעות נוספות‪/‬הבאת מהנדס נוסף לנקודות מסוימות‬
‫‪ .2‬הגדלת משך הזמן של חבילת העבודה‬
‫‪ .3‬שינוי תזמון של חבילת העבודה‬
‫פתרון אופטימלי‪ :‬הבאת מהנדס נוסף בשעת יציקות הקומות‪.‬‬
‫שינוי תזמון החבילות לא יעזור לנו שכן הן מחויבות להיות אחת אחר השנייה למרות שהן לא‬
‫במסלול הקריטי כך ששינוי התזמון לא יפתור את הבעיה‪ ,‬הבאת מהנדס נוסף תפתור את הבעיה‬
‫בצורה האופטימלית ביותר‪.‬‬
‫גרף משאבים לאחר פתרון הבעיה‬
‫מוצג ‪ :28‬גרף משאבים של משאב קבלן‪ -‬פתרון ‪1‬‬
‫‪36‬‬
‫אדריכל‪:‬‬
‫בעיה‪ :‬הקצאת יתר‪/‬עומס עבודה‬
‫לפרויקט הוקצה אדריכל אחד בלבד מתנגשות אצלו שתי משימות בקשת אישורים ממכבי אש‬
‫וחברת חשמל (‪ ,)1.1.6 1.1.5‬ותכנון ראשוני של הפרויקט‪ ,‬משימות הגדרת תקציב וסדר עדיפויות‬
‫הכנת מספר חלופות על גבי סקיצות (‪)1.3.1.2 1.3.1.1‬‬
‫גרף משאבים לפני פתרון הבעיה‬
‫מוצג ‪ :29‬גרף משאבים של משאב אדריכל‪-‬בעיה‬
‫‪37‬‬
‫פתרונות אפשריים‪:‬‬
‫‪ .1‬ניתן להאריך את משך חבילות העבודה כיוון שהם מתבצעות במקביל ולבצע אותן בטור‪,‬‬
‫וכך להוריד את העומס על האדריכל‪.‬‬
‫‪ .2‬ניתן להעסיק אדריכל נוסף‬
‫‪ .3‬ניתן לבצע את חבילות עבודה ‪ 1.1.6 1.1.5‬בתזמון מאוחר וכך לא יוצר עומס‬
‫‪ .4‬קיצור משך חבילות עבודה‪ 1.3.1.2 1.3.1.1‬ב ‪ 4‬ימים (שלבי תכנון הפרוייקט‪.‬‬
‫‪ .5‬פתרון אופטימאלי‪ :‬קיצור משך חבילות עבודה‪( 1.3.1.2 1.3.1.1‬שלבי תכנון הפרויקט‪.‬‬
‫וכך לא יוצר עומס‪( .‬הקיצור יעשה על ידי פגישות יותר תכופות בן האדריכל למנהל הפרויקט)‬
‫העומס הוא נקודתי והפתרון הזה מקצר את משך הפרויקט בנוסף‪ ,‬אך מכניס יותר חבילות עבודה‬
‫לנתיב הקריטי (מעלה סיכון)‪.‬‬
‫גרף משאבים לאחר פתרון הבעיה‬
‫מוצג ‪ :30‬גרף משאבים של משאב אדריכל‪ -‬פתרון‬
‫‪38‬‬
‫פועל בניין‪:‬‬
‫בעיה‪ :‬הקצאת יתר‪/‬עומס בעבודה‬
‫בפרויקט מועסקים סך הכול ‪ 20‬פועלי בניין שעובדים כמעט כל הזמן השוטף לאורך הפרויקט‪ ,‬ניתן‬
‫לראות בגרף שישנם מספר ימים בחבילות עבודה שהמשאב מסוג פועל בניין נמצא בהקצאת יתר‪.‬‬
