1. No category

MATKAILUTEOLLISUUDEN
HANKETARKASTELUT - OSTAJAN OPAS
Martti Palonperä
Hospitality Investment Advisor HIA
Harjannetie 17 C 25, 00710 Helsinki
mobiili 040 555 4707
[email protected] - www.hia.fi
2
MATKAILUTEOLLISUUDEN HANKETARKASTELUT
Ensimmäiset kassavirtaperusteiset mallit tarkastella hotelli- ja muunlaisten matkailua palvelevien kiinteistöhankkeiden mielekkyyttä saivat alkunsa Pohjois-Amerikassa noin 50 vuotta sitten.
Nykyisin niitä sovelletaan kautta maailman. Esimerkkejä matkailukiinteistöistä ovat:
• hotellit erilaisine konsepteineen
• kokous- ja kongressikeskukset
• monitoimihallit ja liikuntakeskukset
• erikoismuseot ja näyttelytilat
• luonto- ja tiedekeskukset
• lomakylät
• rinne- ja golfyhtiöt
• vierasvenesatamat
• akvaariot ja huvipuistot sekä myös
• senioreiden palvelutalot ja -kylät
Luetteloa yhdistävä tekijä on investointi tietyn käyttötarkoituksen erikoiskiinteistöön. Kyse voi
olla uuden rakentamisesta tai vanhan ostamisesta, peruskorjauksesta ja/tai laajennuksesta. Ns.
hankeosallisia, eräät heistä myös hanketarkasteluiden rahoittajia ovat:
• lainoittajat, takaajat ja avustuslähteet (ensisijaiset kohderyhmät)
• oman pääoman sijoittajat (ensisijainen kohderyhmä)
• kunnalliset päättäjät
• kiinteistökehittäjät
• kehitysyhtiöt
• operaattorit eli vuokralaiset tai management-yhtiöt
Sidosryhmänsä mukaan luettuna Suomen matkailuteollisuuden mielenkiinto meille uusia, kassavirtaperusteisia hanketarkastelutapoja kohtaan on ollut olematonta. Viime aikoina olemme
kuitenkin alkaneet muuttaa asennetta. Osittain tämä on Finprohon kuuluvan Invest in Finlandin
ansiota.
Koska nämä tarkastelutavat tunnetaan meillä pintapuolisesti, niille on annettu kirjavia nimityksiäkin: hankeselvitys, kannattavuuden arviointi, kannattavuustutkimus, toteutettavuusarviointi,
markkina- ja kannattavuusselvitys ja toteutettavuusselvitys. Nimikkeitä saatetaan käyttää toistensa synonyymeina ja niiden sisältö mieltää yhteismitalliseksi. Ne eivät ole kumpaakaan. Myös
liiketoimintasuunnitelma ja tässä kuvattavat hanketarkastelumallit ymmärretään helposti väärin samaksi asiaksi. Liiketoimintasuunnitelmaan verrattuna toteutettavuuden selvittämislähtökohta
on tutkimuksellinen. Liiketoimintasuunnitelma toteuttaa olemassa olevan yrityksen keskipitkän
aikajänteen strategiaa vuositasolla. Kun kyse on uudesta hankkeesta, toteutettavuusselvitys
esimerkiksi voi osoittaa ensimmäisen liiketoimintasuunnitelman lähtökohdat.
Ominaista kansainvälisille hanketarkastelumenettelyille mm. on markkina- ja kilpailija-analyysi
sekä kassavirtaperusteinen laskenta. Yhteisiä standardeja menettelyillä ei kuitenkaan ole. Silti
voi sanoa, että hanketarkasteluille on muovautunut kolme syvyystasoa. Niiden tavoitteista ja
tavoite-eroista hankeosallisten on oman etunsa vuoksi oltava tietoisia.
HANKETARKASTELUN TAVOITE JA NIMIKE
Kaikissa toteutettavuustarkasteluiden vaihtoehdoissa pohditaan hankkeen (1) toiminnallista ja
(2) taloudellista mielekkyyttä. Syvällisempi tapa kattaa lisäksi (3) rahoituksellisen mielekkyyden.
Työhön voi, tosin harvoin liittyä myös hankkeen (4) juridinen mielekkyystarkastelu.
