SASO lausunto YMlle publ 17102013
1 SUOMEN ASUMISOIKEUSASUKKAAT RY (SASO) Puheenjohtaja Jukka Kilpi 17.10.2013 YMPÄRISTÖMINISTERIÖLLE VIITE: YM9/600/2013 LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI LAEIKSI KOHTUUHINTAISEN VALTION TUKEMAN VUOKRA-ASUNTOTUOTANNON EDELLYTYSTEN PARANTAMISTA KOSKEVAKSI LAINSÄÄDÄNNÖKSI 1. ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ..................................................................................2 Säännökset vuokrasääntelyn tavoitteesta .........................................................................................2 Omakustannusperiaatteen toteutuminen ja vuokrien ja asumisoikeusvastikkeiden tasauksen rajoittaminen. ...................................................................................................................................2 Omistajan käyttämien palvelujen kilpailuttamisvelvollisuus ..........................................................2 Vuokratalon omistajien jälkilaskelmavelvollisuus ..........................................................................2 Vuokravalvonnan siirtäminen kunnilta ARAlle (HE 133/2013) .................................................3 Esitettyjen säädösmuutosten suurimmat puutteet ............................................................................3 2. ESITYKSEN YLEISPERUSTELUT ..............................................................................................3 Lausunto lakipaketin yleisperusteluista ...........................................................................................3 Yhteenveto esityksen yleisperusteluja koskevasta SASOn lausunnosta..........................................5 2. SUOMEN ASUMISOIKEUSASUKKAAT RY:N ESITYKSET LAKIMUUTOKSIIN TARVITTAVISTA KORJAUKSISTA ...............................................................................................6 Asumisoikeusasukkaiden äänioikeus...............................................................................................6 Asumisoikeuslain 16§n muuttaminen hallituksen esitysluonnoksessa 24.3.2010 alunperin kaavailtuun muotoon: vastike ei saa ylittää paikkakunnalla yleensä perittyjä aravavuokria...........7 Kohtuullisten asumiskustannusten määrittäminen valtioneuvoston asetuksella..............................7 Tasausmenettelyn kieltäminen.........................................................................................................7 Talokohtaisten kulujen esittäminen asukkaille vastikkeen määräytymislaskelmissa .....................8 Ns. yleishyödyllisten toimijoiden monopolin purkaminen ja ara -rahoituksen avaaminen kilpailulle .........................................................................................................................................9 Ara-asuntoihin lunastusoikeus ja etuosto-oikeus asukkaille............................................................9 Liikavastikkeet hyvitettävä maksajille...........................................................................................10 Korkotukilainojen maksuohjelmien muutosten käsittelyn siirto valtiokonttoriin..........................10 3. ERÄISTÄ LAKIESITYKSEN YLEISPERUSTELUJEN YKSITYISKOHDISTA.....................11 4. YHTEENVETO: ESITYSLUONNOKSEN VAIKUTUS ASUMISOIKEUSASUKKAIDEN ASEMAAN........................................................................................................................................22 2 Suomen Asumisoikeusasukkaat ry (jäljempänä ”SASO”) kiittää mahdollisuudesta antaa lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain, aravarajoituslain ja asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta (jäljempänä ”ARA-lakien muutospaketti”). Lausuntonamme esitämme seuraavaa: 1. ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Säännökset vuokrasääntelyn tavoitteesta Aravalaeissa ja korkotukilaeissa on jo vuodesta 1966 alkaen ollut kirjattuna säännökset valtion tuella rakennettujen talojen asumiskustannusten omakustannusperiaatteesta ja kohtuullisuudesta. Tästä huolimatta ns. yleishyödylliset tuen saajat ovat asumisoikeustaloissa hinnoitelleet asumisen markkinahintaiseksi. Esitetyillä uusilla säädöksillä ei voida odottaa parannusta nykytilaan koska vastaavat säädökset omakustannusperiaatteesta ja kohtuuhintaisuudesta sisältyvät jo nykyisiinkin lakeihin. Jotta valtion asumiseen tarkoittaman tuen ohjautuminen asukkaiden hyväksi voidaan varmistaa valtioneuvoston on asetuksella säädettävä euromääräinen katto ARA-rahoitettujen asuntojen vuokrille ja vastikkeille siten kuin lausunnossamme myöhemmin tarkemmin esitetään. Omakustannusperiaatteen toteutuminen ja vuokrien ja asumisoikeusvastikkeiden tasauksen rajoittaminen. Asumisoikeustaloissa vastikkeiden tasausta peritään käytännössä lähes kaikissa tai kaikissa taloissa riippumatta niiden maantieteellisestä sijainnista. Tosiasiassa vastikkeiden tasauksen varjolla kerätään omistajayhtiöihin voittoa. Vastikkeiden tasaus on suurin syy omakustannusperiaatteen rapautumiseen ja asumiskustannusten nousuun kohtuuttomalle tasolle. Esitetty muutos alueellisesta tasauksesta ei merkitse parannusta nykyiseen käytäntöön, jossa tasaus estää kiinteistöjen taloudenhoidon läpinäkyvyyden. Siksi vuokrien ja vastikkeiden tasauksesta tulee kokonaan luopua, kuten lausunnossamme myöhemmin tarkemmin esitetään. Omistajan käyttämien palvelujen kilpailuttamisvelvollisuus Asumisoikeuslaissa on jo nykyisinkin säädetty ostopalvelujen kilpailuttamisvelvollisuus. Tämä ei ole kuitenkaan estänyt asumisoikeustalojen omistajia käyttämästä lähipiirin yhtiöitä voittojen ja varallisuuden siirtoon pois yleishyödyllisistä asumisoikeusyhtiöistä. Siksi laissa tulisi kieltää ARArahoitusta saaneita talojen omistajayhtiöitä ostamasta palveluja yhtiöiden omistajien tai johdon lähipiiriin kuuluvilta yhtiöiltä. Vuokratalon omistajien jälkilaskelmavelvollisuus Asukkaille annettavien vuokra- ja vastikelaskelmien sisältöä on kehitettävä. Asumisoikeuslaissa on jo nykyisellään säädökset vastikelaskelmista ja jälkilaskelmista, mutta talojen omistajat eivät noudata näitä säädöksiä eikä ARA ole vaatinut säädösten noudattamista. Viittaamme OKV:lle 3 tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi). Myös vuokratalojen laskelmissa tulee asumisoikeuslain tapaan edellyttää talokohtaisten todellisten kulujen esittämistä asukkaille. Lakiin on lisättävä sanktiot omistajien laiminlyönneistä laskelmien esittämisessä, ja virheellisten vastikelaskelmien esittäminen on rinnastettava kirjanpitorikokseen. Vuokravalvonnan