Ejendomsforeningen Danmark
Investering i fast ejendom
Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott
Larsen, Ejendomsforeningen Danmark
Aktuelt: Ny lejelov – hvad kan vi
forvente?
L97 Ny lejelov – 1. behandling torsdag d. 15. januar 2015
Indeholder blandt andet:
- Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
- ”Normalistandsættelse” ved fraflytning
- Nye vedligeholdelsesplaner
- Nye regler om beboerrepræsentationer
- Nettoprisindeksering af lejen
- Sammenskrivning og dubletter i lejelov og boligreguleringslov
ED afholder flere gåhjemmøder i hele landet medio/ultimo marts måned
ED afholder kurser om den nye lejelov 12. maj i Aarhus + 15. januar i København
Aktuelt: Ny planlov – hvad kan vi
forvente?
L89 Ny planlov og lov om almene boliger – 2. behandling
torsdag d. 22. januar 2015
Indeholder blandt andet:
- Ved fremtidige projekter kan kommunen stille krav om
byggeri af almene boliger ved hjælp af planloven
ED har foretræde for folketingets boligudvalg d. 15. januar
Invsteringsejendomsmarkedet
www.ejendomsforeningen.dk
Hvad betyder faldende
forrentningskrav?
Forrentningskravet er faldet 1,5 procentpoint fra 1986-2004
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Kilde: Sadolin & Albæk
Anm.: Data er for kontorejendomme i København med primær beliggenhed.
www.ejendomsforeningen.dk
Overblik over
investeringsejendomsmarkedet
Information
Markedet for erhvervsarealer
Udbud
Nye arealer
Kausalt flow
Efterspørgsel
Lokal og national
økonomi
Leje
Udlejede arealer
Prognoser
Markedet for ejendomsudvikling
Hvis Ja
Kan udvikling betale sig?
Markedet for investeringsaktiver
Cash flow
Forrentningskrav
Byggeomkostning
Ejendomsværdi
Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate – Analysis and
Investments, 3rd Edition.
Udbud
(Ejer sælger)
Efterspørgsel
(Investor køber)
Kapitalmarked
www.ejendomsforeningen.dk
I) Markedet for
erhvervsarealer (leje)
Leje (kr.)
Beholdning (m2)
Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate – Analysis and
Investments, 3rd Edition.
www.ejendomsforeningen.dk
II) Markedet for
investeringsaktiver
Leje (kr.)
Ejendomsværdi (kr.)
Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate – Analysis and
Investments, 3rd Edition.
www.ejendomsforeningen.dk
Byggeri (m2)
III) Markedet for
ejendomsudvikling
Ejendomsværdi (kr.)
Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate – Analysis and
Investments, 3rd Edition.
www.ejendomsforeningen.dk
IV) Markedet for
erhvervsarealer (tilpasning)
Byggeri (m2)
Beholdning (m2)
Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate – Analysis and
Investments, 3rd Edition.
www.ejendomsforeningen.dk
Firkvadrantmodellen
Ligevægt på lang sigt
II) Markedet for
investeringsaktiver
(værdiansættelse)
Leje (kr.)
I) Markedet for erhvervsarealer
(fastsættelse af markedsleje)
Ejendomsværdi (kr.)
Beholdning (m2)
III) Markedet for
ejendomsudvikling
(byggeri)
IV) Markedet for erhvervsarealer
(tilpasning af beholdning)
Byggeri (m2)
Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate – Analysis and
Investments, 3rd Edition.
www.ejendomsforeningen.dk
Faldende forrentningskrav
II) Markedet for
investeringsaktiver
(værdiansættelse)
Leje (kr.)
I) Markedet for erhvervsarealer
(fastsættelse af markedsleje)
Ejendomsværdi (kr.)
Beholdning (m2)
III) Markedet for
ejendomsudvikling
(byggeri)
IV) Markedet for erhvervsarealer
(tilpasning af beholdning)
Byggeri (m2)
Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate – Analysis and
Investments, 3rd Edition.
www.ejendomsforeningen.dk
Hvad betyder faldende
forrentningskrav på lang sigt?
•
•
•
•
Ejendomsværdier
Markedsleje
Byggeri og udvikling
Beholdning af erhvervsarealer
www.ejendomsforeningen.dk
Faldende forrentningskrav
II) Markedet for
investeringsaktiver
(værdiansættelse)
Leje (kr.)
I) Markedet for erhvervsarealer
(fastsættelse af markedsleje)
Ejendomsværdi (kr.)
