Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar cand. merc. stats. aut. ejd. mgl. og valuar Lars Wismann, projektchef og direktør den 30. juni 2015 A/B Hostrups Have – egenkapital negativ med kr. 1.141 mio. – valuarværdi kr. 745 mio. – andelskroner kr. 54 mio.! På den ordinære generalforsamling i A/B Hostrups Have torsdag d. 30. april 2015 vedtog 240 andelshavere et årsregnskab med en negativ egenkapital på kr. 1.146 mio. Den stærkt negative egenkapital skyldes i hovedsagen en fejlslagen finansiel rådgivning fra Nykredit i form af afdragsfri 30-årige fastrente SWAP lån. Det fremgår af referatet, at revisor stats. aut. rev. Lars Rasmussen fra Albjerg Revision lod andelshaverne forstå, at der var behov for en markant nedskrivning af ejendommens kontante handelsværdi. Valuar John Lindgreen MDE havde derfor vurderet den kontante handelsværdi til kr. 745 mio. eller til kun 60% af købesummen fra juni 2007. Valuarværdien for en af de bedst beliggende ejendomme på Frederiksberg opført i 1936 med elevator, altaner centralt parkanlæg er således ifølge note 24 i regnskab 2014 sat til kr. 9.436/m2. I en på mange måder identisk ejendom i opførelse og stil, A/B Upsalagade 1-9, 2100 Kbh. Ø, nåede cand. jur. og valuar Asger Nymann frem til en kontant handelsværdi på kr. 34.633/m2 eller 3½ gange værdien på A/B Hostrups Have. Denne værdi blev uden anmærkning godkendt af stats. aut. revisor Kenn Elmgreen med en værdi på 140% af købesummen tinglyst 30-11-2006. Hvordan to valuarer kan nå til så vidt forskellige kontante handelsværdier ved anvendelse af samme vurderingsnorm vedtaget af Dansk Ejendomsmæglerforening d. 23-03-2009 er helt uforståeligt. Hvordan to næsten identiske ejendomme handlet næsten samtidigt den ene på Østerbro kan været steget 40% i den kontante handelsværdi og den anden på Frederiksberg været faldet 40% er uforklarligt. Ingen hverken John Lindgreen eller Asger Nymann kan dokumentere tilsvarende ejendomme handlet på samme lave eller samme høje værdi. Begge kan således blive gjort ansvarspådragende for uunderbyggede vurderinger. Seniorkonsulent Jørgen Møller DE skrev i Børsen Ejendomme d. 05-01-2007 at den kontante handelsværdi så køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar vidt muligt skal tage udgangspunkt i hvad tilsvarende ejendomme handles til. Det burde være umuligt med anvendelse af samme vurderingsnorm, at vurdere så forskelligt som John Lindgreen og Asger Nymann. A/B Hostrup Have årsregnskab 2014 Opført 1936, elevator, altaner Valuar John Lindgreen MDE Valuarværdi: kr. 9.436/m2 Købesum, juni-2007: kr. 15.554/m2 Gæld kr. 32.528/m2 Andelskrone kr. 931/m2 A/B Upsalagade 1-9 årsregnskab 2014 Opført 1933, elevator, altaner Cand. jur. valuar Asger Nymann Valuarværdi: kr. 34.633/m2 Købesum, dec-2006: kr. 24.791/m2 Gæld kr. 50.506/m2 Andelskrone kr. 2.272/m2 Det er ansvarspådragende for valuaren enten at vurdere meget for lavt eller meget for højt. Dansk Ejendomsmægler-forening DE og deres forsikringsselskab AIG accepterede ved forlig i maj 2009 at udbetale kr. 2,3 mio. i erstatning til en række andelshavere efter, at valuar Mads Munch MDE i april 2006 havde vurderet ejendommen tilhørende A/B Laubsgården alt for lavt. Seneste Østre Landsrets Dom afsagt 26-06-2014 stadfæstedes den korrekte kontante handelsværdi på A/B Ringertoften, en nedslidt ejendom i i 2400 Kbh. NV, uden altaner og uden elevatorer og kun ½-delen af lejlighederne med eget bad, til kr. 23.400/m2. Seneste ejendom handlet på Frederiksberg er Trekanten