Kummelitie 2_Kuntokatselmusraportti_revA pdf - Senaatti
Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2 02320 Espoo Luottamuksellinen Ramboll Finland Oy PL 25, Säterinkatu 6, 02601 Espoo, SUOMI Puh. +358 20 755 611, Fax. +358 20 755 6201 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 Sisällysluettelo LAADUNVARMISTUS ESIPUHE KOHTEEN SIJAINTI JA ASEMAPIIRROS PERUSTIEDOT 1. YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS 1.1 Yleistä 1.2 Rakenteet 1.3 LVIA-tekniikka 1.4 Sähkötekniikka 1.5 Siirtolaitteet 1.6 PTS-korjauskustannusehdotus © Ramboll Finland Oy 3 4 5 6 8 8 8 11 11 13 14 2 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 LAADUNVARMISTUS Versio Lopullinen, revisio A Tarkastuspvm. 12.10.2015 Tarkastaja Ramboll Finland Oy Pasi Ruuska - Rakennustekniikka Aki Matikainen - LVIA-tekniikka Seppo Vänni - Sähkötekniikka Riku Pukkila Kuvaus Kuntokatselmusraportti Tekijät © Ramboll Finland Oy 3 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 ESIPUHE__ Tässä raportissa on esitetty Stensvikin paritalo -nimisen, osoitteessa Kummelitie 2, 02320 Espoo sijaitsevan asuinrakennuksen rakenne-, LVIA- ja sähköteknisten järjestelmien kunto ja korjaustarvearvio raportin päiväyksen ajankohtana. Selvitykseen liittyvä kenttätyö on toteutettu kiinteistön yhteis- ja teknisissä tiloissa sekä pistokokeina sisätiloissa 2.10.2015. Tilaajan puolesta yhteyshenkilönä on ollut Kari Kervinen Senaatti-kiinteistöistä. Kiinteistön puolesta yhteyshenkilönä on toiminut Marko Reinikainen ISS Palvelut Oy:stä. Selvityksessä on pyritty antamaan mahdollisimman oikeita ja täsmällisiä tietoja kohteesta ottaen huomioon kuntokatselmuksen tavanomaiset lähtökohdat sekä sen tekemiseen käytettävissä ollut aika ja kohteesta saadut tiedot. Selvitys toimitetaan kuitenkin sitoumuksetta eikä Ramboll Finland Oy anna erikseen takuuta selvityksen virheettömyydestä tai soveltuvuudesta tiettyyn tarkoitukseen. Ramboll Finland Oy ei vastaa vahingoista tai menetyksistä, jotka aiheutuvat tämän selvityksen sisältämän materiaalin tai informaation käytöstä. Selvitys ei ole tyhjentävä, eikä se sisällä kaikkea sitä tietoa, jota kiinteistönomistaja tai potentiaalinen sijoittaja saattaa tarvita investointien arvioimiseksi. Vallitsevissa olosuhteissa tapahtuvat muutokset, varsinkin selvityksen päiväyksen jälkeen, saattavat vaikuttaa selvityksessä esitettyihin havaintoihin tai tehtyihin johtopäätöksiin. Projektitoimintamme perustana ovat aina konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 1995. Ramboll Finland Oy Kiinteistöjen tekninen ja energiakonsultointi Riku Pukkila Yksikön päällikkö Pasi Ruuska Tiimivastuuhenkilö Yhteystiedot: Puhelin Telefax Osoite E-mail © Ramboll Finland Oy +358 20 755 611 +358 20 755 6201 PL 25, 02601 ESPOO, Finland [email protected] 4 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 KOHTEEN SIJAINTI JA ASEMAPIIRROS Kohde sijaitsee osoitteessa Kummelitie 2, 02320 Espoo (http://kartat.espoo.fi) Asemapiirros © Ramboll Finland Oy 5 / 19 Se naatti-k iinte istöt Kuntokatselmusraportti Stensvikin paritalo 1510022237-401 Kum m e litie 2, 02320 Espo o 2.10.2015 Kohteen perustietoja Käyttötark oitus A suinkiinteistö Pinta-ala 180 m2 R ak e nnustilavuus 550 rm 3 R ak e nnusvuosi 1998 Kerrosala Laaje nnusvuosi Sane e rausvuosi Maanpäällisiä k e rrok sia 1 Maanalaisia kerroksia Rakennustekniikka Pe rustustyyppi Maanvarainen R ak e nnuk se n runk o Puurunk o ja puise t k attoristik ot Ulk ose inärak e nne Tiili ja puu Julk isivupintam ate riaali Puhtaaksi m uurattu tiilipinta ja vaakalaudoitus Ik k unatyyppi 3-lasine n puu-alum iini-ik k una Kattom uoto Harjakatto Vesikatem ateriaali Te rä spe lti Liik e nne - ja