Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Salgsprospekt Badstuestræde 7, 1209 København K. • Høj værdisikkerhed med central beliggenhed • Samlet areal på 580 m2 fordelt på 2 erhverv, 3 boliger • Ledig bolig 122 m2 på 2. sal. • Beregnet startafkast 4,40% p.a. • God bygningsmæssig tilstand køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Introduktion: Wismann Property Consult A/S udbyder for ejeren K/S Skindergade 32/Fiolstræde 2, København. ejendommen beliggende Badstuestræde 7, 1209 København K. til salg. Ejendommen er udlejet til 2 erhverv og 3 boliger. Ejendommen er beliggende i Københavns attraktive Middelalderby i Snarenskvarter, hvor Badstuestræde fører fra Vimmelskaftet (Strøget) til Kompagnistræde, Læderstræde. Vi er her mindre end 30 meter fra ”Strøget” og 100 meter fra Kompagnistræde. Næsten alle ejendomme i området er bygget på små matrikler i 3-4 etagers højde. Tror man på styrken i centrale bykerner og tror man på det attraktive i at eje ejendomme på et sted, hvor København er 844 år gammel, så er Badstuestræde 7, København en oplagt mulighed. Vores erfaring fra det Københavnske ejendomsmarked viser, at god beliggenhed altid er den bedste garant for at gøre en værdisikker investering. I Badstuestræde 7, København har man oveni den gode beliggenhed muligheden for at opdele ejendommen i ejerlejligheder samt at omdanne erhverv til bolig. Ejendommen har i 2009 fået en arkitektonisk gennemgang, med en udførlig rapport. Hertil kommer, at ejendommen har en indflytningsklar lejlighed på 2. sal med alle moderne bekvemmeligheder. Denne lejlighed er på 122 m2 fordelt på 5 værelser med køkken og bad. Denne lejlighed er ledig til køber fra d. 01-06-2011. Beliggenhed: Ejendommen er beliggende i Badstuestræde 7, 1209 København K. køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Bygningen: Bygningen er formentligt opført omkring 1798 umiddelbart efter Københavns anden store ildebrand, der hærgede 40% af byen i 1795. På det tidspunkt var Købehavn stadig en befæstning omkranset af Henrik Rysensteens befæstningsanlæg fra 1660erne. Resterne af disse anlæg findes i dag i Tivoli, H.C. Ørstedsparken, Botanisk Have og Østre Anlæg. Indtil 1855 havde København 4 udgangsporte, ved Vestergade, Nørregade, ved Østerport og ved Ravelinen for enden af Torvegade. Huset er opført som et borgerhus med oprindeligt 3 store herskabsboliger, en mindre på kvisten og erhverv i kælderen alle ud mod Badstuestræde. Der er indrettet erhverv kælderetagen og 1. salen bruges til kontor. Ejendommen har en meget lille gård ind mod naboejendommen i Vimmelskaftet Ejendommen har i dag 2 erhvervsmæssige lejere og 3 boliger. Ejendommens materialer er teglsten til murværket med pudsede facader. Bygningsmæssigt er ejendommen i en fin stand over middel. Ejendommen er opført i 5 etager, fordelt med en underetage på 122 m2, en stueetage på 122 m2, en 1.-2. sal på hver 122 m2 og en tagetage på 92 m2. Udlejningsforhold: Ejendommen er fuldt udlejet jf. lejeoversigten bilag 1. Ejendommen skønnes at have en høj sikkerhed for fuld udlejning, grundet den centrale beliggenhed, indretningen og den alternative anvendelsesmulighed. Adresse: Badstuestræde 7, 1209 København K. Matr. nr. 131 Snarens Kvarter, København Anvendelse: Ejendommen anvendes til erhverv og boliger. Ejendommen er beliggende i Byzone. Da ejendommen er fredet er den ikke energimærket. Ejendommen har ligget i Byområde siden 1167 og som følge heraf kan der forefindes forurening. køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Fjernvarme leveres fra naboejendommen med meget lave omkostninger ca. kr. 30.000 pr. år for hele ejendommen. Arealforhold: Ejendommens vurderede grundareal andrager 152 m2. Ifølge BBR meddelelsen udgør det bebyggede areal 122 m2 med et samlet erhvervsareal i bygningen på 244 m2 samt boligareal på 236 m2. Samlet areal ifølge BBR 580 m2. I kælderetagen ligger Bar Dobble Up der har åbent tors-lørdag kl. 2100-0300, der bl. a. tager private selskaber. Hele området har i denne del af byen mange restauranter og barer. Der er åbent torsdag-lørdag kl. 2000-0300. Årlig leje 177.617 Stuetagen er udlejet til en af ejerne af Dobbel Up til en årlig husleje på kr. 110.400 gældende fra 01. september 2010. Bar Doxa har et stærkt incitament til at leje denne bolig, da lejekontrakten giver tilladelse til en 03 bevilling. 