1. No category

NEWSEC
MARkKINAKATSAUS
SUOMI
kevät 2014
NEWSEC FINLAND: HELSINKI | TAMPERE | OULU | TURKU | JYVÄSKYLÄ
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
SISÄLLYSLUETTELO
SISÄLLYSLUETTELO
3–4
EXEcutive summary
5–6
SUOMEN TALOUSKATSAUS
7–14 KIINTEISTÖMARKKINAT
15–16 LIIKETILATARPEET MUUTOKSESSA
17
Lisätietoja newsecistä
Copyright Newsec © 2014
Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsec hallussa tai toimitettu
Newsec:lle. Kaikki voitava on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi
tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää
raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikkaan käytöstä.
www.newsec.fi
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
2
EXECUTIVE SUMMARY
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
EXECUTIVE
SUMMARY
Kiinteistösijoitusmarkkinan volyymi näytti
syksyllä vielä ennätysalhaiselta, mutta
loppukiri vuoden lopussa nosti sijoitusvolyymin 2.4 miljardin euron tasolle. Vuoden
2013 viimeinen neljännes oli kiinteistökauppojen suhteen vilkkain sitten
2007, kun kiinteistötransaktioita tehtiin
yli miljardin euron edestä. Newsec oli neuvonantajana lähes 100 M€ kaupoissa viimeisen kvartaalin aikana. Siitä huolimatta
on todettava, että kiinteistötransaktiomarkkina jatkui Suomessa varsin alhaisella tasolla jo viidettä vuotta peräkkäin.
kiinteistökauppoja vuonna 2013. Newsec toimi
Sanoma Oyj:n neuvonantajana Bulevardilla
sijaitsevien toimistokohteiden myynnissä.
Tämä oli yksi harvoista Helsingin keskustan
kiinteistökaupoista. Vuoden merkittävin keskustakauppa tehtiin aivan vuoden 2013
lopussa, kun Allianz osti Kampin kauppakeskuksesta 50 % omistusosuuden. Myyjänä
oli Nordic Retail Fund ja kohdetta hallinnoi
Cornerstone Real Estate Advisers. Kiinteistökaupoista 70 % tehtiin pääkaupunkiseudulla, mikä osaltaan kertoo sijoittajien
kapeasta maantieteellisestä fokuksesta.
Kansainvälinen sijoittajakysyntä kohdistuu
edelleen, kuten aiempinakin vuosina, toimistojen osalta pääkaupunkiseudulle ja erityisesti Helsingin ydinkeskustaan. Helsingin
keskustassa tehtiin kuitenkin varsin vähän
Positiivisia signaaleja Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoille ovat synnyttäneet uudet kiinteistösijoittajat ja kiinteistösijoitusrahastot.
Uusia kiinteistösijoitusrahastoja ovat tuoneet
markkinoille mm. tahot, jotka ovat hakeneet
3
EXECUTIVE SUMMARY
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
on tietysti huolestuttavaa. Siksi onkin ensiarvoisen tärkeää, että uusia - sekä kotimaisia
että ulkomaisia - kiinteistösijoittajia tulee lisää
eri toimitilatyyppeihin.
Kiinteistösijoitusten rahoitus on edelleen haastavaa, varsinkin core+ ja value add -tyyppisissä sijoituksissa. Core-kohteisiin rahoitusta
löytyy varsin hyvin, varsinkin tunnetuille kiinteistösijoittajille, joilla on hyvä track record
liiketoiminnassaan.
sijoitettavaa pääomaa pankkiasiakkuuksien
kautta. Tällaisia ovat esimerkiksi Ålandsbanken ja OP-Pohjola. Tämä on osoitus siitä, että
kiinteistösijoittaminen kiinnostaa myös piensijoittajia, kunhan heille tarjotaan toimiva sijoitusmuoto sekä asiantunteva ja uskottava
hallinnointiorganisaatio.
Ulkomaisista sijoittajista selkeästi aktiivisimpia
ovat olleet saksalaiset ja ruotsalaiset sijoittajat. Ruotsalainen Redito tuli uutena sijoittajana Suomen markkinoille kun Newsec toimi
HOK-Elannon neuvonantajana merkittävän
Prismoja ja Kodin Terran sisältävän liiketilasalkun myynnissä. Lisäksi Hemsö teki ensimmäisen sijoituksen Suomeen vuoden 2013 loppupuolella.
Kiinteistösijoittajia ovat edelleen kiinnostaneet
asuin- ja hoivakiinteistöt. Näiden toimitilaluokkien osuus kiinteistökaupoista on kasvanut
merkittävästi viime vuosina. Vuonna 2013 noin
neljännes kauppavolyymistä tuli vuokra-asun-
tosijoituksista ja myös hoivakiinteistöjen osuus
kasvoi huomattavasti. Myös uusia healthcarerahastoja on saatu perustet-tua. Uusia hoivarahastoja ovat esimerkiksi kesäkuussa perustettu Trevian Care I Ky sekä joulukuussa avattu
BPT Healthcare II rahasto.
Merkittävät suomalaiset kiinteistösijoittajat
Varma ja Ilmarinen ovat todenneet, että
Suomen paino kiinteistösijoitussalkussa on
liian suuri. Siksi molemmat tahot hakevat hajautushyötyjä kasvattamalla ulkomaisten kiinteistösijoitusten painoa salkussaan. Tästä
esimerkkinä on Ilmarisen ensimmäinen suora
kiinteistösijoitus ulkomaille Oslossa sijaitsevaan toimistokampukseen yhdessä Technopoliksen ja paikallisen kiinteistösijoittajan kanssa.
Kaupan yhteisarvo on 220 M€. Pörssiyhtiöistä
Citycon näkee myös merkittävimmän kasvun
tulevan Ruotsista ja näin ollen sijoitukset
Suomeen ovat mahdollisesti rajalliset. Merkittävien sijoittajien ainakin osittainen poistuminen Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilta
Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttöaste kasvoi hieman. Heikoimmilla
toimistoalueilla vajaakäyttö voi olla merkittäväkin, mikä johtaa väistämättä vuokratasojen
laskuun. Pääkaupunkiseudulle uudet toimistotila-aloitukset vähenivät merkittävästi, ollen
hieman yli 30.000 kem2. Vuonna 2013 rakentui
noin 90.000 neliömetriä uutta toimistotilaa.
Omistajat ovat joutuneet tinkimään vuokratasoista ja vuokralaisia houkutellaan entistä
useammin vuokravapailla kuukausilla uusiin
tiloihin.
Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinassa
tehtiin suuria pääkonttorivuokrauksia aiempaa
vuotta hitaampaan tahtiin. Tosin loppuvuodesta 2013 saatiin muutama merkittävä pääkonttorivuokraus. Yksi merkittävimmistä
vuokrauksista oli Swecon pääkonttori Helsingin Ilmalaan. Kyseessä on yhteensä noin
15.000 kerrosneliömetrin ja kolmen toimistorakennuksen uudishanke, jonka kehittäjänä on Sponda Oyj. Lisäksi Newsec
vuokrasi EY:n nykyisen toimipisteen Visma
Oy:lle, kun EY muuttaa uusiin Töölönlahdelle
valmistuviin toimitiloihin.
Liiketilamarkkinassa kaupan myyntien lasku ja
4
kulutuskysynnän alavireisyys vaikeuttavat liiketilavuokrausta ja pidentävät vuokralaisten
päätöksentekoaikaa. Lisäksi nettikaupan odotettua voimakkaampi kasvu on mietityttänyt
monia kiinteistösijoittajia ja sen vaikutusta
liiketilakysyntään pohditaan kuumeisesti.
