1. No category

18. september 2013
Til medlemmerne af
Grundejerforeningen Vedersø Klit og
Vester Husby Grundejerforening
Vesterhavshotellet Vedersø Klit
På generalforsamlingerne sidst i juli i Vedersø Klit Grundejerforening og Vester Husby Grundejerforening
havde vi lejlighed til at give en orientering om forholdene på Vesterhavshotellet Vedersø Klit.
Hotellet, der i 2003 blev udstykket i 86 lejligheder, har, i det væsentlige, ligget øde hen siden januar 2007,
da driftsselskabet gik konkurs. Siden 2007 har et stort antal lejligheder skiftet ejer. De 86 lejligheder ejes
således i dag af 12-14 ejere. Den helt dominerende ejer, Ivan Christensen, der ejer 51 lejligheder svarende
til ¾ af hotellet, gik imidlertid konkurs i 2011. Der afholdes den 14. november 2013 ved Retten i Herning
tvangsauktion over de 51 lejligheder, heriblandt samtlige erhvervslejligheder.
Vi var i juli af den opfattelse, at pantekreditorerne ikke kunne forventes at ville byde på tvangsauktionen. Vi
har på dette punkt måttet ændre opfattelse. Kim Krull Jørgensen (KKJ), Viborg, der på et tidligere tidspunkt
har ydet Ivan Christensen et lån mod pant i 28 hotellejligheder (uden at der fremgår af tingbogen), har over
for os oplyst, at han på tvangsauktionen agter at forsvare sine panter.
Vi finder ikke at kunne anbefale grundejerne og andre lokale kræfter at byde på tvangsauktionen i konkurrence med KKJ, ligesom vi heller ikke mener at kunne anbefale en erhvervelse af KKJ’s tilgodehavende i
konkursboet. KKJ, som vi har et godt indtryk af, har imidlertid indbudt os til et samarbejde efter de retningslinjer, der er skitseret i vedhæftede bilag.
Ifølge forslaget til samarbejde, erhverver vi for 0,6 mio. kr. af KKJ et 50 % ejerskab til 28 første prioritets
panter; for et beskedent beløb erhverver vi halvdelen af yderligere 2 lejligheder. Sammen med KKJ erhverver vi herefter i forholdet 50 : 50 de resterende 23 lejligheder på tvangsauktionen.
Der er med KKJ enighed om efterfølgende at indbyde de øvrige 10-12 ejere til at indskyde deres lejligheder i
et hotelaktieselskab, som skal eje hele hotellet. Vi har været i kontakt med den fungerende formand i ejerforeningen, og vi har grund til at tro, at det vil være muligt at få alle med i et aktieselskab, som vil blive ejet
af KKJ (38,65 %), lokale kræfter (38,65 %) og 10-12 mindretalsaktionærer (22,7 %).
Hotelaktieselskabet stiftes med en aktiekapital svarende til værdien af de 86 hotellejligheder, hvis værdi
bestemmes på tvangsauktionen. Hotelaktieselskabet kommer således til verden uden overskydende, likvid
kapital.
Det er åbenbart, at der vil være omkostninger forbundet med at tiltræde ejerskabet til hotellet, som tiltrænger en ”kærlig hånd” efter mange års forsømmelser. Finansieringen vil blive tilvejebragt ved en udvidelse af hotellets aktiekapital. Det må forventes, at kapitaludvidelsen i fuldt omfang vil påhvile de lokale
kræfter, medens de øvrige aktionærer vil lade sig udvande. Med nogen sandsynlighed vil de lokale kræfter
således komme til at eje ikke under 2/3 af hotelselskabets aktiekapital.
Det er således afgørende, at der lokalt kan rejses den fornødne kapital. Formentlig ikke under 7,5 mio. kr. Vi
finder, at tiden er inde til at skønne kvalificeret over, hvorvidt det vil være muligt at rejse en sådan kapital.
Måtte vi således bede dig om på hjemmesiden www.hotelvedersoeklit.dk senest den 25. september 2013 i
fortrolighed at indikere, i hvilket omfang du kan forventes at ville bidrage til hotelselskabets aktiekapital. Vi
finder grund til at understrege, at vi alene efterspørger en vejledende indikation – ikke et bindende tilsagn.
Såfremt vi skønner, at der er det fornødne grundlag, vil vi tage initiativ til afholdelse af en stiftende generalforsamling med valg af bestyrelse som et væsentligt punkt på dagsordenen. Det vil herefter være bestyrelsens opgave, sammen med en direktør/forpagter, at udstikke rammerne for hotellets fremtid. Alt sammen
med ansvar over for aktionærerne repræsenteret ved generalforsamlingen. Det bliver således, naturligt
nok, hotellets ejere, der kommer til at afgøre hotellets fremtid.
Vi har alene set det som vores opgave at undersøge, om der lokalt er den fornødne interesse for at erhverve hotellet, som i en årrække har lidt under et utilstrækkeligt ejerskab. Uanset udsigterne for kommerciel
hoteldrift, måtte vi finde det ønskeligt, om hotellet kunne komme under lokalt ejerskab. Vi vurderer, at det
med en overkommelig investering vil være muligt at erhverve en betydelig medindflydelse, efter omstændighederne en kontrollerende indflydelse, på hotellet.
Med venlig hilsen
Jørn Astrup Hansen
Jens Peter Vernersen
Skitse til et muligt samarbejde mellem
Kim Krull Jørgensen (KKJ) og lokale investorer om
Hotel Vedersø Klit

