Administration af boligudlejningsejendomme I – Efterår 2013
22.01.2015 Tidligere eksamensopgaver Erhvervslejeret Forår 2015 1 Tidligere eksamensopgaver: - Eksamen EA Erhvervslejeret 2014 Eksamen EA Erhvervslejeret 2013 Eksamen EA Erhvervslejeret 2012 2 Ejendomsforeningen Danmark Uddannelse til ejendomsadministrator Erhvervslejeret DEAS - Eksamensopgave – forår 2014 Fredag den 20. juni 2014 Kl. 10.00 – 14.00 Til løsning af disse opgaver gives 4 timer. Dette opgavesæt består af 3 opgaver på 19 sider inklusive forside og bilag, der indgår i bedømmelsen af den samlede opgavebesvarelse. Vægtfordeling De enkelte delopgaver vægtes med følgende fordeling: Opgave 1: 30 % Opgave 2: 30 % Opgave 3: 40 % Bilag Til opgaven er vedlagt følgende bilag: Bilag 1.1 – Uddrag af erhvervslejekontakt Bilag 1.2 – Kalender for sidste halvår 2014 Bilag 1.3 – Oversigt over satser i lejelovgivningen 2013-2014 Bilag 1.4 – Uddrag af erhvervslejekontakt Bilag 1.5 – Uddrag af erhvervslejekontakt Bilag 2.1 – Oversigt over gældende rentesatser pr. 2. juni 2014 Bilag 2.2 – Kalender for 2015 Bilag 3.1 – Uddrag af erhvervslejekontrakt Bilag 3.2 – Driftsregnskab 2014 for erhvervslejemål Tilladte hjælpemidler Bemærk Undervisningsmateriale, litteratur, alle skriftlige hjælpemidler samt lommeregner er tilladt. Usb-stick skal afleveres sammen med den fulde besvarelse. 3 OPGAVE 1 (30 %) Udlejer Frans Frederiksen ejer ejendommen Gammel Voldgade 1, København K, som ligger ud til et travlt trafikkryds i indre København. Ejendommen består af 3 lejemål fordelt på 2 lejemål i stueetagen og 1 lejemål på 1., 2. og 3. etage. Lejemålet beliggende i stueetagen, tv. er udlejet til diskotek, og lejemålet beliggende i stueetagen, th. er udlejet til restaurant, mens det sidste lejemål på de øvrige etager er udlejet til kontor. Restauranten i stueetagen har igennem et længere stykke tid gået meget dårligt, og flere aviser har da også givet restauranten særdeles ringe anmeldelser. Den franske madanmelder Henrik Hovskisnovski skrev eksempelvis i sin anmeldelse, at han ved besøget i restauranten havde haft en meget lærerig oplevelse. Han vidste således nu, hvordan en restaurant absolut ikke skulle drives. Lejer Tommy Thomsen kan imidlertid ikke forstå, hvorfor hans restaurant går så dårlig. Han synes selv, at hans mor og fætter, som står i køkkenet, laver fantastisk mad, og at han selv som tjener giver gæsterne en superb service. Sandsynligvis som følge af de dårlige tider for restauranten oplever Frans Frederiksen, at Tommy Thomsen indbetaling af leje bliver mere og mere sporadisk. Det bliver i løbet af 2014 mere reglen end undtagelsen, at Tommy Thomsen indbetaler lejen meget forsinket eller først efter henvendelse fra Frans Frederiksen. Frans Frederiksen bliver efterhånden træt af dette og drømmer om at få en mere stabil lejer. I oktober 2014 retter Frans Frederiksen derfor henvendelse til dig som sin administrator og beder om, at du sender et påkrav til Tommy Thomsen og ophæver lejemålet, hvis han ikke indbetaler lejen på kr. 20.000 for november måned. Frans Frederiksen ønsker, at du sender påkrav og ophævelse hurtigst muligt og kræver det størst mulige påkravsgebyr. Uddrag af lejekontrakt for stueetagen, th., er vedlagt som Bilag 1.1, og kalender for sidste halvår af 2014 er vedlagt som Bilag 1.2. Spørgsmål 1.1: Hvornår kan påkrav og ophævelse tidligst sendes? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Spørgsmål 1.2: Beregn påkravsgebyrets størrelse? Oversigt over satser i lejelovgivningen vedlægges som Bilag 1.3. Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Tommy Thomsen indbetaler aldrig den manglende leje eller påkravsgebyr. Den dårlige anmeldelse fra den franske madanmelder Henrik Hovskisnovski har fuldstændigt fjernet Tommy Thomsens lyst til drive restaurant, og han vil bare gerne ud af lejeforholdet. Efter modtagelse af Frans Frederiksens ophævelse fraflytter Tommy Thomsen derfor lejemålet den 1. december 2014, hvor han afleverer nøglerne til Frans Frederiksen. Frans Frederiksen gør i denne sammenhæng Tommy Thomsen opmærksom på, at han fortsat hæfter for leje indtil udløbet af det normale opsigelsesvarsel regnet fra Tommy Thomsens modtagelse af ophævelsen. Dagen efter at Frans Frederiksen modtager nøglerne fra Tommy Thomsen, sætter han TIL LEJEskilte op i lejemålets vinduer. Frans Frederiksen får efterfølgende mange forskellige henvendelser vedrørende lejemålet, men den 1. februar 2015 har han stadig ikke fundet en ny lejer til lejemålet. Indtil videre har der ikke været nogen, som ville betale den månedlige leje på kr. 30.000, som Frans Frederiksen nu kræver. Den 14. februar retter Tommy Thomsen henvendelse til Frans Frederiksen, da han ikke kan forstå, at Frans Frederiksen ikke har fået genudlejet lejemålet endnu, og han har 4 også hørt, at Frans Frederiksen nu kræver en væsentlig højere leje for at indgå lejeaftale. Tommy Thomsen mener, at Frans Frederiksen ud over opsætning af TIL LEJE-skilt burde have annonceret i nogle medier, at lejemålet var til leje, og at Frans Frederiksen ikke kan kræve en højere leje ved genudlejning i opsigelsesvarselsperioden. Spørgsmål 1.3: Har Frans Frederiksen opfyldt sin tabsbegrænsningspligt ved kun at sætte TIL LEJE-skilte op i lejemålets vinduer? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Spørgsmål 1.4: Er Frans Frederiksen berettiget til at kræve en højere leje i forbindelse med genudlejning af lejemålet? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Frans Frederiksen genudlejer lejemålet i marts 2015 til en ny lejer, Morten Michaelsen, som gerne vil betale lejen på kr. 30.000 om måneden. Morten Michaelsen skal drive bar i lejemålet. Baren åbner allerede i april 2015, og den går rigtig godt og har mange gæster. I maj 2015 kontakter diskoteksejeren Sammi Samuelsen, som lejer stuelejligheden, tv., imidlertid pludselig Frans Frederiksen. Sammi Samuelsen er utilfreds med, at der nu drives bar i lejemålet ved siden af. Han mener, at baren tager mange af hans gæster. Sammi Samuelsen fortæller Frans Frederiksen, at han vil rette et erstatningskrav mod Frans Frederiksen eller få nedlagt fogedforbud mod baren, hvis Frans Frederiksen ikke får stoppet bardriften med det samme. Frans Frederiksen svarer Sammi Samuelsen, at han er fuldt berettiget til at udleje lejemålet til brug for bar, og at lejemålet i øvrigt i lang tid har været brugt som restaurant, uden at Sammi Samuelsen har gjort indsigelse mod det, og restauranter serverer jo det samme som barer. Uddrag af lejekontrakt for stueetagen, tv. er vedlagt som Bilag 1.4, og uddrag af ny lejekontrakt for stueetagen, th. er vedlagt som Bilag 1.5. Spørgsmål 1.5: Er Frans Frederiksen berettiget til at udleje lejemålet til brug for bar? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 5 BILAG 1.1 Uddrag af lejekontrakt indgået den 23. januar 2003 vedrørende Gammel Voldgade 1, th., København K, mellem udlejer Frans Frederiksen og lejer Tommy Thomsen. ... 2.1 Det lejede skal anvendes til restaurant og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. ... 3.1 Det lejede overtages af lejer den 1. marts 2003, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. … 4.1 Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. marts 2013. 4.2 Lejers opsigelse skal ske med 6 måneders varsel til fraflytning den 1. i en måned. … 6. 1 Lejen forfalder til betaling månedsvis forud hver den 1. i måneden. … 6 BILAG 1.2 Kalender for sidste halvår af 2014 7 BILAG 1.3 Lovbestemte satser i lejelovgivningen 2013-2014 Indvendig vedligeholdelse (LL § 22, stk. 1) Gebyr for kommunens udlæg vedr. el, varme og vand (LL § 45, stk. 5, § 46b, stk. 2, og § 46q, stk. 2) Godtgørelse ved lejers forbedringer (LL § 62, stk. 5) - a: egenbetaling Godtgørelse ved lejers forbedringer (LL § 62, stk. 5) - b: maks. godtgørelse Godtgørelse ved lejers forbedringer (LL § 62, stk. 5) - c: min. godtgørelse Forbedringskonto (LL § 63a, stk. 1) Beb.rep. godkendelse af forbedr.arbejder max. (LL § 66a) Påkravsbegyr, boliglejemål (LL § 93, stk. 2) Beløbsgrænser for gn.grib. forbed. (ML § 5, stk. 2) - pr. m2 Beløbsgrænser for gn.grib. forbed. (ML § 5, stk. 2) - hele lejemålet Pligt til tilbud om erstatningsbolig ved OMK-regulering (ML § 7, stk. 4) Beløbsgrænse for iværksæt. af forbed.arbejder (ML § 23, stk. 1) Pligt til tilbud om erstatningsbolig ved forbedring (ML § 26, stk. 1) Gebyr for forhåndsgodkendelse af leje i ejerbolig eller andelsbolig (ML § 39, stk. 1) 2013 43 2014 43 148 149 14.776 14.924 44.327 44.771 2.955 2.985 22 95 22 96 270 273 2.145 2.167 245.370 247.824 91 92 95 96 188 190 3.556 3.592 Gebyr for huslejenævnssag (ML § 39, stk. 1) Ankenævnsgebyr (ML § 44, stk. 4) 139 157 140 158 Maks. beboerrepr.-kontingent (BEK om BR, § 4, stk. 4 og 5) 333 336 Påkravsgebyr, fast del, erhvervslejemål (ELL § 69, stk. 2) 148 149 8 BILAG 1.4 Lejekontrakt indgået den 12. november 1999 vedrørende Gammel Voldgade 1, tv., København K, mellem udlejer Frans Frederiksen og lejer Sammi Samuelsen. ... 2.1 Det lejede skal anvendes til diskotek og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. ... 3.1 Det lejede overtages af lejer den 1. februar 2000, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. … 4.1 Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. februar 2010. 4.2 Lejers opsigelse skal ske med 6 måneders varsel til fraflytning den 1. i en måned. … 6. 1 Lejen forfalder til betaling månedsvis forud hver den 1. i måneden. … 9 BILAG 1.5 Lejekontrakt indgået den 27. februar 2015 vedrørende Gammel Voldgade 1, tv., København K, mellem udlejer Frans Frederiksen og lejer Morten Michaelsen. ... 2.1 Det lejede skal anvendes til bar og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. ... 3.1 Det lejede overtages af lejer den 1. april 2015, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. … 4.1 Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. april 2020. 4.2 Lejers opsigelse skal ske med 6 måneders varsel til fraflytning den 1. i en måned. … 6. 