Asuinhuoneiston saneeraus 15.1.2013 Eero Karinen, EH-Real Oy • Luvat, ilmoitukset, luvanvaraisuus • Kylpyhuone ja keittiö, mikä kuuluu taloyhtiölle, rajapinnan tulkinnat • Naapureiden huomiointi, muuta liittyvää • Tyypillisiä korjaustoimenpiteitä, kustannuksia • Esimerkkejä, kuvia Lait • Asunto-osakeyhtiölaki – 1. luku 10§ osakkeenomistajien yhdenvertaisuus – 4. luku Kunnossapito • 2-3§ kunnossapitovastuun jakautuminen • 7-9§ ilmoitusvelvollisuus – 5. luku Muutostyöt • Maankäyttö- ja rakennuslaki – 1. luku 13§ Rakentamismääräyskokoelma => Hyvä rakennustapa – Mikäli säädökset muuttuneet rakennushetkestä, tulee niitä noudattaa myös kunnossapitotyössä Kunnossapitovastuun jako Osakas Rakenteet Eristeet Ilmanvaihto Putkistot Hanat Muu talotekniikka Yhteisten tilojen pinnat Huoneistojen pinnat Kaapistot Kodinkoneet Altaat Taloyhtiö x x x x x x x x x x x • Huomioita – Taloyhtiöllä korjausvastuu huoneiston pinnoista, jos vika aiheutunut taloyhtiön vastuulla olevista rakenteista – Osakkaan taloyhtiölle aiheuttamat vahingot taloyhtiön korjausvastuulla, kustannusvastuu osakkaalla Luvanvaraisuus • Taloyhtiö – Kaikista kunnossapito- ja muutostöistä ilmoitus taloyhtiölle – Luvan tarkoituksena kontrolli hyvän rakennustavan noudattamisesta – Taloyhtiö ei lähtökohtaisesti voi kieltää hyvän rakennustavan mukaista kunnossapito- eikä muutostyötä – Rakenteisiin vaikuttamattomat työt voi aloittaa heti, käytännössä sisäseinien maalaus ja tapetointi – Muihin töihin tulee odottaa lupa taloyhtiöltä, muuten aina osakkaan vastuulla – Taloyhtiö (isännöitsijätoimisto) kohtaiset menettelyt vaihtelevat • Rakennuslupa – Mikäli käyttötarkoitus tai esim. merkitsevä rakenne muuttuu, tarvitaan rakennuslupa (esim. huoneistosaunan rakentaminen) – Hakijana yleensä osakas taloyhtiön hallituksen valtuutuksella – Esim. kevyen väliseinän kaataminen ok taloyhtiön muutostyöluvalla • Työtyyppikohtaiset pätevyysvaatimukset – Sähkötyö luvanvaraista (Tukes-lupa) – LVI-valvonta ja kylmäasennukset luvanvaraisia – Vesieristystyö ei lainsäätäjän näkökulmasta luvanvaraista mutta taloyhtiöiltä usein sertifikaattivaatimus – Rakennustyö ei luvanvaraista Kunnossapito- ja muutostyö Lupaprosessi 1. 2. Suunnitelmien valmistelu ja rakennusluvan tarpeen selvittäminen Muutostyöilmoitus taloyhtiölle 1. 2. 3. Taloyhtiö antaa muutostyöluvan ja määrää valvojan – 4. Muutostyön tiedot Muutostyön tekijöiden tiedot (esim. vastuuvakuutuksen, Tukes- ja VTT-sertifikaatin numerot) Mikäli muutos vaatii rakennusluvan, yleensä tässä kohtaa valtakirja osakkaalle ja muutostyölupa rakennusluvan hyväksynnän jälkeen Valvoja voi määrätä haluamansa määrän tarkastuksia, mittauksia ja valokuvia jne. Kunnossapito –ja muutostyö Valvonta • Valvojan tehtävänä hyvän rakennustavan noudattaminen – Voi määrätä myös kunnossapitotyöhön alkup. rakenteista poikkeavia rakenteita, kustannusjako vastuujaon mukaisesti • Taloyhtiö(isännöitsijätoimisto)kohtaiset menettelyt vaihtelevat • Muutostyön valvonnan maksaa osakas • Taloyhtiön kunnossapitotyön valvonnan maksaa taloyhtiö • Luvatta tehdyistä töistä mahdollinen merkintä isännöitsijäntodistukseen => alentaa huoneiston arvoa