Beholdning (m2)
III) Ejendomsudviklingsbranchen
(byggeri)
IV) Markedet for erhvervsarealer
(tilpasning af beholdning)
Byggeri (m2)
Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate – Analysis and Investments, 3rd Edition.
www.ejendomsforeningen.dk
Faldende forrentningskrav på
kort og lang sigt
• Ejendomsværdier
• Markedsleje –
• Byggeri og udvikling
–
• Beholdning af erhvervsarealer –
www.ejendomsforeningen.dk
Investeringsejendomsmarkedet
• Overordnet perspektiv
– (husk regionale udvikling og trends i sektorer)
• Faldende forrentningskrav
stigende ejendomsværdier
mere ejendomsudvikling og byggeri
faldende markedsleje (hvis der ikke kommer efterspørgsel)
• Større efterspørgsel efter kvadratmeter?
www.ejendomsforeningen.dk
Nationaløkonomi
www.ejendomsforeningen.dk
Overraskelse i 2015
• ”Europa falder tilbage i recession.
Tyskland er speciel svag på grund
af faldende efterspørgsel fra diverse
handelspartnere. De europæiske
ledere reagerer ikke med
finanspolitik. Politisk rykker Europa
faretruende med højre”.
Kilde: Frit oversat fra Byron Wiens 2015 10 største overraskelser i 2015. I 2014 ramte
han 4 ud af 10 rigtige. Ikke dårligt i betragtning af sværhedsgraden.
www.ejendomsforeningen.dk
Økonomiske nøgletal
2013
2014
2015
2016
2020
0,4
0,5
1,5
2,6
2,8
-0,9
-1,7
-3,6
-2,7
0,3
7,3
5,8
4,5
3,6
0,1
Nettoledighed (1.000 pers.)
118
108
108
105
91
Timeløn (pct.)
1,7
1,5
1,9
2,7
2,9
Inflation (pct.)
1,0
0,7
1,3
1,7
2,0
BNP-vækst (pct)
Offentlig saldo (pct. af BNP)
Betalingsbalance (pct. af BNP)
Kilde: De Økonomiske Råds rapport: "Dansk Økonomi Efterår 2014".
www.ejendomsforeningen.dk
Vækstforventningerne
skuffer fortsat
Kilde: DØRS.
www.ejendomsforeningen.dk
Real prisindeks for
enfamiliehuse 1971-2013
Kilde: 1971 – 1995 : Danmarks Statistik og Nationalbanken,
1995 – 2010 : Realkreditraadet
www.ejendomsforeningen.dk
Real prisudvikling på
ejendomme
Kilde: Danmarks Statistik.
Anm. 1992K2=100. Real prisudvikling efter ejendomskategori. Ejendomspriserne er renset for
udviklingen i inflation. Inflation er målt med forbrugerpriserne.
.
www.ejendomsforeningen.dk
Priser for
investeringsejendomme
1992-2014
Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk
Note: Erhverv er ekskl. fabrikker. Prisindekset er nominelt
www.ejendomsforeningen.dk
Ejendomsforeningen Danmarks
forventningsundersøgelse
Fra 2000 til 2013
vises det totale
afkast af IPD
Dansk
Ejendomsindeks.
2014 til 2016 viser
gennemsnit af
svarene i
Ejendomsforeningen Danmarks
forventningsundersøgelse. 50 % af
svarene ligger
inden for de blå
linjer.
2014
2015
2016
2014-2018
Totalt afkast (%)
5,3
5,5
5,6
5,6
Kvartalsændring
0,2
0,1
0,0
0,1
-0,1
-0,3
Ny
Ny
Årsændring
Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks og
Ejendomsforeningen Danmark
www.ejendomsforeningen.dk
Vigtigste pointer
• Ny lejelov vil isoleret set betyde faldende værdier på
boligejendomme
• Ny planlov betyder tab for områder, hvor kommunen
tvinger grundejer til at sælge
• Investeringsejendomsmarkedet vil overordnet opleve
værdistigninger og på sigt ejendomsudvikling og
byggeri – på trods af manglende efterspørgsel
• Byggeri og udvikling af erhvervsejendomme bliver
forsinket indtil økonomiske tomgang falder
• Et scenarie er, at den europæiske økonomi bakker
allerede i 2015
www.ejendomsforeningen.dk
[email protected]
www.ejendomsforeningen.dk
Telefon: 33 12 03 30
Ejendomsforeningen Danmark
Havnegade 4
8000 Århus C
Nørre Voldgade 2
1358 København K