‫פורום אורבאני‬
‫לכבוד‪:‬‬
‫הועדה המקומית‬
‫עיריית ירושלים‬
‫הנדון ‪ :‬התנגדות לתכנית ‪ ,0149922‬עמק רפאים ‪48‬‬
‫אנו ‪,‬תושבי שכונות מנהל קהילתי גינות העיר‪ ,‬באמצעות חברי הפורום האורבאני‪ ,‬מגישים בזאת התנגדות‬
‫לתכנית בניין עיר בסמכות מקומית‪ ,‬שמספרה ‪ ,101-0149922‬העתקת בניין והוספת קומות לבניין ברחוב עמק‬
‫רפאים ‪.48‬‬
‫הקדמה‪:‬‬
‫התכנית שבנדון‪ ,‬מבקשת להגדיר מחדש את הכללים לשימור ובינוי זכויות בניה המוקנות לחלקה שבגבול‬
‫התכנית‪ .‬התכנית שהונחה בפניה של הוועדה המקומית‪ ,‬היא תוצרה האחרון‪ ,‬וכנראה לא הסופי של תכנית‬
‫המתנהלת בערכאות שונות ברשויות התכנון ורשויות משפטיות שונות‪ .‬הבסיס לכל התכניות שהוגשו עד כה‪ ,‬ולא‬
‫צלחו לעבור את מחסום רשויות התכנון‪ ,‬הינה טענת היזם כי לא ניתן למצות את זכויות הבניה הקימות בחלקה‪,‬‬
‫ללא פגיעה בבניין המוגדר כבניין אופייני לשימור‪.‬‬
‫ברקע ובבסיסה של תכנית זו‪ ,‬שתי תכניות מתאר‪/‬אב מוטות שימור‪ ,‬למושבה היוונית‪ ,‬שבליבה בנוי המבנה‬
‫מושא תכנית זו; תכנית שימור המושבה היוונית ‪ 2878‬ותכנית אב למושבות‪ .‬תכנית האב למשבות הגדירה את‬
‫אזורי הליבה לכל אחת מהשכונות שבגבולותיה‪ ,‬ובניין זה על פי הגדרה שוכן בלב המרקם ההיסטורי של‬
‫המושבה היוונית‪.‬‬
‫ראשית‪ ,‬עמדתנו היא‪ ,‬כי התוכנית המבוקשת אינה יכולה להיות מוגשת כתוכנית בסמכות הוועדה המקומית‪ ,‬ואין‬
‫לוועדה המקומית סמכות לדון בה ככזו‪:‬‬
‫מגישי התוכנית מבקשים להסתמך על סעיף ‪62‬א)‪ (4‬ו‪ (5)-‬לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ 1965-‬ולטעון‪ ,‬כי‬
‫תוכניתם היא תוכנית בסמכות הוועדה המקומית‪ .‬ברם‪ ,‬לפי סע' ‪61‬א)ג()‪ (1‬לאותו חוק‪:‬‬
‫")ג( תכנית בסמכות ועדה מקומית תדון בה הועדה המקומית‪ ,‬ורשאית היא להחליט על הפקדתה ועל אישורה של‬
‫התכנית‪ ...‬והכול ובלבד ‪-‬‬
‫)‪ (1‬שלא תקבל הועדה המקומית החלטה על הפקדת תכנית‪ ,‬אלא אם כן ‪ ...‬אישור התכנית לא יהיה בניגוד‬
‫להוראות תכנית שכוחה יפה ממנה לפי חוק זה"‪.‬‬
‫הדברים ברורים מאליהם – הוועדה המקומית אינה רשאית לשנות תוכנית שאושרה‪ ,‬ע"י המועצה הארצית‬
‫לתיכנון ולבניה‪ ,‬שר הפנים מכוח סמכותו לפי סע' ‪ 109‬לחוק או הוועדה המחוזית‪.‬‬
‫דבר כזה מנוגד להיררכיה של מוסדות התכנון והתוכניות הקבועה בחוק ולתכליות שבבסיס אותה היררכיה‪.‬‬
‫תכליות אלה נועדו לאפשר ‪ -‬במקרים המתאימים ‪ -‬בחינת הנושא התכנוני שעל הפרק במבט רחב‪ ,‬על כלל‬
‫השלכותיו‪ ,‬וזאת באמצעות מוסד תכנון שאינו מקומי‪ .‬תיקון מס' ‪ 101‬לחוק‪ ,‬שאושר ע"י הכנסת לפני מספר‬
‫חודשים‪ ,‬לא שינה תפישה זו‪ ,‬והסיפא הנ"ל של סע' ‪61‬א)ג()‪ (1‬נחקקה במסגרתו של תיקון זה‪.‬‬
‫פורום אורבאני‬