Toisaalta sijoittajakysyntä on pysynyt vahvana
liiketiloissa erityisesti pääkaupunkiseudulla ja
myös suurimpien kasvukeskusten parhailla
liikepaikoilla. Sijoittajakysyntä keskittyy usein
alhaista manageerausta vaativiin uusiin liiketilakohteisiin. Kysyntä liiketilakohteisiin, jotka
vaativat aktiivista manageerausta ja mahdollisesti kehitystoimenpiteitä, on tällä hetkellä
heikkoa. Newsec on perustanut uuden kiinteistökehityspalveluita tarjoavan yksikön, joka
mahdollistaa kokonaisvaltaisen palvelun
tarjoamisen sellaisille kiinteistösijoittajille,
joilla on kehittämistä vaativia liiketilakohteita
salkussaan. Näin Newsec voi lunastaa entistä
paremmin ”The Full Service Property House”
lupauksensa.
Newsec tarjoaa asiakkailleen täyden palvelun
asiantuntijapalveluita. Kehitämme palvelutarjontaamme jatkuvasti vastaamaan asiakaskysyntää. Tästä hyvänä osoituksena on
kiinteistökehityspalveluiden tarjoaminen kiinteistöomistajille.
Toivottavasti tästä markkinakatsauksestamme
on Teille hyötyä ja voimme jatkaa menestyksekästä yhteistyötämme myös vuonna 2014.
Helsingissä 27.3.2014
Mikko Tenhola,
Johtaja,
Newsec Advice Oy
SUOMEN TALOUSKATSAUS
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
5
SuomEN
talouskatsaus
Kansainvälinen
suhdannetilanne
Globaali suhdannetilanne piristyy tänä vuonna
verrattuna vuoteen 2013. Globaalin talouskasvun kiihtyminen tapahtuu Yhdysvaltain ja
Euroopan johdolla, kun taas kehittyvillä markkinoilla kasvu jatkuu vuoden 2013 tapaan
Kiinan vetämänä. Suhdannenäkymiä tukevat
edelleen suurten keskuspankkien likviditeettivetoinen rahapolitiikka sekä matala korkotaso. Tämä siitäkin huolimatta, että alkaneena
vuonna Yhdysvaltain keskuspankki supistaa
selvästi rahapoliittisia tukitoimenpiteitään.
Suomen kokonaistuotanto
Historiallisesti tarkasteltuna nykyisen tyyppinen kansainvälinen suhdannetilanne on ollut
Suomen kaltaiselle pienelle avotaloudelle
varsin suosiollinen. Kotimaan suhdannekehityksen kannalta tilanne on tällä kertaa kuitenkin toinen. Kansantalouttamme rasittavat
ongelmat kestävyysvajeen ja teollisuustuotannon puolella ovat luonteeltaan rakenteellisia.
Siksi ne vaativat pidemmän aikaa korjaantuakseen. Väestön ikääntyminen ja kokonaistuotannon kasvun heikkous rasittavat julkisen
talouden verokertymää. Ne myös ylläpitävät
valtiontaloudessa paineita menoleikkauksiin
jo toteutetuista toimenpiteistä huolimatta.
Samaan aikaan, kun ulkomainen kysyntä
osoittaa piristymisen merkkejä, kotimaisessa
teollisuustuotannossa on käyty läpi taloutemme kannalta raskas rakennemuutos
perus- ja elektroniikkateollisuuden johdolla.
Vallitseva epävarmuus on näkynyt myös työmarkkinoilla. Realisoituneissa talousluvuissa
SUOMEN TALOUSKATSAUS
nämä haasteet ovat heijastuneet erityisesti
alavireisenä kulutuskysyntänä sekä varsin
heikkona investointikysyntänä. Vuonna 2013
kokonaistuotanto supistuu toista vuotta peräkkäin noin 0,5 – 0,8 prosenttia. Investoinnit,
nettovienti sekä yksityinen kulutus ovat kaikki
vaikuttaneet negatiivisesti kokonaistuotantoon vuoden 2013 aikana.
Suhdannenäkymät vuonna 2014
Vuoden 2014 osalta tilanne näyttää parantuvan, mutta verrattain hitaasti. Merkit kansainvälisen suhdanteen piristymisestä ovat vahvistuneet loppuvuoden 2013 aikana. Erityisen
ilahduttavaa on, että selviä elpymisen merkkejä näkyy nyt myös Euroopan suunnalla.
Saksa ja Iso-Britannia toimivat Euroopan vetureina niin kotimarkkinakysynnän kuin vienninkin vetämänä. Myös Ruotsin elpyminen
näyttää skandinaavisessa mittakaavassa
verrattain vahvalta. Saksan, Iso-Britannian,
Ruotsin ja Yhdysvaltain osuus Suomen tavaraviennistä on nykyisellään noin kolmannes, joten kotimaisen viennin kannalta elpymistä on odotettavissa alkaneen vuoden
osalta. Valtiovarainministeriön ennusteiden
mukaan kotimaisen kokonaistuotannon odotetaan kasvavan vuonna 2014 vajaan prosenttiyksikön verran markkinoiden konsensusennusteen ollessa hieman yli yhden
prosenttiyksikön. Asteittain elpyvästä kokonaistuotannosta huolimatta kotimainen kulutuskysyntä jatkuu vaimeana reaalitulojen
kasvun jäädessä vaatimattomaksi. Kansainvälisen suhdanteen tapaan myös kotimainen
kapasiteetin käyttöaste on yhä verrattain
alhainen eikä investointikysynnästä ole näin
ollen suhdanteen kiihdyttäjäksi vielä vuoden
2014 aikana.
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
Työmarkkinaepävarmuus jatkuu
Kasvunäkymien jatkuessa vaimeina yritykset
ovat jo pitkään tehostaneet kannattavuuttaan irtisanomisten kautta. Vuoden 2013
loppupuoliskolla uutiset yt-neuvotteluista
lisääntyivät voimakkaasti. Tämän lisäksi
teollisuuden rakenneratkaisut ovat johtaneet laajoihin irtisanomisiin esimerkiksi
metsä- ja elektroniikkateollisuuden puolella.
Lisäksi työmarkkinoita rasittavat rakenteelliset haasteet työllisyysasteen jatkuvan madaltumisen ja lopulta myös työvoiman
määrän pienentymisen muodossa. Työttömyysasteen ennakoidaan pysyttelevän yli 8
prosentissa vuoden 2014 aikana.
Inflaatiopaineet maltillistuvat
Inflaatiopaineet ovat helpottaneet sekä Yhdysvalloissa että Euroopassa vuoden loppua
kohti. Pohjahinnat laskivat euroalueella kaikkien aikojen alimmalle tasolleen euroalueen
historiassa joulukuussa, kun elintarvike- ja
energiahinnoista putsattu kuluttajahintaindeksi osoitti 0,7 prosenttiyksikön suuruista
vuosimuutosta. Globaalissa taloudessa ei
ole nykyisellään havaittavissa merkittäviä
kysyntä- tai palkkavetoisia eikä myöskään
tuotannollisiin pullonkauloihin liittyviä hintapaineita. Kun tarkastellaan kansainvälisiä
raaka-aineiden hintaindeksejä tai öljyn hintaa
vuoden jänteellä taaksepäin, ei näköpiirissä
ole kasvavia inflaatiopaineita ainakaan
vuoden 2014 ensimmäisellä vuosipuoliskolla.
Suomessa kohonneet elintarvikehinnat ovat
ylläpitäneet hintapaineita vuoden 2013
aikana stabiloituen kuitenkin vuoden loppua
kohti. Julkisen talouden tasapainottamiseen
liittyvät uudet veroratkaisut pitävät kotimaisen kuluttajahintainflaation hienoisesti euroalueen inflaatiolukuja korkeampana, mutta
silti selvästi alle 2 prosentin tasolla vuoden
2014 aikana.
