שם הפרויקט: - בר אילן חברים
0 www.BIUFRIENDS.co.il בר אילן חברים התשע"ה 2015סמסטר ב שם הפרויקט: אוניברסיטת בר-אילן הפקולטה למדעי החברה המחלקה לניהול מסלול לוגיסטיקה קורס 55-032-07 :ניהול פרויקטים מרצה :ד"ר אבינדב טל מתרגל :מר מינס אחיעד מגיש :לוי דהן 1 תוכן עניינים .1ייזום הפרויקט 3-17 1.1לקוח הפרויקט הצורך בו יעדיו וכדאיותו ()3 1.1.1 תיאור הלקוח3..................................................................................................... 1.1.2 הצורך בפרויקט וכדאיותו ללקוח3............................................................... 1.1.3 מטרות הפרויקט ויעדיו3............................................................................. 1.2בעלי עניין ()4-7 1.2.1 טבלת בעלי עניין -תיאור ,מעורבות ונחיצות4-5.............................................. 1.2.2 טבלת מעורבות מוטיבציה5......................................................................... 1.2.3 מפת בעלי עניין ,טרם הטיפול בבעלי עניין בעיתיים6....................................... 1.2.4 בעלי עניין בעיתיים7................................................................................... 1.3השוואה בן חלופות 8-16 1.3.1 ניתוח חלופות8-9......................................................................................... 1.3.2 מדדים כלכליים10-11................................................................................... 1.3.3 מדדי תועלת12............................................................................................. 1.3.4 סיכום עלות תועלת7.................................................................................... 1.3.5 בחירה לפי ניתוח יחס עלות תועלת13............................................................. 1.3.6 נרמול העלות והתועלת ושיקלולם14-16.......................................................... סיכום 17................................................................................................................. .2תכנון תכולת עבודה ,מבנה ארגוני ,משאבים ועלויות 18-25 WBS 2.1 2.1.1 רשימה מדורגת של משימות הפרויקט ( )WBSרשימה מדורגת18-19.................. 2.1.2 המשימות ( )WBSשל הפרויקט -מבנה גרפי של עץ20....................................... 2.1.3 סידור טבלאי של חבילות העבודה21-22.......................................................... 2.2טפסי פירוט של חבילות העבודה23-25........................................................................ 2.3מבנה ארגוני 26-27 2.3.1 מבנה ארגוני של הגוף שיבצע את הפרויקט26................................................... 2.3.2 התאמת המבנה הארגוני לביצוע הפרויקט27.................................................... 2.4מטריצת חלוקת אחריות28-29......................................................................... RAM 2.5תרשים רשת 30...............................................................................................AON 2.6תרשים Ganttשל התזמון המוקדם 31-34 2.6.1 טבלת תאריכים בתזמון המוקדם32-33........................................................... 2 2.7פרופיל משאבים -בעיות34-39.................................................................................... 2.8תרשים Ganttשל התזמון הסופי40............................................................................ 2.9תזרים41-60............................................................................................................ 2.9.1 ניתוח דו"ח תזרים מזומנים59....................................................................... 2.9.2תקציב הפ רויקט60....................................................................................... .3שלב ניהול הסיכונים 61-68 3.1-3.3טבלת המלצות התמודדות עם נזקים/תכנית ועוצמת הנזק61-62........................0. 3.3.1.1מטריצת סיכון63............................................................................... 3.4טבלת המלצות התמודדות עם נזקים/תכנית ועוצמת הנזק לאחר השינוי64-65............ סיכום66........................................................................................................... 3 חלק -1שלב ייזום הפרויקט 1.1לקוח הפרויקט הצורך בו יעדיו וכדאיותו: 1.1.1תיאור הלקוח: ש.פרץ הוא איש עסקים ויזם המתמחה בעיקר ביבוא ייצוא והפצה של סחורות שונות ,רוב פעילותו נעשית במרוקו ,צרפת וארה"ב .ש.פרץ החליט להשקיע בייזום בניין דירות בישראל בעיר רעננה על שטח שרכש מבעוד מועד על פינת הרחובות גולומב ואליעזר יפה. לתפקיד מנהל הפרויקט נבחר אדם יחיד בעל ניסיון בתחום ניהול הפרויקטים ד.דהן ,החל משלב התכנון ועד להשלמת הפרויקט וגם בתחילת שלב תחזוקתו. 1.1.2הצורך בפרויקט ודאיותו ללקוח: הצורך העיקרי עליו הפרויקט צריך לענות הוא כמובן הצורך הכלכלי .תחום הנדל"ן בארץ פורח וש.פרץ יוכל ליהנות מרווח כלכלי נאה מהשכרת הדירות בשלב הראשון וממכירתן בעתיד בשלב מאוחר יותר .בנוסף יוכל הלקוח להעמיק את נכסיו בארץ ולהבטיח את עתיד ילדיו שמתגוררים בה. בנוסף במדינ ת ישראל ובעיר רעננה בפרט יש מחסור בדירות ויש דרישה לבניית יחידות דיור נוספות ב עיר .בנוסף השטח ממוקם ברחוב בעל מבנים ישנים יחסית ובניית מבנה חדש תשפר את תדמית הרחוב ותעלה את ערכו. 1.1.3מטרות הפרויקט ויעדיו: מטרות הפרויקט היא הקמת בניין דירות בעיר רעננה בפינת הרחוב גולומב ואליעזר יפה .הפרויקט הוא חלק מתהליך אסטרטגי של הלקוח ליזמות בישראל ,ויצירת נכנסים לילדיו .משך הפרויקט הינו עד 20חודשים .ובסופו יושכרו כלל הדירות (כרגע אין בכוונת הלקוח למכור דירות בפרויקט). הפרויקט יעשה ברמת ביצוע גבוה תוך שמירה על יעדי התקציב והזמנים שנקבעו מראש .יש לציין כי שלב רכישת הקרקע מוגדר כ "קדם פרויקט" שכן ש.פרץ רכש את הקרקע ועליה צריף ישן מספר שנים טרם תחילת הפרויקט. 4 1.2בעלי העניין 1.2.1טבלת בעלי עניין -תיאור ,מעורבות ונחיצות: בעלי עניין מעורבות נחיצות תועלת מהפרויקט נזק אפשרי ש.