1. No category

1
SUOMEN ASUMISOIKEUSASUKKAAT RY (SASO)
Puheenjohtaja Jukka Kilpi
17.10.2013
YMPÄRISTÖMINISTERIÖLLE
VIITE: YM9/600/2013
LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI LAEIKSI
KOHTUUHINTAISEN VALTION TUKEMAN VUOKRA-ASUNTOTUOTANNON
EDELLYTYSTEN PARANTAMISTA KOSKEVAKSI LAINSÄÄDÄNNÖKSI
1. ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ..................................................................................2
Säännökset vuokrasääntelyn tavoitteesta .........................................................................................2
Omakustannusperiaatteen toteutuminen ja vuokrien ja asumisoikeusvastikkeiden tasauksen
rajoittaminen. ...................................................................................................................................2
Omistajan käyttämien palvelujen kilpailuttamisvelvollisuus ..........................................................2
Vuokratalon omistajien jälkilaskelmavelvollisuus ..........................................................................2
Vuokravalvonnan siirtäminen kunnilta ARAlle (HE 133/2013) .................................................3
Esitettyjen säädösmuutosten suurimmat puutteet ............................................................................3
2. ESITYKSEN YLEISPERUSTELUT ..............................................................................................3
Lausunto lakipaketin yleisperusteluista ...........................................................................................3
Yhteenveto esityksen yleisperusteluja koskevasta SASOn lausunnosta..........................................5
2. SUOMEN ASUMISOIKEUSASUKKAAT RY:N ESITYKSET LAKIMUUTOKSIIN
TARVITTAVISTA KORJAUKSISTA ...............................................................................................6
Asumisoikeusasukkaiden äänioikeus...............................................................................................6
Asumisoikeuslain 16§n muuttaminen hallituksen esitysluonnoksessa 24.3.2010 alunperin
kaavailtuun muotoon: vastike ei saa ylittää paikkakunnalla yleensä perittyjä aravavuokria...........7
Kohtuullisten asumiskustannusten määrittäminen valtioneuvoston asetuksella..............................7
Tasausmenettelyn kieltäminen.........................................................................................................7
Talokohtaisten kulujen esittäminen asukkaille vastikkeen määräytymislaskelmissa .....................8
Ns. yleishyödyllisten toimijoiden monopolin purkaminen ja ara -rahoituksen avaaminen
kilpailulle .........................................................................................................................................9
Ara-asuntoihin lunastusoikeus ja etuosto-oikeus asukkaille............................................................9
Liikavastikkeet hyvitettävä maksajille...........................................................................................10
Korkotukilainojen maksuohjelmien muutosten käsittelyn siirto valtiokonttoriin..........................10
3. ERÄISTÄ LAKIESITYKSEN YLEISPERUSTELUJEN YKSITYISKOHDISTA.....................11
4. YHTEENVETO: ESITYSLUONNOKSEN VAIKUTUS ASUMISOIKEUSASUKKAIDEN
ASEMAAN........................................................................................................................................22
2
Suomen Asumisoikeusasukkaat ry (jäljempänä ”SASO”) kiittää mahdollisuudesta antaa lausunto
luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen
korkotuesta annetun lain, aravarajoituslain ja asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta
(jäljempänä ”ARA-lakien muutospaketti”). Lausuntonamme esitämme seuraavaa:
1. ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ
Säännökset vuokrasääntelyn tavoitteesta
Aravalaeissa ja korkotukilaeissa on jo vuodesta 1966 alkaen ollut kirjattuna säännökset valtion
tuella rakennettujen talojen asumiskustannusten omakustannusperiaatteesta ja kohtuullisuudesta.
Tästä huolimatta ns. yleishyödylliset tuen saajat ovat asumisoikeustaloissa hinnoitelleet asumisen
markkinahintaiseksi.
Esitetyillä uusilla säädöksillä ei voida odottaa parannusta nykytilaan koska vastaavat säädökset
omakustannusperiaatteesta ja kohtuuhintaisuudesta sisältyvät jo nykyisiinkin lakeihin. Jotta valtion
asumiseen tarkoittaman tuen ohjautuminen asukkaiden hyväksi voidaan varmistaa valtioneuvoston
on asetuksella säädettävä euromääräinen katto ARA-rahoitettujen asuntojen vuokrille ja vastikkeille
siten kuin lausunnossamme myöhemmin tarkemmin esitetään.
Omakustannusperiaatteen toteutuminen ja vuokrien ja
asumisoikeusvastikkeiden tasauksen rajoittaminen.
Asumisoikeustaloissa vastikkeiden tasausta peritään käytännössä lähes kaikissa tai kaikissa taloissa
riippumatta niiden maantieteellisestä sijainnista. Tosiasiassa vastikkeiden tasauksen varjolla
kerätään omistajayhtiöihin voittoa. Vastikkeiden tasaus on suurin syy omakustannusperiaatteen
rapautumiseen ja asumiskustannusten nousuun kohtuuttomalle tasolle.
Esitetty muutos alueellisesta tasauksesta ei merkitse parannusta nykyiseen käytäntöön, jossa tasaus
estää kiinteistöjen taloudenhoidon läpinäkyvyyden. Siksi vuokrien ja vastikkeiden tasauksesta tulee
kokonaan luopua, kuten lausunnossamme myöhemmin tarkemmin esitetään.
Omistajan käyttämien palvelujen kilpailuttamisvelvollisuus
Asumisoikeuslaissa on jo nykyisinkin säädetty ostopalvelujen kilpailuttamisvelvollisuus. Tämä ei
ole kuitenkaan estänyt asumisoikeustalojen omistajia käyttämästä lähipiirin yhtiöitä voittojen ja
varallisuuden siirtoon pois yleishyödyllisistä asumisoikeusyhtiöistä. Siksi laissa tulisi kieltää ARArahoitusta saaneita talojen omistajayhtiöitä ostamasta palveluja yhtiöiden omistajien tai johdon
lähipiiriin kuuluvilta yhtiöiltä.
Vuokratalon omistajien jälkilaskelmavelvollisuus
Asukkaille annettavien vuokra- ja vastikelaskelmien sisältöä on kehitettävä. Asumisoikeuslaissa on
jo nykyisellään säädökset vastikelaskelmista ja jälkilaskelmista, mutta talojen omistajat eivät
noudata näitä säädöksiä eikä ARA ole vaatinut säädösten noudattamista. Viittaamme OKV:lle
3
tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi,
OKV/1516/1/2012 Kemppi).
Myös vuokratalojen laskelmissa tulee asumisoikeuslain tapaan edellyttää talokohtaisten todellisten
kulujen esittämistä asukkaille. Lakiin on lisättävä sanktiot omistajien laiminlyönneistä laskelmien
esittämisessä, ja virheellisten vastikelaskelmien esittäminen on rinnastettava kirjanpitorikokseen.
Vuokravalvonnan siirtäminen kunnilta ARAlle (HE 133/2013)
ARA:lla ja sen edeltäjäviranomaisilla on ollut vuodesta 1966 vuokriin kohdistuva
valvontavelvollisuus. Asumisoikeustalojen asumiskustannusten kohtuullisuuden
valvontavelvollisuus on ARAlla ja sen edeltäjäviranomaisilla ollut vuodesta 1990. ARA on
kuitenkin järjestelmällisesti laiminlyönyt valvontavelvollisuutensa Myös tässä viittaamme OKV:lle
tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi,
OKV/1516/1/2012 Kemppi sekä OKV/509/1/2011 Kemppi ).
Läheisyysperiaatteen mukaisesti olisi parempi, että valvontaa suoritettaisiin ARAn ohella myös
kunnissa. Valvontatehtävän selkeyttämiseksi kuntien valvojan roolia voitaisiin laissa selkeyttää,
jolloin kuntalaiset osaisivat vaatia viranomaisilta toimenpiteitä. Valvontaa edistäisi myös se, että
lakiin kirjattaisiin mahdollisuus pyytää poliisin apua lain vastaista toimintaa epäiltäessä.
Esitettyjen säädösmuutosten suurimmat puutteet
Asumisoikeusasukkaiden kannalta lakipakettiluonnoksen suurin puute on, ettei siinä esitetä
parannusta asukkailta puuttuvaan omaisuuden suojaan. Asukkaiden maksamat asumisoikeusmaksut
on talojen omistajayhtiöissä kirjattu taseen vapaaseen omaan pääomaan osakepääoman rinnalle.