pysäk öintialue e t Vähän, asfalttipinta Ulk o ra k e nte e t Jätekatos/varasto, terassi, puuaidat LVIA-tekniikka Läm m itystapa Sähk öläm m itys Läm m önjak ojärje ste lm ä Tilak ohtaise t sähk öläm m ittim e t Ve de nhank inta ja vie m äröinti Kunnalline n ve sijohto ja vie m äröinti Ve sijo hto jä rje ste lm ä Kupari- ja m uoviputk isto Viem äriputk isto Muoviputk isto Pum ppaam ot Ei ole Ilm anvaihtojärje ste lm ä Kone e lline n poistoilm anvaihto Kylm äntuotanto Ei ole Jäähdytys Ei ole Sprink le rjärje ste lm ä Ei ole Rak ennusautom aatio Ei ole Sähkö- ja tietojärjestelmät sekä siirtolaitteet Sähk öliittym ä Pie njännite liittym ä Sä hk ö nja k e lujä rje ste lm ä 5-johdinjärje ste lm ä (TN-S) Va rm e nne ttu sähk ösyöttö Ei ole Ke ittiölaitte e t Kiinte istöllä pie nk e ittiölaitte ita Paloilm oitusjärje ste lm ä Ei paloilm oitusjärje ste lm ää, paristok äyttöise t palovaroittim e t Ante nnijä rje ste lm ä O m a k e sk usa nte nnijä rje ste lm ä R ik osilm oitusjärje ste lm ä Ei ole Vide ovalvontajärje ste lm ä Ei ole Kulunvalvontajärje ste lm ä Ei ole Hissit Ei ole Esite tyt pe rustie dot k uvaavat k ohte e n pääasiallista k äyttötark oitusta, rak e nne tyyppiä, laite järje ste lm ää tm s., e lle i m uuta ole yllä m ainittu. Copyright Ramboll Finland Oy Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 1 YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS © Ramboll Finland Oy 7 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 1. YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS 1.1 Yleistä Kuntokatselmuksen kohteena oli Stensvikin asuinrakennus (Kummelitie 2, 02320 Espoo). paritalo -niminen Tilaajalta saadun lähtötietoaineiston perusteella rakennus on rakennettu vuonna 1998 ja sille ei ole tehty peruskorjausluonteisia korjaustoimenpiteitä. Rakennuksessa on yksi maanpäällinen kerros ja siinä on kaksi asuinhuoneistoa. Tarkastushetkellä kiinteistö oli tyhjillään. Tilaajalta ja lähtötietoasiakirjoista saatujen tietojen mukaan on rakennuksen kerrosala 180 m2, huoneistoala 153 m2 ja tilavuus 550 m3. Pinta-ala- ja tilavuustietoja ei ole tarkastettu tämän selvityksen yhteydessä. Kuntokatselmuksessa on tarkastettu kohteen kunto raportin päiväyksen ajankohtana ja laadittu PTS-korjauskustannusehdotus tekniseltä kannalta 10 vuoden tarkastelujaksolle 2015…2024. Raporttiin on arvioitu kiinteistöön nykyisellään kuuluvien elinkaarensa lopussa olevien tai muuten lähinnä teknisesti korjaustarpeessa olevien rakennuksen osien ja tekniikoiden korjauskustannukset. Mahdollisesti tehtävät laatutason parannustoimenpiteet tulee suunnitella erikseen ja arvioida suunnitelmien perusteella aiheutuvat lisäkustannukset. Kiinteistön huolto- ja tavanomaiset vuosikorjaukset sekä tilojen pintaremontit, jotka eivät ole teknisesti välttämättömiä, mutta toteutetaan mahdollisesti toiminnallisista syistä tai asuin-/työympäristön parantamiseksi, eivät sisälly PTS-ehdotukseen. Kuntokatselmus perustuu kiinteistön silmämääräiseen, ainetta rikkomattomaan tarkastukseen. Mahdollisten kuntotutkimusten tulosten ja erillisen suunnittelun perusteella sekä peruskorjaushankkeen ja sen ajoituksen tarkentuessa kustannusennustetta tulee tarkentaa. 