פרטים כאן - גינות העיר
פורום אורבאני לכבוד: הועדה המקומית עיריית ירושלים הנדון :התנגדות לתכנית ,0149922עמק רפאים 48 אנו ,תושבי שכונות מנהל קהילתי גינות העיר ,באמצעות חברי הפורום האורבאני ,מגישים בזאת התנגדות לתכנית בניין עיר בסמכות מקומית ,שמספרה ,101-0149922העתקת בניין והוספת קומות לבניין ברחוב עמק רפאים .48 הקדמה: התכנית שבנדון ,מבקשת להגדיר מחדש את הכללים לשימור ובינוי זכויות בניה המוקנות לחלקה שבגבול התכנית .התכנית שהונחה בפניה של הוועדה המקומית ,היא תוצרה האחרון ,וכנראה לא הסופי של תכנית המתנהלת בערכאות שונות ברשויות התכנון ורשויות משפטיות שונות .הבסיס לכל התכניות שהוגשו עד כה ,ולא צלחו לעבור את מחסום רשויות התכנון ,הינה טענת היזם כי לא ניתן למצות את זכויות הבניה הקימות בחלקה, ללא פגיעה בבניין המוגדר כבניין אופייני לשימור. ברקע ובבסיסה של תכנית זו ,שתי תכניות מתאר/אב מוטות שימור ,למושבה היוונית ,שבליבה בנוי המבנה מושא תכנית זו; תכנית שימור המושבה היוונית 2878ותכנית אב למושבות .תכנית האב למשבות הגדירה את אזורי הליבה לכל אחת מהשכונות שבגבולותיה ,ובניין זה על פי הגדרה שוכן בלב המרקם ההיסטורי של המושבה היוונית. ראשית ,עמדתנו היא ,כי התוכנית המבוקשת אינה יכולה להיות מוגשת כתוכנית בסמכות הוועדה המקומית ,ואין לוועדה המקומית סמכות לדון בה ככזו: מגישי התוכנית מבקשים להסתמך על סעיף 62א) (4ו (5)-לחוק התכנון והבניה ,תשכ"ה 1965-ולטעון ,כי תוכניתם היא תוכנית בסמכות הוועדה המקומית .ברם ,לפי סע' 61א)ג() (1לאותו חוק: ")ג( תכנית בסמכות ועדה מקומית תדון בה הועדה המקומית ,ורשאית היא להחליט על הפקדתה ועל אישורה של התכנית ...והכול ובלבד - ) (1שלא תקבל הועדה המקומית החלטה על הפקדת תכנית ,אלא אם כן ...אישור התכנית לא יהיה בניגוד להוראות תכנית שכוחה יפה ממנה לפי חוק זה". הדברים ברורים מאליהם – הוועדה המקומית אינה רשאית לשנות תוכנית שאושרה ,ע"י המועצה הארצית לתיכנון ולבניה ,שר הפנים מכוח סמכותו לפי סע' 109לחוק או הוועדה המחוזית. דבר כזה מנוגד להיררכיה של מוסדות התכנון והתוכניות הקבועה בחוק ולתכליות שבבסיס אותה היררכיה. תכליות אלה נועדו לאפשר -במקרים המתאימים -בחינת הנושא התכנוני שעל הפרק במבט רחב ,על כלל השלכותיו ,וזאת באמצעות מוסד תכנון שאינו מקומי .תיקון מס' 101לחוק ,שאושר ע"י הכנסת לפני מספר חודשים ,לא שינה תפישה זו ,והסיפא הנ"ל של סע' 61א)ג() (1נחקקה במסגרתו של תיקון זה. פורום אורבאני בענייננו חלה על השטח נושא התוכנית המבוקשת תוכנית המתאר ,2878שאושרה ע"י הוועדה המחוזית, וכוחה יפה בהיררכיה מזה של התוכנית המבוקשת .לפי תוכנית .2878בעוד ,התוכנית המבוקשת עומדת בסתירה לתוכנית 2878לנושא שימור הבניין במסגרת הכללים שקבעה התכנית לבינוי ושימור בניין אופייני, וככזו -לא ניתן לדון בה כתוכנית בסמכות הוועדה המקומית. לגופה של תכנית ,במסגרת התנגדות זו ,נבקש להעלות לדיון סוגיות שימור עקרוניות ,וסוגיות שימור פרטניות לתכנית זו. • אסטרטגיות שימור ,מרחב ציבורי ודיון בשאלה על מה שומרים? • מידתיות בתכנון • תאימות ,והלימה בין התכנון המוצע לתכניות המתאר/אב השכונתיות. • ניוד זכויות בניה ,כמנוף לפיתוח ושימור פורום אורבאני א .