1. No category

Energiforbedring af den almene
Energirenovering og ESCO
boligsektor
med
effekt i afdelingerne
i den almene
sektor
3
apport 6
edning
C
3
AlmenRapport 6
AlmenVejledning
C
Forslag til udviklingsprogram med
otte udviklingsprojekter koordineret af
AlmenNet temagruppe Energi&Miljø
Titel
Titel
Udgave
Titel
Udgave
Udgivelsesår
Udgave
Arbejdsgruppe
Udgivelsesår
Udgivelsesår
Arbejdsgruppe
Arbejdsgruppe
Projektkoordinator
Økonomisk støtte
Illustrationer/lay-out
Projektkoordinator
Projektkoordinator
Almen net design
Økonomisk
støtte
Økonomisk
støtte
Fotos
Illustrationer/lay-out
Illustrationer/lay-out
Produktion
Almen
net
Almendesign
net
design
Udgiver
Fotos
Fotos
Produktion
Produktion
Udgiver
Udgiver
Kolofon
Kolofon
Kolofon
Almen Vejledning: Energirenovering og ESCO
Almen
Vejledning: Energirenovering og ESCO
1. udgave
Almen Vejledning: Energirenovering og ESCO
1.2011
udgave
1. udgave
Jesper Rasmussen, BO-VEST
2011
Kenn2011
E.Rasmussen,
Hansen, BO-VEST
Jesper
BO-VEST
Jesper
Rasmussen,
BO-VEST
Carsten
Larsen, BO-VEST
BO-VEST
Kenn
E. R.
Hansen,
E. Hansen,BO-VEST
BO-VEST
PoulKenn
Erik Brønsholm,
(Projektleder)
Carsten
R. Larsen, BO-VEST
Carsten
R.Al2bolig
Larsen, BO-VEST
Claus
Poulsen,
Poul
Erik
Brønsholm,
BO-VEST (Projektleder)
Jesper
Telcs,
Poul
ErikBoligkontoret
Brønsholm,Danmark
BO-VEST (Projektleder)
Claus
Poulsen,
Al2bolig
Anders
Wiig
Nielsen,Al2bolig
FSB
Claus
Poulsen,
Jesper
Telcs,
Boligkontoret
Gunnar
Staghøj
Jensen,
BL (1. Danmark
sep.Danmark
10 - 31. mar. 11)
Jesper
Telcs,
Boligkontoret
Anders
WiigWiig
Nielsen,
FSB
LarsAnders
Fløche,
BL
(1. Nielsen,
maj 10
- 31.
aug. 10)
FSB
Gert Nielsen,
BL Jensen, BL (1. sep. 10 - 31. mar. 11)
Gunnar
Staghøj
Gunnar
Staghøj
Jensen, BL (1. sep. 10 - 31. mar. 11)
Landsbyggefondens
innovationspulje
Lars
Fløche,
BL
(1.
maj
10 - 10
31.-aug.
10) 10)
Lars
Fløche,
BL
(1.
maj
31.
aug.
BO-VEST
kommunikation
Gert
Nielsen,
BL BL
Gert
Nielsen,
AlmenNet
Landsbyggefondens
innovationspulje
Landsbyggefondens
innovationspulje
BO-VEST
BO-VEST
kommunikation
BO-VEST kommunikation
BO-VEST
AlmenNet
AlmenNet
AlmenNet,
Studiestræde 50, 1554 København V
BO-VEST
www.almennet.dk
BO-VEST
BO-VEST
BO-VEST
AlmenNet,
Studiestræde
50, 1554
København
V V
AlmenNet,
Studiestræde
50, 1554
København
www.almennet.dk
www.almennet.dk
Energirenovering og ESCO i den almene sektor
Indhold
0.0 Forord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.0 Indledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.0 Sammenfatning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
3.0 Situationen i dag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3.1 Den almene boligsektors energimæssige tilstand i dag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3.2 Varmeforsyningen i dag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.3 Hvad forstås ved energirenovering?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.4 Landbyggefondens regler for renoveringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.5 Finansieringsmulighederne i dag for renoveringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3.6 Regnskabsreglerne i dag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
3.7 Forsyningsselskabernes interesse for medvirken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
3.8 Udvikling i varmeudgifterne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4.0 Barrierer for igangsættelse af energirenoveringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4.1 Generelle barrierer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4.2 Barrierer inden for den almene boligorganisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
5.0 ESCO-Modellen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
5.1 Energirådgivning generelt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
5.2 Generelt om ESCO-modellen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
5.3 ESCO modellens omfang. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
5.4 En ESCO-aftales fase opdeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1. Vurderingen af besparelsespotentialet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2. Udbud. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
3. Valg af ESCO-leverandør . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
4. Kontrakt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
5. Levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
6. Kommerciel drift og opfølgning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
7. Aftaleophør . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
8. Fuld økonomisk gevinst til kunden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
5.5 Interessegruppernes fordele og ulemper ved en ESCO-aftale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
5.6 ESCO’s udbredelse i dag i Danmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
5.6.1 Kommuner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
5.7 Er ESCO-modellen interessant for den almene sektor?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
6.0 Udbudsregler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
7.0 ESCO-modellen i udvalgte boligafdelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
7.1 Bækgården/Fosgården . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
7.2 Moserne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
7.2.1 Foranalyse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
7.2.2 ESCO-selskabernes løsningsforslag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
7.2.3. Økonomien i de anbefalede løsningsforslag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
7.2.4 Afsluttende kommentarer vedr. Moserne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
7.3 Rækkehusene – Albertslund Syd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Konklusion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Litteraturliste og referencer:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Bilag 1: Kuben notat om finansierings- og støttemuligheder
Bilag 2: Udbudsbrev, udbudsmateriale og tilbudsliste
Bilag 3: Udbudsevalueringsskema
Bilag 4: ESCO-kontrakt med Clorius Controls
Bilag 5: Faktablad – Bæk/Fosgården
Bilag 6: Faktablad – Moserne
Bilag 7: Faktablad – Rækkehusene Albertslund syd
3
0.0 Forord
Denne rapport udspringer fra et af AlmenNet igangsat udviklingsprojekt med titlen: ”Nye
finansieringsformer til energirenovering”, hvor der bl.a. tænktes på energirenoveringer gennem ESCO-samarbejder. I projektets første fase blev det hurtigt klart, at der ikke fandtes
nye alternative finansieringsformer specielt rettet mod energirenovering. Projektet fik derfor en drejning over mod ESCO-modellen og dens anvendelighed for den almene sektor.
Rapporten “Energirenovering og ESCO i den almene sektor” gennemgår principperne i en
ESCO aftale, herunder de forskellige interessenters overvejelser, samt fordele og ulemper for
den almene boligorganisation. Rapportens praktiske afsnit tager afsæt i 3 konkrete boligafdelinger i BO-VEST, hvor det praktiske forarbejde og kontakterne med ESCO-firmaerne gennemgås, hvilket resulterer i et konkret ESCO udbud med tilhørende udbudsmateriale vedr.
et mindre teknisk energioptimeringsprojekt samt de efterfølgende kontraktforhandlinger.
Endvidere beskrives nogle ESCO-firmaers forslag og overvejelser omkring en ESCO-løsning
på et traditionelt rødstensbyggeri fra 1960’erne, der ikke har været renoveret. På baggrund
af ovenstående gennemgås til sidst de energirenoveringsmæssige overvejelser omkring en
Landsbyggefondstøttet helhedsplans renovering.
Projektet har bestræbt sig på at få belyst en ESCO-aftale ud fra en praktisk synsvinkel.
Hvad kan ESCO-firmaerne tilbyde den almene sektor, som den i dag ikke selv kan løse p.g.a.
manglende personalemæssige ressourcer eller manglende kompetencer.
I tilknytning til rapporten vedlægges materialer og værktøjer, som har været anvendt i forbindelse med udarbejdelse af et ESCO udbud samt indgåelse af en endelig ESCO-aftale.
Det er vort håb, at læseren vil kunne bruge rapporten som inspiration og værktøj til egne
overvejelser omkring energispareprojekter.
Rapporten er udarbejdet af et projektteam med deltagelse af repræsentanter fra flere af de
store almene boligorganisationer samt Boligselskabernes Landsforening.
Projektet blev igangsat i maj måned 2010 og er afsluttet i marts måned 2011.
Tak til alle projektdeltagerne for deres aktive deltagelse til færdiggørelsen af denne rapport.
Derudover tak til Innovationspuljen i Landsbyggefonden, der som hovedsponsor har bidraget til det økonomiske grundlag for udarbejdelsen af denne rapport. Derudover har Center
for Energibesparelser og Albertslund Varmeværk bistået med økonomisk støtte til dele af
projektarbejdet (udbudsbetingelser og en teknisk foranalyse) samt endelig og ikke mindst
en stor imødekommenhed fra de større ESCO-firmaer i Danmark, hvor specielt ESCO-gruppen, Schneider Electric og MT Højgård har bidraget med gennemgang og tekniske foranalyser af de i rapporten konkret behandlede ejendomme.
Glostrup – Marts 2011
BO-VEST
4
1.0 Indledning
Som følge af den overordnede klimadagsorden i verden sker løbende en skærpelse af krav til
energiforbrug i bygninger, specielt i nybyggeri. Imidlertid vil langt det største energiforbrug
i adskillige årtier ske i det eksisterende byggeri. Mange renoveringsindsatser i det almene
byggeri sker ud fra hensyn til helhedsindsats omkring afhjælpning af byggeskader og fremtidssikring af afdelingen, både i forhold til teknisk standard, funktion og konkurrenceevne.
Renoveringsindsatsen forudsætter store investeringer og de nuværende økonomiske vilkår
giver kun begrænsede muligheder for at sikre afdelingen en energimæssig standard, der blot
kommer i nærheden af nugældende regler til nybyggeri.
Renoveringsindsatser medfører ofte vidtgående indgreb og ændringer i konstruktioner, facadebeklædninger og installationer med levetider på op til 30 – 40 år, hvorfor det i mange
tilfælde vil være uaktuelt at renovere de samme bygningsdele før efter en tilsvarende lang
årrække.
Ved renovering af eksisterende bygninger skal regler, herunder isoleringskrav m.v. i gældende
bygningsreglement overholdes. I de seneste bygningsreglementer har der imidlertid været
en supplerende bestemmelse om, at detailkrav til varmeisolering m.m. kun skal opfyldes,
hvis de enkelte tiltag er rentable, beregnet ud fra en i reglementet fastsat formel. I mange
af de store fjernvarmeforsynede områder med relativ billig fjernvarme, er mange af de ekstra
renoveringstiltag, der ud fra et rent teknisk synspunkt kunne være aktuelle med henblik på
at reducere energiforbruget yderligere, ikke rentable, når det beregnes efter denne formel.
Hvorledes energipriserne vil udvikle sig i fremtiden er vanskeligt at forudse. Mange forventer
fortsat stigende energipriser i fremtiden, hvilket på sigt vil forbedre rentabiliteten og øge
det økonomiske incitament til at ekstrainvestere i energiforbedringer.
Som følge af ændringer i anden lovgivning er forsyningsselskaber underlagt krav til at medvirke i indsatser, der kan reducere energiforbruget hos slutbrugeren. Nye systemer til måling af
energiforbrug giver nye muligheder for afregning mellem den enkelte forbruger og forsyningsselskab eller afdelingen, hvilket kan indebære særlige økonomiske incitamenter, der kan være
relevante i bestræbelserne på at opnå større bæredygtighed i forbindelse med renovering.
I de senere år har ESCO-ordninger, hvor et energiselskab medvirker til finansiering og gennemførelse af den energisparende indsats, vundet en vis udbredelse inden for industrien og
kommunerne i Danmark.
ESCO står for Energy Service COmpany – på dansk energitjenesteselskab. Betegnelsen dækker over et forretningskoncept, hvor en virksomhed, en ESCO, tjener penge på at gennemføre
energitjenester for en kunde. Energitjenesten omfatter leverance af en aftalt ydelse, f.eks.
et indeklima defineret ud fra en bestemt rumtemperatur, luftfugtighed m.v. uden investeringer fra kundens side. Hvis konceptet fungerer efter hensigten, får både ESCO og kunde en
gevinst ud af samarbejdet. Kunden får en ydelse til samme pris som hidtil (eller billigere),
men får også et ekstra udbytte i form af fx forbedret indeklima. ESCO’en høster en fortjeneste ved at optimere anlægget, nedbringe energiforbruget og vedligeholdelsesomkostningerne, og dermed levere den aftalte ydelse med lavere omkostninger.
Det vil derfor være interessant at få belyst, om ESCO-aftaler med fordel kan anvendes af den
almene sektor, eller om delelementer i en sådan udliciteringsaftale er attraktiv for almene
boligorganisationer i forbindelse med planlægning og gennemførelse af renoveringer med
henblik på en fremtidssikring af boligens energistandard.
5
Formål
Formålet med dette projekt er at få afklaret, hvorvidt en ESCO-ordning i praksis lader sig
gennemføre indenfor den almene boligsektor, herunder at belyse de relevante problemstillinger for såvel udbyderne af en ESCO-ordning som for den enkelte boligafdeling. Målet er at
få afdækket, hvad ESCO-firmaerne kan tilbyde den almene sektor, som den almene sektor
ikke selv har tilstrækkelige ressourcer og viden til eller ikke selv ønsker at gennemføre i eget
regi.
Målgruppen for rapporten er de almene boligselskaber, som herigennem skulle få hjælp og
inspiration i forbindelse med disses eventuelle ESCO-overvejelser.
Metode
Med baggrund i en redegørelse for behovet for energirenoveringer i den almene sektor, og de
nuværende barrierer for gennemførelsen af disse, vil 3 konkrete boligafdelinger blive gennemgået ud fra et energirenoveringssynspunkt. Udbudsproblematikken vil blive gennemgået med henblik på at belyse praktiske og kontraktuelle udfordringer i et udbud. Af tidsmæssige årsager opnås kun et enkelt konkret ESCO udbud gennemført for et mindre projekt
samt overvejelserne omkring et ESCO udbud af en større konkret tiltrængt energirenovering.
Herudover vil ESCO-problematikken omkring en Landsbyggefondsstøttet helhedsplansrenovering blive berørt, hvor lønsomhed og tilbagebetalingstider for yderligere energisparetiltag, udover helhedsplanrenoveringen, vil blive belyst. Rapporten vil ligeledes omtale konsekvenserne for rentabiliteten på energiinvesteringer af fremtidge ændringer i energipriserne.
Erfaringer fra en ESCO-implementering og en senere opfølgning af de konkrete realiserede
resultater vil således ikke indgå i rapporten.
Projektgruppe
Boligorganisationen BO-VEST har taget initiativ til at igangsætte og lede dette projekt og
har fået midler hertil fra Landsbyggefondens innovationspulje. Projektgruppen har bestået
af nedenstående repræsentanter fra flere almene boligsel­skaber.
6
Jesper Rasmussen, BO-VEST
Kenn E. Hansen, BO-VEST
Carsten R. Larsen, BO-VEST
Poul Erik Brønsholm, BO-VEST (Projektleder)
Claus Poulsen, Al2bolig
Jesper Telcs, Boligkontoret Danmark
Anders Wiig Nielsen, FSB
Gunnar Staghøj Jensen, BL (1. sep. 10 - 31. mar. 11)
Lars Fløche, BL (1. maj 10 - 31. aug. 10)
Gert Nielsen, BL (Projektkoordinator udpeget af AlmenNet)
2.0 Sammenfatning
De fleste almene boliger har et efter nutidens målestok alt for højt energiforbrug, som af
samfundsmæssige og beboermæssige interesser bør reduceres såvel af økonomiske årsager
som af ønsket om en reduktion af CO2-udslippet. Energispareindsatsen kræver dels store investeringer og dels at boligorganisationerne har de fornødne personalemæssige ressourcer
og kompetencer. Dette projekt har til formål at undersøge om ESCO-modellen kan hjælpe
denne udvikling et skridt på vejen. ESCO-modellen kendetegnes ved at de gennemførte
energibesparelser betaler helt eller delvist for omkostningerne for de gennemførte energirenoveringer, hvor energibesparelserne tilligemed er garanteret af ESCO-selskabet, hvilket
reducerer den økonomiske risiko i et energirenoveringsprojekt.
Etableringen af egentlige ESCO-udbydere i Danmark har først fundet sted inden for de senere år. Ikke fordi man ikke tidligere har kunnet gennemføre energisparende renoveringer
eller har haft interesse herfor. Men boligselskaberne har selv skullet sammensætte pakken
med bidrag fra rådgivende ingeniører, udstyrsleverandører, finansinstitutioner og energiselskaber, hvilket har gjort det svært at gennemføre helhedsorienterede tiltag og samtidig have
sikkerhed for at de ønskede og forventede energibesparelser blev opnået. Det er netop på
disse punkter, at ESCO-konceptet er en fornyelse, nemlig ved at en ”Totalentreprenør” påtager sig opgaven fra start til mål og indestår for, at målene nås i hele kontraktperioden. Dette
projekt har taget udgangspunkt i 3 konkrete cases – 3 almene boligafdelinger i BO-VEST,
der er blevet gennemgået og analyseret ud fra en praktisk angrebsvinkel med deltagelse
af flere af de store ESCO-udbydere for i en fælles interesse at få afdækket det essentielle
spørgsmål.
Kan ESCO-modellen med fordel anvendes af de almene boligorganisationer?
I dette projekt påvises det, at ESCO-modellen kan anvendes inden for den almene sektor,
hvor forhold som garanti for besparelsen og tilførsel af ekspertise og kapacitet kan fremskynde en tiltrængt energirenovering.
Projektet viser ligeledes, at større energirenoveringer, der involverer klimaskærmen, generelt har meget lange tilbagebetalingstider, således at disse kun kan gennemføres samtidig
med en større generel renovering. Her vil en traditionel ESCO-model ikke kunne anvendes
uden videre, men elementer fra modellen kan anvendes på delopgaver/underentrepriser i
renoveringsprojektet.
I virkeligheden indeholder ESCO-modellen ingen elementer, ud over garantielementet, som
den almene boligorganisation ikke selv kan løse. ESCO-modellen indeholder definitionsmæssigt også finansieringen af energisparetiltagene. Nærværende projekt har også haft til
hensigt at vurdere om en ESCO-løsning kan medvirke til finansieringen. Vi har konstateret,
at kun 1 ESCO-firma i Danmark ønsker at tilbyde en finansieringsløsning og kun med variabel rente. Det er svært at se, at et ESCO-firma kan yde en konkurrencedygtig finansiering til
den almene sektor i forhold til den gængse realkreditbelåning. ESCO-modellens finansieringselement har derfor ikke den store relevans for almene boligselskaber under den nuværende realkreditlovgivning, som ingen private ESCO-firmaer kan konkurrere med. De danske
kommuner, som har indgået ESCO-aftaler, har valgt selv at finansiere energiinvesteringerne.
Uden finansieringselementet bør sådanne aftaler i virkeligheden benævnes EPC – Energy
Performance Contract. Vi har valgt at fastholde ESCO-betegnelsen i rapporten, selv om der
er tale om EPC, for at undgå begrebsforvirring, da sådanne aftaler i praksis omtales som
ESCO-aftaler, såvel af leverandører, rådgivere og kunder(kommuner).
7
I det seneste boligforlig fra november 2010 er det besluttet, at der skal nedsættes et udvalg
for at vurdere om en sådan garanti er nødvendig for at fremskynde yderligere energirenoveringer, eller med andre ord om manglen på en garanti forhindrer gennemførelsen af ønskværdige energirenoveringer. Fordelen ved garantien fra et ESCO-selskab er, at denne bliver
økonomisk ansvarlig for, at den opnåede besparelse opnås i hele kontraktperioden og ikke
kun ved leveringen.
Energibesparelser bliver mere og mere teknisk videnbaseret, hvilket stiller store krav til
spidskompetencer på dette område, ligesom de mandskabsmæssige resourcer skal være til
stede i den almene boligorganisation, såvel på driftssiden som på projekteringssiden.
I de to gennemførte cases er konklusionen, at en ESCO-aftale er et godt alternativ for den
travle og resourceknappe boligorganisation til at få gennemført budgetsikre energisparetiltag i en hurtigere takt end de selv ville kunne gennemføre disse. Ydermere giver besparelsesgarantien en tryghed for beboerne i beslutningssituationen. Det skal samtidig tilføjes, at boligorganisationen bør anlægge en helhedsorienteret synsvinkel på omfanget af et
ESCO-projekt, således at den ikke tænker for kortsigtet og gennemfører mindre renoveringer, der skal ændres i forbindelse med større renoveringsarbejder senere. I den sidste case
hvor lønsomheden af yderligere energibesparelser i en Landsbyggefondstøttet helhedsplan
vurderes, er konklusionen, at de tiltag, der foreslås for at forbedre boligernes energiramme
yderligere, ikke er økonomisk rentable.
For varmetekniske forbedringer og installationer med en tilbagebetalingstid på under 6 – 8
år er modellen meget anvendelig, mens bygningstunge klimaskærmrenoveringer med lang
levetid og lange tilbagebetalingstider vurderes ikke at være velegnede for en ESCO-aftale.
Det er dog projektgruppens opfattelse, at de energibesparende dele af en renovering kan
danne grundlag for en ESCO-aftale med en besparelsesgaranti for en periode, som ikke bør
være for lang. Årsagen til denne reservation er, at ESCO-området må forventes at udvikle sig
i takt med, at erfaringerne høstes fra de først indgåede aftaler.
Et af de væsentligste elementer i en ESCO-aftale er besparelsesgarantien. Prisen herfor har
vi ikke kunnet afdække nærmere, og ESCO-firmaerne begrunder det med, at det er meget
sagsspecifikt og afhænger af de af dem skønnede usikkerhedsmomenter i den konkrete sag.
Det er derfor projektgruppens anbefaling, at man skal konkurrenceudsætte sit ESCO udbud,
således at man er sikker på at få et konkurrencedygtigt tilbud.
I selve udbudsfasen kan det anbefales, at man er omhyggelig i valget af tildelingskriterier.
Udfordringen ligger i størrelsen af besparelsespotentialet og hvilken tilbagebetalingstid, det
er rimeligt at kræve. Her har man brug for en uvildig rådgiver, der kan bistå med udarbejdelsen af udbudsmaterialet.
Vi er af den opfattelse, at der ligger et pænt energibesparelsespotentiale i den almene sektor, som den ikke har tilstrækkelige ressourcer til at hente så hurtigt som ønskeligt uden at
få tilført kompetence og ressourcer udefra. Her er ESCO-modellen afgjort en mulighed.
8
3.0 Situationen i dag
3.1 Den almene boligsektors energimæssige tilstand i dag.
Der eksisterer i dag ca. 1.090.000 udlejningsboliger i Danmark, hvoraf de 560.000 er almene
boliger. Den gennemsnitlige almene bolig er på 77 m2 og boligerne fordeler sig med nedenstående alderssammensætning:
Tabel 1: Almene boliger
Opførelsesår
Ej oplyst
Antal
1,4%
8.040
-1957
20,9%
117.033
1958-1967
16,1%
90.199
1968-1981
26,7%
149.132
1982-1989
14,7%
82.237
1990-1998
12,8%
71.459
1999-2007
7,1%
39.723
2008-okt2010
I alt
Andel
0,3%
1.324
100,0%
559.147
Kilde: BL
Energiforbruget pr. 100 m2 til rumvarme og varmt brugsvand skønnes at andrage ca. 12 MWh1
per år i gennemsnit for almene boliger med ovenstående alderssammensætning. Såfremt
dette er repræsentativt, svarer det til et samlet energiforbrug i den almene sektor på 5.200
GWh. Det skal her bemærkes, at det gennemsnitlige energibehov i BO-VEST’s ejendomme i
2010 er på ca. 15 MWh, hvor de fleste af ejendommene er opført i 1960’er og 1970’erne.
Energibehovet iht. BR08 måtte maksimalt andrage ca. 9,2 MW pr. 100 m2 etageareal, hvilket
i den nugældende BR10 er reduceret til 6,9 MWh per år, og planlagt yderligere reduceret med
25 pct. i såvel 2015 og 2020.
Der foreligger således et besparelsespotentiale på ca. 43 pct. ved at bringe boligerne op til
dagens energistandard (BR10) med udgangspunkt i SBI’s tal. Der er dog mange forhold, der
bevirker, at det ikke i praksis er muligt at forbedre energitilstanden så langt som ønsket, såvel af økonomiske som af bygningstekniske grunde. I BR10 § 7.4 og §8 er der som noget nyt
indført nye energisparende komponentkrav, som skal følges ved enhver renovering uanset
rentabilitet f.eks. m.h.t. vinduer og pumper.
Statens Byggeforskningsinstitut(SBI)2 har i 2009 vurderet det potentielle energibesparelsespotentiale i den danske boligmasse. Rapporten bygger på energimærkningsrapporter for
de forskellige ejendomstyper, som har dækket op til ca. 8 pct. af det samlede bebyggede
areal. Selv om der kan rejses tvivl om fuldstændigheden og egnetheden af energimærkningsrapporterne, så er de uden tvivl repræsentative til illustration af energitilstanden af
ejendomsmassen. Rapporten vurderer energibesparelsespotentialet for forskellige ejendomstyper efter opførelsesår, dels ved en ren klimaskærm renovering og dels ved en optimering/modernisering af de tekniske anlæg.
1
2
SBI 2010:56 Danske bygningers energibehov i 2050
Potentielle energibesparelser i det eksistrende byggeri, SBI 2009:05
9
Besparelsespotentialet ved en ren klimaskærmrenovering af etageejendomme er opgjort
under forskellige forudsætninger og efter ejendommens opførelsesår. Rapporten viser, at
for ejendomme, opført før 1960, foreligger der rentable energibesparelser på omkring 30 pct..
For ejendomme opført derefter er besparelsespotentialet på ca. 20 pct. Hvis ejendommene i
stedet renoveres til BR08 standard, kan der opnås besparelser på over 50 pct. for ejendomme
opført før 1960 og på 30 – 35 pct. for ejendomme opført derefter. SBI skønner ligeledes, at besparelsespotentialet er mere end 10 pct. større i række- og kædehuse. Den almene boligmasse sammensætter sig med ca. ¾ etageboliger og resten fortrinsvis af række- og kædehuse.
Ud over ovenstående klimaskærmberegninger skønner SBI, at der foreligger et yderligere
besparelsespotentiale ved en optimering af de tekniske installationer på 13 pct. for begge
ejendomstyper.
SBI beregner i rapporten omkostningerne ved at spare 1 kWh, dels ved en ren energirenovering og dels ved at gennemføre besparelserne i forbindelse med en planlagt renovering. Ikke
overraskende konkluderes det, at det ikke er rentabelt at gennemføre en klimaskærmrenovering alene af energibesparelsesmæssige grunde, men at der kan være en god økonomi i at
indtænke energirenoveringen i forbindelse med en større generel renovering. Det er specielt
fordelagtigt for ejendomme bygget før 1972.
3.2 Varmeforsyningen i dag
85 pct. af de almene boliger opvarmes ved hjælp af fjernvarme.
Fjernvarmeselskaberne har indgået en aftale med Klimaministeriet om at spare 1,5 pct. af
fjernvarmeproduktionen i 2006 om året i en 10 års periode fra 2010 til 2020 eller en årlig
reduktion af forbruget med 528 GWh. Medio 2012 gennemføres en uafhængig evaluering af
selskabernes besparelsesindsats i henhold til ovenstående aftale. Energibesparelser i den
almene sektor er således ikke uvæsentlig for fjernvarmeværkernes opnåelse af de aftalte
sparemål og dermed landets overordnede mål for nedbringelse af CO2-udslippet.
3.3 Hvad forstås ved energirenovering?
Ved enhver renovering er det i stigende grad relevant at indtænke de energimæssige konsekvenser af enhver renovering/bygningsændring, men dette bliver ikke altid gjort. Ved energirenovering forstås derfor en renovering, der alene er begrundet i ønsket om at få en bedre
el-, vand- og varmeøkonomi og et bedre indeklima. Som beskrevet ovenfor er det sjældent
lønsomt at gennemføre en totalrenovering alene begrundet i den sparede energi. Derfor
gennemføres der oftest partielle energirenoveringer, som er rentable f.eks. udskiftning af
vinduer, ekstraisolering af loft, bedre isolering af rørføringer m.v.
3.4 Landbyggefondens regler for renoveringer
Da de almene boligselskaber sjældent selv kan finansiere en større gennemgribende renovering har LBF særlige midler i henhold til Almenboliglovens §91, hvortil LBF i de senere år
har givet ydelsesstøtte til investeringer, der beløber sig til 2,4 mia kr. årligt pristalsreguleret
fra 2007, således at den i 2011 udgør 2,64 mia. kr. I det i efteråret 2010 indgåede boligforlig
er ovenstående ramme blevet forhøjet med 2,5 mia. kr. i 2011, 1,5 mia. kr. i 2012 og 1,0 mia.
kr. i 2013.
