1. No category

1
ETELÄ-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS
Maaoikeus
Raatihuoneenkatu 5
50100 MIKKELI
Valittajat
TUOMIO
15/10583
3.12.2015
M 15/3350
1. Luumäen Yritystila Oy
(Hiekkarinne I 441-448-1-70, Uron kiinteistöt 441-448-1-71)
2. Heli Sisko Kaarina ja Kari Johannes Huotari
(Ala-Askola 441-403-2-42)
3. Porsico Oy/ Janne ja Matti Toikka
(Porsico 441-462-1-61)
4. Puutavaraliike Huomo Oy
(Huomola 441-416-1-254)
5. Mika Juhani ja Seppo Juhani Huomo
(Palanutkangas 441-462-1-60)
6. Jukka ja Markku Rusanen
(Rusala 441-433-1-1000, Mainospala 441-433-1-1065)
7. St1 Oy
(Pitkälä 441-427-2-117)
8. Pentti Tapio ja Marja-Leena Punkkinen
(Väinölä 441-448-3-12)
9. Matti Juhani Parkkonen
(Paratiisi 441-455-2-36)
Ilpo Parkkonen vuokramiehenä
10. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus
(ELY-keskus)
Asiaan osalliset
1. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus
(ELY-keskus) yllä kohdissa 1-9 mainittujen valittajien vastapuolena, sekä
2
ELY-keskuksen valituksen vastapuolina:
1. Finnheko Oy
(Fisutuote 441-427-2-120)
2. Leipomo Konditoria Sanelko Oy
(Satu 441-427-2-121)
3. Oy Teboil Ab
(SP 441-427-8-0)
4. St1 Oy
(Pitkälä 441-427-2-117)
Muu asiaan osallinen Jukka Hirvikallio
(vuokramies Ala-Askola 441-403-2-42)
Toimitus, josta on kysymys
Maantietoimitus nro 2014-474034 Luumäen kunnassa
ASIAN KÄSITTELY TOIMITUKSESSA
Toimitus on tullut vireille Kaakkois-Suomen Ely-keskuksen
hakemuksesta. Toimitus on aloitettu 3.12.2014 pidetyllä
toimituskokouksella.
Kokouksessa toimitusinsinööri oli todennut, että hakemuksen taustalla
on 5.11.2014 tehty "Tiesuunnitelman hyväksymispäätös".
Toimitusinsinööri oli ilmoittanut, että toimitus suoritetaan ns.
kaksivaiheisena toimituksena, jolloin ennen tien rakentamista korvataan
maapohjat ja selvät muutkin korvauserät kuten esim. puuston
ennenaikaisen hakkuun aiheuttamat vahingot. Myös selvät tilusjärjestelyt
voidaan tehdä jo nyt kyseessä olevassa I-vaiheessa. Tietyön
valmistuttua aloitetaan ns. II-vaiheen toimitus, jossa käsitellään pääosa
vahingon- ja haitankorvauksista sekä tehdään pääosa tilus- ja
yksityistiejärjestelyistä.
Toimitusinsinööri oli ilmoittanut, että haltuunottokatselmukset
suoritetaan 8.-10.12.2014 ja että haltuunoton jälkeen kohdealueet ovat
tienpitäjän hallinnassa. Toimitusinsinööri oli antanut määräajan korvausvaatimuksien esittämiselle ja ELY-keskukselle vastineen antamista
varten. Toimitusinsinööri oli ilmoittanut, että toimitusmiehet antavat
päätöksen asiassa 27.3.2015.
Toimituksen loppukokous oli pidetty yllä mainittuna aikana.
Toimituspöytäkirjan mukaan toimitusinsinööri oli selostanut yleistä
3
kiinteistömarkkinatilannetta ja paikallista kiinteistömarkkinatilannetta.
Toimituspöytäkirjan mukaan toimituskohteen ympäristössä noin 5 km:n
säteellä oli kaupattu vuoden 2009 jälkeen asemakaavoittamattomalla
alueella rakentamattomia:
-peltoja 13 kpl hintaan 2800 - 7800 e/ha keskiarvo- ja mediaanihintojen
ollessa 4800 ja 4400 e/ha. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: 1-14 ha
ja 5.3 ha
-kuivanmaan asuinrakennuspaikkoja asemakaava-alueella 33 kpl
hintaan 0.1 - 10.8 e/m2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 4.5 ja 4.0
2
e/m . Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: 0.09 - 1 ha ja 0.18 ha,
-kuivanmaan asuinrakennuspaikkoja asemakaava-alueen ulkopuolella
2 kpl hintaan 0.52 ja 0.56 e/m2. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: 0.3 0.9 ha ja 0.6 ha,
-erityismaakauppoja:
--liike-, teollisuus- ja varastoaluetta 3 kpl, myyjänä kunta ja ostajina
Osuuskauppa, Lujabetoni ja Timberjack, asemakaava-alueella, hintaan
2
2
1.5 - 2.9 e/m keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 2.3 ja 2.5 e/m .
Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: 0.15 - 4.3 ha ja 2.0 ha
--raakamaata (Tapio/kunta) 1 kpl, 1.9 e/m2, 1.9 ha,
--turvealuetta, ei kauppoja,
2
--muita rakennuspaikkoja 6 kpl hintaan 0.6 - 4.5 e/m keskiarvo- ja
2
mediaanihintojen ollessa 2.0 ja 1.8 e/m . Pinta-alan vaihteluväli ja
keskiarvo: 0.04 - 2.4 ha ja 0.9 ha
2
--muuhun käyttötarkoitukseen 5 kpl hintaan 0.6 - 3.5 e/m keskiarvo- ja
2
mediaanihintojen ollessa 1.7 ja 1.2 e/m . Pinta-alan vaihteluväli ja
keskiarvo: 0.4 - 0.9 ha ja 0.7 ha,
2
-kuivanmaan lomarakennuspaikkoja 1 kpl hintaan 3.5 e/m ja
-metsää 24 kauppaa hintaan 500 - 7700 e/ha keskiarvo- ja
mediaanihintojen ollessa 4000 ja 5600 e/ha. Pinta-alan vaihteluväli ja
keskiarvo: 0.2 - 28.3 ha ja 8.3 ha
Koko Luumäen alueella on vastaavasti vuoden 2009 jälkeen kaupattu
asemakaavoittamattomalla alueella rakentamattomia:
-peltoja 17 kpl hintaan 2000 - 18800 e/ha keskiarvo- ja mediaanihintojen
ollessa 5500 ja 4600 e/ha,
2
-kuivanmaan asuinrakennuspaikkoja 8 kpl hintaan 0.5 - 2.5 e/m
2
keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 1.2 ja 0.9 e/m ,
-erityismaakauppoja:
--teollisuus- ja varastoaluetta (kunta/Timberjack) 1 kpl, asemakaava2
alueella, hintaan 2.5 e/m ,
2
--raakamaata (Tapio/kunta) 1 kpl, 1.9 e/m ,
4
2
--turvealuetta, ostajana Vapo, 2 kauppaa, 0.18 ja 0.46 e/m .
Jälkimmäinen kauppa sisältää myös metsää,
2
--muita rakennuspaikkoja 10 kpl hintaan 0.6 - 4.5 e/m keskiarvo- ja
2
mediaanihintojen ollessa 2.0 ja 1.8 e/m ,
2
--muuhun käyttötarkoitukseen 8 kpl hintaan 0.5 - 3.5 e/m keskiarvo- ja
2
mediaanihintojen ollessa 1.5 ja 1.0 e/m ,
2
-kuivanmaan lomarakennuspaikkoja 4 kpl hintaan 0.3 - 3.7 e/m
2
keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 2.4 ja 2.8 e/m .
Lunastustoimikunta oli lausunut, että ensisijaisena arviointimenetelmänä
on kauppa-arvomenetelmä, jossa arvioinnin kohdetta verrataan sellaisiin
vapailla markkinoilla tehtyjen kauppojen kohteisiin, joista on tiedossa
kauppahintatietoja esim. Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterissä.
Mikäli arvioinnin kohde on sellainen, että sitä ei voi määrittää
kauppa-arvomenetelmällä, käytetään tuottoarvomenetelmää, jossa arvo
määritetään esim. pääomittamalla kohteen arvioituja tuottoja tai
kustannusarvomenetelmällä, jossa arvo määritetään kohteeseen
sijoitettujen kustannusten perusteella. On mahdollista, että eri
menetelmiä myös yhdistellään.
Korvauksia koskevassa ratkaisussaan lunastustoimikunta oli lausunut
nyt maaoikeudessa kysymyksessä olevilta osiltaan muun ohella
seuraavaa.
Maantielain 44 §:n mukainen suoja-alue on maantielain 61 §:n
mukaisesti merkitty toimituskartalle tiesuunnitelman mukaisena, mutta
maastoon sitä ei ole merkitty. Suoja-alue merkitään kiinteistörekisteriin
rasitteen tyyppisenä käyttöoikeusyksikkönä niiden kiinteistöjen kohdalle,
joiden alueeseen se kohdistuu.
Maantielain mukaan suoja-alue ulottuu 20 metrin etäisyydelle maantien
lähimmän ajoradan keskilinjasta, ellei tiesuunnitelmassa sitä ole
osoitettu enimmillään 50 metriksi. Suoja-alueella ei saa pitää rakennusta
ja tienpitäjällä on oikeus liikenneturvallisuuden niin vaatiessa poistaa
suoja-alueelta kasvillisuutta.
Tässä yhteydessä ei suoja-alueelta suoriteta korvauksia. Mikäli
tienpitäjä myöhemmin esim. poistattaa puustoa suoja-alueelta, asia tulee
sopia tai käsitellä korvausasiana maantielain 74 §:n mukaisessa
toimituksessa.
Tilusjärjestely (MTL 63-66 §):
Tilusjärjestelytarpeet käsitellään pääsääntöisesti vasta rakentamisen
jälkeisessä ns. II -vaiheen toimituksessa.
Lunastuksen laajentaminen (MTL 67 §):
Koskee tiealueen ulkopuolelle jääviä kiinteistönosia, joille aiheutuu
huomattavaa haittaa esim. tilusten pirstoutumisen seurauksena ja
5
omistaja tai tienpitäjä vaatii lunastamista. Tällaisia maanomistajien
vaatimuksia on lukuisia koskien etenkin alueita uuden kuutostien ja
rautatien välillä.
Toimitusmiehet katsoivat, että lunastuksiin tiealueen ulkopuolelta
mennään tässä ennen rakentamista olevassa toimituksen I-vaiheessa
ainoastaan sovituissa tapauksissa.
Läjitysalueet ja työnaikaiset tieoikeudet:
Ne korvataan korkoineen II-vaiheen toimituksen yhteydessä kun niiden
lopullinen käyttö ja laajuus ovat selvillä. Alueet pysyvät tienpitäjälle
haltuunotettuina, mikä huomioidaan aikanaan myös korvauksia
määrättäessä.
Maapohjan korvausperusteet:
Maapohja arvioidaan pääsääntöisesti haltuunottohetken mukaisen
käyttömuodon perusteella. Tietyillä maa-alueilla voi kuitenkin olla
odotusta jostakin tulevasta muusta käyttömuodosta, joka ei ole vielä
alkanut, mutta jonka toteutuminen on niin todennäköistä, että se jo
vaikuttaa alueen arvoa kohottavasti ja pääsääntöisesti jo näkyy alueesta
maksetuissa kauppahinnoissa.
Paljaan metsämaan arvo määritetään tuottoarvomenetelmällä.
Toimitusmiehet katsovat, että kun metsätalous on korvauksen arvon
perustana, sitä kuvaavista ns. Tapion taulukkohinnoista ei ole perusteita
poiketa.
Viljelty maa:
Viljellyn maan arvo määritellään kauppa-arvomenettelyllä, koska
peltokauppojen hintoja on yleisesti ottaen saatavilla. Toimitusinsinöörin
keräämässä 17 kaupan aineistossa vaihteluväli 13:ssa yli hehtaarin
kaupoissa oli 2000 -7800 e/ha, keskiarvo oli 4900 ja mediaani
(keskimmäinen) 5000 e/ha.
Toisaalta viimeaikaiset tilastotiedot osoittavat viljellyn maan hinnassa
Etelä-Karjalassa trendiä 5714 e/ha, 6000, 4655, 5000 ja 4542.
Huomioiden myös radanvarren peltojen hyväksi arvioitu laatu
toimitusmiehet määrittävät korvaustason lähtöhinnoiksi, jota paikallisesti
vielä voidaan säätää
-salaojitettu pelto 5000-6000 e/ha ja
-avo-ojapelto 1000 e/ha alle edellisen.
Lisäksi sadonvarana on heinäpelloilla päätetty korvata 500 e/ha.
Tonttialueet:
Tonttina korvattavien alueiden korvausarvo määritetään kauppaarvomenetelmällä, koska hintatietoja on saatavilla.
Aiemmin esitetyn aineiston perusteella korvausten ns. lähtötasoksi
katsotaan:
2
-asuin- ja lomarakennuspaikoilla 1 e / m sekä
6
2
-teollisuus- ja liiketonteilla hinnat vaihtelevat käytännössä 1-5 e /m
välillä riippuen tontin sijainnista, koosta, käyttötarkoituksesta ym.
laadusta.
Rakennusmaan odotusarvoalueet, puistot, liikennealueet:
Etenkin taajama-alueilla maalle muodostuu rakennusmaan odotusarvoa,
joka on korkeampi kuin maa- ja metsätalousarvo. Asemakaavan voimaan
tullessa tonttien arvo nousee, mutta vaille rakennusoikeutta jäävien
alueiden (puistot, liikennealueet) arvo ei laske kaavaa edeltäneestä
odotusarvosta vaan noudattaa jatkossa vastaavanlaisten
rakennusoikeudettomien alueiden yleistä hintakehitystä.
Luumäen alueella on tehty viime vuosina vain muutamia
vertailukelpoisia kauppoja:
-Luumäen kunta oli ostanut joulukuussa 2010 Savitaipaleentien laidalta
2
Kaluste Poutasen pohjoispuolelta raakamaata 1.2 ha hintaan 1.94 e/m
ja myynyt syksyllä -13 samasta paikasta 4.3 ha:n
2
rakennuspaikka-alueen hintaan 2.91 e/m ,
-kunta oli myös elokuussa 2012 ostanut läheltä Luumäen apteekkia 0.4
2
ha katu-/torialuetta hintaan 3.5 e/m ,
-Jurvalan Pihlajaniemestä kunta oli viime joulukuussa ostanut rannalta
2
1.0 ha katu-/tori- /liikenne- ja virkistysaluetta hintaan 0.87 e/m .
Toimitusinsinööri oli toimituspöytäkirjassa myös selostanut aiemmissa
valtatietä 6 koskeneissa maantietoimituksissa noudatettua
korvauskäytäntöä.
Toimitusmiehet olivat katsoneet, että tässä kohteessa ns. raakamaan
odotusarvoa on noin väleillä Taavetti-Ansari, Luumäen aseman kohdalla
Jurvalassa sekä kohteen itäpäässä Palanutkankaalla. Hinnaksi näissä
2
kohteissa on arvioitu 0.5 - 2.0 e/m .
Maa-ainesten ottoalueet:
Koska lunastavan hankkeen vaikutusta ei lain mukaan huomioida
korvausperusteena, ei esim. eritasoliittymän maaleikkauksesta saatava
sora tai muu maa-aines ole automaattisesti korvattava menetys, vaikka
tienpitäjä sen käyttäisikin tienrakentamiseen.
Maa-aineksella pitää olla markkinakysyntää ilman lunastavaa
rakentamishanketta. Lisäksi maa-aineksen ottamiseen myyntiä varten
tarvitaan ottolupa tai ainakin pitää olla todennäköistä, että luvan voisi
saada.
Korkein odotusarvo maa-ainesten tulevaan ottoon katsotaan olevan
alueilla, joilla ammattimaiset maa-ainesyrittäjät ovat hankkineet
omistukseensa ottoalueita tai ovat muulla tavoin pysyväisluontoisesti
sitoutuneet ottotoimintaan. Tällöin on todennäköistä, että toiminta voi
tulevaisuudessa laajeta lähiympäristöönkin, jos muut olosuhteet eivät ole
esteenä.
Matalampi odotusarvo katsotaan olevan alueilla, joilla maanomistajalla
7
on ottolupa ja tämä myy maa-ainesta, mutta toiminta ei ole säännöllistä
ja ammattimaista.
Matalin odotusarvo on alueilla, joilla on vain kotitarvetoimintaa.
Nyt kyseessä olevassa kohteessa avattuja sorakuoppia on Haminantien
liittymän pohjoispuolella, Rantsilanmäessä, Väinämöisensuon pohjois- ja
itäpuolella sekä Palanutkankaan itäpäässä. Haminantien liittymän
pohjoispuolen kahta kuoppaa lukuunottamatta alueet näyttävät olevan
yksityishenkilöiden omistuksessa eikä niissä missään ole esim.
kiinnityksiä soranottoalueiden vuokrauksista.
Euroaikana Luumäellä on tehty viisi sora-aluekauppaa 2015 tasoon
2
elinkustannusindeksillä korjattuun hintaan 0.4-1.6 e/m keskiarvo- ja
2
mediaanihintojen ollessa 1.1 ja 1.3 e/m . Vastaavasti Lappeenrannassa
2
kauppoja on tehty kuusi kpl hintaan 0.2 - 7.8 e/m keskiarvo- ja
2
mediaanihintojen ollessa 3.2 ja 2.7 e/m . Luumäellä kuutostien
2
tuntumassa tehdyt kaupat ovat 0.4, 0.6 ja 1.4 e/m kooltaan 2.3, 4.2 ja
2
4.3 ha ja Lappeenrannassa keskustan länsipuolella 2.7 ja 2.7 e/m ,
2
kooltaan 5.2 ja 3.3 ha, sekä yksi apportti Kären kylässä hintaan 0.2 e/m .
Kiviaineskauppoja Luumäellä on euroaikana tehty yksi Laappaalla,
2
päivän hintatason ollessa 1.4 e/m . Lappeenrannassa vastaavasti on
tehty kaksi kauppaa, yksi Ylämaalla ja yksi Nuijamaalla päivän hintaan
2
4.7 ja 1.6 e/m .
Toimituskäytännössä kuutostien maantietoimituksessa 2007-227029
Joutsenossa v. 2008 korvattiin Jänhiälässä sora-alueita seuraavasti:
-paikallisten kauppojen perusteella ammattimaisten sora-alueiden
2
arvoksi katsottiin silloin 5 e/m , josta ottoalueen viereiset ja potentiaaliset
tulevat sora-alueet diskontattiin 15 vuoden päähän ja korvattiin 2.4
2
e:lla/m ,
2
-muilla ottolupa-alueilla hinta asettui välille 1-2.5 e/m ja
2
-kotitarveottoalueilla 1.0 e/m ja niiden potentiaalisilla laajennusalueilla
2
0.5 e/m .
