1. No category

www.koegekyst.dk
Køge Kyst, Køge Handelsstandsforening
og Køge Erhvervsudviklingsråd
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
November 2011
INDHOLDSFORTEGNELSE
1. Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
5
2. Detailhandelen i Køge bymidte
17
3. Nuværende og fremtidig konkurrencesituation
35
4. Befolknings- og forbrugsforhold
45
Bilag 1: Branchefortegnelse
Udvikling af detailhandelen i
Køge bymidte
5
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
Institut for Center-Planlægning (ICP) er blevet bedt om at deltage i en proces
omkring udviklingen af detailhandelen i Køge bymidte.
Inden for de næste 5-8 år forventes op til 20.000 m2 detailhandel til butikker
etableret i Køge bymidte i samspil med etablering af boliger og kontorer.
Det er hensigten med udvidelsen af Køge bymidte, at den skal styrke Køge
som handelsby uden at de eksisterende butikker oplever væsentlige konsekvenser, men at synergien er i højsædet. Det handler med andre ord om såvel
at fastholde bymidtens nuværende kunder som at tiltrække nye kunder.
Nedenfor vil ICP komme med et forslag til, hvorledes den nye detailhandel
samt caféer, restauranter etc. kan etableres i en etapedelt udbygning, herunder give forslag til arealudlæg, butiksmix samt pege på konkrete butikstyper,
der kan supplere de eksisterende butikker og skabe synergieffekter i forhold
til bymidtens nuværende udbud.
Herudover estimeres omsætningen i de nye butikker. Der foretages en vurdering af, hvorfra omsætningen til de nye butikker forventes at komme.
► Analyserne
ICP har foretaget en rekognoscering af samtlige butikker i Køge bymidte,
herunder opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indsamlet informationer om omsætningen i 2010.
Endvidere er der foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige
forbrug af detailhandelsvarer i Køge bymidtes markedsområde samt foretaget en analyse af Køges placering i den regionale konkurrencestruktur.
► Butikkerne
Der er i alt 175 detailhandelsbutikker i Køge bymidte medio 2011, heraf er
ca. 77 % udvalgsvarebutikker.
Det højeste antal butikker findes i Nørregade med i alt 43 butikker. Dernæst er der flest butikker på Torvet, som består af butikkerne omkring
Torvet samt Torvebyen. Her er i alt 36 butikker samt det højeste antal beklædningsbutikker. Butikkernes gennemsnitlige attraktion er højest på
Torvet og i Nørregade.
Det samlede bruttoareal i Køge bymidte er 37.100 m2, heraf udgør udvalgsvarer 68 %.
Kædeandelen i Køge bymidte er relativt lav sammenlignet med andre byer
og især andre shoppingcentre. Kun 44 % af butikkerne i Køge bymidte er
medlem af et kædesamarbejde.
Den samlede detailhandelsomsætning i Køge bymidte var 1,09 mia. kr. i
2010, heraf udgjorde udvalgsvareomsætningen ca. 66 %. Detailhandelsomsætningen i Køge bymidte er i forhold til den generelle omsætningsudvikling i Danmark ca. 15 % eller 120 mio. kr. lavere end den ville være, hvis
den havde fulgt den generelle omsætningsudvikling for udvalgsvarer i perioden 2003 til 2010.
Dagligvareomsætningen i Køge bymidte er ligeledes ca. 25 mio. kr. lavere,
end hvis den havde fulgt den generelle omsætningsudvikling i perioden
2003 til 2010.
Den manglende omsætning i butikkerne kan formentlig tilskrives flere forhold. Vi vurderer umiddelbart, at den skærpede konkurrence fra andre handelsbyer og centre, hvor Køge bymidte mangler en række markante butikskoncepter, er en meget væsentlig årsag.
6
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
Herudover har butikkerne i Køge bymidte haft væsentlig kortere åbningstider end i mange af de konkurrerende shoppingcentre, som typisk har åbent
til kl. 19 på hverdage og til kl. 16 på lørdage og søndage.
Endelig skal påpeges en generel utilfredshed med bymidtens parkeringsforhold.
► Forbrug
Det samlede dagligvareforbrug i markedsområdet til Køge bymidte var i
2010 ca. 3,9 mia. kr., mens udvalgsvareforbruget var ca. 4,2 mia. kr.
Set i lyset af et forventet stabilt befolkningstal for hele markedsområdet,
forventes dagligvareforbruget at stige ca. 5 % i perioden 2010 til 2020 til
knap 4,1 mia. kr., mens udvalgsvareforbruget forventes at stige ca. 14 % til
godt 4,8 mia. kr. i 2020.
ICP regner i sin forbrugsprognose frem til 2020 med en stigning i forbruget
pr. person på 0,25 % pr. år for dagligvarer og 1,25 % pr. år for udvalgsvarer. Forbrugsprognosen er beregnet i faste priser.
► Konkurrenceforhold
Konkurrencesituationen er blevet skærpet og bliver fortsat skærpet i Køges
markedsområde. Køge bymidte ligger med korte afstande til større udbudspunkter som Roskilde bymidte, Waves, Næstved og ikke mindst Københavns City.
Køge bymidte har på dagligvareområdet fået konkurrence fra Ølby Center
som ligger ca. 3,5 km fra Torvet i Køge. Her ligger en Føtex, en Netto, en
Lidl, en Aldi og en Rema 1000. Herudover har Køge bymidte fået konkurrence på udvalgsvareområdet med de mange store udvalgsvarebutikker i
Den Hvide By og på Københavnsvej, som ligger ca. 3 km fra Torvet. Her
ligger blandt andet Elgiganten, Harald Nyborg, Jysk, Punkt 1, Legekæden
og Babysam.
7
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
► Udbygning af Køge bymidte
I det følgende gennemgås ICP’s anbefalinger i relation til udviklingen af
detailhandelen frem mod 2020 i Køge bymidte. Der er i alt mulighed for
etablering af 20.000 m2 butikker i Køge bymidte indenfor de næste 5-8 år
med en forventet opstart i 2012/13. Det vil være fordelagtigt at foretage udbygningen i to etaper. Herved kan man dels sikre, at udbygningen kommer
hurtigt i gang, dels sikre, at man i den senere etape har mulighed for at skabe plads til de nyeste, attraktive koncepter, som vi måske endnu ikke har
kendskab til.
Selvom de ny butikker etableres i direkte tilslutning til den bestående detailhandel i bymidten, er det væsentligt, at den første etape har en vis tyngde. Vi vil derfor foreslå, at der etableres ca. 12.000 m2 i etape 1. Således vil
hovedparten af udbygningen blive fortaget i første etape, mens der stadig er
tilstrækkelig tyngde i anden etape. Forslaget til butiksmix i etape 1 er vist
nedenfor. Indholdet er butikskoncepter, der i dag ikke er placeret i Køge
bymidte. Enkelte af butikkerne findes allerede i bymidten, men vurderes at
have behov for flere kvadratmetre. Herudover kunne der være eksisterende
butikker i Køge bymidte, som ønsker at få udvidet butikken og derved flytter til den nye del af bymidten.
Tabel 1.1 Forslag til nye butikker i Køge bymidte – etape 1
Branche
Eksempler på butiksnavne
Varehus, supermarked
Størrelse (m2)*
Føtex, SuperBest
3.700
Lagkagehuset
150
Make-Up-Store, The Body Shop
75
H&M
2.000
New Yorker, IC Companys
800
Damemode
Gina Tricot
300
Damemode
Samsøe & Samsøe, Modström
150
Yngre damemode
Quintess, Monki
200
Yngre damemode
ONLY
100
MR
500
Yngre herremode
Jack & Jones
200
Yngre herremode
Selected
200
Yngre herremode
Marcus, Jefferson, Sams
150
Outfit, Outfitters Nation, Drop Dead
150
Deichmann Sko
500
Boligbutik/køkkenudstyr
Imerco
500
Boligbutik/køkkenudstyr
Bahne
1.000
Søstrene Grene
350
Stadium
800
Hobby
Panduro Hobby
200
Læder
Neye
250
Game Stop, Game
75
Bager m. servering
Parfumeri
Dame, børn/herremode
Dame- og herremode
Herremode
Ung herremode
Familiesko
Gave/tilbehør
Sport
Spil
Detailhandel i alt
12.350
*Størrelserne er vejledende
8
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
Den generelle butiksstørrelse er forholdsvis lille i Køge bymidte. Her
mangler generelt større udvalgsvarebutikker, som findes i andre byer på
størrelse med Køge – f.eks. koncepter som Hennes & Mauritz og Stadium.
Især indenfor beklædning er der mange små butikker i forhold til branchen.
Herudover er kædeandelen i Køge bymidte relativt lav sammenlignet med
andre byer af samme størrelse. Ca. 44 % af butikkerne i Køge er medlem af
et kædesamarbejde, mens den tilsvarende andel er omkring 54 % i Roskilde
bymidte.