Julkisen talouden
velkaantuminen jatkuu
ja Saksan 10 vuoden valtionlainojen korkoero
on pysytellyt vakaasti 20-30 korkopisteen tuntumassa. Tämä kertoo markkinoilla edelleen
vallitsevasta luottamuksesta kotimaista talouspolitiikkaa kohtaan. Toisaalta sen heijastelee myös luotoluokittajien keskuudessa ilmaistua korkeinta luottoluokitusta ja stabiilia
näkymää - haasteista huolimatta.
Julkisen talouden velkaantumisen haasteet
jatkuvat. Valtion taloudessa jo toteutetut mittavat toimenpiteet eivät edelleenkään riitä
budjettitasapainon saavuttamiseksi. Vaimea
kokonaistuotannon kasvu ei myöskään riitä –
ainakaan toistaiseksi – tilanteen korjaamiseksi.
Julkisen sektorin kokonaisvelan osuus
noussee 60 prosenttiin bruttokansantuotteesta vuoden 2014 aikana valtion velan
osuuden ollessa noin 10 prosenttiyksikköä
pienempi.
Korkotaso maltillisessa
nousussa
Vaimeaa suhdannekuvaa tukee yhä matalana
säilyvä korkotaso. Globaalin suhdannenäkymän piristyminen ja Yhdysvaltain keskuspankin aloittama tukiohjelmien supistaminen ylläpitävät maltillisia korkojen nousuodotuksia
vuonna 2014. Tästä huolimatta taso säilyy
varsin matalana historiallisesti tarkasteltuna.
Erityisesti Yhdysvaltain keskuspankkipolitiikkaan liittyvä spekulaatio ylläpiti voimakkaitakin korkoliikkeitä markkinoilla vuoden 2013
aikana. Suomen valtion 10 vuoden viitelainan
korko nousi viime vuonna noin 50 korkopistettä tasolle 2,1 prosenttia vuodenvaihteeseen
tultaessa. Tammikuun aikana se on kuitenkin
palautunut noin 1,8 prosenttiin linjassa kansainvälisten korkoliikkeiden kanssa. Suomen
6
Antti Katajisto
Sijoitusjohtaja
SEB Varainhoito Suomi Oy
KIINTEISTÖMARKKINAT
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
7
LISÄTIETOJA
Kiinteistömarkkinat ja
logiikka Lukujen takana
Olli-Pekka Mustonen
Kehityspäällikkö
Newsec Valuation Oy
Tel. +358 44 522 2693
[email protected]
Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa ja tarjoaa
lisää läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoille. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden
tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö- ja tuottovaatimustasoista sekä rakentamisesta.
Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti osamarkkina-alueesta riippuen.
KÄSITTEET:
Vuokra (Bruttovuokra)
Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset.
Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama
kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan
sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja
pääoman erilliskustannukset) sekä ylläpidon
kustannukset. Bruttovuokra voi tapauskohtaisesti sisältää myös käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa.
Vajaakäyttö % (vajaakäyttöaste %)
Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyillä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi
seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä
OULU
olevat tilat (käyttöaste eli Vacancy Rate = 100
% - Occupation Rate).
Yield (tuottovaatimus)
Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin
perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta
kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku.
Rakentaminen (uudisrakentaminen):
Rakentaminen, joka tuottaa uutta tilaa tai
uuden rakennelman.
Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä.
Käsitteiden lähde:
http://www.kti.fi/index.php?k=18702&hakustr=sanasto
JYVÄSKYLÄ
TAMPERE
TURKU
HELSINKI
KIINTEISTÖMARKKINAT
Pääkaupunkiseutu
Pääkaupunkiseutu on edelleen kasvattanut
markkina-asemaansa muuhun Suomeen
verrattuna. Noin 70 % Suomen kiinteistömarkkinoiden volyymistä muodostui viime
vuonna Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla.
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
Kansainvälinen kysyntä kohdistuu edelleen suurelta osin pääkaupunkiseudulle ja
erityisesti Helsingin ydinkeskustaan. Viime
vuoden suurin kiinteistökauppa oli kauppakeskus Kampin omistusjärjestely, kun
kiinteistösijoitusyhtiö Allianz Real Estate
osti 50 % osuuden Cornerstonen hallinnoimalta Nordic Retail rahastolta. Kauppa
toteutettiin joulukuun lopussa ja se ylitti
uutiskynnyksen useissa medioissa. Niin
ikään saksalainen sijoittaja Union Investment puolestaan hankki omistukseensa
UPM:n uuden pääkonttorin Töölönlahdelta
74 M€:lla sekä Skanskan pääkonttorin
Mannerheimintien ja Hakamäentien kulmasta 32 M€:lla.
Myös Helsingin keskustan ulkopuolella tehtiin
viime vuonna useita toimistokauppoja, esimerkiksi Länsi-Helsingissä Pasila-VallilaSörnäinen alueella. Erikoissijoitusrahasto
OP-Vuokratuotto osti Helsingin Vallilassa sijaitsevan toimitilakiinteistön. Vuokrattavaa
pinta-alaa kohteessa on n. 2 700 neliötä ja
kohde on vuokrattu täyteen keskipitkillä vuokrasopimuksilla. Vallilassa tehtiin myös toinen
kiinteistötransaktio, kun kiinteistösijoitusyhtiö
HGR Property Partners myi uudistetun toimitilakiinteistön osoitteesta Elimäenkatu 23.
Länsi-Pasilassa Aberdeen Asset Managementin hallinnoima rahasto DEGI Global myi
osoitteessa Kyllikinportti 2 sijaitsevan toimistokiinteistön Keskinäinen Vakuutusyhtiö
8
Fennialle. Kohteessa toimii innovaatiorahoituskeskus Tekes, joka on sitoutunut pitkään
vuokrasopimukseen.
Espoon merkittävin kiinteistökauppa vuonna
2013 oli Falcon Business Park Espoon transaktio. Pörssiyhtiö Technopolis Oyj osti kohteen
Aberdeen Asset Managementiltä ja laajensi
näin toimitilatarjontaansa Otaniemen alueella. Falcon sijaitsee Technopoliksen omistaman
Innopolin vieressä. Pörssitiedotteen mukaan
kiinteistökaupan kokonaishinta oli 77,5 M€.
Otaniemen maamerkki Dipoli vaihtoi omistajaa, kun Aalto-yliopiston ylioppilaskunta myi
kokous- ja kongressikeskuksen Aalto Yliopistolle. Rakennusyhtiö YIT myi Espoon Län-
KIINTEISTÖMARKKINAT
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
siväylän varteen rakentuvan MotorCenterin
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Eteralle. Etera osti samalla Vantaalta Tikkurilan
tulevan toimisto- ja liikekeskus Dixin toimistokiinteistön. Kauppojen kokonaisarvo
oli noin 60 M€. Äyritiellä Vantaalla sijaitsevat Plaza Business Parkiin kuuluvat Tuike
sekä Halo vaihtoivat omistajaa aivan
vuoden lopulla. NCC Property Development
myi Tuikkeen kiinteistörahasto Fennica Toimitilat I:lle ja Halon kotimaiselle institutionaaliselle sijoittajalle.
Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vuokrakehityksen odotetaan pysyvän maltillisena.
Heikoimmilla alueilla, joilla tilakanta on vanhempaa ja epäajanmukaisempaa, vajaakäyttö-
asteet ovat merkittävä ongelma ja vuokrissa
on edelleen laskupaineita.
Vuoden 2013 aikana pääkaupunkiseudulle
valmistui noin 90 000 neliötä uutta toimistotilaa. Helsinkiin kohosi Ruskeasuolle Mannerheimintien varrelle noin 10 000 neliön Aitio
Buisness Park -toimistokokonaisuus. Töölönlahdelle valmistuneet toimistot olivat toinen
merkittävä uudiskohde Helsingissä. Espoossa
suurin toimistoneliöiden lisäys tuli Business
Park Derbyn toisen vaiheen valmistumisen
myötä. Turunväylän varteen nousi tämän
myötä noin 20 000 neliötä toimistotilaa. Vantaalla Aviapoliksen alueelle valmistui useita
toimistorakennuksia.
