Ejendomsinvestering og
finansiering
Dag 5
1
www.ejendomsforeningen.dk
Ejendomsinvestering og
finansiering
•
Undervisningsplan
–
Introduktion
•
•
•
•
–
Investeringens fordelagtighed I
•
–
Cash-flow
Investeringens fordelagtighed II
•
Levetidskalkuler
–
Strategisk investering og mål
–
Måling af ejendomsafkast
•
–
–
–
–
–
2
Investeringsejendomsmarkedet
Teori- og metodegrundlag
Introduktion til måling af ejendomsafkast
Rentesregning
Direkte afkast, værditilvækst, totalt afkast.
Værdiansættelse af ejendomme
Finansiering af fast ejendom
Risiko
Porteføljeteori
Opsamling og spørgsmål
www.ejendomsforeningen.dk
Måling af ejendomsafkast
3
www.ejendomsforeningen.dk
Måling af afkast
• Afkastet kan inddeles i:
– direkte afkast
– værditilvækst
4
www.ejendomsforeningen.dk
Money-Weighted Return (MWR)
• Indtil videre er der beregnet med: Money-Weighted
Return (MWR)
• Det er en simpel måde at beregne afkast, hvor
værdistigningen og investeringen forudsættes at
foregå på ét bestemt tidspunkt
5
www.ejendomsforeningen.dk
Time-Weighted Return (TWR)
• En metode til at beregne afkast, hvor værdistigning og
investeringer fordeles på de konkrete måneder
• Kan opdeles i direkte afkast og værditilvækst som ved
MWR
– Men direkte afkast og værditilvækst summer ikke
nødvendigvis til totalt afkast
• Ved større porteføljer er der kun små forskelle i
resultaterne ved MWR og TWR, men der kan være
større forskelle for enkeltejendomme
6
www.ejendomsforeningen.dk
Time-Weighted Return
• Fordele ved TWR
– svarer til beregning af afkast for andre aktivtyper
– mere oplagt med hyppigere afkastberegninger
– ikke problemer med timing af investeringer
• TWR beregnes i to trin
– 1: Afkast beregnes for hver måned
– 2: De månedlige afkast samles til årligt afkast
7
www.ejendomsforeningen.dk
Time-Weighted Return
Trin 1 (Månedligt direkte afkast):
måned
t
IR
NI t
=
CVt −1 + Ct
- Formlen svarer til direkte afkast ved MWR
8
www.ejendomsforeningen.dk
Time-Weighted Return
Trin 1 (Månedlig værditilvækst):
måned
t
CR
CVt − CVt −1 − Ct
=
CVt −1 + Ct
- Formlen svarer til værditilvækst ved MWR
9
www.ejendomsforeningen.dk
Time-Weighted Return
Trin 1 (Månedligt totalt afkast):
måned
t
TR
NI t + (CVt − CVt −1 − Ct )
=
CVt −1 + Ct
- Formlen svarer til totalt afkast ved MWR
10
www.ejendomsforeningen.dk
Time-Weighted Return
Trin 2 (Årligt totalt afkast):
a)
12
TRtår (indeks) = ∏ (1 + TRtmåned ) × TR basis
t =1
= (1 + TRt januar ) × (1 + TRt februar )
× ... × (1 + TRtdecember ) × TR basis
b)
TRtår =
11
TRtår (indeks) − TR basis
TR basis
www.ejendomsforeningen.dk
Time-Weighted Return - eksempel
Tid
t
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
I alt
Kapitalværdi
CV t
10.500.000
10.541.667
10.583.333
10.625.000
10.666.667
10.708.333
10.750.000
10.791.667
10.833.333
10.875.000
10.916.667
10.958.333
11.000.000
Invest mm.
Ct
100.000
100.000
Nettoindtægt
NI t
45.833
45.833
45.833
45.833
45.833
45.833
45.833
45.833
45.833
45.833
45.833
45.833
550.000
Tæller
87.500
87.500
87.500
87.500
87.500
-12.500
87.500
87.500
87.500
87.500
87.500
87.500
Nævner
Afkast pct.
måned
TR t
10.500.000
10.541.667
10.583.333
10.625.000
10.666.667
10.808.333
10.750.000
10.791.667
10.833.333
10.875.000
10.916.667
10.958.333
0,83
0,83
0,83
0,82
0,82
-0,12
0,81
0,81
0,81
0,80
0,80
0,80
TWR
12
Indeks
100
100,8
101,7
102,5
103,4
104,2
104,1
104,9
105,8
106,6
107,5
108,4
109,2
9,2
www.ejendomsforeningen.dk
Regning med indeks - eksempler
a) Hvor meget er det totale afkast steget i 1. kvartal?
b) Hvor meget er det totale afkast steget i 4. kvartal?
