Liite 2 - Jyväskylän kaupunki

PROJEKTISUUNNITELMA HIPPOS
KIINTEISTÖKEHITYSSUUNNITTELU
JA KAAVOITUSVAIHE
10.6.2015
Sisällysluettelo
1
JOHDANTO ................................................................................................................................................. 4
2
HANKKEEN TAUSTA JA LÄHTÖTILANNE ..................................................................................................... 4
3
HIPPOKSEN KEHITTÄMISTAVOITTEET ........................................................................................................ 6
4
HANKKEEN OSAPUOLET JA TAHOJEN VÄLINEN YHTEISTYÖ ...................................................................... 8
5
4.1
Jyväskylän kaupunki .......................................................................................................................... 8
4.2
Konsultti............................................................................................................................................. 9
4.3
Arkkitehti ja erityisalojen suunnittelijat ............................................................................................ 9
4.4
Lakiasiainpalvelut .............................................................................................................................. 9
4.5
Muut sidosryhmät ja toimijat ............................................................................................................ 9
4.6
Työryhmät toimijoiden välillä ............................................................................................................ 9
Konsultin tehtävän määrittely ................................................................................................................. 10
5.1
Kiinteistökehityssuunnittelun koordinointi ja operatiivinen johtaminen ....................................... 10
5.2
Konseptin kokonaiskuvauksen laadinta .......................................................................................... 10
5.3
Esisopimukset nykyisten kiinteistönomistajien kanssa ................................................................... 11
5.4
Kiinteistöjen käyttäjäsopimukset, esisopimukset vuokralaisista .................................................... 11
5.5
ARK luonnossuunnittelu L1-L2 taso (ARK Konsultin ohjauksessa) sekä erityisalojen suunnittelu .. 11
5.6
Kaavoitus ja lupamenettely (Tilaaja, ARK ja Konsultti yhteistyössä) ............................................... 12
5.7
Pysäköintijärjestelyiden selvittäminen ............................................................................................ 12
5.8
Rakentamisen edellytysten selvittäminen ja varmistaminen.......................................................... 12
5.9
Sijoitusmuistion laadinta ................................................................................................................. 13
5.10
Kiinteistösijoittajaneuvottelut ja sijoitussopimukset ...................................................................... 13
5.11
Yhtiöstruktuurin suunnittelu ja perustaminen ................................................................................ 14
5.12
Hippos Management -yhtiön toimintamallin suunnittelu............................................................... 14
5.13
Arkkitehti- ja lakiasiaintehtävät osana Konsultin tehtävää ............................................................. 14
5.14
Konsultin tehtävän ulkopuolelle rajattavat tehtävät ...................................................................... 16
6
AIKATAULU JA TOTEUTUSTAPA ............................................................................................................... 16
7
PROJEKTIN HALLINTA............................................................................................................................... 16
7.1
Konsultin resurssit ja organisaatio hankkeen suorittamiseen......................................................... 16
7.2
Projektin (hallinnollinen) organisointi ............................................................................................. 16
7.3
Työmäärät ja kustannusarvio .......................................................................................................... 16
2 / 18
10.6.2015
7.4
Palaverit ja kokoukset...................................................................................................................... 17
7.5
Raportointi ja tiedottaminen ........................................................................................................... 17
8 KIINTEISTÖKEHITYSSUUNNITTELU- JA KAAVOITUSVAIHEESSA ESIINTYVÄT HAASTEET JA RISKIEN
ARVIOINTI ........................................................................................................................................................ 17
9
HANKKEEN JATKOTOIMENPITEET JA EDISTÄMINEN ............................................................................... 18
3 / 18
10.6.2015
1
JOHDANTO
”Jyväskylän Hippos - ainutlaatuinen osaamiskeskittymä, jossa on monipuolista perusliikuntaa, liikuntatutkimusta ja -kehitystä, kilpaurheilua ja hyvinvointipalveluja”
Jyväskylän jo nyt keskeistä merkitystä suomalaisen huippu-urheilun edistämisessä vahvistetaan entisestään.
Alueesta luodaan valtakunnallisesti merkittävä ja myös kansainvälisesti tunnettu monipuolisen perusliikunnan, liikuntatutkimuksen ja -kehityksen, kilpaurheilun ja hyvinvointipalvelujen keskus, niihin liittyvine
tukitoimintoineen.
Hippoksen alue on yksi kaupungin merkittävimmistä kaupunkikehitysalustoista. Kehitysajatusta tukevat
myös mm. Jyväskylän kaupunkiseudun vuosille 2013–2015 laadittu kasvusopimus, jonka mukaan yhtenä
keskeisenä strategisena kehittämis- ja osaamisalueena on liikunnan ja hyvinvoinnin uudet liiketoimintamahdollisuudet. Lisäksi kaupungin v. 2015 talousarviossa ja taloussuunnitelmassa Hippos nimetään yhtenä