ved Søerne beliggende Rosenørns Alle 2-8 m.fl. handlet i december 2014 til kr. 17.000/m2. Der er derfor al grund til, at antage at valuar John Lindgreens er et bestillingsarbejde med et aftalt lavt facit og Asger Nymanns en vurdering med et aftalt højt facit. Når Østre Landsret i to sager har taget stilling til den korrekte kontante handelsværdi som fastsat en af valuar, så er der dannet en retspraksis. Begge Østre Landsretssager var tabt i Byretten og blev ført af advokat Thomas Dahl Jensen for at beskytte Dansk Ejendomsmæglerforenings professionelle ansvarsforsikring imod udbetaling af erstatning for en åbenlys overvurdering i begge tilfælde udført af valuar Gunnar Brandt MDE. I begge sager var skønsmanden udpeget af DE og i begge sager fik advokat Thomas Dahl Jensen Østre Landsret til at forkaste skønsmandens valuarvurdering, hvorefter Østre Landsret i mangel på andre vurderinger godkendte den sagsøgte valuar Gunnar Brandts valuarvurderinger. køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Den korrekte kontante handelsværdi ultimo 2014 for A/B Upsalagade 1-9 og A/B Hostrups Have er mere sandsynligt omkring kr. 25.000/m2 +/- 10% eller lige omkring 65% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerlejligheder. Hovedparten af alle boligudlejningsejendomme, der handles, købes nemlig af lejerne for at de kan stifte en ny A/B forening. Andelskronen i A/B Hostrups Have er nu opgjort til kr. 54 mio. eller kr. 931/andelskvadratmeter efter Andelboliglovens § 5 stk. 2 litra a. Skulle andelskronen opgøres efter valuarværdien jf. Andelsboliglovens § 5 stk 2 litra b så ville den være minus kr. 19.727/andelskvadratmeter. Det er dette beløb som sælger burde betale køber pr. handlet andelskvadratmeter for at indtræde som andelshaver. Gælden er nu kr. 32.528/andelskvadratmeter. Boligydelsen er kr. 766/andelskvadratmeter. Denne foreslog bestyrelsen og revisor Lars Rasmussen hævet med 38% til kr. 1.059/andelskvadratmeter. Kun 13 af 240 fremmødte andelshavere stemte for dette forslag om huslejeforhøjelse skønt ejendom har været i krise lige siden stiftelsen i 2007. I A/B Hostrups Have nægter man at udlevere valuar John Lindgreens vurderingsrapport skønt udlevering af denne er en del af den loyale oplysningspligt til alle andelshavere og potentielle købere. Det er foreningens advokat Jens Anker Hansen fra Qvortrup Administration, der mener, at valuarvurderingen ikke bør udleveres hverken til andelshaverne eller til potentielle købere. Ifølge den loyale oplysningspligt, så skal valuarvurderingen udleveres på anmodning. Begge ejendomme A/B Hostrups Have og A/B Upsalagade 1-9 ligger i kategorien stærkt nødlidende, overbelånte ejendomme med ”såkaldte røde” afdragsfri lån og fast rente i 30 år. Udfra en kreditmæssig vinkel er långiver derfor i den allerstørste risiko. Det kan derfor undre, at begge A/B foreninger betaler en bidragssats på 0,20% eller mindre. Det matcher slet ikke realkredittens udtalelser om, at de kunder, der er den største kreditrisiko, betaler de højeste bidragssatser. Normalbidraget for en A/B forening med gæld under kr. 15.000/m2 er mellem 0,55%-1,0%. Andelssektoren har behov for mere åbenhed og gennemsigtighed, velunderbyggede valuarvurderinger der ikke svinger med 350% i forskel samt revisorer, der mere kritisk lever op til deres krav om, at efterprøve valuarens vurdering. Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar 6.063 karakterer inkl. mellemrum 901 ord køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!