10
Da den støttede investering kun vedrører en del af den samlede investering udgør de samlede investeringer til renovering et noget større beløb, bl.a. fra lokale dispositionsfonde. Af de
hidtil støttede renoveringer skønner Landsbyggefonden, at ca. 1/3 af de støttede investerin-
ger vedrører energibesparende foranstaltninger i forbindelse med klimaskærmarbejder m.v.,
såsom tag, facade, vinduer, vvs-arbejder. Denne andel må forventes at vokse væsentligt,
som følge af vedtagelsen af det nye Byggereglement BR10.
Byggeskader og konstruktionsfejl, der kræver en større genopretning, har de enkelte boligafdelinger sjældent økonomi til selv at finansiere, hvorfor netop denne type sager har beslaglagt stort set alle de ledige midler, som LBF har haft til disse formål. Som følge af de
begrænsede midler kan LBF kun give støtte til sådanne genopretnings/renoveringssager op
til gældende Bygningsreglement på det tidspunkt, hvor byggeansøgningen blev indgivet,
dog med den udtrykkelige undtagelse, at eventuelle energibesparelsestiltag skal være økonomisk rentable, beregnet enkeltvis for hvert tiltag. Ved dette forstås, at værdien af energibesparelsen til dagens energi priser, skal kunne forrente og afdrage energiinvesteringen
inden for dens levetid. Beregningsmetoden er den i BR08/BR10 beskrevne, jvf. § 7.4.1 stk.
2, som foreskriver at ”den årlige besparelse gange levetid divideret med investeringen skal
være større end 1,33”, hvilket svarer til at investeringen skal være tilbagebetalt indenfor 75
pct. af den forventede levetid.
Denne praksis medfører ofte, at ønskværdige energibesparelser og dermed indirekte kvalitetsforbedringer af ejendommen ikke bliver gennemført, fordi disse isoleret set efter BR’s
beregningsregler ikke er rentable. Derfor vil en LBF støttet renovering kun sjældent opnå
samme energimæssige stand som nybyggeri.
3.5 Finansieringsmulighederne i dag for renoveringer
Som omtalt ovenfor vil stort set alle større helhedsrenoveringer kun kunne gennemføres
med støtte fra Landsbyggefonden, jf. lov om almene boliger §91 og Regulativ og Vejledning
om støtte, som fastlægger regler og begrænsninger i den støtteberettigede renovering. Ofte
har boligafdelingen yderligere ønsker til kvalitetsforbedringer, herunder også energibesparende tiltag, som LBF ikke har mulighed for at støtte.
Derfor er de fleste større renoveringer delt op i en støttet renovering og en ustøttet renovering.
Den støttede renovering finansieres efter de i loven fastlagte regler for finansieringen, som
p.t. indebærer en gennemsnitlig årlig startydelse på 3,4 pct. med tillæg af bidrag til Realkreditinstituttet på 0,27 pct. p.a. fastsat i Lov om Almene boliger §91 stk 3. og stk 4.
For den ustøttede renovering står afdelingen frit og kan optage lån i alle gængse realkredittyper dog ikke afdragsfrie lån med den begrundelse, at man ikke kan pålægge de fremtidige
beboere en byrde, jvf §5 stk 2 i Konverteringsbekendtgørelsen af 11. april 2000, hvori bestemmes, at ”konverteringslån skal have samme løbetid som restløbetiden af det indfriede
lån”.
Der findes i dag ingen offentlige tilskudsmuligheder for almene boliger til hjælp til at fremskynde energirenoveringer, den nuværende ”oliefyrudskiftningsaftale” gælder kun for private.
Som led i den nationale energispareplan og dermed forsyningsselskabernes pligt til at medvirke til gennemførelsen af energibesparelser hos slutbrugerne er der opstået et marked for
salg af energibesparelser (i virkeligheden salg af CO2-kvoter). Provenuet ved et sådant salg
er et tilskud til og dermed en finansieringshjælp til at få gennemført energirenoveringer.
Som optakt til dette projektarbejde har Kuben for BO-VEST udarbejdet et notat vedr. finansierings- og støttemuligheder i forbindelse med renovering af alment byggeri. Dette er
vedlagt som bilag 1.
11
3.6 Regnskabsreglerne i dag
De almene boligafdelinger er underlagt særlige regnskabsregler, fastlagt i lov om leje af almene boliger §52 stk 2, hvor det bestemmes, at varmeregnskabet stort set kun må indeholde direkte udgifter til varmeforsyningen. Dette indebærer, at renoveringer og fornyelser
af varmeanlægget skal betales over driftsregnskabet, mens effekten af energirenoveringen
i form af en varmebesparelse viser sig i varmeregnskabet.
3.7 Forsyningsselskabernes interesse for medvirken
De almene boligselskaber er en af de store kundegrupper hos fjernvarmeselskaberne med
hvilke, der generelt er et tæt og frugtbart samarbejde. Tilsvarende er der gode relationer
med El-forsyningsselskaberne, der dog beløbsmæssigt ikke har samme vægt som fjernvarmeselskaberne, idet beboernes el-forbrug hovedsagelig afregnes direkte til el-selskaberne
af beboerne. Efter el-liberaliseringen kan et boligselskab udbyde ”fælles el”-leverancen for
en periode, hvilket kan resultere i skiftende leverandører og et løsere samarbejde.
Den energipolitiske aftale med forsyningsselskaberne fastlagde en årlig energisparemålsætning på 1,5 pct. af det endelige energiforbrug i 2006, jf. aftale af 20. november 2009 mellem klimaministeren og forsyningsselskaberne. Denne indebærer at fjernvarmeselskaberne
årligt skal spare 1,9 PJ = 528 GWh i årene 2010 til 2020. Aftalen skal genforhandles i 2012.
Som følge af ovenstående lovgivning har
de fleste el- og fjernvarmeselskaber besluttet at yde et tilskud til opnåede besparelser.
Dette tilskud svinger mellem 20 øre til 50 øre
pr. sparet kWh omkring årsskiftet 2010/11.
Enkelte selskaber har dog valgt ikke at yde
noget kontant tilskud. (El- og naturgasselskaber kan for 2010 og 2011 tillægge 50 øre/
kWh per besparelsesforpligtigelse i deres
tariffer, som skal anvendes til at opnå disse
besparelser.
I aftalen er det bestemt at Fjernvarme­bespa­
relser med en levetid på under fire år kun kan
vægtes med en faktor 0,5 fra den 1. januar
2011. Dette indebærer at de lavest hængende
frugter, såsom driftsoptimering med en kort
tilbagebetalingstid kun tæller med 50 pct.
Elbesparelser tæller med 100 pct., mens besparelser på el ved konvertering til fjernvarme tælles med en faktor på 2,5.
Uddrag fra ”Bekendtgørelse om energispareydelser i net- og distributionsvirksomheder (N&D)”
§7 ”N&D skal sikre, at der realiseres dokumenterbare besparelser..”
§7 stk 3 ”så effektivt og billigt som
muligt”
§8 stk 3. ”Alle aftaler over 20 MW skal
være skriftlig”
§8 stk 7 ”Energiaftaler kan efterfølgende overdrages evt. via en mellemmand til en anden N&D virksomhed”
§19 ”N&D får dækket de faktiske omkostninger til opfyldelse af deres energispareforpligtelser …”
§19 stk 4 ” Fjernvarmevirksomhedernes omk. hertil kan indregnes i tarifferne som en nødvendig omkostning.
I forbindelse med renoveringsprojektet vedr. rækkehusene i Albertslund Syd, hvor Landsbyggefonden har givet støtte til renoveringen, herunder til opfyldelse af energistandard(BR08),
har COWI udarbejdet et notat for Albertslund Varmeværk for en vurdering af om projektet
i samarbejde med Albertslund Fjernvarme kunne tilføres yderligere energimæssige fordele
eller en energimæssig fremtidssikring.
12
Fjernvarmeværkernes aktiviteter er reguleret i lov 347 af 17. maj 2005, som afstikker forholdsvis stramme regler for et fjernvarmeselskabs aktiviteter. Den giver dog mulighed for at
lånefinansiere en renovering/omlægning af fjernvarmeforsyningen, herunder overtage ejerskab til stikledninger og målere. Blot skal det overordnede lighedsprincip respekteres, dvs at
alle kunder/kundegrupper skal behandles ensartet og uden forskelsbehandling.
Notatet fra COWI beskriver følgende muligheder for at fjernvarmeværket kan medvirke til
energibesparelser hos slutbrugerne:
1. Etablere lavtemperaturfjernvarme
I forbindelse med en renovering viser det sig ofte, at den eksisterende varmeforsyning
er overdimensioneret f.eks radiatorer, hvorved der kan opnås en uændret komfort ved at
sænke fremløbstemperaturen i nettet kombineret med en bedre rørisolering eller trækning af nye højisolerede rør.
2.Varmt brugsvand via gennemstrømningsvandvarmere
Ved lavtemperatur fjernvarme(min 500C fjernvarme) kan der i dag etableres varmt vand
(45ºC) ved hjælp af nye gennemstrømningsvandvarmere. Det vil være muligt at lade
fjernvarmeværket installere, eje og vedligeholde et sådant anlæg. Dette gælder tilsvarende for varmemålere. Fordelen herved er for fjernvarmeværket, at der opnås optimale
standardløsninger som muliggør en systematisk indregulering og vedligeholdelse. For
lejeren er fordelen at den tager mindre plads end en varmebeholder, dvs mindre varmetab og endelig at indregulering og vedligeholdelse forestås af værket. Det varme vand fra
veksleren er ”friskt varmt vand” og ikke varmt vand, der har stået længe i en varmtvands
beholder og dermed med en potentiel risiko for dannelse af legionella bakterier.
3. Lavere fast afgift for lavenergibygninger
Hvis det kan dokumenteres, at lavtemperaturfjernvarme trækker mindre på kapaciteten,
kan værket lade denne fordel komme boligafdelingen til gode.
4. Lokal varmeproduktion
Fjernvarmeværket kan bistå med etablering af solvarmeanlæg, der dog skal tilsluttes
og indpasses i den overordnede fjernvarmeproduktion. Et fjernvarmeselskab kan ikke
deltage i eller støtte et elproducerende anlæg f.eks. solceller og vindmøller.
5. Køb af energispareydelser
Fjernvarmeværket kan give tilskud til gennemførte energibesparelse, jf. ovenfor.
6.Grønne lån – I virkeligheden en ESCO-ordning, hvor lånet forrentes og tilbagebetales via
varmeregningen.
Energitilsynet har en praksis for at tillade, at fjernvarmeselskabet kan finansiere de ekstraordinære byggeomkostninger, der investeres i for at give ekstra energibesparelser hos brugerne, f.eks en bedre energiklasse end BR08. Energitilsynet har gennem tidligere afgørelser
godkendt en finansiering op til 12 år.
Ideen er, at den yderligere energibesparelse skal betale for forretning og afdrag på lånet.
Ydelsen herpå opkræves af fjernvarmeværket på regningen, hvilket bevirker at kunden(lejeren)
ved uændret forbrug og uændrede priser vil få den samme betaling for varmen, indtil lånet
er tilbagebetalt. Herefter tilfalder den fulde besparelse brugeren (lejeren). I virkeligheden en
ren ESCO-aftale.
Det skal her understreges, at COWI-notatet vedrører rækkehusene i Albertslund syd, hvor
hver bolig har direkte fjernvarmetilslutning og egen afregning til værket. Dette gør en væsentlig forskel i forhold til det sædvanlige billede, hvor værket har et eller flere afregningspunkter med den enkelte afdeling, og hvor afdelingen herefter har ansvar for vedligeholdelsen af fjernvarmerørene på egen ejendom ligesom boligorganisationen skal aflægge et
varmefordelingsregnskab.
13
3.8 Udvikling i varmeudgifterne
Ifølge Danmarks Statistik har prisudviklingen på fjernvarme og el været i den sidste 10 års
periode på gennemsnitlig:
• 3,8 pct. pr år for el
• 2,7 pct. pr år for fjernvarme
I samme tiårs periode har den gnst. inflation været på ca. 2 pct. p.a. Dette vil sige at el- og
fjernvarmepriserne relativt er steget en anelse mere end det almindelige prisniveau.
Hvorvidt denne udvikling fortsætter, er der mange meninger om. I Klimakommissionens
forudsætningsbilag forudsættes kun en stigning i el- og fjernvarmepriserne på henholdsvis
1,7 pct. og 1 pct. målt i faste priser, hvilket stemmer meget godt overens med ovenstående
historiske tal. Der er noget højere prisforventninger til olie- og gaspriserne, som dog ikke er
relevante for den overvejende del af den almene sektor. I forbindelse med beregninger af
rentabiliteten vil stigende energipriser alt andet lige gøre en investering mere rentabel. Da
der samtidig er stor usikkerhed herom, bør man generelt være meget forsigtig med at ind­
lægge en forudsætning om fortsat stigende energipriser som afgørende forudsætning for at
sikre rentabiliteten af en energispareinvestering.
Til sammenligning kan oplyses at den gennemsnitlige lønudvikling i de sidste 5 år har været
på ca. 4 pct. Det vil sige at lønudviklingen i de seneste år har ligget over udviklingen i el- og
fjernvarmepriserne.
14
4.0 Barrierer for igangsættelse af energirenoveringer
4.1 Generelle barrierer
SBI har tidligere analyseret de forekommende barrierer, som kan bremse igangsættelsen af
energirenoveringer i SBI (2004, dec. 2008 og senest SBi 2009:06 samt Velfærdsministeriet
2009)
For selv om der foreligger kendte eller nye generelt accepterede metoder til at gennemføre
rentable energirenoveringer på, er der en menneskelig barriere i form af selve beslutnings­
processen, der ligeledes skal overvindes, for at projektet vil kunne gennemføres.
Denne menneskelige barriere opdeles af SBI i fire faser og kan illustreres således i forhold til
de forskellige interessegrupper, og hvilke påvirkningsmuligheder/bevæggrunde disse har for
at påvirke processen.
Figur: Barrierer for energibesparelser hos beboere, kilde Jensen, SBI, 2004.
Den manglende interesse(1) kan skyldes almindelig tilfredshed med tingenes tilstand eller
manglende lyst til at ændre tingene, hvilket måske også skal ses som en konsekvens af, at
energiforbrug og energibesparelser fylder meget lidt i beboernes daglige bevisthed. Det kan
også skyldes manglende viden(2). Man ændrer jo sjældent ting, hvis man ikke er vidende
om mulighederne for at gennemføre energibesparelser. Manglende løsninger(3) dækker over
mangel på konkrete løsninger, såvel hvad angår teknik, udførelse som finansiering. Den
manglende bevægelighed(4) dækker over, at beboerne, selv når der foreligger gode løsningsforslag, kan have svært ved at beslutte sig. Dels fordi der er skepsis over for, om de nye tiltag
virker, og dels om, at det er for besværligt og dels for tidskrævende. Det ses ikke sjældent,
at selv om man er kommet igennem de første 3 faser, dvs. at man har skabt interesse, fået
oplyst besparelsespotentialet og fået præsenteret nogle gode løsninger, at løsningerne alligevel ikke bliver gennemført, altså en manglende bevægelighed.
Det kan f.eks. være udtryk for en manglende tiltro eller tillid til de præsenterede løsninger og
forudsætningerne herfor. Hvis tingene fungerer godt, som de er nu, hvorfor så lave det om?
De penge kan vi lige så godt bruge til noget andet og bedre. Endelig er der ikke (endnu) så
meget prestige i at gennemføre energibesparelser - et nyt køkken eller et nyt badeværelse
har væsentlig højere værdi for de fleste.
Ovenstående barrierer skal overvindes eller fjernes før en energirenovering kan komme videre. Det er derfor vigtigt, at der på et så tidligt tidspunkt som muligt, skabes en fælles
interesse samt tillid mellem de forskellige interessegrupper. Ovenstående barrierer skal ikke
opfattes som et problem, men snarere en problemstilling, som en boligorganisation skal
være opmærksom på og bearbejde.
Det må derfor være interessant at se på, hvorledes interessegrupperne kan påvirke ovenstående barrierer, hvilket er opstillet nedenfor.
15
16
Menneskelige
Barrierer
Manglende
Interesse
Indhold/Årsag
Boligorganisation
Beboere
Almindelig
uvidenhed/manglende interesse
Energispareselskab
Skabe opmærksomhed om fordele
og muligheder
Aktivt orientere
beboerne om
fordele og
muligheder
Finde ildsjæle for
projektet
Identificere
ildsjæle
Manglende
faktuel viden
Manglende
information om
muligheder
Skabe opmærksomhed om fordele
og muligheder
Aktivt orientere
beboerne om
fordele og muligheder
Klæde ildsjæle på til
projektet
Deltage i
orienteringsmøder og stille
kritiske
spørgsmål
Manglende
løsninger
Manglende viden om
hvorledes det kan
løses i praksis
Demoprojekter
Demoprojekter
Besøge Demoprojekter og
læse materiale
herom
Manglende
bevægelighed
Almindelig
magelighed/gener og
ulemper under
implementeringen
Manglende tillid til
beslutningsoplæg/
resultat
Tage hensyn til
beboerønsker i
implementeringen
Stille økonomisk
garanti for at det
lovede resultat
opnås
Tage hensyn til
beboerønsker i
implementeringen
Stille økonomisk
garanti for at det
lovede resultat
opnås
4.2 Barrierer inden for den almene boligorganisation
Boligselskabernes
ligeledes
analyseret
problemstillingen omkring
4.2
Barrierer Landsforening
inden forharden
almene
boligorganisation
”barrierer for energirenoveringer3”:
Boligselskabernes
Landsforening
haratligeledes
analyseret
problemstillingen
omkring
Indledningsvist
er det væsentligt
understrege,
at forudsætningen
for at gennemføre
3: i såvel det almene byggeri som ved renoveringer bør være, at
foranstaltninger
barriererenergisparende
for energirenoveringer
de er økonomisk rentable for den enkelte lejer og for boligselskabet. Det betyder helt konkret,
at den ekstra investering i fx ekstra isolerende vinduer skal kunne finansieres af sparet
energiforbrug
og måske
kombineret
med sparet vedligeholdelse.
“Indledningsvist
er det
væsentligt
at understrege,
at forudsætningen for at gennemføre en-
ergisparende
foranstaltninger
i såvel
detinvesteringer
almene byggeri
som ved renoveringer
bør være,
I praksis
er det langt fra alle
rentable
i energibesparelser,
der gennemføres
ved at
renoveringer.
Forklaringen
er, at
der kanlejer
væreog
knyttet
en vis usikkerhed Det
til debetyder helt kon­
de er økonomisk
rentable
for den
enkelte
for boligselskabet.
energibesparelser, der forventes opnået ved investeringerne, især hvis de skal indhøstes over
kret, at den
ekstra investering i fx ekstra isolerende vinduer skal kunne finansieres af sparet
en lang årrække.
energiforbrug og måske kombineret med sparet vedligeholdelse.
Det rejser spørgsmålet om, hvorvidt beboerne fæster lid til de af boligorganisationen forelagte
beregninger, eller om det ville befordre beslutningen, såfremt de lovede besparelser blev garanteret
praksis
er det langt fra alle rentable investeringer i energibesparelser, der gennemføres
af ESCO-leverandøren.
I
ved renoveringer. Forklaringen er, at der kan være knyttet en vis usikkerhed til de energibe­
sparelser, der forventes opnået ved investeringerne, især hvis de skal indhøstes over en lang
3
Uddrag af Notat fra Boligselskabernes Landsforening af 18.september 2008
årrække.”
Det rejser spørgsmålet om, hvorvidt beboerne fæster lid til de af boligorganisationen
ESCO-projektrapport af 31. marts 2011
forelagte beregninger, eller om det
ville befordre beslutningen, såfremt de lovede besparelser blev garanteret af ESCO-leverandøren.
Kommunikation
I sidste ende er det beboerne, der gennem beboerdemokratiet skal godkende en energirenovering, hvorfor der påhviler boligorganisationen en stor kommunikationsopgave, som bedst
løses gennem en aktiv beboerinvolvering understøttet af lokale ildsjæle.
Forelæggelsen af forslag til energirenoveringer stiller derfor store krav til troværdigheden
i kommunikationen af budskabet, der skal være tydelig og forståelig. Kun herved undgås
unødig usikkerhed og måske manglende tilslutning i beboerorganisationen til gennemførelse af en i øvrigt rentabel energirenovering.
16
3 Uddrag af Notat fra Boligselskabernes Landsforening af 18.september 2008
Usikkerhed omkring beregninger
Det er projektgruppens opfattelse, at beboerdemokratiet generelt accepterer de ingeniørmæssige beregninger, der bliver forelagt beboerne i forbindelse med renoveringer.
Ofte udgør energirenoveringen kun en del af den samlede renovering, som ligger højere i beboernes bevidsthed. Men det er her ESCO-projekterne kommer ind, da de netop indeholder
en besparelsesgaranti, som giver et sikrere beslutningsgrundlag for beboerne.
Lav disponibel indkomst
Beboerne i de almene boliger er den befolkningsgruppe, der har den laveste disponible ind­
komst ligesom deres tilknytning til boligen er begrænset (gnst. lejetid er ca. 8 år). Lejens
størrelse inkl. varmebidrag er derfor en størrelse, der vejer tungt i beboernes beslutning, ligesom der ikke er noget incitament til at investere i fremtidige forbedringer, hvis det medfører
meromkostninger eller lavere velfærd på kort sigt. Beboerne har et naturligt behov for sikkerhed for de fremtidige leje- og varmeudgifter. Da ca. 40pct. af lejere i Danmark (Statistisk
Årbog) modtager boligstøtte, og formodentlig en større procentandel af almene beboere,
vil en huslejestigning som følge af en energirenovering i mange tilfælde resultere i en større
boligstøtte.
Gener ved ombygning
En større energirenovering medfører ofte en række gener for beboerne i form af støv og støj
fra en byggeplads og også i lejligheden. Dette nødvendiggør ved større renoveringer ofte
genhusning med de deraf følgende ekstraomkostninger og ekstra gener.
Finansiering
Finansieringsfremskaffelsen er en forudsætning for gennemførelsen af en energirenovering.
I praksis er dette dog sjældent en hindring for at gennemføre fornuftige og rentable projekter, idet kommunen som regel altid vil garantere for belåningen. Det reelle problem er i virkeligheden beboernes betalingsevne og ikke finansieringsfremskaffelsen. Da al låntagning
skal godkendes af kommunen er den sædvanlige praksis, at rentable energirenoveringsprojekter vil blive godkendt af kommunen, der evt. kan supplere med en kommunegaranti. Da
det som regel er de ældre ejendomme, hvor energirenoveringspotentialet er størst, har flere
af disse ejendomme en rimelig økonomi.
Fjernvarmeselskabers faste abonnementsafgift
Fjernvarmeselskabernes takstpolitik sammensættes af en relativ høj fast abonnementsafgift kombineret med en variabel betaling for forbruget. Da en energirenovering principielt
kun medfører besparelser på den variable del, giver dette en konkurrencemæssig skævhed i
forhold til andre energityper, der er dyrere, såsom olie, el og gas. Når dette er sagt, skal man
dog være opmærksom på, at de landsgennemsnitlige fjernvarmepriser giver en rimelig billig
varmeudgift, der tilligemed er meget miljøgivenlig. Derudover sikrer den faste afgift, at det
tilsvarende bliver mere uøkonomisk at erstatte fjernvarmen med andre energikilder, som
f.eks. en brændeovn, hvilket en villaejer kan vælge at gøre. Denne valgmulighed har en almen beboer sjældent. I Dansk Fjernvarmes statistik svingede den variable del af fjernvarme
betalingen fra under 300 kr./MWh til over 1000 kr./MWh i 2009, hvorfor det konkrete forsyningsselskabs takstpolitik kan afgøre, hvorvidt en energirenovering kan betale sig eller ej.
Fjernvarmeselskabernes tilskudsbetaling til energibesparelser varierer ligeledes meget fra
det ene selskab til den andet. Dette gør det meget vanskeligt at komme med generelle
konklusioner, da der i hvert enkelt tilfælde skal foretages en beregning, hvor der tages hensyn til de aktuelle forhold.
17
5.0 ESCO-Modellen
5.1 Energirådgivning generelt
I forbindelse med etablering af et energisparesamarbejde mellem to uafhængige partnere
kan omfanget af ydelsen aftales frit mellem parterne, således at den tilpasses specifikke
ønsker og ressourcebehov.
Center for Energibesparelse 4 illustrerer nedenfor de forskellige samarbejdsmuligheder
inden­for energibesparelser, hvoraf de to første hidtil har været de mest gængse, men udviklingen går mere mod en større udlicitering af opgaven.
FULL SERVICE
RÅDGIVNING
Selskabet optræder som rådgiver
og ho­noreres i
forhold til opnåelse
af spare­mål.
RÅDGIVNING
OG DRIFT
Foruden rådgiv­ning
indgåes en aftale
om drift.
RÅDGIVNING,
DRIFT OG
UDFØRELSE
Foruden rådgiv­
ning og drift står
selskabet for
implementering af
energieffektiviseringerne.
Selskabet varetager alle opgaver
inkl. finansiering
og ejerskab af
energieffek­
tiviseringerne.
Modellen viser de forskellige grader af engagement mellem et energitjenesteselskab og
kunden. Den tredje variant med rådgivning, drift og udførelse, dog suppleret med en garanti
og ”Full service” aftalen indeholder de elementer, som nu kaldes en ESCO-aftale.
5.2 Generelt om ESCO-modellen
Begrebsafklaring og definitioner
ESCO – MODELLEN
ESCO står for Energy Service Company – på dansk energitjenesteselskab. Betegnelsen dækker over et forretningskoncept, hvor en virksomhed, en ESCO, tjener penge på at gennemføre
energitjenester for en kunde. Energitjenesten omfatter leverance af en aftalt ydelse, fx et
indeklima defineret ud fra en bestemt rumtemperatur, luftfugtighed m.v. uden investeringer fra kundens side. Hvis konceptet fungerer efter hensigten, får både ESCO og kunde en
gevinst ud af samarbejdet. Kunden får en ydelse til samme pris som hidtil (eller billigere),
men får også et ekstra udbytte i form af fx forbedret indeklima. ESCOen høster en fortjeneste ved at optimere anlægget, nedbringe energiforbruget og vedligeholdelsesomkostningerne, og dermed levere den aftalte ydelse med lavere omkostninger.
En ESCO-aftale er således et længere løbende energipartnerskab, som går meget videre end
en hidtidig traditionel energirådgivning og gennemførelse. En ESCO-aftale adskiller sig fra
18
4 ESCO-Brochure fra Center for Energibesparelser.
en ordinær energieffektiviseringsrådgivning ved, at ESCO-selskabets aflønning afhænger af
de realiserede energibesparelser, og samtidig sikrer kunden en løbende opfølgning og sikkerhed for at energibesparelserne opretholdes.
ENERGIFORBRUG
FØR KONTRAKT
KUNDENS
FORTJENESTE
BETALING TIL
ESCO-SELSKAB
KUNDENS
FORTJENESTE
ENERGIFORBRUG
ENERGIFORBRUG
ENERGIOMKOSTNINGER
ILLUSTRATION AF ESCO-MODEL
KONTRAKTPERIODE
EFTER KONTRAKT
Normalt garanterer ESCO-selskabet kunden en energi- og omkostningsbesparelse, som er
stor nok til at dække alle projektets udgifter – altså afdrag og renter på investeringen og
betaling til energitjenesteselskabet. Såfremt energitjenesteselskabet ikke kan realisere den
aftalte besparelse, skal ESCO-selskabet betale forskellen tilbage til kunden. Når kontrakten
er afsluttet, vil alle besparelserne tilgå kunden direkte.
I princippet kan ethvert selskab (eller konsortium af selskaber) etablere sig som ESCO-sel­
skab. Typiske eksempler på ESCO-selskaber er energiselskaber, rådgivende ingeniørfirmaer
og leverandører af energieffektivt udstyr – alle virksomheder, som i forvejen har knowhow og
netværk inden for relaterede områder.
5.3 ESCO modellens omfang
ESCO-modellen er et energipartnerskab med mulighed for individuel tilpasning til de konkrete forhold. I sin yderste konsekvens er det en totalløsning, hvor man udliciterer hele leverancen, men i praksis ses ofte tilpasninger hertil.