Eduskunta on toistuvasti todennut asumisoikeusmaksun olevan pääomasijoituksen. Tästä huolimatta
asukkailta puuttuvat edelleen kaikki oman pääoman sijoittajalle kuuluvat oikeussuojakeinot.
Tilanteen korjaamiseksi lakipakettiin on lisättävä säädökset, joilla asumisoikeusmaksun
sijoittaneille asukkaille annetaan heidän pääomasijoitustaan vastaava äänioikeus asumisoikeustalon
omistajayhtiön yhtiökokouksessa.
Lisäksi asumisoikeustalon tai sen omistaman yhtiön osakkeen myynnin edellytykseksi on asetettava
asumisoikeusasukkaiden suostumus. Asumisoikeuskiinteistön tai sen omistajayhtiöiden osakkeiden
kaupoissa asumisoikeusasukkaille on myös säädettävä etuosto-oikeus.
2. ESITYKSEN YLEISPERUSTELUT
Lausunto lakipaketin yleisperusteluista
SASO katsoo, että ARA-rahoituksen kanavoiminen ns. yleishyödyllisille toimijoille on johtanut
siihen, että valtion asumiseen osoittama ARA-tuki ei enää ohjaudu asukkaiden hyväksi. Ns.
yleishyödylliset toimijat hinnoittelevat asumisen vallitsevaan markkinavuokratasoon sekä vuokra-
4
että asumisoikeusasunnoissa. Tämä on johtanut moraalikatoon ja kiinteistöjen hoidon
laiminlyömiseen.
Moraalikato konkretisoituu siinä, että hyvin pienillä oman pääoman sijoituksilla kiinteistöjen
omistajat tekevät suuria voittoja. Näin ARA-rahoitus on avannut ns. yleishyödyllisille yhteisöille
mahdollisuuden toimia kiinteistösijoittajina valtion ja asukkaiden varoilla ilman omaa riskinottoa.
Sitä nämä yhteisöt ovat hyödyntäneet menestyksekkäästi päästen huomattavasti parempaan
taloudelliseen tulokseen kuin vapailla markkinoilla toimiville asuntosijoittajille on ollut
mahdollista.
koska ns. "yleishyödyllisten" ARA-rahoitettuja taloja omistavien yhtiöiden puitteissa tosiasiassa
harrjoitetaan valtion tuella liiketoimintaa hallituksen esityksen mukaisella lainsäädännöllä
ylläpidetty ARA-asuntojen tuottamis- ja tukimalli on EU-säädösten vastainen.
Erityisesti asumisoikeusasuntojen kohdalla on ns. yleishyödyllisten toimijoiden linjana ollut myös
kiinteistöjen hoidon laiminlyönti. Samalla kun asumisoikeusasuntojen vastikkeet on nostettu jopa
vapailla markkinoilla vallitsevaa vuokratasoa korkeammalle, ovat talojen omistajat jättäneet
tarpeellisia korjauksia ja kunnossapitotöitä tekemättä.
Talojen omistajien tavoitteena on ollut päästä eroon vanhoista asumisoikeusasukkaista, ja asuntojen
vapautuessa siirtää yhä suurempi osa asumisoikeusasunnoista vuokrakäyttöön.
Asumisoikeusasuntojen siirtyessä vuokrakäyttöön on niitä ennen uusien asukkaiden sisäänmuuttoa
yleensä peruskorjattu, samalla kun samassa talokohteessa asuvien vanhojen
asumisoikeusasukkaiden korjauspyyntöihin ei reagoida lainkaan. Tällä toiminnalla
asumisoikeustalojen omistajat tähtäävät asumiskustannusten nostamiseen entistäkin korkeammiksi
niin että vuokrakäytön lisääntyessä omistajat voisivat aikanaan hakea talot pois
asumisoikeusjärjestelmän piiristä.
Asumisoikeustalojen, ja myös vuokratalojen, suurimmat yleishyödylliset omistajat (mm. VVO,
Suomen Asumisoikeus Oy) luopuivat muutamia vuosia sitten korjausvarausten tekemisestä
tilinpäätöksissään, kun lehdistö ja ARA kiinnittivät huomiota korjausvarausten tarpeettomaan
suuruuteen suhteessa odotettavissa oleviin korjaustarpeisiin. Korjausvarausten asemasta suuret
toimijat ryhtyivät kirjaamaan nettotuloksensa poistoeron muutokseen. Tällä vältettiin veronmaksu ja
peitettiin jopa yli 20%:iin nousevan nettotuloksen näkyminen asukkailta.
Myös pienemmät toimijat ainakin asumisoikeustaloissa (mm. Avain Asumisoikeus Oy, TA
Asumisoikeus Oy) lakkasivat samaan aikaan 3-4 vuotta sitten tekemästä korjausvarauksia. Nämä
toimijat eivät kuitenkaan ole alkaneet kirjata poistoeron muutosta samassa mittakaavassa kuin
suuremmat yhteisöt. Syynä saattaa olla se, että yksityisten sijoittajien tosiasiallisessa kontrollissa
olevat pienemmät ns. yleishyödylliset toimijat ostavat kaikki kiinteistön hoitoon kuuluvat palvelut
(huolto, isännöinti, hallinto, korjaukset) omistajiensa lähipiiriin kuuluvilta yhtiöiltä.
Asumisoikeustalojen kohdalla on mm. käynyt ilmi, että yleishyödyllisen talonomistajan Avain
Asumisoikeus Oy:n korjaustöiden alihankkijana on ollut virolainen yhtiön, jonka hallituksen
jäsenenä on toiminut Avain Asumisoikeus Oy:ssä tosiasiallista määräysvaltaa käyttävä yksityinen
sijoittaja. Näillä järjestelyillä on useassa asumisoikeustaloja omistavassa yhtiössä saatu aikaan
tilanne, jossa yhtiöt ovat lakanneet näyttämästä tulosta vaikka niiden toimintaympäristössä ei
muutoin ole tapahtunut mitään olennaisia muutoksia. Heikompaan tulostasoon saattaa yhtenä
mahdollisena selityksenä olla lähipiirin yhtiöiltä ostettujen palvelujen ylihinnoittelu.
5
Asumisoikeuslaissa on jo nykyisin edellytetty kiinteistön hoitoon käytettyjen ostopalvelujen
kilpailuttamista. Tästä lain määräyksestä huolimatta on lähipiirin yhtiöitä saatettu menestyksellisesti
käyttää yleishyödyllisten talonomistajien voittojen kartuttamiseen vastoin arava- ja
asumisoikeuslakien tarkoitusta. Ns. yleishyödyllisten yhtiöiden sijoittajaomistajat kykenevät
kilpailutuksen ehtoja säätelemällä saattamaan omat lähipiirin yhtiönsä muita edullisempaan
kilpailuasemaan ja siten kykenevät siirtämään asukkaiden maksamista asumiskustannuksista
voittoja itselleen. Siksi kilpailutuksen edellyttämisen ohella laissa olisi kiellettävä palvelujen osto
yleishyödyllisen yhtiön omistajien tai johdon lähipiiriin kuuluvilta palveluntuottajilta.
Asumisoikeustalojen, ja myös muiden ARA-talojen, ns. yleishyödyllisten omistajien lopullisena
tavoitteena on siirtää talot omistaviin yhtiöihin kerääntyneet voittovarat osakkeenomistajille.
Pienemmissä yhtiöissä tätä on mahdollisesti tehty jatkuvasti hyödyntämällä edellä kuvatulla tavalla
lähipiirin yhtiöiltä ostettuja palveluja. Suurimmassa institutionaalisessa omistuksessa olevassa
asumisoikeusyhtiöissä Suomen Asumisoikeus Oy:ssä (Asokodit, 15 000 asuntoa) lähipiirin
yhtiöiden hyödyntäminen varallisuuden siirtoon omistajille on ollut rajoitetumpaa. VVOn ja
SATOn yhdessä omistamaan Asokoteihin on kuitenkin muutamassa vuodessa kerätty noin sataan
miljoonaan euroon nousevat kassavarat.