Toimitusmiehet olivat katsoneet, että tässä kohteessa maa-ainesarvon
korvaamisen edellytykset täyttyvät Rantsilanmäen ja Kärmevuoren
välisessä kotitarvekuopassa, Väinämöisensuon itäpuolen käytössä
olevan kotitarvekuopan ympäristössä sekä Palanutkankaan umpeen
menneen lupa-alueen kuopan ympäristössä. Rantsilanmäen laanialueen
kuopan korvauksen katsotaan sisältyvän maapohjan raakamaa2
korvaukseen. Kohteiden hinnoiksi on päätetty 0.50 - 0.75 e/m .
Lunastustoimikunta oli lausunut kiinteistökohtaisista korvauksista
seuraavaa siltä osin kuin niistä maaoikeudessa on kyse.
Rusala rno 441-433-1-1000 (Jukka ja Markku Rusanen)
8
-Lunastettavat alueet sijaitsevat yleiskaavassa kuutostien eteläpuolella
liikenne ja EV-alueella sekä asemakaavassa pienin osin myös
teollisuusalueella (TY) ja pohjoispuolella yleiskaavassa EV- T/pv-alueilla
ja asemakaavassa M-alueita,
-lunastettavien alueiden sijainnin, kaavan ja alueiden arvioidun
potentiaalin perusteella alueella katsotaan olevan odotusta, jonka
arvoksi toimitusmiehet katsovat yleisperusteluiden mukaan 1.5 ja 1.0
2
e/m .
Mainospala 441-433-1-1065 (Jukka ja Markku Rusanen)
-Lunastettavat tilukset sijaitsevat yleiskaavan V-alueella ja asemakaavan
liikennealueella TY-alueen vierellä,
-lunastettavan alueen sijainnin, kaavan ja alueiden arvioidun
potentiaalin perusteella alueella katsotaan olevan odotusta, jonka
2
arvoksi toimitusmiehet katsovat yleisperusteluiden mukaan 1.0 e/m ,
Pitkälä rno 441-427-2-117 (St1 Oy)
-tila on yleiskaavassa EV- ja T/pv-alueella
-yhteensä noin 3.56 ha:n tilasta lunastuksen kohteena on nyt 1.45 ha
-vaatimuksessa mainitussa maantietoimituksessa 2012-405324
Haminassa oli maaoikeuden tuomiossa todettu, mm. että Suomessa on
vuosina 2000-2012 tehty kaikkiaan 19 huoltoasematontin kauppaa
2
hintaan 15-311 e/m mutta koska kaupat oli tehty pääosin
pääkaupunkiseudulla tai sen ympäristössä, ei Kaakkois-Suomessa,
arviointia ei voi perustaa ko. kauppoihin. Maaoikeuden tuomiossa hinta
2
oli arvioitu liiketonttien hintojen perusteella 23 euroksi / m , sisältäen
asfaltoidun pihan.
-Luumäellä liiketonttien hinnat ovat olleet kolmessa viimeisen kymmenen
2
vuoden aikana toteutuneessa kaupassa seuraavat: 2.9 e/m x 4.3 ha
2
2
v.-13, 2.3 e/m x 3 ha v. -13 ja 1 e/ m x 0.16 ha v. -05,
-edellä tässä kohdassa ja kohdassa 14)-mainituilla perusteilla
2
maapohjan hinnaksi päätetään kuvion 162 osalta 4 e/m ,
2
-lisäksi asfaltoinnista 26 e/m ,
-varsinaisen huoltoasemakäytössä nyt olevan alueen ulkopuoliset alueet
2
katsotaan oikeaksi hinnoitella raakamaana vaaditun 2.5 e/m -hinnan
2
sijaan hintaan 1 ja 2 e/m ,
Fisutuote 441-427-2-120 (Finnheko Oy)
-tila on yleiskaavassa -04 liikennealueella, jossa on ST-1 jakeluasema,
2
-tilalla on 15.5.-11 asti ollut voimassa suunnittelutarveratkaisu 500 k-m
:n myymälärakennusta varten,
-tilan koko on 0.35 ha ja lunastustoimien kohteena on nyt noin 0.16 ha
-omistaja on ilmoituksensa mukaan mm. asfaltoinut alueen,
2
-alueella on kiinnittämätön vuokrasopimus ST-1:n kanssa 2000 m :n
2
alueesta 0.50 e:lla / m /kk + ALV 27.7. 2015 asti 125 te:n ja viiden
vuoden etuosto-oikeudella,
2
-yksikköhinnaksi toimitusmiehet päättävät 5 e/m sekä lisäksi
9
2
asfaltoinnista 26 e/m ,
Satu 441-427-2-121 (Leipomo Konditoria Sanelko Oy)
-tila on yleiskaavassa -04 pääosin liikennealuetta ja pienin, eteläisin
osin M-1-aluetta,
-tilan koko on 0.35 ha ja sillä sijaitsee alun perin 2004 valmistunut
leipomorakennus,
-lunastus kohdistuu tilalla noin 0.06 ha:n alueeseen,
--tontin supistumis-, liikekiinteistön näkyvyys-/sisäänajo-,
tienvarsimainoslaite-, opastusmerkki-, parkkipaikan pienentymis- ja
maisemahaitta-asioihin palataan II-vaiheessa kun nähdään suuremmalla
tarkkuudella kuinka niille käy,
-maapohja korvataan liikerakennuspaikkana vertailukauppojen
2
perusteella hintaan 3 e /m sekä lisäksi oman tontin asfaltoinnin
2
menetyksen osalta 26 e/m .
Öljymäki 441-416-1-281 ja SP 441-427-8-0 (Oy Teboil Ab)
-tilat ovat yleiskaavassa pääosin TY/pv-alueella,
- asemakaavassa tiealueen ulkopuoliset osat ovat KL-1/pv-aluetta,
-yhteensä noin 1.37 ha:n tiloista lunastetaan noin 0.18 ha,
2
-huoltamotontin yksikköhintana on vaadittu 23 e/m ,
-vertailutietona toimitusmiehillä on Etelä-Karjalan Osuuskaupan ostaman
Luumäen Puukylän vierelle suunnitellun ABC:n kauppahinta vuodelta
2
2013: 2.91 e/m (x 4.266 ha ),
-Toimituskäytännössä Luumäen Jurvalan ABC:n maantietoimituksessa
2013-456283 v. 2013 päätettiin että käytössä olevan jakeluaseman
2
tilojen 1-108 ja 1-109 hintana käytetään 5 e/m , koska
"Jakeluasema-alueita on lunastettu viimeksi ns. Kären Kesoililla os.
Kuutostie 680 n. 13 km Jurvalan motellilta Lappeenrantaan päin,
kuutostietä parannettaessa v.-06 hintaan 5 e/m2. Vastaavasti
kuutostietä parannettaessa lunastettiin Lapinjärvellä ns. Pukaron
Paronin tonttia sekä Elimäellä ns. Alppiruusun tonttia vuosina -03 ja -05
2
hintaan 4 e/m . Taavetin ABC:n tarpeisiin on tänä vuonna ostettu maata
2
hintaan 2.9 e/m . Kären Kesoilin D-aseman hinta oli vahvistettu myös
maaoikeudessa heinäkuussa -07.
2
-yksikköhinnaksi toimitusmiehet päättävät 4.5 e/m sekä lisäksi
2
asfaltoinnista 26 e/m Maanmittauslaitoksen Arviointi ja korvaukset
tietovaraston perusteella.
Hiekkarinne I 441-448-1-70 ja Uron kiinteistöt 441-448-1-71(Luumäen
Yritystila Oy)
-tilat ovat yleiskaavassa T-alueita,
-vastapäätä kuutostien pohjoispuolella on myyty v. 2010
2
samantyyppinen rakennuspaikka 441-448-1-80 hintaan 1.85 e/m ,
-Luumäen kauppahintatilastojen perusteella kunnan teollisuusalueista
2
on maksettu viime vuosina 2.5 e/m ja ns. muista rakennuspaikoista 0.62
4.5 e/m ,
10
-tilan 1-70 piha-alueen hukkaan menneestä asfaltoinnista korvataan
2
26 e/m ,
-tiluksista katsotaan oikeaksi määrätä maapohjakorvaukseksi
lunastettavien alueiden sijainnin, kaavan, alueiden arvioidun potentiaalin
2
ja luonnontilaisen laadun perusteella 2 e / m paitsi Kuutostien ja
Kuoppalanraitin välilta metsätalousmaan hinta,
-tilojen lunastusvaatimuksen suhteen toimitusmiehet toteavat, että siihen
ja liiketoimintavahinkojen ja haittojen korvaamiseen palataan toimituksen
II-vaiheessa, kun tilanteen selkiydyttyä nähdään paremmin esim.
kirjanpitotietojen perusteella miten ne ovat kehittyneet tiehankkeen
aikana.
Väinölä 441-448-3-12 (Pentti ja Marja-Leena Punkkinen)
-tilasta lunastettavat alueet ovat yleiskaavassa kuutostien
pohjoispuolella MU-alueita ja eteläpuolella M-1- ja MT-1-alueita,
-aivan lähialueilla ei viime vuosina ole tehty vertailukelpoisia
kiinteistökauppoja,
-tiluksista katsotaan oikeaksi määrätä maapohjakorvaukseksi,
lunastettavien alueen sijainnin, kaavan ja alueiden vain lieväksi
arvioidun vielä realisoitumattoman odotuksen perusteella
-kuutostien pohjoispuolelta maa- ja metsätalousmaan arvo. Tilasta
tehtyä tarjousta ei pidetty käypää arvoa kohottavana, koska arvo
muodostuisi vain yhden ostajan mahdollisten tarpeiden perusteella, jota
tarvetta yleiskaava ei tue,
2
-kuutostien eteläpuolelta osin tontin lievealueena hintaan 0.50 e/m ja
osin maa- ja metsätalousmaana,
-veron maksamisen suhteen toimitusmiehet toteavat, että korvaus on
korvaus ja vero on vero joka sisältyy lunastuslain 30 §:n mukaiseen
käypään hintaan,
Ala-Askolan tilan 441-403-2-42 (Heli ja Kari Huotari)
kiinnittämättömän vuokramaan osalta
-vuokramaa on yleiskaavassa MT-1-aluetta,
-vuokrasopimuksesta ei ole esitetty selvitystä,
-maapohja korvataan maanomistajalle, kuitenkin niin että 10 % sen
arvosta ilmoitetun noin 4 ha:n osalta maksetaan vuokramiehelle
korvauksena viljelykunnon ylläpidosta,
-maapohjakorvaus käsittää normaalisti lannoitukset ja kalkitukset tulevaa
satoa varten kuin myös tukiosuudet,
-jos vuokrapellolla on vuokralaisen tuet, on ne siirrettävissä uuteen
paikkaan: "Tukioikeuden siirto voi perustua esim. tukioikeuden myyntiin,
vuokraukseen, perintöön tai lahjoitukseen. Tukioikeuksien omistaja ja
haltija voi siirtää tukioikeuksien joko omistuksen tai hallinnan tai
molemmat yhdessä. Haltija voi tehdä vain hallinnan siirron."
-jos tuet ovat maanomistajan, niin kuin tässä oletetaan, ne korvataan
maapohjakorvauksessa.
11
Paratiisi 441-455-2-36 (Matti Parkkonen)
-yleiskaavassa alue kuuluu MT-1-alueeseen,
2
-alue on vaihtanut omistajaa v. -85 hintaan 1.19 mk/m , joka indeksillä
2
korjattuna vastaa päivän hintaa noin 0.40 e/m ,
-lähialueiden pelloilla on tehty kauppaa vain niukasti,
-tien aiheuttamaan tilusten pirstoutumiseen palataan II-vaiheessa, kun
tarkemmin nähdään tuleva tilanne,
-maa-aines, esim. multa, sisältyy pellon hintaan. Jos maanomistaja olisi
korjannut mullat itselleen pellolta ennen haltuunottoa lähenisi
maapohjakorvaus ent. pellolla joutomaan hintaa,
-tilalle on ennestään tieoikeudet sekä pohjois- että eteläosaan,
-lunastettavan alueen puusto jää maanomistajalle ja mahdollinen
enneaikainen hakkuu korvataan "Tapion taulukkohinnalla",
-yksikköhintana käytetään tässä kohteessa 6000 e/ha,
-veron maksamisen suhteen toimitusmiehet toteavat, että korvaus on
korvaus ja vero on vero, joka sisältyy lunastuslain 30 §:n mukaiseen
käypään hintaan,
Paratiisi rno 441-455-2-36 (vuokramies Ilpo Parkkonen)
-vuokramiehen mukaan kyse on kuminapellosta,
-Wikipedian mukaan "Satotaso on ollut viime vuosina 700–900
kg/ha….Toisesta vuodesta lähtien kuminakasvustossa on aina sekä
ensimmäisen että toisen vuoden yksilöitä. Käytännössä samasta
kylvöstä voidaan korjata 2–4 satoa. Satovuosien lisääntyessä sato
yleensä heikkenee ja rikkakasviongelmat lisääntyvät."
-farmit.net-mukaan "Hinta laadun ja öljypitoisuuden mukaan on noin
70-90 centtiä/kg."
-smts.fi-sivun "Kuminan viljelyn taloudellinen kilpailukyky" mukaan.
"Kuminanviljelyssä tuilla on merkittävä rooli, sillä sadon myyntitulojen
osuudeksi jää vain 40 % tuotoista, kun vertailukasveilla osuus on 50 %."
-keskisadolla ja keskihinnalla hinta on 640 e/ha (40% tuotoista), jolloin
tuotot tukien kanssa ovat 1600 e/ha,
-em. smts-sivuston mukaan 800 kg/ha-sato tuottaa noin 150 e/ha
yrittäjäntappiota kun esim. rehuohralla vastaava luku on noin 380 e/ha ja
rypsillä noin 420 e/ha, jolloin kuminan katetuotto ohran katetuoton (566
e/ha) perusteella olisi noin 800 e/ha ja tilasta lunastettavan 0.85 ha:n
perusteella katetuotto olisi 680 e x 2 satoa = 1360 e.
-Toisaalta:
-em. smts-sivuston mukaan kuminalla tuotantokustannukset ovat 1370
e/ha x 2 satovuotta, josta muuttuvien kustannusten osuus on 26 % ja
muulle jää 1014 e/ha,
-kun lunastuksen jälkeen keskimäärin puolet kiinteistä kustannuksista
menee hukkaan, tarkoittaa se tässä tapauksessa 862 euroa.
-Koska valmiita taulukoita ei ole ja em. kaksi laskentatapaa antavat
hiukan eri tuloksen päättivät toimitusmiehet korvaukseksi 0.85 ha:n
kuminapellon sadonvarakorvaukseksi niiden puolivälin summan 1100 e,
-EU-tukijärjestelmien lisätyöt sisältyvät yksikköhintoihin,
12
Porsico 441-462-1-61 (Porsico Oy)
-tila on yleiskaavassa M-1- ja EV-aluetta,
-alue on vaihtanut omistajaa v. -03 maa- ja metsätalousalueena hintaan
2
0.39 e/m ,
-maanomistajan mukaan alueelle on nyt olemassa ympäristölupa
sikalalle,
-sikatalouden näkymät Suomessa eivät tiedotusvälineiden mukaan ole
kovin valoisat,
-nyt kyseessä olevan tontin käyttö ilman tätä hanketta on
toimitusmiesten arvion mukaan vähintäänkin haasteellista,
-vaikka nyt kyseessä oleva tiehanke supistaa tilaa, jää siitä tiealueen
ulkopuolelle uusien hyvien yhteyksien ääreen yhteen palstaan yli 4 ha,
joiden kaltaisten hinta asemakaava-alueilla Etelä-Karjalassa oli noin 6
2
e/m v. 2014 keskikoon ollessa noin 0.6 ha,
-edellä mainituilla ja aiemmin yleisperusteluissa mainittujen seikkojen
perusteella toimitusmiehet arvioivat lunastettavan alueen käyväksi
2
hinnaksi ilman tätä hanketta 0.50 e/m ,
-koska lunastettava alue korvataan tonttina, ei puustoa kaksinkertaisen
korvaamisen välttämiseksi korvata erikseen,
VAATIMUKSET JA ASIAN KÄSITTELY MAAOIKEUDESSA
Valitukset
1. Luumäen Yritystila Oy
(Hiekkarinne I 441-448-1-70, Uron kiinteistöt 441-448-1-71)
Vaatimukset
1. Lunastettavien alueiden maapohjakorvaukseksi on määrättävä 8
euroa neliömetriltä muutoin, paitsi asfaltoitujen alueiden osalta
korvaukseksi on määrättävä 26,00 euroa neliömetriltä.
2. Muutoksenhakijan kiinteistöillä oleva entinen meijerirakennus on
lunastettava 517.000 eurolla korkoineen ennen tien teon aloittamista.
3. Muutoksenhakijan oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa on
ELY-keskuksen korvattava 900 eurolla.
Perusteet
Luumäen kunta on ostanut isoja maa-alueita teollisuuden ja kaupan
toimintoja varten saadakseen kuntaan teollisia ja kaupallisia toimijoita.
Ostaessaan ja myydessään alueita kunta ei ole toiminut liiketaloudellisin
perustein, se on jopa suoranaisesti lahjoittanut tontteja.
Yksityinen yritys perustaa liiketoimintansa ainoastaan kannattavaan
liiketoimintaan. Siksi toiminnassa olevien teollisuus- ja liiketilojen
alueiden maan hinta perustuu todelliseen arvoon, jossa myös infra on
toteutettuna esimerkiksi kyseisen yrityksen kustannuksella.
Luumäen kunta on myynyt tontin ilman edellä mainittuja asioita vuonna
13
2010 hintaan 1,83 euroa neliömetriltä. Lähes vierestä aluetta on myyty
tai myytävänä hintaan 15,00 euroa neliömetriltä. Tämän vuoksi
muutoksenhakijan vaatimus 8,00 euroa neliömetriltä menetetyistä
alueista on kohtuullinen. Muutoksenhakijan maahan rajoittuvasta
viereisestä tontista lunastustoimikunta on määrännyt korvaukseksi 7,00
euroa neliömetriltä. Kunta on siis myynyt tontteja liian halvalla.
Esimerkiksi osoitteessa Urontie 65 on myynnissä autokauppa-alue, josta
hintapyyntö on 185.000 euroa. Alueen omistaja on käyttänyt alueen
tasaamiseen 50.000 euroa.
Muutoksenhakijan kiinteistöllä on myös tehty maa-alueiden puhdistus
2000-luvun alussa. Puhdistuksen kokonaiskustannukset olivat yli
miljoona markkaa, joten silläkin pitäisi olla merkitystä maa-alueen
hinnoittelussa.
Muutoksenhakija on vaatinut ELY-keskusta lunastamaan kiinteistöllä
olevan rakennuksen ennen tien tekemisen aloittamista.
Lunastustoimikunta on todennut, että vahinkojen ja haittojen
korvaamiseen palataan toimituksen toisessa vaiheessa.