1.2 Rakenteet Paritalon rakenteet ovat alkuperäisiä rakennusvuodelta ja ne ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Tarkastelujaksolle arvioidut merkittävimmät korjaukset kohdistuvat rakennuksen julkisivujen ja alueen puuosien sekä vesikaton huoltokorjauksiin. Rakennus on perustettu maanvaraisesti teräsbetonianturoin. Silmämääräisen katselmuksen perusteella ei havaittu merkkejä perustusten painumisesta tai siirtymisestä. Rakennuksen sokkelit ovat harkkorakenteiset. Rakennuksen itäseinällä havaittiin sokkelin pinnassa kosteuden värjäämä tummempi alue maanpinnan läheisyydessä. Katselmuksen yhteydessä kosteuden lähdettä ei pystytty määrittämään. Sokkelin kostunutta kohtaa on syytä tarkkailla ja tarvittaessa ryhtyä korjaustoimiin. PTS-ehdotukseen ei ole määritetty kustannuksia mahdollisiin sokkelin korjaustöihin. Rakennuksen länsiseinällä näkyvillä olevan perusmuurilevyn © Ramboll Finland Oy 8 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 yläreunaan lisätään sieltä puuttuvat reunalistat. Reunalista painaa perusmuurilevyn yläreunan sokkelia vasten ja estää näin veden ja maa-aineksien pääsyn levyn ja sokkelin väliin. Muilla ulkoseinien vierustoilla, joissa perusmuurilevy ei ole näkyvissä, sokkelin vierustat kaivetaan auki ja lisätään tarvittaessa puuttuvat reunalistat. Rakennuksen lattiarakenteena toimivat alapohjat ovat maanvaraisia teräsbetonilaattoja, jotka on rakennettu tiivistetyn soran varaan. Katselmuksen yhteydessä havaittiin alapohjalaatan ja lattian rajassa olevien jalkalistojen välillä rakoja. Raot voivat olla viitteitä laattojen mahdollisista painumisista. Lattian mahdollisen painumisen seurauksena on lattian ja seinän rajaan voinut muodostua ilmarako, josta sisäilmaan voi kulkeutua maaperästä mikrobeja sekä kylmää ilmaa. Mahdollinen ilmavuoto ja sen laajuus suositellaan selvitettäväksi lämpökamerakuvauksella, jonka avulla mahdollinen vaurio ja sen laajuus voidaan kartoittaa lattian pintamateriaaleja rikkomatta. Samassa yhteydessä suositellaan myös ulkoseinien, katon ja ikkunoiden liittymät lämpökamerakuvattaviksi mahdollisten lämpövuotojen selvittämiseksi. PTS-ehdotukseen ei ole sisällytetty mahdollisia lattian ja seinän välisen ilmaraon, eikä lattiapinnan korjaus- ja tiivistystöitä. Katselmuksessa tehtyjen havaintojen perusteella salaojat ovat alkuperäisiä rakennusvuodelta. Tarkastushetkellä salaojat olivat kuivia. Salaojajärjestelmää ei ole huollettu, eikä sen toiminnasta ole varmuutta. Salaojajärjestelmä suositellaan painehuuhdeltavaksi sen toiminnan varmistamiseksi. Kiinteistön asfaltoidut ajopiha sekä kulkutiet huoneistojen oville ovat paikoin halkeilleet ja painuneet. Sadevedet eivät poistu luotettavasti pinnoilta ja vedet lammikoituvat painanteihin. Asfalttipinta suositellaan uusittavaksi tarkastelujakson loppuosalla. Samalla kiinnitetään huomiota rakennusosien ja asfalttipinnan välisten liittymien tiiveyteen sekä pintojen kallistuksiin niin, että ne kallistavat rakennuksesta poispäin. Paritalon kantavat ulkoseinät ovat puurakenteisia. Kantavana vaakarakenteena toimivat puiset kattoristikot. Runkorakenteissa ei havaittu merkkejä kantavuuden alenemisesta. Julkisivun pintamateriaalina on tiilimuuraus, julkisivua täydentävät osat ovat pinnaltaan puuta. Tiilijulkisivun tiilissä tai muuraussaumoissa ei katselmuksessa havaittu vaurioita. Julkisivun puisten osien maalipinnat ovat kuluneita ja likaantuneita. Julkisivun puuosien, räystäiden aluslautojen, ulkokatoksien, ulkovaraston ja sähköpääkeskuksen ovien sekä aitojen pinnat maalataan. Huonokuntoisimpia puuosia varaudutaan myös uusimaan. Puupinnat puhdistetaan liasta ja hilseillyt maali irrotetaan ennen maalausta. Ikkunat ovat avattavia kolmilasisia puu-alumiini-ikkunoita rakennusvuodelta. Ikkunat ovat pääosin hyvässä kunnossa eikä niille arvioida kohdistuvan korjaustoimenpiteitä tarkastelujakson aikana. Ikkunoiden smyygilaudat kunnostetaan julkisivun maalaustöiden yhteydessä. © Ramboll Finland Oy 9 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 Rakennuksen vesikatteen materiaalina on sinkitty ja maalattu rivipeltikate. Vesikatto on malliltaan harjakatto. Katon sadevedet johdetaan ulkopuolisiin sadevesikouruihin