1. No category

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 7020 1658,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Skatteminister Peter Christensen
Skatteministeriet
Nicolai Eigtvedsgade 28
1402 København K.
sendt per e-mail: [email protected]
SKAT
Østergade 9
4000 Roskilde
Tlf.: 72 22 18 18
att.: Skattedirektør Jens Perch Nielsen
e-mail.:
[email protected]
den 14. marts 2011
Vedr.:
Modelfejl i de offentlige vurderinger der medfører vilkårlig
og uretfærdig betaling af ejendomsskatter grundskyld og
dækningsafgift.
De offentlige vurderinger pr. 01.10.2001 var helt tilfældige (lige så tilfældige som dem SKAT
har udmeldt i samtlige år herefter inkl. 01.10.2010) og som følge heraf er det helt vilkårligt,
hvad der betales i grundskyld målt pr. m2 eller pr. lejlighed eller i dækningsafgift på
erhvervsejendomme. Der er tale om en åbenlys modelfejl, der bør erkendes og rettes.
Det er en krænkelse af retsbevidstheden, når boliger med Danmarks bedste beliggenhed
beliggende Sundvej 4, 2900 Hellerup lige ud til Øresund betaler 1/6 i grundskatter i forhold til
lejligheder i Istedgade, indre Vesterbro. Det er en tilsvarende krænkelse når íngen kan stole
det mindste på at SKATs offentlige vurderinger er retvisende for ejendommens kontante
handelsværdi.
Erkend fejlen og ret fejlen!
Skattedirektør Jens Perch Nielsen har tidligere udtalt at han er tilfreds med SKATs vurderinger,
der følger vurderingsloven og altid vurderer en ejendom til den kontante handelsværdi uanset
at en ejendom som Sundvej 4, 2900 Hellerup er vurderet til kr. 4.600/m2. og Istedgade 44 til
kr. 36.000. I Jyllandsposten d. 29-01-2011 mente Skattedirektør Jens Perch Nielsen, at SKATs
vurderinger er gode men allerhøjest lidt upræcise.
Skattedirektør Jens Perch Nielsen må antages at have tænkt sig grundigt om inden han kom
med sin udtalelse.
----------------------------------------------------------------------------------D. 01-03-2011 blev de offentlige vurderinger pr. 01-101-2010 udmeldt af SKAT.
Efter vurderingsloven bør den offentlige vurdering udtrykke ejendommens kontante
handelsværdi, men det er sjældent tilfældet. I Københavnsregionen er der så stor forskel, at
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 7020 1658,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
den offentlige vurdering på to nær identiske ejendomme kan variere fra kr. 36.049/m2 i
Istedgade Kbh V. til kun kr. 4.632/m2 på Sundvej 4 lige ud til Øresund.
Øverste ansvarlige er skattedirektør Jens Perch Nielsen udtalte til pressen d. 29-01-2011 at
SKATs vurderinger er i orden, men måske lidt upræcise. Nu har skattedirektøren haft lejlighed
til at rette sine fejl, men det hele er blevet meget værre. SKAT har i København i et sløjt
marked opvurderet boligejendomme med op til 32% men byens bedst beliggende
boligejendom på Sundvej 4, 2900 Hellerup lige ud til Øresund, den har stadig samme værdi
som hidtil eller 1/8 af værdien på indre Vesterbro.
Alle dem der betaler deres grundskyld og dækningsafgift uden at klage vil med næsten
usvigelig sikkerhed blive snydt. Enten betales der for meget eller også så betales der alt for
lidt. Alle dem der betaler alt for lidt griner af alle dem der betaler alt for meget. SKATs
vurderingsmetoder er helt igennem tilfældige og uigennemskuelige.
Jeg er sikker på at mange af disse fejl har stået på igennem flere årtier, tilbage fra dengang
hvor det var de lokale skyldråd der foretog vurderingerne. Jeg ved ikke hvad der skal til for at
skattedirektør Jens Perch Nielsen vil erkende og rette sine fejl. Jeg ved ikke om embedsmænd
i Danmark overhovedet kan begå fejl eller vil indrømme det.