Tarkastelutavan valinta on paljolti kiinni siitä, mitä hankeosapuolet toteutettavuuden selvittämisellä tavoittelevat. Perimmiltään sillä voidaan tavoitella myönteistä tai kielteistä hankesuositusta:
kyllä tai ei. Tai tavoitteena voi olla jokin hanketarkastelun aiempi vaihe, joka jättää kyllä tai ei Hospitality Investment Advisor HIA
3
suosituksen antamatta. Silti sekin on avuksi, työkalu hankekehittäjien ja rahoittajien itse jatkaa
rahoituksellisen mielekkyyden selvittelyä kohti lopullista kyllä/ei-vastausta.
Ajan myötä maailmalla likimain vakiintuneiden käytäntöjen perusteella yleisimpiä lähestymistapoja ja niille vakiintuneita nimikkeitä on kolme:
A. Markkinatutkimus ja taloudelliset laskelmat
(Feasibility Report tai Market Study with Financial Projections)
B. Markkinatutkimus ja arvon arviointi
(Market Study and Valuation)
C. Toteutettavuusselvitys ja toteutettavuustutkimus1
(Pre-Feasibility Study ja Feasibility Study)
Tarkastelumallien erottamista vaikeuttaa, että niiden nimikkeissä yleisesti käytetään jotakin feasibility-termin johdannaista. Helppoutensa vuoksi feasibility-sanan käyttö on ymmärrettävää
mutta johtaa helposti harhaan. Lähestymistapa A esimerkiksi ei yleensä ota huomioon hankkeen rahoitusta, ei operaattorin eikä kiinteistön, vaikka sen eräässä englanninkielisessä nimikeversiossa käytetään ilmaisua financial projections.
Jos hanketarkastelun tavoitteena on A tai B, hankeosallisten on jatkettava hankeinformaation
työstämistä lopullista hankepäätöstä varten. Jos he asettavat tavoitteeksi myönteisen tai kielteisen kannanoton hankkeen mielekkyydestä, kyse on toteutettavuusselvityksestä tai tutkimuksesta. Toteutettavuusselvitys tai -tutkimus C eroaa A:sta ja B:stä siten, että C edellyttää
kannanottoa, vastaamista kolmeen kysymykseen: Onko hanke mielekäs
1. Toiminnallisesti (toimintakonsepti tilankäyttö ml.)
2. Taloudellisesti (tuloslaskelma käyttökatteeseen asti eli
tulos ennen korkoja, veroja, poistoja ja kuoletuksia)
3. Rahoituksellisesti (oman ja vieraan pääoman rakenne
ja tarve, koko pääoman pitkän aikajänteen tuotto, oman
pääoman pitkän aikajänteen tuotto ennen veroa tai veron
jälkeen sekä vastaava sisäinen korkokanta; hankkeen
arvoarvio (tarkastelutapa B) voi sisältyä myös toteutettavuustutkimukseen ja -selvitykseen
KOLMEN TARKASTELUTAVAN YHTÄLÄISYYKSISTÄ JA EROISTA
Markkina- ja kilpailija-analyysi yhdistää jokaista kolmea hanketarkastelutapaa (A, B ja C). Markkina-analyysistä haetaan perusteita niin toimintakonseptille kuin tarjonta-, kysyntä-, tuotto- ja
kuluarvioille ja niiden ennusteille.
Toinen jokaista kolmea hanketarkastelutapaa (A, B ja C) yhdistävä tekijä on, että hankkeen
eräs numeerinen tarkasteluvaihe, tuloslaskelma ulottuu käyttökatteeseen asti. Kansainvälisemmin sitä kutsutaan EBITDA:ksi, Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization.
Aiempi virallinen nimitys oli Operatiivinen nettotuotto, Operative Net Income eli NOI. Hotelliteollisuuden kansainvälisesti vakiintuneesta tuloslaskelmamallista käytetään nimitystä Uniform Sys1
Toteutettavuusselvitystä (Pre-Feasibility Study) voi luonnehtia tutkimuksen (Feasibility Study) yleisluonteisemmaksi versioksi. Ne saattavat erota mm. siten, että selvityksen markkina- ja kilpailija-analyysi on
pintapuolisempi. Tai saatavissa oleva markkina- ja hankeinformaatio on tutkimustermin oikeuttamiseksi
liian rajallista. Tai hankeinvestointi on arvioitava suurpiirteisemmin, epätarkemmin. Laskentaprosessit
ovat silti kummallekin samat. Jos toteutettavuusselvitys ja muut hankkeeseen liittyvät asiat, esimerkiksi
kaavoituksen eteneminen antavat myöhemmin aihetta, selvitys voidaan laajentaa tutkimukseksi.
