Yleiskaavan kehityskuvien vaikutusten
arviointi
- kaava- ja kuntataloustarkastelu
Andrei Panschin 19.8.2015
Kaavatalouslaskenta asemakaavatasolta vyöhykkeisiin
-6 778€/as.
Vyöhykkeisiin ja vyöhykehintoihin perustuva laskenta
PÄÄOMATALOUS (kertaluonteiset
menot ja tulot)
Maapohja
Maan hankinta
Maankäyttösopimustulot
Tonttien myynti
Rakentamiskelpoiseksi
saattaminen
Esirakentaminen, maaperän
kunnostus
3 903€/as.
Ver 1 aluekohteisiin perustuva laskenta
Yksittäisiin
4 421€/as.
25 394€/as.
14 265€/as.
Vihreä
Sininen
Punaine Asukasmäärä
n
yhteensä
Ruutukaavaa
Ruutukaavaa täydentävä
täydentävä Kerrostaloja Kerros ja pientaloja
Ohitustie Kerros
Rivi- ja
ja rivitalo
Ohitustie rivitalo omakotialue
Omakotialue
3327139 1776354
0
9,43
3,77
Saaret
Suvilinna
3
46 870
-221 849
3
0 231 734 -123 722
-1 514
0 2 836 266
278
65
Isohaarla
801
458 930
-3 258 341
Haarlanlahti
3
0 1 361 538 -726 923
385
Harkkionmäki
3
Tammisto
3
769
660 923
-2 085 538
Margareeta
Haarla
3
0 326 678 -174 413
-1 453
0 2 723 077
846
-1 793
0 3 358 462
077
949
0
815 138
-2 572 164
-2 606 923
92
-625 488
1 432€/as.
Rakenteiden
muutokset/purkaminen
Melusuojaukset
Rakenteiden ja rakennusten
rakentaminen
Tie- ja katuverkko
Vesihuoltoverkko
(rakentaminen,
liittymismaksut)
Puistot, yleiset alueet
Päiväkodit, koulu
KÄYTTÖTALOUS (vuosittain
toistuvat menot ja tulot)
Rakenteiden ja rakennusten
ylläpito
Tie- ja katuverkko
Vesihuoltoverkko
Puistot, yleiset alueet
Vuokratulo
Tontit
Palvelutoiminta (mukana
laajassa mallissa)
Päivähoito
Opetus
Vanhuspalvelut
Terveydenhoito
Verot
Kunnallisvero (mukana
laajassa mallissa)
Kiinteistövero
MENOT
TULOT
Sisällysluettelo
1. Asemakaavataso
• Verrokkialueet
• Rakentamisvaiheen kertaluonteiset ja vuosittain toistuvat
kustannukset kunnalle
2. Vyöhyketarkastelu
• Kehityskuvien tarkastelu (verrokkialueista vyöhykkeisiin)
• Kunnallisverot
• Palvelut (päivähoito)
3. Pohdintaa laskennan tuloksista
• Johtopäätökset
1.
Asemakaavallinen
tarkastelu kuudella eri
kohteella
Verrokkialueet
• Kaavatalouslaskentojen pohjana
asemakaavallinen tarkastelu
kuudella eri aluekohteella
Alfa Barker Kupittaa 10
Alue
Itäharju 60 Jaaninpuisto Lounais-Kukola Isovuori I ja II
42 330
47 700
8 000
18 600
20 160
30 544
Laskennallinen asukasm äärä (50 k-m 2/asukas)
847
954
160
372
403
611
Pinta-ala (ha)
18,5
2,7
12,8
9
41,2
65,9
Kadut ja viheralueet (ha)
7,53
0,3
0,22
3,59
26,53
19,22
Kerrosala
Otsikko tähän yhdelle riville
Yhdyskuntarake
nnetta Yhdyskuntarake
laajentava nnetta laajentava
(Om akotitalo ja
(om akotialue,
rivitaloalue, jonka m aaperä
erittäin pehm eä pääosin kalliota
m aaperä,
ja osittain
pehm eikköä)
osittain
stabilointia)
Tähän lyhyt kuvaus osion sisällöstä.