Prisprofilanalysen viser, at der generelt er en god fordeling af prisprofilen
for damebeklædning og herrebeklædning. Prisprofilanalysen viser dog, at
der mangler med tøjbutikker til de unge piger på 15 – 30 år med en mellem
prisprofil. Det kunne være butikskoncepter som ONLY, Monki eller Quintess.
Køge bymidte kunne ligeledes med fordel suppleres med herretøjsbutikker
med en ung aldersprofil og mellem prisprofil.
Herudover kunne Køge bymidte med fordel suppleres med en større køkkenudstyrs/ boligindretningsbutik som for eksempel Bahne.
Herudover mangler Køge bymidte koncepter som Søstrene Grene, Stadium,
Panduro Hobby, Neye og Game Stop.
Det er væsentligt, at etape 1 skal kunne fungere, selvom etape 2 ikke iværksættes umiddelbart efter færdiggørelsen af etape 1. Omvendt kan det medføre væsentlige gener for det eksisterende butiksliv, hvis etape 2 iværksættes, før etape 1 er blevet færdiggjort.
I etape 2 skal der være plads til de eventuelle nye koncepter, som kunne
være interessante at etablere i Køge bymidte. Det er vigtigt, at etape 2 ligeledes har en god sammenhæng med den resterende bymidte samt etape 1.
Nedenfor vises et forslag til arealfordelingerne i etape 2. Koncepterne er
endnu ikke yderligere defineret, da der her skal være plads til nye endnu
ukendte butikskoncepter.
Endelig kan butiksmixet i etape 2 benyttes til at tilpasse det samlede butiksudbud i Køge bymidte, dels i forhold til konkurrencesituationen, dels i forhold til indarbejdelsen af de ny butikker i etape 1.
Tabel 1.2 Forslag til nye butikker i Køge bymidte – etape 2
Branche
Størrelse
(m2)
Dagligvarer
Beklædning
Boligudstyr
Øvrige udvalgsvarer
1.750
2.250
2.750
1.250
I alt
8.000
9
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
► Udviklingen
i handelsbalancen
Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i Køge bymidte i forhold til forbruget i Køge kommune fås et udtryk for dækningsgraden eller
hvor stor en del af det potentielle forbrug i Køge, der svarer til omsætningen
i butikkerne i Køge bymidte i 2010.
Dækningsgraden afspejler således ikke, hvorledes omsætningen er sammensat af køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder, men er
alene udtryk for, om der er overskud eller underskud på handelsbalancen.
Handelsbalancen for Køge bymidte var 28 % på dagligvarer og 51 % på
udvalgsvarer i 2010. Det vil sige, at dagligvareomsætningen i butikkerne i
Køge bymidte er 71 % lavere end det samlede dagligvareforbrug i Køge.
Udvalgsvareomsætningen er ca. 49 % lavere end det samlede udvalgsvareforbrug i kommunen.
Dette har ingen sammenligning med den totale handelsbalance for hele
Køge kommune, som naturligvis er en del højere især på dagligvarer. Tallene i nedenstående skal blot tages som udtryk for, hvilken udvikling der
kan forventes i Køge bymidte.
ICP forventer, at handelsbalancen for udvalgsvarer i Køge bymidte vil falde fra 51 % i 2010 til 44 % i 2020 uden udbygning af Køge bymidte, jf. figur 1.2. Den øgede konkurrence for de større udbudspunkter vil betyde at
isæt kunderne i oplandet vil søge andre større udbudspunkter. Samtidig vil
borgerne i Køge fortsat søge de udbudspunkter, som kan tilbyde de koncepter, som Køge bymidte i dag mangler. Hvis Køge bymidte udvides med
i alt 20.000 m2, vurderes handelsbalancen at være 67 % for Køge bymidte i
2020. Det vil sige, at Køge bymidte vil øge sin markedsandel væsentligt.
Samme billede gør sig gældende for dagligvarer. Her forventer ICP, at
handelsbalancen for dagligvarer i Køge bymidte vil falde fra 28 % i 2010
til 24 % i 2020 uden udbygning af Køge bymidte. Dette skyldes blandt andet de forbedrede indkøbsmuligheder i resten af kommunen. Hvis Køge
bymidte udvides, vil det betyde en meromsætning af dagligvarer i bymidten på i alt 144 mio. kr., hvilket medfører en handelsbalance på 34 % i
2020.
Figur 1.1 Udviklingen i handelsbalancen for dagligvarer i Køge bymidte 2010-2020
10
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
Figur 1.2 Udviklingen i handelsbalance for udvalgsvarer i Køge bymidte 2010 2020
Sammenfattende kan det konkluderes, at en manglende udbygning af detailkhandelen i Køge bymidte vil indebære en kraftig forringelse af Køge
som handelsby. Konkurrencen fra andre byer og shoppingcentre vil blive
skærpet i de kommende år, hvilket på sigt kan indebære, at det vil være
vanskeligt at opretholde det nuværende udbud af butikker i Køge bymidte.
Da forbrugernes mobilitet fremover ikke vil blive mindre, er det således
meget væsentligt gennem en udbygning af detailhandelen i Køge bymidte
at kunne tilbyde et både dybt og bredt udbud af varer og butikskoncepter,
således at Køge ikke blot fastholder, men også udbygger sin position som
handelsby i denne del af hovedstadsregionen.
► Omsætningsestimat
Med udgangspunkt i omsætnings- og forbrugsforudsætningerne udarbejdes
på grundlag af de foreliggende oplysninger samt vurderinger og erfaringer
fra lignende analyser et indkøbsmønster i 2010.
I denne model indlæses forbrugsforudsætningerne for 2020 og der fås en
omsætning for 2020. Denne omsætning vil butikkerne teoretisk opnå, såfremt forbrugernes indkøbsmønster er uændret fra 2010 frem til 2020.
Derefter vurderes ændringerne i detailhandelsstrukturen, blandt andet med
etablering af de nævnte projekter og den generelle forventning til forbrugernes indkøbsorientering frem til 2020. På denne baggrund fremkommer
omsætningen, såfremt Køge bymidte ikke udvides.
Med udgangspunkt i denne beregning foretages vurderinger af, i hvor høj
grad en udvidelse af Køge bymidte med 20.000 m2 vil påvirke dette indkøbsmønster og omsætningen i butikkerne i markedsområdet til Køge bymidte.
Der er alene foretaget en egentlig beregning af konsekvenserne for dagligvarer og udvalgsvarer. Nedenstående tabel 1.3 viser konsekvenserne for dagligvareomsætningen og udvalgsvareomsætningen ved en udbygning af Køge
bymidte under forudsætning af anvendelse af ovenstående butiksmix. Om11
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
sætningstallene i 2020 er et udtryk for et omsætningsniveau og skal ikke omfattes som præcise tal.
Tabel 1.3 Konsekvenserne for omsætningen i markedsområdet til Køge bymidte
(mio. kr. inkl. moms i 2010-priser)
Dagligvareomsætning
Udvalgsvareomsætning
Konsekvens*
Konsekvens*
2020**
2020**
+161
+414
-17
-28
+144
+386
Køge kommune i øvrigt
-81
-89
Køge kommune i alt
+63
+297
Solrød kommune
-7
-20
Stevns kommune
-15
-18
Faxe kommune
-8
-16
Ringsted kommune
-4
-42
-29
-201
Udvidelse Køge bymidte
Køge bymidte i øvrigt
Køge bymidte i alt
Øvrige steder***
I alt
0
0
2
* forskel i omsætning 2020, hvis Køge bymidte bliver udvidet med 20.000 m eller ikke bliver udvidet.
** omsætningerne er udtryk for et niveau og skal ikke opfattes som præcise tal.
*** primært Københavns City, Roskilde bymidte, Waves, Næstved Storcenter, Næstved bymidte, Fisketorvet, Field’s, City 2.
Det forventes, at konkurrencesituationen generelt bliver skærpet i fremtiden. Det forventes, at især udvalgsvarehandelen vil centrere sig i færre,
men stærkere udbudspunkter. Forbrugerne vil også i fremtiden lægge vægt
på, at der er et stort vare- og/eller butiksudbud i det enkelte udbudspunkt.
Samtidig har forbrugerne generelt en øget mobilitet som gør, at det er vigtigt med et stort og bredt udbud samt en god tilgængelighed.
Samtidig vurderes konkurrencesituationen især fra de større udbudspunkter
Roskilde bymidte, Waves, Fisketorvet og Field’s men også Næstved med
Næstved Storcenter, fortsat at være stærk. Endelig er en stor del af borgerne i
Køge pendlere og dermed tættere på det store udbud i Københavns City.
ICP forventer, at Køge bymidte ikke i samme grad vil kunne tiltrække forbrugerne i fremtiden, hvis de ikke tilføres en del af de kendte kædekoncepter, som findes i de øvrige større, konkurrerende udbudspunkter.
