1. No category

22.01.2015
Rettevejledning til
tidligere eksamensopgaver
Erhvervslejeret
Forår 2015
1
Tidligere eksamensopgaver:
-
Eksamen EA Erhvervslejeret 2014, rettevejledning
Eksamen EA Erhvervslejeret 2013, rettevejledning
Eksamen EA Erhvervslejeret 2012, rettevejledning
2
EKSAMEN – EA Erhvervslejeret Forår 2014 – Rettevejledning
OPGAVE 1 (30%)
Spørgsmål 1.1:
Hvornår kan påkrav og ophævelse tidligst sendes?
Den studerende skal her behandle lejekontraktens og erhvervslejelovens regler for betaling af leje
samt proceduren ved betalingsmisligholdelse.
I henhold til lejekontraktens § 6.1 forfalder lejen til betaling månedsvis forud hver den 1. i
måneden. Da den 1. november 2014 imidlertid er en lørdag, udskydes forfaldsdagen til den
efterfølgende hverdag, altså mandag den 3. november 2014, jf. ELL § 43, stk. 2, 1. pkt. Sidste
rettidig betalingsdag er den 3. hverdag efter forfaldsdagen, hvilket bliver torsdag den 6. november
2014, jf. ELL § 43, stk. 2, 2. pkt.
Udlejers påkrav på den skyldige leje kan afgives efter den sidste rettidige betalingsdag, og påkrav
kan derfor sendes til lejer fredag den 7. november 2014, jf. ELL § 69, stk. 3, 2. pkt. Såfremt brevet
sendes med anbefalet post, hvad påkravet bør blive, må det påregnes, at påkravet bliver afleveret
næste dag, altså lørdag den 8. november 2014. Såfremt den studerende nævner, at kontortidsreglen
kan spille en rolle afhængig af, om påkravet sendes til enten lejers privatadresse eller lejers
kontor/restaurant, som muligvis normalt har lukket om lørdagen, vil dette være ekstra godt.
Udlejers ophævelse kan herefter sendes med anbefalet post til lejer tirsdag den 11. november 2014,
idet ophævelse godt kan sendes den sidste dag i påkravets frist på 3 dage, hvis den blot tidligst
kommer frem til lejer dagen efter udløbet af påkravsfristen, jf. ELL § 69, stk. 3, 1. pkt. og GD
2000/15 Ø.
Spørgsmål 1.2:
Beregn påkravsgebyrets størrelse?
Den studerende skal her beregne påkravsgebyret i henhold til erhvervslejelovens regler.
Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve kr. 149 (2014 sats) med tillæg af 2 pct. af det skyldige
beløb ud over 1.000 kr., altså et påkravsgebyr på kr. 529 (149 + 0,02 * (20.000-1.000)), jf. ELL §
69, stk. 3, 3. pkt.
Spørgsmål 1.3:
Har udlejer opfyldt sin tabsbegrænsningspligt ved kun at sætte TIL
LEJE-skilte op i lejemålets vinduer?
Den studerende skal her behandle lejers erstatningsforpligtelse ved udlejers ophævelse og udlejers
opfyldelse af sin tabsbegrænsningsforpligtelse.
Når udlejer hæver lejeaftalen, skal lejer straks fraflytte lejemålet, men lejeren skal dog stadig betale
leje for tiden, indtil lejer kunne flytte med aftalt varsel, jf. ELL § 71, stk. 2, 1. pkt. Lejer er derfor
forpligtet til at betale leje indtil den 1. i måneden 6 måneder efter lejers modtagelse af ophævelse,
altså indtil 1. juni 2015 jf. lejekontraktens § 4.2. Udlejer skal dog bestræbe sig på at genudleje det
lejede inden udløbet af det aftalte opsigelsesvarsel for at begrænse lejers tab, jf. ELL § 71, stk. 2, 1.
pkt.
3
Erhvervslejeloven beskriver ikke nærmere, hvordan udlejer skal bestræbe sig på at genudleje
lejemålet. Det afgørende er derfor, om de reklametiltag, som udlejer iværksætter, er tilstrækkelig
formålstjenlige med hensyn til udlejning af lejemålet. Det oplyses her i opgaven, at ejendommen og
dermed lejemål ligger ud til et travlt trafikkryds i indre København, hvilket betyder, at skiltningen
har medført en væsentlig eksponering af, at lejemålet var til leje. Dette understøttes af, at det også
oplyses i opgaven, at der er en stor interesse for lejemålet og flere henvendelser til udlejer efter
opsætningen af TIL LEJE-skilte i lejemålets vinduer. På denne baggrund må udlejer anses for at
have opfyldt sin tabsbegrænsningspligt. Det vil dog ikke nødvendigvis altid være tilstrækkeligt med
opsætning af TIL LEJE-skilte.
Spørgsmål 1.4:
Er udlejer berettiget til at kræve en højere leje i forbindelse med
genudlejning af lejemålet?
Den studerende skal her bemærke, at udlejer er frit stillet med hensyn til leje og øvrige lejevilkår
ved forsøg på genudlejning.
I forbindelse med genudlejning af lejemålet er udlejer således berettiget til at kræve en højere leje
end den leje, som den tidligere lejer betalte, ligesom udlejer i øvrigt er berettiget til at kræve helt
nye lejevilkår.
Spørgsmål 1.5:
Er udlejer berettiget til at udleje lejemålet til brug for bar?
Den studerende skal her gå ind og vurdere, om diskotekslejemålet har konkurrencebeskyttelse, og i
bekræftende fald om konkurrencebeskyttelsen begrænser udlejers muligheder for udleje det andet
lejemål i stueetagen til bar.
Indledningsvis skal det fastslås, om lejekontakten for diskoteket er indgået før eller efter den 1.
januar 2000. Såfremt den er indgået før den 1. januar 2000 er udlejer i mangel af aftale om andet
forhindret i at udleje lokaler i ejendommen til samme branche eller selv drive virksomhed i den
pågældende branche, jf. den tidligere bestemmelse i lejelovens § 30, stk. 3, som stadig har
betydning i dag, jf. ELL § 89, stk. 2, nr. 4. Såfremt lejekontrakten derimod er indgået den 1. januar
2000 eller senere, er der kun en sådan beskyttelse, hvis det er aftalt mellem lejer og udlejer.
I den pågældende sag fremgår det af lejekontrakten for stueetagen, tv., at lejeaftalen er indgået i 12.
november 1999, og at lejeperioden er startet den 1. februar 2000. Det afgørende her, hvornår
lejekontrakten er indgået, og ikke hvornår lejeperioden er startet. Som følge heraf har
diskoteksejeren konkurrencebeskyttelse.
Dernæst skal det afklares, om diskoteksejerens konkurrencebeskyttelse medfører, at udlejer
uberettiget til at udleje lejemålet beliggende i stueetagen, th., til anvendelse som bar. Dette
afhænger af, om diskoteket vil blive udsat for konkurrence fra baren. Hvorvidt dette er tilfældet
afhænger hovedsageligt af, om diskoteket og baren sælger den samme vare, og om diskoteket og
baren har den samme kundegruppe. I den pågældende situation gives der ikke nærmere oplysninger
om, hvorvidt dette er tilfældet, men den studerende forventes at gøre sig nogen generelle
overvejelser herom. Umiddelbart må man sige, at diskoteker og barer begge generelt har som deres
primære formål at sælge drikkevarer, og at de kun adskiller sig for så vidt angår, hvordan de gør
dette. Kundegruppen for henholdsvis diskoteker og barer må også generelt betegnes som meget ens.
4
Der er imidlertid vigtigt at bemærke, at der altid vil være tale om en konkret vurdering, og at de
faktiske omstændigheder kan godt adskille sig herfra. Det er ekstra godt, hvis den studerende tager
stilling til udsagnet fra udlejer om, at han kan udleje til bar, når der tidligere har været drevet
restaurant i lejemålet, og diskoteksejeren ikke har gjort indsigelse herimod. I denne sammenhæng
må det tillægges vægt, at restauranters primære formål generelt må være at sælge både mad og
drikkevarer med hovedvægten på salg af mad i modsætning til diskoteker og barer, som har deres
hovedvægt på salg af drikkevarer. Restauranter og bar adskiller sig således, når det kommer til
deres varer, ligesom man også må kunne forvente, at deres kundegrupper adskiller sig hinanden.
GD 2013/75 Ø illustrerer denne distinktion meget godt, idet lejer, som drev bar og diskotek, kunne
modsætte sig, at anvendelsen i et andet lejemål i ejendommen overgik fra restaurant til bar.
På denne baggrund må udlejer have været uberettiget til at udleje lejemålet beliggende i stueetagen,
th., til brug for bar.
OPGAVE 2 (30%)
Spørgsmål 2.1:
Har udlejer ret til at gennemføre energirenoveringen?
Den studerende skal i besvarelsen behandle udlejers ret til at foretage ændringer i det lejede,
herunder vurdere varigheden og væsentligheden af de pågældende ændringer.
Udlejer har uanset den aftalte uopsigelighed en generel ret til at foretage ændringer i det lejede og
ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke varigt
og væsentligt ændrer det lejedes identitet, jf. ELL § 26, stk. 1.
Lejer kan derfor kun modsætte sig energirenoveringen, enten hvis lejekontrakten indeholder et aftalt
forbud herimod, eller hvis energirenoveringen vil medføre en varig og væsentlig ændring af det
lejedes identitet.
Opgaven indeholder ikke oplysninger om, at lejekontrakten indeholder begrænsninger i udlejers
ændringsret.
Opsætningen af den ekstra isolering må derimod betragtes som varig ændring, hvorfor det første
krav er opfyldt.
For så vidt angår det andet krav om, at der er tale om en væsentlig ændring af det lejedes identitet,
oplyses det i opgaven, at energirenoveringen vil indebære, at lejers lejemål vil blive reduceret med
samlet ca. 20 m2. Dette må ses i forhold til, at lejemålet på nuværende tidspunkt er på 860 m2.
Lejemålets størrelse vil således blive reduceret med 2,3 %. Hvorvidt dette er en væsentlig ændring
af det lejedes identitet kan diskuteres, og det vil altid være en konkret vurdering. Det er på den ene
side klart, at lejemålet stadig er egnet til det aftalte formål. På den anden side så har de få sager,
hvor det er blevet fundet, at der er tale om en væsentlig ændring af det lejedes identitet, vedrørt
udvidelse eller indskrænkning af lejemålets størrelse eller ændring i lejemålets rumfordeling, jf.
eksempelvis GD 2005/43 Ø og GD 2007/47 Ø. Marginen for udlejers ret til at foretage en
indskrænkning af lejemålets areal må på baggrund af praksis anses for meget lille. Såfremt der var
tale om et lokale i lejemålet på 20 m2 ville der være en forholdsvis stor sandsynlig for, at dette var
en væsentlig ændring af det lejedes identitet. I det konkrete tilfælde er der imidlertid tale om, at
isoleringen af ydervæggene på deres indersiden indebærer, at de forskellige ydervægge rykker
5
nogen centimeter længere ind i lejemålet. Henset til at der kun er tale om 20 m2 og at de er fordelt
over hele lejemålets areal, er der sandsynligvis ikke tale om en væsentlig ændring af det lejedes
identitet.
Spørgsmål 2.2:
Har udlejer ret til at kræve en lejeforhøjelse?
Den studerende skal her behandle, om energirenoveringen er en forbedring af lejemålet, som giver
grundlag for en lejeforhøjelse.
Hvorvidt udlejer har ret til at kræve en lejeforhøjelse som følge af energirenoveringen afhænger af,
om arbejderne medfører en forøgelse af det lejedes brugsværdi, altså om arbejderne tilfører
lejemålet nogen kvaliteter, som lejemålet ikke allerede havde, jf. ELL § 31, stk. 1, 1. pkt. En
forbedring kan således være, at lejer sparer ressourcer som følge af arbejderne. Det er derfor også
generelt anerkendt i retspraksis, at opsætning af yderligere isolering eller udskiftning af
eksisterende isolering med mere effektiv isolering er en forbedring, jf. eksempelvis GD 2004.57 B.
