Ryhmäkorjaus taloyhtiöissä
Taloyhtiö 2015
15.04.2015
Lars Lindeman
NCC Rakennus Oy
[email protected]
040 861 9948
15.04.2015
Lars Lindeman NCC-yhtiöt
1
Esitykseni sisällöstä
•
Mitä lähiöissä tapahtuu ?
•
•
Ajatuksia lähiöiden kehittämisen muutosvoimista
Miten selviämme korjausurakasta ?
•
Ryhmäkorjaus keinona tehostaa toimintaa
•
Uudet mahdollisuudet
Korjausrakentamisen sijainti
% kerrosalasta
vrt. Lähiöiden synty
Muuttotappiollisissa
seutukunnissa (43 kpl) 28 %
Vakiintuneissa
seutukunnissa (33 kpl) 30 %
Kasvavissa
seutukunnissa (6 kpl) 42 %
Valmistuneet kerrostalot
kpl
17 500
Asuinkerrostalot koko Suomi
15 000
12 500
Iso teollistamisen rakennemuutos
> 60-70 lähiöt!
Teollinen rakentamistapa!
10 000
7 500
5 000
2 500
0
-1920
1921-1929
1930-1939
1940-1949
1950-1959
1960-1969
1970-1979
1980-1989
1990-1999
2000-
4
5
Lähiökehittämisen muutos voimat!
Kiinteistön tekninen ikä
- peruskorjaukset
- putket, julkisivut..
Energia ja ilmastomuutos
- energiakorjaukset
Talous ja kilpailukyky
Viihtyvyys ja
asumismukavuus
Alueen vetovoima
Kotona asuminen,
Yhdyskuntarakenne
- aluekehitys, tiivistäminen - hissit, esteettömyys
- saniteettitilat
- liikenne, palvelut
- palvelut
Vanheneva väestö
- liikkuminen
- palvelut
- turvallisuus
Palvelujen tehokkuus
ja saatavuus , ostarit
- Julkiset palvelut
- Kaupalliset palvelut
Uusi työ
- etätyö
- liikkuvuus
6
Tarvitsemme pidemmän tähtäimen
suunnittelua
Kehittämisstrategia – alue, tontti, kiinteistö, palvelut…
Tahtotila 10…40 vuoden päästä (vrt. uudet putket)
PTS, ylläpito, energia, esteettömyys, turvallisuus...
Asumisen kustannukset
Tarvitaanko uusia mahdollisuuksia asumiseen?
Kehittämisstrategia
Hankesuunnittelu
Suunnittelu
Toteutus
Ylläpito
7
Päätöksenteon tärkeys ja ”pullonkaula” ?
8
Ryhmäkorjaus (RK) ja
alueellinen
kehittämisohjelma (Arko)
Ryhmäkorjaus tarkoittaa, että useammat
taloyhtiöt toteuttavat korjaustarpeensa
yhteistyöllä yhtä aikaa.
Hyötynä kustannussäästöt, laatu,
turvallisuus ja helppous
Yhteistoiminta voi kohdistua
• Projektin johtamiseen
• Kuntoarvioihin ja - tutkimuksiin
• Hanke- ja toteutussuunnitteluun
• Suunnitteluun
• Toteutukseen
• Ylläpitoon
9
Esimerkki ryhmäkorjauksesta
Maunula, Helsinki 2011-2013
Helsingin Maunulassa on Maunula-seuran
aloitteesta kehitetty malli taloyhtiöiden
ryhmäkorjauksille. Mallia pilotoitiin As Oy
Säästötuessa, joka voitti vuoden 2011
valtakunnallisen putkiremonttikilpailun.
Kahdeksan taloyhtiötä on yhdessä toteuttanut
perinteisen putkiremontin tavoitehintaisena
projektinjohtourakkana. Taloyhtiöissä on yhteensä
noin 500 asuntoa, joista noin 400 asuntoon tehtiin
asukkaiden toivomia muutoksia.
Ryhmäkorjaushankkeessa on panostettu monin
tavoin asukasviestintään. Asukaspalveluinsinöörit
auttavat asukkaita muutostöiden suunnittelussa ja
tilauksissa.