פרץ יוזם הפרויקט ,מקבל החלטות ,עוקב ומפקח על הפרויקט .והמניע של הפרויקט בעצם נחיצות רבה בקביעת מטרות הפרויקט . משפיע רבות על הפרויקט. תועלת כספית. ועזרת לילדיו נזק כספי. ד.דהן (מנהל הפרויקט) מעקב בהיבט המקצועי של ניהול הפרויקט אחד הגורמים הכי נחוצים בפרויקט, רווח כספי, יוקרה, במידה והפרויקט לא עומד ביעדים ,פגיעה ופיקוח צמוד .קבלת החלטות והקצאת משאבים. ומבצע הפרויקט בפועל. סיפוק אישי, מוניטין. בשמו של מנהל הפרויקט. כישלון מעיד על חוסר מקצועיות וחוסר יכולת. והפסד בונוסים כספיים. אדריכל אחראי על תכנון הבניין ברמת השרטוט שותף לתהליך תכנון הבניין. רווח כספי, מוניטין תכנון לקוי עלול לגרום לפגיעה במוניטין. מהנדס הבניין אחראי על תכנון מבנה השלד(איך לבנות ,בעזרת מה לבנות וכו',)... ובדיקת הקרקע טרם הבנייה. נחוץ מאד כיוון שעליו מוטלת האחריות לבטיחות, רווח כספי, מוניטין תכנון לקוי שעלול לגרום פגיעה במבנה, במוניטין המהנדס הקבלן המבצע תכנון והקמת המבנה החדש .אחריות וחשיפה לתביעות חוזק ויציבות הבניין. משפטיות. מבצע עבודות הבנייה בפועל רווח כספי ,מוניטין. בטיחותית. עמידה בלוח זמנים. תושבי הבניינים הסמוכים מושפעים מתהליך הבנייה ומתוצאותיו. נזק כספי ,פגיעה במוניטין וחשיפה לתביעות משפטיות. נחוצים בשיתוף הפעולה עם הפרויקט, לא באופן מעשי. עליית ערך הדירות עקב המבנה החדש. רעש ,זיהום אוויר ,סכנה לילדים ,לכלוך ,חסימת כבישי גישה. 5 עריית רעננה מתן היתר ופיקוח. היתר הבנייה נחוץ מאד ,היות ובלעדיו אי אפשר להתחיל הפרויקט. עליית יוקרת הרחוב ,רווח כספי (מס השבחה וארנונה) רשות העתיקות, מתן היתר בנייה. היתר הבנייה נחוץ שמירה על העתיקות פגיעה בעתיקות .הקצאת כיוון שבלעדיו לא ניתן להתחיל בפרויקט. שבאזור מפני פגיעה .קרקע לא נכונה תעורר מחאות .פגיעה בתשתיות קביעת מדיניות מנהל מקרקעי ישראל ,וועדה מקומית לתכנון ובנייה ,בזק חברת חשמל, כיבוי אש התנגדות מצד התושבים ופגיעה בתשתיות(כבישים ,גינות, מדרכות) הבנייה בישראל מתן התרי בנייה ,ואישור סופי היתר הבנייה נחוץ כיוון שבלעדיו לא ניתן החברות הללו נותנות אישורים בהתחלה ובסוף קביעת מדיניות הבנייה בישראל להתחיל בפרויקט .וגם אישור סופי נחוץ כי חלקם בנושא בטיחות, לכן חשופות לתביעות בלעדיו לא ניתן לסיים את הפרויקט וביקורת .בנוסף תתכן פגיעה בתשתיות. מוצג :1טבלת נחיצות ומעורבות של בעלי העניין 1.2.2טבלת מעורבות מוטיבציה: בעלי עניין מעורבות מוטיבציה ש.פרץ (הלקוח) 8 10 ד.דהן (מנהל הפרויקט) 10 9 אדריכל 7 7 מהנדס 9 7 קבלן 9 9 תושבי הבניינים הסמוכים 6 2 עיריית רעננה 5 5 מוצג :2טבלת מעורבות ומוטיבציה של בעל העניין 6 1.2.3מפת בעלי עניין ,טרם הטיפול בבעלי עניין בעיתיים ד.דהן (מנהל הפרויקט) מפת בעלי העניין 12 אדריכל 10 8, 10 מהנדס 9, 9 10, 9 8 6 תושבי הבניינים הסמוכים 5, 5 עיריית רעננה 6, 4 רשות העתיקות ,מנהל מקרקעי ישראל ,וועדה מקומית לתכנון ובנייה ,בזק. 6, 2 4 5, 4 2 חברת החשמל ,מכבי אש 0 12 ש.פרץ (הלקוח) מוצג :3מפת בעלי העניין מצב קיים 10 8 6 מוערבות 4 2 0 מוטיבציה קבלן 9, 7 7, 7 7 1.2.4בעלי עניין בעייתיים נראה כי תושבי הבניינים הסמוכים עלולים להוות מכשול עבור הפרויקט .מידות מעורבותם בפרויקט ורמת המוטיבציה שלהם להצלחת הפרויקט נמוכות מאוד .מידת מעורבותם נמוכה וכמו כן גם המוטיבציה שלהם לסייע בהצלחת הפרויקט היא מאוד נמוכה. כל זאת למרות שהקמת הבניין החדש תיפה את הרחוב ,תעלה את ערך הדירות ,ותחדש תשתיות. אך יש לזכור כי דיירי הבניינים הסמוכים יהיו בקרבת פרויקט שיערך 24חודשים ,ועלול להוות להם מטרד כגון רעש ,הרס תשתיות ,נזק למבנה שלהם ,לכלוך ,חסימת כבישים ,בעיות חנייה בעתיד. וכו'. בשל כך יש לנסות להגדיל את המוטיבציה של בעלי העניין (לא ראלי להקטין להם את המעורבות מבחינה כלכלית ופרקטית) הבעייתיים שבמקרה שלנו הם דיירי הבניינים ליד .יחד עם זאת יש להקטין כלל שניתן את רמת מעורבותם בפרויקט על מנת שלא יהוו מכשול. ניתן לנקוט בכמה אפשרויות שיעזרו להגדיל את המוטיבציה שלהם לסייע להצלחת הפרויקט: .1שימוש בחוק – הבנייה קיבלה את כל האישורים והתנגדותם אינה רלוונטית על פי החוק. .2פיצוי כספי – ניתן לתת פיצוי כספי על מנת לטפל בבעלי עניין "בעייתיים". .3שדרוג קל במבנים ליד – במקרה של הפרויקט שלנו נבנתה חומה חדשה לבניין ליד ,מה שהשביע את רצון הדיירים .שבהמשך אף ביקשו הצעה לפרויקט תמ"א 38בבניינם. .4הסברה לשכנים בבניינים הסמוכים שאומנם בטווח הקצר יהווה הפרויקט מטרד קל אבל בטווח הארוך ישדרג את הרחוב ויעלה את ערך הדירות שלהם. השימוש באפשרות 3להעלאת המוטיבציה של תושבי הבניינים הסמוכים גרם לעליית המוטיבציה שלהם להצלחת הפרויקט וניתן לראות זאת בגרף החדש: ד.דהן (מנהל הפרויקט) מפת בעלי העניין אדריכל 12 מהנדס קבלן 10 8, 10 9, 9 10, 9 מוטיבציה 8 תושבי הבניינים הסמוכים 9, 7 7, 7 6 6, 6 עיריית רעננה 5, 5 6, 4 רשות העתיקות ,מנהל מקרקעי ישראל ,וועדה מקומית לתכנון ובנייה ,בזק. 4 5, 4 2 חברת החשמל ,מכבי אש ש.פרץ (הלקוח) מוצג : 4מפת בעלי העניין מצב חדש 0 12 10 8 6 מוערבות 4 2 0 8 1.3השוואה בן חלופות 1.3.1ניתוח חלופות ל-ש.פרץ תקציב של עד 10מליון ₪לבניית הבניין. מנהל הפרויקט ד.דהן בדק והציג בפני ש.פרץ הלקוח מספר חלופות בנייה לבחירה .מצד אחד הרצון הוא לעמוד בתקציב ולחסוך בעלויות ומנגד חשובה התועלת הן באיכות הבנייה והן בעמידה בזמנים (כל זמן שהדירות לא מושכרות הכסף לא נכנס) .יש לציין כי החלופות שהוצגו מגלמות את כל פעולת הבנייה (מלבד רכישת השטח) כך שיתכן שישנן הוצאות שימצאו בכל החלופות (למשל הוצאת אישורים ,מעלית ,קולטי שמש ועוד). להלן החלופות שהוצגו: חלופה :1בנייה קונבנציונאלית – אורכת 18חודשים ,ועולה .₪ 8,800,000 הבנייה בשיטה זו היא הנפוצה ביותר לבנייה בישראל ,כאשר חומרי הבניה מגיעים אל האתר עצמו והבניין מוקם אט אט בשטח עצמו .בניה קונבנציונאלית כוללת חפירת יסודות, הרכבת תבניות ולוחות מעץ ויציקות בטון .הקירות מוקמים מלבנים כשבניהן מלט, והגמורים נעשים בסופו של דבר באמצעות טיח וצבע .שיטה זו איטית יחסית ,מלכלכת ומרעישה ,אולם מאפשרת עבודה של פועלים שאינם אנשי מקצוע מנוסים. חלופה :2בנייה טרומית – אורכת 12חודשים.₪ 9,000,000 , בשיטה הזאת מבוצע ראשית תכנון המבנה לפרטיו ,אז מוזמנים חלקיו השלמים ממפעלי החלקים ,ואלה מורכבים בשטח על מנת ליצור את המבנה המבוקש .