‫בענייננו חלה על השטח נושא התוכנית המבוקשת תוכנית המתאר ‪ ,2878‬שאושרה ע"י הוועדה המחוזית‪,‬‬
‫וכוחה יפה בהיררכיה מזה של התוכנית המבוקשת‪ .‬לפי תוכנית ‪ .2878‬בעוד‪ ,‬התוכנית המבוקשת עומדת‬
‫בסתירה לתוכנית ‪ 2878‬לנושא שימור הבניין במסגרת הכללים שקבעה התכנית לבינוי ושימור בניין אופייני‪,‬‬
‫וככזו‪ -‬לא ניתן לדון בה כתוכנית בסמכות הוועדה המקומית‪.‬‬
‫לגופה של תכנית‪ ,‬במסגרת התנגדות זו‪ ,‬נבקש להעלות לדיון סוגיות שימור עקרוניות‪ ,‬וסוגיות שימור פרטניות‬
‫לתכנית זו‪.‬‬
‫•‬
‫אסטרטגיות שימור‪ ,‬מרחב ציבורי ודיון בשאלה על מה שומרים?‬
‫•‬
‫מידתיות בתכנון‬
‫•‬
‫תאימות‪ ,‬והלימה בין התכנון המוצע לתכניות המתאר‪/‬אב השכונתיות‪.‬‬
‫•‬
‫ניוד זכויות בניה‪ ,‬כמנוף לפיתוח ושימור‬
‫פורום אורבאני‬
‫א‪ .‬אסטרטגית שימור‬
‫הבניין נשוא תכנית זו הוגדר כבניין אופייני לשימור בתכנית ‪ ,2878‬תכנית אב למושבות אימצה את מדיניות‬
‫התכנית לחלקה זו ואף חיזקה אותה‪ ,‬בכך שהראתה שהחלקה הינה חלק מליבת השימור של המושבה היוונית‬
‫והגדירה אותו כבניין אופיני‪ ,‬בחלקה לשימור מרקמי‪.‬‬
‫אין ספק‪ ,‬שעל שולחן הוועדה מונח בניין‪ ,‬ייחודי לשכונה‪ ,‬על רחוב עמק רפאים המהווה "מיצג מוזיאוני עירוני"‬
‫שלאורכו מוצגת אדריכלות "ירושלמית" במיטבה‪ .‬אלו הם אחד מערכיו המשמעותיים ביותר של המרחב הציבורי‬
‫לאורכו של עמק רפאים‪ .‬נשאלת השאלה‪ ,‬מהם ערכיו המרחביים הייחודים לבניין זה ‪ ,‬אותם יש לשמר?‬
‫מהתבוננות בבניין‪ ,‬נראה כי העמדת הבניין המקורי בחלקה‪ ,‬ביחס לרחוב והפרופורציה של החלל הפתוח‬
‫בחזית הבניין‪ ,‬אל מול מרפסת הכניסה‪ ,‬ואל מול האובייקט הבנוי הינם מהותיים בבניין זה לנושא השימור‪.‬‬
‫קריאתו המרחבית של הבניין מתאפשרת הודות לחצר הפתוחה לפניו‪ ,‬ומהווה חלל מתווך‪ ,‬מבואה לבניין עצמו‪.‬‬
‫אסטרטגית השימור של הבניין‪ ,‬מחויבת לקחת על עצמה במקרה זה‪ ,‬את שימור החצר בחזית הבניין‪ ,‬ממש כמו‬
‫שימור הבניין עצמו‪ .‬לא ניתן לנתק בין שימור החלל במבואו של המבנה משימור האובייקט הבנוי‪ .‬ללא קיומם של‬
‫שני מרכיבים אלו יחדיו; המסה הבנויה והחלל במבואה‪ ,‬ערכיו המרחבים של הבניין‪ ,‬מרפסת הכניסה ויחסה‬
‫לרחוב ייעלמו – אלה הם הערכים המרחבים שבניין זה תורם למרחב הציבורי לאורכו של עמק רפאים‪.‬‬
‫שימור קיר החזית לכשעצמו או העתקתו‪ ,‬הינם ביטוי לאסטרטגית שימור מיושנת‪ ,‬המקדשת שימור אובייקטים‬
‫ופרטי בניין אדריכלים‪ ,‬ומתעלמת מהערכים המהותיים במרחב‪ .‬שימור פרטי הבניין ללא ספק הינם חלק מהבנת‬
‫"רוח" התקופה וסיפור הבניין‪ ,‬אך אינם תנאי מספיק כדי לספר את "סיפור הרחוב"‪.‬‬
‫מידתיות בתכנון‬
‫הרציונל העומד בבסיס ההחלטה להעתקת קיר הבניין‪ ,‬ככול הנראה היא הטענה שלא ניתן למצות את זכויות‬
‫הבניין בחלקה זו ללא העתקת קיר החזית‪.‬‬
‫פורום אורבאני‬