ja syöksytorviin. Syöksytorvien alla on rännikaivot, joista sadevedet imeytetään maaperään. Sadevesikourujen kiinnityksiä oli irrallaan ja kourut olivat paikoin tukossa irtoliasta. Sadevesijärjestelmän kunnostus- ja huoltotyö oli käynnissä tarkastushetkellä, joten järjestelmän oletetaan olevan kunnostustyön jälkeen kunnossa. Vesikatteen alle ei ole asennettu aluskatetta. Aluskatteen puuttuminen lisää vesivuotoriskiä, sillä mahdollinen vesikatteen läpi vuotanut vesi valuu suoraan yläpohjatilassa olevan lämmöneristekerroksen päälle. Vuoto-ongelmia ei tiettävästi ole esiintynyt eikä viitteitä näistä myöskään pistokokein yläpohjarakenteista havaittu. Peltikatteen pinnassa havaittiin korroosiota muutamissa eri kohdissa sekä maalipinnan hilseilyä. Asuinrakennuksen sekä ulkokatoksen vesikatot suositellaan maalattaviksi tarkastelujakson jälkimmäisellä osalla. Vesikatolle kuljetaan talon päädyssä olevien talotikkaiden kautta. Tikkaat ovat hyväkuntoiset ja vesikatolle on asennettu myös asianmukaiset kattosillat sekä lumiesteet. Ullakkotilassa huoneistojen välisen palokatkoseinän yläreuna vesikatteen ja ruodelautojen välistä on tiivistämättä. Raot tulee tiivistää palotekniset vaatimukset täyttäen viipymättä. Huoneistojen pintarakenteet ja kalusteet ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Pinnoissa ja kalusteissa on havaittavissa normaalia käytön ja iän mukana tuomia kulumisen jälkiä. B-huoneiston olohuoneen puiset kattopaneelit ovat hieman notkollaan. Paneelit suositellaan irrotettaviksi ja uudelleen asennettaviksi. B-huoneiston ulkoseinään on porattu rasiaporalla reikä, syytä reiän poraamiselle ei katselmuksen aikana saatu selville. Seinän höyrynsulkumuovi on vaurioitunut reiän teon yhteydessä. Höyrynsulkumuovissa oleva reikä tulee tiivistää huolellisesti ennen seinäpinnan korjausta. Huoneistojen märkätiloissa ei havaittu pintakosteusmittarilla kohonneita kosteuspitoisuuksia. Märkätilojen laatoitetuilla lattia- ja seinäpinnoilla on vielä teknistä käyttöikää jäljellä, eikä niiden uusimiselle ole tarvetta vielä tarkastelujaksolla. Märkätilojen lattian ja seinän sekä seinänurkkien liittymien silikonisaumat ovat kuluneita ja irronneita alustastaan. Silikonisaumat tulee uusia ennen tilojen käyttöönottoa. WC- ja varastotiloissa lattian pintamateriaalina on muovimatto. Maton reunat on nostettu seinäpintoja vasten noin 10 cm. Mattojen välisissä saumoissa sekä ylösnostojen kiinnityksissä havaittiin puutteita. Mattojen väliset saumat tiivistetään ja ylösnostojen reunat kiinnitetään niin, että vesi ei pääse muovimaton ja rakenteen väliin. A-huoneiston varastotilassa on katon ja seinän rajapinnassa havaittavissa mahdollisesti kosteuden aiheuttama vaurio. Kosteus on voinut päästä rakenteeseen vesikaton läpi, kun katon sadevesikourut ovat olleet tukossa ja sadevesi ei ole päässyt poistumaan katolta. Vauriokohdassa on syytä selvittää tarkemmin, mikä vaurion on aiheuttanut ja tehdä tarvittavat korjaustoimenpiteet. PTS© Ramboll Finland Oy 10 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 ehdotuksessa on alustavasti varauduttu mahdollisen vaurion korjaamiseen, mutta korjauskustannukset tarkentuvat, kun vaurion syy saadaan selville. 