En ESCO-aftale adskiller sig fra ordinær energieffektiviseringsrådgivning ved:
• at ESCO-selskabet afgiver en garanti for en given energibesparelse
• at ESCO-selskabets samlede indtjening afhænger af de realiserede energibesparelser
• at ESCO-selskabet på grund af ovenstående forhold har et økonomisk incitament til at
opretholde energibesparelsen i hele aftaleperioden
• ESCO-selskabet på grund af ovenstående forhold overtager driftsovervågning og vedligeholdelsesansvaret
• at ESCO-selskabet kan tilbyde at finansiere investeringen
Hvis aftalen ikke indeholder et finansieringselement taler man om en EPC-aftale – Energy
Performance Contract. I praksis benævnes energispareaftaler, der indeholder et garanti­
element, for en ESCO-aftale. Vi har derfor i denne rapport valgt at benævne alle aftaler med
en garanti for en energibesparelse for en ESCO-aftale, selv om dette ikke definitionsmæssigt korrekt, men burde benævnes EPC.
19
Garanti
Et meget vigtigt element i en ESCO-aftale er besparelsesgarantien. ESCO-selskabet
garanterer kunden en vis besparelse målt i kr. eller kWh, og under givne forudsætninger.
Hvis målet ikke nås, skal ESCO-selskabet dække differencen mellem den garanterede og
den faktiske besparelse. På den måde påtager ESCO-selskabet sig den økonomiske risiko
ved projektet, hvilket reducerer den økonomiske risiko i et projekt. ESCO-selskabets ga­
ranti kan anvendes som sikkerhed over for en eventuel ekstern långiver. Aftalen kan være
udformet sådan, at ESCO-aftalen garanterer besparelser, der er tilstrækkelige til at dække
kundens finansieringsydelser under forudsætning af, at energiprisen holder sig inden for
en aftalt ramme. Man skal være opmærksom på, at en besparelsesgaranti øger et projekts
transaktionsomkostninger, hvorfor den som regel kun indgås i projekter af en vis volumen.
I beboelsesejendomme vil det kunne vise sig svært at få ESCO-selskabet til at garantere
besparelser på beboerdelen, da hverken boligorganisationen eller ESCO-selskabet kan
bestemme over beboernes adfærd.
Økonomisk incitament
Incitamentet for ESCO-selskabet til at indgå i en sådan aftale er muligheden for en højere
fortjeneste som totalentreprenør end ved en traditionel serviceaftale. Da ESCO-selskabet
bærer stort set hele den økonomiske risiko, er det vigtigt, at der er mulighed for en fornuftig
fortjeneste. Kontrakten skal sikre, at ESCO-selskabet har incitament til at opretholde et
højt kvalitetsniveau af anlægget. Det primære incitament ligger i, at ESCO-selskabet skal
tilbagebetale forskellen mellem de garanterede besparelser og den realiserede besparelse
til kunden, hvis den realiserede besparelse er for lille. Eftersom målet med aftalen er den
størst mulige besparelse, er det en fordel, hvis både ESCO-selskabet og kunden er motiverede for at reducere energiforbruget, også ud over det garanterede besparelsesniveau. Derfor
udformes kontrakter ofte sådan, at gevinsten ved eventuelle besparelser ud over det garanterede deles mellem ESCO-selskabet og kunden.
Finansiering
ESCO-selskabet kan påtage sig finansieringen af de energibesparende tiltag i kundens bygninger og/eller anlæg – enten via egne midler eller via tredjepartsfinansiering. Derved bærer
ESCO-selskabet en ekstra risiko, idet den hæfter for lånet. ESCO-finansiering er en fordel
i situationer, hvor kunden ikke selv har mulighed for at optage lån, eller hvor låneomkost­
ningerne for kunden er større end låneomkostningerne fra ESCO-selskabet. Generelt må det
siges, at det i Danmark vil være svært for danske ESCO-selskaber at tilbyde en finansiering,
der kan konkurrere med den danske realkreditfinansiering.
Total ESCO-aftale
20
For fuldstændighedens skyld nævnes en Total ESCO-aftale, hvor ESCO-selskabet køber
kundens bygninger/anlæg, og står for al drift, vedligeholdelse og energieffektivisering af
dem – både de løbende småreparationer og justeringer, men også større renoveringer og
om nødvendigt udskiftning af faciliteterne. ESCO-selskabet leverer en aftalt ydelse (f.eks.
et på forhånd defineret indeklima) mod en fast betaling (f.eks. x kr./m2), som dækker alle
ESCO-selskabets omkostninger ved at eje og drive bygninger/anlæg. Fordelene herved er,
at kunden får samlet alle omkostninger (en energiregning fra energiselskabet, en serviceaftale med udstyrsleverandøren, afskrivning på anlægget m.v.) i én post – betalingen til
ESCO-selskabet. Kundens omkostninger bliver desuden helt forudsigelige, idet der betales
en fast pris pr. areal/tid/enhed – kunden får altså et sikkert grundlag at budgettere ud fra.
ESCO-selskabets ejerskab til de relevante bygninger/anlæg giver ESCO-selskabet et stort
råderum for energieffektivisering. Det bliver dermed mindre omstændeligt at realisere et
givent potentiale. Yderligere rykkes afregningspunktet så langt hen mod kunden som overhovedet muligt – hvilket øger ESCO-selskabets motivation til at energieffektivisere i alle led.
Til gengæld kræver aftalen, at ESCO-selskabet råder over eller låner tilstrækkelig kapital.
5.4 En ESCO-aftales fase opdeling
EN ESCO-AFTALE ER EN AFTALE OM FORDELING AF RISICI, DER SAMTIDIG KRÆVER STOR
ÅBENHED OG SAMARBEJDSVILJE MELLEM PARTERNE I HELE PERIODEN.
TRIN I ESCO-FORLØB
1.Vurdering af besparelsespotentialet
Indledende forundersøgelse af energitilstand, projektudvikling og finansieringsprofil
2. Udbud af projektet
Basis fastlægges/defineres for måling, verifikation og beregning af garanteret be­sparelse
samt øvrige vilkår og betingelser.
3. Valg af ESCO-leverandør efter udbudskriterierne
4. Kontraktforhandling og indgåelse af kontrakt
5.Levering/Entreprise
6. Kommerciel drift og opfølgning
Løbende måling og verifikation på energiforbrug og afstemning af resultaterne med
bud­gettet i kontrakten.
7.Aftaleophør
8. Fuld økonomisk gevinst til kunde
Ad.1. Vurderingen af besparelsespotentialet
Indledningsvis må der foretages en screening af en ejendoms energiforbrug, som resulterer
i en foreløbig vurdering af et besparelsespotentiale. Da udarbejdelsen af en ESCO-aftale er
meget ressourcekrævende, må det kræves, at besparelsespotentialet har en vis størrelse
for at det overhovedet er interessant for boligselskabet og for et ESCO-selskab at indlede et
samarbejde.
En sådan screening af en ejendom skal være tilstrækkelig grundig, for at den kan bruges som
basis for et udbudsmateriale og for at fastlægge en base-line for ESCO-aftalen. Base-line er
det energiforbrug, der bruges som målestok for beregning af energibesparelsen og dermed
for garantien for energibesparelsen. Udarbejdelsen koster penge, som derfor principielt bør
være godkendt i et budget, hvilken kan forsinke gennemførelsen af et projekt i en bolig­
organisation, hvis projektet ikke er forberedt. Det forhold, at forsyningsselskaberne har en
interesse i at få gennemført energibesparelser bevirker, at flere af disse tilbyder at deltage
(helt eller delvist) i finansieringen af en forundersøgelse, mod at forsyningsselskabet får
godskrevet energibesparelsen. Denne løsning er brugt af flere kommuner og også i dette
projektstudie, men den kræver naturligvis, at man gennemfører nogle tiltag efterfølgende,
og derved opnår besparelser, da forsyningsselskabet ellers kan kræve tilskuddet tilbage.
Det må formodes, at en boligorganisations driftafdeling har en ganske god fornemmelse af,
hvilke boligafdelinger, der har størst potentiale til et ESCO-projekt.
Det skal her tilføjes, at flere kommuner har sendt en forundersøgelse i udbud, for dels at
få konstateret besparelsespotentialet og dels for at bruge udbuddet til at identificere den
fremtidige ESCO-samarbejdspartner. Mange kommuner har indgået en såkaldt ”Paraplykontrakt”, jvf. nedenfor.
Ad.2. Udbud
Såfremt forundersøgelsen dokumenterer, at der foreligger et interessant besparelsespotentiale, så skal der udarbejdes et udbudsmateriale. Udarbejdelsen af det første udbud er ganske omfattende og skal ikke undervurderes, for her skal alle relevante forhold beskrives og
omfanget af den ønskede ydelse. En almen boligorganisation er underlagt udbudsreglerne.
21
Det specielle med et ESCO-udbud er, at det er en kombination af en tjenesteydelse, et vare­
køb og et bygge- og anlægsarbejde. Der henvises til afsnit 6.0 om Udbudsregler.
Ad.3. Valg af ESCO-leverandør
De indkomne bud skal herefter vurderes ud fra de i udbuddet anførte tildelingskriterier og
kun disse. Det er vigtigt, at det ikke kun er et rent priskriterie, der lægges til grund. I mange
tilfælde kan man med fordel anlægge funktionskriterier, f.eks. at ESCO-leverandøren skal
garantere, at samtlige lejligheder mindst kan få 500C varmt vand og skal kunne opvarmes
til 220C.
Ad.4. Kontrakt
Kontrakten skal afspejle de basale betingelser i udbuddet, som ikke kan genforhandles. Of­
test vil man derfor i kontrakten henvise til udbudsbetingelserne og buddet. Kontrakten skal
beskrive de nærmere samarbejdsvilkår og entydigt definere base-line for besparelsesberegningerne samt beskrive hvorledes fremtidige ændringer i ejendommen, dens installationer
samt ændringer i adfærd skal påvirke samarbejdet og besparelsesberegningerne.
Paraplykontrakt
En paraplykontrakt er en form for rammeaftale, hvor en ESCO-aftale udformes som en langvarig kontrakt, hvor konkrete bygninger/anlæg til at begynde med ikke er udspecificeret.
Kunden tildeler så ESCO-selskabet konkrete projekter inden for de overordnede betingelser,
som er fastlagt i kontrakten. Denne tildeling af projekter kan f.eks. foregå på grundlag af et
forstudie af alle kundens bygninger og/eller anlæg, hvor energieffektiviseringspotentialet
afdækkes. Forstudiet gennemføres typisk af ESCO-selskabet som første led i samarbejdet.
Fordelene ved denne kontraktform er en mere strømlinet kapitalfremskaffelse, lavere trans­
aktionsomkostninger og standardiserede betingelser og vilkår. De konkrete projekter kan
derfor gennemføres hurtigere og mere omkostningseffektivt, end hvis der skulle laves separate kontrakter for hvert enkelt projekt. En fordel ved at samle mange projekter under en
paraplykontrakt kan være, at projekter med korte tilbagebetalingstider kan medfinansiere
projekter med længere tilbagebetalingstider. Dette er dog ikke nødvendigvis økonomisk rationelt, og bør derfor overvejes nøjere. En paraplykontrakt kan i princippet indeholde en hvilken som helst kombination af de øvrige ydelser, som et ESCO-selskab udbyder. Det skal her
tilføjes, at almene boligselskaber ikke kan overføre besparelser fra én afdeling til en anden.
ESCO-selskabet og kunden beslutter sammen, hvilke ydelser ESCO-selskabet skal stå for i et
givent projekt. Eksempelvis skal ESCO-selskabet i nogle kontrakter udelukkende installere
energieffektivt udstyr, hvorimod ESCO-selskabet i mere omfattende kontrakter også er
ansvarlig for finansiering og drift af udstyret. Med andre ord dækker begrebet ESCO over
mange varianter af aftaler, hvor ESCO-selskabets rolle samt fordelingen af risiko og gevinst
mellem ESCO-selskabet og kunden varierer en hel del fra projekt til projekt. Jo større risiko
ESCO-selskabet bærer i en given kontrakt, jo større betaling kræver det. Som regel aflønnes
ESCO-selskabet med en andel af de realiserede besparelser – jo større risiko, jo større andel
af besparelserne.
Ad. 5. Levering
22
I forbindelse med et ESCO-projekt er der ofte tale om opførelse, udskiftning/installation
eller en større renovering af en bygning eller et anlæg. I forbindelse hermed har ESCO-sel­
skabet typisk hele opgaven med alt lige fra projektering til udførelse af forbedringerne. Leve­
ringen opdeles derfor i en levering af udstyrsleverancen og en løbende levering af servicen.
Ad 6. Kommerciel drift og opfølgning
ESCO-selskabet påtager sig en væsentlig opgave i den løbende drift og vedligeholdelse af
kundens bygninger/anlæg i kontraktperioden. Som regel er der ikke blot tale om energieffektivisering af driften, men om generel optimering af alle drifts- og vedligeholdelsesaktiviteter, således at drifts- og vedligeholdelsesomkostningerne minimeres. Udover de mindskede omkostninger opnår kunden en yderligere fordel, idet risikoen for driftsstop flyttes fra
kunden til ESCO-selskabet, hvilket betyder at kunden holdes skadefri i tilfælde af driftsstop.
Selv hvis ESCO-selskabet har det overordnede driftsansvar i kontraktperioden, varetages
driften dog i praksis ofte af ESCO-selskabet og kunden i kombination. Både fordi kundens
personale har den daglige omgang med bygningerne/anlæggene, og fordi kundens perso­
nale skal videreføre driften, når ESCO-kontrakten udløber. ESCO-selskabets engagement i
drifts­fasen omfatter som regel uddannelse af kundens eget driftspersonale, så personalet
sættes i stand til selv at varetage driften.
Ad 7. Aftaleophør
Ved aftalens ophør bør det sikres, at driftorganisationen kan køre overvågningssystemerne og
driften videre ved kontraktens ophør. Dette bør sikres allerede ved kontraktindgåelsen, hvor
det bør aftales, at kunden har adgang til samtlige data og i en læsbar form på en åben IT-platform. Kunden skal ved aftaleudløb kunne køre dette videre enten i abonnement eller ved selv at
erhverve den fornødne software. Prisniveauerne herfor bør indikeres i den oprindelige aftale.
Ad 8. Fuld økonomisk gevinst til kunden
Det lyder besnærende, at kunden høster den fulde gevinst efter udløbet af aftalen, men
dette kræver, at driftspersonalet har fået overdraget de fornødne kompeten­cer, og at de har
den fornødne tid til at vedligeholde anlægge på uændret niveau.
Det kan i kontrakten aftales, at ESCO-leverandøren efter aftalens udløb kan fortsætte med
en driftsovervågning og vedligeholdelse som et rent serviceabonnement.
5.5 Interessegruppernes fordele og ulemper ved en ESCO-aftale
Nedenfor har vi sammenstillet ovenstående afsnit i en oversigtsmodel, der viser samspillet mellem de forskellige interessegrupper, deres motivationsfaktorer og deres betænkeligheder ved at indgå en ESCO-aftale.
23
Forsyningsselskabet
ESCOfirmaet
Beboerne
Kunden/
Boligorganisationen
Figur 1: ESCO-Interessegruppemodel
5.6 ESCO’s udbredelse i dag i Danmark
ESCO-modellen opstod i USA i efterkrigstiden med udgangspunkt i industrien og offentlige
bygninger. Først i de senere år har modellen bredt sig til det meste af Europa og har opnået
en pæn udbredelse.
Danmark har i mange år været et foregangsland på området energibesparende foranstaltninger, men ikke på energitjenester, hvis vi sammenligner med andre europæiske lande. Oprettelsen af egentlige ESCO-udbydere i Danmark har først fundet sted inden for de senere
år. Ikke fordi man ikke tidligere har kunnet gennemføre energisparende renoveringer eller
har haft interesse herfor. Men kunden/boligselskabet har selv skullet sammensætte pakken med bidrag fra rådgivende ingeniører, udstyrleverandører, finansinstitutioner og energiselskaber, hvilket har gjort det svært at gennemføre helhedsorienterede tiltag og samtidig
have sikkerhed for at de ønskede og forventede energibesparelser blev opnået. Det er netop
på disse punkter, at ESCO-konceptet er en fornyelse, nemlig ved at en ”Totalentreprenør”
påtager sig opgaven fra start til mål og indestår for, at målene nås i hele kontraktperioden.
Selv om udbredelsen af ESCO-modellen først har fundet sted i de senere år, så har der alligevel været etableret ESCO-lignende aftaler tidligere, bl.a. på udebelysningsområdet,
hvor kommuner og boligafdelinger udliciterede udebelysningen til et forsyningsselskab,
der herefter leverede belysningen og servicerede denne. Fordelen var, at salg af belysning
blev betragtet som en produktion af forsyningsselskaberne og dermed afgiftsfritaget. En
lovændring med virkning fra 1. januar 2010 eliminerede denne fordel. Tilsvarende har der
været eksempler på, at termostatventiler blev udskiftet af målerselskabet og afregnet over
regningen over en periode.
24
Et eksempel på nye tiltag er inden for lysområdet, hvor et boligselskab kan etablere egen
belysning med solpaneler og supplere/erstatte den højt belagte el-pris på ca. 2 kr. på fællesbelysningen via nettomålerordningen. Dog må kapaciteten ikke være større end forbruget.
Herved kan opnås tilbagebetalingstider på mellem 8 – 10 år med den nuværende høje el-pris,
dog kun når disse installeres i forbindelse med anden ombygning/renovering.
5.6.1 Kommuner
I de senere år er interessen for at etablere ESCO-samarbejder inden for kommunerne steget
markant. Primo 2011 er der 16 kommuner, der enten har etableret eller er ved at etablere et
ESCO-samarbejde.
Rambøll har i 2009 udarbejdet en rapport vedr. ESCO-samarbejder i kommuner, hvori de finder følgende karakteristika ved de på det tidspunkt indgåede aftaler i 3 kommuner.
•
•
•
•
•
ESCO gennemføres som ”Begrænset udbud”
Garantielementet er en vigtig del af aftalen
Kommunerne har valgt at selvfinansiere energiinvesteringerne
Forventede tilbagebetalingstider – mellem 7 og 10 år
Aftalerne er inddelt i 3 faser
1.Energianalyse og fastlæggelse af basis for måling af energibesparelserne (ESCO-partneren foretager energimærkning af bygningerne).
2. Gennemførelse af de energibesparende foranstaltninger
3. Tilbagebetaling/effektmåling af de foretagne investeringer
Kommunernes motivation for at indgå en ESCO-aftale er:
•
•
•
•
•
At få indhentet et energi- og vedligeholdelsesmæssigt efterslæb i bygningsmassen
At der foreligger et økonomisk effektiviseringspotentiale
At energirenoveringen ikke belaster den generelle service- og anlægsramme
At ESCO-garantien begrænser investeringsusikkerheden
Kommunens ønske om at fremstå som en grøn og energirigtig kommune
Mange almene boligafdelinger vil kunne nikke genkendende til mange af kommunernes bevæggrunde for at indgå en ESCO-aftale.
5.7 Er ESCO-modellen interessant for den almene sektor?
Der har været talt meget om behovet for energirenoveringer i den almene sektor. Interessen
herfor er stor, men ressourcerne til at gennemføre projekterne er ikke altid til stede. Formålet med dette projekt er at undersøge, om ESCO-projekter kunne medvirke til at få gennemført ønskværdige energirenoveringer i den almene sektor.
I Danmark findes mindre end 10 egentlige ESCO-udbydere, hvoraf de fleste har en baggrund
som teknikleverandør, servicering af varmeanlæg og rådgivende ingeniørfirmaer, mens forsyningsselskaberne bortset fra ude lys-projekter endnu ikke er gået aktivt ind på ESCO-området.
Fordele for en almen boligafdeling ved at indgå en ESCO-aftale:
• Der kan iværksættes energirenoveringer, som der ellers ikke ville blive gennemført
• Det frigør ressourcer blandt driftspersonalet
• Det tilføres ekstra ressourcer og kompetence indenfor projektering, gennemførelse og
opfølgning på at lovede besparelser opnås, og at de fastholdes
• Giver lavere varmeudgifter efter kontraktens udløb og måske under kontraktperioden
• Det travle boligselskab får et vidensløft og tilført ekstra ressourcer, som muliggør en
fremrykning/gennemførelse af energirenoveringer
Risici for en almen boligafdeling ved at indgå en ESCO-aftale:
• Risiko for at reducere den fremtidige fleksibilitet og mulighed for at opnå nye energibesparelser, som følge af ny teknologisk udvikling
25
• O
mkostningsfuldt at komme ud af en kontrakt med en ESCO-leverandør, der ikke lever
op til kontrakten
• En uforholdsmæssig stor del af varmeudgifterne er faste omkostninger inden for fjernvarmeforsyningen. Da det er den variable del, der skal finansiere energirenoveringerne,
vil dette helt naturligt begrænse de rentable energirenoveringer.
• Vil en ESCO-leverandør garantere for energibesparelser hos beboerne, hvis adfærd ESCOleverandøren ikke kan kontrollere
• Indgåelsen af en ESCO-kontrakt stiller krav om en god projektopfølgning, som enhver
anden form for udlicitering
• Garantien sættes for lavt, hvilket skal imødegås ved at konkurrenceudsætte det gennem
udbud
Ovenstående bemærkninger vil i de senere afsnit blive illustreret og kommenteret på de tre
udvalgte bebyggelser i BO-VEST.
6.0 Udbudsregler
Almene boligorganisationer skal som hovedregel konkurrenceudsætte deres indkøb. Regelsættet for indkøb er Tilbudsloven og EU's Udbudsdirektiv. Indkøb under tærskelværdierne
for EU udbud skal ske efter reglerne i tilbudsloven og for indkøb over tærskelværdierne gælder reglerne om EU udbud. I 2011 gælder følgende tærskelværdier:
Tærskelværdier ekskl. moms
Tjenesteydelserkr. 1.438.448
Deltjenesteydelser
kr. 596.248
Vareindkøbkr. 1.438.448
Delydelser varer
kr. 596.248
Bygge- og anlægsarbejderkr.36.110.270
Delarbejderkr. 7.453.100
Der gælder de samme regler for typisering af et ESCO projekt som for alle andre projekter;
men på grund af ESCO-projekternes ofte noget sammensatte ydelser skal der ofres særlig
opmærksomhed omkring fastsættelsen af projektets type, tjenesteydelse, vareindkøb eller
bygge- og anlægsarbejde.
Analysen af besparelsespotentialet, projekteringen af byggearbejderne og den efterfølgende drift af anlæggene er som udgangspunkt tjenesteydelser. Udskiftning af anlægsdele kan
være en blanding af vareindkøb og tjenesteydelser. Renovering af bygninger og installationer vil som hovedregel være byggearbejder. Projekttypen og dermed tærskelværdierne fastsættes ud fra projektets hovedgenstand, hvilket er den ydelse som anskaffelsen har mest
relation til og som oftest har den største værdi. Når projekttypen er fastlagt, kendes tærskelværdien og det kan afgøres om tilbudsloven eller udbudsdirektivet gælder for udbuddet.
Selve udbudsproceduren for et ESCO-projekt adskiller sig ikke fra den sædvanlige udbudsprocedure som boligorganisationerne er vant til at anvende, hvorfor de ikke vil blive gennemgået her.
26
Elsparefonden har gennemført projektet ”Udvikling og afprøvning af ESCO – koncept for
kommunale Bygninger”. Rapporten for dette projekt, der detaljeret gennemgår alle de
udbudsretlige problemstillinger ved et ESCO projekt kan findes www.goenergi.dk.
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen og KL driver i fællesskab hjemmesiden www.udbudsportalen.dk. Her er i februar 2011 offentliggjort ”Vejledningspakke – udbud af ESCO”.
Vejledningen er primært rettet mod kommunerne; men da udbudsreglerne for kommuner
og almene boligorganisationer er fælles, er vejledningen særdeles anvendelig. Vejledningen
tager delvist afsæt i Elsparefondens projekt, og dele af de standarddokumenter, der er indeholdt i rapporten fra Elsparefonden, er også indeholdt i vejledningen.
I nærværende projekt er gennemført et ESCO-udbud for BO-VESTs afdeling Bæk/Fosgården,
og 3 ESCO-operatører har givet deres forslag til en energirenovering af BO-VESTs afdeling
Moserne.
På baggrund af Elsparefondens rapport – Elsparefonden er nu omstruktureret til Center for
energibesparelser, Udbudsportalens vejledning og erfaringerne indhøstet i dette projekt,
kan gives følgende generelle anbefalinger vedrørende de udbudsretlige problemstillinger i
et ESCO-projekt.
Anvend begrænset udbud med prækvalifikation af tilbudsgiverne
Via prækvalifikationen kan tilbudsgivernes faglige kompetence og økonomiske soliditet sikres
Anvend ”det økonomisk mest fordelagtige tilbud” som tildelingskriterium
Ved at anvende det økonomisk mest fordelagtige tilbud som tildelingskriterium, kan der ud
over pris indgå tekniske, organisatoriske og procesmæssige temaer i tilbudsevalueringen.
Udbuddet af Bæk/Fosgården skete på baggrund af en foranalyse, der viste potentialet for
energibesparelse ved ændring af de tekniske installationer. De indkomne tilbud indeholdt
løsninger der tog udgangspunkt i ændringer af de tekniske installationer. Bygherren fik tilbud der i indhold svarede til forventningerne/intentionerne med udbuddet.
De 3 forslag til energirenovering af Moserne var meget forskellige i indhold og omfang. Dette
var måske forventeligt, da de forskellige ESCO-operatører har forskellige faglige profiler.
Grundlaget for operatørernes opstilling af forslag var mere en generel bygningsbeskrivelse
end en egentlig foranalyse som for Bæk/Fosgården.
For Moserne blev der belyst et større spektrum af løsninger; men havde det været et egentlig
udbud, kunne der opstå problemer med tilbudsevalueringen, fordi forslagene var så forskellige.
Hvis forslagene var opstillet på grundlag af en foranalyse, ville bygherren have mulighed for
i udbudsmaterialet at opstille sine forventninger til løsningsforslagene, og dermed forhåbentlig øge konkurrencen mellem tilbudsgiverne.
Hvis den forventede kontraktsum overstiger tærskelværdien for den aktuelle kontrakttype
og opgaven derfor skal i EU udbud, er det en mulighed at få udført en foranalyse som en eller flere delydelser. Den enkelte delydelseskontrakt skal være mindre end tærskelværdien og
summen af delydelserne mindre end 20 pct. af den forventede samlede kontraktsum.
De firmaer der har udarbejdet foranalyserne, kan efterfølgende give tilbud på EU-udbuddet,
hvis alle de oplysninger der ligger til grund for analysen og selve analysen indgår i udbudsmaterialet.
27
7.0 ESCO-modellen i udvalgte boligafdelinger
28
7.0 ESCO-modellen i udvalgte boligafdelinger
Til brug for nærværende rapport har vi udvalgt 3 boligafdelinger i BO-VEST, som test cases for ESCO-
Til
brug for nærværende rapport har vi udvalgt 3 boligafdelinger i BO-VEST, som test cases
modellen.
for ESCO-modellen.
1. Bæk/Fosgården, der i 2008 og 2009 gennemgik en LBF støttet renovering, der bl.a. har
indeholdt
eni ny
tidssvarende
1.Bæk/Fosgården,
der
2008
og 2009 klimaskærm
gennemgik en LBF støttet renovering, der bl.a. har
2. Moserne, der er et traditionelt murstensbyggeri, hvor, der af større renoveringer, kun
indeholdt en ny tidssvarende klimaskærm
har været skiftet termoruder for 15 år siden
2.Moserne,
der er et traditionelt murstensbyggeri, hvor der af større renoveringer kun har
3. Rækkehusene i Albertslund Syd har fået bevilget en LBF støttet renovering. Der er
været skiftet
termoruder
for 15 år
gennemført
en licitation
forsiden
6 prøvehuse med forskellig energiramme for at illustrere,
3.Rækkehusene
i
Albertslund
Syd
har rentable
fået bevilget
engår
LBF
renovering.
Der er genhvor den aktuelle økonomisk
grænse
forstøttet
at gennemføre
yderligere
nemført en
licitation for 6 iprøvehuse
med
energiramme for at illustrere, hvor
energibesparelser
forhold til den
LBFforskellig
støttede renovering
den aktuelle økonomisk rentable grænse går for at gennemføre yderligere energibespa-
De relser
tre afdelinger
er til
kort
præsenteret
i bilagene
5, 6 og 7.
i forhold
den
LBF støttede
renovering
Afdelingernes varmeforbrug
er er
vistvist
nedenfor:
Afdelingernes
varmeforbrug
nedenfor:
1. Bæk/Fosgården
2009
Antal m2
26.703 m2
Samlet varmeforbrug
2.611 MWh
Forbrug pr. 100 m2
9,7 MWh
Afkøling
53,4°C
Varmeleverandør
Albertslund
Fjernvarme
Samlet varmeregning
2.168 tkr.
Heraf fast afgift
557 tkr.