strategisena kehittämishankkeena kohdassa ”Kilpailukykyä ja elinvoimaa vahvistavat hankkeet”. Myös
Jyväskylän uudessa kaupunkistrategiassa liikunnan ja hyvinvoinnin huippuosaaminen nähdään toimivan
merkityksellisenä elinkeinoelämän monipuolistajana.
Hanke on merkittävä myös kaupunkikuvallisesti ja elinkeinopoliittisesti. Jyväskylä on Hippoksenkin osalta
strategiansa mukaisesti rohkeasti aikaansa edellä.
Jotta alue voi pitää tämän aseman ja maineen liikunnan ja urheilun kärkitoimijana Suomessa, on Hippoksen
alueen kiinteistökannan ja sen tarjoamien fasiliteettien ylläpitämiseksi ja kehittämiseksi tehtävä mittavia
parannuksia ja toimenpiteitä tämän päivän ja tulevaisuuden tarpeita huomioiden.
On kuitenkin selkeästi nähtävissä, että tulevaisuudessa yhteiskunta ei kuitenkaan pysty enää rahoittamaan
liikuntaa, liikuntatiloja, urheilua ja ammattilaisurheilua kuten se on aikaisemmin tehnyt. Perinteinen
toimintamalli, jossa kaupunki omistaa kiinteistöt, peruskorjaa ja rakentaa uusia, ei ole enää mahdollinen.
On löydettävä uusia ratkaisuja hankkeiden ja toiminnan rahoittamiseksi ja kilpailukykyisten liikunta- ja
urheilutoimintojen ylläpitämiseksi.
2
HANKKEEN TAUSTA JA LÄHTÖTILANNE
Hippoksen alueesta kehitetään kansainvälisesti ja valtakunnallisesti kiinnostava, uudenlainen monipuolisen
liikunnan ja siihen liittyvien hyvinvointipalvelujen sekä tutkimuksen keskus. Tavoitteena on tukeutua
alueella jo toimiviin liikunnan ja urheilun, tutkimuksen, opetuksen ja hyvinvoinnin palveluihin sekä etsiä
myös uusia toimijoita alueen palveluiden tarjoajiksi ja käyttäjiksi. Urheiluseurat ja järjestöt ovat jatkossakin
merkittäviä palvelujen käyttäjiä ja sisällöntuottajia Hippoksella.
Kaupungin omistamien Hippoksen alueen kiinteistöjen korjausvelka on mittava, alueen kunto on huono ja
pysäköinti sekava. Osa rakennuksista on jo edullisempi purkaa ja rakentaa tilalle uusi, kuin peruskorjata.
4 / 18
10.6.2015
Hippoksen alueen rakennusten omistus:
 Monitoimihalli, kaupunki 100%
 Hipposhalli, kaupunki 100%
 Jäähalli, kaupunki 85% ja Jykes Kiinteistöt sekä JYP 15%
 Liikuntalaboratorio, SYK 100%
 Viveca, Technopolis 100%
Hippoksen alueen rakennusten nykytilanne:
• Monitoimihalli (korjausaste > 80 %)
• Hipposhalli, sisäpuoliset korj. (korjausaste > 50 %)
• Maanpäällinen Ppysäköinti, pintarak.korj.
• Hippoksen tekojään jäähdytyslaitteisto uusittava
• Hippoksen harjoitushallin pohjarakenteet uusittava
• Yhteensä 23-25 Meur
•
Lisäksi mm. Suomen yliopistokiinteistöt Oy:n laboratoriorakennus on täydellisen peruskorjauksen ja
laajennuksen tarpeessa (korjausaste > 80 %)
Hippoksen alueen nykytilanne:
• Ulkoalueet jäsentymättömiä ja huonosti liikuntakäytössä
• Laajat pysäköintikentät hallitsevat alueen ulkoista ilmettä
• Alueen hyötykäytön mahdollisuudet kaupunkilaisille vähäiset
• Ulkoalueiden viherrakentaminen vähäistä
• Ulkoalueilla vähän aktiviteetteja kaupunkilaisille
• Kevyen liikenteen reitit jäsentymättömät
• Ulkoalueiden peruskunto huono
Hippoksen alueelle on vuosien saatossa tehty useita kehityssuunnitelmia, jotka eivät ole toteutuneet. Nyt
Jyväskylän kaupunki on ottanut uuden askeleen alueen kehittämisen käynnistämiseksi ja alueelle on
valmistunut Master Plan 2020 -esiselvitys alkuvuodesta 2015. Työ on toteutettu yhdessä kiinteistökehitysja rakennuttamispalveluihin keskittyneen konsulttiyhtiö GSP Group Oy:n kanssa. Selvityksessä määriteltiin
mm. alustava kokonaiskonsepti Hippoksen alueelle soveltuvista toiminnoista, joista rakentuu tilojen,
käyttäjien, asiakaskokemuksen, vuokralaisten, sijoittajien ja kaupungin kannattavuuden näkökulmasta
paras hybridikokonaisuus.
Esiselvitys toimii nyt valittavan kiinteistökehityskonsultin työn tausta-aineistona ja määrittää Kaupungin
osoittamalla tavalla kehitystoimeksiannon peruslähtökohdan. Konsultti ei kuitenkaan ole muutoin sidottu
esiselvitysaineistoon, vaan Konsultin työn tulosten tulee kaikilta osin perustua Konsultin itsenäiseen
näkemykseen, jossa Konsultin tekemät ratkaisut ja esitykset perustuvat jäljempänä määritellyn tehtävän
huolelliseen ja ammattitaitoiseen suorittamiseen.
Esiselvityksessä Hippoksen alueen kehittämisvaihtoehdoksi on aikaisemmista suunnitelmista poiketen
nostettu malli, jossa kiinteistökanta ja omistajuus yhdistetään. Tällöin syntyisi yksi yhtiö, jossa olisi useita
omistajia.
5 / 18
10.6.2015
Esiselvityksessä liikunta- ja urheilutoimintojen lisäksi alueelle on luonnosteltu myös asuntoja ja kaupallisia
palveluja. Uudet liiketoimintamahdollisuudet ja ulkopuolisen rahoituksen saaminen Hippoksen hankkeen
etenemiseksi ja kokonaisuuden toteutumiseksi ovat ratkaisevan tärkeitä.
Hankkeen menestyksellinen toteuttaminen edellyttää valittavalta konsultilta perinteiselle toimintatavalle
vaihtoehtoisia ratkaisumalleja Hippoksen alueen toimintojen toteuttamiseksi. Mikäli vanhat kiinteistöt vain
korjataan kaupungin toimesta, alueen käyttäjämäärät eivät kasva, alueella toimivien tahojen synergiaetuja
ei saada hyödynnettyä, eikä alueen toiminta kehity visioituun suuntaan. Lisäksi kustannusvastuut jäävät
edelleen kaupungille. Kaupungilla ei ole taloudellista mahdollisuutta vastikkeetta tuottaa liikuntapalveluja,
eikä kehittää alueen muuta palvelurakennetta.
Alueen kokonaisinvestoinnin arvoksi on arvioitu 270 miljoonaa euroa.
Jyväskylän kaupungilla on vahva tahtotila hankkeen edistämiseksi. Kaupungin osuus Hippoksen alueen
yhtiössä voisi olla noin 30 miljoonaa euroa, joka koostuu pääasiassa kaupungin omistamien rakennusten
arvosta lisättynä niiden korjausvelan määrällä. Tällä summalla kaupunki olisi mukana yhtiössä
vähemmistöosakkaana. Lisäksi kaupunki edesauttaa hanketta muun muassa kaavoituksellisin keinoin,
kehittämiseen liittyvien sidosryhmien liittämisellä hankkeeseen, kohtuullisella rakennusoikeuden