‫(‪)1.5.1-1.5.9‬‬
‫גרף משאבים לפני פתרון הבעיה‬
‫מוצג ‪ :31‬גרף משאבים של משאב פועל בניין‪ -‬בעיה‬
‫‪39‬‬
‫פתרונות אפשריים‪:‬‬
‫‪ .1‬הגדלת המשאב‪ .‬כלומר‪ ,‬הבאת חמישה פועלים נוספים‪.‬‬
‫‪ .2‬הוספת משמרת שניה‪ /‬או עבודה חצי יום בשישי‪.‬‬
‫‪ .3‬הארכת משך הפעילות‪.‬‬
‫פתרון אופטימאלי‪ :‬הגדלת המשאב‪ .‬כלומר‪ ,‬הבאת חמישה פועלים נוספים‪.‬‬
‫משאב מסוג פועל בניין נצרך בהרבה חבילות עבודה בפרויקט‪ .‬ולכן הארכת משך הפעילות תגדיל‬
‫את משך הפרויקט (דבר לא חיובי)‪ ,‬בנוסף עקב חוקי הבנייה קיימת בעיתיות לעבודה בשעות הערב‬
‫ובימי שישי בבוקר‪ .‬ולכן החלופה האופטימלית ביותר היא העסקת פועלי בניין נוספים‪.‬‬
‫גרף משאבים לאחר פתרון הבעיה‬
‫מוצג ‪ :32‬גרף משאבים של משאב פועל בניין ‪-‬פתרון‬
‫‪40‬‬
‫‪ 2.8‬תרשים ‪ Gantt‬של התזמון הסופי‬
‫מוצג ‪ Gantt :33‬סופי‬
‫‪41‬‬
‫‪ 2.9‬תזרים מזומנים‬
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
‫‪59‬‬
‫עלות מצטברת‬
‫עלות‬
‫‪10000000‬‬
‫‪9000000‬‬
‫‪8000000‬‬
‫‪7000000‬‬
‫‪6000000‬‬
‫‪5000000‬‬
‫‪4000000‬‬
‫‪3000000‬‬
‫‪2000000‬‬
‫‪1000000‬‬
‫רבעון‪3‬‬
‫רבעון‪2‬‬
‫‪2008‬‬
‫רבעון‪1‬‬
‫רבעון‪4‬‬
‫רבעון‪ 3‬רבעון‪2‬‬
‫‪2007‬‬
‫רבעון‪1‬‬
‫רבעון‪4‬‬
‫רבעון‪3‬‬
‫‪2006‬‬
‫רבעון‪2‬‬
‫‪0‬‬
‫עלות‬
‫‪181200 392000 456933.3 423666.7 856500 1652817 1741933 943800 1674000 400000‬‬
‫‪ 181200 573200 1030133 1453800 2310300 3963117 5705050 6648850 8322850 8722850‬עלות מצטברת‬
‫מוצג ‪ :35‬גרף תזרים מזומנים‬
‫‪ 2.9.1‬ניתוח דו"ח תזרים מזומנים‬
‫מניתוח דו"ח תזרים מזומנים ניתן לראות כי תזרים המזומנים של הפרויקט לא מתפלג נורמלי‪.‬‬
‫כלומר‪ ,‬ישנם עלויות גבוהות יותר בסוף הפרויקט מאשר בתחילתו‪ .‬לדבר זה יש יתרונות וחסרונות‪.‬‬
‫מצד אחד התשלומים הכבדים ישלמו מאוחר וזה נותן ללקוח שקט בתחילת הפרויקט ולכספו‬
‫לצבור ריבית (במקרה שלנו לא נלקחו הלוואות מהבנק)‪ .‬מנגד אני רואים שבאמצע הפרויקט‬