הרכבת המבנה בבניה טרומית היא זולה ודורשת בעלי מקצוע מיומנים בתחום המסוגלים לעשות את העבודה תוך זמן קצר ביותר .שיטת זו הינה מתקדמת וחכמה זאת בזכות יתרונותיה הרבים .בניה טרומית היא מהירה יחסית ,נקייה ומקצועית ,וביכולתה להציג תוצרים מצוינים בשטח תוך גרימת נזק מינימאלי לסביבה ,מנגד כמו שאמרנו קשה למצוא אנשי מקצוע שמתמקצעים בשיטה זו ,בנוסף לכך יש התמודדות לוגיסטית קשה. חלופה :3שיטות בניה מתועשות – אורכת 16חודשים .₪ 9,500,000 שיטות אלו משלבות בין השיטות שהובאו להלן ,השיטה הקונבנציונאלית והשיטה הטרומית .בשיטה המתועשת נבנים יסודות הבניין ותקרות בשיטה הקונבנציונאלית הרגילה ,ואילו קירות המבנה מוזמנים מהמפעל ומורכבים באתר כמו בשיטה הטרומית. שיטה זו משמשת עבור מבנים שלא תמיד יש אפשרות לוגיסטית להניע את חלקיהם מהמפעל ועד האתר .המבנים עוברים בדיקה של ליקויי בנייה ועמודים בכל התקנים הנדרשים .בניה מתועשת משפרת את איכות הבניה ,אינה פוגעת באיכות הסביבה ומנפיקה תוצרים מהירים .עם זאת ,בעת בחירה בשיטת הבנייה הטרומית או המתועשת נדרש לבחור בחברה מקצועית ביותר ,בעלת ניסיון רב בבנייה מסוג זה ובעלת הוכחות בשטח אודות המבנים שהקימה. 9 * כל החלופות מתאימות לצורכי הלקוח הן בתקציב והן בזמנים (ובשאר הרצונות). תכונות הבנייה 3 בנייה מתועשת בקרה על תהליך ביקורת איכותית מהשטח צמודה הבנייה לפועלים בשטח עובדים מנוסים סוג העובדים ומתמחים בשיטות הנחוצים בנייה מתועשת אין אפשרות לשנות את אפשרות שינוי צורת המבנה במבנה עובדים מקצועיים ביצוע העבודה ומנוסים בתחום בעלי בשטח ידע וניסיון גבוה בשטח איכות החומרים גבוהה והמוצר קצר מאוד משך בניה עובדי בנייה מתועדת הוצאות על יקרים אך מנוסים המבנה ומאפשרים סיום מהיר של פרויקט והוזלת עלויות בנייה הפועלים עובדים כלי שיטת העבודה עבודה ועזרי בנייה בשטח מתקדמים מוצג :5פירוט החלופות. 2 בנייה טרומית 1 בניית קונבנציונאלית ביקורת איכותית מהשטח ,צמודה לפועלים הקבלן או המהנדס מעבירים ביקורת מהשטח עובדים מנוסים ומתמחים בסוג האחד של ענף בו הם עוסקים אין אפשרות לשנות את צורת המבנה עובדים מנוסים ומיומנים הפועלים ביעילות בשטח. לא מיומנים ,זולים .אינם בהכרח מנוסים בעבודת הבנייה הוספה לבניין חדר או קומה העובדים לעיתים אינם מבצעים את עבודתם כנדרש וכתוצאה מכך יתכנו טעויות במידות .החומרים המאוכסנים בשטח תלוי בקבלן\אדריכל\חברת גבוהה הבנייה קצר -טווח בינוני קצר מאוד גבוהה -הפועלים ששוכרים גבוהות -הפועלים ששוכרים לבנייה יקרים מכיוון שדרושים לבנייה יקרים ,בעלי מיומנויות הדורשות הפעלת הרבה פועלים והכלים פשוטים כלים משוכללים יקרים .זולים במהלך הבנייה ידנית ,הפועלים עובדים על בעזרת כלים וידנית , המבנה באופן ידני הפועלים עובדים במכונות כדי להקל עליהם 10 1.3.2מדדים כלכליים יש לציין שחלק מהחלופות אותן סקרנו חדשות יחסית וטרם אפשר להעריך אם בעתיד הם ישתלמו יותר מבחינת אחזקה לכן ההנחה היא שההכנסות מהדירות הסופיות זהות ולא משנה איך בנינו את הבניין .כמו כן גם עלויות האחזקה לאחר בניית הבניין זהות. מדידה כמותית של עלויות החלופות תיעשה על ידי חישובי . NPV הצימר צריך להיות מוקם תוך שנה וחצי מקסימום והחברה המבצעת התחייבה לספק תחזוקה שוטפת של הצימר כל שנתיים PVi .חושב לפי 5%ריבית (המספרים במיליוני שקלים) חלופה :1בנייה קונבנציונאלית שנה 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 עלויות תחזוקה עלויות פיתוח 4.500000 2.500000 1.800000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 מוצג :6עלויות חלופה 1 C 4.500000 2.500000 1.800000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 PV 4.500000 2.380952 1.632653 0.008638 0.008227 0.007835 0.007462 0.007107 0.006768 0.006446 0.006139 0.005847 0.005568 0.005303 0.005051 0.004810 0.004581 0.004363 ∑_PV 4.500000 6.880952 8.513605 8.522244 8.530471 8.538306 8.545768 8.552875 8.559643 8.566090 8.572229 8.578075 8.583644 8.588947 8.593998 8.598808 8.603389 8.607752 11 חלופה :2בנייה טרומית שנה 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 עלויות תחזוקה עלויות פיתוח 4.500000 2.500000 2.000000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 C 4.500000 2.500000 2.000000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 PV 4.500000 2.380952 1.814059 0.008638 0.008227 0.007835 0.007462 0.007107 0.006768 0.006446 0.006139 0.005847 0.005568 0.005303 0.005051 0.004810 0.004581 0.004363 Cum_PV 4.500000 6.880952 8.695011 8.703650 8.711877 8.719712 8.727174 8.734281 8.741049 8.747495 8.753635 8.759481 8.765050 8.770353 8.775404 8.780214 8.784795 8.789158 מוצג :7עלויות חלופה 2 חלופה :3שיטות בניה מתועשות עלויות פיתוח 4.500000 2.500000 2.500000 עלויות תחזוקה שנה 0 1 2 3 0.010000 C 4.500000 2.500000 2.500000 0.010000 PV 4.500000 2.380952 2.267574 0.008638 Cum_PV 4.500000 6.880952 9.148526 9.157164 4 5 6 7 8 9 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.008227 0.007835 0.007462 0.007107 0.006768 0.006446 9.165391 9.173227 9.180689 9.187796 9.194564 9.201010 10 11 12 13 14 15 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.006139 0.005847 0.005568 0.005303 0.005051 0.004810 9.207149 9.212996 9.218564 9.223868 9.228918 9.233729 12 16 17 0.010000 0.010000 0.010000 0.010000 0.004581 0.004363 9.238310 9.242673 מוצג :8עלויות חלופה 3 1.3.3מדדי תועלת מנהל הפרויקט אסף את מדדי התועלת יחד עם הלקוח .בנוסף נתן לכל מדד תועלת ניתן משקל באחוזים כאשר כלל המשקלים מגיעים ל .100%בכל פרמטר של השוואה קיבלה כל אחת מהחלופות ציון סובייקטיבי בסקלה של .1-10 בסוף חלוקת הציון לכל חלופה בכל מדד תועלת ,חושב ממוצע משוקלל לכל חלופה .