lataa raportti
NEWSEC MARKKINAKATSAUS SUOMI SYKSY 2015 NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI | TAMPERE | OULU | TURKU | MUU SUOMI THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE SISÄLLYSLUETTELO SISÄLLYSLUETTELO 3–4 EXECUTIVE SUMMARY 5–6 KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ 7–19KIINTEISTÖMARKKINAT 20–22 LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA 23–26 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ 27 NEWSEC SUOMESSA Copyright Newsec © 2015 Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu Newsecille. Kaikki mahdollinen on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikan käytöstä. www.newsec.fi NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 2 EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 EXECUTIVE SUMMARY AKTIVITEETTI KIINTEISTÖMARKKINOILLA SÄILYNYT VILKKAANA Vuonna 2014 piristynyt aktiviteetti kiinteistömarkkinoillamme on säilynyt koko alkuvuoden 2015 vilkkaana ja entisestään parantunut huolimatta siitä, että edelleen Suomen kansantalouden mittarit ovat vaatimattomalla tasolla muihin EU-maihin verrattuna. Hyvien sijoituskohteiden vähäisyys ja alhaiset tuottotasot päämarkkinoilla Euroopassa ajavat edelleen sijoittajia hakemaan korkeampia tuottoja ja hajautettua riskiä Skandinaviasta ja Suomesta. Tämä on viime aikoina näkynyt myös ns. ABBA-ilmiönä, eli A-alueita on alettu enemmän hakea B-kohteita ja B-alueilta A-kohteita. Näiden kohteiden kysyntä vielä n. vuosi sitten oli lähes olematonta. Vuoden 2015 ensimmäisten 6 kuukauden aikana transaktiovolyymi oli yli 3 mrd€, kun vastaavana ajankohta v. 2014 luku oli n. 1,6 mrd€ (KTI). Kokonaisvolyymista kaupan kiinteistöjen osuus oli yli kolmannes. Transaktiovolyymin kasvuun vaikutti olennaisesti kaksi suurta omistusjärjestelyä. Kesko myi n. 650 miljoonan euron vähittäiskauppakiinteistöportfolion uudelle kiinteistösijoitusyhtiölle, Ankkurikadun Kiinteistöt Oy:lle, jonka perustivat yhdessä Kesko, AMF Pensionsförsäkring ja Ilmarinen. Toinen suuri järjestely oli Ilmarisen ja AMF:n perustaman kiinteistösijoitusyhtiön Ilmariselta ostama n. 400 miljoonan euron kiinteistösalkku. Näiden järjestelyiden lisäksi on alkuvuonna tehty muutama suurempi portfoliokauppa; Postin logistiikkaportfolion myynti Ness, Risan & Partnersille n. 120 miljoonalla eurolla sekä asuntoportfoliokauppa, jossa Ilmarinen myi n. 1200 asuntoa OP-Vuokratuotto erikoissijoitusrahastolle. Ulkomaisen kiinteistösijoituspääoma hakeutui edelleen Suomeen ja alkuvuonna aktiivisia sijoittajia markkinoillamme olivat erityisesti ruotsalaiset ja saksalaiset sijoittajat. Vuokraasuntosijoitukset ovat edelleen olleet suosiossa ja kilpailu on jo paikoitellen nostanut asuntosijoitusten tuottotason haastavaksi. Suorien sijoitusten lisäksi ruotsalainen Balder on hankkinut omistukseensa Satosta n. 27,6% 3 EXECUTIVE SUMMARY osuuden tullen Saton suurimmaksi omistajaksi; nämä osakehankinnat eivät näy yo. 3 mrd€:n transaktiovolyymissä. Uskomme, että sijoitusaktiviteetti säilyy vilkkaana ja sijoittajien maantieteellinen kiinnostus laajenee, joskin kansantaloutemme heikko tila tulee aiheuttamaan epävarmuutta sijoituspäätösten tekemiseen. Suomen tuottotasot ovat vielä toistaiseksi kilpailukykyisiä muihin pohjoismaihin verrattuna ja näin ollen sijoituspääomaa hakeutuu edelleen markkinoillemme. Eurovaluutta on tältä osin myös selvä kilpailuetu Suomelle. TOIMISTOVUOKRAMARKKINAT HAASTEELLISESSA TILANTEESSA Pääkaupunkiseudun toimistomarkkina on edelleen haasteellisessa tilanteessa ja voi pääosin NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 sanoa, että vuokralaisen asema neuvotteluissa on vahva. Meillä on alueella edelleen yli miljoona toimistoneliötä tyhjillään; tämän päälle tulee vielä tyhjät piiloneliöt, joista maksetaan vuokraa, mutta tilat ovat tyhjillään. Arviot näistä piiloneliöistä vaihtelevat 300–700 tuhannen neliön välillä. Samanaikaisesti monissa organisaatioissa pohditaan eri keinoja kustannusten säästämiseksi, yhtenä keinona on enenevässä määrin myös tilojen tehostaminen. Suomessa toimistojen tilankäyttötehokkuus on n. 23–25 m2/työntekijä, kun hyvänä tunnuslukuna pidetään monissa edelläkävijäorganisaatioissa alle 15 m2/työntekijä. ja, vaikka tämä lyhyellä tähtäyksellä vaikuttaisikin negatiivisesti tuottoihin. Johtopäätöksenä tästä voidaan vetää, että jatkossa tyhjän tila määrä ei tule laskemaan vaan pikemminkin päinvastoin. Uskomme, että kiinteistönomistajien joukossa voittajina ovat ne tahot, jotka uskaltavat tuoda proaktiivisesti käyttäjille tehokkaita toimistoratkaisu- Koko Newsecin n. 700 asiantuntijan tiimi Pohjoismaissa ja Baltiassa sekä BNP Paribas Real Estaten n. 5000 asiantuntijan globaali verkosto on jatkuvasti mukana eri hankkeissa ja projekteissa kiinteistömarkkinoilla. The Full Service Property House-konseptimme hakee Yhtenä tärkeimpänä toimistotilojen hakukriteerinä on yrityksillä sijainti/julkiset yhteydet. Nyt Kehäradan valmistuttua on nähtävissä, että radan asemaseutujen toimistojen kysyntä on kasvussa ja näin ollen ero haluttujen ja epäkuranttien toimistojen välillä tulee entisestäänkin kasvamaan sekä vuokrattavuuden että myytävyyden kannalta. 4 asiakkaillemme hyötyjä ja parhaita käytäntöjä, olipa kyse mistä tahansa kiinteistöhaasteesta. Tuomme uusia ajatuksia ja perspektiivejä hankkeisiin. Ota yhteyttä, etsitään teille lisää kilpailukykyä! ASIANTUNTIJUUS RATKAISEE NYT JA TULEVAISUUDESSA Kai Keituri Executive Chairman, FRICS, osakas KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 Finanssisektorin ulkopuoliset yritykset Vuoden 2008 3. vuosineljännes = 100, käypiin hintoihin KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ 110 Työvoimakustannukset 100 Koko Suomen työllisyys 90 Nettoylijäämä 80 Bruttoylijäämä 70 Kiinteän pääoman bruttomuodostus 60 50 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Lähde: Macrobond Työn yksikkökustannukset vs. Saksa ULKOISEEN KYSYNTÄÄN VAIKUTTAVAT POSITIIVISET JA NEGATIIVISET VOIMAT Suomen tulisi hyötyä suurimman vientimarkkina-alueensa Euroopan parantuneista kasvunäkymistä. Jo pelkästään vaihtosuhteen eli vientihintojen ja tuontihintojen välisen suhteen kohentuminen tuntuvasti vuodentakaisesta antaa toivoa viennin vaimeasta elpymisestä. Viennin pohjaa ei kuitenkaan välttämättä ole ohitettu, sillä Suomen vienti Venäjälle supistuu yhä eikä tavaravienti ilman Venäjän vientiä ole vuoden alun osalta juuri- Sekä ulkoinen kysyntä että Suomen talouden suoriutuminen on ollut hyvin heikkoa finanssikriisin jälkeen, mikä viittaa vakaviin rakenteellisiin kasvun hidasteisiin ja kustannusongelmiin. Vuosina 1995–2008 tavara- ja palveluvienti ylsi keskimäärin 8 prosentin ja bruttokansantuote keskimäärin 3,8 prosentin vuosikasvuun. Vuoden 2010 alun eli finanssikriisin ensimmäisen romahdusvaiheen jälkeen vienti on kasvanut keskimäärin 1,9 prosentin ja BKT keskimäärin 0,5 prosentin vuosivauhtia. Kriisiä edeltäneessä huipussaan vuonna 2008 tavara- ja palveluviennin suhde bruttokansantuotteeseen oli 45 prosenttia, kun se vuoteen 2014 mennessä oli laskenut 37 prosenttiin. Samalla ajanjaksolla Ruotsin vastaava suhdeluku putosi 5 prosenttiyksikköä, mutta Saksan nousi 3 prosenttiyksikköä. Näiden ratkaisemattomien rakenteellisten on- Prosenttia Sakasan tasosta kaan kasvanut edellisvuodesta. Tällaisessa epävarmassa tilanteessa viennin ennustaminen on hyvin vaikeaa. Suomi 110 Puola 100 Espanja 90 Ruotsi 80 Viro Italia 70 60 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Lähde: Macrobond, Eurostat, Handelsbankenin laskelmat Yritykset pl. rahoitussektori - kannattavuus Bruttotoimintaylijäämä & sekatulo omassa valuutassa, käyvin hinnoin 25 Vuosimuutos, %:a, 4 nelj. likuva keskiarvo Suomen