hinnoittelulla sekä edesauttamalla osaltaan alueen operaattorihankinnan, markkinoinnin ja
kaupallistamista tukevien toimenpiteiden toteutuksessa.
3
HIPPOKSEN KEHITTÄMISTAVOITTEET
Kehittämishankkeen tavoitteena on toteuttaa Hippokselle hybridihankkeen avulla liikunnan ja hyvinvoinnin
osaamiskeskittymä, saattaa Hippoksen liikunta- ja urheilukäytön olosuhteet kuntoon, kasvattaa alueen
työpaikkojen, palveluntarjonnan ja kävijöiden määriä sekä lisätä kaupunkilaisten hyvinvointia. On arvioitu,
että alueen käyntikertojen määrää voitaisiin nostaa nykyisestä 1,6 miljoonasta 4-6 miljoonaan
käyntikertaan vuodessa. Ulkoalueiden toimintoja ja palveluja kehitetään ja alueelle tuodaan uusia
aktiviteetteja, jotka palvelevat paremmin myös tavallisen kuntoliikkujan ja kaupunkilaisen tarpeita.
Työpaikkojen määrä alueella on tavoitteena saada kaksinkertaistettua. Lisäksi hankkeen yhteydessä
uudistetaan alueen käytettävyyteen liittyvät seikat kuten pysäköinti, kulkuväylät ja viheralueet.
Tavoitteena on luoda Hippoksen alueelle ainutlaatuinen osaamiskeskittymä, jossa alueen liikunnan ja
hyvinvoinnin tutkimus- ja kehittämistahojen sekä toimijoiden ja alan yritysten välinen yhteistyö tiivistyy ja
syntyy myös uusia toimintoja. Tämä mahdollistaa esimerkiksi urheilu- ja liikuntafasiliteettien osalta
sisäharjoitustilojen merkittävän lisäämisen useille lajeille sekä tilojen käyttöasteen merkittävän
tehostumisen. Käyttöasteen tehostuminen on keskeinen tavoite, sillä seurojen, käyttäjien ja tapahtumien
järjestäjien kannalta hintojen tulee pysyä kohtuullisina, jotta monipuolinen lajiharrastaminen myös
tulevaisuudessa eri käyttäjäryhmien keskuudessa on mahdollista.
Liikuntaan ja hyvinvointiin liittyvien tilojen lisäksi tavoitteena on rakentaa alueelle myös kaupallisia tiloja
sekä enintään noin 25.000 kerrosneliömetriä asuntoja.
6 / 18
10.6.2015
Tavoitteena on lisäksi toteuttaa Hippokselle
ulkoliikuntapuisto Köyhälammen ympäristöön.
kaikkien
kaupunkilaisten
käyttöön
tarkoitettu
3.1 KIINTEISTÖKEHITYSSUUNNITTELU- JA KAAVOITUSVAIHEEN TAVOITE
Hippoksen
alueen
kehittämishankeen
toteutuspolulla
seuraavana
on
nyt
alkava
kiinteistökehityssuunnittelu- ja kaavoitusvaihe, jonka toteutus alkaa julkisen hankintamenettelyn kautta
valittavan kiinteistökehityskonsultin toimesta Jyväskylän kaupungin johdolla ja rahoittamana (toteutus
vuosien 2015 - 2017 aikana).
Erikoistuneen kiinteistökehityskonsultin johtaman kiinteistökehityssuunnittelutyön tarve on kiistaton, jotta
hankkeelle turvataan edellytykset saavuttaa luonnosteltu kokonaisvisio – käyttäjien ja omistajien
taloudelliset tavoitteet yhdistävä hybridi kiinteistökokonaisuutta, jossa kiinteistökanta ja omistajuus on
yhdistetty ja jonka toteutus tapahtuu pääosin yksityisten sijoittajien rahoituksella.
Kiinteistökehityssuunnittelu- ja kaavoitusvaiheen keskeisiä tavoitteita ovat Hippoksen toiminnallisen
konseptin selvittäminen sekä maankäytön kehittäminen hyödyntäen resurssiviisaita ratkaisuja alueen
rakentamiseen, tilojen toimintaan ja käytettävyyteen sekä liikunnan ja urheilutoimintojen sekä niiden
tukitoimintojen kehitykseen ja tutkimukseen liittyen.
Selvitys- ja kehitystyössä tulee huomioida alueen nykyisten ja tulevien toimijoiden toiminnan edellytykset
sekä mahdollistaa ainakin pääosin yksityisiin sijoittajiin perustuva rahoitusratkaisu Hippoksen kehittämisen
edellyttämiin investointeihin.
Kiinteistönkehityssuunnittelu- ja kaavoitusvaiheen tuloksena:
•
•
•
•
Hippoksen eri tilojen suunnittelu- ja käyttömahdollisuudet tarkentuvat kokonaisuuden kattaviksi
L1- ja L2 – vaiheen suunnitelmiksi;
Kiinteistökehityssuunnitteluvaihe tuottaa alueen toimintoja ja rahoitusta tukevan
kaavaluonnoksen, joka viedään kaupungin päätöksentekoon vahvistettavaksi;
Rahoitusmahdollisuudet tarkentuvat laadittuihin selvityksiin ja tärkeimpien käyttäjien kanssa
neuvoteltuihin esisopimuksiin perustuvaksi ja rahoituksen hankinnan mahdollistavaksi
yksityiskohtaiseksi rahoitusmuistioksi;
Kaavan vahvistuttua Konsultti valmistelee selvitystyön mukaisen yhtiörakenteen ja
rahoitussopimukset Konsultin johdolla käytävien rahoitusneuvotteluiden mukaisesti.
7 / 18
10.6.2015
4
HANKKEEN OSAPUOLET JA TAHOJEN VÄLINEN YHTEISTYÖ
Kiinteistönkehityssuunnittelu- ja kaavoitusvaiheessa mukana olevat toimijatahot, näiden roolit, vastuut ja
tehtävät hankkeessa esitetään tässä osiossa.
4.1
Jyväskylän kaupunki
Hippoksen alueen kehittämisestä vastaa Jyväskylän kaupungin elinkeinoyksikkö yhteistyössä Tilapalvelun ja
kulttuuri- sekä liikuntapalvelujen kanssa.
-
Elinkeinoyksiköstä hankkeeseen osallistuvat hankejohtaja ja hankkeelle nimettävä projektipäälikkö.
Tilapalvelusta hankkeeseen osallistuvat kiinteistöjohtaja ja kiinteistökehityspäällikkö.
Kulttuuri- ja liikuntapalveluista hankkeeseen osallistuu vastuualuejohtaja.
Hippoksen kehittämishanke on suunniteltu jaettavaksi kaupungin organisaatiossa kolmeen ydinprosessiin:
-
Maankäyttö
Kiinteistökehitys- ja hankesuunnittelu
Toiminallinen ja kaupallinen kehittäminen
Hippoksen alueen kehittämiseen liitetään imagon ja brändin rakentaminen sekä markkinointiviestintä,
joihin
laaditaan
kiinteistökehityssuunnitteluvaiheen
käynnistyessä
erillinen
ohjelma
ja
toimenpidesuunnitelma. Näiden laadinnan vastuutahona on kaupunki. Toimenpidesuunnitelmassa
nimitetään hankkeelle oma tiedottaja. Ydinprosessien kuvaukset ja rajapinnat yksilöidään konsulttivalinnan
jälkeen yhteistyössä valitun konsultin kanssa.
Ohjausryhmä
Projektiorganisaatio ja sen täsmälliset tehtävät ja nimetyt henkilöt täydennetään konsulttivalinnan jälkeen
yhteistyössä valitun konsultin kanssa.
Jyväskylän kaupunki on asettanut hankkeelle ohjausryhmän, johon kuuluvat puheenjohtaja Esko Eriksson,
jäsenet Ari Hirvensalo, Mikko Lepo, Erja Saarivaara, Ari Karimäki, Anne Sandelin, Erkki Jaala ja Leila
Strömberg.