ניתן לראות את התהליך מסוכם בטבלה הבאה: 3 2 1 משקל קונבנציונאלית טרומית מתועשת קריטריון 8 7 7 סיכון לא לעמוד בתכנית הפרויקט (ציון גבוה פחות סיכון) 20% 8 9 6 20% משך זמן הפרויקט (ציון גבוה זמן קצר יותר) 8 6 6 10% טוב לבעלי עניין שליליים (השכנים) 7 5 9 10% יכולת שדרוג עתידית 8 9 7 10% רמת דיוק 7 6 9 10% יכולת גיוס אנשי מקצוע 7 6 8 10% תלות לוגיסטית (ציון גבוה פחות תלות) 8 9 7 5% פגיעה בסביבה (ציון גבוה פחות פוגע) 8 9 8 5% עמידות בפני רעידות אדמה תועלת משוקללת ()T 7.7 7.3 7.25 100% מוצג :9השוואה איכותנית בין החלופות 13 1.3.4סיכום עלות מול תועלת – ניתוח שולי (במיליוני שקלים) מדד תועלת משוקללת ()Ti עלות כוללת 1קונבנציונלית חלופה 2טרומית 3מתועשת 7.25 7.3 7.7 8.8 9 9.5 מוצג :10ניתוח עלות מול תועלת – ניתוח שולי לאחר השוואת החלופות ניתן לראות שכל חלופה מדורגת בהתאם לציון תועלת שלה ,כלומר חלופה שקיבלה ציון תועלת גבוה יותר גם תעלה יותר .מה שאומר שאין כאן שום חלופה נשלטת וכל חלופה תואמת את העלות שלה במדד הזה. חלופה : 1החלופה הכי זולה עם התועלת הכי נמוכה. חלופה :2החלופה בעלת עלות בינונית ותועלת בינונית בהתאם. חלופה :3החלופה הכי יקרה עם התועלת הכי גובה. 1.3.5בחירה לפי ניתוח יחס תועלת-עלות חלופה קריטריון 1 2 3 קונבנציונאלית טרומית מתועשת תועלת ₪ 1M 0.116174351 0.108193814 0.113776543 מוצג :11בחירת חלופה לפי יחס תועלת/עלות על פי ניתוח יחס תועלת/עלות נבחר בחלופה 1כיוון שהחלופה נותנת את התועלת הגבוהה ביותר לכל מיליון שקל שמושקעים בה. 14 .1.3.6נרמול העלות והתועלת ושקלולם חלופה שיטה קריטריון נרמול תועלת נרמול עלות 1 1 2 3 0.805555556 0.811111111 0.855555556 Bi=(Ti-1)/9 𝒏𝒊𝒎𝑪 𝒊𝑪 1 0.979360264 0.931305515 = 𝒊𝑪𝑵 1 Bi-NCi 1 משוואות הציון המשוקלל של עלות/תועלת מנורמלים -0.19444444 -0.16824915 -0.07574996 𝑋𝑌 = 1 − 0.194 𝑋𝑌 = 0.979 − 0.168 𝑋𝑌 = 0.931 − 0.076 Y=NCi+(Bi-NCi)X נרמול עלות 2 𝒏𝒊𝒎𝑪 𝒙𝒂𝒎𝑩 ∗ 𝒊𝑪 = 𝒊𝑪𝑵 0.855555556 0.837897115 0.796783607 2 Bi-NCi -0.05 -0.026786 0.058771948 2 משוואות הציון המשוקלל של עלות/תועלת מנורמלים 𝑋𝑌 = 0.856 − 0.05 𝑋𝑌 = 0.838 − 0.027 𝑋𝑌 = 0.797 + 0.059 Y=NCi+(Bi-NCi)X מוצג : 12נרמול העלות והתועלת -השוואת חלופות 15 גרפים של פונקציית הציון המשוקלל של עלות/תועלת מנורמלים על פי שתי השיטות הנבחרות: 1.00 0.99 0.98 0.97 0.96 0.95 0.94 0.93 0.92 0.91 0.90 0.89 0.88 0.87 0.86 0.85 0.84 0.83 0.82 0.81 0.80 0.79 0.78 0.77 0.76 0.75 0.74 0.73 0.72 0.71 0.70 לפי 𝑖𝐶𝑁𝐶𝑖=𝐶𝑚𝑖𝑛/ סידרה1 חלופה 1 סידרה2 חלופה 2 סידרה3 חלופה 3 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00 מוצג :13גרף המתאר עלות תועלת מנורמלים על פי שיטה 1 1.00 0.99 0.98 0.97 0.96 0.95 0.94 0.93 0.92 0.91 0.90 0.89 0.88 0.87 0.86 0.85 0.84 0.83 0.82 0.81 0.80 0.79 0.78 0.77 0.76 0.75 0.74 0.73 0.72 0.71 0.70 לפי 𝑥𝑎𝑚𝐵∗𝑖𝐶𝑁𝐶𝑖=𝐶𝑚𝑖𝑛/ חלופה 1 סידרה1 סידרה2 חלופה 2 סידרה3 חלופה 3 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 מוצג :14גרף המתאר עלות תועלת מנורמלים על פי שיטה 2 0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00 16 מסקנות: ניתן לראות בטבלה ובגרפים הצגה של שתי שיטות נרמול ושקלול שת תועלת ועלות .התרשימים מציגים באופן גרפי את שתי השיטות .ניתן לראות כי בשתי השיטות חלופה לא יעילה כיוון שבכל נקודה בגרף חלופה 1או 3מתעלות עליה ,לכן אין שום מקרה שהיא תבחר .בגרף המתאר את השיטה הראשונה נראה כי נקודות החיתוך בין חלופה ב' ו-ג' היא ב ,x=0.48 -בנקודה זו העקומה שבעלייה היא של חלופה ב' ולכן נבחר בחלופה ב'. 17 סיכום חלק :1 בפרק זה הצגנו את הלקוח ש.פרץ ,ובעלי העניין הפרויקט בצורה מפורטת .תיארנו את הצורך בביצועה הפרויקט ,מדובר בצורך כלכלי בעיקר. סקרנו את מגוון בעלי העניין ,הן מבחינת מעורבות והן מבחינת מוטיבציה .טיפלנו בבעלי העניין "הבעייתיים" שהם השכנים על ידי הגדלת המוטיבציה שלהם להצלחת הפרויקט. הצגנו שלוש חלופות (בנייה קונבנציונאלית ,בנייה טרומית ,בנייה מתועשת) .השתמשנו בכלים שונים כמו טבלת הערכת חלופות ,ונרמולם של תועלת ועלות במספר שיטות. לבסוף בחרנו בחלופה 1שהיא השיטה הקונבנציונאלית. 18 חלק -2תכנון תכולת עבודה ,מבנה ארגוני משאבים ועלויות WBS 2.1 2.1.1רשימה מדורגת של משימות הפרויקט )(WBSרשימה מדורגת .1הקמת בניין מגורים בעיר רעננה 1.1קבלת התרים ואישורים 1.1.1 מדידת הקרקע 1.1.2 מנהל מקרקעי ישראל 1.1.3 וועדה מקומית לתכנון ובנייה 1.1.4 קבלת אישורים מרשות העתיקות 1.1.5 חברת חשמל 1.1.6 מכבי אש 1.2בדיקות והכנות הקרקע 1.2.1 ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת צפיפות ,בדיקת עומק ,בדיקת חוזק ,וכו') 1.2.2 תיחום וגידור השטח 1.2.3 חפירות ופינוי פסולת 1.2.4 יישור והידוק הקרקע ויציקת היסודות 1.2.5 הכנה לניקוזים ויציקת בטון 1.3תכנון בניית הבניין 1.3.1 תכנון אדריכלי 1.3.1.1הגדרת תקציב וסדר עדיפויות 1.3.1.2הכנת מספר חלופות על גבי סקיצות ראשוניות 1.3.1.3הכנת תכנית עבודה מסודרת ע"י הקבלן המבצע 1.3.2 תכנון הנדסי 1.3.2.1תכנון הקונסטרוקציה 1.3.2.2תכנון השלד 1.3.2.3תכנון מפורט של המערכות 1.4התקשרות עם קבלן מבצע 1.4.1 הכנת מפרט בקשה להצעות מקבלנים () RFP 1.4.2 בחירת קבלן 1.4.3 חוזה והתקשרות 1.5בניית השלד 1.5.1 יציקת עמודים 19 1.5.2 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 0 1.5.3 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 1 1.5.4 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 2 1.5.5 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 3 1.5.6 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 4 1.5.7 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 5 1.5.8 חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים 1.5.9 ביקורת שלד 1.6גימור חיצוני של הבניין 1.6.1 ריצוף השטח הפתוח והחניה 1.6.2 חיפוי חיצוני של הבניין 1.6.3 התקנת גינות 1.7גימור פנימי של הבניין 1.7.1 עבודות תשתית מים +ביוב 1.7.2 עבודת תשתית חשמל 1.7.3 עבודת תשתית גז 1.7.4 ריצוף 1.7.5 טיח וצבע 1.7.6 התקנת חלונות ,דלתות ומעקות. 