1. No category

Juli 2011
Valg af administrator
til K/S-projekter
Effektiv administration
af K/S-projekter
Investering i et K/S-projekt kan være ganske fornuftig og et godt supplement til
pensions­opsparing. Skattebesparelsen gavner investors likviditet, og projektet,
f.eks. en ejendom eller et energi­anlæg, vil ifølge udbyderens prospekt samlet
set generere et fornuftigt afkast i investerings­perioden, også efter der er betalt
skat efter salget.
Når man som kommanditist er økonomisk afhængig af op til ni andre investorer,
er det vigtigt at have en kompetent og nærværende administrator, f.eks. hvis
et uforudseeligt problem indtræffer undervejs. Bare én investor med dårlig
økonomi kan ødelægge den samlede økonomi i et projekt.
De fire faldgruber ved administration
af K/S-projekter
Faldgrube 1:
Dyr administration
Faldgrube 2:
Uopsigelighed
Har K/S-investorerne sikret sig,
at administrationsaftalen i sin
helhed er konkurrencedygtig?
Nogle administrationsaftaler er
uopsigelige i op til 10 år. Denne
”uopsigelighed” er ikke i alle
tilfælde en hindring for at kunne
skifte administrator.
Er den inkluderede
administrationsaftale for dyr i
forhold til den leverede indsats,
kan kommanditselskabets
bestyrelse overveje at finde en
anden administrator.
Ud fra kontrakten kan en advokat
vurdere, om administrator
har leveret de ydelser, som
kontrakten foreskriver. Hvis det
ikke er tilfældet, kan kontrakten
umiddelbart opsiges og
udliciteres.
Faldgrube 3:
Mangel på ressourcer
Faldgrube 4:
Manglende uafhængighed
K/S-administrator mangler
fornødne ressourcer, kompetencer
og erfaringer – herunder:
Har K/S-investorerne sikret sig, at
administrator agerer uafhængigt i
forhold til rådgivere? Herunder:
•Tilstrækkeligt med personale
således, at investorerne ikke er
afhængige af enkeltpersoner
•Tilstrækkeligt med ressourcer
indenfor bl.a. regnskab,
skat, jura, finansiering og
ejendomsdrift
•Etablerede forretningsgange og
interne kontroller
•Ansvarsforsikring
•Revisorer
•Advokater
•Finansieringskilder
Valg af administrator til K/S-projekter side 2
Minimumskrav til K/S-administrator
Effektiv administration af K/S-projekter er ikke alene et spørgsmål om tillid.
Investorerne bør stille en række krav til den administrator, som de har betroet
deres investering.
Administrator bør tillige råde over andre kompetencer, som kan sikre, at rådgivning inden for skat, jura etc. har den nødvendige kvalitet. Ledelsesmæssige
kompetencer kan tilføre projektet værdi i form af effektiv drift samt korrekt og
effektiv økonomirapportering.
Administrator bør som en naturlig del af administrationen ”tage temperaturen”
på investorkredsen. Viser det sig, at et problem er under opsejling, skal
administrator sikre, at den nødvendige rådgivning bliver leveret til gavn for alle
involverede parter.
Dette er endvidere relevant i forhold til et potentielt ledelsesansvar. Ledelsen
skal sikre, at der er et finansielt beredskab og heri indgår selvsagt investorernes
evne til at foretage løbende indbetalinger til projektet.
