MYNÄMÄEN KUNNAN MAAPOLIITTINEN OHJELMA
MYNÄMÄEN KUNNAN MAAPOLIITTINEN OHJELMA Hyväksytty kunnanvaltuustossa: 26.1.2015 §7 SISÄLTÖ 1 MAAPOLITIIKKA 4 1.1 Yleistä maapolitiikasta 4 1.2 Maapolitiikan toteutuskeinot 5 2 MAAPOLIIITTINEN OHJELMA 7 3 TURUN SEUDUN RAKENNEMALLI 2035 8 3.1 Yleistä 8 3.2 Suunnittelun lähtökohdat 8 3.3 Rakennemallin tavoitteet 9 3.4 Rakennemallin toteuttaminen 10 3.5 MAL-aiesopimus 10 4 MYNÄMÄEN MAAPOLITIIKAN LÄHTÖKOHDAT 12 4.1 Yleistä 12 4.2 Kunnan sijainti ja väestö 12 4.3 Maanomistus 13 4.4 Kaavallinen valmius 4.4.1 Yleiskaavat 4.4.2 Asemakaavat 14 14 15 4.5 Maanhankinta 17 4.6 Taajamat 17 4.7 Kyläkeskukset 17 4.8 Tontinluovutus 18 4.9 Tonttivaranto 18 4.10 Rakennusluvat 20 5 6 7 MAAPOLIITTINEN STRATEGIA 23 5.1 Maapolitiikan tavoitteet 24 5.2 Maapoliittiset linjaukset 24 5.3 Maapoliittiset keinot 25 5.4 Maanhankinta 5.4.1 Vapaaehtoinen kauppa 25 25 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5 Etuosto-oikeuden käyttäminen Lunastaminen Katualueen ilmaisluovutus Liikennealueen ilmaisluovutus 26 27 29 29 5.4.6 Maanhankinnan alueelliset tavoitteet 29 5.5 Maankäyttösopimukset 29 5.6 Kehittämiskorvaus 31 5.7 Tontin luovutus 32 5.8 Maapoliittinen päätöksenteko 32 YHTEENVETO MAAPOLITIIKAN TAVOITTEIDEN TOTEUTTAMISESTA 34 6.1 Tavoitteet maankäytölle kasvualueilla 6.1.1 Keskusta-Asemanseutu 34 36 6.1.2 6.1.3 36 37 Mietoinen/Tavastila Pyhe 6.2 Tavoitteet maankäytölle haja-asutusalueilla 37 6.3 Energiakaavoitus 37 MAAPOLITIIKAN KUNTATALOUTEEN VAIKUTUKSET 38 LIITTEET Liite 1: Mynämäen kunnan sijainti Liite 2: Väestö osa-alueittain Liite 3: Mynämäen kunnan maanomistusalueet Liite 4: Yleiskaavan laatimisprosessi Liite 5: Asemakaavan laatimisprosessi Liite 6: Asemakaava-alueiden sijainti Liite 7: Koulujen ja päiväkotien sijainnit Liite 8: Maapolitiikan vaikutus kuntatalouteen Liite 9: Rakennemallialueen työssäkäyntialue Liite 10: Mynämäen kunnan toimenpide- ja kaavoitusohjelma rakennemallin toteuttamiseksi KUVIOT Kuvio 1: Maankäytön suhde kunnan muihin strategioihin 5 Kuvio 2: Maapolitiikan toteutuskeinot 6 Kuvio 3: Kokonaislupamäärät vuosina 2000-2009 22 Kuvio 4: Maapoliittisen vision keskusalueet 23 Kuvio 5: Mynämäen kunnan maapolitiikan kasvualueet 34 Kuvio 6: Väestöennuste 35 TAULUKOT Taulukko 1: Mynämäen kunnan väestöennuste 13 Taulukko 2: Mynämäen kunnan ikärakenne vuosina 2010-2025 13 Taulukko 3: Mynämäen kunnan kaava-alueet 16 Taulukko 4: Mynämäen kunnan luovutetut tontit 18 Taulukko 5: Mynämäen kunnan vapaat tontit 19 Taulukko 6: Turun seudun rakennemalli –alueen Mynämäen kaavavaranto 20 Taulukko 7 : Yksityisten omistama tonttivaranto kaava-alueilla 20 Taulukko 8: Myönnetyt rakennusluvat lupatyypeittäin vuosina 2004-2009 21 Taulukko 9: Oppilasmääräennuste 36 4 1 MAAPOLITIIKKA 1.1 Yleistä maapolitiikasta Maapolitiikalla tarkoitetaan yleisesti kunnan maankäytön strategista suunnittelua. Maapolitiikka käsittää maanhankintaan ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä tavoitteita ja toimenpiteitä. Tästä seikasta johtuen maapolitiikka onkin tiiviissä yhteydessä kaavoitukseen. Yleiskaava on tärkeässä osassa maapolitiikkaa laadittaessa. Maapolitiikka ja kaavoitus muodostavat kunnan maankäyttöpolitiikan, jonka avulla suunnitellaan ja toteutetaan kunnan eri toimintojen tarvitsemia maankäyttöratkaisuja. Maapoliittisen suunnittelu kulkee yleiskaavoituksen kanssa ’käsi kädessä’. Yleiskaavassa esitettyjen ratkaisujen perusteena tulisi olla myös näkemys siitä, miten ao. ratkaisut toteutetaan. Maapolitiikan keinot ovat välineitä, joilla varmistetaan, että tarvittavat Kunnan alueet maankäytön saadaan ohjaus suunnitelmien koostuu maankäytön mukaiseen käyttöön. strategisista linjauksista, kaavoituksesta ja maapolitiikan toimenpiteistä sekä hajarakentamista ohjaavista päätöksistä. Kaikkien maankäytön ohjauksen toimenpiteiden tulee vaikuttaa samaan suuntaan, jotta maankäytölle asetetut toiminnalliset, laadulliset ja taloudelliset tavoitteet voivat toteutua kustannustehokkaasti. Maankäytön päätavoitteena on varmistaa kysyntää vastaava tonttitarjonta eheässä yhdyskuntarakenteessa. Maapoliittinen ohjelma on asiakirja, jossa valtuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja periaatteet. Maapoliittisen ohjelman laatiminen varmistaa maapolitiikan keinojen tehokkaan hyödyntämisen. Maapoliittisia tavoitteita ovat muun muassa: - hyvän ja tavoitteellisen yhdyskuntarakenteen turvaaminen - kohtuuhintaisen tonttimaan tarjonnan edistäminen - yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen 5 Maapoliittinen ohjelma antaa tietoa kunnan maankäyttöön liittyvästä toimintapolitiikasta niin tontin hakijoille, maanomistajille, rakennusliikkeille kuin uusille päättäjillekin. Maapoliittinen ohjelma tulisi käydä läpi ja tarvittaessa tarkistaa valtuuston vaihtuessa neljän vuoden välein sekä tarvittaessa kuntastrategian, asunto- ja elinkeinopoliittisten linjausten tarkentuessa tai yleiskaavoituksen niin vaatiessa. Ilmastopoliittiset linjaukset Kunnan strateginen suunnittelu Asuntopolitiikka Elinkeinopolitiikka Ympäristöpolitiikka Maankäyttöpolitiikka Yleiskaavoitus Maapolitiikka Asemakaavoitus Kuvio 1. Maankäytön suhde kunnan muihin strategioihin (Kuntaliitto, Holopainen). 1.2 Maapolitiikan toteutuskeinot Kunnan kaavoitusmonopoli on maapolitiikan perusta. Sekä tavoitteet että käytetyt keinot voivat vaihdella kunnittain. Maapolitiikan toteuttaminen käytännössä (toteuttava maapolitiikka) tarkoittaa maan hankkimista, tonttien tai rakennuspaikkojen 6 luovuttamista, kaavoitukseen liittyvien sopimusten tekoa sekä yksityisessä omistuksessa olevien tonttien rakentamisen edistämistä. Kunta voi toteuttaa maapolitiikkaa seuraavilla tavoilla: vapaaehtoinen maanhankinta, etuosto, lunastaminen, maankäyttösopimus, kehittämiskorvaus, kehittämisalue- menettely, tonttien luovuttaminen, yleisten alueiden toteuttaminen, kehotus sekä rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistövero rakentamis(korotettu kiinteistövero). Kuviossa 2 on esitetty maapolitiikan eri toteutuskeinojen aikajänne suhteessa kaavoitukseen ja rakentamiseen. Maan(käyttö)politiikka TEHTÄVÄT Ympäristön seuranta ja kartoitus Vapaahtoinen maanhankinta Katualueen ilmaisluovutus Etuostot Lunastaminen Yleiskaavoitus Kehittämisaluemenettely Asemakaavoitus Sopimus asemakaavoituksesta Maankäyttösopimus Kehittämiskorvausmenettely Kiinteistönmuodostus Tontin luovutus Rakennuslupa- ja valvonta Rakentaminen Yleisten alueiden rakentaminen Rakentamiskehotus Korotettu kiinteistövero Kaavan toteutumista edistävät maapolitiikan välineet AIKA Yleiskaavoitus Asemakaavoitus Rakentaminen Matti Holopainen/Suomen Kuntaliitto Kuvio 2: Maapolitiikan toteutuskeinot (Kuntaliitto, Holopainen). 