Liiketilarakentaminen keskittyi lähinnä peruskorjauksiin kuten kauppakeskus Itiksessä, sekä
laajennuksiin kuten Kannelmäen kauppakeskus Kaaressa ja Espoon Tapiolan kauppakeskus Ainoassa. HOK Elanto myi 40 000 neliön
myymäläsalkun ruotsalaiselle kiinteistösijoitusyhtiölle Reditolle. Kauppaan kuuluivat
Malmin, Olarin ja Tikkurilan Prismat sekä Tuusulan Kodin Terra. HOK Elanto jatkaa liiketoimintaansa kaikissa yksiköissä pitkillä vuokrasopimuksilla.
9
tissä vuokrien nousu jatkui pääkaupunkiseudulla ja vuokra-asuntotalotransaktioita
tehtiin huomattavan paljon. Aktiivisia asuntosegmentin sijoittajia olivat VVO, SATO ja
ICECAPITAL. Myös uudet asuntoihin sijoittavat rahastot vaikuttivat markkinoiden likvidisyyteen positiivisesti. Pääkaupunkiseudulla myytiin myös useita hoivakiinteistöjä sekä
yksi hotellikiinteistö.
Pääkaupunkiseudulla tapahtui myös muissa kiinteistösegmenteissä; teollisuus- ja logistiikkamarkkinat pitivät pintansa. Ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Sagax AB on ollut aktiivinen
teollisuuskiinteistöjen ostaja. Asuntosegmen-
LENTOKENTTÄ /
AVIAPOLIS
vuokra €/m2/kk
Toimisto
PITÄJÄNMÄKI
LEPPÄVAARA
KESKUSTA 2
TAPIOLA
LÄNSIVÄYLÄ
KEILANIEMI
SÖRNÄINEN
Liike
Vajaakäyttö %
Logistiikka Toimisto
Liike
TUOTTOVAATIMUS
Logistiikka Toimisto
Liike
KESKUSTA 2
15 – 19
7,0 - 11,0
7,0 - 8,5
sörnäinen
13 – 17
7,0 - 11,0
6,5 - 8,0
pitäjänmäki
13 – 17
9,0 - 15,0
7,5 - 9,0
keilaniemi
16 – 25
5,0 - 15,0
6,0 - 7,5
tapiola
17 – 20 15 – 25
5,0 - 10,0 0 - 3,0
6,0 - 7,0 6,5 - 7,5
länsiväyläN VARSI
11 – 15
leppävaara
21 – 36
5 – 9 5,0 - 15,0 0 - 2,0
16,5 – 20 21 – 36
5,0 - 15,0 0 - 3,0
LENTOKENTTÄ/Aviapolis 16 – 21 13 – 21
3,0
rakentaminen m2
Logistiikka Toimisto
Liike
Logistiikka
65 000
7,5 - 8,5 7,0 - 8,0 8,5 - 9,5 14 000
7 000
6,0 - 7,0 5,0 - 6,0
8 – 10 4,0 - 14,02,0 - 4,0 1,0 - 5,0 7,0 – 7,5 6,5 - 8,5 7,0 - 8,0 7 500
6 000
KIINTEISTÖMARKKINAT
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
helsinki
KESKUSTA
Helsingin ydinkeskusta säilytti asemansa
kiinnostavana markkina-alueena. Sijoituskysyntä ylittää edelleen tarjonnan hyvissä
keskustakohteissa, mikä pitää tuottovaateet alhaisella tasolla.
Merkittävimpänä keskusta-alueen kiinteistötransaktioina voidaan kiistatta pitää Kampin
kauppakeskuksen omistusjärjestelyä. Saksalaislähtöinen kiinteistösijoitusyhtiö Allianz Real
Estate osti siitä 50 % osuuden Nordic Retail
Fundilta. Nykyisen omaisuudenhoitajan Cornerstonen Helsingin yksikkö jatkaa omaisuudenhoitajana Kampissa. Kauppahintaa ei julkistettu, mutta transaktioita voidaan varmasti
pitää vuoden 2013 suurimpana yksittäisenä
omistusjärjestelynä. Lehdistötiedotteiden
mukaan Kampin nettotuotot ovat olleet yli 23
miljoonaa euroa. Kiinteistökauppa oli harvinainen transaktio keskusta-alueelle.
Kansainvälinen kysyntä kohdistuu myös toimistojen osalta keskustaan. Merkittävänä keskustan toimistokiinteistökauppana voidaan
pitää Saksalaisen Union Investmentin Töölönlahdelle sijoittuvaa kiinteistökauppaa. Se osti
viime marraskuussa valmistuneen UPM:n
pääkonttorin ns. sale-and-lease-back sopimuksella. Kauppahinta oli 74 M€ pitkällä vuokrasopimuksella.
Viime vuoden aikana nähtiin suurten käyttäjien
liikehdintää vuokramarkkinoilla, kun Töölönlahden tilat täyttyivät. UPM ja Alma Media vapauttivat tilojaan keskustasta muuttaessaan
uusin tiloihin. Tyhjentyneet tilat täyttyivät
kuitenkin melko nopeasti. EY:n siirtyessä uusiin
tiloihin Töölönlahdella Elielinaukiolta vapautui
toimistotilaa. Niihin muuttaa ohjelmistotalo
Visma. Myös suomalainen henkilöstöpalveluyritys Barona Group siirtää tilansa Töölönlahdelle tarkoituksena optimoida tilankäyttöään.
Baronan muuton taustalla oli merkittävä työympäristötutkimus heidän nykyisissä tiloissaan.
Myös muilla keskustan alueilla nähtiin liikehdintää. Varma solmi vuokrasopimuksen SITRAn
kanssa Itämerenkadulla sijaisevien toimitilojen
vuokrauksesta. SITRA tehostaa toimitilojaan
siirtymällä yhden kerroksen tiloihin vuoden
2014 loppuun mennessä. Tilat olivat aikaisemmin Nokian tutkimuskeskuksen käytössä, ja nyt
10
tiloissa on vuokralla Supercell ja Jolla. Muita
Ruoholahteen siirtyjiä ovat mm. Talentum ja
Cargotec sekä Sanoma Magazine ja Sanoma
Pro. Suuria vuokrauksia ei silti viime vuonna
nähty Helsingin keskustassa aikaisempiin
vuosiin verrattuna.
Helsingin ydinkeskusta nähdään yhä houkuttelevana sijoitus- ja sijoittautumisalueena. Sekä
kotimaiset että ulkomaiset sijoittajat ovat kiinnostuneita ydinkeskustan kohteista, mutta
kohteiden niukka tarjonta on osoittautunut
ongelmaksi. Osittain tästä syystä tuottovaatimukset ovat pysyneet matalalla ja muuta maata
huomattavasti alhaisemmalla tasolla. Vuokrakehitys toimisto- ja liikekiinteistöissä on pysynyt
vähintään yleisen hintatason kehityksen mukaisena ja paikoitellen hiukan sen ylikin.
