ARA-asuntojen
omakustannusvuokrajärjestelmän
toimivuus ja kehittämistarpeet
Hanna Kaleva
KTI Kiinteistötieto Oy
10.4.2013
KTI Kiinteistötieto Oy
Raportti ladattavissa
osoitteesta
www.ym.fi
Hankkeen tavoitteet ja toteutus
Tavoitteena selvittää:
• Omakustannusperiaatteen toteutuminen, siihen liittyvät
ongelmat sekä kehitystarpeet
• Vuokraan sisällytetyt erät
• Sovelletut vuokrantasausjärjestelmät ja niiden vaikutus vuokriin
• Korjauksiin varautumisen käytännöt ja vaikutus vuokriin
• Kuntien omakustannusvuokrien valvonta, siihen liittyvät
ongelmat ja kehittämistarpeet toteutuu
Toteutus:
•
Kysely vuokranmäärityksen periaatteista: 38 yhteisöä
•
Vuokra- ja kustannusaineisto: valitut alueet, 10 yhteisöä, 208
kohdetta
•
Kysely kunnille omakustannusvuokrien valvonnasta: 27 kuntaa
•
Haastattelut: 15 nimettyä vuokrataloyhteisöä:
•
5 valtakunnallista ja 10 kunnallista vuokrataloyhteisöä
Mikä on ”omakustannusvuokra”?


Aravarajoituslain (1190/1993) 7 §:n ja vuokra-asuntojen ja
asumisoikeusasuntojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 13
§:n mukaan ARA-vuokra-asuntojen vuokralaisilta saa periä
asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan
muiden tuottojen ohella aravavuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien
tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin.
Hyväksyttäviä omakustannusvuokraan sisältyviä eriä ovat muun
muassa menot, jotka aiheutuvat:
 kiinteistön ja rakennusten hankinnasta tai rakentamisesta,
 kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta,
 niiden perusparannuskustannuksista,
 varautumisesta 2 ja 3 kohdan toimenpiteisiin,
 omalle pääomalle maksettavasta korosta (enintään 8 %) ja
 omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoidosta.
Omakustannusvuokran määritys


Kukin vuokrataloyhteisö määrittää omakustannusvuokran omalla
tavallaan – vuokrien sisällössä eroja toimijoiden välillä
Eniten eroja seuraavissa tekijöissä:
 Omien varojen korko: peritäänkö ollenkaan / minkä suuruinen?
 Peruskorjauksiin varautuminen: kerätäänkö vuokrissa? kuinka
paljon?
 Peruskorjausten rahoitus ja toimintatavat: tulorahoitus / uusi
laina?
 Vieras pääoma: kuinka paljon; milloin otettu; miten korjaukset
rahoitetaan?
 Tontin kustannus: oma vai vuokratontti? kunnan tuki?
 Ylläpito- ja hoitomenot: miten palvelut tuotetaan? tuottaako
omistaja palveluja?
 Luottotappioiden ja vajaakäytön käsittely
Selvityksen kohderyhmä:
yhteisöjen luokittelu
Valtakunnalliset yhtiöt
 Avara
 Kunta-Asunnot
 SATO
 TA
 VVO
Suuret kaupungit
 Helsinki
 Espoo
 Tampere
 Vantaa
 Turku
 Oulu
 Lahti
 Kuopio
Muut kaupungit
























Hämeenlinna
Iisalmi
Joensuu
Järvenpää
Kajaani
Kangasala
Kemi
Kerava
Kotka
Kouvola
Kuusamo
Lappeenranta
Nokia
Nurmijärvi
Pori
Porvoo
Raahe
Riihimäki
Savonlinna
Seinäjoki
Tornio
Vaasa
Valkeakoski
Varkaus
Omien varojen
korko
Peruskorjauksiin
varautuminen
Vuokrien tasaaminen
KTI Kiinteistötieto Oy
Vuokrien tasaaminen




Aravarajoituslain ja korkotukilain mukaan saman omistajan
vuokra-asuntojen ja -talojen vuokria voidaan tasata
Tasauksessa osa kustannuksista kohdennetaan yhteisön koko
asuntokannalle siten, että tasattavat kustannukset jakautuvat
asunnoille oikeudenmukaisesti
Vuokrien tasaamisen tavoitteena on, että:
 vuokrat vastaisivat mahdollisimman hyvin asuntojen
käyttöarvoa (sijainti-, laatu-, kunto- ja muut erottavat tekijät)
 yhteisöt pystyvät kantamaan vastuun taloudellisiin
vaikeuksiin joutuneista yksittäisistä kohteista ilman, että
koko yhteisön talous vaarantuu
ARA suosittelee, että vain pääomamenot tasataan, mutta
hoitomenojenkaan tasaamista ei kielletä
Yleisimmin tasataan pääoma- ja
peruskorjauskustannuksia – jotkut yhteisöt
tasaavat koko vuokran
Peruskorjausten toimintatavat
KTI Kiinteistötieto Oy
Peruskorjausten toimintatavat