1.7.7 התקנת חדרי רחצה ושירותים 1.7.8 התקנת מטבחים 20 2.1.2עץ המשימות ) (WBSשל הפרויקט -מבנה גרפי של עץ הקמת בניין מגורים בעיר רעננה גימור פנימי של הבניין גימור חיצוני של הבניין עבודות תשתית מים +ביוב ריצוף השטח הפתוח והחניה עבודת תשתית חשמל חיפוי חיצוני של הבניין עבודת תשתית גז התקנת גינות ריצוף טיח וצבע התקנת חלונות ,דלתות ומעקות. התקנת חדרי רחצה ושירותים התקנת מטבחים בניית השלד יציקת עמודים יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 0 התקשרות עם קבלן מבצע הכנת מפרט בקשה להצעות מקבלנים () RFP תכנון הנדסי תכנון הקונסטרוקצי ה יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 1 חוזה והתקשרות הגדרת תקציב וסדר עדיפויות תכנון מפורט של המערכות הכנת מספר חלופות על גבי סקיצות ראשוניות הכנת תכנית עבודה מסודרת ע"י הקבלן המבצע יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 2 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 3 ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת צפיפות, בדיקת עומק ,בדיקת חוזק ,בדיקת וכו') תיחום וגידור השטח חפירות ופינוי פסולת יישור והידוק הקרקע ויציקת היסודות הכנה לניקוזים ויציקת בטון יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 4 חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים תכנון אדריכלי בחירת קבלן תכנון השלד יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 5 מוצג :15עץ המשימות ) (WBSשל הפרויקט תכנון בניית הבניין בדיקות והכנות הקרקע ביקורת שלד קבלת התרים ואישורים מדידת הקרקע מנהל מקרקעי ישראל וועדה מקומית לתכנון ובנייה קבלת אישורים מרשות העתיקות חברת חשמל מכבי אש 21 2.1.3סידור טבלאי של חבילות העבודה שם ח"ע קוד ח"ע ח"ע מקדימה משך (ימים) משאבים - 7 מודד קרקע 100% 40 אדריכל מהנדס 100% אדריכל מהנדס 100% 1.1.1 מדידת הקרקע 1.1.2 א.מנהל מקרקעי ישראל 1.1.1 1.1.3 א .ועדה מקומית לתכנון ובנייה 1.1.2 40 1.1.4 א .1 .מרשות העתיקות 1.1.3 30 אדריכל מהנדס קרקע 100% 1.1.5 א .חברת חשמל 1.1.4 15 אדריכל 100% 1.1.6 א .מכבי אש 1.1.5 15 אדריכל 50% 1.2.1 ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת צפיפות, בדיקת עומק ,בדיקת חוזק) 1.2.2 15 מהנדס קרקע 100% 1.2.2 תיחום וגידור השטח 1.1.6 4 מנהל עבודה 100%ופועלים 1000% 1.2.3 חפירות ופינוי פסולת 1.2.2 30 מפעיל כלים כבדים ופועלים 100% 1.2.4 יישור והידוק הקרקע ויציקת היסודות 1.4.3 30 מהנדס 50%מנהל עבודה 100%פועלים 1000% 1.2.4 14 מהנדס 100%מנהל עבודה 100% פועלים 500%שרברב 100% 1.1.4 1.1.3 1.1.2 14 אדריכל 50% 14 אדריכל 50% 50% קבלן 100% 1.2.5 הכנה לניקוזים ויציקת בטון 1.3.1.1 הגדרת תקציב וסדר עדיפויות 1.3.1.2 הכנת מספר חלופות על גבי סקיצות ראשוניות 1.3.1.1 1.3.1.3 הכנת תכנית עבודה מסודרת ע"י הקבלן המבצע 1.3.1.2 14 1.3.2.1 תכנון הקונסטרוקציה 1.3.1.3 14 מהנדס 100%אדריכל 50% 1.3.2.2 תכנון השלד 1.3.2.1 14 מהנדס 100%אדריכל 50% 1.3.2.3 תכנון מפורט של המערכות 1.3.2.2 14 מהנדס 100%אדריכל 50% 1.3.2.3 10 אדריכל 100% 1.4.2 בחירת קבלן 1.4.1 10 אדריכל 100% 1.4.3 חוזה והתקשרות 1.4.2 10 עורך דין 50% 1.4.1 הכנת מפרט בקשה להצעות מקבלנים () RFP 22 יציקת עמודים 1.2.4 15 מהנדס 50%מנהל עבודה 100%פועלים 2000% 1.5.1 21 מהנדס 50%מנהל עבודה 100%פועלים 2000%חשמלאי 100%שרברב 100% 1.5.2 21 מהנדס 50%מנהל עבודה 100%פועלים 2000%חשמלאי 100%שרברב 100% 1.5.3 21 מהנדס 50%מנהל עבודה 100%פועלים 2000%חשמלאי 100%שרברב 100% 1.5.4 21 מהנדס 50%מנהל עבודה 100%פועלים 2000%חשמלאי 100%שרברב 100% 1.5.5 21 מהנדס 50%מנהל עבודה 100%פועלים 2000%חשמלאי 100%שרברב 100% 1.5.6 21 מהנדס 50%מנהל עבודה 100%פועלים 2000%חשמלאי 100%שרברב 100% 1.5.1 60 מנהל עבודה 50%פועלים 2000% 1.5.7 7 מהנדס 100% 1.6.1 ריצוף השטח הפתוח והחניה 1.5.8 15 פועלים 2000% 1.6.2 חיפוי חיצוני של הבניין 1.5.8 50 פועלים 1000% 1.6.3 התקנת גינות 1.6.1 15 גנן 100%אדריכל 50% 1.7.1 עבודות תשתית מים +ביוב 1.5.8 60 שרברב 100%פועלים 100% 1.7.2 עבודת תשתית חשמל 1.5.8 60 חשמלאי 100%פועלים 100% 1.7.3 עבודת תשתית גז 1.5.8 30 עובד גז 200% 1.7.4 ריצוף 1.7.5 60 פועלים 2000% 1.7.5 טיח וצבע 1.7.3 1.7.2 1.7.1 80 פועלים 1500% 1.7.6 התקנת חלונות ,דלתות ומעקות. 1.7.5 60 פועלים 1500% 1.7.7 התקנת חדרי רחצה ושירותים 1.7.4 40 שרברב 100%פועלים 1500% 1.7.8 התקנת מטבחים 1.7.6 20 נגר 100%שרברב 100%פועלים 100% 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.5.4 1.5.5 1.5.6 1.5.7 1.5.8 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 0 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 1 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 2 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 3 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 4 יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת תשתית חשמל מים וביוב קומה 5 חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים ביקורת שלד 1.5.9 מוצג :16סידור טבלאי של חבילות עבודה 23 2.2טופסי פירוט חבילות עבודה נושא :התקנת חלונות ,דלתות ומעקות מס"ד1.7.6 : תיאור :שלב בו מרכיבים את דלתות הפנים ,והחוץ ,יחד עם החלונות ותריסים חבילות עבודה מקדימות1.7.1-1.7.5 1.1-1.6 : משאבים חבילות עבודה עוקבות1.7.8 : כוח אדם :פועלים ציוד :כלי עבודה חומרים :עץ ,אלומיניום ,ברזל תקציב₪ 400,000 : אחראי ביצוע :קבלן אילוצים: .1הדלתות והחלונות חייבים לעמוד בתקנים של משרד התקנים. .2מדובר בציוד עדין ויש להיזהר משריטות בזמן העברה בן דירות. מוצג :17טופס פירוט חבילת עבדה .1.7.6 נושא :מדידת הקרקע מס"ד1.1.1 : תיאור :על מנת להגיש בקשות לאישור ,ועל מנת לתכנן את המבנה יש למדוד את הקרקע. חבילות עבודה מקדימות :אין משאבים חבילות עבודה עוקבות1.1.2-1.1.4 : כוח אדם :מודד קרקע מוסמך ציוד :כלי מדידה חומרים :אין תקציב₪ 5,000 : אחראי ביצוע :אדריכל אילוצים: .1עדיף למדוד ביום ללא גשם. מוצג :18טופס פירוט חבילת עבדה .1.1.1 24 נושא :ביקורת שלד מס"ד1.5.4 : תיאור :בדיקת השלד על ידי מהנדס שלד מוסמך. חבילות עבודה מקדימות1.5.1-1.5.2: משאבים חבילות עבודה עוקבות1.6-1.7 : כוח אדם :מהנדס שלד ציוד :כלי בדיקה אופטיים חומרים :אין תקציב₪ 6,000 : אחראי ביצוע :מהנדס ,קבלן אילוצים: מוצג :19טופס פירוט חבילת עבדה .1.5.4 נושא :חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים מס"ד1.5.3 1.4.2 : תיאור :שלב בו יש לבחור בקבלן שיבצע את הבנייה בפועל. חבילות עבודה מקדימות1.4.1: משאבים חבילות עבודה