En manglende udbygning og supplering af de nuværende butikker kan med
andre ord true Køges position som en attraktiv handelsby på længere sigt.
12
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
Hvis Køge bymidte udvides med 20.000 m2, vurderes udvidelsen at kunne
genere ca. 161 mio. kr. dagligvareomsætning og 414 mio. kr. i udvalgsvareomsætning, svarende til i alt 575 mio. kr.
Butikkerne i Køge kommune i øvrigt forventes at skulle afgive ca. 89 mio.
kr. udvalgsvareomsætning til udvidelsen i Køge bymidte og 81 mio. kr. dagligvareomsætning. De eksisterende udvalgsvarebutikker i Køge bymidte forventes at skulle afgive ca. 28 mio. kr.
En udvidelse af Køge bymidte vil betyde, at bymidten bliver et mere attraktivt udbudspunkt både for forbrugerne i Køge kommune og for forbrugerne i
det øvrige markedsområde. Det vurderes, at Køge bymidte i alt vil opnå en
omsætningsvækst på udvalgsvarer på ca. 386 mio. kr. og ca. 144 mio. kr. på
dagligvarer i 2020.
Køge bymidte vil således øge sin markedsposition væsentligt. Forbrugerne i
Solrød, Stevns og Faxe handler i dag en væsentlig del af deres udvalgsvarer
udenfor de respektive kommuner. Butikkerne i Solrød kommune forventes at
miste omkring 20 mio. kr. i udvalgsvareomsætning og 7 mio. kr. i dagligvareomsætning.
Det vurderes, at detailhandelen i Ringsted kommune vil miste ca. 42 mio. kr.
i udvalgsvareomsætning samt ca. 4 mio. kr. i dagligvareomsætning, når Køge bymidte udvides.
Det forventes, at flere især udvalgsvareindkøb vil blive lagt i Køge bymidte
på bekostning af udbudspunkterne i det øvrige markedsområde, men også på
bekostning af de større udbudspunkter som for eksempel Roskilde, Københavns City, Waves og Næstved. De øvrige større udbudspunkter vurderes i
alt at miste godt 200 mio. kr. i udvalgsvareomsætning i 2020 som konsekvens af, at Køge bymidte udvides med 20.000 m2.
13
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
► Fysiske forhold
I forbindelse med den konkrete etablering af de ny butikker og de andre
kundeorienterede funktioner er der en række forhold, der vil have en væsentlig indflydelse på mulighederne for at skabe en succesfuld udbygning af Køges bymidte.
Det er således meget vigtigt, at der sker en naturlig sammenbinding af de
nye og bymidtens nuværende butikker.
Denne sammenbinding vil bedst kunne opnås ved at etablere et parallelstræde til Brogade/Nørregade, der skaber mulighed for rundgange via slipperne,
så alle butikker principielt passeres. Rundgangene skal således opfattes som
”naturlige strøg”, der dels omfatter nogle af de nuværende butikker, dels omfatter de ny butikker.
Der skal være butikker på begge sider af forløbet, hvorved forbrugerne opfordres til at følge et naturligt, ubrudt forløb af spændende butikker, caféer
og kulturoplevelser.
I forbindelse med etape 2 skal der ske en videre bearbejdning af rundgangsforholdene, så det sikres, at der ikke skabes dead ends eller områder, hvor
kundeflowet bliver så begrænset, at det ikke vil være muligt at drive rentable
butikker.
Det vil umiddelbart styrke kundeflowet, hvis der kan etableres en dagligvarediscountbutik eller en anden ankerbutik syd for underføringen.
De ny ankerbutikker skal placeres med passende mellemrum på rundgangen,
hvorved kundeflowet understøttes bedst muligt.
Dagligvareankerbutikken på Stationspladsen skal kunne omfatte 3.700 m2,
hvoraf det kun er et mindre areal til personalefaciliteter, der placeres på 1.
sal.
Butikker som H&M, Stadium og Bahne kan etableres med et mindre areal i
stueplan og hovedparten på 1. sal. Bygningskroppenes udformning kan være
en udfordring i forhold til mulighederne for at indrette butikker, som ikke
bliver for smalle eller for dybe i forhold til bredden af butikken.
Det kan være problematisk at etablere butikker, der alene har indgang fra
slipperne eller fra Ivar Huitfeldtsvej.
Butikker med forholdsvis tunge varer bør fortrinsvis placeres således, at de
kan få varelevering fra Ivar Huitfeldtsvej. Den fremtidige vareadgang til såvel nogle af de eksisterende butikker som til de ny skal formentlig begrænses
til bestemte tidspunkter, som det kendes fra gågader.
Det vil typisk kun være store dagligvarebutikker, der vil kræve etablering af
en egentlig, integreret varegård med direkte adgang fra Ivar Huitfeldtsvej.
Kulturelle funktioner kan fint indpasses mellem butikkerne og restauranterne/caféerne, men det er vigtigt at undgå lange, døde facader.
Det er en vigtig forudsætning, at der etableres tilstrækkeligt med parkeringspladser i en tæt afstand til butikkerne og at parkeringsanlæggene er lettilgængelige.
Der bør fra starten etableres et elektronisk parkeringshenvisningssystem, så
bilisterne ledes direkte hen til de ledige p-pladser og unødig p-søgningstrafik
undgås.
Skiltningen til p-anlæggenes nedkørsler er meget væsentlige, ligesom det er
vigtigt at markere op- og nedgange til p-anlæggene, så man ikke vil være i
tvivl om at finde vej.
14
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
Placeringen og markeringen af op- og nedgange til p-anlæggene skal ske under hensyntagen til såvel synlighed (både nedefra og oppefra) som til en naturlig indpasning i kundeflowet i stueplan.
Det er samtidig væsentligt, at afstanden mellem op- og nedgangene til panlæggene ikke bliver så stor, at nogle af p-pladserne opfattes som mindre
attraktive.
Endelig er det af stor betydning, at den underjordiske parkering skal være lys
og imødekommende og ikke indeholder nogle ”dunkle”, uoverskuelige områder.
For at understrege sammenhængen mellem de eksisterende og de ny butikker
i Køge bymidte foreslås etablering af elektroniske informationstavler – som
det kendes fra visse shoppingcentre - placeret på strategiske steder i bymidten.
Udover at informationstavlerne vil give bymidten en unik identitet, vil der
være mange anvendelsesmuligheder. Tavlerne skal være interaktive, så man
kan søge konkrete butikker eller andre informationer om bymidten.
Herudover kan informationstavlerne benyttes til oplysninger om events,
kampagner etc.
Styringen af informationstavlerne skal ske i en organisation, som omfatter
såvel de eksisterende som de nye butikker og andre kundeorienterede erhverv, f.eks. af en citychef som beskrevet nedenfor.
15
Udvikling af detailhandelen i Køge bymidte
► Shoppingcenter Management
I forbindelse med etablering af detailhandel og andre oplevelsesbaserede
funktioner på Køge Kyst’s arealer, er det af afgørende betydning, at de nye
og de eksisterende kommercielle/oplevelsesbaserede funktioner i Køge bymidte bringes i så tæt dialog, at det kan resultere i et forpligtende samarbejde, der i sin form og funktion vil være meget lig det samarbejde, der forpligter lejere og ejere i et moderne shoppingcenter.
Køge bymidte skal stå som et troværdigt og attraktivt alternativ til de andre
større kommercielle udbud i regionen som f.eks. Waves, Næstved Storcenter, Københavns City og de store shoppingcentre tættere på København, og
derfor er et forpligtende samarbejde afgørende.
Udgangspunktet er umiddelbart tilstede: Hvilken anden by kan fremvise en
velbevaret, historisk bymidte med en perlerad af attraktive ejendomme, som
tilsammen danner rammen om et enestående bymiljø? Når bymidten suppleres med nye koncepter, vil det samlede udbud fremstå endnu mere attraktivt i
forbrugernes opfattelse.
Ad den vej kan der skabes en markedsføringsplatform, der effektivt kan
formidle kommercielle budskaber omkring hele Køge bymidte.
Forpligtelsen skal omfatte f.eks. fælles åbningstider, fælles, entydig kommunikationsstrategi samt fælles, kommerciel markedsføring.
Ligeledes skal samarbejdet styre etablering af nye butikker i den eksisterende bymidte og på de nye arealer. På den måde sikres, ligesom i de større
shoppingcentre, at butiksmixet hele tiden er optimalt i forhold til forbrugernes forventninger. Man kan ad den vej også aktivt opsøge nye lejere, der kan
tilføre hele det kommercielle miljø et løft.
Eksempelvis kan man søge at oprette en stilling som en form for citychef for
både de ny og de eksisterende butikker i bymidten, som under hele udviklingsforløbet kan være med til at styre og sikre, at bymidten tilføres de rigtige koncepter i forhold til byens behov etc.