Tämän varallisuuden odotettavissa olevan siirron osakkeenomistajille voi ennakoida tapahtuvaksi
esimerkiksi niin, että omistajayhtiön kiinteistökanta ja lainakanta siirretään toiselle ns.
yleishyödylliselle toimijalle. Tällöin Asokodeista luovuttavana yhtiönä jää jäljelle pelkkä kuori,
jolla ei ole vastuita ARAlle tai pankeilla mutta jonka kassassa on 100 miljoonaa euroa rahaa. Tämän
jälkeen liiketoiminnastaan luopunut Asokodit-kuoriyhtiö voisi luopua
yleishyödyllisyysstatuksestaan, koska se ei enää omista asuntoja. Asokodit-kuoriyhtiön kassassa
oleva raha on taseessa kirjattu poisteron muutoksena, jonka kuoriyhtiö voi yhtiökokouksen
päätöksellä tulouttaa voittona. Sen jälkeen Asokotien omistajien tarvitsee vain maksaa voimassa
oleva yhtiövero, ja jakaa loput rahat osakkeenomistajille osinkona. Jos tämä järjestely tehdään
vuonna 2014, veron määrä on 20% tuloutetusta voitosta ja osakkeenomistajille jaettavaksi jää
asukkailta kerättyä voittoa vielä ainakin lähes 100 miljoonaa euroa!
Edellä ennakoidun kehityskulun estämiseksi on asumisoikeustalojen tai niitä omistavan yhtiön
osakkeiden uudelle omistajalle siirtymisen edellytykseksi säädettävä asumisoikeusasukkaiden
antama suostumus. Tätä edelyttää myös perustuslakii kirjattu omaisuuden suoja ja EU:n
omaisuuden suojaa koskevat säädökset.
Yhteenveto esityksen yleisperusteluja koskevasta SASOn lausunnosta
ARA–lakien kantavana periaatteena on vuosikymmenien ajan ollut asumisen kohtuuhintaisuus,
omaksustannusperiaate ja aravatukea saaviin yleishyödyllisiin yhtiöihin kohdistuvat voitonjaon
rajoitukset. Ns. yleishyödylliset toimijat ovat onnistuneet käytännössä mitätöimään kaikki nämä
aravan periaatteet. Voittoja on kotiutettu lähipiirin yhtiöitä hyödyntämällä sekä siirtämällä
luovutusrajoituksista vapautuneita kiinteistöjä vapaille asuntomarkkinoille. Samalla on kerätty
omistajayhtiöihin kassavarat ja omavaraisuusaste, jotka ovat ylimitoitetut tuleviin lainojen
lyhennyksiin ja peruskorjauksiin nähden. Nyt esitetty ARA-lakien muutospaketti pyrkii esityksen
perustelujen mukaan puuttumaan näihin ongelmiin.
Muutospaketin esitykset ovat riittämättömät. Ne eivät poista ARA-rahoituksen rakenteellisia vikoja,
väärinkäyttöä ja EU-säädösten vastaisuutta. Siksi lakiesitys tulisi hylätä tai palauttaa uudelleen
valmisteltavaksi.
6
2. SUOMEN ASUMISOIKEUSASUKKAAT RY:N ESITYKSET
LAKIMUUTOKSIIN TARVITTAVISTA KORJAUKSISTA
Suomen Asumisoikeusasukkaat ry katsoo, että saavuttaakseen lakiesityksen tarkoituksen
asumiskustannusten kohtuullisuuden ja omakustannusperiaatteen toteutumisesta ARA-rahoitetuissa
asunnoissa lakiesitys olisi valmisteltava uudestaan. Lakiesitykseen tulisi sisällyttää ainakin
seuraavat asiat:
Asumisoikeusasukkaiden äänioikeus
Jo v. 1990 asumisoikeuslain 650/1990 esitöissä todettiin, että asumisoikeusmaksu on
pääomasijoitus:
“Asumisoikeuden hankkija sijoittaa talon rakentamiseen pääomaa, joka voidaan rinnastaa
esimerkiksi osakkeenomistajan oman pääoman sijoitukseen.” (HE 59/1990, s. 8)
Asumisoikeuslakia säädettäessä eduskunta edellytti asukkaiden päätösvallan parantamista:
pikaisesti:
Eduskunnan vastauksessa hallitukselle10 27.6.1990 todetaan, että ”Eduskunta edellyttää, että
hallitus pikaisesti valmistelee säännösehdotukset, joilla turvataan asumisoikeusasunnoissa asuville
vuokratalojen asukkaita paremmat vaikutusmahdollisuudet…asumisoikeustalojen hallintoon ja
…päätöksentekoon… tavoitteena tulee olla asukkaiden todelliset vaikutusmahdollisuudet
asumiseensa.”
(Eduskunnan vastaus hallituksen esitykseen laiksi asumisoikeusasunnoista ja eräiden siihen
liittyvien lakien muuttamisesta. 27.6.1990. Perustelul. II LaVM,4.)
Tähän asiaan kiinnitti myös Ympäristövaliokunta huomiota lausunnossaan vuoden 2012
asumisoikeuslain muutoksesta:
”Valiokunta korostaa, että järjestelmää tulee edelleen kehittää ottaen huomioon sen erityispiirteet ja
erityisesti tavoite asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien toteutumisen varmistamisesta.” (YmVM
3/2012 – HE 47/2012, s. 2)
Kaikesta huolimatta tilanne vuonna 2013 on edelleen se, että asumisoikeusasukkailta puuttuu
pääomasijoittajalle kuuluva äänioikeus ja muut omaisuuden suoja- ja hallintakeinot kuten oikeus
vaatia erityistilintarkastuksen toimittamista. Asumisoikeusasukkaat ovat siten yhtiöiden
riskipääoman sijoittajia, mutta vailla sekä velkojan oikeuksia että osakkeenomistajan äänioikeutta!
Nyt on korkea aika, että Eduskunnan tahtoa ja perustuslakia noudatetaan, ja
asumisoikeusasukkaiden omaisuuden suojaa parannetaan. Asumisoikeusasukkaille on osana ARAlakien muutospakettia annettava heidän pääomasijoituksiaan vastaava äänioikeus heidän kotiensa
omistajayhtiöissä.
7
Asumisoikeuslain 16§n muuttaminen hallituksen esitysluonnoksessa
24.3.2010 alunperin kaavailtuun muotoon: vastike ei saa ylittää
paikkakunnalla yleensä perittyjä aravavuokria
Nykyisin asumisoikeuslain 16§ säätää asumisoikeusvastikkeen enimmäismääräksi paikkakunnan
markkinavuokrien tason. Tämä säädös jättää huomioimatta sen, että asumisoikeusasukkaat ovat
maksaneet talokohteidensa omat pääomat ja talot on rakennettu aravatasoon.Ympäristöministeriö
julkistikin 24.3.2010 muutosesityksen asumisoikeuslain 16§ään (YM 3/600/2010), jolla
muutoksella asumisoikeusasuntojen enimmäisvastike olisi rajattu aravavuokrien tasolle.
Talojen omistajayhtiöiden painostuksesta Ympäristöministeriö veti kuitenkin vuonna 2010
enimmäisvuokratason alentamista koskevan esityksensä pois ennen lakimuutosten vientiä
Eduskunnan käsittelyyn. Siten asumisoikeuslaki asettaa edelleen asumisoikeusasunnon
asumiskustannusten enimmäismäärän tasoksi markkinavuokrat. Tämä on asumisoikeusasuntojen
kohdalla kärjistänyt nyt lausuttavana olevassa lakiesityksessä todettuja asumiskustannusten
kohtuuttomuuteen liittyviä epäkohtia.
Tilanteen korjaamiseksi Suomen asumisoikeusasukkaat ry pitää välttämättömänä, että
asumisoikeuslain 16§ään tehdään lakiesitysluonnoksen 24.3.2010 mukainen muutos.
Asumisoikeusvastikkeen enimmäistasoksi on säädettävä paikkakunnan aravavuokrataso.