עוקבות1.7.5 : כוח אדם :פועלים ציוד :מנוף ,כלי עבודה חומרים :מלט ,בלוקים תקציב₪ 200,000 : אחראי ביצוע :קבלן אילוצים: .1יש לבחור בלוקים מבודדי קור ,חום ורעש. מוצג :20טופס פירוט חבילת עבדה .1.7.6 25 נושא :בחירת קבלן מס"ד1.4.2 : תיאור :שלב המתבצע החל ממצב שקומה ראשונה מוכנה מבחינת שלד והלך ונעשה בכל קומה. חבילות עבודה מקדימות1.5.2: משאבים חבילות עבודה עוקבות1.3 : כוח אדם :אדריכל ציוד :אין חומרים :אין תקציב₪ 1,000 : אחראי ביצוע :אדריכל ,לקוח ,מנהל פרויקט. אילוצים: .1בבחירת הקבלן יש להתחשב באילוצי תקציב. .2יש לבחור בקבלן שמתאים לחלופה שנבחרה. מוצג :21טופס פירוט חבילת עבדה .1.4.2 26 2.3המבנה הארגוני של מבצעי הפרויקט 2.3.1מבנה ארגוני של הגוף שיבצע את הפרויקט מנהל פרויקט מהנדס מהנדס שלד קבלן מפעיל ציוד כבד נגר גנן אדריכל שרברב חשמלאי מנהל עבודה פועלי בניין מוצג :22מבנה ארגוני של החברה המבצעת. מודד עורך דין 27 2.3.2התאמת המבנה ארגוני לביצוע הפרויקט ניתן לראות שמדובר כאן במבנה אירגוני מסוג פונקציונאלי .כלומר ,חלוקה ראשונה לפי התמחות, השנייה לפי תת התמחות ,והשלישית לפי דרג וסמכות (שקיימת רק תחת מנהל העבודה במקרה שלנו) .בפרויקט כזה דרושים עובדים בעלי התמקצעות וניסיון רב .במודל זה יש התמקצעות טובה ומהירה של העובדים ,חלוקה נכונה של המשאבים (בזכות המימונים) ,חלוקת סמכות ברורה, וערוצי תקשורת ברורים. ניתן לראות שבראש הפרויקט נמצא מנהל הפרויקט אשר מונה על ידי הלקוח לתפקיד .יחד עם הלקוח גייס מנהל הפרויקט עובדים המתאימים לכל קטגוריה ,אותם עובדים גייסו עובדים נוספים תחתיהם בהתאם לצרכיהם. מהנדס – אחראי על כל התכניות ההנדסיות ,ועל הוצאת חלק מהאישורים. אדריכל – אחראי על התכניות התכנוניות ,על הוצאת האישורים ,ועל גיוס הקבלן המבצע. קבלן – אחראי על ביצוע העבודה בפועל .תחתיו יהיו בעלי מקצוע מקצועיים נוספים (נגרים, שרברבים וכו') ,ובנוסף ישמש תחתיו מנהל העבודה שהוא מנהלם הישיר של פועלי הבניין. עורך דין – אחראי על ייעוץ משפטים ועריכת החוזים השונים. מכן רואים כי המבנה הפונקציונאלי הוא המתאים ביותר לפרויקט מהסוג הסוג והכי יתרום לייעולו והצלחתו. 28 2.4מטריצת חלוקת האחריות ()RAM מטריצת האחריות מסכמת את הפונקציות אשר ימלא כל משתתף עיקרי בפרויקט. כל אות במטריצה מסמלת סוג של סמכות עפ"י המפתח הבא: -Rביצוע -Aאישור -Cייעוץ -Iיידוע תפקיד ש.פרץ שלב מנהל אדריכל קבלן מהנדס קבלן הפרויקט א .מנהל מקרקעי ישראל A מנהל פועלי עורך עבודה דין בניין R א .ועדה מקומית לתכנון ובנייה I A R א .קבלת אישורים מרשות I A R C C R העתיקות א .חברת חשמל I A R א .מכבי אש I A R א .מדידת הקרקע I A ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת I I c \ R צפיפות ,בדיקת עומק ,בדיקת חוזק ,בדיקת יסודות וכו') תיחום וגידור השטח I חפירות ופינוי פסולת I יישור והידוק הקרקע ויציקת I I A A I A R A R R היסודות הכנה לניקוזים ויציקת בטון הגדרת תקציב וסדר עדיפויות I R A A R A R R 29 הכנת מספר חלופות על גבי I A R סקיצות ראשוניות הכנת תכנית עבודה מסודרת ע"י הקבלן המבצע I תכנון הקונסטרוקציה תכנון השלד I תכנון מפורט של המערכות הכנת מפרט בקשה להצעות A A R R I C I R I I A A R I I A A R I A R מקבלנים () RFP בחירת קבלן A R C חוזה והתקשרות A A C C יציקת עמודים I A I R A יציקת תקרה\ריצפה כולל הכנת I A I R A I R A תשתית חשמל מים וביוב 0-5 חלוקת קומה לדירות ע"י בלוקים ביקורת שלד I ריצוף השטח הפתוח והחניה I I I I A I I R A A R I I I I A A R I A A A A A R התקנת גינות I I I I A A R עבודות תשתית מים +ביוב I I I I A A R עבודת תשתית חשמל I I I I A A R עבודת תשתית גז A I I A A A R ריצוף I I I I A A R טיח וצבע I I I I A A R התקנת חלונות ,דלתות ומעקות. I I I I A A R התקנת חדרי רחצה ושירותים I I I I A A R התקנת מטבחים I I I I A A R חיפוי חיצוני של הבניין מוצג :23טבלת RAM I 30 2.5תרשים רשת (הפעולות שחסרות הינן ערסלים מוצג :24תרשים רשת מסוג AON 31 2.6תרשים Ganttשל התזמון המוקדם מוצג :25תרשים Ganttשל התזמון המוקדם 32 טבלת תאריכים בתזמון המוקדם סיום מוקדם התחלה מוקדמת ראש' 10/09/17ראש' 28/06/15 שני 18/01/16ראש' 28/06/15 שני 06/07/15ראש' 28/06/15 שני 31/08/15שלש' 07/07/15 שני 26/10/15שלש' 01/09/15 שני 07/12/15שלש' 27/10/15 שני 28/12/15שלש' 08/12/15 שני 18/01/16שלש' 29/12/15 חמש' 14/07/16שלש' 19/01/16 ראש' 14/02/16 שני 25/01/16 משך 576 days 147 days 7 days 40 days 40 days 30 days 15 days 15 days 128 days פעילויות קדם 3 4 5 6 7 15 days 11 ראש' 24/01/16שלש' 4 days 19/01/16 ראש' 06/03/16שני 30 days 25/01/16 8 11 30 days 27 חמש' 14/07/16שני 14 days 27/06/16 ראש' 03/04/16שלש' 84 days 08/12/15 רבי' 03/02/16שלש' 42 days 08/12/15 ראש' 27/12/15שלש' 14 days 08/12/15 13 4,5,6 14 days 17 ראש' 14 days 17/01/16 18 ראש' 03/04/16חמש' 42 days 04/02/16 שלש' 23/02/16חמש' 14 days 04/02/16 רבי' 14 days 24/02/16 שני 14/03/16 ראש' 03/04/16שלש' 14 days 15/03/16 ראש' 15/05/16שני 30 days 04/04/16 19 21 22 ראש' 17/04/16 שני 04/04/16 10 days 23 ראש' 01/05/16 ראש' 15/05/16 רבי' 18/01/17 ראש' 17/07/16 שני 18/04/16 שני 02/05/16 שני 27/06/16 שני 27/06/16 10 days 10 days 148 days 15 days 25 26 13 שני 15/08/16 שני 18/07/16 21 days 29 שלש' 13/09/16שלש' 21 days 16/08/16 30 21 days 31 חמש' 10/11/16חמש' 21 days 13/10/16 32 ראש' 11/12/16ראש' 21 days 13/11/16 33 ראש' 26/06/16 חמש' 14/01/16 רבי' 03/02/16 רבי' 12/10/16 שני 16/05/16 שני 28/12/15 רבי' 14/09/16 שם פעילות WBS בניית בניין מגורים בעיר רעננה 1 קבלת התרים ואישורים 1.1 1.1.1 מדידת הקרקע 1.1.2 א מנהל מקרקעי ישראל 1.1.3 א ועדה מקומית לתכנון ובנייה 1.1.4 א רשות העתיקות 1.1.5 א חברת החשמל 1.1.6 א מכבי אש בדיקת והכנות הקרקע 1.2 ביצוע בדיקות קרקע (בדיקת צפיפות, )בדיקת עומק ,בדיקת חוזק 1.2.1 תיחום וגידור השטח חפירות ופינוי פסולת יישור והידוק הקרקע ויציקת 1.2.4 היסודות 1.2.5 הכנה לניקוזים ויציקת בטון תכנון בניית הבניין 1.3 1.3.1 תכנון אדריכלי 1.3.1.1 הגדרת תקציב וסדר עדיפויות הכנת מספר חלופות על גבי 1.3.1.2 סקיצות ראשוניות הכנסת תכנית עבודה 