7 2 MAAPOLIIITTINEN OHJELMA Mynämäen kunta on vastuussa maankäytön ja rakentamisen ohjaamisesta alueellaan. Maapolitiikan ja kaavoituksen yhteisenä tavoitteena on ohjata yhdyskuntarakenteen kehitystä haluttuun suuntaan. Kunta ratkaisee päätöksillään yhdyskuntarakenteen kehittymisen suunnan, laadun ja kustannukset. Harjoittamalla pitkäjänteistä maapolitiikkaa ja kaavoitusta kunta kykenee varmistamaan riittävän tonttitarjonnan sekä laadukkaan asuinympäristön asukkailleen. Tämä on myös kilpailuvaltti, kun kunta kilpailee uusista asukkaista ja yrityksistä. Maapolitiikan, yleiskaavoituksen, asunto- ja elinkeinopolitiikan sekä muun kuntasuunnittelun vuorovaikutuksella varmistetaan kunnan strategisen suunnittelun onnistuminen. Maankäyttöä suunnitellaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisilla kaavoilla. Kaavojen mukaisia maankäyttöratkaisuja toteutetaan käyttämällä maapoliittisia toteuttavia keinoja. Yhdessä maapolitiikka ja kaavoitus muodostavat kunnan maankäyttöpolitiikan, jonka avulla suunnitellaan ja toteutetaan kunnan eri toimintojen tarvitsemat maankäyttöratkaisut. Toteutus edellyttää muitakin kunnan toimia, erityisesti kunnallistekniikan ja muun yhdyskuntatekniikan sekä julkisten palvelujen edellyttämää rakentamista. Maapolitiikan keskeinen tavoite on, että suunniteltu maa saadaan käyttöön suunniteltuna ajankohtana oikeaan hintaan. Parhaiten tavoite varmistuu siten, että kunnan vahva asema asemakaavoituksen piiriin tulevien alueiden omistajana säilyy. Kunnan maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja, jossa kunnanvaltuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja toimenpidesuositukset. Ohjelman yhtenä keskeisenä päämääränä on sitouttaa virkamiehet ja luottamushenkilöt yhteisiin maapoliittisiin tavoitteisiin. Ohjelma on myös julkinen asiakirja, josta jokainen kuntalainen tai muu asianosainen voi saada informaatiota kunnan maapoliittisista toimintalinjoista. 8 3 3.1 TURUN SEUDUN RAKENNEMALLI 2035 Yleistä Turun kaupunkiseudun rakennemallin avulla osoitetaan yhdyskuntarakenteen tavoiteltu kehittyminen pitkällä aikavälillä. Rakennemallityön tavoitteissa on haluttu tunnistaa seudullisesti merkittävät kysymykset ja kuntien yhteistoiminnan kannalta tärkeät ratkaistavat asiat. Tavoitteissa korostuvat kaupunkiseudun kasvua, kehitystä ja kilpailukykyä edistävät rakenteelliset kysymykset. 3.2 Suunnittelun lähtökohdat Rakennemallityön ensimmäisessä vaiheessa muodostettiin kuva Turun kaupunkiseudusta selvittämällä fyysiseen, kulttuuriseen, sosiaaliseen ja taloudelliseen kaupunkiseutuun liittyviä lähtökohtia. Lähtökohtina selvitettiin myös strategista suunnittelua koskeva valtakunnan tason ohjaus, seudullinen suunnittelutilanne sekä luotiin katsaus kuntatason maankäytön suunnitteluun. Suunnittelualueella on noin 324 000 asukasta, joista noin puolet asuu kaupunkiseudun keskuskaupungissa Turussa. Viime vuosikymmeninä väestönkasvu on painottunut kehyskuntiin. Seurauksena on ollut väestön levittäytyminen yhä laajemmalle alueelle kaupunkiseudulla. Työpaikat sekä seudulliset, laajaa väestöpohjaa edellyttävät palvelut ovat keskittyneet keskuskaupunkiin. Lähipalvelut ovat puolestaan keskittyneet kuntien keskuksiin. Asumisen, työpaikkojen ja palveluiden keskinäinen sijainti kaupunkiseudulla vaikuttaa merkittävästi liikkumiseen. Kaupunkiseudulla trendinä on ollut asiointi- ja ostosmatkojen pidentyminen sekä yksityisautoilun kasvu. Rakennemallissa tähdätään kestävään kaupunkirakenteeseen sekä alueen vetovoimaisuuden ja kilpailukyvyn lisäämiseen. Tämä edellyttää seudullista suunnittelua, seudun kokonaisedun priorisointia, nykyistä tehokkaampaa alueidenkäytön ohjausta sekä ennen kaikkea yhteistä tahtotilaa, jotta pitkän aikavälin linjaratkaisujen tekeminen olisi mahdollista. Työn ensimmäisessä vaiheessa 9 käynnistettiin laaja-alainen eri osapuolten välinen keskustelu kaupunkiseudun nykytilasta, sen vahvuuksista ja ongelmista, mahdollisuuksista ja visiosta yhteiseksi tulevaisuudeksi. 3.3 Rakennemallin tavoitteet Turun kaupunkiseudun rakennemallin avulla osoitetaan yhdyskuntarakenteen tavoiteltu kehittyminen pitkällä aikavälillä. Rakennemallityön tavoitteissa on haluttu tunnistaa seudullisesti merkittävät kysymykset ja kuntien yhteistoiminnan kannalta tärkeät ratkaistavat asiat. Tavoitteissa korostuvat kaupunkiseudun kasvua, kehitystä ja kilpailukykyä edistävät rakenteelliset kysymykset. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat muodostaneet hyvän lähtökohdan rakennemallityön tavoitteiden määrittelylle ja koko rakennemallityölle. Rakennemallityön tavoitteet ja valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet tähtäävät lopulta samaan päämäärään, eli toimivaan aluerakenteeseen ja yhdyskuntarakenteen eheyttämiseen. Yhdyskuntarakenteen toimivuus ja viihtyisyys puolestaan ovat suorassa yhteydessä seudun kilpailukykyyn ja siihen, miten kaupunkiseutu tulevaisuudessa onnistuu houkuttelemaan asukkaita ja työvoimaa, joiden avulla seudun kehitystä pitkällä tähtäimellä ylläpidetään. Rakennemallin laatimista ohjaavat tavoitteet on jaettu yleistavoitteisiin ja yksityiskohtaisiin tavoitteisiin. Yleistavoitteet koskevat koko rakennemallin aluetta ja sen laatimisen periaatteita kun taas yksityiskohtaiset tavoitteet ovat pääasiassa sektorikohtaisia tavoitteita, jotka koskevat tiettyjä asiakokonaisuuksia. Tavoitteet muodostettiin tarkastelemalla kaupunkiseudun nykytilannetta – yhdyskuntarakennetta, väestönkehitystä, elinkeinoelämän kilpailukykyä ja muita kaupunkiseudun suunnittelun lähtökohtia – sekä analysoimalla seudun oleellisia kehittämiskysymyksiä, ongelmakohteita, vahvuuksia