אסטרטגית שימור הבניין נשוא תכנית זו הוגדר כבניין אופייני לשימור בתכנית ,2878תכנית אב למושבות אימצה את מדיניות התכנית לחלקה זו ואף חיזקה אותה ,בכך שהראתה שהחלקה הינה חלק מליבת השימור של המושבה היוונית והגדירה אותו כבניין אופיני ,בחלקה לשימור מרקמי. אין ספק ,שעל שולחן הוועדה מונח בניין ,ייחודי לשכונה ,על רחוב עמק רפאים המהווה "מיצג מוזיאוני עירוני" שלאורכו מוצגת אדריכלות "ירושלמית" במיטבה .אלו הם אחד מערכיו המשמעותיים ביותר של המרחב הציבורי לאורכו של עמק רפאים .נשאלת השאלה ,מהם ערכיו המרחביים הייחודים לבניין זה ,אותם יש לשמר? מהתבוננות בבניין ,נראה כי העמדת הבניין המקורי בחלקה ,ביחס לרחוב והפרופורציה של החלל הפתוח בחזית הבניין ,אל מול מרפסת הכניסה ,ואל מול האובייקט הבנוי הינם מהותיים בבניין זה לנושא השימור. קריאתו המרחבית של הבניין מתאפשרת הודות לחצר הפתוחה לפניו ,ומהווה חלל מתווך ,מבואה לבניין עצמו. אסטרטגית השימור של הבניין ,מחויבת לקחת על עצמה במקרה זה ,את שימור החצר בחזית הבניין ,ממש כמו שימור הבניין עצמו .לא ניתן לנתק בין שימור החלל במבואו של המבנה משימור האובייקט הבנוי .ללא קיומם של שני מרכיבים אלו יחדיו; המסה הבנויה והחלל במבואה ,ערכיו המרחבים של הבניין ,מרפסת הכניסה ויחסה לרחוב ייעלמו – אלה הם הערכים המרחבים שבניין זה תורם למרחב הציבורי לאורכו של עמק רפאים. שימור קיר החזית לכשעצמו או העתקתו ,הינם ביטוי לאסטרטגית שימור מיושנת ,המקדשת שימור אובייקטים ופרטי בניין אדריכלים ,ומתעלמת מהערכים המהותיים במרחב .שימור פרטי הבניין ללא ספק הינם חלק מהבנת "רוח" התקופה וסיפור הבניין ,אך אינם תנאי מספיק כדי לספר את "סיפור הרחוב". מידתיות בתכנון הרציונל העומד בבסיס ההחלטה להעתקת קיר הבניין ,ככול הנראה היא הטענה שלא ניתן למצות את זכויות הבניין בחלקה זו ללא העתקת קיר החזית. פורום אורבאני .1לדעתנו ,אין ספק בכך ,שעורך תכנית ,2878כאשר הגדיר את הבניין כבניין אופייני לשימור ,לא העלה על דעתו אפשרות העתקת קיר החזית והמרפסת כאפשרות לגיטימית לשימור ,ועל כן לא החריג אופציה זו בהוראות התכנית .וככול הנראה בחלקה זו לא בוצעה בדיקה מעמיקה לנושא זכויות הבניה המוקנות לחלקה אל מול שימור הבניין .מתפקידה של וועדה זו ,במקרה של סתירה בין הוראות שונות של התכנית )זכויות בניה אל מול שימור( לפעול במידיות ובשיקול דעת במקרה של ניגודי אינטרסים בין אינטרס פרטי )מימוש מלא של זכויות הבניה( אל מול אינטרס ציבורי )שימור המרקם והמרחב הציבורי היחודי לשכונה זו( ,ועל כן רשאית היא לא לאפשר מיצוי מלא של זכויות הבניה בחלקה. .2יתרה מזאת ,חישוב מהיר מראה ששטח קומת הבניין הקיים ,הינה כ 120מ"ר .בהנחה שזכויות הבניה המרביות המבוקשות בתכנית זו ,שהם כ 550מ"ר ,אכן מעוגנות בתכנית 2878מבלי להכליל שטחים במסגרת הקלות .הרי שמימוש זכויות הבניה אינן דורשות העתקת קיר החזית ומרפסת המבואה למיקום המוצע בנספח הבינוי .חישוב גס מראה ש 128=550/3.5מ"ר בקומה .אין ספק שעבור תוספת של 8מ"ר בקומה ,ואם תילקח בחשבון דרישה לשימור גוש/חזית במידה סבירה ,נדרשת העתקת הקיר במידה של כ 1 מטר ממקומו המקורי. גם במקום זה נדרשת מידיות בתכנון .יש לדרוש מאדריכל התכנית להציג חלופה המראה העתקת הקיר במינימום הנדרש למימוש זכויות הבניה בגובה של 3קומות בתוספת קומה מובלעת בגג רעפים . נספח הבינוי המוצע במתכונתו הנוכחית ,יותר מרומז ,שבכוונת יזם התכנית ,לאחר שיאשר תכנית זו ,יבקש על בסיסה זכויות בניה נוספות ,שכמובן ימחקו כל זכר לבניין המקורי. פורום אורבאני ב .