Muutoksenhakijan liiketoiminta on keskeytynyt tieprosessin aikana
useammaksi vuodeksi ja myös kiinteistön myynti raukesi ostajan
toimesta tiesuunnitelman puutteiden takia. Kiinteistön arvon menetys on
kohtuuton yritykselle.
2. Heli Sisko Kaarina ja Kari Johannes Huotari
(Ala-Askola 441-403-2-42)
Vaatimukset
1. Korvaus pellosta on korotettava 6.000 euroon hehtaarilta. Pellosta
määrätystä korvauksesta ei tule vähentää kymmentä prosenttia
vuokramiehelle.
2. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan
muutoksenhakijoiden asianosais- ja oikeudenkäyntikulut yhteensä 600
eurolla.
Perusteet
Peltoalojen korvaukset on maksettava muutoksenhakijoille
täysimääräisenä (6.000 €/ha). Vuokramies Jukka Hirvikallio on hakenut
korvausta satsauksistaan (juolavehnän torjunta, kalkitus,
hivenlannoitteet) tulevaa satoa varten.
Tukioikeudet kyseisistä pelloista on vuokranantajalla, vuokraajalla on
hallintaoikeus. Toimituksessa muille pellon omistajille on maksettu
korvausta 6.000 euroa hehtaarilta riippumatta siitä, onko tehty
satsauksia tulevaa satoa varten.
3. Porsico Oy
(Porsico 441-462-1-61)
Vaatimukset
1. Toimitusratkaisua on muutettava maapohjakorvausten osalta niin, että
14
2
2
maapohjakorvauksen tulee olla 30 euroa/m , eli 16.006 m :n
maapohjasta 480.180 euroa lain mukaisine 6 %:n korkoineen.
2. Kaakkois-Suomen ELY-keskus tulee velvoittaa korvaamaan
muutoksenhakijan oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa 2.134,90 eurolla.
Perusteet
Yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on valtatie 6:n
parantaminen. Maanpohjakorvaukset on määrättävä sellaisen
käyttötarkoituksen tai käyttömahdollisuuden mukaisen arvon perusteella,
johon haltuun otettuja alueita olisi ennen tiehanketta voinut käyttää.
Porsico Oy on etsinyt Etelä-Suomen alueelta kuuden vuoden ajan
sopivaa tonttia sikalarakennukselle. Isolle sikalalle on nykyään erittäin
vaikeaa löytää sopivaa tonttia, koska lupien, erityisesti ympäristöluvan
saaminen on vaikeaa. Vuosien työn jälkeen tälle tontille on saatu
taisteltua ympäristölupa sikalalle. Ympäristölupa käsiteltiin aina
Korkeinta hallinto-oikeutta myöten.
Tämä tontti on ostettu kaupan esisopimuksella vuonna 2001, lopullinen
kauppa tehtiin vuonna 2003. Sikalaa varten tuli ensin hakea kunnalta
maankäyttö- ja rakennuslain mukainen suunnittelutarveratkaisu
(aiemman lain mukainen poikkeuslupa), joka on nyttemmin mennyt
umpeen. Kunta antoi myönteisen päätöksen 14.9.2001. Päätöksestä
valitettiin ja Kouvolan hallinto-oikeudelta saatiin myönteinen ratkaisu
valituksiin marraskuussa 2002. Korkein hallinto-oikeus antoi asiaan
myönteisen ratkaisun elokuussa 2004 (dnro 3974/1/02).
Sikalalle on siis saatu ympäristölupa Kaakkois-Suomen
ympäristökeskukselta vuonna 2002. Muistutuksia luvasta tehtiin yli 500
kpl. Luvasta valitettiin Vaasan hallinto-oikeuteen, josta saatiin
myönteinen päätös lokakuussa 2002. Valittajia yli 100 kpl. Korkeimman
hallinto-oikeuden myönteinen päätös asiasta saatiin elokuussa 2004
(dnro 3313/3/02).
Muutoksenhakijalla on siis olemassa oleva lainvoimainen
suunnittelutarveratkaisu ja ympäristölupa sikalalle tällä tontilla.
Edellä lyhyesti selostettu lupien hakeminen sikalalle kuvaa sitä
vaikeutta, jonka sikalayrittäjä kohtaa nykyaikana. Ison sikalan tontti
voimassaolevine lupineen on Etelä-Suomessa harvinaisuus ja tontin
arvo normaaliin teollisuustonttiin nähden huomattavasti korkeampi. Nyt
tästä sikalatontista on valtio lunastamassa 1,6 hehtaaria pois.
Tavalliselle asemakaavan mukaiselle teollisuustontille ei sikalalle ole
käytännössä mahdollista saada ympäristölupaa. Asemakaavan mukaisia
teollisuustontteja on tällä alueella runsaasti tarjolla, tonteille tulijoita
vaan on valitettavan vähän. Tavallisten teollisuustonttien osalta alueella
on siis ylitarjontaa ja siksi toimitusmiehetkin ovat päätöksessään
päätyneet siihen, että normaalin tämän kokoisen teollisuustontin arvo on
15
vain
2
6 €/m .
Eteläisessä Suomessa on jonkin verran tarjolla tontteja myös
sikalarakentamiseen. Useimmissa ympäristöluvan saaminen on vaikeaa
tai mahdotonta pohjavesisäännösten vuoksi; pohjavesialueille ei sikala
saa ympäristölupaa. Tällä tontillakin pohjavesialue on aivan vieressä ja
se on vaikeuttanut ympäristöluvan saantia. Nyt lunastettava maantiealue
pienentää tonttia yhdeltä sivulta ja vaikeuttaa noin 200 m x 50 m –
suuruisen rakennuksen sijoittelua. Tontille on sijoitettava lisäksi ainakin
kaksi 25-30 m halkaisijaltaan olevaa lietesäiliötä. Rakennuksen ja
lietesäiliöiden ympäri on oltava pelastus- ja huoltotiet. Kaikki tämä
voidaan juuri ja juuri vielä sijoittaa pienevälle tontille. Toisella puolella
tonttia vastassa on pohjavesialue.
Tämä tontti on siis harvinaisuus ja nyt siitä ollaan menettämässä
melkoinen osa, noin 1,6 hehtaaria tiealueeksi. Maantietoimituksen
toimitusmiehet ovat määränneet Porsicon alueesta korvauksen
2
2
0,50 €/m hinnan mukaan. Toimitusmiesten päätös 0,50 €/m kuvastaa
tässä toimituksessa maksettuja raakamaan hintoja ja niissäkin
raakamaan hintojen halvinta osaa.
Tiealueeksi otettavasta tontin osasta tulee maksaa tontin todellisen
käyvän arvon mukainen täysi korvaus erityistonttimaan hinnan mukaan.
Lunastustoimikunta on perusteluissaan viitannut sikatalouden
taloudellisiin nykymiin. Kysymys on kuitenkin tilapäisestä suhdanteesta,
jota lunastuslain mukaan ei saa ottaa huomioon korvausta
määrättäessä.
Koska ympäristöluvan saaminen sikalalle on nykyisin niin vaikeaa
Etelä-Suomessa ja nyt se on tälle tontille saatu taisteltua, tulee
tiealueeksi luovutettava maa-alue arvioida normaalia teollisuustonttiakin
huomattavasti arvokkaammaksi. Etelä-Karjalan maakunnan alueella
normaalien teollisuustonttien kauppahintojen keskiarvo vuosina
2
2011-2013 on ollut noin 13 euroa/m . Vastaavasti Kymenlaakson
alueella normaalien teollisuustonttien hinta on ollut vuosina 2011-2013
2
noin 17 euroa/m .
Kysymyksessä oleva sikalatontti on yllä mainituista syistä huomattavasti
arvokkaampi kuin tavalliset teollisuustontit. Maantiealueeksi jäävästä
2
alueesta tulee siis määrittää korvaus 30 euroa/m , eli
2
2
16.006 m x 30 €/m = 480.180 euroa.
4. Puutavaraliike Huomo Oy
(Huomola 441-416-1-254)
Vaatimukset
1. Toimitusratkaisun mukainen korvaus on kuvion 1040 osalta
korotettava 5,27 euroon neliömetriltä.
2. Muutoksenhakijan oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa on
16
ELY-keskuksen korvattava 500 eurolla.
Perusteet
Toimitusratkaisun mukainen korvaus on 0,50 euroa neliömetriltä.
Kuitenkin lunastettava alue on teollisessa käytössä oleva tontti ja se on
muokattu yrityksen toimintaan sopivaksi. Kyseisellä alueella on tie ja
pylvästapuleita niille tehdyillä tapulinpohjilla. Teollisuusalueen hinta on
2,52 euroa neliömetriltä, joka on sama kuin Puukylässä. Kunnan kanssa
käytyjen neuvottelujen pohjana lisäalueesta on ollut pylväsalueen
itäpäässä edellä mainittu raakamaan hinta 2,52 euroa neliömetriltä.
Lisäksi lunastettava alue on muokattu käyttökuntoon teineen ja
pylvästapuleineen. Vastaavan maa-alueen muokkaus ja pintamaan
poisto maksavat noin 2,5 - 3,0 euroa neliömetriltä.
5. Mika Juhani ja Seppo Juhani Huomo
(Palanutkangas 441-462-1-60)
Vaatimukset
1. Toimitusratkaisun mukainen korvaus on kuvion 597 osalta korotettava
5,00 euroon neliömetriltä.
2. Toimitusratkaisun mukainen korvaus on kuvioiden 575, 578, 579, 591,
592 ja 593 osalta korotettava 2,50 euroon neliömetriltä.
Perusteet
Toimitusratkaisun mukainen korvaus on 0,50 euroa neliömetriltä.
Toimituspöytäkirjan (s. 18) mukaan maa-ainesten ottolupa on mennyt
umpeen. Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Maanottoalue on
edelleen aktiivisessa käytössä ja lupa on voimassa 23.1.2016 asti ja sitä
tullaan jatkamaan.
Luvan haltija on Kuljetus J&J Väkevä, joka on vuokrannut kyseisen
alueen toistaiseksi. Maa-alueen lunastushinta tulisi toimituspöytäkirjan
mukaan olla 5 euroa neliömetriltä. Lunastus tulee vääjäämättä
pienentämään käytettävää maa-aineksen ottoaluetta ja rajoittaa siten
maa-ainesten ottoa.
Vaatimuskohdassa 2 mainittujen kuvioiden osalta korvauksen tulee olla
teollisuustontin välittömästä läheisyydestä johtuen tonttimaan hinta.
Kunta myy tontteja kyseiseen tilaan rajoittuen 2,50 eurolla neliömetriltä.
Teollisuusalueen laajennus tulee aikanaan tilan Palanutkangas puolelle,
Korvauksen tulee olla tuo sama 2,50 eurolla neliömetriltä.
6. Jukka Ilari ja Markku Tuomo Rusanen
(Rusala 441-433-1-1000, Mainospala 441-433-1-1065)
Vaatimukset
1. Maapohjakorvaus on korotettava yksikköhintaan 2 euroa neliömetriltä,
jolloin korvaus kiinteistön Rusala osalta on korotettava yhteensä
53.706,00 euroon ja kiinteistön Mainospala osalta 3.954,00 euroon.
17
2. Määrättävälle korotukselle on laskettava indeksikorjaus maantielain
mukaisesti.
3. Korotukselle indeksikorjauksineen on määrättävä maantielain
mukainen 6 prosentin vuotuiskorko haltuunotosta lukien maksupäivään
asti.
4. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan
muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa
täysimääräisesti 1.010,60 eurolla (sis. alv 24 %).
Perusteet
Tilukset on korvattu maa- ja metsätalousmaan arvoa korkeammalla
yksikköhinnalla, mutta korvaustasoa ei voida pitää riittävän korkeana.
Tilasta Rusala lunastetut alueet sijaitsevat yleiskaavassa kuutostien
eteläpuolella liikenne- ja EV-alueella sekä asemakaavassa pienin osin
myös teollisuusalueella (TY) ja pohjoispuolella yleiskaavassa EVT/pv-alueilla ja ovat muutoin asemakaavassa M-alueita.
Tilasta Mainospala lunastettavat tilukset sijaitsevat yleiskaavan
V-alueella ja asemakaavan liikennealueella TY-alueen vierellä.
2
Tilan maa-alueet on verotuksessa arvostettu aluehinnan 3,06 €/m
mukaisesti, mikä myös tulee ottaa huomioon yksikköhintaa korottavana
tekijänä.
Molemmista tiloista lunastettavat alueet rajoittuvat suurelta osin
yleiskaavassa rakentamiseen varattuihin alueisiin, millä on tutkimusten
mukaan arvoa korottava vaikutus. Toinen odotusarvomaan hintaa
nostava tekijä on asemakaavan läheisyys. Nyt puheena olevat tilukset
rajoittuvat suurelta osin asemakaavaan, mikä tulee ottaa huomioon
niiden hinnoittelussa korottavana tekijänä.
Kuten toimituspöytäkirjassakin on todettu, Luumäen alueella on tehty
viime vuosina vain muutamia vertailukelpoisia kauppoja:
- Luumäen kunta oli ostanut joulukuussa 2010 Savitaipaleentien laidalta
2
Kaluste Poutasen pohjoispuolelta raakamaata 1.2 ha hintaan 1,94 €/m .
- Kunta oli myös elokuussa 2012 ostanut läheltä Luumäen apteekkia 0.4
2
ha katu/torialuetta hintaan 3,50 €/m .
Edellä mainittujen kauppahintojen keskiarvo on 2,70 euroa neliömetriltä.
Näiden kauppojen perusteella odotusarvomaan hinta nyt puheena
2
olevien tilojen kohdalla olisi 2 – 3 €/m .
Viittaukset paikallisiin toimituksiin eivät ole kovin vertailukelpoisia, koska
kysymys on pääosin toimituksista, joissa käsitellyt pinta-alat ovat olleet
niin pieniä, ettei maanomistajilla ole ollut kiinnostusta hakea
toimituspäätöksiin muutosta.
Sen sijaan saman tiehankkeen itäisemmissä toimituksissa on ollut
18
kysymys isommista alueista. Koska paikallisia kauppoja on vähän ja
kauppa-arvomenetelmä on tästä syystä epävarma, voidaan
toimitusratkaisuja tältä osin käyttää toimitusratkaisun vertailukohtana.
- Lappeenrannan keskustan ohittavan kuutostien Kärki-Mattila osuudella
toimituksessa 2006-195803 v. 2006 oli raakamaat hinnoiteltu päivän
2
2
hinnaksi korjattuna välille 0,6 - 3,6 e/m , eli keskimäärin 2,10 €/m .
- Mattila-Muukko osuuden maantietoimituksessa 2007-220921 v. 2007
oli tien raakamaaksi katsotut alueet korvattu päivän hinnoiksi korjattuna
2
2
0,3 - 2,6 €:lla/m , eli keskimäärin 1,45 €/m .
- Joutsenon Ahvenlammen eritasoliittymän toimituksessa 1998-613320
oli v. 2000 korvattu raakamaana sora-aluetta päivän hintaan 2,1 - 3,2 €/
2
2
m , eli keskimäärin 2,55 €/m .
- Muukko-Ahvenlampi toimituksessa 2002-854498 oli v. 2003 korvattu
2
raakamaita päivän hintana 2,80 €/m .
- Joutsenon kohdalla kuutostien maantietoimituksessa 2007-227029 oli
vuonna 2008 korvattu Joutsenon keskustaajaman rakennuskelpoiset
2
alueet tämän päivän hintaan korjattuna 2,00 €/m .
Parhaiten Luumäen olosuhteita kuvaa hinnoittelu Joutsenon keskustan
2
kohdalla. Myös toimitusten keskimääräinen korvaustaso, runsaat 2 €/m ,
tukee esitettyä korvausvaatimusta.
Vaikka lunastettavat alueet ovat "suikaleita", niitä ei pidä arvioida
sellaisina, vaan käyttöyksikön osina. On huomattava, että tiehanke on
ollut pitkään tiedossa ja se on otettu kaavoja laadittaessa huomioon.
7. St1 Oy
(Pitkälä 441-427-2-117)
Vaatimukset
1. Maapohjakorvaus on korotettava huoltoaseman tontin (kuvio 162,
2
3.013 m ) osalta yksikköhintaan 20 euroa neliömetriltä eli 60.260
euroon.
·
2. Määrättävälle korotukselle on laskettava indeksikorjauksen
maantielain mukaisesti.
·
3. Määrättävälle korotukselle indeksikorjauksineen on määrättävä
maantielain mukainen 6 prosentin vuotuiskorko haltuunotosta lukien
maksupäivään asti.
4. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan
muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa
täysimääräisesti 3.935,80 eurolla (ei sis. alv).
Perusteet
Kyseessä on maanmittauslaitoksen ylläpitämän
kiinteistötietojärjestelmän mukaan 3.562 hehtaarin suuruinen tila
Luumäellä valtatien 6 varrella. Huoltoasemakäytössä tilan pinta-alasta
on noin 1,3 hehtaarin suuruinen osa.
19
Toimituksessa kohde hinnoiteltiin lähinnä Luumäellä tehtyjen
liiketonttien kauppojen perusteella. On huomattava, että toimituksessa
korvaus määrättiin kahden vierekkäin sijaitsevan huoltoaseman osalta
eri perusteiden mukaan. Huoltoasematonttien arvioinnissa
huomattavasti olennaisempaa kuin se, missä kunnassa kohde sijaitsee,
on sen ohi kulkevan liikenteen määrä ja sen rakenne sekä aseman
näkyvyystekijät.
Liikennevirastoin omalla sivulla on nyt puheena olevan hankkeen
hankesivulla todettu, että "Valtatie 6 on tärkeimpiä itä-länsisuuntaisia
päätieyhteyksiä ja erittäin merkittävä raskaan liikenteen kuljetusreitti.
Suunniteltava valtatieosuus sisältyy yleiseurooppalaiseen
TEN-tieverkkoon."
Liikennemäärä valtatiellä tienpitäjän julkaisemien selvitysten mukaan on
yli 10.000 ajoneuvoa, josta raskaan liikenteen osuus on noin 20
prosenttia. Arviotava kohde on yksi Suomen vilkkaimmista raskaan
liikenteen huoltoasemista. Asema on henkilöpalveluasema eikä
lähistöllä ole vastaavalla tavalla kiinnostavia kohteita.
Etelä-Savon käräjäoikeus/maaoikeus on antanut 8.10.2012 tuomionsa
Vt 7 parantamista koskeneessa maantietoimituksessa TN:o 2012 –
405324 Haminan kaupungin Salmenkylän kylässä. Toimitus koski nyt
arvioitavasta kohteesta noin 40 kilometriä etelään valtatien 26 varrella
Haminan kaupungin haja-asutusalueella sijaitsevan Husulan
Teboil-huoltoaseman kohteenkorvauksia. Vaikka nyt puheena oleva
kohde on sijainniltaan huomattavasti parempi ottaen huomioon
liikennemäärät, voidaan kyseistä yksikköhintaa pitää hinnoittelussa
lähtökohtana.