K/S-administrators opgaver og forpligtelser
Forvaltning af aktivet
Regnskab og rapportering
Skatte- og momsmæssige forhold
• Kontrol med og opfølgning på administrator af aktivet samt kommunikation
med denne
•Gennemgang og kontrol af månedlige
administratorafregninger
•Gennemgang og kontrol af varme og
fællesomkostningsregnskaber
•Stillingtagen til foreslåede vedlige­
holdelses­arbejder og kontrol af tilbud
•Opfølgning på og håndtering af
­eventuelle huslejerestancer
•Sædvanlig kontakt til administrator af
aktivet
•Løbende vurdering af administrator af
aktivet
•Løbende bogføring og øvrig anden
administration
• Udarbejdelse af drifts-, balance- og
likviditetsbudget
•Rapportering til ledelse, ejere og andre
interessenter
• Udarbejdelse af årsrapport
•Forberedelse af revisionsdokumentation
og gennemførelse af en effektiv og
planlagt revisionsproces
• Udarbejdelse af momsregnskaber
• Ved aktiver beliggende i udlandet:
Bistå investorerne ved at foranledige
og kontrollere, at udenlandsk revisor
varetager de skattemæssige opgaver for
aktivet og kommanditisterne til tiden –
til en konkurrencedygtig og aftalt pris
• Udarbejdelse af skattebilag til
investorer
• Bistå i forbindelse med identifikation af
skattemæsssige problemstillinger
Finansielle forhold – herunder lån
Møder og øvrig kommunikation
Forholdet til udbyder
•Sædvanlig kontakt til långiver
•Fremsendelse af årlige
formueoplysninger på kommanditister
•Fremsendelse og gennemgang af
kvartalsrapportering
•Deltagelse i genforhandling af lån og
refinansieringsforhandlinger
•Indkaldelse til og varetagelse af ordinær
generalforsamling samt protokollering
•Indkaldelse til og varetagelse af
ordinære bestyrelsesmøder samt
protokollering
•Sædvanlig kommunikation med
investorer og bestyrelse
• Kommunikation med udbyder
Valg af administrator til K/S-projekter side 3
Med K/S-udbyder
som K/S-administrator
”For investorerne er det vigtigt at have en professionel
administrator”
Traditionelt fungerer mange K/S-udbydere også som K/S-administratorer, selv
om deres primære kompetence som regel er:
•At lokalisere de rigtige objekter
•At udvikle projekterne
•At finde de nødvendige investorer
Ved mange projekter har K/S-administrationen været inkluderet i en samlet
pakkeløsning med en langvarig administrationsaftale.
Det er vigtigt for investorerne at have en professionel administrator. Fordelen
ved at lade udbyder fungere som administrator er, at vedkommende har et
indgående projektkendskab. Ulempen er, at udbyder og investorer i nogle
situationer kan have modsatrettede økonomiske interesserer.
Når K/S-udbyder også
er K/S-administrator
Fordele
Ulemper
Har selv udviklet projektet og
kender det i detaljer.
Pris og kvalitet er ikke i udbud.
Administrerer andre tilsvarende
projekter.
Manglende uafhængighed i
forholdet til investorerne.
Udbyder har erfaring med
kommunikation til K/S-investorer.
Udbyder er i visse situationer
investorernes modpart.
Udbyder har interesse i at kunne
tilbyde investorerne nye projekter.
Udbyder kan vælge at tilgodese
investorer, der engagerer sig i flere
projekter.
Udbyder har en betydelig
finansieringsvolume.
Udbyder kan have uoverens­
stemmelser med bankerne i
­forbindelse med andre projekter.
Valg af administrator til K/S-projekter side 4
Udlicitering af
administrationen
”En god administrationsaftale vil samlet set styrke
kreditværdigheden”
I projekter hvor administrationen varetages af uafhængige eksperter, bliver det
op til investorerne at sikre optimal forvaltning, administration og rådgivning til
en konkurrencedygtig pris. Hvis en hidtil eksisterende administrationsaftale har
været for dyr, vil en bedre aftale samlet set styrke kreditværdigheden over for
eksterne samarbejdspartnere, f.eks. finansieringskilder.
I den seneste tid har der fra finansieringskildernes side været større fokus på
administrators kompetencer, og der er set eksempler på, at administratorskift
har afstedkommet lavere marginer. Derfor er det vigtigt, at administrator
er anerkendt af finansieringskilderne. Derudover er det vigtigt, nu hvor
”kreditskruen presses”, at administrator har de fornødne ressourcer til at indgå
i konstruktiv dialog med finansieringskilderne og forholde sig objektivt til
eventuelle skærpede krav fra finansieringskilderne.
Hvis bestyrelsen i et K/S vælger en ekstern administrator frem for at lade
projektudbyderen varetage rollen, etableres et ekstra lag mellem de to parter.
I tilfælde af uenighed kan dette være en praktisk foranstaltning for at finde en
tilfredsstillende løsning på interessekonflikten.
K/S og Investorer
K/S og Investorer
Interessenter
Udbyder
Administrator
Interessenter
Udbyder
Figur 1: Hvis bestyrelsen i et K/S vælger en ekstern administrator frem for at lade
projektudbyderen varetage rollen, etableres et ekstra lag mellem de to parter.