PeroRuutukaavast
conecatRuutukaavasta
recabor esequia doloris.
RuutukaavaRuutukaavairrallaan oleva
a irraallaan
aluetta täydentävä
aluetta
alue
KuvausDoloritaes untio magnis enihicte venectatis oleva
alue
et exeres
autet
asitare, corerro
(rivitaloalue,
(kerros- ja
täydentävä
(kerros- ja
pehm ellä
pientaloja) kerrostaloja)
rivitaloja)
vitibusdae.
m aaperällä)
Rakentamisvaiheen pääomakustannukset ja infran
käyttötalouskustannukset 30 v. netto
€/ kaavoitettu
asukasmäärä
Kaavoitettu
kerrosala 50
k-m2/asukas
Alue
Alfa Barker
Kupittaa 10
Itäharju 60
Jaaninpuisto
Lounais-Kukola
Isovuori I ja II
Rakentamisvaiheen pääomakustannus, netto €/as
1 155 €
4 667 €
12 848 €
3 427 €
-3 221 €
-4 296 €
Käyttötalouskustannus 30 v., netto €/as
2 747 €
9 597 €
12 984 €
993 €
4 653 €
-2 483 €
Yhteensä €/as
3 902 €
14 264 €
25 832 €
4 420 €
1 432 €
-6 779 €
Rakentamisvaiheen pääomakustannusten
jakautuminen
€/ kaavoitettu
asukasmäärä
Kaavoitettu kerrosala
50 k-m2/asukas
Infran käyttötalouskustannusten jakautuminen
€/ kaavoitettu
asukasmäärä
Kaavoitettu kerrosala
50 k-m2/asukas
Asemakaavallinen
tarkastelu
Yleiskaava - ja kuntataloustiimi
Rakentamisvaiheen
pääomakustannukset, netto
Käyttötalous 30 vuoden tarkastelu,
netto (suppea ja laaja)
Nykyarvomenetelmä
KAAVA-ALUEIDEN KUNTATALOUS- JA
KAAVATALOUSTARKASTELU
-
Verrokkialueiden kertaluonteiset ja vuosittain toistuvat kustannukset kunnalle
Yleiskaavan kaavatalous- ja kuntataloustiimi
Andrei Panschei ja Johanna Korpikoski (koordinointi & toimitus)
Pia Caven
Juha Jokela
Anna-Kaisa Kaukola
Kimmo Lemmetyinen
Jouko Levo
Petri Liski
Janne Mustonen
Mika Pitkänen
Seija Sorje
Oscu Uurasmaa
2
Vyöhyketarkastelu
Kaavatalouslaskenta asemakaavatasolta vyöhykkeisiin
-6 778€/as.
Vyöhykkeisiin ja vyöhykehintoihin perustuva laskenta
PÄÄOMATALOUS (kertaluonteiset
menot ja tulot)
Maapohja
Maan hankinta
Maankäyttösopimustulot
Tonttien myynti
Rakentamiskelpoiseksi saattaminen
Esirakentaminen, maaperän
kunnostus
Rakenteiden
muutokset/purkaminen
3 903€/as.
Ver 1 aluekohteisiin perustuva laskenta
Yksittäisiin
Melusuojaukset
Rakenteiden ja rakennusten
rakentaminen
4 421€/as.
25 394€/as.
Punain Asukasmäärä
Sininen en
yhteensä
Vihreä
Saaret
0
Suvilinna
3
Isohaarla
3
Haarlanlahti
3
Harkkionmäki
3
Tammisto
3
Margareeta
Haarla
3
3327139
9,43
0 231 734
2 836
0
266
1 361
0
538
0 326 678
2 723
0
077
3 358
0
462
177635
43,77
-123
722
-1 514
278
-726
923
-174
413
-1 453
846
-1 793
077
Ruutukaavaa
täydentävä
Kerrostaloja
14 265€/as.