Maaoikeus katsoi 8.864 neliömetrin suuruisen huoltoasematontin
maapohjan yksikköhinnaksi 23 euroa neliömetriltä. Toimituspöytäkirjan
sivulla 23 on viitattu kyseiseen tuomioon, ja esitetty virheellisesti, että
yksikköhinta sisältäisi asfaltoinnin.
Jos pinta-alan regressiokertoimena käytetään -0.5 eli tavallista
suurempaa arvoa, saadaan maapohjan yksikköhinnaksi 19 euroa
neliömetriltä.
Toisena ennakkotapauksena esitetään ei-lainvoimainen (molemmat
osapuolet valittaneet) viime vuoden lopulla annettu toimituspäätös (TN:o
2013-463189) Maskusta, jossa Vt 8 varrella sijaitsevan 5.020 neliömetrin
suuruisen huoltoaseman tontin maapohjan yksikköhinnaksi määrättiin
2
26,60 €/m . Muutoksenhakijan näkemyksen mukaan myös tämä
toimituspäätös on linjassa yo. hinnoittelun kanssa.
Kokonaisliikennemäärät ovat samaa luokkaa, mutta raskaan liikenteen
osuus on Maskussa paljon pienempi. Myös itse huoltoasema on vanha.
Toimituspöytäkirjassa viitattiin myös samaa tietä koskeneisiin
toimituspäätöksiin vuosilta 2003 ja 2005. Niitä on pidettävä niin
20
vanhoina, että niiden arvo vertailukauppoina on kyseenalainen.
Toisaalta St1 on hankkinut Porvoosta Vt 6:n varrelta tontin
(638-23-384-7) 27.12.2007 tehdyllä kaupalla L2008-100611. Suurin
piirtein nyt puheena olevan kohteen (tontin osuus 1,3 ha) kanssa saman
2
kokoisesta (15.972 m ) kohteesta St1 maksoi 1,8 miljoonaa euroa eli
112,70 euroa neliömetriltä. Vaikka kyseessä on asemakaavan mukainen
tontti, ei nyt määrätty yksikköhinta ole missään suhteessa tämän hinnan
kanssa.
8. Pentti Tapio ja Marja-Leena Punkkinen
(Väinölä 441-448-3-12)
Vaatimukset
1. Kuvioiden 143, 144 osalta korvaus on korotettava yksikköhintaan 10
euroa neliömetriltä eli yhteensä 48.150 euroon.
2. Muiden kuvioiden (115, 116, 117, 118, 119, 136, 137, 146, 147, 159,
160 ja 282) osalta korvaus on korotettava yhteen euroon neliömetriltä eli
yhteensä 12.802 euroon.
3. Lisäksi luovutusvoittoveron osuus pitää korvata. Luovutusvoittoveron
osuus vaadituilla korvauksilla on 3.657,12 €.
4. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan
muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa yhteensä
1.816 eurolla. (asiamiespalkkio istunnosta 500 €/pv,
oikeudenkäyntimaksu 196 € ja asiamiespalkkio valmistelusta 620 €)
Perusteet
Perusteluna vaatimukselle on maapohjan todellinen arvo, sillä kuvion
144 ympäröivästä määräalasta Oy Ansari-Yhtymä on tehnyt kirjallisen
2
tarjouksen 7 €/m , jota valittajat eivät vielä ole hyväksyneet. Käyvän
arvon määrittelyssä arvo määräytyy ensimmäisen todellisen tarjouksen
2
ja pyynnin välille. Koska ensimmäinen tarjous on 7 €/m , tällöin käypä
2
arvo on suurempi kuin tarjous. Lisäksi tarjous käsittää 10.000 m :n
suuruisen pinta-alan, jonka valittajat olisivat saaneet yhdellä kaupalla.
Tarjous on voimassa edelleen toistaiseksi.
Maapohjan korvausperusteena on, että omistaja saattaa samalla tavoin
ja yhtä etuisasti käyttää toista kiinteistöä, jonka korvauksenhakija
mahdollisesti saa hankittua tilalle. Valittajien menetetyt maapohjat
sijaitsevat aivan talouskeskuksen läheisyydessä, joten ei ole mahdollista
saada korvaavia maa-alueita samanlaisella sijainnilla.
Lisäksi luovutusvoittoveron osuus pitää korvata samaan oikeusasemaan
pääsemiseksi. Luovutusvoittoveron osuus vaadituilla korvauksilla on
3.657,12 euroa.
Kaikki vaaditut korvaukset yhteensä 65.425,12 €
21
Perusteluina vaatimuksille on lunastuslain 29 §, 30 § ja 32 §.
Maanomistajan täytyy saada 29 §:n mukaan täysi korvaus menetetyistä
alueista.
9. Matti Juhani Parkkonen
(Paratiisi 441-455-2-36)
Ilpo Parkkonen
Vaatimukset
1. Ensisijaisesti koko tila Paratiisi on lunastettava käypään hintaan,
jolloin peltoalueesta on määrättävä korvausta: 1,95 ha x 10.000 €/ha =
19.500 euroa ja metsämaan osalta 0,21 ha x 4.000 €/ha = 920 euroa eli
yhteensä 20.420 euroa.
2. Mikäli koko alueen lunastaminen ei kuitenkaan tulisi kysymykseen, on
lunastuskorvauksia korotettava mahdolliset lisähaitat huomioiden
kaikkiaan 63.289,73 euroon.
3. Sadonmenetys (kumina) on korvattava ja perustamiskulujen korvaus
määrättävä päätetyn kahden vuoden sijaan kolmelta vuodelta.
4. Maataloudelle aiheutuneet lisätyöt on korvattava 500 eurolla.
5. Luovutusvoittoveron osuus vaadituilla korvauksilla on korvattava
1225,20 eurolla.
6. Vastapuoli on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden
oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa yhteensä 1.796 eurolla.
Perusteet
Lunastettava alue leikkaa ko. peltoalueen keskeltä kahtia ja uudet
muodostuvat peltokappaleet ovat kooltaan (n. 0,37 ha ja n. 0,75 ha) ja
muodoltaan sellaisia, että niiden viljely nykytekniikalla on lähes
mahdotonta. Lisäksi ne menettävät pirstoutumisen vuoksi nykyistä
arvoaan. Viljelyn kustannukset joka tapauksessa kasvavat lohkojen
pienentymisen ja huonomuotoisuuden sekä kulkuhaitan vuoksi
olennaisesti.
Lunastuksessa tulee käyttää korkeampaa pellon arvoa (10.000 €/ha),
koska käypä hintataso alueella on lunastuksessa käytettyä 6.000 euron
hehtaarikorvausta korkeampi.
Maapohjan korvausperusteena on, että omistaja saattaa samalla tavoin
ja yhtä etuisasti käyttää toista kiinteistöä, jonka korvauksenhakija
mahdollisesti saa hankittua tilalle.
Maanmittauslaitoksen korvausperuste on väärä, Maanmittauslaitos
käyttää virheellisesti vertailukauppana vuoden 1985 kauppahintaa,
jolloin ostettu nykyinen tila Paratiisi oli vanhaa peltomaata, joka oli
pusikoitunut ja viljelykelvoton. Tila on käytännössä raivattu pelloksi,
avo-ojat tukittu ja pelto salaojitettu. Työtä on tehty vuosia, lisäksi
22
reunaojat on osin kaivettu vuonna 2013 ja vuonna 2014 pelto
tuhkakalkittiin. Lisäksi kivet on poistettu ja haudattu sekä vanha
rakennus poistettu ja rakennusjätteet siivottu.
Vaihtoehtona on myös se, että jostain läheltä saadaan vastaavan
kokoinen ja vastaavan tasoinen peltoalue koko peltolohkon 1,95 ha
tilalle.
Pelto- ja metsätilat olivat ulosottoviraston huutokaupassa toukokuussa
2015 myynnissä ja kauppa päättyi 18.5.2015. Kaupan lopulliseksi
hinnaksi tuli 67.200 €. Kaupan kohteessa oli 3,3810 ha peltomaata
(kiint. tunnus 405-408-2-52) ja 7,294 ha metsämaata.
Metsänhoitoyhdistyksen tekemän arvion mukaan metsän käypä arvo oli
20.100 €.
Valittajilla oli kaksi pellon osto-ilmoitusta lehdessä Etelä-Saimaa
keväällä 2015 ja vain kaksi varsinaista yhteydenottoa tuli. Toinen tarjous
n. 5 ha peltoalasta tuli Ruokolahdelta, jonne matkaa on jo yli 100 km
talouskeskuksesta. Tämä tarjous hylättiin liian pitkän matkan takia.
Toinen yhteydenotto tuli Lappeenrannan itäpuolelta, Saarnialan kylästä
Suninmäenkujalta, jossa on yli 5 ha peltomaata, mutta tarjoajan kanssa
ei päästy lopulliseen kauppaan hänen muutettua mieltään. Kauppaa
yritetään saada edelleen tehtyä. Peltoja ei siis ole lähellä helposti
saatavilla käypään hintaan. Tämän vuoksi välimatkasta johtuva haitta
tulee korvata elinkeinotoiminnan säilymiseksi entisellä volyymillä.
(Maanmittauslaitoksen sivuilla on esitetty valmis taulukko Arvionti- ja
korvaustiedot 2015: Etäisyyshaitta: Kasvinviljelytila
(http://ak.maanmittauslaitos.fi/2015/node/302). Etäisyys tien alle osin
jäävästä peltolohkosta Suninmäenkujalle on n. 45 km, Eniron mukaan
ajoaika on n. 45 min. Taulukosta approksimoidaan em. parametreilla
korvaukseksi 485,35 €/ha/v. Pinta-alan ollessa 1,95 ha ja matkaa 45 km
sekä viljelyajan oletus on 15 v, korvaukseksi saadaan 14.196,48 €.)
Peltolohko on suurelta osin asiallista peltomultaa, viljavuustutkimuksen
mukaan multavuus on m eli multava. Multaa voidaan ottaa hyvin
vuosittain n. 20 mm noin 15 vuoden ajan. Tämä edellyttää erikoiskasvien
viljelyä, jotta saadaan takaisin paljon biomassaa, ei pelkästään viljan
viljelyä. Korvaukseksi vaaditaan 21.060 €.
Sadonmenetyskorvaus (kumina)
Sadonmenetys on korvattava ja perustamiskulujen korvaus on
määrättävä päätetyn kahden vuoden sijaan kolmelta vuodelta.
Tällöin korvaus olisi Maanmittauslaitoksen arviointi- ja korvaustiedot
2015: Katetuotto: kumina taulukon (http://ak.maanmittauslaitos.fi/2015/node/534) mukaan 1,95 ha:n osalta B-alueella 1,95 ha *
2919 €/ha = 5.692,05 euroa.
23
Muut korvaukset:
Koko kevät on aiheuttanut usean päivän lisätyön maatalouden osalta,
mm. viljelysuunnitelmiin. Pelto on pitänyt jakaa kolmeen peruslohkoon,
aikaa on kulunut pelkästään siinä noin 10 tuntia, sillä maaseutuviraston
vipu-palvelua ei oltu suunniteltu kuin kahden lohkon jakoihin. Lisätöiden
osalta kevään aikana vaaditaan korvauksena 500 euroa.
Lisäksi luovutusvoittoveron osuus pitää korvata. Luovutusvoittoveron
osuus vaadituilla korvauksilla on 1.225,20 euroa.
Kaikki vaaditut korvaukset yhteensä 63.289,73 € josta Juhani Parkkosen
osuus on 57.097,68 € jaIlpo Parkkosen osuus on 6.192,05 euroa.
Perusteluina on lunastuslain 29 §, 30 § ja 32 §. Maanomistajan täytyy
saada 29 §:n mukaan täysi korvaus menetetyistä alueista.
10. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus
Vaatimukset
1. Muutoksenhaun kohteena oleville kiinteistöille Pitkälä 441-427-2-117,
Fisutuote 441-427-2-120, Satu 441-427-2-121, Öljymäki 441-416-1-281
ja SP 441-427-8-0 toimituksessa asfaltoinneista määrättyjä korvauksia
on alennettava siten, että maapohjakorvaus on 19 euroa neliömetriltä.
2. Muutoksenhaun kohteena olevat kiinteistöt on kukin määrättävä
korvaamaan tienpitoviranomaisen oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa
300 eurolla.
Perustelut
Maantietoimituksessa muutoksenhaun kohteena oleville kiinteistöille on
määrätty maksettavaksi, kullekin kiinteistölle erikseen, asfaltoinnista
2
26 €/m sekä lisäksi vielä kullekin kiinteistölle maapohjakorvaus
erikseen.
Toimituksessa on tutkittu varsin perusteellisesti ja laajasti
kiinteistömarkkinatilanne, maa-aineksen korvaaminen, yms. Sen sijaan
asfaltoinnista on vain kiinteistökohtainen maininta: lisäksi asfaltoinnista
2
26 €/m . Mitään selvitystä tai perustelua siitä mistä neliöhinta
muodostuu, ei ole tehty.
Maantietoimituksessa 2012-405325, joka koski Haminassa vt 7
rakentamiseen liittyen Oy Teboil Ab:n kiinteistöä, maaoikeuden
2
päätöksellä asfaltoidun maapohjan korvaukseksi tuli 23 e/m eli sisälsi
sekä maapohjan että asfaltoinnin.
Maantietoimituksessa 2010-361725 esim. 75-410-4-219
2
Onnela-nimiselle kiinteistölle määrättiin korvaus asfaltoinneista 5 €/m ,
jota neliöhintaa myös maaoikeus piti oikeana eikä muuttanut
lunastustoimikunnan ratkaisua. Maaoikeus katsoi, että
24
asfalttipinnoitteesta määrättävän korvauksen lähtökohtana ei voi olla
vastaavanlaisen uuden kestopäällysteen hankintakulut vaan korvaus on
määrättävä menetetyn päällysteen kunnon ja laadullisen tason
perusteella. Päätökseen vaikutti myös rakennekerroksien paksuus.
Tässäkin toimituksessa muutoksenhaun kohteena olevat kiinteistöt
sijaitsevat Salpausselän sora-/hiekkakankaalla eivätkä kiinteistöjen
asfaltoinnit ole uusia vaan jo vuosia käytössä olleita. Eräiltä kohdin jopa
muutoinkin korjattavissa.
Tienpitoviranomainen katsoo, että riittävää perustelua toimituksessa
2
asfaltoinnista määrätylle 26 €/m maapohjakorvaukselle ei ole.
Vastaukset
Finnheko Oy
(Fisutuote 441-427-2-120)
Vaatimukset
1. Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen valitus on hylättävä.
2. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan
vastauksenantajan oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa 500 eurolla
laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Vastauksenantaja on saanut tilan Fisutuote vaihtokirjalla Luumäen
kunnalta, joka puolestaan oli saanut sen vaihtoa varten 8 euron
neliöhinnalla vuonna 2002. Luumäen kunnan maksamaa hintaa on
pidettävä sen hetkisenä hankintahintana Finnheko Oy:n kiinteistön
osalta. Kun hankinta on tapahtunut lähes 13 vuotta sitten, on
hankintahintana maan osalta nykyrahaksi muutettuna pidettävä lähes
kymmentä euroa neliömetriltä, joten lunastustoimikunnan arvio on maan
osalta aivan liian alhainen.
Asfaltointi on aikanaan tehty raskasta liikennettä varten ja sen käyttöä
kestämään. Asfaltointiin on käytetty sepeliä 100 mm:n kerros ja asfalttia
on samoin 100 mm:n paksuudelta. Lisäksi reunat on vahvistettu
reunakiveyksellä ja sadevesien poistosta on huolehdittu
sadevesikaivoilla ja niihin yhdistetyillä purkuputkilla ja purkukaivoilla.
Kaivojen kannet on mitoitettu raskasta liikennettä varten ainakin 20.000
kilon kansilla. Näistä syistä asfaltti on edelleen erittäin hyvässä
kunnossa, vaikka se on ollut kovassa käytössä.
Hyvän käsityksen investoinnin laadukkuudesta saa Lemminkäiseltä
2
saaduista tämän hetken hinnoista. Sepelöinti maksaisi 4,50 €/m ,
2
2
asfaltointi 15.00 €/m , reunuskiveys 11,53 €/m ja sadevesikaivot ja
2
purkuputket noin 3.500 euroa eli noin 13,46 €/m . Lisäksi tulevat raskaan
25
liikenteen kestävät sadevesikaivojen kannet, joita on neljä kappaletta
arvoltaan 300-400 €/kpl.
Edellä oleva osoittaa kiistatta, että lunastuskorvaus on liian alhainen,
eikä missään tapauksessa liian korkea, kuten valittaja väittää.
Leipomo Konditoria Sanelko Oy
(Satu 441-427-2-121)
Vaatimukset
1. Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen valitus on hylättävä.
2. Tienpitoviranomainen on määrättävä korvaamaan kokonaisuudessaan
vastauksenantajan edustajan ansionmenetyksestä aiheutuneet
oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa 300 eurolla laillisine
viivästyskorkoineen.
Perusteet
Yhtiö on laajentanut vuonna 2013 parkkipaikkaa, josta osa jää uuden
liittymän alle. Lisäksi entisestä piha-alueesta menetetään osa. Nämä
yhteensä ovat arviolta 0,5 ha. Myös entisen piha-alueen asfaltti on
hyväkuntoinen, lähes uudenveroinen. Yhtiö joutuu ostamaan lisämaata
ja rakentamaan uuden parkkipaikan.
2
Asfaltointi vuonna 2013 maksoi neliöhinnaltaan 14,50 €/m . Hinta
sisältää vain varsinaisen asfaltoinnin.
Ennen kuin asfaltointiin ryhdytään, parkkipaikka täytyy muutoin
rakentaa, tuoda maa-ainesta ja tasoittaa alue. Olettaen, että pohjalle
riittää 50 cm sorakerros (minimi), lisäksi murskeet päälle, ensin
karkeampaa ja sitten hienompaa. Arvioidut kustannukset tästä: sora
2
kuljetuksineen 1,70 €/m , murskeet (kahta laatua) kuljetuksineen á 8,50
2
2
€/m eli yhteensä 16 €/m . Pohjan neliöhinnaksi tulisi siis 17,70 €. Tästä
puuttuu edelleen tasoituskustannukset, arvio 50 €/h, 20 h, yhteensä
2
2
1.000 €, josta neliöhinta 1000 € / 5000 m = 0,20 €/m . (Hinta-arviot
saatu puhelimitse Kuljetus M.Alatalo Ky / Markku Alatalo. Kaikki hinnat
ovat minimihintoja.)
2
Yhteensä uuden piha-alueen kustannukset ovat siis €/m /alv.0 %:
pohjasora
murske 0-56
murske 0-16
tasoitus
asfaltointi
1,70
8,50
8,50
0,20
14,50
yhteensä:
33,40 €/m (alv.0 %)
2
Näistä kustannuksista puuttuu edelleen puuston poistot ja
maanmuokkaus ennen kuin soralla voidaan alkaa aluetta täyttää. Lisäksi
26
yhtiö joutuu ostamaan tämän lisämaan, johon uusi parkkipaikka voidaan
2
2
rakentaa. Lisämaan ostohinta-arvio 3 €/m , eli 5.000 m * 3 € = 15.000
euroa.