‫‪ .1‬לדעתנו‪ ,‬אין ספק בכך‪ ,‬שעורך תכנית ‪ ,2878‬כאשר הגדיר את הבניין כבניין אופייני לשימור‪ ,‬לא העלה על‬
‫דעתו אפשרות העתקת קיר החזית והמרפסת כאפשרות לגיטימית לשימור‪ ,‬ועל כן לא החריג אופציה זו‬
‫בהוראות התכנית‪ .‬וככול הנראה בחלקה זו לא בוצעה בדיקה מעמיקה לנושא זכויות הבניה המוקנות לחלקה‬
‫אל מול שימור הבניין‪ .‬מתפקידה של וועדה זו‪ ,‬במקרה של סתירה בין הוראות שונות של התכנית )זכויות‬
‫בניה אל מול שימור( לפעול במידיות ובשיקול דעת במקרה של ניגודי אינטרסים בין אינטרס פרטי )מימוש‬
‫מלא של זכויות הבניה( אל מול אינטרס ציבורי )שימור המרקם והמרחב הציבורי היחודי לשכונה זו(‪ ,‬ועל כן‬
‫רשאית היא לא לאפשר מיצוי מלא של זכויות הבניה בחלקה‪.‬‬
‫‪ .2‬יתרה מזאת‪ ,‬חישוב מהיר מראה ששטח קומת הבניין הקיים‪ ,‬הינה כ ‪ 120‬מ"ר‪ .‬בהנחה שזכויות הבניה‬
‫המרביות המבוקשות בתכנית זו‪ ,‬שהם כ ‪ 550‬מ"ר‪ ,‬אכן מעוגנות בתכנית ‪ 2878‬מבלי להכליל שטחים‬
‫במסגרת הקלות‪ .‬הרי שמימוש זכויות הבניה אינן דורשות העתקת קיר החזית ומרפסת המבואה למיקום‬
‫המוצע בנספח הבינוי‪ .‬חישוב גס מראה ש ‪ 128=550/3.5‬מ"ר בקומה‪ .‬אין ספק שעבור תוספת של ‪ 8‬מ"ר‬
‫בקומה‪ ,‬ואם תילקח בחשבון דרישה לשימור גוש‪/‬חזית במידה סבירה‪ ,‬נדרשת העתקת הקיר במידה של כ ‪1‬‬
‫מטר ממקומו המקורי‪.‬‬
‫גם במקום זה נדרשת מידיות בתכנון‪ .‬יש לדרוש מאדריכל התכנית להציג חלופה המראה העתקת הקיר‬
‫במינימום הנדרש למימוש זכויות הבניה בגובה של ‪ 3‬קומות בתוספת קומה מובלעת בגג רעפים ‪.‬‬
‫נספח הבינוי המוצע במתכונתו הנוכחית‪ ,‬יותר מרומז‪ ,‬שבכוונת יזם התכנית‪ ,‬לאחר שיאשר תכנית זו‪ ,‬יבקש‬
‫על בסיסה זכויות בניה נוספות‪ ,‬שכמובן ימחקו כל זכר לבניין המקורי‪.‬‬
‫פורום אורבאני‬
‫ב‪ .‬התאמת התכנית לתכניות המתאר השכונתיות‪:‬‬
‫ברור לנו שוועדה זו בבואה לבחון את התכנית המוצעת‪ ,‬נמצאת בדילמה אל מול תכנית נקודתית זו‪ .‬שכן מדובר‬
‫בגלגולה של תכנית רבת שנים‪ ,‬עם היסטוריה ארוכה של סיכומים והסכמות בין היזם לעירית ירושלים‪ ,‬בעוד‬
‫תכנית האב למושבות התהוותה במהלך ‪ 5‬השנים האחרונות‪ .‬עם זאת נבקש להזכיר שוב שתכנית ‪ 2878‬קדמה‬
‫לתכנית זו‪ ,‬והיזם בעת רכישת החלקה היה מודע‪ ,‬או לפחות באחריותו היה לברר בירור מלא‪ ,‬לגבי יכולת מימוש‬
‫זכויות הבניה בחלקה זו‪.‬‬
‫כאמור שימור החלקה מגובה בתכנית האב למושבות‪ ,‬שאושרה לא מכבר בוועדה זו! תכנית האב למושבות‪,‬‬
‫הוגדרה כתכנית מוטת שימור‪ ,‬כאשר שימור המרקם ההיסטורי הינו אחד ממטרותיה של התכנית‪.‬‬
‫אישורה של התכנית המוצעת‪ ,‬במתכונתה הנוכחית תפרוץ את הנחיות הבינוי המהותיות ביותר של תכנית האב‬
‫למושבות‪ ,‬ותהווה סמן להנחתן של תכניות נוספות במרחב‪ ,‬שישמטו תחת רגליה את ערכי השימור שבבסיס‬