Kohtuullisten asumiskustannusten määrittäminen valtioneuvoston
asetuksella
Aravalait, korkotukilaki ja laki asumisoikeusasunnoista edellyttävät, että asuntojen vuokrat ja
vastikkeet ovat kohtuullisia. Valtioneuvosto vahvistaa jo nyt vuosittain kohtuullisten asumiskulujen
enimmäismäärät kunnittain, rakennustyypeittäin ja rakennusvuosittain. Asumistukilain 5§ mukaan
on yksiselitteistä, että Valtioneuvoston asetus asumistuen määräytymisperusteista määrittää
kohtuullisten asumiskustannusten enimmäistason (alleviivaus allekirjoittaneen):
”Asumistuen suuruus on 80 prosenttia siitä kohtuullisten asumismenojen määrästä, joka ylittää
asunnon sijainnista, ruokakunnan koosta ja ruokakuntaan kuuluvien henkilöiden pysyvien
kuukausitulojen yhteismäärästä riippuvan euromääräisen perusomavastuuosuuden.” (14.6.2001/542,
5 §)
Aravarahoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen kohdalla on pantava täytäntöön lakien
periaate asumiskulujen kohtuullisuudesta. Laissa on kiellettävä ns. yleishyödyllisiä ARArahoitettujen asuntojen omistajia ylittämästä valtioneuvoston asetuksella vahvistamia kohtuullisia
neliövuokria.
Tasausmenettelyn kieltäminen
Yleishyödyllisyyden nimissä aravavuokria ja vastikkeita tasataan.
8
Käytännössä se tarkoittaa maksimiin nostettuja markkinavuokria kasvukeskuksissa. Tasausta
perustellaan heikommin kannattavien kohteiden vuokrien kompensoimisella haluttujen kohteiden
asukkaiden kustannuksella. Tämä ylläpitää epätervettä vuokraustoimintaa ja ruokkii moraalikatoa.
Liikkeenjohdon ei tarvitse huolehtia kannattamattomien kiinteistöjen kuntoon saattamisesta.
Tosiasiassa tasausta käytetään tekosyynä voittojen keräämiseksi asukkailta yleishyödyllisyyden
varjolla.
Aravavuokrien ja vastikkeiden tasaus on kiellettävä. Asuntojen vuokrien ja vastikkeiden tulee
perustua talokohtaiseen todelliseen omakustannushintaan. Muuttotappiopaikkakunnilla sijaitsevien
tappiollisten ongelmakohteiden tilanteen korjaamiseen voitaisiin yhtiökohtaisesti sallia
talokohtaisen omakustannushinnan ylittävä vuokra tai vastike rajoitetun ajan. Näin
ongelmakiinteistöjen tilapäistä rahoitusvajetta katettaisiin yhtiökohtaisen kollektiivisen vastuun
kautta, mutta vain tilapäisesti ja sen jälkeen kun vastikkeen tasausta tarvitsevan kohteen osalta on
tehty tasauksen tarpeen syyt kartoittava selvitys ja toimintaohjelma talouden tasapainottamiseksi.
Talokohtaisten kulujen esittäminen asukkaille vastikkeen
määräytymislaskelmissa
Asumisoikeuslain 16d§ edellyttää kunkin asumisoikeustalon todellisten kulujen esittämistä
esitämistä asukkaille vastikkeen määräytymislaskelmissa. Asumisoikeustalojen omistajat kuitenkin
rikkovat lain vaatimusta tietoisesti järjestelmällisesti. SASOn tietoon on saatettu mm. seuraava
Suomen Asumisoikeus Oy:n käyttövastiketta ja vastikelaskelmia koskeva lausuma:
”Perusvastikkeen määräytymislaskelmassa ... kiinteistövero, kiinteistövakuutus, hallinto,
korjauskulut jne. ovat koko tasausryhmän keskimääräisiä lukuja. Asokotien tasausryhmään
kuuluvat kaikki 13 853 asuntoa ja 963 226 m2 32 paikkakunnalla”. (Lainaus Suomen Asumisoikeus
Oy:n Kuluttajariitalautakunnalle osoittaman lausuman 9.12.2011 liitteestä 3, päivätty Helsingissä
9.11.2011. Kril Asia 3948/83/2011)
Suomen Asumisoikeus Oy:n kieltäytyminen esittämästä asukkaille todellisia talokohtaisia kuluja on
suoraan ristiriidassa asumisoikeuslain kanssa, mikä käy ilmi seuraavista lainauksista lain 16d§n
esitöistä:
”Omistajan olisi ehdotetun pykälän nojalla laadittava asukashallinnon käsiteltäväksi kaksi
laskelmaa: käyttövastikkeen määräytymislaskelma ja jälkilaskelma. Käyttövastikkeen
määräytymislaskelma olisi tehtävä talokohtaisesti, minkä lisäksi korjausvarausta koskevat tiedot
olisi annettava myös yhteisesti saman omistajan kaikkien asumisoikeustalojen osalta. Jälkilaskelma
olisi laadittava sekä koko yhteisön että kunkin yksittäisen talon osalta. Jälkilaskelmassa
edellytettäisiin kumulatiivisen rahoitusylijäämän tai –alijäämän esittämistä. Asumisoikeustalolla
tarkoitettaisiin, kuten 16 a §:ssä, lainoituskohdetta tai kiinteistöä.” (HE 120/210, Yksityiskohtaiset
perustelut 16d§)
SASOn asukkailta saamien tietojen mukaan asumisoikeustalojen omistajayhtiöt, rikkovat
vastikkeita määrätessään järjestelmällisesti Asumisoikeuslain 16d pykälää. Koska asukkaille
annettavat tiedot vastikkeiden määräytymisestä eivät vastaa talokohteiden todellisia kuluja, ei
myöskään vastikkeiden määräytymislaskelmissa esitettävä vastikkeen tasauksen määrä ole
todenmukainen. Tämän seurauksena on asukkaiden mahdotonta valvoa omakustannusperiaatteen
9
toteutumista siten kuin HE 120/2010 1.1 kohta ”Lainsäädäntö ja nykytila” edellyttää. ARA on
sallinut tämän käytännön vastikkeiden määräämisessä asukkaiden kanteluista huolimatta, ja siten
osaltaan ylläpitänyt lainvastaista menettelyä. Viittaamme tääsäkin OKV:lle tehtyihin kanteluihin
ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012
Kemppi).
SASO esittää, että myös vuokrataloissa olisi asukkaille säädettävä asumisoikeustaloja vastaava
oikeus talokohtaisten todellisten kulujen esittämisestä vuokralaskelmissa.
SASO katsoo myös, että laissa olisi säädettävä asumisoikeusasukkaille mahdollisuus pyytää poliisin
apua lain vastikeenmääräämistä ja muita asukkaan tiedonsaantioikeuksia koskevien säädösten
toimeenpanemiseksi.
Ns. yleishyödyllisten toimijoiden monopolin purkaminen ja ara rahoituksen avaaminen kilpailulle
Yleishyödyllisiksi toimijoiksi on ympäristöministeriön alainen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (Ara) hyväksynyt muutamia suuria rakennuttajia. Vuosien mittaan joukkoon on hyväksytty
myös puhtaasti yksityisiä sijoittajia ja näiden hallitsemia yhteisöjä. Lopputulos on, että kuntien rinnalle aravatalojen suuromistajiksi on noussut valtion rahoituksella muodollisesti yleishyödyllisiä
kiinteistösijoituskonserneja, jotka tekevät huippuvoittoja. Samalla "yleishyödyllinen" voittojen takominen valtion lainoilla ja takauksilla on hävittänyt kasvukeskuksista kohtuuhintaiset kodit.
Kohtuuhintaisen asuntotuotannon nopeaksi lisäämiseksi olisi kuitenkin tehokas ja taloudellinen ratkaisu. Nykyinen muka-yleishyödyllisten rakentajien etuoikeus valtion Ara-rahoitukseen ja kuntien
tontteihin olisi poistettava. Samalla olisi määrättävä, että Ara-asunnoista voidaan periä enintään valtioneuvoston asetuksella vahvistamien kohtuullisten asumismenojen mukaista vuokraa.
Ns. yleishyödyllisten yhtiöiden etuoikeudesta ARA-rahoitukseen on luovuttava. Valtion
asuntorahoitus ojn avattava kaikille toimijoille, jotka pitävät asumisen hinnan ARA-lakien edellyttämän kohtuullisuuden rajoissa. Rehellinen kilpailu tulisi nykyisen korruptoituneen järjestelmän tilalle. Kilpailu tuo tehokkuutta ja avoimuutta ja tuottaa Ara-asuntoja ilman "yleishyödyllisyyden"
sumutuksen takana tapahtuvaa voittojen keräämistä valtion ja asukkaiden rahoilla.
