Liite 2, Hinta-arvio, Newsec Valuation Oy/Savijärven vapaa
NEWSEC VALUATION OY 1 ALBACKA SAVIJÄRVEN VAPAA-AJAN RAK. LAURILANTIE 223, SIPOO LILLÄNGINTIE 97, SIPOO ARVIOKIRJA 27.2.2015 KOHTEET, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA Arvion kohde Arvion kohteena ovat Sipoossa osoitteessa Laurilantie 223 sijaitseva entinen asuinkiinteistö (753-426-6-202) ja osoitteessa Lillängintie 97 sijaitseva vapaa-ajan kiinteistö (753-428-1-62). Arvioinnin oletukset Arvioinnissa käytetyt oletukset; kohteiden kiinteistöt myydään siten, että mahdollisesta rakennusten purkamisesta vastaa ostaja. Savijärven osalta oletetaan, että kohde käsittää yhden asuinrakennuspaikan. Markkina-arvo Kohteiden markkina-arvot arvoajankohdassa 27.2.2015 ovat: Albacka Savijärven vapaa-ajan kiinteistö 55 000 € 140 000 € Arvioiden tarkkuus on +/- 15 %. NEWSEC VALUATION OY Kohteiden markkina-asema Haja-asutusalueen rakennuspaikoista on vahva kysyntä koko Sipoon alueella. Vuosina 2011-2015 on koko Sipoon alueella myyty 53 kpl hajaasutus rakennuspaikkoja. Rantarakennuspaikoista on jatkuvaa kysyntää, mutta tarjonta on erittäin vähäinen, joten kauppoja on vähän. Paras ja tuottavin käyttö Arvioitavat kohteet ovat nykytilassa parhaassa ja tuottavimmassa käytössä. Savijärven kohde saa korkeamman arvon asuinrakennuskäytössä. Kohteiden sijoittuminen markkinoilla Albackan kohteeseen on kysyntää joko loma-asuntopaikkana tai asuinrakennuspaikkana. Rantarakennuspaikoilla on vahva kysyntä ja Savijärven kohde on kiinnostava vaikka järvi on pienehkö ja veden laatu on omistajalta saadun tiedon mukaan heikohko. Savijärvi on myös luonnonsuojelualue. Vähäinen vuokralaiskysyntä Hyvä vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Helsinki 27.02.2015 Newsec Valuation Oy Vahva sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä Riskisijoitus Juha Nummi Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu [email protected] +358 50 559 5527 Jouni Lindberg Kiinteistöasiantuntija, DI [email protected] +358 40 023 5580 2 Matalariskinen sijoitus Kehityskohde Albacka Ei kehityspotentiaalia Vapaaajan kiinteistö TOIMEKSIANTO Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: NEWSEC VALUATION OY Sisäistä päätöksentekoa ja mahdollista kiinteistöluovutusta varten Toimeksiantaja: Sipoon kunta, Jan Lydman Arvioijat: Johtava analyytikko Juha Nummi (AKA) Kiinteistöasiantuntija, DI Jouni Lindberg Nuorempi analyytikko, LuK Viivi Ruuskanen Katselmus: Jouni Lindberg suoritti kohteissa katselmuksen 29.1.2015 Jan Lydmanin opastuksella Arvion perusteet Arviossa on määritetty kohteiden velattomat markkina-arvot eikä kiinteistöihin, yhtiöön tai osakkeisiin mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteiden markkina-arvot on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvot välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. 3 Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun tarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: • Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon • Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin • Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen • Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä • Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä. SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY Albacka Albacka Savijärvi Savijärvi 4 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 5 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: 753-426-6-202 Kiinteistön nimi: ALBACKA Osoite: Laurilantie 223, 04170 Sipoo Alue: Albacka Tontin pinta-ala: 16 834 m2 Omistaja: Sipoon kunta (lainhuuto 14.1.2008) Sijainti Kohde sijaitsee Sipoossa, Albackan alueella noin 16 kilometriä Nikkilän keskustasta pohjoiseen (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on heikohko autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa haja-asutusta. Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: 753-428-1-62 Kiinteistön nimi: UIMALA Osoite: Lillängintie 97, 04130 Sipoo Alue: Savijärvi Tontin pinta-ala: 15 285 m2 Omistaja: Sipoon kunta, 0203533-8 (lainhuuto 17.5.2006) Sijainti Kohde sijaitsee Sipoossa, Savijärven alueella noin 5 kilometriä Nikkilän keskustasta itään (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on hyvä autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa vapaa-ajan rakennuksia. KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT ALBACKA Kaavoitus Kohde kuuluu yhteiskaavassa MTH-alueeseen, eli haja-asutusalueeseen. Yleiskaavan mukaan rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema- ja osayleiskaavaalueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Vanha rakentamaton kiinteistö (1.7.1959) saa kuitenkin yhden (1) rakennuspaikan. Jokainen rakennettu asuin- tai lomarakennus vähentää kantatilan rakennuspaikkojen enimmäismäärää yhdellä. Lisäksi kaikki asema- ja osayleiskaava-alueiden ulkopuoliset alueet ovat MRL 16 § 3 momentin mukaista suunnittelutarvealuetta. Haja-asutus rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään 5000 m². Mikäli rakennus liitetään vesi- ja viemäriverkostoon, rakennuspaikan koon on oltava vähintään 2000 m² Sivuasuntoa ei lasketa rakennuspaikaksi. Sivuasunto ei vähennä rakennuspaikkojen enimmäismäärää. Sivuasuntoa ei saa rakentaa alle 5000 m² rakennuspaikalle eikä Sipoonjoen, Keravanjoen, järvien ja meren rantavyöhykkeelle. Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen yksikerroksisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 m², tai useampaan kuin yhteen tasoon tai kerrokseen rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 400 m². Rakennuspaikalle voi rakentaa kerrosalaltaan enintään 100 m²:n suuruisen sivuasunnon. Rakennuksen tulee kuulua samaan pihapiiriin päärakennuksen kanssa ja pääsääntöisesti hyödyntää samoja teknisiä järjestelmiä ja tieliittymää kuin päärakennus. Olemassa olevaan rakennukseen rakennettava sivuasunto saa olla huoneistoalaltaan enintään 70 m². Sivuasunto ja päärakennus muodostavat kokonaisuuden, jota ei maanmittaustoimituksella saa erottaa itsenäisiksi kiinteistöiksi. Rakennuspaikalle saa asuinrakennuksen lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen liittyviä erillisiä talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 150 m². Liikenneväylien tuntumassa uudisrakentaminen on sallittua vain, mikäli valtioneuvoston päätöksen (VN:n päätös 993/1992) mukaiset melutason ohjearvot eivät ylity. Rakennusoikeus Kaavan mukainen rakennusoikeus: 300-400 k-m2 Tontin toiminnallisuus Tontilla sijaitsee purkukuntoinen rakennus. Tontin koko käyttötarkoitukseen nähden on riittävän suuri. Tontin pohjoispää nousee loivasti. Tontille on yksityisteiden kautta tieyhteys. Saamamme tiedon mukaan tontti ei ole liitetty kunnallistekniikkaan. Tontti sijaitsee metsäsaarekkeessa peltojen keskellä. Tontilla on piharakennus/navetta joka on käyttökelpoinen. Tontilla on keskimääräinen puusto. Tontille ajo tapahtuu yksityistien kautta. Tienhoitoon liittyvistä kustannuksista ei ole tietoa. NEWSEC VALUATION OY Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8 6 KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT SAVIJÄRVEN VAPAA-AJAN RAKENNUS Kaavoitus Kohde kuuluu yhteiskaavassa AT-alueeseen, eli kylä-alueeseen. Lisäksi kohde kuuluu SL, eli luonnonsuojelualueeseen. SL-alueella ei saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, jotka saattavat vaarantaa alueen suojeluarvoja. Suojelumääräys on voimassa, kunnes alue on muodostettu luonnonsuojelulain mukaiseksi suojelualueeksi. Alueella saa