talous hyötyy lähitulevaisuudessa Euroopan paremmista kasvunäkymistä, mutta Venäjän viennin romahdus pitää yllä ulkoisen kysynnän epävarmuutta. Lisäksi kustannuskilpailukykyongelmien ja yritysten heikon kannattavuuden vuoksi odotamme talouden elpyvän vain maltillisesti vuosina 2015–17. Työn yksikkökustannukset, 4 kvartaalin liukuva keskiarvo, prosenttia Saksan tasosta 120 20 Suomi 15 Ruotsi 10 5 0 -5 -10 Ruotsi, keskiarvo 2002 alkaen 4 % -15 -20 Suomi, keskiarvo 2002 alkaen 1% -25 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Lähde: Macrobond 5 KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ gelmien vuoksi on vaikea ennustaa Suomelle kovin vahvaa elpymistä, vaikka maailmantalouden näkymät ovat hieman valoisammat. Vientisektorin pienentynyt koko indikoi, että kotimaisen kysynnän on vähennyttävä ja henkeä kohti laskettujen tulojen supistuttava, jotta ulkoinen tasapaino voitaisiin saavuttaa. Handelsbankenissa ennustamme Suomen BKT:n kasvavan vuosina 2015–17 keskimäärin 1,2 prosenttia. YRITYSTEN HEIKKO KANNATTAVUUS ENNAKOI INVESTOINTIEN VÄHYYTTÄ Suomella on vakava kustannuskilpailukykyongelma verrattuna sen tärkeimpiin kilpailijamaihin. Tuotettua yksikköä kohden lasketut työvoimakustannukset ovat Suomessa korkeammat kuin Saksassa, mutta Suomen tuotanto on huomattavasti vähemmän erikoistunutta. Katsomalla pelkästään työvoimakustannuksia ei ole yllätys, että myös suomalaisyritykset siirtävät tuotantoaan Suomen ulkopuolelle. Heikko kannattavuus selittää myös, miksi yritysten investoinnit jatkavat yhä vapaata pudotustaan. Yritysten kannattavuuden on palauduttava ennen kuin investointien ja työllisyyden kasvu voi kunnolla käynnistyä. Tämä pätee enemmän kuin koskaan. Siksi Suomen täytyy maistaa samaa lääkettä kuin Etelä-Euroopan maiden: tuotantokustannuksia on laskettava palkkoja sopeuttamalla ja tuottavuutta parantamalla. Tämä on helpommin sanottu kuin tehty rahaliitossa, jossa suurin osa muista jäsenmaista pyrkii samaan. Tämä on myös vaikeampaa nyt, kun tuotannon erikoistumisas- te on laskenut matkapuhelinten tuotannon päättymisen jälkeen. Siksi investointilamasta toipuminen kestää todennäköisesti kauan. KOTITALOUKSIEN NÄKYMÄT KIRKASTUVAT HIEMAN Yksityisen kulutuksen supistuttua kaksi vuotta peräkkäin ovat kotitalouksien näkymät aavistuksen parantumassa. Kuluttajien pessimismi on viime syyskuun jälkeen hieman hellittänyt ja kuluttajien luottamusindeksi on kohonnut lähelle pitkän ajan keskiarvoaan. Ruuan ja energian hintojen lasku, osakkeiden hintojen nousu sekä vähemmän negatiivinen uutisvirta työmarkkinoilta ja euroalueelta ovat todennäköisesti kohentaneet kuluttajien mielialoja. Työmarkkinoiden heikkous on jatkunut alkuvuonna ja kausitasoitettu työttömyysaste on noussut tuntuvasti, korkeammalle kuin edellisessä huipussaan vuonna 2009. Sitkeä talouden pysähtyneisyys on lannistanut työnhakijoita, mikä yhdessä epäsuotuisan väestörakenteen ja teollisuuden rakennemuutoksen kanssa on painanut työvoimaan osallistumisasteen tasolle, jolla se on viimeksi ollut ennen vuosituhannenvaihdetta. Tämä tilanne luo valtavan taakan julkiselle taloudelle ja pitää kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kehityksen aneemisena. Suhdanteen elpymisen pitäisi kuitenkin saavuttaa työmarkkinat vuosina 2016–17 laskien työttömyysastetta hienoisesti, mutta rakenteellisia työmarkkinaongelmia ei elpyvä suhdannekaan ratkaise. Öljyn hinnan lasku kohentaa kotitalouksien ostovoimaa ja Euroopan keskuspankki pitää korkotason matalana lähivuodet, mutta ansiotason reaalinen kohentuminen on pienten NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 nimellispalkkojen korotusten takia vaatimatonta. Luottamustiedustelut osoittavat lainanottohalukkuuden olevan elpymässä, eikä kotitalouksien lainakannan kasvu enää hidastu – johtuen osittain olemassa olevien lainojen hitaammasta lyhennystahdista. Jotta asuntomarkkinat vilkastuisivat, täytyy työmarkkinoilla ensin nähdä selviä elpymisen merkkejä, joita tuskin nähdään ennen vuotta 2016. Yksityinen kulutus yltänee vain keskimäärin 1,1 prosentin vuosikasvuun vuosina 2015–17. TYÖMARKKINAT SYYSTÄ UUDEN HALLITUKSEN FOKUKSESSA Suomessa korporaatioilla on paljon valtaa ja yhteiskunta on rakennettu vahvojen instituutioiden varaan. Näille instituutioille, joihin kuuluvat teollisuuden merkittävä rooli taloudessa, hyvinvointivaltio, keskitetyt palkkaneuvottelut ja ammattiliitot, sopeutuminen globalisaatioon, rahaliiton jäsenyyteen ja vanhenevaan väestöön on ollut vaikeaa. Suomalaiset työmarkkinat eivät toimi parhaalla mahdollisella tavalla. Tähän viittaa esimerkiksi niin kutsuttu Beveridge-käyrä, joka kuvaa työmarkkinoilla vallitsevaa työn kysynnän ja tarjonnan välistä kohtaanto-ongelmaa. Käyrä kuvaa avoimien työpaikkojen ja työttömyyden välistä suhdetta eli sitä miten työmarkkinoilla avoimet työpaikat ja työntekijät löytävät toisensa. Suomessa avoimien työpaikkojen määrä on 1990-laman jälkeen noussut enemmän kuin mitä työttömyys on laskenut. 6 den ja palveluiden kysyntään ja tarjontaan, vaan koskee myös työn kysyntää ja tarjontaa. Vähän koulutetun työvoiman tarjonta on kasvanut ja korkean tulotason maissa tämä näyttää synnyttävän palkkojen laskupaineita. Korkeasti koulutetun työvoiman kohdalla tilanne näyttää olevan päinvastainen. Teknologinen kehitys on myös tärkeä ajuri, sillä uusi teknologia mahdollistaa tietyn tyyppisen työn korvaamisen koneilla ja laitteilla samalla, kun teknologinen muutos lisää näiden teknologioiden käyttöön erikoistuneiden työntekijöiden kysyntää. Joustavimmilla työmarkkinoilla globalisaation ja kilpailun vaikutus palkkoihin on suurempi ja joustamattomilla työmarkkinoilla näiden vaikutus työllisyyteen on tuntuvampi. Valuuttakurssimuutokset saattavat auttaa maita tilanteessa, jossa työn hinta ei ole kilpailukykyinen globaalisti. Tällaiset valuuttakurssimuutokset saadaan aikaan rahapolitiikalla. Rahaliitossa oleville yksittäisille maille tällainen apu ei ole mahdollinen ja nimellispalkkojen sopeuttaminen on ainut tie kilpailukyvyn parantamiseen. Tähän Suomenkin täytyy sopeutua, mikäli halutaan, että viennin suhde kansantalouden kokonaistuotantoon nousee entiselleen. Tiina Helenius Monissa kehittyneissä talouksissa, myös Suomessa, globalisaatio ei vaikuta vain tavaroi- Head of Economic Research Handelsbanken Capital Markets KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 7 LÄNSI-EUROOPAN KESKEISIMMÄT KIINTEISTÖMARKKINAT Q2 2015 Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymit - liukuva vuoden kokonaisvolyymi POSITIIVINEN KEHITYS JATKUNUT SUURIMMASSA OSASSA LÄNSI-EUROOPPAA Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia) 100 87,6 75 50 25 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 BNP Paribas Real Estate - Research - July 2015 Mrd 2015 Kiinteistömarkkinoiden keskimääräiset keskusta-alueiden tuottovaatimukset Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia) Teollisuus % Toimisto* Liike* 7,0 6,38 6,0 5,0 4,58 4,0 3,0 3,81 2007 2008 2009 *Lukuunottamatta Luxembourg ja Wien 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 2015 BNP Paribas Real Estate - Research - July 2015 8,0 Euroalueen talouden kasvu oli lupaavaa alkuvuonna 2015. Alueen bruttokansantuote kasvoi kyseisellä ajanjaksolla kovinta tahtia lähes kahteen vuoteen johtuen sisäisen kysynnän kasvusta. BNP Paribas Economic Researchin mukaan kasvu tulee jatkumaan loppuvuoden sekä vuoden 2016 ajan. Ennusteet BKT:n kasvulle ovat 1,6 % kuluvalle vuodelle sekä 1,9 % vuodelle 2016. Kasvua edesauttavat öljyn markkinahinnan merkittävä lasku, kilpailukyvyn parantuminen heikon Euron takia, taloudellisen tilanteen paraneminen, määrällisen elvyttämisen tuoma luottamuksen kasvu sekä julkisen talouden lisäsopeutusten yleinen väheneminen. Talouskasvun perusteet ovat kuitenkin hauraat ja Kreikan kriisin pitkittyminen kasvattaa epävarmuustekijöitä. Vuoden 2015 lopulla BKT:n kasvun oletetaan olevan vakaata Irlannissa, Saksassa tai Englannissa sekä kasvaneen merkittävästi Espanjassa (3,2 %) ja Hollannissa (2,1 %). Ranskassa ja Italiassa talouskasvun ennustetaan kiihtyvän. Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi oli raporttiin seuratussa 14 markkinassa yhteensä 87,6 miljardia Euroa vuoden 2015 toisella kvartaalilla laskettuna liukuvana 12 kuukauden kokonaisvolyymina. Luku oli 16 % korkeampi kuin vuoden 2014 vastaava transaktiovolyymi. Vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla transaktiovolyymit ylittivät pitkän ajan keskiarvon kaikilla 14 kiinteistömarkkinoilla paitsi Wienissä. Mün- chenissä (+57 %), Berliinissä (+127 %) sekä Milanossa (+374 %) ylitettiin kaikkien aikojen korkeimmat transaktiovolyymit vuoden 2007 ensimmäiseltä puoliskolta. Pariisin keskustassa transaktiovolyymi laski vuoden 2014 ensimmäiseen puoliskoon verrattuna 35 % johtuen useasta suuresta portfoliokaupasta vuoden toisella kvartaalilla. Euroopan suurimmilla kiinteistömarkkinoilla kysyntä keskittyy edelleen likvideihin ja vähäriskisiin keskustakohteisiin vaikka keskisuuren riskin sekä spekulatiivisten kohteiden kaupat ovatkin lisääntyneet. Lähes kaikilla seuratuilla Euroopan markkinoilla keskustaalueiden toimistokohteiden tuottovaatimustasot ovat laskeneet viimeisten 12 kuukauden aikana 25 ja 85 peruspisteen verran. Transaktiovolyymi Länsi-Euroopassa uskotaan pysyttelevän vuoden 2015 lopulla edellisvuoden tasolla vaikka talouden perusteet ovat parantuneet. On hyvin mahdollista että geopoliittiset seikat saattavat ohjata sijoittajien päätöksentekoa. Céline Cotasson-Fauvet Head of European Analysis International Research KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 LISÄTIETOJA KIINTEISTÖMARKKINAT JA LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA Olli-Pekka Mustonen Kehityspäällikkö Newsec Valuation Oy +358 44 522 2693 [email protected] Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa. Tarjoamme markkinatietoa nyt myös allianssi partnerimme BNP Paribaksen kanssa Euroopan investointimarkkinoista. Toivomme, että tämä markkinakatsaus tarjoaa hyödyllistä tietoa käyttöösi ja vastaamme mielellämme kysymyksiinne. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö- ja tuottovaatimustasoista. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti riippuen osamarkkina-alueesta. OULU KÄSITTEET: Vuokra (Bruttovuokra) Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman erilliskustannukset) ja ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttöja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa. Vajaakäyttö % (Vajaakäyttöaste %) Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste), eli Vajaakäyttöaste = 100 % - käyttöaste KUOPIO VAASA JYVÄSKYLÄ PORI TAMPERE LAPPEENRANTA Tuottovaatimus Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku. Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä. 8 HÄMEENLINNA LAHTI PÄÄKAUPUNKISEUTU TURKU KIINTEISTÖMARKKINAT PÄÄKAUPUNKISEUTU HELSINKI, ESPOO JA VANTAA Pääkaupunkiseudun suuret infrahankkeet Kehärata ja Länsimetro tulevat vaikuttamaan pääkaupunkiseudun asunto- ja toimitila-alueiden kysynnän painopisteisiin. Junaradan ja Länsimetron varrelle raken- NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 netaan viiden seuraavan vuoden aikana merkittävä määrä kauppakeskuksia, suurimpina näistä Kalasataman Redi, Pasilan Tripla ja Kivistön suunnitteilla oleva kauppakeskus. Länsimetron odotetaan parantavan myös asemien lähellä sijaitsevien Espoon toimistoalueiden markkina-asemaa. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat kärsivät edelleen kysynnän puutteesta. Prime-alueiden ulkopuolella toimistokohteiden haasteena ovat korkeat vajaakäyttöasteet ja lähes olematon vuokrakehitys. Nykypäivänä vuokralaiset osaavat vaatia vuokranalennuksia ja vuokralaismuutostöitä, jotka vaikuttavat olennaisesti kohteen kassavirtaan. Vanhemmalla toimistotilakannalla on edessään kalliit muu- tostyöt, mikäli se halutaan muuttaa vastaamaan nykyajan vuokralaisten kysyntään moderneista ja tilankäytöltään tehokkaista avotiloista. Espoon toimistomarkkinoille odotetaan pienoista elpymistä Länsimetron valmistuessa ja esimerkiksi Keilaniemen asema toimistomarkkinoilla tulee vahvistumaan metron ja uudisasuinrakentamisen myötä. Ilmarinen toteutti toukokuussa merkittävän kiinteistösalkkujärjestelyn, jossa 15 Ilmarisen pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa toimistokohdetta siirtyi Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyhtiön AMF:n yhteisyrityksen omistukseen. Ilmarisen omistusosuus on 50 % yhteisyrityksestä, jonka kiinteistöomaisuuden arvo ylittää 400 miljoonaa euroa. 9 Kehäradan ja Länsimetron pysäkkien yhteyteen on rakenteilla merkittävä määrä uutta liiketilaa. Kalasataman kauppakeskus Redin rakentaminen on aloitettu ja kauppakeskus valmistuu syksyllä 2018. Pasilan Triplan kauppakeskus valmistuu vuonna 2020. Yhdessä Redi ja Tripla tarjoavat Pasilan ja Kalasataman alueelle yli 120 000 neliötä uutta liiketilaa. Rakennusyhtiöt NCC ja Skanska ovat mukana Kivistön kauppakeskuksen rakentamisessa ja kauppakeskuksen 1. vaiheeseen suunnitellaan noin 60 000 neliötä liiketilaa. Myös Kehäradan varrella sijaitsevan Aviapoliksen rautatieasemalle on suunnitteilla liiketiloja. Niittykummun metroaseman yhteyteen rakennettava Metrokeskus myytiin alkuvuodes- KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 ta OP Vuokratuotolle. Niittykummun Metrokeskus sisältää noin 5 400 neliötä liiketilaa, suurimmat vuokralaiset ovat Kesko ja HOKElanto. Niittykummun Metrokeskus aukeaa Länsimetron valmistuttua syksyllä 2016. YIT myi Kauppakeskus Lauttiksen Aberdeen European Balanced Property Fundille. Lauttiksen kauppakeskuksessa on noin 6 000 kerrosneliötä liiketilaa ja se valmistuu vuoden 2016 lopussa. Suurin osa edellä mainituista liiketilaprojekteista valmistuvat seuraavan viiden vuoden sisällä. Uuden liiketilavolyymin tuleminen markkinoille yhdistettynä nettikaupan aiheuttamiin haasteisiin vaatii kiinteistökehittäjiltä ja kiinteistönomistajilta merkittäviä ponnistuksia vuokralaisten ja ostovoiman houkuttelemiseksi uusiin liiketiloihin. Jos viime vuosien kaltainen ostovoiman kehitys jatkuu, kasvava kilpailu tulee todennäköisesti laskemaan liiketilavuokria ainakin heikoimmilla liikepaikoilla. 10 noin 20 miljoonan euron asuntoportfolion. Kehittyvät aseman seudut tulevat olemaan pitkällä tähtäimellä varmimmat voittajat vuokralaisista ja sijoittajista kilpailtaessa. Kehärata ja Länsimetro ovat lisänneet asuinrakentamista asemien läheisyydessä. Vaikka pääkaupunkiseudulla ammattimaiset kiinteistönomistajat keskittyvät pieniin asuntoihin, joihin kohdistuu suurin vuokrannousuodotus, on asuntovuokramarkkinoilla havaittu kasvavaa kysyntää myös keskustan ulkopuolella sijaitseville suuremmille perheasuinnoille. Ålandsbanken Asunto-rahasto osti YIT:lta merkittävän asuntoportfolion, joka sisälsi yli 120 asuntoa pääkaupunkiseudulta ja kasvukeskuksista. Lähes samanaikaisesti Ålandsbanken Asuntorahasto hankki Skanskalta pääkaupunkiseudulla ja Tampereella sijaitsevan Piritta Kärävä Senior Analyst, osakas Newsec Valuation Oy +358 400 330 003 [email protected] LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS VUOKRA Toimisto PITÄJÄNMÄKI LEPPÄVAARA TÖÖLÖ/MEILAHTI TAPIOLA LÄNSIVÄYLÄ KEILANIEMI SÖRNÄINEN VUOSAARI Liike VAJAAKÄYTTÖ Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike TÖÖLÖ/MEILAHTI 16 - 22 7,0 - 11,0 7,0 - 9,0 SÖRNÄINEN 13 - 20 7,0 - 12,0 6,5 - 9,0 PITÄJÄNMÄKI 11 - 17 10,0 - 20,0 7,5 - 10,0 KEILANIEMI 16 - 25 5,0 - 10,0 6,0 - 8,0 TAPIOLA 11 – 20 15 – 45 10,0 - 17,0 2,0 - 6,0 6,0 - 9,0 6,0 - 7,5 LÄNSIVÄYLÄN VARSI 11 - 16 10 – 35 5,0 - 15,0 2,0 - 6,0 6,0 - 9,0 5,5 - 8,5 LEPPÄVAARA 16 – 21 20 – 60 5,0 - 15,0 1,0 - 3,0 6,0 - 8,5 5,0 - 6,0 LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS 16 – 21 8 – 20 4,0 – 10,0 2,0 – 5,0 6,5 - 9,0 6,0 - 9,0 VUOSAARI 6,5 – 12 9 - 12 1,0 - 7,0 10,0 - 20,0 Logistiikka 7,0 - 9,5 7,0 - 8,5 KIINTEISTÖMARKKINAT HELSINKI KESKUSTA Helsingin keskusta ja kantakaupunki ovat vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla olleet edelleen mielenkiintoinen sijoituskohde. Sijoittajien tuottovaatimustasot ovat tällä alueella selkeästi maamme alhaisimpia ja markkinoille tulevia sijoitusmahdollisuuksia kohtaan on aina korkea kysyntä sekä kotimaisten että kansainvälisten toimijoiden keskuudessa. Trendi on siis jatkunut samansuuntaisena kuin aiempina vuosina. Helsingin keskustan toimistovuokrien nousu on jatkanut kasvuaan. Pääkaupunkiseutua vaivaava toimistojen vajaakäyttöaste on alkanut heijastumaan myös Helsingin keskustaan. Toimistojen vajaakäyttöasteet ovat nousseet ydinkeskustan alueella vuokralaisten siirtyessä ydinkeskustasta muualle kantakaupunkiin. Liiketilojen vajaakäyttöasteiden nousu on jatkunut edelleen, tosin vajaakäyttöasteet ovat vielä kohtuullisella tasolla. Isompien, yli 10 000 neliön vuokraukset ovat hiipuneet, vaikka uusiin tiloihin muutto on lisääntynyt. Varma solmi pitkäaikaisen vuokrasopimuksen Outokumpu Oyj:n kanssa noin 4 000 neliömetrin toimistotiloista Salmisaaressa. Outokumpu muuttaa uusiin tiloihin Espoon Niittykummusta kesän 2016 aikana. Varma sopi myös Svenska Handelsbanken AB:n kanssa Itämerenkadulla sijaisevien NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 11 KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 noin 5 000 neliön toimitilojen vuokraamisesta. Handelsbankenin tavoitteena on muuttaa uusiin toimitiloihin vuoden 2016 loppuun mennessä. Itämerenkadun kiinteistön tilat olivat aikaisemmin Nokian tutkimuskeskuksen käytössä. Tällä hetkellä tiloissa on vuokralla mm. Suomen itsenäisyyden juhlarahasto SITRA, Supercell, Jolla ja Wolt. Kuluvan vuoden ensimmäinen merkittävä transaktio oli EY:n pääkonttorin kauppa uudella Töölönlahden alueella. Saksalaisen Union Investment:n hallinnoima rahasto UniImmo osti vuonna 2014 valmistuneen Leed Gold- sertifioidun, noin 11 000 m2 laajuisen toimistokohteen kotimaiselta Eteralta kauppahinnan ollessa 93,3 miljoona euroa. Alkutuotto on tällöin selkeästi alle 5 prosenttia. EY vuokraa tiloista noin 70 %. Toinen mielenkiintoinen ja erityyppinen kauppa tänä vuonna oli Elimäenkatu 25–27 transaktio, jossa Sveafastigheter Fund III ja HGR Property Partners möivät Leed gold- sertifioidun noin 18 700 m2 laajuisen kohteen Deka Immobilienin hallinnoimalle rahastolle. Merkittävimmät vuokralaiset ovat Kuvataideakatemia ja Helsingin kaupunki, vuokrien keskimaturiteetin ollessa noin 6 vuotta. Deka Immobilien hallinnoima erikoisrahasto osti myös SRV:ltä Helsingin Kalasatamaan rakennettavan terveys- ja hyvinvointikeskuksen. Rakenteilla oleva REDIn viereen tuleva terveys- ja hyvinvointikeskus on määrä valmistua vuoden 2017 loppupuolella. Tulevasta kiinteistöstä valtaosa on vuokrattu Helsingin kaupungille 20 vuoden mittaisella vuokrasopi- muksella. Kohteen myyntihinnasta ei ole tietoa, mutta tuottovaatimuksen oletetaan olevan alhaisella tasolla. 12 koivat alkuvuodesta. Molempien kohteiden on tarkoitus valmistua syksyyn 2016 mennessä ja tulevat lisäämään kantakaupungin hotellihuonetarjontaa yli 600:lla huoneella. Kolmannessa kantakaupungissa tehdyssä kaupassa Senaatti-Kiinteistöt möi Genestan Nordic Real Estate II- rahastolle kaksi kehityspotentiaalia sisältävää toimistokohdetta ositteista Antinkatu 1 ja Bulevardi 21 pinta-alan ollessa yhteensä noin 42 600 m 2 ja kokonaiskauppahinnan 36 miljoonaa euroa. Hotellirakentaminen kantakaupungin alueella on aktivoitunut selvästi vuonna 2015. LähiTapiolan Meilahdessa omistaman toimisto- ja liikekiinteistön kehittäminen hotellikäyttöön sekä Jätkäsaaren rakennettavan Clarion hotellin ja kongressikeskuksen rakennustyöt al- Heikki Kangas Varatoimitusjohtaja, osakas Newsec Valuation Oy +358 50 320 9136 [email protected] TÖÖLÖNLAHTI KAMPPI YDINKESKUSTA KESKUSTA RUOHOLAHTI VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ Logistiikka Toimisto Liike 30 – 120 4,0 - 6,0 35 – 125 4,5 - 7,5 Logistiikka TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike Toimisto Liike YDINKESKUSTA 25 - 33 1,0 - 4,0 4,5 - 6,5 4,5 - 5,8 KAMPPI 18 - 26 1,0 - 4,0 5,0 - 6,8 4,5 - 6,0 TÖÖLÖNLAHTI 29 – 35 KESKUSTA 18 – 25 20 – 35 5,0 - 8,5 1,0 - 7,0 5,8 - 7,5 5,5 - 9,0 RUOHOLAHTI 17 – 23 15 – 30 8,0 - 15,0 1,0 - 5,0 6,0 - 8,0 6,0 - 7,5 4,8 - 5,5 3,0 - 6,0 Logistiikka KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 TAMPERE nostavat volyymia, vaikka laajempaa piristymistä on edelleen vaikea nähdä. Mikäli prime-kohteita tulisi enemmän myyntiin, nousisi transaktiovolyymi nopeasti. Kohtuullisen riskin ja parempien tuotto-odotusten vuoksi Tampere kiinnostaa yhä sijoittajia eniten pääkaupunkiseudun jälkeen, mutta korkeat sijoituskriteerit pitävät transaktiomäärät matalina. Sijoitus- ja vuokramarkkinat ovat osoittaneet hyvin maltillista elpymistä. Sijoitusmarkkinoilla yksittäiset suurehkot kaupat Sijoitusmarkkinat pysyivät Tampereella hiljaisina loppuvuodesta 2014, vaikka kokonaisvolyymi ylitti edellisvuoden luvut. Merkittävimmäksi toimistotransaktioksi jäi UBS:n hallinnoiman saksalaisen kiinteistörahaston Sponda Oyj:lle myymä Tulli Business Park. Vuosi 2015 alkoi lupaavasti, kun Senaatti-kiinteistöt myi ns. Hippostalon Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle. Kaupan hinta on noin 12,1 miljoonaa euroa ja se käsittää 19 000 m 2 toimistotilaa sekä 10 000 m 2 rakennusoikeutta. Vuoden tähän saakka merkittävin kiinteistökauppa tehtiin kesäkuussa, kun Sandvikin eläkesäätiö möi Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoimalle rahastolle keskustan maamerkin Koy Koskitammen Tammerkosken rannalta. Kauppahinta ei ole julkinen, mutta sen oletetaan jääneen jonkin verran alle 20 miljoonan. Toimistokohteen pinta-ala on n. 11 000m2 ja julkaistut vuokralaiset ovat Omasairaala sekä viisi kuntaorganisaatiota (Pirkanmaan 13 liitto, Tampereen kaupunkiseudun elinkeinoja kehitysyhtiö Tredea Oy, Pirkanmaan Jätehuolto Oy, Itämeri-instituutti sekä Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä). Omalta osaltaan Tampereen kaupunki lisää aktiivisuutta paikallisilla kiinteistömarkkinoilla. Kaupunginhallitus hyväksyi viime syksyn lopussa päätöksen kaupungin kiinteän omaisuuden jatkotoimista. Listalla on kymmeniä myytäviä sekä myytäväksi kehitettäviä kiinteistöjä ja rakennuskohteita. Myytävät kohteet käsittävät asuinrakennuksia, entisiä kirjastoja, kouluja, päiväkoteja sekä ainakin yhden terveysaseman. Tampereen Yliopistollisen sairaalan etupiha- KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 hanke alkoi elokuussa. Etupihalle rakennetaan 3 uutta rakennusta sekä pysäköintihalli. Hankkeen kokonaiskustannus on n. 200 miljoonaa euroa. Rakennusten on suunniteltu valmistuvan vuosien 2017-2019 aikana. Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n rakennuttama Arvo2 laajennus valmistuu vuonna 2016. Tampereen yliopisto vuokraa 21 000 neliötä 25 vuoden vuokrasopimuksella, mikä vapauttaa merkittävästi nyt yliopiston käytössä olevia toimitiloja Finnmedin alueella. Kokonaisuudessaan kyseessä on yli 67 miljoonan euron investointi. Toimistosegmentin hankkeissa Technopolis saa toukokuussa 2016 valmiiksi viimeisen vaiheen Yliopistonrinteen toimistokokonaisuu- den laajennuksesta. Laajennuksen yhteenlaskettu pinta-ala on 11 900 m2, mikä kasvattaa toimistokompleksin kokonaispinta-alan noin 30 000 m2:iin. Investoinnin arvo on 39 miljoonaa euroa. Suomen Yliopistokiinteistöjen Hervantaan rakennuttama Kampusareena valmistuu puolestaan jo nyt syksyllä. Teknillisen Yliopiston kampukselle valmistuvalla rakennuksella on pinta-alaa 16 000m2 ja kustannusarvio on noin 30 miljoonan euroa. Koskitammen paluu toimistomarkkinaan sekä Technopoliksen laajennuksen uskotaan lisäävän vajaakäyttöä vanhemmassa toimistokannassa. Liikerakentamisessa Sponda teki liikkeellelähtöpäätöksen Ratinan kauppakeskuksesta. Tämän myötä Ratinaan tulee 53 000m2 liikeja palvelutilaa. Tämä vahvistaa valmistuessaan 2018 keväällä liiketilojen painopistettä kosken itä-puolelle. Pirkanmaan Osuuskauppa lähti myös liikkeelle Kalevan Prismakeskuksen laajennuksen kanssa. Tässä vaiheessa laajennus käsittää 11 000m2 ja se on täyteen vuokrattu. 14 mukana VR Track Oy, YIT Rakennus Oy ja Pöyry Finland Oy sekä aliallianssisopimuksella Ratatek Oy. Varsinainen päätös raitiotien rakentamisesta tehdään lokakuussa 2016. Kaupunki käynnisti alkukesästä julkisen hankintaprosessin Areenan ja kansiprojektin toteutuksesta ja neuvottelut mahdollisten toteuttajien kanssa käydään syksyllä. Hankkeen aikataulu hahmottuu tämän jälkeen. Markku Turunen Raitiotiehanke eteni siten, että Tampereen kaupunki valitsi heinäkuussa allianssikumppanin raitiotien infran rakentajaksi. Kilpailun voitti tarjoajaryhmittymä TRALLI, jossa ovat Aluejohtaja, Tampere, osakas Newsec Advice Oy +358 40 845 3482 [email protected] LIELAHTI VUOKRA KAUPPI MYLLYPURO KESKUSTA / YDINKESKUSTA MESSUKYLÄ NEKALA SARANKULMAPARTOLA Toimisto Liike YDINKESKUSTA 11 – 20 KESKUSTA 11 – 19 NEKALA Toimisto Liike 30 - 75 4,5 – 6,0 15 – 35 5,5 - 7,0 7 – 18 SARANKULMA-PARTOLA 6 – 13 HERVANTA 9 – 19 14 – 40 MESSUKYLÄ Liike 1,0 - 4,0 6,5 - 7,5 6,0 - 7,0 2,0 - 6,0 7,0 - 8,5 7,0 - 8,5 2,0 - 6,0 6,0 - 9,0 6,0 – 7,5 Logistiikka TUOTTOVAATIMUS Toimisto 2,0 - 4,0 3,0 - 4,0 2,0 - 6,0 4–8 LIELAHTI KAUPPI 4–8 4–8 MYLLYPURO HERVANTA VAJAAKÄYTTÖ Logistiikka 7,5 - 9,5 7,5 – 10,0 7,0 - 8,0 7,0 - 8,5 4,0 - 6,0 4–8 7,5 - 8,5 9,0 - 12,0 3,0 – 10,0 10 – 18 8,5 - 10,0 8,0 - 10,0 3,5 - 5,0 10 – 30 Logistiikka 7,0 - 8,5 3,0 – 4,0 9,0 - 12,0 KIINTEISTÖMARKKINAT TURKU Turussa on tehty tänä vuonna jo useita merkittäviä toimitilakiinteistökauppoja. Alkuvuodesta Raisiossa kemianalan toimija BASF myi 4 700 m2 toimistokiinteistön yksityiselle sijoittajalle. Keväällä Certeum myi Turun Orikedossa sijaitsevan n. 19 000 m2 teollisuuskiinteistön kohteen vuokralaiselle KiiltoClean Oy:lle. Keväällä Titanium Hoivakiinteistörahasto osti Varmalta Turun keskustassa Aninkaistenkadulla sijaitsevan lääkärikeskuskiinteistön, joka on vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Terveystalolle. Kohteen pinta-ala on 3 379 m2 ja kauppahinta 11 miljoonaa euroa eli 3 255 €/m2. Julkisuudessakin huomioitu Kakolan vankilaalueen kauppa toteutettiin kesäkuun alussa. Kiinteistökehitysyhtiö Verkaranta Kiinteistöt Oy osti vankilakokonaisuuden sisältäen noin 15 000 k-m2 uudisrakennusoikeutta vankilan läheisyydestä. Kokonaisuuden kauppahinta oli 6,4 miljoonaa euroa. Tuorein toimitilakiinteistökauppa Turussa on kesäkuussa toteutettu Maaherran makasiinin kauppa Turun keskustassa. Kohteen osti Turun yliopistosäätiö. NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 15 KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 Asuntosijoituspuolella Sato osti Turun yliopistosäätiöltä ja NCC:ltä yhteensä 140 asuntoa Turun keskustasta, Kupittaalta ja Länsikeskuksesta. 77 asuntoa on rakennettu 1990-luvulla ja loput ovat valmistuvaa uudistuotantoa. Merkittävimmät liiketilahankkeet ovat käynnissä oleva Kauppakeskus Myllyn laajennus Raisiossa sekä vastavalmistunut Kauppakeskus Skanssin yhteyteen XXL Sports & Outdoorin käyttöön rakennettu liikerakennus. Toimistojen osalta merkittävimmät hankkeet ovat käynnissä oleva ElectroCityn saneeraus Kupittaalla sekä vastavalmistunut Logomo Konttorin rakennushanke. Logistiikan osalta käynnissä ovat Postin käytössä olevan logistiikkakeskuksen laajennus- ja muutostyöt Liedossa. Suomen Yliopistokiinteistöt rakennuttaa T3sairaalan viereen uuden Medisiina D -rakennuksen Turun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan käyttöön. Kupittaalla on vireillä useita toimistohankkeita, mutta niiden aloittamisajankohta ei ole tiedossa. Liiketilapuolella merkittävimmät suunnitteilla olevat hankkeet ovat Kaarinanportin kauppakeskus Kaarinassa sekä Kuninkoja Retail Park Turun ja Raision rajalla. Turun telakka on päässyt hyvään vireeseen uuden omistajansa johdolla. Telakka on julkistanut jo useita uusia laivatilauksia ja tilaukset tuovat töitä telakalle vuoteen 2020 asti. Tämän uskotaan vauhdittavan Turun seudun työllisyystilannetta sekä parantavan alueen kuluttaja- ja sijoittajaluottamusta. Tällä arvioidaan olevan positiivisia vaikutuksia Turun kiinteistösijoitus- ja käyttäjämarkkinaan. Kupittaalle on myös suunnitteilla TYKS:n uusi T3-sairaala, joka korvaa vanhan, huonokuntoisen sairaalan. Rakentamisen arvioidaan alkavan vuoden 2016 alussa. Lisäksi 16 Pekko Horttana Analyytikko Newsec Valuation Oy +358 50 531 1426 [email protected] MYLLY LENTOKENTTÄ ORIKETOMETSÄMÄKI VUOKRA KESKUSTA / YDINKESKUSTA PANSIO Toimisto Liike YDINKESKUSTA 10 - 18 KESKUSTA 9 - 14 KUPITTAA SKANSSI Toimisto Liike 25 - 65 3,0 - 7,0 12 - 30 6,0 - 10,0 Logistiikka TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike 2,0 - 4,0 7,0 - 8,0 6,0 - 7,0 2,5 - 8,0 7,5 - 9,0 7,0 - 10,0 Logistiikka LENTOKENTTÄ 5 - 10 2,0 - 4,0 9,0 - 12,0 ORIKETO-METSÄMÄKI 4-7 8,0 - 11,0 9,0 - 12,0 KUPITTAA SATAMA VAJAAKÄYTTÖ Logistiikka 13 - 17 SKANSSI 10 - 20 15 - 45 PANSIO SATAMA MYLLY 4,0 - 6,0 1,0 -4,0 5 – 10 15 - 30 7,0 - 10,0 6,5 - 7,5 2,0 - 4,0 4 – 10 7 – 12 7,0 - 9,0 1,0 - 4,0 8,0 - 15,0 1,0 - 4,0 1,0 - 4,0 9,0 - 12,0 8,5 - 12,0 9,0 - 12,0 6,0 - 8,0 KIINTEISTÖMARKKINAT OULU NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 Oulun kiinteistökauppamarkkinat ovat aktivoituneet tämän vuoden aikana ja kiinteistötransaktioiden volyymissä päästiin lähelle pitkän ajankeskiarvoa. Yksittäinen suuri investointi tehtiin Oulussa, kun ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Sagax AB hankki lähes 68 000 neliön tutkimus- ja kehityskiinteistön NV Property Fund KY:ltä. Kohde on kauppatiedotteiden mukaan täyteen vuokrattu. Sijoittajanäkökulmasta Oulussa seudun kiinteistöt kiinnostavat edelleen etupäässä paikallisia sijoittajia ja kotimaisia instituutioita. Kansainväliset toimijat ovat erittäin tervetulleita Oulun kiinteistökauppamarkkinoille. Toimistomarkkinat ovat hiukan vilkastuneet mm. start-up yrityksien toimesta. Vajaakäyttöasteiden oletetaan pysyvänkin nykymäärässä tai kasvavan maltillisesti Oulun toimistoissa. Vajaakäytön hienoiset muutokset johtuvat osaksi start-up yrityksien kykenemättömydestä täyttää kokonaisuudessaan isojen yksikköjen tyhjäksi jättämiä tiloja. Fennovoiman etenevästä Pyhäjoen ydinvoimala hankkeesta uskotaan saavan piristäjä Oulun seudun toimistomarkkinaan. Toinen merkittävä kansainvälinen kiinteistökauppa Oulussa tehtiin, kun Northern Horizon Capital Healthcare II – rahasto allekirjoitti so- 17 pimuksen Temotek Oy:n kanssa hoivakodin myymisestä Limingassa. Rakennusprojektin odotetaan valmistuvat kesällä 2016. Liikekiinteistöissä tehtiin myös kiinteistökauppoja. Citycon Oyj myi kauppakeskus Gallerian ja sen viereisen Citytalon Oulun keskustassa. Kiinteistön ostajana toimi paikallinen Osuuskauppa Arina. Ostajalla on tarkoitus kehittää Galleria ja City – tavaratalojen kiinteistöjä remontoimalla ne osaksi Kauppakeskus Valkeaa, joka on rakenteilla Oulun