Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Debat-Berlingske
cand. merc. stats. aut. ejd. mgl. og valuar
Lars Wismann, projektchef og direktør
den 10. maj 2015
Fri prisdannelse på A/B beviser – giver mia. gevinster!
Charlotte Dyremose fra Det Konservative Folkeparti og Louise Schack fra Venstre
har fremsat forslag om, at andelsboligforeningerne får mulighed for at fjerne
maksimalpriserne på andelsbeviser som beskrevet i Andelsboliglovens § 5 stk. 2, litra
a, b og c. De skriver i deres bemærkninger, at det både vil være en fordel for køber
og for sælger af andelsbeviser. Hertil ønsker forslagsstillerne, at en juridisk person
f.eks. en bank skal kunne blive andelshaver uden at opfylde et krav om bopælspligt.
Sidst fremsætter de forslag om en fælles regnskabsstandard.
Forslagsstillerne
skriver, at priserne på andelsbeviser forsat vil være billigere end på tilsvarende
ejerlejligheder. Det skyldes, at ejerlejligheder for 80% af købesummen kan
finansieres med billigere realkreditlån, hvorimod andelsbeviser alene kan finansieres
med banklån. Forslagsstillerne skriver intet om, hvad deres forslag kommer til at
betyde for priserne på andelsbeviser.
Forslagsstillerne hævder, at når en andelshaver ikke kan opnå den maksimale
andelspris, så er andelsbeviset usælgeligt. Når den maksimale pris er under
markedsprisen, så hævdes det at kunne resultere i hemmelige ventelister og penge
under bordet. Begge påstande er meget forkerte. Det er altid en andelshaver frit for
at sælge sit andelsbevis til en lavere pris en den maksimale andelskrone inkl.
forbedringer. Andelsbeviset bliver derfor ikke usælgeligt ved at skulle sælges til en
lavere pris end den maksimale. Påstanden om hemmelige ventelister og penge under
bordet er taget ud af den blå luft og mangler fuldkommen dokumentation. Dernæst
tilbydes der allerede nu andelsprioritets banklån med renter helt ned til 2% p.a.
Argumentet om markant dyrere finansiering til andelsbeviser fremfor realkreditlån til
ejerboliger, er derfor ikke helt korrekt.
På Østerbro København handles ejerlejligheder i dag til priser i gennemsnit på ca. kr.
39.000/m2. Andelsbeviserne derimod handles til tekniske priser på mellem kr. 15.00028.000/m2. Det typiske andelsbevis handles derfor til priser mellem 38%-72% af
priserne på tilsvarende ejerlejligheder. Køber man en lejlighed på 100m2 er det nemt
at beregne forskelsprisen. Den opnåelige pris på et andelsbevis er i reglen i niveau
60%-70% på priserne på, hvad tilsvarende ejerlejligheder koster. Alligevel holder ca.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
½-delen af alle A/B foreninger fast i en andelskrone, der tager udgangspunkt i den
off. vurdering, der ofte ligger på 40% af, hvad tilsvarende ejerlejligheder handles til.
Gives handelspriserne på andelsbeviser fri, vil det som minimum føre til en ny
prisstruktur, der vil ligge over 70% af priserne på tilsvarende ejerlejligheder og
priserne vil måske endda stige til over 100% af priserne på tilsvarende ejerlejligheder.
Charlotte Dyremose og Louise Schack vil nemlig forsat fritage andelsbeviser for
den ejerboligskat, der betales af alle med ejerboliger. Den er på Østerbro ca. ½% af
handelsværdien eller ca. kr. 19.500 p.a. for en lejlighed på 100 m2 til en pris på kr.
3,9 mio. Med en finansieringsrente på 2% efter skat giver det en merværdi på
andelsbeviset på kr. 975.000 i andelsbevisets favør. Hvorfor ejerlejligheder fremover
skal betale ejendomsværdiskat, men andelsbeviser med fri prisdannelse ikke skal
betale ejerboligskat, oplyser forslagsstillerne intet om.