1 Lejen forfalder til betaling månedsvis forud hver den 1. i måneden. … 10 OPGAVE 2 (30 %) Udlejer Executive Estates ApS ejer en ældre kontorejendom beliggende Forretningsvej 55 i Roskilde. Ejendommen er på i alt 1.440 m2 og består af 2 lejemål, hvor det ene lejemål består af stueetagen, mens det andet lejemål består af 1. etage. Lejer Teknisk Telesalg lejer lejemålet på i alt 860 m2 i stueetagen til brug som kontor. I juli 2014 beslutter Executive Estates ApS sig for at gennemføre en større energirenovering af ejendommen, som vil indebære, at ydervæggene bliver isoleret. Isoleringen sker ved, at ydervæggene på såvel ydersiden som indersiden bliver beklædt med isoleringsplader. Som følge af opsætningen af isoleringsplader på indersiden af ydervæggene vil Teknisk Telesalgs lejemål blive reduceret med samlet ca. 20 m2. Energirenoveringsarbejderne vil starte den 12. oktober 2014 og afsluttes den 10. maj 2015, hvis tidsplanen overholdes. Executive Estates ApS’ budgetterede udgifter til energirenoveringen er følgende: Håndværkerudgifter til opsætning af isolering Projektering og byggetilsyn Administration af byggesagen Udgifter til byggetilladelse og færdigmelding Entrepriseforsikring kr. 2.110.000 kr. 246.000 kr. 79.000 kr. 32.000 kr. 23.000 Executive Estates ApS vil selv finansiere arbejderne, da de har en større formue, som de gerne vil aktivere. Executive Estates ApS’ tekniske rådgiver har beregnet, at energirenoveringen vil medføre en væsentlig reducering af ejendommens energiforbrug til varme. Executive Estates ApS orienterer i august 2014 Teknisk Telesalg om den planlagte energirenovering. Til Executive Estates ApS’ store overraskelse meddeler Teknisk Telesalg imidlertid, at de ikke er interesseret i energirenoveringen. Teknisk Telesalg mener ikke, at Executive Estates ApS er berettiget til at foretage isoleringsarbejderne inde i deres lejemål, specielt da det vil medføre, at lejemålet bliver mindre. Teknisk Telesalg vil i hvert fald ikke acceptere en eventuel lejeforhøjelse som følge af arbejderne, da de er tilfredse med lejemålet og den nuværende leje. Teknisk Telesalgs lejekontrakt er også uopsigelig indtil 2020, og det vil derfor efter deres mening være urimeligt, hvis Executive Estates ApS bare sådan kan hæve lejen i denne periode, uden at Teknisk Telesalg kan opsige lejemålet. Executive Estates ApS beder herefter sin administrator, som er dig, om hjælp til sagen. Spørgsmål 2.1: Har Executive Estates ApS ret til at gennemføre energirenoveringen? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Spørgsmål 2.2: Har Executive Estates ApS ret til at kræve en lejeforhøjelse? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 11 Spørgsmål 2.3: Beregn lejeforhøjelsen for Teknisk Telesalgs lejemål? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Oversigt over gældende rentesatser pr. 2. juni 2014 vedlægges om Bilag 2.1. Spørgsmål 2.4: Redegør for, hvordan og hvornår Executive Estates ApS kan opkræve lejeforhøjelse, samt eventuelle formelle krav hertil, såfremt energirenoveringsarbejderne som forventet afsluttes den 10. maj 2015 og byggeregnskab foreligger den 28. maj 2015? Kalender for 2015 vedlægges om Bilag 2.2. Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 12 BILAG 2.1 Oversigt over gældende rentesatser pr. 2. juni 2014 Rentesatser 02. juni 2014 Rente Ydelsespct. 10-årigt realkreditlån 1,3 11,5 20-årigt realkreditlån 30-årigt realkreditlån 2,4 3,1 7,1 5,9 3,0 5,1 0,20 .. 30-årigt lån i GI Nationalbankens udlånsrente (siden 25. januar 2013); Ydelsesprocent er inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. Gennemsnitligt 30-årigt realkreditlån anvendes til brug for beregning af huslejestigning vedr. Aftalt Boligforbedring (ekskl. bidrag). Tallene bygger på oplysninger fra Nykredit, GI og egne beregninger. Yderligere oplysninger om lån i Grundejernes Investeringsfond kan findes på www.gi.dk Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens §5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. hhv. 1. januar/juli med tillæg af 7%. Rentesatsen ved forsinket betaling kan ses via Nationalbankens hjemmeside 13 BILAG 2.2 Kalender for 2015 14 OPGAVE 3 Jens Hansen havde en bondegård små 7 kilometer syd for Fredericia. Til gården var der ca. 250 hektar land, som han engang dyrkede fuldt ud. Jens Hansen havde imidlertid nye planer for udnyttelse af sin jord. Han så muligheder i, at Fredericia havde udviklet sig til et erhvervsmæssigt knudepunkt i det jyske trekantsområde, hvor flere industri- og kontorerhverv flyttede til. Han udstykkede derfor noget af jorden til erhvervsarealer med henblik på at opføre bygninger til forskellige erhverv. En dag i det tidlige forår 2011 gik Jens Hansen fodrede sine heste, grise, køer og får, da en stor firehjulstrækker kørte ind på gårdspladsen. Det var Taus Risfjer Federsen, der var kommet kørende fra København, fordi han var på jagt efter et sted at etablere sin nye it-virksomhed HyperKitty, der skulle være den største leverandør af nye it software- og hardwareprodukter til alle de nystartede virksomheder i trekantsområdet. Han så store muligheder i dette ”Danmarks nye vilde vesten”, som han kaldte det. Jens Hansen og Taus Risfjer begyndte derfor drøftelserne om bygningen af nye kontorbygninger, som HyperKitty efter opførelsen skulle leje. Ejendommen blev projekteret i fællesskab mellem Jens Hansen og Taus Risfjer, og Risfjer havde indflydelse på bl.a. udformningen af lejemålet og dets standard. Jens Hansen var en grundig mand, der gerne gik med både livrem og seler, og han fik derfor en lokal ejendomsmægler til at udarbejde et prospekt, som beskrev ejendommen og lejemålet. Det fremgik af prospektet, at ejendommen og dermed lejemålet var 3.750 m2, og at den årlige leje var 5.075.000 kr. Driftsudgifterne var også bekrevet i prospektet og indeholdt blandt andet forsikringspræmier, ejendomsskatter, dækningsafgift og renovation, hver for sig angivet med beløb og samlet anslået til 320.000 kr. Det var desuden forudsat i prospektet, at HyperKitty skulle være selvstændig forbruger i forhold til levering af el, vand og varme og dermed direkte kunde hos forsyningsselskaberne, så disse udgifter var ikke beskrevet nærmere. Parterne drøftede driftsudgifterne indgående, og ejendomsmægleren fremlagde desuden oplysninger om driftsudgifter i andre lignende lejemål i Fredericia om omegn. Taus Risfjer vidste, at det var både godt at have styr på indtjening og omkostninger, og han foretog derfor sine egne beregninger af forbrugs- og driftsudgifterne på baggrund af oplysningerne i prospektet. Parterne blev enige om vilkårene og indgik herefter lejekontrakt om HyperKittys leje af ejendommen efter opførelsen og med ikrafttræden den 1. januar 2012. Tingene forløb som planlagt, og HyperKitty overtog lejemålet den 1. januar 2012. HyperKitty havde ”god vind i sejlene” og fik mange kunder og skabte god forretning i trekantsområdet. Taus Risfjer Federsen havde travlt med at ”lave hurtige penge” og betalte alle ydelser på lejemålet løbende i overensstemmelse med kontrakten. I efteråret 2014 begyndte det imidlertid at gå lidt ned ad bakke for virksomheden, fordi Taus Risfjer Federsen og HyperKitty kom i politiets søgelys for visse uregelmæssigheder. Risfjer fik derfor i foråret/sommeren 2015 sin revisor og sin advokat til at granske alle aftaler og økonomiske forhold for at se, om det var muligt at komme ud af nogle aftaler, og om der var penge at hente nogen steder. Efter råd fra sin revisor og advokat skrev Risfjer til Jens Hansen et brev af 24. juni 2015, hvori han gjorde indsigelser mod forbrugs- og driftsregnskabet for regnskabsåret 2014 vedrørende HyperKittys erhvervslejemål. 15 I brevet gjorde Risfjer i relation til varmeregnskabet gældende, at HyperKitty ikke skulle betale for udgifterne til varme ifølge regnskabet og heller ikke den opgjorte tillægsbetaling på kr. 7.439,00, fordi varmeregnskabet var aflagt for sent over for ham ifølge fristen angivet i erhvervslejeloven. Han havde således noteret sig, at det fremgik af varmeregnskabet, at Jens Hansen havde modtaget regnskabet fra varmeforsyningsselskabet den 12. februar 2015, og at HyperKitty først havde modtaget det fra Jens Hansen den 27. maj 2015. For så vidt angik vandregnskabet, som Risfjer også havde modtaget den 27. maj 2015 fra Jens Hansen, så mente Risfjer, at HyperKitty skulle have et større beløb tilbage end de 4.499,00 kr., som fremgik af regnskabet. Risfjer begrundede dette med, at det havde vist sig, at nogle af vandmålerne var defekte og målte for meget, og fordi der var sket en ændring af målerenhederne i forhold til regnskabsåret 2014, uden at der var sket nogle ændringer af aftapningssteder i lejemålet. Derudover skrev Risfjer, at HyperKitty ikke ville betale udgifterne til el til elforsyningsselskabet samt den opkrævede tillægsbetaling fra forsyningsselskabet, da udgifterne til el ikke havde været ordentligt specificeret i lejekontrakten. Slutteligt gjorde Risfjer gældende, at HyperKitty heller ikke skulle betale de opkrævede udgifter ifølge driftsregnskabet, da de ikke var specificeret i lejekontrakten. Og derfor krævede Risfjer tilbagebetaling af samtlige a conto- og tillægsbetalinger, som HyperKitty havde foretaget til driftsudgifterne siden HyperKittys indflytning i lejemålet. Jens Hansen var en sindig jyde, og han tog derfor modtagelsen af brevet roligt. Godt nok var Risfjers oplysninger i brevet korrekte, men Jens Hansen var nu sikker på, at han alligevel kunne fastholde de aflagte forbrugs- og driftsregnskaber, og dermed også kravene på betaling fra HyperKitty. Uddrag af kontrakten er vedlagt som bilag 3.1. Driftsregnskabet for 2014 er vedlagt som bilag 3.2. Spørgsmål 3.1: Har Taus Risfjer Federsen ret i sine indsigelse mod driftsregnskabet 2015, og kan han kræve driftsudgifterne tilbagebetalt? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Spørgsmål 3.2: Har Risfjer ret i sine indsigelser mod varmeregnskabet, og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde regnskabet? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Spørgsmål 3.3: Har Risfjer ret i sine indsigelser mod vandregnskabet, og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde regnskabet? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Spørgsmål 3.4: Har Risfjer ret i sine indsigelser mod betalingerne for el, og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde, at Risfjer betaler herfor? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 16 BILAG 3.1 Mellem Jens Hansen (herefter benævnt ”udlejer”) og HyperKitty A/S (herefter benævnt ”lejer”) Er der dags dato indgået erhvervslejekontrakt om leje af 3.750 m² erhvervslokaler i ejendommen Trekants Alléen 33, 7000 Fredericia på følgende vilkår: § 1 Lejemålet 1.1 Lejemålet, der udgør 3.750 m² kontor- og lagerlokaler, er beliggende Trekants Alléen 33, 7000 Fredericia. § 2 Anvendelse 2.1 Det lejede skal anvendes som kontor- og lager for lejers IT-virksomhed. Det lejede må ikke uden udlejers forudgående samtykke anvendes til andet formål end det aftalte i nærværende bestemmelse og lignende type erhvervsvirksomhed. … §3 3.1 Ikrafttræden og overtagelse Lejemålet overtages af lejer den 1. januar 2012. 3.2 Lejer er bekendt med, at det lejede opføres til det aftalte formål og i overensstemmelse med de aftaler om det lejedes udformning, indretning og standard indgået mellem udlejer og lejer. Lejer overtager således hele den nyopførte kontorejendom. Lejemålet overtages nyistandsat og indrettet fuldt ud til lejers formål og efter lejers ønske. 3.3 Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet, jf. § 2.1, ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. 3.4 Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet, herunder for om antallet af personer i lejemålet medfører særlige miljøkrav eller krav til brandsikkerhed mv. 3.5 Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. … § 7. Forbrugsregnskab 7.1. Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Udlejer sørger desuden for levering af koldt vand. Lejer er pligtig at aftage hele sit forbrug af varme og vand efter udlejers anvisning herom, og lejer 17 betaler herfor efter nedenstående retningslinjer. Lejer må ikke etablere anden varme- eller vandforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. 7.2. Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for lokaler i ejendommen eller for enheder, som har fælles varme- og vandforsyning med denne. Udlejer kan indskrænke eller udvide de enheder, som har fælles varme- og vandforsyning med ejendommen, samt ændre i fordelingen blandt de enheder, som deltager i den fælles varme- og vandforsyning. 7.3. I forbrugsregnskabet indgår følgende udgifter: 7.3.1. 7.3.2. 7.3.3. 7.3.4. Alle udgifter til brændsel m.m., alle former for betalinger til en evt. fjernvarmeleverandør samt alle udgifter knyttet til driften af varme- og vandforsyningen, herunder skorstensfejning, personaleudgifter, udgifter til pasning og tilsyn samt vedligeholdelse og reparation af varme- og vandforsyningsanlægget, herunder reservedele og værktøj, alle udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg/fastbrændselskedler, herunder kedelanlæg, varmevekslere, varmeanlæg, ventilations- og klimaanlæg, vandanlæg samt andre energiforbrugende anlæg samt alle udgifter til udarbejdelse af energimærkning og energiplan mv. Udgifter til vagt- og serviceordninger, teknisk bistand samt administrationsudgifter, herunder udgifter til udarbejdelse af forbrugsregnskabet. Vandforbrug, vandafledningsafgifter og kloakafgifter for ejendommen, herunder fælles forbrug af vand og vandafledning. Enhver anden udgift, der har tilknytning til ejendommens forsyning med vand og varme, og som ved kontraktens indgåelse ikke er kendt. 7.4. Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne for varme foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. januar til 31. december, der følger varmeforsyningsselskabets årsregnskabsperiode. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabs-perioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder. 7.5. Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne for koldt vand foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. april til 31. marts, der følger vandforsyningsselskabets årsregnskabsperiode. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder. 7.6. Udlejers aflæggelse af regnskab sker i henhold til erhvervslejelovens regler herom, dog skal varmeforbrugsregnskabet være kommet frem til lejerne senest 5 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, for de udgifter i regnskabet vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg. 7.7. Den årlige udgift til lejemålets forbrug af varme og varmt vand er anslået til kr. 85.000,00. Den årlige udgift til lejemålets forbrug af koldt vand er anslået til kr. 53.000,00. 7.8. Til dækning af forbrugsudgifterne fastsætter udlejer aconto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf. § 6.2. Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 18 7.9. Ud over lejen, jf. § 6, og de i §§ 7 og 8 nævnte udgifter skal lejeren betale udgifter til elforbrug direkte til leverandøren af el, idet lejer skal være direkte kunde hos elforsyningsselskabet. §8 Driftsregnskab (skatter og afgifter, driftsudgifter og øvrige udgifter) 8.1. Ud over den aftalte leje og de i § 7 nævne udgifter er udlejer berettiget til hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter, afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af enhver art vedrørende ejendommen og den hertil knyttede udlejningsvirksomhed. Med mindre andet er anført, forestår udlejer alle tiltag vedrørende ejendomsudgifterne mod refusion af disse, jf. nedenfor. 8.2. Ejendomsudgifterne omfatter bl.a. følgende: 8.2.1. Grundskyld, dækningsafgifter, miljøafgifter, renovationsbidrag og vejbidrag, og enhver anden afgift, der måtte blive pålagt ejendommen eller udlejningsvirksomheden af det offentlige eller efter satser fastsat eller godkendt af det offentlige. 8.2.2. Forsikringspræmier vedrørende ejendommen og selvrisikobeløb vedrørende regnskabsåret, bidrag til eller anskaffelse af materiel til civilforsvarsforanstaltninger samt grundejerforeningskontingent. 8.2.3. Renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af bygningen, herunder installationer og anlæg m.v., i det omfang disse udgifter ikke skal afholdes endeligt af udlejer i henhold til § 10.1 og § 10.2, eller forholdet særskilt henføres til lejers vedligeholdelsespligt. 8.2.4. Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer, herunder elevatorer, ventilationsanlæg m.v. samt hårde hvidevarer, som ikke er omfattet af lejers egen fornyelsespligt. Henlæggelsesbeløbet udgør p. t. 3 kr. pr. m2 for ejendommens samlede areal. Henlæggelsesbeløbet reguleres en gang årligt med virkning fra regnskabsårets begyndelse. Reguleringen sker på grundlag af nettoprisindekset, således som dette opgøres 3 måneder før regnskabsårets begyndelse. I tilfælde af nye installationer vil henlæggelsesbeløbet blive forhøjet på grundlag af de nye installationers anskaffelsespris og forventede levetid til også at omfatte disse installationer. 8.2.5. Udgifter til senere ændringer af ejendommens indretning, installationer, herunder vedrørende elinstallation, vand- og varmeforsyningsanlæg i det omfang disse ændringer kan henføres til ændrede eller skærpede myndighedskrav, medmindre parterne er enige om at behandle udgiften som en forbedringsudgift. 8.2.6. Enhver anden driftsudgift, der ikke er omfattet af § 8, og som ved kontraktens indgåelse ikke er kendt. 8.3. Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. januar til 31. december. Udlejer kan med 2 ugers skriftlig varsel omlægge regnskabsperioden, og omlægningsperioden kan omfatte en periode på mere eller mindre end 12 måneder. 8.4. Da det lejede er beliggende i nyopført kontorejendom, der fuldt ud er udlejet til lejer, bære lejer samtlige ejendomsudgifter omfattet af § 8. 8.5. Til dækning af ejendomsudgifterne fastsætter udlejer aconto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf. § 6.2. Tillægsbetaling vedrørende ejendomsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. … § 10 Vedligeholdelse 10.1 Under lejeforholdet påhviler al løbende vedligeholdelse og nødvendig fornyelse i forbindelse 19 hermed lejer inden for lejemålets vægge, herunder af alle indretninger (herunder køkken og flytbare vægge), bygningsdele (herunder vægge og gulve), installationer (herunder ITinstallationer, el-installationer og sanitære installationer), ventilationsanlæg og forsyningsledninger i lejemålet. 10.2 Al anden vedligeholdelse påhviler udlejer, herunder vedligeholdelse af det lejedes varme-, vand- og køleanlæg, klimaskærmen (tag, facader, ruder og vinduer mv.), kloakker og øvrige afløb samt vedligeholdelse af gårdsplads, grønne områder, tilkørsel og portanlæg. …. Fredericia, den 3. april 2011 Fredericia, den 3. april 2011 Jens Hansen HyperKitty A/S v/ Taus Risfjer Federsen 20 BILAG 3.2 Driftsregnskab for ejendommen Trekants Alléen 33, 7000 Fredericia - for perioden 1. januar 2014 – 31. december 2014 Udgiftsart Samlet udgift i kr. Grundskyld 125.570,00 Dækningsafgift 115.000,00 Renovation Vinduespudsning Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Græsslåning 24.550,77 9.000,00 24.065,50 6.000,00 Grundejerforening og vejbidrag 18.000,00 Bygningsforsikring 34.770,00 Opretholdelse af portanlæg 8.600,00 Vagtordning 7.500,00 Renholdelse af friarealer I alt 18.000,00 391.056,27 I alt indbetalt a conto i 2014, i kr. = 360.000,00 Herefter i udlejers favør, der skal betales som tillægsbetaling, i kr. = 31.056,27 Ovennævnte tillægsbetaling bedes indbetalt sammen med betalingen af lejen for maj måned 2015. Fredericia, den 7. april 2015. Jens Hansen 21 Ejendomsforeningen Danmark Uddannelse til ejendomsadministrator Erhvervslejeret Eksamensopgave – forår 2013 Torsdag den 24. april 2013 Kl. 12.00 – 16.00 Til løsning af disse opgaver gives 4 timer. Dette opgavesæt består af 3 opgaver på 18 sider inklusive forside og bilag, der indgår i bedømmelsen af den samlede opgavebesvarelse. Vægtfordeling De enkelte delopgaver vægtes med følgende fordeling: Opgave 1: 35 % Opgave 2: 25 % Opgave 3: 40 % Bilag Til opgaven er vedlagt følgende bilag: Bilag 1.1 – Uddrag af erhvervslejekontrakt Bilag 1.2 – Tillæg til erhvervslejekontrakt Bilag 1.3 – Kalender for februar, marts og april 2013 Bilag 2.1 – Uddrag af erhvervslejekontrakt Bilag 3.1 – Kalender for juli og august 2013 Bilag 1.1 vedrører opgave 1 og 3.3, bilag 1.2 og 1.3 vedrører opgave 1, bilag 2.1 vedrører opgave 2 og bilag 3.1 vedrører opgave 3. Tilladte hjælpemidler Undervisningsmateriale, litteratur, alle skriftlige hjælpemidler samt lommeregner er tilladt. Bemærk Usb-stick skal afleveres sammen med 1 eksemplar af din udskrevne besvarelse. Hver udskriftsside oprettes med sidehoved indeholdende følgende oplysninger: dit kursistnr. af hensyn til anonymitet, dato samt sidetal. 