TÖÖLÖNLAHTI
KAMPPI
YDINKESKUSTA
vuokra €/m2/kk
Toimisto
KESKUSTA
RUOHOLAHTI
Liike
Vajaakäyttö %
Logistiikka Toimisto
Liike
TUOTTOVAATIMUS
Logistiikka Toimisto
Liike
ydinkeskusta
25 – 31 30 – 110
5,0 - 6,5 0 - 3,0
5,0 - 6,0 4,8 - 5,7
KAMPPI
18 – 25 35 – 120
4,5 - 7,0 0,- 3,0
5,4 - 6,7 4,7 - 5,9
TÖÖLÖNLAHTI
30 – 35
KESKUSTA
18 – 24 21 – 39
RUOHOLAHTI
18 – 23 13 – 24
rakentaminen m2
Logistiikka Toimisto
Liike
3 000
4,9 – 5,4
40 000
6,0 - 8,5 1,0 - 4,0
6,0 - 7,2 5,0 - 6,0
20 000
8,0 - 13,0 1,0 - 5,0
6,1 - 7,8 6,6 - 7,1
8 000
Logistiikka
KIINTEISTÖMARKKINAT
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
tampere
Tampereen kiinteistömarkkina on pysynyt
ennallaan edellisvuoteen verrattuna. Kiinteistötransaktioita tehtiin harvakseltaan,
vaikka ostokiinnostusta olisi edelleen. Ongelmaksi muodostuu myytävien kohteiden
vähäisyys. Kansallisten ja kansainvälisten
sijoittajien ostokiinnostus kohdistuisi ennen
kaikkea keskusta-alueen prime-kohteisiin,
jos näitä vain olisi myynnissä. Vuoden 2013
merkittävin kiinteistökauppa Tampereella
oli Cargotecin teknologia- ja kehityskeskuksen myynti W.P. Careylle 38,5 M€ hinnalla.
Muutama muukin merkittävä kiinteistökauppa
tehtiin 2013, esim. Glastonin Vehmaisten
tehtaan myynti maaliskuussa Tampereen
Mummu ja Poika Oy:n omistamille kiinteistöyhtiöille 12,5 M€ hinnalla.
Tampereen kaupunki myi Finlaysonin alueella
sijaitsevasta Mediatalosta marraskuussa Tampereen Kiinteistö Invest Oy:lle 9,3 M€ hintaan.
Taustalla oli Pirkanmaan Ammattikorkeakoulu
Oy:n päätös muuttaa kohteesta Tohlopin Mediapolikseen vuoden 2015 aikana. Ostajan takana
on Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma.
Työeläkevakuutusyhtiö Varma omistaa suurimman osan Tampereen Kiinteistö Invest Oy:stä.
Senaatti-kiinteistöt Oy teki merkittävän esisopimuksen Technopoliksen kanssa syyskuussa.
Esisopimus koski n. 5 000 m2 tontiksi muodostettavaa aluetta keskustassa rautatien kupeessa. Kauppa edellyttää vireillä olevan kaavan
vahvistumista. Kaava sallisi lähes 23 000 kerrosneliömetrin rakennusoikeuden. Tämä liittyy
laajempaan Ratapihankadun alueen kaavahank-
keeseen, jossa tiivistetään keskustan rakentamista. Tavoitteena on kaavoittaa alueelle
10 000 kerrosalaneliötä asumiseen sekä
30 000 muuhun rakentamiseen.
Toimisto
myllypuro
messukylä
nekala
lentokenttä
sarankulmapartola
Liike
Markku Turunen
Aluejohtaja,
Newsec Advice Oy
Vajaakäyttö %
Logistiikka Toimisto
Liike
TUOTTOVAATIMUS
Logistiikka Toimisto
Liike
ydinkeskusta
3,5 - 5,5 0 - 3,0
6,5 –8,0 6,5 – 7,0
KESKUSTA
11 – 18
5,5 - 6,5 1,0 - 4,0
8,0 – 9,0 7,0 – 8,0
14 – 28
nekala
6 – 13
sarankulma-partola
6 – 13
hervanta
9 – 18
7 – 18
lielahti
8 – 30
kauppi
10 – 18
messukylä
7,5 – 13
4–9
6,5 - 7,5 2,0 - 6,0 3,0 - 3,5 7,5 – 10 7,0 – 9,0 8,0 – 10
4–8
7,0 - 8,0 4,0 - 9,0 3,0 – 4,0 7,5 – 10
8,5 – 10
7 500
9 500
7,0 – 8,0 7,0 – 8,5
4–8
3,5 – 4,5
4–8
3,0 - 8,0 3,0 – 3,5
4,0 – 5,5
4–8
Liike
9 000
3,5 – 4,5 8 – 10,5 7,0 – 9,5 9,0 – 12,5
6,0 - 7,0 1,0 - 4,0
rakentaminen m2
Logistiikka Toimisto
3–9
14 – 51
myllypuro
hervanta
Toimistotilojen vuokraus on käynyt taloustilanteeseen nähden suhteellisen vilkkaana. Suunta
on edelleen voimakkaasti vanhemmasta tilakannasta uudempaan. Technopoliksen Yliopistonrinteen B-osan sekä Ratinankaaren toimistotalojen tekemää tyhjiötä vanhemmassa
tilakannassa ei ole vielä täytetty. Jälkimmäisen
vuosipuoliskon aikana vanhaa tilakantaa tyhjeni
edelleen yhteensä lähes 9 000 m2 edestä, kun
toimistokäyttäjiä siirtyi uutta vastaaviin tiloihin
keskustassa ja Hervannassa.
11 – 20 33 – 82
LENTOKENTTÄ
keskusta /
ydinkeskusta
Keskustassa sijaitseva Eläke-Fennian 25-kerroksinen tornihotelli on jo harjakorkeudessa ja
se on tarkoitus avata vuoden 2014 lopussa.
Toinen merkittävä kaupunkikuvaa muokkaava
projekti on Tampereen Kansi ja Keskusareena
-hanke, jonka tarkoituksena on rakentaa
kannelle yhteensä 60 000 neliötä asuntoja,
toimistoa sekä liiketilaa. Lisäksi kannelle on
rakentumassa lähes 50 000 neliön monitoimihalli. Projektin aloitus on lykkääntynyt,
lielahti
kauppi
mutta NCC:n tavoite on saada ensimmäinen
rakennus valmiiksi vuoden 2017 aikana.
Rakennusliike YIT myi kesäkuussa Tampereen
seudun opiskelija-asuntosäätiölle Tampellan
alueen viimeisen kohteensa KOy Tampellan
Keskustornin. Kohteeseen on tarkoitus rakentaa liiketiloja sekä 175 asuinhuoneistoa.
Samassa yhteydessä YIT myi Tampereen
seudun opiskelija-asuntosäätiölle keskusparkista 98 autopaikkaa. Kauppojen kokonaisarvo oli noin 24 M€.
vuokra €/m2/kk
11
9 – 12
7,0 – 8,0 8,5 – 10
7,0 – 8,5
3,2 – 4,0
9 – 11,5
15 000
Logistiikka
KIINTEISTÖMARKKINAT
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
Turun Teknologiakiinteistöt osti Yhtymä Niemiseltä 7000 neliömetriä tilaa Turku Science
Parkissa sijaitsevasta Kiinteistö Oy ElectroCitystä. Kaupan myötä Turun Teknologiakiinteistöjen omistus ElectroCitystä kasvoi 45
prosentista 100 prosenttiin.
TURKU
Turussa on tehty muutamia miljoonaluokan
kiinteistökauppoja alkuvuonna, joskin markkinat ovat olleet kokonaisuutena normaalia
hiljaisemmat. Toimijat ovat pitkälti paikallisia sijoittajia, mutta Turku vetää puoleensa myös suurempia sijoittajia.
Turun Kirjekuoritehdas Oy myi Urusvuorenkadulla sijaitsevan liikekiinteistön yksityiselle
sijoittajalle. Kauppahinta oli 3 M€. Lisäksi
Turun Seudun Osuuspankin kiinteistö osoitteessa Kupittaankatu 146 vaihtoi omistajaa 3
M€ kauppahintaan. Kyseessä oli pankin sisäinen järjestely.
Turun kaupunki myi osoitteessa Linnakatu 32
sijaitsevan tontin Kiinteistö Oy Hotelli Mari-
nalle, jonka omistaa Salmela-yhtiöt. Kauppahinta oli noin 2,8 M€. Salmela-yhtiöt on
vuokrannut tonttia kaupungilta vuodesta 2005
lähtien. Kiinteistössä toimii Radisson Blu
Marina Palace Hotelli.