Eftersom energirenoveringen vil medføre en væsentlig reduceringen af ejendommens energiforbrug
til varme, og dermed lejers nødvendigvis udgifter hertil, må der være tale om en forbedring, som
kan danne grundlag for en forbedringsforhøjelse af lejen.
Det vil være ekstra godt, hvis den studerende her kommer ind på, at udlejer i forbindelse med
gennemførelse af energirenoveringen kan overveje at gennemføre en markedslejeregulering efter
ELL § 13 i stedet for en forbedringsforhøjelse. En eventuel markedslejeforhøjelse vil således ske på
grundlag af den samlede værdi af lejemålet inklusiv den nye isolering, mens at
forbedringsforhøjelsen udelukkende vurderes på baggrund af forøgelsen af brugsværdien som følge
af energirenoveringen.
Spørgsmål 2.3:
Beregn lejeforhøjelsen for lejers lejemål?
Den studerende skal her vise overblik over beregningsmetoden for forbedringsforhøjelser.
Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med
rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til
vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende, jf. ELL § 31, stk. 2.
Indledningsvis skal de samlede forbedringsudgifter opgøres:
Håndværkerudgifter til opsætning af isolering
Projektering og byggetilsyn
Administration af byggesagen
Udgifter til byggetilladelse og færdigmelding
Entrepriseforsikring
Samlede forbedringsudgifter
kr. 2.110.000
kr. 246.000
kr. 79.000
kr. 32.000
kr. 23.000
kr. 2.490.000
Ved opgørelsen af de samledes forbedringsudgifter foretages der ikke fradrag for sparet
vedligeholdelse i de oplyste udgifter, da der efter det oplyste er tale om tilføjelse af isolering og
ikke udskiftning af isolering. Såfremt der imidlertid var tale om en udskiftning af isolering, skulle
der foretages et sådan fradrag. Uanset om det ikke er direkte relevant i den pågældende situation,
bør den studerende kort komme ind på fradrag for sparet vedligeholdelse.
6
Dernæst skal den samlede forbedringsforhøjelse opgøres:
2.490.000 x 0,071 = kr. 176.790
Ydelsesprocenten for et 20-årigt realkreditlån anvendes i beregningen, da dette er hovedreglen ved
beregning af forbedringsforhøjelse. Såfremt isoleringen har en særdeles kort eller meget lang
levetid, kan der dog være behov for at anvende ydelsesprocenten på et 10-årigt eller 30-årigt
realkreditlån. Såfremt den studerende bruger en anden ydelsesprocent end den gældende for et 20årigt realkreditlån uden at argumentere ordentlig for dette valg, vil der derfor være tale om en stor
fejl.
Den omstændighed, at udlejer selv finansierer energirenoveringen indebærer ikke, at udlejer ikke
kan bruge ydelsesprocenten på et realkreditlån, jf. GD 2002/01H.
Til sidst skal lejemålets andel af den samledes forbedringsforhøjelsen opgøres:
(176.790 x 860) / 1.440 = 105.582,92
Til brug for opgørelsen af lejemålets andel af den samledes forbedringsforhøjelsen bruges areal, da
energirenoveringen må have betydning for hele ejendommens energiforbrug til varme.
Spørgsmål 2.4:
Redegør for, hvordan og hvornår udlejer kan opkræve lejeforhøjelsen,
samt eventuelle formelle krav hertil, såfremt
energirenoveringsarbejderne som forventet afsluttes den 10. maj 2015
og byggeregnskab foreligger den 28. maj 2015?
Den studerende skal her vise overblik over varslingsproceduren ved forbedringsforhøjelser.
Udlejer bør allerede under udførelsen af energirenoveringen varsle en foreløbig lejeforhøjelse på
baggrund af de budgetterede byggeomkostninger med forbehold om at fremsætte nyt krav, når
byggeregnskabet er afsluttet, jf. ELL § 32, stk. 3.
Den foreløbige lejeforhøjelse skal varsles med 3 måneder, og den kan først få virkning fra det
tidspunkt, hvor energirenoveringen er fuldført, jf. ELL § 32, stk. 1, 1. og 2. pkt.
Såfremt energirenoveringsarbejderne forventes afsluttet den 10. maj 2015, kan udlejer derfor
opkræve den foreløbige lejeforhøjelse fra den 1. juni 2015, hvis udlejer sender varsling til lejer, så
lejer har modtaget den inden udgangen af februar 2015.
Varsling af den foreløbige lejeforhøjelse skal være skiftlig og indeholde oplysning om grunden til
lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt
indsigelsesvejledning til lejer, jf. ELL § 32, stk. 2, 1. pkt. Varslingen vil som udgangspunkt være
ugyldig, hvis den mangler en eller flere af disse oplysninger, medmindre udlejer kan godtgøre, at
manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling, jf. ELL § 32, stk. 2, 2. pkt.
Varslingen af den foreløbige lejeforhøjelse skal endvidere indeholde forbehold om endelig varsling,
jf. ELL § 32, stk. 3, 1. pkt. Manglende forbehold vil dog ikke medføre, at varslingen er ugyldig,
men i stedet vil udlejer være forhindret i at opkræve en højere lejeforhøjelse, såfremt
byggeregnskabet viser, at de faktiske omkostninger er blevet større end anslået i forbindelse med
den foreløbige lejeforhøjelse.
7
Når de faktiske omkostninger til energirenoveringen er opgjort, skal der udarbejdes et
byggeregnskab.
Såfremt byggeregnskabet viser, at de faktiske omkostninger er blevet højere end anslået i den
foreløbige lejeforhøjelse, kan udlejer varsle en endelig lejeforhøjelse. Den endelige lejeforhøjelse
skal ligeledes varsles med 3 måneder, og varslingen skal indeholde de samme oplysninger som
varslingen af den foreløbige lejeforhøjelse med undtagelse af forbeholdet, jf. ELL § 32, stk. 1 og 2.
Såfremt byggeregnskab foreligger den 28. maj 2015, kan udlejer derfor opkræve den endelige
lejeforhøjelse fra den 1. september 2015, hvis udlejer sender varsling til lejer, så lejer har modtaget
den inden udgangen af maj 2015.
I tilfælde af at, byggeregnskabet viser, at de faktiske omkostninger blevet mindre end anslået i den
foreløbige lejeforhøjelse, skal udlejer oplyse dette til lejerne. Udlejer behøver i denne sammenhæng
ikke at opfylde kravene til varsling af lejeforhøjelse i ELL § 32, jf. GD 1988/32 H. Udlejer skal
samtidig tilbagebetale den for meget betalt leje med renter fra de enkelte betalingsdatoer.
OPGAVE 3 (40 %)
Spørgsmål 3.1:
Har Taus Risfjer Federsen ret i sine indsigelse mod driftsregnskabet
2015 og kan han kræve driftsudgifterne tilbagebetalt?
Den studerende bør som udgangspunkt forholde sig til kravet i ELL § 5, stk. 2, hvoraf fremgår, at
det skal specificeres i lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren.
Det fremgår af bestemmelsen, at den anslåede størrelse af hver enkelt udgift skal være angivet.
Den studerende må herefter lægge til grund, som oplyst i opgaven, at Jens Hansen ikke har sørget
for at specificere driftsudgifterne i lejeaftalen som foreskrevet i ELL § 5, stk. 2. Ifølge opgavens
oplysninger er Jens Hansen enig i dette. Konsekvensen er som udgangspunkt, at Jens Hansen ikke
kan kræve driftsudgifter betalt af Risfjer, som ikke er tilstrækkeligt korrekt anslået i lejekontrakten,
jf. ELL § 5, stk. 2, 4. pkt.
Den studerende bør dog herefter diskutere de undtagelser, der er til dette udgangspunkt.
For det første gælder specifikationskravet ikke for så vidt angår udgiftsarter, der ikke var kendte ved
aftalens indgåelse, jf. ELL § 5, stk. 2., 2. pkt. Der ses ikke at foreligge praksis specifikt vedr. denne
undtagelsesbestemmelse, men anvendelsesområdet må fortolkes snævert, og må antages alene at
omfatte nye skatter og afgifter, som udlejer ikke har kunnet forudse ved aftalens indgåelse samt
andre nye offentlige afgifter og tilsynsforpligtelser og lignende. Den studerende bør i relation hertil
forholde sig til de udgifter, der fremgår af driftsregnskabet for regnskabsåret 2014 og konstatere, at
undtagelsen ikke finder anvendelse på disse udgifter. Særskilt kan det i relation hertil konstateres, at
parterne forud for indgåelsen af aftalen har drøftet dækningsafgiften hvorfor dette ikke er en ”ny”
afgift, som Jens Hansen ikke havde kunnet forudse ved aftalens indgåelse.
Den anden undtagelse, som den studerende bør diskutere findes i ELL § 5, stk. 2, 4. pkt. Ifølge
denne bestemmelse gælder udgangspunktet om, at udlejer ikke kan opkræve driftsudgifterne,
”medmindre udlejer kan godtgøre, at den manglende specifikation ikke har forringet lejers
retsstilling”. Det er relevant i den sammenhæng at forholde sig til oplysningerne i opgaven.
8
Det fremgår heraf, at ejendommen blev projekteret i fællesskab mellem Jens Hansen og Taus
Risfjer, og Risfjer havde indflydelse på bl.a. udformningen af lejemålet og dets standard. Jens
Hansen var en grundig mand, der gerne gik med både livrem og seler, og han fik derfor en lokal
ejendomsmægler til at udarbejde et prospekt, som beskrev ejendommen og lejemålet. Det fremgik
af prospektet, at driftsudgifterne også var bekrevet i prospektet og indeholdt blandt andet
forsikringspræmier, ejendomsskatter, dækningsafgift og renovation hver for sig angivet med beløb
og samlet anslået til 320.000 kr. Det kan i den forbindelse konstateres, at den samlede udgift ifølge
regnskabet for 2014 er opgjort til kr. 391.056,27, hvilket ikke ses at afvige væsentligt fra det
anslåede beløb i prospektet. Parterne drøftede desuden driftsudgifterne indgående, og
ejendomsmægleren fremlagde oplysninger om driftsudgifter i andre lignende lejemål i Fredericia
om omegn. Endvidere fremgår det, at Risfjer foretog derfor sine egne beregninger af forbrugs- og
driftsudgifterne på baggrund af oplysningerne i prospektet.
Det må herefter konstateres, at den manglende specifikation af driftsudgifterne ikke har forringet
Risfjers retsstilling. Det er positivt, hvis den studerende henviser til dommene i hhv. GD 2013/22B
og GD 2012/71V, de omhandler lignende situationer og kom til samme resultater. Den studerende
bør ydermere forholde sig til, at Risfjer har betalt driftsudgifterne i to år (som aconto-beløb og
videre efter modtagelsen af årsregnskabet for 2013) uden at gøre indsigelser herimod. Dette taler
også for, at den manglende specifikation ikke har forringet Risfjers retsstilling, jf. bl.a. Hvis den
studerende i relation hertil henviser til dommene T:BB 2005.217 Ø og T:BB 2011.626 B skal dette
vægtes positivt.
Delkonklusionen er herefter, at Jens Hansen kan opkræve driftsudgifterne, uanset, at disse ikke var
specificeret i lejeaftalen.
Den studerende bør dog forholde sig til de konkrete udgiftsarter/-poster opgjort i driftsregnskabet
for 2014. Det kan konkluderes, at følgende udgifter må anses for driftsudgifter, som Jens Hansen som følge af ovenstående argumentation/konklusion - kan fastholde, at Risfjer skal betale:

Grundskyld, dækningsafgift, bygningsforsikring og renovation – fremgik af prospektet, og
blev drøftet m.v.