22 OPGAVE 1 Preben Guldkjær har med succes investeret i erhvervsejendomme i en årrække. Andre i branchen har betragtet Guldkjær som en fair investor, der frækt har turdet tage nogle chancer i markedet, hvor andre har tøvet. Guldkjær køber i sommeren 2012 personligt en erhvervsejendom af Ivan Nilsson. Ejendommen omfatter bl.a. 4 erhvervslejemål og er placeret i et rigtig godt handelsområde, beliggende Mexicogade 86 i Roskilde. Det største af lejemålene udlejes til Lars Erby, der fra lejemålet driver virksomheden L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Lejemålet er indrettet dels som lokaler til produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer dels som butik, hvorfra nogle af varerne sælges. Nogle måneder efter, at Guldkjær har overtaget ejendommen og har set nærmere på ejendommens drift og stand og indtægterne ved at udleje ejendommen, ønsker Guldkjær at få vurderet, om lejen kan forhøjes for lejemålene. Guldkjær kontakter derfor i december 2012 erhvervsejendomsmægler Bjerggren om muligheden for at få vurderet markedslejen for lejemålene. På baggrund af indledende drøftelser, når Guldkjær og Bjerggren frem til, at der kun skal laves en egentlig vurdering af markedslejen på Lars Erby’s lejemål, da de andre lejemål umiddelbart vurderes at have en gældende leje, der harmonerer med markedslejen. Guldkjær og Bjerggren mødes igen den 10. januar 2013, hvor Bjerggren starter med at konstatere, at den tidligere ejer gennemførte en markedslejeforhøjelse pr. den 1. august 2009, og at L. Erby Slagterog Charcuterivarer pr. 1. januar 2013 betaler 497.370 kr. i leje pr. år svarende til ca. 1.005 kr. pr. m². Som Bjerggren herefter siger: ”Så det kan vist godt bære en pæn forhøjelse, for ham Erby fik jo også sin krævede lejenedsættelse for et par år siden”. Ejendomsmægler Bjerggren udarbejder på baggrund af sine undersøgelser en mere detaljeret vurderingsrapport den 13. februar 2013, hvoraf fremgår, at markedslejen for lejemålet vurderes som følger: ”Vurderingsrapport for lejemålet Mexicogade 86, st., 4000 Roskilde: Lejer er L. Erby Slagter- og Charcuterivarer, der fra lejemålet driver virksomhed, som omfatter produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer og salg af disse, dels i butikslokaler dels som en gros. Lejemålet omfatter således primære butikslokaler og sekundære produktions- og lagerlokaler. De faktuelle oplysninger vedrørende lejemålet og en vurdering af markedslejen er herefter: Samlet areal: 495 m² Nuværende årlige leje pr. 1. januar 2013 = kr. 497.370,00. Årlig markedsleje primære lokaler: butikslokalerne: 95 m² á kr. 1.750 pr. m² = kr. 166.250,00 Årlig markedsleje sekundære lokaler: produktion, forarbejdning og lager: 400 m² af kr. 1.070 pr. m² = kr. 428.000,00 23 Samlet årlig markedsleje pr. 1. februar 2013 = kr. 594.250,00, svarende til kr. 1.200,50 pr. m² Årlig stigning ved varsling til markedsleje = kr. 96.880,00. Roskilde den 13. februar 2013, udarbejdet af: Taus Bjerggren Erhvervsejendomsmægler/Valuar” Guldkjær jubler over, at der åbenbart ifølge vurderingsrapporten er grundlag for at forhøje markedslejen. Han skriver derfor et brev til L. Erby, hvori han varsler markedslejeforhøjelse: ”L. Erby Slagter- og Charcuterivarer 27. februar 2013 Forhøjelse af lejen for dit lejemål på Mexicogade 89, stuen Kære Lars Erby Jeg skal hermed meddele dig, at jeg fra og med den 1. juni 2013 varsler markedslejeforhøjelse for dit lejemål, hvorfra du driver L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Årsagen er, at den leje, du pt. betaler på kr. 497.370 er væsentlig under markedslejen. Jeg har fået udarbejdet en vurderingsrapport af en professionel erhvervsejendomsmægler, der konkluderer, at markedslejen pr. 1. juni 2013 kan reguleres og forhøjes med kr. 8.073,00 pr. måned svarende til, at du herefter skal betale kr. 48.685 pr. måned, hvilket beløb jeg vil opkræve med lovligt varsel pr. 1. juni 2013. Hvis du ikke kan acceptere lejeforhøjelsen, skal du gøre indsigelse over for mig senest 8 uger efter, at dette brev om lejeforhøjelse er kommet frem til dig. Dette brev er sendt med almindelig post og anbefalet post. Med venlig hilsen, Preben Guldkjær” Lars Erby er forbitret over markedslejeforhøjelsen, nu da han for mindre end to år siden fik en lejenedsættelse igennem. Men da han ikke er den hurtigste spiller på banen, går der lidt tid inden han endelig farer i blækhuset for at skrive en indsigelse til Guldkjær. I brevet skriver Lars Erby følgende: ”Preben Guldkjær 25. april 2013 Jeg har modtaget et brev af 27. februar fra dig, som jeg er temmelig forbitret over, og som jeg synes er helt urimeligt. Men så er det jo glædeligt, at du har scoret et gevaldigt selvmål i brevet. For du skriver, at lejeforhøjelsen vedrører lejemålet på Mexicogade 89, og det har ikke noget med mig at gøre. 24 Jeg mener i det hele taget slet ikke, at du har ret til at varsle markedslejeforhøjelse for mit lejemål. Og hvis du kan det, ja så kan lejeforhøjelsen ikke ske på én gang, for den skal fordeles over 4 år. Det ved jeg fra min nevø, som er dygtig og har taget en uddannelse i ejendomsadministration hos Ejendomsforeningen Danmark. Alt i alt, så holder det ikke en meter, det du har gang i! Jeg regner med, at du retter dig efter det, jeg skriver her i mit brev. Det var alt!! Lars Erby” Lars Erby overleverer brevet personligt til Guldkjær samme dag. Guldkjær kvitterer for modtagelsen af brevet på en kopi heraf. Uddrag af lejekontrakten med L. Erby Slagtervarer og Charcuteri vedlægges som bilag 1.1. Tillæg til lejekontrakten med L. Erby Slagtervarer og Charcuteri vedlægges som bilag 1.2 Kalender for februar, marts og april 2013 vedlægges som bilag 1.3 Spørgsmål 1.1: Er indsigelsen fra Lars Erby korrekt og gyldigt afgivet? Spørgsmål 1.2: Er Preben Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelse over for L. Erby Slagtervarer og Charcuteri? Spørgsmål 1.3 I besvarelsen af spørgsmålet skal du bl.a. tage stilling til, om der er grundlag for markedslejeforhøjelse og indsigelserne fra Lars Erby mod varslingen Du kan lægge til grund, at kr. 594.250 svarer til markedslejen for lejemålet på tidspunktet for varslingen. Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Er varslingen fra Preben Guldkjær om markedslejeforhøjelse gyldig? I besvarelsen skal du bl.a. tage stilling til de indsigelser, som Lars Erby fremkommer med. Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 25 Bilag 1.1 Mellem L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/Lars Erby (herefter benævnt ”lejer”) og Ivan Nilsson (herefter benævnt ”udlejer”) Er der dags dato indgået erhvervslejekontrakt om leje af 495 m² butiks- og produktionslokaler i ejendommen Mexicogade 86, stuen, Roskilde på følgende vilkår: §1 Lejemålet 1.1 Lejemålet, der udgør 95 m² butiksareal og 400 m² produktions- og forarbejdningsareal, er beliggende Mexicogade 86, stuen, 4000 Roskilde. §2 Anvendelse 2.2 Det lejede skal anvendes som butiks- og produktions-/forarbejdningslokaler, hvor lejer er berettiget til at forarbejde og producere slager- og charcuterivarer og sælge varerne i butikken. Det lejede må ikke uden udlejers forudgående samtykke anvendes til andet formål. 2.3 Ændringer i det lejede, ud over lejers ret hertil ifølge erhvervslejeloven, må kun foretages med udlejers skriftlige samtykke. §3 Ikrafttræden og overtagelse 3.6 Lejemålet overtages af lejer den 1. august 2005. 3.7 Lejemålet overtages som det er og forefindes, dvs. i pæn og løbende velvedligeholdt samt rengjort stand men med synligt præg af tidligere lejers anvendelse i form af ikke-nymalede vægge, enkelte slidmærker på gulve men funktionsdygtig loftsbelysning. §4 Opsigelse 4.1 Opsigelsesvarslet er 9 måneder til den 1. i en måned ved lejers opsigelse. 4.2 Opsigelsesvarslet er 12 måneder til den 1. i en måned ved udlejers opsigelse. § 5. Årlig ydelse og regulering heraf 5.1 Den årlige leje udgør ved kontraktens indgåelse kr. 420.750,00, svarende til kr. 850 pr. m². Lejen forfalder til betaling månedsvis forud, og forfalder første gang til betaling den 14. juli 2005 for august måned 2005. 26 5.2 Ud over lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. § 7 samt en andel af udgifterne i henhold til ejendomsregnskabet, jf. § 8. Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag, hvor disse ydelser er specificeret. 5.3 I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. januar 2005. Denne dato vil tages som udgangspunkt ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter, der vil medføre regulering i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning, dog således at lejeforhøjelse eller – nedsættelse vil ske på grundlag af såvel satsændringer som forbrugsændringer. 5.4 Hvert år pr. 1. januar, første gang den 1. januar 2006, reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober måned det foregående år (gammelt indeks) til oktober måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks), 5.5 Hver part kan forlange lejen reguleret i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning. Når lejen reguleres, skal nedtrapning af lejen ikke ske over 4 år. Markedslejen kan dog aldrig blive højere end kr. 420.750 pr. år med tillæg af 5 % p.a. de første fem år af lejeperioden tilskrevet hvert år pr. 1. januar, første gang 1. januar 2006 og herefter med tillæg af 3 % p.a. de følgende år af lejeperioden, tilskrevet hvert år pr. 1. januar. Markedslejen kan aldrig blive lavere end kr. 420.750 pr. år. …. §8 Vedligeholdelse 10.3 Under lejeforholdet påhviler al løbende indvendig vedligeholdelse og nødvendig fornyelse i forbindelse hermed lejer, herunder af alle installationer i lejemålet. 