1. No category

Resumé af prospekt på:
K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
• Nyopført butiksejendom med topbeliggenhed i Aarhus Kommune
• Tilhørende afskrivningsberettiget solcelleanlæg
• Deltagelse kan foretages 100% finansieret
K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
Velkommen hos Blue Capital A/S
- Danmarks mest erfarne formidler af ejendomsinvesteringer - med og uden skatteincitament
Blue Capital A/S blev stiftet i 2010 med henblik på at
skabe en platform, hvor der på baggrund af et indgående
markedskendskab, grundighed og høj faglig kunnen skulle
være mulighed for at tilbyde danske investorer markedets
bedste direkte ejendomsinvestering.
Fokus er på formuetilvækst, sekundært skattebesparelse.
Som i andre K/S projekter, er der også i Blue Capitals
projekter et skatteincitament. Fokus er imidlertid at
skabe formuetilvækst for den enkelte investor, hvorfor
skatteincitamentet for os er sekundært.
Vi henvender os til såvel private som selskabsinvestorer.
Således er også mange af vores kunder selskabsinvestorer
i form af holdingselskaber og lignende. Disse investerer
mestendels uden skatteincitament, og har som primært
fokus at opnå bedst mulig forrentning af egenkapitalen.
Tidligere udbud.
Siden stiftelsen har Blue Capital A/S udbudt syv
ejendomsprojekter med en samlet købesum på + DKK 138
mio.
Alle projekterne har ved udbuddet modtaget en
stor efterspørgsel hos potentielle investorer.
Skatteincitamentet giver dog for den private investor
mulighed for at deltage uden hævning af egne
midler, hvilket Blue Capital bistår den enkelte
investor med at få struktureret.
Samarbejde med SKAT.
Blue Capital A/S har indgået samarbejdsaftale
med Anpartskontrolordningen hos SKAT,
hvortil alle Blue Capitals projekter indberettes
før de udbydes.
Hver gang har vi været taknemmelige for
den udviste tillid fra såvel eksisterende som
nye kunder.
Projekternes resultater.
I marts 2013 aflagde seks af projekterne
udbudt af Blue Capital A/S årsregnskab. Alle med
driftresultater med væsentlige positive afvigelser i forhold
til det budgetterede i de oprindelige prospekter.
I april 2013 offentligjorde rådgivningsfirmaet 360 Wealth en
markedsanalyse, hvori Blue Capital A/S konkluderes at være
den K/S udbyder i Danmark, der har den højeste tilfredshed
blandt kunderne. 79% var således tilfredse eller meget
tilfredse.
Fremtidig udvikling.
Sidstnævnte position vil vi til stadighed bestræbe os på både
at fastholde og forbedre med målsætningen om fortsat at
udbyde markedets bedste direkte ejendomsinvesteringer.
Blue Capitals bestyrelse:
2
Blue Capital A/S har tegnet en professionel
udbyderansvarsforsikring.
Blue Capital A/S blev d. 1. september 2011 godkendt af det
internationale forsikringsselskab AIG (tidligere. CHARTIS) til
tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring med
dækning op til DKK 5.000.000,Som med alle andre forsikringer forventes den
professionelle ansvarsforsikring aldrig at blive nødvendig.
Forsikringen giver imidlertid vores kunder og finansielle
samarbejdspartnere en øget tryghed omkring vores
udbudte projekter.
Samtidig er forsikringen et udtryk for, at såvel Blue Capital
A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der
stilles for at opnå godkendelse til tegning af en professionel
udbyderansvarsforsikring.
Kopi af police kan rekvireres hos Blue Capital A/S
Bestyrelsesformand
Kaj Andreassen
Partner, Advokat (L) hos Delacour
Bestyrelsesmedlem
Jens Thomas Lange
Partner, Underdirektør hos Willis I/S
Bestyrelsesmedlem
Martin Kibsgaard Jensen
Direktør og ejer af Blue Capital A/S
Uddannelse:
Cand.jur., 1973
Advokat, 1976
Uddannelse:
Forsikringmægler, 1998
Uddannelse:
Cand.scient.pol. 2005
K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
Samarbejdspartnere
Foruden vores finansielle samarbejdspartnere har Blue Capital A/S samarbejdet
med følgende omkring K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup:
Dansk Butikstjeneste A/S vil umiddelbart efter K/S Jysk
Detail, Fakta Skødstrups overtagelse af ejendommen
foretage en byggeteknisk gennemgang af ejendommen.