Et forpligtende samarbejde bør inddrage de foreninger, der i dag repræsenterer Køge bymidte f.eks. Køge Handelsstandsforening, der arbejder på at sætte de kommercielle funktioner i Køge bymidte på det mentale landkort samt
andre aktører som f.eks. Køge Kyst.
I nyere shoppingcentre er vilkårene for det fælles samarbejde udarbejdet, så
det er en del af kontraktgrundlaget. Dette betyder, at samarbejdet implementeres umiddelbart ved centrets etablering. Alle butiksdrivende har således
accepteret vilkårene ved samarbejdets start.
For så vidt angår de eksisterende kundeorienterede funktioner som f.eks. detailhandel, caféer, restauranter og banker i Køge bymidte, vil indtrædelse
skulle ske ad frivillighedens vej. De skal acceptere delvist at afgive deres suveræne selvbestemmelse for så vidt angår f.eks. åbnings- og lukketider, annoncekampagner, start- og slutdatoer på udsalg. Desuden vil de skulle betale
et fælles afstemt beløb til fælles profilmarkedsføring af Køge bymidte som
helhed samt til markedsføring af deres egen butik.
Et så forpligtende samarbejde med mange aktører etableres ikke umiddelbart, men vil kræve et længevarende forløb, hvor de enkelte detailhandlere,
de forskellige foreninger og andre interessegrupper skal inddrages og komme tættere på hinanden og ad den vej nærme sig et forpligtende samarbejde.
Et sådant samarbejde kan udelukkende etableres, hvis alle deltagende parter
kan se fordelene ved at indgå i samarbejdet – uanset om der er tale om en ny
eller en eksisterende butik.
16
Detailhandelen i Køge bymidte
Detailhandelen i Køge bymidte
17
Detailhandelen i Køge bymidte
ICP har medio 2011 foretaget en rekognoscering af samtlige detailhandelsbutikker i Køge bymidte.
ICP har opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indhentet oplysninger
om omsætningen i 2010.
Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer på baggrund af deres hovedaktivitet. Har en butik aktiviteter indenfor flere hovedbranchegrupper, er omsætningen fordelt indenfor disse.
For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de
enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Herudover har
ICP vurderet samtlige butikkers størrelsesprofil samt beklædningsbutikkernes pris og aldersprofil.
Geografisk er resultaterne opdelt i de enkelte gader: Brogade, Nørregade,
Vestergade, Jernbanegade incl. Stationspladsen samt Torvet incl. Torvebyen.
Figur 2.1 Køge bymidte
18
Detailhandelen i Køge bymidte
Antal butikker
I nedenstående figur 2.2 vises antallet af butikker i Køge bymidte, mens figur 2.3 viser andelen af butikker i de 4 forskellige hovedbrancher.
Der er i alt 175 butikker i Køge bymidte, heraf er ca. 77 % udvalgsvarebutikker, som dækker over beklædnings-, boligudstyrs- og øvrige udvalgsvarebutikker.
Der er i alt 40 dagligvarebutikker i Køge bymidte svarende til 23 % af butikkerne, mens ca. 38 % er beklædningsbutikker og 19 % er boligudstyrsbutikker og ca. 20 % er butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer.
Nørregade har det højeste antal butikker. Her er 43 butikker, heraf er knap
halvdelen beklædningsbutikker.
Det højeste antal beklædningsbutikker findes på Torvet. Her er i alt 20 beklædningsbutikker, hvilket svarer til 30 % af det samlede antal beklædningsbutikker i bymidten.
I Jernbanegade incl. Stationspladsen er 16 butikker, heraf er langt hovedparten udvalgsvarebutikker.
Brogade har den højeste andel af dagligvarebutikker er højest.
Der findes 4 større dagligvarebutikker i Køge bymidte. Det er varehuset
Kvickly i Vestergade, discountbutikkerne Netto i henholdsvis Torvebyen og
på Toldbodvej samt supermarkedet Irma på Nørre Boulevard. Herudover
findes der 2 Døgn Netto på henholdsvis Nørre Boulevard og Nørregade.
Figur 2.2 Antal detailhandelsbutikker fordelt på brancher i 2011
19
Detailhandelen i Køge bymidte
Figur 2.3 Antal detailhandelsbutikker fordelt på brancher i 2011
Tabel 2.1 viser udviklingen i antallet af butikker i Køge bymidte. Heraf ses
det, at antallet af butikker generelt er steget fra 2004 til 2011. Især antallet af
beklædningsbutikker er steget fra 54 butikker i 2004 til 66 butikker i 2011.
Tabel 2.1 Udviklingen i antal detailhandelsbutikker 2004 og 2011
Dagligvarer
Udvalgs- Beklæd- Boligud- Øvrige Detailstyr
udvalgs- handel
varer i alt ning
varer
i alt
Køge bymidte 2004
40
121
54
30
37
161
Køge bymidte 2011
40
135
66
33
36
175
20
Detailhandelen i Køge bymidte
Butikkernes attraktion
For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver
enkelt butiks attraktion.
Der er blandt andet taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment i vurderingen. Herudover spiller faktorer som butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens
indretning og fremtoning – herunder skilte og facader ind på vurderingen af
den enkelte butiks attraktion.
Følgende skala er anvendt:
5:
4:
3:
2:
1:
Meget høj
Høj
Middel
Lav
Meget lav
Vurderingen skal opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Nedenstående figur 2.4 til 2.10 vises de gennemsnitlige attraktioner fordelt på brancher og gader.
Figur 2.4 Den gennemsnitlige attraktion fordelt på brancher
21
Detailhandelen i Køge bymidte
Figur 2.5 Dagligvarebutikkernes gennemsnitlige attraktion
Figur 2.6 Beklædningsbutikkernes gennemsnitlige attraktion
Figur 2.7 Boligudstyrsbutikkernes gennemsnitlige attraktion
22
Detailhandelen i Køge bymidte
Figur 2.8 Gennemsnitlig attraktion for butikker der forhandler øvrige udvalgsvarer
Figur 2.9 Udvalgsvarebutikkernes gennemsnitlige attraktion
Figur 2.10 Gennemsnitlig attraktion for samtlige butikker
23
Detailhandelen i Køge bymidte
Den gennemsnitlige attraktion ligger noget over middel for alle brancher og i
alle gader i Køge bymidte. Især den gennemsnitlige attraktion for beklædningsbutikkerne i hele Køge bymidte ligger noget over middel.
Der er dog forskel på de gennemsnitlige attraktioner fordelt på brancher i de
enkelte gader. Den gennemsnitlige attraktion for udvalgsvarer er generelt højest på Torvet og i Brogade, mens den er lavest i Vestergade.
Den gennemsnitlige attraktion for dagligvarer er omvendt højest i Vestergade og Torvet, mens den er lavest i Brogade.
De gennemsnitlige attraktioner indeholder en vis spredning. Figur 2.11 viser
spredningen i attraktionen i Køge bymidte.
40 % af butikkerne i Køge bymidte har en høj eller meget høj attraktion,
mens kun 13 % har en lav eller meget lav attraktion. Knap halvdelen af butikkerne i Køge bymidte en attraktion på middel.
Figur 2.11 Attraktionens spredning i % i Køge bymidte
24
Detailhandelen i Køge bymidte
Kædetilknytning
Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af
indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i
den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig
kæde.
Kædebutikker har nogle fordele for et udbudspunkt i at kunne tilbyde kundeservice som for eksempel landsdækkende bytteservice, gavekort, ensartede
butikker samt mulighed for et større markedsføringsprogram end en enkelt
uprofileret butik. Omvendt kan uprofilerede butikker på en helt anden måde
tilpasse sortiment og personlig service til lokale forhold og kan medvirke til,
at et indkøbssted ikke bare ligner alle de andre steder.
Ca. 44 % af butikkerne i Køge bymidte er medlem af et kædesamarbejde,
heraf er hovedparten del af en kapitalkæde. Over halvdelen af butikkerne er
uafhængig af kædesamarbejde.
Kædeandelen i Køge bymidte er relativt lav sammenlignet med andre byer
og især andre shoppingcentre.
Det kan f.eks. nævnes, at andelen af butikker uden kædetilknytning i Waves
og Ros’ Torv ligger på henholdsvis 16 % og 20 %. Omvendt ligger andelen i
Greve Midtbycenter, Solrød Center og Roskilde bymidte på niveau med Køge bymidte.
Figur 2.12 Andel af kædebutikker i % i Køge bymidte
25
Detailhandelen i Køge bymidte
Pris – aldersprofil
Udover en vurdering af den enkelte butiks attraktion, har ICP vurderet beklædningsbutikkernes pris- og aldersprofil. På den måde skabes et overblik
over, hvor velforsynet Køge bymidte er i de forskellige pris- og aldersgrupper.