Ohjausryhmä toimii hankkeen ohjaavana toimielimenä vastaten hankkeen etenemisestä
kaupunginjohtajalle
Ohjausryhmän pääasiallisena tehtävänä on valvoa ja ohjata Hippoksen kehittämishankkeen
projektiorganisaatiota
Ohjausryhmä hyväksyy projektiorganisaation määrittämät ajalliset, tekniset, laadulliset ja
taloudelliset tavoitteet
Ohjausryhmä hyväksyy projektiryhmän päätösesitykset ennen kuin niitä viedään päättäjille
päätöksentekoon
Ohjausryhmä kokoontuu tarpeen mukaan noin joka toinen kuukausi projektiorganisaation koolle
kutsumana.
8 / 18
10.6.2015
4.2
Konsultti




4.3
Konsultin projektiryhmä: xxx (tehtävä/vastuualue), xxx (hankkeen operatiivinen hallinnointi,
raportointi ja yhteyshenkilö)
Konsultti vastaa kohdassa 5 määritellyn konsultin tehtävän mukaisesta kiinteistökehityssuunnitteluja kaavoitusvaiheen johtamisesta sekä operatiivisesta projektin kuljetuksesta Tilaajan alaisuudessa
Konsultti valvoo ajallisten, teknisten ja kustannuksellisten tavoitteiden toteutumista
Konsultti raportoi Tilaajalle sovitun mukaisesti
Arkkitehti ja erityisalojen suunnittelijat





4.4
Xxx (hankkeen pääsuunnittelija-arkkitehti, suunnittelun vetovastuu), xxx
Xxx (rakennesuunnittelija), xxx
Xxx (tarvittavat talotekniikka asiantuntijat), xxx
Toimii Konsultin ohjauksessa ja alaisuudessa
Sopimussuhde Konsultin kanssa
Lakiasiainpalvelut



4.5
Xxx (vastaa xxx)
Toimii Konsultin ohjauksessa ja alaisuudessa
Sopimussuhde Konsultin kanssa
Muut sidosryhmät ja toimijat



4.6
JY, JAMK, Kihu, Likes ja yhdistykset
Yritykset
Liikunnan ja hyvinvoinnin osaamiskeskittymän toimijat
Työryhmät toimijoiden välillä
Hippoksen kehityshankkeen käynnistyessä kaupunki ja Konsultti perustavat yhteistyössä johtoryhmän sekä
tarvittavat työryhmät ja määrittelevät:





kokouskäytännöt
työryhmien keskinäiset tehtävät, vastuut ja päätöksentekoprosessit
raportoinnin
viestinnän ja markkinoinnin
dokumentoinnin
9 / 18
10.6.2015
5
KONSULTIN TEHTÄVÄN MÄÄRITTELY
Alla olevat kohdat 5.1.–5.10. kuvaavat valittavan kiinteistökehityskonsultin tehtävän eri osa-alueita
kiinteistökehityssuunnittelu- ja kaavoitusvaiheessa.
Kiinteistökehityssuunnittelun onnistuminen kaikki sille asetetut tavoitteet toteuttavalla tavalla edellyttää
käytännössä konsultilta vahvaa kokemusta ja erityisosaamista vastaavista hybridihankkeista sekä erityisesti
niiden liiketoiminta- ja rahoitusmallin rakentamisesta. Onnistuessaan kiinteistökehityssuunnittelu- ja
kaavoitusvaiheen työ tuottaa Jyväskylän kaupungille erittäin merkittävää lisäarvoa muun muassa
elinkeinoelämän, kaupunkisuunnittelun tavoitteiden, asukkaiden palveluiden ja viihtyvyyden,
palvelurakenteen sekä hyvinvoinnin koulutuksen ja tutkimuksen kehittymisen kautta.
5.1
Kiinteistökehityssuunnittelun koordinointi ja operatiivinen johtaminen
Kiinteistönkehityskonsultti vastaa Hippoksen alueen kehittämisprojektin kiinteistökehityssuunnittelun
kokonaisvaltaisesta koordinoinnista ja operatiivisesta johtamisesta siten, että hanke etenee suunnitellussa
aikataulussa ja saavuttaa hankkeelle edellä kohdassa 3 asetetut tavoitteet ja tulosvaatimukset. Konsultin
vastuulle kuuluvat kaikki hankkeen tavoitteiden saavuttamiseksi tarpeelliset toimenpiteet, vaikka niitä ei
olisikaan erikseen kuvattu tai yksilöity tarjouspyyntöaineistossa taikka osapuolten välillä laadittavassa
sopimuksessa.
5.2
Konseptin kokonaiskuvauksen laadinta
Konsultin tehtävään kuuluu Hippos 2020 -konseptin yksityiskohtaisen kokonaiskuvauksen laatiminen
esiselvitysaineiston pohjalta. Kokonaiskuvauksessa tulee esittää toiminnan kaupallinen konsepti ja siihen
liittyvä liiketoimintasuunnitelma tavalla, joka mahdollistaa menestykselliset rahoitusneuvottelut yksityisten
rahoittajien kanssa.
Konseptin kokonaiskuvauksen laatimista varten Konsultin tulee selvittää luotettavasti kaikki tarvittavat
lähtötiedot, muun muassa:





Kartoittaa ja dokumentoida Hippoksen alueen nykyisten käyttäjien (katso esiselvitys) tilantarve,
vuokranmaksukyky ja kasvutavoitteet sekä synergiat alueen muiden käyttäjien kanssa;
Kartoittaa ja dokumentoida alueesta kiinnostuneiden, mutta ei siellä toimivien liikunta-, urheilu- ja
ammattilaisurheiluseurojen, liikunnan-, urheilun- ja ammattilaisurheilun tutkimukseen ja
kehittämiseen keskittyneiden toimijoiden tilantarve, vuokranmaksukyky ja kasvutavoitteet;
Kartoittaa ja dokumentoida kaupallisin tavoittein toimivien tilojen käyttäjien tilatarve,
vuokranmaksukyky ja kasvutavoitteet;
Laatia yksityiskohtaiset ja perustellut investointi- ja tuottolaskelmat edellä mainittujen tilatarpeiden
ja vuokranmaksukyvyn lähtötietojen perusteella;
Laatia tehtyjen selvitysten pohjalta tarkennettu ja perusteltu arvio alueen käyttäjien
(vuokrasopimusten) kokonaismäärästä (Master Plan –suunnitelmavaiheen arvio on noin 70 – 100
käyttäjää); ja
10 / 18
10.6.2015

Liikuntapuiston toiminnallinen kehittämisen ja manageerauksen tulee sisältyä kokonaiskuvaukseen.
Investointilaskelmien tulee sisältää muun muassa seuraavat tiedot:




5.3
Tilaluettelot ARK L1 suunnitelmien pohjalta
Jako saneerattaviin ja uudisrakennettaviin rakennuksiin ja alueisiin
Tavoitehintalaskelmapohjainen kustannusarvio kaikista tiloista ja alueista
Kassavirtalaskelmat
Esisopimukset nykyisten kiinteistönomistajien kanssa
Konsultin tehtävään kuuluu nykyisten kiinteistönomistajien suhteen tarvittavien omistusrahoitusjärjestelyiden selvittäminen sekä näiden järjestelyiden neuvotteleminen esisopimusasteelle.
5.4
ja
Kiinteistöjen käyttäjäsopimukset, esisopimukset vuokralaisista
Konsultin tehtävään kuuluu sitovien esisopimusten neuvottelu ja laadinta hankkeen tulevien käyttäjien
kanssa siten, että sijoittajasopimusten ja lopullisen investointipäätöksen tekeminen on mahdollista.


5.5
Konsultti neuvottelee kiinteistöjen käyttöön ja vuokraamiseen liittyvät sitovat esisopimukset
tiloista, jotka edustavat vähintään 2/3 kiinteistöjen koko vuokrattavasta pinta-alasta.
Konsultti laatii sopimuspohjat ja niiden tulee olla juridisesti moitteettomat. Käytettävät
sopimuspohjat ja lopulliset sopimukset hyväksyy kaupunki.
ARK luonnossuunnittelu L1-L2 taso (ARK Konsultin ohjauksessa) sekä erityisalojen
suunnittelu
Konsultti vastaa ARK luonnossuunnitelmien laatimisesta osana kokonaishintaista tehtäväänsä. Kaikki
suunnitelmat tehdään vähintään L1-tasoon sekä L2-tasoon siltä osin kuin tämä on erikseen määritetty
osaksi konsultin tehtävää.
Luonnossuunnittelu L2-tasoon sekä tarvittavat rakenne-, talotekniset ja muut erityisalojen suunnitelmat
kuuluvat konsultin tehtävään ja kokonaishintaan lisäksi siinä laajuudessa kuin konsultin tehtävän
menestyksellinen suorittaminen edellyttää suunnitelmien laatimista. Menestyksellisen suorittamisen
mittarina tältä osin on se, että suunnitelmat tulee kehittää yksityiskohtaisuudeltaan tarkat taloudelliset
laskelmat mahdollistavalle ja sijoittajia/rahoittajia tyydyttävälle tasolle.
Luonnossuunnitelmilta edellytetään korkeaa tasoa lisäksi mm. kaupunkikuvan, resurssiviisauden ja
kustannustehokkaan toteutettavuuden osalta.
Arkkitehti laatii kiinteistökokonaisuuden tilaohjelman Hippos 2020 konseptin mukaisesti sisältäen muun
muassa:

Alueen käyttö- ja tonttisuunnitelmat sisältäen liikuntapuiston
11 / 18
10.6.2015



Luonnossuunnitelmat
Tilaohjelma, tilojen erityistavoitteiden määrittäminen
Luonnossuunnitelmat L1 sisältäen:



o asemapiirustus
o pohjapiirustukset
o julkisivut
o leikkaukset
Rakennustapaselostus
Järjestelmämääritykset (talotekniikka)
Rakentamistapa ja tekniset ratkaisuvaihtoehdot.