•
•
13
Ad a) [(102,5-100)/100]*100 = 2,5 %
Ad b) [(109,2-106,6)/106,6]*100 = 2,4 %
www.ejendomsforeningen.dk
Opgave
14
www.ejendomsforeningen.dk
Måling af ejendomsafkast - data
15
www.ejendomsforeningen.dk
Totalt afkast – alle sektorer
16
2000
2006
2010
2011
2012
2013
2014
Totalt afkast
10,2
16,9
5,3
4,9
3,8
3,5
4,5
Direkte afkast
6,5
5,1
5,0
4,8
4,8
4,7
5,0
Værditilvækst
3,5
11,3
0,3
0,0
-0,9
-1,2
-0,5
Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
www.ejendomsforeningen.dk
Realt totalt afkast 1985-2014
17
Kilde: IPD, Sadolin & Albæk og Ejendomsforeningen Danmark
www.ejendomsforeningen.dk
Afkast for forskellige sektorer i
Danmark 2014
3,7
5,0
-1,7
-0,5
-4,0
18
0,5
5,1
5,0
-2,0 0,0
2,0
Direkte afkast
Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
6,8
4,0
6,0
8,0
Værditilvækst
10,0
12,0
www.ejendomsforeningen.dk
15 års gennemsnitligt totalt afkast,
Danmark 2000-2014
19
Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
www.ejendomsforeningen.dk
Totalt afkast i Europa
2012 og 2013
20
Kilde: IPD
www.ejendomsforeningen.dk
Sv
er
ig
e
No
r
Fr ge
an
k
Da rig
nm
ar
k
Irl
an
Ty
d
sk
la
nd
Ita
lie
n
Fi
St
nl
or
br and
ita
nn
ie
n
Sp
an
ie
n
Sc
hw
Po eiz
rtu
ga
l
Ho
lla
nd
Procent af kapitalværdi
Sektorfordelingen i andre lande
100%
21
80%
60%
40%
20%
0%
Kontor
Kilde: IPD
Butikker
Bolig
Industri
Andet
www.ejendomsforeningen.dk
Måling af ejendomsafkast for
porteføljer
• Formler fra lærerbøger anvendes
22
www.ejendomsforeningen.dk
Direkte afkast
NI t
IRt =
CVt −1 + Ct
Hvor:
• IRt = direkte afkast i måneden t
• NIt = nettoindtægter i måneden t
• CVt-1= kapitalværdi, primo måneden t
• Ct= investeringer i måneden t
23
www.ejendomsforeningen.dk
Værditilvækst
CVt − CVt −1 − Ct + CPt
CRt =
CVt −1 + Ct
Hvor:
• CRt = værditilvækst, måneden t
• CVt = kapitalværdi, ultimo måneden t
• CVt-1=kapitalværdi, primo måneden t
• Ct= investeringer i måneden t
• CPt = delsalg etc. i måneden t
24
www.ejendomsforeningen.dk
Totalt afkast
NI t + CVt − CVt −1 − Ct + CPt
TRt =
CVt −1 + Ct
25
www.ejendomsforeningen.dk
Forklaringer på ændringer i
værditilvæksten
• Ændringer i værditilvæksten kan forklares ved:
– markedslejevæksten
– ændring i afkastkravet
– alle andre forhold (residual)
26
www.ejendomsforeningen.dk
Betydning af markedslejevækst og
ændring i forrentningskrav i 2011
-1,3
Bolig (-1,7)
-3,1
2,7
-1,1
Butikker (1,5)
0,3
2,3
-0,2
0,20,5
Kontor (0,5)
-3,4
Industri (-2,8)
0,0 0,6
-1 -0,1 1,0
Alle ejendomme (-0,1)
-5
-4
-3
-2
Markedslejevækst
-1
0
1
2
3
4
Ændring i afkastkrav
Residual
27
Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
www.ejendomsforeningen.dk
Markedslejevækst
MRVt − MRVt −1
MRVGt =
• 100
MRVt −1
Hvor:
• MRVGt = markedslejevæksten i måneden t
• MRVt-1= markedsleje, primo måneden t
• MRVt= markedsleje, ultimo måneden t
28
www.ejendomsforeningen.dk
Ændring i afkastkravet, %-point
∆AK t (% − point ) = AK t − AK t −1
Hvor:
• ΔAKt(%-point)= ændring i afkastkravet i procentpoint i måneden t
• AKt-1= afkastkrav, primo måneden t
• AKt= afkastkrav, ultimo måneden t
29
www.ejendomsforeningen.dk
Ændring i afkastkravet, i %
AK t − AK t −1
∆AK t (%) =
• 100
AK t −1
• Hvor:
• ΔAKt(%)= ændring i afkastkravet i procent i måneden t
30
www.ejendomsforeningen.dk
Ændring i afkastkravet
(betydningen for værditilvæksten)
AK t − AK t −1
∆AKVt = −
• 100
AK t −1
• Hvor:
• ΔAKVt= betydningen for værditilvæksten ved ændring i
afkastkravet i måneden t
31
www.ejendomsforeningen.dk
Kombineret effekt af
markedslejevækst og ændring i
afkastkravet
 ΔAKVt   MRVGt  
kombeffektt = 1 +
 • 1 +
 − 1 • 100
100  
100  

• Hvor:
• kombeffektt= afkastkravets og markedslejens betydning for
værditilvæksten i måneden t
32
www.ejendomsforeningen.dk
Residual
residualt = CRt − kombeffektt
• Hvor:
• residualt= residual for forklaringen på værditilvæksten i måneden t
33
www.ejendomsforeningen.dk
Opgave
34
www.ejendomsforeningen.dk
De vigtigste pointer...
• Det totale afkast kan opsplittes i direkte afkast og
værditilvækst
• I praksis beregnes det totale afkast som et indeks hver
måned (TWR)
• Data kan opdeles på sektorer (butik, kontor, industri,
bolig) og mere detaljerede segmenter
• Værditilvæksten kan forklares ved markedslejevækst,
ændring i afkastkrav og residualet (andre forklaringer)
35
www.ejendomsforeningen.dk
[email protected]
www.ejendomsforeningen.dk
Telefon: 33 12 03 30
Ejendomsforeningen Danmark
Havnegade 4
8000 Aarhus C
Nørre Voldgade 2
1358 København K
36
www.ejendomsforeningen.dk