1.3 LVIA-tekniikka Rakennuksen LVI-tekniset järjestelmät ovat rakennusvuoden 1998 asennuksia ja ne ovat toimivassa kunnossa. Merkittävimpien LVIAteknisten toimenpiteiden arvioidaan kohdistuvan lämminvesivaraajien uusimiseen sekä ilmanvaihtokanaviston puhdistukseen. Rakennusta lämmitetään sähköisillä seinälämmittimillä. Lämmittimiin kohdistuvat toimenpiteet on huomioitu sähköteknisessä osuudessa kohdassa H61. Kiinteistö on liitetty HSY käyttövesi- ja jätevesiviemäriverkostoihin. Sadevedet imeytetään maaperään. Käyttövesiverkosto on muovia ja osin kuparia. Rakennuksessa on yksi päävesimittari sekä asuntokohtaiset vesimittarit. Rakennuksen viemärit ovat muovia. Verkostot ovat toimintakunnossa. Vesikalusteita on uusittu havaintojen perusteella 2000-luvulla ja ne ovat tyydyttävässä/hyvässä kunnossa. Käyttövesi lämmitetään asuntokohtaisilla lämminvesivaraajilla, jotka sijaitsevat teknisissä tiloissa. Varaajien tekninen elinkaari on yleensä noin 30 vuotta ja ne ehdotetaan uusittavaksi tarkastelujakson lopussa. Rakennuksessa on koneellinen poistoilmanvaihto. Korvausilma sisätiloihin johdetaan seinäventtiilien kautta. Poistoilmapuhaltimet (3 kpl) sijaitsevat vesikatolla ja ne palvelevat asuntokohtaisia liesituulettimia sekä molempien asuntojen poistoilmakanavistoa. Poistoilmapuhaltimet ovat toimivassa kunnossa. Yhdessä puhaltimessa oli kuitenkin havaittavissa alkavaa laakerivikaa ja se varaudutaan uusimaan. Ilmanvaihtokanaviston puhdistus on lisäksi ajankohtaista lähitulevaisuudessa 1.4 Sähkötekniikka Kiinteistön sähkö- ja tietojärjestelmät ovat pääosin vuodelta 1998. Yksittäisiä keittiökojeita ja sähkölämmittimiä on uusittu viime vuosina. Kohteen sähkötekniikka on tyydyttävässä kunnossa ja esitetyt korjaustoimenpiteet johtuvat järjestelmien normaalista ikääntymisestä. Kustannuksiltaan merkittävät korjaukset kohdistuvat sähkölämmittimiin ja asennusvalaisimiin. Kiinteistö on liitetty Fortum Espoo Distribution Oy:n pienjänniteverkkoon alkuperäisellä AXMK 4x70 S kaapelilla. Liittymän mitoitus on riittävä kohteen nykyiseen käyttöön. Kohteen sähkönjakelujärjestelmä on viisijohdinjärjestelmän mukainen. Asuinrakennuksen ulkopuolelta on pääsy sähkötilaan, jossa on nimellisvirraltaan 3x125 A sähköpääkeskus. Pääkeskuksessa on asuinhuoneistojen laskutusmittarit. Asuinhuoneistojen tuulikaapelissa on nimellisvirraltaan 3x40 A © Ramboll Finland Oy 11 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 ryhmäkeskukset, joiden lähdöt on suojattu johdonsuojaautomaateilla. Liesille ja sähkökiukaille on kolmivaihelähdöt ja märkätilojen pistorasiaryhmille on vikavirtasuojakytkimet. Uusissa asennuksissa vikavirtasuojakytkin on nykyään pakollinen kaikissa niissä pistorasioissa, joihin on mahdollista liittää siirrettävä sähkölaite. Sähkökeskukset ovat melko hyvässä kunnossa ja niiden uusiminen ei ole odotettavissa tarkastelujaksolla. Vikavirtasuojakytkimet on syytä uusia huoltotyönä tarkastelujakson jälkipuolella (kustannusta ei ole sisällytetty PTS-ehdotukseen). Asuinhuoneistojen asennusvalaisimet ovat rakennusvuodelta. Keittiöissä on T8-loistepukella varustetut työtasovalaisimet. Kylpyhuoneissa on pienloistelamppuvalaisimet ja löylyhuoneissa hehkulamppuvalaisimet. Huoneistojen teknisissä tiloissa ja varastorakennuksessa on hehkulamppuvalaisimet. Asuinhuoneiden valopisteet on varustettu valaisinpistorasioilla. Tontilla on kaksi pollarivalaisinta. Lisäksi kohteessa on kaksi terassien valaisinta ja kaksi numerovalaisinta. Kohteen valaisimet ovat tyydyttäväkuntoisia. Sisätilojen asennusvalaisimet ja ulkovalaisimet esitetään uusittavaksi tarkastelujakson jälkipuolella. Kohteen valaistus- ja pistorasiaryhmäjohdot ovat viisijohdinjärjestelmän mukaiset. Johdotusten merkittävää uusimista ei ole odotettavissa tarkastelujaksolla, mutta olohuoneiden rasiahimmentimet on syytä uusia huoltotyönä tarkastelujakson jälkipuolella. Ulkoalueella on kaksiosainen autolämmityspistorasiakotelo, jossa on autopaikkakohtaiset kytkinkellot mutta ei vikavirtasuojakytkintä. Pistorasiakotelo esitetään uusittavaksi tarkastelujakson jälkipuolella. Asuinhuoneistoissa on huoneistoa kohden kahdeksan sähkölämmitintä, joissa on kojekohtaiset