Asemakaavan muutos / Hakalahden Shellin tontti 8-3-1
KOKKOLAN KAUPUNKI KARLEBY STAD KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUALUE 10.11.2015 TARKASTELUALUE KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee 8. kaupunginosan korttelin 3 tonttia 1 sekä katualuetta Kaavan tunnus: 15/36 Diaarinro: 1080/2013 Kaavan päiväys: 10.11.2015 Kaavan laatija: Kokkolan kaupungin kaavoituspalvelut, PL 43, 67101 Kokkolan kaupunki / kaavoituspäällikkö Jouni Laitinen Suunnittelijat: asemakaava-arkkitehti Elina Nissinen, p. 0404892115, [email protected] ja kaavasuunnittelija Ingela Borgmästars-Hagnäs, p. 0408065431 Vireilletulo: Kaupunkirakennelautakunta (KARA) 7.5.2014 § 87, kuulutus 14.5.2014 Luonnos: KARA 7.10.2015 § 133 Ehdotus: KARA xx.xx.xx Kaupunginhallitus: x.x.xxx Kaupunginvaltuusto: x.x.xxx 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee kaupungin keskustassa, vilkkaasti liikennöityjen Antti Chydeniuksenkadun ja Kaarlelankadun kulmauksessa. Tontti on pinta-alaltaan 4896 m2 ja sillä sijaitsee nykyisin huoltoasema; myyntipiste, pesuhalli sekä polttoainepumppujen katos. Kansilehden karttaan on merkitty asemakaavan suunnittelualue ehyellä punaisella viivalla ja tarkastelualue katkoviivalla. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi on Asemakaavan muutos Hakalahden Shellin tontti 8-3-1. Tarkoituksena on ollut tutkia mahdollinen korttelin käyttötarkoituksen muutos, asuinrakentamisen sijoittuminen kortteliin ja osaksi ympäröivää kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. Asemakaavatyön aikana, ennen kaavaehdotuksen hyväksymistä, tulee laadittavaksi maankäyttö- ja rakennuslain 12a -luvun mukainen maankäyttösopimus. Maankäyttösopimusneuvotteluiden lähtökohtana on Kokkolan kaupunginhallituksen 14.4.2014 § 221 hyväksymät periaatteet. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT........................................................................................................................................................................................................... 2 1.1 Tunnistetiedot................................................................................................................................................................................................................... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti ......................................................................................................................................................................................................... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus.................................................................................................................................................................................................... 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo .............................................................................................................................................................................................. 3 1.5 Luettelo selostuksen liitteistä ........................................................................................................................................................................................... 4 1.6. Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista .............................................................................................................................................................. 4 2 TIIVISTELMÄ.................................................................................................................................................................................................................................... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet..................................................................................................................................................................................................... 4 2.2 Asemakaavatyön sisältö.................................................................................................................................................................................................... 