Evt. fejl og mangler skal herefter udbedres af Sælger inden
for 6 mdr., ligesom der naturligvis er 5 års byggegaranti på
ejendommen.
Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen har forestået
stiftelsen af K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup og udarbejdet
selskabets vedtægter. Advokatfirmaet har ligeledes
udarbejdet advokaterklæring for prospektet, samt rapport
indeholdende juridisk due diligence for ejendommens
dokumenter samt lejekontrakt.
Den juridiske rapport udgør en integreret del af
prospektmaterialet og kan rekvireres hos Blue Capital A/S og
downloades på vores hjemmeside.
Abel & Skovgaard Larsen varetager den daglige bogføring og
ejendomsadministration for K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup.
BDO er valgt til K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrups revisor.
Partner og Statsautoriseret revisor Tonny Løbner har
udarbejdet revisorerklæring for prospektet. Revisor er på
valg hvert år.
Blue Capital A/S har gennem et af verdens største
forsikringsselskaber AIG
(tidl. CHARTIS) tegnet en
professionel udbyderansvarsforsikring.
Blue Capital A/S har indgået en samarbejdsaftale
med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil
prospektmaterialet på K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup,
samt købsaftalen mellem sælger og K/S Jysk Detail, Fakta
Skødstrup tilsendes.
Forsikringen dækker med indtil DKK 5 mio. pr.
ejendomsprojekt, og sikrer, at investorer i K/S Jysk Detail,
Fakta Skødstrup kompenseres, såfremt der opstår tab som
følge af fejl, Blue Capital A/S kan drages til ansvar for.
Forsikringen giver vores kunder og finansielle
samarbejdspartnere en øget tryghed omkring vores
udbudte projekter og er samtidig et udtryk for, at såvel
Blue Capital A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive
krav, der stilles for at opnå godkendelse til tegning af en
professionel udbyderansvarsforsikring.
Ligeledes fremsender Blue Capital A/S hvert år kopi af de
aflagte årsregnskaber på K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup til
Anpartskontrolordningen.
Samarbejdsaftalen er indgået for at sikre, at ejerkredsens
forskudsopgørelse og selvangivelse forløber let og
ubesværet. Ligesom samarbejdsaftalen sikrer, at
kommanditister i K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup kan
indberette den udvidede selvangivelse elektronisk.
3
K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
Investeringsresumé
Generelt:
Velbeliggende butiksejendom i Skødstrup på i alt 1.000 m² (inkl. lager/birum) udlejet til Fakta A/S, der er ejet af Coop Danmark
A/S.
Købesummens fordeling:
Bygningerog installationer
DKK 21.955.461,Grundstykke DKK 1.257.872,Solcelleanlæg DKK 420.000,Samlet kontantpris: DKK 23.633.333,Pris pr. m²inkl. lager/birum (1.000 m²)
Hertil kommer et grundstykkeareal primært udlagt til p-pladser på i alt 2.828 m²
DKK 23.633,-
Lejer og lejevilkår:
Fakta A/S, cvr. nr. 11 51 74 98
10 års uopsigelighed for lejer (udløber november 2023)
20 års uopsigelighed for udlejer (udløber november 2033)
Årlig lejeindtægt 2013 (ejendommen overtages ultimo 2013):
Leje pr. m² inkl. lager/birum (1.000 m²)
Lejen reguleres årligt - første gang 1. november 2014 med 100% stigning i NPI dog min. 1,5% og max. 3%
Forrentning:
Ejendommens startafkast (inkl. udvendig vedligeholdelse, forsikring og administration)
K/S'ets startafkast inkl. alle handelsomkostninger og alle driftsomkostninger
Gennemsnitligt årligt forrentning af evt. indskudt egenkapital alene på baggrund af drift Gennemsnitligt årligt forrentning af evt. indskudt egenkapital på baggrund af drift samt værdistigning
Forrentning af evt. indskudt egenkapital beskrives i det fulde prospekt s. 42-43
DKK 1.650.000,00,DKK 1.650,- pr. m2
6,78%
5,77%
19,71%
28,13%
Investorindskud
Investorindskud 2013 v/10% ejerskab DKK 0,Investering i K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup er således 100% finansieret for investor.