Grundejerforening og vejbidrag samt henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer –
fremgår af lejekontrakten, at Risfjer skal betale disse udgifter ud over lejen, og det må
antages, at disse udgifter også har været en del af prospektet og har været drøftet mellem Jens
Hansen og Risfjer
Følgende udgift kan diskuteres:

Vagtordning – fremgår ikke af oplysningerne i opgaven, om denne udgift har været en del af
prospektet eller har været drøftet, ligesom udgiftsarten ikke er nævnt i kontrakten. Den
studerendes argumentation er derfor afgørende, men den studerende bør se
problemstillingen/diskussionen og bør fremkomme med en konklusion.
Følgende udgifter kan Jens Hansen – uanset ovenstående argumentation/konklusion - kan fastholde,
at Risfjer skal betale som en driftsudgift:
9

Græsslåning, renholdelse af friarealer, vinduespudsning og opretholdelse af portanlæg – disse
udgifter må henhøre under Jens Hansens vedligeholdelsesforpligtelse, jf. kontraktens § § 10.2,
og dermed skal Risfjer under alle omstændigheder ikke bære disse udgifter, jf. lejekontraktens
§ 8.2.3.
Risfjer har dermed krav på at disse sidstnævnte udgiftsarter udgår af driftsregnskabet for 2014, og
han kan herefter kræve tilbagebetaling af for meget indbetalte acontobeløb, i det omfang disse
rækker ud over det opgjorte beløb i det korrekte og korrigerede driftsregnskab.
Det er ikke muligt ud fra opgaven, at svare på, om Risfjer har betalt for disse sidstnævnte udgifter
ifølge driftsregnskabet for 2013, men er det tilfældet, må han evt. kræve tilbagebetaling af for meget
indbetalte acontobeløb, i det omfang disse rækker ud over det opgjorte beløb i det korrekte og
korrigerede driftsregnskab for 2013 – på lignende vis korrigeret for udgiftsarter/-poster, der ikke
kunne være opkrævet over driftsregnskabet.
Spørgsmål 3.2:
Har Risfjer ret i sine indsigelser mod varmeregnskabet, og hvad skal
Jens Hansen gøre for at fastholde regnskabet?
Det kan konstateres, Risfjers betaling for varme og varmt vand ud over lejen er tilstrækkeligt
specificeret i lejekontrakten § 7.8. Det er derfor ikke nødvendig at diskutere denne problemstilling i
relation til denne udgiftsart.
Den studerende bør herefter indledningsvis konstatere, at reglerne om aflæggelse af
forbrugsregnskab findes i ELL kap. 9 (§§ 45-53). Bestemmelserne gælder i lejeforholdet, hvis ikke
andet er aftalt i lejekontrakten.
Det følger af § 49, stk. 1, 2. pkt., at regnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder
efter, at udlejer har modtaget regnskabet fra det kollektive varmeforsyningsselskab, hvis varmen
leveres herfra.
Det fremgår af opgavens oplysninger, at det ifølge prospektet og drøftelserne mellem Jens Hansen
og Taus Risfjer oprindeligt var forudsat, at HyperKitty skulle være selvstændig forbruger i forhold
til levering af el og vand og varme og dermed direkte kunde hos forsyningsselskaberne. Dermed må
det konkluderes, at varmen leveres fra et kollektivt forsyningsselskab, selvom det ifølge
lejekontrakten blev aftalt, at Jens Hansen i det lejeretlige forhold er leverandør af varme og varmt
vand.
Det fremgår ubestridt af oplysningerne i opgaven, at Jens Hansen havde modtaget regnskabet fra
varmeforsyningsselskabet den 12. februar 2015, og at HyperKitty først havde modtaget det fra Jens
Hansen den 27. maj 2015, svarende til ca. 3 ½ måned. Dette overskrider derfor fristen ifølge ELL §
49, stk. 1. Konsekvensen er at, Jens Hansen ikke kan kræve tillægsbetalingen på kr. 7.439,00, jf.
ELL § 51, stk. 1.
Det skal dog bemærkes, at fristen for aflæggelse af varmeforbrugsregnskabet er udvidet til 5
måneder, efter modtagelsen af regnskabet fra varmeforsyningsanlægget. Det følger af
lejekontrakten § 7.7. Da reglerne i ELL kap. 9 kan fraviges ved aftale, har Jens Hansen således
overholdt fristen og kan fastholde kravet på tillægsbetaling.
10
Risfjer har modtaget regnskabet fra Jens Hansen den 27. maj 2015, og skriver brevet med
indsigelser den 24. juni 2015. Da Risfjer fremkommer med skriftlig indsigelse mod regnskabet
inden for 6 uger efter modtagelsen af regnskabet, og konkret begrunder indsigelsen, er Jens Hansen
nødsaget til at anlægge sag ved boligretten inden 6 uger efter udløbet af Risfjers frist for indsigelse,
hvis han vil fastholde sit krav på tillægsbetaling. Dette følger af ELL § 49, stk. 3.
Spørgsmål 3.3:
Har Risfjer ret i sine indsigelser mod vandregnskabet, og hvad skal Jens
Hansen gøre for at fastholde regnskabet?
Det kan konstateres, Risfjers betaling for koldt vand ud over lejen er tilstrækkeligt specificeret i
lejekontrakten § 7.8. Det er derfor ikke nødvendig at diskutere denne problemstilling i relation til
denne udgiftsart.
Risfjer har modtaget regnskabet fra Jens Hansen den 27. maj 2015, og skriver brevet med
indsigelser den 24. juni 2015. Risfjer fremkommer med skriftlig indsigelse mod regnskabet inden
for 6 uger efter modtagelsen af regnskabet, og indsigelsen er konkret begrundet, jf. ELL § 49, stk. 3.
Risfjer skriver således, at det havde vist sig, at nogle af vandmålerne var defekte og målte for
meget, og fordi der var sket en ændring af målerenhederne i forhold til regnskabsåret 2014, uden at
der var sket nogle ændringer af aftapningssteder i lejemålet.
Ifølge opgavens oplysninger har Risfjer krav på tilbagebetaling af kr. 4.499,00 ifølge
vandregnskabet. Det følger af ELL § 49, stk. 33. pkt., at Jens Hansen kun skal indbringe tvisten om
forbrugsregnskabet, hvis han vil fastholde sit krav ifølge regnskabet. Hermed menes der Jens
Hansens eventuelle krav på tillægsbetaling, jf. ELL § 50, stk. 1. Det er imidlertid Risfjer, der skal
have penge tilbage ifølge vandregnskabet, og han er af den opfattelse, at han skal have et større
beløb tilbage. Derfor er Jens Hansen ikke forpligtet til at indbringe sagen for boligretten iht. § 49,
stk. 3. Dette følger også af dommen GD 1997/53 H, som den studerende bør nævne i denne
sammenhæng.
Spørgsmål 3.4:
Har Risfjer ret i sine indsigelser mod betalingerne for el og hvad skal
Jens Hansen gøre for at fastholde, at Risfjer betaler herfor?
Den studerende bør indledningsvis konstatere, at specifikationskravet i ELL § 5, stk. 2 og 3 ikke er
opfyldt i forhold til el-udgiften.
Diskussionen af problemstillingen bør dog ikke være lang i relation hertil. Den studerende bør
således bemærke, at det fremgår af lejekontraktens § 7.10, at lejeren selv skal betale udgifterne til el
direkte hos leverandøren af el, idet lejer skal være direkte kunde hos elforsyningsselskabet.
Specifikationskravet gælder derfor ikke for så vidt angår Risfjers udgifter til el, og Risfjers
betalinger herfor er et forhold mellem ham og elforsyningsselskabet, og dermed Jens Hansen
uvedkommende.
11
EKSAMEN – EA Erhvervslejeret Forår 2013 – Rettevejledning
OPGAVE 1 (35 %)
Spørgsmål 1.1:
Er indsigelsen fra Lars Erby korrekt og gyldigt afgivet?
Svaret på dette spørgsmål skal findes i erhvervslejelovens § 13, stk. 8.
For så vidt angår gyldigheden, så følger det modsætningsvis af § 13, stk. 8, at der ikke gælder noget
formkrav til Lars Erbys indsigelse mod markedslejeforhøjelsen.
Der er heller ikke krav om, at indsigelsen skal være særligt begrundet. Indsigelsen er derfor gyldig. I
dette tilfælde kan Guldkjær i øvrigt ikke være i tvivl om, at Lars Erby ikke vil acceptere varslingen.
Den studerende bør endvidere forholde sig til, om indsigelsen er afgivet rettidigt. Ud fra
oplysningerne må det forudsættes, at varslingen om markedslejeforhøjelse fra Guldkjær er kommet
frem til Lars Erby den 28. februar 2013 – dagen efter afsendelsen. Det kan konstateres, at Lars Erby
– trods sin langsommelighed – netop får afgivet indsigelsen på den sidste dag i indsigelsesfristen på
de 8 uger, som Guldkjær har givet, nemlig ved overlevering den 25. april 2013. Lars Erby må således
være berettiget til at udnytte den længere indsigelsesfrist på 8 uger, som Guldkjær har givet, uanset
at den legale indsigelsesfrist er 6 uger, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 9. Bestemmelsen i
erhvervslejelovens § 13 er således fravigelig. Indsigelsen fra Lars Erby er derfor rettidigt afgivet.
Spørgsmål 1.2:
Er Preben Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelse over for
L. Erby Slagtervarer og Charcuteri?
Lejekontrakten mellem Ivan Nilsson og L. Erby Slagter- og Charcuterivarer er indgået i juni 2005,
hvilket indebærer, at erhvervslejelovens regler finder anvendelse. Ikrafttræden er aftalt til den 1.
august 2005.
Det følger af lejeaftalen, at hver af parterne kan forlange lejen reguleret til markedslejen. Hvis
Guldkjær vil varsle markedslejeforhøjelse, er det derfor reglerne i erhvervslejelovens § 13, der som
udgangspunkt finder anvendelse på spørgsmålet, om Guldkjær kan varsle markedslejeforhøjelsen.
Disse regler kan dog ved aftale fraviges af parterne.
Der er flere relevante problemstillinger i tvisten mellem Guldkjær og Lars Erby i dette tilfælde, som
den studerende bør forholde sig til.
Det følger af § 13, stk. 1, at Guldkjær kan varsle markedslejeforhøjelse, hvis den gældende leje er
væsentligt lavere end markedslejen. På varslingstidspunktet betaler L. Erby Slagter- og
Charcuterivarer kr. 497.370 pr. år, og det skal lægges til grund, at markedslejen på
varslingstidspunktet svarer til kr. 594.250, som vurderet af erhvervsejendomsmægler Bjerggren.
Guldkjær varsler en markedslejeforhøjelse på kr. 96.976 pr. år (kr. 8.073 x 12). Dette svarer til, at
den gældende leje er ca. 16,3 % lavere end markedslejen, hvilket ifølge retspraksis (se GD 2011/33
12
H forudsætningsvist) og forarbejderne til erhvervslejeloven opfylder væsentlighedskravet på 10-15
%, hvorfor den gældende leje må siges at være væsentligt lavere end markedslejen.
I lejeaftalen har parterne imidlertid aftalt en maksimering af markedslejen i forbindelse med
markedslejeforhøjelser. Det følger nemlig af aftalens § 5.5, at ved varsling af markedslejeforhøjelse
kan lejen aldrig blive højere end kr. 420.750 pr. år tillagt 5 % p.a. pr. 1. januar de første fem år af
lejeperioden, første gang 1. januar 2006 (dvs. fra og med 1. januar 2006 til og med 1. januar 2010)
og herefter tillagt med 3 % p.a. pr. 1. januar de efterfølgende år af lejeperioden, (dvs. fra og med 1.
januar 2011 og efterfølgende år pr. 1. januar). Hvis dette regnestykke gennemføres, vil
maksimeringen pr. 1. januar 2013 være kr. 586.789,45. Guldkjær kan derfor ikke varsle
markedslejeforhøjelse til kr. 594,250, men maksimalt til kr. 586.789,45. En forhøjelse af lejen til kr.