Valituksen perusteissa mainitut Teboilin ja Onnelan esimerkkitapaukset
ovat vuosilta 2012 ja 2010, eivätkä ole suoraan vertailukelpoisia tämän
hetkiseen hintatasoon. Lisäksi kustannuksiin vaikuttaa alueen maaston
muoto, alueen käyttöaste (kuinka vahvaksi pohja on rakennettava vrt.
yksityiskäyttö/yrityskäyttö, raskas liikenne jne.) ym. seikat.
Näillä perustein korvauksen alentamista 26 eurosta neliömetriltä
19 euroon neliömetriltä ei voida hyväksyä.
Oy Teboil Ab
(Sp 441-427-8-0 ja
Öljymäki 441-416-1-281)
Vaatimukset
1. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen valitus
on hylättävä.
2. Valittaja on määrättävä korvaamaan vastauksenantajan
oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa 12.020,00 eurolla (ei sis. alv)
korkolain mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun
antamisesta.
Perusteet
Maantietoimituksessa Oy Teboil Ab:n Luumäen huoltoaseman tontista
on lunastettu osa. Huoltoasema sijaitsee kiinteistöillä Sp ja Öljymäki.
Lunastetuista alueista on määrätty toimituksessa kohteenkorvaukseksi
2
2
erityismaasta 4,5 €/m ja asfalttipinnoitteesta 26 €/m . ELY-keskus on
valittanut maapohjakorvauksesta ja asfalttipinnoitetta koskevasta
korvauksesta ja vaatinut korvauksia alennettavaksi yhteensä 10 euroon
neliömetriltä.
Korvauksen perusteet
Maantietoimituksessa korvaukset määrätään lunastuslain perusteiden
mukaisesti. Lunastuslain 29 §:n mukaan lunastettavan omaisuuden
omistajalla on oikeus saada täysi korvaus lunastuksen vuoksi
aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Edelleen lunastuslain 30 §:n
mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden
käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä
hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava
omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.
Asfalttipinnoitteen osalta on kyse kohteenkorvauksesta.
Asfalttipinnoitteella ei ole markkinoita, joiden perusteella käypä hinta
voitaisiin arvioida. Tämän vuoksi menetyksen korvaaminen on
perustettava siihen pantuihin kustannuksiin.
27
Toimituksessa asfaltoinnista on määrätty korvaukseksi
Maanmittauslaitoksen Arviointi ja korvaukset tietovaraston perusteella
2
26 €/m .
Oy Teboil Ab harjoittaa huoltamoliiketoimintaa, Teboil Luumäki,
kiinteistöillä Sp ja Öljymäki. Toiminta käsittää polttoainemyynnin henkilöja kuorma-autoille sekä kahvio- ja ravintolapalvelut. Piha-alue on
mitoitettu raskaiden ajoneuvojen käyttöön.Kyseessä on laaja asfaltoitu
alue, joka on tasainen ja hyväkuntoinen ja soveltuu suunniteltuun
tarkoitukseensa, raskaiden ajoneuvojen huoltamoalueeksi.
Maantietoimituksen yhteydessä huoltoaseman aluetta on lunastettu
tiealueeksi. Osa lunastetusta alueesta on rakennettua aluetta, jolla on
asfaltti. Asiassa on kysymys asfalttipinnoitteen korvaamisesta.
Toimitusmiesten määräämä korvaus asfalttipinnoitteesta on määrätty
lunastuslain ja yleisesti noudatetun korvauskäytännön perusteella. Syytä
muuttaa päätöstä ei ole ja ELY-keskuksen valitus on hylättävä.
Asfalttipinnoitteen korvauksen arvioinnin on perustuttava kohteeseen
pantuihin kustannuksiin, koska asfalttipinnoitteen osalta ei ole
käytettävissä kauppahintoja. Asfalttipinnoitteen kustannukset
muodostuvat materiaalikustannuksista ja työkustannuksista. Asfaltointi
edellyttää asfalttipinnoitteen lisäksi pohjan perustus-, tasaamis- ja
tiivistystyötä ja niitä varten soraa ja hiekkaa.
Asfalttipinnoitteen käyttöikään vaikuttaa merkittävästi pohjatöiden laatu.
Luumäen huoltoasema on rakennettu kestämään raskaan liikenteen
käyttöä. Alue on viimeksi asfaltoitu 2000-luvulla ja alue on
hyväkuntoinen. Huoltoaseman asfaltoinnin osalta ei ole tarvetta
kunnostuksiin.
Huoltoaseman piha-alueen asfaltoinnin kestävyyttä ei voida verrata
esimerkiksi maantieasfaltoinnin huolto- ja paikkaustarpeisiin. Maanteillä
kulutus kohdistuu ajourien kohtiin, jolloin paikkaustarve on olemassa.
Huoltoaseman piha-alueella sen sijaan kulutus kohdistuu varsin
tasaisesti koko alueeseen, jolloin kulutuksen perusteella ei aiheudu
paikkaustarvetta. Mikäli piha-alue on perustettu hyvin, asfaltointipinnoite
ei yleensä painu eikä rapaudu. Luumäen huoltoaseman pihan asfaltointi
on hyväkuntoinen eikä siinä ole korjaustarpeita.
Toimituksessa kohteenkorvauksen arvioinnin apuna on käytetty
maanmittauslaitoksen ohjeita. Ohjeet koostuvat Maanmittauslaitoksen
Arviointi ja korvaukset tietovarastosta, johon kuuluvat mm.
Toimitusmenettelyn käsikirja, Korvaussuositukset kiinteistövahingoissa,
Maanmittauslaitos 2003, Arviointi ja korvaukset –ohjeisto, sekä
Maanmittauslaitoksen sisäinen Korvausarviointimenettelyn ohje
(KORVA).
Ohjeet perustuvat keskimääräisiin hintoihin. Korvauksen oikean
28
suuruuden varmistamiseksi korvausmäärä on aina tarkistettava
arviointitilanteen ja arviointikohteen yksilöllisten ominaisuuksien
perusteella. Toimitusmiesten määräämä korvaus on arvioitu oikein.
Määrätyn korvauksen perustelemiseksi Teboil on hankkinut liitteenä
olevan Man in Van Oy:n tarjouksen 26.6.2015, joka koskee Teboil
Luumäen huoltoaseman pihan päällystämistöitä. Tarjouksen mukaan
(alv 0 %):
Pohjan profilointi, MS 0-32, 10 cm, muotoilu ja tiivistys
2
2
n. 500 m
5,80 €/m
2
2
n. 1.500 m 5,20 €/m
Asfaltointi AB 20/150, 6 cm
2
2
n. 500 m
23,00 €/m
2
2
n. 1.500 m 20,50 €/m .
Tarjoushinta sisältää työn pohjan muotoilun ja asfaltoinnin osalta.
Hinnassa ei ole mukana täyttötöitä eikä materiaaleja. Tarjouksessa on
myös tarkennus siitä, että em. rakenne ei sovellu täyttö-/
tankkausalueelle, joiden osalta rakennevaatimukset ovat vaativammat ja
samalla myös kalliimmat. Tarjouksen mukaan valmiin asfalttipinnoitteen
2
hinta työn osalta on 25,7 - 28,8 €/m (alv 0 %). Jo yksinomaan
työkustannusten osalta toimitusmiesten päätös asfaltointipinnoitteen
korvaamisesta on perusteltu. Lunastustilanteessa menetetään kaikki
pihan rakenteet, jolloin korvausta arvioitaessa on otettava huomioon
asfalttipinnoitteen ja pohjatöiden työ- ja materiaalikustannukset.
ELY-keskus viittaa valituksessaan maantietoimitusta 2012-405325, VT 7
Hamina, koskevaan Etelä-Savon käräjäoikeuden/maaoikeuden
päätökseen 8.10.2012, M12/10231. Maaoikeus määräsi
2
maapohjakorvaukseksi 23 €/m . Vastoin ELY-keskuksen esittämää,
maapohjakorvaus ei sisältänyt asfaltointia, vaan asfaltoinnista oli
määrätty erikseen korvaus. Asfaltoinnista ei ollut kysymys enää
maaoikeudessa, koska toimituspöytäkirjankin mukaan ”Valaisinpylväistä,
lipputangoista ja asfaltoinnista hyväksytään LandPron arvion mukainen
arvo 66.000 euroa.” Oy Teboil Ab ei valittanut näistä korvauksista eikä
niitä siten käsitelty maaoikeudessa. ELY-keskuksen perustelujen
perusteella Luumäen huoltoaseman osalta määrättyä korvausta ei ole
perusteltua muuttaa.
ELY-keskus viittaa myös toimitusta 2010-361725, kiinteistö Onnela
2
75-410-4-219, koskevaan maaoikeuden korvauspäätökseen 5 €/m .
Kuten ELY-keskuksen valituksesta käy ilmi, Onnela-kiinteistön
korvauksen alhaisuutta maaoikeus oli perustellut sillä, että menetystä
arvioitaessa oli otettava huomioon päällysteen kunto, laadullinen taso ja
29
paksuus. Luumäen huoltoaseman asfaltointi ei ole verrattavissa
Onnela-kiinteistön asfaltointiin. Luumäen asfaltti on hyväkuntoinen eikä
siinä ole korjaustarpeita. Asfaltointi on perustettu kestämään raskasta
liikennettä, mikä tarkoittaa, että perustus on paksumpi kuin
tavanomaisen asfaltoinnin. Toimituksessa korvaus on arvioitu
tapauskohtaisesti lunastuslain perusteiden mukaisesti ja ELY-keskus ei
ole esittänyt perustetta muuttaa toimituspäätöstä.
Tavanomaisen omakotitalopihan asfaltointi maksaa keskimäärin 20 - 30
2
€/m . Mikäli pohja on routivaa, kustannus on merkittävästi suurempi.
Keskimäärin pihan asfaltointi saattaa hyvällä pohjalla kestää jopa
kymmeniä vuosia vaurioitumatta, kun taas huonolla pohjalla saattaa jo
ensimmäinen talvi aiheuttaa routavaurioita. Omakotitalon pihan
asfaltointia voidaan kuitenkin käyttää apuna asfaltointikustannusta
arvioitaessa. Korvauksessa on kuitenkin otettava huomioon
huoltoaseman pihan perustaminen raskaan liikenteen käyttöön, jolloin
kustannus on merkittävästi suurempi.
ELY-keskus ei ole esittänyt perusteita korvauksen muuttamiselle, joten
ELY-keskuksen valitus on hylättävä.
St1 Oy
(Pitkälä 441-427-2-117)
Vaatimukset
Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen valitus koskien asfaltoinneista
määrättyjä korvauksia on hylättävä. Lunastustoimikunnan tekemä
hinnoittelupäätös on jätettävä voimaan sellaisenaan.
Perusteet
Toimituksessa määrättiin huoltoasematontin asfaltoinnista korvauksena
26 euroa ja tontin maapohjasta 4 euroa neliömetriltä eli yhteensä 30
euroa neliömetriltä.
ELY-keskus viittaa valituksessaan maantietoimitukseen 2012–405 325,
missä maaoikeus määräsi maapohjakorvaukseksi 23 €/m2. Valituksessa
väitetään erheellisesti, että maapohjakorvaus olisi sisältänyt myös
asfaltoinnin. Kysymyksessä olevan toimituksen toimituspöytäkirjasta
(sivu 6, 2. viimeinen kappale) ilmenee, että korvaus asfaltoinnista
sisältyi 66.000 euron suuruiseen korvaukseen ”Muut varusteet ja
laitteet”.
Valituksessaan ELY-keskus vetoaa toimitukseen, jossa sekä
maapohjasta että asfaltoinnista määrätty korvaus on ollut korkeampi kuin
heidän näkemyksensä niiden yhteenlasketusta arvosta.
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus
Vaatimukset
1. Valitukset on hylättävä kohdissa 1 - 9 mainittujen valittajien osalta.
30
2. Valituksen tehneet on velvoitettava korvaamaan tienpitoviranomaisen
oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa, jokainen kiinteistö osaltaan 300
eurolla.
Perusteet
Maantietoimituksissa on vuosien aikana syntynyt vakiokäytäntö
maapohjakorvausten arvioinnissa. Maapohja arvioidaan pääsääntöisesti
haltuunottohetken mukaisen käyttömuodon perusteella: metsämaata,
viljeltyä maata, tonttia, jne. Niillä alueilla, joilla voi tulevaisuudessa olla
muuta käyttömuotoa, esim. taajamien laajentuminen, on se otettu
huomioon maapohjan arvoa kohottavana tekijänä eli ns. odotusarvo.
Näin on tehty myös nyt kyseessä olevassa maantietoimituksessa.
Lunastustoimikunta on tehnyt varsin kattavan selvityksen maapohjan
hinnoittelussa selvittämällä sekä yleistä että paikallista
markkinatilannetta ja tutkimalla myös valtakunnallista kiinteistöjen
kauppahintatilastoa.
Tienpitoviranomainen on hyväksynyt lunastustoimikunnan päätökset
toimituksessa muutoin, kuin niiden kiinteistöjen osalta, joista se on
tehnyt valitukset. Valitus koskee näille kiinteistöille asfaltoinneista
määrättyjen korvausten alentamista.
Tässä toimituksessa on kyse ns. I-vaiheen toimituksesta, jossa
käsitellään omaisuuden korvaukset. Mahdolliset haitan, vahingon, tms.
korvaukset käsitellään maantien parantamisen jälkeen pidettävässä
II-vaiheen toimituksessa, jolloin asiat ovat vasta todettavissa.
Hiekkarinne I 441-448-1-70 ja Uron kiinteistöt 441-448-1-71:
Kyseessä on entinen meijerikiinteistö, jossa mainittu toiminto on
päättynyt jo vuosia sitten. Myöhemmin kiinteistö on ollut eri toiminnoissa,
joista viimeisimpänä kirpputori ja sekin on loppunut jo muutama vuosi
sitten. Kiinteistöillä sijaitseva entinen meijerirakennus jää edelleen
maantie- ja yksityistiealueiden ja valtatien 6 suoja-alueen ulkopuolelle.
Mitään näyttöä nyt alkavan tienrakennuksen vaikutuksesta kiinteistön
toimintaan ei ole, sillä rakentaminen ei ole edes vielä alkanut.
Valituksessa on esitetty päällekkäisinä vaatimukset sekä
maapohjakorvausten korottamisesta että koko kiinteistöjen
lunastamisesta.
Kiinteistönomistajat ovat tehneet Itä-Suomen hallinto-oikeuteen
tiesuunnitelmasta valituksen. Valitus koskee tilojen Hiekkarinne I 1:70 ja
Uron kiinteistöt 1:71 korvaamista Luumäen Yritystila Oy:lle 517.000
eurolla. Lisäksi he ovat vaatineet, että tien rakentamista valittajien
kiinteistöjen kohdalta ei saa aloittaa ennen korvauksen suorittamista.
Itä-Suomen hallinto-oikeus on päätöksellään 3455/0720/2013/25.2.2015
hylännyt täytäntöönpanon kieltoa koskevan hakemuksen ja antaa
päätöksen valituksen osalta myöhemmin.
31
Muiden valituksen tehneiden osalta ei ole osoitettu mitään sellaista, joka
osoittaisi perustetta toimituksessa määrättyjen maapohjakorvausten
korottamisiin.
Jukka Hirvikallio
(Ala-Askola 441-403-2-42 vuokramies)
Vaatimukset
1. Hirvikallio on maaoikeuden istunnossa lausunut, että Huotareiden
valitus tulee hyväksyä.
2. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan
oikeudenkäyntikuluina kuultavan asianosaiskulut 100 eurolla.
Perusteet
Lunastetun pellon korvauksesta, 6.000 euroa hehtaarilta, oli tehty
vähennys, vaikka vastauksenantaja oli tehnyt panostukset tulevaa satoa
varten, Pellolla oli viljelty rypsiä, joten panostukset tulevaan satoon ovat
olleet tavallisuudesta poikkeavat. Huotareita on kohdeltu väärin,
muiltakaan peltoa luovuttaneilta ei ole tehty pellon hintaan vähennystä.
Todistelu
Kirjalliset todisteet
Luumäen Yritystila Oy:n nimeämät:
1. jäljennös myynti-ilmoituksesta 23.1.2013
2. kirje ELY-keskukselle 20.10.2014
3. kirje ELY-keskukselle 18.11.2014
Pentti Tapio ja Marja-Leena Punkkisen nimeämä:
1. tarjous 23.1.2015
Matti Parkkosen ja Ilpo Parkkosen nimeämä:
1. myyntiesite 7.5.2015 ja tarjoushistoria
Finnheko Oy:n nimeämä:
1. otteet Luumäen kunnanhallituksen ja valtuuston pöytäkirjoista
30.12.2002 ja 27.1.2003
Leipomo Konditoria Sanelko Oy:n nimeämä:
1. tosite asfaltoinnista vuodelta 2013
Oy Teboil Ab:n nimeämä:
1. valokuva Teboil Luumäki huoltoaseman pihalta
2. Man in Van Oy:n tarjous 26.6.2015 Teboil Luumäen huoltoaseman
pihan päällystämisestä
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen nimeämä:
1. Itä-Suomen hallinto-oikeuden välipäätös 24.2.2015 ja KHO:n samaa
asiaa koskeva ratkaisu 23.3.2015
32
Muu selvitys
Maaoikeuden katselmus
MAAOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Lainsäädäntöä
Maantielain (MTL) 53 §:n 1 momentin mukaan tietarkoituksiin tarvittavien
alueiden ja oikeuksien lunastaminen suoritetaan maantietoimituksessa
ja lunastamisessa noudatetaan, mitä kiinteän omaisuuden ja erityisten
oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa (lunastuslaki, LunL)
säädetään, jollei maantielaista muuta johdu.
Lunastuslain 29 §:n mukaan lunastettavan omaisuuden omistajalla on
oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi
aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Lunastuskorvaus muodostuu
kohteenkorvauksesta ja haitankorvauksesta sekä
vahingonkorvauksesta.
Saman lain 30 §:n 1 momentin mukaan lunastettavasta omaisuudesta on
määrättävä käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus).
Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on
perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.
LunL 36 §:n 1 momentissa säädetään, että jos saman henkilön jäljelle
jäävän omaisuuden käyttämiselle aiheutuu pysyväisluontoista hyötyä
lunastuksesta tai siitä yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus
toimeenpannaan, hyöty on kohtuuden mukaan sovitellen ja
korvauksensaajan oikeutta täyteen korvaukseen supistamatta
vähennettävä 30–35 §:n nojalla määrättävästä korvauksesta.
MTL 76 §:n 1 momentin mukaan korvaus lunastettavasta omaisuudesta
on määrättävä haltuunoton ajankohdan (arvohetki) arvon perusteella.