Hospitality Investment Advisor HIA
4
tem of Accounts for the Lodging Industry, lyhyesti USALI. Sen tuorein 11. painos on tullut voimaan vuoden 2015 alusta.
Tekstissä esiintyvä termi kassavirta on epämääräinen käsite. Aidoimmillaan se tarkoittaa oman
pääoman tuotoksi jäävää vuotuista rahamäärää vieraan pääoman hoitomenon ja verojen jälkeen. EBITDA:an, siis käyttökatteeseen päättyvää tuloslaskelmaakin voi kutsua eräänlaiseksi
kassavirtalaskelmaksi. Eräs USALI:sta johtuva tekijä nimittäin antaa sille hieman aidomman
kassavirtavivahteen: kalusto- ja laitereservi eli Reserve for Replacement eli RfR.
Se on vähennettävä EBITDA:sta. Reservi perustuu ajatukselle, että liiketoimintaan on jatkuvasti
palautettava rahaa korvaamaan luontainen kuluminen: kalusto, laitteet ja sisustusmateriaalit.
Muuten tuote alkaa menettää kilpailukykykään, ja pitkäjänteiseltä numeeriselta tarkastelulta putoaa pohja. Hotelleille reservi voi ensimmäisenä toimintavuotena tarkoittaa 0% tai 1% koko liikevaihdosta, sitten esimerkiksi 2% ja vuodesta kolme alkaen 3% - 5%. Mieluiten raha pitäisi siirtää syrjään erilliselle tilille. Aina näin ei kuitenkaan tehdä mutta reservi joka tapauksessa otetaan huomioon ainakin laskennallisesti. Reservi ei ole verotuksessa vähennettävä liiketoimintakulu. Sen myötä tehdyt, taseeseen aktivoidut hankinnat sen sijaan ovat poistettavissa ja vähennettävissä verotuksessa. Kun reserviin siirretyt varat otetaan huomioon tuloslaskelmassa ja vähennetään EBITDA:sta, erotukseksi saadaan korjattu eli oikaistu EBITDA.
Yhdistävistä tekijöistä huolimatta matkailuhankkeiden kolmella tarkastelu- ja lähestymistavalla
on merkittäviä eroja. Eräs niistä on numeerisen tarkastelujakson pituus. A:n laskennallinen tarkastelujakso on usein viisi vuotta, mutta myös kymmentä vuotta käytetään. B:n ja C:n tarkastelujaksot ovat kansainvälisesti vakiintuneen käytännön mukaan 10 vuotta. Käytännön menettely
on, että ensimmäiset kolme tai neljä ensimmäistä operatiivista vuotta pyritään arvioimaan niin
tarkasti kuin mahdollista. Sen jälkeen tarkastelujakson loppuun otetaan huomioon vain inflaatio.
Tarkastelutapa A - toteutettavuusraportti eli markkina-analyysi ja taloudelliset
laskelmat eli Feasibility Report eli Market Study and Financial Projections
Kun hanketta selvitetään vaihtoehto A:n eli markkina-analyysin ja taloudellisten laskelmien perusteella, kassavirtatarkastelu päättyy liiketoiminnan oikaistuun EBIDA:an. Se kuvaa paljonko
rahaa jää jäljelle toiminnallisten kulujen sekä kalusto- ja laitereservin jälkeen.
Hotelliteollisuuden management-sopimusvaihtoehdossa, ennen oikaistua EBITDA:a operaattori
on jo maksanut operatiiviset kulut ja itselleen management-palkkionsa. Loppukassavirta on kiinteistön omistajan, siis kiinteistöyhtiön. Siitä omistajan on katettava kiinteistövakuutukset ja verot, omat hallintokulunsa, jos ne ovat suoraan kohdennettavissa ko. kiinteistöön sekä vieraan
pääoman hoito ja verot. Management-sopimustapauksessa operaattori on saanut tavoittelemansa. Laskentaprosessi jää tähän, operatiiviselle tasolle; se ei ulotu syvemmälle operaattoriin
eikä kiinteistöön.
Vuokrasopimusvaihtoehdossa, jos kiinteistöomistajan vuokravaatimus olisi ennalta tiedossa
(yleensä ei ole), vaatimus korvaisi operaattorin management-palkkiot. A:n numeerinen tarkastelu päättyy tässäkin tapauksessa operatiivisen tuloslaskelman käyttökatteeseen eli oikaistuun
EBITDA:an. Vuokran jälkeinen kassavirta, käyttökate kuuluu operaattorille. Se riittää tai sitten ei
operaattorin vieraan ja oman pääoman tuottovaatimusten sekä verojen kattamiseen. Kiinteistön
omistaja saisi haluamansa, ennalta määrittämänsä vuosivuokran.