suorittaa toimenpiteitä, jotka ovat tarpeen sen suojeluarvon säilyttämiseksi tai palauttamiseksi. Yleiskaavan mukaan rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema- ja osayleiskaavaalueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Vanha rakentamaton kiinteistö (1.7.1959) saa kuitenkin yhden (1) rakennuspaikan. Jokainen rakennettu asuin- tai lomarakennus vähentää kantatilan rakennuspaikkojen enimmäismäärää yhdellä. Lisäksi kaikki asema- ja osayleiskaava-alueiden ulkopuoliset alueet ovat MRL 16 § 3 momentin mukaista suunnittelutarvealuetta. Haja-asutus rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään 5000 m². Mikäli rakennus liitetään vesi- ja viemäriverkostoon, rakennuspaikan koon on oltava vähintään 2000 m² Sivuasuntoa ei lasketa rakennuspaikaksi. Sivuasunto ei vähennä rakennuspaikkojen enimmäismäärää. Sivuasuntoa ei saa rakentaa alle 5000 m² rakennuspaikalle eikä Sipoonjoen, Keravanjoen, järvien ja meren rantavyöhykkeelle. Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen yksikerroksisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 m², tai useampaan kuin yhteen tasoon tai kerrokseen rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 400 m². Rakennuspaikalle voi rakentaa kerrosalaltaan enintään 100 m²:n suuruisen sivuasunnon. Rakennuksen tulee kuulua samaan pihapiiriin päärakennuksen kanssa ja pääsääntöisesti hyödyntää samoja teknisiä järjestelmiä ja tieliittymää kuin päärakennus. Olemassa olevaan rakennukseen rakennettava sivuasunto saa olla huoneistoalaltaan enintään 70 m². Sivuasunto ja päärakennus muodostavat kokonaisuuden, jota ei maanmittaustoimituksella saa erottaa itsenäisiksi kiinteistöiksi. Rakennuspaikalle saa asuinrakennuksen lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen liittyviä erillisiä talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 150 m². Liikenneväylien tuntumassa uudisrakentaminen on sallittua vain, mikäli valtioneuvoston päätöksen (VN:n päätös 993/1992) mukaiset melutason ohjearvot eivät ylity. Rakennusoikeus Kaavan mukainen rakennusoikeus: 300-400 k-m2 Tontin toiminnallisuus Tontin koko käyttötarkoitukseen nähden on riittävä. Tontti laskee melko jyrkästi Savijärveen. Tontille on tieyhteys. Tietomme mukaan kiinteistöä ei ole liitetty kunnallistekniikkaan. Tontilla on melko vanha puusto ja maasto viettää kohti länttä. Nykyinen lomarakennuksen sijainti on tontilla paras mahdollinen. Koska nykyinen rakennus sijaitsee alle 20 metrin päässä järven rannasta, kohdistuu uudisrakentamiseen rajoitteita. Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8 NEWSEC VALUATION OY 7 ARVON MUODOSTUMINEN ALBACKA 753-426-6-202 Vertailukaupat Markkina-arvon määrittämiseksi haettiin Sipoon haja-asutusalueiden rakentamattomien asuinrakennuspaikkojen kauppahintoja vuosilta 20112015. Vertailukauppoja haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä. Kaupat rajattiin siten, että Porvoon moottoritien pohjoispuoliset kaupat otettiin vertailuaineistoon ja kauppojen pinta-alat rajattiin 5000 ja 18000 m2 välille. Havaintoja oli yhteensä 41 kpl. Alin kvartiili oli 9 €/ m2, mediaani oli 11 €/m2 ja ylin kvartiili oli 14 €/m2. Kauppahinnat vaihtelivat 54 200 - 87 200 €. Yli 10 000 m2 kaupoissa neliömetrihinnat vaihtelivat 4 ja 10 € välillä, koska kauppahinnoissa painottui rakennusoikeus, eikä pinta-ala. Vertailukelpoisimmat kaupat on tehty noin 1-1,5 kilometrin päästä arviokohteesta. Kohteet olivat kaikki pinta-alaltaan 5000 m2 ja kauppahinnat vaihtelivat 51 000 ja 56 000 € välillä. NEWSEC VALUATION OY 8 ARVON MUODOSTUMINEN SAVIJÄRVEN LEIRIKESKUS 753-428-1-62 Vertailukaupat Vertailukauppoja haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta 2000 – 2015 rantaan rajoittuvat rakentamattomat kiinteistökaupat. Aineistoon