sekä laatu- ja imagotekijöitä. Tavoitekokonaisuuden osatekijöiksi nousivat tässä tarkastelussa seuraavat asiat: - Elinkeinoelämän toimintaedellytykset 10 - Väestönkasvu - Alue- ja yhdyskuntarakenteen toimivuus ja taloudellisuus - Kuntien ja alueiden rooli kaupunkiseudulla - Keskustojen vetovoimaisuus - Asuntotarjonnan ja asuntoalueiden monipuolisuus - Elinympäristön laatu, viihtyisyys ja turvallisuus - Liikkumisen tavat - Palvelujen saatavuus - Saaristo- ja rannikkoalueen erityispiirteet ja merkitys 3.4 Rakennemallin toteuttaminen Rakennemallityölle asetetut tavoitteet ovat saavutettavissa seudun kuntien pitkäjänteisen sitoutumisen kautta. PARAS-selontekoon sisältyy mahdollisuus Turun kaupunkiseudun ja valtion välisestä maankäytön, asumisen ja liikenteen seudullisesta aiesopimusmenettelystä (MAL-aiesopimus). Menettelyn tarkoituksena on tukea kaupunkiseudun yhdyskuntarakenteen ohjauksen sekä maankäytön, asumisen ja liikenteen yhteensovittamista. Aiesopimuksella on tarkoitus suunnata valtion ja kuntien toimenpiteitä ja voimavaroja seudun yhteisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Rakennemalliratkaisu ei sisällä vaihtoehtoisia kehitysskenaarioita. Oletuksena on saman vaiheistuksen noudattaminen myös tavoiteltua hitaamman kasvun aikana, mikä edellyttää kunnilta vahvaa yhtenäistä näkemystä ja sitoutumista. Myös hitaamman kasvun toteutuessa tulee huolehtia ympäristön vetovoimaisuuteen vaikuttavista laatutavoitteista. Laatutavoitteet voidaan parhaiten saavuttaa voimavaroja suuntaamalla ja keskittämällä. 3.5 MAL-aiesopimus Turun kaupunkiseutu on laatinut ministeriöiden kanssa maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) aiesopimuksen, joka allekirjoitettiin 20.6.2012 Helsingissä. 11 Aiesopimuksessa määritellyt toimenpiteet perustuvat Turun kaupunkiseudun rakennemallityöhön 2035 sekä sen rinnalla käynnissä olevaan seudun liikennejärjestelmätyöhön. Aiesopimuksen tavoitteena on vahvistaa yhdyskuntarakenteen eheytymistä, kehittää liikennejärjestelmää ja ehkäistä väestön sosiaalista ja alueellista eriytymistä ohjaamalla maankäytön, asumisen ja liikenteen ratkaisuja kestävän kehityksen edistämiseksi. Tavoitteena on myös tukea kaupunkiseudun ja sen eri kuntien elinvoimaisuutta, kilpailukykyä sekä sopimusosapuolten välistä yhteistyötä. Keskeisenä aiesopimuksen tavoitteena on vahvistaa eri osapuolten, erityisesti kuntien keskinäistä, sitoutumista kaupunkiseudun rakennemallin 2035 keskeisten tavoitteiden toteutumiseksi. Aiesopimuksen toimenpiteisiin maankäyttöstrategian laatimalla sisältyy toteuttaminen. kuntakohtaiset Turun Yhteinen toimenpide- ja kaupunkiseudun maankäyttöstrategia kaavoitusohjelmat yhteisen toteutetaan rakennemallin toteuttamiseksi. Kuntakohtaiset ohjelmat kootaan seudulliseksi ohjelmaksi, jossa toimenpide- ja kaavoitusohjelmien aineistoa verrataan tarkemmin rakennemallin tavoitteisiin. Rakennemallialueella on lisäksi laadittu yhteinen seudullinen asunto- ja maankäyttöohjelma vuosille 2014–2017; ohjelmaluonnos lausunnolla kunnanhallituksessa 9.6.2014 (§204). Tavoite on, että seudullinen ohjelma hyväksytään alkuvuonna 2015. Ohjelma voi sisältää myös pitemmän aikavälin tavoitteita. Liitteessä 9 on esitetty Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035 työssäkäyntialueen aluerakenne ja seudullinen kehitys. Liitteessä 10 on esitetty Mynämäen kunnan toimenpide- ja kaavoitusohjelma rakennemallin toteuttamiseksi. Tämä ohjelma hyväksyttiin kunnanhallituksessa 9.6.2014 (§204). 12 4 4.1 MYNÄMÄEN MAAPOLITIIKAN LÄHTÖKOHDAT Yleistä Maapoliittinen ohjelma antaa tietoa kunnan maankäyttöön liittyvästä toimintapolitiikasta niin tontin hakijoille, maanomistajille, rakennusliikkeille kuin uusille päättäjillekin. Maapoliittisen ohjelman tavoitteet tarkistetaan valtuuston vaihtuessa neljän vuoden välein sekä tarvittaessa kuntastrategian, asunto- ja elinkeinopoliittisten linjausten tarkentuessa tai yleiskaavoituksen niin vaatiessa. 4.2 Kunnan sijainti ja väestö Mynämäen kunnassa on kaksi asemakaavoitettua taajamaa: Mynämäen kirkonseutu ja Mietoisten kirkonseutu. Kylätaajamia sekä kyläkeskuksia sijoittuu tasaisesti eri puolille kuntaa (Karjala, Pyhe, Laajoki, Kivikylä ). Kunnan poikki pohjois-eteläsuunnassa kulkee valtatie 8, jonka ympäristö on tällä hetkellä rakentajien kannalta vetovoimaisin. Maantie 192 Kustaviin kulkee kunnan itäosassa Mietoisten alueen halki; muita merkittäviä yleisiä teitä ovat mm. Asemantie (1930), Vehmaantie (1950) ja Yläneentie (2020) sekä Keskuskatu ja Kirkkokatu, jotka ovat Mynämäen keskustan läpi kulkevia valtion ylläpitämiä pääväyliä. (Liite 1) Vuoden 2013 lopussa Mynämäellä oli n. 8000 asukasta. Kunnan asukkaista noin 16,4 prosenttia oli alle 15-vuotiaita, noin 62 prosenttia työikäisiä (15-64 v) ja yli 65vuotiaita noin 21,6 prosenttia [Tilastokeskus 21.3.2014]. Liitteessä 2 on esitetty väestön sijoittuminen kunnan eri alueille. Lähes 70 % väestöstä sijoittuu alueelle Keskusta-Mietoisten kirkonkylä-Pyhe. Tämän alueen pinta-ala on noin viidennes kunnan koko pinta-alasta. Tilastokeskuksen ennusteen mukaan Mynämäen väkiluku kasvaa tulevina vuosina maltillisesti: vuonna 2020 väkiluku on noin 8057 (+55 asukasta verrattuna vuoteen 2013), vuonna 2030 noin 8198 (+358 as) ja vuonna 2040 noin 8272 (+477 as). 13 Merkittävä ja kasvava osa väestöstä asuu 5 kilometrin säteellä valtatie 8:sta. Taulukossa 1 on kuvattu väestöennuste vuosina 2015-2040. Taulukko 1: Mynämäen kunnan väestöennuste vuosina 2015-2040 (Tilastokeskus 2012) [viitattu 6.11.2014]) . Väestönmuutos 2015 Syntyneet Kuolleet Luonnollinen väestönlisäys Kuntaan muuttaneet Kunnasta muuttaneet Kokonaisnettomuutto Väkiluku 2020 82 88 -6 365 360 5 8 036 86 89 -3 365 354 11 8 057 2025 2030 86 90 -4 362 343 19 8 124 83 93 -10 363 340 23 8 198 2035 2040 82 99 -17 366 341 25 8 251 84 105 -21 368 343 25 8 272 Taulukko 2: Mynämäen kunnan ikärakenne vuosina 2012-2030 (Tilastokeskus 2012 [viitattu 6.11.2014]). 