Ruutukaavaa täydentävä
Kerros ja pientaloja
Ohitustie Kerros
Rivi- ja
ja rivitalo
Ohitustie rivitalo omakotialue
Rakenteiden ja rakennusten ylläpito
65
46 870
-221 849
458 930
-3 258 341
Tie- ja katuverkko
Vesihuoltoverkko
Puistot, yleiset alueet
Vuokratulo
Tontit
Palvelutoiminta (mukana laajassa
mallissa)
-2 606 923
92
Puistot, yleiset alueet
Päiväkodit, koulu
KÄYTTÖTALOUS (vuosittain
toistuvat menot ja tulot)
Omakotialue
801
385
Tie- ja katuverkko
Vesihuoltoverkko (rakentaminen,
liittymismaksut)
-625 488
769
660 923
-2 085 538
949
0
815 138
-2 572 164
1 432€/as.
Päivähoito
Opetus
Vanhuspalvelut
Terveydenhoito
Verot
Kunnallisvero (mukana laajassa
mallissa)
Kiinteistövero
MENOT
TULOT
Kehityskuvien kaavatalouslaskenta
Kaavatalouden vaikutuksia on arvioitu kahdella eri laskennalla. Alla on esitetty
aluetalouden vaikutus uudisalueiden rakentamisen kustannuksiin ja saatuihin hyötyihin.
Talouden laskennassa olemme käyttäneet kahden eri laskennan keskiarvoa.
Kasvu keskuksiin
• keskiarvo laskentojen välillä; 396 957 450 €
Kasvukäytävät
• keskiarvo laskentojen välillä; 355 410 865 €
Hajautettu kasvu
• keskiarvo laskentojen välillä: 250 076 550 €
Maankäytön ja rakentamisen nettokustannukset/ hyöty
Maankäytön ratkaisuilla on suora vaikutus kaupungin investointeihin ja maankäytöstä
saataviin hyötyihin.
Maankäytöllisillä ratkaisuillamme kiinnitämme rahavarojamme tulevaisuuteen.
Keskittävän/hajauttavan maankäytön satsaukset näkyvät kaavatalouden tarkastelun
tuloksissa.
Keskuspainotteisen mallin hyödyt suhteessa käytävämalliin ovat 40 miljoonaa.
Saman tarkastelu tuloksena hajautetun kasvun malli tuottaa 140 miljoonaa vähemmän suhteessa keskuspainotteiseen malliin. Jos
huomioimme tunnistetut kynnyskustannukset tie- ja vesihuollon osalta kehityskuvien väliset erot kasvat 70 ja 180 miljoonaan.
Maankäytön ratkaisuilla on vaikutusta niin saataviin verotuloihin kuin palveluiden tuottamiseen kustannuksiin
Kasvu keskuksiin
+380 milj. €
Kasvukäytävät
+340 milj. €
Hajautettu kasvu
+240 milj. €
Kunnallisverolaskenta
Esikaupunkivyöhyke
Ydinkeskusta
Verot laskettiin vyöhykkeistämällä verolliset
alueellisesti neljään ryhmään:
• ydinkeskusta
Laajenevan kaupunkirakenteen vyöhyke
• esikaupunkivyöhyke
• laajenevan kaupunkirakenteen vyöhyke etelä
• laajenevan kaupunkirakenteen vyöhyke pohjoinen
Lähde: Veronsaajien palvelut
Kunnallisverotarkasteluun vaikuttavat
tekijät
• Verotulolaskenta on suoritettu alueella nyt asuvien asukkaiden avulla. Ei ole mitään takeita, että
tulevaisuudessa asukasprofiilit säilyisivät vyöhykkeillä ennallaan ja siten verotulot alueellisesti
samanlaisina kuin nyt
• Vyöhykkeistämällä olemme saaneet suuren aineiston käyttökelpoiseen muotoon ja alueiden välille
ollaan saatu eroja syntymään
• Mallien kunnallisveroja on arvioitu vyöhykkeistämisen kautta kertomalla kehityskuvan tuleva väestö
vyöhykehinnalla
Maankäytön ratkaisut:
Kunnallisverokertymä kehityskuvilla
Kasvu keskuksiin
1 390 milj.