termostaatit. Muutamia sähköpattereita on jo uusittu, muut lämmittimet ovat rakennusvuodelta. Kiinteistöhuollolta saadun tiedon mukaan yksittäisten alkuperäisten sähkölämmittimien termostaattisäädöt eivät toimi oikein. Alkuperäiset sähkölämmittimet esitetään uusittaviksi lähivuosina. Huoneistojen pesuhuoneissa on sähkötoimiset lattialämmitykset, joiden vikoja ei ole tiedossa. Lämmityksiä ohjaavat termostaatit on syytä uusia tarkastelujakson jälkipuolella. Lattialämmityskaapeleita ei ole syytä uusia tarkastelujaksolla, ellei pesuhuoneiden pintarakenteita päätetä uusia. Lisäksi putkistoissa saattolämmitykset, joiden vikoja ei ole tiedossa. Asuinhuoneistojen keittiöt on varustettu alkuperäisillä liesillä ja liesikuvuilla sekä niitä uudemmilla jääpakastinkaapeilla. Keittiökaapistoissa on tilaa mahdollisesti myöhemmin asennettaville astianpesukoneille. Alkuperäiset keittiölaitteet ovat vielä toimivia, mutta ne esitetään uusittaviksi tarkastelujakson alkupuolella. Löylyhuoneissa on nimellisteholtaan 8 kW sähkökiukaat, joiden vikoja ei ole tiedossa. Kiukaat varaudutaan uusimaan tarkastelujakson jälkipuolella. Kohteen tietojärjestelmät ovat rakennusvuodelta. Puhelinpisteet on toteutettu perinteisenä puhelinkaapelointina. Rakennuksessa on yhteisantennijärjestelmä, jolla on mahdollista vastaanottaa © Ramboll Finland Oy 12 / 19 Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 digitaalilähetyksiä. Telekaapelointien uusiminen ei ole odotettavissa tarkastelujaksolla. Asuinhuoneistoissa on paristolla toimivat palovaroittimet. Asuintiloihin on suositeltavaa asentaa verkkovirtaan liitettävät palovaroittimet, koska nykyisten määräysten mukaan uudisasuntojen palovaroittimien tulee toimia verkkovirralla. Palovaroittimia on oltava vähintään yksi jokaista asuinkerroksen 60 neliötä kohden. Kiinteistöhuollolla on kohteen piirustusmappi, jossa ei kuitenkaan ole sähköpiirustuksia. Puuttuvat piirustukset tulee hankkia kiinteistöhuollon käyttöön. 1.5 Siirtolaitteet Kohteessa ei ole siirtolaitteita. © Ramboll Finland Oy 13 / 19 Senaatti-kiinteistöt Kuntokatselmusraportti Stensvikin paritalo 1510022237-401 Kummelitie 2, 02320 Espoo 2.10.2015 PTS-KORJAUSKUSTANNUSENNUSTE Kustannustaso 2015 Kuntokatselmuksen päätulokset on koottu alla olevaan taulukkoon ja kuviin. Arvioidut korjaustarpeet on esitetty kolmessa pääryhmässä: - Välittömät korjaustarpeet (2015) - Kuntoriskit ja korjaustarpeet 1-5 vuoden aikajänteellä (2016 - 2019) - Kuntoriskit ja korjaustarpeet yli 5 vuoden aikajänteellä (2020 - 2024) Tarkemmat tiedot koskien rakenne-, lvi-, automaatio- ja sähköteknisiä korjaustoimenpiteitä on esitetty seuraavilla sivuilla. PTS-korjauskustannusennuste 1000 € (ALV 0%) Välittömät (2015) 6 13 % 1-5 vuoden aikajänteellä (2016 - 2019) 17 38 % Yli 5 vuoden aikajänteellä (2020 - 2024) 22 49 % Yhteensä (2015 - 2024) 45 100 % 2,08 Keskimäärin (2015 - 2024), (€/m2,KK) Kerrosala (m²) 1000 € (ALV 0%) Jakautuminen tekniikanaloittain: - Rakennustekniikka - LVIA-tekniikka (ml. rak. automaatio) - Sähkötekniikka 180 26 58 % 6 13 % 13 29 % 20 15 1000 € (ALV 0 %) 25 Sähkötekniikka LVIA-tekniikka 10 5 Rakennustekniikka 0 Välittömät, 2015 Korjaustapeet 2016-2019 Korjaustarpeet 2020-2024 Kustannusten jakautuminen tekniikanaloittain vuosina 2015 - 2024 Sähkötekniikka LVIA-tekniikka Rakennustekniikka Copyright Ramboll Finland Oy Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 A. VÄLITTÖMÄT KORJAUSTARPEET (2015) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 € (ALV 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA D5 Putkirakenteet alueella Rännikaivojen puhdistaminen irtoroskasta huoltotyönä. Huoltotyö D6 Viherrakenteet Kiinteistön ulkoseinän