Pris pr. MWh
783 kr./MWh
Variabel del af pris pr. MWh
581 kr./Mwh
2. Moserne
2009/10
38.420 m2
6.737 MWh
17,5 MWh
32,0°C
Brøndby Fjernvarme
3.204 tkr.
1.236 tkr.
476 kr./MWh
292 kr./MWh
3. Rækkehusene og
Alb.lund Syd - 2009
26.656 m2
4.105 MWh
15,4 MWh
39,8°C
Albertslund
Fjernvarme
Beboerafregning
Beboerafregning
783 kr./MWh
581 kr./MWh
NB: Den variable del af prisen i Albertslund Fjernvarme var 658 kr./MWh i 2010. Dette beløb er anvendt i efterfølgende beregninger.
7.1Bækgården/Fosgården
Bækgården/Fosgården
7.1
Baggrund
Baggrund
Bæk/Fosgården blev valgt, fordi denne ejendom netop havde fået afsluttet en totalrenovering af
Bæk/Fosgården
valgt,tilfordi
denne ejendom
netop
havde fået
afsluttet en totalrenoverklimaskærm m.v.blev
i henhold
en Landbyggefond
støttet
helhedsplan.
Helhedsplansrenoveringen
ing
af klimaskærm
m.v.installationer.
i henhold tilDet
en fandtes
helhedsplan
af Landbyggefonden.
Helheds­
berørte
ikke de tekniske
derfor støttet
interessant
at undersøge, hvor store
planrenoveringen
berørte
de tekniske
Det
fandtes
derfor interessant at
energibesparelser, der
kunneikke
hentes
gennem eninstallationer.
optimering af de
tekniske
installationer.
undersøge, hvor store energibesparelser, der kunne hentes gennem en optimering af de
Da vi samtidig
i projektet ønskede at køre et ESCO projekt igennem til endelig kontraktunderskritekniske
installationer.
velse, måtte det af tidsmæssige grunde være et mindre og teknisk overskueligt projekt.
Da vi samtidig i projektet ønskede at køre et ESCO-projekt igennem til endelig kontrakt,
Lejlighedernes og afdelingens energiforbrug forelå fuldt dokumenteret, dvs. Base-line i et ESCOmåtte
af tidsmæssige
grunde for
være
et mindre2010,
og teknisk
overskueligt projekt.
projektdet
kunne
umiddelbart etableres
kalenderåret
idet renoveringsarbejderne
blev afsluttet i
2009. Klimaskærmens etablering har bl.a. bevirket at energiforbruget er faldet fra 15,1 MWh pr.
Lejlighedernes
og afdelingens
energiforbrug
forelå fuldt
dokumenteret, dvs. Base-line i et
100m2 til 9,7 MWh,
hvilket har gjort
besparelsespotentialet
mindre.
ESCO-projekt kunne umiddelbart etableres for kalenderåret 2010, idet renoveringsarbeEjendommen
indeholder
227 lejemål
og består afetablering
4 ens dobbeltblokke.
Der henvises
til bilag 5, hvor
jderne
blev afsluttet
i 2009.
Klimaskærmens
har bl.a. bevirket,
at energiforbruget
ejendommens
data
er
samlet.
2
er faldet fra 15,1 MWh pr. 100 m til 9,7 MWh, hvilket har gjort besparelsespotentialet mindre.
Ejendommen indeholder 227 lejemål og består af 4 ens dobbeltblokke. Der henvises til bilag
5, hvor ejendommens data er samlet.
Teknisk foranalyse
28
ESCO-projektrapport af 31. marts 2011
For at få et overblik over potentialet med hensyn til energibesparelse skulle der foretages
en foranalyse af potentialet. BO-VESTs driftsorganisation havde en forventning om et vist
potentiale, men første skridt var at få udført en foranalyse af et uafhængigt og troværdigt
firma. I mange tilfælde indgår en sådan foranalyse, som en del af et ESCO-projekt, men
dette ville måske komplicere udbudsrunden og forsinke processen.
I stedet fik vi Albertslund Fjernvarme til at finansiere foranalysen mod at de fik godskrevet
energibesparelsen. Denne blev udført i efteråret 2010 på én af dobbeltblokkene. Det vurderedes, at rapportens konklusioner ville kunne overføres til de øvrige 3 dobbeltblokke. Rapporten viste et besparelsespotentiale på 130 MWh pr. år for dobbeltblokken eller 520 MWh
for hele afdelingen mod investeringer på ca. 1,2 mio. kr., hvilket med de gældende variable
fjernvarmepriser
svarede til en tilbagebetalingstid på ca. 4 år.
Teknisk
foranalyse
29
For at få et overblik over potentialet med hensyn til energibesparelse skulle der foretages en
foranalyse af potentialet. BO-VESTs driftsorganisation havde en forventning om et vist potentiale,
men
første skridt var at få udført en foranalyse af et uafhængigt og troværdigt firma. I mange tilfælde
ESCO-udbud
indgår en sådan foranalyse, som en del af et ESCO-projekt, men dette ville måske komplicere
Foranalysens konklusion gav således grønt lys for at projektet kunne fortsætte. Næste trin i
udbudsrunden og forsinke processen.
processen var at udarbejde et udbudsmateriale. Center for Energibesparelser blev kontaktet
for inspiration
og indhentning
af erfaringsmateriale.
Centeret
fandt projektet
meget
spænI stedet
fik vi Albertslund
Fjernvarme
til at finansiere
foranalysen
mod at de
fik godskrevet
dende
og
sponserede
derfor
rådgivning
fra
Ingeniørfirmaet
NRGiWormslev
til
udarbej­
delse
energibesparelsen. Denne blev udført i efteråret 2010 på én af dobbeltblokkene. Det
vurderedes, at
af
et
ESCO-udbudsmateriale
for
projektet
mod,
at
Centeret
fik
adgang
til
at
bruge
materiarapportens konklusioner ville kunne overføres til de øvrige 3 dobbeltblokke. Rapporten viste et
let på deres hjemmeside
- www.goenergi.dk.
besparelsespotentiale
på 130
MWh pr. år for dobbeltblokken eller 520 MWh for hele afdelingen mod
investeringer på ca. 1,2 mio. kr., hvilket med de gældende variable fjernvarmepriser svarede til en
tilbagebetalingstid
på ca.
4 år. for de fire blokke, men det skulle udføres i 2 tidsforskudte
Projektet blev udbudt
samlet
faser, således at resultaterne for fase 1 skulle evalueres før fase 2 blev iværksat.
ESCO-udbud
Foranalysens konklusion gav således grønt lys for at projektet kunne fortsætte. Næste trin i
Det besluttedes at udbyde projektet, som en begrænset licitation i henhold til Tilbuds­l­ovens
processen var at udarbejde et udbudsmateriale. Center for Energibesparelser blev kontaktet for
regler, idet
beløbsmæssigt
lå under EU’sCenteret
tærskelværdier.
Det besluttedes
at inviinspiration
ogprojektet
indhentning
af erfaringsmateriale.
fandt projektet
for meget
spændende og
tere 7 danske
ESCO-leverandører,
som havde udtrykt
interesse for attildeltage
i projektet,
ogESCOsponserede
derfor
rådgivning fra Ingeniørfirmaet
NRGiWormslev
udarbejdelse
af et
som også havdefor
enprojektet
interesse mod,
i at fåatbelyst
ESCO-modellens
anvendelighed
inden forpåden
udbudsmateriale
Centeret
fik adgang til
at bruge materialet
deres
hjemmeside
- www.goenergi.dk.
almene sektor.
Projektet
blev og
udbudt
samlet for de
fire
blokke, men
skulle
udføres
i 2ertidsforskudte
Udbudsbrev
udbudsmateriale
inkl.
tilbudsliste,
dog det
uden
de øvrige
bilag,
vedlagt rap- faser, således
at porten
resultaterne
for
fase
1
skulle
evalueres
før
end
fase
2
blev
iværksat.
som bilag 2.
Det besluttedes at udbyde projektet, som en begrænset licitation i henhold til Tilbudslovens regler,
idet projektet beløbsmæssigt lå under EU’s tærskelværdier. Det besluttedes at invitere 7 danske
Tildelingskriterier
ESCO-leverandører,
som havde udtrykt interesse for at deltage i projektet, og som også havde en
De indkomne
vurderet på grundlag
af det økonomisk
tilbud,
interesse
i at fåtilbud
belystblev
ESCO-modellens
anvendelighed
inden formest
den fordelagtige
almene sektor.
efter nedennævnte økonomiske og tekniske tildelingskriterier, der ved evalueringen blev
Udbudsbrev
udbudsmateriale inkl. tilbudsliste, dog uden de øvrige bilag, er vedlagt rapporten som
vægtet somogangivet:
bilag
2.
• De økonomiske tildelingskriterier blev vægtet med 60 pct.
• De tekniske tildelingskriterier med 40 pct.
Økonomiske tildelingskriterier
Totaløkonomi for lejerne ved garanteret
besparelse
Tekniske tildelingskriterier
Beskrivelse af fremgangsmåde til at opnå
garanterede besparelser samt hvorledes
funktionskravene som opstillet i 2.7 opfyldes.
Beskrivelse af samarbejde, rapportering og
kvalitetssikring for hver af de tre faser.
Foreslåede tekniske løsninger
Tilbudte medarbejdere (CV’er) for hver af de tre
faser.
Referencer på lignende opgaver
I alt
Vurderingen af totaløkonomien indeholdt følgende elementer:
I alt 60 pct.
60 pct.
I alt 40 pct.
10 pct.
10 pct.
10 pct.
10 pct.
100 pct.
29
Vurderingen af totaløkonomien indeholdt følgende elementer:
1.Angivelse af garanterede besparelser for de fire dobbeltblokke (procentuelt i forhold til
det nuværende energiforbrug)
2. Nutidsværdi af BO-VESTs betalinger iht. betalingsplan og af garanterede besparelser
3. Fordeling af overperformance mellem tilbudsgiver og BO-VEST
4.Der gives tilbud på det totale projekt dvs. alle otte blokke. Det forudsættes at fase 1 og
fase 2 hver kan gennemføres for 50 pct. af tilbudssummen
Vurderingen af fremgangsmåde m.v. indeholdt følgende elementer.
a)Beskrivelse af samarbejde, rapportering og kvalitetssikring, herunder evnen til at ind­
tænke principperne om total leverance og partnerskab
b) En beskrivelse af hvorledes den garanterede besparelse forventes opnået
c) Beskrivelse af grænsefladen mellem tilbudsgivers og BO-VESTs ydelser
Tilbudte medarbejdere vurderedes ud fra erfaring fra tidligere opgaver og teknisk kompetence.
Referencer fra lignende opgaver og for samarbejde med almene boligorganisationer til­lagdes
ligeledes en vis betydning.
Resultat af budrunde
Resultatet af budrunden blev noget skuffende, idet kun to af de indbudte (Clorius Controls
A/S og Schneider Electric A/S) endte med at aflevere et bud. Heldigvis var begge disse bud
konditionsmæssige og i øvrigt særdeles tilfredsstillende.
De ESCO-selskaber, der afstod fra at byde, har givet følgende begrundelser:
• P
rojektets beskedne beløbsmæssige størrelse (1,2 mio. kr.) kunne ikke dække de faste
omkostninger, der ville være i at etablere og køre et ESCO-projekt
• Kravet, om at der skulle gives en fast besparelsesgaranti i buddet, kunne ikke accepteres,
uden at selskabet havde haft egne teknikere til at gennemgå hele anlægget minutiøst,
hvilket man ikke kunne på de 2 besigtigelsesdage. Omvendt ville selskabet ikke bruge så
mange ressourcer herpå, hvis det ikke havde en rimelig sikkerhed for at få projektet
• Det ufravigelige krav om en fire års tilbagebetalingstid kunne efter flere selskaber ikke
honoreres, idet det ville kræve store investeringer for at opnå det i foranalysen beregnede
besparelsespotentiale
• Anlægget var rimelig godt indreguleret. Derfor kunne der kun opnås beskedne besparelser via indregulering
Til brug for evalueringen af de to modtagne tilbud anvendtes et evalueringsskema, designet
på baggrund af de i udbuddet angivne udvælgelseskriterier. Evalueringsskemaet er vedlagt
som bilag 3.
Det økonomisk mest fordelagtige tilbud garanterede en energibesparelse på 15 pct. og havde
en forventning om at nå en besparelse på 21 pct., altså ganske godt i overensstemmelse
med foranalysen.
En gennemførelse af projektet medfører således nedenstående udvikling i energiforbruget
i afdelingen.
30
Ovenstående tabel svarer til et energiforbrug pr. 100 m2 boligareal på 15,1 MWh excl. el før
klimaskærmen blev etableret. Klimaskærmen medfører en reduktion til 9,7 MWh, altså tæt
på BR08 og endelig forventes ESCO-aftalen at nedbringe varmeforbruget til 7,7 MWh eller
på BR10-niveau med fjernvarmekorrektionen eller en halvering af energiforbruget i forhold
til før helhedsplanen.
Kontraktforhandling
Begge bud indeholdt et kontraktudkast, som skal færdigforhandles, dog ikke på de økonomiske og garantimæssige forhold, som skal følge tilbudslisten. Som følge af den høje garanti på 15 pct. besparelse og under hensyntagen til energisparetilskuddet fra Albertslund
Fjernvarme blev det besluttet at gennemføre det samlede projekt straks. Dette gjorde også
kontraktudarbejdelsen lettere.
Kontraktforhandlingerne blev afsluttet efter et enkelt møde, hvor følgende punkter blev
fastlagt: projektplan, opgørelse af base-line, beregning af overperformance, ansvarsfor­
deling for drift og vedligeholdelse, adgang til målte data og forhold ved kontraktens udløb.
Den endelige kontrakt er vist i Bilag 4.
Bestyrelses- og beboerorientering
Da kontraktforhandlingen var afsluttet blev bestyrelsen orienteret om projektet med nedenstående anbefaling om indgåelse af en ESCO-aftale med Clorius Controls A/S.
1.Clorius tilbyder den største besparelse og dermed den største økonomiske fordel for beboerne i Bæk/Fosgården
2. Den største besparelse giver det største energisparetilskud fra Albertslund Fjernvarme
3. Clorius ønsker den mindste procentdel af en eventuel overperformance
4.Clorius installerer et CTS-anlæg, tre nye pumper samt nye reguleringsventiler i de enkelte lejligheder m.v., som er en forbedring/opgradering af varmesystemet
ESCO-aftalen forventes at være selvfinansierende i løbet af kontraktens fire års løbetid
under forudsætning af, at der som minimum opnås en besparelse på den garanterede be­
sparelse. Der vil dog i kontraktperioden være behov for en mellemfinansiering på op til 900
t.kr., som foreslås finansieret af afdelingens mellemregningskonto med BO-VEST.
Aftalen indebærer, at beboerne i en periode (afhængig af den opnåede besparelse) fortsætter med at betale den nuværende boligudgift (husleje plus varme), men at huslejen forhøjes
med den forventede varmebesparelse samtidig med at a’conto varmebidraget nedsættes
31
med det tilsvarende beløb. Det vil således være neutralt for den enkelte beboer, forudsat at
beboerens varmeforbrug ikke øges i forhold til 2010.
Leje- og varmereguleringerne kan træde i kraft med virkning fra den 1. januar 2012. Såfremt
den garanterede besparelse opnås vil det betyde en gnst. lejeforhøjelse på 1,7 pct. og en
nedsættelse af varme a’conto betalingen på 11 pct. fra den 1. januar 2012.
ESCO-aftalen blev godkendt med et stort flertal på beboernes afdelingsmøde den 28. marts
2011 og aftalen blev underskrevet den 30. marts 2011.
7.2 Moserne
Moserne er et traditionelt solidt murstensbyggeri fra 1960’erne uden alvorlige bygge- og
konstruktionsmæssige mangler, hvorfor der ikke har været foretaget større renoveringer
udover en udskiftning til termovinduer i midten af halvfemserne. Via råderetten har 90 pct.
af beboere fået installeret altan ligesom halvdelen af boligerne har fået renoveret køkken og
badeværelse. Der henvises til bilag 6, hvor ejendommens data er samlet.
Generelt må det siges, at lejlighederne er små og ikke tidssvarende indrettet, hvorfor afdelingen inden for en overskuelig fremtid bør igangsætte en større helhedsplan med henblik
på at fremtidssikre lejlighederne, herunder også på energiområdet. Der er en del indeklimaproblemer med træk, kolde vægge og skimmelsvamp.
I henhold til afdelingens 10 års vedligeholdelsesplan er der over de næste 10 år planlagt
vedligeholdelse for i alt kr. 85.216, hvoraf planlagt udskiftning af faldstammer og vandinstallation i 2013 er budgetteret til 34,9 mio. kr., ligesom der er planlagt løbende udlægning af
100 mm isolering på de endnu ikke isolerede lofter for 1,3 mio. kr. Udskifningen af faldstammer og vandinstallationer planlægges finansieret ved en ny låneoptagelse.
Afdelingens nuværende finansiering består af en restsaldo på oprindelige lån på kr. 8,7 mio.
kr. og lån vedr. tidligere forbedringsarbejder på 21,4 mio. kr., hvoraf ca. 3 mio. kr. udløber om
5 år, mens resten løber yderligere 15 år. Der kan således ikke påregnes nogen lejelempelse i
de kommende år som følge af låneudløb.
Som det fremgår af oversigten har afdelingen et meget højt årligt varmeforbrug på 17,5 MWh
pr. 100 m2, men er samtidig begunstiget af en meget lav fjernvarmepris, hvilket bevirker, at
energirenoveringer alt andet lige vil få en lang tilbagebetalingstid.
Vi har fået ESCO-Gruppen, MT Højgård og Schneider til at gennemgå ejendommen for at
vurdere, hvorledes ESCO-modellen kan indgå i en renoveringsplan i denne meget typiske
almene boligejendom. Alle selskaber har udført en foranlyse uden beregning for at medvirke
til at få gennemført denne rapport om ESCO’s anvendelighed inden for den almene sektor.
Projektgruppen er dem meget taknemmelige for deres bidrag.
Vi har stillet som betingelse, at facader og arkitektonisk udtryk skulle bevares.
7.2.1 Foranalyse
Grundindholdet i de tre selskabers foranalyse var rimeligt identiske, mens løsningsforslagene adskilte sig mere fra hinanden. Hovedpunkterne i foranalyserne var:
32
Klimaskærm
• Vinduer
Ældre plastikrammer med forholdsvist højt varmetab. Det er svært at skaffe reservedele
til nuværende vinduer. Vinduernes restlevetid er begrænset.
• Ydervægge
Teglstensmur, der er uisoleret
• Loftsisolering
60 pct. af tagrummene er kun isoleret med 100 mm mineraluld. De resterende er efter­
isoleret
• Gulve mod uopvarmet kælder er uisolerede
Teknik
• Varme brugsvandrør i kælder
• Varme brugsvandrør er udført med store rør-dimensioner i kælder og jord
• Cirkulationen fungerer dårligt, bl.a. fordi rør er tilkalkede
Dette er medvirkende til et stort varmetab til den uopvarmede kælder
• Fjernvarmeforsyning
Fjernvarmerør er overdimensioneret, da alt forsynes fra to centraler. Rør fremføres i
kælder og jord
• Der er vejrkompenseringsanlæg, men den energibesparende effekt er begrænset af den
nødvendige høje fremløbstemperatur, som det nuværende fjernvarmeanlæg behøver
• Radiatorventiler i lejlighederne har ikke forindstilling
• Mangelfuld rørisolering
Varmefordelingsanlæg
•
•
•
•
Et eller to–strenget system med store rørdimensioner i kælder og jord
Ikke for god rørisolering
Dette er medvirkende til et stort varmetab til den uopvarmede kælder
Indregulering af varmeanlæg
Eksisterende varmeanlæg er opbygget med lange fordelingsledninger, ligesom ind­
reguleringen er dårlig. Dette bevirker et højt pumpetryk for at pumpe varmen ud til de
sidste forbrugere
Afregningsmålere til vand og varme
Afregning af vand og varme er i dag opdelt på hver lejer ud fra nøgletal
Denne afregningsmetode giver erfaringsmæssigt et højt forbrug, da lejerne ikke tilskyndes
til at spare på forbruget
Ventilation
• Ingen mekanisk ventilation, kun naturligt udtræk ved bad og køkken
Vaskerier
Vaskerier er forsynet med tidssvarende automatik, der kan registrere individuelt forbrug.
Denne anvendes dog ikke, da udgifterne fordeles ligeligt over huslejen.
Vaskemaskiner fungerer energimæssigt fornuftigt. Tørretumblere er energimæssigt uren­
table
Kældre
Belysning brænder konstant. En del kælderområder opvarmes med el, der betales via
fællesudgifter.
33
Indeklima er ikke optimalt
Trækgener i næsten alle rum
Problemer med opvarming – primært køkkener og gavllejligheder
Problemer med lunkent vand i fjerne blokke
Problemer med fjernelse af ”mad-os”
Problemer med fugt og varme om sommeren
Skimmeldannelse og fare for skimmeldannelse
Et af firmaerne fremhævede specielt behovet for at tænke langsigtet i forbindelse med
påtænkte energirenoveringer. Det anbefaledes, at man vurderer ejendommens samlede
”helbredstilstand”, og ikke kun gennemfører kortsigtede begrænsede energisparetiltag, som
ikke er hensigtsmæssige eller økonomiske på mellemlang og lang sigt, idet dette firma specielt fremhævede:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Tagkonstruktionen bør skiftes inden for 10-15 år
Isoleringen på loftet bør skiftes nu
Vinduer bør skiftes inden for 5-10 år
Facader bør efterfuges og isoleres
Faldstammer bør skiftes
Stigstrenge bør skiftes
Varmeinstallationer bør indreguleres
Trappeskakte bør isoleres
Køkkener er modne til udskiftning, hvor dette ikke er sket
Badeværelser er modne til udskiftning, hvor dette ikke er sket
Som det fremgår af ovenstående observationer har ejendommen behov for en modernise­
ring og et kvalitetsløft også for at fremtidssikre boligerne. På den anden side er afdelingen
kendetegnet ved mange beboere med lang anciennitet og pensionister, som ikke har mulighed for at betale en væsentlig højere leje eller som har vænnet sig til forholdene. Såfremt
der ikke gøres noget inden for en overskuelig fremtid kan det forværre den fremtidige udlejningssituation, da boligerne viil miste deres attraktoinværdi, selvom prisen er lav.
7.2.2 ESCO-selskabernes løsningsforslag
De tre selskabers foreløbige skitseforslag er sammenfattet i nedenstående skema. Selskaberne har udarbejdet et begrænset forslag med en forholdsvis kort tilbagebetalingstid og et
mere omfattende med længere tilbagebetalingstid.
34
34
ESCO-selskab 1
ESCO-selskab 2
ESCO-selskab 3
FORSLAG 1
Anbefalede indsatsområder:
 Hulmursisolering af
uisolerede ydervægge
 Der etableres ny fjernvarmeforsyning til hver
bygning. For hver bygning
etableres der et teknikrum
 Varmefordelingsrør i kælder
bør reduceres i rørdimension
og isoleres efter gældende
regler
 Varme brugsvandrør i
kælder bør reduceres i
rørdimension og isoleres
efter gældende regler
 Varmeanlæg bør indreguleres
 Etablering af individuelle
afregningsmålere på vand
og varme for hvert lejemål
 Udskiftning af tørretumblere
til energirigtig type
 Etablering af automatik på
lys i fællesområder, især
kældre.
 Forbud mod ”gratis” opvarmning af kælderområder
FORSLAG 1
Anbefalede indsatsområder:
 Etablering af blandesløjfer i
varmecentralerene og
udskiftning og reducering af
antallet af pumper
 Udskiftning af radiatorventiler
 Indregulering af varmeanlæg
 Teknisk isolering af pumper
og ventiler
 Installation af PIR-følere
i kældre
 Tætning af hoveddøre og
forsegling af brevsprækker
 Installering afCTS-anlæg
 Energistyring og overvågning
FORSLAG 1
Anbefalede indsatsområder:
 Facader
Omfugning af facaden og
hulmursisolering
Isoler indvendigt under
brystninger, bag radiatorer
mv. Isoler kælder indvendig
 Tagkonstruktion Indvendig
isolering 200 mm ekstra
isolering
Isolering af trappeskakte
 Vinduer
Udskiftning af vinduer til nye
plast vinduer – super
lavenergi
 Installationer
Decentrale varmecentraler
Indregulering af varmeanlægget
Udskift skakte mv./nye
radiatorer
Optimering fællesbelysning
(opgang, kælder, gade)
Gennemstrømsvandvarmer
og individuel måling af
varmt vand
Nye armaturer på brugsvand
INVESTERING 33 mio. kr.
ENERGIBESPARELSE 4.138 MWh
INVESTERING/kWh = 8,00 kr.
INVESTERING 2 mio. kr.
ENERGIBESPARELSE 750 MWh
INVESTERING/kWh = 2,66 kr.
INVESTERING 121 mio. Kr.
ENERGIBESPARELSE 5.094 MWh
INVESTERING/kWh = 23,70 kr.
UDVIDET FORSLAG
Udskiftning af vinduer og døre
+ solcelleanlæg
Anbefalede tiltag ved samtidig
anden renovering (ej lønsomme
for ESCO-projekt)
 Udskiftning af tærede
stigstrenge og faldstammer.
 Decentral varme og
teknikrum
 Ombygge et- strengs anlæg
til 2-strengs anlæg.
 Installere individuelle vand
og varmemålere.
 Udskiftning til 3-lags
energiglas.
 Udskiftning af
varmevekslere.
UDVIDET FORSLAG
100 mm indvendig isolering +
solvarme på tag
INVESTERING 66 mio. kr.
ENERGIBESPARELSE 5.544 MWh
INVESTERING/kWh = 11,90 kr.
INVESTERING 174 mio. kr.
ENERGIBESPARELSE 5.464 MWh
INVESTERING/kWh = 31,90 kr.
UDVIDET FORSLAG 2
Alt. 2: tagbolig
INVESTERING 305 mio. Kr.
ENERGIBESPARELSE 5.585 MWh
INVESTERING/kWh = 54,60 kr.
INTET PRISOVERSLAG
Ingen af selskaberne har angivet definitive garantier, da beregningerne er foreløbige, men
kun 2 af de 3 firmaer er indstillet på at give en bindende garanti.
Ovenstående bud resulterer alle
i energibesparelser.
De udvidede forslag sikrer liESCO-projektrapport
af 31. marts 2011
geledes et bedre indeklima og hæver boligernes generelle kvalitet, hvorfor de ikke
er direkte sammenlignelige. Selskab 2 har kun medtaget de lavest hængende frugter, men anbefaler, at der bliver gjort noget ved de forhold, som de andre selskaber medtager i deres udvidede forslag. Dette selskab konkluderer blot, at det ikke vil
være rentabelt i et ESCO-projekt. Selskab 1’s forslag indeholder en noget videre renovering, mens Selskab 3 foreslår en up-to-date renovering inkl. energirenovering.
Disse forhold afspejler sig helt naturligt i priserne for de forskellige løsninger. Det vil
derfor ikke være rimeligt kun at bedømme de forskellige løsninger ud fra et energisparehensyn, som f.eks med nøgletallet byggeinvestering pr. sparet kWh, i det der indgår et forskelligt kvalitetsløft af ejendommen og indeklima m.v. i de forskellige forslag.
35
7.2.3. Økonomien i de anbefalede løsningsforslag
I de af selskaberne ovenfor udregnede forslag er der indlagt forskellige forudsætninger om
renteomkostninger, energiprisstigning, inflation, energibesparelsen pr. sparet MWh og endelig en reduktion i de årlige hensættelser til vedligeholdelse, hvorfor forslagene nedenfor er
omregnet efter ensartede forudsætninger.
Der gøres samtidig opmærksom på, at ovenstående overslag ikke tager højde for omkostninger til udarbejdelse af udbud, bygherrerådgiver, byggesagsadministration og byggelånsrenter samt installation af nye fjernvarmerør til etablering af de decentrale teknikrum, hvorfor efterfølgende beregninger kun skal betragtes, som grove estimater, som kun kan give
nogle retningspile, men ikke udgøre et beslutningsgrundlag.
Der beregnes tilbagebetalingtider på de tre selskabers forslag 1 omregnet efter nedenstående forudsætninger:
Den variable del af 1 MWH’s besparelse er sat til 446 kr. 5
Rente på gnst. 3,4 pct. p.a. og på 7 pct. p.a.
Inflation på 2 pct. p.a.
Energiprisstigning på 3,4 pct. p.a. og på 5 pct. p.a.
Årlig besparelse på vedligeholdelsehensættelse der i dag udgør 5,4 mio. kr. årligt, sættes
kun til 1 mio. kr. for firma 1 og 2 mio. kr. for firma 3, hvor firmaerne har regnet med en
noget større besparelse.
