Referat fra Informationsmøde om Helhedsplanens 3. etape og dennes afslutning Bellahøj selskabslokale d. 29. april 2013 kl. 19:00 - 22:00 Til stede: Afdelingsbestyrelsen: Lasse, Hanne, Brian, Ole, Lone og Pia AAB: Asger (projektleder), Henrik (udlejningschef), Gorm (byggeteknisk chef) Triarc arkitekter: Brian (Projekterings- og byggeleder), Thomas (Direktør og partner) Øvrige: Jon (rådgivende ingeniør), Jesper (overmontør Intervent ventilation) Velkomst. Lasse bød velkommen, og fortalte bl.a. at baggrunden for mødet er, at bestyrelsen får rigtig mange henvendelser på ejendomskontoret omkring byggeriet. Der blev ved sidste års infomøde i juni, fra beboerne, rejst kritik af at der ikke var flere projektfolk til stede, der kunne svare på spørgsmål angående byggeriet.. Det er blevet hørt, og samtidig vil bestyrelsen gerne have afklaret så mange emner inden dette års afdelingsmøde som muligt. Nuværende status og videre forløb. Brian præsenterede sig selv og orienterede. -‐ Boligerne var færdige i nov. 2012 -‐ Kældrene var færdige i april 2013 (med forbehold for enkelte mangler) -‐ Lofterne renoveredes i perioden jan. 2013 - april 2013. -‐ Anlæg af gården i afd. 28 blev stoppet i dec. 2012 da jorden var for våd, men blev genoptaget fornyligt og forventes nu færdigt i juni i pr. -‐ Reetablering af alle ydre områder m.m. er fornyligt påbegyndt. -‐ Skurbyen i Parkstykket er under afvikling, og den i Tværvangen forsvinder med udgangen af juni måned, når gården i afd. 28 er færdig. Lasse orienterede om reetableringen af Parkstykket, og viste en skitse/tegning af området som er det foreløbige forslag fra arkitekten. De store træer bliver stående, buske samt enkelte “døde” træer bliver fjernet, og der bliver sået græs i stedet. Dette for at give et lidt mere åbent areal. Arealet skal dog gerne være mere end en græsplæne. Der skal være borde og bænke, stier så man kan gå tørskoet over om vinteren, terrasser, muligheder for grill og en flagstang. Planen er ikke endelig, så beboerne er fortsat velkomne til at komme med forslag og ideer. Der er møde med landskabsarkitekten 30. april. I planen indgår også et forsøg på at reducere trafikken rundt i Parkstykket. Det sker ved at lave en gennemkørsel ved nr. 4. Til dette er man dog nødsaget til at inddrage ca. 4. meter græsplæne. Spørgsmål fra beboer: De børn der spiller fodbold i området hvor kan de spille i fremtiden? Svar fra Lasse: Børnene kan benytte de kommunale områder her i nærheden. Bl.a. plænen i Hyrdevangen eller i Brønshøjparken. 1 De nye lejligheder. Ventilation og varme. Jesper: Der er etableret Indblæsning i entréerne / køkkenalrum og udsugning i badeværelser og køkkener. Det er frisk luft, der suges ind udefra og blæses ind i boligerne. Luften fra indsugningen og luften fra udsugningen blandes ikke. 90-95 % af varmen fra udsugningen genbruges i indblæsningen. Indblæsningsstyrken er konstant fra anlægget. Dvs. lukker en beboer for indblæsningsventilen vil naboerne bare få det mere luft blæst ind. Udsugning derimod er trykreguleret. Så når en emhætte f.eks. tændes suger anlægget det mere for at udsugningen hos alle andre stadig er uændret. Spørgsmål fra beboer: Hvorfor er det så koldt i lejligheden, det er et kæmpe problem? Jeg har 8 grader i køkkenet om vinteren. Det opleves, som om at kulden blæses direkte ind. Svar: Jesper henviser til dem, der har projekteret Helhedsplanen og truffet beslutningen om at udelade varme i rummene og i ventilationen. Påpeger derudover at hvis luften der suges ud er kold, er der jo ikke meget varme at overføre til luften der blæses ind. Spørgsmål fra beboer: Anlægget larmer. Jeg har henvendt mig til William uden, at der er sket noget. Hvad er årsagen til larmen? Svar fra Jesper: Alt er stillet op på støjdæmpende underlag, og anlæggene er i forvejen en meget lydsvag