Kunnallisverot
Kasvukäytävät
1 450 milj.
Hajautettu kasvu
1 400 milj.
Maankäytön ratkaisut heijastuvat alueilta kertyviin kunnallisveron määriin
Kunnallisverotarkastelu toteutettiin vyöhyketarkasteluna
Oletuksena on, että eri vyöhykkeille saapuva uusi väestö maksaa keskimäärin kunnallisveroa saman määrän kuin
v. 2013 tilastot eri vyöhykkeille osoittivat
Veronkantokyvyltään tehokkaimmaksi osoittautui Kasvukäytävät malli, jossa veroa 30 vuoden aikana kertyy 50
miljoonaa enemmän kuin hajautetun kasvun mallilla ja 60 miljoonaa enemmän kuin Keskuspainotteisella
mallilla
Palvelut
•
Kehityskuvien palvelukustannuksia on esitetty kunnalle aiheutuvien päivähoidon nettokustannusten avulla.*
•
Palvelurakentamisen tarpeen määrittelyssä on käytetty Kaupunkitutkimus TA Oy:n tuottamia väestöprojektioita eri
kehityskuville.
•
Palvelurakentamisen tarpeet muuntuvat valittavan kehityskuvan mukaan.
•
Keskustapainotteisen mallin etuna on mahdollisuus keskittää palveluita paremmin yhden katon alle.
•
Tarkasteluun ei ole ollut mahdollisuutta tarkastella kehityskuvavaihtoehtojen palveluverkon kustannuksia muuten
kuin esimerkin omaisesti. Se vaatisi laajan erillisen selvitystyön.
Lähde: Päivähoidon Kuusikko-vertailu 2013
Maankäytön ratkaisut, vaikutukset
palvelutuotantoon, (esimerkkinä päivähoito)
Palveluiden tuottamisen mahdollisuudet muuttuvat maankäytön ratkaisuiden mukana.
Palvelupuolen kokonaiskustannukset koko uudisasukasmäärälle laskettuna 30 vuoden
ajanjaksolle = n. 2,9 mrd.
Palveluiden kustannuksista esimerkkinä on nostettu päivähoidon toteuttamisen kustannukset, jotka kasvavat
mallivalinnan myötä.
Hajautetun mallin tuottamat päivähoidon palvelut maksavat keskusmalliin nähden 90 miljoonaa ja käytävätmalliin 70 miljoonaa.
Kasvukäytävät
-480 milj.
Kasvu keskuksiin
-460 milj.
Koulut ?
Kirjasto ?
-550 milj.
Koulut ?
Kirjasto ?
Koulut ?
Kirjasto ?
Sote ?
Sote ?
Liikunta ?
Hajautettu kasvu
Liikunta ?
Sote ?
Liikunta ?
3
Pohdintaa laskennan
tuloksista
Johtopäätökset
•
Kaupungin omalle maalle kaavoitus tuottavinta pitkällä aikavälillä isompien olemassa olevien verkkojen yhteyteen – kasvu keskuksiin malli on kannattavin
•
Erityisesti keskusta-alueen ulkopuolelle maankäytön ohjelmointivaiheessa tulisi laskea kuntataloudellisia vaikutuksia, sillä kaikki kasvu ei ole kannattavaa
•
Kokonaisuudessaan investointitalouden osuus noin 10 % suhteessa palveluiden järjestämisen sekä ylläpidon kustannuksiin (30 v.) – käyttötalous on
merkittävämpää kuin investointitalous
•
Maankäyttö ja verotulojen kokonaisuus huomioiden hajautettu malli oli kannattamattomin
•
Maankäytön ja palvelurakenteen suhde on oleellinen osa kaupunkirakenteen kehittymistä Kuntatalouden näkökulmasta on erittäin kannattavaa
yhdistää palveluverkon ja kaupunkirakenteen suunnittelu
Kiitos!