• Der er ikke forudsat salg af energibesparelser, da disse p.t. er aftalt at skulle tilfalde
Brøndby Fjernvarme uden kompensation, hvilket p.t. er under genforhandling.
•
•
•
•
•
Beregningerne illustreres grafisk med nedenstående grafforklaring for alle tre figurer.
BLÅ GRAF:
RENTE 0pct., ENERGIPRISSTIGNING 0 pct., INTET SPARET VEDLIGEHOLD
RØD GRAF:
RENTE 0 pct., ENERGIPRISSTIGNING 0 pct.,+ SPARET VEDLIGEHOLD
LYSEGRØN GRAF:
RENTE 3,4 pct., ENERGIPRISSTIGNING 0 pct.,+ SPARET VEDLIGEHOLD
LILLA GRAF:
RENTE 7 pct., ENERGIPRISSTIGNING 1,4 pct.,+ SPARET VEDLIGEHOLD
TURKIS GRAF:
RENTE 7 pct., ENERGIPRISSTIGNING 3 pct.,+ SPARET VEDLIGEHOLD
36
5 Baseret på fjernvarmetariffen for 2010/11 og under forudsætning af en væsentlig bedre afkøling.
Selskab 1: Investering 33 mio. kr. - tilbagebetalingstider
Figur 3: Tilbagebetalingstider på forslag 1 fra Selskab 1.
Af denne graf kan man tydelig se påvirkningen af en årlig sparet hensættelse på vedligehold,
der her er sat til 1 mio. pristalsregulerede kroner (forskel mellem rød og blå graf). Begge disse
er simple tilbagebetalingstider uden renteberegning.
Såfremt investeringen skal finansieres med en ydelse på 3,4 pct. p.a. stiger tilbagebetalingstiden med tre år (grøn graf).
Skal investeringen lånefinansieres til markedsydelsen for 30-årige kreditforeningslån, 7 pct.
p.a., vil lånet aldrig kunne tilbagebetales (grafen er ikke medtaget). Med denne rente kan
der kun opnås økonomi i investeringen ved at medregne en stigning i energipriserne på 1,4
pct. mere end inflationen, hvilket giver en tilbagebetalingstid på ca. 20 år (lilla graf). Hvis
energiprisstigningen sættes til 5 pct. p.a. eller 3 pct. over den forventede inflation vil tilbagebetalingstiden falde fra 20 år til 18 år (turkis graf).
Hvorvidt det er realistisk med mindre hensættelse til vedligehold kan diskuteres i dette tilfælde, da den væsentligste del af investeringen går til teknik og ikke til bygningsmæssige
forbedringer.
Ovenstående forslag vil indebære for beboerne, at de får et kvalitetsløft af boligen og et
bedre indeklima, men de skal i de næste ca. 20 år betale for et uændret varmeforbrug med
en let stigende varmeudgift. Først efter de ca. 20 år vil huslejen falde med energibesparelsen
og den sparede hensættelse.
Energibesparelsen andrager i 2010 priser 1.846 kr. eller 5,5 pct. af investeringen, hvilket indebærer, at hvis ydelsen er over disse 5,5 pct., så vil lånet aldrig kunne tilbagebetales med
mindre der indregnes en sparet hensættelse og/eller stigende energipriser. Det udvidede
forslag vil vise endnu længere tilbagebetalingstider og er derfor mindre interessant.
37
Selskab 2: Investering 2 mio. kr. - tilbagebetalingstider
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
år 0
år 1
år 2
år 3
år 4
år 5
år 6
år 7
år 8
år 9
-500000
Figur 4: Tilbagebetalingstider på forslag fra Selskab 2. NB: Ingen rød graf, da rød graf er identisk med blå graf
p.g.a. ingen besparelser på vedligehold
Selskab 2 har i dette forslag kun medtaget forbedringer, som har en tilbagebetalingstid på 6
til 8 år, og som derfor er velegnet til en ESCO-model. Det drejer sig primært om forbedringer
af varmeteknik og indregulering og forbedret brugeradfærd gennem opsætning af målere,
hvorfor der ikke kan påregnes en reduktion af hensættelsesbehovet.
Som følge af bebyggelsens meget høje energiforbrug og lave afkøling er det oplagt, at der
kan hentes nogle lavt hængende frugter meget hurtigt, hvilket må anbefales. Det er ligeledes klart, at der vil kunne indgås en ESCO-aftale på disse punkter med en garanti, som giver
beboerne sikkerhed for at besparelser vil kunne opnås, således at beboernes økonomi ikke
kommer i fare. På disse punkter vil der hurtigt kunne etableres en ESCO-aftale med samme
indhold som den ovenfor beskrevne ESCO-aftale for Bæk/Fosgården.
38
Selskab 3: Investering 121 mio. kr. – tilbagebetalingstider
300000000
250000000
200000000
150000000
100000000
50000000
0
år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år
-50000000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60
Figur 5: Tilbagebetalingstider på forslag fra Selskab 3’s meget omfattende renoveringsforslag
Tredje selskabs meget omfattende og givetvis ønskværdige renovering er meget mere end
en energirenovering, hvilket også ses tydeligt af den turkis og den lilla graf, hvor restgælden
fortsætter med at stige ved en rentefod på 7 pct. p.a. også selv om der indregnes både sparet
vedligehold (her 2 mio. kr. inflationsreguleret) og stigende energipriser. Den grønne graf viser
forløbet med en rente på 3,4 pct. og sparet vedligehold og ender alligevel med en tilbagebetalingstid på 48 år.
Det er svært at se, at der kan indgås en ESCO-aftale på projektet som sådan, da energibesparelserne kun dækker en beskeden del af de samlede finansieringsomkostninger. Men
der kan givetvis etableres en delvis ESCO-aftale, hvorved der opnås en garanti for opnåede
besparelser, som vil kunne medvirke til at dække en del af finansieringsomkostningerne og
dermed reducere den økonomiske risiko ved at gennemføre den foreslåede renovering.
7.2.4 Afsluttende kommentarer vedr. Moserne
Moserne har et meget højt energiforbrug i forhold til andre tilsvarende bebyggelser bl.a. som
følge af kollektiv afregning af varme, utidssvarende vand- og varmeinstallationer og en dårlig klimaskærm, hvilket igen medfører et dårligt indeklima.
Der er behov for en renovering – ikke mindst på energiområdet. Såfremt der besluttes en
mindre energirelateret renovering vil dette kunne udbydes som et ESCO-udbud, men det bør
overvejes, om der i lyset af de af selskaberne fundne mangler ved ejendommen, ikke snarere
bør udarbejdes en langsigtet plan for hele bebyggelsen for at fremtidssikre den. En sådan
plan vil ikke afvige fra de normale helhedsplaner, som de almene boligselskaber er vant til at
udarbejde. Jo flere klimaskærmarbejder, der medtages, jo længere vil tilbagebetalingstiden
blive.
Da ESCO-aftaler stadig er nye og uprøvede inden for den almene sektor, kan det ikke anbefales at indgå en ESCO-aftale med en for lang løbetid, hvorfor løsningen kunne være at
udbyde en traditionel renovering med særlig vægt på energibesparelser med krav om at
en given energibesparelse opnås og garanteres i en ESCO-aftale over en 6–8 årig periode.
39
Energi­besparelsen vil følgelig kun kunne dække en del af omkostningerne. De resterende
omkostninger vil medføre en højere boligudgift, der skal kunne begrundes og accepteres
som betaling for et bedre indeklima og et kvalitetsløft af boligen.
Afdelingen har i en årrække indbetalt til dispositionsfonden, så der bør i givet fald kunne
trækkes herpå i forbindelse med en renovering af denne størrelse, og således nedbringe det
eksterne finansieringsbehov.
7.3 Rækkehusene – Albertslund Syd
Demonstrationshuse i Fiskens Kvarter 1A-1F. Der henvises til bilag 7, hvor ejendommens data
er samlet.
Generelle kommentarer til større renoveringer/helhedsplaner
Dette er kun medtaget for at illustrere den oftest gentagne tese om, at meromkostningerne
ved at indtænke energibesparelser i forbindelse med en i øvrigt planlagt renovering, ikke
fordyrer et projekt væsentligt.
Såfremt et energitiltag er økonomisk rentabelt, vil det normalt altid blive medtaget i et projekt, idet det vil kunne betale finansieringsydelsen. Problemstillingen er snarere, hvorledes
man stiller sig til de mere ambitiøse energitiltag, som følger den overordnede energipolitiske
dagsorden om at fremme energibesparelser og dermed CO2-udslippet, når disse ikke efter
den traditionelle opgørelsesmetode er økonomisk rentable. I sidste ende er der jo kun beboerne til at betale, og det kan næppe forventes at beboerne i en almen bolig er indstillet på
at acceptere huslejestigninger for ikke-rentable energitiltag, som nok støttes med megen
sympati, men som beboerne ikke har økonomisk råderum til.
Ideen med et ESCO-projekt er, at energibesparelsen mindst skal kunne betale for finansieringsydelsen af energitiltaget via den givne garanti. En sådan garanti kunne også vise sig
nyttig i forbindelse med en LBF-støttet renovering, selv om energibesparelsen kun ville kunne dække en del af renoveringen. I en helhedsplan gennemgås hele boligafdelingens fremtidige økonomi for at fastsætte det fremtidige lejeniveau. I denne lejefastsættelse indgår de
med projektet opnåede energibesparelser og dermed lavere varmeudgifter for den enkelte
beboer. Det ESCO-firmaet her vil kunne tilbyde er en garanti for, at ejendommens fremtidige
energiforbrug bliver i overensstemmelse med det i kontrakten lovede. For at udstede en sådan garanti vil et ESCO-selskab som regel kræve, at blive hovedentreprenør på renoveringen.
I forbindelse med dette projekt har BO-VEST været i tæt dialog med Albertslund Fjern­
varmeværk, der i samarbejde med COWI har fået udarbejdet et notat, hvilke muligheder
der forelå for et tættere samarbejde på energiområdet, for derigennem at opnå yderligere
besparelser, jvf. tidligere afsnit herom.
I denne forbindelse har det været drøftet at lade fjernvarmeværket installere og dermed eje
blandingssløjfe og måler på de enkelte lejemål mod at opkræve et årligt vederlag for leje og
service af disse. Boligafdelingen sparer investeringen i nye målere og bør kunne få en bedre
vedligeholdelse af målerne, mens fjernvarmeværket får en bedre overvågning og vedligeholdelse af forsyningsnettet. De økonomiske nøgletal herfor foreligger endnu ikke. Dette er
i virkeligheden et mini ESCO-projekt. Det skal her bemærkes, at beboerne i denne afdeling
afregner varmeforbruget direkte til Albertslund Fjernvarmeværk, hvorfor afdelingen ikke har
behov for fællesomkostninger/fælles installationer og dermed behov for udarbejdelse af et
varmeregnskab.
40
Projektet
Der er udarbejdet en helhedsplan for en omfattende renovering af rækkehusene i Albertslund Syd med økonomisk støtte fra Landsbyggefonden og Albertslund kommune. Som led
i dette arbejdes der på at udvikle det bedst mulige projekt indenfor de givne økonomiske
rammer. Et særligt element i dette er hensynet til at gennemføre renoveringen med størst
muligt hensyn til reduktion af energiforbruget.
Parallelt med projektet gennemføres et særligt udviklings- og demonstrationsprojekt med
støtte fra Energistyrelsens EUDP midler. Projektet, ”Albertslund konceptet” gennemføres
i samarbejde med en partnerkreds, der udover BO-VEST består af Teknologisk Institut, Albertslund Kommune, Rockwool, Velux, Velfac, Danfoss, Niras, Nova 5 Arkitekter, Cenergia og
Rubow Arkitekter. EUDP projektets overordnede målsætning er at udvikle og demonstrere
energieffektive renoveringsmetoder til det tæt lave betonelementbyggeri fra 1960’erne og
-70’erne, så der mindst opnås lavenergiklasse 1 med samme eller bedre totaløkonomi end til
lavenergiklasse 2.
Renovering af seks rækkehuse, en hel række, er et af demonstrationsprojekterne i EUDP
projektet. Samtidig er det dog et meget væsentligt element i udvikling af det endelige projekt for den samlede renovering af rækkehusbebyggelsen.
Renoveringen svarende til BR08 kan opfattes som en ”basisrenovering”, som løser de grundlæggende byggetekniske problemer, herunder byggeskader. Denne basisrenovering er udgangspunktet for de følgende huse, idet der tilføjes flere og flere energitiltag.
Basisrenoveringen skal tilgodese alle de krav, der stilles til gode og velfungerende boliger,
god arkitektur, godt indeklima, sunde materialer, godt dagslys og høj komfort. Sideløbende
med energimålsætningerne er der en helt klar målsætning om at gøre byggeprocessen så
rationel og konstruktiv som mulig.
Renoveringen af de 6 demonstrationshuse omfatter bl.a. følgende:
• etablering af nyt terrændæk med gulvvarme
• etablering af 8 m2 karnap mod haveside
• etablering af nye facader
• udskiftning af døre og vinduer
• etablering af nye tagkassetter
• renovering af badeværelse og etablering af nyt køkken
• afprøvning af lavtemperatur fjernvarme
• fokus på tilgængelighed
Renoveringen gennemføres som en gradueret energirenovering i 5 forskellige energiklasser, fra BR08 over lavenergiklasse 2, 2 alternativer for energiklasse 1, et passivhus af 2020
standard samt endeligt et energi+ hus, hvor huset producerer mere energi end det forbruger.
Formålet med de forskellige energirenoveringsklasser er dels at vise virkemidler og løsninger, der kan tages i anvendelse, ved forskellige ambitionsniveauer, dels at afprøve byggeprocessen og dermed skabe et kvalificeret bud på totaløkonomien ved den samlede renovering
og helhedsplan for rækkehusene.
Baseret på det accepterede bud på projektet er udformningen af de 5 forskellige energirammer skitseret i nedenstående figur 6, der viser hvilke yderligere tiltag basishuset udbygges
med for at komme i en lavere energiklasse osv. for de øvrige prøvehuse.
41
+ højisoleret
brystning
Figur 6: Illustration af supplerende energitiltag til forbedring af prøvehusenes energirammer- fra basishus til
0-energihus.
Baseret på det accepterde bud på projektet er merbyggepriserne for de forskellige energirammeløsninger beregnet og vist i nedenstående tabel:
Tabel 2: Merbyggepris pr bolig for de forskellige energirammevalg.
42
Det gennemsnitlige forbrug i 2010 i et rækkehus før renoveringen har andraget 15,4 MWh.
Gennemførelsen af basisrenoveringen medfører således en energibesparelse på 6,0 MWh
eller en årlig besparelse 3.925 kr. Denne besparelse er indgået i Landsbyggefondens samlede
vurderingsgrundlag for beregning af støttebeløb, og kan således ikke bruges til finansiering
af yderligere energisparetiltag. Disse kan alene finansieres af de yderligere energibesparelser, som dog koster mellem 33 kr. og 49 kr. pr. sparet kWh at effektuere, eller en forrentning
af merinvesteringen på mellem 2 pct. p.a. og 3 pct. p.a., hvilket giver meget lange tilbagebetalingstider. Selv en Landsbyggefond støttet finansiering med en ydelse på f.eks. 3,4 pct.
p.a. er for høj.
Hvis vi forudsætter, at levetiden er 30 år, og ydelsen på lånet svarer til Landsbyggefondens
gennemsnit på 3,4 pct. p.a., således at der ikke skal foretages en hensættelse til udskiftning, er der i nedenstående tabel beregnet, hvorledes forskellige fremtidige energiprisstigninger vil påvirke tilbagebetalingstiden. Grafen er beregnet på grundlag af Lav E2-tallene,
som har den korteste simple tilbagebetalingstid.
Energiprisstigning
Figur 7: Tilbagebetalingstider af ydelsesunderskud ved LavE2 med en investering på kr. 81.234 kr., enenergi besparelse på 1.632 kr. i år 1 og fast terminsydelse på 3,4 pct. p.a.
Som det ses af den røde ovenstående graf, vil en årlig energiprisstigning på 5 pct. p.a. muliggøre en tilbagebetaling af lånet på 24 år. Dette indebærer, at beboerne skal fortsætte med
at betale for et uændret forbrug til stigende priser i 24 år. Først derefter vil de få glæde af
investeringen i 6 år, hvis levetiden er 30 år, for så skal der foretages en ny investering. Blot
for at illustrere effekten af stigende energipriser viser den grønne graf, at en 10 pct. årlig
stigning giver en tilbagebetalingstid på 11 år.
43
Konklusion
Rækkehusrenoveringen er en LBF-støttet helhedsplansløsning til afhjælpning af grundlæggende bygningskonstruktionsfejl, skimmelsvamp m.v., som samtidig fremtidssikrer
boligerne. Fokus har ikke været lagt på en energirenovering, men det kan konstateres at
den almindelige renovering alligevel bevirker, at rækkehusenes energitilstand når BR08.
EUDP demonstrationsprojektet tjener derudover det formål at få belyst, hvad det koster
at opnå en endnu bedre energiramme. De økonomiske beregninger må nødvendigvis tage
udgangspunkt i den i dag gældende variable fjernvarmepris, som er lav i forhold til andre opvarmningsalternativer såsom olie og gas, hvilket gør det vanskeligere at retfærdiggøre ellers
ønskværdige yderligere energibesparelser.
På trods af det særlige fokus der har været i EUDP projektet om udvikling af energieffektive
tiltag må det konstateres, at ingen af disse tiltag er rentable ud fra sædvanlige beregningsforudsætninger. Selv med en subsidieret ydelse via Landsbyggefonden er det kun rentabelt,
såfremt der indregnes en årlig varmeprisstigning på over 5 pct. p.a., hvilket er et niveau, der
ligger væsentlig over den hidtidige prisudvikling på fjernvarme og el. Vi har ikke i rapporten
forholdt os til den fremtidige udvikling i energipriserne.
44
Litteraturliste og referencer:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Joint Research Center for energy within EU: http://ie.jrc.ec.europa.eu/
Almen-Nets publikationer: http://almennet.dk/
Boligselskabernes Landsorganisation: http://www.bl.dk/
Landsbyggefonden (LBF): http://www.lbf.dk/
Kubens Notat om ”Finansierings- og støttemuligheder ifm. renovering af alment byggeri” af 6. marts 2010
NRGi Wormslev notat ”Øvrige tilskudsmuligheder til boligselskaber” af 19. februar 2009
Kompendium fra Konference om energirenovering af lejeboliger af 22. april 2010
Klimarigtigt Byggeri – Teknologirådets rapport 2008/5
Virkemidler til fremme af energibesparelser i bygninger – SBI 2009:06
Barrierer for energibesparelser i private udlejningsejendomme – december 2008
Barrierer for energibesparelser i bygninger – SBI 2004
Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri – SBI 2009
Danske Bygningers energibehov i 2050 – SBI 2010:56
Energieffektivisering af bygningsbestanden – Byggesektoren – oktober 2004
Barrierer og incitamenter for energibesparelser i lejeboliger - Velfærdsmin. januar 2009
Energitjenester – En ny form for partnerskabsaftale om energieffektivitet
Sælg resultater, Ikke udstyr – Energi Performance Contracting – DI Energibranchen
ESCO som garanti for læring – Teknologisk Institut april 2009
45
Bilag 1
6. marts 2009
BF11 – JES
Sag: 7350
UDKAST
Finansierings – og støttemuligheder i forbindelse med renovering af alment byggeri
Indhold:
1. Indledning
2. Tidsplan
3. Gældende finansierings- og støttemuligheder
4. Nye lånetyper og finansieringsmodeller
5. Konkrete regneeksempler
1. Indledning
Med udgangspunkt i renoveringsprojektet for rækkehusene i Albertslund Syd undersøges mulighederne for finansiering af investeringer i rækkehusene ud over det niveau, som Landsbyggefonden
vil støtte. Undersøgelsen omfatter både de muligheder, der ligger inden for nuværende lovgivning
og regelsæt og de mere eksperimenterende muligheder, som kun kan gennemføres som en forsøgsordning med Velfærdsministeriets godkendelse.
Der nedsættes en finansieringsarbejdsgruppe med repræsentanter for Kuben og BO-Vest. Fra
Kuben deltager direktør Niels Andersen og afdelingschef Jette Søndergaard. Arbejdsgruppen
samarbejder med direktør Bent Frederiksen, 3B, realkreditinstitutter samt andre medarbejdere i
Kuben.
Der er desuden taget kontakt til Erik Præstegaard fra Almennet med henblik på drøftelse af et muligt samarbejde med foreningen om et udviklingsprojekt om nye finansierings- og støtteformer.
Sideløbende med finansieringsarbejdsgruppen arbejder BO-Vest og teknikgruppen med fastlæggelse af principperne for og organisering af tilvalgsmuligheder.
2. Tidsplan – Oprindelig tidsplan uaktuel
3. Gældende finansierings- og støttemuligheder
Her beskrives de eksisterende finansierings- og støttemuligheder i forbindelse med gennemførelse
af forbedrings-, moderniserings- og større renoveringsarbejder i almene boligafdelinger. Der er
ikke tilstræbt en udtømmende gennemgang af principperne for de enkelte støtteordninger, da det
vil føre for vidt her. Hvert enkelt regelsæt er således beskrevet ud fra følgende skabelon:
Lovhenvisning
side 1 af 16
Hovedkrav for at være omfattet af ordningen
Hvilke typer udgifter kan finansieres/støttes?
Hvad er hovedprincippet i støtteordningen?
Hvilket lån optages?
Hvor kommer pengene fra?
Hvor mange midler er der til rådighed pr. år?
Eksempel på huslejevirkning
3.1. Renoveringsstøtteordning
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 91, jfr. § 89 og Regulativ og vejledning om støtte fra
Landsbyggefonden til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i alment byggeri samt til fremme af innovation i byggeriet
Hovedkrav: Der skal udarbejdes en helhedsplan for afdelingen
Udgiftstyper: Opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af
lejligheder og miljøforbedring i almene boligorganisationers byggeri.
Hovedprincip: Hovedprincippet i renoveringsstøtteordningen er, at de godkendte arbejder finansieres med realkreditlån, hvor afdelingen betaler en egenbetaling, som udgør en del af ydelsen på
lånet, mens Landsbyggefonden betaler resten. Egenbetalingen udgør (i gennemsnit) 3,4 % + bidrag på 0,27 % af lånebeløbet. For projekter med støttetilsagn efter februar 2008 er egenbetalingsprocenterne varierende efter arbejdernes karakter.
Lånetyper: De støttede realkreditlåns art fastlægges af Velfærdsministeriet ved meddelelse i statstidende. P.t. er det fastlagt, at de støttede lån skal optages som F1-lån med rentetilpasning.
Landsbyggefonden påtager sig renterisikoen, idet egenbetalingen på lånene er uafhængig af den
efterfølgende udvikling i renten.
Kilde. Landsdispositionsfonden i Landsbyggefonden.
Beløb: 2.400 mio. kr. pr. år i perioden 2007-12
Eksempel på huslejevirkning:
Støttet investering 5.000 -10.000 kr. kr. pr. m2 ~ 375.000 - 750.000 kr. ved 75 m2
Huslejevirkning 3,67 % X 5.000 - 10.000 kr. = 183,50 - 367 kr. pr. m2 ~ 1150 - 2.300 kr. pr. måned
ved 75 m2.
3.2 Huslejestøtte
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 91a, jfr. § 89 og Regulativ om tilskud til social og forebyggende indsats i problemramte afdelinger
Hovedkrav: Der skal udarbejdes en helhedsplan for afdelingen.
Udgiftstyper: Huslejestøtte kan ydes til reduktion af balancelejen eller til at modvirke huslejeforhøjelser i forbindelse med renoveringsprojekter. Tilskuddets størrelse afhænger af en række forskellige faktorer, herunder huslejeniveauet, beboersammensætningen, fraflytningsfrekvens, henlæggelser, sociale forhold osv. De første 4 år udbetales 100 % af det fastsatte beløb, hvorefter det aftrappes over de følgende 5 til 10 år.
Lånetyper: Huslejestøtte er ikke knyttet til konkret låneoptagelse.
Kilde: Landsdispositionsfonden i Landsbyggefonden.
side 2 af 16
Beløb: 400 mio. kr. i 2007 og 200 mio. kr. pr. år i 2008-10.
Eksempel på huslejevirkning:
Huslejestøtte ligger typisk på 50-100 kr. pr. m2 ~ 312-625 kr. pr. måned ved 75 m2
3.3 Særlig driftsstøtte
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 92 - § 96 og Regulativ om særlig driftsstøtte fra Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden)
Hovedkrav: Landsbyggefonden kan af midlerne fra Landsdispositionsfonden yde støtte som lån
eller tilskud til almene boligafdelinger, hvor der er konstateret så væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførelse. Kapitaltilførsel (jfr. afsnit 3.4) er
ofte et hovedelement i den samlede driftsstøtte.
Udgiftstyper: Særlig driftsstøtte kan ydes til finansiering af nødvendige udbedrings- opretnings- og
vedligeholdelsesarbejder samt miljøforbedrende foranstaltninger og andre foranstaltninger, herunder udligning af opsamlede driftsunderskud.
Hovedprincip: Særlig driftsstøtte er baseret på en samlet vurdering af afdelingens situation og behovet for renoveringsudgifter, beboeraktiviteter, udlejningsinitiativer mv. Forslag til driftsstøtten
beregnes herefter ved en tilbageregning for at sikre afdelingens økonomi og huslejeniveau på et
acceptabelt niveau. Driftsstøtten har ikke mulighed for generelt at forskyde huslejeniveauet. Der
søges en balance mellem omkostningslejen – efter eventuel renovering – og den markedsbestemte maksimumsleje for det pågældende byggeri.
Lånetyper: Rente- og afdragsfrit lån eller tilskud.
Kilde: Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden)
Beløb: Individuelt.
Eksempel på huslejevirkning:
Individuelt.
3.4 Kapitaltilførsel
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 92 - § 96 og Regulativ om særlig driftsstøtte fra Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden)
Hovedkrav: Landsbyggefonden kan af midlerne fra Landsdispositionsfonden yde kapitaltilførsel til
dækning af opsamlet underskud, afskrivning af uerholdelige tilgodehavender og afvikling af underfinansiering eller særlige aktiviteter.
Udgiftstyper: Kapitaltilførsel ydes ikke til bestemte udgiftstyper.
Hovedprincip: Kapitaltilførsel er baseret på en samlet vurdering af afdelingens situation og behovet
for renoveringsudgifter, beboeraktiviteter, udlejningsinitiativer mv. Forslag til driftsstøtten beregnes
herefter ved en tilbageregning for at sikre afdelingens økonomi og huslejeniveau på et acceptabelt
niveau. Driftsstøtten har ikke mulighed for generelt at forskyde huslejeniveauet. Der søges en balance mellem omkostningslejen – efter eventuel renovering – og den markedsbestemte maksimumsleje for det pågældende byggeri.
Lånetyper: Kapitaltilførsel kan ydes som rente- og afdragsfrit lån eller som tilskud.
Kilde: Kapitaltilførsel ydes efter femtedelsmodellen, dvs. at fordelingsmodellen er således:
o
Boligorganisation
1/5
side 3 af 16
o
Realkreditinstitut
1/5
o
Landsdispositionsfond
2/5
o
Beliggenhedskommune
1/5
Beløb: Individuelt
Eksempel på huslejevirkning:
Individuelt.
3.5 Investeringstilskud fra LDF (20.000 kr. s tilskud)
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 90 / Regulativ om særlig driftsstøtte fra Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden § 7)
Hovedkrav: Investeringstilskud kan kun ydes som supplerende støtte til afdelinger, der opnår særlig driftsstøtte efter regulativets øvrige bestemmelser.
Udgiftstyper: Større og særligt udgiftskrævende forbedrings- og opretningsarbejder i problemramte
afdelinger, der er ibrugtaget inden 1979.
Hovedprincip: Tilskuddet kan udgøre op til 50 % af udgifterne, dog maksimalt 20.000 kr. pr. lejlighed. Det er normalt en forudsætning, at boligorganisationen selv bidrager ved anvendelse af trækningsretsmidler eller egenkapital med mindst en tredjedel af det beløb, der ydes i tilskud.
Lånetyper: Der er ikke krav om bestemte lånetyper.
Kilde: Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden)
Beløb: Individuel fastsættelse.
Eksempel på huslejevirkning:
20.000 kr. pr. lejlighed svarer til en huslejevirkning på 7,5 % x 20.000 kr. = 125 kr. pr måned ~ 20
kr. pr. m2 pr. år ved 75 m2
3.6 Delvis fritagelse for pligtmæssige bidrag til Landsbyggefonden (A- og G-indskud)
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 80, stk. 4 / Regulativ om pligtmæssige bidrag fra almene
boligafdelinger til Landsbyggefonden
Hovedkrav: Delvis fritagelse for pligtmæssige bidrag ydes som hovedregel som et led i en samlet
plan for særlig driftsstøtte til løsning af en afdelings økonomiske problemer.