siirtäminen kunnilta ARAlle (HE 133/2013) ARA:lla ja sen edeltäjäviranomaisilla on ollut vuodesta 1966 vuokriin kohdistuva valvontavelvollisuus. Asumisoikeustalojen asumiskustannusten kohtuullisuuden valvontavelvollisuus on ARAlla ja sen edeltäjäviranomaisilla ollut vuodesta 1990. ARA on kuitenkin järjestelmällisesti laiminlyönyt valvontavelvollisuutensa Myös tässä viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi sekä OKV/509/1/2011 Kemppi ). Läheisyysperiaatteen mukaisesti olisi parempi, että valvontaa suoritettaisiin ARAn ohella myös kunnissa. Valvontatehtävän selkeyttämiseksi kuntien valvojan roolia voitaisiin laissa selkeyttää, jolloin kuntalaiset osaisivat vaatia viranomaisilta toimenpiteitä. Valvontaa edistäisi myös se, että lakiin kirjattaisiin mahdollisuus pyytää poliisin apua lain vastaista toimintaa epäiltäessä. Esitettyjen säädösmuutosten suurimmat puutteet Asumisoikeusasukkaiden kannalta lakipakettiluonnoksen suurin puute on, ettei siinä esitetä parannusta asukkailta puuttuvaan omaisuuden suojaan. Asukkaiden maksamat asumisoikeusmaksut on talojen omistajayhtiöissä kirjattu taseen vapaaseen omaan pääomaan osakepääoman rinnalle. Eduskunta on toistuvasti todennut asumisoikeusmaksun olevan pääomasijoituksen. Tästä huolimatta asukkailta puuttuvat edelleen kaikki oman pääoman sijoittajalle kuuluvat oikeussuojakeinot. Tilanteen korjaamiseksi lakipakettiin on lisättävä säädökset, joilla asumisoikeusmaksun sijoittaneille asukkaille annetaan heidän pääomasijoitustaan vastaava äänioikeus asumisoikeustalon omistajayhtiön yhtiökokouksessa. Lisäksi asumisoikeustalon tai sen omistaman yhtiön osakkeen myynnin edellytykseksi on asetettava asumisoikeusasukkaiden suostumus. Asumisoikeuskiinteistön tai sen omistajayhtiöiden osakkeiden kaupoissa asumisoikeusasukkaille on myös säädettävä etuosto-oikeus. 2. ESITYKSEN YLEISPERUSTELUT Lausunto lakipaketin yleisperusteluista SASO katsoo, että ARA-rahoituksen kanavoiminen ns. yleishyödyllisille toimijoille on johtanut siihen, että valtion asumiseen osoittama ARA-tuki ei enää ohjaudu asukkaiden hyväksi. Ns. yleishyödylliset toimijat hinnoittelevat asumisen vallitsevaan markkinavuokratasoon sekä vuokra- 4 että asumisoikeusasunnoissa. Tämä on johtanut moraalikatoon ja kiinteistöjen hoidon laiminlyömiseen. Moraalikato konkretisoituu siinä, että hyvin pienillä oman pääoman sijoituksilla kiinteistöjen omistajat tekevät suuria voittoja. Näin ARA-rahoitus on avannut ns. yleishyödyllisille yhteisöille mahdollisuuden toimia kiinteistösijoittajina valtion ja asukkaiden varoilla ilman omaa riskinottoa. Sitä nämä yhteisöt ovat hyödyntäneet menestyksekkäästi päästen huomattavasti parempaan taloudelliseen tulokseen kuin vapailla markkinoilla toimiville asuntosijoittajille on ollut mahdollista. koska ns. "yleishyödyllisten" ARA-rahoitettuja taloja omistavien yhtiöiden puitteissa tosiasiassa harrjoitetaan valtion tuella liiketoimintaa hallituksen esityksen mukaisella lainsäädännöllä ylläpidetty ARA-asuntojen tuottamis- ja tukimalli on EU-säädösten vastainen. Erityisesti asumisoikeusasuntojen kohdalla on ns. yleishyödyllisten toimijoiden linjana ollut myös kiinteistöjen hoidon laiminlyönti. Samalla kun asumisoikeusasuntojen vastikkeet on nostettu jopa vapailla markkinoilla vallitsevaa vuokratasoa korkeammalle, ovat talojen omistajat jättäneet tarpeellisia korjauksia ja kunnossapitotöitä tekemättä. Talojen omistajien tavoitteena on ollut päästä eroon vanhoista asumisoikeusasukkaista, ja asuntojen vapautuessa siirtää yhä suurempi osa asumisoikeusasunnoista vuokrakäyttöön. Asumisoikeusasuntojen siirtyessä vuokrakäyttöön on niitä ennen uusien asukkaiden sisäänmuuttoa yleensä peruskorjattu, samalla kun samassa talokohteessa asuvien vanhojen asumisoikeusasukkaiden korjauspyyntöihin ei reagoida lainkaan. Tällä toiminnalla asumisoikeustalojen omistajat tähtäävät asumiskustannusten nostamiseen entistäkin korkeammiksi niin että vuokrakäytön lisääntyessä omistajat voisivat aikanaan hakea talot pois asumisoikeusjärjestelmän piiristä. Asumisoikeustalojen, ja myös vuokratalojen, suurimmat yleishyödylliset omistajat (mm. VVO, Suomen Asumisoikeus Oy) luopuivat muutamia vuosia sitten korjausvarausten tekemisestä tilinpäätöksissään, kun lehdistö ja ARA kiinnittivät huomiota korjausvarausten tarpeettomaan suuruuteen suhteessa odotettavissa oleviin korjaustarpeisiin. Korjausvarausten asemasta suuret toimijat ryhtyivät kirjaamaan nettotuloksensa poistoeron muutokseen. Tällä vältettiin veronmaksu ja peitettiin jopa yli 20%:iin nousevan nettotuloksen näkyminen asukkailta. Myös pienemmät toimijat ainakin asumisoikeustaloissa (mm. Avain Asumisoikeus Oy, TA Asumisoikeus Oy) lakkasivat samaan aikaan 3-4 vuotta sitten tekemästä korjausvarauksia. Nämä toimijat eivät kuitenkaan ole alkaneet kirjata poistoeron muutosta samassa mittakaavassa kuin suuremmat yhteisöt. Syynä saattaa olla se, että yksityisten sijoittajien tosiasiallisessa kontrollissa olevat pienemmät ns. yleishyödylliset toimijat ostavat kaikki kiinteistön hoitoon kuuluvat palvelut (huolto, isännöinti, hallinto, korjaukset) omistajiensa lähipiiriin kuuluvilta yhtiöiltä. Asumisoikeustalojen kohdalla on mm. käynyt ilmi, että yleishyödyllisen talonomistajan Avain Asumisoikeus Oy:n korjaustöiden alihankkijana on ollut virolainen yhtiön, jonka hallituksen jäsenenä on toiminut Avain Asumisoikeus Oy:ssä tosiasiallista määräysvaltaa käyttävä yksityinen sijoittaja. Näillä järjestelyillä on useassa asumisoikeustaloja omistavassa yhtiössä saatu aikaan tilanne, jossa yhtiöt ovat lakanneet näyttämästä tulosta vaikka niiden toimintaympäristössä ei muutoin ole tapahtunut mitään olennaisia muutoksia. Heikompaan tulostasoon saattaa yhtenä mahdollisena selityksenä olla lähipiirin yhtiöiltä ostettujen palvelujen ylihinnoittelu. 