586.789,45 svarer til, at den gældende leje er kr. 89.419,45 lavere end markedslejen, svarende til ca.
15,2 %, og det vil derfor stadig være tilstrækkeligt til opfyldelse af væsentlighedskriteriet i
erhvervslejelovens § 13, stk. 1, jf. ovenfor.
Det er i øvrigt lovligt, at parterne aftaler en maksimering af markedslejen, idet erhvervslejelovens §
13 er fravigelig. Guldkjær kan derfor varsle markedslejeforhøjelse over for Lars Erby, men maksimalt
til kr. 586.789,45 pr. år.
Lars Erby gør desuden gældende, at lejeforhøjelsen skal fordeles over 4 år. Det har han ret i, idet det
følger af erhvervslejelovens § 13, stk. 4. Denne bestemmelse er ikke fraveget i kontraktens § 5.3, idet
fravigelsen her kun vedrører nedsættelse af markedslejen. Det er lovligt at aftale en sådan fravigelse
af § 13, stk. 4. Det forhold, at Guldkjær i sin varsling skriver, at reguleringen træder i kraft på én
gang, medfører ikke, at han ikke er berettiget til markedslejeforhøjelsen. Lejeforhøjelsen vil blot
skulle fordeles over de 4 år, som anført af Lars Erby.
Det skal desuden bemærkes, at markedslejeforhøjelse tidligst kræves 4 år efter ikrafttræden af en
tidligere markedslejeforhøjelse, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 2. Da seneste markedslejeforhøjelse
ifølge oplysninger trådte i kraft den 1. august 2009, kan Guldkjær tidligst varsle
markedslejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. august 2013. Han er stadig berettiget til
markedslejeforhøjelsen pr. 1. august 2013, uanset at han har fastsat en for tidlig dato.
Det forhold, at Lars Erby pr. 1. februar 2011 har fået en lejenedsættelse, bevirker ikke, at Guldkjær
ikke er berettiget til den varslede markedslejeforhøjelse pr. 1. august 2013. Dette uanset at
lejenedsættelsen var krævet af Lars Erby, og at han på baggrund heraf kom igennem med dette. Det
følger således af tillægget til lejeaftalen, at lejenedsættelsen er aftalt mellem parterne. Der er derfor
tale om en aftalt væsentlig ændring af lejeforholdene, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 3. Guldkjær og
Lars Erby har alene aftalt, at der skal gælde en ny 4-årig fredningsperiode for markedslejenedsættelser
af lejen, men ikke for forhøjelser. Erhvervslejelovens § 13, stk. 3 er fravigelig, og dermed kan sådan
en aftale indgås gyldigt og bindende. Da Guldkjær og Lars Erby ikke i forbindelse med denne aftale
samtidig har aftalt, at der skal gælde en ny fredningsperiode på 4 år for nye markedslejestigninger, er
Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelsen i 2013.
Spørgsmål 1.3:
Er varslingen fra Preben Guldkjær om markedslejeforhøjelse gyldig?
Den studerende skal ved besvarelsen af denne opgave vurdere, om formkravene i erhvervslejelovens
§ 13, stk. 8 er opfyldt.
13
Det følger af erhvervslejelovens § 13, stk. 8, at kravet om markedslejeforhøjelse skal være:
 skriftligt,
 det skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse,
 det skal indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse, jf. § 13, stk. 9.
Hvis kravet ikke indeholder disse oplysninger, er det ikke gyldigt, medmindre den, der har fremsat
kravet kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.
Kravet om skriftlighed er opfyldt.
Kravet om angivelse af lejereguleringens størrelse bør diskuteres. Kravet er således ikke direkte
opfyldt efter bestemmelsens ordlyd, da Guldkjær ikke har angivet den samlede årlige forhøjelse af
lejen. Omvendt kan det udledes af brevet og oplysningerne heri, og ved en beregning konstateres,
hvad den årlige lejeforhøjelse udgør (kr. 8.073 x 12 = kr. 96.876). I T:BB 1999.127 B blev en
forhøjelse accepteret, selvom forhøjelsen ikke var angivet, men det var oplyst med hvilke beløb lejen
steg i hvert af de 4 år. Og i T:BB 2008.137 Ø blev det statueret, at en varsling med en forkert angivelse
af lejeforhøjelsens størrelse som udgangspunkt medfører varslingens ugyldighed, men da fejlen ikke
havde bevirket en forringelse af lejerens retsstilling fandtes varslingen gyldig, jf. erhvervslejelovens
§ 13, stk. 8. Der kræves ikke henvisning til disse eller andre domme, medn det vil dog vægtes positivt.
Den studerende bør dog diskutere problematikken. Det er ikke afgørende, om den studerende når
frem til, at den samlede årlige forhøjelse skulle have været angivet. Men i dette tilfælde taler meget
for, at kravet om angivelse af lejereguleringens størrelse er tilstrækkeligt opfyldt således, at der ikke
af den grund er tale om ugyldighed.
Det vil desuden være relevant at konstatere, at det ikke er nødvendigt at angive den nugældende leje
og den fremtidige leje i lejevarslingen.
Det sidste krav om indsigelsesvejledning er opfyldt. Det forhold, at Guldkjær har givet en længere
frist (8 uger) til indsigelser over for den varslede lejeforhøjelse medfører ikke ugyldighed, da dette
blot stiller Lars Erby bedre end efter lovens udgangspunkt i erhvervslejelovens § 13, stk. 9.
Erhvervslejelovens § 13 er desuden fravigelig.
Det er ikke et formkrav, at der angives en begrundelse for reguleringen, hvilket Guldkjær dog har
gjort i det foreliggende tilfælde. Han har nemlig skrevet, at lejen, som L. Erby Slagter- og
Charcuterivarer pt. betaler, er væsentlig under markedslejen.
Det bør desuden bemærkes, at det ikke er et formkrav, at Guldkjær i varslingsbrevet skriver, at
lejestigningen fordeles over de 4 år. Dette uanset, at lejestigningen, jf. erhvervslejelovens § 13, stk.
4 og kontraktens § 5.5, skal fordeles over 4 år. Det forhold, at Guldkjær skriver, at han vil opkræve
den fulde stigning pr. 1. juni 2013, ændrer ikke herpå, idet der ikke er tale om et gyldighedskrav iht.
§ 13, stk. 8. Guldkjær kan blot kun opkræve stigningen over 4 år. Der henvises til GD 1988/09 H,
der vedrørende en anden juridisk problematik fastslår, at gyldighedskrav i relation til en lejeretlig
varsling omfatter de krav til oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af bestemmelsen.
Det bør desuden konstateres, at det ikke er et krav, at Guldkjær angiver ikrafttrædelsesdato for
varslingen. I det foreliggende tilfælde kan Guldkjær, jf. ovenfor under spørgsmål 1, tidligst varsle
markedslejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. august 2013. Guldkjær varsler til ikrafttræden den 1.
14
juni 2013, men ikrafttrædelsestidspunktet for varslingen må derfor skubbes til den 1. august 2013.
Fejlen medfører ikke, at varslingen er ugyldig. Der kan henvises til GD 1999/30 Ø, som fastslår dette.
Slutteligt kan det kort konstateres, at det forhold, at Guldkjær i varslingens overskrift henviser til en
forkert adresse, ikke medfører, at varslingen er ugyldig.
OPGAVE 2 (25 %)
Spørgsmål 2.1:
Kan Guldkjær nægte afståelsen af lejemålet?
Den studerende bør indledningsvist konstatere, at lejeaftalen er indgået efter 1. januar 2000, hvor
erhvervslejeloven trådte i kraft. Spørgsmål om afståelse reguleres derfor af erhvervslejelovens § 55.
Det kan ud fra oplysningerne konkluderes, at der er tale om overdragelse af lejemålet fra én juridisk
person til en anden juridisk person. Den studerende bør derfor behandle og redegøre fornuftigt for,
de anvendelige regler for afståelse i dette tilfælde, og om afståelsen er berettiget.
Den studerende bør indledningsvist konkludere, at erhvervslejelovens § 55 gælder
deklaratorisk/udfyldende i lejeforholdet, da der ikke er aftalt særlige regler herom i lejeaftalen.
Der gælder ikke et krav i erhvervslejelovens § 55 om, at lejer forudgående skal meddele om
afståelsen til udlejer eller indhente udlejers forudgående samtykke. Da der heller intet er aftalt
herom i lejeaftalen, vil Guldkjær ikke af den grund kunne nægte afståelsen.
Herefter bør de faktuelle oplysninger i opgaven anvendes bedst muligt til at vurdere, om
betingelserne i erhvervslejelovens § 55, stk. 1 til at Roskilde Tandlægeklinik A/S i dette tilfælde
kan afstå til Tandlægerne Bolse & Bohr A/S.
Der er ikke tvivl om, at der ville være tale om afståelse til samme branche, som er et grundlæggende
krav iht. erhvervslejelovens § 55, stk. 1, idet Sofie Bolse drive tandlægeklinik. Sofie Bohr har som
uddannet tandlæge også det nødvendige branchekendskab.
Opgaven giver alene sparsomme oplysninger til at vurdere, om Guldkjær har andre vægtige grunde
til at nægte afståelsen, herunder Sofie Bolses økonomi, jf. erhvervslejelovens § 55, stk. 1, 1. pkt.
Sofie Bolse tilbyder dog med dags varsel en selvskyldnerkaution, der kan dække ethvert krav, som
Guldkjær måtte få. Endvidere oplyser Sofie Bohr, at hun for en del af sine likvide midler allerede
har købt det nyeste ”state-of-the-art tandlægeudstyr” på markedet, for at skifte al inventaret i
klinikken ud – udstyr der givetvis er dyrt at investere i. Disse oplysninger taler for, at Sofie Bolse
har en god økonomi, som Guldkjær ikke med vægtige grunde kan indvende noget imod.
Som det fremgår af spørgsmålet, bør besvarelsen - uanset konklusionerne ovenfor - også forholde
sig til betydningen af Sofie Bohr’s tilbud om at stille en selvskyldnerkaution. Som ovenfor nævnt
kan dette være med til at tale for, at Sofie Bohrs økonomi er fornuftig. Selvskyldnerkautionen er
dog uden selvstændig betydning i dette tilfælde. Guldkjær har heller ikke noget legalt krav iht.
erhvervslejeloven på, at der som betingelse for afståelsen stilles en selvskyldnerkaution.
Spørgsmålet om selvskyldnerkaution bliver nemlig kun aktuelt, hvis der er sket afståelse af
lejemålet fra en fysisk person eller et selskab, hvor hæftelsen ikke er begrænset til et aktie- eller
15
anpartsselskab, jf. erhvervslejelovens § 55, stk. 1, 2. pkt. I dette tilfælde ville lejeren skulle stille en
selvskyldnerkaution eller på lignende måde garantere for ethvert krav ifølge lejekontrakten, som
udlejer måtte få mod til indtrædende selskab.
I denne situation er der som beskrevet tale om afståelse fra én juridisk person med begrænset
hæftelse (A/S) til en anden juridisk person med begrænset hæftelse (A/S). Guldkjær kan derfor ikke
iht. Erhvervslejelovens § 55, stk. 1 stille krav om, at der som betingelse for afståelsen stilles en
selvskyldnerkaution af den indtrædende lejer, Tandlægerne Bolse & Bohr A/S.
Samlet set, kan Guldkjær altså ikke nægte afståelsen af lejemålet.
Spørgsmål 2.2.a:
Du bedes tage stilling til, om Guldkjærs opsigelse er gyldigt foretaget?
Dette spørgsmål omhandler, om opsigelsen fra Guldkjær i brevet af 17. februar 2013 opfylder
formkravene anført i erhvervslejelovens § 65, stk. 1.
Ifølge bestemmelsen skal opsigelsen opfylde følgende formkrav:
 Den skal være skriftlig
 Indeholde oplysning om opsigelsesgrunden
 Indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse
 Indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter erhvervslejelovens §§ 66 og 67, der
omhandler lejers ret til erstatning i forbindelse med opsigelsen (§ 66) og kravet til lejer om at
meddele, hvis lejer vil godkende opsigelsen, men samtidig kræve erstatning og godtgørelse iht.