Udgiftstyper: Ingen særlige
Hovedprincip: Landsbyggefonden kan bevilge fritagelse for indbetaling af den del af bidragene, der
overstiger de i 1982 betalte bidrag til Boligselskabernes Landsbyggefond (12,30 kr. pr. m2 bruttoetageareal). Det er en forudsætning, at der er tale om afdelinger, der i de seneste 3 år har modtaget støtte til nedbringelse af huslejen enten fra fonden, kommunen eller staten.
Lånetyper: Ingen
Kilde: Landsbyggefonden
Beløb: Jfr. ovenfor.
Eksempel på huslejevirkning:
Boliger ibrugtaget før 1.1.1965: Fritagelsen udgør 54,05 -12,30 kr. = 41,75 kr. pr. m2 ~ 261 kr. pr.
måned ved 75 m2
side 4 af 16
Boliger ibrugtaget fra 1.1.1965 til 31.12.1969: Fritagelsen udgør 24,15 - 12,30 kr. = 11,85 kr. pr. m2
~74 kr. pr. måned ved 75 m2
3.7 Fritagelse for dispositionsfondsforpligtelse
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 20 og 80a og 80b.. / Regulativ om indbetalinger til Landsdispositionsfonden § 9
Hovedkrav: Ydelser på udamortiserede lån i almene boligafdelinger indbetales til boligorganisationens dispositionsfond, hvorfra 2/3 af indbetalingerne viderebetales til Landsbyggefondens Landsdispositionsfond, mens den 1/3 forbliver i den lokale dispositionsfond.
Udgiftstyper: Ingen særlige
Hovedprincip: Landsbyggefonden kan efter indstilling fra kommunalbestyrelsen bevilge fritagelse
for den del af indbetalingen, der forbliver i boligorganisationens dispositionsfond. Hvis denne godkendelse er sket inden 1. januar 2008 nedsættes indbetalingen til Landsbyggefonden med 1/3 af
det fritagne beløb.
Lånetyper: Ingen
Kilde: Landsbyggefonden
Beløb: Individuelt.
Eksempel på huslejevirkning:
Lejen kan nedsættes med det fritagne beløb. Størrelsesorden individuel.
3.8 Tilskud/lån fra boligorganisationens dispositionsfond
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 20.
Hovedkrav: Boligorganisationens dispositionsfond kan anvendes til en række forskellige formål,
hvoraf lån/tilskud til fysiske arbejder kun er ét.
Udgiftstyper: Opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af
lejligheder og miljøforbedring i boligorganisationens afdelinger.
Hovedprincip: Der kan fra dispositionsfonden ydes lån, som skal afdrages over højst 30 år, eller
løbende støtte til betaling af ydelser på realkreditlån.
Lånetyper: Der er ikke krav om bestemte lånetyper.
Kilde: Boligorganisationens dispositionsfond
Beløb: Individuelt
Eksempel på huslejevirkning:
Individuelt
3.9 Trækningsret
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 90, jfr. § 87 / Regulativ om tilskud fra Landsbyggefonden
til forbedrings- og opretningsarbejder m.v. (”egen trækningsret”).
Hovedkrav: Landsbyggefonden kan yde tilskud til almene boligorganisationer til delvis finansiering
af forbedrings- og opretningsarbejder mm. Boligorganisationen har fortrinsret til tilskud fra fonden
inden for en andel af de indbetalinger organisationens byggefond har foretaget. Boligorganisationen kan selv bestemme fordelingen blandt afdelingerne.
side 5 af 16
Udgiftstyper: Tilskud kan ydes blandt andet til opførelse, om- og tilbygning, modernisering, miljøforbedrende foranstaltninger, særligt udgiftskrævende opretningsarbejder mv. Tilskud kan kun
ydes til egentlige forbedringer og særligt udgiftskrævende opretningsarbejder. Tilskud kan således
eksempelvis ydes til:
o
Installation af centralvarme eller anden tidssvarende opvarmningsform.
o
Tidssvarende boligforbedring af toilet- og badeforhold.
o
Arbejder, der udføres i forbindelse med brandsikring.
o
Isoleringsarbejder og andre energibesparende foranstaltninger.
o
Forbedring af køkkener.
o
Renovering af facader, altaner, tag m.v. ("Klimaskærmen")
o
Etablering og forbedring af vaskerier og andre fælleslokaler.
o
Forbedring af bebyggelsens omgivelser, f.eks. omlægning af gårdsplads og øvrige friarealer, etablering af lege- og opholdsarealer eller lignende arbejder, hvorved bebyggelsens
omgivelser forbedres væsentligt.
Hovedprincip: Tilskuddet kan i hvert enkelt tilfælde højest udgøre 2/3 af de af fonden godkendte
rimelige udgifter ved arbejdets udførelse. I praksis er tilskudsprocenten i gennemsnit betydeligt
lavere, da boligorganisationerne gerne vil lade trækningsretsmidlerne komme så mange afdelinger
til gode som muligt. Andre former for tilskud fratrækkes arbejdernes udgift inden fondens tilskud
beregnes, ligesom eventuelle udgifter, hvortil der skal foretages årlige henlæggelser, udgår af tilskudsgrundlaget.
Lånetyper: Der er ikke krav om bestemte lånetyper.
Kilde: En almen boligorganisation har fortrinsret til tilskud fra fonden til forbedrings- og opretningsarbejder i organisationens afdelinger inden for 75 % af de indbetalinger, som organisationens byggefond har foretaget til Landsbyggefonden for tiden 1. januar 1982 til 31. december 1996 (overgangsperiode 1980-81).
Tilsvarende har boligorganisationen fortrinsret til tilskud til disse arbejder på 60 % af de indbetalinger, som organisationens byggefond har foretaget for tiden efter 31. december 1996. Tilskud kan
ydes, uanset om den pågældende boligafdeling selv har indbetalt bidrag til organisationens byggefond.
Beløb: Individuelt.
Eksempel på huslejevirkning:
Huslejestigningen som følge af bestemte forbedringsarbejder kan reduceres med tilskuddets andel
af udgifterne. Hvis der ydes det maksimale tilskud på 2/3, kan huslejestigningen, der typisk er 7,5
% af investeringen svarende til ydelsen på et ustøttet 30-årigt realkreditlån, reduceres til 2,5 % af
investeringen.
Ny altan med glasinddækning 100.000 kr. pr. bolig. Fuld ydelse på et ustøttet lån 7,5 % = 7.500 kr.
svarende til 625 kr. pr. måned. Hvis der ydes maksimalt tilskud på fx 50 %, kan huslejeforhøjelsen
nedsættes til 312,50 kr. pr. måned.
3.10 Individuelle moderniseringer - Kollektiv råderet
Lovhenvisning: Lov om almene boliger § 37 b
Hovedkrav: Der skal træffes en beslutning på afdelingsmøde om, at bestemte moderniseringer kan
gennemføres efter reglerne om kollektiv råderet.
Udgiftstyper: Forbedringer
side 6 af 16
Hovedprincip: Individuelle moderniseringer kan gennemføres med baggrund i beslutningen på afdelingsmødet. Moderniseringen finansieres af afdelingen, og at beboeren betaler en huslejeforhøjelse, der dækker omkostningerne ved låneoptagelsen. Det er frivilligt for beboerne om de vil tilslutte sig moderniseringen. Ordningen anvendes især til nye køkkener, badeværelser eller glasinddækning af altaner.
Lånetyper: Realkreditlån i form af annuitetslån med maks. løbetid 20 år.
Kilde:
Beløb: Ingen særlige begrænsninger
Eksempel på huslejevirkning:
Køkkenmodernisering 100.000 kr. pr. bolig. Huslejevirkning svarende til ydelsen på et ustøttet 20årigt kontantlån ca. 8,5 % = 8.500 kr. pr. år svarende til 708 kr. pr. måned.
3.11 Individuel råderet
Lovhenvisning: Lov om leje af almene boliger § 39
Hovedkrav: Den enkelte beboer har lov til at gennemføre forbedringer inde i lejligheden og ved
fraflytning at få en økonomisk godtgørelse for de afholdte udgifter. Tilsvarende gælder forbedringer
uden for lejligheden, f.eks. glasinddækning af altan, terrasse, have, udestue, carport.
Udgiftstyper: Forbedringer
Hovedprincip: Beboeren finansierer selv forbedringen, som maksimalt må koste 110.252 kr. (2009niveau) og forbedringen godtgøres ved fraflytning. Godtgørelsesbeløbet nedskrives over 10-20 år
ud fra en vurdering af forbedringens levetid.
Lånetyper: Individuelt
Kilde: Individuel:
Beløb: Maksimum 110.252 kr. pr. bolig (2009-niveau)
Eksempel på huslejevirkning:
Hvis lejeren låner det maksimale beløb i banken vil dette medføre en månedlig udgift på i størrelsesorden 1.000 kr. om måneden efter skat (der kan være store individuelle variationer)
3.12 Anvendelse af henlagte midler
(mangler)
3.13 Driftsmæssig påvirkning af renoveringsindsatsen
(Mangler)
side 7 af 16
4. Nye lånetyper og finansieringsmodeller
4.1 Nuværende regler om realkreditlån til almene boliger
Almene boligorganisationer kan optage realkreditlån i princippet som alle andre. De kan benytte
sig af alle gængse realkreditlånetyper (fastforrentede lån, rentetilpasningslån, garantilån, mv.).
Dog må der ikke benyttes lån med afdragsfrihed, da man herved lægger en byrde over på de fremtidige lejere.
Lån med renoveringsstøtte fra Landsbyggefonden skal dog være af den konkrete type, som Velfærdsministeriet udmelder – for tiden rentetilpasningslån (men da beboerbetalingen er uafhængig
af låneydelserne, er lånetypen i praksis uden betydning for huslejen).
Udbuddet af lånetyper er steget kolossalt i de senere år. Derved har boligorganisationen principielt
mulighed for at lægge en aktiv finansieringsstrategi i forbindelse med finansiering af renoveringsarbejder. Der er dog flere barrierer for at gøre dette i praksis.
For det første er der ikke tradition i den almene sektor for at føre en aktiv lånepolitik, der udnytter
kapitalmarkedets muligheder for at sammensætte en finansiering, der er individuelt afstemt til den
enkelte afdelings økonomiske forhold og behov. (Ved vi det?)
For det andet skal låneoptagelsen godkendes af kommunen, og i kommunerne er der ofte en konservativ holdning til godkendelse af lån, der er anderledes end de traditionelle.
For det tredje er der nogle lovmæssige begrænsninger (f.eks. at almene boligafdelinger ikke må
optage lån med afdragsfrihed), som betyder, at der er færre strenge at spille på end f.eks. i private
andelsboliger.
Som følge heraf udnyttes de eksisterende muligheder på kapitalmarkedet ikke særlig godt.
Nedenfor er vist eksempler på ydelser på forskellige almindelige lånetyper:
Baseret på kurser mv. 5.3.2009
Løbetid
1. års
ydelse
1. års ydelse
med afdragsfrihed
30
7,6
6,5
30
5,7
3,5
30
8,1
6,9
Fastforrentede lån
Obligationslån
Variabelt forrentede lån
Rentetilpasningslån/flexlån
Variabelt forrentede lån med loft og mulighed for rentefald
Garantilån/rentemax
Variabelt forrentede lån med fast ydelse
og variabel løbetid
Rentetilpasningslån/Flexlån med variabel
løbetid – ikke aktuel
30
Andre typer lån (tilbydes ikke til almene)
Cibor6
30
7,9
Stående lån
10
4,6
Nedsparingslån
10
side 8 af 16
Nykredit Pari
10
4.2 Andre typer realkreditlån/banklån
Der eksisterer en række andre realkreditprodukter, som bruges af erhvervsvirksomheder, herunder
private andelsboligforeninger og private udlejningsejendomme, men som ikke kan bruges af almene boligorganisationer.
Der er generelt behov for at undersøge nærmere, hvordan de almene boligorganisationer i højere
grad kan få mulighed for at udnytte den fulde palet af finansielle produkter. Det vil give dem samme mulighed som andre aktører på boligmarkedet for at sammensætte en finansieringsmodel, der
udnytter de forskellige produkter, renteforskelle, afdragsprofiler osv. Dette vil kunne lette de almene boligafdelingers muligheder for selv at finansiere renoverings- og moderniseringsarbejder uden
støtte fra Landsbyggefonden.
Samtidig skal det dog undgås, at dette fører til uhensigtsmæssige økonomiske dispositioner. Det
handler om at optimere lånesammensætningen, så huslejeforhøjelsens størrelse og den økonomisk risiko begrænses mest muligt.
I den forbindelse kan det undre, at man godt må optage rentetilpasningslån, som påfører de fremtidige lejere en renterisiko af ukendt størrelsesorden, men ikke må bruge afdragsfrihed som et kalkuleret element i en samlet finansieringsstrategi.
Eksempler på lån, der som udgangspunkt ikke ydes til almene boliger:
Cibor6
Erhvervsvirksomheder, herunder private andelsboligforeninger, kan optage lån, der er baseret på
obligationer, hvor renten fastsættes to gange årligt på baggrund af 6 måneders CIBOR rentesatsen.
Cibor rentesatsen er den rente, hvortil banker tilbyder indskud i andre banker på Interbankmarkedet i København (Copenhagen Interbank Offered Rates). Cibor6 er rentesatsen for 6månederes indskud.
Cibor6 lån ydes ikke med renteloft, men lånet kan kombineres med afdragsfrihed.
Stående lån
Stående lån (dvs. lån, der ikke afdrages) kan ligeledes ydes til erhverv og private andelsboligforeninger. Et stående lån er billigere end et almindeligt realkreditlån med afdragsfrihed, når den korte
rente er lavere end den lange. Sådanne lån kan f.eks. bruges til at udskyde den endelige finansiering, indtil den lange rente er faldet eller til andre indestående lån er udamortiseret, således at der
er økonomisk råderum til et nyt lån.
Nedsparingslån
Et nedsparingslån giver mulighed for at belåne friværdien i en andelsboligejendom til betaling af
f.eks. driftsudgifter, afdrag på realkreditlån eller vedligeholdelsesudgifter.
Nedsparingslån vil være i strid med balancelejeprincippet i den almene sektor. Ifølge dette må almene afdelinger hverken nedspare eller opspare.
Renteswaps
En renteswap er et finansielt instrument, som en virksomhed kan benytte til at afdække de renterisici, der knytter sig til et realkreditlån. En renteswap er en kontrakt om at bytte rentebetalinger fra
variabel til fast rente eller omvendt mellem virksomheden og banken. Renteswappen kan være et
side 9 af 16
individuelt aftalt arrangement eller det kan være et konkret realkredit/bankprodukt som f.eks. Nykredits Parilån.
En renteswap kan bruges til at etablere et lån med rentetrappe, dvs. at låntager udskyder en del af
rentebetalingen til senere, og dermed betaler en lav ydelse i begyndelsen af perioden mod en højere ydelse senere. Sådanne arrangementer er mest oplagte i perioder med en stejl rentekurve,
dvs. stor forskel mellem den lange og den korte rente.
NB! På grund af finanskrisen er ikke alle disse produkter aktuelle for tiden!
4.3 Medejerboligkoncepter
Omkring år 2000 blev der påbegyndt et antal medejerboliger som forsøgsordning. Der er i alt bygget 4 afdelinger med i alt 76 medejerboliger af boligorganisationen 3B. Enkelte andre boligorganisationer har også opført medejerboliger.
Der blev udarbejdet et lovforslag om en permanent ordning, som imidlertid ikke kom videre på
grund af regeringsskiftet i 2001.
Princippet i medejerboligen er udviklet til brug ved nybyggerier, men det er nærliggende at overføre de samme principper til renoveringsprojekter. Ved at gøre dette er der mulighed for at opnå både et finansieringsbidrag til projektet og en hensigtsmæssig organisering af beboernes indflydelse
på projektet.
Den oprindelige medejerbolig
Medejerboligen indeholder to forsøgs-elementer, dels en ny finansieringsform, dels en model for
udvidet (fremskudt) råderet.
Den nye finansieringsform indebærer, at beboerne betaler 20 % af anskaffelsessummen som indskud, der tilbagebetales ved fraflytning. Det er afdelingen, der køber medejerdelens aktuelle restværdi tilbage ved fraflytning. Tilbagekøbsværdien beregnes på baggrund af en afskrivning på 3 %
om året og en opskrivning af restværdien efter nettoprisindekset. Disse principper er ved at blive
justeret, idet 3B har ændret principperne, således at der hverken sker afskrivning eller opskrivning
af selve indskuddet, men kun af tilvalgsdelen.
Den udvidede (fremskudte) råderet indebærer, at beboerne tidligt har været inddraget og øvet individuel indflydelse på boligen, udearealerne og fælleshuset samt skabt et socialt fællesskab. Mulighederne for tilvalg blev drøftet og gennemarbejdet og præsenteret i et tilvalgskatalog, hvor effekten
af valgene direkte kunne aflæses i den samlede pris.
En evaluering af den første medejerboligafdeling Grønhøj i Ballerup kan findes på boligorganisationens hjemmeside www.3b.dk.
Kommentar vedrørende anvendelighed i Albertslund-rækkehusene:
Medejerboligprincipperne i en eller anden form kan med fordel anvendes i rækkehusene. Det forudsætter udvikling af en konkret forsøgsmodel, som kan godkendes i Velfærdsministeriet.
Indskudsboligen
Boligorganisationen 3B har på baggrund af erfaringerne med medejerboligen arbejdet med et nyt
boligkoncept for almene boliger, kaldet indskudsboligen. Modellen tænkes anvendt i eksisterende
byggeri som et af flere redskaber, der kan skabe udvikling i området. Ingen boliger er dog etableret
efter modellen endnu.
Målsætningen med det nye koncept har været at udvikle et alment boligkoncept, der kan fastholde
og tiltrække ressourcestærke beboergrupper, så beboersammensætningen stabiliseres i de almeside 10 af 16
ne boligområder, hvor udviklingen går i en negativ retning. Udgangspunktet har således ikke været
at skaffe et finansieringsbidrag, men at ændre beboersammensætningen i et område.
Tanken bag indskudsboligen er også at lægge sig i det boligsegment, som tidligere har været
dækket af den private andelsbolig (dvs. en bolig med socialt fællesskab og rummelighed, medindflydelse på drift og udvikling samt en vis, begrænset privatøkonomisk gevinstmulighed.)
Grundideen er, at der kræves et forøget beboerindskud på i størrelsesordenen 100.000 kr. eller
mere, men tilpasset det lokale boligmarked. Beboeren er garanteret at få indskuddet tilbagebetalt
af boligorganisationen med fuld inflationsregulering efter nettoprisindekset. I modsætning til medejerboligen er der ikke tale om nogen afskrivning. Boligorganisationen påtager sig dermed en økonomisk risiko, hvis indskudsboligen ikke kan genudlejes med det forøgede beboerindskud.
Modellen foreslås kombineret med de almindelige råderetsprincipper, således at forbedringer i
lejlighederne foretages efter råderetten med den afskrivning af investeringen, der ligger i denne
model.
Kommentar vedrørende anvendelighed i Albertslund-rækkehusene:
Se ovenfor.
4.5 Energirenovering
ESCO-ordninger
Investeringer i energibesparelser er næsten altid en del af støtte renoveringsprojekter, og med den
stigende opmærksomhed på miljø, energi, CO2 mv. vil der efter al sandsynlighed blive investeret
endnu mere i energibesparelser fremover.
En alternativ finansieringsmulighed for disse investeringer kunne være at etablere en model, hvor
energisparetiltag organiseres via lokale energispareselskaber (Energy Saving Company under
ESCO). Herved bliver der mulighed for at erstatte almindelige bank- eller realkreditlån med billigere
lån hos Kommunekredit via en kommunegaranti. Samtidig sikrer man sig en professionel deltagelse i både anlægsfasen og den efterfølgende driftsfase. Samarbejdet baseres på en 20-årig kontrakt mellem boligorganisationen og det lokale energispareselskab. En tilsvarende model kendes
fra finansiering af fjernvarmeprojekter.
Ovenstående er p.t. alene en idéskitse, som eventuelt kan danne grundlag for en ansøgning til
EUDP-programmet om midler til at udvikle modellen for nogle aktuelle almene renoveringsprojekter.
Kommentar vedrørende anvendelighed i Albertslund-rækkehusene:
Ideen er interessant i en bredere sammenhæng, men spørgsmålet er, om det tidsmæssigt kan
passes sammen med rækkehusprojektet?
side 11 af 16
5. Konkrete regneeksempler
Regneeksemplerne tager udgangspunkt i, at basisinvesteringerne på 1.273.000. kr. pr. rækkehus
finansieres som anvist i Landsbyggefondens finansieringsskitse af 21. december 2007. Dette udtømmer mulighederne for støtte fra Landsbyggefonden (støttede lån, kapitaltilførsel, dispositionsfonde, udamortiserede lån, LBF-driftslån mv.)
Basisinvesteringen indebærer følgende huslejekonsekvenser (2007-tal)
Nuværende husleje ca. 555 kr. pr. m2 pr. år
Huslejestigning ca. 141 kr. pr. m2 pr. år
I alt ca. 696 kr. pr. m2 pr. år. Det svarer til 5.684 kr. pr. måned for et rækkehus på 98 m2.
Basisinvesteringen er den investering, som Landsbyggefonden godkender i forbindelse med driftsstøttesagen.
Herudover er der behov for finansiering af forbedringsudgifter på ca. 400.000 kr. pr. rækkehus for
at opnå en ønskværdig standard set i fremtidssikringsperspektiv. Den enkelte beboer kan have
ønsker om yderligere forbedringer herudover.
Forbedringsudgifterne kan i princippet finansieres på 3 forskellige måder:
o
Generelle forbedringsarbejder, der gennemføres for alle og dækkes af en generel huslejeforhøjelse for forbedringerne.
o
Kollektiv råderet, dvs. et fælles forbedringsprojekt med individuel tilslutningsmulighed. De
der tilslutter sig, får en forbedringslejeforhøjelse.
o
Individuel råderet eller indskud, hvor den enkelte beboer selv finansierer forbedringen.
De forbedringsarbejder, som er indeholdt i de 400.000 kr., bør kategoriseres efter deres ”fællesskabsgrad”, levetid mv., og dermed deres egnethed til de tre forskellige former for finansiering.
Nedenfor belyses forskellige finansieringsmuligheder inden for det eksisterende regelsæt samt
andre muligheder, der kræver forsøgsgodkendelse. Følgende eksempler er beregnet:
Eksempel 1
Indskud efter regler for individuel råderet
400.000 kr.
Eksempel 2
Indskud efter 3b’s indskudsboligmodel
400.000 kr.
Eksempel 3
Indskud efter principperne i den oprindelige
medejerboligmodel
400.000 kr.
Eksempel 4
Kollektiv råderet
400.000 kr.
Eksempel 5
Fælles forbedringer
400.000 kr.
Eksempel 6
Kombination A
Individuel råderet 150.000 kr.
Kollektiv råderet 250.000 kr.
Eksempel 7
Kombination B
Individuel råderet 150.000 kr.
Fælles forbedringer 250.000 kr.
Eksempel 8
Kombination A/B med billigere finansiering og
alternativ regulering/afskrivning af indskud
Eksempel 9
Kombination A/B med endnu billigere finansiering af forbedringsarbejder
Indskud 150.000 kr.
Fælles forbedringer 125.000 kr.
Kollektiv råderet 125.000 kr.
Indskud 150.000 kr.
Fælles forbedringer 125.000 kr.
Kollektiv råderet 125.000 kr.
side 12 af 16
Eksempel 1 Indskud efter reglerne for individuel råderet
De nuværende råderetsregler kan omfatte en investering på 110.252 kr. (2009-niveau). KAB har
fået godkendt en forsøgsordning med udvidelse af råderetten til 150.000 kr. i forbindelse med deres Almen Bolig+ koncept.
Hvis man forestillede sig en forsøgsordning, hvor hele forbedringen på 400.000 kr. finansieres efter
nuværende råderetsregler ville det indebære følgende konsekvenser:
”Husleje” ved lånefinansiering med individuelt lån (ydelse
efter skat cirka 12 %)
4.000 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
9.684 kr. (~1186 kr. pr. m2)
Godtgørelse ved fraflytning efter 10 år (lineær afskrivning
over 20 år)
200.000 kr.
Denne model må anses for uattraktiv for boligtagerne.
Eksempel 2 Indskud efter 3B’s indskudsboligmodel
Boligselskabet 3 B har skitseret en mulig model for en indskudsbolig, hvor nogle af de oprindelige
tanker bag medejerboligen genbruges, men i en forenklet form.
En forsøgsordning, hvor hele forbedringen på 400.000 kr. finansieres efter denne indskudsboligmodel vil indebære følgende konsekvenser:
”Husleje” ved lånefinansiering med individuelt lån (ydelse
efter skat ca. 12 % )
4.000 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
9.684 kr. (~1186 kr. pr. m2)
Indskuddets værdi efter 10 år opskrivning med nettoprisindekset (forudsat 2 %) og ingen afskrivning
497.500 kr.
Denne model må anses for uattraktiv og risikabel for boligorganisationen.
Eksempel 3 Indskud efter principperne i den oprindelige medejerboligmodel
Princippet i den oprindelige medejerbolig var et indskud på 20 % af anskaffelsessummen. Indskuddet reguleres med nettoprisindekset, men der sker samtidig en afskrivning på 3 % p.a. (der
findes andre varianter af reguleringsmekanismer).
”Husleje” ved lånefinansiering med individuelt lån (ydelse
efter skat cirka 12 %)
4.000 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
9.684 kr. (~1186 kr. pr. m2)
Indskuddets værdi efter 10 år opskrivning med nettoprisindekset (forudsat 2 %) og afskrivning med 3 % p.a.
363.000 kr.
Eksempel 4 Kollektiv råderet
side 13 af 16
Hvis forbedringerne gennemføres efter modellen for kollektiv råderet vil det indebære følgende
konsekvenser:
Huslejestigning ved finansiering med 20-årige fastforrentede
lån cirka
2.800 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
8.484 kr. (~1.039 kr. pr. m2)
Indskuddets værdi efter 10 år (intet indskud)
0 kr.
Eksempel 5 Fælles forbedringer
Hvis forbedringerne gennemføres som fælles forbedringsarbejder for alle, vil det indebære følgende konsekvenser:
Huslejestigning ved finansiering med 30-årige fastforrentede
lån cirka
2.300 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
7.984 kr. (~978 kr. pr. m2)
Indskuddets værdi efter 10 år (intet indskud)
0 kr.
Ingen af de fem finansieringsmodeller er dog egnede i den rene form. Der skal derfor findes en
kombinationsmodel, hvor finansieringen tilpasses de enkelte tiltags karakter og levetid, og hvor der
søges opnået billigere finansieringsmuligheder end de traditionelle.
Eksempel 6 Kombination af individuel råderet (150.000 kr.) og kollektiv råderet (250.000 kr. )
Her foreslås en kombination af individuel råderet som i eksempel 1 og kollektiv råderet som eksempel 4. Den individuelle råderets andel er sat til 150.000 kr. svarende til Bolig+ modellen. Fordelingen mellem de to typer bør have sammenhæng med de konkrete forbedringers karakter.
Låneydelse 1500 kr. og huslejestigning 1750 kr.
3.250 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
8.934 kr. (~1.094 kr. pr. m2)
Indskuddets værdi efter 10 år
75.000 kr.
Eksempel 7 Kombination af individuel råderet (150.000 kr. ) og fælles forbedringer (250.000
kr. )
Her foreslås en kombination af individuel råderet som i eksempel 1 og fælles forbedringer som i
eksempel 5. Den individuelle råderets andel er sat til 150.000 kr. svarende til Bolig+ modellen.
Fordelingen mellem de to typer bør have sammenhæng med de konkrete forbedringers karakter
Låneydelse 1500 kr. og huslejestigning 1400 kr.
2.900 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
8.584 kr. (~1.051 kr. pr. m2)
Indskuddets værdi efter 10 år
75.000 kr.
side 14 af 16
Eksempel 8 Som eksempel 6 og 7 med billigere finansiering og ændret afskrivning/regulering
I dette eksempel er der arbejdet med at gøre de forskellige finansieringselementer billigere og afskrivningen på indskuddet mere attraktiv.
Det er forudsat, at indskuddet på 150.000 kr. kan finansieres som lån til køb af private andelsboliger, som typisk ligger på en rente på 8,5 % p.a. og en ydelse på ca. 8 % p.a. efter skat. Da långiver ikke kan opnå pant i indskuddet på samme måde som i en privat andelsboligforening, vil det
forudsætte særlig sikkerhed, f.eks. i form af et lån eller garanti fra boligorganisationen.