5 Asumisoikeuslaissa on jo nykyisin edellytetty kiinteistön hoitoon käytettyjen ostopalvelujen kilpailuttamista. Tästä lain määräyksestä huolimatta on lähipiirin yhtiöitä saatettu menestyksellisesti käyttää yleishyödyllisten talonomistajien voittojen kartuttamiseen vastoin arava- ja asumisoikeuslakien tarkoitusta. Ns. yleishyödyllisten yhtiöiden sijoittajaomistajat kykenevät kilpailutuksen ehtoja säätelemällä saattamaan omat lähipiirin yhtiönsä muita edullisempaan kilpailuasemaan ja siten kykenevät siirtämään asukkaiden maksamista asumiskustannuksista voittoja itselleen. Siksi kilpailutuksen edellyttämisen ohella laissa olisi kiellettävä palvelujen osto yleishyödyllisen yhtiön omistajien tai johdon lähipiiriin kuuluvilta palveluntuottajilta. Asumisoikeustalojen, ja myös muiden ARA-talojen, ns. yleishyödyllisten omistajien lopullisena tavoitteena on siirtää talot omistaviin yhtiöihin kerääntyneet voittovarat osakkeenomistajille. Pienemmissä yhtiöissä tätä on mahdollisesti tehty jatkuvasti hyödyntämällä edellä kuvatulla tavalla lähipiirin yhtiöiltä ostettuja palveluja. Suurimmassa institutionaalisessa omistuksessa olevassa asumisoikeusyhtiöissä Suomen Asumisoikeus Oy:ssä (Asokodit, 15 000 asuntoa) lähipiirin yhtiöiden hyödyntäminen varallisuuden siirtoon omistajille on ollut rajoitetumpaa. VVOn ja SATOn yhdessä omistamaan Asokoteihin on kuitenkin muutamassa vuodessa kerätty noin sataan miljoonaan euroon nousevat kassavarat. Tämän varallisuuden odotettavissa olevan siirron osakkeenomistajille voi ennakoida tapahtuvaksi esimerkiksi niin, että omistajayhtiön kiinteistökanta ja lainakanta siirretään toiselle ns. yleishyödylliselle toimijalle. Tällöin Asokodeista luovuttavana yhtiönä jää jäljelle pelkkä kuori, jolla ei ole vastuita ARAlle tai pankeilla mutta jonka kassassa on 100 miljoonaa euroa rahaa. Tämän jälkeen liiketoiminnastaan luopunut Asokodit-kuoriyhtiö voisi luopua yleishyödyllisyysstatuksestaan, koska se ei enää omista asuntoja. Asokodit-kuoriyhtiön kassassa oleva raha on taseessa kirjattu poisteron muutoksena, jonka kuoriyhtiö voi yhtiökokouksen päätöksellä tulouttaa voittona. Sen jälkeen Asokotien omistajien tarvitsee vain maksaa voimassa oleva yhtiövero, ja jakaa loput rahat osakkeenomistajille osinkona. Jos tämä järjestely tehdään vuonna 2014, veron määrä on 20% tuloutetusta voitosta ja osakkeenomistajille jaettavaksi jää asukkailta kerättyä voittoa vielä ainakin lähes 100 miljoonaa euroa! Edellä ennakoidun kehityskulun estämiseksi on asumisoikeustalojen tai niitä omistavan yhtiön osakkeiden uudelle omistajalle siirtymisen edellytykseksi säädettävä asumisoikeusasukkaiden antama suostumus. Tätä edelyttää myös perustuslakii kirjattu omaisuuden suoja ja EU:n omaisuuden suojaa koskevat säädökset. Yhteenveto esityksen yleisperusteluja koskevasta SASOn lausunnosta ARA–lakien kantavana periaatteena on vuosikymmenien ajan ollut asumisen kohtuuhintaisuus, omaksustannusperiaate ja aravatukea saaviin yleishyödyllisiin yhtiöihin kohdistuvat voitonjaon rajoitukset. Ns. yleishyödylliset toimijat ovat onnistuneet käytännössä mitätöimään kaikki nämä aravan periaatteet. Voittoja on kotiutettu lähipiirin yhtiöitä hyödyntämällä sekä siirtämällä luovutusrajoituksista vapautuneita kiinteistöjä vapaille asuntomarkkinoille. Samalla on kerätty omistajayhtiöihin kassavarat ja omavaraisuusaste, jotka ovat ylimitoitetut tuleviin lainojen lyhennyksiin ja peruskorjauksiin nähden. Nyt esitetty ARA-lakien muutospaketti pyrkii esityksen perustelujen mukaan puuttumaan näihin ongelmiin. Muutospaketin esitykset ovat riittämättömät. Ne eivät poista ARA-rahoituksen rakenteellisia vikoja, väärinkäyttöä ja EU-säädösten vastaisuutta. Siksi lakiesitys tulisi hylätä tai palauttaa uudelleen valmisteltavaksi. 6 2. SUOMEN ASUMISOIKEUSASUKKAAT RY:N ESITYKSET LAKIMUUTOKSIIN TARVITTAVISTA KORJAUKSISTA Suomen Asumisoikeusasukkaat ry katsoo, että saavuttaakseen lakiesityksen tarkoituksen asumiskustannusten kohtuullisuuden ja omakustannusperiaatteen toteutumisesta ARA-rahoitetuissa asunnoissa lakiesitys olisi valmisteltava uudestaan. Lakiesitykseen tulisi sisällyttää ainakin seuraavat asiat: Asumisoikeusasukkaiden äänioikeus Jo v. 1990 asumisoikeuslain 650/1990 esitöissä todettiin, että asumisoikeusmaksu on pääomasijoitus: “Asumisoikeuden hankkija sijoittaa talon rakentamiseen pääomaa, joka voidaan rinnastaa esimerkiksi osakkeenomistajan oman pääoman sijoitukseen.” (HE 59/1990, s. 8) Asumisoikeuslakia säädettäessä eduskunta edellytti asukkaiden päätösvallan parantamista: pikaisesti: Eduskunnan vastauksessa hallitukselle10 27.6.1990 todetaan, että ”Eduskunta edellyttää, että hallitus pikaisesti valmistelee säännösehdotukset, joilla turvataan asumisoikeusasunnoissa asuville vuokratalojen asukkaita paremmat vaikutusmahdollisuudet…asumisoikeustalojen hallintoon ja …päätöksentekoon… tavoitteena tulee olla asukkaiden todelliset vaikutusmahdollisuudet asumiseensa.” (Eduskunnan vastaus hallituksen esitykseen laiksi asumisoikeusasunnoista ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta. 27.6.1990. Perustelul. II LaVM,4.) Tähän asiaan kiinnitti myös Ympäristövaliokunta huomiota lausunnossaan vuoden 2012 asumisoikeuslain muutoksesta: ”Valiokunta korostaa, että järjestelmää tulee edelleen kehittää ottaen huomioon sen erityispiirteet ja erityisesti tavoite asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien toteutumisen varmistamisesta.” (YmVM 3/2012 – HE 47/2012, s. 2) Kaikesta huolimatta tilanne vuonna 2013 on edelleen se, että asumisoikeusasukkailta puuttuu pääomasijoittajalle kuuluva äänioikeus ja muut omaisuuden suoja- ja hallintakeinot kuten oikeus vaatia erityistilintarkastuksen toimittamista. Asumisoikeusasukkaat ovat siten yhtiöiden riskipääoman sijoittajia, mutta vailla sekä velkojan oikeuksia että osakkeenomistajan äänioikeutta! Nyt on korkea aika, että Eduskunnan tahtoa ja perustuslakia noudatetaan, ja asumisoikeusasukkaiden omaisuuden suojaa parannetaan. Asumisoikeusasukkaille on osana ARAlakien muutospakettia annettava heidän pääomasijoituksiaan vastaava äänioikeus heidän kotiensa omistajayhtiöissä. 7 Asumisoikeuslain 16§n muuttaminen hallituksen esitysluonnoksessa 24.3.2010 alunperin kaavailtuun muotoon: vastike ei saa ylittää paikkakunnalla yleensä perittyjä aravavuokria Nykyisin asumisoikeuslain 16§ säätää asumisoikeusvastikkeen enimmäismääräksi paikkakunnan markkinavuokrien tason. Tämä säädös jättää huomioimatta sen, että asumisoikeusasukkaat ovat maksaneet talokohteidensa omat pääomat ja talot on rakennettu aravatasoon.Ympäristöministeriö julkistikin 24.3.2010 muutosesityksen asumisoikeuslain 16§ään (YM 3/600/2010), jolla muutoksella asumisoikeusasuntojen enimmäisvastike olisi rajattu aravavuokrien tasolle. Talojen omistajayhtiöiden painostuksesta Ympäristöministeriö veti kuitenkin vuonna 2010 enimmäisvuokratason alentamista koskevan esityksensä pois ennen lakimuutosten vientiä Eduskunnan käsittelyyn. Siten asumisoikeuslaki asettaa edelleen asumisoikeusasunnon asumiskustannusten enimmäismäärän tasoksi markkinavuokrat. Tämä on asumisoikeusasuntojen kohdalla kärjistänyt nyt lausuttavana olevassa lakiesityksessä todettuja asumiskustannusten kohtuuttomuuteen