L1 –luonnossuunnitelmat sisältävät rakennusten suunnittelun lisäksi mm.:
o
o
o
o
o
o
o
5.6
suunnittelualueen
ulkoalueiden toiminnot
liikennealueet
paikoitusratkaisut
alueen muut toiminnot (mm. Köyhälammen ranta-alue) tilavarauksineen
kaupunkikuvan ja muiden ympäristövaikutusten analyysin
tarvittavat 3d- ja viistokuvat kaavoituksen ja maankäytön tueksi.
Kaavoitus ja lupamenettely (Tilaaja, ARK ja Konsultti yhteistyössä)
Hippoksen alueen kaavoitustyön johtaminen tapahtuu kaupungin toimesta. Konsultti vastaa Hippoksen
konseptiin liittyvästä arkkitehtisuunnittelusta ja tuottaa kaupungin kaavoitusviranomaisille
viitesuunnitelmaluonnoksen kaavoituksen pohjaksi.
Konsultin tehtävänä on johtaa Hippos-suunnittelutyöryhmää ja varmistaa viitesuunnitelman sisällön
yhtäläisyys konseptin kokonaissuunnitelmaa vastaavaksi.
5.7
Pysäköintijärjestelyiden selvittäminen
Konsultin tehtävään kuuluu esittää alueen pysäköintiä koskeva kokonaisratkaisu osana kokonaishintaista
konsulttitehtävää, sisältäen alueen nykyisten pysäköintijärjestelyiden selvittämisen sekä nykyisten
pysäköintiä koskevien sopimusten uudelleenneuvottelun Valmetin pysäköintioikeuksia lukuun ottamatta.
5.8
Rakentamisen edellytysten selvittäminen ja varmistaminen
Konsultin tehtävään kuuluu maa-alueen ja tonttien lupaedellytysten selvittäminen sekä hankkeen
toteuttamiseksi tarvittavat neuvottelut lupaviranomaisen kanssa.
Lisäksi konsultti vastaa rakennuspaikan olosuhteiden selvittämisestä, sisältäen mm. seuraavat:
12 / 18
10.6.2015






Tontin rakennettavuus maastollisten olosuhteiden suhteen (toiminnallisuus, perustamisolosuhteet,
jne.)
Tarvittavat pohjatutkimukset
Tontin pintavaaitus
Tarvittavat maanalaisten putkistojen, johtojen ja rakenteiden sijainnit
Kunnallistekniikkaliittymät (mm. kaukolämpömahdollisuus)
Alueen rakennettavuus esim. Köyhälammen ympäristö.
Kaupunki toimittaa lähtötiedoiksi viitesuunnitelmat ja -tutkimukset.
5.9
Sijoitusmuistion laadinta
Konsultti laatii hankkeesta ammattitaitoisesti laaditun sijoitusmateriaalin (teaser ja yksityiskohtainen
sijoitusmuistio), joka pitää sisällään hankkeen tiivistetyn sijoittajainformaation. Sijoitusmateriaali laaditaan
suomen- ja englanninkielisenä.
5.10 Kiinteistösijoittajaneuvottelut ja sijoitussopimukset
Konsultin tehtävään kuuluu hankkeen toteuttamisen edellyttämän rahoituksen hakeminen
rahoitusmarkkinoilta sekä hankkeen rahoituksen mahdollistamien esisopimusten neuvotteleminen ja
laatiminen. Konsultin tehtävään kuuluu huolehtia siitä, että hankkeen rahoitusmallin suunnittelussa ja
toteuttamisessa huomioidaan kaikissa vaiheissa valtiontukilainsäädännön edellytykset.
Hankkeen suuresta koosta johtuen tavoitteena on kerätä sijoittajakonsortio, esim. 3–5 sijoittajaa, jotka
ostavat hankkeen yhdessä kaupungin jäädessä hankkeen vähemmistöosakkaaksi. Konsortio koetaan hyväksi
ratkaisuksi hankkeissa, joissa riskiä ja osaamista halutaan jakaa.
Rahoituksen hankkimiseen liittyen Konsultin tehtävänä on muun muassa:



Kartoittaa laaditun sijoitusmateriaalin avulla potentiaalisten kiinteistö- ja asuntosijoittajien
kiinnostusta Hippos-hankkeen omistamiseen;
Neuvotella sijoittajien kanssa ja luoda näkemyksensä mukainen konsortio hankkeelle kaupungin
hyväksyttäväksi; ja
Laatia tarvittavat esisopimusluonnokset Tilaajan ja mahdollisen investorin/investorikonsortion
välille huomioiden muun muassa seuraavat reunaehdot:
o Esisopimus ei sido investoriosapuolia ennen kuin Jyväskylän kaupunki on hyväksynyt
konseptin mukaisen rakennusoikeuden;
o Esisopimus ei sido investoriosapuolia ennen kuin rakennusoikeuden myyntikorvaus on
sovittu Jyväskylän kaupungin kanssa;
o Esisopimus tehdään kaavaehdollisena (ts. sopimus ei sido investoriosapuolia ennen kuin
asemakaava on tullut lainvoimaiseksi), kaupanvahvistajan vahvistamana;
o Muut hankkeen kehittymisen myötä tarkentuvat kaupungin reunaehdot.
13 / 18
10.6.2015
5.11 Yhtiöstruktuurin suunnittelu ja perustaminen
Konsultin tehtävään kuuluu hankkeen yhtiöstruktuurin suunnittelu ja perustaminen. Konsultin tulee esittää
Hippos-hankkeen vaiheittainen yhtiöstruktuuri kaupungin hyväksyttäväksi siten, että hanke jaetaan
kolmeen vaiheeseen:
1. Lähtötilanne, nykyiset omistajat, kiinteistöjen apporttiarvot;
2. Suunnittelun ja rakentamisen vaiheen yhtiöstruktuuri, ja;
3. Toiminnan aikainen yhtiöstruktuuri.
Yhtiörakenteissa tulee huomioida vaihtoehtoina hanketta varten perustettu rahastomuotoinen
omistusmalli sekä suora omistus kiinteistöyhtiön ja/tai keskinäisen kiinteistöyhtiön muodossa.
Yhtiörakenteissa tulee olla kuvattuna myös kuhunkin malliin liittyvät keskeiset yhtiökohtaiset
sopimussuhteet sekä yhtiöiden toiminta- ja vastuuperiaatteet. Konsultti laatii jokaiselle perustettavalle
yhtiölle liiketoimintasuunnitelman siten, että yhtiön toiminta voidaan sen perusteella käynnistää Konsultin
esittämässä muodossa hankkeen toteutuessa.
Huomioitavaa on, että asuntorakentaminen voi olla omistus-, vuokra- tai asuntorahastoon soveltuvaa
tuotantoa.
Konsultti laatii hankkeeseen tarvittavat vero- ym. selvitykset sekä selvittää tarvittavalla tavalla
yhtiöstruktuurissa huomioon otettavat juridiset asiat. Konsultti vastaa myös järjestelyn
valtiontukilainsäädäntöön liittyvistä seikoista ja tarvittavista selvityksistä.
5.12 Hippos Management -yhtiön toimintamallin suunnittelu
Hippos-hankkeen toiminnan aikainen hallinnointi johdetaan perustettavasta manageerausyhtiöstä.
Lähtökohtaisesti Management-yhtiö vastaa kaikesta Hippoksella tapahtuvasta toiminnasta, kuten
tapahtumista, tilojen vuokrauksesta, kiinteistöhuollosta ja talouden hoidosta.
Konsultin tehtävään kuuluu Hippos-kokonaisuuteen soveltuvan manageerausyhtiön toiminta- ja
vastuuperiaatteiden selvittäminen sekä manageerausyhtiön liiketoimintasuunnitelman laatiminen.
Konsultin tulee laatia manageerausyhtiötä koskeva yksityiskohtainen esitys kaupungin hyväksyttäväksi
siten, että yhtiön toiminta on mahdollista käynnistää Konsultin esittämässä muodossa hankkeen
toteutuessa.
5.13 Arkkitehti- ja lakiasiaintehtävät osana Konsultin tehtävää
Kiinteistökehityssuunnittelu- ja kaavoitusvaihekokonaisuuden aikana konsultti tuottaa muun muassa
seuraavat suunnitelmat, asiakirjat ja palvelut, joiden tuottamiseen Konsultti tarvitsee tuekseen
arkkitehtisuunnittelun, erityisalojen suunnittelun ja tehtäviin liittyvän juridiikan asiantuntijaosaamista:
14 / 18
10.6.2015











Projektiyhtiön ja sen tytäryhtiöiden yhtiöstruktuurin suunnittelu ja perustamisen malli tarvittavine
asiakirjaluonnoksineen;
Kaavamuutostyön viitesuunnitelma kaavoituksen pohjaksi;
Tarvittavia selvityksiä mm. rakennuspaikan olosuhteiden osalta;
ARK L1- ja L2 -luonnossuunnittelu sekä erityisalojen suunnittelu kohdassa 5.5 kuvatussa laajuudessa
kiinteistökokonaisuuden osalta (sekä uudis- että saneerauskohteet uusin käyttötarkoituksin);
Liiketoimintasuunnitelman ja sijoitusmuistion laadinta hybridikokonaisuudesta;
Sijoittajan/jien hankintaneuvottelut ja sopimusten tekeminen;
Kiinteistön käyttäjäsopimukset, esisopimukset päävuokralaisten kanssa;
Hippos-kohteeseen soveltuvan Management yhtiön -toimintamalli;
Liikunnan ja hyvinvoinnin osaamiskeskittymän toimintamalli;
Resurssiviisaiden ratkaisujen arkkitehtuuri;
Markkinointi- ja viestintämateriaali.
Arkkitehtipalvelut
Konsultti toimittaa hankkeessa tarvittavat arkkitehtikonsultin palvelut osana kokonaishintaista palveluaan.
Mikäli Konsultti käyttää arkkitehtipalvelujen tuottamiseen ulkopuolista palveluntarjoajaa, tulee se yksilöidä
tarjoukseen liitettävässä alikonsulttien listauksessa. Mahdollisen alihankkijan työn ohjaaminen ja
johtaminen kuuluvat Konsultin tehtävään.
Hankkeen tavoitteiden ja lopputulosten saavuttaminen edellyttää käytännössä korkeatasoista
arkkitehtiosaamista ja kokemusta vastaavien hankkeiden kehitysvaiheen suunnittelusta. Jyväskylän
kaupungin niin vaatiessa Konsultilla on velvollisuus vaihtaa käyttämänsä arkkitehti / palveluntarjoaja
toiseen, eikä Konsultilla ole tässä tapauksessa oikeutta mihinkään hyvitykseen tai lisäkustannusten
korvaukseen.
Konsultin esittämää arkkitehtikonsulttia ja arkkitehdin arvioitua tuntimäärää ei huomioida eikä käytetä
tarjousvertailussa. Sen sijaan hankintayksikkö huomioi ne arvioidessaan tarjouksen mahdollista
alihintaisuutta ja resurssien riittävyyttä.
Lakiasiainpalvelut
Konsultti toimittaa hankkeessa tarvittavat lakiasiainpalvelut osana kokonaishintaista palveluaan. Mikäli
Konsultti käyttää lakiasiainpalveluiden tuottamiseen ulkopuolista palveluntarjoajaa, tulee se yksilöidä
tarjoukseen liitettävässä alikonsulttien listauksessa. Mahdollisen alihankkijan työn ohjaaminen ja
johtaminen kuuluvat Konsultin tehtävään.
Hankkeen tavoitteiden ja lopputulosten saavuttaminen edellyttää käytännössä korkeatasoista kiinteistö- ja
rakennusalan juridiikan osaamista ja soveltuvaa kokemusta kiinteistöliiketoiminnasta ja
kiinteistökehityshankkeiden sopimusjuridiikasta sekä niihin liittyvistä rahoitusjärjestelyistä. Jyväskylän
kaupungin niin vaatiessa Konsultilla on velvollisuus vaihtaa käyttämänsä lakimies / palveluntarjoaja toiseen,
eikä Konsultilla ole tässä tapauksessa oikeutta mihinkään hyvitykseen tai lisäkustannusten korvaukseen.
Konsultin esittämää lakiasiainkonsulttia ja lakimiehen arvioitua tuntimäärää ei huomioida eikä käytetä
15 / 18
10.6.2015
tarjousvertailussa. Sen sijaan hankintayksikkö huomioi ne arvioidessaan tarjouksen mahdollista
alihintaisuutta ja resurssien riittävyyttä
5.14 Konsultin tehtävän ulkopuolelle rajattavat tehtävät
Kaupunki vastaa Valmetin pysäköintiä koskevien sopimusten uudelleenneuvottelusta.
6
AIKATAULU JA TOTEUTUSTAPA
Konsultti laatii kiinteistökehityssuunnittelu- ja kaavoitusvaiheen käynnistyessä kyseistä vaihetta koskevan
yksityiskohtaisen aikataulun työvaiheineen ja -tehtävineen (sisältäen kaikki kohdassa 5 määritetyt Konsultin
tehtäväalueet) sekä määrittää hankkeen kokonaisaikataulun jaettuna vaiheisiin:
o
o
o
kiinteistökehityssuunnittelu ja kaavoitus (detalji- ja tehtävätasoinen)
suunnittelu (tehtävätasoinen, vaihtoehtoinen eri urakkamallien mukaan)
rakentaminen (tehtävätasoinen, vaihtoehtoinen eri urakkamallien mukaan )
Konsultin tulee kiinnittää erityishuomiota kiinteistökehityssuunnittelu- ja kaavoitusvaiheen detaljitasoiseen
aikataulutukseen.
Konsultti määrittää vaihtoehdot hankkeen toteutus- ja urakkamuodoksi perusteluineen.
7
PROJEKTIN HALLINTA
Täydennetään kiinteistökehityskonsultin valinnan jälkeen
7.1
Konsultin resurssit ja organisaatio hankkeen suorittamiseen