‫ולקראת סופו יש המון תשלומים וזה יכול לפגוע מעט בנזילות הלקוח‪.‬‬
‫ניתן לקראות כי התקציב עד סוף השנה הראשונה הוא כשני מיליון ‪ ₪‬פחות מרבע מסך התקציב‪.‬‬
‫חבילות העבודה שמשתמשות בתקציב‪ ,‬הן יציקת הקומות והפינישים הסופיים של הבין (ריצוף‪,‬‬
‫מטבחים‪ ,‬חדרי רחצה‪ ,‬חלונות וכו')‬
‫‪60‬‬
‫‪2.9.3‬‬
‫תקציב הפרויקט‬
‫מוצג ‪ :36‬תקציב הפרויקט בסדר יורד‬
‫‪61‬‬
‫חלק ‪ -3‬ניהול סיכונים‬
‫‪ 3.1-3.3‬טבלת סיכונים והסתברות לסיכון ולנזק‬
‫מס‬
‫‪‬‬
‫הסיכון בשיטה איכותנית בסקלה של ‪5‬‬
‫‪‬‬
‫הנזק מחושב בשיטה איכותנית בסקלה של ‪ 5‬ביחס שווה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הצבעים בעמודת עוצמת הסיכון מתקשרים למטריצת הסיכון העמודים הבאים‬
‫‪3.1‬‬
‫אירוע סיכון‬
‫‪ 3.1‬גורם‬
‫‪3.1‬‬
‫סימפטומים‬
‫‪1‬‬
‫גשם בזמן‬
‫יציקת‬
‫היסודות‬
‫סביבה‬
‫‪2‬‬
‫מנהל העבודה‬
‫חולה‬
‫כוח אדם המנהל מציג סימפטומים של‬
‫התפתחות מחלה כגון שיעול‪,‬‬
‫צינון וכו'‬
‫‪ 0.3‬לא סביר‬
‫‪3‬‬
‫הקבלן‬
‫מתפטר‪/‬פושט‬
‫רגל‬
‫(באמת קרה)‬
‫רעידת אדמה‬
‫כוח אדם שער הדולר צונח‪ ,‬הקבלן‬
‫חתום על חוזה בו הסכומים‬
‫ע"פ שער דולרי נוכחי‬
‫‪5‬‬
‫מציאת עתיקות‬
‫בזמן חפירות‬
‫‪4‬‬
‫תחזית המצביעה על מזג‬
‫אוויר סוער‪ ,‬עננים שחורים‬
‫באותו שבוע‪.‬‬
‫‪3.2‬‬
‫הסתברות‬
‫לקרות‬
‫‪ 0.3‬לא סביר‬
‫‪3.2‬הסבר‬
‫הסתברות נמוכה מאחר‬
‫ומדובר בחודש מאי בו‬
‫סיכוי קטן בד"כ לירידת‬
‫גשמים‬
‫הסתברות נמוכה מאחר‬
‫ומדובר באדם בריא‬
‫והעונה בעלת מזג אוויר‬
‫נוח‬
‫‪3.2‬‬
‫הסבר‬
‫‪3.3‬‬
‫עוצמת סיכון‬
‫‪3.2‬‬
‫הסתברות‬
‫לנזק‬
‫‪ 0.4‬גבוה‬
‫נזק יחסית גבוה שכן כל‬
‫היציקה עלולה להיהרס‬
‫‪0.12‬‬
‫‪ 0.2‬בינוני‬
‫נזק בינוני מצד אחד לא‬
‫יהיה מנהל לעובדים‬
‫מצד שני סיכוי שהם‬
‫יתמודדו עם המצב‬
‫בצורה סבירה‬
‫נזק בינוני מאחר‬
‫והפרויקט נעצר לגמרי‬
‫ויש צורך במציאת קבלן‬
‫חדש‬
‫נזק עצום‪ ,‬ייתכן הרס‬
‫‪0.06‬‬
‫‪0.8‬‬
‫ייתכן והפרויקט יאלץ‬