liittyviä epäkohtia. Tilanteen korjaamiseksi Suomen asumisoikeusasukkaat ry pitää välttämättömänä, että asumisoikeuslain 16§ään tehdään lakiesitysluonnoksen 24.3.2010 mukainen muutos. Asumisoikeusvastikkeen enimmäistasoksi on säädettävä paikkakunnan aravavuokrataso. Kohtuullisten asumiskustannusten määrittäminen valtioneuvoston asetuksella Aravalait, korkotukilaki ja laki asumisoikeusasunnoista edellyttävät, että asuntojen vuokrat ja vastikkeet ovat kohtuullisia. Valtioneuvosto vahvistaa jo nyt vuosittain kohtuullisten asumiskulujen enimmäismäärät kunnittain, rakennustyypeittäin ja rakennusvuosittain. Asumistukilain 5§ mukaan on yksiselitteistä, että Valtioneuvoston asetus asumistuen määräytymisperusteista määrittää kohtuullisten asumiskustannusten enimmäistason (alleviivaus allekirjoittaneen): ”Asumistuen suuruus on 80 prosenttia siitä kohtuullisten asumismenojen määrästä, joka ylittää asunnon sijainnista, ruokakunnan koosta ja ruokakuntaan kuuluvien henkilöiden pysyvien kuukausitulojen yhteismäärästä riippuvan euromääräisen perusomavastuuosuuden.” (14.6.2001/542, 5 §) Aravarahoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen kohdalla on pantava täytäntöön lakien periaate asumiskulujen kohtuullisuudesta. Laissa on kiellettävä ns. yleishyödyllisiä ARArahoitettujen asuntojen omistajia ylittämästä valtioneuvoston asetuksella vahvistamia kohtuullisia neliövuokria. Tasausmenettelyn kieltäminen Yleishyödyllisyyden nimissä aravavuokria ja vastikkeita tasataan. 8 Käytännössä se tarkoittaa maksimiin nostettuja markkinavuokria kasvukeskuksissa. Tasausta perustellaan heikommin kannattavien kohteiden vuokrien kompensoimisella haluttujen kohteiden asukkaiden kustannuksella. Tämä ylläpitää epätervettä vuokraustoimintaa ja ruokkii moraalikatoa. Liikkeenjohdon ei tarvitse huolehtia kannattamattomien kiinteistöjen kuntoon saattamisesta. Tosiasiassa tasausta käytetään tekosyynä voittojen keräämiseksi asukkailta yleishyödyllisyyden varjolla. Aravavuokrien ja vastikkeiden tasaus on kiellettävä. Asuntojen vuokrien ja vastikkeiden tulee perustua talokohtaiseen todelliseen omakustannushintaan. Muuttotappiopaikkakunnilla sijaitsevien tappiollisten ongelmakohteiden tilanteen korjaamiseen voitaisiin yhtiökohtaisesti sallia talokohtaisen omakustannushinnan ylittävä vuokra tai vastike rajoitetun ajan. Näin ongelmakiinteistöjen tilapäistä rahoitusvajetta katettaisiin yhtiökohtaisen kollektiivisen vastuun kautta, mutta vain tilapäisesti ja sen jälkeen kun vastikkeen tasausta tarvitsevan kohteen osalta on tehty tasauksen tarpeen syyt kartoittava selvitys ja toimintaohjelma talouden tasapainottamiseksi. Talokohtaisten kulujen esittäminen asukkaille vastikkeen määräytymislaskelmissa Asumisoikeuslain 16d§ edellyttää kunkin asumisoikeustalon todellisten kulujen esittämistä esitämistä asukkaille vastikkeen määräytymislaskelmissa. Asumisoikeustalojen omistajat kuitenkin rikkovat lain vaatimusta tietoisesti järjestelmällisesti. SASOn tietoon on saatettu mm. seuraava Suomen Asumisoikeus Oy:n käyttövastiketta ja vastikelaskelmia koskeva lausuma: ”Perusvastikkeen määräytymislaskelmassa ... kiinteistövero, kiinteistövakuutus, hallinto, korjauskulut jne. ovat koko tasausryhmän keskimääräisiä lukuja. Asokotien tasausryhmään kuuluvat kaikki 13 853 asuntoa ja 963 226 m2 32 paikkakunnalla”. (Lainaus Suomen Asumisoikeus Oy:n Kuluttajariitalautakunnalle osoittaman lausuman 9.12.2011 liitteestä 3, päivätty Helsingissä 9.11.2011. Kril Asia 3948/83/2011) Suomen Asumisoikeus Oy:n kieltäytyminen esittämästä asukkaille todellisia talokohtaisia kuluja on suoraan ristiriidassa asumisoikeuslain kanssa, mikä käy ilmi seuraavista lainauksista lain 16d§n esitöistä: ”Omistajan olisi ehdotetun pykälän nojalla laadittava asukashallinnon käsiteltäväksi kaksi laskelmaa: käyttövastikkeen määräytymislaskelma ja jälkilaskelma. Käyttövastikkeen määräytymislaskelma olisi tehtävä talokohtaisesti, minkä lisäksi korjausvarausta koskevat tiedot olisi annettava myös yhteisesti saman omistajan kaikkien asumisoikeustalojen osalta. Jälkilaskelma olisi laadittava sekä koko yhteisön että kunkin yksittäisen talon osalta. Jälkilaskelmassa edellytettäisiin kumulatiivisen rahoitusylijäämän tai –alijäämän esittämistä. Asumisoikeustalolla tarkoitettaisiin, kuten 16 a §:ssä, lainoituskohdetta tai kiinteistöä.” (HE 120/210, Yksityiskohtaiset perustelut 16d§) SASOn asukkailta saamien tietojen mukaan asumisoikeustalojen omistajayhtiöt, rikkovat vastikkeita määrätessään järjestelmällisesti Asumisoikeuslain 16d pykälää. Koska asukkaille annettavat tiedot vastikkeiden määräytymisestä eivät vastaa talokohteiden todellisia kuluja, ei myöskään vastikkeiden määräytymislaskelmissa esitettävä vastikkeen tasauksen määrä ole todenmukainen. Tämän seurauksena on asukkaiden mahdotonta valvoa omakustannusperiaatteen 9 toteutumista siten kuin HE 120/2010 1.1 kohta ”Lainsäädäntö ja nykytila” edellyttää. ARA on sallinut tämän käytännön vastikkeiden määräämisessä asukkaiden kanteluista huolimatta, ja siten osaltaan ylläpitänyt lainvastaista menettelyä. Viittaamme tääsäkin OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi). SASO esittää, että myös vuokrataloissa olisi asukkaille säädettävä asumisoikeustaloja vastaava oikeus talokohtaisten todellisten kulujen esittämisestä vuokralaskelmissa. SASO katsoo myös, että laissa olisi säädettävä asumisoikeusasukkaille mahdollisuus pyytää poliisin apua lain vastikeenmääräämistä ja muita asukkaan tiedonsaantioikeuksia koskevien säädösten toimeenpanemiseksi. Ns. yleishyödyllisten toimijoiden monopolin purkaminen ja ara rahoituksen avaaminen kilpailulle Yleishyödyllisiksi toimijoiksi on ympäristöministeriön alainen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (Ara) hyväksynyt muutamia suuria rakennuttajia. Vuosien mittaan joukkoon on hyväksytty myös puhtaasti yksityisiä sijoittajia ja näiden hallitsemia yhteisöjä. Lopputulos on, että kuntien rinnalle aravatalojen suuromistajiksi on noussut valtion rahoituksella muodollisesti yleishyödyllisiä kiinteistösijoituskonserneja, jotka tekevät huippuvoittoja. Samalla "yleishyödyllinen" voittojen takominen valtion lainoilla ja takauksilla on hävittänyt kasvukeskuksista kohtuuhintaiset kodit. Kohtuuhintaisen asuntotuotannon nopeaksi lisäämiseksi olisi kuitenkin tehokas ja taloudellinen ratkaisu. Nykyinen muka-yleishyödyllisten rakentajien etuoikeus valtion Ara-rahoitukseen ja kuntien tontteihin olisi poistettava. Samalla olisi määrättävä, että Ara-asunnoista voidaan