התאמת התכנית לתכניות המתאר השכונתיות: ברור לנו שוועדה זו בבואה לבחון את התכנית המוצעת ,נמצאת בדילמה אל מול תכנית נקודתית זו .שכן מדובר בגלגולה של תכנית רבת שנים ,עם היסטוריה ארוכה של סיכומים והסכמות בין היזם לעירית ירושלים ,בעוד תכנית האב למושבות התהוותה במהלך 5השנים האחרונות .עם זאת נבקש להזכיר שוב שתכנית 2878קדמה לתכנית זו ,והיזם בעת רכישת החלקה היה מודע ,או לפחות באחריותו היה לברר בירור מלא ,לגבי יכולת מימוש זכויות הבניה בחלקה זו. כאמור שימור החלקה מגובה בתכנית האב למושבות ,שאושרה לא מכבר בוועדה זו! תכנית האב למושבות, הוגדרה כתכנית מוטת שימור ,כאשר שימור המרקם ההיסטורי הינו אחד ממטרותיה של התכנית. אישורה של התכנית המוצעת ,במתכונתה הנוכחית תפרוץ את הנחיות הבינוי המהותיות ביותר של תכנית האב למושבות ,ותהווה סמן להנחתן של תכניות נוספות במרחב ,שישמטו תחת רגליה את ערכי השימור שבבסיס התכנית. עמק רפאים 48בתכנית האב למושבות ג .שימור כמנוף לפיתוח – ניוד זכויות: אנו מבקשים ,מוועדה זו ,לשקול שוב באמצעות תכנית זו ,מנגנונים לניוד זכויות ,כמנוף לפיתוח באמצעות שימור. אנו סוברים שמקרה זה הינו מקרה קלאסי לבחינת הנושא ,שכן מונח כאן מבנה ייחודי ,ראוי לשימור מלא שניתנו לו זכויות בניה. קיימות דוגמאות למנגנונים כאלה בעולם ובארץ .העיר תל אביב השקילה להבנות מנגנון לכך ,וכבר קימות מספר דוגמאות לבניינים שנבנו באמצעות מנגנון ניוד זכויות .העיר ירושלים צריכה לקחת על עצמה להוביל חדשנות בתחום השימור והפיתוח ולאפשר ליזמים הפועלים בגבולותיה את הגמישות העסקית לקדם ולפתח את העיר, תוך שמירת הערכים היחודים לה ,שלולא הם העיר לא תהווה מוקד משיכה ומנוע להמשך התפתחותה. פורום אורבאני לסיכום, אנו ,חברי הפורום האורבאני במנהל קהילתי גינות העיר ,מוצאים שהתכנית המוצעת ,פוגעת פגיעה מהותית במרחב הציבורי .ו מבקשים מוועדה זו : • לשקול בכובד ראש את מימושו של האינטרס הציבורי אל מול קידום האינטרס הפרטי. • לדרוש מידתיות בתכנון ,מאדריכל התכנית. • לשמור באופן קפדני על מסגרת התכנון שהתוותה תכנית האב למושבות ,שאושרה זה מכבר. • לבחון שוב ,ובאמצעות פרויקט זה ,רעיונות לניוד זכויות ושימוש אמיתי בשימור כמנוף לפיתוח ,במקומות בהם נדרש באמת פיתוח עירוני. • על כן ומכל הטעמים שהוזכרו לעיל אנו מתנגדים לבינוי המוצע בתכנית זו. בכבוד רב, חברי הפורום האורבאני מנהל קהילתי גינות העיר אבנר הרמתי איציק עדס יו"ר הפורום האורבאני ,מנהל קהילתי גינות העיר מתכנן אורבאני מנהל קהילתי גינות העיר חתימה ____________ :ת"ז_____________ : חתימה _________ :ת"ז_____________ : העתק :לשכת התכנון המחוזית ,ירושלים פורום אורבאני תצהיר : אני החתום מטה מצהיר בזאת לאחר שהוזהרתי כחוק ,כדלקמן : .1העובדות המפורטות בכתב ההתנגדות נכונות .2אני מצהיר כי זהו שמי ,זוהי חתימתי ,והעובדות בתצהיר הן אמת אישור אני החתום מטה עו"ד .................................מס' רשיון ................... רחוב ...................................................................בעיר ............................ מאשר בזה כי ביום .............הופיע בפני שהזדהה בפני על פי תעודת זהות ,ולאחר שהזהרתי אותו כי עליו לומר דבר אמת שאם לא כן יהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק ,חתם בפני על תצהירו זה על החתום ........................... העתק : הועדה המקומית לבניה ,ירושלים
© Copyright 2024