1.3.1.3 מסודרת על ידי הקבלן המבצע 1.3.2 תכנון הנדסי 1.3.2.1 תכנון הקונסטרוקציה 1.3.2.2 תכנון השלד 1.3.2.3 תכנון מפורט של המערכות התקשרות עם קבלן מבצע 1.4 הכנת מפרט בקשה להצעות 1.4.1 RFPמקבלנים 1.4.2 בחירת קבלן 1.4.3 חוזה והתקשרות בניית השלד 1.5 1.5.1 יציקת עמודים יציקת תקרה/ריצפה כולל הכנת 1.5.2 תשתיות חשמל מים וביוב קומה 0 יציקת תקרה/ריצפה כולל הכנת 1.5.3 תשתיות חשמל מים וביוב קומה 1 יציקת תקרה/ריצפה כולל הכנת 1.5.4 תשתיות חשמל מים וביוב קומה 2 יציקת תקרה/ריצפה כולל הכנת 1.5.5 תשתיות חשמל מים וביוב קומה 3 יציקת תקרה/ריצפה כולל הכנת 1.5.6 תשתיות חשמל מים וביוב קומה 4 1.2.2 1.2.3 33 שני 09/01/17 שני 12/12/16 21 days 34 ראש' 09/10/16שני 60 days 18/07/16 רבי' 18/01/17שלש' 7 days 10/01/17 ראש' 18/12/16שני 50 days 10/10/16 36 ראש' 30/10/16שני 15 days 10/10/16 36 ראש' 18/12/16שני 50 days 10/10/16 39 ראש' 20/11/16שני 15 days 31/10/16 ראש' 10/09/17שני 240 days 10/10/16 36 ראש' 01/01/17שני 60 days 10/10/16 36 ראש' 01/01/17שני 60 days 10/10/16 36 ראש' 20/11/16שני 30 days 10/10/16 47 ראש' 16/07/17שני 60 days 24/04/17 ראש' 23/04/17שני 43,44,45 80 days 02/01/17 47 ראש' 16/07/17שני 60 days 24/04/17 46 ראש' 10/09/17שני 40 days 17/07/17 48 ראש' 13/08/17שני 20 days 17/07/17 מוצג :26תאריכים של ח"ע בתזמון מוקדם 29 35 יציקת תקרה/ריצפה כולל הכנת תשתיות חשמל מים וביוב קומה 5 1.5.8 י בלוקים"חלוקת קומה לדירות ע 1.5.9 ביקורת שלד גימור חיצוני של הבניין 1.6 1.6.1 ריצוף השטח הפתוח 1.6.2 חיפוי חיצוני של הבניין 1.6.3 התקנת גינות גימור פנימי של הבניין 1.7 1.7.1 עבודת תשתית מים +ביוב 1.7.2 עבודת תשתית חשמל 1.7.3 עבודת תשתית גז 1.7.4 ריצוף 1.7.5 טיח וצבע 1.7.6 התקנת חלונות דלתות ומעקות 1.7.7 התקנת חדרי רחצה ושירותים 1.7.8 התקנת מטבחים 1.5.7 34 2.7פרופיל משאבים מהנדס בניין: בעיה :הקצאת יתר/עומס בעבודה לפרויקט מהנדס בניין אחד שיעבוד לאורך הפרויקט במשרה מלאה ( .)100%לאורך הפרויקט ישנם חמישה ימים שהמהנדס נמצא בהקצאת יתר ,כלומר עומס בעבודה. מדובר בפעילות – 1.5.1-1.5.9הליך בניית השלד יציקה הקומות וביקורת השלד. גרף משאבים לפני פתרון הבעיה מוצג :27גרף משאבים של משאב מהנדס -בעיה 1 35 פתרונות אפשריים: .1העסקת המהנדס בשעות נוספות/הבאת מהנדס נוסף לנקודות מסוימות .2הגדלת משך הזמן של חבילת העבודה .3שינוי תזמון של חבילת העבודה פתרון אופטימלי :הבאת מהנדס נוסף בשעת יציקות הקומות. שינוי תזמון החבילות לא יעזור לנו שכן הן מחויבות להיות אחת אחר השנייה למרות שהן לא במסלול הקריטי כך ששינוי התזמון לא יפתור את הבעיה ,הבאת מהנדס נוסף תפתור את הבעיה בצורה האופטימלית ביותר. גרף משאבים לאחר פתרון הבעיה מוצג :28גרף משאבים של משאב קבלן -פתרון 1 36 אדריכל: בעיה :הקצאת יתר/עומס עבודה לפרויקט הוקצה אדריכל אחד בלבד מתנגשות אצלו שתי משימות בקשת אישורים ממכבי אש וחברת חשמל ( ,)1.1.6 1.1.5ותכנון ראשוני של הפרויקט ,משימות הגדרת תקציב וסדר עדיפויות הכנת מספר חלופות על גבי סקיצות ()1.3.1.2 1.3.1.1 גרף משאבים לפני פתרון הבעיה מוצג :29גרף משאבים של משאב אדריכל-בעיה 37 פתרונות אפשריים: .1ניתן להאריך את משך חבילות העבודה כיוון שהם מתבצעות במקביל ולבצע אותן בטור, וכך להוריד את העומס על האדריכל. .2ניתן להעסיק אדריכל נוסף .3ניתן לבצע את חבילות עבודה 1.1.6 1.1.5בתזמון מאוחר וכך לא יוצר עומס .4קיצור משך חבילות עבודה 1.3.1.2 1.3.1.1ב 4ימים (שלבי תכנון הפרוייקט. .5פתרון אופטימאלי :קיצור משך חבילות עבודה( 1.3.1.2 1.3.1.1שלבי תכנון הפרויקט. וכך לא יוצר עומס( .הקיצור יעשה על ידי פגישות יותר תכופות בן האדריכל למנהל הפרויקט) העומס הוא נקודתי והפתרון הזה מקצר את משך הפרויקט בנוסף ,אך מכניס יותר חבילות עבודה לנתיב הקריטי (מעלה סיכון). גרף משאבים לאחר פתרון הבעיה מוצג :30גרף משאבים של משאב אדריכל -פתרון 38 פועל בניין: בעיה :הקצאת יתר/עומס בעבודה בפרויקט מועסקים סך הכול 20פועלי בניין שעובדים כמעט כל הזמן השוטף לאורך הפרויקט ,ניתן לראות בגרף שישנם מספר ימים בחבילות עבודה שהמשאב מסוג פועל בניין נמצא בהקצאת יתר. ()1.5.1-1.5.9 גרף משאבים לפני פתרון הבעיה מוצג :31גרף משאבים של משאב פועל בניין -בעיה 39 פתרונות אפשריים: .1הגדלת המשאב .כלומר ,הבאת חמישה פועלים נוספים. .2הוספת משמרת שניה /או עבודה חצי יום בשישי. .3הארכת משך הפעילות. פתרון אופטימאלי :הגדלת המשאב .כלומר ,הבאת חמישה פועלים נוספים. משאב מסוג פועל בניין נצרך בהרבה חבילות עבודה בפרויקט .ולכן הארכת משך הפעילות תגדיל את משך הפרויקט (דבר לא חיובי) ,בנוסף עקב חוקי הבנייה קיימת בעיתיות לעבודה בשעות הערב ובימי שישי בבוקר .ולכן החלופה האופטימלית ביותר היא העסקת פועלי בניין נוספים. גרף משאבים לאחר פתרון הבעיה מוצג :32גרף משאבים של משאב פועל בניין -פתרון 40 2.8תרשים Ganttשל התזמון הסופי מוצג Gantt :33סופי 41 2.9תזרים מזומנים 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 עלות מצטברת עלות 10000000 9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 רבעון3 רבעון2 2008 רבעון1 רבעון4 רבעון 3רבעון2 2007 רבעון1 רבעון4 רבעון3 2006 רבעון2 0 עלות 181200 392000 456933.3 423666.7 856500 1652817 1741933 943800 1674000 400000 181200 573200 1030133 1453800 2310300 3963117 5705050 6648850 8322850 8722850עלות מצטברת מוצג :35גרף תזרים מזומנים 2.9.1ניתוח דו"ח תזרים מזומנים מניתוח דו"ח תזרים מזומנים ניתן לראות כי תזרים המזומנים של הפרויקט לא מתפלג נורמלי. כלומר ,ישנם עלויות גבוהות יותר בסוף הפרויקט מאשר בתחילתו .לדבר זה יש יתרונות וחסרונות. מצד אחד התשלומים הכבדים ישלמו מאוחר וזה נותן ללקוח שקט בתחילת הפרויקט ולכספו לצבור ריבית (במקרה שלנו לא נלקחו הלוואות מהבנק) .