Privatinvestor samt selskabsinvestor har dog mulighed for at foretage kontantindbetaling til K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup.
Dog maksimalt DKK 660.000,- pr. 10% ejerskab.
Investorberegninger v/10% ejerskab - privatinvestor v/ 100% finansieret indskud:
Skattefradrag 2013
DKK 145.455,Skattefradrag 2014
DKK 97.785,Skattefradrag 2015 DKK 64.912,
Investors likviditet 2013 v/10% ejerskab
DKK 76.219,Der er ingen løbende investorindbetalinger til K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup Privatinvestor v/10% ejerskab
Formueforøgelse før skat 2033 v/ 100% finansieret køb
Formueforøgelse efter skat 2033 v/ 100% finansieret køb
Hæftelse overfor finansieringsgiver v/10% ejerskab:
Hæftelse overfor K/S'ets finansieringsgiver
Hæftelsen reduceres over 12 år i forbindelse med afvikling af 2. prioritetslånet.
Efter afvikling af 2. prioriteten er hæftelsen konstant svarende til alene DKK 1.000.000,-
DKK 3.027.949,DKK 1.447.230,-
DKK 1.812.500,-
Hæftelse overfor finansieringsgiver af individuelt lån*DKK 668.000,Samlet starthæftelse v/ 100% finansieret køb
*
Indskuddet på DKK 8.000,- til komplementar er inkluderet i det individuelle lån.
4
DKK 2.480.500,-
K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
Beliggenhed
Ejendommen er beliggende på Ny Studstrupvej, 8541 Skødstrup. Butikken bliver opført på en hjørnegrund ud til Ny
Studstrupvej og Grenåvej, hvor området vil blive betjent fra
Ny Studstrupvej af en stamvej.
Placeringen på en hjørnegrund er særlig attraktiv, da butikken opnår høj tilgængelighed samt en stor synlighed i bydelen. Herudover bør det bemærkes, at en af Aarhus Kommunes største udstykninger af boligområder gennem flere
år med i alt 139 matrikler til én familieshuse er beliggende
med en afstand fra ejendommen på ca. 200 m.
Seneste kommunale udstykning af parcelhusgrunde i området var allerede i 2008/09 , hvor der med vedtagelse af
lokalplan 841 blev udstykket og solgt 58 parcelhusgrunde.
Dette med en beliggenhed ca. 500 m fra den nyopførte
Fakta butik.
(læs mere om "Omådets fremtidige udvikling" side 20-23).
Løgten og Skødstrup er som byer fuldt integreret, hvor Løgten er Aarhus Kommunes tredje største by efter Aarhus og
Lystrup.
Grenåvej forbinder Løgten-Skødstrup med Aarhus by og
forbinder ligeledes området med Djurslandmotorvejen,
hvorfor butikkens placering er særdeles optimal i forhold til
pendlere mellem Løgten-Skødstrup og Aarhus-området.
Afstanden mellem Aarhus og Løgten-Skødstrup er ca. 18 km.
Ud over en general høj befolkningsvækst i og omkring Aarhus bør det særligt bemærkes, at området Skødstrup-Løgten
er medtaget i 1. etape af etablering af Letbanen. Dette med
forventet indvigelse mellem Aarhus Hovedbanegård og
Skødstrup inden 2017.
Beliggenheden for K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup må derfor betegens som ubetinget god.
5
K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
Ejendommen
Grundstykke
Ejendommen er under opførelse . Lejemålet skal træde i
kraft den 1. november 2013 - i henhold til lejekontrakten.
Ejendommens grundstykke er i alt 2.828 m2. Det bebyggede
areal fordeler sig således:
Sælgers advokat har d. 17.10.2013 bekræftet at ejendommen
leveres planmæssigt.