Turun seudulla rakentaminen on tällä hetkellä
melko vähäistä. Intelligate II toimitalon on
määrä valmistua vuoden loppuun mennessä
Joukahaisenkadulle. Nereis Business Garden
valmistunee vuoden 2014 alkupuolella Pitkämäelle. Lisäksi Logomoa kehitetään edelleen.
12
suunnitellun High Tech Center IV:n rakentaminen alkanee myös vuoden 2014 ensimmäisellä puoliskolla. Sataman läheisyyteen suunnitellaan Satamakolmiota, joka tarjoaisi
pääkonttoritasoista toimistotilaa. Lisäksi Turun
yliopisto suunnittelee uudisrakennusta lääketieteellisen tiedekunnan käyttöön Kupittaalle.
Suunnittelupöydällä on sen sijaan useampia
projekteja. Intelligaten kolmannen vaiheen rakentamisen on suunniteltu alkavan 2014 ensimmäisellä puoliskolla. Lemminkäisenkadulle
LENTOKENTTÄ
ORIKETOMEtsämäki
vuokra €/m2/kk
Toimisto
KESKUSTA /
ydinkeskusta
PANSIO
SATAMA
KUPITTAA
SKANSSI
Liike
Vajaakäyttö %
Logistiikka Toimisto
Liike
TUOTTOVAATIMUS
Logistiikka Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
10 – 18 30 – 80
3,0 - 7,0 2,0 - 3,5
6,5 - 7,5 6,0 - 7,0
keskusta
10 – 14
3,0 - 10,0 2,5 - 8,0
7,0 - 8,0
9 – 30
7,0
6 000
lentokenttä
5–9
2,0 - 4,0
9,0 - 12,0
Oriketo-Metsämäki
4–7
8,0 - 12,0
9,0 - 12,5
Kupittaa
13 – 17
9 – 20
4,0 - 6,0 1,0 - 8,0
7,0 - 9,0
SKANSSI
9 – 13
20 – 40
8,0 - 10 3,0 - 5,0
8,0 - 9,5 7,0 - 7,5
Pansio
satama
7 – 13
rakentaminen m2
Logistiikka Toimisto
7,2
6 – 10
1,0 - 2,0
8,5 - 11,5
6 – 10 8,0 - 12,0
1,0 - 2,0 8,5 - 12,0
9,0 - 11,5 4 000
Liike
Logistiikka
KIINTEISTÖMARKKINAT
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
JYVÄSKYLÄ
Jyväskylässä tehtiin alkuvuonna muutama
suurempi kiinteistökauppa. Lokakuussa
Erikoissijoitusrahasto EQ hoivakiinteistöt
osti Kiinteistö Oy Vaajakoskentie 56:n 1,2
M€ hintaan. Kiinteistö Oy Vaajakosken Tikkutehtaantie 1 vaihtoi omistajaa Spondan
sisäisissä järjestelyissä. Lokakuussa tehdyn
transaktion kauppahinta oli noin 1,7 M€.
Lutakkoon rakenteilla oleva Innova 4 -toimistotalo on valmistumassa lähiaikoina. Lutakon
aluetta onkin kehitetty jo vuosia. Alueelle on
rakentunut uusi nykyaikainen kaupunginosa,
jossa on runsaasti sekä asuntoja, toimistotilaa
että liiketilaa. Alueen sijainti junaradan tuntumassa on houkutteleva. Vuokramarkkinoilla uusi moderni toimistotila on edelleen kysyttyä. Lisäksi vajaakäyttöasteet ovat pysyneet
kohtuullisella tasolla.
noin 20 000 neliömetriä.
Jyväskylän eteläpuolelle, Keljon alueelle, on
suunnitteilla kauppakeskus Eteläportti. Siihen
on tarkoitus rakentaa noin 50 000 neliötä
vähittäiskaupan tilaa ja miltei 3 000 parkki-
13
paikkaa. Alueelle on suunnitteilla myös autoilijoiden uusi palvelukeskus MotorCenter. Seppälän ja Keljon alueiden projektit ovat
suurimmaksi osaksi vielä suunnittelupöydällä,
mutta ne kertovat Jyväskylän suunnitellusta
kehityksestä.
Skanska kehittää kauppakeskus Seppää Seppälän alueelle. Arviolta vuonna 2015 valmistuvassa rakennuksessa vuokrattavaa alaa tulee
olemaan noin 24 000 neliömetriä. SRV puolestaan suunnittelee Seppälän Portin kauppakeskusta, jossa tulisi olemaan liiketilaa
kirri
palokka
seppälänkangas
vuokra €/m2/kk
Toimisto
rautpohja
VAajakoski
KESKUSTA /
ydinkeskusta
mattilanniemi
ylistönrinne
Liike
Vajaakäyttö %
Logistiikka Toimisto
Liike
TUOTTOVAATIMUS
Logistiikka Toimisto
Liike
ydinkeskusta
12 – 22 20 – 25
2,0 - 5,5 2,0 - 4,0
7,0 - 8,5 7,0 - 7,5
KESKUSTA
10 – 12
2,0 - 6,5 2,0 - 4,0
8,5 - 9,5 7,5 - 8,0
15 – 25
kirri
4 - 5,5
4,5 - 6,5
14 – 16
3,0 - 5,0
8,0 - 8,5
seppälänkangas
6 – 13
3,0 - 7,0
8,0 - 12,0
rautpohja
9 – 15
mattilanniemi
5–9
5,0 - 8,0
2,0 - 4,0 9,0 - 10
12 – 20
5,0 - 9,0
8,0 - 9,5
ylistönrinne
12 – 20
5,0 - 9,0
8,0 - 9,5
vaajakoski
7 – 13
4–8
7,0
11 800
10,0 - 12,0
palokka
5,0 - 7,0 10,0 - 11,5
rakentaminen m2
Logistiikka Toimisto
9,0 - 11,0
9,0 - 11,0
Liike
Logistiikka
KIINTEISTÖMARKKINAT
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
ja toimistokiinteistö, jonka päävuokralainen on
Pohjois-Pohjanmaan Maanmittaustoimisto.
Lisäksi kauppaan kuului 100 autopaikkaa viereisestä kiinteistöstä. Kauppahinta oli 2,2 M€.
oulu
Pohjola Vakuutus Oy myi marraskuussa Oulun
keskustassa Kirkkokatu 33:ssa sijaitsevan
kiinteistön Kiinteistö Oy Kirkko-Albertille. Kiinteistössä toimii tällä useita käyttäjiä eri toimialoilta; kohde on liike- ja toimistokäytössä.
Vuoden 2013 toinen puolisko oli hiljainen
kiinteistökauppojen osalta Oulussa. Keskustassa on sen sijaan menneillään useampia rakennus- ja kehityshankkeita.
Senaatti-kiinteistöt myi joulukuussa Oulun keskustassa Kansankatu 53:ssa sijaitsevan 7 300
m2 suuruisen kiinteistön Polarvi Oy:lle. Kiinteistö on 1990-luvun alussa peruskorjattu liike-
Osuuskauppa Arina rakentaa Oulun keskustaan Valkea-nimisen kauppakeskuksen. Galleria- ja Kauppuri-korttelit yhdistävään kauppakeskukseen tulee noin 20 000 neliömetrin
suuruinen Sokos-tavaratalo. Loput 10 000
neliömetriä on tarkoitus vuokrata ulkopuolisille yrityksille. Päätös hankkeen rakennusluvasta saataneen tammikuussa ja kauppakeskuksen on määrä valmistua joulumyyntiin
linnanmaa /
yliopisto
2015. Koko hankeen arvo on noin 100 M€.
kontinkangas
nuottasaari
ja satama
limingantulli
Sijoittajanäkökulmasta Oulussa sijaitsevat
kiinteistöt kiinnostavat lähinnä paikallisia sijoittajia sekä kotimaisia instituutioita. Ulkomainen
sijoittajakysyntä on toistaiseksi vähäistä PohjoisSuomessa. Sijoitusnäkymät Oulun alueelle ovat
varovaisia.