saatiin 30 havaintoa, kun tutkittavaan alueeseen otettiin Sipoon lisäksi eteläinen Pornainen (Laukkoski). Kaupoista 13 kappaletta rajoittui jokeen. Arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoinen kauppa oli Laukkosken asuinrakennuspaikka, joka rajoittui Kotojärven rantaan. Kiinteistön kauppahinta oli 150 000 €. Vertailukauppoja haettiin myös Etelä-Sipoosta merenrantaan rajoittuvat kiinteistökaupat. Rakentamattomia rakennuspaikkoja, joilla oli kaavan mukaista rakennusoikeutta löytyi yhteensä neljä kappaletta (2009-2014). Mikäli tontit olivat saaressa, ilman ajoyhteyttä rakennuspaikkojen hinnat vaihtelivat 99 000 - 110 000 € välillä. Mikäli rantatontille oli ajoyhteys hinnat vaihtelivat 290 000 - 310 000 € välillä. Rantaan rajoittuvana haja-asutusrakennuspaikkana normaalia haja-asutuspaikkaa korkeampi. kohteen arvo on NEWSEC VALUATION OY 9 YHTEENVETO JA LIITELISTAUS NEWSEC VALUATION OY Markkina-arvot Perustuen saamiimme lähtötietoihin sekä niiden pohjalta tekemäämme analyysiin toteamme, että Albackan kiinteistön (753-426-6-202) ja Savijärven vapaa-ajan kiinteistön (753-428-1-62) markkina-arvot ajankohdassa 27.2.2015 ovat Albacka Savijärven vapaa-ajan kiinteistö Arvioiden tarkkuus on +/- 15 % 55 000 € 140 000 € 10 Liitteet Katselmuskuvat Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus ja rasitukset Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community. Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL 52 00101 Helsinki Puh: 0207 420 400 www.newsec.fi LIITE: KATSELMUSKUVAT ALBACKA NEWSEC VALUATION OY 11 LIITE: KATSELMUSKUVAT SAVIJÄRVEN VAPAA-AJAN RAKENNUS NEWSEC VALUATION OY 12 LIITE: LÄHTÖTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 13 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu: Lähtötieto Saatu Kiinteistön toteutuneet hoitokulut edelliseltä vuodelta ja/tai kulubudjetti 29.1.2015 PTS-suunnitelma tai vastaava (korjaustarpeet) 9.2.2015. Tiedot tehdyistä peruskorjauksista 29.1.2015 Pinta-alatiedot 29.1.2015. Yhteenveto kohteesta (rakennusvuosi, keskeiset rakennusmateriaalit ja talotekniikka) mahdollisuuksien mukaan 29.1.2015 Lisäksi Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: Kiinteistörekisteriote Lainhuuto- ja rasitustodistukset Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen. LIITE: SUOMEN TALOUS § Maailmantalouden kasvu oli odotetun heikkoa. Suomen bruttokansantuotteen kasvun muutos oli vuonna 2014 negatiivinen ollen noin - 0.2 %. § Työmarkkinoiden tilanne heikkenee edelleen ja työttömyysaste nousee 8,6 prosenttiin. NEWSEC VALUATION OY 14 § Standard & Poor’s laski Suomen luottoluokituksen AA+:aan. Ennen laskua Suomen luottoluokitus oli paras mahdollinen AAA. Suurin yksittäinen syy luottoluokituksen laskuun on Venäjän geopoliittinen vaikutus Suomen talouteen. § Deflaation uhka pysyy ja Suomen inflaatio pysyy alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. § Vuoden 2015 BKT:n kasvuksi oletetaan noin 0 - 0.5 %. Viennin kasvu jää edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja siten markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan 0.5 - 1,5 %. § Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi. Vuoteen 2013 verrattuna pitkäaikais- ja rakennetyöttömien lukumäärä on kasvanut voimakkaasti ja kasvu jatkunee edelleen myös vuonna 2015. § Julkinen talous on oli vuonna 2014 alijäämäinen jo kuudetta vuotta peräkkäin. Alijäämän odotetaan pienenevän 2015 talouden hienoisen elpymisen ansiosta. Alijäämä on kuitenkin edelleen tuntuva ja julkisyhteisöjen velka on ylittämässä 60 prosentin rajan. § Teollisuuden luottamus jatkoi laskuaan vuoden 2014 aikana. Myös matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden luottamus on luottamusindikaattorin mukaan selvästi EU-maiden keskiarvoa heikompaa. Samoin laskivat myös rakentamisen sekä vähittäiskaupan luottamusindikaattorit. § Kuluttajien luottamus talouteen on pysynyt selvästi pitkänajan keskiarvon alapuolella. Suuria muutoksia luottamusindikaattorissa ei ole ollut vuonna 2014. Poliittiset jännitteet ovat heijastuneet kuluttajien näkemyksiin taloudesta. 