vierellä, ulkoseinässä kiinni kasvavat pensasistutukset erotetaan seinärakenteista harventamalla tai siirtämällä pensaat kaueammaksi rakennuksen ulkoseinästä. Työ tehdään huoltotyönä. Huoltotyö F12 Perusmuurit Rakennuksen itäseinällä sokkelissa olevan kosteusjäljen alkuperä on syytä selvittää ja tehdä tarvittavat korjaustoimenpiteet. Mahdollisia korjauskustannuksia ei ole sisällytetty PTS-ehdotukseen. F12 Perusmuurit Rakennuksen sokkelin vierus on erotettu piha-alueesta kiviaineskaistalla. Kiviaineiskaistan pinnalta poistetaan irtoroskat ja kasvillisuus huoltotyönä. F13 Alapohjat Huoneistojen maanvaraisen teräsbetonilaatan mahdollisen painuman selvittäminen lämpökamerakuvauksella. Samassa yhteydessä suositellaan myös lämpökamerakuvattavaksi ulkoseinien, katon ja ikkunoiden liittymät mahdolliset lämpövuotojen selvittämiseksi. PTS-ehdotukseen ei ole sisällytetty mahdollisia lattian ja seinän välisen raon, eikä lattiapinnan korjaus- ja tiivistystöitä. Ei sisällytetty PTSehdotukseen Huoltotyö 2 Lattian painanteet ehdotetaan tasoitettavaksi seuraavan lattian pinnoitustyön uusimisen yhteydessä. F41 Yläpohja Ullakolla huoneistojen välinen palokatkoseinä tulee tiivistää vesikatteen ja ruodelautojen välistä. F43 Yläpohjavarusteet Vesikatolla yläpohjatilaan vievän käyntiluukun kannen putoamisen estävän ketjun kiinnitys kattorakenteisiin huoltotyönä. F6 Tilojen pintarakenteet Molempien huoneistojen pesuhuoneiden lattian ja seinän sekä seinien pystynurkkien väliset silikonisaumat uusitaan. 1 Huoltotyö 2 Molempien huoneistojen WC- sekä varastotiloissa lattiapinnoitteena toimivan muovimaton saumojen ja ylösnostojen puutteellisten kiinnityksien korjaus. Varastojen lattiasta nousevien käyttövesiputkien ympärille suositellaan valettavaksi betonikaukalo, jonka avulla mahdollinen käyttövesiputken vuoto tulee näkyviin ja jota vasten lattian muovimatto voidaan tiivistää. B-huoneiston olohuoneen seinään poratut reiät paikataan. Ulkoseinään poratussa reiässä on myös seinän höyrynsulku vauroitunut. Höyrynsulku täytyy korjata ja tiivistää huolellisesti ennen reiän korjaamista. Copyright Ramboll Finland Oy Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 A. VÄLITTÖMÄT KORJAUSTARPEET (2015) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 € (ALV 0%) F6 Tilojen pintarakenteet Yht: A-huoneiston teknisen tilan katon ja seinän rajapinnassa mahdollisesti vesivuodon aiheuttama vaurio. Vauriokohta on tutkittava tarkemmin ja selvitettävä vaurioitumisen syy. PTSehdotuksessa on alustavasti varauduttu mahdollisen vaurion korjaamiseen, mutta korjauskustannukset tarkentuvat, kun vaurion syy saadaan selville. 1 Rakennustekniikka yhteensä 2015 6 LVIA-tekniikka yhteensä 2015 0 2. LVIA-TEKNIIKKA Yht: 3. SÄHKÖTEKNIIKKA H1 Sähköjärjestelmät Hankitaan kohteen sähköpiirustukset kiinteistön käyttöön. H33 Kaapeliläpiviennit Kohteessa havaittiin muutamia mineraalivillalla tiivistettyjä läpivientejä, jotka tulee tiivistää palokatkomassalla huoltotyönä. Yht: Sähkötekniikka yhteensä 2015 Ei sisällytetty PTSehdotukseen Huoltotyö 0 Copyright Ramboll Finland Oy Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ (2016 - 2019) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 € (ALV 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA F12 Perusmuurit Asennetaan perusmuurilevyn yläreunasta puuttuvat reunalistat. Ulkoseinän vierustoilla, jossa perusmuurilevy ei ole näkyvissä, sokkelin vierustat kaivetaan auki ja lisätään tarvittaessa puuttuvat reunalistat. 