Ara-asuntoihin lunastusoikeus ja etuosto-oikeus asukkaille
Nykyisten aravalakien mukaan arava-asunnot vapautuvat aravalakien rajoituksista asuntojen
myynnin ja vuokrien hinnoittelun osalta 20-30 vuoden kuluttua. Jo nyt vuosittain rajoituksista
vapautuu tuhansia asuntoja vuodessa. Useimmiten nämä asunnot myydään sijoittajille
”yleishyödyllisen” myyjän saadessa niistä suuret myyntivoitot. Arava-asumisen tarkoituksena ei
kuitenkaan pitäisi olla rikastuttaa talojen ”yleishyödyllisiä” omistajia.
Vuokratalojen ja asumisoikeustalojen asukkaille on tehtävä mahdolliseksi ostaa asuntonsa omaksi
hintaan, joka vastaa asunnon kirjanpitoarvoa omistajayhtiön taseessa.
10
Siirrettäessä ARA-rahoitettuja asumisoikeustaloja tai niitä omistavien yhtiöiden osakkeita uusille
omistajille on asukkaille annettava etuosto-oikeus.
Liikavastikkeet hyvitettävä maksajille
Lausuttavana oleva lakipaketti pyrkii rajoittamaan ARA-talojen ”yleishyödyllisten” sijoittajaosakkeenomistajien pyrkimystä kerätä voittoja tuleviin peruskorjauksiin varautumisen varjolla.
SASO pitää tätä lakimuutosten tavoitetta tärkeänä. Samalla SASO katsoo, että laissa olisi
huomioitava myös asumisoikeustalojen omistajayhtiöihin viime vuosina kerätyt suuret kassavarat.
Omistajayhtiöiden ylisuuret kassat on kerätty juuri sillä toimintatavalla, joka lausuttavana olevalla
lakipaketilla halutaan lopettaa.
SASO katsoo, että lakiin tulisi lisätä säädökset ylisuurten korjausvarautumisten varjolla asukkailta
liikaa kerättyjen vastikkeiden hyvittämisestä asukkaille.
Korkotukilainojen maksuohjelmien muutosten käsittelyn siirto
valtiokonttoriin
Luonnoksessa esitetään korkotukilainojen maksuohjelmien muutosten ja lupien käsittelyn
siirtämistä ARAsta Valtiokonttorille. Tätä on perusteltu käytännön yhdenmukaistamisella
Aravalaissa jo olevan säädöksen kanssa. Esityksen perustelu on tältä osin harhaanjohtava.
Aravalain 20§:ssä säädetään Valtiokonttorin tehtävistä aravalainojen osalta seuraavasti (alleviivaus
lausunnon antajan):
”Vuokra-aravalainan siirto
Jos vuokra-aravalainoituksen kohde tulee kunnan omistukseen, siirtyy vuokra-aravalaina kunnan
vastattavaksi. Muussa tapauksessa vuokra-aravalainan tai sen osan siirto edellyttää, että lainoituksen
kohteen uusi omistaja täyttää kyseisen vuokra-aravalainan saajaa koskevat lakiin tai sen nojalla
annettuihin säännöksiin ja määräyksiin perustuvat edellytykset. Valtiokonttori päättää
asuntorahaston myöntämän ja kunta kunnan myöntämän lainan siirrosta. Jollei lainan siirtoa
hyväksytä, valtiokonttorin tai kunnan on irtisanottava laina heti maksettavaksi.”
Lakiesitysluonnoksessa (s. 48) esitetään korkotukilain 8§:ään seuraavaa lisäystä:
”Hyväksytyn korkotukilainan lyhennysohjelman, koron ja muiden lainaehtojen muuttamisesta
kesken laina-ajan päättää Valtiokonttori.”
Lakiesitysluonnos ei pyri muuttamaan Valtiokonttorin hyväksymismenettelyä samansisältöiseksi
kuin Aravalain 20§:n menettely, vaan jättää Valtiokonttorille vapauden olla huomioimatta
Korkotukilakiin 604/2001 sisältyviä lainansaajaan tai lainoitettuihin kohteisiin kohdistuvia
rajoituksia. Siten on pelättävissä, että teknisenä lakimuutoksena esitellyn muutoksen todellisena
tarkoituksena on helpottaa ARA-rahoitettujen korkotukilainojen ennenaikaista maksamista ja
lainoitettujen kohteiden siirtämistä pois yleishyödyllisyyssäännösten alaisten toimijoiden
omistuksesta.
11
3. ERÄISTÄ LAKIESITYKSEN YLEISPERUSTELUJEN
YKSITYISKOHDISTA
Seuraavassa SASO lausuu kantansa eräistä lakiesityksen yleisperusteluissa esitetyistä väittämistä.
Selvyyden vuoksi alla esitetään ensin suora lainaus yleisperusteluista, minkä jälkeen seuraa SASOn
lausunto asiasta.
Hallituksen esitys s. 2:
”Kohdekohtaisten rajoitusten lisaksi ARA-vuokra-asuntoja omistavien yhteisöjen toimintaa rajoittavat yleishyödylliseksi nimettyja yhteisöja koskevat yleishyödyllisyyssäännökset, joiden
tarkoituksena on yhdessa kohdekohtaisten rajoitusten kanssa varmistaa valtion tuen ohjautuminen
sosiaalisin perustein valituille asukkaille.”
SASO:
Tällä hetkellä valtion tuki ohjautuu ”yleishyödyllisyys”-statuksen alla ARA-rahoitusta
hyödyntävien yhtiöiden osakkeenomistajille, joiden sijoittaman pääoman tuotto on
moninkertainen vapailla kiinteistömarkkinoilla toimiviin sijoittajiin verrattuna.
Hallituksen esitys s. 4:
”Säännösten mukaan kunta valvoo vuokran enimmäismäärää koskevien periaatteiden toteutumista, ja kunnalla on oikeus vaatia valvonnan suorittamiseksi tarvittavat tiedot lainansaajalta.
Asumisen rahoitus- ja kehittamiskeskukselle jäljempänä ARA) kuuluu kuntien ja korkotukilainan
saajien yleinen ohjaus omakustannusvuokraa koskevissa asioissa.”
SASO:
ARA on järjestelmällisesti laiminlyönyt lakisääteisen valvonta- ja ohjaustehtävänsä, minkä
seurauksena myös kunnat ovat jättäneet valvonnan hoitamatta.
Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä
(OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi sekä OKV/509/1/2011 Kemppi).
Hallituksen esitys s. 5:
12
SASO:
Hallituksen esityksessä jätetään huomioimatta ARAa valvontaviranomaisena jo nyt
velvoittavat asumisoikeuslain määräykset omakustannusperiaatteen ja asumiskustannusten
kohtuullisuuden talokohtaisesta valvonnasta.
Asumisoikeuslain valvontaa edellyttävistä säädöksistä huolimatta ARA on asukkaiden
kanteluihin vastatessaan mm. väittänyt, että asumisoikeuslain
omakustannusperiaatevaatimus on omistajayhteisökohtainen. Tämän ARAn väitteen kanssa
on ristiriidassa ensinnäkin se, että Aravalaki edellyttää yleishyödyllisyyden kriteereinä
käytettyjen omakustannusperiaatteen ja asumiskustannusten kohtuullisuuden valvonnan
kohdistamista ”yksittäisiin lainoitettuihin kohteisiin, ei niinkään nimettyyn yhteisöön ja sen
toimintaan.” (HE274/1998)
Toiseksi, myös hallituksen esitys asumisoikeuslaiksi (HE 120/2010) korostaa talokohtaista
omakustannusperiaatetta: ”Valvontaa tarvitaan asumisoikeustalokohtaisesti” (HE 120/2010,
2. Esityksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset).
Lausuttava luonnos ARA-lakien muutospaketiksi antaa harhaanjohtavan kuvan ARAn
valvontatehtävästä.
Asumisoikeustalojen omistajayhtiöissä nettotuloksen ja lähipiirin yhtiöiden kautta
tapahtuvan yhtiöiden omistajille ja johdolle tapahtuvan voittojen siirron valossa on myös
kyseenalaista, onko ARAn ns. yleishyödyllisille yhtiöille jakama tuki EU:n säädösten
mukaista.