model. Vi må prøve at komme op og lytte til larmen i din lejlighed, for at undersøge hvad der kan være årsagen. Jesper: De sorte render ved indblæsning skyldes det snavs og skidt der altid er i lejlighederne, også selv om man har gjort rent. Der sker det, at når luften blæses ind i lejligheden, rammer den loftet hvor støv og snavs så sætter sig som ringe. Vi er klar over at der er problemer med ventilationen i Hyrdevangen 24-26-28-38. Specielt er udsugningen ikke tilstrækkelig. Der bliver i øjeblikket arbejdet på at løse problemet. Spørgsmål fra beboer: Der er meget kraftig indblæsing. Hvad med sodpartikler osv. der må da være nogle filtre eller noget? Svar fra Jesper: Der er filter på indblæsningen, de såkaldte f5 og f7 filtre. Det er nogle af de bedste filtre overhovedet. Filtrenes opgave er, at sikre at den luft der bliver blæst ind i boligerne er så ren som overhovet muligt, men også for at sikre at ventilationen ikke stopper til af skidt og møg. Derfor er der også filtre på udsugningen. Filterne skiftes to gange om året i henhold til den aftale der er indgået med afdelingen. Filterne tager omkring 90 % af luftforureningen og partiklerne, men ikke selve lugten i evt. bil-os. Det kræver helt andre og meget kostbare filtre. Spørgsmål fra beboer: Der er kommet virkelig meget drøn på ventilerne, og de er forstyrrende om natten pga. af larmen. Svar fra Jesper: Larmen burde ikke overstige gældende lovgivning. Men for ca. 14 dage siden kom der mange henvendelser på at ventilationen var gået “amok”. Det kan skyldes at når temperaturen om vinteren daler, har ventilaltionen svært ved at følge med rent varmegenvindingsmæssig. Så når temperaturen i indblæsning og udsugning variere med mere end 3 grader går anlægget på ned på 80% for derved at sikre varmere indblæsningsluft. For ca. 14 dage siden oplevede vi en væsentlig ude-temperaturstigning, og derfor er anlæggene nu gået op i normal drift. Anlæggene er tjekket og de virker som de skal. Spørgsmål fra beboer: Hvor høj må støjen fra ventilationen maksimalt være? Svar fra Jesper: 30 DB. Spørgsmål fra beboer: I tilfælde af brand og dermed giftig røg udefra, kan man så regne med, at anlægget bliver slukket? Svar fra Jesper: Det er bestyrelsens ansvar, at der bliver lukket ned i sådanne situationer. Lasse tilføjer: Vi ved godt i bestyrelsen, hvor der skal slukkes manuelt. Så hvis der ringes på vagttelefonen, så slukker vi for ventilationen. Brand i lejlighederne er noget andet. Her slukker ventilationen automatisk, hvis der bliver over 40 grader i udsugningen. Den tager derfor ikke nødvendigvis røgen. Men slukker på baggrund af en temperaturmåling i kanalerne 2 Spørgsmål fra beboer: Er det okay at der er så koldt i lejlighederne? Det er altså sket efter at ventilationen er kommet. Der er heller ingen varmkilder i køkken, bad og entre. Svar fra Jon: Det er et problem, at der bl.a. er dårlig isolering på taget. Radiatorerne i værelserne skal kunne klare at varme hele boligen op. Men der skal være gang i alle radiatorer, og dørene i lejligheden skal være åbne. I følge beregninger er de nuværende radiatorer tilstrækkeligt. Gorm tilføjer: Jeg vil lægge op at det tages op i byggegruppen. Så må de se på hvad der er op og ned, og hvad der evt. kan gøres ved problemet. Svar fra Lasse: Det vil koste ca. 30.000 kr. for hver opgang at sætte varmeflader op (2.500.000 kr i alt), dertil kommer el udgifterne til at drive dem og servicere dem. Derudover et mer-elforbrug på den lille model på ca. 300.000 kr. pr. vinter. Spørgsmål fra beboer: Ville det så ikke have været billigere at beholde gulvvarmen i badeværelserne? Svar fra Lasse: Det skal jeg ikke kunne sige. Men det blev pillet ud dengang badeværelsesrenoveringen gik fra at være frivillig til at være obligatorisk for derved at holde huslejestigningen så lav som