ARA suosittelee, että vuokrissa varauduttaisiin
kiinteistöjen tuleviin peruskorjauksiin
Korjauksiin varautumisen taso vaihtelee riippuen mm:




omistajan strategiasta – pyritäänkö kohteet vapauttamaan
rajoituksista?
kiinteistökannan iästä: mikäli vain uusia / samanikäisiä
kohteita, voivat pääomamenot olla korkeita – ei mahdollista
varautua
markkinatilanteesta: mahdollistaako kysyntätilanne
varautumisen?
rahoituksen saatavuudesta: ARA-lainaa ei yleisesti ottaen
pidetä hyvänä instrumenttina korjauksiin – onko muuta
rahoitusta saatavilla?
Kuinka luonnehtisit yhtiön peruskorjauksiin
liittyviä toimintatapoja?
1 ei koskaan
2
3
4
5 aina
korjauksia toteutetaan jatkuvasti siten, että
kohteiden tekninen arvo / käytettävyys säilyy
hyvällä tasolla (ka. 3,9)
kohteita korjataan suurina peruskorjauksina
('huputetaan') (3,2)
kohteissamme on runsaasti korjausvelkaa (2,9)
0%
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
Vuokra- ja kustannustasot
KTI Kiinteistötieto Oy
Tarkasteltu aineisto





208 kohdetta valituilta esimerkkialueilta
 Valtakunnalliset omistajat 86 kohdetta
 Kunnalliset 122
Vertailu kaupunginosa- / aluetasolla
 Valtakunnalliset vs kunnalliset
 ARA-asunnot vs vapaarahoitteiset asunnot
Kaikki yhteisöt eivät pystyneet erittelemään kohdekohtaisia
omakustannusvuokria
Hoitokustannusten sisällössä ja käsittelyssä jonkin verran eroja
yhteisöjen välillä
Kohteiden iässä ym laatutekijöissä eroavaisuuksia alueiden
sisällä
Perityt vuokrat vapaarahoitteisia vuokria
matalampia, valtakunnallisten yhteisöjen
vuokrat kunnallisia korkeampia
Omakustannusvuokrat vs perityt vuokrat
selvitysaineistossa / PKS
Ylläpitokustannukset:
ARA-kannassa hallinto- ja
vuosikorjauskustannukset vapaarahoitteista
asuntokantaa korkeampia
Vuokrien valvonta
KTI Kiinteistötieto Oy
Vuokrien valvonta




Kuntien asuntoviranomaiset valvovat omakustannusvuokria
Valtakunnalliset yhteisöt toimittavat tiedot ARAlle, joka toimittaa
ne edelleen kunnille
Kerättävien tietojen määrä vaihtelee
Tietojen hyväksikäyttö kunnissa vaihtelee
Vastaako nykyinen resurssimäärä
tarvettanne siten, että ARAn ohjeistuksen
mukainen vuokranmäärityksen valvonta
toteutuu?
Kuinka arvioisit oman kuntanne
omakustannusvuokrien noudattamisen valvonnan
toteutumista?
5 erittäin hyvin
4
3
2
1 erittäin huonosti
valvonta on toimivaa (25)
vuokravalvonnan asiantuntemus on riittävää (24)
vuokravalvonnan resurssit ovat riittävät (25)
kunnan yhteisöille antamat ohjeet vuokranmääritystä…
valvontaa varten edellytetyt tietopyynnöt ovat selkeät (24)
valvontaa varten edellytetty tietojen määrä on kohtuullinen…
yhteisöjen toimittamat tiedot ovat kattavat (24)
tiedot yhteisöistä tulevat asetetussa aikataulussa (24)
yhteisöt toimittavat pyydetyt lisäselvitykset (24)
yhteisöjen toimittamat tiedot ovat yhdenmukaisia (24)
yhteisöjen toimittamat tiedot tasausperusteista ovat…
yhteistyö yhteisöjen kanssa on toimivaa (23)
edellytykset valtakunnallisten yhteisöjen valvontaan ovat…
valtakunnallisten yhteisöjen vuokrantasausjärjestelmät…
ARAn antama ohjeistus omakustannusvuokrien valvonnan…
0%
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
Pitäisikö mielestäsi omakustannusvuokrien
noudattamisen valvonta siirtää ARAn
hoidettavaksi?
ARA-asuntojen
omakustannusvuokrajärjestelmän
kehittämistarpeita
KTI Kiinteistötieto Oy
Yleisiä havaintoja



Vuokrien taustalla olevat kustannukset ovat kaikki käytännössä
markkinahintaisia
Vuokria voidaan kestävästi alentaa vain alentamalla
kustannuksia
 Korot: eivät sinänsä ongelma, kyse enemmän muista
lainaehdoista
 Rakentamiskustannukset: rakentamismääräykset, tontit,
käynnistysavustukset
 Hoitomenot: aika pitkälle jo optimoitu, ei suurta potentiaalia
 Peruskorjaukset: näistä säästäminen ei kestävä ratkaisu
Vuokrien tasaaminen tärkeätä:
 Vuokrat tasaisempia
 Vastaavat paremmin käyttöarvoa
 Valtakunnallinen tasaus tärkeätä
Kehittämistarpeita





Omakustannusvuokrien läpinäkyvyyden lisääminen
 Erojen selventäminen
 Perusteltujen päätösten tekeminen (viranomaiset, omistajat,
asukkaat)
Valvonnan kehittäminen
 Tavoitteet?
 Työnjako ARA – kunnat
Peruskorjausten rahoitus
 Läpinäkyvyys!
Vuokrien tasaaminen
 Keskeistä yhteisöjen talouden kokonaisuuden hallitsemiseksi
Sääntelyn selkeyttäminen
 Varmistuttava että kokonaisuus selkeä
Kiitos mielenkiinnostanne!
Hanna Kaleva
KTI Kiinteistötieto Oy / Eerikinkatu 28 / 00180 HELSINKI
Puh: 020 7430 130 / [email protected] / www.kti.fi