‫להתעכב לזמן ממושך‬
‫או שיהיה צורך‬
‫במציאת קרקע במיקום‬
‫שונה‬
‫‪ 0.5‬סיכויים‬
‫שווים‬
‫הסתברות שווה מאחר‬
‫וחלה ירידה חדה בשער‬
‫הדולר בזמן הפרויקט‬
‫‪ 0.8‬גבוה‬
‫מאוד‬
‫סביבה‬
‫תחזיות המצביעות על רעידת‬
‫אדמה קרבה‬
‫‪ 0.1‬מאוד לא‬
‫סביר‬
‫סביבה‬
‫בודק הקרקע מדווח כי‬
‫הקרקע שונה ביחס‬
‫לקרקעות אחרות ולא ניתן‬
‫לבנות עליה‬
‫‪ 0.1‬מאוד לא‬
‫סביר‬
‫האירוע יכול להתרחש אך‬
‫הסתברות מוחלט של‬
‫הפרויקט נמוכה לכך‬
‫בישראל ובאיזור רעננה‬
‫בפרט‬
‫הסתברות נמוכה‪ ,‬לרוב‬
‫מדובר במקרים נדירים‬
‫ולא באיזור הזה‬
‫‪ 0.8‬גבוה‬
‫מאוד‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.08‬‬
‫‪0.08‬‬
‫‪62‬‬
‫‪6‬‬
‫גניבת חומרי‬
‫בניין‬
‫סביבה‬
‫דיווחים על מכת גניבות‬
‫באזור‬
‫‪ 0.5‬סיכויים‬
‫שווים‬
‫הסתברות שווה עקב‬
‫הדיווחים‪ ,‬כמו כן אין‬
‫אבטחה באתר‬
‫‪ 0.1‬נמוך‬
‫‪7‬‬
‫השלד אינו‬
‫עובר ביקורת‬
‫חומרים‬
‫סימנים לכך בביקורות‬
‫מקדימות‬
‫‪ 0.1‬מאוד לא‬
‫סביר‬
‫‪8‬‬
‫הפגנה של‬
‫שכנים‬
‫סביבה‬
‫השכנים מביעים התנגנות‬
‫טרם הבנייה‪.‬‬
‫‪ 0.3‬לא סביר‬
‫הסתברות נמוכה מאחר‬
‫מאחר ומדובר בבניין‬
‫מתוכנן בקפידה‬
‫הסתברות נמוכה מאחר‬
‫ובנייה היא הליך טבעי‬
‫שקורה בכל מכל‪.‬‬
‫‪ 0.8‬גבוה‬
‫מאוד‬
‫‪9‬‬
‫אדריכל חולה‬
‫כוח אדם המנהל מציג סימפטומים של‬
‫התפתחות מחלה כגון שיעול‪,‬‬
‫צינון וכו'‬
‫‪ 0.3‬לא סביר‬
‫‪10‬‬
‫תקלה בציוד‬
‫החפירות‬
‫הסתברות נמוכה מאחר‬
‫ומדובר באדם בריא‬
‫והעונה בעלת מזג אוויר‬
‫נוח‬
‫הסיכוי שווה מכיוון שציוד‬
‫חפירה הוא בעל בלאי‬
‫גבוה מטבעו‬
‫חומרים‬
‫רעש מוזר מהמנוע‪ ,‬עשן‬
‫שחור‪ ,‬או חוסר כוח לכלי‪.‬‬
‫מוצג ‪ :37‬טבלת סיכונים והסתברות לסיכון‬
‫‪ 0.5‬סיכויים‬
‫שווים‬
‫‪ 0.1‬נמוך‬
‫‪ 0.4‬גבוה‬
‫‪ 0.1‬נמוך‬
‫עיכוב הפרויקט במספר‬
‫ימים‪ ,‬תשלום גם עבור‬
‫החומרים שנגנבו וגם‬
‫עבור זמן עבודה נוסף‬
‫של עובדים‬
‫נזק גבוה מאוד שיתכן‬
‫שיגרום לבניית השלד‬
‫מחדש‬
‫השכנים לא יוכלו‬
‫להשיג שום דבר‬
‫מההפגנה‪ ,‬ומקסימום‬