Prisprofilen er ligesom attraktionen kategoriseret ud fra en 5-trins skala med
et spænd for den meget lave prisprofil – typisk butikker, hvor der er gjort
opmærksom på, at det er et lavt prisniveau for at trække kunder til – til den
meget høje prisprofil, hvor prismærkningen er diskret eller ikke eksisterende.
En meget høj prisprofil findes kun i meget få tilfælde i Danmark som for eksempel i de internationale luxusbutikker som for eksempel Gucci, Hermes og
Louis Vuitton. Kategoriseringen sker ud fra, hvilken forventning forbrugeren
må have ved mødet med butikken.
Aldersprofilen relaterer sig til den eller de primære aldersgrupper, som butikken henvender sig til.
Af figur 2.13 ses pris- og aldersprofilen for damebeklædningsbutikkerne i
Køge bymidte, mens figur 2.14 viser pris- og aldersprofilen for herretøjsbutikkerne i bymidten.
Figur 2.13 Pris- og aldersprofil for damebeklædningsbutikkerne i Køge bymidte
26
Detailhandelen i Køge bymidte
Der er i alt 36 dametøjsbutikker i Køge bymidte, herudover er der 11 butikker som både sælger herre og dametøj samt børnetøj. Der er i alt 8 rene herretøjsbutikker i Køge bymidte.
Der er generelt en god fordeling af prisprofiler for damebeklædningsbutikkerne i Køge bymidte. Der er både butikker med en høj, mellem og lavprisprofil. Der synes dog at være en overvægt af dametøjsbutikker til aldersgruppen over 40 år, mens der med fordel kunne suppleres med dametøjsbutikker til de 15-30 årige med en mellem prisprofil.
Generelt er prisprofilen for herretøjsbutikkerne på et normalt niveau. Der er
især en del herretøjsbutikker med en mellem og høj prisprofil, mens der er
færre med en lav prisprofil. Trods det forholdsvis lave antal af herretøjsbutikker er der både herretøjsbutikker, der henvender sig til de unge og de ældre.
Figur 2.14 Pris- og aldersprofil for herretøjsbutikkerne i Køge bymidte
27
Detailhandelen i Køge bymidte
Størrelsesprofil
Til brug for en vurdering af bymidtens kapacitet samt attraktion er de enkelte
butikkers størrelse vurderet i forhold til deres branche. ICP har kategoriseret
dem efter, om det er en meget lille, lille, mellem, stor eller meget stor butik i
forhold til andre butikker i samme branche.
Nedenstående figur 2.15 til 2.21 vises de gennemsnitlige størrelser på butikkerne fordelt på brancher og gader.
Figurerne viser, at butikkerne i Køge bymidte er gennemsnitlig mindre end
andre butikker i samme branche. Især udvalgsvarebutikkerne er mindre end
lignende butikker andre indkøbssteder. Specielt butikkerne på Torvet og i
Brogade er små i forhold til andre indkøbssteder.
Samme billede gør sig gældende i figur 2.22, som viser størrelsesprofilens
spredning på de 5 kategorier. Omkring 36 % af butikkerne i Køge bymidte er
meget små eller små, mens kun 10 % af butikkerne er større end andre butikker i samme branche.
Figur 2.15 Den gennemsnitlige størrelsesprofil fordelt på brancher
Figur 2.16 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for dagligvarer
28
Detailhandelen i Køge bymidte
Figur 2.17 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for beklædning
Figur 2.18 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for boligudstyr
Figur 2.19 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for øvrige udvalgsvarer
29
Detailhandelen i Køge bymidte
Figur 2.20 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for udvalgsvarer i alt
Figur 2.21 Den gennemsnitlige størrelsesprofil i alt fordelt på gader
Figur 2.22 Spredningen af butiksstørrelse i Køge bymidte
30
Detailhandelen i Køge bymidte
Bruttoareal
ICP har foretaget en grov opmåling af bruttoarealet i samtlige butikker i Køge bymidte.
Bruttoarealet er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer, lager- og personalerum.
Bruttoarealerne er opgjort efter butikkens hovedbranche, det vil sige, at for
eksempel i dagligvarebutikker med aktiviteter inden for flere branchekategorier bliver bruttoarealet henvist til hovedbranchen dagligvarer, mens omsætningen bliver fordelt på de 4 branchegrupper dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer.
Tabel 2.2 viser bruttoarealerne for detailhandelsbutikkerne i Køge bymidte.
Der er i alt godt 37.000 m2 bruttoareal til detailhandel i Køge bymidte, heraf
er 68 % svarende til godt 25.000 m2 disponeret til udvalgsvarebutikker.
Der er ca. 10.000 m2 bruttoareal til beklædningsbutikker, heraf er 63 % placeret på Torvet og i Brogade.
I Vestergade er den største andel af dagligvarebruttoareal, hvilket skyldes
placeringen af bymidtens eneste varehus.
Tabel 2.2 Bruttoareal i 2011 i m2
Daglig- Udvalgs- Beklædvarer
varer i alt ning
Boligud- Øvrige
styr
udvalgsvarer
Detailhandel
i alt
Brogade
1.400
4.400
1.500
1.700
1.200
5.800
Torvet
1.700
6.200
3.300
1.500
1.400
7.900
Nørregade
900
7.100
3.000
1.900
2.200
8.000
Jernbanegade
600
1.600
900
200
500
2.200
Vestergade
3.500
4.500
1.200
2.200
1.100
8.000
Bymidten i øvrigt
3.600
1.600
100
1.300
200
5.200
Køge bymidte i alt
11.700
25.400
10.000
8.800
6.600
37.100
Det samlede butiksbruttoareal er steget fra 2004 til 2011, jf. tabel 2.3. Bruttoarealet til dagligvarer er steget ca. 13 %, mens bruttoarealet til udvalgsvarer er steget 6 %. Især bruttoarealet til beklædning er steget 12 %, mens bruttoarealet til boligudstyr er faldet med ca. 7 %.
Tabel 2.3 Udviklingen i bruttoareal i 1998 og i 2010 (m2)
Dagligvarer
Udvalgs- Beklæd- Boligud- Øvrige Detailstyr
udvalgs- handel
varer i alt ning
varer
i alt
Køge bymidte 2011
11.700
25.400
10.000
8.800
6.600
37.100
Køge bymidte 2004
10.400
23.900
8.900
8.600
6.400
34.300
31
Detailhandelen i Køge bymidte
Omsætning
Tal for omsætningen i 2010 er blevet indhentet ved direkte henvendelse til
de enkelte butiksindehavere. For enkelte butikker har ICP måttet skønne omsætningen, da indehaverne ikke har ønsket at oplyse omsætningen. Af tabel
2.4 fremgår de indsamlede daglig- og udvalgsvareomsætninger i bymidten.
Tabel 2.4 Omsætning i 2010 i mio. kr. incl. moms
Dagligvarer
Udvalgs- Beklæd- Boligud- Øvrige Detailstyr
udvalgs- handel
varer i alt ning
varer
i alt
Køge bymidte
370
721
327
212
182
1.091
Køge bymidte 2003*
347
645
262
195
188
992
*i 2003-priser
Den samlede detailhandelsomsætning i Køge bymidte var ca. 1,1 mia. kr.
inkl. moms i 2011, heraf udgjorde udvalgsvareomsætningen ca. 66 %.
Sammenlignet med 2003 er den samlede omsætning i Køge bymidte steget
ca. 10 %. Dagligvareomsætningen i bymidten er steget ca. 7 %, mens udvalgsvareomsætningen er steget med ca. 12 % i perioden 2003 til 2010 målt i
løbende priser. I samme periode er den generelle dagligvareomsætning i
Danmark steget godt 14 %, mens udvalgsvareomsætningen i Danmark er
steget ca. 30 % i perioden 2003 til 2010.
Hermed har Køge bymidte reelt set oplevet et fald i både dagligvare- og udvalgsvareomsætning. Hvis udvalgsvareomsætningen havde fulgt den generelle omsætningsudvikling fra 2003 til 2010,ville omsætningen have været
ca. 120 mio. kr. højere i 2010. Faldet i dagligvareomsætningen skyldes
blandt andet etableringen af flere dagligvarebutikker i Ølby Centret, mens
faldet i udvalgsvareomsætningen i Køge bymidte blandt andet skyldes etableringen af flere store udvalgsvarebutikker i det nordlige Køge i den hvide
by samt konkurrencen fra de konkurrerende byer og shoppingcentre så som
for eksempel Roskilde, Ro’s Torv, Waves, Næstved Storcenter, Field’s og
ikke mindst Københavns City.
32
Detailhandelen i Køge bymidte
Kundeorienterede servicefunktioner
Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et
udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det
væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i Køge bymidte.
Servicefunktionerne er med til at gøre bybilledet mere varieret. Servicefunktioner som pengeinstitutter og solcentre m.v. har oftest en facade uden meget
liv og kan derfor være problematisk for kundernes oplevelse af et udbudspunkt.
De udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der efterspørges af kunderne og er således medvirkende til at tiltrække kunderne til et udbudspunkt.
Der er i alt 131 kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Køge bymidte.
Ca. 34 % af de kundeorienterede servicefunktioner er spisesteder som caféer,
restauranter, grillbarer etc.
Der er i alt 50 frisører eller anden skønhedspleje som f.eks. hudklinik, fitness, solcenter, fodpleje. Der er 12 pengeinstitutter eller ejendomsmæglere i
Køge bymidte i stueplan, mens der er 19 andre kundeorienterede servicefunktioner i bymidten i stueplan såsom renseri, skrædder, bedemand, køreskole etc.
Herudover er både bibliotek, biograf og museer med til at tiltrække kunder
til bymidten men også med til at øge bevidstheden om de andre tilbud, som
Køge bymidte har.
Samspillet mellem detailhandelen og de kulturelle funktioner er i stigende
fokus, da oplevelsesøkonomien stadig oftere bliver nævnt som et væsentligt
element i bestræbelserne på at fastholde og tiltrække kunder. Det er derfor
meget afgørende, at man søger at indtænke, hvorledes synergien ved nye
kulturelle funktioner bedst udnyttes, når deres lokalisering skal fastsættes.
Nedenstående figurer viser antallet og andelen af kundeorienterede servicefunktioner i Køge bymidte.
33
Detailhandelen i Køge bymidte
Figur 2.23 Antal kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Køge bymidte
Figur 2.24 Andel af kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Køge bymidte
34
Nuværende og fremtidig
konkurrencesituation
35
Nuværende og fremtidig konkurrencesituation
Køge bymidte er med ca. 175 butikker i bymidten og et bredt udvalg af servicefunktioner – herunder ca. 40 spisesteder, caféer mv. – et attraktivt udbudspunkt for borgerne i især Køge kommune, men også for forbrugere bomange gader og smøger. Dertil kommer en række funktioner og spisesteder
ved havnen. I dag mangler Køge bymidte dog bedre rummelighed til flere
større butikker, ligesom byen synes at vende ryggen lidt mod havnen.
Figur 3.1 viser udbudspunkterne med regional detailhandel i Københavns
kommune og sydvest herfor. Køge bymidte er naturligvis også i konkurrence
med detailhandelen i andre byer – ikke mindst i relation til de mere standardiserede udvalgsvarer – men det er detailhandelens beskaffenhed og udvikling i de regionale udbudspunkter, der præger hvortil mange af regionens
borgere kører, når de vil shoppe. Strømmen går især indad i strukturen; dels
fordi København byder på det største og mest varierede udbud, men også
fordi mange mennesker er vant til at køre indad i strukturen i forbindelse
med deres arbejde, kulturelle aktiviteter mv.
Byer som Næstved og Køge tiltrækker ikke i stort omfang kunder bosiddende i eller tæt på København, men detailhandelen i netop disse byer (og f.eks.
shoppingcentre som Waves) indvirker i et væsentligt omfang på, hvorvidt
forbrugere bosat i disse byer vælger at handle og shoppe ”hjemme” – eller
køre til andre udbudspunkter i regionen. Samme effekt ses i relation til forbrugere bosat i det mellemliggende opland, hvor flere, stærke udbudspunkter
konkurrerer om det samme opland. Solrød er ikke at betragte som et udbudspunkt med regional betydning, men er medtaget grundet nærheden til Køge.
Figur 3.1 Regionale udbudspunkter i Hovedstadsområdet
36
Den nuværende konkurrencesituation
De primære regionale, konkurrerende udbudspunkter til Køge bymidte vist i
figur 3.1, er Københavns city, shoppingcentrene Field’s, Fisketorvet, City 2
og Waves, Roskilde bymidte inkl. shoppingcentret ROs Torv, Ringsted by,
Næstved by, Næstved Storcenter og Solrød.
Københavns City
Københavns City fungerer med sine ca. 760 butikker som det overordnede
centrum i Hovedstadsområdet og Øresundsregionen. En meget stor del af butikkerne har en høj attraktion, ligesom en række af butikkerne ikke findes andre steder i Danmark.
Der ligger i dag 2 stormagasiner i Københavns City. Magasin ved Kongens
Nytorv er det største med et salgsareal på godt 30.000 m2. Det andet stormagasin, Illum, har gennemgået en større renovering.
Illum er profileret som et city shoppingcenter med et stort udbud inden for
især beklædning, parfume og andre livsstilsprodukter.
Området mellem Magasin og Illum er yderligere blevet styrket med Galleri
K og senest åbningen af butikker i Berlingske Karréen.
Københavns Indre by er Danmarks og Sydsveriges største udbudspunkt med
en omsætning på omkring 12 mia. kr. i 2010.
Der sker løbende udskiftninger og styrkelser af detailhandelen i city. Af
stærke koncepter, der er kommet til inden for det seneste år, skal nævnes
Abercrombie & Fitch samt Disney Store.
Disney åbnede en filial af deres nye butikskoncept på Strøget i København i sommeren 2011.
Field’s
Field’s er Danmarks eneste superregionale shoppingcenter. Det tiltrækker
ikke alene kunder fra Hovedstadsområdet, men også fra resten af Sjælland
og den sydlige del af Sverige.
37
Den nuværende konkurrencesituation
Shoppingcentret er i alt på 74.000 m2 og har 130 butikker og andre servicefunktioner, heraf er godt 60 % beklædningsbutikker. Som ankerlejere er lavprisvarehuset Bilka, stormagasinet Magasin, Elgiganten og Toys’’R’’Us
samt H&M.
Omsætningen i Field’s var i 2010 på ca. 2,7 mia. kr. med 6,8 mio. besøgende.
Field’s i Ørestaden.
Der er sket en række tiltag i Field’s inden for især det seneste år, hvor gangforløbet på 1. sal er ændret og området – nu benævnt Hi’Street – har fået ny
gulvbelægning og skarpere fokus på mode. Desuden er nye koncepter som
Hamley’s legetøj og Salomon fritidsudstyr netop kommet til.
Der er planer om at udvikle Field’s med en fase 2 (50.000+ nye m2), men det
er usikkert, hvor stor en andel heraf, der bliver ny detailhandel. Field’s ventes at blive styrket med et biografkompleks en gang i fremtiden.
Fisketorvet Shoppingcenter
Fisketorvet Shoppingcenter, som ligger på Kalvebod Brygge, er et væsentligt
shoppingcenter i Hovedstadsregionen. Centret tiltrækker kunder fra hele Hovedstadsregionen, men især fra den sydvestlige del af Hovedstadsregionen.
Her er omkring 90 butikker og 25 kundeorienterede servicefunktioner herunder biografkomplexet CinemaxX. Over halvdelen af butikkerne er beklædningsbutikker. Ankerbutikkerne er Føtex, Bahne og Silvan.
Den samlede detailhandelsomsætning var 1,5 mia. kr. i 2010 og det samlede
antal besøgende 8,2 mio.
En større renovering til 335 mio. kr. med bl.a. nye gulve, nye lofter, ny lyssætning og flere nye butikker og en aktiv havnepromenade pågår i 2011 og
2012. Det er hensigten, at indsatsen skal give centret et både design- og indholdsmæssigt løft.
38
Den nuværende konkurrencesituation
Fisketorvet Shoppingcenter gennemgår lige nu en større renovering.
Udviklingen har bestemt ikke stået stille i regionen, siden Fisketorvet blev
bygget i 2000 – f.eks. er Field’s kommet til og København city og brokvarterer er blevet styrket med mange attraktive butikskoncepter, spisesteder og
renoveringer – så Fisketorvets fremtidige relative styrker afhænger af, hvorvidt centret formår fortsat at ligge i fronten af regionens mest attraktive
shopping-tilbud.
City 2
Shoppingcentret City 2 er som regionalt udbudspunkt et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i den sydvestlige del af Hovedstadsregionen.
Centret er et af Danmarks største shoppingcentre. Her er omkring 80 butikker og 14 andre kundeorienterede servicefunktioner som restauranter, biograf og frisører fordelt på i alt 63.000 m2 butiksareal til udlejning. Ankerlejeren er varehuset Føtex samt et Silvan byggemarked. Omsætningen var i 2010
på mere end 1 mia. kr. med 3,8 mio. besøgende.
City 2, som er opført i 1975, er på nuværende tidspunkt ved at foretage en
gennemgribende renovering med nye torvedannelser, nye gulve samt nye butikker.
Centret har dog en del udfordringer i disse år, da en stor del af de store lejere
har opsagt deres lejemål. Centret har dog fortsat 80 butikker og er stadig et
væsentligt udbudspunkt ikke mindst i Høje Taastrup kommune. Resultatet af
ombygningerne og tiltagene for så vidt angår butiksmikset vil være afgørende for City 2’s fremtidige styrke i regionen.