מנגד אני רואים שבאמצע הפרויקט ולקראת סופו יש המון תשלומים וזה יכול לפגוע מעט בנזילות הלקוח. ניתן לקראות כי התקציב עד סוף השנה הראשונה הוא כשני מיליון ₪פחות מרבע מסך התקציב. חבילות העבודה שמשתמשות בתקציב ,הן יציקת הקומות והפינישים הסופיים של הבין (ריצוף, מטבחים ,חדרי רחצה ,חלונות וכו') 60 2.9.3 תקציב הפרויקט מוצג :36תקציב הפרויקט בסדר יורד 61 חלק -3ניהול סיכונים 3.1-3.3טבלת סיכונים והסתברות לסיכון ולנזק מס הסיכון בשיטה איכותנית בסקלה של 5 הנזק מחושב בשיטה איכותנית בסקלה של 5ביחס שווה. הצבעים בעמודת עוצמת הסיכון מתקשרים למטריצת הסיכון העמודים הבאים 3.1 אירוע סיכון 3.1גורם 3.1 סימפטומים 1 גשם בזמן יציקת היסודות סביבה 2 מנהל העבודה חולה כוח אדם המנהל מציג סימפטומים של התפתחות מחלה כגון שיעול, צינון וכו' 0.3לא סביר 3 הקבלן מתפטר/פושט רגל (באמת קרה) רעידת אדמה כוח אדם שער הדולר צונח ,הקבלן חתום על חוזה בו הסכומים ע"פ שער דולרי נוכחי 5 מציאת עתיקות בזמן חפירות 4 תחזית המצביעה על מזג אוויר סוער ,עננים שחורים באותו שבוע. 3.2 הסתברות לקרות 0.3לא סביר 3.2הסבר הסתברות נמוכה מאחר ומדובר בחודש מאי בו סיכוי קטן בד"כ לירידת גשמים הסתברות נמוכה מאחר ומדובר באדם בריא והעונה בעלת מזג אוויר נוח 3.2 הסבר 3.3 עוצמת סיכון 3.2 הסתברות לנזק 0.4גבוה נזק יחסית גבוה שכן כל היציקה עלולה להיהרס 0.12 0.2בינוני נזק בינוני מצד אחד לא יהיה מנהל לעובדים מצד שני סיכוי שהם יתמודדו עם המצב בצורה סבירה נזק בינוני מאחר והפרויקט נעצר לגמרי ויש צורך במציאת קבלן חדש נזק עצום ,ייתכן הרס 0.06 0.8 ייתכן והפרויקט יאלץ להתעכב לזמן ממושך או שיהיה צורך במציאת קרקע במיקום שונה 0.5סיכויים שווים הסתברות שווה מאחר וחלה ירידה חדה בשער הדולר בזמן הפרויקט 0.8גבוה מאוד סביבה תחזיות המצביעות על רעידת אדמה קרבה 0.1מאוד לא סביר סביבה בודק הקרקע מדווח כי הקרקע שונה ביחס לקרקעות אחרות ולא ניתן לבנות עליה 0.1מאוד לא סביר האירוע יכול להתרחש אך הסתברות מוחלט של הפרויקט נמוכה לכך בישראל ובאיזור רעננה בפרט הסתברות נמוכה ,לרוב מדובר במקרים נדירים ולא באיזור הזה 0.8גבוה מאוד 0.4 0.08 0.08 62 6 גניבת חומרי בניין סביבה דיווחים על מכת גניבות באזור 0.5סיכויים שווים הסתברות שווה עקב הדיווחים ,כמו כן אין אבטחה באתר 0.1נמוך 7 השלד אינו עובר ביקורת חומרים סימנים לכך בביקורות מקדימות 0.1מאוד לא סביר 8 הפגנה של שכנים סביבה השכנים מביעים התנגנות טרם הבנייה. 0.3לא סביר הסתברות נמוכה מאחר מאחר ומדובר בבניין מתוכנן בקפידה הסתברות נמוכה מאחר ובנייה היא הליך טבעי שקורה בכל מכל. 0.8גבוה מאוד 9 אדריכל חולה כוח אדם המנהל מציג סימפטומים של התפתחות מחלה כגון שיעול, צינון וכו' 0.3לא סביר 10 תקלה בציוד החפירות הסתברות נמוכה מאחר ומדובר באדם בריא והעונה בעלת מזג אוויר נוח הסיכוי שווה מכיוון שציוד חפירה הוא בעל בלאי גבוה מטבעו חומרים רעש מוזר מהמנוע ,עשן שחור ,או חוסר כוח לכלי. מוצג :37טבלת סיכונים והסתברות לסיכון 0.5סיכויים שווים 0.1נמוך 0.4גבוה 0.1נמוך עיכוב הפרויקט במספר ימים ,תשלום גם עבור החומרים שנגנבו וגם עבור זמן עבודה נוסף של עובדים נזק גבוה מאוד שיתכן שיגרום לבניית השלד מחדש השכנים לא יוכלו להשיג שום דבר מההפגנה ,ומקסימום יעכבו בכמה שעות את העבודה הנזק יהיה גבוה מכיוון שהאדריכל הוא בורג מרכזי במערכת והפרויקט יכול להתעכב נזק נמוך כי יכול להיגרם עיכוב קל לפרויקט בלבד 0.05 0.08 0.015 0.12 0.05 63 3.3.3.1מטריצת סיכונים על פי השיטה האיכותנית (סקלה של )5 מוצג :39מטריצת סיכונים על פי השיטה האיכותנית (סקלה של )5 64 3.4טבלת המלצות התמודדות עם נזקים/תכנית ועוצמת הנזק לאחר השינוי מס הנזק מחושב בשיטה איכותנית בסקלה של 5ביחס שווה הצבעים בעמודת עוצמת הסיכון מתקשרים למטריצת הסיכון העמודים הבאים אירוע סיכון דרך התמודדות ועלות/תכנית התאוששות כיסוי אזור העבודה בברזנט או בניית גג זמני 1 גשם בזמן יציקת היסודות 2 מנהל העבודה חולה 3 הקבלן מתפטר/פושט רגל (באמת קרה) 4 רעידת אדמה 5 מציאת עתיקות בזמן חפירות ביצוע תחקיר מקיף על הקרקע ועל הסיכויים להימצאות עתיקות באזור. 6 גניבת חומרי בניין 7 השלד אינו עובר ביקורת הצבת מאבטח באתר הבנייה מסיום היום ,בן השעות ,18:00-5:00בחצי שנה האחרונה של הפרויקט ביקורת אחת לכל יציקת קומה לפני תחילת העבודה ,הכשרת מנהל הפרויקט להחלפת מנהל העבודה במקרה הצורך סוג של תכנית התאוששות והכנת תגובה מהירה לסיטואציה החתמת קבלן נוסף תמורת סכום סמלי על הסכם בו יחליף את הקבלן הנוכחי במידה ויהיה צורך ובאופן מידי התאוששות תהיה כאשר הבנייה תתחיל מחדש וכספי הביטוח יתקבלו גורם מטפל הסתברות לנזק עוצמת הנזק החדשה עלות הטיפול מהנדס ,קבלן 0.05נמוך מאוד 0.015 ₪ 2000 קבלן ,מנהל פרויקט 0.2בינוני 0.06 בעלות שעות נוספות של ₪ 500ליום. מנהל פרויקט, אדריכל 0.4גבוה 0.2 ₪ 5000פיקדון לקבלן תחליפי מנהל פרויקט ולקוח 0.4גבוה 0.04 ₪ 3000ביטוח אדריכל ,בודק קרקע 0.4גבוה 0.04 בתשלום נוסף לבודק הקרקע של ₪ 5000 קבלן ,מנהל פרויקט 0.05נמוך מאוד 0.025 בעלות של ₪ 400ליום מהנדס בניין, קבלן ,מנהל עבודה 0.2בינוני 0.02 בעלות של ₪ 2000 במקום ביקורת רק בסוף השלד 65 8 הפגנה של שכנים 9 אדריכל חולה למרות שהשכנים טופלו כבר בסעיף "בעלי עניין בעייתיים" במידה ובכל זאת יפריעו לביצוע הפרויקט ינקטו הליכים חוקתיים כנגדם והשעות עבודה שיתעכבו יושלמו כשעות נוספות השארת תכניות של שבועיים קדימה שגם המהנדס ידע לבצע את התפקיד 10 תקלה בציוד החפירות בחירת חברה בעלת ערסל של מספר רב של כלים חלופיים ,והבטחה לרזרבה טכנית מנהל הפרויקט, לקוח 0.05נמוך מאוד 0.015 סך כלות ₪ 5000 מנהל פרויקט אדריכל 0.2בינוני 0.06 עלות של שעות נוספות למהנדס ₪ 500ליום. מפעיל ציוד כבד, אדריכל ,מנהל 0.05נמוך מאוד 0.025 בעלות חוזה נוספת של ₪ 1000 פרויקט מוצג :38טבלת המלצות התמודדות עם נזקים/תכנית ועוצמת הנזק לאחר השינוי 66 סיכום חלק :3 בפרק זה סקרנו את הסיכונים שעלולים לקרות במהלך הפרויקט ,בתחילתו או בסופו .לכל סיכון הייתה הסתברות לקרות והסתברות לעוצמת הנזק .חלק מהסיכונים ניתן לצמצם ,חלק לבטל וחלק לא ניתן לעשות כלום .לכל סיכון הוכנה תכנית התמודדות במידה ויקרה או תכנית להקטנת הסתברות התחרשותו או ביטולו לגמרי .כל העלויות התמודדות עם הסיכונים נבדקו כדאית ונמצאו ככדאיים יותר מבחינת תוחלת העלות מול מצב של נזק. ניתן לראות כי במוצג 38ירדו משמעותית עוצמות הנזק בשל דרכי ההתמודדות אתו והכנת תכנית הפעולה כנגדו. התמודדות עם סיכונים היא דבר משמעותי בפרויקט כי ככל שנהיה מוכנים יותר לסיכון כך נגיב אליו טוב יותר .והסיכון לפגיה בפרויקט ועוצמת הפגיעה ירדו משמעותית.
© Copyright 2024