Valg af administrator til K/S-projekter side 5
Uvildighed og
gennemsigtighed skaber tryghed
”En ekstern administrator kan fungere som kompetent
og uvildig ekspert i krydsfeltet mellem udbyder og
investorer”
I projekter med en ekstern administrator kan administrator fungere som
kompetent og uvildig ekspert i krydsfeltet mellem udbyder og investorer.
For både udbyder og investorer vil det øge den gensidige tryghed, fordi
administrator opererer som en helhedsorienteret rådgiver uden at være bundet
af økonomiske særinteresser.
Fuld gennemsigtighed og uafhængighed gør det lettere at træffe de rigtige
beslutninger, uanset om disse har en offensiv eller defensiv karakter. For de
involverede parter er det som regel en fordel, at administrator også agerer som
en uvildig økonomisk, finansiel og juridisk sparringspartner.
Når K/S-administrator er ekstern part
Fordele
Ulemper
Administrator har selskabs­
administration som kerne­
kompetence.
Udbyder er i visse situationer
­investorernes modpart. Administrator skal bruge tid på at sætte
sig ind i et projekt.
Uafhængigt bindeled mellem
udbyder og investorer.
Et ekstra led kan gøre
kommunikationsvejen længere.
Leverancen af administration
udbydes i konkurrence, hvor pris
og kvalitet indgår.
Investorerne skal træffe et valg.
Valg af administrator til K/S-projekter side 6
Én for alle – alle for én
”En investor med økonomiske problemer kan være en
hindring for en refinansiering”
Investorerne i kommanditselskaber er økonomisk set dybt afhængige af
hinanden. Ganske vist hæfter den enkelte kun for sin egen investering, men hvis
bare én af de andre undervejs får økonomiske problemer, kan vedkommende
blive en hindring for en eventuel nødvendig refinansiering. I så fald kan
pengene kun hentes hos de øvrige investorer.
Kommanditselskab
Investor
Investor
Figur 2: Investorerne i kommanditselskaber er økonomisk set dybt afhængige af
hinanden.
Derfor bør K/S-investorerne sikre sig, at projektet har en kvalificeret og effektiv
administration; fra år nul og til projektet slutter. Hvis det f.eks. bliver nødvendigt
med en ekstraordinær hensættelse eller indbetaling, skal administrator hurtigst
muligt viderebringe det kontroversielle budskab. Hvis administrationen er
udliciteret, vil udbyderen undgå denne ubehagelige opgave og kan lettere
bevare sit positive forhold til investorerne.
Valg af administrator til K/S-projekter side 7
CorpNordic stiller kompetencer til rådighed inden for administration af­
K/S-projekter. Hvis bestyrelsen i et K/S vælger en ekstern administrator,
etableres et ekstra lag mellem de to parter. I tilfælde af uenighed kan dette
være en praktisk foranstaltning.
CorpNordic er et uafhængigt og uvildigt administrationsselskab, som
samarbejder med førende advokater, revisorer og pengeinstitutter. Selskabet
varetager rollen som uafhængig 3. part i forskellige strukturer – herunder som
repræsentant for K/S-investorer.
Finansieringskilder har et voksende fokus på administrators kompetencer.
CorpNordic råder over de fornødne ressourcer til at indgå i dialoger med
finansieringskilder og forholde sig objektivt til eventuelle skærpede krav
fra disse. Herunder genforhandling af 1. og 2. prioriteterne, optimering af
ejendomsdriften, afholdelse af bestyrelsesmøder og generalforsamlinger,
kommunikation med danske og udenlandske rådgivere, investorkontakt etc.
CorpNordic blev etableret i 1999 og har i dag mere end 60 kompetente ansatte
fordelt på kontorer i København, Helsingfors, Oslo og Stockholm. Kundebasen
omfatter bl.a. fonde, ejendomsselskaber, danske og udenlandske virksomheder,
K/S’er samt joint ventures og partnerskaber.
Ønsker du et uforpligtende møde, er du velkommen til at kontakte:
Henrik Damm Krogh
Managing Director
E-mail: [email protected]
Direct phone: +45 33 18 90 22
Mobile: +45 31 11 40 04
Dette informationsmateriale er omfattet af copyright. Enhver form for kopiering eller
distribution af materialet, inklusive oversættelser, er kun tilladt med CorpNordic som
tydelig kildeangivelse og med skriftlig tilladelse fra CorpNordic.
CorpNordic Denmark A/S Harbour House Sundkrogsgade 21 DK-2100 København
Telefon +45 3318 9900 www.corpnordic.com
Valg af administrator til K/S-projekter side 8