muligt. Der har aldrig været varme på badeværelser og i køkken. Men vi har dog trods alt fået nye termoruder i køkkenerne. Spørgsmål fra beboer: Jeg har målt indblæsningsluften til 13 grader i vinters. Hvor bliver de 90% genvinding af?Svar fra Jesper: Udsugningen blev for et par uger siden er målt til at svinge mellem 17 – 20 grader. Så 13 grader i vinters passer egentlig meget godt når man tænker på udetemperaturen.. Spørgsmål fra beboer: Hvordan kan det så være at temperaturen i udsugningen ikke er højere? Svar fra Jesper: Det påvirker bl.a. udsugningen, at folk har forskellige temperature i lejlighederne. Hvis alle holdt den samme temperatur, så ville indblæsningstemperaturen nok ligge højere. En beboer nævner at før ventilationen kom til kunne man selv bestemme sin temperatur i boligen. Det kan man ikke mere. Spørgsmål fra beboer: Kunne man ikke forestille sig, at der var nogen, der undersøger sagen. Det folk ønsker er en undersøgelse. Svar fra Jon: Det har vi taget til os, og det vil vi gøre. Jon orienterer om det nye varmeanlæg: Der er her under denne etape etableret nye radiatorer under vinduer i soveværelset. Det resterende er udført i 2001. De nye radiatorer kompenserer for det varmetab der er i køkken, entre og badeværelse. Brugsvand. Jon: Installationerne er udført i rustfrie stålrør, som er det mest holdbare, man kan vælge i dag. Det er udført med el-varmekabler (el-tracing) under isoleringen, som skal vedligeholde temperaturen i røret for det varme vands vedkommende. Fordelene ved el-tracing er, at det er mere økonomisk rentabelt idet man sparer udgifterne til cirkulationspumper, og fordi man ikke skal trække returrør. Derudover skulle man desuden opnå en bedre vandkvalitet samt fuldstændigt udelukke legionella. Der er forberedt til varmemålere i skakterne hos den enkelte beboer. Tiden fra man tænder for den varme hane til vandet bliver varmt afhænger af afstanden fra installationsskakterne i boligen og ud til tappestedet. Flere beboere påpeger at det kan tage adskillige minutter før vandet bliver varmt, og at dette er spild af vand, spild af penge og meget generende. Jon svarer: Der skal helst inden for ca. 10 sek. være varmt i hanen. Dette er beregningsmæssigt afstemt. Hvis andet er tilfældet, må der være tale om en fejl. Lasse påpeger at der stadig er flere stedet at el-tracingen ikke er tilsluttet endnu. Dette kan muligvis have noget med problemerne at gøre. Brian mener at der er 2 steder, hvor det ikke er tilsluttet. Dette skulle være udført inden for en måned. Spørgsmål fra beboer: Er det ikke et problem, at lægge det kolde rør og varme rør tæt op af hinanden uden isolering som det er tilfældet i lofterne? Jon svarer: De ligger ikke klods op af hinanden, og derfor påvirkes temperaturen ikke. 3 Spørgsmål fra beboer: Det varme vand er alt for varmt når det kommer ud af hanen. Hvor varmt skal det egentlig være, og er dette afstemt i varmecentralen, efter det nye anlæg er udført? Jon svarer: Det skal være ca. 55 grader og mht. til temperaturen fra centralen henvises til afdelingen. Hvis der er tale om alt for høj fremløbstemperatur, må der være tale om en fejl. Lasse tilføjer at afdelingsbestyrelsen vil følge op på dette problem. Jon snakker derudover med entreprenøren om dette. Afløbsinstallationer. Jon orientere: Der er udført nye afløbsinstallationer i støbejern. Dette giver en god isolering lydmæssigt, og er bestandigt i forhold til brand. Derudover er der i hver opgang udført rottespærrer i hver stigstreng (faldstamme) El-installationer. Jon orienterer: Alle grundinstallationer er udskiftet i alle boliger. Nye installationer er udført jf. gældende lovgivning, og lever op til krav om antal stikkontakter, afbrydere udførsel. Spørgsmål fra beboer: Hvorfor er der opsat stikkontakter uden afbrydere? Det var ikke planen