2012 Yhteensä 0–6 7–16 17–19 20–64 65–74 75–84 85– 4.3 yhteensä miehet 8 042 4 024 562 271 990 516 305 180 4 466 2 304 891 448 580 236 248 69 2015 naiset yhteensä miehet 4 018 8 036 4 010 291 585 291 474 912 457 125 295 160 2 162 4 388 2 261 443 1 029 526 344 557 236 179 270 79 2020 naiset yhteensä miehet 4 026 8 057 4 019 294 616 313 455 874 425 135 253 130 2 127 4 269 2 197 503 1 110 556 321 642 304 191 293 94 2030 naiset yhteensä miehet 4 038 8 198 4 100 303 615 313 449 929 458 123 250 127 2 072 4 078 2 092 554 1 011 510 338 930 444 199 385 156 naiset 4 098 302 471 123 1 986 501 486 229 Maanomistus Kunta omistaa kaavoittamatonta raakamaata, metsää ja peltoa yhteensä n. 850 ha. Alueet sijoittuvat tasaisesti kunnan koko alueelle. Liitteessä 3 on esitetty kunnan omistamien maa-alueiden sijainnit. 14 4.4 Kaavallinen valmius 4.4.1 Yleiskaavat Yleiskaava voidaan laatia koko kunnan alueelle tai osaan kunnasta (osa-yleiskaava). Kunnat voivat myös laatia yhteisen yleiskaavan. Yleiskaava määrittää yleispiirteisesti kunnan maankäyttöä ja toimintoja, kuten esim. asumisen, teollisuuden, tärkeiden liikenneyhteyksien ja virkistysalueiden sijoittumista. Yleiskaavan laadintaa ohjaa seutu- tai maakuntakaava. Yleiskaavan hyväksyy kunta ja kuntien yhteisen yleiskaavan vahvistaa ympäristöministeriö. Liitteessä 4 on esitetty yleiskaavan laatimisprosessi. Mynämäen kunnassa on laadittu yleiskaavoja seuraavasti: • Vahvistetut yleiskaavat (oikeusvaikutteiset): o Keskusta – Aseman seudun osayleiskaava (24.6.1999) o Kirkonkylän ja Pyheen osayleiskaavat (19.6.2000) o Mietoisten rantayleiskaava (20.2.2004) • Ei vahvistetut (ei oikeusvaikutusta): o Huolin osayleiskaava (2.4.1990) o Karjalan Kirkonseudun osayleiskaava (20.11.1990) o Kivijärven osayleiskaava (3.7.1991) o Laajoen osayleiskaava (3.7.1991) o Kanta-Mietoisten yleiskaava (17.12.1996) Keskusta-Asemaseudun oyk:n tarkistaminen on aloitettu joulukuussa 2008. Tavoitteena on, että Keskusta-Asemaseudun oyk vahvistetaan vuoden 2014 lopussa. Mietoisten alueelle laadittujen osayleiskaavojen tarkistaminen on tarkoitus aloittaa vuoden 2015 aikana. 15 4.4.2 Asemakaavat Asemakaavat ovat yksityiskohtaisia kaavoja, joissa yleispiirteiset kaavat, maakuntakaavat ja yleiskaavat, tarkentuvat. Asemakaavoitusta ohjaa yleiskaava. Asemakaava laaditaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten. Siinä määritellään rakennuspaikat käyttötarkoituksineen, kerrosluku, rakennusoikeus, rakennusalue, liikenne-, viher-, puisto- ym. yleiset ja erityisalueet. Asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Mynämäen kunnan asemakaavoitetut alueet sijoittuvat Mynämäen ja Mietoisten keskustojen alueelle. Asemakaavan laatimisprosessi on esitetty liitteessä 5. Mynämäen kunnassa on vahvistettuja asemakaavoja (osa vahvistettu rakennuskaavoina) ja niiden muutoksia kaikkiaan 51 kpl (asemakaavatilanne 31.10.2014). Asemakaavoitetun alueen pinta-ala on yhteensä noin 565 ha. Taulukossa 3 on esitetty Mynämäen kunnan asemakaavat ja niiden muutokset. Asemakaavaalueiden sijainnit on esitetty liitteessä 6 16 Taulukko 3. Mynämäen kunnan kaava-alueet 31.10.2014. KAAVA-ALUE Vahvistettu / pinta-ala hyväksytty ha Nihattulan rakennuskaava 23.3.1973 51,63 Raimelan rakennuskaava 19.10.1976 24,05 Ruotsinpellon rakennuskaava 9.2.1976 14,15 Kilkkamäen rakennuskaava 25.10.1976 21,03 Kivistönmäen rakennuskaava 8.10.1976 Mietolan rakennuskaava 17.1.1978 13,68 Kivistönmäen rakennuskaava II ja edell. Muutos 13.6.1978 59 Kirkonkylän rakennuskaava 14.9.1978 6,96 Kirkonkylän rakennuskaavan muutos ja laajennus 30.8.1983 3,58 Keskustan rakennuskaava 30.11.1983 92,24 Keskustan rakennuskaavan muutos kortt. 137-138 19.10.1987 Roukkulin teollisuusalue 16.2.1988 41,3 Tavastilan rakennuskaava 17.6.1988 13,44 Kilkkamäki-Nihattula, rakennuskaavan muutos ja rakennuskaava 8.9.1988 Kivistönmäen rakennuskaava AP-kortteli 351 sekä kaavatiealue 31.5.1991 Kintikkalan rakennuskaava 8.8.1991 12,4 Kuivelan rakennuskaava ja rakennuskaavan muutos 20.12.1991 32,78 Tursunperän rakennuskaava 20.12.1991 22,16 Keskustan, Nihattulan, Ruotsinpellon rakennuskaava ja kaavan muutos 2.1.1992 Mietolan rakennuskaavan muutos 3.3.1992 Hiittiönmäen rakennuskaava 28.1.1993 40,45 Raimelan rakennuskaavan laajennus ja muutos 2.4.1993 7,32 Pitkäsmäen rakennuskaava 26.4.1993 19,93 Roukkulin rakennuskaavan laajennus ja muutos 28.5.1993 6,07 Nihattulan rakennuskaavan muutos 9.6.1993 Kirkonkylän rakennuskaavan muutos 26.1.1994 Keskustan rakennuskaavan muutos 29.1.1997 Keskustan asemakaavan muutos 10.4.2000 33,3 Kaskisten rakennuskaava 12.10.2000 Nihattulan asemakaavan muutos 26.3.2001 Kuivelan asemakaavan muutos 26.3.2001 Mietoisten teollisuusalueen asemakaava 12.6.2001 13,58 Katteluksen asemakaava 26.6.2002 Kivistönmäen asemakaavan muutos 26.6.2002 Roukkulin asemakaavan muutos 16.9.2002 Kuivelan asemakaavan muutos 16.9.2002 Keskustan asemakaavan muutos kortt. 179, 182-183 21.4.2004 Keskustan asemakaavan muutos kortt. 127-130 21.4.2004 Pitkäsmäen asemakaavan muutos 4.8.2005 12.12.2005 16.2.2007 Sunilan asemakaava 11,09 Tursunperän asemakaavan muutos 26.3.2007 Keskustan asemakaavan muutos 21.4.2008 Kuivelan asemakaavan muutos 15.12.2008 Aseman seudun asemakaava 16.3..2009 10,43 Kintikkalan asemakaavan muutos 16.3.2009 2,4 /lisäys Keskustan asemakaavan muutos (taajamatiet) 5.6.2009 Sunila 3 asemakaava 8.3.2010 10,60 Korttelin 131 asemakaavan muutos 8.3.2010 Korttelin 416 asemakaava 8.3.2010 0,67 564,24 Yhteensä 17 4.5 Maanhankinta Kunnan maanhankinta on ollut viime aikoina vähäistä johtuen siitä, että kaavoitettuja alueita on riittävästi. 4.6 Taajamat Mynämäen kunnan alueella on seuraavat taajamakeskukset palveluineen: • Mynämäen keskusta (kirkonseutu): Pääosa palvelutarjonnasta on keskittynyt keskusta-alueelle: kaupat, erikoisliikkeet, pankkipalvelut, vakuutuspalvelut, terveyskeskus, hammaslääkäri, pienteollisuustoiminta, huoltoasema, kirjasto, rautakauppatoiminta, tori. Yläkoulu, lukio ja Käsi- ja taideteollisuusoppilaitos sijaitsevat keskustan alueella. Keskustan alueella toimii lisäksi kaksi päiväkotia. • Mietoisten kirkonkylä: Mietoisten keskustan alueella ovat seuraavat palvelut: Tavastilan koulu, päiväkoti, hammashoitola ja neuvola. 