3 Salaojajärjestelmän toimivuuden varmistaminen painehuuhtelulla. Pihan oleskelualueen painunut betonilaatoitus oikaistaan ja terassin laudoitus ja kaiteet pintakäsitellään. Bhuoneiston sisääntulokatoksen irti olevat reunimmaiset betonilaatat kiinnitetään. F31 Ulkoseinät Julkisivun lautaverhouksen maalaus, sisältäen myös sisääntulo- ja takapihan katoksien, ulkovaraston sekä sähköpääkeskuksen ovien, räystäiden laudoituksen, ikkunoiden smyygilautojen, ulkovaraston sekä aitojen maalaamisen. Varaudutaan myös uusimaan huonokuntoisimpia puuosia. 5 F32 Ikkunat Rakennuksen ikkunoiden heloituksien, käyntien ja tiivisteiden tarkastus. Mahdolliset korjaustoimenpiteet huoltotyönä. Huoltotyö F6 Tilojen pintarakenteet Kiinteistön B-huoneistossa olohuoneen puiset Ei sisällytetty kattopaneelit ovat hieman notkollaan. Todennäköisesti PTSpaneelien kiinnitykset ovat antaneet periksi. Notkollaan ehdotukseen olevat panelit suositellaan irrotettaviksi ja uudelleen asennettaviksi. Korjauskustannuksia ei ole sisällytetty PTSehdotukseen. Rakennustekniikka yhteensä 2016 - 2019 .. 8 2. LVIA-TEKNIIKKA G33 .. Kanavistot Ilmanvaihtokanaviston puhdistus sekä laakerivikaisen huippuimurin uusiminen. LVIA-tekniikka yhteensä 2016 - 2019 2 2 Copyright Ramboll Finland Oy Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ (2016 - 2019) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 € (ALV 0%) 3. SÄHKÖTEKNIIKKA H61 Lämmittimet, kojeet ja laitteet Asuinhuoneistojen alkuperäiset sähkölämmittimet esitetään uusittaviksi, koska muutamien lämmittimien termostaatit ovat jo vikaantuneet. 4 H62 Kojeet ja laitteet Asuinhuoneistojen alkuperäiset keittiölaitteet esitetään uusittaviksi ikäperustein. 3 J51 Paloilmoitusjärjestelmät Asuintiloihin on suositeltavaa asentaa verkkovirtaan liitettävät palovaroittimet. .. Sähkötekniikka yhteensä 2016 - 2019 Ei sisällytetty PTSehdotukseen 7 Copyright Ramboll Finland Oy Senaatti-kiinteistöt Stensvikin paritalo Kummelitie 2, 02320 Espoo Kuntokatselmusraportti 1510022237-401 2.10.2015 C. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET YLI 5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ (2020 - 2024) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 € (ALV 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA D7 Päällysrakenteet Kiinteistön halkeillut sekä painunut asfalttipinta suositellaan uusittavaksi tarkastelujakson loppupuolella. 5 F41 Yläpohja Asuinrakennuksen sekä ulkovaraston peltikatteen maalaaminen. 5 F6 Tilojen pintarakenteet Molempien huoneistojen saunan puupanelien kiinnityksiin käytettyjen naulojen kannat ovat ruostuneita ja ne ovat värjänneet paneeleita naulojen kohdilta mustiksi. Saunan paneelit suositellaan uusittaviksi tarkastelujakson loppuosalla. 2 Rakennustekniikka yhteensä 2020 - 2024 .. 12 2. LVIA-TEKNIIKKA G21 Vedenkäsittelylaitteet Lämminvesivaraajien uusiminen tarkastelujakson lopussa tai pian sen jälkeen. LVIA-tekniikka yhteensä 2020 - 2024 .. 4 4 3. SÄHKÖTEKNIIKKA H11 Aluejärjestelmät Kohteen ulkovalaisimet ja ulkoalueen autolämmitypistorasiakotelo esitetään uusittaviksi tarkastelujakson lopulla. H22 Jakokeskukset alle 1000 V Ryhmäkeskusten vikavirtasuojakytkimet varaudutaan uusimaan tarkastelujakson loppupuolella huoltotyönä. Vikavirtasuojakytkimet on syytä testata kuukausittain. H51 Valaisimet Asuinhuoneistojen keittiöiden, kylpyhuoneiden, löylyhuoneiden, WC-tilojen, teknisten tilojen ja varastorakennuksen asennusvalaisimet esitetään uusittaviksi tarkastelujakson jälkipuolella. Lisäksi on syytä uusia olohuoneiden rasiahimmentimet. Ryhmäjohtojen laajempi uusiminen ei ole tarpeen. 3 H61 Lämmittimet, kojeet ja laitteet Saunan kiukaiden uusimiseen tulee varautua tarkastelujakson jälkipuolella. Lisäksi on syytä uusia pesuhuoneiden lattialämmityksiä ohjaavat termostaatit. 1 .. Sähkötekniikka yhteensä 2020 - 2024 2 Huoltotyö 6 Copyright Ramboll Finland Oy
© Copyright 2024