‫יעכבו בכמה שעות את‬
‫העבודה‬
‫הנזק יהיה גבוה מכיוון‬
‫שהאדריכל הוא בורג‬
‫מרכזי במערכת‬
‫והפרויקט יכול להתעכב‬
‫נזק נמוך כי יכול‬
‫להיגרם עיכוב קל‬
‫לפרויקט בלבד‬
‫‪0.05‬‬
‫‪0.08‬‬
‫‪0.015‬‬
‫‪0.12‬‬
‫‪0.05‬‬
‫‪63‬‬
‫‪ 3.3.3.1‬מטריצת סיכונים על פי השיטה האיכותנית (סקלה של ‪)5‬‬
‫מוצג ‪ :39‬מטריצת סיכונים על פי השיטה האיכותנית (סקלה של ‪)5‬‬
‫‪64‬‬
‫‪ 3.4‬טבלת המלצות התמודדות עם נזקים‪/‬תכנית ועוצמת הנזק לאחר השינוי‬
‫מס‬
‫‪‬‬
‫הנזק מחושב בשיטה איכותנית בסקלה של ‪ 5‬ביחס שווה‬
‫‪‬‬
‫הצבעים בעמודת עוצמת הסיכון מתקשרים למטריצת הסיכון העמודים הבאים‬
‫אירוע סיכון‬
‫דרך התמודדות ועלות‪/‬תכנית‬
‫התאוששות‬
‫כיסוי אזור העבודה בברזנט או בניית‬
‫גג זמני‬
‫‪1‬‬
‫גשם בזמן יציקת היסודות‬
‫‪2‬‬
‫מנהל העבודה חולה‬
‫‪3‬‬
‫הקבלן מתפטר‪/‬פושט רגל‬
‫(באמת קרה)‬
‫‪4‬‬
‫רעידת אדמה‬
‫‪5‬‬
‫מציאת עתיקות בזמן חפירות‬
‫ביצוע תחקיר מקיף על הקרקע ועל‬
‫הסיכויים להימצאות עתיקות באזור‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫גניבת חומרי בניין‬
‫‪7‬‬
‫השלד אינו עובר ביקורת‬
‫הצבת מאבטח באתר הבנייה מסיום‬
‫היום‪ ,‬בן השעות ‪ ,18:00-5:00‬בחצי‬
‫שנה האחרונה של הפרויקט‬
‫ביקורת אחת לכל יציקת קומה‬
‫לפני תחילת העבודה‪ ,‬הכשרת מנהל‬
‫הפרויקט להחלפת מנהל העבודה‬
‫במקרה הצורך‬
‫סוג של תכנית התאוששות והכנת‬
‫תגובה מהירה לסיטואציה החתמת‬
‫קבלן נוסף תמורת סכום סמלי על‬
‫הסכם בו יחליף את הקבלן הנוכחי‬
‫במידה ויהיה צורך ובאופן מידי‬
‫התאוששות תהיה כאשר הבנייה‬
‫תתחיל מחדש וכספי הביטוח יתקבלו‬
‫גורם מטפל‬
‫הסתברות לנזק‬
‫עוצמת הנזק החדשה‬
‫עלות הטיפול‬
‫מהנדס‪ ,‬קבלן‬
‫‪ 0.05‬נמוך מאוד‬
‫‪0.015‬‬
‫‪₪ 2000‬‬
‫קבלן‪ ,‬מנהל‬
‫פרויקט‬
‫‪ 0.2‬בינוני‬
‫‪0.06‬‬
‫בעלות שעות נוספות‬
‫של ‪ ₪ 500‬ליום‪.‬‬
‫מנהל פרויקט‪,‬‬
‫אדריכל‬
‫‪ 0.4‬גבוה‬
‫‪0.2‬‬
‫‪ ₪ 5000‬פיקדון לקבלן‬
‫תחליפי‬
‫מנהל פרויקט‬
‫ולקוח‬
‫‪ 0.4‬גבוה‬
‫‪0.04‬‬