§ 66 (§ 67).
Skriftlighedskravet er opfyldt.
Guldkjær har også opfyldt kravet til at oplyse om opsigelsesgrunden. Det må anses for
tilstrækkeligt, at der i brevet oplyses, at Guldkjær selv skal benytte det lejede. Det vil ikke være en
fejl, hvis den studerende diskuterer, om Guldkjær bør oplyse om, hvad han konkret vil benytte det
lejede til, eller at det skal benyttes til Scor & Tackling ApS. Sådanne krav kan dog ikke stilles, så
det må betragtes som en fejl, hvis den studerende når frem til den konklusion. En begrundelse om,
at det opsiges til eget brug er tilstrækkelig klar til, at lejer kan varetage sin retsstilling og interesser.
Opsigelsen indeholder også oplysning om Roskilde Tandlægekliniks adgang til at gøre indsigelse,
jf. erhvervslejelovens § 65, stk. 2. Det er relevant at diskutere, om ordlyden ”inden 6 uger efter
fremkomsten af dette brev” giver Roskilde Tandlægeklinik en frist, der er i overensstemmelse med
ordlyden af erhvervslejelovens § 65, stk. 2, som anfører fristen til ”senest 6 uger efter at opsigelsen
er kommet frem til lejer”. Det må dog ud fra en ordlydsfortolkning og med henvisning til GD
2001/41 H antages at den angivne frist i brevet er ok. GD 2001/41 H vedrører et tilfælde, hvor
udlejer i et betalingspåkrav til lejer havde angivet en påkravsfrist til ”inden 3 dage fra
modtagelsen…” i stedet for ”senest 3 dage efter… kommet frem”, som det fremgik af den
daværende lejelovs § 93, stk. 2, 1. pkt. Højesteret nåede frem til, at formuleringerne efter
sædvanligt sprogbrug måtte betyde det samme.
Derimod opfylder opsigelsen ikke kravet om, at der skal oplyses om Roskilde Tandlægekliniks ret
efter erhvervslejelovens §§ 66 og 67. Denne mangel medfører, at opsigelsen som udgangspunkt er
ugyldig.
16
Dog skal den studerende efter at have konkluderet dette, nå frem til, at denne mangel ikke har
bevirket en forringelse af Roskilde Tandlægekliniks retsstilling, jf. erhvervslejelovens § 65, stk. 1,
3. pkt. Sofie Bohr fremsender på vegne af Roskilde Tandlægeklinik en indsigelse i brevet af 25.
februar 2013, hvilket medfører, at Guldkjær er nødsaget til at indbringe sagen for boligretten, hvis
han vil opretholde opsigelsen, jf. erhvervslejelovens § 65, stk. 2, 2. pkt.
Desuden taler meget for, at tandlægeklinikken ikke er erhvervsbeskyttet, jf. nedenfor under ”Ad.
spørgsmål 2.b”. Da det herefter gyldigt og lovligt fremgår af lejeaftalens § 9 fremgår, at lejer ikke
har ret til erstatning m.v. ved udlejers opsigelse, har den manglende oplysning om en lejers
rettigheder efter erhvervslejelovens §§ 66 og 67, ikke bevirket en forringelse af lejers retsstilling.
Det bemærkes i relation hertil desuden, at der ikke er krav om, at der i en indsigelse fra lejer om, at
opsigelsen ikke kan accepteres, samtidigt kan gøre erstatning gældende.
Den studerende bør også bemærke, at Guldkjær angiver en for kort opsigelsesfrist. Det fremgår
nemlig af erhvervslejelovens § 64, stk. 2, at varslet ved opsigelse til udlejers eget brug er 1 år.
Denne bestemmelse kan ikke ved forudgående aftale fraviges til skade for lejer, jf.
erhvervslejelovens § 68, stk. 1. Derfor er bestemmelsen i lejeaftalens § 9 om opsigelsesvarsel på 3
måneder ikke gyldigt i relation til Guldkjærs opsigelse af lejemålet til eget brug. Denne fejl i
opsigelsen medfører dog ikke selve opsigelsens ugyldighed, men har blot den konsekvens, at
Roskilde Tandlægeklinik A/S skal gives 1 års opsigelsesvarsel.
Konklusionen er herefter, at opsigelsen er gyldig, uanset at den lider af mangler.
Spørgsmål 2.2.b:
Du bedes tage stilling til, om Guldkjærs opsigelse er berettiget?
Her skal den studerende behandle, om der er tilstrækkeligt grundlag for opsigelsen.
Det kan konstateres ud fra oplysningerne, at Guldkjær vil opsige lejemålet til brug for hans nye
virksomhed, Scor & Tackling ApS. Guldkjær selv, som ejer ejendommen, ønsker altså ikke at
benytte det lejede.
Udlejers opsigelse af en lejer med den begrundelse, at udlejer selv skal benytte det lejede, jf.
erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1, kræver at der på opsigelsestidspunktet er fuldstændig identitet
mellem udlejer som opsiger, og den som skal benytte lejemålet efter opsigelsen. Guldkjær opfylder
ikke dette krav, uanset at han ejer 100 % pct. af anparterne (er enejer) af Scor & Tackling ApS. Der
kan henvises til GD 2005/35Ø, der slår dette fast. Den studerende bør allerede af den grund
konkludere, at opsigelsen ikke er berettiget.
Når den studerende ikke frem til dette resultat, skal det diskuteres, om opsigelsen er rimelig ud fra
en vurdering af begge parters forhold, jf. erhvervslejelovens § 61, stk. 3. Der er alene givet
sparsomme oplysninger herom, men følgende momenter kan inddrages i diskussionen:


Guldkjær har ejet ejendommen i mindre end et år
Roskilde Tandlægeklinik A/S har lejet lejemålet siden 1. november 2003 dvs. i næsten 10 år,
og har således drevet sin virksomhed fra denne placering i en længere periode.
17


Guldkjærs nye virksomhed har siden 1992 ligget i en helt anden by, København, hvor det er
lykkes at skabe en god forretning, der på tidspunktet for opsigelsen tjener gode penge.
Det er ifølge oplysningerne desuden muligt for Scor & Tackling ApS at finde anvendelige
mindre lokaler til en billigere kvadratmeterpris.
Der vil altid være tale om en konkret vurdering af rimeligheden af opsigelsen i sådanne tilfælde.
Det er derfor diskussionen, der er det vigtigste. Meget taler dog for, at opsigelsen ikke har været
rimelig i dette tilfælde, og at Guldkjær således ikke er berettiget til at foretage opsigelsen.
Har den studerende således foretaget en realitetsvurdering af opsigelsen, jf. ovenfor, vil det også
være relevant kort at knytte nogle bemærkninger til, om Roskilde Tandlægeklinik A/S kunne være
erhvervsbeskyttet, jf. erhvervslejelovens § 62.
Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet har det nemlig nogle konsekvenser i opsigelsestilfældet:




Udlejer kan ikke opsige lejemålet til eget brug med henblik på at drive erhverv inden for
samme branche som lejer, jf. erhvervslejelovens § 61, stk. 3, 2. pkt,
At der er en snævrere adgang til opsigelse, idet der skal foretages en rimelighedsvurdering
af opsigelsen, jf. erhvervslejelovens 61, stk. 1. Ved denne rimelighedsvurdering skal der
ifølge erhvervslejelovens § 62, stk. 2 tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været
drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.
At en forudgående aftale, der begrænser lejers erstatning ved opsigelse, er ugyldig, jf.
erhvervslejelovens § 68, stk. 1, jf. § 66.
At lejer ved opsigelse har krav på godtgørelse for tabt goodwill, og at retten til godtgørelsen
ikke kan fraviges ved forudgående aftale til skade for lejer, jf. erhvervslejelovens § 68, stk.
1, jf. § 66, stk. 3.
Om et lejemål er erhvervsbeskyttet, afhænger altid af en konkret vurdering. Sammenfattende fra
retspraksis, kan man konkludere, at det afgørende er, at virksomhedens beliggenhed er af væsentlig
betydning for lejers bevarelse af kundekreds.
Det forventes ikke, at den studerende går ind i en grundig vurdering af, om lejemålet er
erhvervsbeskyttet, da der ikke er tilstrækkelige oplysninger i opgaven til at vurdere dette. Det må
antages, at en tandlægeklinik som udgangspunkt ikke er erhvervsbeskyttet, og der er ikke
oplysninger i opgaven, der taler for, at dette udgangspunkt fraviges. Det må derfor nok konkluderes,
at Roskilde Tandlægeklinik A/S ikke nyder erhvervsbeskyttelse.
OPGAVE 3 (40 %)
Spørgsmål 3.1:
Tag stilling til i hvilket omfang L. Erby Slagter- og Charcuterivarer hæfter
for istandsættelsen af lagerlejemålet som opgjort af Guldkjær?
Ved besvarelsen af dette spørgsmål, forventes den studerende at behandle punkterne i Guldkjærs
fraflytningsrapport af 14. august 2013 enkeltvis. Det er herefter afgørende, om Guldkjær kan gøre et
fraflytningskrav gældende over for L. Erby Slagter- og Charcuterivarer.
Fraflytningskravet kan have grundlag i:
18




Lejers manglende overholdelse af sin legale eller kontraktmæssige vedligeholdelsespligt
Lejers misligholdelse af lejemålet
Lejers retableringspligt af ændringer foretaget i lejemålet
Lejers istandsættelsespligt ved fraflytning iht. lejeaftalen eller som følge af erhvervslejelovens
bestemmelser.
Ad. Rengøring af hele lejemålet:
Det fremgår af lejeaftalens § 3, at lejemålet overtages i rengjort stand. Da lejemålet i henhold til §
11.1 skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen, skal L. Erby Slagter- og Charcuterivarer
også betale herfor. Der kan henvises til GD 2009/36 V og GD 2013/10 V (begge forudsætningsvist).
Ad. Udgift til låsesmed i forbindelse med fraflytningssyn:
Lars Erby har lagt to nøgler til lejemålet på skrivebordet i lejemålet, og det sidste sæt nøgler sender
han med brev til Guldkjærs oplyste forretningsadresse. Lars Erby har handlet, som det kan forventes
af ham i denne henseende. Der er således ikke noget aftalt mellem parterne om, at Lars Erby skal
aflevere nøglerne personligt til Guldkjær. Det må derfor være Guldkjærs egen risiko, at han ikke har
været på sit kontor i to uger, og dermed ikke har modtaget nøglerne. Lars Erby hæfter derfor ikke for
udgiften til låsesmed.
Ad. Maling af alle vægge i lejemålet:
Det fremgår af oplysningerne, at væggene ikke var nymalede ved overtagelsen, og at Lars Erby ved
overtagelsen i 2005 har malet hele lejemålet i eksisterende farver. Endvidere fremgår det, at han i
oktober 2012 har malet væggene i butikslokalerne på ny. Det følger desuden af lejeaftalens § 8, at
lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse over lejemålet, og at lejemålet skal afleveres i
pæn og løbende velvedligeholdt stand (§ 11).
For så vidt angår væggene i butikslokalerne, kan Guldkjær ikke pålægge Lars Erby at hæfte herfor
ved fraflytning. Lars Erby har således uden tvivl overholdt sin pligt ved løbende at foretage maling
af lejemålet som led i sin indvendige vedligeholdelsesforpligtelse.