39
Den nuværende konkurrencesituation
City 2 i Høje Taastrup. Centret gennemgår for tiden en gennemgribende renovering.
Waves
I efteråret 2009 åbnede Waves (det tidligere Hundige Storcenter) efter en renovering og udvidelse på 12.000 m2 af den østlige del af centret. Der er omkring 90 detailhandelsbutikker og 20 kundeorienterede servicefunktioner.
Waves i Hundige.
Centret er på omkring 75.000 m2 og er dermed et af de største shoppingcenter i Danmark.
Målet er, at omsætningen i Waves er 2,8 mia. kr. i 2012, samt at der er omkring 8 mio. besøgende. Hermed må det forventes, at Waves får en markant
større betydning for forbrugerne i Hovedstadsområdet end hidtil.
40
Den nuværende konkurrencesituation
Roskilde bymidte og ROs Torv
Roskilde bymidte er et af de absolut største butiksudbud på Sjælland og er
således et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i hele regionen. Roskilde
bymidte ligger omkring 14 km fra Jyllingecentret.
Der er omkring 182 butikker i Roskilde bymidte, som er koncentreret på gågaden Algade. Mere end 80 % af butikkerne svarende til ca. 146 butikker er
udvalgsvarebutikker. Bymidten rummer mange butikker inden for mange
branchegrupper herunder også mere specialiserede butikker.
Få hundrede meter fra bykernen ligger shoppingcentret ROs Torv, som har
66 butikker i et overdækket shoppingmiljø. Centret blev i 2009 udvidet med
omkring 10.000 m2. Ankerbutikkerne er Føtex, Hennes & Mauritz og Stadium. Herudover findes en lang række attraktive kædebutikker. Omkring 80 %
af butikkerne i ROs Torv er medlem af et kædesamarbejde.
ROs Torv havde i 2009 en omsætning på 527 mio. kr. og havde 3,3 mio. besøgende.
Herudover rummer Københavnsvej en lang række store udvalgsvarebutikker
som for eksempel Elgiganten, Jysk, Jem & Fix, Silvan, Harald Nyborg og
Maxi Zoo.
Roskilde bymidte byder på mange store butikker.
Ringsted
Der er ca. 150 butikker i Ringsted bymidte, men udbuddet er noget fragmenteret og fremstår derfor mindre, end det reelt er. Den funktionelle bymidtes
udbud vurderes ikke at have en væsentlig oplandseffekt, men i og med Roskilde er nærmeste store by nord for Ringsted, konkurrerer byerne alligevel i
et vist omfang om forbrugerne i det mellemliggende landområde.
I 2006 åbnede shoppingcentret RingStedet tæt ved motorvej E20, hvilket alt
andet lige har styrket Ringsted som udbudspunkt. Centret har tilført byen
stærke koncepter som Føtex og H&M, men RingStedet er med sine ca.
41
Den nuværende konkurrencesituation
16.000 m2 langt mindre end mange af regionens øvrige centre (f.eks. ROs
Torv).
Detailhandelen i Ringsted er spredt i en række udbudspunkter. Outletcentret Premier Outlets er unikt i Danmark og har en langt større oplandseffekt end byens øvrige
udbud.
Outletcentret Premier Outlets består af ca. 30 enheder, men centret er langtfra fuldt udlejet og ICP vurderer, at centret reelt er berammet til ca. 60 enheder. Generelt er butikkerne flotte og attraktive, men som udbudspunkt ville
Premier Outlets være en større attraktion, hvis her var flere butikker.
Stærke enheder som Nike Factory Store, Hugo Boss, Puma, Reebok og Levi
Strauss betyder, at centret har en vis oplandseffekt. Formår ejerne af centret
at få flere enheder udlejet (til stærke koncepter), kan centret meget vel øge
sin betydning fremover.
42
Den nuværende konkurrencesituation
Foto: Dinby.dk
Premier Outlets i Ringsted byder på mange attraktive butikker, men her er
fortsat mange tomme lokaler.
Der er fra flere sider planer om at udvikle Ringsteds funktionelle bymidte,
herunder Ringstedcentret, men ICP har ikke på nuværende tidspunkt kendskab til konkrete tiltag. De projekter ICP har hørt om i de senere år, vil ikke
forrykke styrkeforholdet mellem Roskilde og Ringsted nævneværdigt.
Næstved by og Næstved Storcenter
Næstved by og især Næstved Storcenter er betydelige udbudspunkter for
forbrugerne i Sydsjælland. Næstved Storcenter byder på ca. 70 butikker –
herunder Bilka – og omsætningen rundede i 2010 1,4 mia. kr. Der er pt. ikke
planer om udvidelse eller omdannelser af Næstved Storcenter, som blev renoveret kraftigt i 2001.
I Næstved bymidte findes ca. 150 butikker fordelt i en række gader med flere
torvedannelser. Trods de relativt mange butikker i bymidten vurderer ICP, at
det er Næstved Storcenter, der har det største opland. Man kan sige, at Køge
og Næstved i vid udstrækning ”deler” oplandet byerne imellem. På sigt vil
markante tiltag og udbygninger i enten Køge eller Næstved kunne forrykke
balancen i større eller mindre grad.
Solrød
Detailhandelen i Solrød er især koncentreret i Solrød Centret, hvor ca. 40 af
de 70 butikker i kommunen er lokaliseret. Detailhandelen i Solrød har ikke
et væsentligt opland uden for kommunen, men detailhandelen er dog på et
niveau, hvor dagligvarer og mange udvalgsvarer kan købes inden for kommunen – det sparer alt andet lige kommunens borgere for indkøbsture, der
måske ville være gået til Køge eller shoppingcentret Waves.
Der pågår planer om at udvikle og omdanne Solrød Centret. Realiseres disse,
vil Solrød Centret givetvis blive styrket med et varehus og måske en række
butikker i øvrigt, hvilket – alt andet lige – vil styrke Solrød Centret som ud43
Den nuværende konkurrencesituation
budspunkt. Disse tiltag vurderes ikke at øge centrets oplandseffekt væsentligt, men vil dog give borgerne i Solrød kommune en nærhed til nogle butikskoncepter, som de i dag skal udenfor kommunen for at benytte.
I øvrigt
På den modsatte side af Øresund i Hyllie er der planer om at bygge et stort
shoppingcenter Emporia. Udlejningsarealet bliver på 68.000 m2 til detailhandel og skal huse op til 200 butikker og godt 20 spisesteder og leisurefunktioner. Herudover er der planlagt boliger, kontorer og parkeringshus i 7
etager. Malmö Arena med plads til 12.500 siddepladser åbnede ultimo 2008
og ligger ved siden af Emporia.
Med en beliggenhed kun ca. 20 minutters bilkørsel fra København og en ny
togstation lige ved Emporia, må det forventes, at det kommende shoppingcenter også vil kunne tiltrække kunder fra Københavnsområdet og i mindre
omfang fra Nord- og Midtsjælland – dette afhænger dog meget af kursen på
den svenske krone, transportudgifter og naturligvis centrets endelige beskaffenhed.
Emporia er planlagt at åbne efteråret 2012.
44
Befolknings- og forbrugsforhold
45
Befolknings- og forbrugsforhold
Til brug for vurderinger af udviklingsmulighederne for detailhandelen i Køge kommune belyses størrelsen af det nuværende og fremtidige forbrug af
detailhandelsvarer i såvel Køge kommune som i de omkringliggende kommuner, der især vurderes at udgøre markedsområdet for detailhandelen i Køge.
I alt er forbruget for kommunerne Køge, Solrød, Stevns, Faxe og Ringsted
beregnet (se det samlede område i figur 4.1).
Forbruget er beregnet for dagligvarer og udvalgsvarer, hvor sidstnævnte indeholder branchegrupperne beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer.
Figur 4.1 Markedsområde for detailhandelen i Køge.
Datagrundlag og horisontår
Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICP’s bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomst-,
bolig- og befolkningsforhold, ligeledes fra Danmarks Statistik.
Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2010 samt horisontåret 2020,
hvor en væsentlig del af Køge Kyst-projektet – herunder detailhandelen –
vurderes at stå opført.
46
Befolknings- og forbrugsforhold
Befolknings- og indkomstforhold
Figur 4.2 viser udviklingen i befolkningstallet i hver af de 5 kommuner.
Køge kommune er med godt 57.000 indbyggere den folkerigeste af de 5
kommuner efterfulgt af Faxe og Ringsted kommuner. Færrest bor der i Solrød og Stevns kommuner.
Der ventes ikke voldsomme udsving i folketallet frem mod 2020, men der er
forskelle i udviklingen de 5 kommuner imellem: i Køge og Ringsted kommuner ventes folketallet at være steget med hhv. 6 % og 5 % i 2020 set i forhold til 2010, mens folketallet ventes at være faldet en smule i Solrød,
Stevns og Faxe kommuner.