5 2.3 Asemakaavan toteuttaminen ........................................................................................................................................................................................... 5 3 LÄHTÖKOHDAT ............................................................................................................................................................................................................................... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista .................................................................................................................................................................................... 5 4 ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUN VAIHEET .............................................................................................................................................................................. 9 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ..................................................................................................................................................................................... 9 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset ................................................................................................................................................ 9 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö ............................................................................................................................................................................................... 9 4.4 Asemakaavan tavoitteet ................................................................................................................................................................................................. 14 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset .............................................................................................................................................. 14 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS .............................................................................................................................................................................................................. 18 5.1 Kaavan rakenne............................................................................................................................................................................................................... 18 5.3 Aluevaraukset ................................................................................................................................................................................................................. 18 5.4 Kaavan vaikutukset ......................................................................................................................................................................................................... 18 ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 4 5.5 Ympäristön häiriötekijät ................................................................................................................................................................................................. 19 5.6. Kaavamerkinnät ja –määräykset.................................................................................................................................................................................... 19 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS .......................................................................................................................................................................................................... 20 1.5 Luettelo selostuksen liitteistä Liite 1 Ote maakuntakaavasta Liite 2 Ote yleiskaavasta Liite 3 Ote ajantasa-asemakaavasta Liite 4 Pohjakartta 1.6. Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista • Selvitys yhtiömuotoisen asuntorakentamisen kohdentumisesta 2014-2030 (Kokkolan kaupunki 2013) • Kokkolan kaupungin meluselvitys 2012 ja ennuste vuodelle 2030 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt YIT Rakennus Oy:n, ST1 Energyn valtuuttamana 25.11.2013: "--Nykyisin tontilla sijaitsee ST1 Energy Oy:n polttoaineiden jakeluasema. Rakennuksen energiatehokkuus, tekniset ja toiminnalliset ominaisuudet eivät vastaa nykyaikaiselle liikerakennukselle asetettavia vaatimuksia. Lisäksi ST1 Energy Oy:n alueelliset muutokset aiheuttavat muutostarpeita yhtiön asemaverkostoon. YIT Rakennus Oy ja ST1 Energy Oy ovat solmineet yhteistyösopimuksen, jossa on asetettu tavoitteeksi kehittää ao. tonttia asemakaavallisesti siten, että tontille voidaan rakentaa nykyaikaiset vaatimukset täyttäviä asuntoja.--" Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 20.1.2014 § 38 käynnistää asemakaavamuutoksen tontille 272-8-3-1. Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan 7.5.2014 § 87 hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja päättää ilmoittaa osallisille asemakaavoituksen vireille tulosta. Ilmoitus vireille tulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä sekä kaupungin Internet -sivulla virallisten ilmoitusten palstalla 14.5.2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä 15.5.2014 - 16.6.2014 välisen ajan. Nähtävilläoloaikana saatiin kaksi lausuntoa ja yksi kannanotto. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 5 Tontin 8-3-1 kaavaluonnos oli kaupunkirakennelautakunnan käsiteltävänä 7.10.2015 §133. Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Kaavaluonnos oli nähtävillä 15.10.30.10.2015. Nähtävilläolon aikana saatiin kaksi mielipidettä ja kolme lausuntoa. Tulevat vaiheet: Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan x.x.xxxx § xx hyväksyä asemakaavamuutosehdotuksen julkisesti nähtäville asetettavaksi ja lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Asemakaavamuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä x.x. - x.x.xxxx. Asiasta saatiin/ei saatu muistutuksia. Kaupunginhallitus käsitteli kaavaehdotuksen x.x.xxxx § xx Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen x.x.xxxx § xx 2.2 Asemakaavatyön sisältö Asemakaavan muutoksella muodostuu 8. kaupunginosan asuinkerrostalojen korttelialuetta sekä katualuetta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Toteuttaminen voi alkaa asemakaavamuutoksen vahvistuttua. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee kaupungin keskustassa, vilkkaasti liikennöityjen katujen kulmauksessa. Pinta-alaltaan 4896 m2 kokoisella tontilla sijaisee nykyisin huoltoasema; myyntipiste, pesuhalli sekä polttoainepumppujen katos. Suurehko ala tontin takaosasta on rakentamatonta ja tuo isoine puineen ja nurmikkoalueineen vehreytta katukuvaan. Aluetta ympäröivistä kortteleista löytyy useita kerrostaloja joiden kerrosluku on neljästä seitsemään, mutta myös yksi- ja kaksikerroksisia pientaloja. Viereisessä korttelissa toimii yläkoulu ja lukio, ja lähistöllä on myös seurakuntarakennus. Alueesta luoteeseen päin avautuu historialllinen Kruunuvoudintalo puistomaisine pihapiireineen. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 6 Yleiskuvauksena voidaan pitää asemakaavamuutoksen kohteena olevaa tonttia leikkauspisteenä pohjoispuolelle avautuvan, perinteisemmän pientaloalueen ja urheilupuiston sekä etelämpänä jatkuvan, tiiviimmän kaupunkirakenteen välillä. Huoltoasema on toiminut kaupunkikuvassa hyvänä orientoitumispisteenä ja myös pitkän Hakalahdenkadun optisena päätepisteenä, rajana ydinkeskustan ja seuraavan kaupunkivyöhykkeen välissä. Ilmakuvia suunnittelualueesta (Blom DeskTop 2011). ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS Ilmakuva etelästä, jossa näkyy suunnittelualueen lähiympäristöä laajemmin (Blom DeskTop 2011). ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 7 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 8 3.1.2 Luonnonympäristö Kaava-alueella ei ole mainittavia luontoarvoja. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Suunnittelualue sijaitsee kaupunkirakenteen sisällä. Tontilla on sijainnut huoltoasema; myyntipiste, pesuhalli sekä polttoainepumppujen katos, jotka kaikki on tarkoitus purkaa asemakaavamuutoksen vahvistuttua.Edelleen alueella toimii kylmäasema. Alueen lähiympäristössä tulee todennäköisesti tapahtumaan muutoksia lähivuosien aikana. Esimerkiksi nk. Amorin talli ja Tankarin opiskelija-asunnot ovat purettu (uudet asunnot on luvitetty poikkeamisluvalla ja ovat rakenteilla). Näillä alueilla asemakaavamuutos on ajankohtainen. Kruunuvoudintalon ympäristö, korttelit 8-2 ja 8-6, on asetettu rakennuskieltoon asemakaavan muuttamiseksi (KH 3.3.2014 §133). 3.1.3 Pilaantuneet maat Alueella on toiminut huoltoasema. Kaavassa on syytä antaa pilaantuneen maan huomioiva kaavamääräys. 3.1.4 Maanomistus Kaavamuutosalue on yksityisessä omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset MAAKUNTAKAAVA Maakuntakaavassa kaava-alue on keskustatoimintojen aluetta (C), jonka alueelle voidaan sijoittaa asumista, keskustahakuisten palvelu-, hallinto- ja muiden toimintojen alueita sekä vähittäiskaupan suuryksikköjä. Alueen lähistöltä löytyy kulttuuriympäristön vaalimisen kannalta valtakunnallisesti tärkeä kohde. Alueiden suunnittelussa ja käytössä tulee edistää kohteen kulttuuriperintö- ja maisema-arvojen säilymistä. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee huomioida alueen erityispiirteet ja tarpeen mukaan antaa niiden säilymisen turvaavia kaavamääräyksiä ja suunnitteluohjeita. Museovirastolle ja maakunnan liitoille on varattava tilaisuus antaa lausunto. (liite 1) YLEISKAAVA Yleiskaava 2010 (oikeusvaikutukseton): Alue on kerrostalovaltaista asuntoaluetta (AK). (liite 2) ASEMAKAAVA Tontilla on voimassa 7.12.1970 vahvistunut asemakaava, jossa se on moottoriajoneuvojen huoltoasemien korttelialuetta AM. Rakennusoikeutta on osoitettu 1500 m2 ja suurin sallittu kerrosluku on yksi. (liite 3) ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 9 POHJAKARTTA Suunnittelualueen pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset. (liite 4) 4 ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Aloite on YIT Rakennus Oy:n, ST1 Energyn valtuuttamana. Tavoitteena on tutkia tontin 8-3-1 käyttötarkoituksen muutos, asuinrakentamisen sijoittuminen kortteliin ja osaksi ympäröivää kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. Maankäyttösopimusneuvotteluiden lähtökohtana on Kokkolan kaupunginhallituksen 14.4.2014 § 221 hyväksymät periaatteet. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 20.1.2014 § 38 käynnistää asemakaavamuutoksen tontille 272-8-3-1. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Kaavoitusmenettely järjestetään siten, että suunnittelun lähtökohdista, tavoitteista ja mahdollisista vaihtoehdoista kaavaa valmisteltaessa tiedotetaan niin, että alueen maanomistajilla ja niillä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (osallinen), on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta koko asemakaavatyön valmistelun ajan. (MRL 62§) 4.3.1 Keskeiset osalliset Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Keski-Pohjanmaan liitto K.H. Renlundin museo - Keski-Pohjanmaan maakuntamuseo Museovirasto Rakennus- ja ympäristölautakunta Kokkolan Energia Oy Kenet Oy Liikelaitos Kokkolan Vesi Lähiympäristön kiinteistönomistajat ja asukkaat ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 10 4.3.2 Asemakaavatyön vireilletulo Kaupunkirakennelautakunta päätti 7.5.2015 (§ 87) hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman em. alueelle ja ilmoittaa osallisille kaavoituksen vireilletulosta. Ilmoitus vireille tulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä sekä kaupungin Internet -sivulla virallisten ilmoitusten palstalla 14.5.2015. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä 15.5.2015 - 16.6.2015 välisen ajan. Nähtävilläoloaikana saatiin kaksi lausuntoa ja yksi kannanotto. Museoviraston lausunnosta käy ilmi ettei heillä ole arkeologisen kulttuuriperinnön osalta huomautettavaa. K.H.Renlundin museo - Keski-Pohjanmaan maakuntamuseon näkemyksen mukaan "...nykyinen huoltoasemarakennus suhteutuu ympäriöivään kaupunkirakenteeseen varsin hyvin ja rakennus vaikuttaa silmämääräisesti olevan hyväkuntoinen. Edellä mainitusta syystä maakuntamuseo esittää, että kaavaprosessissa tutkitaan olemassa olevan huoltoasemarakennuksen säilyttämismahdollisuudet maankäyttö- ja rakennuslain §50 edellyttämällä tavalla. Lisäksi kaavaa laadittaessa on erityisesti kiinnitettävä huomio siihen miten kaavan sallima rakentaminen, rakennusoikeus ja kerrosluku suhtautuvat olemassa olevaan historialliseen ja nuorempaankin rakennuskantaan hyvän kaupunkiympäristön toteuttamiseksi." Huomautuksen tehnyt Kalevi Rahkola esittää: "Tontin suunnittelussa ei voi mitenkään jättää huomiotta suunnittelualueen ulkopuolista tilaa aina Kruunuvoudintalon puistomaista ympäristöä ja matalaa rakennuskantaa sekä toisaalla avautuvaa koulurakennusta myöten. [...] Alueen suunnittelussa on otettava huomioon tonttien välinen lehtevän puuston ja asutuksen reunustama vanha maantie Hakalahdesta Saarukan ja Hakalaxin talojen, Nylundien varsitehtaan sekä edelleen Lottelundin ison kiven ja entisen Vapon alueen, Punaisen sillan ja raviradan kautta kohti Sannanrantaa ja Elbaa olkoonkin, että yhteys on peittynyt asfaltin alle." 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Luonnosvaihe: Arkkitehtitoimisto Linja arkkitehdit Oy on tutkinut tontin käyttöä kaavaluonnoksen pohjaksi. Lopulta on päädytty ratkaisuun, missä kaksi kuusikerroksista L-muotoista rakennusmassaa sijaitsevat vähän kauempana katujen reunoista ja pysäköintisuoja Pengerkadun puolella. Kaavaluonnos on ollut kaupunkirakennelautakunnan käsiteltävänä 7.10.2015 § 133. Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Kannanotot luonnoksesta pyydettiin esittämään 30.10.2015 mennessä. Kaavaluonnos oli nähtävillä 15.10.-30.10.2015. Nähtävilläolon aikana saatiin kaksi mielipidettä ja kolme lausuntoa. Ympäristöpalvelut toteaa ettei jakeluaseman ympäristölupa ole enää voimassa. Toiminnanharjoittaja kuuluu ilmoittaa kunnna ympäristönsuojeluviranomaisille toiminnan lopettamisesta ja esitettävä suunnitelma jakeluaseman rakenteiden poistamiseksi sekä maaperän ja pohjaveden mahdollisen pilaantumisen selvittämiseksi. Tästä on lisätty merkintä kaavamääräyksiin. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 11 Museovirasto toteaa ettei sillä ole arkeologisen kulttuuriperinnön osalta huomautettavaa. K.H. Renlundin museolla ei ole huomauttamista luonnokseen, mutta edellyttää että Kaarlelankadun itäpuolen jatkosuunnittelussa tulee kriittisesti arvioida kerrostalorakentamisen vaikutuksia kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen Kruunuvoudintalon pihapiiriin. Pengerkatu 4A:n asukkaat huomauttivat, että suoja-aidalla ja -kasvillisuudella Pengerkadun ja -kujan reunassa on ollut suuri merkitys asumis- ja pihaviihtyisyydelle, ja pyytävät huomioimaan tämän uudessa kaavassa. Koko tontin 8-3-1 reunavyöhyke Pengerkadulle päin onkin kaavassa merkitty istuettavaksi tontinosaksi. Pengerkujalle on tonttiliittymän jälkeen auton säilytyspaikan rakennusala, jota saa toteuttaa kaksikerroksisena. Rakenne itsessään toimii silloin suojana. Ellei autokatosta rakenneta rajaan asti, siihen tulee tehdä suoja-aita. Kiinteistön 8-3-2 omistaja ilmaisee huolensa kaavan rakennusten varjostuksen määrästä tontillaan sekä avaran näkymän peittymisestä. Selostusluonnoksessa aiemmin olleet varjostusanalyysit olivatkin vaiheelta, jossa rakenusmassoista suunniteltiin kahdeksankerroksisia. Arkkitehtitoimisto on toimittanut uudet kuvat analyysistä kuusikerroksisesta tilanteesta, josta ilmenee ettei pohjoispuolen tontti varjostu kesällä käytännössä ollenkaan. Analyysissa näkyy varjostustilanteet eri kellonaikoihin 07 ja 17 välillä kesäaikaan. Analyysi kuitenkin osoittaa sen, että auringonkierto suhteessa kyseiseen naapuritonttiin osuu siten, että tärkeimpään oleskeluaikaan (iltapäivä, ilta) tulevat rakennusmassat eivät varjosta kyseistä tonttia myöskään muina vuodenaikoina. Näkymien muuttuminen naapuritontin rakentumisen myötä on totta, mutta kuuluu kaupunkiympäristön kehittämiseen. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS Varjoanalyysejä kaavaehdotuksen mukaisista kuusikerroksisista rakennusmassoista kesän eri vuorokaudenaikoina. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 12 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 13 Ehdotusvaihe Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville vähintään 30 päivän ajaksi teknisen palvelukeskuksen asiakaspalvelun ilmoitustaululle ja kaupungin Internet -sivuille sen jälkeen, kun kaupunkirakennelautakunta on päättänyt lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on tilaisuus tehdä muistutus kaavaehdotuksesta kaupunginhallitukselle. Nähtävilläolosta ilmoitetaan sanomalehdessä sekä kaupungin Internet -sivuilla. Asemakaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta lähetetään kirjallinen ilmoitus sellaiselle asemakaavoitettavaan alueeseen kuuluvan maan omistajalle ja kunnan tiedossa olevalle maan haltijalle, jonka kotikunta on toisella, väestötietojärjestelmään merkityllä paikkakunnalla tai jonka osoite muutoin on kunnan tiedossa. Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan xx.xx.xxxx § xx hyväksyä asemakaavaehdotuksen julkisesti nähtäville asetettavaksi ja lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Asemakaavamuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä xx.xx. - xx.xx.xxxx. Asiasta saatiin/ei saatu muistutuksia. Nähtävilläolon jälkeen, ennen kaavaehdotuksen hyväksymistä, tulee laadittavaksi maankäyttö- ja rakennuslain 12a -luvun mukainen maankäyttösopimus. Maankäyttösopimusneuvotteluiden lähtökohtana on Kokkolan kaupunginhallituksen 14.4.2014 § 221 hyväksymät periaatteet. Kaupunginhallitus käsitteli kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx § xx. Muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, ilmoitetaan kaupungin perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen. Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx Kaavan hyväksymisestä koskevasta päätöksestä ilmoittaminen ja tiedottaminen: • kuulutus lehdessä • kirje niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja ilmoittaneet osoitteensa • päätös viivytyksettä tiedoksi alueelliselle ELY -keskukselle ja ilmoitus muille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 94 §:ssä mainituille tahoille Kaavan lähettäminen tiedoksi: Vahvistunut asemakaava lähetetään maankäyttö- ja rakennusasetuksen 95 §:ssä mainituille tahoille ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 14 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Asemakaavan muutos ei edellytä MRL:n 66§ 2.mom. mukaista viranomaisneuvottelua. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavatyön tavoitteena on tutkia mahdollinen korttelin käyttötarkoituksen muutos, asuinrakentamisen sijoittuminen kortteliin ja osaksi ympäröivää kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Arkkitehtitoimisto Linja Oy on tutkinut tontin rakentamismahdollisuudet erilaisilla vaihtoehdoilla. Rakennusmassoja on ensin ollut kolme noppamaista, viisikerroksista pistetaloa, joista kaksi sijoitettuina Kaarlelankadun suuntaisesti tontin nurkkiin. Aika pian kolmesta tuli kaksi, ja näiden sijoittelua ja korkeutta on tutkittu mm. varjoanalyysein. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS Arkkitehtitoimisto Linja Arkkitehdit Oy:n eri luonnosversioita tontinkäytöstä ja rakennusten massoittelusta. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 15 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS Valittu käyttösuunnitelmaluonnos (VE 2.0), jonka pohjalta kaavaluonnos on laadittu. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 16 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS Arkkitehtitoimisto Linja Arkkitehdit Oy:n havainnekuvia. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 17 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 18 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutoksella muodostuu 8. kaupunginosan asuinkerrostalojen korttelialuetta sekä katualuetta. 5.1.1 Mitoitus Kaavoitettavan alueen kokonaispinta-ala on vajaa 5000 m2. AK -korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta 4850 kem2 jonka lisäksi talousrakennuksia 550 kem2. 5.1.2 Palvelut Suunnittelualueelle ei ole osoitettu palveluita. Alueen lähiympäristössä sijaitsee pari lähimyymälää ja muutaman korttelin pässä kaikki keskustan palvelut. 