Vurderingerne bliver til ved en skrivebordsoperation, hvor SKAT bare trykker på en knap!
SKAT mener sig fagligt i stand til at vurdere ejendomme SKAT end ikke har besigtiget.
Desværre har alt for mange danskere tillid til at SKAT er en god ledetråd for værdien af det,
som de ejer. SkAT´S vurderinger er afgivet uden at de som en statsaut. ejd. og valuar står til
ansvar for deres vurderingsarbejde. SKATs vurderinger er helt tilfældige.
ændr. off.vurd. %
2010 off. vurdering/m2
ændr. grund %
40%
kr 40.000
30%
kr 35.000
kr 30.000
20%
kr 25.000
10%
kr 20.000
ej
4
Ro
th
es
ga
de
8
Is
te
dg
ad
e
44
Su
nd
v
rs
G
ad
e
5
Ko
rn
bl
om
st
ve
j5
ve
j2
de
le
Co
rt
A
Vo
dr
of
fs
ve
ve
j2
8
ve
ve
j3
2
En
gh
a
En
gh
a
ej
4
Ro
th
es
ga
de
8
Is
te
dg
ad
e
44
-20%
kr -
Su
nd
v
ve
ve
j3
2
En
gh
a
-10%
kr 5.000
E
kr 10.000
ng
ha
ve
ve
j2
8
Vo
dr
of
fs
ve
Co
j2
rt
Ad
el
er
s
G
ad
e
5
Ko
rn
bl
om
st
ve
j5
0%
kr 15.000
-30%
-40%
-50%
Store økonomiske konsekvenser for lejer og ejere af ejendomme med
tilfældige vurdering:
Bor man til leje i en ejendom er det nettolejen inkl. grundskyldsskat eller dækningsafgift som
man skal betale. Stiger disse skatter som følge af ændrede vurderinger har udlejeren mulighed
for at hæve lejen tilsvarende. Når udlejeren skal hæve lejen grundet stigende skatter falder
hans mulighed for at hæve lejen uden at lejere siger op. Modsat om de offentlige
ejendomsskatter falder.
Det er naturligvís helt uacceptabelt om den offentlige vurdering er så upræcis at den er helt
tilfældig. Det er netop hvad der er tilfældet med SKATs off. vurderinger.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 7020 1658,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Herudover er der en række spidsfindige regler med grundskyldsskatteloft og regler for fredede
ejendomme der gør at udlejer i nogle tilfælde har en interesse i en lav grundvurdering men en
høj ejendomsvurdering og så fremdeles.
Helt langhåret bliver der når boligprocenten i en ejendom bliver mindre end 50% og
ejendommen som følge heraf pludselig bliver dækningsafgiftsfritaget frem for at være
dækningsafgiftsfri.
Store økonomiske konsekvenser:
Vi kan dokumentere i 100-vis af modelfejl i udskrivninger af grundskyld og dækningsafgift. Der
er derfor ikke som Skattedirektør Jens Perch Nielsen hævder tale om enkelte fejl. Der er tale
om gennemgående fejl der stammer tilbage fra dengang medlemmerne af de politiske
foreninger agerede skyldråd. Det har store økonomisk konsekvenser for alle. Det medfører en
demokratisk krænkelse idet tilfældigheder og gamle fejl regulerer skatterne på ejendommene.
Det er indlysende helt urimelig når en skat som grundskyld varierer fra kr. 20/m2 til kr.
138/m2 blot fordi nogle ukyndige skyldråd i 2001 havde vurderet lige så tilfældigt som SKAT
gør i dag. Disse uretfærdigheder er højest problematiske for demokratiet.