10
Maunulan aikataulu 2011-2013
As Oy RM-talo 62
Rakennus 1
As Oy RM-talo 62
Rakennus 2
As Oy Pakilantie 50
As Oy
Metsäpurontie 16
As Oy Säästölaita
Rakennus 1
As Oy Säästölaita
Rakennus 1
As Oy
Haavikkotie 15-17
11
Case:
Tapiolan ”taskumattitalot”
NCC korjaushanke Tapiolassa
3 kpl taloyhtiötä 4 M€
Asuntoja 156 kpl
Case:
VVO / NCC Malminiitty
NCC korjannut 3 taloa - 3 M€
Seuraavat 3 taloa suunnittelussa
Optiplanissa
9 taloa jäljellä
12
Esimerkki ryhmäkorjauksesta
Degerö, Helsinki 2012–2014
Kuusi Laajasalossa olevaa taloyhtiötä toteutti
ryhmäkorjaushankkeena putki- ja märkätilaremontin
sekä asunnoissa että kiinteistöjen yhteistiloissa.
Kiinteistöissä, jotka ovat valmistuneet 1960-luvun
jälkipuoliskolla, on noin 400 asuntoa.
Ryhmäkorjaushankkeessa oli yhteinen
projektipäällikkö ja tiedottaja. Kukin taloyhtiö teki
oman urakkasopimuksen, mutta urakoiden sisällöt
olivat samankaltaisia pienin poikkeuksin.
Osakasmuutokset kilpailutettiin yhteistyökokonaisuudessa.
Ryhmäkorjaushanke ryhmiteltiin niin, että kolmea
kiinteistöä korjattiin rinnakkain ja porrastetusti.
Hankkeen yhteydessä selvitettiin, pystytäänkö
pystylinjaremontti tekemään neljässä viikossa.
13
Esimerkki ryhmäkorjauksesta
Näsi, Porvoo 2012–2014
Porvoon Näsin alueella toteutetussa
ryhmäkorjaushankkeessa oli mukana kolme
taloyhtiötä, joissa on yhteensä 15 rakennusta,
47 rappua ja 640 asuntoa.
Yhteentoista 4-kerroksiseen taloon tehtiin
yhteishankintana hissitornielementit rungon
ulkopuolelle. Lisäksi uusittiin hissejä 8-kerroksisissa
taloissa.
Putkiremonteissa taloyhtiöt päätyivät erilaisiin
ratkaisuihin. Yhdessä tehtiin perinteinen
putkiremontti ja kylpyhuoneet uusittiin, kahdessa
viemärit sukitettiin ja kylpyhuoneet jäivät
osakkaiden korjattaviksi.
Vireillä oleva kaavamuutos mahdollistaisi matalampien
rakennusten korottamisen 1–2 kerroksella.
14
Ryhmäremontin hyödyt
taloyhtiöille
+ Ryhmässä toimiminen alentaa töihin
ryhtymisen kynnystä yksittäisissä
asunto-osakeyhtiöissä.
+ Alentaa toteutuskustannuksia,
– volyymihyödyt ja oppiminen
+ Parantaa hankkeen laatua –
ammattilaiset toteuttajina, paremmat
resurssit
+ Parempi panostus asukasmuutoksiin ja
viestintään
+ Lyhentää koko alueen läpivientiaikaa
+ Sopii erittäin hyvin pitkäjänteiseen
korjaustapaan
15
RK- hankkeita ja aihioita PKS-seudulla
19
Lisätietoja ryhmäkorjauksesta
www.taloyhtio.net/ryhmakorjaus
RIL 260-2012
Ryhmäkorjaushankkeen
kokoaminen, suunnittelu
ja toteutus
20
Uuden tyyppiset yhteistyömallit
Hankesuunnittelu
Suunnittelu
Toteutus
Ylläpito
1. Pilkottu perinteinen malli
2. Yhteistyö ja kumppanuus koko ketjussa ; Allianssi, KVR, ST
Urakkamuodon valinta , Jari Virta / Suomen Kiinteistöliitto
Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta
22
Teolliset ratkaisut ja lean - prosessit
23
24