Ejendommen opføres efter Fakta A/S’s ”Byggeprogram
Oktober 2012”, hvilket betyder, at ejendommen i sin helhed
er af en standard og kvalitet, der præcist afspejler Lejers
ønsker.
Bebygget areal
1.000 m² (inklusiv lager/birum).
800 m² (eksklusiv lager/birum)
Samlet grundareal
2.828 m²
Ejendommen opføres så ejendommens Energiforbrug opfylder "Lavenergiklasse 2015", hvilket er ekstraordinært for
danske butiksejendomme.
En bygning kan klassificeres som lavenergiklasse 2015, når
den skal bruge ca. 43% mindre energi end en bygning bygget efter standardkrav i bygningsreglementet BR10. CO2
forbruget minimeres yderligere på baggrund af et installeret
solcelleanlæg på ejendommens tag.
Såvel den ekstra isolering, murtykkelse og solcelleanlæg
betyder, at K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup overtager en
ejendom, der i opførelsesomkostninger overstiger lignende
byggerier væsenligt.
Det lave energiforbrug kommer som udgangspunkt alene
lejer til gode. På sigt må det dog også forventes at komme
udlejer til gode, da driftsomkostninger som disse medgår i
lejers vurdering af lejeniveauet.
På trods af, at ejendommen opføres ud fra retningslinjer
udarbejdet af Coop, vil udformningen også være fleksibel i
forhold til andre detailkæder.
Der står bl.a. skrevet i byggeprogrammet, at der ikke accepteres søjler i salgslokalet, hvilket giver fleksibilitet i forhold til
indretningsmuligheder.
Se plantegning af ejendommen på s. 38
6
Foto af ejendommens varegård.
Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen
endnu ikke stod færdig.
Jysk
Detail,
Fakta
Skødstrup
K/SK/S
Jysk
Detail,
Fakta
Skødstrup
Foto af ejendommen under opførelse taget d. 18. oktober 2013. hvor ejendommen endnu ikke stod færdig.
Foto af ejendommen set fra Grenåvej.
Asfalteret cykelsti går mellem Fakta butik og
det kommende boligområde.
Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen
endnu ikke stod færdig.
Foto af ejendommen set fra det kommende
boligområde omkring ejendommen.
Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen
endnu ikke stod færdig.
7
K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
Foto af solcelleanlægget taget d. 18. oktober 2013.
Solcelleanlæg
For at opfylde kravene til ejendommens energiforbrug er
der installeret et solcelleanlæg på taget af ejendommen.
Anlægget er opsat af :
Strøm Hansen A/S
Karetmagervej 10A
7100 Vejle
Anlægget har i projektbeskrivelsens produktark følgende
specifikationer:
Kapacitet:
11,4Kwp
Solcellepaneler:
Antal: 44 stk.
Producent: REC Solar (REC260PE)
Inverter
Antal: 1. stk
Producent: Danfoss Solar Inverters
Solcelleanlægget udgør i alt 73 m2 og er monteret på et HILTI
FR monteringssystem. Monteringen sikrer, at der ikke er behov for at foretage gennembrydning af tagpappet.
Da sælger alene har opsat solcelleanlægget for at opfylde
kravene til ejendommens energiforbrug, er der ikke taget
højde for en evt. kommerciel vinkel med hensyn til lejers betaling af den leverede strøm.
Der kan derfor være mulighed for at aktivere en supplerende
indtjening til K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup ud over den
budgetterede lejeindtægt.
8
Blue Capital A/S udbød i december 2011 projektet K/S Jysk
Detail, Kiwi Kolding, der ligeledes har installeret et solcelleanlæg på taget. Også her var anlægget ikke beskrevet i lejekontrakten.
Blue Capital A/S har som selskabsadministrator varetaget
K/S'ets interesse i relation til dette, og primo oktober 2013
påbegyndte Lejer at afregne for den producerede strøm.
Kommanditselskabet har dermed aktiveret en supplerende
indtjening til projektet.
