Markkinakatsaus Toimistokiinteistöt 2012/Q4  Vapaiden toimistotilojen ylitarjonta pääkaupunkiseudulla jakaa markkinoita voimakkaasti kohteittain ja alueittain.  Parhaista toimistotiloista on edelleen kysyntää ja vuokrat ovat pysyneet korkeina.  Kauppakeskukset ja parhaat toimistokiinteistöt kiinnostavat sijoittajia eniten.   Organisaatiot tehostavat tilankäyttöään. Kustannusten, varsinkin ylläpitokustannusten, nousu on vaikuttanut vuokrien nousuun. www.realiamanagement.fi 2 Toimistokiinteistöt - Markkinatilanne Hyvien toimistotilojen ylitarjonta pääkaupunkiseudulla jatkuu. Toimistorakentamisen aloitukset vähenevät vuonna 2013. Pääkaupunkiseudulla valmistui noin 160.000 m² uutta toimistotilaa vuonna 2012, ja rakenteilla oli vuoden lopussa vielä noin 130.000 m². (lähde: KTI). Tyhjän tilan määrä alkoi kasvaa H2/2012. Vajaakäyttöaste ylittää jo 11 %. Kilpailu vuokralaisista kiristyy, kun heikkenevä taloustilanne vähentää kysyntää ja vilkas uudisrakentaminen lisää tarjontaa. Käyttäjäyritykset keskittyvät toiminnassaan nyt tehokkaaseen kustannusten hallintaan. Organisaatiot etsivät pienempiä, tehokkaampia ja joustavampia toimitiloja samalla, kun ne virtaviivaistavat toimintojaan ja etsivät kustannussäästöjä kiinteistökuluihin. Bruttokäyttöönotto pääkaupunkiseudulla 1 –9/2012 oli vain 300.000 m² (lähde: KTI). Alueelliset erot ovat suuria. Käyttäjät arvostavat nykyisin erityisesti muuntojoustavia, tilankäytöltään tehokkaita ja teknisesti laadukkaita tiloja, matalaa energiankulutusta, saavutettavuutta sekä terveellistä ja turvallista ympäristöä. Talouden näkymät Talousnäkymiä varjostavat hidas maailmantalouden kasvu, luottamusilmapiirin epävakaus sekä euroalueen ongelmat. BKT:n kasvu jää nollaan vuonna 2012 ja vuoden 2013 BKT:n kasvuarvio on vain 0,5 %, mikä perustuu sekä kotimaiseen kysyntään että nettovientiin. (lähde: VM) Verojen ja kuluttajahintojen nousu hidastaa kulutuskysyntää, kun ostovoima ja työllisyyskehitys heikkenee edelleen. Vuonna 2013 yksityisen kulutuksen kasvu jää 0,6 %:iin. Veronkorotusten vaikutus inflaatioon on 0,7 %:n luokkaa, ja vuosi inflaatioksi ennustetaan 2,6 %. Vuonna 2012 inflaatio oli 2,8 %. Työllisyys heikkeni 2012 lopulla ja työllisyys vähenee myös vuonna 2013, jolloin työttömyysaste kohonnee n. 8,4 %:iin, eikä sen odoteta alentuvan olennaisesti vuonna 2014. Kuluttajien luottamusindikaattori oli tammikuussa 4,5, mikä on hieman parempi kuin vuosi sitten (3,4) mutta selvästi alle pitkäaikaisen keskiarvon (12,7). (lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankki) Toimistokiinteistöjen tuotot Vuonna 2011 toimistosektorin kokonaistuotot jäivät 3,5 % :iin (2010/4,7%), kun markkina-arvot laskivat 2,3 %. Toimistojen tuottoja painoi myös korkean vajaakäyttöasteen ja kustannusten nousun aiheuttama nettotuottoasteen kuudetta vuotta jatkunut lasku (5,9%/2011). Alueelliset erot ovat suuria. Helsingin ydinkeskustan kokonaistuotot kohosivat peräti 8,4 %:iin, mistä arvonmuutoksen osuus oli 3,6 %. (Lähde: KTI) Kokonaistuotto Arvonmuutos Nettotuotto Koko Suomi Kauppakeskukset Kauppakeskukset Pääkaupunkiseutu Muut liiketilat Muut liiketilat Helsinki CBD Liiketilat yhteensä Liiketilat yhteensä Muut suuret kaupungit Liiketilat PKS Liiketilat PKS -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % -6 % -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % Kokonaistuotto Negatiivinen muutos edellisvuoteen Positiivinen muutos edellisvuoteen 2007-2011 pitkänajan