4.7 Kyläkeskukset Pyhen kylään Kustavientien varrelle on kuntaliitoksen myötä muodostunut uusi taajama-alue, jossa sijaitsevat koulu, päiväkoti, kylätori ja kyläkauppa. Karjalan kylän alueella sijaitsevat koulu, päiväkoti ja pankki. Muissa kyläkeskuksissa sijaitsevat koulut ja päiväkodit ovat: Asema, Ihalainen, Huoli ja Tarvainen. 18 4.8 Tontinluovutus Taulukossa 4 on esitetty luovutettujen (myydyt ja vuokratut) tonttien lukumäärät vuosina 2009-2013. Taulukko 4: Mynämäen kunnan luovutetut tontit 2009-2014. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Myydyt tontit AO Teollisuus 9 1 8 3 3 2 6 0 2 2 3 4 Vuokratut tontit AO 7 5 6 1 4 6 4.9 Tonttivaranto Taulukossa 5 on esitetty Mynämäen kunnan vapaat omakotitontit (AO), rivitalotontit (AR) sekä teollisuustontit (TEOLL). Taulukossa 6 on esitetty Turun seudun rakennemalli – alueen Mynämäen kaavavaranto (sisältäen sekä kunnan että yksityisten tontit kaavoitetulla alueella). Taulukossa 7 on esitetty yksityisten omistama tonttivaranto kaava-alueilla. 19 Taulukko 5: Mynämäen kunnan vapaat tontit (tilanne 31.10.2014). ALUE VAPAIDEN TONTTIEN LKM AO Hietamäenranta Pitkäsmäki Raimela Sunila 1+2 Tavastila Vuohioja Laajoki Munnuinen Mietoinen Kintikkala Kuivela Asemanseutu Keskuskatu (AP) Sunila 3 YHT 4 14 7 18 5 2 5 1 5 33 6 1 1 43 145 AR Kuivela Kintikkala Mietoinen Pitkäsmäki 3 3 1 2 9 AL / KL Mietoinen 4 4 7 8 15 TEOLLISUUSTONTIT Mietoinen Roukkuli 20 Taulukko 6. Turun seudun rakennemalli –alueen Mynämäen kaavavaranto Taulukko 7. Yksityisten omistama tonttivaranto kaava-alueilla YKSITYISTEN OMISTAMAT 33 kpl (keskustan alue) 17 kpl (Raimelan alue) KOKONAISNELIÖT YHT 50 kpl 50 000 m2 AP 10 300 krs-m2 34 000 m2 AK 6150 krs-m2 AO 33 000 m2 17 000 m2 4.10 Rakennusluvat Taulukossa 8 on esitetty myönnetyt rakennusluvat lupatyypeittäin vuosina 2007-2013. Kuviossa 3 on esitetty kokonaislupamäärät vuosina 1980-2013. 21 Taulukko 8: Myönnetyt rakennusluvat lupatyypeittäin vuosina 2007-2013. Rakennusvalvonnan tilasto Myönnetyt rakennus- ja tp-luvat 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 76 5 3 3 24 1 23 7 79 4 42 57 41 2 2 17 1 13 10 40 6 9 3 24 14 61 12 12 5 15 5 43 10 51 0 4 1 8 2 19 15 48 6 9 22 4 3 15 1 16 12 43 12 1 6 2 38 1 4 2 2 Yhden asunnon talot Kahden asunnon talot Rivitalot Kerrostalot Vapaa-ajan asuinrakennukset Vanhainkodit, terveyskesk., koulut Eläinsuojat, maat.rakennukset Saunarakennukset Talousrakennukset, varastot Teollisuus, kauppa, toimisto Yhdyskuntatekniikan rakennukset Muut Maisematyöluvat Purkamisluvat YHTEENSÄ 230 157 150 168 Katselmukset Tp-ilmoitukset Muut päätökset 511 25 182 516 43 171 397 51 163 92755 22883 80104 20288 2007 2 2 Tilavuus m³ Kerrosala m² 5 5 9 3 17 11 50 5 13 2 1 136 3 4 170 133 568 44 215 477 47 137 483 69 187 411 67 162 57757 13188 114315 22868 58106 14223 107993 21392 54445 12149 2008 5 2009 4 2010 10 5 4 10 2011 11 3 2 16 2012 12 4 167 183 2013 9 1 1 11 82 27 119 46 120 16 4 1 128 13 0 0 77 11 1 0 Ympäristönsuojelun tilasto Ympäristöluvat Meluilmoitukset Vesihuoltolain mukaiset päätökset Päätökset yhteensä Tarkastukset Lausunnot Rekisteröinnit Projektit Maa-ainesten otto Maa-ainesluvat kpl Poikkeamispäätökset ja suunnittelutarveratkaisut Lukumäärä yhteensä 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2 0 1 0 2 0 6 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 9 8 7 19 8 8 7 22 Kuvio 3: Kokonaislupamäärät vuosina 1980-2013. 23 5 MAAPOLIITTINEN STRATEGIA Mynämäen kunnan maapoliittinen visio 2020 on: ” Mynämäki on vahvan kuntakeskuksen ja elävien kyläyhteisöjen muodostama kehittyvä kunta, jossa toimivat yhteydet takaavat aktiivisen vuorovaikutuksen Turun kaupunkiseudun ja muiden lähikuntien kanssa. Tavoitteena on korkeatasoinen ja tasapainoinen elinympäristö, monipuolinen elinkeinorakenne ja toimivat palvelut kuntakeskuksen, Asemanseudun ja Mietoisten taajamien alueilla. ” Mynämäen kunnan visio on: ” Mynämäki on vireä ja yhteistyökykyinen kehittyvä kunta, joka tarjoaa asukkailleen ja yrityksilleen turvallisen ympäristön ja laadukkaat palvelut. ” Maapoliittinen visio tukee kunnan visiota. Kuviossa 4 on esitetty visiossa mainitut alueet. Kuvio 4: Maapoliittisen vision keskusalueet 24 5.1 Maapolitiikan tavoitteet Mynämäen kunnan maapolitiikan tavoitteet ovat seuraavat: 1. Korkeatasoinen elinympäristö, joka noudattaa kestävän kehityksen periaatteita 2. Tasapainoinen väestönkasvu ja väestörakenne 3. Dynaaminen ja monipuolinen elinkeinoelämä 4. Monipuolinen ja laadukas palvelutarjonta 5. Seutuyhteistyö 6. Vakaa kuntatalous 7. Elinvoimaiset kyläalueet 5.2 Maapoliittiset linjaukset Mynämäen kunnan maapoliittiset linjaukset ovat seuraavat: 1. Keinojen käytön harkinnassa on huomioitava kaavoitustilanne ja elinkeinoelämän tarpeet. 2. Käytettävien maapoliittisten keinojen on oltava sekä yleisen edun mukaisia että maankäytön suunnittelun kannalta tarkoituksenmukaisia. Myös maanomistajien näkökulma tulee soveltuvin osin ottaa huomioon. 3. Varaudutaan kaikkien lain mahdollistamien maapoliittisten keinojen käyttöön. 4. Kunta kaavoittaa ensisijaisesti omistamilleen maille. 5. Pääosa uudesta asuntorakentamisesta suunnataan asemakaavoitetuille alueille kunnan kasvutavoite huomioiden. 6. Tavoitellaan monipuolista pientalo- ja yritystonttituotantoa. Kuntakeskuksiin kaavoitetaan asuntoalueita, joissa on myös rivi- ja kerrostaloja. 7. Maankäytössä huomioidaan Hiilineutraalit kunnat - hankkeen tavoitteet 25 5.3 Maapoliittiset keinot Mynämäen kunnan maapoliittiset keinot ovat seuraavat: 1. Raakamaan hankinnassa käytetään ensisijaisesti vapaaehtoisia kiinteistökauppoja. 2. Maankäyttösopimuksia käytetään pääasiassa asemakaavoitetuilla alueilla. 3. Kehittämiskorvausmenettelyä käytetään, mikäli maanomistajan kanssa käytävillä neuvotteluilla ei päästä maankäyttösopimuksiin. 4. Kunnalla on valmius sekä raakamaan ja yleisten alueiden lunastukseen että etuosto-oikeuden käyttöön. 5. Asemakaavoitetuilla alueilla rakentamiskehotusta ja korotettua kiinteistöveroa käytetään tarpeen mukaan 5.4 Maanhankinta Kunta voi saada maata omistukseensa vapaaehtoisella kaupalla, etuosto-oikeutta käyttämällä, lunastamalla tai katualueen ilmaisluovutuksena. 