oprindeligt. Jon svarer: Det er ikke et lovkrav med afbrydere på stikkontakter. Lasse tilføjer: Som Jan Storgaard også orienterede om på infomødet sidste år, er det fordi at en tidligere bestyrelsesformand traf beslutning om at sætte stik op uden afbrydere. Enkelte beboere mener ikke, at dette er tilfredsstilende. Beboerne burde være blevet spurgt. Det gælder også flere andre ting, som er besluttet under renoveringen. Lasse nævner, at grunden til den manglende reparation omkring de udskiftede stikkontakter i moderniseringsboligerne er, at man fra en tidligere afdelingsbestyrelses side indgik aftale med projektet om at undlade dette. Det var for ikke at gøre projektet dyrere, hvilket ellers ville resultere i endnu større huslejestigninger. Thomas tilføjer: En efterfølgende afdelingsbestyrelses var så ikke tilfredse med dette, og derfor valgte de så at stille maling og materialer til rådighed så beboerne selv kunne forestå dette. Enkelte beboere mener ikke dette er tilfredsstillende. Beboerne burde være blevet tage med i denne beslutning. Jon orientere: Grunden til at der ikke er stikkontakter i de helt små badeværelser, er fordi at der er for kort fra bruseren til der hvor stikkontakten skulle have siddet. Det er ikke lovmæssigt muligt at opsætte stikkontakter inde på selve badeværelserne. Desværre. Nye vinduer og altandøre. Lasse orienterer om at afdelingsbestyrelsen arbejder med at finde en leverandør af servicering af vinduer og altandøre. De vinduer der blev udskiftet under 1. etape skal snart serviceres. Dem der lige er sat op, kan godt vente 5 år endnu, hvor man så kan tage dem allesammen. Herefter vil der så nok blive gennemført en service hver 5. år. Der holdes en kort pause. Helhedsplanen. Thomas gennemgik det historiske forløb af Helhedsplanen, fra de første drøftelser tilbage i 2001 og frem til i dag. Bl.a. andet nævnes det, at da beboerne vedtog på et afdelingsmøde i 2008, at alle badeværelser skulle renoveres i stedet for den frivillige renovering som der først var lagt op til, blev enkelte ting såsom varme i gulvene og spots i lofterne pillet ud, for derved at holde huslejen nede. Han nævner endvidere at den fase vi er i nu, er en mangel og afleveringsfase, og det vil tage det næste års tid før denne er helt afsluttet. 4 Varslinger, huslejestigninger og økonomi. Asger orienterer om økonomien. Det skal fremgå af lejekontrakten, at der kommer en huslejestigning som følge af Helhedsplanen. De huslejestigninger der har været er varslet i overensstemmelse med de love og regler som gælder på området. Henrik beklager at man ikke har været bedre til specifikt at oplyse omkring dette ved indflytning efter 2008, men nævner at man heller ikke kan sanktionere, hvis ikke dette bliver gjort. Vi har købt en vare, og derfor skal vi naturligvis også betale. Gorm nævner, at der fremadrettet vil blive arbejdet på at informere bedre omkring dette. Asger: Sammenlægningslejlighederne har gennemgået et større arbejde, og derfor er huslejen højere pr. kvadratmeter end de moderniserede lejligheder. Grunden til at moderniseringslejlighederne har fået forskellige stigninger er fordi de variere i størrelser. Ved en fejl blev der for moderniseringslejlighederne blevet opkrævet mere, end der oprindeligt var godkendt i 2008. Stigningen der blev godkendt i 2008 var 176 kr. pr. kvm. pr. år (inkl indeksering). Der blev pr. 1. marts varslet og iværksat en stigning på 209 kr. pr. kvm. pr. år. Dertil kommer så at gården i afd. 28 ikke er færdig som planlagt. Så derfor efterreguleres der pr. 1. juni 2013 således fra de 209 kr. og ned til 132 kr. (44 kr. for gårdens forsinkelse og 33 kr. pga. for høj stigning) Der vil så d. 1. sept. (varslet med 3 måneder) blive hævet igen med 44 kr. pr. kvm. pr. år fordi gården så er blevet færdig. Herefter vil stigningen ende på de