‫‪ ₪ 3000‬ביטוח‬
‫אדריכל‪ ,‬בודק‬
‫קרקע‬
‫‪ 0.4‬גבוה‬
‫‪0.04‬‬
‫בתשלום נוסף לבודק‬
‫הקרקע של ‪₪ 5000‬‬
‫קבלן‪ ,‬מנהל‬
‫פרויקט‬
‫‪ 0.05‬נמוך מאוד‬
‫‪0.025‬‬
‫בעלות של ‪ ₪ 400‬ליום‬
‫מהנדס בניין‪,‬‬
‫קבלן‪ ,‬מנהל‬
‫עבודה‬
‫‪ 0.2‬בינוני‬
‫‪0.02‬‬
‫בעלות של ‪₪ 2000‬‬
‫במקום ביקורת רק‬
‫בסוף השלד‬
‫‪65‬‬
‫‪8‬‬
‫הפגנה של שכנים‬
‫‪9‬‬
‫אדריכל חולה‬
‫למרות שהשכנים טופלו כבר בסעיף‬
‫"בעלי עניין בעייתיים" במידה ובכל‬
‫זאת יפריעו לביצוע הפרויקט ינקטו‬
‫הליכים חוקתיים כנגדם והשעות‬
‫עבודה שיתעכבו יושלמו כשעות נוספות‬
‫השארת תכניות של שבועיים קדימה‬
‫שגם המהנדס ידע לבצע את התפקיד‬
‫‪10‬‬
‫תקלה בציוד החפירות‬
‫בחירת חברה בעלת ערסל של מספר רב‬
‫של כלים חלופיים‪ ,‬והבטחה לרזרבה‬
‫טכנית‬
‫מנהל הפרויקט‪,‬‬
‫לקוח‬
‫‪ 0.05‬נמוך מאוד‬
‫‪0.015‬‬
‫סך כלות ‪₪ 5000‬‬
‫מנהל פרויקט‬
‫אדריכל‬
‫‪ 0.2‬בינוני‬
‫‪0.06‬‬
‫עלות של שעות נוספות‬
‫למהנדס ‪ ₪ 500‬ליום‪.‬‬
‫מפעיל ציוד כבד‪,‬‬
‫אדריכל‪ ,‬מנהל‬
‫‪ 0.05‬נמוך מאוד‬
‫‪0.025‬‬
‫בעלות חוזה נוספת של‬
‫‪₪ 1000‬‬
‫פרויקט‬
‫מוצג ‪ :38‬טבלת המלצות התמודדות עם נזקים‪/‬תכנית ועוצמת הנזק לאחר השינוי‬
‫‪66‬‬
‫סיכום חלק ‪:3‬‬
‫בפרק זה סקרנו את הסיכונים שעלולים לקרות במהלך הפרויקט‪ ,‬בתחילתו או בסופו‪ .‬לכל סיכון‬
‫הייתה הסתברות לקרות והסתברות לעוצמת הנזק‪ .‬חלק מהסיכונים ניתן לצמצם‪ ,‬חלק לבטל וחלק‬
‫לא ניתן לעשות כלום‪ .‬לכל סיכון הוכנה תכנית התמודדות במידה ויקרה או תכנית להקטנת‬
‫הסתברות התחרשותו או ביטולו לגמרי‪ .‬כל העלויות התמודדות עם הסיכונים נבדקו כדאית ונמצאו‬
‫ככדאיים יותר מבחינת תוחלת העלות מול מצב של נזק‪.‬‬
‫ניתן לראות כי במוצג ‪ 38‬ירדו משמעותית עוצמות הנזק בשל דרכי ההתמודדות אתו והכנת תכנית‬
‫הפעולה כנגדו‪.‬‬
‫התמודדות עם סיכונים היא דבר משמעותי בפרויקט כי ככל שנהיה מוכנים יותר לסיכון כך נגיב‬
‫אליו טוב יותר‪ .‬והסיכון לפגיה בפרויקט ועוצמת הפגיעה ירדו משמעותית‪.‬‬