5.4.1 Vapaaehtoinen kauppa Vapaaehtoisen kiinteistökaupan tulee olla ensisijainen maanhankintakeino. Tavoitteena on, että maa hankitaan kunnalle raakamaana (metsä-, peltomaa) mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, viimeistään kuitenkin ennen asemakaavoitusta. Raakamaan hinnan arvioinnissa käytetään Maanmittauslaitoksen tilastoja alueen toteutuneista kaupoista. Kunta ei yli-/alihinnoittele raakamaan arvoa. Ainoastaan erityisestä syystä kunta ostaa asemakaavoitettua maata. Näitä ovat muun muassa: - asemakaavoitetut puistot ja muut viheralueet - yleisten rakennusten korttelialueet - muut erityistapaukset 26 Vapaaehtoiseen kiinteistökauppaan perustuvan maanhankinnan tulee olla kunnan taholta aktiivista toimintaa. Viranhaltijoiden tehtävänä on neuvotella maanomistajien kanssa kunnan suunnitelmallisen kehittämisen kannalta tärkeiden maa-alueiden ostamisesta. Kunnalla tulee myös olla riittävästi vaihtomaata. 5.4.2 Etuosto-oikeuden käyttäminen Etuosto tarkoittaa kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö myyjän ja ostajan sopimasta kauppahinnasta. Etuostolain (EoL) mukaan kunta voi käyttää etuostooikeutta vastikkeellisissa kiinteistökaupoissa, joissa kohteen pinta-ala on yli 5.000 m² ja kaupan osapuolena ei ole valtio tai sen laitos, eikä kyseessä ole lain tarkoittama sukulaisluovutus tai pakkohuutokauppa. Etuosto-oikeutta voi lain mukaan käyttää ainoastaan maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Etuostoa ei saa käyttää maan hankkimiseksi muuhun kuin laissa mainittuihin tarkoituksiin. Koska etuosto-oikeuden käyttäminen on laissa tarkoin rajattu, kunnan on huolehdittava siitä, että etuoston käytön perusteet ilmenevät riittävän kattavasti kunnan päätöksestä. Jos etuoston kohteena olevan maan käyttötarkoituksen peruste ei suoraan ilmene asema- tai yleiskaavasta, päätöksen perusteluihin on kiinnitettävä erityistä huomiota. Kunnassa etuosto-oikeutta käytetään harkinnan mukaisesti seuraavissa kiinteistökaupoissa: - alue on tärkeä tulevan yhdyskuntarakentamisen kannalta ja tukee kunnan suunnitelmallista kehittämistä (yleiskaava) - etuosto-oikeuden käyttäminen parantaa kiinteistöomistuksen pirstoutuneisuutta tulevilla suunnittelualueilla - alue on keskeinen kuntalaisten virkistysalue 27 - kauppahinta ei ole ylihintainen (kunnalla on mahdollisuus harkita lunastusmenettelyn käyttöä myös alueen uutta omistajaa kohtaan) - 5.4.3 etuosto-oikeuden käyttäminen ei ole ilmeisen kohtuutonta (EoL 6 §) Lunastaminen Kunnalla on mahdollisuus lunastaa maata yleisen tarpeen niin vaatiessa. Lunastus voi perustua ympäristöministeriön myöntämään erilliseen lupaan (MRL 99 ja 100 §) tai maankäyttö - ja rakennuslain perusteella tapahtuvaan asemakaava-alueen lunastusoikeuteen (MRL 96 §). Lisäksi lain mukaan kunnalle voi syntyä tietyin edellytyksin lunastusvelvoite alueeseen. Raakamaan lunastaminen (MRL 99 ja 100 §) Raakamaan lunastaminen on mukaan mahdollista myös kaavoittamattomilla alueilla ja alueilla, joissa yleiskaavan laatiminen on vireillä. Edellytyksenä kaavoittamattoman raakamaan lunastamiselle on, että kunta tarvitsee aluetta yhdyskuntarakentamiseen ja kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Haettaessa ympäristöministeriöltä lunastuslupaa hakemuksessa tulee perustella muun muassa rakennusmaan ja raakamaan tarjontatilanne. Yleiskaavan perusteella kunta voi hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa alueeseen, jota tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen yhdyskuntakehitykseen. asuntorakentamiseen ja jota tarvitaan Kunta varautuu kunnan hakemaan tai siihen liittyvään suunnitelman mukaiseen raakamaan lunastuslupaa perustelluissa tapauksissa, mikäli kunnan suunnitelmallinen kehittäminen tätä edellyttää. Asemakaavan toteuttamiseen perustuva lunastusoikeus (MRL 96 §) Kunta voi ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavassa yleiseksi alueeksi 28 osoitetun alueen tai yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan tai kunnan laitoksen tarpeisiin. Tontin osan lunastaminen (KML 62 §) Kiinteistönmuodostamislain 62 §:n mukaan tontin osan omistajalla on oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa tonttiin sisältyvää aluetta. Myös kunnalla on tietyin edellytyksin oikeus lunastaa omistajien osuudet. Yleisten alueiden ja yleisten rakennusten korttelialueiden tai näiden osien hankinta kunnalle on pääsääntöisesti perusteltua hoitaa vapaaehtoisella kiinteistökaupalla jo ennen asemakaavan hyväksymistä. Näiden alueiden hankinta kunnalle tapahtuu usein yhtäaikaisesti maankäyttösopimusneuvotteluiden yhteydessä. Alueiden luovutus kunnalle kannattaa toteuttaa kiinteistökaupan esisopimuksella, joka tehdään sen jälkeen, kun asemakaavaluonnos on ollut yleisesti nähtävillä. Esisopimuksessa sovitaan, että lopullinen kiinteistökauppa toteutetaan, kun ao. asemakaava on saanut lainvoiman. Mikäli maankäyttösopimusneuvotteluiden yhteydessä ei päästä kunnan kannalta kohtuulliseen sopimukseen yleisten alueiden luovutuksesta kunnalle, kunta lunastaa yleiset alueet itselleen asemakaavan saatua lainvoiman. Kunta varautuu lunastamaan vanhojen asemakaava-alueiden yleiset alueet tarpeen mukaan. Lunastusvelvoite (MRL 101 ja 102 §) Kunnalle voi syntyä lain mukainen lunastusvelvoite alueeseen, joka asemakaavassa tai joka yleiskaavallisella rakentamisrajoitteella on osoitettu muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan, eikä maanomistaja voi sen vuoksi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan. Lunastusvelvoite tyypillisimmillään kaavoitetuille puistoalueille ja muille viheralueille. syntyy 29 5.4.4 Katualueen ilmaisluovutus Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen liittyy ns. ilmaisluovutusvelvollisuus, millä tarkoitetaan kunnan oikeutta saada maanomistajalta haltuunsa ja käyttöön korvauksetta katualue tietyin edellytyksin. Ilmaisluovutusvelvollisuudesta on tarkemmin säädetty MKL:n 104-105 §:ssä. Yleisen alueen lohkomistoimituksen toimituskustannuksista vastaa lain mukaan kunta. 5.4.5 Liikennealueen ilmaisluovutus MRL 92 §:n mukaan asemakaava-alueilla liikennealueet siirtyvät ilmaisluovutuksena kunnalle. Tämä tapahtuu liikennealueen lohkomistoimituksella, jonka toimituskustannuksista vastaa lain mukaan kunta. 