Haitankorvauksesta säädetään lunastuslain 35 §:ssä, että kun samalle
henkilölle kuuluvasta omaisuudesta lunastetaan osa ja tästä tai siitä
yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, aiheutuu
pysyväisluontoista haittaa jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle,
haitta on korvattava (haitankorvaus).
Vahingonkorvausta koskevat säännökset ovat lunastuslain 37 §:n 1
momentissa, jonka mukaan kun lunastuksesta aiheutuu muuttamisen,
liikkeen tai ammatin harjoittamisen keskeytymisen taikka muun syyn
vuoksi tappiota, kustannuksia tai muuta vahinkoa lunastettavan
33
omaisuuden omistajalle, vahinko on korvattava (vahingonkorvaus).
MTL 44 §:n 1 momentissa säädetään maantien suoja-alueesta, että
suoja-alue ulottuu 20 metrin etäisyydelle maantien ajoradan tai, jos
ajoratoja on useampia, lähimmän ajoradan keskilinjasta. Erityisestä
syystä voidaan tiesuunnitelmassa määrätyllä tiellä tai tienosalla osoittaa
etäisyys 20 metriä lyhyemmäksi taikka pidentää etäisyyttä enintään 50
metriksi.
LunL 67 §:ssä säädetään lunastuksen laajentamisesta, että jos maantien
aiheuttaman tilusten pirstoutumisen, tilusalan vähenemisen tai 44 ja 45
§:n mukaisen kiellon johdosta taikka muusta sellaisesta syystä aiheutuu
huomattavaa haittaa kiinteistön tai sen osan käyttämiselle eikä haittaa
voida poistaa tai olennaisesti vähentää tilusjärjestelyillä, kiinteistön
omistajalla on oikeus vaatia, jos tämä ei halua saada korvausta
haitastaan, että tienpitäjä lunastaa kiinteistön tai sen osan.
MTL 79 §:n 1 momentin mukaan tienpitoviranomaisen suoritettavaksi
määrätyt ennakko- ja lopulliset korvaukset niille maksettavine kuuden
prosentin vuotuisine korkoineen tulee suorittaa kolmen kuukauden
kuluessa niiden määräämisestä. Korvauksen maksamisen viivästyessä
sille maksetaan vuotuista viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa
tarkoitetun korkokannan mukaan. Säännöksen 3 momentin mukaan
edellä 1 momentin mukainen kuuden prosentin vuotuinen korko
lasketaan alkavaksi haltuunotosta lukien.
LunL 82 §:n 1 momentissa säädetään, että välttämättömät kustannukset,
jotka lunastettavan omaisuuden omistajalle ovat aiheutuneet hänen
oikeutensa valvomisesta lunastustoimituksessa tai
haltuunottokatselmuksessa, on määrättävä hakijan maksettavaksi.
Kustannusten määrää arvioitaessa on otettava huomioon ansion
menetys, matkakustannukset sekä tarvittavien selvitysten laatu ja
laajuus samoin kuin asiamiehen käyttämisen tarve.
LunL 16 §:n 1 momentissa säädetään, että jollei tämän lain säännöksistä
muuta johdu, on tiedottamisesta ja menettelystä lunastustoimituksessa,
lunastustoimituksessa havaitun virheen korjaamisesta, virheen
oikaisemisesta ja toimituksen tai päätöksen purkamista koskevasta
esityksestä soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistönmuodostamislaissa
kiinteistötoimituksesta säädetään.
Kiinteistönmuodostamislain (KML) 281 b §:ssä säädetään, että jos
tuomioistuin määrää suoritettavaksi korvauksen sellaisesta seikasta, jota
koskeva korvausvaatimus on toimituksessa hylätty, korottaa korvausta
tai määrää maksettavaksi uutta korvausta, sen tulee määrätä tällaisen
korvauksen maksuaika. Maksuaika voi olla enintään kolme vuotta.
Tuomioistuimen määräämälle korvaukselle on suoritettava kuuden
prosentin vuotuinen korko, joka lasketaan siitä päivästä, kun kolme
kuukautta on kulunut toimituksen lopettamispäivästä tai toimituksessa
määrätyn maksuajan alkamispäivästä, jollei tuomioistuin asian laadun
vuoksi toisin määrää. Jollei korvausta makseta tuomioistuimen
34
määräämänä maksuaikana, maksamatta olevalle korvaukselle on
suoritettava 203 §:n 3 momentin mukainen viivästyskorko.
Asiaratkaisut
Käsitteitä ja arviointiperusteita
Asiassa on osaltaan kysymys siitä, kuinka suuri lunastetuilla alueilla
oleva raakamaan/odotusarvomaan arvo on.
Odotusarvo käsitteenä on määritelty arviointikirjallisuudessa
useammalla toisistaan hieman poikkeavalla tavalla. Professori Pekka V.
Virtanen lausuu teoksessaan “Kaupunkimaan arvioinnin perusteet”
(Otakustantamo 1987) sivulla 77:
“Odotusarvolla tarkoitetaan sitä arviointiajankohdan mukaisen
käyttöarvon yläpuolelle nousevaa arvoa, joka maalla katsotaan olevan
siksi, että sen käyttö (lähi)tulevaisuudessa tulee todennäköisesti
muuttumaan taloudellisesti entistä tuottavammaksi. Kyseessä on siis
tulevan korkeamman arvon diskonttaaminen nykyhetkeen ottaen
huomioon vallitsevat epävarmuustekijät. Yleisimmin tällaista arvoa
katsotaan olevan kasvavien yhdyskuntien detaljikaava-alueiden
lähiympäristössä ja odotusarvon perusteena on toive tai todennäköisyys
maan muuttumisesta tonttimaaksi. Tällöin on kysymyksessä ns.
raakamaa, mutta odotusarvoa voi esiintyä muissakin tilanteissa:
kaupunkimaalla esimerkiksi silloin, kun omakotialueen odotetaan
muuttuvan kerrostaloalueeksi.”
Kiinteistöarviointisanastossa (Suomen kiinteistöarviointiyhdistys r.y.
1986) odotusarvomaa on määritelty seuraavasti:
“Maa, jonka arvo on nykykäytön mukaista arvoa korkeampi odotettavissa
olevan taloudellisesti tuottavamman käytön vuoksi.”
Em. sanastossa määritellään lähikäsite raakamaa seuraavasti:
“Raakamaalla tarkoitetaan kaupunkimaata, joka hankitaan tai on
käytettävissä asemakaavan mukaiseen rakentamiseen.”
Professori Arvid Wiiala on “Kiinteistöarvioinnin käsikirjassa “ (1976)
määritellyt raakamaan seuraavasti:
“Raakamaalla tarkoitetaan suunnitelmalliseen rakentamiseen
tarkoitettua (asema)kaavoittamatonta maata, jonka arvo nojautuu
odotusarvo- periaatteeseen”.
“Kiinteistöjen arviointikäsikirjassa” (Suomen kiinteistöarviointiyhdistys ry
1991) sivulla 180 todetaan, että tutkimusten mukaan tärkeimmät
raakamaan hintaan vaikuttavat tekijät ovat:
- yleinen hintakehitys
- alueen koko
- alueen keskustaetäisyys
- alueen kaavoitusvaihe
35
- alueen topografia.
Maanmittauslaitos on vuonna 2002 julkaissut ns. Raaka-projektin
loppuraportin nimeltään “Raakamaan arviointiohje”. Siinä määritellään
raakamaa seuraavasti:
“Raakamaata on alue, jolla - on odotusarvoa, joka perustuu
käyttötarkoituksen muutokseen
- asemakaava puuttuu
- asemakaavan laatiminen on todennäköistä lähitulevaisuudessa
- ei ole arvokkaita rakennuksia
- tuleva käyttötarkoitus on kaupunkimainen maankäyttö erilaisiin
toimintoihin
- vastaisen rakentamisen laji ja tehokkuus eivät ole tarkasti ja
varmuudella tiedossa.”
Edellä mainitussa Maanmittauslaitoksen raakamaan arviointiohjeessa
selostetaan myös ns. hintasuhdemenetelmän käyttöä raakamaan
arviointiin. Menetelmä tarkoittaa raakamaan arviointia raakamaan ja
tonttien hintojen suhteen avulla. Menetelmä perustuu lähinnä siihen, että
tämä hintasuhde on kohtuullisen vakaa. Koska tonttien hinnoista on
yleensä saatavilla riittävästi tietoa, voidaan tonttihintojen ja hintasuhteen
avulla selvittää raakamaan arvo, vaikka raakamaakauppoja olisi
niukasti.
Julkaisun mukaan (s. 22) eräissä aiemmissa tutkimuksissa on todettu,
että Vantaalla, Espoossa ja Keravalla odotusarvoisen maan ja
pientalotonttien hintasuhde on ollut n. 10-13 %, kun yleiskaavassa
puolet kohteesta on varattu rakentamiseen (Tuutilla 1985).
Espoossa ja Vantaalla yleiskaavassa rakentamiseen varatun raakamaan
hinta on 9 -17 % kaavan mukaisen pientalotontin hinnasta. Jos
asemakaava oli laadittavana, suhde oli 13 - 24 %. Espoon
asemakaavaluonnosalueilla suhde oli 19 - 29 % (Hatunen,
luentomoniste 1996).
Maanmittauslaitos on vuonna 2009 julkaissut tutkimuksen "Raakamaan
hinta" (Risto Peltola, Juhani Väänänen, Juhana Hiironen, Markus
Eronen). Tutkimuksen mukaan raakamaan hintaan vaikuttavia keskeisiä
tekijöitä ovat kunnallistekniikan kytkentäetäisyys, asuntotonttien
hintataso ja hintakehitys, rakentamisodotukset ja myydyn alueen
pinta-ala. Tutkimuksen mukaan pientalotontin (AP) ja raakamaan
hintasuhteiden mediaani on ollut koko maassa koko tutkimusaineiston
puitteissa 9,35 % (taulukko 19, s. 52) ja valtakunnan osakeskusten
kohdalla hintasuhde on ollut 7,3 % (taulukko 24, s. 54) sekä pienten
ei-kasvavien seutukuntien kohdalla 13,7 % (taulukko 27, s. 54).
Odotusarvomaan arvoa määritettäessä on joka tapauksessa otettava
huomioon, että alueesta vain osa, ehkä noin 40 - 60 % käytetään
rakentamiseen, loppuosan ollessa mm. teollisuusalueita, viher- ja muita
vapaa-alueita sekä liikennealueita.
36
1. Luumäen Yritystila Oy:n valitus
(Hiekkarinne I 441-448-1-70, Uron kiinteistöt 441-448-1-71)
Katselmushavainnot
Toimittamassaan katselmuksessa maaoikeus on todennut, että yhden
kokonaisuuden muodostavien kiinteistöjen Hiekkarinne I ja Uron
kiinteistöt alueella oli entinen meijerirakennus, jonka pinta-ala on
Luumäen Yritystila Oy:n edustajan Auvo Puontin mukaan lähes
2
5.000 m . Puusto oli poistettu valtatien 6 varrelta. Piha-alue oli osin
asfaltoitu ja osin hiekkapintainen. Piha-alueen kautta kulki
toimituskartallakin näkyvä naapurikiinteistölle johtava tie, jota ei ollut
mitenkään erityisesti rakennettu.
Auvo Puonti toi esiin, että viereisen kiinteistön Uron asunnot
441-448-1-73 luovuttamasta alueesta oli määrätty korvausta 7 euroa
neliömetriltä, johon korvaukseen nähden toimitusratkaisu ei Luumäen
Yritystila Oy:n kiinteistöjen osalta ole vertailukelpoinen.
Valituskohta 1.
Lunastettava alue on toimituspöytäkirjan mukaan yleiskaavaan merkitty
teollisuus- ja varastoalueeksi (T). Toimitusinsinöörin tekemän
kauppahintaselvityksen mukaan vastaavien alueiden kauppahinnat
olivat vaihdelleet 1,5 - 2,9 euron välillä neliömetriä kohti.
Nyt lunastetut alueet sijaitsevat valtatien ja maastossa olevan aiemmin
käytetyn naapurikiinteistölle johtavan tien välisellä alueella, joka
katselmushavaintojen mukaan on jossain määrin erillistä tontin
reuna-aluetta.
2
Valittajan viittaus viereisen tontin lunastuskorvaukseen (7 €/m ) ei ole
merkityksellinen asiaa ratkaistaessa, sillä tämä kohde on toimituksessa
korvattu pitäen lähtökohtana sen käyttömuotoa rivitalotonttina, eikä sitä
näin ollen voida rinnastaa nyt kysymyksessä olevaan kohteeseen.
Toimituksessa laaditusta korvauksia koskevasta selitelmästä käy ilmi,
että kiinteistöstä Hiekkarinne I lunastetulla alueella ollut puusto on
korvattu pihapuina kappalehinnalla, jolloin puustosta on määrätty
vahingonkorvauksena 3.117 euroa. Vastaavasti kiinteistöstä Uron
kiinteistöt lunastetulla alueella ollut puusto on korvattu 2.157 eurolla, eli
vahingonkorvaukset puustosta yhteensä on 5.274 euroa. Erityismaasta
näiden kiinteistöjen osalta on korvaukseksi määrätty 2,00 euroa
neliömetriltä, jolloin kohteenkorvaukseksi kaikkiaan 1.655 neliömetrin
suuruisesta alueesta on muodostunut 3.310,00 euroa. Erityismaana
käsiteltyjen tilusten kokonaiskorvaus on näin ollen 8.584 euroa, mikä
vastaa yksikköhintaa 5,19 euroa neliömetriltä.
Korvattavat alueet ovat yleiskaavan mukaista teollisuusaluetta, joiden
hinnat lunastustoimikunta on selvittänyt kauppa-arvomenetelmällä
37
toimituspöytäkirjasta lähemmin ilmenevällä tavalla. Maaoikeus esitetyn
selvityksen ja katselmushavaintojensa perusteella päätyy siihen, että
toimitusratkaisu tulee hyväksyä, joten valitus on tältä osin hylättävä.
Valituskohta 2.
Rakennusta koskevaan lunastusvaatimukseen ei lunastustoimikunta ole
antanut muutoksenhakukelpoista ratkaisua, vaan lunastusvaatimus on
jäänyt käsiteltäväksi toimituksen II-vaiheessa. Tämän vuoksi maaoikeus
ei lausu asiasta enempää.
2. Heli Sisko Kaarina ja Kari Johannes Huotarin valitus
(Ala-Askola 441-403-2-42)
Muutoksenhakijat ovat vaatineet, että pellon korvauksesta ei tule
vähentää vuokramiehelle maksettavaksi määrättyä panostusta rypsin
viljelyä varten. He ovat tuoneet myös esiin, että muille pellon omistajille
on toimitusratkaisun mukaan maksettu korvausta 6.000 €/ha, riippumatta
tulevaa satoa varten tehdyistä panostuksista.
ELY-keskuksen edustaja on maaoikeuden istunnossa lausunut, että
kysymyksessä oleva korvaus on maksettava joko vuokramiehelle tai
pellon omistajille, mutta kaksinkertaista korvausta ei tule maksaa.
Tavanomaiset pellon viljelykunnon ylläpitämiseen kuuluvat toimet
sisältyvät pellon hintaan.
Maaoikeus hyväksyy ELY-keskuksen näkemyksen, jonka mukaan
tavanomaiset pellon viljelykunnon ylläpitämiseen kuuluvat toimet
sisältyvät pellon hintaan. Tällaisia toimia ovat muun muassa kalkitus ja
rikkakasvien torjunta. Rypsin viljely edellyttää kuitenkin tavanomaista
viljelyä voimakkaampia panostuksia tulevaa satoa varten, kuten
esimerkiksi hivenlannoitteiden käyttöä.
Maaoikeus päätyy siihen, että vuokramiehelle maksettu korvaus ei tässä
tapauksessa ole peruste vähentää maanomistajalle maksettavaa,
kauppa-arvomenetelmällä määritettyä korvausta tiealueeksi luovutetusta
pellosta. Tämän vuoksi valitus on hyväksyttävä.
3. Porsico Oy:n valitus
(Porsico 441-462-1-61)
Katselmushavainnot
Maaoikeus on katselmuksessaan todennut, että tieyhteys valtatieltä 6
kiinteistölle Porsico on kunnoltaan tavanomaista yksityistietä vastaava
muutoin, paitsi että tieyhteyttä ei ollut rakennettu perille kiinteistölle
Porsico asti.
38
Valituksesta
Lunastustoimikunta oli arvioinut lunastettavan alueen käyväksi hinnaksi
2
ilman tiehanketta 0,50 e/m . Toimikunnan mukaan lunastettava alue on
yleiskaavaan merkitty maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M-1) ja
suojaviheralueeksi (EV). Lunastustoimikunta on muun ohella perustellut
ratkaisuaan sillä, että sikatalouden näkymät Suomessa eivät ole kovin
valoisat, ja että kyseessä olevan tontin käyttö ilman tiehanketta on
vähintäänkin haasteellista. Lunastustoimikunnan mukaan tilasta jää
tiealueen ulkopuolelle uusien hyvien yhteyksien ääreen yhteen palstaan
yli 4 ha, joiden kaltaisten kiinteistöjen hinta asemakaava-alueilla
2
Etelä-Karjalassa oli noin 6 e/m vuonna 2014 keskikoon ollessa noin 0,6
ha.
Maaoikeus toteaa, että muutoksenhakijan vaatimuksen keskeinen
peruste on, että kohteelle myönnetyt luvat merkittävän kokoista
sikalalaitosta varten kohottavat sikalatontin arvon huomattavasti
tavallisten teollisuustonttien arvoa korkeammaksi. Muutoksenhakija on
myös pitänyt nykyisiä sikatalouden vaikeuksia ohimenevänä
suhdannevaihteluna, jota ei tule ottaa korvausta määrättäessä
huomioon.
Maaoikeus toteaa, että lähtökohtaisesti korvaus tulisi määrätä
vastaavista kohteista maksettujen kauppahintojen perusteella
kauppa-arvomenetelmää käyttäen. Tällaisia kauppoja ei kuitenkaan ole
sikalatonttien vähäisestä kysynnästä johtuen seudulla tehty, joten
korvaus on määrättävä mahdollisimman paljon arvioitavaa kohdetta
vastaavien kauppojen perusteella. Laajamittainen sikalatoiminta on
ainakin jossain määrin verrattavissa teolliseen tuotantotoimintaan, joten
korvaus voidaan arvioida teollisuus/tuotantotonteista maksettujen
kauppahintojen perusteella ottamalla huomioon kohteen erityispiirteet ja
sijainti. Lunastustoimikunta on tekemiensä kauppahintaselvitysten
perusteella päätynyt siihen, että teollisuus- ja liiketonttien hinnat ovat
vaihdelleet välillä 1-5 euroa neliömetriltä. Maaoikeus hyväksyy
lunastustoimikunnan selvitykset tältä osin.
Näin ollen maaoikeus päätyy siihen, että muutoksenhakijan esittämät
perusteet, joiden mukaan tarvittavien ympäristö- ym. lupien saamisen
vaikeus ja sittemmin myönnetyt luvat nostaisivat tontin arvon
valituksessa vaaditulle tasolle, eivät ole peruste korvauksen
korottamiselle.