Hallituksen esitys s. 5:
”Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitetaan fyysisesti lähekkäin sijaitsevia taloja, jotka kuitenkin
voivat muodostua useammasta lainoituskohteesta.”
SASO:
Tämä lakiesitysluonnoksessa esitetty vuokranmääritysyksikön määritelmä on ristiriidassa
voimassa olevassa lainsäädännössä annetun vuokranmääritysyksikön määritelmän kanssa, jonka
mukaan ”Asumisoikeustalolla tarkoitettaisiin lainoituskohdetta eli aravalainan tai
korkotukilainan kohdetta, mikä yleensä muodostaa oman kiinteistönsä.” (HE 120/2010, s. 5,
16a§)
Hallituksen esitys s. 5:
”Huoneenvuokralain mukaan vuokran kohtuullisuuden arvioiminen kuuluu yleisille tuomioistuimille.”
13
SASO
Huoneenvuokralain säädös ei poista ARAn valvontavelvollisuutta yksittäisen talokohteen
vastikkeen tai vuokran tason kohtuullisuudesta tai omakustannusperiaatteen mukaisuudesta,
vaikka ARA onkin tulkinnut sen sitä merkitsevän.
Asumisoikeusasuntojen osalta Aravalaissa 1189/1993, Vanhassa Korkotukilaissa 1205/1993,
Uudessa Korkotukilaissa 604/2001 ja 1.1.2011 alkaen Asumisoikeuslaissa 640/1990 ARAn ja
sen edeltäjäviranomaisten tehtäväksi on annettu valvoa, onko asumisoikeustalojen
käyttövastikkeet määrätty lakien edellyttämällä tavalla. ARAn valvontatehtävä edellyttää
myös käyttövastikkeiden euromääräisen kohtuullisuuden arviointia Tämä on lakien ARAlle
antama tehtävä, vaikka huoneenvuokralaki antaakin asumisoikeuden haltijalle myös
mahdollisuuden saattaa asuntonsa käyttövastikkeen kohtuullisuuden tuomioistuimen
tutkittavaksi.
Hallituksen esitys s. 6:
”Asumisoikeusasunnossa perittävistä kayttövastikkeista saadetaan asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (650/1990, jäiljempänä asumisoikeuslaki). Lain 16 §:n mukaan asumisoikeuden haltijalta voidaan peria kohtuullista kayttövastiketta”
SASO:
Hallituksen esityksessä jätetään mainitsematta se tosiasia, että ARAlla ja sen
edeltäjäviranomaisilla on ollut Aravalain, Aravarajoituslain ja korkotukilakien säätämä
valtion tuella rakennettujen asumisoikeusasuntojen valvonta- ja ohjaustehtävä vuodesta 1990
alkaen. ARA on järjestelmällisesti laiminlyönyt tämän tehtävänsä ja asukkaiden
Oikeuskanslerille tekemiin kanteluihin vastatessaan myös kieltänyt valvontatehtävän
olemassaolon. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden
laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi sekä OKV/509/1/2011
Kemppi).
Siten hallituksen esityksen luku ”2 Nykytila” antaa harhaanjohtavan kuvauksen vallitsevasta
tilanteesta lainsäädännön ja viranomaisen toiminnan suhteen.
Hallituksen esitys s6-7:
"Kayttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön
kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät,
kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot."
SASO:
Hallituksen esityksessä sivuutetaan se tosiasia, että suurten asumisoikeustalojen
omistajayhtiöiden perimistä vastikkeista n. 20% menee yhtiön nettovoittoon, jossa se
kirjataan verojen välttämiseksi poistoeron muutokseen. Poistoeron muutos on tilinpäätöksen
yhteydessä tehtävä osakeyhtiön voiton tasekirjaus, eikä se ole menoa. Sivuuttaessaan tämän
hallituksen esitys antaa harhaanjohtavan kuvauksen nykytilanteesta.
14
Hallituksen esitys s. 6-7:
”Asumisoikeuslain 16 d §:ssa säädetään asumisoikeustalon omistajan tiedonantovelvollisuudesta koskien käyttövastikkeiden perusteita. Säännöksen mukaan asumisoikeustalon
omistajan on laadittava käyttövastik keen määräytymislaskelma seka kirjanpitoonsa perustuva
koko yhteisöä ja asumisoikeustaloa koskeva jäilkilaskelma. Pykälän 4 momentin mukaan
jälkilaskelmasta on käytävä kay ilmi, mitä menoeriä on tilikauden aikana katettu
käyttovastikkeilla ja paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai
-alijäämää. Lisaksi jälkilaskelmassa on selvitettävä yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt
rahoitusylijäämä tai -alijäämää seka ilmoitettava, paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen
ylijäämään sisaltyy korjausvarausta ei Korkotukilaissa tai aravarajoituslaissa ei ole säädetty
vastaavaa velvoitetta jälkilaskelmien laatimiseenValtion tuella rakennettuja vuokra-asuntoja
koskien.”
SASO:
Hallituksen esityksessä ei mainita asumisoikeuslain 16d §ään sisältyvää velvoitetta
talokohtaisten todellisten kulujen esittämisestä asukkaille laskelmissa. Tämä kuvastaa ARAn
tarkoituksellista pyrkimystä hyväksyä omistajayhtiöiden laatimat lainvastaiset laskelmat.
ARA on jopa mennyt niin pitkälle tässä toiminnassaan, että se on antanut laskelmien
laatimisesta lain kanssa ristiriidassa olevia ohjeita ja väittänyt asukkaille lain olevan
virheellinen. Viittaamme OKV:lle tehtyhin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden
laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi).
Hallituksen esitys antaa harhaanjohtavan kuvan lainsäädännön nykytilasta ja viranomaisen
toiminnasta kun siinä sivuutetaan voimassaolevaan asumisoikeuslakiin sisältyvä vaatimus
talokohtaisten todellisten kulujen esittämisestä asukkaille.
SASO pitää myös tärkeänä, että vuokrataloja koskevaan lainsäädäntöön sisällytettäisiin
asumisoikeuslain kanssa yhdenmukaiset määräykset jälkilaskelmista ja talokohtaisten
todellistehn kulujen esittämisestä asukkaille.
Hallituksen esitys s. 9:
"Selvitys osoittaa, etta ARA-asuntoja omistavat yhteisöt noudattavat asuntojen vuokranmäärityksessa aravarajoituslaissa ja korkotukilaissa säädettyä omakustannusperiaatetta."
SASO:
Tosiasiassa selvitys osoittaa, että omakustannusperiaatetta ei noudateta. Tämä käy selvästi
ilmi seuraavista tuoreista lehtisitaateista:
15
KUVA 1 HS 6.4.2013:
Valtakunnalliset ns. yleishyödylliset vuokrataloyhtiöt perivät asukkailta enemmän
vuokraa kuin kunnalliset.
Valtakunnallisten ”yleishyödyllisten” yhtiöiden voitontavoittelu lisää myös yhteiskunnan
kustannuksia asumistukimenojen nopean nousun kautta.
KUVA 2 HS 24.6.2013
16
KUVA 3 Rakennuslehti 29.4.2013:
VVO:n 2013/1-3 tulos aravatoiminnasta 7,3 miljoonaa.
Hallituksen esitys s. 9:
"Joillakin alueilla ARA-asuntojen vuokrat ovat paikoitellen lähellä markkinaehtoisia vuokria. Näin
on erityisesti valtakunnallisesti toimivien yhteisöjen rakennuttamissa pääkaupunkiseudun
kohteissa. Selvityksen mukaan samoilla alueilla sijaitsevien kunnallisten yhteisöjen neliövuokrat (euroa/neliometri/kuukausi) ovat noin yhdesta viiteen euroon matalammat kuin
valtakunnallisten yhteisöj en vuokrat"
17
SASO:
Tosiasiassa asumisoikeusasuntojen vastikkeet ja vuokra-asuntojen vuokrat kasvukeskuksissa
jopa ylittävät markkinaehtoisen vuokratason. ARAn tiedossa tämän olisi pitänyt olla koko
ajan. ARAn käytössä on ollut sen omistajayhteisöiltä keräämät vuokratilastot sekä
Tilastokeskuksen vuokratilastot. Myös asumisoikeusasukkaat ovat useissa yhteyksissä
kannelleet ARAlle vastikkeiden tasosta. ARA on kuitenkin järjestelmällisesti sivuuttanut
asukkaiden kantelut ja jopa antanut niihin vastatessaan harhaanjohtavaa ja oikeuskäytännön
vastaista tietoa sovellettavasta vertailuvuokratasosta. Viittaamme OKV:lle tehtyihin
kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä ( esimerkiksi OKV/594/1/2012
Kilpi).