5.4.6 Maanhankinnan alueelliset tavoitteet Keskusta-Asemaseudun alueella taajaman kasvusuunnat määräytyvät tulevan yleiskaavan pohjalta (oyk-ehdotus, liite 4). Mietoisten alueella maanhankintaa toteutetaan olemassaoleviin yleiskaavoihin perustuen. Ensisijaisena maanhankintamuotona on vapaaehtoinen kauppa. Kunnalle hankitaan maa-alueita yritysalueiden perustamisedellytysten parantamiseksi. Maanhankintamuodot tilanteen mukaan ovat vapaaehtoinen kauppa, maankäyttösopimus tai lunastus. Vaihtomaita hankitaan tarpeiden mukaan. 5.5 Maankäyttösopimukset Pääsääntöisesti kunnan tavoitteena on hankkia raakamaata omistukseensa. Käytännössä kuitenkin syntyy tilanteita, joissa maan hankinta ei ole kunnan kannalta 30 tarkoituksenmukaista, esimerkiksi rakennettuja maa-alueita uudelleen kaavoitettaessa. Näitä tilanteita varten kunnalla pitää olla selkeät pelisäännöt, joiden perusteella asemakaavan laadintaan ryhdytään. Maanomistajien ja kunnan välisiä yksityisoikeudellisia sopimuksia, jotka käsittelevät asemakaavojen toteuttamisen vastuunjakoa, oikeuksia ja velvoitteita sekä kustannusten jakamista, kutsutaan maankäyttösopimuksiksi. Sopimusten keskeisenä tavoitteena on kaavan toteuttamiskustannusten oikeudenmukainen kohdentaminen yksityisen tahon ja kunnan kesken. Maankäyttösopimukset ovat vapaaehtoista maanhankintaa täydentävää maapoliittinen keino. Kunnassa maankäyttösopimuksia voidaan laatia seuraavissa tapauksissa: 1. asemakaavan muuttaminen on tarpeen, ja maanomistaja saa asemakaavamuutoksesta merkittävää hyötyä. 2. kaavoitettava alue ei sovellu hankittavaksi kunnan omistukseen ja maanomistaja saa kaavasta merkittävää hyöty 3. ennestään kaavoittamattomalla alueella, maanomistajat tekevät aloitteen asemaakaavan laadinnasta, ja heidän tavoitteensa tulevasta kaavasta on yhteneväinen kunnan kanssa Maankäyttösopimuksissa kustannuksista voidaan sopia siinä laajuudessa, kuin se katsotaan tarpeelliseksi. Maanomistaja osallistuu kunnalle aiheutuviin kustannuksiin sen hyödyn perusteella, joka maanomistajalle on arvioitu kaavasta koituvan. Myös muiden kunnalle tulevien kustannusten korvauksista on mahdollista sopia. Lähtökohtana on että arvonnousun leikkaus on 30-50 %, joka peritään kunnalle tulevien kustannusten katteeksi. Jos arvonnousu tulee poikkeuksellisen korkeaksi, otetaan maankäyttösopimuksissa huomioon myös tasapuolisuus suhteessa muihin maanomistajiin. Se tarkoittaa että arvonnousun leikkaus voi nousta huomattavasti korkeammaksi kuin kehittämiskorvausta määritettäessä. Muutoin hanke raukeaa. Maankäyttösopimuksia voidaan soveltaa, rakennusoikeutta korotetaan yli 500 k-m² . jos asemakaavan muutoksella 31 5.6 Kehittämiskorvaus Kesällä 2003 voimaan tullut MRL:n muutos velvoitti asemakaavasta merkittävästi hyötyä saavat maanomistajat osallistumaan kunnalle aiheutuviin asemakaavan toteuttamiskustannuksiin. Ensisijaisesti kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan kunnan ja maan-omistajan välillä tehtävin maankäyttösopimuksin. Mikäli sopimusneuvottelut eivät johda molempia osapuolia tyydyttävään tulokseen, kunnalla on mahdollisuus periä yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kehittämiskorvauksena niiltä maanomistajilta, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. Kehittämiskorvausta voidaan MRL:n 91 §:n mukaan käyttää seuraavissa tapauksissa : 1. Maankäyttösopimusneuvottelut ovat epäonnistuneet 2. Asemakaavasta syntyy merkittävää hyötyä maanomistajalle 3. Sitova tonttijako vahvistuu asemakaavassa (pääsääntöisesti) 4. Mikäli asemakaavassa on osoitettu maanomistajalle rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen, uutta asuntorakentamisoikeutta pitää olla vähintään 500 kerrosneliömetriä. Kehittämiskorvauksena kustannuksia, joiden Kehittämiskorvausta ei voidaan periä lainmukainen voi vain sellaisia yhdyskuntarakentamisen toteuttamisvastuu soveltaa vesihuollon kuuluu kunnalle. toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin; näiden rakentamis- ja ylläpitokustannukset peritään vesihuoltolain mukaisesti verkoston käyttäjiltä liittymis-, käyttö- ja perusmaksuina. Mikäli rakentamistoimenpide on sellainen, että se palvelee laajemmalti muitakin alueita, kustannuksista voidaan huomioida vain se osuus, mikä palvelee kyseisen kaava-alueen tontteja. Kustannusten tulee olla alueen luonteeseen ja olosuhteisiin nähden kohtuullisia. Kehittämiskorvauksen piiriin kustannustekijät: 1. hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset kuuluvat seuraavat 32 -kadut -puistot - muut yleiset alueet 2. maanhankintakustannukset yleisten rakennusten rakentamiseksi (siltä osin kuin ne palvelevat kaava-aluetta) 3. maaperän kunnostamiskustannukset 4. meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset 5. kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset Kehittämiskorvaus on varsin työläs ja monivaiheinen prosessi, ja sen käyttämisestä on toistaiseksi hyvin vähän kokemuksia valtakunnallisesti. Kunnan ensisijaisena maapoliittisena tavoitteena on ostaa tarvittavat alueet tai pyrkiä sopimaan yksityisten maanomistajien kanssa yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvista kustannuksista maankäyttösopimuksella taikka lunastaa ko. alueet. Mikäli edellä mainittuja keinoja ei voida toteuttaa, käytetään kehittämiskorvausta. Kehittämiskorvaus voi olla enintään 60 % kaavoituksen aiheuttamasta arvonnoususta. Tontin luovutus 5.7 Kunta luovuttaa tontteja pääsääntöisesti myymällä. Tonttivarannosta ja kysynnästä riippuen tonttien myyntiä ohjataan alueellisesti. Tontteja voidaan myös vuokrata. 