Ejendom
Måløvparken
Broholms Allé 10 A-B
Blidah park
Hesseløgaard
Enghavevej 28
Aprilshusene
Konrnblomsten
Sundvej 4
Istedgade 44
post
2750
2920
2920
2100
1600
2720
2300
2900
1600
Grundskyld skat pr. m2.
skat pr. lejl
Boligaral
lejligheder
erhv. areal
90.604
51
4.530
1.768
20
45.865
37
3.822
1.224
12
622.890
62
6.292
10.020
99
724.244
43
3.191
16.852
227
87.618
79
5.841
926
15
306.891
138
12.276
2.228
25
138.383
28
1.949
4.910
71
136.462
20
2.274
6.320
60
139.158
122
13.916
955
10
0
0
0
39
178
0
113
481
184
saml. areal
off. vurdering
heraf grundværdi
1.768
18.700.000
7.171.300
1.224
13.100.000
2.620.800
10.020
151.000.000
37.177.300
16.891
204.000.000
29.211.800
1.104
20.700.000
4.104.000
2.228
50.000.000
14.196.000
5.023
49.000.000
30.308.000
6.801
31.500.000
15.991.500
1.139
42.500.000
6.518.000
skat pr. m2.
160
140
120
100
80
60
40
20
44
4
Is
t
ed
g
ad
e
nd
ve
j
Su
n
lo
m
st
e
nr
nb
Ko
Ap
ril
sh
us
e
ne
28
ve
ve
j
gh
a
En
es
se
l
H
Bl
id
a
h
pa
r
øg
aa
rd
k
AB
10
Al
lé
Br
o
ho
l
m
s
M
ål
øv
pa
rk
en
0
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 7020 1658,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
For enkelte boliglejligheder medfører de tilfældige vurderinger at man i Istedgade betaler en
grundskyld på kr. 14.000/lejlighed om året men på Sundvej 4 lige ud til Øresund betales lige
omkring kr. 2.000/lejlighed i årlig grundskyld. Over de sidste 10 år med skattestop har det
medført at lejeren i Istedgade har betalt kr. 100.000 mere en grundskyld end lejeren på
Sundvej 4.
skat pr. lejl
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
44
Is
te
dg
ad
e
ej
4
Su
nd
v
st
en
Ko
nr
nb
lo
m
hu
se
ne
Ap
ril
s
ve
ve
j2
8
En
gh
a
ga
ar
d
He
ss
el
ø
pa
rk
Bl
id
ah
AB
10
Al
lé
Br
oh
ol
m
s
M
ål
ø
vp
ar
ke
n
0
Da SKAT hverken kommenterer eller dokumenterer sine vurderinger og i øvrigt ikke imødegår
kritik af sine vurderinger er det vanskeligt at forholde sig til SKATs vurderinger i en
professionel dialog. SKAT indgår ikke i dialog. SKAT hævder at når mindre end 1% klager over
den off. vurderinger så er det ifølge SKAT bevis for at SKATs vurderinger er gode, retfærdige
og retvisende.
Vurderingsprincipperne:
Det er først og fremmest registrerede handler, der ligger til grund for SKATs reguleringer af de
offentlige vurderinger. Siden 2007 er der kun handlet meget få ejendomme i
Københavnsregionen og næsten ingen i et åbent og offentligt udbud. Da SKAT ikke besigtiger
de vurderede ejendommene skelnes der ikke imellem ejendomme i første parket på
Strandvejen i en førsteklasses teknisk tilstand eller ejendomme i en ringe stand med en ussel
beliggenhed.
De mest grundlæggende principper for værdiansættelse nemlig beliggenhed og tilstand har
ingen indflydelse på SKATs offentlige vurderinger. Netop derfor bliver vurderingerne ofte helt
vilkårlige og uden relation til ejendommens sandsynlige kontante handelsværdi. Selv to ens
ejendomme der ligger lige ved siden af hinanden kan have vidt forskellige offentlig
vurderinger.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 7020 1658,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Ved den nye vurdering pr. 01-10-2010 kan vi i Københavnsregionen dokumentere ejendomme
som har fået hævet den off. vurdering med 32% og andre i samme gade har slet ikke fået
reguleret den off. vurdering. I mange tilfælde er grundværdierne helt umotiveret reguleret
nedad med 35-50% i andre overhovedet ikke.