10.4 Al anden vedligeholdelse påhviler udlejer. …. § 11 Fraflytning 11.1 Ved lejemålets ophør, skal lejemålet afleveres i samme stand, som det forefandtes ved overtagelsen, dvs. i god og løbende velvedligeholdt stand. ….. Roskilde, den 5. juni 2005 København, den 9. juni 2005 Ivan Nilsson L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/Lars Erby 27 Bilag 1.2 Tillæg til lejeaftale mellem L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/Lars Erby (herefter benævnt ”lejer”) og Ivan Nilsson (herefter benævnt ”udlejer”) vedrørende erhvervslejemålet beliggende i ejendommen Mexicogade 86, stuen, Roskilde. Lejer har krævet en nedsættelse af den gældende leje pga. midlertidige økonomiske vanskeligheder. Lejen for lejemålet nedsættes derfor til kr. 490.000 pr. år. Ændringen træder i kraft den 1. februar 2011, og lejen kan herefter ikke kræves reguleret ned til markedslejen i 4 år fra dette tidspunkt. I øvrigt reguleres lejeforholdet, herunder fremtidige reguleringer af lejen, fortsat i henhold til bestemmelserne i lejeaftalen af 9. juni 2005. Roskilde, den 5. januar 2011 Roskilde, den 5. januar 2011 Ivan Nilsson L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/Lars Erby 28 Bilag 1.3 Kalender for februar, marts, april måneder 2013 29 OPGAVE 2 Guldkjærs ejendom på Mexicogade 86 i Roskilde indeholder også et lejemål på 1. sal th., som er lejet ud til tandlægen Malthe Bolse, der fra lejemålet driver Roskilde Tandlægeklinik A/S. Malthe Bolse har i mange år drevet sin praksis alene med succes. Malthe Bolse er imidlertid ved at være op i årene og er begyndt at overveje sit otium, og han ser gerne, at han snart kan komme til at tilbringe dagene i en hængekøje et dejligt sted på den spanske solkyst. Han henvender sig derfor i oktober måned 2012 til Guldkjær, for at forhøre sig om muligheden for at overdrage sin virksomhed og lejemålet til en anden tandlæge. Guldkjær og Malthe Bolse drøfter sagen. Guldkjær svarer, at det med overdragelsen af virksomheden ved han ikke noget om. Guldkjær er også usikker på, om Malthe Bolse kan overdrage lejemålet til nogen, da lejeaftalen ikke indeholder vilkår om dette. ”Vi finder nok ud af noget”, siger Malthe Bolse, men Guldkjær og Malthe Bolse bliver ikke enige om noget konkret. En dag i januar 2013, hvor Guldkjær er i Roskilde for at besigtige sine ejendomme, knækker han en tand ved at spise et stykke rugbrød, hvori der er en sten. Det gør frygteligt ondt, så Guldkjær skynder sig naturligt nok hen til Malthe Bolses tandlægeklinik for at få ham til at kigge på det. Malthe Bolse er imidlertid ikke på arbejde, men i stedet kan Guldkjær akut komme til hos en anden tandlæge, der hedder Sofie Bohr. Guldkjær har aldrig hørt om hende, og han mente da også, at Malthe Bolse drev sin virksomhed alene. Han undrer sig også over, at der i receptionen ligger nogle visitkort, hvor der står ”Tandlægerne Bolse & Bohr A/S”. Guldkjær er dog for mærket af smerter og for bedøvet af en ordentlig omgang lattergas til, at han magter at spørge Sofie Bohr om, hvem hun er. En uges tid senere passer han imidlertid Malthe Bolse op på gaden ud for ejendommen. Malthe Bolse forklarer, at han som tidligere drøftet var ved at forberede sit otium, og at han derfor har overdraget virksomheden til Sofie Bohr. Malthe Bolse forklarer, at Sofie Bohr selv har stiftet et nyt aktieselskab, der har købt tandlægeklinikken, og dermed alle aktiver og goodwill m.v. Overdragelsen var sket pr. 1. januar 2013, men det var samtidig aftalt, at Malthe Bolse skal fortsætte som tandlæge i virksomheden – og lægge delvist navn hertil – i 1 år fra overdragelsen. Malthe Bolse siger samtidig, at han havde tænkt sig at kontakte Guldkjær for at få styr på papirarbejdet i forhold til lejeaftalen, så ”Tandlægerne Bolse og Bohr §A/S” kan komme på lejeaftalen i stedet for ”Roskilde Tandlægeklinik A/S”. Slutteligt siger Malthe Bolse glædesstrålende, at han således inden for overskuelig fremtid kan finde et godt sted til sin hængekøje. Guldkjær har stadig meget ondt i sin tand, og er derfor i dårligt humør. Måske derfor er han pirrelig og bliver fortørnet. Han siger derfor til Malthe Bolse, at det er noget rod, som han vil sørge for, at der kommer styr på. Et par dage senere skriver Guldkjær til Malthe Bolse og meddeler, at han ikke kan acceptere situationen. Guldkjær skriver, at der er tale om uberettiget afståelse af lejemålet, og at han heller ikke vil acceptere, at Sofie Bohr bruger lejemålet sammen med Malthe Bolse Guldkjær gør i brevet 30 gældende, at han vil ophæve lejemålet, hvis ikke tingene inden for 1 måned rettes op, så alt er som før. Malthe Bolse er ærgerlig over udsigten til, at hans snarlige otium vil ryge ud med det sydsspanske badevand. Han taler derfor med en af de andre lejere i ejendommen, Lars Erby, om situationen. Lars Erby siger, at hans dygtige og administratoruddannede nevø sikkert kan hjælpe med lidt rådgivning. Malthe Bolse får herefter nevøen til at skrive et kort brev til Guldkjær, hvori der står: ”Preben Guldkjær Roskilde 21/1-2013 Vedr. din lejer, Roskilde Tandlægeklinik A/S, CVR nr. 45 39 40 44 På vegne af din ovennævnte lejer Roskilde Tandlægeklinik A/S, CVR nr. 45 39 40 44, skal jeg gøre opmærksom på, at jeg ikke mener, at du som udlejer kan have nogle indvendinger mod, at tandlægeklinikken er overdraget til det nystiftede selskab, ”Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Derfor mener jeg heller ikke, at du kan ophæve lejemålet. Malthe Bolse og Sofie Bohr ønsker dog at få en hurtig og mindelig afklaring på sagen. De er naturligvis også indforståede med, at du har behov for at få styr på formaliteterne. Derfor vil de gerne have et møde i stand med dig. Jeg foreslår derfor, at der afholdes et møde i tandlægeklinikken på fredag den 25. januar 2013 kl. 10.00. Med venlig hilsen, Tom Erby Ejendomsadministrator” Guldkjær tager imod invitationen til mødet. På mødet giver Malthe Bolse udtryk for, at han ikke kan se noget problem i, at Sofie Bohrs selskab har overtaget tandlægeklinikken og dermed lejemålet. Malthe Bolse holder derfor fast i, at Guldkjær ikke har ret til at ophæve lejemålet. Sofie Bohr siger ikke så meget på mødet. Hun har dog altid ønsket sig sin egen topmoderne klinik med et skilt over døren med teksten ”Tandlæge Bohr – vejen til sundere tænder”. Derfor forklarer hun også på mødet, at hun allerede for en del af sine likvide midler har afgivet bestillinger på det nyeste ”state-of-the-art tandlægeudstyr”, der findes på markedet, for at skifte al inventaret i klinikken ud. Hun håber derfor meget, at tingene kan løses i mindelighed. Da hun også har talt med Lars Erbys nevø, siger hun til Guldkjær, at hun – for at få lukket sagen - er villig til over for Guldkjær at stille en selvskyldnerkaution, som kan sikre Guldkjær imod alle eventuelle tab på lejeaftalen, som følge af overdragelsen fra Malthe Bolse til Sofie Bohr. Kautionen kan hun uden problemer stille næste dag, hvis det skal være. Parterne når ikke til endelig konklusion på mødet, da Guldkjær afslutter med at sige, at han bliver nødt til at gå i tænkeboks. 31 Spørgsmål 2.1: Kan Guldkjær nægte afståelsen af lejemålet? Ved besvarelsen skal der tages stilling til, om det har betydning, at Sofie Bohr vil stille den tilbudte selvskyldnerkaution. Besvarelsen skal begrundes og i øvrigt indeholde paragrafhenvisninger. Preben Guldkjær træffer efter modne overvejelser beslutning om, at han ikke vil gå videre med sagen, hvilket han informerer Malthe Bolse og Sofie Bohr om. De får derfor styr på lejeaftalen, således at det formaliseres, at lejemålet afstås til Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Han er dog ærgerlig over, at det ikke lykkedes at komme af med tandlægeklinikken den her gang, for han ville gerne have rådighed over lokalerne. Årsagen er, at Guldkjær i forsommeren 2012 i sin driftighed har investeret i en anden virksomhed, Scor & Tackling ApS, der producerer og sælger fodboldtræningsudstyr. Virksomheden har produktion ude i Kina, men har 375 m2 salgskontor/administrationslokaler placeret centralt i København, hvor der sidder 5 ansatte, 3 sælgere, 1 administrativ person og 1 direktør, der har været ansat i virksomheden fra begyndelsen i 1992. Direktøren føler – på godt og ondt – derfor nærmest, at virksomheden er det vigtigste i hans liv. Selvom virksomheden i flere år har haft positiv drift og tjener gode penge, vil Guldkjær nu gerne flytte salgskontor/administrationslokalerne, så der kan spares nogle omkostninger. Han har haft højlydte diskussioner med direktøren i Scor & Tackling ApS om dette, da direktøren er meget utilfreds med, at selskabet nu skal have forretningssted i Roskilde. Direktøren er indforstået med, at salgskontoret/administrationslokalerne udmærket kan drives fra andre og billigere lokaler, men han synes fortsat, at lokalerne bør være placeret rimeligt centralt i København, hvor de har ligget siden starten i 1992, og hvor det også er muligt at finde anvendelige mindre lokaler til en billigere kvadratmeterpris. Guldkjær er helt klar over, at direktøren har ret i dette. Men han er dog fast besluttet på at gennemtrumfe sin beslutning, for som han siger til direktøren: ”Jeg er eneejer af den her virksomhed, og jeg ejer en glimrende ejendom centralt beliggende i Roskilde, så jeg træffer beslutningerne! Og jeg er sikker på, at både du, de øvrige ansatte og kunderne nok skal blive meget tilfredse med min beslutning” Guldkjær skriver derfor et brev til Malthe Bolse og Sofie Bohr. ” Tandlægerne Bolse og Bohr A/S Mexicogade 86, 1. sal t.h 4000 Roskilde 17/2-2013 Vedr. opsigelse af jeres lejemål, beliggende Mexicogade 86, 1. sal t.h. Kære Malthe Bolse & Sofie Bohr Jeg skriver hermed til jer for at meddele, at jeg som udlejer opsiger jeres lejemål. Årsagen er, at jeg selv skal benytte det lejede. 32 Opsigelsen sker med 3 måneders varsel til fraflytning den 1. juni 2013, som det fremgår af lejeaftalens § 5. Hvis du ikke er enig i denne opsigelse og har indvendinger herimod, kan du skriftligt gøre disse gældende over for mig inden 6 uger efter fremkomsten af dette brev. Med venlig hilsen Preben Guldkjær” Malthe Bolse og Sofie Bohr begynder at blive noget irriteret over Guldkjærs uhensigtsmæssige opførsel, og stod det til Malthe Bolse, så kunne det hele snart være lige meget. Men Sofie Bohr har stadig drømmen om sin egen tandlægeklinik, og hun er ikke helt ueffen ud i de juridiske regler, da hun inden tandlægestudiet gennemførte bacherlor-uddannelsen i jura på Aarhus universitet. Hun stoppede dog jurastudiet herefter, da det blev for kedeligt og tørt, men noget havde hun dog lært. Hun er derfor overbevist over, at Guldkjær ikke kan opsige lejemålet, som han påstår, og skriver derfor straks ganske kort til Guldkjær. ”Preben Guldkjær 25/2-2013 Vedr. din opsigelse af vores lejemål, Mexicogade 86, 1. sal, th. Vi må erkende, at vi er ved at være lidt trætte af, at du på alle måder forsøger at chikanere os til at flytte fra lejemålet. Der har aldrig været den samme holdning fra den tidligere udlejer. Vi skal dog gøre opmærksom på, at vi ikke på nogen måde vil acceptere opsigelsen. Hvis du vil af med os, må du gå rettens vej. Med venlig hilsen, Sofie Bohr Tandlægerne Bolse & Bohr A/S” Uddrag af lejekontrakten med Roskilde Tandlægeklinik A/S vedlægges som bilag 2.1 Spørgsmål 2.2.a: Du bedes tage stilling til, om Guldkjærs opsigelse er gyldigt foretaget? Besvarelsen skal begrundes og i øvrigt indeholde paragrafhenvisninger. Spørgsmål 2.2.b: Du bedes tage stilling til, om Guldkjærs opsigelse er berettiget? Besvarelsen skal begrundes og i øvrigt indeholde paragrafhenvisninger. 