5.8 Maapoliittinen päätöksenteko Mynämäen kunnan hallintosäännön 46 §:n mukaisesti kunnanhallitus toimii maapolitiikan ohjauksesta ja toteutuksesta vastaavana toimielimenä sekä maaseutuelinkeinojen kehittämisestä ja elinkeinojen kehittämisestä vastaavana toimielimenä. Hallintosäännön 47 §:n mukaan kunnanhallitus päättää mm. seuraavista maankäyttöön kuuluvista asioista: - asemakaavan muuttamisesta, milloin kysymyksessä on MRL 52§:mukaiset muut kuin vaikutukseltaan merkittävät kaavat 33 - rakennuskiellon antamisesta alueelle, jolle asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on vireillä - tonttien ja maankäyttö- ja rakennuslain mukaisten muiden alueiden myynnistä ja vuokralle antamisesta, lukuun ottamatta omakoti-, rivi- ja kerrostalotontteja, valtuuston vahvistamien perusteiden mukaisesti - MRL 171§:n mukaisesta poikkeamisvallasta laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista - MRL 137§:n mukaisista rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella - kaavoituskatsauksen laatimisesta ja hyväksymisestä - rakentamiskehotuksen antamisesta - asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnista - erillisen tonttijaon hyväksymisestä - alueellisen ympäristökeskuksen poikkeamispäätöksestä valittamisesta - rakennuskiellon ja MRL 128§:ssä tarkoitetun toimenpiderajoituksen määräämisestä yleiskaavan laatimiseksi tai muuttamiseksi - hallinto-oikeuden kaavaa tai rakennusjärjestystä koskevasta kumoamispäätöksestä valittamisesta - MRL 91 b §:n mukaisten maankäyttösopimusten hyväksymisestä valtuuston vahvistamien perusteiden mukaisesti - päätösvaltansa siirtämisestä alaiselleen viranhaltijalle ja maankäyttö- ja kaavoitusasioissa tekniselle johtajalle Kunnanvaltuusto hyväksyy ja vahvistaa yleis- ja asemakaavat. MRL:n 52 §:n mukaiset asemakaavat vahvistaa kunnanhallitus. 34 6 YHTEENVETO MAAPOLITIIKAN TAVOITTEIDEN TOTEUTTAMISESTA 6.1 Tavoitteet maankäytölle kasvualueilla Kuvio 5: Mynämäen kunnan maapolitiikan kasvualueet Monipuolinen yhdyskuntarakenne muodostaa Mynämäen kunnalle positiivisen haasteen: miten tuotetaan/ylläpidetään asukkaiden tarvitsemat palvelut tulevaisuudessa. Väestön ikääntyminen ja toisaalta asumisväljyyden hakeminen on huomioitava taajamasuunnittelussa. Toisaalta monipuolinen yhdyskuntarakenne tarjoaa myös mahdollisuuden erottua kilpailluilla tonttimarkkinoilla. Maanomistajia tulee kannustaa myös vapaaehtoisin keinoin ottamaan käyttöönsä kaavoitettu tonttireservi. Tarvittaessa käytetään menetelmänä rakentamiskehotusta ja mahdollisesti myös korotettua kiinteistöveroa. myös 35 Tärkeää on myös sitoutua toteuttamaan alueet loppuun saakka. Ne puistot, kadut ja virkistysalueet, joihin on päätetty panostaa, rakennetaan viivyttelemättä ja myös pidetään kunnossa yhteisesti sovitulla tavalla. Mynämäen kunnan väestökehitys Tilastokeskuksen ennusteen mukaan on esitetty taulukossa 1 sivulla 13. Kunnan oma asukasluvun kasvutavoite (verrattuna vuoden 2010 tasoon) vuonna 2020 on +1000 henkilöä ja vuonna 2030 +2000 henkilöä. Väestömäärän ennusteet on esitetty kuviossa 6. Taulukossa 9 on esitetty perusopetuksen koulujen oppilasmääräennusteet koko kunnan alueella vuosille 20152020 (perustuu väestörekisterin tilastoihin 29.8.2014) . Liitteessä 7 on esitetty nykyisten koulujen ja päiväkotien sijainnit. Kuvio 6: Väestöennuste 36 Taulukko 9: Oppilasmääräennuste [väestörekisteri 29.8.2014] Koulu ASEMA Yht. HUOLI Yht. IHALAINEN Yht. KARJALA Yht. LAURIN KOULU LAURI YHT: PYHÄ Yht. TARVAINEN Yht. TAVASTILA Yht. KAIKKI 6.1.1 2015 2016 2017 2018 2019 2020 45 46 42 48 50 49 32 31 39 40 48 51 17 20 18 19 20 24 40 39 37 33 31 30 530 519 499 483 462 445 47 45 39 46 43 43 33 28 28 27 27 28 66 66 63 64 62 58 799 783 751 750 737 712 Keskusta-Asemanseutu Keskustaan sijoittuvien kerrostalojen ja rivitalojen kysynnän kasvuun tulee varautua nykyisten kaavoitettujen alueiden toteuttaminen. Teollisuus/työpaikka-alueiden kaavoittaminen vahvistetun osayleiskaavan mukaisesti Roukkulin alueelle ( Vt-8:n länsi- ja itäpuoli); itäpuolisen alueen laajamittainen toteuttaminen edellyttää Vt-8:n parantamishankkeen toteutumista eritasoliittymineen. Asemanseudun alueen kehittäminen vahvistetun osayleiskaavan mukaisesti (AO/TP-alueet raideliikenne). 6.1.2 Mietoinen/Tavastila Tavoitteena on nykyisten kaavoitettujen alueiden toteuttaminen (AO-, AR- ja liike/teollisuuskaavat). Nykyisten osayleiskaavojen (Pyhe, Kirkonkylä ja KantaMietoinen) tarkistaminen Mietoisten alueella. 37 6.1.3 Pyhe Virkistysalueiden (Saaren alue, Aarlahti, Laajoen suisto) käytön lisääminen. 6.2 Tavoitteet maankäytölle haja-asutusalueilla Haja-asutusalueiden tulee säilyä elinvoimaisina. Mahdollisuudet rakentaa hajaasutusalueille tulee säilyttää. Kyläyhdistyksiä tulee kannustaa tonttimarkkinointiin, mutta myös yhteiskäyttöalueiden ylläpitoon. Erityisesti tulee panostaa ensisijaisesti niiden kyläalueiden asuttuna säilyttämiseen, joissa on kunnan järjestämiä palveluita. Hajarakentamisenkin tulee olla yhdyskuntarakenteen ja ympäristön kannalta hallittua. Kyläyhdistyksiä tulee ensisijaisesti kannustaa kylien toiminnallisten suunnitelmien laatimiseen. Ns. kyläkaavojen laatiminen on lähes yleiskaavan laatimisen tasoinen prosessi, joten niiden laatimisen tulee olla tarkoin harkittua ja kaavan laatimisen tavoitteet tulee tarkoin harkita. 6.3 Energiakaavoitus Kokeiluluontoisesti selvitetään, voidaanko asemakaavan laatimisessa huomioida uusiutuvat energiamuodot: esimerkiksi maalämpö, (hake/pelletti/kasvi), aluelämpökeskus. tuuli-, aurinko-, bioenergia Energiatarkastelua voidaan tehdä myös olemassa oleville toteutumattomille kaava-alueille. Kaavan laatimisen yhteydessä selvitetään, voidaanko ns. energiamääräyksiä/suosituksia kirjata kaavamääräyksiin sekä määräysten toteutumisen vaikutus hiilipäästöihin (mahdollinen vähentävä vaikutus). 38 7 MAAPOLITIIKAN VAIKUTUKSET KUNTATALOUTEEN Maankäyttöratkaisuilla ja yhdyskuntarakenteella on merkittävä vaikutus kuntatalouteen. Asumisen sijoittumisella nykyisen yhdyskuntarakenteen yhteyteen, läheisyyteen tai haja-asutusalueelle on vaikutusta infran rakentamis- ja kunnossapitokustannuksiin sekä kunnallisten palvelujen toimintamenoihin. Kuvassa 8 on esitetty eri alueiden toteutuskustannusten keskinäinen suhde. Uudisalueen kokonaiskustannukset jakautuvat kunnan, asukkaiden, yritysten ja valtion kesken seuraavasti : - Kunta o maan hankinta o infran ja toimitilojen rakentaminen ja kunnossapito o kunnalliset palvelut - Asukkaat o asuntojen rakentaminen ja kunnossapito o työmatkat ja muu henkilöliikenne - Yritykset o toimitilojen rakentaminen ja kunnossapito - Valtio o liikenneinfran rakentaminen ja kunnossapito Yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat menot ja tulot jakautuvat pääoma- ja käyttötalouteen liitteessä 8 esitetyn mukaisesti.
© Copyright 2024