5.1.3 Häiriöiden huomioiminen Alueella mahdollisesti esiintyvien pilaantuneiden maiden johdosta kaavassa on annettu seuraava määräys: pima-1: Korttelialueen maaperän pi- laantuneisuus tulee tutkia ja tarvittaessa pilaantuneet alueet puhdistaa ja/tai muutoin käsitellä ennen rakennustöihin ryhtymistä ympäristöviranomaisen hyväksymien suunnitelmien mukaisesti. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet ASUINKERROSTALOJEN KORTTELIALUE (AK) 5.3.2. Muut alueet Pieni alue katualuetta Pengerkujan ja Pengerkadun kulmauksessa. 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaava täydentää jo olemassa olevaa kaupunkiympäristöä. Huoltoasemarakennus, joka on toiminut maamerkkinä ja orientaatiopisteenä, poistuu. Sen tilalle tulee kaksi kuusikerroksista asuinkerrostaloa, jotka toimivat orientaatiopisteinä kaupunkimiljöössä. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 10.11.2015 19 Asemakaavaratkaisun kerroskorkeuksissa on nojauduttu kadun toisella puolella olevien 7-kerroksisten kerrostalojen räystäskorkeuksiin. Lisäksi on huomioitu kaava-alueen sijainti merkittävien katujen päätteenä. Pohjoisempana Kaarlelankadun varressa on kerrostaloja ja kaavaratkaisun tavoitteena on täydentää sitä jatkumoa. Nk. Amorintalli on purettu ja myös sillä tontilla sekä muualla korttelissa on asemakaavamuutos käynnissä. Kaupunkikuvallisena ajatuksena on muodostaa ehyt kokonaisuus Kaarlelankadun itäpuolelle siten, että se reunustaa Kruunuvoudintalon kokonaisuutta muodostaen kuitenkin selkeästi omansa. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Asemakaavamuutos ei ole vähentämässä luontoa tai luonnonympäristöä. Päinvastoin, sen myötä alueen kaupunkikuvallinen ilme tulee olemaan vehreämpi ja huolitellumpi. 5.4.3 Muut vaikutukset Asemakaavamuutoksella muodostuu mahdollisuus rakentaa asuintiloja. Rakentamisen volyymi rakennettuun tilanteeseen nähden alueella kasvaa ja tuo mukanaan myös liikennettä. Syntyvän liikenteen vaikutuksia on pyritty minimoimaan rajoittamalla ajoneuvoliittymien määrää ja ohjaamalla niiden sijaintia. Läheiset risteysalueet on vilkkaasti liikennöityjä ja nykyisellään osin jäsentymättömiä, kaavaratkaisu parantaa tilannetta, sillä liittymien paikat sijoittuvat etäämmälle niistä. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Ympäristössä ei ole merkittäviä, normaalista kaupunkiympäristöstä poikkeavia häiriötekijöitä. Viereinen risteysalue on vilkkaasti liikennöity. Kivimuuri Antti Chydeniuksenkadun ja Kaarlelankadun varressa rajaa tontin ja antaa suojaa vilkasta risteystä ja melua vastaan. Hankkeen luonnossuunnitelmissa on ajateltu kivimuuriaihetta korotettavaksi. Näin saadaan suojaisampia yhtenäisiä viheralueita. Vilkasta risteysaluetta voi sen sijaan pehmentää näkyvällä ja jatkossakin kaupunkilaisten orientotumista helpottavalla, näyttävällä katosaiheella, joka viheristutuksineen ja pergoloineen samalla suojaa että luo osittaista läpinäkyvyyttä uudiskohteen pihaan. 5.6. Kaavamerkinnät ja –määräykset Kaavamerkinnät ja – määräykset on esitetty asemakaavakartassa. ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan toteuttaminen voi alkaa sen saatua lainvoiman. KOKKOLASSA 10.11.2015 Jouni Laitinen Kaavoituspäällikkö ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 20 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 21 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS LIITTEET BILAGOR Liite 1, Ote maakuntakaavayhdistelmästä Bilaga 1, Utdrag ur landskapsplanesammanställning ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 22 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS Liite 2, Ote yleiskaavasta, Yleiskaava 2010 Bilaga 2, Utdrag ur Karleby generalplan 2010 ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 23 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS Liite 3, Ote ajantasa-asemakaavasta kantakarttapohjalla Bilaga 3, Utdrag ur uppdaterad detaljplan med baskarta som grund ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 24 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOS HAKALAHDEN SHELLIN TONTTI 8-3-1 SELOSTUS Liite 4, Pohjakartta Bilaga 4, Baskarta ASEMAKAAVATYÖN INTERNET -SIVUT: http://www.kokkola.fi/palvelut/kaavat_ja_kiinteistot/kaavoitus/asemakaavoitus/maksulliset_asemakaavatyot/fi_FI/hakalahden_shell/ 10.11.2015 25
© Copyright 2024