UUTTA IDEAA PUTKIREMONTTIIN 1 Vaikka ajatus voi kauhistuttaa, putkiremontti on mahdollisuus entistä parempaan viihtyvyyteen. NCC:n toimintamallissa asukastyytyväisyydellä on suuri painoarvo. 2 NCC:N SUUNNITTELUTOTEUTUSMALLI (ST) NCC KUMPPANIKSI TALOYHTIÖN UUDISTAMISEEN Lähestyvä putkiremontti herättää taloyhtiössä lukuisia kysymyksiä: Miten varmistetaan rahoituksen riittävyys? Valitaanko toteutukseen oikeat ja pitkällä tähtäimellä kestävät ratkaisut? Onko toteuttaja luotettava, osaava ja vastaa sitoumuksistaan? Entä miten remontti vaikuttaa yksittäisen asukkaan elämään? • Hankkeen kustannukset ovat paremmin ennustettavissa. • Suunnittelijoiden ja toteuttajien yhteistyössä haetaan taloyhtiön tilanteeseen paras ja taloudellisin ratkaisu. • Yksi sopimuskumppani vastaa koko toteutuksesta. • Hankkeen organisointi, päätöksenteko ja toteutus on taloyhtiölle helppo. • Remontin käynnistämisessä ja läpiviennissä säästetään aikaa, koska suunnittelu ja toteutus voidaan joustavasti limittää. VALITSE LUOTETTAVA JA OSAAVA TOTEUTTAJA Jos arvostat putkiremonteissa ja peruskorjauksissa luotettavuutta, turvallisuutta ja rehellisiä toimintatapoja, jotka nojaavat kokemukseen ja alan kärkitietämykseen, valitse kumppaniksesi NCC. Pystymme vastaamaan toteutuksen lisäksi suunnittelusta ja tarvittavista asiantuntijatehtävistä. NCC:ltä saat ratkaisun, jossa on ideaa, joka helpottaa putkiremontin hallintaa. NCC:N SUUNNITTELU-TOTEUTUSMALLISSA PALJON ETUJA Olemme kehittäneet erityisen suunnittelu-toteutusmallin selkeyttämään palveluamme. Mallissa on huomattavia etuja verrattuna siihen, että kilpailutetaan suunnittelu ja työsuoritus erikseen. 3 HELPPO JA RISKITÖN TAPA TILATA PUTKIREMONTTI NCC:n suunnittelu-toteutusmallilla haetaan kokonaisedullisuutta, joustavuutta ja kaikkien osapuolten parempaa yhteistoimintaa korjaushankkeessa. Malli on hyvin yleinen ammattirakennuttajien keskuudessa, mutta tekee vasta tuloaan asuntoyhtiökorjauksiin. Toimintamallia suositellaan taloyhtiöiden korjauksiin mm. VTT:n toteuttamassa Insert-tutkimuksessa (linjasaneeraus.vtt.fi). PERINTEINEN URAKKAMALLI ON HAASTEELLINEN Perinteisessä urakkamallissa on useita haittapuolia. Suunnitelmat tehdään ensin valmiiksi ja vasta sitten urakoitsijat tutustuvat niihin. Monesti olisi edullisempaa käyttää urakoitsijoiden tuotanto- ja kustannustietoutta hyväksi jo suunnitteluratkaisun kehittämiseen. Lisäksi suunnitelmat perustuvat usein puutteellisiin tietoihin vanhoista asennuksista, joten perinteisessä urakkamallissa toteutuksen aikana ilmenneet yllätykset ja muutostarpeet johtavat tavallisesti lisäkustannuksiin. 4 SUUNNITTELU-TOTEUTUSMALLI PERUSTUU YHTEISTYÖHÖN JA LUOTTAMUKSEEN Taloyhtiön korjaushanke käynnistyy, kun tehtyjen suunnitelmien ja selvitysten pohjalta on todettu korjaustarve. Taloyhtiö valitsee STkumppanin joko kilpailun tai suorien neuvottelujen perusteella. Hanketta valmistellaan yhteistyössä tekemällä kiinteistössä tarvittavat lisätutkimukset ja määrittämällä korjauksen laajuus ja tavoitekustannukset. Sen perusteella laaditaan ST-urakkasopimus, jossa NCC on