SRV rakentaa parhaillaan Ilmariselle uutta
13 000 neliömetrin kokoista liike- ja toimistorakennusta Oulun ydinkeskustaan Kauppurienkadulle. Toimitaloon tulee lääkärikeskus, sairaala sekä liiketiloja. Oulun keskustassa on
kysyntää uusille ja uudehkoille toimitiloille, joten
hankkeen voidaan odottaa olevan onnistunut.
Mia Runtti-Manninen
Service Manager
Newsec Asset Management Oy
vuokra €/m2/kk
Toimisto
keskusta /
ydinkeskusta
Kauppakeskusaseman suunnittelu on toistaiseksi keskeytetty sijoittajakysynnän puutteen
vuoksi. Liikekeskuksen sijaan Lemminkäinen
suunnittelee mahdollisesti rakentavansa paikalle jopa 16-kerroksisia asuintaloja. Uusi suunnitelma vaatii luonnollisesti uuden kaavakäsittelyn, jossa menee ainakin pari vuotta.
Oulun keskustan alle rakentuvan Kivisydänkallioparkin rakennustyöt ovat edistyneet.
Kokonaisuudessaan louhintaosuuden arvioidaan valmistuvan syksyllä 2014. Kallioparkin
myötä autoilu ydinkeskustassa vähentynee,
minkä odotetaan elävöittävän keskustaa lisääntyvän jalankulun myötä. Tämä saattaa vaikuttaa positiivisesti keskustan liiketilojen vuokrien
kehitykseen lähitulevaisuudessa.
rusko
alppila
14
Liike
Vajaakäyttö %
Logistiikka Toimisto
Liike
TUOTTOVAATIMUS
Logistiikka Toimisto
Liike
ydinkeskusta
10 – 15 50 – 83
2,0 - 5,0 2,0 - 4,0
7,0 - 8,5 8,0 - 9,0
keskusta
9 – 13
5,0 - 7,0 2,0 - 8,0
8,0 - 9,5 8,0 - 10,0
KONTINKANGAS
10 - 17
2,0 - 5,0
8,0 - 10,0
alppila
7 – 13
linnanmaa/YLIOPISTO
7 – 13
rusko
7 – 13
9 – 15
4 – 8 4,0 - 10,0 4,0 - 8,0 0 - 9,0 8,0 - 10,0 8 - 10
limingantulli
7 – 13
9 – 15
4 – 6 4,0 - 10,0 5,0 - 8,0 2,0 - 8,0 8,0 - 10,08,0 - 10,0 9,5 - 11,0
9 – 24
4–8
7,0
4,0 - 9,0 8,0 - 10,0
rakentaminen m2
Logistiikka Toimisto
23 000
9,5 - 12
6,0 - 13,0 3,0 - 8,0 2,0 - 6,0 8,0 - 10,0
9 - 10
nuottasaari
5–8
1,0 - 5,0
9,0 - 9,5
satama
5–8
1,0 - 5,0
9,0 - 9,5
Liike
Logistiikka
LIIKETILATARPEET MUUTOKSESSA
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
LIIKETILATARPEET
MUUTOKSESSA
Janne Mäkelä
Head of Property Development
Newsec Asset Management Oy
– AKTIIVISELLA KEHITTÄMISELLÄ PAREMPIIN TULOKSIIN
Liiketilat ovat aina vaatineet liiketilojen
omistajilta aktiivista otetta kiinteistöjohtamisen, vuokrauksen ja kehittämisen
näkökulmista. Nykyinen taloudellinen
tilanne yhdistettynä kaupan rakenteen nopeisiin muutoksiin korostaa tarvetta liikekiinteistöjen omistajien strategiseen reagointikykyyn.
Menestyvä liiketila ja samalla onnistunut liikekiinteistösijoitus on monien tekijöiden
summa. Vaikka hyvän liiketilan taustalla on
lukuisia yksityiskohtia – retail is detail – onnistumiseen vaaditaan aina kolme avaintekijää: asiakkaat, kauppa ja kiinteistönomistaja.
Kun kaikki kolme osapuolta ovat tyytyväisiä
liiketilaan, on menestys taattu. Reitit menestyksen löytämiseksi ja varsinkin sen ylläpitämiseksi ovat haastavia, vuoristoisia ja mutkaisia eikä harha-askeliltakaan aina voi välttyä.
Yhtä ainoaa kokonaisvaltaista strategiaa
nimeltä ”Menestyvä liiketila” ei kyetä määrittämään. Voidaan vain kuvata liiketilan ominaisuuksia asiakkaan, kaupan ja kiinteistönomistajan näkökulmasta ja pyrkiä löytämään
kaikkien kannalta toimiva ja ajan muutosta
kestävä kokonaisuus.
KIINTEISTÖNOMISTAJAN NÄKÖKULMA
Kun tarkastelemme liiketiloja sijoituksina, on
luontevaa katsoa tilannetta kiinteistönomistajan silmin. Kiinteistömarkkinoiden sisäpiiriläiselle hyvien liiketilakriteerien luettelu ei tuota
tuskaa: vilkas liikepaikka kasvukeskuksessa,
luotettavat vuokralaiset pitkillä vuokrasopimuksilla, näytöt kaupan menestyksestä liikepaikalla, liiketilan tekninen ja toiminnallinen
ajanmukaisuus jne. Kun huolehditaan, että
nämä kriteerit täyttyvät, liiketilaan sijoitetut
rahat ovat turvassa. Tämän takaa se seikka,
että vastaavat kriteerit ovat yleisesti käytössä
ja siten hakattuna kivitalojen perustuksiin. Menestyvä liiketila tuottaa tavoiteltua kassavirtaa ja on myös realisoitavissa melko tarkasti
ennakoitavaan markkinahintaan, mikäli
kohteen omistuksesta luopuminen on syystä
tai toisesta tarpeen.
KAUPAN LIIKEPAIKKATARPEET
Kiinteistönomistajan kulmaa vaikeammin mää-
15
LIIKETILATARPEET MUUTOKSESSA
ritettävä on kaupan näkökulma. Näkemykset
ja taktiikat vaihtuvat tiheästi alkaen kaupalle
sopivan liiketilan kriteereistä ja päättyen
kaupan tarpeeseen reagoida muutokseen.
Kaupan piirissä ollaan yksimielisiä siitä, että
kauppa tarvitsee mahdollisimman paljon asiakkaita ympärilleen. Tämän yhteisen tavoitteen jälkeen näkemykset alkavatkin usein
erota. Osa kaupasta hakeutuu lähemmäs
keski- ja yläluokkaa ostovoiman perässä. Osa
puolestaan vannoo alhaisemman tulotason
lähiöiden nimiin sloganilla ”Low income, high
consumption.” Myytävän tuotteen tai palvelun
profiili määrittää sille sopivan kauppapaikan ja
liiketilan. Myös kilpailijoiden vaikutus liikepaikan valintaan on merkittävä. Jotkin toimialat
– esimerkiksi muoti ja huonekalut – näkevät
kilpailijoiden läsnäolon liikepaikan läheisyydessä useimmiten pelkästään positiivisena.