vedtagne 176 kr. pr. kvm. pr. år. For sammenlægningslejlighedernes vedkommende skulle disse være steget med 44 kr. pr. kvm. pr. år. d. 1. marts da gården i afd. 28 skulle have været færdig der. Det skete dog ikke, og derfor stiger disse så med de 44 kr. pr. kvm. pr. år i stedet d. 1. sept. ligesom moderniseringsboligerne. Der kommer ikke noget brev om denne nedjusteringen for moderniseringerne. Dette vil kun fremgå af opkrævningen. Ved stigningen på de 44. kr. pr. kvm. pr. år. vil det bliver varslet pr. brev 3 måneder forinden i henhold til reglerne. Byggesagen er desværre blevet lidt dyrere end forventet. Ca. 15%. Grunden til at man ikke tager højde for dette ved projektering, er fordi man ikke må. Det vil derfor først være når regnskabet er helt afsluttet at man kender den endelige pris. Der vil her blive efterreguleret igen, således at huslejestigningen svarer til projektets egentlige pris. Forskellen på en sammenlægningslejlighed og en moderniseringslejlighed er at et sammenlægningslejemål er 2 oprindelige lejligheder, der er slået sammen og totalrenoveret. Et moderniseringslejemål er en oprindelig lejlighder, der har fået udskiftet installationer, fået nyt badeværelse, fået ventilation og for enkeltes vedkommende nyt køkken. Grunden til at projektet er blevet forsinket og dyrere kort fortalt: - Der var asbest og blymaling som ikke kunne forudses i fuldt omfang. - Adgang til lejemål og kældrene har taget længere tid end beregnet. - Større udgifter til tomgangslejligheder pga. af forsinkelser. - Mere ekstraarbejde end forventet. Man viste godt, at der i et ukendt omfang var asbest. Man tog højde for det man havde kendskab til, men Arbejdstilsynet vurderede på et tidspunkt, at der skulle asbestsaneres yderligere hvis projektet skulle forstsætte. Udgifterne til tomgangslejlighederne er ikke helt afklaret. Men hvis en lejlighed ikke kan udlejes, er det Boligforeningens dispositionsfond der dækker. Hvis det er tomgang som er forårsaget af driftmæssige årsager, er det afdelingen der dækker dette. Afdelingsbestyrelsen vil følge op dette issue. En beboer spørger: Når nu ikke entreprenøren har kunne levere til tiden, hvor stor en indkomst kan vi så forvente at få i form af dagsbod? Svar fra Asger: Hvis årsagen til forsinkelsen er entreprenørens skyld kan der giver dagsbøder. I vores tilfælde er det ikke entreprenørens skyld. Her nævnes kommunal sagsbehandling, asbest og dårlige adgangsforhold som grunden. 5 Mht. varslinger nævner Asger at inden en byggesag opstartes, skal der varsles med 6 uger. Herefter skal der kun varsles med 3 dage hvis adgang til lejemålet er påkrævet. Det indrømmes dog, at der kan have været episoder som ikke er varslet korrekt, da man muligvis ikke har kunne se 3 dage ud i fremtiden, eller hvis der har været noget akut. Asger beklagede dette. Asger: Af dem der har fået nyt køkken under helhedsplanen er kun 3 beboere begyndt afbetaling på disse (Tværvangen 10). For de øvrige vil dette vil blive varslet og iværksat snarest. Opgangsrenovering: Lasse orienterer om den kommende opgangsrenovering. Der er sparet 10 mio. kr. op til at sætte de resterende 47 moderniseringsopgange i stand. Arbejdet som skal udføres er: - Vægge og lofter repareres i nødvendigt omfang og males herefter. - Der skal ny gulvbelægning på. - Overflødige skabe bag hoveddørene fjernes. - Der bliver udskiftet lamper til 10w dioder i ALLE opgange. Disse vil som de nuværende lyse konstant hele natten. - Hoveddøre bliver skiftet i HELE afdelingen. - Alle gamle ovenlysvinduer i ALLE opgange og taglejligheder udskiftes. Alt dette er som nævnt finansieret, og vil derfor ikke resultere i huslejestigninger. Pt. ligger projektet i udbud, og opstart forventes her til sommer. Det er aftalt at der laves 2 opgange ad gangen for at undgå store skurbyer og håndværkere alle