periä enintään valtioneuvoston asetuksella vahvistamien kohtuullisten asumismenojen mukaista vuokraa. Ns. yleishyödyllisten yhtiöiden etuoikeudesta ARA-rahoitukseen on luovuttava. Valtion asuntorahoitus ojn avattava kaikille toimijoille, jotka pitävät asumisen hinnan ARA-lakien edellyttämän kohtuullisuuden rajoissa. Rehellinen kilpailu tulisi nykyisen korruptoituneen järjestelmän tilalle. Kilpailu tuo tehokkuutta ja avoimuutta ja tuottaa Ara-asuntoja ilman "yleishyödyllisyyden" sumutuksen takana tapahtuvaa voittojen keräämistä valtion ja asukkaiden rahoilla. Ara-asuntoihin lunastusoikeus ja etuosto-oikeus asukkaille Nykyisten aravalakien mukaan arava-asunnot vapautuvat aravalakien rajoituksista asuntojen myynnin ja vuokrien hinnoittelun osalta 20-30 vuoden kuluttua. Jo nyt vuosittain rajoituksista vapautuu tuhansia asuntoja vuodessa. Useimmiten nämä asunnot myydään sijoittajille ”yleishyödyllisen” myyjän saadessa niistä suuret myyntivoitot. Arava-asumisen tarkoituksena ei kuitenkaan pitäisi olla rikastuttaa talojen ”yleishyödyllisiä” omistajia. Vuokratalojen ja asumisoikeustalojen asukkaille on tehtävä mahdolliseksi ostaa asuntonsa omaksi hintaan, joka vastaa asunnon kirjanpitoarvoa omistajayhtiön taseessa. 10 Siirrettäessä ARA-rahoitettuja asumisoikeustaloja tai niitä omistavien yhtiöiden osakkeita uusille omistajille on asukkaille annettava etuosto-oikeus. Liikavastikkeet hyvitettävä maksajille Lausuttavana oleva lakipaketti pyrkii rajoittamaan ARA-talojen ”yleishyödyllisten” sijoittajaosakkeenomistajien pyrkimystä kerätä voittoja tuleviin peruskorjauksiin varautumisen varjolla. SASO pitää tätä lakimuutosten tavoitetta tärkeänä. Samalla SASO katsoo, että laissa olisi huomioitava myös asumisoikeustalojen omistajayhtiöihin viime vuosina kerätyt suuret kassavarat. Omistajayhtiöiden ylisuuret kassat on kerätty juuri sillä toimintatavalla, joka lausuttavana olevalla lakipaketilla halutaan lopettaa. SASO katsoo, että lakiin tulisi lisätä säädökset ylisuurten korjausvarautumisten varjolla asukkailta liikaa kerättyjen vastikkeiden hyvittämisestä asukkaille. Korkotukilainojen maksuohjelmien muutosten käsittelyn siirto valtiokonttoriin Luonnoksessa esitetään korkotukilainojen maksuohjelmien muutosten ja lupien käsittelyn siirtämistä ARAsta Valtiokonttorille. Tätä on perusteltu käytännön yhdenmukaistamisella Aravalaissa jo olevan säädöksen kanssa. Esityksen perustelu on tältä osin harhaanjohtava. Aravalain 20§:ssä säädetään Valtiokonttorin tehtävistä aravalainojen osalta seuraavasti (alleviivaus lausunnon antajan): ”Vuokra-aravalainan siirto Jos vuokra-aravalainoituksen kohde tulee kunnan omistukseen, siirtyy vuokra-aravalaina kunnan vastattavaksi. Muussa tapauksessa vuokra-aravalainan tai sen osan siirto edellyttää, että lainoituksen kohteen uusi omistaja täyttää kyseisen vuokra-aravalainan saajaa koskevat lakiin tai sen nojalla annettuihin säännöksiin ja määräyksiin perustuvat edellytykset. Valtiokonttori päättää asuntorahaston myöntämän ja kunta kunnan myöntämän lainan siirrosta. Jollei lainan siirtoa hyväksytä, valtiokonttorin tai kunnan on irtisanottava laina heti maksettavaksi.” Lakiesitysluonnoksessa (s. 48) esitetään korkotukilain 8§:ään seuraavaa lisäystä: ”Hyväksytyn korkotukilainan lyhennysohjelman, koron ja muiden lainaehtojen muuttamisesta kesken laina-ajan päättää Valtiokonttori.” Lakiesitysluonnos ei pyri muuttamaan Valtiokonttorin hyväksymismenettelyä samansisältöiseksi kuin Aravalain 20§:n menettely, vaan jättää Valtiokonttorille vapauden olla huomioimatta Korkotukilakiin 604/2001 sisältyviä lainansaajaan tai lainoitettuihin kohteisiin kohdistuvia rajoituksia. Siten on pelättävissä, että teknisenä lakimuutoksena esitellyn muutoksen todellisena tarkoituksena on helpottaa ARA-rahoitettujen korkotukilainojen ennenaikaista maksamista ja lainoitettujen kohteiden siirtämistä pois yleishyödyllisyyssäännösten alaisten toimijoiden omistuksesta. 11 3. ERÄISTÄ LAKIESITYKSEN YLEISPERUSTELUJEN YKSITYISKOHDISTA Seuraavassa SASO lausuu kantansa eräistä lakiesityksen yleisperusteluissa esitetyistä väittämistä. Selvyyden vuoksi alla esitetään ensin suora lainaus yleisperusteluista, minkä jälkeen seuraa SASOn lausunto asiasta. Hallituksen esitys s. 2: ”Kohdekohtaisten rajoitusten lisaksi ARA-vuokra-asuntoja omistavien yhteisöjen toimintaa rajoittavat yleishyödylliseksi nimettyja yhteisöja koskevat yleishyödyllisyyssäännökset, joiden tarkoituksena on yhdessa kohdekohtaisten rajoitusten kanssa varmistaa valtion tuen ohjautuminen sosiaalisin perustein valituille asukkaille.” SASO: Tällä hetkellä valtion tuki ohjautuu ”yleishyödyllisyys”-statuksen alla ARA-rahoitusta hyödyntävien yhtiöiden osakkeenomistajille, joiden sijoittaman pääoman tuotto on moninkertainen vapailla kiinteistömarkkinoilla toimiviin sijoittajiin verrattuna. Hallituksen esitys s. 4: ”Säännösten mukaan kunta valvoo vuokran enimmäismäärää koskevien periaatteiden toteutumista, ja kunnalla on oikeus vaatia valvonnan suorittamiseksi tarvittavat tiedot lainansaajalta. Asumisen rahoitus- ja kehittamiskeskukselle jäljempänä ARA) kuuluu kuntien ja korkotukilainan saajien yleinen ohjaus omakustannusvuokraa koskevissa asioissa.” SASO: ARA on järjestelmällisesti laiminlyönyt lakisääteisen valvonta- ja ohjaustehtävänsä, minkä seurauksena myös kunnat ovat jättäneet valvonnan hoitamatta. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi sekä OKV/509/1/2011 Kemppi). Hallituksen esitys s. 5: 12 SASO: Hallituksen esityksessä jätetään huomioimatta ARAa valvontaviranomaisena jo nyt velvoittavat asumisoikeuslain määräykset omakustannusperiaatteen ja asumiskustannusten kohtuullisuuden talokohtaisesta valvonnasta. Asumisoikeuslain valvontaa edellyttävistä säädöksistä huolimatta ARA on asukkaiden kanteluihin vastatessaan mm. väittänyt, että asumisoikeuslain omakustannusperiaatevaatimus on omistajayhteisökohtainen. Tämän ARAn väitteen kanssa on ristiriidassa ensinnäkin se, että Aravalaki edellyttää yleishyödyllisyyden kriteereinä käytettyjen omakustannusperiaatteen ja asumiskustannusten kohtuullisuuden valvonnan kohdistamista ”yksittäisiin lainoitettuihin kohteisiin, ei niinkään nimettyyn yhteisöön ja sen toimintaan.” (HE274/1998) Toiseksi, myös hallituksen esitys asumisoikeuslaiksi (HE 120/2010) korostaa talokohtaista omakustannusperiaatetta: ”Valvontaa tarvitaan asumisoikeustalokohtaisesti” (HE 120/2010, 2. Esityksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset). Lausuttava luonnos ARA-lakien muutospaketiksi antaa