ydinkeskustaan. Kauppakeskus Valkean on tarkoitus valmistua vuoden 2016 aikana. Kauppakeskus Valkeaan tulee yhteensä yli 25 000 neliötä vuokratta- KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 vaa tilaa kiinteistökaupan johdosta. Keskustan vetovoimaisuutta lisännee myös aikataulussaan pysytellyt Kallioparkki Kivisydän. Oulun keskustan alle n. 30 metrin syvyyteen rakennettavan pysäköintihallin tavoitteellinen käyttöönottoajankohta on kesällä 2016. Pysäköintiratkaisu palvelee myös tulevaa asemanseudun Matkakeskusta, joka on tällä hetkellä päätetty siirtää. Matkakeskusta koskevaa maankäyttösopimusta venytetään Oulussa. Oulun uuden rautatieaseman eli matkakeskuksen rakentaminen lykkääntyy ensi vuosikymmenelle vähintäänkin vuoteen 2021. Kauppaurienkadulla Ilmarisen omistaman ja Mehiläiselle vuokrattavan uuden sairaalankiinteistön käyttöönotto on jo aloitettu 1. kerroksen liiketilojen osalta. Valkean ja Ilmarisen kiinteistön saavutettavuus on Kivisydämestä varsin hyvä. Näiden kohteiden valmistuminen jatkaa nyt käynnistynyttä Oulun keskustan kauppapaikkojen uusjakoa. Liikehdintää ydinkeskustassa on nyt kovasti. Asuntojen sijoittajamarkkinoissa vuokraasuntojen kysyntä on uusissa aloitetuissa kohteissa jäänyt kuitenkin lähinnä ydinkeskustan alueelle, jossa pienet asunnot ovat tehneet hyvin kauppansa. Laitakaupungilla sijoitusasuntojen ja isojen perheasuntojen kysyntä on taantunut. Rautatienkadulle hiukan etelään keskustasta on rakentumassa lähes 40 vuokra-asuntoa, sijoittajana toimii SATO. Keskustan liikekortteleissa asuntojen lukumäärän kasvu onkin yhä vahvistuva trendi. LINNANMAA / RITAHARJU Uutta Oulun keskustan korkeaa rakentamista kuvaa As Oy Oulun Pajarinkulma, joka rakennetaan omalle tontille tulevan kauppakeskus Valkean päälle. Rakennuttaja Skanska ilmoittaa saaneensa myydyksi kaikki 66 asuntoa, joiden arvioitu valmistuminen on 6/2016. Toisena esimerkkinä mainittakoon, että Oulun Kaupunki on solminut maankäyttösopimuksen Limingantullin kaupunginosassa sijaitsevista Sponda Kiinteistöt Oy:n omistuksessa olevista kiinteistöistä. Kaavaehdotus ei muuta omistajan määräysvallassa olevien kiinteistöjen rakennusoikeutta, vain käyttötarkoitus muuttuu. Kaavaehdotus sisältää 7730 kem 2:ä liikerakennusten rakennusoikeutta. Mia Runtti-Manninen Aluepäällikkö Newsec Asset Management Oy +358 50 466 5623 [email protected] RUSKO VUOKRA ALPPILA KESKUSTA / YDINKESKUSTA KONTINKANGAS NUOTTASAARI JA SATAMA LENTOKENTTÄ 18 LIMINGANTULLI Toimisto Liike YDINKESKUSTA 10 - 17 KESKUSTA 9 - 13 KONTINKANGAS 9 - 14 Toimisto Liike 35 - 70 3,0 - 7,0 15 - 30 5,0 - 9,0 8 - 13 RUSKO 8 - 13 LIMINGANTULLI 7 - 12 SATAMA/NUOTTASAARI 7 - 16 8 - 15 Liike 2,0 - 4,0 7,5 - 9,5 6,5 - 8,5 2,0 - 7,0 8,0 - 11,0 8,0 - 10,5 6,0 - 20,0 2,0 - 10,0 4–8 4,0 - 10,0 4-7 4,0 - 10,0 5-8 5,0 - 8,0 9,5 - 12,5 8,5 - 12,0 1,0 - 9,0 8,5 - 11,0 2,0 - 8,0 8,5 - 11,0 1,0 - 5,0 6,0 - 10,0 Logistiikka 8,5 - 10,5 4,0 - 9,0 5–8 6 - 12 TUOTTOVAATIMUS Toimisto 4-8 LINNANMAA/RITAHARJU Logistiikka 2,0 - 6,0 ALPPILA LENTOKENTTÄ VAJAAKÄYTTÖ Logistiikka 3,0 - 6,0 8,0 - 10,0 9,0 - 11,0 8,0 - 10,5 9,5 - 11,0 9,0 - 10,0 9,0 - 12,0 9,5 - 12,0 KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 19 hasto osti osana portfoliokauppaa Seppälän alueelle juuri valmistuneen liiketilakohteen. MUU SUOMI JYVÄSKYLÄ KUOPIO VAASA JYVÄSKYLÄ PORI HÄMEENLINNA LAPPEENRANTA LAHTI PÄÄKAUPUNKISEUDUN KEHYSKUNNAT Uudisrakennushankkeet Jyväskylässä ovat vähentyneet edellisvuoteen verrattuna. Asuntokohteiden lisäksi Seppälän alueen ensimmäiset liiketilahankkeet ovat käynnistyneet; alueelle rakentuu uutta liiketilaa päivittäistavarakauppaketju SOK:lle. Lisäksi tavarataloketju Puuilolle valmistui juuri liiketilaa. Seppälän suurten liiketilahankkeiden, kauppakeskus Sepän ja Seppälän Portin, rakentaminen on tarkoitus alkaa vuoden 2015 aikana. Jyväskylän Kankaan kehitys Oy, jonka omistajat ovat Skanska Talonrakennus Oy, YIT Rakennus Oy ja Jyväs-Parkki Oy, ostivat Kankaan vanhan paperitehtaan Jyväskylän kaupungilta. Kohteen kokonaissuunnittelu valmistuu kesän aikana ja siipiosan kehittäminen koulutus- ja toimistotiloiksi valmistuu vuoden loppuun mennessä. Lisäksi Fennian kiinteistösijoitusra- LAHTI Merkittäviä uudisrakennushankkeita ei ole aloitettu Lahdessa alkuvuonna 2015. Uuden matkakeskuksen rakentaminen on edennyt aikataulussa ja sen odotetaan valmistuvan vuoden lopussa. Lisäksi keskussairaalan vajaan 13 000 m2 laajennustyöt on tarkoitus valmistua vuoden 2016 loppuun mennessä. Kaupungin transaktiomarkkinat ovat olleet alkuvuoden kohtuullisen aktiiviset. Fennia, Aktia Henkivakuutus sekä Metallityöväen liitto ostivat toimistokiinteistö BW Towerin alkuvuonna 2015. Aleksanterinkatu 24:ssä sijaitseva toimisto- ja liikekiinteistö myytiin Fennian kiinteistösijoitusrahastolle. Kaupungissa myytiin myös asuntokohteita VVO:lle sekä Orava Asuntorahastolle. KUOPIO Kaupungin rakennusaktiviteetti on vähentynyt edellisvuodesta. Suunnitteilla on kuitenkin useita hankkeita, joiden rakentaminen alkaa muutaman vuoden sisällä. Näihin lukeutuvat Technopoliksen tornitalo Tiedepuiston itäpuolelle sekä useita liikerakennushankkeita. Puijon sairaalan uusi sairaalarakennus on valmistunut alkuvuonna 2015 ja laajat perusparannustyöt käynnistyneet. Norjalainen kiinteistösijoittaja Ness, Risan & Partners osti osana portfoliokauppaa Kuopion postikeskuksen Posti Groupilta. Kauppaan kuului yhteensä viisi Postin omistamaa logistiikkakiinteistöä. KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 VAASA Uudisrakentamisen vähäisyys Vaasassa on jatkunut alkuvuonna 2015. Kaupunkiin on suunnitteilla useita hankkeita, joiden rakentaminen alkaisi lähi-vuosina. Liikekeskus Gneissihovin suunniteltu laajennus käsittää noin 4 600 m 2 uutta liiketilaa nykyisen kohteen viereen. Kaupankäynnin kohteena oli alkuvuonna 2015 osa keskustassa sijaitsevasta Kauppakeskus Rewellista. Kaupassa Osuuskauppa KPO lisäsi omistustaan kohteessa. HÄMEENLINNA Hämeenlinnan kaupallinen rakenne muuttui, kun kauppakeskus Goodmanin avajaisia vietettiin loppuvuonna 2014. Kevan omistamassa ja NCC:n toteuttamassa kohteessa on vuokrattavaa alaa noin 26 000 m2. Kauppakeskus on löytänyt paikkansa sekä herättänyt mielenkiintoa ja kilpailua alueella. Hämeenlinnan kiinnostavuus on jatkunut edelleen. Kesäkuun alussa erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöt osti Hämeenlinnan Kcitymarketin ja K-raudan noin 48 miljoonalla eurolla. Kohteessa on tiettävästi pitkät vuokrasopimukset. Kiinteistöt sijaitsevat Tiiriön kauppa-alueella noin 3 kilometrin päässä kauppakeskus Goodmanista. Hämeenlinnan asuntomarkkinoiden aktiivisuus on pysynyt vahvana. NCC sai valmiiksi 61 vuokra-asunnon projektin Hämeenlinnan keskustasta viime vuoden loppupuolella. Hankkeen sijoittajana toimi IceCapital. Investors House hankki vuonna 1991 rakennetun asun- 20 tokohteen Hämeenlinnasta noin 3,2 miljoonalla eurolla. PORI Porin keskustan tuntumassa sijaitseva kauppakeskus Puuvilla on saanut tunnustusta vanhan tehdasalueen uusiokäytöstä ja projekti on ollut hyvin onnistunut. Puuvillassa on yhteensä 55 000 m2 vuokrattavaa alaa sisältäen liiketilan lisäksi mm. toimistotilaa. Porin liiketilamarkkinoiden kilpailu onkin kiristynyt. Viime vuoden loppupuolella Citycon ilmoitti käynnistävänsä Satakunnan ammattikorkeakoulun SAMK:n uuden kampuksen rakentamisen. Vuoden 2015 kesäkuun lopussa ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö osti rakenteilla olevan kampuksen Cityconilta 56,5 miljoonan euron kauppahintaan. Kohteessa ovat vuokralaisina mm. Satakunnan ammattikorkeakoulu ja Kesko. Uusi kampus sijoittuu Porin keskustaan rautatieaseman viereen. Tontille rakennetaan 4- ja 5-kerroksiset toimistorakennukset. Projekti