Det er desuden forudsat, at der er fælles forbedringer på 125.000 kr. pr. bolig og kollektive råderetsarbejder for 125.000 kr. De tilsammen 250.000 kr. finansieres med 30-årige rentetilpasningslån
med en ydelse på ca. 5,7 % p.a. Denne finansieringsform indebærer dog en renterisiko.
Låneydelse 1000 kr. + Huslejestigning 1200 kr.
2.200 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
7.884 kr. (965 kr. pr. m2)
Indskuddets værdi efter 10 år
112.000 kr.
Med hensyn til indskuddet er det forudsat, at der etableres en reguleringsmekanisme, som ligger
imellem råderettens rene afskrivning og indskudsboligens rene opskrivning. Der er i eksemplet
regnet på en model, hvor aftrapningen af indskuddet sker med 5 % pr. år, og at der sker en pristalsregulering med 2 % pr. år. Efter 10 år vil indskuddet efter denne model have en værdi på
112.000 kr., som den fraflyttende lejer skal have med sig.
Med denne model kan opnås en husleje under 1.000 kr. pr. kvadratmeter inkl. nettoydelsen på et
lån til indskud. Hvis en beboer i stedet for at låne 150.000 kr. betaler beløbet kontant (f.eks. en
person der har friværdi med sig fra et hus) vil man kunne sidde for 6.884 kr. pr. måned (svarende
til 843 kr. kr. pr. m2), og man har mulighed for at få en del af indskuddet med sig ved fraflytning.
Modellen forudsætter følgende:
o
En forsøgsordning, der gør det muligt at udvide den individuelle råderet til 150.000 kr. og
ændre aftrapning/regulering.
o
En finansieringsordning for indskud, som ikke koster mere i finansieringsomkostninger end
tilsvarende køb af andel i private andelsboliger.
o
Forlængelse af løbetiden for lån til kollektive forbedringer til 30 år.
Eksempel 9 Som eksempel 8 med endnu billigere finansiering af forbedringsarbejder
I dette eksempel er der forudsat, at der kan opnås en endnu lavere ydelse på lån til fælles forbedringsarbejder ved at finansiere disse med 30-årige rentetilpasningslån uden afdrag i de første 10 år
Indskuddet på 150.000 kr. finansieres og reguleres som i eksempel 8.
De kollektive råderetsarbejder finansieres som i foregående eksempel med 30-årige rentetilpasningslån med en ydelse på 5,7 % p.a. De fælles forbedringsarbejder på 125.000 kr. finansieres
med 30-årige rentetilpasningslån med afdragsfri periode i 10 år. Ydelsesprocenten i de første 10 år
er på dette lån ca. 3,6 % p.a.
Låneydelse 1000 kr. + Huslejestigning kollektiv råderetsarbejder 600 kr.+ huslejestigning forbedringsarbejder 400 kr.
side 15 af 16
2.000 kr. pr. måned
Samlet husleje pr. måned
7.684 kr. (941 kr. pr. m2)
Indskuddets værdi efter 10 år
112.000 kr.
Modellen forudsætter det samme som eksempel 8, og derudover forudsætter den, at det bliver
muligt at anvende lån med afdragsfrie perioder til finansiering af forbedringsarbejder. Sådanne lån
er ikke mulige i dag, fordi afdragsfriheden indebærer, at afdragsbyrden skubbes over på fremtidige
lejere. Hvis man vælger afdragsfrihed i de første 10 år af et 30-årigt rentetilpasningslån vil ydelsen
i de 10 år være ca. 3,6 % for derefter at stige til det dobbelte.
Alternativ profil for afdragsfrihed
I stedet kan man tilrettelægge en betalingsprofil, der indebærer, at ydelsesstigningen fordeles over
flere år og ikke skal tages i et hug efter de 10 år. Hvis man tilrettelægger afdragsfriheden således,
at man f.eks. har fire år med afdragsfrihed i alle fire terminer, fire år med afdragsfrihed i 3 terminer,
fire år med afdragsfrihed i 2 terminer og fire år med afdragsfrihed i 1 termin (i alt 40 terminer) bliver
stigningen fra en ydelse på 3,6 % til ca. 7,2 % fordelt over i alt 16 år. Denne betalingsprofil kan
være en del af beslutningsgrundlaget ved vedtagelsen af projektet.
Første års ydelse vil kunne komme ned på det samme som i eksempel 9 (400 kr. om måneden ved
investering på 125.000 kr.), men ydelsen vil så blive reguleret hvert år, og ikke først efter 10 år.
Renterisikoen
Et af de problemer, som både eksempel 8 og 9 rummer, er renterisikoen. Denne vil kunne begrænses, hvis man i stedet for rentetilpasningslån optager enten rentetilpasningslån med fast ydelse og variabel løbetid eller såkaldte garantilån. Begge disse låneformer har dog noget højere ydelser end de rene rentetilpasningslån.
Rentetilpasningslån med 1-årig tilpasning: Ydelse 1. år ca. 5,7 %
Rentetilpasningslån med variabel løbetid: Ydelse 1. år ca. 7,2 %
Garantilån: ydelsen er i øjeblikket højere end på fastforrentet lån og da man samtidig fraskriver sig
konverteringsmulighed, en denne lånetype uinteressant
Det eneste, der afgørende ville kunne ændre væsentligt på huslejekonsekvenserne er længere
løbetider.
side 16 af 16
Bilag 2A
Stilet til ESCO-udbyderne
Glostrup, den 25. november 2010
Udbud af ESCO-løsning vedr. driftsoptimering af varmeanlæg i afd. 58
Bækgården/Fosgården
Det er med glæde, at vi har modtaget Deres accept af vor anmodning om deltagelse i
tilbudsgivning på ovennævnte opgave, som er et mindre, men meget vigtigt projekt i vort
projektarbejde, for at få afdækket ESCO-modellens anvendelighed inden for den almene
boligsektor. Projektet nyder stor bevågenhed indenfor Landbyggefonden og blandt AlmenNet
mange medlemsboligorganisationer.
Vi påregner, at udbyde et større ESCO-projekt i foråret 2011, ligeledes som led i vort
projektarbejde. Men inden vi går i luften med dette større renoveringsprojekt med klimaskærm
såvel som teknik, har vi fundet det hensigtsmæssigt at starte ud med et mindre og meget
overskueligt projekt for derigennem at indhøste nogle erfaringer og få belyst relevante
problemstillinger i forbindelse med etableringen af et ESCO-projekt i den almene boligsektor.
Udbuddet er på grund af beløbsstørrelsen ikke omfattet af reglerne om EU udbud.
Jeg beder Dem venligst om, senest den 3. december 2010, at bekræfte Deres hensigt om at
afgive tilbud, og samtidigt oplyse hvem hos Dem, der herefter er vores kontaktperson med
oplysning om vedkommendes kontaktoplysninger.
Jeg opfordrer Dem hermed til at afgive tilbud senest mandag den 10. januar 2011, kl. 10.00 i
overensstemmelse med det vedlagte udbudsmateriale.
Kontroller venligst at det samlede udbudsmateriale er modtaget i henhold til bilagslisten i
udbudsmaterialet.
Alle underskrifter i forbindelse med tilbuddet skal være i overensstemmelse med tilbudsgivers
tegningsregler.
Med venlig hilsen
BO-VEST
Bilag 2B
Udbudsbeskrivelse
Begrænset licitation
ESCO-projekt/ Energibesparelser gennem
driftsoptimering
BO-VEST
Vridsløselille Andelsboligforening
afdeling 58 Bæk/Fosgården
November 2010
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
Indhold
Indledning .................................................................................. 3 1.1. Formål og mål for udbuddet .................................................................. 3 1. 1.2. Organisation og nøglepersoner .............................................................. 4 1.3. Købet ................................................................................................. 5 1.4. Garantimodel....................................................................................... 7 2. Udbudsbetingelser ......................................................................10 2.1. Ordregiver .........................................................................................10 2.2. Den udbudte kontrakt ..........................................................................10 2.3. Tidsplan og for udbudsforretningen .......................................................10 2.4. Generelle krav og retningslinjer vedrørende tilbudsgivning .......................11 2.5. Kriterier for tildeling af kontrakten ........................................................13 2.6. Krav til tilbuddets indhold og opbygning.................................................14 2.7. Funktionskrav .....................................................................................15 3. 1. Kapital- og forsikringsforhold........................................................16 Bilagsfortegnelse ........................................................................16 1.1. Bilag A: Tilbudsliste .............................................................................16 1.2. Bilag B: Foranalyse .............................................................................16 1.3. Bilag C: Helhedsplan ...........................................................................16 1.4. Bilag D: Varmeforbrugsregistreringer ....................................................16 1.5. Bilag E: Tro og love erklæring...............................................................16 Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 2/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
1. Indledning
I henhold til Tilbudsloven af 7. december 2007 (bekendtgørelse nr. 1410) fremstilles
hermed de nærmere betingelser til brug for afgivelse af tilbud på driftsoptimering af
varmeanlæg i 8 boligblokke for Vridsløselille Andelsboligforening, Afdeling 58,
Bæk/Fosgården v/ BO-VEST i form af et ESCO-partnerskab.
Udbuddet gennemføres som begrænset licitation.
1.1. Formål og mål for udbuddet
Overordnet ønsker Vridsløselille Andelsboligforening og BO-VEST med nærværende
partnerskabsaftale at realisere flest mulige energibesparelser i de nævnte 8 boligblokkes varmeinstallationer.
Derudover ønsker BO-VEST gennem projektet at afdække mulighederne og potentialet for at gennemføre ESCO-partnerskaber i den almene boligsektor jf. udbudsbrevet.
Det primære krav til installationer og driftsoptimering er at opretholde bygningskomforten, således at hovedhovedfunktionen af bygningen og det eksisterende indeklima
kan opretholdes eller forbedres samt, at der opnås et mindre energiforbrug.
Dette skal ske i en model, hvor BO-VEST indgår en energiperformancekontrakt (EPC)
eller et ESCO-partnerskab defineret som én kontrakt med én totalleverandør.
Derudover er der fokus på, at de gennemførte tiltag:
a) Sikrer lavest muligt energiforbrug gennem driftsoptimeringer
b) Sikrer at lejernes indeklima ikke forringes
c) Er driftsvenlige og giver høj driftssikkerhed
1.1.1. Baggrund for udbud
Bæk/Fosgården har i årene 2008/09 gennemgået en omfattende renovering i henhold
til en af Landsbyggefonden godkendt helhedsplan. Denne omfattede bl.a. etablering af
en ny klimaskærm og udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer, jf. vedlagte
beboerorientering herom, Bilag C.
I forbindelse med denne renovering blev der ikke foretaget væsentlige ændringer/forbedringer i ejendommens varmeinstallationer.
I en foranalyse af én af de fire dobbeltblokke, foretaget af civilingeniør Kristian Kærsgaard i oktober 2010, Bilag B, konkluderes det, at der foreligger et ikke ubetydeligt
besparelsespotentiale gennem en driftsoptimering af varmeanlægget. Dels gennem
automatik/styring, udskiftning af diverse ventiler m.v. og dels gennem en bedre indregulering og driftsovervågning. Det er udbyders opfattelse, at foranalysen er repræsentativ for de tre øvrige blokke. Denne foranalyse er til rådighed som inspiration og
skal ikke betragtes som en udtømmende liste over besparelsesmulighederne.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 3/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
1.2. Organisation og nøglepersoner
Projektets formelle organisationsstruktur opbygges som beskrevet nedenfor.
Organisationen hos BO-VEST, herunder Vridsløselille Andelsboligforening, ses af nedenstående organisationsdiagram, hvoraf det fremgår, at byggeadministrationen er
en selvstændig afdeling, der administrerer byggeforretningsførelse og bygherrerådgivning for alle afdelinger i BO-VEST.
Indeværende ESCO-projekt er administrativt placeret under byggeadministrationen i
BO-VEST. Projektets organisatoriske forankring i BO-VEST sker ledelsesmæssigt gennem Ledergruppen, der placeres under Byg (se Figur 1). Den udførelsesmæssige del
sker gennem Projektgruppen, der placeres under Drift (se Figur 1).
Figur 1: Organisationsdiagram for BO-VEST
1.2.1. Styregruppen
Styregruppen har det overordnede ansvar for, at Partnerskabsaftalens mål efterleves
og består af deltagere fra ledelsen hos BO-VEST, Totalleverandøren og Totalleverandørens eventuelle rådgivere. Deltagerne skal have den fornødne beslutningskompetence.
Styregruppens arbejde består i løbende og overordnet koordinering og evaluering af
samarbejdet og Projektets fremdrift. Der forventes afholdt få møder – ca. 2 årligt.
Herudover skal Styregruppen fungere som tvisteløsningsorgan, hvis der opstår tvister
mellem Parterne.
1.2.2. Projektgruppen
Projektgruppens formål er på optimal måde at udvikle og gennemføre Projektet i tæt
samarbejde mellem Partnerne. Projektgruppens sammensætning fastlægges af parterne i fællesskab i Fase 1.
Projektgruppen har kompetence til at foretage personalemæssige, tidsmæssige, udførelsesmæssige samt mindre økonomiske korrektioner og beslutninger. Omfanget heraf fastsættes i Fase 1.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 4/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
1.3. Købet
Købet består i gennemførelse af et ESCO-projekt på 4 teknikrum i de 4 dobbeltblokke
gennem 4 faser.
Fase 1 er Energianalysen, der forventes færdiggjort 2 mdr. efter kontraktindgåelse.
I Fase 1 kortlægger totalleverandøren potentialet for energieffektiviseringen samt
investeringsbehovet for alle 4 dobbeltblokke.
Fase 2 er Entreprisefasen. Denne fase ønskes opdelt i 2 underfaser, henholdsvis
fase 2A og fase 2B. Baggrunden herfor er, at BO-VEST gennem indeværende projekt
ønsker at undersøge ESCO-modellens potentiale og anvendelighed i den almene boligsektor jf. tilbudsbrevet. Entreprisefasen ønskes derfor opdelt i to faser, for derved at
kunne indhente sammenlignelige oplysninger fra de to involverede bebyggelser – Fosgården og Bækgården.
Fase 2A er første del af Entreprisefasen. På baggrund af Fase 1 igangsættes Fase 2
A, der omfatter varmeinstallationer for 50 pct. af bebyggelsen, altså 2 teknikrum.
Tilbudsgiver giver i sit tilbud, jf. tilbudslistens anvisninger, en garanti for størrelsen af
energibesparelser på de i tilbudslisten angivne bygninger.
Fase 2B er anden del af Entreprisefasen. Såfremt de energimæssige, drifts-, indeklima- og komfortforhold er tilfredsstillende for fase 2A bygningerne, igangsættes Fase
2B, der omfatter de resterende 50 pct. af bygningerne, altså de resterende 2 teknikrum.
Fase 3 er Opfølgnings- og driftsfasen. Det er i denne fase, at der følges op på installationernes energi- og driftsstatus, herunder support, uddannelse af medarbejdere, præstationsopfølgning samt energibesparelsesgaranti.
Gennemførelse af projektet vil have et forventet projektforløb som skitseret i nedenstående fasemodel, Figur 2, hvoraf fremgår at den samlede kontraktlængde er 4 år og
2 måneder for fase A og 4 år for fase B.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 5/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
Figur 2: Projektforløb
1.3.1. Omfang af udbud
Udbuddet dækker driftsoptimering af varmeanlæg i 4 ens dobbeltblokke – i alt 8 boligblokke med i alt 227 lejemål og 26.833 m2.
Tilbuddene anføres i den vedlagte tilbudsliste, Bilag A.
Udførelsessted
Bæk/Fosgården, Albertslund
Licitationsform
Begrænset licitation
Udbuddets art
Driftsoptimering af varmeanlæg i 8 boligblokke med
227 lejemål i form af et ESCO/EPC-partnerskab.
Pris for dokumenter
Ingen betaling
Krav til sprog i tilbud
Tilbuddet og eventuelle bilag skal affattes på dansk.
Vedståelse
Tilbuddet skal minimum vedstås i 90 dage fra tilbudsfristen (10. januar 2011)
Frist for modtagelse af
tilbud
Den 10. januar 2011
Åbning af tilbud
Finder sted den 10. januar 2011 kl. 10.00. Der er adgang for tilbudsgivere til at overvære åbningen.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 6/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
1.3.2. Tidsplan for projektet
I den nedenstående tabel er angivet bygherres overordnede tidsplan for projektet.
Tabel 1: Faseinddelt tidsplan for projektet
Fase 0
Tilbudsfrist
Januar 2011
Kontraktens ikrafttræden
April 2011
Fase 1
Samlet energianalyse
April/Maj 2011
Fase 2A
Igangsættelse af fase 2A
Juni 2011
Fase 3A
Igangsættelse af fase 3 A
Juni 2012
Måling og validering af garanti
Måling og validering af garanti med hensyn til igangsættelse af
2B
Senest juni 2012
Fase 2B
Igangsættelse af fase 2B
Juni 2012
Fase 3B
Igangsættelse af fase 3B
Juni 2013
1.4. Garantimodel
1.4.1. Garantimodellens to parametre
Garantimodellen bygger på to parametre:
1) De garanterede besparelser af energiforbruget til varme, varmt vand og el
2) Den endeligt aftalte deling af gevinst ved overperformance af de garanterede
energibesparelser
1.4.2. Besparelsesgaranti
Foranalysen indikerer et besparelsespotentiale på ca. 20 % i forhold til det angivne
energiforbrug. Totalleverandøren skal fremkomme med en fast garanti i form af en
procentvis besparelse for varmeinstallationer og fælles elinstallationer for afdelingens
4 dobbeltblokke. Tilbudsgiver bedes i sit bud give en garanti for en minimumsbesparelse.
I budsummen skal alle Totalleverandørens direkte og indirekte omkostninger til gennemførelse af fase 1, 2 og 3 være dækket ind såsom mødeaktivitet, kørsel, eventuelle
omkostninger til byggepladsindretning/mandskabsfaciliteter, opfølgning og dokumentation samt uddannelse af relevant driftspersonale.
Som anført under 1.2 gennemføres projektet i to forskudte faser – fase 2A og fase 2B
med tilhørende opfølgnings- og driftsfaser. Der ønskes en samlet fast garanti for alle
4 dobbeltblokke.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 7/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
Garantimodellen ønskes baseret på det garanterede energiforbrug og på faste energipriser for 2010. Ved merforbrug henholdsvis ved mindre forbrug afregnes henholdsvis
boden og bonus til tilbudsgiver på grundlag af de oplyste energipriser.
Varme:
Her anvendes den af Albertslund Fjernvarme oplyste kWh-pris i henhold
til Albertslunds Kommunes Takstblad for 2010 (se
http://www.albertslund.dk/Politik/Oekonomi/Takster.aspx).
El:
Elprisen for det fælles elforbrug er opgjort til 2 kr./kWh inkl. moms og
afgifter.
Den samlede tilbagebetalingstid for hvert af de to delprojekter (2A+3A samt 2B+3B)
må ikke overstige 4 år.
De ved tilbuddets afgivelse garanterede energibesparelser er endelige.
1.4.3. Overperformance
Det bedes anført hvordan overperformance ønskes fordelt mellem bygherre og tilbudsgiver. Besparelsen og tilbudsgivers andel heraf vil først blive opgjort, når projektet går over i driftsfasen for henholdsvis fase 3A og 3B. Den ved tilbuddet angivne
deling af overperformance er endelig.
1.4.4. Baselines for energiforbrug for varme og el
Ejendommens varmeforsyning leveres af Albertslund Fjernvarme til et teknikrum i
hver dobbeltbygning (4 i alt). Udgangspunkt for beregning af besparelserne er her
Albertslund Fjernvarmes tarifblad for 2010, det i 2010 graddagekorrigerede forbrug
pr. teknikrum (dobbeltblok) samt elpris jf. pkt. 1.4.2.
Data for 2010 repræsenterer et normalt driftår efter gennemførelse af den omfattende
klimaskærmsrenovering i forbindelse med helhedsplanen. Tilbudsgivere kan få adgang
til samtlige forbrugsdata gennem en adgang til ”Min energi” på www.minenergi.dk:
Brugernavn: Licitation
Adgangskode: Esco
Det fælles elforbrug kan ligeledes aflæses i minenergi.
Baselines for de enkelte bygninger
I løbet af Fase 1 aftaler tilbudsgiver med BO-VEST for hhv. fase 2A og fase 2B de to
bygningers base-lines for forbrug af energi til opvarmning (fjernvarme og el), for de
enkelte bygninger. Dette kan f.eks. ske med udgangspunkt i aflæsningerne i de enkelte bygningers bimålere.
1.4.5. Risikodeling
Udgangspunktet er, at totalleverandøren alene er ansvarlig for forhold, som denne har
direkte indflydelse på. Det er således først og fremmest foranstaltningernes energibesparende effekt, samt den løbende styring og drift heraf, der påhviler totalleverandøren. På samme hvis er BO-VEST ansvarlig for forhold de har direkte indflydelse på.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 8/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
1.4.6. Ejendomsret til energibesparelser
Energibesparelserne tilfalder Albertslund Fjernvarme i henhold til særskilt aftale.
Til brug for indberetning af de realiserede energibesparelser, skal tilbudsgiver som en
del af aftalen fremskaffe dokumentation, der opfylder de tekniske krav og dokumentationskrav for indberetning efter Aftale af 20. november 2009 mellem Klima- og Energiministeren og net- og distributionsselskaberne.
1.4.7. Finansieringsmodel og det økonomiske samspil
BO-VEST kan som udgangspunkt selv forestå finansieringen med mindre andet aftales. Da projektet ses som et demonstrationsprojekt, er det dog vigtigt for BO-VEST at
få belyst mulighederne for ekstern finansiering, herunder forrentning.
Der ønskes derfor, som option, tilbud på finansiering af udførelsen af energieffektiviseringsforanstaltningerne, idet BO-VEST dog betinger sig retten til selv at forestå finansieringen. BO-VEST er dermed ikke forpligtet til at indgå kontrakt omfattende optionen. Denne option på tilbud på finansiering er ikke en konditionsmæssig betingelse.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 9/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
2. Udbudsbetingelser
2.1. Ordregiver
Bygherre/Ejer:
Vridsløselille Andelsboligforening
Afdeling 58, Bæk/Fosgården
v/ BO-VEST
Malervangen 1
2600 Glostrup
Byggeforretningsfører:
BO-VEST
Malervangen 1
2600 Glostrup
Telefon: +45 8818 0880
Email: [email protected]
Kontakt: Projektleder Poul Erik Brønsholm
2.2. Den udbudte kontrakt
Kontrakten udbydes for en periode af 4 år og 2 måneder for 1, 2A og 3A og 4 år for
2B og 3B, såfremt denne fase B besluttes gennemført. Kontrakten kan opsiges med et
gensidigt opsigelsesvarsel på 6 mdr.
2.3. Tidsplan og for udbudsforretningen
Dato
Aktivitet
24.11.2010
Udbudsmateriale udsendes
8.12 eller 9.12
kl. 10.00
Besigtigelse af varmeinstallationer meddeles med Carsten R.
Larsen, tlf: 60352623 – [email protected]
13.12.2010
Frist for modtagelse af spørgsmål inden spørgemøde
16.12.2010
Spørgemøde kl. 10.00
22.12.2010
Frist for besvarelse af spørgsmål
10.01.2011
Frist for modtagelse af bud
21.1.2011
Planlagt besked om antagelse af tilbud og opstart af kontraktforhandlinger
2.3.1. Besigtigelsesdage
Besigtigelse af de 4 ejendomme kan gennemføres i dagene den 8. december og/eller
den 9.december kl. 10.00. For at sikre en overholdelse af ligebehandlingsprincippet vil
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 10/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
der kun tilgå oplysninger til tilbudsgivere, der er alle bekendt. Der svares ikke på
spørgsmål ved besigtigelsen.
2.3.2. Spørgsmål til udbudsmaterialet
Der afholdes spørgemøde torsdag den 16. december 2010 kl. 10.00 hos BO-VEST,
Malervangen 1, 2600 Glostrup. Spørgsmål, der ønskes behandlet på dette møde, bedes fremsendt senest mandag den 13. december 2010 kl. 14.00 på e-mail
[email protected] med kopi til [email protected].
Spørgsmål til udbuddet skal ligeledes sendes via e-mail til projektleder Poul Erik
Brønsholm, BO-VEST på [email protected] med kopi til [email protected].
Svar på de skriftligt fremsendte spørgsmål og på evt. supplerende spørgsmål rejst på
spørgemødet vil tilgå samtlige tilbudsgivere med e-mail senest onsdag den 22. december 2010.
2.3.3. Tilbudsfrist
Tilbud med tilhørende bilag, der er affattet på dansk, sendes i 2 eksemplarer med
anbefalet post til:
BO-VEST
Att. Projektleder Poul Erik Brønsholm
Malervangen 1
2600 Glostrup
Tilbud skal være os i hænde senest den 10. januar kl. 10.00.
Tilbud med tilhørende bilag eftersendes i elektronisk form umiddelbart efter tilbudsfrist og senest den 12. januar kl. 12.00.
Der er mulighed for at overvære tilbuddenes åbning, dog max. 2 personer fra hver
bydende virksomhed.
2.3.4. Præsentation af tilbud
Samtlige tilbudsgivere får mulighed for at præsentere deres tilbud ved personligt
fremmøde. Samtidig vil BO-VEST stille uddybende spørgsmål til de enkelte tilbud. Der
forventes præsentation i perioden (12.-19. januar 2011).
2.3.5. Tegningsmateriale
Tegningsmateriale haves i elektronisk form og kan fremsendes ved henvendelse til
projektleder Poul Erik Brønsholm på e-mail [email protected].
2.4. Generelle krav og retningslinjer vedrørende tilbudsgivning
Tilbud skal indsendes i kuvert der har påskriften:
”Tilbud på udbud af ESCO-projekt til BO-VEST”
”MÅ IKKE POSTÅBNES”
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 11/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
Tilbudsgiver er bundet af det afgivne tilbud til og med den 31. marts 2011. BO-VEST
forholder sig ret til at forkaste alle bud, såfremt der foreligger saglig begrundelse herfor.
Oplysninger om valg af leverandør, vil på opfordring blive givet videre til alle interesserede, herunder også pressen. BO-VEST ønsker at drøfte en samlet informationsplan
i forhold til beboere med den vindende virksomhed.
Endelig aftale er først indgået, når BO-VEST har afgivet accept på et tilbud. Tilbudsgiver afholder selv alle omkostninger i forbindelse med udarbejdelse af tilbud.
2.4.1. Kontraktens ikrafttræden
Tilbudsgiver bedes venligst vedlægge udkast til kontrakt for den af tilbudsgiver foreslåede aftale. Kontrakten betragtes som et udkast, der kan forhandles. Dog ikke vedrørende de økonomiske kriterier, der har været lagt til grund for valget af buddet.
Der er tale om en partnerskabsaftale med centrale vilkår for samarbejdets omfang og
karakter. Kontrakten forventes at bestå af en energitjenesteaftale og tre dertil hørende fase-aftaler, opbygget over de gængse almindelige bestemmelser:
Fase 1: Energianalyse og projektforslag på basis af ABR 89
Fase 2: Energieffektiviserende foranstaltninger på basis af ABT 93
Fase 3: Energieffektiv drift på basis af AB Service 2003
Tildelingen af ordren er betinget af den politiske godkendelse i Vridsløselille Andelsboligforening. Dette er et grundvilkår for den almene boligsektor. Denne forventes at
finde på sted de berammede beboermøder, der afholdes senest den 31. marts 2011,
hvorefter samtlige bydende vil få besked samtidigt.
Efter en stand-still periode på 10 dage indgås kontrakten med den valgte totalleverandør.
2.4.2. Tilbuddets indhold
Af hensyn til BO-VESTs evaluering af de modtagne tilbud vil det være hensigtsmæssigt, hvis tilbuddene består af følgende delelementer, organiseret under separate faneblade:
1. Tilbudsbrev
2. Tilbudte medarbejdere med CV’er
3. Referencer for lignende opgaver, herunder oplysninger om samarbejde med
almene boligorganisationer
4. Beskrivelse af hvorledes funktionskravene, som opstillet i udbudsgrundlagets afsnit 2.7., tilbydes opfyldt.
5. Udkast til energitjenesteaftale
6. Eventuelt option for finansiering af projektet
7. Tilbudsgivers eventuelle forbehold
8. Udfyldt og underskrevet tro og love erklæring
9. Serviceattest
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 12/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
1.
Tilbudsgivers seneste årsberetning og årsregnskab eller link hertil
2.
Udfyldt og underskrevet tilbudsliste
3.
Betalingsplan
2.5. Kriterier for tildeling af kontrakten
De indkomne tilbud vurderes på grundlag af det økonomisk mest fordelagtige tilbud, efter nedennævnte økonomiske og tekniske tildelingskriterier, der ved evalueringen vægtes som angivet:
De økonomiske tildelingskriterier vægtes med 60 %
De tekniske tildelingskriterier med 40 %.