Ns. yleishyödyllisten toimijoiden asunnot ovat tasoltaan, sijainniltaan ja rahoitukseltaan esim.
Espoossa samanlaisia kuin kaupungin vuokrataloyhtiön omistamat asunnot. Talojen
kunnossapito on kaupungin yhtiössä parempaa. Kaupungin yhtiö ei saa tukea kaupungin
budjettivaroista. Siitä huolimatta yhtiö on voitollinen, ja kykenee itse rahoitamaan myös
uustuotantonsa. Ns. yleishyödyllisten yhtiöiden korkeampien vuokrien ja
asumisoikeusvastikkeiden todellinen syy on omistajayhtiöiden osakkeenomistajien
voitontavoittelu.
Hallituksen esitys s. 10:
"Suurimpia eroja eri toimijoiden ja kohteiden vuokrien sisällössä, rakenteessa ja vuokratasossa aiheuttavat tuleviin korjauksiin varautuminen, vuokrien tasausjarjestelma sekä omistajan
omarahoitusosuudelle perittava korko."
SASO:
Suurin todellinen syy eri toimijoiden vuokrien ja vastikeiden tason eroihin on se, että
kunnalliset vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat toimivat aidosti
omakustannusperiaatteen mukaisesti, kun taas ns. yleishyödylliset toimijat käyttävät
tasausjärjestelmää ja korjauksiin varautumista verukkeena hinnoitellessaan ARA-asumisen
markkinahintaiseksi. Ns. yleishyödyllisten ARA-talojen omistajien hinnoittelupolitiikan
todellinen syy on pyrkimys maksimoida yhtiöiden osakkeenomistajien sijoittaman pääoman
tuotto.
Hallituksen esitys s. 10:
"Kasvuseutujen asuntomarkkinoille kohtuuhintaisen asumisen synnyttamiseksi tarkoitettu tuki valuu
tasauksen myötä muualle maahan,"
SASO:
Tosiasiassa kohtuuhintaisen asumisen synnyttämiseksi tarkoitettu tuki valuu ns. yleishyödyllisten
yhtiöiden osakkeenomistajien varallisuuteen. Siten tuki on myös EU säädösten vastainen.
18
Hallituksen esitys s. 12:
"Eri toimijoiden omistamien ARA-asuntojen vuokratasoihin sisältyy kuitenkin merkittäviä eroja.
Nämä erot johtuvat yhteisöjen erilaisista tavoista soveltaa omakustannusvuokrien
määräytymisperusteita"
SASO:
Tosiasiassa eri toimijoiden väliset erot vuokratasossa johtuvat siitä, että kunnalliset yhtiöt
toimivat aidosti omakustannusperiaatteen mukaisesti kun taas ns. yleishyödylliset toimijat
hinnoittelevat asumisen osakkeenomistajien sijoittaman pääoman tuoton maksimoinnin
pohjalta.
Hallituksen esitys s. 12:
SASO:
Aravalaeissa, korkotukilaeissa, asumisoikeuslaissa ja asuntoviranomaisia koskevissa laeissa on
johdonmukaisesti ja kattavasti vuodesta 1966 alkaen määritelty vuokranmäärityssääntelyn
tavoitteeksi omakustannusperiaate ja asumisen kohtuuhintaisuus. ARA on järjestelmällisesti
laiminlyönyt näiden säädösten noudattamisen valvonnan. Siksi esitetyt uudet ARAn roolia
korostavat säädökset eivät korjaa vallitsevia epäkohtia, vaan ovat ainoastaan savuverho jolla
yritetään turvata nykyisen valtion asumiseen osoittaman tuen kertyminen ns. "yleishyödyllisten"
kiinteistösijoittajien taskuihin. Viittaamme OKV:lle tehtyyn kanteluun ARAn
valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi).
Hallituksen esitys s. 15:
"Korkotukilain ja aravarajoituslain säännöksiä muutettaisiin myös siten, että omakustannusvuokraan voitaisiin sisällyttää vuokrasääntelyn alaisten asuntojen vuokrauksesta aiheutuvat
kohtuulliset hallintokustannukset"
SASO:
Usean kymmenen vuoden kokemus kustannusten ”kohtuullisuuden” tulkinnasta ja
soveltamisesta on osoittanut, että kohtuullisuuden varjolla voidaan asumiskustannukset
19
nostaa markkinahintaiseksi. ”Kohtuullisuudelle” tulee asettaa euromääräinen tai
prosentuaalinen raja.
Hallituksen esitys s. 15:
Vuokrien tasausta rajoitettaisiin siten, että tasaus olisi mahdollista vain s u u r a l u e i d e n
sisällä."
SASO:
Ympäristöministeriöllä on jo nykyisen asumisoikeuslain mukaan mahdollisuus antaa
tarkempia säädöksiä vastikkeiden määräämisestä. Tätä mahdollisuutta ei
Ympäristöministeriö ole kuitenkaan käyttänyt.
Vastikkeiden tasauksen alueellinen rajoitaminen ei poista tasaukseen liittyvää
perusongelmaa: tasaus tekee vastikkeiden määrämisestä ei-läpinäkyvää ja mahdollistaa
omakustannusperiaatteen vastaisen voittojen keräämisen talon omistajayhtiölle. Nykyisin
tasauksen kautta toteutetaan siten valtion tuen ohjaaminen asukkaiden ohi ns.
yleishyödyllisten yhtiöiden osakkeenomistajille.
Tasaus ja ARAn laiminlyönnit valvontatehtävänsä hoidossa ovat mahdollistaneet sen, että
asumisoikeustalojen "yleishyödylliset" omistajat ovat voineet olla piittaamatta lakien
edellyttämästä arava- ja korkotukirahoitettujen asuntojen omakustannusperiaatteesta
ja asumiskustannusten kohtuullisuudesta. Kohtuuttomilla vastikkeilla omistajayhtiöt ovat
keränneet taseisiinsa merkittäviä voittoja. Näin tapahtuu suurimmassa osassa yhteensä
37000:sta asumisoikeusasunnosta.
Tasauksen hyväksikäyttö voitontekoon ja ARAn laiminlyönnit kertautuvat
"yleishyödyllisten" omistajien valtion tuella rakentamien vuokra-asuntojen vuokrissa.
Lopputulos on, että kasvukeskuksissa olevissa "yleishyödyllisten" omistajien ehkä n. 200
000:ssa vuokra-asunnossa peritään vapaarahoitteisten markkinavuokrien tasoa olevia
vuokria ARAn puuttumatta asiaan. "Yleishyödyllisten" omistajien ARA-rahoitetuissa
taloissa perimät vuokrat ja vastikkeet ovat 10-20% korkeampia kuin kuntaomistajien
vastaavissa taloissa perimät asumiskulut. Tämä tarkoittaa sitä, että "yleishyödyllisten"
talonomistajien perimä asumiskulu on vähintään n. 1 euro / m2 yli lakien edellyttämän
"omakustannusperiaatteen"
"Yleishyödyllisten" talonomistajien n. 200 000 asunnon kanta kasvukeskuksissa käsittää
yhteensä ehkä n. 10 miljoonaa asuinneliömetriä. Jos vastikkeet ja vuokrat ylittävät
omakustannusperiaatteen mukaisen kustannustason varovasti arvioiden 1 eurolla
asuinneliöltä kuukaudessa, keräävät "yleishyödylliset" omistajat taloistaan vuodessa 120
miljoonaa euroa vuokria ja vastikkeita yli lain salliman määrän. Ei liene sattumaa, että
summa vastaa karkeasti suurimpien "yleishyödyllisten" omistajien yhteenlasketun voiton
vuotuista määrää. Se on osoitus siitä, että valtion asumiseen
tarkoittama tuki tosiasiassa ohjautuu sijoittajaperiaatteella toimivien muodollisesti
"yleishyödyllisten" yhtiöiden voittoihin.