33 BILAG 2.1 Udlejer : Lejer : LEJEAFTALE Ivan Nilsson (herefter benævnt ”udlejer”) Roskilde Tandlægeklinik A/S CVR nr. 45 39 40 44 v/ Malthe Bolse Kongen af Danmarksgade 34 4000 Roskilde §1 Det lejede er beliggende Mexicogade 86, 1. sal t.h., og omfatter i alt 317 m². §2 Det lejede skal anvendes til tandlægeklinik og må ikke uden udlejers skriftlige tilladelse anvendes til andet. §3 Ikrafttrædelsesdagen er aftalt til den 1. november 2003. §4 Lejen udgør 210.000 kr. årligt. I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. januar 2003, og ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt. ……… Lejen kan herudover reguleres i henhold til den til enhver tid værende regler, der gælder for erhvervslejemål. ……… §9 Lejemålet er gensidigt uopsigeligt i 7 år fra ikrafttrædelsesdatoen, hvorefter lejemålet kan opsiges med tre måneders varsel til den første i en måned i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler. Lejer er ikke berettiget til erstatning og ej heller til goodwill-godtgørelse ved udlejers opsigelse af lejemålet. ……….. Den 27. september 2003 Som lejer: Roskilde Tandlægeklinik A/S Malthe Bolse, Direktør Den 13. oktober 2003 Som udlejer: Ivan Nilsson 34 OPGAVE 3 Efter at Lars Erby den 25. april 2013 har skrevet og overleveret sin indsigelse mod varslingen om markedslejeforhøjelse, bliver han alligevel urolig for hele situationen og kommer på andre tanker. Han har nemlig ikke overskud og råd til at køre en langvarig retssag, og hans virksomhed har slet ikke råd til at betale den markedsleje, som varslet af Guldkjær. Lars Erby kender også Guldkjærs ry og ved, at han går hele vejen, hvis han først har sat sig et mål. Lars Erby skriver derfor den 2. maj 2013 et brev til Guldkjær: ”Preben Guldkjær 2. maj 2013 Opsigelse af mit lejemål Jeg fastholder min indsigelse over for varslingen af markedslejeforhøjelsen. Jeg må dog konstatere, at jeg på ingen måde har råd til at betale den varslede markedsleje, og at jeg ikke tror på, at jeg kan drive min virksomhed videre fra Mexicogade 86 med dig som udlejer. Jeg opsiger derfor mit lejemål i overensstemmelse med vilkårene i lejeaftalen. Jeg er ærgerlig over, at det måtte komme hertil. Med venlig hilsen Lars Erby L. Erby Slagter- og Charcuterivarer” Lars Erby overleverer brevet personligt til Guldkjær samme dag. Guldkjær kvitterer for modtagelsen af brevet på en kopi heraf, hvorpå han også skriver, at han accepterer opsigelsen. Lars Erby tager et par dage senere ned til sin mangeårige advokat Dennis Jævel, der driver byens største og hotteste advokatfirma, ”D. Jævel & Partnere advokatfirma”. Lars Erby forklarer ham situationen. Advokat Jævel mener, at Lars Erby nok har handlet lidt forhastet, men nu er der jo tale om en ny situation, som de må håndtere sammen. Advokat Jævel beder om en oversigt fra Lars Erby, der viser, hvilke arbejder han har lavet i lejemålet siden han flyttede ind. Lars Erby takker for mødet, og afleverer to dage senere den aftalte oversigt til Advokat Jævel. ”Oversigt over arbejder udført i lejemålet Mexicogade 86, st., 4000 Roskilde August/september 2005: Maling af hele lejemålet i eksisterende farver, og opsætning af 2 messing-slagterskilte på facaden med skriften L. Erby Slagter- og Charcuterivarer September/oktober 2005: Installation af yderligere strømforsyning til lejemålet til brug for hakke- og pakkemaskiner til slagtervarerne April 2006: Etablering af lille kontor (12 m2), inkl. opbygning af nye faste skillevægge og isætning af dør til kontoret m.v. 35 Januar 2006: Etablering af omklædningsfaciliteter til medarbejdere, inkl. bl.a. opsætning af nye faste skillevægge, isætning af dør, etablering af badefaciliteter og dermed også udbygning af afløbsinstallationer. Juni 2009: Indlægning af edb-kabler til kontor og til salgsdisk i forbindelse med etablering af nyt og moderne edb-anlæg Oktober 2012: Fjernelse af gammelt gulv og lægning af nyt gulv i butikslokaler samt maling af vægge i butikslokaler. Anvendt anden type gulvbelægning, end den der lå i forvejen, men udført i samme kvalitet, udseende og farve som tidligere gulv.” Advokat Jævel spørger, om Lars Erby har fået lov fra udlejer til at lave disse arbejder. Lars Erby oplyser, at han fik skriftligt samtykke fra daværende udlejer Ivan Nilsson til at etablere det lille kontor i 2006, og at Ivan Nilsson i forbindelse med samtykket ikke skrev noget om, at disse forandringer af lejemålet skulle retableres ved fraflytning. To uger efter opsigelsen lykkes det for Lars Erby at indgå en lejeaftale med en anden udlejer om leje af nogle andre velbeliggende erhvervslokaler. Lars Erby kan flytte ind i de nye lokaler medio juli 2013, hvilket han er meget tilfreds med. Han får derfor advokat Jævel til at skrive følgende brev til Guldkjær: ”Preben Guldkjær 23. maj 2013 Vedrørende lejemålet Mexicogade 86, st., 4000 Roskilde Jeg skal oplyse, at jeg repræsenterer Deres lejer, L. Erby Slagter- og Charcuterivarer, i forbindelse med dennes opsigelse og fraflytning af ovennævnte lejemål. Min klient har bedt mig oplyse, at han vil sørge for, at lejemålet er fraflyttet og ryddeliggjort senest den 15. juli 2013. Jeg skal således anmode Dem om at indkalde til flyttesyn i den forbindelse. Jeg skal minde Dem om, at De er forpligtet til at udleje lejemålet hurtigst muligt efter min klients fraflytning. Jeg skal således forbeholde mig, at gøre ethvert krav gældende, som min klient måtte få imod Dem i forbindelse med fra flytningen. Med venlig hilsen, Advokat D. Jævel Møderet for den højeste ret” Guldkjær modtager brevet og tager den 2. juni 2013 kontakt til erhvervsejendomsmægler Taus Bjerggren. Bjerggren er fortrøstningsfuld og mener nok, at lejemålet skal blive lejet hurtigt ud til markedslejen. Guldkjær og Bjerggren bliver enige om, at Bjerggren skal annoncere lejemålet via sine normale kanaler og medier og sørge for at sætte skilt op i vinduerne. Da det snart er sommerferie, bliver de dog enige om, at skiltet sættes op i vinduet, når Lars Erby er fraflyttet, men at annonceringen først påbegyndes i slutningen af august måned. De bliver også enige om, at lejemålet skal udbydes til en leje svarende til den markedsleje, som Bjerggren har vurderet i februar 2013, dvs. kr. 594.250,00. 36 Herefter indkalder Guldkjær Lars Erby til fraflytningssyn den 19. juli 2013. Lars Erby arbejder hårdt for at flytte over i sit nye lejemål, og den 15. juli har han ryddet lejemålet og låser for sidste gang dørene bag sig i Mexicogade 86, st. Han efterlader to sæt nøgler til lejemålet på skrivebordet i lejemålet, og det sidste sæt nøgler sender han med brev til Guldkjærs forretningsadresse, som han har fået oplyst af Guldkjær ved dennes overtagelse af ejendommen. I brevet oplyser Lars Erby om nøglerne, som han har efterladt i lejemålet, og han oplyser også den nye adresse for L. Erby Slagterog Charcuterivarer. Den 19. juli 2013, kl. 12.00 mødes Guldkjær og Lars Erby ved lejemålet. Guldkjær er overrasket over, at Lars Erby ikke har en nøgle til lejemålet længere, for han havde ikke aftalt med Lars Erby, at han skulle lægge nøglerne i lokalerne eller sende dem til hans forretningsadresse. Desuden har Guldkjær ikke været på sit kontor de seneste par uger, da han samme dag om morgenen er kommet hjem fra ferie i udlandet, så han har ikke nøgler med til lejemålets dør. Guldkjær ringer efter en låsesmed, der dog først kan ankomme samme dag kl. 15.30. Lars Erby skal imidlertid nå et fly samme eftermiddag, fordi han skal på sommerferie, så kan han ikke vente indtil kl. 15.30. De aftaler derfor, at Guldkjær selv gennemgår lokalerne og fremsender en fraflytningsrapport efterfølgende. Under sin gennemgang af lejemålet kan Guldkjær konstatere, at lokalerne ser noget slidte og brugte ud, nogle steder mere end andre. Der er ikke deciderede skader eller huller i vægge eller på gulve, men både vægge og gulvbelægning trænger til en pæn stor ”ansigtsløftning”, inden der skal en ny lejer ind i lokalerne. Derudover er det tydeligt, at Lars Erby har haft travlt med at komme ud af lejemålet, da der ikke er gjort rent. Guldkjær kan også konstatere, at de etablerede edb-kabler og øvrige strømforsyninger er pænt opsat og fuldt funktionsdygtig. Guldkjær bruger herefter noget tid til at gennemgå gamle tegninger over lejemålet og taler med Ivan Nilsson om lejemålets stand ved Lars Erby’s overtagelse af lejemålet. Herefter udfærdiger Guldkjær en fraflytningsrapport, hvori han stiller krav om: ” Rengøring af hele lejemålet Udgift til låsesmed i forbindelse med fraflytningssyn Maling af alle vægge i lejemålet Maling af alle gulve i produktions-, kontor- lagerlokaler m.v. og lakering af gulve i butikslokaler Fjernelse af skilte og alle spor af skiltning på facader Fjernelse af edb-kabling (faste edb-installationer) Retablering af det etablerede kontor, herunder de faste skillevægge mv.” Guldkjær fremsender den 14. august 2013 fraflytningsrapporten med almindeligt og anbefalet brev den nye adresse for L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Han meddeler samtidig, at han vil endeligt afregne i forbindelse med fraflytningen, når der er sket genudlejning af lejemålet, da det endelige krav først kan opgøres på dette tidspunkt. Da Lars Erby modtager fraflytningsrapporten overgiver han den til advokat Jævel, der umiddelbart herefter skriver et brev til Guldkjær, hvori han giver udtryk for følgende: 37 at han på sin klients vegne ikke kan