I 2020 ventes det samlede folketal i de 5 kommuner betragtet under ét at ligge på lige godt 172.000 personer, hvilket er knap 4.000 personer flere end i
2010.
Figur 4.2 Udviklingen i befolkningstallet i markedsområdet (antal personer)
Niveauer for husstandsindkomst og - størrelse
Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand.
Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst i hver af de 5 kommuner fremgår af figur 4.3. Niveauet er i alle kommunerne højere end landsgennemsnittet (ca. 460.000 kr.) – højest er niveauet i Solrød kommune og
lavest i Ringsted kommune.
47
Befolknings- og forbrugsforhold
Figur 4.3 Gennemsnitlig husstandsindkomst i markedsområdet (bruttoløn i kr.)
Figur 4.4 Gennemsnitlig husstandsstørrelse i markedsområdet (personer pr. husst.)
Som det ses af figur 4.4, er niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse i alle 5 kommuner større end landsgennemsnittet, der ligger på ca. 2,05
personer. Størst er husstandene i Solrød kommune (2,42 personer) og mindst
i Faxe kommune (2,31 personer).
48
Befolknings- og forbrugsforhold
Forbrugsforhold
På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICPs specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser er forbruget af detailhandelsvarer for 2010 og 2020 beregnet.
Det samlede dagligvareforbrug blandt husstandene i Køge kommune er beregnet til godt 1,3 mia. kr. i 2010, jf. figur 4.5.
Det forventes, at det samlede dagligvareforbrug i kommunen stiger ca. 8 % i
perioden 2010 til 2020. Således forventes det samlede dagligvareforbrug i
Køge kommune at ligge på ca. 1,45 mio. kr. i 2020.
Som det ligeledes fremgår af figur 4.5, svinger dagligvareforbruget i de omkringliggende kommuner noget (bl.a. med baggrund i forskellene i antallet af
borgere og de gennemsnitlige husstandsindkomster) og ligger omkring 800
mio. kr. i Faxe og Ringsted kommuner, mens niveauet er godt 500 mio. kr. i
Stevns og Solrød kommuner.
I alle 5 kommuner betragtet under ét er dagligvareforbruget for 2010 beregnet til ca. 3,95 mia. kr., hvilket ventes at være steget til knap 4,15 mia. kr. i
2020.
Figur 4.5 Udviklingen i dagligvareforbrug 2010 til 2020 (i mio. kr.)
Forbruget af udvalgsvarer – det vil sige hovedbranchegrupperne beklædning,
boligudstyr og øvrige udvalgsvarer – er for 2010 beregnet til i alt ca. 1,4 mia.
kr. i Køge kommune. Det forventes, at udvalgsvareforbruget vil være steget
med ca. 20 % til godt 1,7 mia. kr. i 2020.
Også i de øvrige kommuner ligger udvalgsvareforbruget lidt højere end dagligvareforbruget, ligesom stigningstakten frem mod 2020 er højere.
I alle 5 kommuner betragtet under ét er udvalgsvareforbruget for 2010 beregnet til ca. 4,2 mia. kr., hvilket ventes at være steget til godt 4,8 mia. kr. i
2020.
49
Befolknings- og forbrugsforhold
Figur 4.6 Udviklingen i udvalgsvarebrug 2010 til 2020 (i mio. kr.)
Afslutningsvis vises (i figur 4.7) det samlede forbrug af detailhandelsvarer i
hver af de 5 kommuner – det vil sige forbruget af daglig- og udvalgsvarer
betragtet under ét.
Størst er forbruget i Køge kommune efterfulgt af Ringsted og Faxe kommuner. Det samlede forbrug af detailhandelsvarer i de 5 kommuner betragtet
under ét er beregnet til ca. 8,2 mia. kr. i 2010. I 2020 ventes dette at være
steget til godt 9,0 mia. kr.
Figur 4.7 Udviklingen i det samlede forbrug af detailhandelsvarer 2010 til 2020 (i
mio. kr.)
50
Bilag 1
Branchefortegnelse
1.
DAGLIGVARER
10.71.20
Fremstilling af friske bageriprodukter
50.50.20
Servicestationer med kiosksalg
47.11.10
Købmænd og døgnkiosker
47.11.20
Supermarkeder
47.11.30
Discountforretninger
52.12.10
Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment, hvor
omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af den samlede
omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500m2.
47.21.00
Frugt- og grøntforretninger
47.22.00
Slagter- og viktualieforretninger
47.29.00
Anden detailhandel med fødevarer i specialforretninger
47.23.00
Fiskeforretninger
47.24.00
Detailhandel med brød, konditori- og sukkervarer
52.24.20
Chokolade- og konfektureforretninger
52.25.00
Vinforretninger
47.26.00
Tobaksforretninger
52.27.10
Osteforretninger
52.27.30
Helsekostforretninger
52.27.90
Detailhandel med føde- drikke- og tobaksvarer fra specialforretninger i
øvrigt.
47.73.00
Apoteker
47.74.00
Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler
52.33.10
Parfumerier
52.33.20
Materialister
47.76.00
Blomsterforretninger
71.40.10
Udlejning af videobånd
Bilag 1
Side 2
2.
BEKLÆDNING
52.12.20
Stormagasiner
47.51.00
Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv.
52.42.10
Dametøjsforretninger
52.42.20
Herretøjsforretninger
52.42.30
Herre- og dametøjsforretninger (blandet)
47.71.20.1
Babyudstyrs- og børnetøjforretninger
47.72.10
Skotøjsforretninger
52.50.90
Forhandlere af brugt tøj
47.91.20
Detailhandel fra postordreforretninger
Bilag 1
Side 3
3.
BOLIGUDSTYR
45.31.00
El-installatører med butikshandel
45.33.00
VVS-installatører og blikkenslagerforretninger
47.53.00
Detailhandel med tæpper, vægbeklædning og gulvbelægning
45.44.20
Glarmesterforretninger med butikshandel
47.59.10
Møbelforretninger *)
47.59.20
Boligtekstilforretninger
47.59.30
Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser, lysestager
m.v.
47.59.90
Detailhandel med belysningsartikler samt husholdningsartikler i .a.n.”
47.54.00
Detailhandel med elektriske husholdningsapparater
47.43.00
Radio- og tv-forretninger
52.46.10
Isenkramforretninger
47.52.20
Byggemarkeder og værktøjsmagasiner
47.52.10
Farve- og tapetforretninger
47.78.30
Forhandlere af gaveartikler og brugskunst
47.78.40
Kunsthandel og gallerivirksomhed
47.41.00
Detailhandel med computere, ydre enheder og software
47.42.00
Detailhandel med telekommunikationsudstyr
52.50.20
Antikvitetsforretninger
47.79.00
Detailhandel med brugte varer i forretninger
47.91.10
Detailhandel fra postordreforretninger
52.48.99
Detailhandel med køkken og badeværelseselementer
52.74.60
Låsesmede – hvis salgslokale
71.33.10
Udlejning af edbmaskiner – hvis salgslokale
71.33.20
Udlejning af kontormaskiner – hvis salgslokale
*) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt
pladskrævende varegruppe. ICP behandler omsætningsmæssigt både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i
en tømmerhandel som boligudstyr.
Bilag 1
Side 4
4.
ØVRIGE UDVALGSVARER
50.30.20
Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv.
(autoudstyrsforretninger)
50.40.00
Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør
47.72.20
Lædervareforretninger
47.63.00
Pladeforretninger
47.59.40
Forhandlere af musikinstrumenter
47.61.00
Detailhandel med bøger
47.77.00
Detailhandel med ure, smykker og guld- og sølvvarer
47.78.10
Optikere
47.78.20
Fotoforretninger
52.48.40
Frimærke- og møntforretninger
47.64.10
Forhandlere af sports- og campingudstyr
47.65.00
Detailhandel med spil og legetøj
47.64.20
Cykel- og knallertforretninger
47.76.30
Dyrehandel
52.48.95
Pornobutikker
52.48.99
Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne
og pejse, skibsproviantering med butikshandel.
52.50.10
Bogantikvariater
52.50.90
Andre forhandlere af brugte varer.
52.61.00
Detailhandel fra postordreforretninger - hvis salgslokale
Bilag 1
Side 5
5.
BUTIKSTYPER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE
VAREGRUPER
50.10.20
Detailhandel med biler
50.10.30
Detailhandel med campingvogne mv.
47.76.20
Planteforhandlere og havecentre
52.44.10
Møbelforretninger *)
52.48.55
Forhandlere af lystbåde og udstyr hertil
Tømmerhandler og butikker med større bygningsmaterialer *)
*) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt
pladskrævende varegruppe. ICP behandler detailhandelsomsætningen i både møbelforretninger og
byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr.
Bilag 1
Side 6