toteuttaja. Sopimus voidaan tehdä joko kokonaishintaisena tai tavoitehintamallilla. Suunnittelua viedään eteenpäin ja ohjataan tavoitteiden mukaisesti. Toimintamalli perustuu sujuvaan yhteistyöhön ja luottamukseen, joka syntyy suunnitteluvaiheessa ja jatkuu koko toteutuksen ajan. Kun suunnitelmat ovat riittävän valmiit, hanke etenee toteutukseen. Taloyhtiö voi kuitenkin halutessaan irrottautua sopimuksesta suunnitteluvaiheen aikana korvaamalla toteutuneet suunnittelu- ja projektinjohtokustannukset siihen asti. NCC:N SUUNNITTELU-TOTEUTUSMALLI (ST-MALLI) Selvitysvaihe • Kunnossapitosuunnitelma • Kuntoarvio • Kuntotutkimus • Vaihtoehtojen kartoitus ja arviointi • Alustava kustannusarvio Vaiheen tulos • Korjaustarpeen ja ajoituksen toteaminen • Korjauksen tavoitteen ja laajuuden määrittäminen Päätös • Päätös käynnistää korjaushanke ST-mallilla Hankesuunnittelu • Rakennustoimikunnan ja projektijohdon nimeäminen • ST-kumppanin valinta • Valvojan valinta • Tavoitteen ja laajuuden täsmentäminen • Tarvittavat lisätutkimukset Vaiheen tulos • Päätöksenteon organisointi • Hankesuunnitelma • Kokonaiskustannukset • ST-urakkatarjous Päätös • Päätös ST-urakkasopimuksesta Suunnittelu Toteutus ja käyttöönotto • Suunnittelun käynnistäminen • Ratkaisujen kehittäminen kustannusten ja tuotantotekniikan näkökulmasta • Lopullisen ratkaisun ja laajuuden määrittäminen Vaiheen tulos • Rakentamisen valmistelu • Tiedotussuunnitelma • Asukasystävällinen toteutus • Luovutus ja käyttöönotot • Kunnossapito-ohjeet Vaiheen tulos • Suunnitelmat ja työselitys Päätös • Valmis ja viimeistelty lopputulos • Luovutusasiakirjat • Takuut ja vastuut Päätös • Päätös toteutuksesta ST-sopimuksen mukaisesti • Päätös työn vastaanotosta NCC:n ST-mallissa hanke etenee vaiheittain niin, että taloyhtiö voi tehdä päätökset pitävien lähtötietojen pohjalta. KOKONAISHINTA TAVOITE- JA KATTOHINTA Kokonaishintaisessa urakkasopimuksessa sovitaan kiinteä hinta, jolla toteuttaja vastaa tavoitteiden tai suunnitelmien mukaisesta lopputuloksesta. Kaikki vastuualueensa riskit kantaa tällöin toteuttaja. Jos suunnitelmiin halutaan myöhemmin muutoksia tai lisäyksiä, niistä sovitaan lisähinta. Urakkasopimuksen maksuehto, jossa tilaaja ja toteuttaja sopivat tavoitehinnan, jonka alitus jaetaan esim. puoliksi osapuolten kesken. Tällöin molemmat osapuolet hyötyvät kustannusten säästöstä, mikä kannustaa ponnistelemaan yhteisen tavoitteen eteen. Voidaan sopia myös kattohinnasta, jonka ylittävät kustannukset toteuttaja maksaa kokonaan. 5 Taloyhtiö koostuu ihmisistä, joiden arkea putkiremontti koettelee. NCC tekee tarkat suunnitelmat ja ratkaisuehdotukset. Toimintatapaan ja työn jälkeen voi luottaa. 