20
Vääristynyt nykytilanne ei korjaudu hallituksen esityksessä olevalla tasausjärjestelmän
alueellisella rajaamisella, vaan koko tasausjärjestelmä on purettava.
Hallituksen esitys s. 15-16:
"Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin asumisoikeuslain 16 c §:n 1 momenttia vastaava
saannos, jonka mukaan vuokratalon omistajan hankkimat keskeiset ja taloudelliselta arvoltaan
merkittavimmat kiinteistönhoitopalvelut ja kunnossapitotyöt olisi pääsääntöisesti kilpailutettava.
Tällä ostopalveluiden kilpailuttamisvelvoitteella pyrittfäisiin osaltaan hillitsemään vuokraasuntojen asumiskustannuksia."
SASO:
Vastaava säädös kilpailuttamisesta on jo asumisoikeuslainsäädännössä, eikä se ole estänyt
asumiskustannusten nousua ja asumisoikeustalojen osakkeenomistajien ja johdon lähipiirin
yhtiöiden kautta tapahtuvaa voittojen siirtämistä ulos ns. yleishyödyllisistä omistajayhtiöistä.
Lakiin olisi saatava kilpailutusvelvoitteen ohella kielto ostaa palveluja johdon ja omistajien
lähipiirin yhtiöiltä.
Lakiesitys on myös harhaanjohtava jättäessään huomiotta sen, että kilpailuttamisvelvoite ei
ole asumisoikeustaloissa estänyt asumiskustannusten nousua markkinavuokrien tasolle.
Hallituksen esitys s. 16:
"Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin myos säännös vuokratalon omistajan
velvollisuudesta laatia koko yhteisöä koskeva ja tasausryhmittäin tehtävä jälkilaskelma.
Jälkilaskelmalla varmistettaisiin, että vuokrilla on katettu vain sellaisia menoja, jotka ovat
omakustannusvuokraa koskevien säännösten mukaisia. Säännös vastaisi osittain asumisoikeuslain 16
d §:n 4 momenttia, ja silla tehostettaisiin omakustannusvuokrien valvontaa."
SASO:
Myös vuokratalojen laskelmilta olisi edellytettävä talokohtaisten todellisten kulujen
esittämistä.
Koska on osoittautunut, etteivät asumisoikeustalojen omistajat noudata laskelmissa
asumisoikeuslain asettamaa tiedonantovelvollisuutta talokohtaisista kuluista, olisi sanktioita
säädösten rikkomisesta kiristettävä ja tehtävä asukkaille mahdolliseksi poliisin puoleen
kääntyminen säädöksiä rikottaessa.
Lakiesitys on harhaanjohtava jättäessään huomiotta sen, että asumisoikeustalojen
omistajayhtiöt eivät ole noudattaneet asumisoikeuslain tiedoantovelvollisuuttaan eivätkä
Yhteishallintolain määräyksiä. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn
valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi).
21
Hallituksen esitys s. 16:
Asumisoikeusasuntoja koskevia säännöksiä muutettaisiin siten, etta asumisoikeusasukkailta
perittäviä käyttövastikkeita koskisivat omakustannusvuokria vastaavat säännökset
perusparannuskustannusten kattamisesta etupäässä lainoituksella, tuleviin perusparannuskustannuksiin varautumisen kohtuullisuudesta seka vastikkeiden tasauksen alueellisesta
rajoittamisesta. Asumisoikeuslakiin tehtäisiin korkotukilakia ja aravarajoituslakia vastaavat
muutokset siitä, etta asukkailta perittäviin vastikkeisiin voitaisiin sisallyttaa vain kiinteistöjen
ja asuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista varten otetuista lainoista
aiheutuvat menot.
SASO:
Hallituksen esitys on parannus nykytilaan. 2000 –luvulla on kuitenkin useissa
asumisoikeusyhtiöissä jo kerätty asukkailta korjauksiin varautumisen varjolla
huomattavat voitot, jotka ovat taseessa korjausvarauksina, asuintalovarauksina,
poistoeron muutoksena sekä suurina likvideinä varoina. Lakiin on sisällytettävä myös
säädökset näiden omakustannusperiaatteen vastaisesti kerättyjen kohtuuttomien
vastikkeiden hyvittämisestä ne maksaneille asukkaille.
Hallituksen esitys s. 16:
Lisäksi lain 16 d §:ssä olevia säännöksia asumisoikeustalon
desta käyttövastikkeiden perusteista tarkennettaisiin.
omistajan
tiedonantovelvollisuu-
SASO:
Hallituksen esityksen teksti on harhaanjohtava. Tosiasiassa hallituksen esitys sisältää (s. 35)
asumisoikeuslain 16d §ään seuraavan lisäyksen (alleviivaus lausujan):
"Edellä 3 momentin 3 kohdassa tarkoitettu yli- tai alijäämä vähennettynä varautumisiin kerätyillä
varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien käyttövastikkeita määiriteltäessä."
Tämä asumisoikeuslain 16 d §:ään esitetty lisäys on merkittävä poikkeus
omakustannusperiaatteesta. Se antaisi lain suojan asumisoikeustalojen omistajayhtiöiden nyt
asumisoikeuslain 16§n vastaisesti soveltamalle menettelylle, jossa yhtiöt keräävät voittoja
asukkaiden ja verottajan ulottumattomiin kirjaamalla niitä poistoeron muutokseen.
16d§:ään esityksessä kaavailtu ”tarkennus” on myös ristiriidassa sen kanssa, mitä 16§ssä muutoin
säädetään asumiskuluista joita voidaan asukkailta kerätä käyttövastikkeessa.
Jotta lainsäädäntö ei olisi sisäisesti ristiriitainen SASO katsoo, että ”varautumiseen kerättävät varat”
olisi laissa määriteltävä tarkemmin niin että ne tarkoittavat vain asukkaiden Yhteishallintolain
mukaisessa menettelyssä hyväksymiä korjausvarauksiin ja asuintalovarauksiin kirjattuja varoja.
Asukkaille jokainen vastikkeessa maksettu euro on asumiskulua. Siksi jokainen vastike-euro on
sisällytettävä talokohtaisten kulujen erittelyyn vastikelaskelmissa ja huomioitava seuraavien
vuosien käyttövastikkeita määrättäessä. Muutoin lailla suojataan talojen omistajayhtiöiden tähän
saakka vastikkeiden määräämisessä harjoittaman kohtuuttomuuden ja mielivallan jatkuminen.
22
Samoilla perusteilla tulee asumisoikeuslain 16a§stä (”Käyttövastikkeilla katettavat menot”) poistaa
kohta 8) ”muusta hyväksyttävästä syystä”. Tämän kohdan 8) säilyttäminen laissa antaa
talonomistajille mahdollisuuden jatkaa nykyistä mielivaltaista vastikkeenmääritystä ja mitätöi
lakiesityksen tarkoituksen täsmentää omakustannusperiaatteen ja kohtuullisuuden sisältöä.
4. YHTEENVETO: ESITYSLUONNOKSEN VAIKUTUS
ASUMISOIKEUSASUKKAIDEN ASEMAAN
SASO:
Esitetyn lainsäädännön perustelut ovat osin harhaanjohtavat ja ristiriitaiset. Esitetyt lakimuutokset
ovat täysin riittämättömät turvaamaan omakustannusperiaatteen ja asumisen kohtuuhintaisuuden
toteutumisen valtion tuella ARA-rahoitetuissa taloissa
Hallituksen esityksen todellinen seuraus on, että esitetyillä lähinnä kosmeettisilla muutoksilla
sinetöidään nykyisen ARA-rahoituksen rakenteellisten virheiden säilyminen ja valtion tuen
väärinkäytön jatkuminen.
Hallituksen esityksen tavoitteiden saavuttamiseksi asumisoikeusasukkaiden osalta tärkein
toimenpide olisi asukkaiden omaisuuden suojan parantaminen säätämällä heille heidän
pääomasijoituksiaan vastaava äänioikeus asumisoikeusyhtiöiden yhtiökokouksissa.
Suomen Asumisoikeusasukkaat ry
Jukka Kilpi
puheenjohtaja