Det er derfor min påstand udfra min erfaring, at såfremt man frigav priserne på
andelsbeviser og alle foreninger fulgte denne mulighed, så vil priserne på
andelsbeviser stige meget kraftigt i gennemsnit mellem kr. 10.000-25.000/m2. Da der
er ca. 110.000 andelsbeviser i København med en gns. størrelse på 80 m2, så taler vi
om en lovmæssig kapitalgevinst på ikke under kr. 88 mia. op til kr. 220 mia. Det er
disse prisstigninger som forslagsstillerne hævder, er en fordel for køberne. Jeg mener
at det indlysende er en fordel for sælgerne, men en ulempe for køberne.
Til gengæld kommer vi til at se et nyt udbud af de boligejendomme der er opført før
1966, i dag benævnt den gamle boligmasse. Disse ejendomme vil nemlig med den
nye prisdannelse pludselig få værdier svarende andelsbeviser med fri prisdannelse.
Dem er der ca. 40.000 boliger af med en gns. størrelse på 80 m2. Disse
ejendomsejere vil derfor straks opleve en kapitalgevinst på ikke under 15.00025.000/m2 eller kr. 48 mia. til kr. 80 mia.
Hvor
de
private
ejendomsejerne
typiske
er
skattepligtige
af
denne
ejendomsværdigevinst, så vil andelshaverne være skattefri når andelsbeviset stiger i
værdi.
I den gamle boligmasse, bor lejerne typisk til årslejer på mellem kr. 400-600/m2 i
årlig leje. Jeg har i min klientmasse eksempler på lejere der for 175 m2 med bedste
beliggenhed på Frederiksberg betaler kr. 4.800/md. i boligleje. For disse ca. 40.000
boliglejere ønsker hverken
Charlotte Dyremose
eller
Louise Schack
markedsmæssig leje. De ved jo udmærket, at det vil ramme deres egne
kernevælgere, dem der med deres gode forbindelser for mange år siden skaffede sig
de gode store og billige boliger.
Sammenfattet kan det derfor konkluderes, at forslaget som fri priser på andelsbeviser
ikke er særlig vel gennemtænkt. Pudsigt nok kommer det lige op til Folketingsvalget.
Endnu vanskeligere er det at forstå, hvorfor andelslejligheder fremover skal være
fritaget for ejerboligskat. Havde forslagene omfattet en fremtid med fri boligleje i den
gamle boligmasse, så ville der have været mening i fornuften. Nu er der blot tale om
opportunistisk stemmefiskeri, der lader den ene boligmæssige planøkonomi afløse af
den næste.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
A/B Bülowsvej 5 teknisk andelspris
I 2014 udfra d. off. vurdering
kr. 13.000/m2. Max. andelspris kr. 9.800/m2.
Markedspris som ejerlejlighed kr. 39.000/m2
A/B Bülowsvej 5 i 2015 overgik til
valuarvurdering 2015 .
Handlet andelspris kr. 22.500/m2.
Markedspris som ejerlejlighed kr. 39.000/m2
A/B Ærø teknisk andelspris
I 2014 udfra d. off. vurdering
kr. 15.200/m2. Max. andelspris kr. 15.200/m2.
Markedspris som ejerlejlighed kr. 37.000/m2
A/B Søllerødgade 25 teknisk andelspris
I 2014 udfra d. off. vurdering
kr. 11.454/m2. Max. andelspris kr. 8.439/m2.
Markedspris som ejerlejlighed kr. 34.000/m2
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
A/B Mynstersvej
Boliglejer 175 m2 kr. 4.800/md.
A/B Jagtvej 167
Boliglejer 54 m2 kr. 1.875/md.
Markedspris som lejlighed kr. 23.300/md.
Markedspris som lejlighed kr. 5.850/md.
Med venlig hilsen
Lars Wismann, projektchef & direktør
cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar
5.797 karakterer inkl. mellemrum 886 ord
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!