For så vidt angår maling af de øvrige vægge i lejemålet, må det sandsynligvis antages, at Lars Erby
hæfter for maling af disse. Uanset, at væggene ikke var nymalede ved overtagelsen, har Lars Erby en
forpligtelse til løbende at foretage vedligeholdelse af væggene i normalt omfang, hvilket således
omfatter maling af væggene. Ved sin fraflytning har Lars Erby ikke malet væggene (og dermed ikke
foretaget vedligeholdelse af væggene) i 8 år. Problemstillingen kan diskuteres, men det må antages,
at dette ikke er tilstrækkeligt til at opfylde sin pligt til løbende at foretage vedligeholdelsen af
væggene. Der kan fx henvises til U 1992.12V, hvor lejeren, der efter aftale havde pligt til indvendig
vedligeholdelse, ved lejeforholdets ophør havde pligt til at betale for maling og tapet, da der ikke i de
sidste 5½ år af lejeperioden var foretaget vedligeholdelsesarbejder i det lejede. Arbejderne kunne i
dette tilfælde ikke anses at gå ud over, hvad der henhørte under en almindelig vedligeholdelse.
Ad. Maling af alle gulve i produktions-, kontor- lagerlokaler m.v. og lakering af gulve i butikslokaler:
For så vidt angår maling af gulve i produktions-, kontor- lagerlokaler m.v. må resultatet sandsynligvis
blive det samme, som ovenfor anført vedr. ”øvrige vægge” i lejemålet. Det må derfor antages, at Lars
Erby hæfter for maling af gulvene. Det kan dog diskuteres, om løbende vedligeholdelse af gulve skal
foretages så ofte som maling af vægge. Der findes ingen retspraksis vedrørende dette spørgsmål, men
der kan argumenteres for, at udlejer ikke kan have nogen berettiget forventning om, at gulve skal
vedligeholdes i samme omfang og med samme frekvens som væggene. En diskussion heraf er positiv,
19
og resultatet er ikke afgørende.
For så vidt angår gulve i butikslokaler, kan det diskuteres, om de nye gulve er en ændring af det
lejede, som Lars Erby skal retablere ved fraflytning, da han ikke har fået samtykke fra udlejer til at
udføre arbejderne. Det forhold, at Lars Erby har udskiftet med en anden type gulvbelægning medfører
formentlig ikke, at han skal retablere dette, når gulvet – som oplyst – er udført i lignende kvalitet,
udseende og farve, som det gamle gulv. Udskiftningen af gulvet må i dette tilfælde ikke antages at
være en ændring af det lejede. Og der er ingen tvivl om, at Lars Erby har opfyldt sin forpligtelse til
at vedligeholde denne del af gulvene i lejemålet. Det korrekte svar vil derfor være, at Lars Erby ikke
hæfter for lakering af gulvene ved fraflytning. En fornuftig diskussion, der når til det modsatte
resultat, vil dog også kunne godtages.
Ad. Fjernelse af skilte og alle spor af skiltning på facader:
Lars Erby har opsat 2 messing-slagterskilte på ejendommens facade. Det følger af erhvervslejelovens
§ 39, stk. 1, at lejer har ret til dette. Det er derfor ikke nødvendigt, at lejer får forudgående tilladelse
fra udlejer til etablering af skiltene, hvilket også er konsekvensen af lejeaftalens § 2.2.
Skiltene er dermed næppe heller en ændring af det lejede, som falder under erhvervslejelovens § 75,
stk. 2. Derfor er en eventuel retableringspligt for Lars Erby ikke afhængig af, om daværende udlejer
Ivan Nilsson har taget forbehold herfor.
Det følger ikke af erhvervslejelovens § 39, at lejer har pligt til at retablere forholdene og fjerne
skiltningen ved fraflytning Da det heller ikke fremgår af lejeaftalen, at Lars Erby har pligt til at
tilbageføre foretagne ændringer i det lejede inden ophørstidspunktet, er det relevant at diskutere, om
Lars Erby overhovedet har en pligt til at fjerne skiltene.
Det fremgår således klart af ELL § 38, stk. 4, at der er retableringspligt ved de
installationer/ombygninger, som er nævnt i § 38. Det kan derfor ikke udelukkes, at der må sluttes
modsætningsvist fra denne bestemmelse til ELL § 37, således at der ikke er retableringspligt efter §
39. Spørgsmålet er så vidt ses ikke afgjort i retspraksis. På baggrund heraf vil en besvarelse, som
kommer til, at der ikke er retableringspligt, ikke betragtes som en fejl, hvis den studerende
konkluderer dette og argumenterer fornuftigt for resultatet.
Det må dog under alle omstændigheder antages, at Lars Erby er forpligtet til retablere forholdene og
fjerne skiltene, da skiltene tilhører Lars Erby, er hans ’ejendom’ og ikke er tilført lejemålet som en
fast bestanddel.
Ad. Fjernelse af edb-kabling (faste edb-installationer):
Det må antages, at edb-kabling med meget stor sandsynlighed er omfattet af erhvervslejelovens § 37,
der omfatter lejers ret til at foretage sædvanlige installationer i lejemålet. Dermed har Lars Erby ret
til at lave denne installation uden at indhente Guldkjærs forudgående samtykke.
Installationen er dermed næppe heller en ændring af det lejede, som falder under erhvervslejelovens
§ 75, stk. 2. Derfor er en eventuel retableringspligt for Lars Erby ikke afhængig af, om daværende
udlejer Ivan Nilsson har taget forbehold herfor.
20
Herefter resterer blot spørgsmålet om, hvorvidt der er retableringspligt, når en lejer foretager
installationer, som lejer er berettiget til at lave, jf. ELL § 37, stk. 1, og som lejer derfor ikke skal
indhente samtykke til hos udlejer.
I bogen Erhvervslejeret, som er pensum på uddannelsen, er det med ganske stor sikkerhed
konkluderet, at der er retableringspligt. Årsagen til dette er, at edb-kablingen tilhører Lars Erby, er
hans ’ejendom’ og ikke er tilført lejemålet som en fast bestanddel. En besvarelse, som kommer til
dette resultat, er derfor korrekt.
Det fremgår imidlertid klart af ELL § 38, stk. 4, at der er retableringspligt ved de
installationer/ombygninger, som er nævnt i § 38. Det kan derfor ikke udelukkes, at der må sluttes
modsætningsvist fra denne bestemmelse til ELL § 37, således at der ikke er retableringspligt efter §
37. Spørgsmålet er så vidt ses ikke afgjort i retspraksis. På baggrund heraf skal en besvarelse, som
kommer til, at der ikke er retableringspligt, ikke bedømmes som forkert, hvis der er argumenteret
fornuftigt for resultatet.
Ad. Retablering af det etablerede kontor, herunder de faste skillevægge mv.:
Det kan diskuteres, om disse udførte ændringer og etableringen af kontoret kan anses for at være
sædvanlige ombygninger omfattet af erhvervslejelovens § 38, stk. 1, som lejer dermed måtte have ret
til at udføre uden forudgående tilladelse fra udlejer. Det er således ikke særligt defineret i
erhvervslejeloven, hvilke arbejder, der er omfattet heraf, og retspraksis er også sparsom. Det må dog
antages, at etablering af kontoret ikke er sædvanlig ombygning for et lejemål, der er lejet til butiksog produktions-/forarbejdningslokaler, og ikke ved udlejningen bestod af sådanne lokaler.
I dette tilfælde er etableringen af kontoret at anse for ændringer af det lejede, som er omfattet af
erhvervslejelovens § 75, stk. 2. Da den daværende udlejer Ivan Nilsson ikke har taget konkret
forbehold for retablering af kontoret m.v., og da et sådant forbehold ikke generelt er taget i lejeaftalen,
vil Lars Erby ikke være forpligtet til at retablere ændringerne ved fraflytning. Lars Erby hæfter
således ikke for disse arbejder ved fraflytning.
Hvis den studerende imidlertid argumenterer fornuftigt for at etbalering af kontorlokalerne er en
sædvanlig ombygning, jf. erhvervslejelovens § 38, stk. 1, vil det ikke betragtes som en fejl. Når den
studerende til dette resultat, vil den studerende skulle besvare spørgsmålet om Lars Erby’s pligt til at
retablere forholdene ved at henvise til erhvervslejelovens § 38, stk. 4, hvorefter lejer har pligt til at
retablere ombygningerne. Det forhold, at Lars Erby har indhentet et forudgående samtykke ændrer
sandsynligvis ikke herpå – dette uanset, at daværende udlejer Ivan Nilsson i forbindelse med
samtykket, ikke har krævet retablering af ændringerne ved fraflytning. Årsagen er, at den sædvanlige
ombygning dermed næppe kan henføres under ELL § 75, stk. 2, og en eventuelt retableringspligt er
dermed ikke afhængig af, om udlejer har taget forbehold herfor. Endvidere havde udlejer ikke nogen
grund til konkret og udtrykkeligt at forbeholde sig retablering ved fraflytning, da det følger direkte af
erhvervslejelovens § 38, stk. 4. I dette tilfælde hæfter Lars Erby således for disse arbejder ved
fraflytning.
Spørgsmål 3.2:
Tag stilling til i hvilken periode L. Erby Slagter- og Charcuterivarer skal
betale leje for tiden efter sin fraflytning af lejemålet?
21
Det følger af erhvervslejelovens § 64, stk. 3, at hvis lejeren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb,
skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have
indvundet ved genudlejning efter fradrag af rimelige omkostninger, skal fragå i udlejers krav over
for lejeren. Dette er et udtryk for Guldkjærs tabsbegrænsningspligt. Det er altid en konkret
vurdering, om udlejer opfylder sin tabsbegrænsningspligt og gør det nødvendige og tilstrækkelige
for at få udlejet lejemålet så hurtigt som muligt.
Lars Erby opsiger sit lejemål den 2. maj 2013, og ifølge lejeaftalens § 4.1 har han 9 måneders
opsigelse til den 1. i en måned. Det vil sige, at hans opsigelsesvarsel i denne situation løber fra den
1. juni til og med februar måned 2014. Han fraflytter dog allerede den 16. august 2013, hvilket er
det tidspunkt Guldkjær modtager det sidste sæt nøgler til lejemålet. Der er intet i denne situation,
der taler for at fravige det udgangspunkt, at aflevering af nøglerne anses for fraflytningstidspunktet.
Marginen for, hvornår en udlejer anses for at have opfyldt sin tabsbegrænsningspligt i relation til
genudlejning af lejemålet, er ifølge retspraksis ganske vid. Dette kan opsummeres således, at det må
anses for tilstrækkeligt, hvis udlejer har foretaget sædvanlige genudlejningsbestræbelser.
I dette tilfælde bliver der sat et ”til leje-skilt” op i vinduet umiddelbart efter Lars Erby’s fraflytning.
Det er oplyst i opgave 1, at lokalerne er velbeliggende og placeret i et rigtig godt handelsområde.
Der må derfor antages, at der er flere kunder og forretningsdrivende, der kommer forbi i dette
område og kan se ”til leje-skiltet”. Derudover aftaler Guldkjær og hans mægler Bjerggren, at
lejemålet skal annonceres via de sædvanlige kanaler og medier efter sommerferien, ultimo august
2013. Dette tilfælde svarer til situationen i GD 2004/41 V, hvor udlejer ansås for at have opfyldt sin
tabsbegrænsningspligt.
Derudover fremgår det af oplysningerne, at lejemålet udbydes til markedslejen, som vurderet af
Bjerggren, men at lejemålet ender med at blive lejet ud til en lavere leje - dog en leje højere end den
leje, som Lars Erby betalte ved varslingen af markedslejeforhøjelsen. Med henvisning til bl.a. GD
2007/40 Ø må det også være berettiget for Guldkjær at forsøge at genudleje lejemålet til
markedslejen. Det forhold, at han efter en periode uden held må leje det ud til en lavere leje,
medfører ikke i sig selv, at han anses for ikke at have opfyldt sin tabsbegrænsningspligt. I dette
tilfælde får han trods alt også lejet ud til en højere leje, end den Lars Erby betalte ved sin opsigelse.
Det må herefter være mest korrekt at konkludere, at Guldkjær under de givne forhold har opfyldt
sin tabsbegrænsningspligt. Som følge heraf må Lars Erby være forpligtet til at skulle betale leje til
udløbet af det aftalte varsel, dog maksimalt til genudlejning sker, jf. bl.a. GD 2007/59 B, GD
2007/40 Ø og GD 2013/09 H – dvs. frem til den 1. januar 2014.