keskiarvo Investoinnit Yritykset ovat huolissaan toimintaympäristön muutoksista, joihin ei pystytä varautumaan. Jatkuva epävarmuus vaikuttaa yritysten päätöksentekoon, millä puolestaan on kielteinen vaikutus kiinteistömarkkinoihin. Luotonantajat ovat edelleen kriittisiä niin jälleenrahoituksen kuin uusien luottojen myöntämisen suhteen. Markkina on voimakkaasti kahtia jakautunut, sillä vain parhaat kohteet kiinnostavat sekä sijoittajia, rahoittajia että tilojen käyttäjiä. Päätöksenteko on hidasta. Kasvukeskuksissa sijaitsevat kauppakeskukset ja hyvät liikekiinteistöt ovat suosituimpia kiinteistösijoituskohteita. Myös uudet toimistohankkeet sekä Helsingin keskustassa sijaitsevat toimistot ovat haluttuja investointikohteita. Kokonaissijoitusvolyymi oli vuonna 2012 n. 2,1 mrd. euroa. Investoinnit jakautuivat melko tasaisesti vuosineljänneksittäin, kuitenkin toisen neljänneksen investointivolyymi (610 milj.) oli n. 100 milj. euroa muita neljänneksiä suurempi. Kiinteistösijoitusmarkkinoille tyypillistä vuodenvaihteeseen usein kuuluvaa volyymin kasvua ei nähty. Huomattavimmat kaupat vuonna 2012 tehtiin toimistoista pääkaupunkiseudulla. Suurin yksittäinen kiinteistökauppa oli Nokian pääkonttorin myynti Exilion Capital Oy:n rahastolle 170 milj. eurolla. (Lähde: KTI) Kotimaisten investointien osuus oli 76,6 % eli lähes 1,6 mrd. euroa (1,32 mrd. €/2011) ja ulkomaisten 23,4 % eli vajaa 0,5 mrd. euroa (0,45 mrd. €/2011). Ulkomaisista sijoittajista aktiivisimpia olivat edelleen saksalaista ja ruotsalaista alkuperää edustavat kiinteistörahastot. Pääkaupunkiseudulla tehtiin 54 % (1,12 mrd. €) ja pääkaupunkiseudun ulkopuolella 46 % (0,95 mrd. €) kaupoista. Kaupoista 46,4 % oli toimistotiloja, 27,1 % liiketiloja, 6,8% teollisuustiloja, 11,5 % asuinkiinteistöjä ja 8,5 % muita . (lähde: KTI) Parhaat tuottovaatimukset ovat pysyneet alhaisina niukan tarjonnan ja kovan kilpailun vuoksi. Parhaiden toimistojen nykyiset tuottovaatimukset ovat 5,00 %. Jopa alempia tuottovaatimuksia voitaisiin havaita, jos joku Helsingin ydinkeskustan parhaista toimistokiinteistöistä esimerkiksi Finlandia -talon läheisyydestä myytäisiin. Helsingin keskustan tuottovaatimukset pysyvät alhaisina, muualla on lievää nousua, ja ero Hgin keskustaan kasvaa Uusimmat toimistokiinteistökaupat Cordea Savillsin rahasto osti Q4/2012 Ruoholahdenkatu 23:ssa sijaitsevan saneeratun toimistokiinteistön n. 27 M€:lla YIT:ltä ja HGR Property Partnersilta. Helmikuussa 2013 valmistuvat n. 7.000 m²:n kokonaan saneeratut tilat ovat lähes täyteen vuokratut. Transaktiovolyymi Suomessa ja Euroopassa 2000 – 2012 Suomi miljardi euroa 6 5 Eurooppa miljardi euroa Suomi / ulkomaiset sijoittajat Suomi / kotimaiset sijoittajat Eurooppa 300 250 4 200 3 150 2 100 1 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Lähde: CBRE & Realia Management Oy & KTI & Property Data 0 Nokian pääkonttori (3 rakennusta) myytiin 170 M€:lla Exilion Capital Oy:n rahastolle Q4/2012. Nokia Oyj teki pitkäaikaisen vuokrasopimuksen yhteensä 48.000 m² tiloista. Peab myi elokuussa Union Investmentille kolme Espoon Matinkylään rakentuvaa toimistokiinteistöä 62,3 M€:lla. Eventes Business Gardeniin tulee vuokrattavaa pinta-alaa yht. 14.133 m² ja autopaikkoja 335. Kohde on vuokrattu Outotecille kokonaan. 