‫התכנית‪.‬‬
‫עמק רפאים ‪ 48‬בתכנית האב למושבות‬
‫ג‪ .‬שימור כמנוף לפיתוח – ניוד זכויות‪:‬‬
‫אנו מבקשים‪ ,‬מוועדה זו‪ ,‬לשקול שוב באמצעות תכנית זו‪ ,‬מנגנונים לניוד זכויות‪ ,‬כמנוף לפיתוח באמצעות שימור‪.‬‬
‫אנו סוברים שמקרה זה הינו מקרה קלאסי לבחינת הנושא‪ ,‬שכן מונח כאן מבנה ייחודי‪ ,‬ראוי לשימור מלא שניתנו‬
‫לו זכויות בניה‪.‬‬
‫קיימות דוגמאות למנגנונים כאלה בעולם ובארץ‪ .‬העיר תל אביב השקילה להבנות מנגנון לכך‪ ,‬וכבר קימות מספר‬
‫דוגמאות לבניינים שנבנו באמצעות מנגנון ניוד זכויות‪ .‬העיר ירושלים צריכה לקחת על עצמה להוביל חדשנות‬
‫בתחום השימור והפיתוח ולאפשר ליזמים הפועלים בגבולותיה את הגמישות העסקית לקדם ולפתח את העיר‪,‬‬
‫תוך שמירת הערכים היחודים לה‪ ,‬שלולא הם העיר לא תהווה מוקד משיכה ומנוע להמשך התפתחותה‪.‬‬
‫פורום אורבאני‬
‫לסיכום‪,‬‬
‫אנו‪ ,‬חברי הפורום האורבאני במנהל קהילתי גינות העיר‪ ,‬מוצאים שהתכנית המוצעת‪ ,‬פוגעת פגיעה מהותית‬
‫במרחב הציבורי‪ .‬ו מבקשים מוועדה זו ‪:‬‬
‫• לשקול בכובד ראש את מימושו של האינטרס הציבורי אל מול קידום האינטרס הפרטי‪.‬‬
‫• לדרוש מידתיות בתכנון‪ ,‬מאדריכל התכנית‪.‬‬
‫• לשמור באופן קפדני על מסגרת התכנון שהתוותה תכנית האב למושבות‪ ,‬שאושרה זה מכבר‪.‬‬
‫• לבחון שוב‪ ,‬ובאמצעות פרויקט זה‪ ,‬רעיונות לניוד זכויות ושימוש אמיתי בשימור כמנוף לפיתוח‪ ,‬במקומות‬
‫בהם נדרש באמת פיתוח עירוני‪.‬‬
‫•‬
‫על כן ומכל הטעמים שהוזכרו לעיל אנו מתנגדים לבינוי המוצע בתכנית זו‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫חברי הפורום האורבאני‬
‫מנהל קהילתי גינות העיר‬
‫אבנר הרמתי‬
‫איציק עדס‬
‫יו"ר הפורום האורבאני‪ ,‬מנהל קהילתי גינות העיר‬
‫מתכנן אורבאני מנהל קהילתי גינות העיר‬
‫חתימה ‪ ____________ :‬ת"ז‪_____________ :‬‬
‫חתימה ‪ _________ :‬ת"ז‪_____________ :‬‬
‫העתק ‪ :‬לשכת התכנון המחוזית‪ ,‬ירושלים‬
‫פורום אורבאני‬
‫תצהיר ‪:‬‬
‫אני החתום מטה‬
‫מצהיר בזאת לאחר שהוזהרתי כחוק ‪ ,‬כדלקמן ‪:‬‬
‫‪ .1‬העובדות המפורטות בכתב ההתנגדות נכונות‬
‫‪ .2‬אני מצהיר כי זהו שמי ‪ ,‬זוהי חתימתי ‪ ,‬והעובדות בתצהיר הן אמת‬
‫אישור‬
‫אני החתום מטה עו"ד ‪ .................................‬מס' רשיון ‪...................‬‬
‫רחוב ‪...................................................................‬בעיר ‪............................‬‬
‫מאשר בזה כי ביום ‪ .............‬הופיע בפני‬
‫שהזדהה בפני על פי תעודת זהות ‪ ,‬ולאחר שהזהרתי אותו כי עליו לומר דבר אמת שאם לא כן יהיה צפוי לעונשים‬
‫הקבועים בחוק ‪ ,‬חתם בפני על תצהירו זה‬
‫על החתום ‪...........................‬‬
‫העתק ‪:‬‬
‫הועדה המקומית לבניה ‪ ,‬ירושלים‬