1. salen er udlejet til kontor Mediq Aps. til en årlig leje på kr. 146.400. 2. salen er udlejet til bolig på en 2 årig tidsbegrænset lejekontrakt for kr. 146.400. 3. salen er udlejet til bolig en årlig leje på kr. 47.115 Alle indtægter og udgifter kan dokumenteres Der har været by i Badstuestræde 7, næsten siden København blev grundlagt i 1167 af Biskop Absalon. Middelalderbyen er kendetegnet ved små matrikler, men huse med en høj bebyggelsesgrad. Til gengæld er de fleste ejendomme enkeltstående kun med en trappeopgang. Ejendommen i Badstuestræde 7 er opført i 1797 umiddelbart efter Københavns anden store ildebrand der var i 1795, hvor 40% af byen blev lagt i aske. køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Stemningsbilleder fra dem meget velholdte lejlighed Badstuestræde 7, 2. sal. Offentlig vurdering: Den offentlige vurdering er pr. 01.10.2010 kr. 9.050.000 heraf grundværdi kr. 1.846.800 Forsikringsforhold: Ejendommen er bygningsforsikret hos Alm Brand. Bygningsforsikringen dækker brand incl. restværdi, kortslutning, grunddækning, rør og kabel, glas, sanitet, insekt, svamp, udvidet huslejetab, stikledning og husejeransvar. Seneste udbud og handel i 2007: Ejendommen var senest udbudt af JKE Erhvervsejendomsmæglere i efteråret frem til december 2007 på vegne af daværende ejer Dansk Sygeplejeråd. Ejendommen udbudspris var dengang kr. 17,9 mio. Grundet Sygeplejerådets akutte behov for likvider i forbindelse med den store konflikt i foråret 2008 blev ejendommen handlet til kr. 14 mio. til den nuværende ejer. Driftsbudget: Indtægter i flg. 2011 Boligafgift -2. salen- budgetteret Boligafgift - 3. salen Boligafgift stuen Erhvervsleje kælderen Erhvervsleje 1. salen driftsydelse kælderen driftsydelse 1. salen Summa 146.400 47.000 110.400 177.617 146.400 20.400 0 648.217 Omkostninger ibudgetteret 2011 Ejendomsskatter mm. El Vedligehold Forsikring mm Vicevært mm. Administration Summa 12.000 5.000 32.060 8.000 12.000 15.000 84.060 Årsresultat 564.157 Kontante deposita 229.459 Beregnet forrentningsprocent 4,6% køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Den kontante handelspris i forhold til referenceejendom: De aktuelle lejekontrakter på ejendommen giver en samlet leje på ca. kr. 648.000/anno svarende til en nettoleje på ca. kr. 552.000. Den slags fredede ejendomme i middelalderbyen er altid blevet handlet til meget lave afkast. Nedenfor er vist de aktuelle udbud af tilsvarende ejendomme: Referenceejendomme Rosengården 9 Peder Hvidfeldts str. 17 Nyhavn 57 Vestergade 8 Grønnegade 38 A Badstuestræde 7 Gennemsnit areal Grundareal 613 120 825 223 389 307 1279 443 510 135 580 157 Købesum off vurdering 13.500.000 12.400.000 18.500.000 11.500.000 26.000.000 25.000.000 18.500.000 10.500.000 12.500.000 9.100.000 yield 3,75% 4,72% 2,56% 4,00% 4,00% 4,50% 3,92% kr./m2 byggeår 22.023 1800 22.424 1855 29.563 1712 20.328 1800 36.275 1908 21.552 1798 25.361 Pris: Pris kr. 12.500.000,00, skriver kroner tolvmillionerfemhundredetusinde 00/100 Købesummens fordeling, medmindre andet aftales: Ejendomsværdiens fordeling: Grundstykket: Bygningen Installationer Kontant handelsværdi kr. kr. kr. kr. 2.123.400 9.338.940 1.037.660 12.500.000 Forrentningsberegning: Nettodrift 1. år: kr. 552.157 Købesum: Tinglysning af skøde: Advokatberigtigelse/rådg. ingeniør: Kontant depositum: kr. kr. kr. kr. 12.500.000 76.400 80.000 231.000 Beregning af første års forrentning: 564.167/(12.500.000+76.400+80.000-229.000)*100=4,54% Købsaftale og deponering: Ved købers og sælgers underskrift på købsaftale deponerer køber i sælgers pengeinstitut på spærret deponeringskonto kr. 1.000.000. Yderligere oplysninger: Kan rekvireres ved henvendelse til Wismann Property Consult A/S køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Besigtigelse: Kan gennemføres efter aftale med: Wismann Property Consult A/S Åboulevard 1, st. 1635 København V Tlf.: 4088 1998 e-mail: [email protected] web: www.wismann-as.dk Særlige forhold: Udbyder af denne ejendom forbeholder sig ret til mellemsalg. køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!