harhaanjohtavan kuvan ARAn valvontatehtävästä. Asumisoikeustalojen omistajayhtiöissä nettotuloksen ja lähipiirin yhtiöiden kautta tapahtuvan yhtiöiden omistajille ja johdolle tapahtuvan voittojen siirron valossa on myös kyseenalaista, onko ARAn ns. yleishyödyllisille yhtiöille jakama tuki EU:n säädösten mukaista. Hallituksen esitys s. 5: ”Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitetaan fyysisesti lähekkäin sijaitsevia taloja, jotka kuitenkin voivat muodostua useammasta lainoituskohteesta.” SASO: Tämä lakiesitysluonnoksessa esitetty vuokranmääritysyksikön määritelmä on ristiriidassa voimassa olevassa lainsäädännössä annetun vuokranmääritysyksikön määritelmän kanssa, jonka mukaan ”Asumisoikeustalolla tarkoitettaisiin lainoituskohdetta eli aravalainan tai korkotukilainan kohdetta, mikä yleensä muodostaa oman kiinteistönsä.” (HE 120/2010, s. 5, 16a§) Hallituksen esitys s. 5: ”Huoneenvuokralain mukaan vuokran kohtuullisuuden arvioiminen kuuluu yleisille tuomioistuimille.” 13 SASO Huoneenvuokralain säädös ei poista ARAn valvontavelvollisuutta yksittäisen talokohteen vastikkeen tai vuokran tason kohtuullisuudesta tai omakustannusperiaatteen mukaisuudesta, vaikka ARA onkin tulkinnut sen sitä merkitsevän. Asumisoikeusasuntojen osalta Aravalaissa 1189/1993, Vanhassa Korkotukilaissa 1205/1993, Uudessa Korkotukilaissa 604/2001 ja 1.1.2011 alkaen Asumisoikeuslaissa 640/1990 ARAn ja sen edeltäjäviranomaisten tehtäväksi on annettu valvoa, onko asumisoikeustalojen käyttövastikkeet määrätty lakien edellyttämällä tavalla. ARAn valvontatehtävä edellyttää myös käyttövastikkeiden euromääräisen kohtuullisuuden arviointia Tämä on lakien ARAlle antama tehtävä, vaikka huoneenvuokralaki antaakin asumisoikeuden haltijalle myös mahdollisuuden saattaa asuntonsa käyttövastikkeen kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Hallituksen esitys s. 6: ”Asumisoikeusasunnossa perittävistä kayttövastikkeista saadetaan asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (650/1990, jäiljempänä asumisoikeuslaki). Lain 16 §:n mukaan asumisoikeuden haltijalta voidaan peria kohtuullista kayttövastiketta” SASO: Hallituksen esityksessä jätetään mainitsematta se tosiasia, että ARAlla ja sen edeltäjäviranomaisilla on ollut Aravalain, Aravarajoituslain ja korkotukilakien säätämä valtion tuella rakennettujen asumisoikeusasuntojen valvonta- ja ohjaustehtävä vuodesta 1990 alkaen. ARA on järjestelmällisesti laiminlyönyt tämän tehtävänsä ja asukkaiden Oikeuskanslerille tekemiin kanteluihin vastatessaan myös kieltänyt valvontatehtävän olemassaolon. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi sekä OKV/509/1/2011 Kemppi). Siten hallituksen esityksen luku ”2 Nykytila” antaa harhaanjohtavan kuvauksen vallitsevasta tilanteesta lainsäädännön ja viranomaisen toiminnan suhteen. Hallituksen esitys s6-7: "Kayttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot." SASO: Hallituksen esityksessä sivuutetaan se tosiasia, että suurten asumisoikeustalojen omistajayhtiöiden perimistä vastikkeista n. 20% menee yhtiön nettovoittoon, jossa se kirjataan verojen välttämiseksi poistoeron muutokseen. Poistoeron muutos on tilinpäätöksen yhteydessä tehtävä osakeyhtiön voiton tasekirjaus, eikä se ole menoa. Sivuuttaessaan tämän hallituksen esitys antaa harhaanjohtavan kuvauksen nykytilanteesta. 14 Hallituksen esitys s. 6-7: ”Asumisoikeuslain 16 d §:ssa säädetään asumisoikeustalon omistajan tiedonantovelvollisuudesta koskien käyttövastikkeiden perusteita. Säännöksen mukaan asumisoikeustalon omistajan on laadittava käyttövastik keen määräytymislaskelma seka kirjanpitoonsa perustuva koko yhteisöä ja asumisoikeustaloa koskeva jäilkilaskelma. Pykälän 4 momentin mukaan jälkilaskelmasta on käytävä kay ilmi, mitä menoeriä on tilikauden aikana katettu käyttovastikkeilla ja paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Lisaksi jälkilaskelmassa on selvitettävä yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämää seka ilmoitettava, paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisaltyy korjausvarausta ei Korkotukilaissa tai aravarajoituslaissa ei ole säädetty vastaavaa velvoitetta jälkilaskelmien laatimiseenValtion tuella rakennettuja vuokra-asuntoja koskien.” SASO: Hallituksen esityksessä ei mainita asumisoikeuslain 16d §ään sisältyvää velvoitetta talokohtaisten todellisten kulujen esittämisestä asukkaille laskelmissa. Tämä kuvastaa ARAn tarkoituksellista pyrkimystä hyväksyä omistajayhtiöiden laatimat lainvastaiset laskelmat. ARA on jopa mennyt niin pitkälle tässä toiminnassaan, että se on antanut laskelmien laatimisesta lain kanssa ristiriidassa olevia ohjeita ja väittänyt asukkaille lain olevan virheellinen. Viittaamme OKV:lle tehtyhin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi). Hallituksen esitys antaa harhaanjohtavan kuvan lainsäädännön nykytilasta ja viranomaisen toiminnasta kun siinä sivuutetaan voimassaolevaan asumisoikeuslakiin sisältyvä vaatimus talokohtaisten todellisten kulujen esittämisestä asukkaille. SASO pitää myös tärkeänä, että vuokrataloja koskevaan lainsäädäntöön sisällytettäisiin asumisoikeuslain kanssa yhdenmukaiset määräykset jälkilaskelmista ja talokohtaisten todellistehn kulujen esittämisestä asukkaille. Hallituksen esitys s. 9: "Selvitys osoittaa, etta ARA-asuntoja omistavat yhteisöt noudattavat asuntojen vuokranmäärityksessa aravarajoituslaissa ja korkotukilaissa säädettyä omakustannusperiaatetta." SASO: Tosiasiassa selvitys osoittaa, että omakustannusperiaatetta ei noudateta. Tämä käy selvästi ilmi seuraavista tuoreista lehtisitaateista: 15 KUVA 1 HS 6.4.2013: Valtakunnalliset ns. yleishyödylliset vuokrataloyhtiöt perivät asukkailta enemmän vuokraa kuin kunnalliset. Valtakunnallisten ”yleishyödyllisten” yhtiöiden voitontavoittelu lisää myös yhteiskunnan kustannuksia asumistukimenojen nopean nousun kautta. KUVA 2 HS 24.6.2013 16 KUVA 3 Rakennuslehti 29.4.2013: VVO:n 2013/1-3 tulos aravatoiminnasta 7,3 miljoonaa. Hallituksen esitys s. 9: "Joillakin alueilla ARA-asuntojen vuokrat ovat paikoitellen lähellä markkinaehtoisia vuokria. Näin on erityisesti valtakunnallisesti toimivien yhteisöjen rakennuttamissa pääkaupunkiseudun kohteissa. Selvityksen mukaan samoilla alueilla sijaitsevien kunnallisten yhteisöjen neliövuokrat (euroa/neliometri/kuukausi) ovat noin yhdesta viiteen euroon matalammat kuin valtakunnallisten yhteisöj en vuokrat" 17 SASO: Tosiasiassa asumisoikeusasuntojen vastikkeet ja vuokra-asuntojen vuokrat kasvukeskuksissa jopa ylittävät markkinaehtoisen vuokratason. ARAn tiedossa tämän olisi pitänyt olla koko ajan. ARAn käytössä on ollut sen omistajayhteisöiltä keräämät vuokratilastot sekä Tilastokeskuksen vuokratilastot. Myös asumisoikeusasukkaat ovat useissa yhteyksissä kannelleet ARAlle vastikkeiden tasosta. ARA on kuitenkin järjestelmällisesti sivuuttanut asukkaiden kantelut ja jopa antanut niihin vastatessaan harhaanjohtavaa ja oikeuskäytännön vastaista tietoa sovellettavasta vertailuvuokratasosta. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä ( esimerkiksi OKV/594/1/2012 Kilpi). Ns. yleishyödyllisten toimijoiden asunnot ovat tasoltaan, sijainniltaan ja rahoitukseltaan esim. Espoossa samanlaisia kuin kaupungin vuokrataloyhtiön omistamat asunnot. Talojen kunnossapito on kaupungin yhtiössä parempaa. Kaupungin yhtiö ei saa tukea kaupungin budjettivaroista. Siitä huolimatta yhtiö on voitollinen, ja kykenee itse rahoitamaan myös uustuotantonsa. Ns. yleishyödyllisten yhtiöiden korkeampien vuokrien ja asumisoikeusvastikkeiden todellinen syy on omistajayhtiöiden osakkeenomistajien voitontavoittelu. Hallituksen esitys s. 10: "Suurimpia eroja eri toimijoiden ja kohteiden vuokrien sisällössä, rakenteessa ja vuokratasossa aiheuttavat tuleviin korjauksiin varautuminen, vuokrien tasausjarjestelma sekä omistajan omarahoitusosuudelle perittava korko." SASO: Suurin todellinen syy eri toimijoiden vuokrien ja vastikeiden tason eroihin on se, että kunnalliset vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat toimivat aidosti omakustannusperiaatteen mukaisesti, kun taas ns. yleishyödylliset toimijat käyttävät tasausjärjestelmää ja korjauksiin varautumista verukkeena hinnoitellessaan ARA-asumisen markkinahintaiseksi. Ns. yleishyödyllisten ARA-talojen omistajien hinnoittelupolitiikan todellinen syy on pyrkimys maksimoida yhtiöiden osakkeenomistajien sijoittaman pääoman tuotto. Hallituksen esitys s. 10: "Kasvuseutujen asuntomarkkinoille kohtuuhintaisen asumisen synnyttamiseksi tarkoitettu tuki valuu tasauksen myötä muualle maahan," SASO: Tosiasiassa kohtuuhintaisen asumisen synnyttämiseksi tarkoitettu tuki valuu ns. yleishyödyllisten yhtiöiden osakkeenomistajien varallisuuteen. Siten tuki on myös EU säädösten vastainen. 18 Hallituksen esitys s. 12: "Eri toimijoiden omistamien ARA-asuntojen vuokratasoihin sisältyy kuitenkin merkittäviä eroja. Nämä erot johtuvat yhteisöjen erilaisista tavoista soveltaa omakustannusvuokrien määräytymisperusteita" SASO: Tosiasiassa eri toimijoiden väliset erot vuokratasossa johtuvat siitä, että kunnalliset yhtiöt toimivat aidosti omakustannusperiaatteen mukaisesti kun taas ns. yleishyödylliset toimijat hinnoittelevat asumisen osakkeenomistajien sijoittaman pääoman tuoton maksimoinnin pohjalta. Hallituksen esitys s. 12: SASO: Aravalaeissa, korkotukilaeissa, asumisoikeuslaissa ja asuntoviranomaisia koskevissa laeissa on johdonmukaisesti ja kattavasti vuodesta 1966 alkaen määritelty vuokranmäärityssääntelyn tavoitteeksi omakustannusperiaate ja asumisen kohtuuhintaisuus. ARA on järjestelmällisesti laiminlyönyt näiden säädösten noudattamisen valvonnan. Siksi esitetyt uudet ARAn roolia korostavat säädökset eivät korjaa vallitsevia epäkohtia, vaan ovat ainoastaan savuverho jolla yritetään turvata nykyisen valtion asumiseen osoittaman tuen kertyminen ns. "yleishyödyllisten" kiinteistösijoittajien taskuihin. Viittaamme OKV:lle tehtyyn kanteluun ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi). Hallituksen esitys s. 15: "Korkotukilain ja aravarajoituslain säännöksiä muutettaisiin myös siten, että omakustannusvuokraan voitaisiin sisällyttää vuokrasääntelyn alaisten asuntojen vuokrauksesta aiheutuvat kohtuulliset hallintokustannukset" SASO: Usean kymmenen vuoden kokemus kustannusten ”kohtuullisuuden” tulkinnasta ja soveltamisesta on osoittanut, että kohtuullisuuden varjolla voidaan asumiskustannukset 19 nostaa markkinahintaiseksi. ”Kohtuullisuudelle” tulee asettaa euromääräinen tai prosentuaalinen raja. Hallituksen esitys s. 15: Vuokrien tasausta rajoitettaisiin siten, että tasaus olisi mahdollista vain s u u r a l u e i d e n sisällä." SASO: Ympäristöministeriöllä on jo nykyisen asumisoikeuslain mukaan mahdollisuus antaa tarkempia säädöksiä vastikkeiden määräämisestä. Tätä mahdollisuutta ei Ympäristöministeriö ole kuitenkaan käyttänyt. Vastikkeiden tasauksen alueellinen rajoitaminen ei poista tasaukseen liittyvää perusongelmaa: tasaus tekee vastikkeiden määrämisestä ei-läpinäkyvää ja mahdollistaa omakustannusperiaatteen vastaisen voittojen keräämisen talon omistajayhtiölle. Nykyisin tasauksen kautta toteutetaan siten valtion tuen ohjaaminen asukkaiden ohi ns. yleishyödyllisten yhtiöiden osakkeenomistajille. Tasaus ja ARAn laiminlyönnit valvontatehtävänsä hoidossa ovat mahdollistaneet sen, että asumisoikeustalojen "yleishyödylliset" omistajat ovat voineet olla piittaamatta lakien edellyttämästä arava- ja korkotukirahoitettujen asuntojen omakustannusperiaatteesta ja asumiskustannusten kohtuullisuudesta. Kohtuuttomilla vastikkeilla omistajayhtiöt ovat keränneet taseisiinsa merkittäviä voittoja. Näin tapahtuu suurimmassa osassa yhteensä 37000:sta asumisoikeusasunnosta. Tasauksen hyväksikäyttö voitontekoon ja ARAn laiminlyönnit kertautuvat "yleishyödyllisten" omistajien valtion tuella rakentamien vuokra-asuntojen vuokrissa. Lopputulos on, että kasvukeskuksissa olevissa "yleishyödyllisten" omistajien ehkä n. 200 000:ssa vuokra-asunnossa peritään vapaarahoitteisten markkinavuokrien tasoa olevia vuokria ARAn puuttumatta asiaan. "Yleishyödyllisten" omistajien ARA-rahoitetuissa taloissa perimät vuokrat ja vastikkeet ovat 10-20% korkeampia kuin kuntaomistajien vastaavissa taloissa perimät asumiskulut. Tämä tarkoittaa sitä, että "yleishyödyllisten" talonomistajien perimä asumiskulu on vähintään n. 1 euro / m2 yli lakien edellyttämän "omakustannusperiaatteen" "Yleishyödyllisten" talonomistajien n. 200 000 asunnon kanta kasvukeskuksissa käsittää yhteensä ehkä n. 10 miljoonaa asuinneliömetriä. Jos vastikkeet ja vuokrat ylittävät omakustannusperiaatteen mukaisen kustannustason varovasti arvioiden 1 eurolla asuinneliöltä kuukaudessa, keräävät "yleishyödylliset" omistajat taloistaan vuodessa 120 miljoonaa euroa vuokria ja vastikkeita yli lain salliman määrän. Ei liene sattumaa, että summa vastaa karkeasti suurimpien "yleishyödyllisten" omistajien yhteenlasketun voiton vuotuista määrää. Se on osoitus siitä, että valtion asumiseen tarkoittama tuki tosiasiassa ohjautuu sijoittajaperiaatteella toimivien muodollisesti "yleishyödyllisten" yhtiöiden voittoihin. 