Tarkastelutapa A ottaa kantaa operoinnin taloudelliseen mielekkyyteen mutta ei lainkaan rahoitukselliseen mielekkyyteen enempää operaattorin kuin kiinteistön omistajan näkökulmasta.
Loppuarviointi ja laskenta jäävät hankeosallisten tehtäviksi. Heidän on ts. täydennettävä hankeinformaatiota: liiketoimintaan ja kiinteistöön sitoutuvat pääomatarpeet, niiden rahoitusrakenteet sekä arviot kassavirtojen riittävyydestä pääomien (oma ja vieras) tuottovaatimuksille ja veroille.
Hospitality Investment Advisor HIA
5
Tarkastelutapa B - markkinatutkimus ja arvon arviointi
eli Market Study and Valuation
Tarkastelutapa B:n kassavirroissa otetaan huomioon rahoitusrakenne (oman ja vieraan pääoman prosenttiosuudet) ja rahoituksen hinta mutta ei itse rahoitustarvetta. Oikaistusta EBITDA:sta vähennetään lainanhoito (korko ja kuoletus), jolloin jäljelle jää oman pääoman tuotto ennen veroa. Yhteisöverokin voidaan ottaa huomioon, jolloin jäljelle jää puhdas oman pääoman
tuotto. Liiketoiminnan ja/tai kiinteistön jatkuvuusarvo vuoden 10 lopussa mukaan luettuna vuotuiset oman pääoman kassavirrat diskontataan nykyarvoonsa, yleensä avautumisvuoteen. Prosentuaalisen rahoitusrakenteen (oma/vieras) kautta se muunnetaan edelleen koko pääoman eli
hankkeen arvoksi.
Arvoarviointia varten on kehitetty kaksi kassavirtaperusteista laskentakaavaa. Etukäteistietoa
investointitarpeesta ei tarvita. Siksi kaavoista on käytetty yleisnimitystä Simultaneous Valuation
Formula. Yhtälöt on rakennettu niin, että ne silti ottavat huomioon vieraan pääoman hoidon ja
toinen lisäksi yhteisöveron. Yksinkertaisempi kaava käyttää diskonttaukseen oman pääoman
pitkän aikajänteen tuottovaatimusta lainanhoidon jälkeen mutta ennen veroa ja toinen vastaavaa vaatimusta veron jälkeen. Siksi jälkimmäinen on rakenteeltaan ensimmäistä monimutkaisempi.
Kaavojen kahta, yleensä hieman toisistaan poikkeavaa arvoa tai niiden keskiarvoa hankeosalliset voivat verrata jossakin, usein myöhäisemmässä vaiheessa tehtävään varsinaiseen arvioon
investointitarpeesta. Jos ne kohtaavat tai arvoarvio on investointitarvetta korkeampi, hanke voi
olla paitsi toiminnallisesti ja taloudellisesti myös rahoituksellisesti mielekäs.
Lyhyempi on ennen veroa ja pidempi veron jälkeen -arvokaava.
{[ NI1 − (fxMxV) ] x1/S 1} + {[NI2 − (fxMxV) ] x1/S 2}...{[ NI10 − (fxMxV) ] x1/S10} + {[(NI11/Rr) − (bxNI11/R r)] − [(1 − P)xMxV ] x1/ S10} = (1− M)xV
Suzanne R. Mellen, Senior Managing Director, HVS International
$
1
$
''
$
'
$
'
1
1
&% 1 −
) fMV
&% 1−
) t1VIB
n
& n IBrRFRjtl &% 1− (1 + Ye)(n − j))( )
$ n NIj(1− t1)'
t1i(1 − P)MV
(1 + Ye)n (
(1 + Ye)n (
&
)
Value = (1)VxM + (2)& ∑
+
(4)
+
(5)
+
(6)
−
(3)
∑ (1 + r)j
∑
)
L1ye(1 + Ye)j
Ye
YeL1
& j =1
)
% j = 1 (1 + Ye)j (
j=1
&%
)(
$
$
$
'
''
1
1
& 1−
) t1VIF
& n IFrRFR jt1&% 1 − (1 + Ye)(n − j) )( )
$ n
(1 + y e)L2(
%
jt1 '
) − (9)& ∑ RFR )
+(7)
+ (8)& ∑
YeL2
L2Ye(1 + Ye)j
% j = 1 (1 + Ye )j (
& j1
)
&
)
%
(
$ NI1 1(1 − b)
' $ n IBrRFR j(n − j)' $ n IFrRFR j(n − j)' '
nVIB nVIF $ n
NI11(1− b)
− (1 − P)MV − &
−V +
+
− & ∑ RFR j) + & ∑
)( + &% ∑
)( ) t2
L1
L2
R
R
L1
L2
% j =1
( % j =1
%
(
j =1
+(10)
(1 + Ye)n
Jan A. deRoos, Ph.D., HVS International Professor of Finance and Real Estate, Cornell University ja Mr. Steve
Rushmore, perustaja, HVS International
Tarkastelutapa C - toteutettavuusselvitys ja toteutettavuustutkimus eli
Pre-Feasibility Study ja Feasibility Study
Kumpikin lähestymistapa B ja C hyödyntää yhteistä informaatiota hankkeen rahoitusrakenteesta
ja rahoituksen tuottovaatimuksista. Silti niiden laskentaprosessit poikkeavat oleellisesti.