on tarkoitus valmistua vuonna 2017 ja rakentamistöistä vastaavana projektijohtourakoitsijana toimii NCC Rakennus. LAPPEENRANTA Kauppakeskus IsoKristiina avasi ensimmäisen kehitysvaiheen jälkeen ovensa toukokuussa 2015. Tällä hetkellä kauppakeskuksessa palvelee noin 60 liikettä ja siellä on noin 550 parkkipaikkaa. Kokonaisuudessaan IsoKristiina valmistuu lokakuussa 2015, minkä jälkeen liikkeitä on lähes 80. IsoKristiinan vieressä sijaitsee myös Hotelli Lappee. Lappeenrannan kaupun- KIINTEISTÖMARKKINAT ginteatteri tulee sijoittumaan myös kauppakeskukseen. Hankkeessa sijoittajina ovat Citycon, Ilmarinen sekä Lappeenrannan kaupunki ja sen toteuttaa Skanska. Etelä-Karjalan Osuuspankin uuden pääkonttorin rakennustyöt ovat alkaneet Lappeenrannan keskustassa ja projektin odotetaan valmistuvan vuonna 2016. Lappeenrannan keskustan ns. City-korttelin uudistaminen on ollut pitkään suunnittelu pöydällä ja sai vahvistusta tämän vuoden alussa, kun kaupunginvaltuusto hyväksyi Citykorttelia koskevan kaavan. Uusi kaava mahdollistaa keskustassa sijaitsevan Matkatalon ja Koulutalon purkamisen sekä tonttien hyödyntämisen. Uuden kaavan myötä korttelialueen rakennusoikeudeksi tulee noin 6 400 kerrosneliömetriä. PÄÄKAUPUNKISEUDUN KEHYSKUNNAT Pääkaupunkiseudun kehyskuntiin lukeutuvat Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula, Vihti, Mäntsälä ja Pornainen. Loppuvuoden 2014 ja alkuvuoden 2015 aikana kehyskunnille on rakentunut huomattava määrä vuokra-asuntoja, arviolta yli 260 kappaletta. Vuokra-asuntohankkeiden sijoittajina ovat olleet mm. LähiTapiola Asuntorahasto Prime Ky, IceCapital Housing Fund III Ky ja VVO. Useita asuntoprojekteja on myös kesken kehyskunnissa. Hyvinkään keskustaan ja Järvenpään Pajalaan on rakenteilla yli 80 vuokra-asuntoa, sijoittajana IceCapital Housing Fund III Ky. NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 Keravalla valmistui logistiikkakeskus GCC Kerca II, joka on jatkoa alueen muille logistiikkakohteille. Mäntsälässä venäläisen hakukoneyhtiö Yandexin datakeskuksen ensimmäinen osa valmistui loppuvuonna 2014. Lisäksi logistiikkatilaa on rakenteilla Tuusulan Maantiekylään, jonne rakentuu Stockmannin uusi jakelukeskus. Tuusulan logistiikkaan painottuvan Focus-alueen rakentaminen ei vielä ala kuluvan vuoden aikana. Suunnitteilla on lisäksi Kirkkonummen Inkilään sijoittuva erikoiskaupan keskus. Onvest Oy sai valmiiksi noin 6 500 neliön varaston laajennuksen Hyvinkäällä. Alkuvuonna kiinteistökauppa on ollut hiljaista kehyskunnissa. Viime vuoden kiinteistökaupat rajoittuivat lähinnä logistiikkakiinteistöjen kauppoihin. Liiketilojen kauppoja tehtiin osana portfoliokauppoja. Suurin yksittäinen kiinteistökauppa toteutui, kun Capman Real Estate myi Tokmannin Mäntsälässä sijaitsevan logistiikkakeskuksen Suomessa uudelle toimijalle ARC Globalille. SRV myi täyteen vuokratun Kercan alueella sijaitsevan logistiikkakiinteistön Julius Tallberg Kiinteistöt Oyj:lle. Capman Real Estate II osti vähimmäisosuuden kauppakeskus Willasta Hyvinkäältä. Trevian Care II Ky lisäsi hoivakotiomistustaan ostamalla neljä päiväkotikiinteistöä Kirkkonummelta, Keravalta, Hyvinkäältä ja Oulusta. 21 KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 MENEILLÄÄN OLEVAT HANKKEET 8 PÄÄKAUPUNKISEUTU 7 22 MUU SUOMI VANTAA 11 17 14 1 OULU 5 6 7-10 19 4 16 18 9 ESPOO 12 15 21 22 13 3 HELSINKI 2 20 10 6 3 KOHDE 1. ALBERGA BUSINESS PARK TILATYYPPI VUOKRATTAVA ALA m2 ARVIOITU VALMISTUMINEN toimisto 5 300 2015 / Q4 KOHDE 12. TOIMISTOKEHITYSKOHDE TILATYYPPI VUOKRATTAVA ALA m2 ARVIOITU VALMISTUMINEN toimisto 11 000 2015 / Q4 TURKU 2. ISO OMENAN LAAJENNUS liike 25 000 2016 / Q3 13. NIITTYKUMPU METROKESKUS liike 5 400 2016 / Q4 3. KAUPPAKESKUS AINOA liike 20 000 2017 / Q2 14. KAUPPAKESKUS RISTIKKO LAAJENNUS liike 8 000 2015 / Q4 4. ILMALANRINNE toimisto 15 000 2015 / Q4 15. KAUPPAKESKUS REDI liike 64 000 2018 5. OSMONTIE 38 toimisto 3 300 2015 / Q4 16. AITIO BUSINESS PARK toimisto 4 700 2016 / Q3 1. ELECTROCITY KOY 6. ULTIMES BUSINESS GARDEN toimisto 11 000 2016 / Q2 17. DIXI LAAJENNUS toimisto 8 000 2017 / Q2 2. KAUPPAKESKUS MYLLY 7. AVIABULEVARDI toimisto 9 100 2016 / Q1 18. KAUPPAKESKUS TRIPLA liike 60 000 2020 8. VAK:N TOIMITILAT teollisuus 5 600 2015 / Q3 19. KESKO LAAJENNUS liike 20 000 2017 / Q4 4. LAHDEN MATKAKESKUS 9. HOTELLI CUMULUS MEILAHTI hotelli 9 170 2016 / Q2 20. KAUPPAKESKUS LAUTTIS liike 5 100 2016 / Q4 5. BW-TOWER 10. CLARION HOTEL & CONGRESS CENTRUM hotelli 21 400* 2016 / Q3 21. HYVINVOINTIKESKUS hoiva 18 200 2017 / Q4 6. PRISMA 11. VEHO AUTOKAUPPA Lähde: KTI, Newsec liike 10 700* 2016 / Q1 KALASATAMA TERVEYS- JA 22. LASTENSAIRAALA hoiva 45 000 TAMPERE 4-5 TUUSULA RAISIO KOHDE 7. KOY OULUN KAUPPURIENKATU 9 *bruttoala Lähde: KTI, Newsec 14 SIPOO LAHTI 11-12 LAPPEENRANTA 13 TILATYYPPI VUOKRATTAVA ALA m2 ARVIOITU VALMISTUMINEN TILATYYPPI VUOKRATTAVA ALA m2 ARVIOITU VALMISTUMINEN toimisto 8 000* 2016 / Q2 8. KAUPPAKESKUS VALKEA liike 20 000 2016 / Q2 liike 17 000 2015 / Q4 9. KAUPPAKESKUS CUBE liike + toimisto 2 000 + 2 200 2015 / Q4 11 900 2016 / Q2 10. TALENOM OY TOIMISTORAKENNUS toimisto 8 000* 2016 / Q2 2015 / Q4 11. PÄÄKONTTORI toimisto 7 200 2016 / Q4 7 500 2015 / Q4 12. KAUPPAKESKUS ISOKRISTIINA liike 14 200 2015 / Q4 liike 12 000 2016 / Q3 13. LOGISTIIKKAKESKUS logistiikka 22 000 2016 / Q2 toimisto + liike 5 000* + 2 500 2015 / Q3 14. STOCKMANNIN JAKELUKESKUS varasto 29 000* 2015 / Q4 3. TECHNOPOLIS YLIOPISTONRINNE toimisto 2017 / Q4 1-2 JYVÄSKYLÄ toimisto KOHDE ETELÄ-KARJALAN OSUUSPANKIN *bruttoala NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA Kiinteistösijoitusmarkkinat kansainvälistyvät entisestään. Sitä varten Newsec ja BNP Paribas Real Estate solmivat kumppanuussopimuksen vuonna 2012. Paikallaan polkevan talouden elpyessä ja erityisesti kansainvälisen sijoitusmarkkinan piristyessä yhteistyömme viimeisen parin vuoden aikana BNP Paribaksen kanssa on lähtenyt vahvasti käyntiin. Tänäkin vuonna olemme yhdessä työstäneet useampaa transaktioprojektia. Lupaavan alkutaipaleen jatkeeksi päätimme edelleen syventää yhteistyötämme BNP Paribaksen kanssa. Niinpä lähdin heinäkuussa pariksi viikoksi BNP Paribas Real Estaten Lontoon toimistolle tapaamaan kansainvälisiä sijoittajia, samalla kartoittaen heidän tämän hetken näkemystä Suomesta aistimaan Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinan pääkaupungin tunnelmia. KIINTEISTÖSIJOITUSMARKKINA SUOMESSA SYKSYLLÄ 2015 Perinteisesti kiinteistösijoitusmarkkinan piristyminen Euroopassa näkyy ensin Englannissa, sitten Saksassa ja Ranskassa, ja vasta sen jälkeen muutkin markkinat alkavat houkuttamaan tuotto-riski –suhteellaan. Näin vaikuttaa olevan myös vallitsevassa taloustilanteessa, sillä tällä hetkellä pääoma etsii parempia sijoituskohteita myös muilta markkinoilta. Aiempiin vuosiin verrattuna pääomavirtaa on aiempaa enemmän tullut Pohjois-Amerikasta, Aasiasta ja Lähi-idästä. Usealle kansainväliselle sijoittajalle suorat sijoitukset uusille markkinoille ovat kuitenkin haastavia, sillä investointiorganisaatiot ovat pienet. Tämän vuoksi pääoma kohdistuu pää- 23 asiassa rahastoihin tai isoihin ja helppohoitoisiin kohteisiin. Pohjoismaiden ja erityisesti Suomen investointimarkkinaa kuvaavaa on ollut myös uusien sijoittajien tulo markkinoille viimeisen vuoden aikana ja kiinnostuksen lisääntyminen. Osa sijoittajista on ottanut Suomen fokukseen osana yleistä kiinnostusta pohjoismaihin; osa on puhunut asettumisesta Suomeen pysyvästi tai jopa perustaneetkin Suomeen jo toimiston. Euro valuuttana, vähäisempi kilpailu ja paremmat tuotot Ruotsiin verrattuna ovat Suomen vahvuuksia. Norjan kiinteistösijoitusmarkkina on puolestaan ollut aiemmin suhteellisen sulkeutunut, mutta