ja vaikeuttaa myyntiä Kylpyhuone - Vastuujako • As Oy laki 4 luku – vastuujako – Vesieristys ja putkistot aina taloyhtiön vastuulla – Kunnossapitotyö: Taloyhtiö korvaa kustannukset alkuperäisiin pintoihin saakka => Alkup. muovimaton tilalle mahdollista laatoittaa siten, että taloyhtiö maksaa vesieristyksen • kph-saneeraus esteettisistä syistä: – osakas maksaa kustannuksen mutta taloyhtiö vastaa silti – Taloyhtiöissä eriäviä käytäntöjä, esim. vesieristeen korvaus tai ikävähennys – Jos vesivahinko havaitaan esteettisen saneerauksen yhteydessä, koko saneerauksen korvausvastuu taloyhtiöllä, myös jo tehdyn kunnossapitotyön osalta • Muutostöiden vedeneristeet ja putket: – Valvonta taloyhtiön vastuulla eli jos vesivahinko taloyhtiön valvomasta muutostyöstä, taloyhtiö korvaa • Osakas vastaa kaikista luvatta tehdyistä töistä. Viime kädessä taloyhtiö saa ottaa huoneiston hallintaan ja myydä sen kulujen korvaamiseksi Keittiö - Vastuujako • As Oy laki: 4 luku – vastuujako – Putkistot ja ilmanvaihto aina taloyhtiön vastuulla – Kaapistot, altaat ja kodinkoneet osakkaan vastuulla • Luvanvaraisuus: – Kaapistot, joissa ei vesipistettä saa purkaa ja asentaa ilman lupaa – Pistotulpalliset kodinkoneet saa asentaa ilman lupaa (esim. jääkaappi) – Vesipisteiden purku ja asennus vasta luvan jälkeen – Kiinteät kodinkoneet sähköasennuksia (esim. liesi) Case vesivahinko • Esimerkkejä: – Putkistovuoto – Vesieristyksen teknisen käyttöiän päättyminen – Suihkuun sammuminen, apk:n liitännän pettäminen... • Vahingot rakenteissa: – Vahingot aina taloyhtiön korjausvastuulla – Korvausvastuu aiheutusperusteinen, korvaus osakkaan ja taloyhtiön välillä, ei koskaan suoraan kahden osakkaan välillä • Vahingot huoneiston sisäpinnoissa: – Vahingon johtuessa taloyhtiön vastuulla olevista osista taloyhtiöllä korvausvastuu • Osakkaan toiseen huoneistoon aiheuttamat vahingot: – Taloyhtiö maksaa toisen osakkaan vahingot, voi periä vahingonaiheuttajalta – Ei korvausvastuuta suoraan kahden osakkaan välillä • Sijaisasunnon kustannukset: – osakkaan kustannus – Kotivakuutus korvaa Tulkintoja • Uusi laki (2010), paljon toimijoita Monia tulkintoja Taloyhtiöt, isännöitsijätoimistot, kiinteistöliitto, osakkaat -> korvausmenettelyissä eroja lähes jokaisella taloyhtiöllä Tyypilliset remontit • Asuintilojen seinät – Usein ei tarvita muutostyöilmoitusta • Huonejärjestysten muutokset hyväksytettävä • Lattian vaihto hyväksytettävä • Keittiö – Luvanvarainen • Kylpyhuone – Luvanvarainen Naapureiden huomiointi • As Oy laki 5 luku 3§ ja 6§: – Naapuri voi kieltää muutostyön, tuomioistuin voi kumota kiellon • Taloyhtiön säännöt: – Remontointiajat • Ilmoitukset – Yhteystiedot, arvioitu kesto, – Vesikatkot • Yhteisten tilojen siivous joka päivä Kustannukset • • • • • • • www.kylpyhuone.com Keittiökaapit 1500-4000€ Kodinkoneet 1500-?????€ Lattiamateriaalit 7-60€/m2 Rakennustyön hinta n.45€/h Sähkö- ja putkityöt kalliimpia Työstä mahdollisesti kotitalousvähennykset Remonttien syyt • Esteettisyys • Käytännöllisyys • Asunnon käyttö- sekä jälleenmyyntiarvon nosto • Vesivahingot • Yhtiön remontit 70- ja 80- luvun esimerkkihuoneistoja 2000- lukua 