Eksempler på SKATs vurderinger:
På basis af udførlig økonomisk analyse af mere end 750 boligejendomme i København bør det
være indlysende, at SKATs vurderinger er helt tilfældige. Den højeste vurdering blandt 6
tilfældigt udvalgte ejendomme målt pr. m2 er en byfornyet ejendom beliggende på Enghavevej
32 på Vesterbro. Den laveste vurdering målt pr. m2 er en pragtejendom opført i 1924
beliggende lige ud til Øresund og Hellerup Strand måske Danmarks bedst beliggende
boligejendom. Det er en komplet absurditet, hvordan SKAT fastsætter de offentlige
vurderinger der her er kr. 36.400/m2 på Vesterbro og kr. 4.600/m2. lige ud til Øresund
SKATs vurderinger pr 01.10.2010 offentliggjort d. 01-03-2011
nr. Ejendom
post nr.
off vurdering
1 Enghavevej 32
1674
kr 36.500.000
2 Enghavevej 28
1674
kr 21.300.000
3 Vodroffsvej 2
1900
kr 58.000.000
4 Cort Adelers Gade 5
1053
kr 32.000.000
5 Kornblomstvej 5
2300
kr 49.500.000
6 Sundvej 4
2900
kr 31.500.000
7 Rothesgade 8
2100
kr 35.000.000
8 Istedgade 44
1650
kr 42.500.000
boligareal erhvervsareal
1.155
85
928
178
3.287
460
2.705
220
4.910
113
6.320
481
2.212
56
995
184
samlet areal
1.240
1.106
3.747
2.925
5.023
6.801
2.268
1.179
2010 off. vurdering/m2
kr
29.435
kr
19.259
kr
15.479
kr
10.940
kr
9.855
kr
4.632
kr
15.432
kr
36.047
SKATs vurderinger pr 01.10.2009 udført pr. 01.10.2008 og offentliggjort d. 01-03-2009
nr. Ejendom
post nr.
off vurdering heraf grundværdi boligareal erhvervsareal
1 Enghavevej 32
1674
kr 36.500.000 kr
5.056.400
1.155
85
2 Enghavevej 28
1674
kr 21.300.000 kr
5.472.000
928
178
3 Vodroffsvej 2
1900
kr 58.000.000 kr 10.342.800
3.287
460
4 Cort Adelers Gade 5
1053
kr 32.000.000 kr 10.268.000
2.705
220
5 Kornblomstvej 5
2300
kr 49.500.000 kr 33.064.200
4.910
113
6 Sundvej 4
2900
kr 31.500.000 kr 15.991.500
6.320
481
7 Rothesgade 8
2100
kr 26.500.000 kr
5.007.800
2.212
56
8 Istedgade 44
1650
kr 43.500.000 kr
8.690.900
995
184
samlet areal
1.240
1.106
3.747
2.925
5.023
6.801
2.268
1.179
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
ng i % fra 2009 til 2010
Ejendom
Enghavevej 32
Enghavevej 28
Vodroffsvej 2
Cort Adelers Gade 5
Kornblomstvej 5
Sundvej 4
Rothesgade 8
Istedgade 44
post nr.
1674
1674
1900
1053
2300
2900
2100
1650
Enghavevej 32,
kr. 29.435/m2
ændr. off.vurd. %
0%
0%
0%
0%
0%
0%
32%
-2%
heraf grundværdi
kr
3.776.500
kr
4.104.000
kr
7.757.000
kr
8.900.000
kr 30.308.900
kr 15.991.500
kr
3.095.700
kr
6.518.200
ændr. grund %
-25%
-25%
-25%
-13%
-8%
0%
-38%
-25%
Cort Adelers Gade 5
kr. 10.940/m2
grundværdi/m2.