vegne igen. Hoveddøre til lejlighederne bliver ikke udskiftet nu. Men der er sat penge af til dette om nogle år. Hvis man vil have en ny dør nu, kan råderetten benyttes. Pris. ca. 6.000 - 8.000 kr. Køkkenrenovering. Lasse: Der bliver på afdelingsmødet d. 27. maj stillet forslag om frivilligt at få sat nyt køkken op i ens bolig. Kun dem der vælger at få nyt køkken får stigningen heraf. Der vil blive forskellige muligheder både kvalitetsmæssigt og prismæssigt. Det vil være inkl. emhætte tilsluttet ventilationen men uden hårde hvidevarer. Mere om det på afdelingsmødet. d. 27. maj. Fejl og mangelsedler. Lasse: Der er udleveret en fejl og mangelliste her efter projektets afslutning. Denne har til formål at sikre beboeren mod at komme til at hæfte for nogle arbejder, som er efterladt af projektet. Det kunne eks. være reparationer omkring stikkontakter og lignende. Hvis punkterne i forvejen er noteret i en indflytningsrapport, behøver man ikke at skrive fejl og mangelsedlen også. Alle de tidligere fejl og mangellister der tidligere har været udleveret var til byggesagens interne opfølgning. Man skal derfor nu skrive den “nye” seddel, med de ting som man ikke mener, er blevet udført. Herefter skal man kontakte ejendomskontoret, og lave en aftale om en gennemgang i boligen af disse punkter. Herefter vil sedlen blive arkiveret i beboermappen, og man vil derfor ikke komme til at skulle hæfte for disse ved ting ved fraflytning, hvis altså det kan erkendes som en fejl efter byggeriet ved synet, Evt. Spørgsmål fra en beboer: Er William stoppet helt? Svar fra Lasse: Ja og de opgaver der før lå hos William, er nu lagt over til ejendomskontoret og afdelingsbestyrelsen. Asger orienterede om forhold ved tyveri / ting der er forsvundet under bl.a. kælderrenoveringen fra flere beboers kælderrum. Det er sådan, at man skal melde det til sin egen forsikring, fordi at erstatningansvarsloven siger, at hvis man har tegnet en forsikringer mod dette, er det denne som det skal meldes til. Hvis forsikringsselskabet så mener at de kan kræve erstatningen fra andre, er det deres opgave at gøre dette. Hvis man ikke har en forsikring som dækker et sådan tab, er det op til beboeren selv at tage kampen med en evt. mulig skadesvolder / gerningsmand. Gorm tilføjer at det er afdelingens forsikring, der dækker ved en evt. brand og beklager på vegne af hele byggesagen, at det er gået som det har vist sig. 6 Spørgsmål fra beboer: Kan man være helt sikker på, at der ikke ligger asbeststøv i ens gamle kælderrum efter saneringen? Svar fra Asger: Det er entreprenørens opgave at sørge for oprydning. Man benytter eksterne virksomheder til efterfølgende at kontrollere luften for asbeststøv. Så ja det er ikke sundhedsskadeligt at opholde sig i kældrene. Spørgsmål fra beboer: Gårdrenoveringen i afd. 28 er stort set færdig i den ene ende. Kan vi ikke få åbnet så vi kan benytte den? Svar fra Lasse og Brian: Desværre nej. Hele gården betegnes som en byggeplads, og er dermed forbudt område af sikkerhedsmæssige og lovmæssige grunde. Det ville sinke håndværkerene, hvis de skulle tage hensyn til evt. afspærring på midten. Dertil kommer at den ende ikke er helt færdig endnu. Der arbejdes på højtryk for at blive helt færdige, og vi er forstående overfor frustrationerne. Repræsentant fra Lejerklubben 28-30 udtrykker ærgelser over, at man fra Boligforeningens side ikke er mere medfølende, og vil samtidig sikre sig, at der kommer til at ske noget, som opfølgning på alle de ting der er talt om på mødet. Lasse nævner at afdelingbestyrelsen stadig arbejder intenst via bl.a. bygherremøder på at sikre, at vi får projektet afsluttet på en ordentlig vis. Afslutning. Lasse takker for et godt møde med masser af gode spørgsmål og svar og minder om afdelingsmødet d. 27. maj på samme lokation. 7
© Copyright 2024