Hankeosallisten näkökulmasta merkittävin ero on, että toisin kuin B:ssä investointitarve eli sitoutuvan pääoman määrä on nimenomaisesti arvioitava tarkastelutapa C:tä varten.
Se on tehtävissä kahdella tavalla. Ensimmäisessä selvityksen tekijät ja hankeosalliset arvioivat
kokemuksensa perusteella investoinnin suuruusluokan. Tämä edellyttää osapuolten hahmottamaa, alustavaa huonetilaohjelmaa.
Toinen vaihtoehto edellyttää toimintakonseptiin perustuvaa, viimeistellympää tilaohjelmaa ja tavoitehintalaskelmaa. Tilaohjelma on tyypillisesti arkkitehdin ja tavoitehintalaskelma rakennushankkeiden kustannuslaskentaan erikoistuneen konsultin vastuualuetta.
Hospitality Investment Advisor HIA
6
Ensimmäisellä, kevyemmällä hankeinvestoinnin arviointitavallakin on mahdollista päästä lähelle
lopullista totuutta. Selvää silti on, että jälkimmäinen on luotettavampi. Ensimmäinen voi soveltua
toteutettavuuden selvitystasoiseen työhön mutta ei tutkimustasoiseen.
Katso myös kuvio diskontatun kassavirta-analyysin yleisperiaatteesta.
DISKONTATUN KASSAVIRTA-ANALYYSIN YLEISPERIAATE
- UUSI KIINTEISTÖ TAI KIINTEISTÖN PERUSKORJAUS JA LAAJENNUS
Positiivisten kassavirtojen nykyarvon
summa
Keltaiset nuolet kuvaavat vuotuisten kassavirtojen diskonttausta nykyarvoisiksi vuoteen 0.
Positiinen
kassavirta
aikajanan
yläpuolella
Aikajana
-2
0
-1
Negatiivinen
kassavirta
aikajanan
alapuolella
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Negatiivisten kassavirtojen nykyarvon
summa
Hanketarkastelu, kuvion tapauksessa markkintatutkimus ja arvon arviointi (B) tai toteutettavuustukimus (C) sekä
matkailukiinteistön suunnittelu ja rakentaminen alkavat vuonna -2. Hanke valmistuu ja avautuu vuonna 0, joka on
arvoajankohta. Pidempi punainen nuoli alas muodostuu investoinneista vuoden 0 hintatasossa. Ensimmäisen toimintavuoden kassavirta voi olla negatiivinen - tai ei. Tämä riippuu mm. kiinteistön käyttötarkoituksesta, operaattorin ja omistajan sopimussuhteesta ja rahoituksesta. Paksumpi vihreä nuoli vuoden 10 lopussa kuvaa liiketoiminan
tai kiinteistön myynnistä syntyvää kassavirtaa, jatkuvuusarvoa. Ellei sitä otettaisi huomioon, hanke aliarvostuisi.
Hospitality Investment Advisor HIA
Kassavirtojen nykyarvon (±) on oltava yhtä suuret tai positiivinen (vihreä nuoli yhtä pitkä tai pidempi kuin punainen), jotta hanke voisi olla sekä toiminnallisesti, taloudellisesti että rahoituksellisesti mielekäs.