Spørgsmål 3.3:
Tag stilling til, om Guldkjær har fremsat sit fraflytningskrav rettidigt, og
dermed om det har betydning for, om han kan fastholde sine krav og hvilke
krav han kan fastholde over for L. Erby Slagter- og Charcuterivarer?
Det klare udgangspunkt er, at en lejer fraflytter sit lejemål ved aflevering af nøglerne til udlejer. På
dette tidspunkt anses udlejer for at have fået lejemålet til sin disposition. Lars Erby lægger to sæt
nøgler i lejemålet, da han lukker og låser den 15. juli 2013. Endvidere sender han det sidste sæt
nøgler til Guldkjærs oplyste forretningsadresse. Ved fremsendelse af nøglen oplyser Lars Erby også
22
om fraflytningen, om de to sæt nøgler i lejemålet og om den nye forretningsadresse for L. Erby
Slagter- og Charcuterivarer.
Da ikke andet er oplyst, må det antages, at denne sidste nøgle og adresseoplysningerne m.v. er
kommet frem til Guldkjær den 16. juli 2013. Dette tidspunkt må herefter anses for
fraflytningstidspunktet, da der ikke er noget, som taler for, at ovennævnte udgangspunkt i denne
situation skal fraviges. Udgangspunktet fraviges heller ikke som følge af, at fraflytningssyn først er
aftalt til og gennemføres den 19. juli 2013. Ej heller har det nogen indflydelse, at det ikke var aftalt
mellem Guldkjær og Lars Erby, at han skulle efterlade to sæt nøgler og sende det sidste sæt nøgler
til Guldkjærs forretningsadresse.
Da der ikke er aftalt særlige vilkår i lejeaftalen om fristen for at gøre udlejers fraflytningskrav
gældende, har Guldkjær 4 uger til dette, jf. erhvervslejelovens § 74, stk. 2. Fraflytningskravet skal
være kommet frem til Lars Erby inden denne frist. De 4 uger fra den 16. juli 2013 udløber den 13.
august 2013. Guldkjær fremsender først opgørelsen over istandsættelsesarbejder, han vil gøre
gældende over for Lars Erby, onsdag den 14. august 2013. Dette brev kommer dermed tidligst frem
til Lars Erby torsdag den 15. august, og dermed fremsætter Guldkjær sit istandsættelseskrav for sent
over for Lars Erby.
Guldkjær fortaber derfor retten til at gøre istandsættelseskravene, som behandlet under spørgsmål
3.1, gældende over for Lars Erby.
4-ugers fristen i erhvervslejelovens § 74, stk. 2 gælder for alene for istandsættelseskravene. Den
gælder således ikke for Guldkjærs ret til at kræve lejebetaling fra Lars Erby i opsigelsesperioden og
frem til genudlejningen af lejemålet. Dette krav bevarer Guldkjær således uanset, at han ikke
overholder 4-ugers fristen.
23
EKSAMEN – EA Erhvervslejeret Forår 2012 – Rettevejledning
Opgave 1 (40 %)
Spørgsmål 1.1:
Du bedes tage stilling til i hvilket omfang ”Farveladen” er forpligtet til
at betale i overensstemmelse med det i bilag 2 vedlagte
ejendomsregnskab.
Den studerende skal tage udgangspunkt i bilag 1, § 7, hvor en række udgifter gyldigt er specificeret,
jf. ELL § 5, stk. 2, og sammenholde dette med ejendomsregnskabet i bilag 2. Herefter skal den
studerende tage selvstændig stilling til alle posterne i ejendomsregnskabet.
I forhold til grundskylden, er denne steget, men der er ikke i opgaven oplysninger om forhold, der
skulle begrunde, at udlejer i lejekontrakten har udøvet et skøn, der kan begrunde en reduktion i
lejers betaling af grundskylden på 8.500 kr. Det samme er tilfældet for dækningsafgiften. Hvis den
studerende i forhold til sidstnævnte bemærker, at resultatet kan have været et andet, hvis udlejer på
tidspunktet for lejeaftalens indgåelse var bekendt med eller burde være bekendt med de fremtidige
ændringer i ejendomsskatterne eller dækningsafgiften, skal dette vægtes positivt.
Renovation, vagtservice, fælles elforbrug og administration kan alle medtages med det fulde beløb,
da posterne er nævnt og specificeret i lejeaftalen. På tilsvarende vis må bygningsforsikring være
dækket af ”forsikring” i lejeaftalen.
Tomgangslejen for 2. th., maling af fællesarealer (vedligeholdelse), tagudskiftning
(vedligeholdelse) og tagrensning (vedligeholdelse) er lejer derimod ikke forpligtet til at betale for.
Det kan diskuteres om husforsikringer for udlejers anpartshavere, har hjemmel i ”forsikring” (i
ental), som er specificeret i lejeaftalen. Imidlertid er der allerede en anden post i
ejendomsregnskabet, som svarer til det skønnede beløb og således opfylder ”forsikring”. Lejer er
derfor næppe forpligtet til at betale for husforsikringerne for udlejers anpartshavere.
I lejeaftalen er medtaget en post på 30.000 kr. til renholdelse. I ejendomsregnskabet figurerer ikke
en post med tilsvarende navn. I stedet er medtaget udgifter til ”ISS” (32.000), vinduespudsning
(10.000 kr.), og vicevært (38.000 kr.) Både vinduespudsning og ISS har karakter af
renholdelsesudgifter, mens en viceværtsudgift også almindeligvis i hvert fald delvis kan have
karakter heraf, hvilket kan tale for at alle 3 udgifter er omfattet af renholdelse. I givet fald bør det
diskuteres, om udlejers skøn fra start af har været tilstrækkeligt og nævnes, at en eventuel
skønsmæssig reduktion kan komme på tale (udgifterne er mere end fordoblet på 2 år). Der kan også
argumenteres for, at når der er udgifter til ISS og vinduespudsning, bør viceværtsudgiften ikke
karakteriseres som en renholdelsesudgift, og at viceværtsudgiften således ikke har hjemmel i
aftalen. Argumentationen og ikke resultatet er afgørende for disse poster vedrørende renholdelse.
Når den studerende frem til, at udlejer generelt ikke kan få dækning for sine driftsudgifter, hvis
udgifterne i ejendomsregnskabet overstiger udlejers skøn i lejeaftalen, skal dette betragtes som en
alvorlig fejl.
Spørgsmål 1.2:
Er påkravet af 6. marts 2012 isoleret set gyldigt?
Påkravet er afgivet rettidigt. Det fremgår, at lejemålet kan blive ophævet efter lejelovens § 93, stk.
1, litra a, og ikke efter erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 1. Da lejer imidlertid ikke, som påkravet
er udformet, kan være i tvivl om, hvad der vil ske, hvis han ikke betaler rettidigt, kan denne
24
fejlcitering af rette ophævelsesbestemmelse ikke føre til, at påkravet anses for ugyldigt, jf. GD
2008/59 Ø. Påkravsgebyret kunne maksimalt udgøre 455 kr., men overskridelsen ligger indenfor
rammerne af den retspraksisskabte bagatelgrænse. Se eksempelvis GD 2006/50 Ø, hvor 8 kr. og 10
øre i for højt gebyr blev accepteret.
Det virkelige problem ved påkravet er, at det fremgår, at der i påkravet er medtaget a conto varme.
Dette fremgår tillige af lejeaftalen, at udlejer er berettiget til. Imidlertid er varmeforbruget ikke
formelt specificeret i lejeaftalen, hvilket det ifølge GD 2010/36 Ø skal være, for at opfylde
specifikationskravet. Godt nok er det specificeret, at a conto varme betales med 2.000 kr. om
måneden, men der er ikke formelt set anslået et årligt beløb for varmeudgifterne På den anden side
fastsættes a conto varme på baggrund af det, som skønnes at være et årligt varmebeløb, hvilket kan
tale for, at fornøden specifikation er sket. Det spiller også en rolle, at lejer har betalt a conto varme i
flere år, uden at gøre indsigelse mod den manglende specifikation. Dette kan tale for, at lejer ikke
kan gøre ugyldighed gældende på nuværende tidspunkt. Om den studerende når frem til at udlejer er
berettiget til at kræve a conto betaling eller ej er ikke afgørende. Det er derimod argumentationen
herfor.
Når den studerende frem til, at udlejer ikke er berettiget til at opkræve a conto varme, må den
studerende nå til det resultat, at påkravet ikke kan danne grundlag for en ophævelse, idet påkravet
indeholder et beløb på 2.000 kr., som er angivet som pligtig pengeydelse uden at være det, hvorfor
påkravet ikke opfylder det retspraksisskabte specifikationskrav i forhold til påkrav. Når den
studerende frem til, at udlejer godt kan kræve betaling af a conto varme, skal den studerende også
nå til det resultat, at påkravet er gyldigt og kan danne grundlag for en ophævelse.
Spørgsmål 1.3:
Er lejemålet som følge af ophævelsesskrivelsen af 10. marts 2012
ophævet med rette?
Ophævelsen er sendt før påkravsfristens udløb, men dette spiller ingen rolle, da ophævelsen først
kommer frem til lejer den 13. marts 2012 – efter påkravsfristens udløb.
Problemet ved ophævelsesskrivelsen er, at det fremgår, at lejer bliver ophævet som følge af
overtrædelse af reglerne omkring god skik og orden, og ikke som følge af manglende betaling af
leje. Godt nok er påkravet nævnt i ophævelsesskrivelsen, men lejer bliver bibragt den opfattelse, at
han har overtrådt reglerne omkring overtrædelse af god skik og orden. Den studerende bør nå det
resultat, at lejemålet ikke er ophævet med rette.
Spørgsmål 1.4:
Er lejemålet som følge af ophævelsesskrivelsen af 20. marts 2012
ophævet med rette?
Her bør den studerende nævne, at eftersom påkravet af 6. marts forudsættes gyldigt, kan ny
ophævelsesskrivelse sendes, såfremt denne når frem, inden lejer betaler. Ophævelsesskrivelsen kan
danne grundlag for en ophævelse af lejemålet, og ophævelsen når frem, før betaling sker og efter
påkravsfristens udløb. Beløbets størrelse taget i betragtning, må der antages at foreligge væsentlig
misligholdelse. Lejemålet er derfor ophævet med rette.
25
Spørgsmål 1.5:
Er Farveladen I/S forpligtet til at genindtræde i lejemålet?
Her skal den studerende bemærke, at det følger af lejeaftalen, at der er genindtrædelsesret efter
erhvervslejelovens regler – dvs. § 55, stk. 2 – 4. Der er således tale om en genindtrædelsesret og
ikke en genindtrædelsespligt, og Farveladen er derfor ikke forpligtet til at genindtræde i lejemålet.
Spørgsmål 5 må betegnes som et let spørgsmål, og når den studerende frem til et andet resultat, må
dette betragtes som en alvorlig fejl.
Opgave 2 (30 %)
Spørgsmål 2.1:
Du bedes tage stilling til, om varslingen af lejenedsættelse vil kunne
træde i kraft den 1. juli 2012.
I forhold til Ulriksens indvendinger bør den studerende berøre følgende 3 forhold
A) Om der er hjemmel til markedslejeregulering i lejeaftalen
B) Om den aftalte ændring af lejevilkårene i 2011 udløser ny fredningsperiode i forhold til
markedslejeregulering
C) Om formkravene til markedslejereguleringen er overholdt.