4 Toimistokiinteistöt - Markkinatilanne Yleistä Toimistotiloista Pääkaupunkiseudun n. 8,45 milj. m²:n toimistotilakanta käsittää suunnilleen puolet koko maan toimistotilavolyymistä. Vuosien 2007 - 2011 aikana pääkaupunkiseudun tilakanta on kasvanut n. 750.000 m²:llä (vuokrattava pinta -ala). Pääkaupunkiseutu kattaa Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungit. Tämän alueen sisällä Helsingin ydinkeskusta (CBD) tunnetaan keskeisenä prime -markkina-alueena. Muut merkittävät toimistoalueet, joissa sijaitsee paljon uutta, modernia toimistotilaa ovat Ruoholahti Helsingissä, Keilaniemi ja Leppävaara Espoossa ja Aviapolis Vantaalla. Helsingin ydinkeskusta (CBD) laajenee myös Finlandia-talon ympäristöön tulevaan uuteen toimistoalueeseen. Uusia toimistokomplekseja on rakennettu tai rakentumassa myös Ruskeasuolle ja Käpylään Helsingissä sekä Matinkylään Espoossa. Toimistomarkkina on hyvin eriytynyt lukuisine osamarkkinoineen. Alueen sisällä tilakanta voi olla heterogeeninen, jolloin vuokratasot ja käyttöasteet vaihtelevat kiinteistöittäin. Käyttäjämarkkina Vuokramarkkinoilla päätöksenteko on hidastunut. Sopimusten uusimiset ja uudelleen järjestelyt ylläpitävät aktiviteettia. Helsingin keskustassa vuokrat ovat edelleen nousussa mutta hidastuen, muualla uusien sopimusten vuokrat jopa hieman laskeneet. Toimistovuokraindeksi syksyllä 2012 osoitti 3,1 %:n vuosittaista kasvua, mutta kasvu on jo taittunut. (lähde: KTI). Parhaille kohteille riittää yhä kysyntää mutta muiden osalta paineet vuokrien laskuun kasvavat, jos talouden heikkeneminen jatkuu pitkään. Runsas uudisrakentaminen pääkaupunkiseudulla kasvattaa sekä alueellisia että kiinteistökohtaisia eroja. Vajaakäyttöaste on kääntynyt nousuun, ja tyhjää tilaa on nykyisin myös osamarkkinoilla, joissa toimistotilakanta edustaa Toimistojen keskimääräiset bruttovuokrat kaupunkien keskustoissa suhteellisen uutta rakennusSyksy 2012 €/m² kantaa. Uudenlaiset tilaratkai35 Ennuste + 12 kk (KTI:n sut ja -kokonaisuudet ovat barometri) 30 loppukäyttäjien suosiossa 25 nykyisin jo toimistotiloja 20 suunniteltaessa. 15 10 5 Jyväskylä Oulu Turku Tampere Aviapolis/Vantaa Espoo Helsinki, CBD 0 Keskimääräiset bruttovuokrat ovat Helsingin ydinkeskustassa n. 28 €/m²/kk, ja parhaat vuokrat yli 30 €/m²/kk, jopa yli 35 €:n neliövuokria esiintyy. (lähde: Realia Management; KTI) Lähde: KTI ja Realia Management Huomattavia toimistorakennushankkeita pääkaupunkiseudulla 31 1 30 19 2 2 20 3 4 4 5 5 7 8 9 10 11 13 5 1 28 12 8 7 14 15 13 10 14 22 15 4 9 29 16 3 33 21 16 26 17 27 32 18 23 25 34 11 12 17 18 19 20 Completion 2012 Completion 2013 Completion 2014 Name Address (NLA/gross m²) 21 Business Valley Sola Sokerilinnantie 9-11 (16,600/23,000 m²) Airport Plaza 3, Hehku Äyritie 18 (5,500/6,652 m²) Koy Keilarannan puisto Keilaranta 1 (–/9,265 m²) Koy Espoon Swing Plus C Miestentie 9 (5,400/10,189 m²) Open Innovation House Otaniementie 17-19 (4,500/11,680 m²) Alberga BP, A-building Bertel Jungin aukio 1 (8,500/14,000 m²) Alberga BP, B-building Bertel Jungin aukio 1 (9,200/5,900 m²) Quartetto Business Campus, I-House Linnoitustie 3 (–/14,220 m²) Derby Business Park, phase I Tarvonsalmenkatu 13-19 (–/19,400 m²) Koy Metsätapiola, office property Revontulentie 6 (–/27,000 m²) Koy Ratamestarinkatu 9 Ratamestarinkatu 9 (–/9,500 m²) Koy Unioninkatu 20-22 Unioninkatu 20-22 (–/10,000 m²) Lapinlahdenkatu 1 C Lapinlahdenkatu 1C (–/3,105 m²) Triotto Business Park Läkkisepäntie 21 (–/14,000 m²) Koy Helsingin Kathy Hakamäentie (–/9,000 m²) Koy Helsingin Neptun Hakamäentie (–/7,000 m²) Technopolis Ruoholahti, phase II Hiilikatu 5 (9,000/10,900 