Parterne erhverver i fællesskab, i forholdet 50:50, af konkursboet 51 lejligheder, som forventes at
komme på tvangsauktion den 14. november 2013. Yderligere erhverver parterne i fællesskab af KKJ
2 hotellejligheder/panter, som KKJ for nylig har købt.

Erhvervelsen sker som følger
o 28 første prioritets panter belånt af KKJ erhverves af denne for 1,2 mio. kr.
o 1 første prioritets pant erhvervet af KKJ overtages af denne for anskaffelsessummen
o 1 lejlighed erhverves af KKJ for anskaffelsessummen.
o 23 lejligheder erhverves på tvangsauktionen eventuelt efter forudgående aftale med BankNordik, der har pant i 7 erhvervslejligheder.

De samlede erhvervelsesomkostninger for de 53 lejligheder, der repræsenterer 77,3 pct. af hotellet
(målt ved fordelingstallet) afholdes af de to parter i forholdet 50:50.

Lejlighederne apportindskydes i et fællesejet, nystiftet selskab. Lejlighederne vil i fuldt omfang være finansieret ved aktiekapital ejet ligeligt af de to parter.

De øvrige medlemmer af ejerforeningen (efter omstændighederne panthaverne) tilbydes at apportindskyde 33 lejligheder i selskabet. Værdien af de 33 lejligheder antages at forholde sig til værdien
af de 53 lejligheder som 22,7 : 77,3. Ved fordeling af aktiekapitalen lægges fordelingstallet til grund.

Parterne er enige om, at bestræbe sig på, at få alle ejerforeningens medlemmer med som aktionærer i selskabet, således at ejerforeningen kan tømmes for indhold, og således at lejlighederne igen
kan sammatrikuleres.

Til dækning af omkostningerne ved renovering og igangsættelse af hotellet indbydes selskabets aktionærer herefter til med sædvanlig fortegningsret at deltage i en forhøjelse af aktiekapitalen.

Der indgås KKJ og lokale investorer imellem en ejeraftale (aktionæroverenskomst). Aftalen, der især
skal regulere KKJ’s exit, skal som minimum indeholde
o en forkøbsret for de lokale investorer
o en medsalgsret for de øvrige aktionærer ved KKJ’s exit
o en aftale mellem KKJ og de lokale investorer om, at den del af en konstateret fortjeneste,
som ved et helt eller delvis salg af hotellet tilfalder de to parter, deles i forhold til de to parters aktieposter på salgstidspunktet, efter at KKJ forlods er tillagt et nærmere aftalt beløb.
Fortjenesten opgøres i forhold til summen af de to parters kapitalindskud i selskabet. Der
skelnes ikke mellem kontante indskud og apportindskud.
18.09.13