6 SUUNNITELLAAN YHDESSÄ PARAS RATKAISU NCC:n projektipäällikkö tapaa taloyhtiön asukkaat. ESIMERKKI HANKKEEN ROOLITUKSESTA RAKENNUSTOIMIKUNTA Taloyhtiön valitsema ryhmä, joka vastaa korjaushankkeen käynnistämisestä ja keskeisten päätösten tekemisestä. PROJEKTIJOHTAJA SELKEÄ PÄÄTÖKSENTEON ORGANISOINTI HELPOTTAA TOIMINTAA Suunnittelu-toteutusmallissa hanke organisoituu siten, että taloyhtiö nimeää päätöksentekoa varten oman projektinjohdon. Tehtävään valitaan tyypillisesti taloyhtiön edustajista koottu rakennustoimikunta ja hankkeeseen nimetään projektijohtaja. Lisäksi taloyhtiö palkkaa valvojan tukemaan teknisissä kysymyksissä. Hanke käynnistyy ST-mallin sopimuksen tekemisen jälkeen. Projektista tehdään hankesuunnitelma, jossa kuvataan projektin tavoitteet ja laajuus mahdollisimman täsmällisesti. NCC:n nimeämä projektipäällikkö hankkii suunnittelupalvelut ja ohjaa suunnittelua asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Suunnitelmat ja ratkaisut esitellään taloyhtiön rakennustoimikunnalle päätettäväksi. RISKIT VÄHENEVÄT, SAMOIN KUSTANNUKSET Suunnittelijoiden ja toteuttajien saumaton yhteistyö mahdollistaa kustannuksiltaan, toimivuudeltaan ja tuotantotekniikaltaan optimaaliset ratkaisut. NCC:n oman suunnittelutoimiston, Optiplanin, kokeneet ja ammattitaitoiset suunnittelu- ja projektinjohtopalvelut ovat käytettävissä projekteissa. Kun urakoitsija perehtyy kohteeseen hyvin jo suunnitteluvaiheessa, riskit vähenevät ja se pienentää automaattisesti kustannuksia. Ratkaisussa voidaan yhdistellä eri korjaustekniikoita uusimman tiedon ja kehitystyön pohjalta sekä miettiä, tehdäänkö samassa yhteydessä myös sähköverkkoon, ilmanvaihtoon tai muihin tiloihin liittyvää uusimista. Suunnitteluvaiheessa kartoitetaan myös mahdollisuudet energiansäästöön ja esteettömyyden parantamiseen. Ratkaisujen etsiminen on jatkuvaa ja avointa vuorovaikutusta taloyhtiön kanssa. Rakennustoimikunnan valitsema tai palkkaama ammattilainen, joka toimii hankkeen johtajana ja taloyhtiön edunvalvojana. Hän huolehtii tarvittavien päätösten tekemisestä joko oman toimivaltansa puitteissa tai hankkimalla päätökset taloyhtiön toimielimiltä. VALVOJA Taloyhtiön palkkaama konsultti, joka valvoo asiantuntijana suunnittelua ja toteutusta. PROJEKTIPÄÄLLIKKÖ Urakoitsijan asettama projektin vastuuhenkilö, joka vastaa toteutuksesta, raportoi tilaajalle päin ja varmistaa tavoitteiden toteutumisen ja asiakastyytyväisyyden. Hän auttaa taloyhtiötä määrittelemään projektin tavoitteet ja laajuuden sekä ohjaa suunnittelua tavoitteiden mukaisesti. 7 Kun suunnittelu-toteutusmallin urakkasopimus on tehty, voidaan ryhtyä joustavasti valmistelemaan rakentamista limittäin suunnittelun kanssa. Se säästää aikaa. Työnjohto on kohteessa paikalla, tuntee hankkeen erityispiirteet ja ohjaa toteutusta ammattitaidolla. 8 LAADUKAS JA ASUKASYSTÄVÄLLINEN TOTEUTUS SUUNNITELMALLISTA ENNAKKOTIEDOTTAMISTA Asuintilojen korjaushankkeissa töiden toteutus ja siihen liittyvät kysymykset tulevat lähelle asukasta. Suunnitelmallisen toteutuksen ja opastavan ennakkotiedottamisen avulla asukkaan on helppo varautua hankkeen tuleviin vaiheisiin ja tehdä harkittuja valintoja. Korjaushankkeen asukas-webistä saa tietoa ja vastauksia mieltä askarruttaviin kysymyksiin kaikkina vuorokaudenaikoina. Asukkaat voivat rauhassa tutustua materiaalija kalustenäyttelyyn. PUTKIEN UUSIMINEN Perinteisessä putkiremontissa puretaan vanhat putkilinjat ja rakennetaan kokonaan uusi putkisto. Samalla tyypillisesti uusitaan