m²) Porkkalankatu 5 redevelopment Porkkalankatu 5 (–/11,000 m²) Alma Media Oy new head office Töölönlahti (10,000/12,000 m²) Airport Plaza 3, Loiste Äyritie 20 (10,000/12,000 m²) Koivuhaka business park Puutarhatie 22-24 (4,000/4,500 m²) Business Park Safiiri, phase I Puolikkotie 3 (–/20,000 m²) 5 19 20 21 22 23 23 25 26 27 27 28 29 30 31 32 33 34 Alberga BP, C-building Bertel Jungin aukio 1 (5,500/9,000 m²) Airport Plaza 3, Tuike and Halo Äyritie 24 (10,900/13,000 m²) Koivuhaka business park, phase E Puutarhatie 22-24 (3,000/3,500 m²) Business Park Safiiri, phase II Puolikkotie 3 (–/5,300 m²) Aitio Business Park, phase I Mannerheimintie 113 (10,200/15,000 m²) Lampa House redevelopment Pohjoisesplanadi (–/2,000 m²) Pohjoisesplanadi 31 redevelopment Pohjoisesplanadi 31 (1,050/1,925 m²) Stora Enso HQ redevelopment Kanavaranta 1 (–/– m²) New build office Itämerenkatu 23 (6,000/7,000 m²) KPMG building Töölönlahti (–/18,500 m²) UPM-Kymmene Oyj HQ Alvar Aallon katu 1 (–/17,000 m²) Derby Business Park, phase II Tarvonsalmenkatu 15-17 (–/19,700 m²) Drive In Center Suomenoja (7,000/8,000 m²) Avia Line, phase III Perintötie 2 (–/4,000 m²) House of Travel and Transportation Tietotie 11 (22,400/70,000 m²) Ernst & Young Alvar Aallon katu (–/19,000 m²) Toimistotalo Eventes Business Garden Rauhalanpuisto 9 (–/14,133 m²) Kampin Huippu Annankatu (6,000/– m²) Source: Realia Management Oy, KTI Uusimpia huomattavia toimistokiinteistökauppoja Suomessa Nimi Paikkakunta Ruoholahdenkatu 23, toimisto Helsinki, Ruoholahti Toimisto Tyyppi Q Hinta M€ €/m² Ostaja Myyjä Q4 Vuosi 2012 m² 7 000 27,0 3 857 Yield Cordea Savills -rahasto YIT ja HRG Property Partners Nokian pääkonttori, Keilalahdent. 2-4Espoo, Keilaniemi Toimisto Q4 2012 48 000 170,0 3 542 Exilion Real Estate I Ky Nokia Oyj Intelligate II, Tykistökatu Toimisto Q4 2012 6 460 18,0 2 786 LähiTapiola YIT Corporation Yleisradio Tohloppi, Tohlopinranta 31Tampere Toimisto Q4 2012 30 000 23,3 777 TechnopolisOyj Yleisradio Eventes Business Garden, 3 kiinteist.Espoo, Matinkylä Toimisto Q3 2012 14 133 62,3 4408 Union Investment Real Estate GmbH Peab Invest Oy Aleksanterinkatu 11 kiinteistö Toimisto Q3 2012 10 519 60 5704 Alvar Aallonkatu 5 toimistokiinteistö Seinäjoki Toimisto Q3 2012 9 700 na Alberga Business Park, B-talo Espoo, Leppävaara Toimisto Q3 2012 5 600 22,5 Sörnäisten rantatie 25, toimistokiinteistö Helsinki, Sörnäinen Toimisto Q2 2012 na Keinusaari toimistokiinteistö Hämeenlinna Toimisto Q2 2012 Eteläranta 8 kiinteistö Helsinki Toimisto Q2 Ratinankaari -toimistorakennus Tampere Stella Nova ja Stella Solaris Uudenmaankatu 24 toimistokiint. Karaportti, toimistokiinteistö Turku Helsinki CBD 5,1 Cordea Savills fund Nordea Henkivakuutus Aberdeen Property Fund Finland I Ky Etera Union Investment Real Estate GmbH NCC Property Development na Veritas Eläkevakuutus IVG Polar Oy 7 000 na na Pohjola Real Estate Fund Finland I Ky 2012 8 700 37,7 4333 Kirkon keskusrahasto Ilmarinen Toimisto+liike Q2 2012 12 500 37 2960 Real Estate Fund Finland III Ky/Pohjola YIT OYJ Espoo, Leppävaara Toimisto Q2 2012 8 000 na na Eläke-Tapiola Etera ja Paperiliitto Helsinki Toimisto Q2 2012 4 000 na na Henki-Fennia Foyer Oy Espoo Toimisto Q2 2012 30 000 60 Ilmarinen NSN 4018 Yhteystiedot / Tiimi Realia Management Oy Valimotie 17 - 19, 00380 HELSINKI Irma Jokinen, puh. 020 7803726 [email protected] Jamie Donovan, puh. 040 718 9135 [email protected] www.realiamanagement.fi