TARKASTELUTAVAT B JA C YHDESSÄ
Toteutettavuusselvityksen tai -tutkimuksen perusteella (C) hankeosallisille voidaan antaa näkemys hankkeen toteutettavuudesta: kyllä tai ei. Kolmaskin vastaus on mahdollinen ja perustuu
tarkastelutapojen B ja C yhdistämiseen: kyllä edellyttäen että…
Tarkastelutapa B antaa viitteen siitä, mitä hanke saa maksaa eli mikä on hankkeen arvo. C kertoo, mitä hanke oikeasti maksaa ja onko se paitsi toiminnallisesti ja taloudellisesti myös rahoituksellisesti mielekäs. Tämä nimenomaan on toteutettavuusselvityksien ja -tutkimusten tavoite.
Jos B:n tuottama arvoarvio on alhaisempi kuin investointitarve, myös C:n tuottamat tunnusluvut
ovat tavoitteita heikommat. Oman pääoman nykyarvo on hankkeen edellyttämää oman pääoman panosta alhaisempi ja sen sisäinen korkokanta tuottovaatimustansa heikompi.
Tasapaino voi löytyä arvioimalla toimintakonsepti, tilankäyttö ja siitä johtuvat operatiiviset kulut
ja rahoitustarve uudelleen. Toinen mahdollinen tie tasapainoon on, että hankerahoitus järjestellään alkuperäisestä poikkeavalla tavalla. Tämä voi tarkoittaa korkeampaa tai alhaisempaa oman
pääoman osuutta, pidempää laina-aikaa ilman vapaavuotta tai sen kanssa, alhaisempaa lainakorkoa, mahdollisesti alun perin oletettua korkeampaa investointiavustusta, oman pääoman
tuottovaatimuksen alentamista ja/tai alhaisempaa tai korkeampaa vuokraa tai alhaisempia maHospitality Investment Advisor HIA
7
nagement-palkkioita. Nämä tasapainon etsimisvaihtoehdot mahdollistavat kolmannen, ”kyllä
edellyttäen että…” -suositusvaihtoehdon. Katso kuvio 2, matkailuhankkeiden tarkastelutavoista
ja -tasoista A, B ja C.
MATKAILUHANKKEIDEN MIELEKKYYDEN ARIVOINTI
MARKKINA- JA KILPAILIJA-ANALYYSI
Markkina-, kilpailija-, tarjonta- ja kysyntäanalyysit,
toimintakonsepti ja konseptin mukaiset tuotto- ja
kulurakenteet
TALOUDELLINEN TARKASTELU (A)
Numeerisen tarkastelujakson käyttökate-/EBITDA-arviot
operaattorin näkökulmasta. Jos tämä, taloudellinen tarkastelu A on tavoitetaso, hankeosalliset tukeutuvat saamaansa aineistoon ja jalostavat sen hankepäätöstänsä
varten. Vaihtoehtona on tavoitetason nosto rahoitustarkastelutasoille B tai C tai niiden yhdistelmälle.
RAHOITUSTARKASTELU (B ja/tai C)
Taloudellisen tarkastelun A lisäksi rahoitusrakenne, rahoituksen hinta, lainanhoito (korko ja kuoletus) ja jäännöseli jatkuvuusarvojen (liiketoiminta/kiinteistö) osatekijät
(B) MITÄ HANKE SAA MAKSAA ELI ARVO
Arvo perustuu tarkastelujakson EBITDA:an, rahoitusrakenteeseen, pääomien tuottovaatimuksiin sekä vuotuisten kassavirtojen ja jatkuvuusarvon
diskonttaukseen. Arvon oltava yhtä suuri tai suurempi kuin sitoutuva pääoma, investointi. Liiketoiminta ja kiinteistö erikseen, jos vuokrasopimus.
(C) MITÄ HANKE OIKEASTI MAKSAA JA TUOTTAA
Erillisarvio investointitarpeesta, tarkastelujakson kassavirtojen
diskonttaus jatkuvuusarvo mukaan luettuna sekä oman pääoman nykyarvon vertailu hankkeen todella sitoman oman pääoman kanssa.
Liiketoiminta ja kiinteistö erikseen, jos vuokrasopimus.
JOHTOPÄÄTÖS: onko hanke mielekäs toiminnallisesti, taloudellisesti ja rahoituksellisesti
kyllä / ei / kyllä edellyttäen että...