märkätilojen vesieristeet, laatoitukset ja vesikalusteet nykypäivän vaatimusten tasolle. PUTKIEN PINNOITTAMINEN Putkiremonttien yhteydessä on usein edullista käyttää pinnoitusta esim. pohjaviemäreissä. Pinnoittamisella tarkoitetaan erilaisia putkensisäisiä korjausmenetelmiä, joita voidaan soveltaa nykyisiä rakenteita purkamatta. Niillä voidaan pidentää nykyisten putkien elinikää ja siirtää laajempia korjauksia myöhemmäksi. Pinnoitusta ei suositella tehtäväksi käyttövesiputkiin. MUUTOSTYÖPALVELU TOTEUTTAA ASUKKAIDEN TOIVEET Tarjoamme korjaushankkeisiin asiakaspalvelun ammattilaisia huolehtimaan asukkaiden toivomien muutosten käsittelystä. Nimetyn asiantuntijan puoleen voi kääntyä kaikissa asukasmuutostöihin ja työaikaiseen asumiseen liittyvissä asioissa. Ammattimainen ja kokenut projektinjohtomme huolehtii työmaan ohjauksesta aikataulun mukaisesti ja valvoo suunnitelmien ja toteutuksen laatua. Asunnot viimeistellään huolella. Toimintaa kehitetään jatkuvasti asukas- ja tilaajatyytyväisyyskyselyjen sekä viimeistely- ja takuutöistä saadun palautteen perusteella. 9 Tiedämme, että mukavasti mennyt putkiremontti on asukkaalle suuri ilo ja helpotuksen aihe. Uusista, raikkaista tiloista pääsee nauttimaan hyvillä mielin. 10 HYÖDYNNÄ TUET JA KOTITALOUSVÄHENNYKSET KOTITALOUSVÄHENNYS Asunto-osakeyhtiössä osakas voi tehdä verotuksessaan kotitalousvähennyksen sellaisista korjaustyökustannuksista, jotka asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvat osakkaan vastuulle. Korjauksen kotitalousvähennykseen oikeuttava osuus sovitaan tällöin laskutettavaksi suoraan asukkaalta. Kotitalousvähennykseen liitettävissä laskuissa eritellään työn ja materiaalien osuus. Vuonna 2009 kotitalousvähennys on 3 000 euroa vuodessa (omavastuu 100 euroa). Kotitalousvähennys on henkilökohtainen, joten molemmat avio- tai avopuolisot voivat tehdä vähennyksen. Tällöin vähennys on yhteensä 6 000 euroa. NCC erittelee laskuissa taloyhtiölle ja asukkaille kuuluvat kustannukset, joista voi saada kotitalousvähennyksen. Lisätietoa kotitalousvähennyksestä saa kunnan verotoimistosta ja osoittesta www.vero.fi AVUSTUKSET JA TUET Taloyhtiöillä ja asukkailla on mahdollisuus saada korjaushankkeisiin valtion tai kunnan myöntämiä avustuksia ja korkotukia, kuten hissi- ja energiaavustuksia. Pääsääntöisesti avustuksia haetaan aina ennen toimenpiteiden aloittamista. Lomakkeet ja hakuohjeet löytyvät Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) internet-sivuilta osoitteesta www.ara.fi. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus, PL 30, 15141 Lahti, puh. 020 610 125. Päätöksen avustusten myöntämisestä tekee kiinteistön sijaintikunta. Terveyshaitta-avustukset myöntää ARA. Tarvittaessa lisätietoa on saatavilla hankkeen kunnasta ja osoitteesta Suomen Kiinteistöliitto, Annankatu 24, 3 krs, 00100 HELSINKI. Puh. (09) 166 761 www.kiinteistoliitto.fi. 11 Vanhan purkaminen saa pölyn nousemaan. Työnjohto kantaa vastuunsa. Tarkkaa työtä yksityiskohtia myöten. NCC:n ammattilaisten työnjälkeen voi luottaa. Onnistunut työ vaatii myös onnistuneet suunnitelmat. Työt tehdään alusta loppuun huolella. 