Tottakai kova kilpailu asiakkaista sekä markkinoiden rajallisuus synnyttävät myös sellaisia
näkemyksiä, joissa ei ole tilaa oman kaupan
kanssa kilpailevalle liiketoiminnalle. Saavutettavuus ja liikenteellinen sijainti ovat tärkeässä
roolissa, kun kaupat arvottavat liikepaikkoja ja
liiketiloja. Näiden kriteerien painotusten osalta
on viime vuosina siirrytty korupuheista tekoihin, osin viranomaisohjauksen ansiosta. Tulevaisuuden liikepaikkojen määrittämisessä
voittajia ovat viime vuosina olleet kaupunkikeskustat. Tämä on tapahtunut valtateiden
liittymäalueiden hypermarket- ja retail park
-alueiden kustannuksella. Julkisen ja kevyen
liikenteen merkityksen korostuminen autoilun sijaan on ollut kestävän kehityksen kannalta myönteistä, vaikka mustavalkoinen vastakkainasettelu ei tässäkään asiassa ole ainoa
ratkaisumalli. Rautakauppaa ei yksinkertaisesti kannata toteuttaa kaupunkikeskustan
ruutukaava-alueelle, vaan tilaa vaativan
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
kaupan pitäisi tulevaisuudessakin voida sijaita
kaupunkien reuna-alueilla. Ketjumaisilla
kaupan toimijoilla oma liikepaikkaverkostosuunnitelma ohjaa liikepaikkapäätöksiä
pitkällä aikavälillä. Verkostosuunnittelussa
tasapainoillaan usein ketjun sisäisen kannibalismin ja kilpailijoiden kanssa käytävän markkinaosuuskamppailun välillä. Kaupan toimijoiden liiketilaan kohdistuvien tarpeiden
hallinta kauppaa tyydyttävällä tavalla on
haastava kokonaisuus kiinteistönomistajalle,
varsinkin muuttuvassa markkinassa.
ASIAKKAAN VALINTOJEN
VAIKUTUS
Liiketilojen tavoitellun kassavirran ratkaisevat
lopulta kuluttaja-asiakkaat. He valitsevat
paikan, jossa kulutushyödykkeen tai palvelun
hankinta tapahtuu. Valintaan vaikuttavia tekijöitä on lukuisia ja tämän osalta kuluttajakäyttäytyminen on vaikeasti selitettävissä,
saati ennustettavissa. Toki liikepaikan sijainti
on selvä houkuttelevuustekijä myös kuluttajaasiakkaan näkökulmasta, mutta valintaan
vaikuttaa myös moni osin kiinteistönomistajan
vaikutusvallan ulkopuolinen tekijä. Esimerkiksi kaupan konseptin ja tuotteiden houkuttelevuus ja kiinnostavuus sekä täydentävä
valikoimatarjonta saman asiointimatkan piirissä tukevat ostopaikan valintaa. Useat
kaupat pyrkivät stimuloimaan asiakkaita tekemään ostopäätöksiä myös sisustuksella,
musiikilla ja jopa tuoksuilla. Kauppapaikkoja
arvioitaessa ei voida sivuttaa myöskään nettikaupan vaikutuksia fyysisiin liikepaikkoihin.
Toimivatko liiketilat jatkossa aiempaa enemmän
showroomeina ennen verkossa tapahtuvaa lopullista ostohetkeä? Kuinka fyysisestä liiketilasta nettikauppaan mahdollisesti siirtyvä liike-
16
Hankekehityksen prosessi
ANALYYSI
KARTOITUS
HANKELUONNOS
BUDJETTI
VUOKRAUS
RAKENTAMINEN
VUOKRAUS
vaihto huomioidaan liikevaihtosidonnaisessa
vuokrassa? Toistaiseksi nettikauppa on kohdannut kannattavuushaasteita, mutta on
varsin todennäköistä, että nettikauppa on tulevaisuudessa merkittävä kaupan muoto. Vilkastuneessa nettikauppakeskustelussa on nettikaupan vastavoimana tuotu esiin shoppailun
sosiaalista puolta. Ihmiset haluavat oikean
shoppailukokemuksen, mihin usein liittyy henkilökohtainen palvelu ja kahvila- ja ravintolapalveluiden hyödyntäminen. Nettikaupan
lisäksi viime aikojen puheenaiheita ovat olleet
vastuullinen kuluttaminen, julkisten palveluiden ja kaupan tilojen yhdistäminen, ikääntyvän
väestön kasvava ostovoima sekä kulutuksen
kohdistuminen tavaroiden sijaan elämyksiin ja
palveluihin. Kaiken kaikkiaan kuluttajakäyttäytymisen seuranta ja tulevien trendien
ennakointi on tärkeää liikepaikkasuunnittelussa niin kaupan kuin kiinteistöomistajan kannalta.
MALTTI ON VALTTIA – VAI ONKO?
Markkinahaasteet koskettavat myös liiketilasijoituksia. Kiinteistöjen omistajilta vaaditaan
menestyäkseen aktiivista liiketilamana-
VALMIS HANKE
AVAJAISET
MANAGEERAUS
geerausta sekä rohkeita strategioita, jotka
usein poikkeavat totutuista malleista. Markkinoilla olevan potentiaalin tunnistaminen ja kyky
reagoida muuttuvaan kysyntään on tulevaisuudessa elintärkeää liiketilan menestyksen kannalta. Newsecin uusi Kiinteistökehitysyksikkö täydentää Newsecin palvelutarvontaa
erityisesti liiketilakehityshankkeissa. Yksikön
palvelut sisältävät tarvittaessa kokonaisuuden
alkaen kehitysvaihtoehtojen analyysistä ja
jatkuen luonnossuunnittelun, budjetoinnin,
tilavuokrauksen ja rakennuttamisen kautta
uuden kohteen avaukseen ja manageeraukseen saakka. Liiketilamarkkinoiden sekä
kaupan konseptien ja tarpeiden tuntemus yhdistettynä Newsecin kattavaan palvelutarjontaan takaa parhaan mahdollisen asiantuntemuksen asiakkaidemme käyttöön. Esimerkiksi
uuden kauppakeskuksen hankekehitys, liiketilojen vuokraus ja valmiin kauppakeskuksen
myyntineuvonanto yhdistettynä kokonaispalveluna tarjoaa mielenkiintoisen vaihtoehdon
liiketilojen kehityshankkeiden toteutukseen.
Toimitilamarkkinoilla on usein viisaasti
todettu, että ”maltti on valttia”, mutta olisiko
nyt liiketilamarkkinassa tilausta ”nopeat
syövät hitaat” -ajattelulle?
LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ
lisätietoja
newsecistä
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014
17
Newsec
SUOMESSA
• Liikevaihto 16 m€
• 170 ASIANTUNTIJAA
• Arviointeja ~ 11 mrd€/vuosi
• Kiinteistökauppojen neuvonanto ~ 200 - 500 m€/vuosi
• Kiinteistöjä hallinnossa ~4,2 Mm2
Kai Keituri
Newsec Finland Oy
Tel. +358 400 400 930
[email protected]
Hannu Ridell
Newsec Valuation Oy
Tel. +358 50 559 5527
[email protected]
• Tyytyväiset asiakkaat
• 30 parhaan työpaikan joukossa Suomessa 2008 - 2014
(Great Place to Work®)
Arvioinnit ja analyysit
Osto- ja myyntineuvonanto
Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on
Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituk-
60 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaation
sen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme
tietokanta. Arviointeja yli 50 MRD€ arvosta vii-
räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen
meisten 12 kk aikana.
neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimainvestointien asiantuntija.
Kiinteistöomaisuuden hallinta
Mikko Salla
Newsec Asset Management Oy
Tel. +358 40 567 4407
[email protected]
Juhani Reen
Newsec Advice Oy Tel. +358 50 1696
[email protected]
Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla
Strategisen toimitilajohdon palvelut
on palveluksessaan yli 500 ammattilaista ja yli 20
Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun
toimipaikkaa 8 maassa. Lähes 2 000 kiinteistöä ja
hallinnan neuvonantoa 30 asiantuntijan voimin.
11 Mm2 manageerauksessa.
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
Global service for you
• Newsec is an alliance member of BNP Paribas Real Estate
• Over 6500 professionals in 36 countries
NEWSEC FINLAND: HELSINKI | TAMPERE | OULU | TURKU | JYVÄSKYLÄ