7.2
Projektiin osallistuvat Konsultin henkilöt
Henkilöiden roolit, vastuut ja velvollisuudet
Ym. Konsultin tehtävän suorittamiseen liittyvät asiat
Projektin (hallinnollinen) organisointi

7.3
Projektipankit, dokumentointi yms.
Työmäärät ja kustannusarvio
Konsultti laatii ehdotuksensa kiinteistökehityssuunnitteluvaiheen työmääristä ja kustannusarviosta, sekä
oman työnsä että arkkitehdin ja lakiasiainpalvelun osalta. Konsultin vastuulla on hankkeen
kustannusseuranta ja raportointi.

Konsultti esittää malliraportin jo tarjousvaiheessa Tilaajalle
16 / 18
10.6.2015




Työmäärät
Kustannusarvio
Laskutusasiat
Kustannusseuranta
Konsultin esittämät työmäärä- ja kustannusarviot eivät vaikuta Konsultin laskutukseen taikka tule
muutoinkaan Tilaajaa sitovaksi. Niillä ei myöskään ole vaikutusta tarjousvertailuun.
7.4
Palaverit ja kokoukset
Hankkeeseen liittyvien palaverien ja kokousten osalta noudatetaan seuraavaa, ellei Tilaajan kanssa ole
erikseen muuta sovittu:









7.5
Konsultti pitää sisäisiä projektiryhmän kokouksia viikoittain;
Tilaajan edustajan /ohjausryhmän kanssa kokouksia pidetään n. 1–2 kk välein;
Muita sidosryhmiä ja potentiaalisia yhteistyökumppaneita tavataan tarpeen mukaan, osa
yhteydenpidosta hoidetaan puhelimitse tai videoneuvotteluina (esim. Skypen välityksellä);
Asiakkaan/yhteistyökumppaneiden/sidosryhmien kanssa käytävistä kokouksista laaditaan
kokousmuistio Konsultin toimesta ja se toimitetaan Tilaajan edustajille/ Tilaajan määrittämälle
jakelulle;
Kokouksissa noudatetaan yleisiä kokouskäytänteitä; kokoukseen valitaan puheenjohtaja sekä
sihteeri ja kokouksen päätösvaltaisuus todetaan;
Kokousta kuljetetaan laaditun esityslistan mukaisesti;
Kokouksissa käydään läpi kiinteistökehityssuunnittelun tilannekatsaus, edellisessä kokouksessa
sovittujen asioiden ja tehtävien tila sekä esityslistalla olevat asiat;
Esityslista laaditaan yhteisesti ja se toimitetaan kokoukseen osallistujille 2 päivää ennen kokousta;
Kokouksen sihteeri laatii pöytäkirjan kokouksen kulusta ja tehdyistä päätöksistä ja lähettää sen
sovitulle jakelulistalle.
Raportointi ja tiedottaminen
Hankkeen raportointi sovitaan erikseen kiinteistökehityssuunnitteluvaiheen käynnistyessä ja kuvataan
päivitetyssä projektisuunnitelmassa.
Hankkeen tiedottamisesta vastaa kaupunki ja se toteutetaan yhteistyössä Konsultin kanssa.
8
KIINTEISTÖKEHITYSSUUNNITTELU- JA KAAVOITUSVAIHEESSA ESIINTYVÄT HAASTEET
JA RISKIEN ARVIOINTI
Kiinteistökehityssuunnitteluvaiheelle laaditaan erillinen riskiarvio, jonka kaupunki tilaa ulkopuoliselta
konsultilta. Konsultti on velvollinen osallistumaan riskiarvion laadintaan tarvittavassa laajuudessa ilman
erillistä korvausta.
17 / 18
10.6.2015



9
Avainhenkilöriskit
Poliittinen riski/haasteet kunnassa
Jne, jne.
HANKKEEN JATKOTOIMENPITEET JA EDISTÄMINEN
-
Konsultti täydentää
Mitä tullaan saamaan tämän vaiheen suorittamisen jälkeen aikaiseksi ja mitä seuraavaksi
tapahtuu kun vaihe on suoritettu (next steps)?
18 / 18