Ad. A
Det følger af bilag 5 (erhvervslejeaftale fra 1999), at lejen kan reguleres efter
erhvervslejereguleringslovens regler herom, og der blev ikke i 1999 indgået aftale om anden
regulering. Derfor indeholdt kontrakten i 1999 hjemmel til markedslejeregulering (da
udtrykkelighedskravet for lejekontrakter indgået i perioden 1992 – 1999 alene vedrører tilfælde med
kombinationsregulering). Ved tillæg til lejeaftale af 20. juni 2011 indgås et tillæg til lejekontrakt,
hvor der blandt andet aftales en årlig regulering af lejen med samtidig angivelse af, at den gældende
lejekontrakts § 6 fortsat finder anvendelse. Det følger således klart af erhvervslejelovens § 86 stk. 3,
at der ikke er indgået en ny lejeaftale, og at den gældende lejeaftale således fortsat er indgået i
udtrykkelighedsperioden. Spørgsmålet er herefter, om lejeaftalen i 2011 bliver omfattet af
udtrykkelighedskravet i forhold til mulighed for markedsregulering, da den oprindelige lejeaftale er
fra 1999. Her må svaret dog være, at udtrykkelighedskravet kun omfatter aftaler om
kombinationsregulering indgået i perioden 1992- 1999. Og da den årlige regulering af lejen først er
aftalt efter udtrykkelighedsperioden, kan der ikke stilles krav om udtrykkeligt forbehold om
regulering til markedsleje. Spørgsmålet er herefter, om § 13, ved indgåelsen af tillægget til
lejekontrakten, er fraveget ved aftale. Der kan argumenteres for, at man har fastholdt lejeaftalens §
6 med den passus, at lejen reguleres efter erhvervslejereguleringslovens regler, og at denne lov ikke
længere findes, hvorfor alene årlig regulering af lejen med 2 ½ procent er aftalt. Ud fra en
formålsfortolkning bør den studerende dog nå til det resultat, at lejeaftalen fortsat rummer mulighed
for at kunne regulere leje efter lovens regler, hvorfor markedslejeregulering er mulig. Svaret er
ikke utvivlsomt, og argumenterer den studerende på fornuftig vis for det modsatte resultat, er dette
fuldt acceptabelt.
Ad. B
Det følger af ELL § 13, stk. 3, at aftalte væsentlige ændringer af lejevilkårene udløser ny
fredningsperiode, hvis parterne har aftalt, at det udløser ny fredningsperiode på 4 år efter det
tidspunkt, hvor vilkårene ændres. Imidlertid er intet positivt aftalt om ny fredningsperiode, hvorfor
26
ny fredningsperiode ikke udløses som følge af tillægget til lejekontrakt, selv om ændringerne
objektivt og samlet set kan betragtes som væsentlige.
Når den studerende til den konklusion, at den aftalte nedsættelse at lejen i 2011 pr. automatik
udløser en ny fredningsperiode på 4 år, skal dette betragtes som en alvorlig fejl
Ad. C
De samme formkrav gælder ved varsling af markedslejeforhøjelser og markedslejenedsættelser.
Disse fremgår af ELL § 13, stk. 8, 2. pkt. – 3. pkt. Alle formkrav er opfyldt, på nær, at der er givet
en for kort indsigelsesfrist. Da indsigelsesfristen er for kort, er varslingen ugyldig, jf. § 13, stk. 8, 4.
pkt., med mindre lejer kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af Ulriksens
retsstilling. Det fremgår ikke af opgaven, men gør udlejer formelt set indsigelse mod varslingen, og
gør han rettidig indsigelse, vil lejer kunne godtgøre, at der ikke foreligger en forringelse af
Ulriksens retsstilling og derved undgå ugyldighed. Ellers er lejer berettiget til at varsle på ny.
Når den studerende frem til, at varslingen er ugyldig, da lejeforhøjelsen ikke er fordelt over 4 år, jf.
§ 13, stk. 2, skal dette betragtes som en alvorlig fejl. Lejers manglende overholdelse heraf medfører
blot, at en eventuel nedsættelse af markedslejen kun vil kunne gennemføres i overensstemmelse
med § 13, stk. 2 – og således over en 4-årig periode.
Spørgsmål 2.2:
Du bedes tage stilling til:
A. Om Ulriksen er berettiget til at kræve den årlige leje pr. 1. januar
2012, kr. 420.000, reguleret med 2 ½ procent, og om i givet fald kan
opkræve reguleringen af lejen pr. 1. januar 2012?
B. Hvilke eventuelle formkrav Ulriksen skal iagttage, og hvorledes
Ulriksen skal varsle reguleringen?
Ad 2 A:
At der er hjemmel til at kræve lejen reguleret med 2 ½ procent pr. 1. januar følger af lejetillægget.
Der er maksimalt gået 3 ½ måned efter denne dato, og der er derfor ikke basis for at statuere, at
Ulriksen ved passivitet er afskåret fra at regulere lejen med virkning pr. 1. januar 2012.
Ad 2 B:
Forhøjelsen kan gennemføres ved udlejers blotte (af bevismæssige årsager skriftlige) meddelelse til
lejer herom. Der gælder ingen formkrav og heller ingen krav om forudgående varsel.
Opgave 3 (30 %)
Spørgsmål 3.1:
I forhold til bilag 8 skal du på vegne af udlejer tage selvstændig stilling
til og kommentere alle de aftalevilkår, som fremgår af bilag 8 og
herunder vurdere, om der er vilkår der bør ændres?
Ad. § 1:
At det lejede udgør 150 m2 er der ikke så meget at sige til, da ingen øvrige oplysninger er givet om
lejemålet. Bemærkninger om en evt. fordeling af arealer (butik/kontor/kælder) eller bemærkninger
om fornøden supplering af tegninger over det lejede skal dog vægtes positivt.
27
Ad. § 2:
At det lejede må anvendes erhvervsmæssigt, er en relativ bred anvendelse, som samtidig giver lejer
en bred afståelsesret. Derfor bør udlejer præcisere dette vilkår, så udlejer har kontrol med, hvad det
lejede lovligt kan anvendes til og afstås til. I princippet kan der tillige opstå et problem, hvis et af de
øvrige lejemål nyder branchebeskyttelse, hvilket dog ikke er oplyst, om dette er tilfældet.
Ad § 3:
Udlejer kan ikke frit opsige lejer, men kan uanset modstående aftale efter uopsigelighedsperioden
kun opsige lejemålet efter § 61, stk. 2. Den frie opsigelse omfatter i denne henseende kun lejer.
Det er aftalt, at lejer ikke har ret til erstatning ved opsigelse, hvilket gyldigt kan aftales, hvis der
ikke er tale om erhvervsbeskyttede lejemål på tidspunktet for opsigelsen. Et rejsebureau kan som
udgangspunkt ikke antages at være erhvervsbeskyttet. Imidlertid er der i udkastet en bred
anvendelsesmulighed for lejemålet, og sker der brancheskift, kan det ikke udelukkes, at lejer i
fremtiden vil blive erhvervsbeskyttet. Risikoen kan i denne henseende minimeres, ved at præcisere i
lejeaftalens § 2, at det lejde udelukkende må anvendes som rejsebureau.
Ad § 4:
Det er ikke aftalt, at afståelsesretten kun omfatter afståelse til lejere inden for samme branche,
hvorfor der er nærliggende risiko for, at afståelsesretten må fortolkes udvidende – se eksempelvis
GD 2011/55 Ø. Ønsker udlejer ikke en bred afståelsesret, bør der ske en præcisering heraf – særligt
når den aftalte anvendelse er så bred, som § 2 lægger op til.
Ad §§ 5 + 6:
Ved at sammenholde §§ 5 og 6 kan udledes, at depositummets størrelse er yderst beskedent og
sikkert ikke vil række langt ved fraflytning. Et højere depositum bør derfor forlanges. Herudover
bør præciseres, hvorledes og under hvilke betingelser depositummet kan reguleres.
Ad. § 7:
Det bør fremhæves, at lejeaftalen ved denne klausul, hvor det positivt udover den årlige regulering
aftales, hvilke af bestemmelserne i ELL, som finder anvendelse, afskærer muligheden for
markedslejeregulering, jf. GD 2012/20 H. At udlejer ikke leverer varme betyder, at der heller ikke
skal ske specifikation af varmeudgifterne.
Ad § 8
Ved formuleringen om, at lejer er forpligtet til at aflevere det lejede nyistandsat i det omfang, hvor
der foreligger ualmindelig slitage eller egentlig misligholdelse – uanset hvem der i øvrigt har
vedligeholdelsespligten. Herved er lejer i realiteten ikke forpligtet til at aflevere det lejede i samme
stand, som den hvori lejer har overtaget lejemålet, hvorfor udlejer bør overveje at tilpasse § 8 til at
opfylde dette formål
Ad § 9
Med denne formulering skal udlejer være opmærksom på, at erhvervslejelovens udgangspunkt er
gældende, og efter § 16 har udlejer hele vedligeholdelsespligten med mindre andet er aftalt. Dette
bør udlejer overveje at ændre, således at der sker en fordeling parterne imellem.
28
Spørgsmål 3.2:
Du bedes tage stilling til, om Kraks Rejser kan modsætte sig,
1. at Lilly Larsen iværksætter arbejder i det lejede,
2.
iværksætter facaderenoveringen,
3. og om Lily Larsen i alle tilfælde på et objektivt grundlag vil være
forpligtet til at betale erstatning, hvis opsætning af stillads til
facaderenovering gennemføres som planlagt.
Ad. 2.1
Det følger af erhvervslejelovens § 26, stk. 1, at udlejer har ret til at foretage ændringer i det lejede,
så længe dette ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. En udvidelse af lejemålet med
50 m2 (svarende til en forøgelse af det lejede med 1/3) kan ikke gennemføres uden lejers accept. I
GD 2005 /43 Ø kunne udlejer dette på trods gennemføre arbejderne med en udvidelse af lejemålet,
da lejers hidtidige benyttelse af det lejede kunne forblive uændret, da de to områder var separate fra
hinanden ved en aflåselig dør. Udlejer fik intet forbedringstillæg, og lejer måtte ikke benytte de
tillagte arealer, udlejer måtte gerne gennemføre arbejderne. Afgørende må derfor også i
nærværende tilfælde være, om den hidtidige brugsret til det lejede ændrer sig, og om de ”ekstra
arealer således kan separeres fra de lejede lokaler – eksempelvis ved en aflåselig dør. Er dette ikke
tilfældet må lejer kunne modsætte sig, at arbejderne iværksættes. Lejer kan ikke forpligtes til at
acceptere de ekstra arealer mod betaling af en merleje.
Ad. 2.2
Det følger af § 27 at der skal varsles iværksættelse af arbejder i det lejde med 8 ugers varsel, og at et
sådan varsel tillige efter § 27, stk. 3, skal gives, for arbejder uden for det lejede, hvis disse arbejder
medfører hindringer eller væsentlig ulempe for lejer. Dette gør opsætning af stillads foran det
lejede, hvorfor udlejer skulle have varslet med 8 uger, og ikke som i dette tilfælde med 2 uger.
Imidlertid kan Kraks Rejser ikke af denne årsag forhindre iværksættelsen af facaderenoveringen,
men kan alene gøre eventuelle misligholdelsesbeføjelser gældende, jf. spm. 2.3.
Ad. 2.3
Der er ikke objektivt erstatningsansvar for iværksættelse af facaderenovering med opsætning af
stillads til følge, selv om 8 ugers fristen ikke er overholdt. Afgørende er derimod, at man
gennemfører arbejderne i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 28, hvorefter ethvert arbejde
som iværksættes af udlejer skal gennemføres uden afbrydelse og med størst mulig hensynstagen til
lejer. Se til illustration GD 2011/69 Ø hvor udlejer ikke havde overholdt 8 ugers fristen for
opsætning af stillads, men havde udført arbejdet under størst mulig hensynstagen til lejer, og blandt
andet havde synliggjort lejers lejemål så godt som muligt, og hvor lejer som følge heraf hverken var
berettiget til forholdsmæssigt afslag eller erstatning. Se på den anden side GD 2011/29 Ø hvor
udlejer tillige havde opsat stillads uden gyldigt varsel, og hvor stillads ikke havde iagttaget § 28.
Det er desuden en betingelse for at få erstatning, at lejer godtgør, at denne har lidt et økonomisk tab.
29