3.046
3.711
2.070
3.043
6.034
2.351
1.365
5.529
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
vurdering/m2
29.435
19.259
15.479
10.940
9.855
4.632
11.684
36.896
vurdering/m2
29.435
19.259
15.479
10.940
9.855
4.632
15.432
36.047
Sundvej 4
kr. 4.632/m2
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 7020 1658,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Skattedirektør Jens Perch Nielsen afviser, at vurderingerne er tilfældige, men
erkender, at de ikke altid er præcise. Dette har han udtalt til JP d. 29-01-11.
Følgende stod i Jyllandsposten d. 29-01-2011. Der er jo nærmest en ren tilståelse fra
skattedirektør Jens Perch Nielsen. I Danmark er der tradition for, at embedsmænd aldrig
erkender at have begået fejl, selv der hvor de er helt indlysende.
Valuarvurderingen til den kontante handelsværdi:
En statsautoriseret ejendomsmægler og valuar er berettiget til at vurdere en ejendom til den
kontante handelsværdi. Valuaren arbejder under ansvar og kan gøres erstatningsansvarlig
såfremt, at han vurderer meget for lavt eller meget for højt. Derfor er han forpligtet til at
dokumentere værdiansættelse med seneste handler og/eller udbud på tilsvarende ejendomme.
Indeholder hans vurderingsrapport ikke disse referencer er der stor sandsynlighed for, at
valuarens vurdering er helt tilfældig. Der verserer p.t. en stribe af erstatningssager for
tilfældige valuarvurderinger. I 2009 måtte Dansk Ejendomsmæglerforening DE således
erkende, at en af deres valuarer i 2006 havde vurderet meget forkert og DE godkendte
udbetaling af en samlet erstatning på kr. 2,1 mio. kr. Det er naturligvis ikke tilfredsstillende.
Men det er heller ikke tilfredsstillende når 2 valuarer MDE i 2009 vurderede samme ejendom til
hhv. kr. 550 mio. eller kr. 251,25 mio. Det er indlysende ikke godt nok.
Men valuarvurderingen når den udføres, så den er til at stole på, har mange fordele i forhold til
den offentlige vurdering. Først og fremmest er det betryggende, at valuaren handler under
ansvar i modsætning til SKAT. Dernæst vil den samvittighedsfulde valuar være glad for at blive
inviteret til andelsboligforeningens generalforsamling og forklare og dokumentere sin
vurdering. Da valuaren er ekspert i boligejendomme vil han samtidig med sin valuarvurdering
give sine gode råd til optimering af drift, finansiering og boligydelse. Hermed bliver valuaren
tillige andelsboligforeningens økonomiske rådgiver – og det er der megen fornuft i. Alt for
mange andelsboligforeninger går glip af oplagte indtægtsmuligheder eller lokkes af nogle
sælgere fra et pengeinstitut til at hjemtage både swaplån og rentetrappelån.
Der er derfor god fornuft i, at Andelsboligforening med jævne mellemrum køber sig til
ekspertrådgivning og tager imod gode råd.
Det er en offentlig hemmelig i ejendomskredse, at de offentlige
vurderinger er helt tilfældige. Det er derfor blevet en rådgiver disciplin
for professionelle kunder at klage over de forkerte vurderinger samt at
få nedsat de off. vurderinger:
Det er naturligvis helt uacceptabelt, når SKAT er klar til at imødekomme 73% af alle klager
med en nedsættelse af den off. vurdering. Pudsigt nok er der ingen der mener at deres off.
vurdering er for lav.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 7020 1658,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Kilde: Holger Haugstrup og Claus Pedersen KPMG magasinet Ejendom 2/2011
I stedet for at kæmpe for retvisende off. vurderinger søger valuarerne for Dansk
Ejendomsmæglerforening hellere at tjene høje salærer på at få nedsat de off. vurderinger med
op til kr. 50 mio. og herigennem tjene kr. 500.000 årligt på lavere dækningsafgift.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 7020 1658,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Med venlig hilsen
Lars Wismann, projektchef & direktør
cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!