Økonomiske tildelingskriterier
2.5.1. Totaløkonomi for lejerne ved garanteret besparelse
Tekniske tildelingskriterier
2.5.2. Beskrivelse af fremgangsmåde til at opnå garanterede besparelser samt hvorledes funktionskravene som opstillet i 2.7 opfyldes. Beskrivelse af samarbejde, rapportering og kvalitetssikring for hver af de tre faser.
2.5.3. Foreslåede tekniske løsninger
2.5.4. Tilbudte medarbejdere (CV’er) for hver af de tre faser.
2.5.5. Referencer på lignende opgaver
I alt
I alt 60 %
60 %
I alt 40 %
10 %
10 %
10 %
10 %
100 %
Alle priser skal være inkl. moms.
Vedlagte tilbudsliste (bilag A) skal medfølge i udfyldt stand.
2.5.1. Totaløkonomi for lejerne
Angivelse af garanterede besparelser for de 4 dobbeltblokke (procentuelt i forhold til det nuværende energiforbrug).
b) Nutidsværdi af BO-VEST’s betalinger i h t betalingsplan og af garanterede besparelser.
c) Fordeling af overperformance mellem tilbudsgiver og BO-VEST.
a)
Der gives tilbud på det totale projekt dvs alle 8 blokke. således at fase 1 (1, 2A og
3A) og fase 2 (2B og 3B) hver skal gennemføres for 50% af tilbudssummen, som
bedes udfærdiget som en betalingsplan med en total.
2.5.2. Beskrivelse af fremgangsmåde m.v.
Beskrivelse af samarbejde, rapportering og kvalitetssikring for hver af de tre
faser, herunder evnen til at indtænke principperne om totalleverence og partnerskab.
b) En beskrivelse af hvorledes den garanterede besparelse forventes opnået.
a)
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 13/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
c)
Beskrivelse af grænsefladen mellem tilbudsgivers og BO-VESTs ydelser.
Fase 1 og 2:
Redegørelse for udredningsmetodik og samarbejdsmodel for fase 1 og 2.
Overordnet projektforslag for de 4 dobbeltblokke fordelt på hhv. fase 2A og
fase 2B.
f) Tidsplan for gennemførelse af energibesparende foranstaltninger i fase 2A og
fase 2B.
g) En beskrivelse af grænseflader mellem Tilbudsgiver og BO-VEST, herunder
hvilket udstyr, der er omfattet af aftalen og hvilket der ikke er.
d)
e)
Fase 3:
h)
i)
j)
Redegørelse for gennemførelse af opfølgning og drift i fase 3, herunder redegørelse for tilbudsgivers model for opstilling af baseline og efterfølgende verifikation af garanti.
Redegørelse for tilbudsgivers forventninger til BO-VESTs driftspersonales uddannelsesmæssige baggrund, samt forventet omfang af træning og oplæring.
Model for overlevering, som den forventes at se ud ved kontraktens udløb,
herunder udarbejdelse af driftsmanual for de 4 dobbeltblokke.
2.5.3. Foreslåede tekniske løsninger
a)
Liste over og beskrivelse af forventede tiltag for alle 4 dobbeltblokke
2.5.4. Tilbudte medarbejdere
a)
Beskrivelse af tilbudsgivers projektorganisation i de tre faser, herunder tilbudte/allokerede medarbejdere i form af CV’er for de tre faser.
2.5.5. Referencer fra lignende opgaver
a)
Referenceliste over de betydeligste sammenlignelige kunder for tilsvarende
rådgivningsopgaver inden for de seneste 5 år. Med ”tilsvarende” menes andre
ESCO-projekter, OPP-projekter o.lign.
b)
Oplysning om omfanget af samarbejde med almene boligorganisationer.
2.6. Krav til tilbuddets indhold og opbygning
2.6.1. Systematik og formkrav
Alle tilbud skal opfylde alle instruktioner og betingelser, som er angivet i nærværende
udbudsmateriale.
Tilbuddet skal konsekvent referere til de relevante punkter i udbudsmaterialet, tilbudslisten eller øvrige dokumenter, der henvises til.
Forbehold skal angives i listeform i overensstemmelse med punkt 2.6.2 nedenfor.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 14/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
2.6.2. Forbehold
Følgende gælder om forbehold:
a) Såfremt der tages forbehold opstilles disse i listeform med overskrifter for
hvert forbehold og nummerering i overensstemmelse med de punkter i udbudsmaterialet, som forbeholdende relaterer sig til.
b) Tilbudsgiver kapitaliserer hvert enkelt forbehold og lægger summen af forbeholdene til tilbudssummen. Såfremt forbeholdene ikke kan kapitaliseres, lægges det til grund, at tilbudsgiver ikke har forbehold til udbudsmaterialet.
2.6.3. Foreskrevet dokumentation
Følgende dokumenter of oplysninger skal fremsendes sammen med tilbuddet:
Tilbudsgivers seneste årsberetning og årsregnskab (henvisning til URL på internettet accepteres)
Serviceattest fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der er maksimalt 6 mdr.
gammel.
Udfyldt og underskrevet ”Tro og love erklæring” om, i hvilket omfang tilbudsgiver har ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der overstiger kr.
50.000,00, jf. Finansministeriets lovbekendtgørelse (nr. 336 af 13. maj 1997).
Fortrykt formular findes som bilag E.
2.7. Funktionskrav
2.7.1. Teknik
Tilbudte kvalitetsstandarder så vidt muligt med mulighed for frie valg
af komponenter og udstyr ved efterfølgende service, udskiftning og systemopdatering. I tilfælde af, at udstyret er leverandørspecifikt, skal
priser anføres.
2.7.2. Indeklima
Lejernes indeklima må ikke forringes, dvs. at der skal være tilstrækkelig kapacitet til opvarmning og varmt vand hos lejerne.
2.7.3. Arbejdsmiljø og sikkerhed
Tilbudsgiver skal udarbejde plan for arbejdsmiljø, sikkerhed og sundhed. Arbejdet er omfattet af lov om arbejdsmiljø nr. 268 af 18. marts
2005 samt ministeriets bekendtgørelser i medfør af denne. Publikationer og meddelelser fra arbejdstilsynet skal endvidere efterleves til fulde, ligesom forskrifter skal iagttages og efterleves. Såfremt udbudsmaterialet indeholder skærpede krav i forhold til ovenstående, er krav i
udbudsmaterialet gældende. Alt arbejde skal udføres sikkerhedsmæssigt forsvarligt. Hovedentreprenøren har ansvaret for udarbejdelse af
sikkerheds- og sundhedsplan samt gennemførelse af alle sikkerhedsmæssige tiltag. Påtaler fra Arbejdstilsynet og/eller byggeledelsen skal
omgående tages til efterretning. Med hensyn til arbejde i krybekældre
henvises til branchevejledning fra ”Branchearbejdsmiljørådet for Bygge
og Anlæg”.
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 15/16
Begrænset licitation
ESCO/driftsoptimering
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
2.7.4. Tidsplan
Der lægges vægt på en hurtig realisering af de garanterede energibesparelser.
3. Kapital- og forsikringsforhold
De 3 boligorganisationer, der tilsammen har dannet BO-VEST, har indskudt en andelskapital på 750 kr. pr. lejemålsenhed, svarende til i alt 8.045.000 kr.
BO-VEST har tegnet en ”Ansvarsforsikring for Boligselskaber” hos Nassau Forsikring,
police nr. VAS0700031. Forsikringen har følgende dækningssummer:
Professionelt ansvar
Direktions- og bestyrelsesansvar
Byggesagsadministration
Kriminalitet
Erhvervsansvar
5.000.000 kr. pr. skade
10.000.000 kr. pr. skade
2.000.000 kr. pr.
1.000.000 kr. pr.
5.000.000 kr. pr.
10.000.000 kr. pr.
I alt dog maksimal dækningssum 10 mio. kr. pr. år.
skade pr. år
skade pr. år
tingskade pr. år og
personskade pr. år
1. Bilagsfortegnelse
1.1. Bilag A:
Tilbudsliste
1.2. Bilag B:
Foranalyse
1.3. Bilag C:
Beboerorientering om helhedsplan
1.4. Bilag D:
Varmetabsberegninger(sendes som fil)
1.5. Bilag E:
Tro og love erklæring
Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation
side 16/16
Bilag 2C
Bilag A til ESCO Udbud:
Vridsløselille Andelsboligforening, afd. 58 Bæk/Fosgården
Tilbudsliste - Økonomiske tildelingskriterier
NB: Alle priser angives incl. Moms
VA, afd. 58 Bæk/Fosgården
Tilbud
ESCO-tilbud
Samlede betalinger iht. Betalingsplan i løbende kroner
incl. Finansiering
Nutidsværdi af Betalingsplan
Forventet energibesparelse i KWh pr. år
Garanteret energibesparelsesprocent
Garanteret energibesparelse i KWh pr. år, i år 2 til år 4
Værdi af garanterede energibesparelser i løbende kroner
Nutidsværdi af garanterede energibesparelser
Tilbudsgiver andel af overperfomance i %
Indregnet finansieringsrente i % p.a.
NB: Nutidsværdier beregnes med anvendelse af egen finansieringsrente
EPC-Tilbud
Samlede betalinger iht. Betalingsplan i løbende kroner
excl. Finansiering
Nutidsværdi af Betalingsplan
Forventet energibesparelse i KWh pr. år
Garanteret energibesparelsesprocent
Garanteret energibesparelse i KWh pr. å,r i år 2 til år 4
Værdi af garanterede energibesparelser i løbende kroner
Nutidsværdi af garanterede energibesparelser
Ønsket andel af overperformance i %
NB: Nutidsberegninger beregnes med anvendelse af en rente på 5% p.a.
Der lægges vægt på den størst mulige energibesparelse samt
at betalingen kan ske periodevis over kontraktperioden.
Andre oplysninger
Dato: Navn:
Tegningsberettigede underskrifter
Evt. bemærkning
Bilag 3
EKSEMPEL PÅ EVALUERINGSSKEMA TIL EN LICITATION
Beskrivelse af udbud
Beskrivelse af tildelingskriterier
SKEMA 1: EVALUERING AF DE ENKELTE BUD
Tilbud Fra: Tildelingskriterier
V‐Vægt Værdi/Kommentar P‐Point 1‐10
V*P‐Vægtede points
2.5.1
Totaløkonomi for lejerne
60%
0
2.5.2
Beskrivelse af fremgangsmåde
10%
0
2.5.3
Foreslåede tekniske løsninger
10%
0
2.5.4
Tilbudte medarbejdere
10%
0
2.5.5
Referencer fra lignende opgaver
10%
0
I ALT
100%
0
Budgiver 1
Budgiver 2
Budgiver 3
0
0
0
SKEMA 2: EVALUERING AF DE INDKOMNE BUD
Sammenstilling af evalueringsskemaer
2.5.1
Totaløkonomi for lejerne
2.5.2
Beskrivelse af fremgangsmåde
2.5.3
Foreslåede tekniske løsninger
2.5.4
Tilbudte medarbejdere
2.5.5
Referencer på lignende opgaver
I ALT
Bilag 4 ESCO-AFTALE
Mellem
Bo-Vest
Vridsløselille Andelsboligforening
Afdeling 58 Bæk/Fosgården, Albertslund
CVR-nr. 65167328
(i det følgende benævnt BV)
og
Clorius Controls A/S
Tempovej 27
2750 Ballerup
CVR-nr. 17913298
(i det følgende benævnt CC)
er der indgået nærværende aftale om udførelse af ”ESCO-projekt/Energibesparelser gennem
driftsoptimering” i Vridsløselille Andelsboligforening,
afdeling 58 Bæk/Fosgården.
INDHOLDSFORTEGNELSE
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
1 Indledning
2 Aftalegrundlag
3 Rådgivningsydelse
4 Entreprise/Levering
5 Garanti for besparelser
6 Aftalens omfang
7 Projektorganisation
8 Vederlag og betalingsplan
9 Kontraktperiode
10 Garantier
11 Ved kontraktens udløb
12 Indirekte tab
13 Forsikring
14 Overdragelse af rettigheder og forpligtelser
15 Misligholdelse
16 Tvistehåndtering
17 Underskrifter
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
2
2
2
3
3
4
4
4
5
5
5
6
6
6
6
6
6
Bilag 1: Opgørelse af basisenergiforbrug
Bilag 2: Eksempel på garantiberegning/overperformance
Bilag 3: Projektorganisation
1 §1 Indledning
Aftalens overordnede mål er for BV at realisere størst mulig energibesparelse på BV’s energiforbrug på grundlag af rådgivning og hovedentreprise fra CC vedr. installationsændringer, indregulering, overvågning og service af de i afd. 58 Bæk/Fosgårdens varmeinstallationer i henhold til BV’s udbudsmateriale og CC’s bud på dette.
CC udarbejder en indsatsplan i overensstemmelse hermed.
Det er således aftalt, at CC’s ydelser består af:






Rådgivning
Entreprise
Levering
Rapportering og opfølgning på at de forventede energibesparelser opnås
Uddannelse af driftspersonale
Overlevering af datamateriale og viden om drift ved kontraktens afslutning
§ 2 Aftalegrundlag
Grundlaget for nærværende aftale er:
1. Nærværende ESCO-aftale.
2. BV’s Udbudsmateriale og konkurrencebetingelser med tilhørende Bilag.
3. CC’s bud af 10. januar 2011.
4. AB 93 med ændringer og tillæg.
Såfremt der er uoverensstemmelser mellem dokumenterne har disse gyldighed i den nævnte
rækkefølge.
§ 3 Rådgivningsydelse
Rådgivningsydelsen består af en energianalyse, som er et forstadie til denne aftale samt forslag til en indsatsplan (projektplan) på baggrund af CC’s gennemgang af BV’s bygningsinstallationer, energikilder og klimaskærm.
På baggrund af denne analyse udarbejder CC en indsatsplan med konkrete forslag til en prioriteret energibesparelse i overensstemmelse med det af CC afgivne bud.
Til brug herfor påhviler det BV, at:

levere data for BV’s hidtidige energiforbrug. Disse er registreret i ”MinEnergi”, som CC
har haft adgang til. Base line er aftalt til forbruget i 2010, som er opgjort til 2.611
MWh, jvf. Bilag 1.
Såfremt dataene i ”MinEnergi” ikke er korrekte, og CC’s beregninger herefter bliver fejlagtige, vil CC ikke blive gjort ansvarlig for de beregningsfejl, som de forkerte data måtte medføre.

give adgang til bygninger/anlæg, der er omfattet af nærværende aftale.

yde assistance til CC på følgende punkter:
o Varsling og information til beboerne i forbindelse med arbejdets udførelse
o Adgang hos beboerne iht aftalt projektplan

beskrive forholdsregler vedrørende sikkerhed

lade CC gennemføre en uddannelse af BV’s driftspersonale.
ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 – Bæk/Fosgården 2
§ 4 Entreprise/Levering
BV vil senest i april måned modtage ordrebekræftelse med tidsplan for udførelsen og leveringen.
CC er i så tilfælde at betragte som totalentreprenør, og således berettiget til at antage underentreprenører til hel eller delvis udførelse og levering af de aftalte ydelser.
Parterne er i øvrigt enige om, at følgende hovedprincipper skal være gældende:





Ændringer i forhold til indsatsplan og/eller ordrebekræftelse kan alene ske skriftligt og
med accept af begge parter.
CC har uden kompensation og/eller erstatning til BV krav på tidsfristforlængelse i overensstemmelse med § 24 i AB 93.
Når det aftalte arbejde er færdigt/leveret af CC, indkalder CC BV til afleveringsforretning til gennemgang og levering af det aftalte. Ved afleveringsforretningen udfærdiges
og underskrives af begge parter en afleveringsprotokol, hvori anføres eventuelle mangler samt øvrige forhold og aftaler mellem parterne samt tidsplan for eventuel udbedring.
Det af CC leverede udstyr og øvrige ydelser må ikke tages i brug af BV, før afleveringsforretning og eventuel mangeludbedring i tilknytning hertil har fundet sted, medmindre
CC skriftligt har godkendt et tidligere ibrugtagningstidspunkt. Ibrugtagning i modstrid
hermed sker på kundens eget ansvar, og CC er ikke ansvarlig for de eventuelle skader,
herunder følgeskader og andre forhold, som en sådan ibrugtagning måtte medføre.
Det af CC leverede udstyr og/eller ydelser leveres i fagmæssig korrekt kvalitet og i
overensstemmelse med gældende normer og standarder.
CC’s valg af underentreprenører og leverandører tager udgangspunkt i lokale firmaer,
såfremt kompetencer og priser er konkurrencedygtige.
§5 Garanti for besparelser
I nærværende aftale giver CC garanti for, at de i tilbudsliste A i CC’s afgivne bud garanterede
energibesparelser opnås i praksis (393.000 kWh) og at det vil blive bestræbt at nå den forventede energibesparelse (550.000 kWh) under følgende forudsætninger:
1. At de på aftaletidspunktet gældende forudsætninger og datagrundlag forbliver
uændret i al væsentlighed, dvs. uændret anvendelse af bygninger og beboeradfærd. Vi har i givet fald mulighed for at udskille effekten af varmtvandsforbrug
og øget luftskifte p.g.a. installation af nye ventilatorer.
2. Prisændringer på energi (kWh-pris inkl. alle afgifter og moms) i forhold til
2010-prisen er garantien uvedkommende, idet det er den nedenfor opgjorte variable fjernvarmepris for 2010, der skal benyttes i hele perioden. Den variable
del af fjernvarmeafregningen for 2010 er beregnet til: kr. 656 kr/MWh incl.
moms og er beregnet som følger:
3. Drifts- og energiovervågning i aftaleperioden skal foretages af CC, der ligeledes
varetager omkostningerne til drift- og vedligeholdelse af de til CTS-anlægges tilknyttede enheder.
4. Vedligeholdelses- og driftsplan udarbejdes af CC og skal aftales med BV.
ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 – Bæk/Fosgården 3
Opgørelsen af energiforbruget følger BV’s varmeregnskab, der er kalenderåret. Det graddage
korrigerede energiforbrug beregnes senest inden udgangen af februar for det foregående år,
hvorefter CC rapporterer den i det foregående år opnåede energibesparelse og oplyser, hvorvidt den af CC stillede garanti bliver aktuel. Såfremt garantien bliver aktuel, skal garantibeløbet erlægges senest inden udgangen af februar måned for året før. I fald der opnås en besparelse, der er større end det garanterede, dvs. på over 393.000 kWh, udarbejder CC en fordeling af overperformancen, der deles med 80% til BV og 20% til CC. BV afregner ligeledes overperformancen senest inden udgangen af februar måned for året før. I Bilag 2 er vist et eksempel på beregningen af garantien og fordelingen af overperformancen.
§ 6 Aftalens omfang
I udbuddet er der forudsat en installation over 2 faser, hvor energiinstallationerne først udføres
på halvdelen af bebyggelsen (2 varmecentraler) med mulighed for senest 1 år senere at igangsætte Fase 2, dvs. de sidste 2 varmecentraler.
I lyset af den givne besparelsesgaranti har BV besluttet, at de 2 faser gennemføres samtidig,
dvs. som et samlet projekt.
BV er fortsat ansvarlig for almindelig vedligeholdelse af anlægget, som følge af slid og ælde.
BV skal have ejerskab af og adgang til samtlige data fx indstillingsværdier og aflæste data, såvel under kontraktens løbetid som efter udløbet af kontrakten.
§ 7 Projektorganisation
Der nedsættes en projektorganisation bestående af en styregruppe og en projektgruppe:
Styregruppen har det overordnede ansvar for, at aftalens mål efterleves og består af deltagere fra ledelsen hos BV og CC. Deltagerne skal have den fornødne beslutningskompetence.
Styregruppens arbejde består i løbende og overordnet koordinering og evaluering af samarbejdet og projektets fremdrift. Der forventes afholdt få møder – ca. 2 årligt. Herudover skal
styregruppen fungere som tvisteløsningsorgan, hvis der opstår tvister mellem parterne.
Projektgruppens formål er på optimal måde at udvikle og gennemføre projektet i tæt samarbejde mellem parterne. Projektgruppens sammensætning fastlægges af parterne i fællesskab i
Fase 1. Projektgruppen har kompetence til at foretage personalemæssige, tidsmæssige, udførelsesmæssige samt mindre økonomiske korrektioner og beslutninger. Omfanget heraf fastsættes i Fase 1.
BV og CC’s medlemmer af de to projektgruppen fremgår af Bilag 3.
§ 8 Vederlag og betalingsplan
CC har tilbudt de i kontrakten omhandlede ydelser for en samlet betaling på kr. x.xxx.xxx inkl.
moms, der skal erlægges i henhold til nedenstående plan.
ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 – Bæk/Fosgården 4
2.
3.
4.
2.
kvt.
kvt.
kvt.
kvt.
2011
2011
2011
2012
xxx.xxx
xxx.xxx
xxx.xxx
xxx.xxx
kr
kr.
kr.
kr.
Betalingerne i henhold til betalingsplanen forudsætter naturligvis, at de aftalte ydelser og leverancer er leveret af CC og accepteret af BV. Når en leverance er accepteret udsteder CC en
faktura, der betales af BV 30 dage efter fakturadatoen, dog tidligst på tidspunktet i henhold til
ovenstående betalingsplan.
Fakturaen skal stiles til BV og fremsendes elektronisk i OIOXML‐format til EAN nr.
5790001900496.
§ 9 Kontraktperiode
Kontraktens løbetid er 3 år og 9 måneder, fra den 1. april 2011 til den 31. december 2014,
hvoraf de første 9 måneder er beregnet til installation og indregulering, medens de sidste 3 år
er den normale driftsfase, hvor CC’s besparelsesgaranti, jvf. § 5, er gældende.
§ 10 Garantier
Ingen af parterne stiller garantier ifm. indgåelsen af nærværende aftale. BV er berettiget til at
modregne et forfaldent garantibeløb, jvf. §5, i skyldige beløb til CC. Da CC iht. betalingsplanen
modtager hele honoraret inden de garanterede besparelser kan registreres, er det aftalt, at BV
kan kræve en bankgaranti på vegne af CC på maksimalt et beløb svarende til den udestående
besparelsesgaranti, jf. § 5 mod at BV betaler omkostningerne hertil.
§ 11 Ved kontraktens udløb
Ved kontrakten udløb afleverer CC alle materialer, manualer beskrivelser mv. til BV, således at
BV selv har mulighed for at fortsætte den daglige drift på det opnåede niveau.
CC har oplyst, at BV ved kontraktens udløb enten kan købe softwaren til CTS-anlægget, således at BV selv kan fortsætte den tætte overvågning og løbende regulering. Alternativt kan CC
anvise en WEB-baseret løsning. Prisen for softwaren (Skala) er i dag kr. xx.xxx inkl. moms og
en WEB–løsning kan i dag etableres for kr. x.xxx inkl. moms pr. år.
Alternativt kan CC fortsætte den løbende overvågning og assistance, som CC kalder ” Energistyringsaftale + basis plus”. Prisen for dette kan først fastlægges, når CC har erhvervet de
nødvendige driftserfaringer, men CC oplyser, at en sådan aftales skønnes at kunne etableres
for kr. xx.xxx inkl. moms i 2010-priser per år. CC er ikke bundet af de ovenfor oplyste priser
ved kontraktens udløb. De oplyste priser tjener kun et vejledende formål.
§ 12 Indirekte tab
Ud over det, der er udtrykkeligt beskrevet i denne aftale, er parterne ikke i noget tilfælde ansvarlig for produktionstab, udeblevet profit eller noget andet økonomisk følgetab eller indirekte
tab.
ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 – Bæk/Fosgården 5
§ 13 Forsikring
CC har tegnet professionel ansvarsforsikring hos Zurich.
§ 14 Overdragelse af rettigheder og forpligtigelser
Partnerne har ikke ret til helt eller delvist at overdrage rettigheder eller forpligtelser, uden
modpartens forudgående skriftlige samtykke.
§ 15. Misligholdelse
I tilfælde af væsentlig misligholdelse er hver af parterne berettiget til med omgående virkning
at ophæve nærværende aftale. Den part, der ønsker at påberåbe sig en sådan misligholdelse,
skal dog forinden ophævelse finder sted, skriftligt have gjort misligholdelsen gældende med
opfordring til inden 8 dage at have tilendebragt misligholdelsen.
§ 16 Tvistehåndtering
Såfremt parterne ikke kan opnå enighed omkring væsentlige punkter i denne aftale er begge
parter enige i, at sagen skal løses ved Voldgift i henhold til gældende voldgiftsregler.
§ 17 Underskrifter
Nærværende aftale oprettes i 2 enslydende, underskrevne eksemplarer, hvoraf ét eksemplar
beror hos BV og ét eksemplar hos CC.
Dato: Den xx. marts 2011
Dato: Den xx. marts 2011
For BV
For CC
__________________________
___________________________ ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 – Bæk/Fosgården 6
Faktablad
Vridsløselille Andelsboligforening
Afd. 58 – Bæk/Fosgården - Albertslund Kommune
Afdelingen består af 4 dobbeltblokke, oprindeligt betonbyggeri, men i forbindelse med en
netop gennemført helhedsplan er der i forbindelse med ny klimaskærm beklædt med metalplader. Opførelsesår: 1971 . Beliggende i Albertslund kommune
Antal lejligheder: 226 stk, heraf 93 stk. 4 værelseslejligheder på 117 m2 og 92 stk. 5 værelseslejligheder på 130 m2. Antal m2: 26.833
Gennemsnitlig husleje pr. m2 i 2010: 532 kr
Gennemsnitligt varmeforbrug: 9,7 MWh pr. 100 m2 eks. el, der afregnes individuelt.
Varmeforsyning leveres af Albertslund Fjernvarme med følgende tariffer: 2011: 402 kr./MWh
og 6,68 kr. pr m3 cirkulerende vand. I 2010 var tallene: 376 kr./MWh og 15,18 kr.
Bilag 5
Faktablad
Bilag 6
TRANEMOSEGÅRD
Afd. 6 Moserne – Brøndby Kommune
Afdelingen består af 25 boligblokke (røde mursten og røde tegl), de fleste som sammenhængende dobbeltblokke. Afdelingen blev bygget af 2 omgange – 15 blokke fra 1959-60 (24.442
m2) og 10 blokke fra 1963-64 (14.196 m2), hvor den største forskel mellem de byggeetaper er
at de først byggede blokke har et et-strenget varmesystem, medens det sidst opførte har et
to-strenget varmesystem.
Antal lejligheder: 560, heraf 437 stk. 3 værelseslejligheder på 73 m2. Gennemsnitlig husleje
pr. m2 i 2010: 634 kr.
Gennemsnitligt varmeforbrug: 15 MWh pr. 100 m2 eksk. el, der afregnes individuelt.
Dispensation for individuelle målere.
Varmeforsyning leveres af Brøndby Fjernvarme med følgende tariffer: 2010/11: 285 kr./MWh
og 2,94 kr. pr m3 cirkulerende vand. I 2009/10 var tallene: 228 kr/MWh og 2,35 kr.
Faktablad
Bilag 7
Albertslund Boligselskab/Vridsløselille Andelsboligforening
Rækkehusene SYD – Albertslund Kommune
Opførelsesår: 1965 Beliggende i Albertslund kommune. Antal rækkehuslejligheder: 272 stk.
4 værelseslejligheder på 98 m2. Antal m2: 26.656
Gennemsnitlig husleje pr. m2 i 2010: 654 kr.
Gennemsnitligt varmeforbrug: 15,4 MWh pr. 100 m2 excl. el. Såvel el som varme afregnes
individuelt til forsyningsselskab baseret på målt forbrug. Varmeforsyning leveres af Albertslund Fjernvarme med følgende tariffer: 2011: 402 kr./MWh og 6,68 kr. pr m3 cirkulerende
vand. I 2010 var tallene: 376 kr./MWh og 15,18 kr.
46
”Verden står over for to væsentlige problemer – voksende ulighed
og manglende bæredygtighed. På mine taler rundt om i verden
fremhæver jeg altid Danmark som foregangsland, fordi I har haft
økonomisk vækst i årevis, og samtidig har I vist løsninger til disse
problemer. Man behøver ikke være ekspræsident for at gøre en forskel - We can move the world”.
Sådan sagde USA’s 42. præsident Bill Clinton på en tale den 21. maj
2007 i Århus. Denne rapport er AlmenNets forslag til, hvorledes de
almene boligorganisationer kan accelererer energiudviklingen og
vise vejen for nytænkning og samarbejde om klimaHANDLINGER.
ISBN 978-87-992850-8-1
47
AlmenNet er en udviklingsforening for fremtidssikring af almene bebyggelser