12 SÄHKÖISET TYÖKALUT ASUKKAIDEN KÄYTÖSSÄ Jukka Teerimäki Isännöitsijä, SKV KORJAUSKALENTERI KORJAUSTEN SUUNNITTELUUN Korjauskalenteri on taloyhtiöille ja isännöitsijöille suunniteltu ilmainen työkalu korjaustarpeiden kartoittamiseen ja kustannusten alustavaan arviointiin. Saat siitä apua korjausten suunnitteluun ja päätöksentekoon. ”As Oy Satakallion putki- ja kylpyhuoneremontin onnistumiseen vaikutti positiivisesti se, että asukaspalveluinsinööri ja viimeistelymies palvelivat asukkaita. Asukaspalveluinsinööri oli helposti tavoitettavissa ja vastasi saman tien asukkaiden ongelmiin ja kommentteihin. Viimeistelymies teki vielä loppusiistimiset ja viimeistelytyöt asukkaiden toiveita kuunnellen. Pitkälti hyvän viimeistelyn ansiosta osakkaiden hyväksymisprosentti oli lähes 90, kun muissa vastaavissa kohteissa se on tyypillisesti ollut vain 20–30 prosenttia.” RAKENNUSVIESTI-WEB TIEDOTTAA REMONTIN AIKANA Korjaustöiden aikana asukkaat saavat web-palvelusta hyödyllistä tietoa remontista. 13 Korjauskalenteri Web-sivu Putkiremontti on valmis. Sen kunniaksi lasillinen puhdasta, kirkasta, raikasta vettä! 14 ESIMERKKEJÄ TOTEUTUNEISTA KOHTEISTA JA ASIAKKAISTA Putki- ja kylpyhuoneremontteja Akateeminen asunto Oy, Mäntytie 17-19, Helsinki As Oy Merimiehenkatu 26, Helsinki As Oy Kaivosmäki, Vantaa As Oy Satakallio, Helsinki As Oy Tikkurilan Kiertotie 58, Vantaa As Oy Haagantori 2, Helsinki Hirsipadontie 2, Helsinki Maapadontie 1, Helsinki Martinpuisto, Turku Asuintalojen peruskorjauksia As Oy Vuorenpeikontie 5, Helsinki Gunillantie 6, Helsinki As Oy Helsingin Korkeavuorenkatu 10, Helsinki Teuvo Pakkalantie 13, Helsinki Roihuvuorentie 30, Helsinki Siilitie 20, Helsinki Martinkyläntie 64, 1. Vaihe, Vantaa As. Oy Katariinankartano ja Katariinankoski, Helsinki As. Oy Päijänteentie 4-6, Helsinki Alppikatu 3, Helsinki As Oy Siltavoudintie 1, Helsinki Roihuvuorentie 30, Helsinki Kontulankuja 5, Helsinki Pohjois-Haagan Kiinteistöt, Pakkalantie, Helsinki Mannerheimintie 96, Helsinki As. Oy Helsingin Korkeavuorenkatu 10, Helsinki As. Oy Vantaan Pähkinälaakso, Vantaa VVO Tornipolku 2, 4 Ja 8, Porvoo VVO Tornipolku 6, Porvoo VVO Tornipolku 5, Porvoo VVO Vietotie 14 A, Porvoo VVO Viertotie 14 B, Porvoo K.Oy Peiponlehto, Porvoo As. Oy Ulappasaarentie 4, Helsinki As. Oy Sandels, Helsinki TYS Kuunsilta, huoneistokorjaus, Turku Rätiälänkatu 15, Turku TYS Kuunsilta, huoneistomuutos, Turku K. Oy Paasmaja, Turku K. Oy Mylly-Sato Oy, Rauma Fastighet Domus B, Turku Vänrikinkatu 2, Turku TYS 30B ja 45B, Turku Helsingintie 15, Forssa TVT / Pihapelttari, Turku TYS kortt. 12, 13 ja 14, Turku TVT / Nauhapuisto, Turku TVT / Lausteenherne ja -ruis, Turku RVA Friisilänrenki, Raisio TYS 74 B, Turku Lausteenniitty, Turku TYS korttelit 8-10, Turku Turun ylioppilaskyläsäätiö, vaihe 2, Turku Turun ylioppilaskyläsäätiö, vaihe 10, Turku 15 OTA YHTEYTTÄ NCC:N ASIAKASPALVELUUN! NCC Rakennus Oy, Mannerheimintie 103a, 00280 Helsinki, puh. 010 507 51, www.ncc.fi 16 NCC VIESTINTÄ, 9/2009, KOPIO NIINI OY [email protected], puh. 010 507 5800