Laajuudessa tai toisessa markkina- ja kilpailija-analyysi on aina tehtävä, sillä siitä haetaan perusteita toimintakonseptille ja sitä vastaavalle käyttökate-/
EBITDA-tarkastelulle. Jos hankkeen kehittäjällä kuten rakennusliikkeellä on asiantunteva näkemys investointitarpeesta (mitä hanke oikeasti maksaa),
investoinnin erillisarviointia ei tarvita. Muussa tapauksessa investointitarpeen arviointi on sisällytettävä hanketarkastelutapa C:hen.
Hospitality Investment Advisor HIA
TARKASTELUTAVOITTEEN SEKÄ OPERAATTORIN JA
KIINTEISTÖOMISTAJAN SOPIMUSSUHTEEN YKSILÖINTI
Yleensä hanketarkasteluita tekevät aiheeseen erikoistuneet asiantuntijat. Ennen tarjouspyyntöjen lähettämistä hankeosallisten tulee hahmottaa, mitä he hankaselvitykseltä odottavat. Jos tavoitteena on jokin hanketarkastelutavoista A, B tai C, tämä on todettava tarjouspyynnössä. Jos
tavoite on jokin muu, myös se on tarpeen selvästi yksilöidä. Operaattorin ja omistajan sopimussuhteesta (omistaja-operaattori vai vuokra- tai management-sopimus) on niin ikään syytä mainita.
Yksinkertaisimmillaan operointi- ja omistusvaihtoehtoja on kolme. Kyseessä voi olla hanke, jossa operaattori omistaa myös kiinteistön. Tällöin operointi ja kiinteistö yhdistetään laskennallisesti (A, B ja C).
Toinen vaihtoehto management-sopimus, jotka - toisin kuin muualla maailmassa - ovat Suomessa poikkeuksellisia. Myös tässä mallissa operointi ja kiinteistö yhdistetään laskennallisesti:
kiinteistön omistaja omistaa kaiken, myös irtaimiston (A, B ja C). Management-palkkiota lukuun
ottamatta operaattoria ei muulla tavoin oteta laskennallisesti huomioon.
Kolmas vaihtoehto on Suomessa tavanomainen vuokrasopimusmalli: operointi ja omistus ovat
erillisissä yhtiöissä. Siksi investointiarviot mukaan luettuna laskennalliset tarkastelut on tehtävä
kummallekin erikseen. Työn erääksi oheistavoitteeksi on asetettava operaattorin vuokranmaksukyvyn arvioiminen. Tähän tarkoitukseen lähestymistapa A ei sovellu; B- ja C-vaihtoehdoille
operaattorin ja omistajan erottaminen ei ole järin suuri asia.
Ellei näitä asioita todeta tarjouspyynnössä, hankeosalliset saavat keskenään vertailukelvottomia
tarjouksia ja loppuraportin, jonka sisältö ei ehkä vastaa asetettua mutta julki tuomatonta tavoitetta.
Hospitality Investment Advisor HIA
8
RISKIANALYYSI
Herkkyysanalyysi edustaa perinteistä hankeriskien tarkastelutapaa. Eräitä perusmuuttujia vaihtelemalla operaattorille ja kiinteistön omistajalle tuotetaan yksiarvoista eli perusvaihtoehtoa pessimistisemmät ja optimistisemmat kassavirtalaskelmat tunnuslukuineen.
Nykyaikainen, yleisesti käytetty riskin hahmottaminen perustuu Monte Carlo -riskisimulaatioon.
Joukolle tapahtumia ja muuttujia arvioidaan toteutumistodennäköisyyksiä tilastomatematiikan
työkaluin. Tyyppiesimerkki on normaalihajonta. Tämä Excelin päälle latautuva ohjelma simuloi
riskitapahtumia esimerkiksi 500 kertaa ja tuottaa lopputulosten hajonta- ja toteutumistodennäköisyysarviot riskijohtopäätöksiä varten.
Katso kaavio seuraavalla sivulla: täysimittaisen toteutettavuustutkimuksen työvaiheet.
Hospitality Investment Advisor HIA
TOTEUTETTAVUUSTUTKIMUS ELI FEASIBILITY STUDY
Toteutettavuustutkimuksellla
haetaan ulkopuolisen, hankkeelle neutraalin asiantuntijan
näkemystä kolmeen kysymykseen: onko hanke mielekäs
(1) toiminnallisesti, (2) taloudellisesti ja (3) rahoituksellisesti?