godkende indholdet af fraflytningsrapporten, at han i enhver henseende forbeholder sig sin klients retsstilling i forbindelse med fraflytningsopgøret, at han har noteret sig, at Guldkjær - udover at have sat ”til leje skiltet” i vinduet - endnu ikke har annonceret lejemålet til leje, hvilket ikke er tilstrækkeligt til at leje lejemålet ud hurtigst muligt, som Guldkjær er forpligtet til. Der går nogle måneder, inden det lykkes erhvervsejendomsmægler Guldkjær at leje lejemålet ud, selvom der er flere interesserede mulige lejere, der kigger på lokalerne. Nogle af disse potentielle lejere finder ikke lokalerne helt ideelle til deres påtænkte forretning. Guldkjær er i forhandlinger med enkelte andre potentielle lejere, uden at nå til enighed, idet flere af disse ikke vil betale den leje, som lejemålet udbydes til. Det lykkes derfor først at få lejet lokalerne ud til en købmand, til ikrafttræden den 1. januar 2014. Lejeaftalens vilkår svarer på de fleste punkter til den lejeaftale, som var gældende for L. Erby Slagterog Charcuterivarer. Men den aftalte leje ved lejeforholdets ikrafttræden aftales til kr. 520.000, således et stykke under den udbudte leje. Aftalen mellem Guldkjær og købmanden indgås medio november 2013. Guldkjær fremsender herefter ultimo november 2013 en endelig opgørelse over istandsættelsesudgifterne og betaling af leje perioden frem til genudlejning den 1. januar 2014 og beder Lars Erby om at betale den opgjorte restudgift efter modregning af deposita. Spørgsmål 3.1: Tag stilling til i hvilket omfang L. Erby Slagter- og Charcuterivarer hæfter for istandsættelsen af lejemålet som opgjort af Guldkjær? Spørgsmål 3.2: Tag stilling til i hvilken periode L. Erby Slagter- og Charcuterivarer skal betale leje for tiden efter sin fraflytning af lejemålet? Spørgsmål 3.3: Du skal lægge til grund, at oplysningerne i opgaven om lejemålets stand ved overtagelse, udførte arbejder i lejemålet i lejeperioden og lejemålets tilstand ved fraflytning er korrekte og kan dokumenteres. Der skal således ses bort fra eventuelle bevismæssige problemer for Guldkjær og L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Som led i besvarelsen af spørgsmålet skal du vurdere, om Guldkjær har opfyldt sin tabsbegrænsningspligt. Du skal ikke inddrage spørgsmålet om Guldkjærs varsling af markedslejeforhøjelse eller eventuelle retlige konsekvenser heraf Tag stilling til, om Guldkjær har fremsat sit fraflytningskrav rettidigt, og dermed om det har betydning for, om han kan fastholde sine krav, og hvilke krav han kan fastholde over for L. Erby Slagter- og Charcuterivarer? 38 Til brug for besvarelsen skal du anvende uddrag af lejekontrakten, som er vedlagt som bilag 1.1. Det skal lægges til grund, at lejekontrakten ikke indeholder andre relevante bestemmelser end dem, der fremgår af bilag 1.1. Kalender for august og september måneder 2013 vedlægges som bilag 3.1 39 Bilag 3.1 Kalender for juli og august måneder 2013 40 Ejendomsforeningen Danmark Uddannelse til ejendomsadministrator Erhvervslejeret Eksamensopgave – forår 2012 Torsdag den 19. april 2012 Kl. 12.00 – 16.00 Til løsning af disse opgaver gives 4 timer. Dette opgavesæt består af 3 opgaver på 15 sider inklusive forside og bilag, der indgår i bedømmelsen af den samlede opgavebesvarelse. Vægtfordeling De enkelte delopgaver vægtes med følgende fordeling: Opgave 1: 40 % Opgave 2: 30 % Opgave 3: 30 % Bilag Til opgaven er vedlagt følgende bilag: Bilag 1 - Uddrag af erhvervslejekontrakt Bilag 2 – Ejendomsregnskab Bilag 3 – Kalender marts 2012 Bilag 4 – Lovbestemte satser i lejelovgivningen Bilag 5 – Uddrag af erhvervslejekontrakt Bilag 6 – Tillæg til erhvervslejekontrakt Bilag 7 – Varsling af lejenedsættelse Bilag 8 – Uddrag af udkast til erhvervslejekontrakt Bilag 1 - 4 vedrører opgave 1, mens bilag 5 - 7 vedrører opgave 2. Bilag 8 vedrører opgave 3. Tilladte hjælpemidler Undervisningsmateriale, litteratur, alle skriftlige hjælpemidler samt lommeregner er tilladt. Det er tilladt at medbringe eget usb-stick. Bemærk Udleveret usb-stick skal afleveres sammen med 1 eksemplar af din udprintede besvarelse. Hver udskriftsside oprettes med sidehoved indeholdende følgende oplysninger: dit kursistnr. af hensyn til anonymitet (nummeret er tidligere udleveret ved tilmelding til eksamen), dato samt sidetal. 41 OPGAVE 1 Centralt på Algade i Holbæk, som er byens indkøbsstrøg ligger butikken ”Farveladen”, som sælger maling og tilbehør hertil så som pensler, malertape, malerbøtter mv. Butikken drives fra lejede lokaler, hvor Farveladen I/S er lejer, og hvor Holbæk Ejendomme A/S er ejer og udlejer. Uddrag af lejekontrakt af 30. september 2008 er vedlagt som bilag 1. ”Farveladen” bliver hurtigt en succes. I første regnskabsår udgør lejers samlede andel af ejendomsregnskabet 24.000 kr., som lejer betaler uden videre. Pr. 1. januar 2010 overtager ”Vi-presser-citronen ApS” ejendommen, hvor ”Farveladen” er beliggende. Vi-presser-citronen ApS aflægger i starten af 2011 det i bilag 2 vedlagte ejendomsregnskab, hvor L’s andel af de samlede udgifter opgøres til 80.000 kr. Farveladen gør indsigelse mod ejendomsregnskabet og gør blandt andet gældende, at de maksimalt er forpligtede til at betale 25.000 kr., som er det beløb, som fremgår af deres lejekontrakt. De mener heller ikke, at de skal betale samtlige de udgifter, som er nævnt i ejendomsregnskabet. Spørgsmål 1.1: Du bedes tage stilling til, i hvilket omfang ”Farveladen” er forpligtet til at betale i overensstemmelse med det i bilag 2 vedlagte ejendomsregnskab. I oktober 2011 afstår Farveladen I/S lejemålet til Hugo Hugosen i overensstemmelse med lejeaftalens angivelser. Hugo Hugosen driver imidlertid ikke butikken med samme succes som Farveladen I/S, og da lejers betaling for marts 2012 ikke betales rettidigt sender Vi-presser-citronen ApS den 6. marts 2012 følgende påkrav med anbefalet og almindelig post, som kommer frem til Hugo Hugosen den 7. marts 2012: ”Til Hugo Hugosen Vi har konstateret, at du endnu ikke har betalt leje mv. for marts 2012. Vi skal derfor opfordre dig til straks at betale den forfaldne restance, som kan opgøres som følger: Husleje marts 2012 A conto bidrag ejendomsudgifter A conto varme Påkravsgebyr: Pligtig pengeydelse i alt: 12.000 kr. 2.500 kr. 2.000 kr. 458 kr. 16.958 kr. Såfremt du ikke har betalt den fulde restance 16.958 kr., senest 3 dage efter modtagelsen af dette brev, kan dit lejemål blive ophævet uden yderligere varsel i medfør af lejelovens § 93, stk. 1, litra a. Med venlig hilsen Vi-presser-citronen ApS” 42 Da beløbet stadigvæk ikke er betalt, sender Vi-presser-citronen ApS den 10. marts 2012 et brev med følgende indhold til Hugo Hugosen med anbefalet post, som kommer frem til Hugo Hugosen den 13. marts 2012. ”Da du ikke har betalt, det du skylder, jf. påkrav af 6. marts 2012 ophæver vi hermed dit lejemål under henvisning til, at du har misligholdt dine forpligtelser, da du ikke har iagttaget god skik og orden, jf. erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 7.” Det lejede skal som følge af ophævelsen afleveres i aftalt, ryddet, og rengjort stand klokken 12.00 den 2. april 2012.” Hugo Hugosen meddeler den 16. marts 2012, at han anfægter gyldigheden af såvel påkravet som ophævelsen. Spørgsmål 1.2: Er påkravet af 6. marts 2012 isoleret set gyldigt? Dit svar skal være begrundet, og du skal fremhæve alle de forhold, der taler for eller imod påkravets gyldighed. Spørgsmål 1.3: Er lejemålet som følge af ophævelsesskrivelsen af 10. marts 2012 ophævet med rette? Dit svar skal være begrundet og skal fremhæve alle de forhold, der taler for eller imod, at lejemålet er ophævet med rette. Vi-presser-citronen ApS er ikke enig i Hugo Hugosens betragtninger, men da beløbet endnu ikke er betalt, sender Vi-presser-citronen ApS den 20. marts 2012 et brev med følgende indhold til Hugo Hugosen ”Ophævelse Da den pr. 1. marts 2012 forfaldne leje eller anden pligtig pengeydelse i lejeforholdet ikke er betalt trods påkrav afgivet den 6. marts 2012, ophæves dit lejemål hermed, jf. erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 1.Ophævelsen medfører pligt til omgående at fraflytte det lejede . Du bedes derfor senest den 2. april 2012 kl. 12.00 rydde og rengøre lejemålet samt aflevere nøgler til nedenstående adresse. Hvis du ikke inden det nævnte tidspunkt har ryddet lejemålet og afleveret nøglerne, vil sagen uden yderligere varsel blive overgivet til fogeden med anmodning om at udsætte dig af lejemålet. Dette vil medføre yderligere omkostninger for dig.” Brevet kommer frem til Hugo Hugosen den 21. marts 2012 klokken 10.54. Den 22. marts 2012 betaler Hugo Hugosen den skyldige restance. Samme dag ringer han til Vi-presser-citronen ApS og gør gældende, at ophævelsen af 20. marts 2012 ikke er gyldig, da den kræver, et nyt forudgående påkrav. Spørgsmål 1.4: Er lejemålet som følge af Vi-presser-citronen ApS’ brev af 20. marts 2012 ophævet med rette? Du skal ved besvarelse af dette spørgsmål – og 43 uanset dit svar på spørgsmål 2 lægge til grund, at påkravet af 6. marts 2012 er gyldigt. Dit svar skal begrundes, og du skal fremhæve alle relevante forhold, som taler for eller imod, at lejemålet som følge af brevet af 20. marts 2012 er ophævet med rette. Den 25. marts 2012 meddeler udlejer Farveladen I/S, at Farveladen er forpligtet til at genindtræde i lejemålet pr. 2. april 2012, hvilket Farveladen bestrider. Spørgsmål 1.5: Er Farveladen I/S forpligtet til at genindtræde i lejemålet? Dit svar skal begrundes 44 BILAG 1 UDDRAG AF ERHVERVSLEJEKONTRAKT §1 Det lejede Det lejede omfatter et bruttoareal på 144 m2, herunder 110 m2 butikslokale og 34 m2 lagerlokale. §2 Anvendelse Det lejede skal udelukkende anvendes til butik med salg af maling og tilbehør så som pensler, malerbøtter, malerruller mv. og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. §3 Opsigelse Lejemålet er uopsigeligt for lejer indtil 1. marts 2012. Lejemålet kan herefter fra lejers side opsiges med 6 måneders varsel til den første i en måned. Det er aftalt, at lejer ikke har ret til erstatning ved opsigelse. §5 Afståelse Lejer har afståelses- og genindtrædelsesret efter erhvervslejelovens regler herom. §6 Årlig leje og regulering heraf Den årlige leje udgør kr. 144.000., svarende til kr. 1.000 pr. m2. Lejen forfalder til betaling hver den 1. i måneden. Hver part kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13. §7 Ejendomsregnskab Ud over den aftalte leje er udlejer berettiget til at hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter og afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af en hver art vedrørende ejendommen og den dertil knyttede udlejningsvirksomhed. De nedenfor specificerede udgifter er angivet med anslået årlig størrelse, og udgifterne fordeles mellem lejerne i ejendommen i forhold til de lejede bruttoarealer. Ejendommens samlede bruttoarealer udgør ved kontraktens indgåelse 1.440 m2. Ved ændringer i de lejede arealer eller ejendommens samlede arealer er udlejer berettiget til når som helst og uden varsel at ændre nærværende fordelingsnøgle. Udgiftsart Skønnet samlet udgift Lejemålets andel heraf Grundskyld 50.000 kr. 5.000 kr. Dækningsafgift 30.000 kr. 3.000 kr. Renovation 25.000 kr. 2.500 kr. Forsikring 30.000 kr. 3.000 kr. Renholdelse 30.000 kr. 3.000 kr. Vagtservice 20.000 kr. 2.000 kr. Fælles Elforbrug 25.000 kr. 2.500 kr. Administration 40.000 kr. 4.000 kr. I alt 250.000 kr. 25.000 kr. Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. januar – 31. december. Til dækning af ejendomsudgifterne fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen. A conto betaling udgør for tiden kr. 2.500 pr måned. Tillægsbetaling vedrørende ejendomsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 45 §8 Forbrugsregnskab Udlejer leverer varme i lejeperioden. Forbrugsregnskabet aflægges i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler herom. Til dækning af varmeudgifterne, herunder udgifter til energimærkning, varme og varmt vand, fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen. A conto betaling udgør for tiden kr. 2.000 pr måned. 46 BILAG 2 Ejendomsregnskab for december 2010 Udgiftsart Grundskyld Dækningsafgift Renovation Bygningsforsikring Husforsikringer for udlejers anpartshavere Tagrensning ISS Vinduespudsning Vagtservice Fælles Elforbrug Administration Maling af fællesarealer Tagudskiftning Tomgangsleje for 2. th. Vicevært I alt ejendommen Algade 27, Holbæk, for perioden 1. januar 2010 – 31. skønnet samlet udgift 85.000 kr. 60.000 kr. 35.000 kr. 30.000 kr. 80.000 kr. Farveladen I/S andel heraf 8.500 kr. 6.000 kr. 3.500 kr. 3.000 kr. 8.000 kr. 15.000 kr. 32.000 kr. 10.000 kr. 25.000 kr. 25.000 kr. 40.000 kr. 50.000 kr. 200.000 kr. 75.000 kr. 38.000 kr. 800.000 kr. 1.500 kr. 3.200 kr. 1.000 kr. 2.500 kr. 2.500 kr. 4.000 kr. 5.000 kr. 20.000 kr. 7.500 kr. 3.800 kr. 80.000 kr. 47 OPGAVE 2 Ulrik Ulriksen ejer flere ejendomme i Lyngby. Han indgår i 1999 en aftale med Bent Birgersen om leje af lokaler til restaurationsformål, hvorfra Bent Birgersen driver restauranten ”Bent Bøf”. Kopi af uddrag af erhvervslejekontrakt fremgår af bilag 5. Den 30. maj 2008 varsler Ulrik Ulriksen markedslejeforhøjelse over for Bent Birgersen til ikrafttræden den 1. september 2008. Som følge heraf bliver den årlige leje forhøjet fra kr. 300.000 kr. til kr. 500.000. Den økonomiske krise når også bøfbranchen, og i denne anledning retter Bent Birgersen i maj 2011 henvendelse til Ulrik Ulriksen med henblik på at aftale en lejereduktion. Resultatet heraf bliver, at der den 20. juni 2011 bliver indgået en aftale mellem udlejer og lejer, som fremgår af bilag 6. Bent Birgersen afstår i oktober lejemålet til den berømte butikskæde, Hansens Bøfhus I/S, som ved brev af 23. marts 2012 varsler markedslejenedsættelse over for Ulrik Ulriksen til ikrafttræden den 1. juli 2012. Brevet fremgår af bilag 7. Ulrik Ulriksen er meget fortørnet over varslingen af lejenedsættelse. Han mener slet ikke, at Hansens Bøfhus er berettiget til at kræve markedslejeregulering, da aftalen efter Ulriksens opfattelse slet ikke rummer mulighed for markedslejeregulering. Ligeledes mener Ulriksen, at når der netop året forinden er indgået en aftale om lejereduktion, er Hansens Bøfhus afskåret fra at kræve markedslejenedsættelse allerede den 1. juli 2012. Endelig mener Ulriksen, at varslingen er ugyldig fordi den ikke opfylder erhvervslejelovens formkrav. Spørgsmål 2.1: Du bedes tage stilling til, om varslingen af lejenedsættelse, vil kunne træde i kraft den 1. juli 2012. Du skal i den forbindelse tage begrundet stilling til alle de indvendinger, som Ulrik Ulriksen har mod markedslejenedsættelsen. Da Ulriksen gennemgår lejeindbetalingerne for lejemålet, konstaterer han den 8. april 2012, at lejen ikke er blevet reguleret pr. 1. januar 2012 med 2 ½ procent. Ulriksen ønsker nu at opkræve forhøjelsen, men han er i tvivl om, hvorvidt han kan gøre dette på nuværende tidspunkt, og om han i givet fald kan kræve reguleringen af beløbet efterbetalt. Endelig er han i tvivl om, hvordan han skal varsle forhøjelsen over for lejeren, og om der er formkrav hertil, som han skal iagttage. Spørgsmål 2.2: Du bedes tage stilling til: A. Om Ulriksen er berettiget til at kræve den årlige leje pr. 1. januar 2012, kr. 420.000, reguleret med 2 ½ procent, og om han i givet fald kan opkræve reguleringen af lejen pr. 1. januar 2012 B. Hvilke eventuelle formkrav Ulriksen skal iagttage, og hvorledes Ulriksen skal varsle reguleringen 48 BILAG 5 Uddrag af erhvervslejekontrakt af 20. november 1999 mellem Bent Birgersen og Ulrik Ulriksen §1 Det lejede er beliggende Lyngby Hovedgade 22, 2800 Lyngby. ………. §2 Lejeforholdets ikrafttræden Lejeforholdet begynder den 1. februar 2000, og fortsætter indtil det opsiges. …………. §5 Den årlige ydelse Den årlige leje udgør kr. 280.000. §6 Regulering af lejen Lejen kan i lejeperioden reguleres efter erhvervslejereguleringslovens regler herom. §7 Afståelse Lejer har ret til at afstå lejemålet til en lejer inden for samme branche ………………. 49 BILAG 6 Tillæg til erhvervslejekontrakt af 20. november 1999 mellem Bent Birgersen og Ulrik Ulriksen Det aftales at den årlige leje for lejemålet Lyngby Hovedgade 22, 2800 Lyngby nedsættes fra kr. 500.000 til kr. 420.000. pr. 1. juli 2011. Samtidig aftales, at lejen hvert år den 1. januar reguleres med 2 ½ procent, første gang den 1. januar 2012. Lejen kan herudover fortsat reguleres efter lejeaftalens § 6. Lyngby den 20. juni 2011 Ulrik Ulriksen Bent Birgersen 50 BILAG 7 Varsling af lejenedsættelse Under henvisning til erhvervslejelovens § 13 varsles hermed markedslejenedsættelse for lejemålet Lyngby Hovedgade 22, 2800 Lyngby. Grunden til lejenedsættelsen er, at den nugældende leje er væsentligt højere end markedslejen for lejemålet. Lejenedsættelsen er på kr. 45.000 årligt og træder i kraft den 1. juli 2012 Eventuelle indsigelser mod lejenedsættelsen skal fremsendes skriftligt til Lyngby Hovedgade 22, 2800 Lyngby inden 6 uger. Med venlig hilsen Hansens Bøfhus I/S 51 OPGAVE 3 Lilly Larsen køber i 2011 en udlejningsejendom på tvangsauktion. Ejendommen er centralt beliggende på gågaden i en større dansk provinsby. Ejendommen består af 4 erhvervslejemål, 2 i stueetagen og 2 på 1. salen. I stueetagen er det ene lejemål udlejet til en dameskoforretning, mens det andet lejemål står tomt. Begge lejemål på 1. salen er udlejet til kontor. Lily Larsen bliver i marts 2012 kontaktet af en virksomhed, Kraks Rejser ApS, som ønsker at leje det ledige lejemål i stueetagen til rejsebureau. Der er gensidig interesse, og i april 2012 kommer Kraks Rejser ApS til Lilly Larsen med et udkast til en erhvervslejekontrakt (bilag 8). Dette udkast viderebringer Lily Larsen til sin administrator. Spørgsmål 3.1: I forhold til bilag 8 skal du på vegne af udlejer tage selvstændig stilling til og kommentere alle de aftalevilkår, som fremgår af bilag 8, og herunder vurdere, om der er vilkår der bør ændres. Lejeaftale bliver indgået pr. 2. april 2012. Lily Larsen skal have foretaget en facaderenovering, hvilket indebærer, at der skal opstilles et stillads foran hele ejendommen. Da kontorlejemålet over rejsebureauet samtidig er blevet opsagt af lejer, ønsker Lily Larsen at udvide rejsebureauets lejemål ved sammenlægning med en del af det ledige kontorlejemål. I denne anledning skriver hun følgende brev til Kraks Rejser ApS den 16. april 2012: ”Jeg ønsker at udvide jeres lejemål med 50 m2 på 1. salen, hvorfor jeg skal varsle adgang til det lejede med 8 ugers varsel med henblik på at gennemføre denne sammenlægning. Jeg kan i øvrigt informere om , at der vil blive opsat stillads foran jeres lejemål fra om 2 uger og 4 måneder frem som følge af en renovering af ejendommens facade. Med venlig hilsen” Kraks Rejser gør straks indsigelse. De mener hverken, at Lilly Larsen er berettiget til at foretage udvidelsen af det lejede eller er berettiget til at opsætte et stillads foran facaden med så kort varsel, og at Lily Larsen i givet fald under alle omstændigheder skal betale erstatning for opsætningen af stilladset. Spørgsmål 3.2: Du bedes tage stilling til, om Kraks Rejser kan modsætte sig, 1. at Lilly Larsen iværksætter arbejder i det lejede 2. iværksætter facaderenoveringen, 3. og om Lily Larsen i alle tilfælde på et objektivt grundlag vil være forpligtet til at betale erstatning, hvis opsætning af stillads til facaderenovering gennemføres som planlagt. 52 BILAG 8 Uddrag af udkast til erhvervslejekontrakt: §1 Det lejede udgør i alt 150 m2. §2 Det lejede må alene anvendes erhvervsmæssigt. §3 Lejemålet er uopsigeligt indtil den 1. januar 2015, hvorefter det lejede frit kan opsiges af begge parter Ved en eventuel opsigelse fra udlejers side har lejer ikke krav på erstatning §4 Lejer har ret til at afstå det lejede §5 Den årlige leje er 160.000 kr. §6 Senest den 1. maj 2011 betaler lejeren et depositum på 13.333 kr.. Depositum står til sikkerhed for lejers forpligtelser over for udlejer ved fraflytning. Depositum kan kræves reguleret. §7 Lejen forhøjes hvert år den 1. januar med 2 ½ % af den umiddelbart før reguleringen gældende samlede leje. Udlejer er herudover berettiget til at regulere lejen efter erhvervslejelovens §§ 10 – 12. Udlejer leverer ikke varme. §8 Lejemålet overtages nyistandsat. Ved lejemålets ophør skal lejemålet, bortset fra almindelig slitage, ligeledes afleveres nyistandsat. §9 Lejers er i lejeperioden forpligtet til at foretage vedligeholdelse af det lejede i det omfang, som følger af erhvervslejelovens regler. 53
© Copyright 2025