Maaoikeus päätyy asiassa esitettyihin hintatietoihin nojautuen siihen,
että korvaukseksi on määrättävä 1,50 euroa neliömetriltä sikalatontin
suuri koko ja syrjäinen sijainti huomioon ottaen.
Korvauksen määritysperusteesta johtuen mahdollinen sikatalouden
kannattavuuteen ja hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavan syyn
olemassaolo ei ole merkityksellinen korvausta ratkaistaessa. Korvaus on
myös harkittu lunastustoimikunnan lausumin perustein ottamatta
huomioon nyt kysymyksessä olevan tiehankkeen vaikutusta. Maaoikeus
39
päätyy myös siihen, että tiehanke ei aiheuta kiinteistölle Porsico
sellaista lunastuslain 36 §:n 1 momentin mukaista hyötyä, joka olisi
vähennettävä korvauksesta.
4. Puutavaraliike Huomo Oy:n valitus
(Huomola 441-416-1-254)
Katselmushavainnot
Toimittamassaan katselmuksessa maaoikeus on todennut, että tilalla
Huomola on puisten sähkö- ym. pylväiden tuotantotoimintaa.
Kysymyksessä olevalla lunastettavalla alueella oli pylväitä
betoniperusteisissa taapeleissa. Pylvästaapeleiden välissä kulki alueella
tapahtuvaan liikennöintiin tarkoitettu tiealue lunastettavan tiealueen
suuntaisesti.
Katselmuksen yhteydessä Mika Huomo ja Paula Mattila ELY-keskuksen
edustajana sopivat, että lunastettavan alueen korvaavan alueen
käyttökuntoon saattamisesta aiheutuvat kustannukset käsitellään
vahingonkorvauksena toimituksen II-vaiheessa.
Valituksesta
2
Maaoikeus toteaa, että toimitusratkaisun mukainen korvaus (0,50 €/m )
on määrätty lunastustoimikunnan toimituspöytäkirjassa lausumien
yleisperustelujen mukaan, jolloin alue on ilmeisesti katsottu
odotusarvoiseksi maaksi.
Tekemässään kauppahintaselvityksessä toimitusinsinööri on todennut,
että nyt käsiteltävän tiehankkeen läheisyydessä oli tehty kolme kunnan
myymää liike-, teollisuus- ja varastoaluetta koskevaa kauppaa, joiden
kauppahintojen keskiarvo oli ollut 2,50 euroa neliömetriltä.
Muutoksenhakijan vaatimus perustuu valittajan ja kunnan välisissä
2
neuvotteluissa esillä olleeseen hintaan 2,52 €/m , joka valituksen
mukaan on sama kuin ns. Puukylässä noudatetut kauppahinnat.
Tekemänsä katselmuksen ja asiassa esitetyn selvityksen perusteella
maaoikeus päätyy siihen, että alue on arvioitava teollisuus-/
varastoalueena, jolloin korvaukseksi toimituksessa tehdyn
kauppahintaselvityksen perusteella on määrättävä kuvion 1040 osalta
2,50 euroa neliömetriltä. Korvaus on näin ollen korotettava 2.587,50
euroon, jolloin kokonaiskorvaukseksi tulee 2.608,00 euroa..
5. Mika Juhani ja Seppo Juhani Huomon valitus
(Palanutkangas 441-462-1-60)
Katselmushavainnot
40
Toimittamassaan katselmuksessa maaoikeus on todennut, että kiinteistö
rajoittuu länsirajaltaan valtatien varrella olevaan varasto/teollisuushalliin.
Mika Huomo kertoi, että viereisellä kunnan nykyisin omistamalla alueella
on kunnalla teollisuustontteja myytävänä. Uudessa kaavassa kiinteistön
Palanutkangas alue on merkitty teollisuusalueeksi.
Kiinteistön Palanutkangas alueella edellä mainitun hallin takana oli
valtatien suuntaisena hiekka-alue, jolta pintamaat oli poistettu. Samalla
alueella taaempana Lappeenrannan suunnassa oli avattu sorakuoppa.
Kuopan eteläpuolella oli seulottua ainesta läjitettynä. Mika Huomo
kertoi, että hänen tietojensa mukaan alueella tällä hetkellä voimassa
olevaa, kuljetusliikkeen nimissä olevaa, maa-aineslupaa on luvattu
jatkaa.
Valituskohta 1
Lunastustoimikunta on lausunut maa-ainesalueita koskevassa
kauppahintaselvityksessään, että "euroaikana" Luumäellä on tehty viisi
sora-aluekauppaa vuoden 2015 tasoon elinkustannusindeksillä
2
korjattuun hintaan 0,4-1,6 e/m keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa
2
1,1 ja 1,3 e/m . Vastaavasti Lappeenrannassa kauppoja on tehty kuusi
2
kappaletta hintaan 0,2 - 7,8 e/m , keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa
2
3,2 ja 2,7 e/m . Luumäellä kuutostien tuntumassa tehdyt kaupat ovat 0,4,
2
0,6 ja 1,4 e/m kooltaan 2,3, 4,2 ja 4,3 ha ja Lappeenrannassa keskustan
2
länsipuolella 2,7 ja 2,7 e/m ja kooltaan 5,2 ja 3,3 ha.
Lunastustoimikunta oli sora-alueen kohdalla olevan kuvion nro 597
2
osalta päätynyt korvaukseen 0,50 €/m .
Katselmushavaintojensa ja muutoksenhakijan esittämän selvityksen
perusteella maaoikeus katsoo selvitetyksi, että kuvio nro 597 kuuluu
sora-alueeseen. Osalla aluetta on voimassa oleva maa-aineslupa ja
osalla aluetta oli ryhdytty maa-ainesten ottoa valmisteleviin toimiin
poistamalla puustoa ja pintamaata sora/hiekkakerrosten päältä.
Lunastustoimikunnan tekemästä selvityksestä ilmenee, että Luumäellä
2
tehtyjen sora-aluekauppojen mediaanihinta on ollut 1,3 €/m . Vastaavasti
Lappeenrannassa keskustan länsipuolella tehdyissä kahdessa
2
kaupassa yksikköhinta on ollut 2,7 €/m .
Maaoikeus toteaa, että valtatietä 6 koskevassa maantietoimituksessa
nro 2014-489596 Lappeenrannassa ammattimaisten toimijoiden
sora-alueet toimitusratkaisun mukaan korvattiin lähtökohtaisesti
2
yksikköhinnalla 2,5 €/m .
Maaoikeus päätyy käytettävissä olevan vertailuaineiston perusteella
siihen, että korvaus on korotettava kuvion 597 osalta 2,50 euroon
neliömetriltä, jolloin mainitun kuvion osalta korvaus on korotettava
41
2.971,50 eurosta 14.857,50 euroon.
Valituskohta 2
Kiinteistöstä Palanutkangas lunastetut alueet ovat vahvistetun
yleiskaavan mukaista työpaikka-aluetta (kaavamerkintä TP/pv).
Kaavamääräysten mukaan alue varataan työpaikka-alueeksi, jossa voi
olla palvelutyöpaikkoja sekä ympäristöä häiritsemätöntä teollisuutta.
Aluevaraus sisältää myös alueen toiminnoille tarpeelliset liikenneväylät
ja -alueet, virkistysalueet ja yhdyskuntateknisen huollon alueet sekä
muita alueen pääasiallisia toimintoja palvelevia tiloja. Kaavamääräysten
mukaan alue on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi.
Edellä olevan ja raakamaasta lausutun perusteella on selvää, että
kaikkea kiinteistöstä Palanutkangas yleiskaavassa TP/pv -alueeksi
kaavoitettua maata ei voida saada rakentamiseen. Yksityiskohtaisella
tarkkuudella alueiden käyttö ratkeaa vasta asemakaavassa. TP/pv
alueen laajuudesta ja nykyisestä taloussuhdanteesta on pääteltävissä,
että alueen käyttöönotto tulee kestämään pitkään.
Maaoikeus pitää uskottavana muutoksenhakijoiden ilmoitusta, että kunta
2
myy alueelta tontteja hintaan 2,50 €/m . Mikäli mainittu yksikköhinta
diskontataan 5 %:n korkokannalla 10 vuoden päästä, on
2
diskonttauskerroin 0,61, jolloin yksikköhinnaksi saadaan 1,53 €/m .
Maaoikeus päätyy siihen, että toimitusratkaisu kuvioiden 591, 592 ja 593
osalta tulee hyväksyä. Nämä alueet on toimitusratkaisun mukaan
2
korvattu 1,5 €/m . Korvaus on korotettava kuvioiden 575 ja 578 osalta
1,50 euroon neliömetriltä, jolloin puustokorvaukset on poistettava. Kuvio
nro 579 kuuluu yleiskaavan mukaiseen maa- ja metsätalousvaltaiseen
alueeseen (M-1), joten toimitusratkaisu on hyväksyttävä tämän kuvion
osalta.
6. Jukka ja Markku Rusasen valitus
(Rusala 441-433-1-1000, Mainospala 441-433-1-1065)
Katselmushavainnot
Katselmuksessaan maaoikeus on todennut, että lunastetut tilukset
sijaitsevat valtatien 6 ja Savitaipaleelta muun muassa Haminaan
johtavan tien risteysalueen läheisyydessä. Teiden risteyksen
etelä-/länsipuoleinen alue rajoittui rakennettuun pientaloalueeseen.
Kiinteistöllä Mainospala oli kookas mainostaulu, josta muutoksenhakijan
mukaan on tuloa noin 3.000-4.000 euroa/pinta eli yhteensä noin
6.000-8.000 euroa.
Valituksesta
Asiassa on kysymys odotusarvo-/raakamaata koskevista korvauksista.
42
Muutoksenhakija on tuonut esiin, että tilojen maa-alueet on
2
verotuksessa arvostettu aluehintaan 3,06 €/m , mikä tulee ottaa
huomioon yksikköhintaa korottavana tekijänä. Myös asemakaavan
läheisyys, eli se että tilukset rajoittuvat suurelta osin asemakaavaan
korottavat lunastettavien tilusten arvoa kuten myös se, että tilukset
rajoittuvat yleiskaavassa rakentamiseen varattuihin alueisiin.
Muutoksenhakija on perustellut vaatimustaan myös valtatietä 6
koskeneessa toimituksessa nro 2007-227029 Joutsenossa ja eräissä
muissa toimituksissa määrättyihin korvauksiin.
Lunastustoimikunta on todennut, että Luumäen alueella on viime
vuosina tehty vain muutamia vertailukelpoisia raakamaan/
odotusarvomaan kauppoja. Maaoikeus toteaa, että näistä toinen oli tehty
nyt käsiteltävää aluetta keskeisemmällä paikalla, joten tätäkään kauppaa
ei voida pitää täysin vertailukelpoisena nyt käsiteltäviin tiluksiin nähden.
Ratkaisua ei voida perustaa verotuksessa tehtyyn kiinteistön
arvostukseen johtuen menettelyn suurpiirteisyydestä ja erilaisesta
lähtökohdasta.
Muutoksenhakijat ovat siis perustelleet valitustaan aiemmilla
toimitusratkaisuilla Lappeenrannassa ja Joutsenossa. Maaoikeus
katsoo, että raaka/odotusarvomaan hintatasoon vaikuttavat suurelta osin
paikkakuntakohtaiset tekijät ja kunnassa harjoitettu maapolitiikka. Tämän
vuoksi ratkaisua ei voida perustaa Lappeenrannan tai Joutsenon
hintatasoon.
2
Lunastustoimikunnan käyttämän hintatason (1,50 ja 1,00 €/m ) suhde
verrattuna toimikunnan käyttämiin asuinrakennuspaikkojen ja
2
liike-/teollisuustonttien hintatasoon (1-5 €/m ) ylittää yleisperusteluissa
mainitussa Maanmittauslaitoksen julkaisussa "Raakamaan hinta" esitetyt
hintasuhteet.
Maaoikeus päätyy siihen, että muutoksenhakijat eivät ole esittäneet
toimitusratkaisua virheelliseksi. Tämän vuoksi valitus on hylättävä.
7. St1 Oy:n valitus
(Pitkälä 441-427-2-117)
Katselmushavainnot
Toimittamassaan katselmuksessa maaoikeus on todennut, että
huoltoasema-alueen asfalttipinta oli tasainen ja hyväkuntoinen joskin
siinä oli jossain määrin mosaiikinomaisia hiushalkeamia. Piha-alueella
oli polttoainesäiliöiden täyttöpiste ja säiliön ilmaputki.
Katselmuksessa todettiin piha-alueella oleva, selvitysten mukaan noin
50 neliömetrin laajuinen kohta, jossa ELY-keskuksen ilmoituksen
mukaan on pilaantunutta maata, joka tulee puhdistaa. Tältä osin asian
osapuolet pääsivät katselmuksessa yhteisymmärrykseen siitä, että asia
43
siirretään käsiteltäväksi toimituksen II-vaiheeseen.
Valituksesta
Professori Pekka V. Virtanen on teoksessaan Kaupunkimaan arvioinnin
perusteet (Espoo 1979) lausunut, että huoltoasemat voidaan rinnastaa
liiketontteihin, mutta muodostavat kuitenkin oman erikoisen ryhmänsä.
Huoltoasemat vaativat hyvän sijainnin pääliikenneväyliin nähden, mutta
niiden ei välttämättä tarvitse olla liikekeskuksessa sijaitakseen
ensiluokkaisella paikalla. Sijainnin ohella voi tontin arvoon vaikuttaa sen
muoto ja koko sekä joskus myös muiden huoltoasemien läheisyys.
Huoltoasematonttien arvoon saattaa vaikuttaa myös rakennusoikeus,
joka voi vaihdella ja käsittää varsinaisen huoltamotilan ohella myös
korjaamo-, myymälä-, ravitsemusliike- ynnä muita sen kaltaisia tiloja.
Tontin arvo määräytyy usein tuottolaskelman mukaan ja sijainnista
riippuen hintavaihtelut ovat erittäin suuret. Pienehkö huoltoasematontti
asuntoalueen keskellä syrjässä päätiestä on verrattavissa
pienteollisuustonttiin, mutta pääteiden vilkkaassa risteyksessä sijaitseva
tontti voi olla hinnaltaan jopa 10-20 -kertainen vastaavasti sijaitsevaan
omakotitonttiin verrattuna.
Kiinteistöjen arviointikäsikirjan (Suomen kiinteistöarviointiyhdistys 1991)
sivulla 196 lausutaan muun ohella, että erikoisryhmän liiketonttien
joukossa muodostavat huoltoasematontit. Niiden tavanomaisin
luovutusmuoto on vuokraaminen. Tämä johtuu siitä, että tonttien
saavutettavuudessa voi esiintyä aikojen kuluessa yllättäviä muutoksia,
kuten liittymä-, ynnä muita sellaisia järjestelyjä, joista öljy-yhtiöt eivät
halua ottaa vastuuta. Lisäksi huoltoasematontit tarjoavat
vuokranantajalle varsin hyvän tuoton. Perustan huoltoasematontin
arvonmääritykselle voi antaa tontin vuotuinen nettovuokra.
Maaoikeus toteaa, että edellä mainitut jo vanhemmassa
arviointikirjallisuudessa esitetyt perusteet ovat edelleenkin
huomionarvoisia nyt käsiteltävää asiaa ratkaistaessa.
Vertailukohteina lunastustoimikunta on käyttänyt kolmea Luumäellä
viimeisen kymmenen vuoden aikana tapahtunutta liiketonttia koskenutta
kauppaa, joissa kauppahinnat olivat vaihdelleet 1 - 2,9 euron välillä
neliömetriltä. Vertailutietona lunastustoimikunta on käyttänyt myös
2
läheisen ABC -aseman kauppahintaa 2,91 €/m vuodelta 2013 sekä
lähiseuduilla toimituskäytännössä huoltoasematonteista määrättyjä
korvauksia, jotka olivat vaihdelleet 4-5 euron välillä neliömetriä kohti.
Toimikunta on viitannut myös Etelä-Savon käräjäoikeuden maaoikeuden
tuomioon 8.10.2012 Haminassa asiassa M12/2771. Toimituspöytäkirjan
2
mukaan maaoikeuden ratkaisun mukainen korvaus 23 €/m olisi
sisältänyt myös asfaltoidun pihan. Maaoikeus toteaa, kuten
muutoksenhakijakin on tuonut esiin, että edellä mainittu korvaus ei
sisältänyt asfaltointia.
Maaoikeus toteaa, että valtatien 6 varrelle sijoittuvia Jurvalan ja
44
Lappeenrannan välillä olleita huoltamotontteja koskevia
toimitusratkaisuja ei voida pitää ohjeena nyt käsiteltävässä asiassa, sillä
mainitut huoltoasemat ovat olleet pieniä ja vanhoja eivätkä siten
vertailukelpoisia Taavetissa olevien huoltoasemien kanssa.
Maaoikeus päätyy siihen, että kysymyksessä olevan huoltoasematontin
korvausta ei kohteen laadusta johtuen voida määrittää käyttäen
vertailukohteena lähialueella tehtyjä liiketontteja koskevia kauppoja.
Vertailuainiestona tulisi käyttää vilkkaiden pääliikenneväylien varrella
tehtyjä huoltoasematonttien kauppoja, jotka vastaavat ominaisuuksiltaan
nyt arvioitavaa kohdetta. Tällaisia kauppoja ei kuitenkaan ole tuotu esiin.
Maaoikeus päätyy siihen, että valitus on hyväksyttävä. Asiassa
esiintuotu selvitys huomioon ottaen vaadittua määrää ei ole pidettävä
liiallisena. Korvaus korotetaan kuvion 162 osalta 60.260 euroon.
8. Pentti Tapio ja Marja-Leena Punkkisen valitus
(Väinölä 441-448-3-12)
Katselmushavainnot
Katselmuksessaan maaoikeus on todennut, että mm. kuvion 144
käsittävältä tiealueelta puustoa oli poistettu. Samalla kävi ilmi, että
edellä mainittua tilalle Mäntylä 441-448-1-42 johtavaa yksityistietä
koskeva tiesuunnitelman muutos on vireillä. Syynä muutokselle on se,
että viereisen kiinteistön Ansari 441-448-1-78 omistaja on halukas
ostamaan kiinteistöönsä lisämaata tilasta Väinölä.
Valituksesta
Maaoikeuden pääkäsittelyn jälkeen Ilpo Parkkonen on 18.11.2015
muutoksenhakijoiden asiamiehenä ilmoittanut, että Punkkiset pitävät
katselmuspäivänä 5.11.2015 esittämänsä vaatimukset voimassa, mutta
pyytävät asian ratkaisua nyt käsiteltävässä asiassa myöhemmin, sillä
asia on kesken yksityistien siirron osalta.
Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen puolesta diplomi-insinööri Paula
Mattila on 19.11.2015 ilmoittanut, että tiesuunnitelmaan tulleen
muutoksen, jonka maanomistajat ovat hyväksyneet, vuoksi
ELY-keskukselle sopii joko asian palauttaminen tältä osin toimituksessa
käsiteltäväksi tai asian jättäminen toimituksen II-vaiheessa
ratkaistavaksi.
Muutoksenhakijat ovat perustelleet valitustaan muun ohella osaltaan nyt
kysymyksessä olevaa aluetta koskevalla Oy Ansari-Yhtymän tekemällä
ostotarjouksella. Muutoksenhakijoiden mukaan tiesuunnitelman
muuttaminen alueella olevan yksityistien osalta johtaa todennäköisesti
45
kiinteistökauppaan.
Maaoikeus toteaa, että edellä kerrotulla tavalla muuttuneella asetelmalla
saattaa olla merkitystä korvausratkaisuun kokonaisuudessaan
kiinteistön Väinölä kaikkien tiealueeksi luovuttamien tilusten osalta.
Maaoikeus päätyy siihen, että toimitus on palautettava toimituksessa
uudelleen käsiteltäväksi koko kiinteistön Väinölä osalta. Tällöin
vältytään maanomistajien osalta korvauksien viivästymisestä, mikä
tapahtuisi mikäli asia siirrettäisiin toimituksen II-vaiheeseen. Toisaalta
asian uudessa käsittelyssä voidaan korvauksien määräämisen osalta
ottaa huomioon mahdollisesti muuttuneet korvausperusteet.
9. Matti Juhani Parkkosen ja Ilpo Parkkosen valitus
(Paratiisi 441-455-2-36)
Katselmushavainnot
Katselmuksessaan maaoikeus on todennut, että kysymyksessä olevalla
pellolla oli viljelyksessä kuminaa. Parkkosten mukaan viljelys on
perustettu vuonna 2014 ja tavoitteena on ollut pitää viljelys kasvussa
kolme vuotta.
Valituskohta 1.
Koko tilaa koskeva lunastusvaatimus on jäänyt käsiteltäväksi
toimituksen II-vaiheessa, eikä lunastustoimikunta ole antanut
vaatimuksesta muutoksenhakukelpoista ratkaisua. Tämän vuoksi
maaoikeus ei lausu vaatimuksesta tässä vaiheessa enempää.
Valituskohta 2.
Maaoikeus toteaa, että vaatimuksen perusteluissa vaaditulle pellon
arvolle, 10.000 €/ha, ei ole esitetty mitään näyttöä. Sellaisena ei voida
pitää kaukana kohteesta, toisella paikkakunnalla maksettuja hintoja tai
esitettyjä hintapyyntöjä.
Maaoikeus hyväksyy lunastustoimikunnan tekemän kauppahintaselvityksen ja pellon lunastuskorvauksen määrää koskevan ratkaisun.
Tämän vuoksi valitus on tältä osin hylättävä.
Valituskohta 3.
Muutoksenhakija on vaatinut, että kuminan sadonmenetys on korvattava
ja perustamiskulujen korvaus on määrättävä päätetyn kahden vuoden
sijaan kolmelta vuodelta. Tällöin korvaus olisi Maanmittauslaitoksen
arviointi- ja korvaustiedot 2015: Katetuotto: kumina taulukon (
http://ak.maanmittaus- laitos.fi/2015/node/534) mukaan 1,95 ha:n osalta
B-alueella 1,95 ha * 2919 €/ha = 5.692,05 euroa.
Toimittamansa katselmuksen perusteella maaoikeus päätyy siihen, että
46
korvaus on määrättävä kylvövuoden lisäksi kahdelta satovuodelta.
Korvaukset -selitelmän mukaan tila on luovuttanut tiehen ja laskuojaan
yhteensä 0,8546 hehtaaria peltoa. Edellä mainitun
Maanmittauslaitoksen ohjeen mukainen korvaus on tällöin 0,8546 ha x
2.248 €/ha = 1.921,14 euroa. Laskelman perusteella maaoikeus päätyy
siihen, että korvaukseksi kuminan sadonmenetyksestä on määrättävä
2.000 euroa.
Valituskohta 4.
Muutoksenhakijat ovat vaatineet maataloudelle aiheutuneiden lisätöiden
korvaamista 500 eurolla. Kysymys on vahingonkorvausta koskevasta
vaatimuksesta, joiden käsittely on jätetty toimituksen II-vaiheeseen.
Lunastustoimikunta ei ole antanut asiasta muutoksenhakukelpoista
ratkaisua. Tämän vuoksi maaoikeus ei nyt lausu asiasta enempää.
Valituskohta 5.
Vaatimus veron korvaamisesta ei perustu lakiin, joten vaatimus on
hylättävä.
10. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen valitus
ELY-keskus on valituksessaan vaatinut muutoksenhaun kohteena
oleville kiinteistöille Pitkälä, Fisutuote, Satu, Öljymäki ja SP
asfaltoinneista määrättyjä korvauksia alennettavaksi 10 euroon
neliömetriltä.
Maaoikeuden istunnossa ELY-keskus on muuttanut vaatimustaan siten,
että asfaltoinnista määrätty korvaus on alennettava 19 euroon
neliömetriltä. ELY-keskus on perustellut muuttunutta vaatimustaan sillä,
että nyt on kysymys piha-alueista, joilla on myös raskasta liikennettä.
Tämän vuoksi päällysteen on oltava paksumpi kuin alkuperäistä
muutosvaatimusta tehtäessä otettiin huomioon. Päällystettä
2
piha-alueelle tulisi 250 kg/m alkuperäisessä valituksessa arvioidun 100
2
kg:n/m sijaan. Vaatimuksen mukaisen päällysteen hankintahinta uutena
2
on noin 25 €/m , johon on lisättävä päällysteen alle tulevan murskeen
2
kustannus, joka on noin 4-5 €/m . Tällöin päädytään hintaan noin 30 €/m
2
uuden päällysteen osalta. Toimitusratkaisun mukaan kaikkien
2
luovuttajien osalta on käytetty samaa yksikköhintaa 26 €/m
huomioimatta ikäalennusta. Kohtuullinen ikäalennus huomioon ottaen
2
päädytään asfaltin yksikköhintaan 19 €/m .
Vastauksessaan Oy Teboil Ab on tuonut esiin kirjallisena todisteena
olevan Man in Van Oy:n tarjouksen 26.6.2015, joka koskee Teboil
Luumäen huoltoaseman pihan päällystämistöitä.
47
Tarjouksen mukaan valmiin asfalttipinnoitteen hinta työn osalta on 25,7 2
28,8 €/m (alv 0 %). Yhtiö on lausunut, että jo yksinomaan
työkustannusten osalta toimitusmiesten päätös asfaltointipinnoitteen
korvaamisesta on perusteltu. Lunastustilanteessa menetetään kaikki
pihan rakenteet, jolloin korvausta arvioitaessa on otettava huomioon
asfalttipinnoitteen ja pohjatöiden työ- ja materiaalikustannukset.
Leipomo Konditoria Sanelko Oy on vastauksessaan lausunut, että
2
piha-alueen asfaltointi vuonna 2013 maksoi neliöhinnaltaan 14,50 €/m ,
joka hinta sisälsi vain varsinaisen asfaltoinnin. Vastauksessa esitetyn
laskelman mukaan uuden piha-alueen kustannukset pohja- ja
2
asfaltointitöineen olisivat minimissään 33,40 €/m (alv 0 %).
ST1 Oy on maaoikeudessa lausunut, että uuden asfaltin kustannuksena
2
on kokonaisuudessaan pidettävä 45-50 €/m . Pohjatöiden on oltava
kunnolla tehdyt, jotta päällyste kestää. Toimitusratkaisun mukainen
2
yksikköhinta 26 €/m merkitsee kertaluokaltaan 40 prosentin
ikäalennusta uuden päällysteen hinnasta laskien.
2
Toimitusratkaisun mukaan korvaus, 26 €/m , perustuu
Maanmittauslaitoksen Arviointi- ja korvaukset tietovarastoon.
Maaoikeus toteaa, että asfaltoinnin ja sen edellyttämien pohja- ynnä
muiden töiden kustannukset vaihtelevat päällystystyön kohteen
maastollisten ominaisuuksien, kuten maaperän laadun, sen muodon ja
vastaavien kohdekohtaisten ominaisuuksien vuoksi. Päällysteeltä
vaadittava kantavuus puolestaan riippuu pitkälti sillä tapahtuvan
liikenteen laadusta. Muun ohella näistä seikoista johtuen
päällystämiskustannukset vaihtelevat. Yhtä, absoluuttisesti oikeaa
erilaisiin tapauksiin soveltuvaa päällystämiskustannuksen suuruutta ei
voida määrittää. Tämän vuoksi korvaus on ratkaistava tapauskohtaisesti.
Nyt käsiteltävässä tapauksessa Oy Teboil Ab ja Leipomo Konditoria
Sanelko Oy ovat vastauksissaan esittäneet luotettavaksi katsottavan
selvityksen päällystämiskustannusten suuruudesta. Finnheko Oy:n ja
Leipomo Konditoria Sanelko Oy:n asfaltoitu piha-alue on käytännössä
samaa yhtenäistä aluetta, joten vastauksessa esitetty selvitys soveltuu
myös Finnheko Oy:n piha-alueen asfaltointikustannuksiin.
Esitetyn selvityksen ja myös katselmushavaintojensa perusteella
maaoikeus päätyy siihen, että ELY-keskuksen valituksessa esitetty
vaatimus, mikä poikkeaa vain noin neljänneksen toimitusratkaisun
määrästä, tulee hylätä.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön mukaan
asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki
vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset
oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Säännöksen 3
48
§:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita
vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he
saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä
velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä,
minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa,
hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä edellä on 1
momentissa todettu, sovelletaan vastaavasti, kun asianosaisen vaatimus
hyväksytään ainoastaan osaksi.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan jos asianosaisen
velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon
ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian
merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta,
tuomioistuin voi viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi
tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää.
Luumäen Yritystila on hävinnyt valituksensa maaoikeudessa. Sen vuoksi
se on velvollinen korvaamaan vastapuolensa Kaakkois-Suomen
ELY-keskuksen oikeudenkäyntikulut vaaditulla ja kohtuullisena
pidettävällä 300 eurolla.
Heli Sisko Kaarina ja Kari Johannes Huotari ovat voittaneet asian
maaoikeudessa. Sen vuoksi asian hävinneen Kaakkois-Suomen
ELY-keskuksen on korvattava Huotarien oikeudenkäyntikulut
maaoikeudessa kohtuulliseksi harkitulla 300 eurolla.
Huomioon ottaen se, että Kaakkois-Suomen ELY-keskusta ei voida
pitää asiassa kuultavana olleen Jukka Hirvikallion vastapuolena, asian
lopputuloksesta huolimatta Hirvikallio saa pitää oikeudenkäyntikulunsa
maaoikeudessa vahinkonaan.
Valittajana olleeseen Porsico Oy:öön nähden Kaakkois-Suomen
ELY-keskus on osittain hävinnyt asian maaoikeudessa. Asian lopputulos
huomioon ottaen on kohtuullista velvoittaa Kaakkois-Suomen
ELY-keskus korvaamaan Porsico Oy:n oikeudenkäyntikulut
maaoikeudessa 850 eurolla.
Puutavaraliike Huomo Oy on voittanut valituksensa maaoikeudessa siltä
osin kuin asiaa ei ole yhteisellä päätöksellä siirretty ratkaistavaksi
toimituksen toiseen vaiheseen. Sen vuoksi Kaakkois-Suomen
ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut
vaaditulla ja kohtuullisena pidettävällä 500 eurolla.
Jukka ja Markku Rusanen ovat hävinneet asian maaoikeudessa. Sen
vuoksi he saavat pitää omat oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan ja
heidät on velvoitettava korvaamaan vastapuolensa Kaakkois-Suomen
ELY-keskuksen oikeudenkäyntikulut vaaditulla 300 eurolla.
St1 Oy on voittanut valituksensa maaoikeudessa. Sen vuoksi vastapuoli
Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan yhtiön
oikeudenkäyntikulut esitetyn laskun mukaisesti 3.935,80 eurolla (ei sis.
49
alv), mikä määrä pitää sisällään myös yhtiön vastaamisesta
Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen valitukseen aiheutuneet kulut. Tätä
määrää ei miltään osin ole aihetta pitää kohtuuttomana.
Pentti Tapio ja Marja-Leena Punkkisen valituksen osalta asia
palautetaan toimitukseen uudelleen käsiteltäväksi. Asiassa on esitetty
uusi tiesuunnitelma, jonka maanomistajat ovat hyväksyneet. Tähän
nähden Punkkisten tai Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen kummankaan
ei voida katsoa hävinneen asiaa siten, että siitä seuraisi velvollisuus
korvata vastapuolensa oikeudenkäyntikuluja. Asianosaiset saavat pitää
oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Matti Juhani Parkkonen ja Ilpo Parkkonen ovat maaoikeudessa
vähäisiltä osin voittaneet asian, mutta pääasiallisesti heidän
vaatimuksensa ovat tulleet hylätyiksi. Asian lopputulokseen nähden
tämän valituksen osalta asianosaiset saavat pitää
oikeudenkäyntikulunsa maaoikeudessa vahinkonaan.
Kaakkois-Suomen ELY-keskus on hävinnyt valituksensa
maaoikeudessa. Asian lopputulokseen nähden se on velvollinen
korvaamaan vastapuoltensa oikeudenkäyntikulut. Finnheko Oy:n
vaatimaa 500 euroa ja Leipomo Konditoria Sanelko Oy:n vaatimaa 300
euroa on määriltään pidettävä kohtuullisina. Kohtuulliseksi korvaukseksi
Oy Teboil Ab:lle aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista maaoikeus
harkitsee asian laatu ja siitä johtuva tarpeellisten toimenpiteiden
edellyttämä työmäärä huomioon ottaen 8.000 euroa.
Tuomiolauselma
1. Luumäen Yritystila Oy:n valitus hylätään. Toimitusratkaisu jää
voimaan.
Yhtiö velvoitetaan suorittamaan Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenneja ympäristökeskukselle (ELY-keskus) korvaukseksi
oikeudenkäyntikuluista maaoikeudessa 300 euroa.
2. Heli Sisko Kaarina ja Kari Johannes Huotarin valitus hyväksytään.
Pellosta kiinteistölle Ala-Askola määrätty korvaus korotetaan 6.000
euroon hehtaarilta. Kuvioista 777 ja 813 sekä 823 määrätty korvaus
korotetaan 13.715,46 eurosta 15.239,40 euroon.
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
velvoitetaan suorittamaan Heli Sisko Kaarina ja Kari Johannes Huotarille
yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista maaoikeudessa
kohtuulliseksi harkitut 300 euroa.
Jukka Hirvikallion esittämä oikeudenkäyntikulujen korvausvaatimus
hylätään.
3. Porsico Oy:lle määrätty korvaus korotetaan 0,50 eurosta neliömetriltä
50
1,50 euroon neliömetriä kohden.
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
velvoitetaan suorittamaan Porsico Oy:lle korvaukseksi
oikeudenkäyntikuluista maaoikeudessa 850 euroa.
4. Puutavaraliike Huomo Oy:n valitus hyväksytään kuvion 1040
kohteenkorvauksen osalta. Korvaukseksi määrätään 2,50 euroa
neliömetriltä, jolloin korvaus korotetaan 517,50 eurosta 2.587,50 euroon,
jolloin kokonaiskorvaus korotetaan 2.608,00 euroon.
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
velvoitetaan suorittamaan Puutavaraliike Huomo Oy:lle korvaukseksi
oikeudenkäyntikuluista maaoikeudessa 500 euroa.
5. Mika Juhani ja Seppo Juhani Huomon valituksesta toimitusratkaisun
mukainen korvaus kuvion 597 osalta korotetaan 2,50 euroon
neliömetriltä, jolloin kohteenkorvaus korotetaan tältä osin 14.857,50
euroon.
Korvaus kuvioiden 575 ja 578 osalta korotetaan 1,50 euroon
neliömetriltä. Näille alueille toimitusratkaisussa puustosta määrätyt
korvaukset poistetaan.
Muilta osin toimitusratkaisu jää voimaan.
6. Jukka Ilari ja Markku Tuomo Rusasen valitus hylätään.
Toimitusratkaisu jää voimaan.
Jukka Ilari ja Markku Tuomo Rusanen velvoitetaan suorittamaan
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle
(ELY-keskus) korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista maaoikeudessa 300
euroa.
7. St1 Oy:n valitus hyväksytään. Korvaus korotetaan kuvion 162 osalta
60.260 euroon.
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
velvoitetaan suorittamaan St1 Oy:lle korvaukseksi
oikeudenkäyntikuluista maaoikeudessa, sisältäen myös yhtiön
vastauskulut ELY-keskuksen valitukseen, 3.935,80 euroa.
8. Pentti Tapio ja Marja-Leena Punkkisen tilan Väinölä osalta
toimitusratkaisu kumotaan. Asia palautetaan tältä osin toimituksessa
uudelleen käsiteltäväksi.
51
Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
9. Matti Juhani Parkkosen ja Ilpo Parkkosen valituksesta kuminan
viljelylle aiheutunut sadon mentetyksestä määrätty korvaus korotetaan
2.000 euroon. Valituksen vaatimuskohta 4 jätetään ennenaikaisena
tutkimatta. Muilta osin valitus hylätään.
Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
10. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen valitus
hylätään.
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
velvoitetaan suorittamaan korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista
maaoikeudessa
- Finnheko Oy:lle 500 euroa,
- Leipomo Konditoria Sanelko Oy:lle 300 euroa ja
- Oy Teboil Ab:lle 8.000 euroa,
kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta.
Korotetuille kohteenkorvauksille on lunastajan maksettava kuuden
prosentin vuotuista korkoa toimituksessa määrätystä ajankohdasta
3.12.2014 lukien. Korvaukset on maksettava kolmen kuukauden
kuluessa tämän ratkaisun antopäivästä lukien.
Toimitusinsinöörin tulee tehdä tästä ratkaisusta johtuvat muutokset
toimitusasiakirjoihin ja -karttaan.
Sovelletut lainkohdat Perusteluissa mainitut
MUUTOKSENHAKU
Kiinteistönmuodostamislain 238 §:n nojalla maaoikeuden ratkaisuun saa
hakea muutosta korkeimmalta oikeudelta valittamalla, jos korkein oikeus
oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n nojalla myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiselle ja
valituksen tekemiselle päättyy maanantaina 1.2.2016.
Maaoikeuden ratkaisu on muutoksenhausta huolimatta heti
täytäntöönpanokelpoinen.
52
Käräjätuomari,
Ismo Kovanen
maaoikeusasioiden vastuutuomari
ASIAN RATKAISEMISEEN OSALLISTUNEET JÄSENET
Käräjätuomari, maaoikeusasioiden vastuutuomari Ismo Kovanen
Maaoikeusinsinööri Seppo Karp
Lautamies Manu Pukki
Lautamies Jari Sairanen