20 Vääristynyt nykytilanne ei korjaudu hallituksen esityksessä olevalla tasausjärjestelmän alueellisella rajaamisella, vaan koko tasausjärjestelmä on purettava. Hallituksen esitys s. 15-16: "Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin asumisoikeuslain 16 c §:n 1 momenttia vastaava saannos, jonka mukaan vuokratalon omistajan hankkimat keskeiset ja taloudelliselta arvoltaan merkittavimmat kiinteistönhoitopalvelut ja kunnossapitotyöt olisi pääsääntöisesti kilpailutettava. Tällä ostopalveluiden kilpailuttamisvelvoitteella pyrittfäisiin osaltaan hillitsemään vuokraasuntojen asumiskustannuksia." SASO: Vastaava säädös kilpailuttamisesta on jo asumisoikeuslainsäädännössä, eikä se ole estänyt asumiskustannusten nousua ja asumisoikeustalojen osakkeenomistajien ja johdon lähipiirin yhtiöiden kautta tapahtuvaa voittojen siirtämistä ulos ns. yleishyödyllisistä omistajayhtiöistä. Lakiin olisi saatava kilpailutusvelvoitteen ohella kielto ostaa palveluja johdon ja omistajien lähipiirin yhtiöiltä. Lakiesitys on myös harhaanjohtava jättäessään huomiotta sen, että kilpailuttamisvelvoite ei ole asumisoikeustaloissa estänyt asumiskustannusten nousua markkinavuokrien tasolle. Hallituksen esitys s. 16: "Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin myos säännös vuokratalon omistajan velvollisuudesta laatia koko yhteisöä koskeva ja tasausryhmittäin tehtävä jälkilaskelma. Jälkilaskelmalla varmistettaisiin, että vuokrilla on katettu vain sellaisia menoja, jotka ovat omakustannusvuokraa koskevien säännösten mukaisia. Säännös vastaisi osittain asumisoikeuslain 16 d §:n 4 momenttia, ja silla tehostettaisiin omakustannusvuokrien valvontaa." SASO: Myös vuokratalojen laskelmilta olisi edellytettävä talokohtaisten todellisten kulujen esittämistä. Koska on osoittautunut, etteivät asumisoikeustalojen omistajat noudata laskelmissa asumisoikeuslain asettamaa tiedonantovelvollisuutta talokohtaisista kuluista, olisi sanktioita säädösten rikkomisesta kiristettävä ja tehtävä asukkaille mahdolliseksi poliisin puoleen kääntyminen säädöksiä rikottaessa. Lakiesitys on harhaanjohtava jättäessään huomiotta sen, että asumisoikeustalojen omistajayhtiöt eivät ole noudattaneet asumisoikeuslain tiedoantovelvollisuuttaan eivätkä Yhteishallintolain määräyksiä. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi). 21 Hallituksen esitys s. 16: Asumisoikeusasuntoja koskevia säännöksiä muutettaisiin siten, etta asumisoikeusasukkailta perittäviä käyttövastikkeita koskisivat omakustannusvuokria vastaavat säännökset perusparannuskustannusten kattamisesta etupäässä lainoituksella, tuleviin perusparannuskustannuksiin varautumisen kohtuullisuudesta seka vastikkeiden tasauksen alueellisesta rajoittamisesta. Asumisoikeuslakiin tehtäisiin korkotukilakia ja aravarajoituslakia vastaavat muutokset siitä, etta asukkailta perittäviin vastikkeisiin voitaisiin sisallyttaa vain kiinteistöjen ja asuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista varten otetuista lainoista aiheutuvat menot. SASO: Hallituksen esitys on parannus nykytilaan. 2000 –luvulla on kuitenkin useissa asumisoikeusyhtiöissä jo kerätty asukkailta korjauksiin varautumisen varjolla huomattavat voitot, jotka ovat taseessa korjausvarauksina, asuintalovarauksina, poistoeron muutoksena sekä suurina likvideinä varoina. Lakiin on sisällytettävä myös säädökset näiden omakustannusperiaatteen vastaisesti kerättyjen kohtuuttomien vastikkeiden hyvittämisestä ne maksaneille asukkaille. Hallituksen esitys s. 16: Lisäksi lain 16 d §:ssä olevia säännöksia asumisoikeustalon desta käyttövastikkeiden perusteista tarkennettaisiin. omistajan tiedonantovelvollisuu- SASO: Hallituksen esityksen teksti on harhaanjohtava. Tosiasiassa hallituksen esitys sisältää (s. 35) asumisoikeuslain 16d §ään seuraavan lisäyksen (alleviivaus lausujan): "Edellä 3 momentin 3 kohdassa tarkoitettu yli- tai alijäämä vähennettynä varautumisiin kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien käyttövastikkeita määiriteltäessä." Tämä asumisoikeuslain 16 d §:ään esitetty lisäys on merkittävä poikkeus omakustannusperiaatteesta. Se antaisi lain suojan asumisoikeustalojen omistajayhtiöiden nyt asumisoikeuslain 16§n vastaisesti soveltamalle menettelylle, jossa yhtiöt keräävät voittoja asukkaiden ja verottajan ulottumattomiin kirjaamalla niitä poistoeron muutokseen. 16d§:ään esityksessä kaavailtu ”tarkennus” on myös ristiriidassa sen kanssa, mitä 16§ssä muutoin säädetään asumiskuluista joita voidaan asukkailta kerätä käyttövastikkeessa. Jotta lainsäädäntö ei olisi sisäisesti ristiriitainen SASO katsoo, että ”varautumiseen kerättävät varat” olisi laissa määriteltävä tarkemmin niin että ne tarkoittavat vain asukkaiden Yhteishallintolain mukaisessa menettelyssä hyväksymiä korjausvarauksiin ja asuintalovarauksiin kirjattuja varoja. Asukkaille jokainen vastikkeessa maksettu euro on asumiskulua. Siksi jokainen vastike-euro on sisällytettävä talokohtaisten kulujen erittelyyn vastikelaskelmissa ja huomioitava seuraavien vuosien käyttövastikkeita määrättäessä. Muutoin lailla suojataan talojen omistajayhtiöiden tähän saakka vastikkeiden määräämisessä harjoittaman kohtuuttomuuden ja mielivallan jatkuminen. 22 Samoilla perusteilla tulee asumisoikeuslain 16a§stä (”Käyttövastikkeilla katettavat menot”) poistaa kohta 8) ”muusta hyväksyttävästä syystä”. Tämän kohdan 8) säilyttäminen laissa antaa talonomistajille mahdollisuuden jatkaa nykyistä mielivaltaista vastikkeenmääritystä ja mitätöi lakiesityksen tarkoituksen täsmentää omakustannusperiaatteen ja kohtuullisuuden sisältöä. 4. YHTEENVETO: ESITYSLUONNOKSEN VAIKUTUS ASUMISOIKEUSASUKKAIDEN ASEMAAN SASO: Esitetyn lainsäädännön perustelut ovat osin harhaanjohtavat ja ristiriitaiset. Esitetyt lakimuutokset ovat täysin riittämättömät turvaamaan omakustannusperiaatteen ja asumisen kohtuuhintaisuuden toteutumisen valtion tuella ARA-rahoitetuissa taloissa Hallituksen esityksen todellinen seuraus on, että esitetyillä lähinnä kosmeettisilla muutoksilla sinetöidään nykyisen ARA-rahoituksen rakenteellisten virheiden säilyminen ja valtion tuen väärinkäytön jatkuminen. Hallituksen esityksen tavoitteiden saavuttamiseksi asumisoikeusasukkaiden osalta tärkein toimenpide olisi asukkaiden omaisuuden suojan parantaminen säätämällä heille heidän pääomasijoituksiaan vastaava äänioikeus asumisoikeusyhtiöiden yhtiökokouksissa. Suomen Asumisoikeusasukkaat ry Jukka Kilpi puheenjohtaja
© Copyright 2024