3. Matkailutuotteen
kysyntä ja kehitysnäkymät
Koko maa
(Oma lääni tai talousalue)
6. Matkailutuott. tarjonta
Koko maa
(Oma lääni tai talousalue)
8. Oman matkailutuotteen
toiminnallinen mielekkyys
Kenelle - asiakassegmentit
Mitä - fyysinen taso ja palvelun
laatu, myytävä tuote
Miten - henkilökunta, verkottuminen, markkinointi- ja myynti
Matkailutuotteen vetovoimaindeksointi (kylpylä,
museo, huvi- tai tiedepuisto, muu vetovoimapalvelu
tai -kohde; ei esim. hotelli)
Vetovoimatekijät
Vertailukohdehaastattelut
Vertailukohteiden ja oman
tuotteen vetovoimaindeksointi
Oman tuotteen vetovoima- ja
kävijämääräarvio
Korvaa kohdan 4 osat E ja F
sekä kohdat 5, 7 ja 9
Värikoodi: markkinatutkimus
Värikoodi: oma matkailutuote
Värikoodi: oman matkailutuotteen toiminnallinen, taloudellinen ja rahoituksellinen mielekkyys
1. Taustatiedot
Työn tilaaja, toteuttaja, tarkoitus
ja rajaukset; tutkittavan kohteen
eli oman matkailutuotteen avautumisajankohta sekä arvopv.
2. Oman matkailutuotteen
perustiedot
Sijainti, omistus, rekisteritiedot
(liiketoiminta ja kiinteistö), kunnallistekniikka, tontille pääsy,
näkyvyys, pysäköinti, ympäristöriskit
4. Matkailutuotteen toteutunut kysyntä markkina-alueella
5. Matkailutuott. kysyntäennuste markkina-alueella
7. Matkailutuotteen tarjonta- ja käyttöaste-ennuste markkina-alueella
Nykyinen ja uusi tarjonta
Käyttö- tai kysyntäasteen
määritys
9. Kilpailijoiden ja oman
matkailutuotteen kysynnän
laskeminen ennustejaksolle
Nykyisten tuotteiden kilpailuja läpäisykykyindeksit
Uuden kilpailevan tarjonnan
kilpailu- ja läpäisykykyindeksit
sekä edellisten tarkistus
Oman matkailutuotteen
kysyntä-tai käyttöastearvio
10. Oman matkailutuott.
vakiintuneen kysynnän tai
käyttöasteen arvioiminen
11. Oman matkailutuotteen keskimääräisen hinnan
arviointi
12. Tuloslaskelma ennustejaksolle (10 vuotta) eli
taloudellinen mielekkyys
13. ja 14. Rahoituksellinen
mielekkyys: liiketoiminta ja
kiinteistö
Sitoutuva pääoma (opo ja vpo)
Kassavirta ja diskonttaus 10 v.
Sisäinen korkokanta 10 v.
Taseet 10 v.
Kiinteistön nettotuotto €/% 10 v.
Arvoarviot (opo:n tuottovaatimuksilla ennen ja jälkeen
veron)
Monte Carlo riskisimulaatio
A. Oma markkina-alue
Markkina-alueen määrittely
Kysynnän lähteet
Saavutettavuus
Asiakassegmentit (siten kuin
tieto saatavissa)
B. Kilpailijat markkinaalueella
Ensi- ja toissijaiset kilpailijat,
tuote- ja palvelukuvaukset,
kapasiteettitiedot
C. Kilpailijahaastattelut
Kysyntä tai käyttöaste, keskihinta, asiakassegmentit (siten
kuin tiedot saatavissa)
D. Kilpailija-analyysi
Tuotteiden myynti tuotetyypeittäin ja asiakassegmenteittäin
(siten kuin tiedot saatavissa)
E. Piilevä ja herätekysyntä
Myymättä jäänyt kapasiteetti
Myytävissä ollut kapasiteetti
Herätekysyntä
F. Markkinoiden kokonaiskysyntä
Markkintutkimus ja taloudelliset laskelmat eli toteutettavuusraportti eli Feasibility
Report eli Market Study with
Financial Projections yleensä
päättyy tähän; silloin tarkastelujakso 5 vuotta, ei 10.
Tarvittaessa liiketoiminta- ja
kiinteistö erikseen; erityisesti
kun kiinteistöomistaja eri kuin
operaattori ja heidän kesken vuokrasopimus. Tällöin
operaattorin vuokranmaksukyvyn arviointi yleensä on
tarpeen. Vuokranmaksukyky
on perusta kiinteistön taloudelliselle mielekkyydelle.
Tarkastelutavoitteena on
tällöin arvon arvointi (B) ja/
tai toteutettavuusselvitys tai
-tutkimus (B ja C).
Hospitality Investment Advisor HIA