nyt se vaikuttaa selkeästi hieman avanneen oviaan ja kansainväliset sijoittajat ovat löytäneet tiensä myös sinne. Suurimpana haasteena harkittaessa Suomea sijoituskohteena nähdään edelleen kohteiden heikko likvidiys markkinan pienen koon vuoksi. Jos ulkomainen sijoittaja harkitsee suoria sijoituksia Suomeen ja vertailee eri markkinoiden vuotuisia transaktiovolyymitasoja, on iso kynnys lähteä uutena sijoittajana Suomen markkinoille. Myös sopivia, riittävän suuria sijoitustuotteita on ollut verrattain vähän tarjolla. Sijoituskohteiden tulisi olla lähtökohtaisesti vähintään 20 miljoona euroa – ylärajaa ei monella tällä hetkellä ole, vaan pääomaa on tarvittaessa järjestettävissä hyvien kohteiden osalta lisää. Kansainväliset sijoittajat näkevät myös aktiivisen manageroinnin haasteena ja siten suosivat asset managerien käyttöä etenkin työteliäimmissä kohteissa. Kohteiden sijoittuminen pääkaupunkiseudun ulkopuolelle on monelle ”no go”, sillä NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA usein riittävän isoja kohteita ei euromääräisesti ole tarjolla tai sitten ne ovat suhteessa liian isoja paikalliseen markkinaan. Kansainvälisillä sijoittajilla on kuitenkin jonkin verran kiinnostusta ja mahdollisuuksia sijoittaa isoimpiin yliopistokaupunkeihin, mutta ne ovat vaikeita ensimmäisenä sijoituksena, ellei kyseessä ole osa portfoliota. Kiinnostus Suomea kohtaan on siis selkeästi kasvanut viime kuukausina, mutta kiinnostus on vielä toistaiseksi melko rajoittunutta ja se ei välttämättä heti laajene pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Uusia sijoittajia tullaan kuitenkin varmasti näkemään Suomen markkinoilla lähiaikoina. Esimerkiksi isot Euroopanlaajuiset myynnissä olevat portfoliot tulevat tuomaan lisää kansainvälisiä sijoittajia myös Suomeen. KUINKA PITKÄÄN KIINTEISTÖSIJOITUSMARKKINA SITTEN VIELÄ PYSYY PIRTEÄNÄ? Näkemyksiä Lontoossa oli erilaisia. Osan mukaan korot lähtisivät Kreikan tilanteen selvittyä hienoiseen nousuun, mutta suurimman osan mielestä EKP ei tule nostamaan korkoja vielä lähitulevaisuudessa tai keskipitkällä aikavälillä, sillä Euroopan markkinat pitää saada ensin kunnolla pyörimään ja siihen luultavasti menee aikaa. Todennäköisesti ohjauskorko nousee ensin Pohjois-Amerikassa, joka sitten viiveellä siirtyy Eurooppaan. Korkosijoitusten hyvin matalat tuotot ja pankkirahoituksen piristyminen ovat tehneet erityisesti pitkistä vuokrasopimuksista erittäin houkuttelevan sijoitustuotteen, jossa ennätysmatalia tuottovaatimustasoja on nähty ja tullaan näkemään. Tämä on Suomessakin selkeästi näkynyt kaikista matalariskisimpien kohteiden hinnoittelussa, jossa tuottovaatimukset ovat olleet jo neljän prosentin tuntumassa. LONTOOSSA MENEVÄ TUNNELMA HEINÄKUUSSA ENNEN LOMAKAUTTA Lontoon ja Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinan kesän alkua on kuvannut muutamat isot Euroopan laajuiset portfoliot, jotka ovat vaihtaneet tai vaihtamassa omistajaa. Lontoon myötätuuli on saanut myös muut Englannin suuret kaupungit aktivoitumaan entisestään kansainvälisten sijoittajien fokuksessa. Sijoitettavaa varallisuutta on markkinoilla tarjolla erittäin runsaasti ja sijoitusyhtiöiden kiinteistöpainotukset ovat kasvaneet. Osasyinä ovat varsin maltilliset tuotot koroista, korkea riski osakkeista ja matalat rahoituskustannukset. Erityisen paljon kiinteistömarkkinoilla olisi rahaa pitkiin, vakaisiin kassavirtoihin korvaamaan korkosijoituksia. Samalla kiinnostus riskisimpiin tuotteisiin on pysynyt maltillisella tasolla, kuten toistaiseksi myös pankkien lainoitusasteet. Maltillinen taso lainoitusasteissa on johtunut pääosin runsaasta pääomasta markkinoilla sekä muistissa olevista ongelmista korkeilla lainoitusasteilla. Sopivien tuotteiden vähäinen määrä ja paine saada pääoma tuottamaan ovat kuitenkin ajaneet sijoittajia laajentamaan sijoitusfokuksiaan ja ottamaan hieman enemmän tapauskohtaisia asioita huomioon. Transaktioiden toteutusaika on myös pidentynyt hieman aiemmasta ja DDtarkastelu tehdään aiempaan perusteellisemmin. Lähitulevaisuudessa tuskin nähdään vuo- 24 Transaktiovolyymi MrdEUR Mrd 80 60 40 20 0 2007 Suomi 2008 Ranska 2009 Saksa 2010 2011 2012 2013 2014 UK den 2007–2008 kaltaista riskinottoa – ne ajat ovat vielä (hyvin) sijoittajien muistissa. BNP PARIBAS REAL ESTATE JA NEWSEC sitten Aasiasta, Pohjois-amerikasta, Lähi-Idästä tai mistäpäin Eurooppaa tahansa, niin me yhdessä BNP Paribaksen ja Newsecin verkoston kanssa voimme vastata nykyisen globaalin markkinan vaatimiin tarpeisiin. Jos haluat kuulla lisää BNP Paribas Real Estatesta tai yhteistyöstämme, niin ota rohkeasti yhteyttä. Vahva kiinteistösijoitusmarkkinoiden kansainvälistyminen on huomioitu osana Newsecin strategiaa ja BNP Paribaksen kanssa olemme pystyneet luomaan aidosti kansainvälisen kumppanuuden, jolla pystymme tarjoamaan parhaan mahdollisen lopputuloksen asiakkaillemme. Lontoo on globaalien pääomavirtojen moottorina erittäin tärkeä markkina ja siksi olemme panostaneet yhteistyössämme erityisesti Lontoon markkinaan. BNP Paribaksen verkosto toimii 37 maassa ympäri maapalloa tarjoten laajan palveluvalikoiman kiinteistöomistajille ja –sijoittajille kattaen kiinteistöjen koko elinkaaren. Joten olipa kyse Toni Perätalo Associate Capital Markets LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ CAPITAL MARKETS NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 LEASING ASSET & PROPERTY MANAGEMENT VALUATION & ADVISORY CORPORATE SOLUTIONS PASSION 25 FOR COLLEAGUES AND CLIENTS EXCELLENCE INNOVATION INTEGRITY LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 NEWSEC TOIMISTOT HELSINGIN TOIMISTO TURUN TOIMISTO KUOPION TOIMISTO Aukioloaika: Klo 8.00-17.00 Kauppakeskus Hansa, Innopark, Visa 1 Postitalo, Mannerheiminaukio 1 A Eerikinkatu 17 C, 20100 Turku Kirkkokatu 1, 3krs. PL 52, 00101 Helsinki Puh. +358 207 420 400 70100 Kuopio Puh. +358 207 420 400 Puh. +358 40 193 1016 Puh. + 358 207 420 400 Fax +358 207 420 499 Kai Keituri +358 400 400 930 [email protected] Mikko Salla +358 40 567 4407 [email protected] Hannu Ridell +358 50 559 5527 [email protected] Juhani Reen +358 50 1696 [email protected] JYVÄSKYLÄN TOIMISTO TAMPEREEN TOIMISTO Innova 2, B2a (2. kerros) Aleksanterinkatu 32 B Lutakonaukio 7 33100 Tampere 40100 Jyväskylä Puh. +358 207 420 400 Puh. +358 207 420 400 Fax +358 207 420 439 Puh. +358 40 193 1074 OULUN TOIMISTO HÄMEENLINNAN TOIMISTO Saaristonkatu 11A Innopark, Visa 1 90100 Oulu Vankanlähde 7 Puh. +358 207 420 400 13100 Hämeenlinna Fax +358 8 527 0011 Puh. +358 207 420 400 26 NEWSEC SUOMESSA • LIIKEVAIHTO 16 M€ • 200 ASIANTUNTIJAA ASIANTUNTIJAA • ARVIOINTEJA ~ 11 MRD€/VUOSI • KIINTEISTÖKAUPPOJEN NEUVONANTO ~ 200 - 500 M€/VUOSI • KIINTEISTÖJÄ HALLINNOSSA ~4,2 MM2 • TYYTYVÄISET ASIAKKAAT • 30 PARHAAN TYÖPAIKAN JOUKOSSA SUOMESSA 2008 - 2014 (GREAT PLACE TO WORK®) ARVIOINNIT JA ANALYYSIT OSTO- JA MYYNTINEUVONANTO Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituk- 60 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaation sen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme tietokanta. räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimain- KIINTEISTÖOMAISUUDEN HALLINTA vestointien asiantuntija. Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla on palveluksessaan yli 500 ammattilaista ja yli 20 STRATEGISEN TOIMITILAJOHDON PALVELUT toimipaikkaa 8 maassa. Lähes 2 000 kiinteistöä ja Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun 11 Mm2 manageerauksessa. hallinnan neuvonantoa 30 asiantuntijan voimin. GLOBAL SERVICE FOR YOU • NEWSEC IS AN ALLIANCE MEMBER OF BNP PARIBAS REAL ESTATE • OVER 6500 PROFESSIONALS IN 36 COUNTRIES THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
© Copyright 2024