Den mulige merindtjening for selskabets drift kan estimeres
til DKK 14-18.000,- svarende til en merværdi på ejendommen på DKK 200 - 263.000 ud fra et afkast på 6,80%
Solcelleanlæggets købesum er i købsaftalen opgjort til DKK
420.000,-, der i budgetterne udgør afskrivningsgrundlaget.
Solcelleanlægget afskrives med 25% årligt efter saldometoden.
Den fastsatte købesum er ikke efterprøvet af Blue Capital
A/S, men vurderes rimelig, da der ud over solcellepanelerne
må påregnes udgifter til montering, herunder arbejdsløn,
vekselretter samt andre tekniske specifikationer.
Gjensidige forsikring har bekræftet, at solcelleanlægget er
forsikret under ejendommens forsikring.
I budgetterne bogføres den del af købesummen, der kan
henføres til solcelleanlægget (DKK 420.000,-) til DKK 0,allerede i 2026 og frem.
Da der er producentgarantier på solcellepanelerne, må
det imidlertid forventes, at anlægget repræsenterer en
værdi ved salg inden for budgetperioden.
Jysk
Detail,
Fakta
Skødstrup
K/SK/S
Jysk
Detail,
Fakta
Skødstrup
Foto af ejendommens solcelleanlæg. I baggrunden ses bebyggelse langs Grenåvej
Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen
endnu ikke stod færdig.
Foto af ejendommens solcelleanlæg.
Bag træerne i baggrunden starter det nyudstykkede boligområde.
Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen
endnu ikke stod færdig.
9
K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
Fuldmagt samt købsaftale for K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
Navn:
CPR nr.:
Stilling:
Adresse:
Postnr.:By:
Telefon:
E-mailadresse:
Fortager hermed bindende køb og tegning af:
stk. anparter à DKK 66.000,- hver svarende til 1/100 af det samlede antal
anparter i kommanditselskabet K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup
stk. anparter à DKK 800,- hver svarende til 1/100 af det samlede antal
anparter i Jysk Detail, Fakta Skødstrup Komplementar ApS
For anparterne i kommanditselskabet K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup betaler jeg kontant DKK
For anparterne i Jysk Detail, Fakta Skødstrup Komplementar ApS betaler jeg kontant
DKK
Jeg betaler således i alt:
DKK
I forbindelse med mit køb tiltræder jeg de i prospektet anførte vedtægter for kommanditselskabet samt komplementarselskabet og bekræfter, at jeg har gjort mig bekendt med
disse samt det foreliggende prospektmateriale, herunder
revisorerklæring, der er en integreret del af prospektet.
Jeg har gjort mig bekendt med og påtager mig den i vedtægternes § 6 nævnte hæftelse.
Jeg er bekendt med og accepterer, at købet er bindende for
mig, og at jeg snarest efter underskrift af denne tegningsaftale indsender samtlige relevante dokumenter med henblik
på godkendelse af mit køb, herunder blandt andet årsopgørelser, lønsedler, PBS-oversigter, lånedokumenter, engagementsoversigter, kopi af billedlegitimation mv.
Jeg accepterer, at købet først er bindende for kommanditselskabet og udbyder, når indskudskapitalen er indbetalt, og
når bekræftelse er foretaget af udbyder ved skriftlig meddelelse til mig.
Dato:Underskrift:
10
Herudover accepterer jeg, at denne tegningsaftale kan
bortfalde efter kommanditselskabets og udbyders bestemmelse, såfremt jeg ikke kreditgodkendes og såfremt projektet ikke måtte kunne gennemføres endeligt på vilkår, der i
al væsentlighed svarer til prospektet, herunder med endelig
godkendelse fra projektets finansieringsgivere.
Jeg forpligter mig til efter påkrav at underskrive samtlige
dokumenter i forbindelse med handlens indgåelse og gennemførelse.
Jeg er endvidere bekendt med, at jeg ved min underskrift
nedenfor har givet Martin Kibsgaard Jensen uigenkaldeligt
fuldmagt til at skrive under på samtlige dokumenter i forbindelse med denne aftale og de relaterede køb af ovenstående
andele, ejendomshandlens indgåelse og gennemførelse,
herunder lånedokumenter, pantsætningserklæringer, kautionserklæringer og øvrige dokumenter forbundet hermed.