0,2 Makrotalouden tunnusluvut 0,15 0,1 0,05 0 BKT:n vuosimuutos vol. Työttömyysaste -0,05 -0,1 ** Ennuste Lähde: Tilastokeskus LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS Vuoden 2014 ensimmäisen puoliskon transaktiomarkkinoiden kokonaisvolyymi oli noin 1,3 miljardia euroa, mikä tarkoittaa noin 50 prosentin kasvua verrattuna viime vuoden vastaavaan aikaan (0,86 miljardia euroa). Loppuvuosi 2014 näyttää erittäin aktiiviselta kiinteistöjen transaktioiden suhteen. Ennusteemme vuoden 2014 kokonaisvolyymiksi on noin 4 miljardia euroa, kun vuonna 2013 vastaava luku oli noin 2,5 miljardia euroa. Euroopassa on nähty samanlaista markkinalikviditeetin kasvua. Kiinteistösijoitukset ovat kasvattaneet kiinnostusta investointiallokaatiossa muiden sijoitustyyppien tuottojen verrattain korkean epävarmuuden vuoksi. Samoin kiinteistöjen tuottotasot näyttävät houkuttelevilta, mutta sijoitusten valintakriteerit pysyvät edelleen tiukkoina. Kansainväliset kiinteistösijoittajat ovat lisänneet merkittävästi investointejaan Suomen toimitilamarkkinoille. Tänä vuonna kiinteistökauppojen volyymistä yli puolissa oli mukana ulkomaalainen ostaja. Suurimpana ryhmänä olivat ruotsalaiset sijoittajat. Vuoden 2014 ensimmäisessä neljänneksessä tehtiin useita suuria kiinteistötransaktioita. Keskeisin ja merkittävin kiinteistökauppa oli Sanoman pääkonttorin myynti Helsingin keskustassa, jossa ostajana oli saksalainen Deka Immobilen –yhtiön kiinteistörahasto. Sanoma on myynyt myös omistamiaan teollisuusja tuotantokiinteistöjä. Merkittävä portfoliotason transaktio oli Trevianin hoivakiinteistöportfolion kauppa, joka käsitti 15 hoivakiinteistöä hinnaltaan yhteensä noin 100 miljoonaa euroa. Liikekiinteistöissä nähtiin myös transaktioita, kun ruotsalainen kiinteistöyhtiö Redito osti Helsingin Osuuskauppa Elannon myymän päivittäistavarasalkun. Kauppaan kuului viisi päivittäistavaramyymälä pääkaupunkiseudulta. Kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin merkkejä kiinteistömarkkinoiden piristymisestä on nähty myös Helsingin ulkopuolella. Tampereella Sponda osti päärautatieaseman vierestä Tulli business parkin noin 64 miljoonalla eurolla. NEWSEC VALUATION OY 15 Kiinteistötransaktioiden sijoitusallokaatiossa on ollut havaittavissa suuria muutoksia. Hoivakiinteistöjen markkinaosuus jatkoi kasvuaan vuoden 2014 aikana. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati ja tänä vuonna segmentin osuus transaktioiden kokonaisvolyymistä on noussut lähes 15 %:iin. Suureen osuuteen vaikuttaa ison yksittäisen portfolion kauppa, joten markkinaosuus tullee tasoittumaan vuoden loppuun mennessä. Kansainvälisesti katsottuna hoivakotien osuus kiinteistösijoituksista on suuri. Logistiikkamarkkinat ovat selvästi piristyneet ja näiden osuus tulee vielä kasvamaan. Kiinteistösijoitusyhtiö Spondan sekä keskinäisen työeläkeyhtiö Varman lähes miljardin euron logistiikkakiinteistöjärjestelyn kautta syntyy uusi logistiikkakiinteistöihin keskittyvä kiinteistösijoitusyhtiö Certeum. Logistiikkakysynnässä on varsinkin pääkaupunkiseudulla nähty trendinä siirtyminen kauemmas keskustasta. Logistiikan kasvavat kustannukset mm. rikkidirektiivin takia ovat aiheuttaneet logistiikkajärjestelyjen uudelleenmiettimistä. Myös nettikaupan odotetaan luovan uusia mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöjä silmällä pitäen. Tällä hetkellä viennin ja tuonnin takkuilu sekä kaupan volyymin lasku yhdessä logistiikkakustannusten nousun kanssa ovat nostaneet vajaakäyttöasteita tietyillä osamarkkinoilla. Vuokra-asuntomarkkinat ovat käyneet normaalia aktiivisempina. Vuonna 2013 lähes 30 prosenttia kiinteistötransaktioista oli asuntoportfoliokauppoja. Vuokra-asuntomarkkinoiden odotetaan käyvän vielä ainakin tämän vuoden aktiivisina, koska uudet asuntosijoitusrahastot ovat nostaneet suosioita ja täten kasvattaneet sijoitusrahastojen mahdollisuuksia sijoittaa lisää. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS Toimisto- ja liiketilamarkkinoiden osuus koko kiinteistösijoitusmarkkinoista on vähenemässä. Perinteisesti näiden luokkien markkinaosuus on ollut noin 60 – 70 %. Toimitilamarkkinoiden osuus kokonaisvolyymistä tulee olemaan noin 50 – 60 % vuoden 2014 aikana. Tässä markkinasegmentissä myyjinä ovat aktivoituneet erityisesti sellaiset yritykset, jotka ovat itse omistaneet käytössä olevat tilansa. Järjestämällä kiinteistöomaisuutensa uudelleen saadaan vapautettua pääomaa muihin tarkoituksiin. Suomalaiset institutionaaliset sijoittajat ovat viime syksystä lähtien vähentäneet suoria kiinteistösijoituksiaan Suomeen. Instituutioiden osuus kaupan volyymistä on pudonnut parin vuoden takaisesta 26 %:sta lähes 2 %:iin. Institutionaaliset sijoittajat ovat toisaalta olleet aktiivisesti mukana perustamassa uusia kotimaisia kiinteistörahastoja. Kotimaisten kiinteistörahastojen osuus markkinavolyymista on noussut muutaman vuoden takaisesta 10 %:sta noin 34 %:iin. Ukrainan kriisi näkyy markkinoilla toistaiseksi lähinnä joidenkin käyttäjäsegmenttien, kuten majoitus – ja kaupan alan vähentyneinä myyntilukuina sekä Venäjän vientiin nojaavien yrityksien riskiluokituksen kasvuna. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden hinnoitteluun poliittisella jännitteellä ei toistaiseksi ole ollut juurikaan vaikutusta. Poikkeuksena ovat kuitenkin vahvasti rajakauppaan ja venäläisten turistien varaan nojaavat liikepaikat tai kehityshankkeet. Varsinkin kehityshankkeiden tuottovaatimuksissa on nousua riskien ja epävarmuuden kasvaessa. Tosin ruplan vaihteleva kysyntä ja heikko talouskehitys ovat jo yleensä hinnoiteltu kehitysprojekteihin. Kansainvälisesti kiinteistösijoittajat eivät tunnut pelkäävän riskien eskaloitumista erityisesti Suomessa muutoin, kuin yleisen talouskehityksemme heijastumana. NEWSEC VALUATION OY 16 LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti. NEWSEC VALUATION OY 17 Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus, riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankinta kustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Kohteen hoitokulut ja peruskorjauskustannukset Kassavirrassa käytetty hoito- ja korjauskulu perustuu KTI:n tuottamaan ylläpitokustannusvertailuun vuodelta 2013 sekä Newsecin arviointi-, välitysja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Lisäksi arviointityössä on hyödynnetty asiakkaalta saatuja tietoja kiinteistön budjetoiduista sekä toteutuneista hoito- ja korjauskuluista. LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA –MÄÄRÄYKSET ALBACKA NEWSEC VALUATION OY 18 LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA –MÄÄRÄYKSET SAVIJÄRVEN VAPAA-AJAN RAKENNUS NEWSEC VALUATION OY 19 LIITE: YLEISKAAVA NEWSEC VALUATION OY 20 LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE NEWSEC VALUATION OY 21 LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE NEWSEC VALUATION OY 22 LIITE: LAINHUUTOTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 23 LIITE: LAINHUUTOTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 24 LIITE: RASITUSTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 25 LIITE: RASITUSTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 26 NEWSEC VALUATION OY 27
© Copyright 2024